Transcripciones
1. Introducción: Hola, aquí ha habido claridad. Soy inversionista inmobiliario en coach y me gustaría darle la bienvenida a mi clase de contratos inmobiliarios mayoristas. Esta es una serie de cinco partes. Y en esta primera parte, vamos a estar hablando del acuerdo de compra y venta del lado de compra, que se ve así. Vamos a estar atravesándolo línea por línea para que entiendas cómo funciona. Y también te voy a estar proporcionando
una copia descargable que puedes poner en uso y tu negocio. Es un contrato muy valioso de tener y sé que vas a sacarle mucho provecho. Entonces, sin más preámbulos, vamos a meternos en ello.
2. Acuerdo de venta y compra para la venta | Parte 1: De acuerdo, entonces vamos a entrar en detalle en el primer formulario, luego el primero es el lado de
compra, el acuerdo de compra y venta. Entonces voy a abrir eso. Y algunas cosas antes de empezar en algunas de las líneas, voy a una especie de brisa a través de ella. En algunos casos, no lo es. En algunos casos las cosas podrían ser más autoexplicativas que otras. Y, ya sabes, vas a saber qué significa esto. Y otros casos, estoy realmente 0 en y cavo un poco más profundo en las cosas y realmente explico por qué es importante porque a valor nominal, posible
que realmente no lo consigas. Pero sólo quiero estar seguro de que algunos de estos pequeños detalles están ahí porque realmente pueden marcar una gran diferencia. ¿ De acuerdo? Por lo que primero de nuevo, este es el acuerdo de
compra, compra y venta. Entonces primero déjenme definir que hay dos acuerdos de compra y venta. Entonces te estoy proporcionando uno es un lado de compra y uno es un acuerdo de compra y venta de lado de venta. Y esto es para lo que lo usas. Y esto es algo autoexplicativo al acuerdo de compra y venta del lado que vas a usar cuando pongas un contrato junto con un vendedor. Por el lado de venta, acuerdo de
compra y venta. Vas a juntar ese contrato con un comprador. Y la razón por la que hay dos diferentes es porque en ambos casos, el contrato es que básicamente está escrito a tu favor. Ok. Entonces cada vez
que uses ese acuerdo de compra y venta del lado con un vendedor y estás poniendo esa casa bajo contrato. El casa, el contrato está redactado en tu favorito, te
da, básicamente te da más apalancamiento, más control. Es más seguro para ti. No te está atrapando, no está bloqueando tu serio depósito de dinero. Está bien. Y lo mismo va del lado de venta, acuerdo de
compra y venta cuando estás poniendo un contrato junto con un comprador, sigue siendo, te
está dando el apalancamiento, te
está dando el control, bloquearlos en apretado. Y básicamente solo te da los caballos de fuerza en el apalancamiento que necesitas para que tus transacciones inmobiliarias se cierren sin problemas. Entonces por eso quieres usar los que están en los lugares correctos. Ok, entonces otra vez, aquí estamos hablando de los contratos del lado de la compra. Por lo que aparecen al principio el blanco superior. Aquí es donde lo pones en el inmueble abordado que quieres comprar,
y a continuación lo pones en el precio de venta. Básicamente el precio por el que estás comprando la casa. El blanco más pequeño es donde escribo los dígitos. Entonces si es una casa de 50 mil dólares, escribiré 50 comas 000. Y luego este próximo en blanco aquí, el más largo es donde lo escribiré un poco como si estuvieras escribiendo un cheque. Escribirás $50 mil y nada de slash 00. Entonces para eso es el segundo blanco para ahí. Está bien. Entonces a continuación, para términos, aquí es donde dice Efectivo pagado Lo siento, efectivo al cierre pagado en fondos de EU, propiedad comprada tal cual es. Ahora, aquí hay dos cosas que son importantes. El primero es donde dice, pagado en fondos de Estados Unidos. Bueno, efectivo al cierre pagado en fondos estadunidenses. Cuando escribes este contrato, lo que estás diciendo es que no es una compra financiada. No vas a pasar por un banco ni nada por el estilo. Simplemente te da más caballos de fuerza porque el vendedor sabe que no es una oferta financiada. Básicamente, no estás tratando de conseguir financiamiento a través de un banco y te van a negar el préstamo y vas a perder su tiempo para que no tengan que preocuparse por eso. El segundo es donde dice fondos de Estados Unidos. Bueno, al principio podrías estar pensando, por
supuesto que son fondos de Estados Unidos. ¿ Con qué otra cosa estaría comprando esta casa? Pero en realidad me he metido en algunas situaciones en las que esto necesita ser especificado. No tanto en el lado de compra porque cada vez que le estás comprando la casa al vendedor, eso va a ser en dólares. Pero donde he tenido alguna confusión antes es donde he duplicado, cerrado en casas y en realidad he vendido la casa a gente que está en el extranjero o en un país diferente y en realidad están usando una moneda diferente de ese lado de la transacción. Entonces por eso es importante que mi mente ponga fondos
estadounidenses aquí que lo estás comprando con dólares y no pesos ni otra vez, su alma o algo por el estilo. La siguiente parte aquí, parte propiedad comprada como es básicamente significa, ya sabes, no
hay ningún tipo de, ya sabes, ya que la casa se sienta en la condición en la que se sienta en este momento es la forma en que estás comprando la casa. Y de nuevo, este contrato se ve bien en la mente del vendedor porque quieren cerrar rápidamente. Ellos quieren no quieren tener que hacer ninguna reparación a sus casas. Y tú vas a ser el tipo que entra y los saca de la, ya
sabes, la situación que los está presionando a la celda. Entonces esto es algunas cosas que el vendedor quiere ver en este contrato. Y este contrato hace dos cosas. Te ayuda a que te acepten ofertas, y también te protege, vale. Entonces es por eso que parte del verbage es la forma en que es. Está bien. Siguiente aquí abajo dice depósito. Y lo que he escuchado copiado en el contrato es un depósito de mil dólares que se mantiene en depósito de garantía. Ahora, no te preocupes por estos $1000 entonces eso es algo que me
detuvo en un principio es que me preocupaba perder dinero cada vez que mis tratos se saldrían. Escucha, tus tratos pueden caer y no vas a perder tu depósito, vale. Entonces no te preocupes por eso. Sí, tendrás que enviar dinero al depósito de garantía. Pero todo lo que $1000 está haciendo, es pasar de tu cuenta bancaria a tus abogados BankAccount. Y si algo pasa con el trato, se va a volver a mover a tus cuentas bancarias, así que no te preocupes. Sí. Entonces si estás en un abogado lo siento, si estás en un estado que usa abogados de cierre empresas retituladas es. Bastante bien irrelevante con este contrato porque está escrito para acomodar ya sea a una empresa de título o a un abogado de cierre. Pero sí, tus 1000 dólares en realidad entraremos en depósito de garantía y lo llevará a
cabo tu compañía titular o tu abogado de cierre, no el vendedor. Está bien. Nunca se quiere dar su ardiente depósito de dinero al dueño de la casa. ¿ De acuerdo? Ahora, este próximo poquito aquí, esta línea de aquí es muy importante. Por lo tanto, asegúrate de que esto se quede ahí dentro. Dice, si marea no transfiere conforme a este acuerdo, ese depósito será devuelto al comprador. Esta es una de esas líneas que es solo,
esto, solo magia, ¿de acuerdo? Esto te protege a lo grande. Y solo piensa en lo que dice ahí. Dice, si titulado no transfiere, el depósito vuelve a ti. Eres el comprador, el depósito vuelve a ti. Entonces, en todo caso, pasa todo lo que provoca titulado No transferir. Te devuelven tu depósito. Entonces si el vendedor arruina el trato, recuperas tu depósito. Si tu comprador arruina el trato, recuperas tu depósito. Si estropeas el trato, recuperas tu depósito. Está bien. Por lo que esta es una de esas líneas que se colocan
estratégicamente ahí dentro para un propósito muy específico. Entonces esta es una buena línea y para eso está ahí. Te protege. Está bien. Plazo de cierre aquí dice que se lleve a cabo por un cierre de los compradores eligiendo dentro de los 30 días siguientes a la aceptación del contrato. Por lo que eso te da 30 días para cerrar
esta casa a partir del momento en que el vendedor firma el convenio. Y también te da 14 días adicionales si te encuentras con algún tipo de temas de título. Está bien. Entonces aquí hay un punto en el que puedo pensar que algunas personas podrían tener una pregunta, bueno, ¿y si no cierro? ¿ Y si necesito más de 30 días? ¿ Y si necesito 45 días o lo que sea? Ahí es donde se puede utilizar una enmienda. Si desea ampliar su marco temporal. Siempre que utilices una enmienda, es posible que incluso quieras cambiar esos 30 días a 15 días si querías dar más caballos de fuerza a tu oferta o si el vendedor quería verte cerrar más rápido, puedes hacerlo. Pero yo sugeriría salir en la segunda parte independientemente porque de esa manera si te encuentras con algún tipo de problemas de título, entonces le da un poco más de tiempo a tu compañía de títulos o a tu abogado de
cierre para arreglar esas cosas. Está bien. Está bien. El siguiente renglón aquí abajo es el financiamiento existente. Eso básicamente dice que si hay un préstamo en la propiedad, básicamente si el vendedor aún es dueño de la casa, pero hay un saldo hipotecario en la propiedad. Te darán permiso para coordinarte con quien sea que tenga esa hipoteca que te permita obtener el pago real. Porque el vendedor podría no en realidad, podrías preguntarle al vendedor ¿cuánto debes de tu propiedad? Y son como, no sé, tal vez alrededor de 35 mil cuando en realidad tal vez le deben 50 mil o más. ¿Quién sabe? Pero si hay una hipoteca en el inmueble, es mejor para ti si puedes ir directamente al titular de
la hipoteca y preguntarle cuál es el saldo y coordinarte con ellos directamente, en lugar de tener que pasar por el dueño de el inmueble que puede o no tener las respuestas que necesita. Está bien. Eso es lo que es esa línea. Avanzar te permite ir directamente al prestamista y obtener la información que necesitas. Está bien. El siguiente renglón aquí abajo, proliferaciones. Esto es hablar de impuestos predial y también de renta para el inmueble. Y básicamente lo que significan las proliferaciones es que cada vez que
te haces cargo de la propiedad, solo eres responsable de los impuestos que no se
han pagado desde ese punto del año. Entonces si compras la casa, ya sabes, a
mitad del año fiscal, solo
eres responsable de los impuestos desde ese punto en adelante. Está bien. Lo mismo va para las rentas. Si la renta se ha cobrado hasta el punto medio del año,
la renta que puedes comenzar a cobrar o la amplitud que tu comprador puede comenzar a cobrar va desde ese punto en adelante. Entonces eso es la pro ración.
3. Acuerdo de venta y compra para la venta | Parte 2: De acuerdo, el siguiente punto aquí abajo para juicios, básicamente dice que déjame simplemente leerlo. Vendedor garantiza que no hay juicios en contra los bienes objeto y que
no hay quiebra pendiente ni contemplada por ningún titular de la titularidad. Básicamente significa que no
pasa nada de fondo detrás de la casa que no sepas. Por lo que no hay una quiebra pendiente que pudiera matar el trato. No hay un gravamen contra la propiedad que pudiera matar el trato. Entonces básicamente, cada vez que el vendedor firma este contrato, se escriben esta línea o se la lees y solo, ya sabes, cada vez que lo firmaron ahí básicamente diciendo que no, no
hay nada raro pasando con esta casa que va a nos impiden cerrar. Eso es básicamente lo que significa esa línea. El costo de cierre será pagado por el comprador. Ahora lo que pasa en caso de un, si le asignas este contrato o si se cierra el contrato, quién va a pagar los costos de cierre de la transacción va a ser el comprador final. Entonces en realidad no eres tú. Bueno, en realidad, lo siento. Déjame que me permita responder mejor a esa pregunta. Si asigna el inmueble lo siento, rehaga si asigna el contrato a otro comprador,
el comprador va a pagar los costos de cierre, ¿de acuerdo? Si se cierra el doble en esta propiedad, hay dos conjuntos de costos de cierre. Hay uno entre el vendedor en ti y hay uno entre tú y el comprador final, vas a pagar los costos de cierre de la transacción a a B, pero tu comprador va a pagar los costos de cierre de la transacción B2C. Entonces eso es sólo decir que el vendedor no se hace responsable de los costos de cierre. Es sobre el comprador. Ahora, la siguiente parte aquí abajo, inspección, esta es otra de esas líneas que es muy importante porque te da dos cosas. Te da la capacidad de acceder a la casa para realizar inspecciones o dejar que la gente entre en la casa la revise y ver la condición para meter a su contratista, como eso. Y te da la capacidad de salir del contrato si la inspección no cumple con tu aprobación. Entonces déjame leer esto. Dice que el vendedor acepta cooperar y hacer
accesible el inmueble para inspecciones previas a la transferencia de titularidad. Y este acuerdo está supeditado a que los compradores aprueben dichas inspecciones. Entonces lo primero que dice, puedes conseguir que la gente de la casa acceda a ella para su inspección. Y dice la segunda parte, cosa
graciosa sucede durante esas inspecciones que no cumplen con tu aprobación, entonces el contrato queda anulado. Entonces de nuevo, esa es una de esas cosas que te da flexibilidad. Si necesitas salir de este acuerdo para lo que sea, entonces, ya
sabes, la inspección no coincidió con tu aprobación y te devuelves tu dinero serio. O de nuevo, volviendo aquí arriba a la cima, si el título no se transfiere, y de acuerdo a este acuerdo, obtienes tu dinero serio de vuelta para que estés cubierto de más formas de una. El siguiente aquí abajo es la facilidad de acceso. Esta es una muy práctica tenerla aquí porque con ésta te permite es la capacidad de poner una caja de cerradura en la casa. Si puedes poner una caja de seguridad en la casa, todo lo que tienes que hacer si quieres mandar a alguien es que
te subas al teléfono y le mandas un mensaje de texto y les dices cuál es el código de la caja de seguridad. Y van por encima de la casa, abren la caja de cerradura,
pasan por la casa, la revisan y ni siquiera no tienes que estar por ahí. El vendedor no tiene que estar por ahí. Simplemente hace que la inspección de estas casas sea mucho más fácil. Por lo que esta línea te da la capacidad de instalar una caja de seguridad en la casa. Bastante cool. Siguiente línea hacia abajo son los accesorios. Y sólo para resumir esto, cuando dice algo que esté en la casa o apegado a la casa o un sistema de la casa. Todo está abarcado por este acuerdo inmobiliario. Entonces por ejemplo, accesorios a la propiedad incluyendo, pero no limitado a, equipos de HVAC, ventiladores de
techo, electrodomésticos, alfombras, espejos, luz, puertas de tormenta, ventanas. Todo eso está incluido en este acuerdo. Y luego se puede ver aquí mismo dice excepto como se señala otra cosa. Entonces, por ejemplo, digamos que vas bajo contrato con un vendedor que quiere, ya sabes, quieren vender su casa, pero quieren quedarse con su refrigerador, ya
sabes, todo está incluido con la casa excepto el refrigerador. Lo que haría aquí mismo, solo
harías una pequeña nota debajo de esta línea de artículo que el refrigerador no está incluido con la venta y luego todo está cubierto, ya
sabes, todo lo demás va con casa, pero no el refrigerador. Y así es como puedes usar esa línea en particular. De acuerdo, la siguiente línea aquí abajo es la aceptación. Y lo que esto dice es que el acuerdo es nulo si se modifica a partir de los términos y condiciones originalmente ofrecidos. Aquí es por eso que puse ese ahí. En ocasiones hablaré con una hormona o por teléfono y hablaremos de un precio y todos los términos y como eso. Y les enviaré el contrato para que firmen así. Yo lo llenaré. Yo lo prefirmaré y se lo enviaré. Bueno, lo que pasa a veces es que me lo enviarían de vuelta,
pero me escribirían esa cosa todo. Ya sabes, escribirían en todo tipo de líneas que apenas les cuesta llegar a ejemplos. Pero básicamente estaban modificando los términos del acuerdo y del marco temporal y donde se cerraría y el serio depósito de dinero y sólo todo esto. Y lo que hace esta línea es básicamente dice, si básicamente si el acuerdo es nulo, si algo se modifica, entonces si el vendedor agrega alguna cosa extraña al contrato, ya
sabes, ya sabes, eso no funciona. Por lo que el acuerdo es nulo. Es sólo otra forma de protegerte e incluso puede ahorrarte algo de tiempo y cierta frustración porque una vez que los términos están aquí, Es enviarlo por allá y tomarlo o dejarlo. Digo, quiero
decir, así es básicamente como es. Simplemente evita que se dejen llevar y modifiquen tu contrato porque necesitas estos términos. Necesitas cosas particulares en este contrato para darte apalancamiento y darte protección. Y siempre que el vendedor del dueño de casa empiece a modificar todo esto un poco, ya
sabes, te puede poner en una posición de responsabilidad para que no queremos eso. Eso es lo que hace esta línea. Te protege. Está bien. Disculpe. El último renglón aquí abajo es sucesores. Básicamente lo que esto significa. Y el mejor ejemplo que puedo dar en esto, es, es un poco morboso, pero supongo que es el mejor ejemplo que puedo decir es, digamos, digamos, poco dudo en hacer esto, pero digamos que vas en contrato con alguien. Llenan el contrato y todo y el trato se está uniendo. Todas las piezas se están juntando hacia el cierre y luego, Dios no lo quiera a la persona que firma el contrato con el vendedor. Mueren o, o tal vez ni siquiera pasan. A lo mejor están encarcelados o, ya sabes, están en algún tipo de posición que les
impide seguir con la venta. Está bien. Lo que hace esta línea es que te da la capacidad de cerrar aún la transacción con los vendedores, aires, ejecutores, o alguien más a quien se le permita asignar o firmar el contrato en su nombre. Está bien. Por lo que básicamente te da otra opción de poder seguir cerrando la transacción. Si la persona con la que firma el contrato es incapaz de firmar básicamente por cualquier motivo, no necesariamente sólo la muerte. Entonces sí, de eso se trata esta línea aquí, sucesores. Y entonces todo lo que queda de este contrato del lado de compra es que tienes un lugar aquí que estos, estos cuatro espacios en blanco recoge toda la información de los vendedores. Tienes las cosas más importantes. Tienes su nombre y su número telefónico. Y luego tienes este en blanco para su correo electrónico. Y tienes donde realmente firman y fecha el contrato. Es muy importante que realmente necesiten firmar y fechar el contrato. Pero porque de nuevo, recuerda aquí arriba en la línea de cierre, dice
que está sucediendo. El cierre se produce dentro de los 30 días siguientes a la aceptación del contrato. Bueno, ese periodo de 30 días comienza justo aquí cuando el vendedor firma y fecha este contrato. Está bien. Entonces otra vez, eso es más o menos. Este es solo un formulario de una página, pero te da todo lo necesario para tomar el control de una casa y moverla todo el camino a través del cierre y convertirla en dinero. Está bien. Y este formulario de una página es mucho menos mucho menos intimidante,
supongo, para los propietarios de viviendas y vendedores particulares porque, quiero decir, solo imagínate, ya
sabes, armar un acuerdo de compra y venta que es como, tú saber, ocho páginas de largo, como muchos de los contratos inmobiliarios o de los contratos inmobiliarios son mi bondad. Están escritos a través de su línea por línea y, ya
sabes, es un lenguaje confuso y como ese. Es decir, podrías perder un trato. Lo haremos sólo porque tú intimidas a un vendedor porque estás lanzando este enorme montón de papeleo, Adam, este contrato de una página es, ya sabes, diez años en desarrollo y todo lo que necesitas está justo aquí. Te mantiene a salvo. Eso te da la potencia que necesitas, te
da el apalancamiento, eso te da el control. Todo justo aquí en este contrato de una página. Entonces de nuevo, este es el acuerdo de compra y venta del lado de compra para cuando se pone un contrato entre usted y un vendedor o un dueño de casa, ok. Para eso es este contrato. Ahora. Pasemos al lado de venta, acuerdo de
compra y venta.
4. PROYECTO de clase: haz que tu propio cuerpo sea tu propio propio: De acuerdo, entonces ahora que entiendes cómo funciona el contrato, es hora de trabajar en tu proyecto de clase, lo que básicamente significa pasar por el contrato y ver si quieres hacer algún cambio potencial en él que básicamente pueda mejorar o mejorar el contrato. Entonces lo que quieres hacer es descargar los archivos a tu computadora. Tienes tanto una palabra como una versión de OpenOffice, que es la versión editable y también un PDF. Entonces toma la versión editable y pasa por el contrato línea por línea. Y quieres considerar hacer cambios en cosas como, ya sabes, tipo de cosas de formato como fuentes y márgenes y cosas así. Y también pasar por toda la terminología y estar seguros de que todo está claro y tendría buen sentido tanto para usted
como para cualquiera que pudiera estar potencialmente firmando el contrato. Y también quizá consideradas cosas como si quieres agregar un encabezado o un pie de página, o un logotipo o una marca de agua, sólo cosas así. Se quiere, se quiere considerar hacer esto propio. Ahora, quiero decir que no es obligatorio que hagas cambios. Yo uso estos contratos exactamente como son, pero tal vez quieras hacer algunos cambios para hacerlos más fáciles de usar y simplemente hacerlos tuyos. Y de eso se trata este proyecto de clase. Por lo que una vez que has pasado por ellos y apruebas la forma en que son y has hecho un posible cambio, quieres volver a exportarlo como una nueva versión del PDF. El PDF es básicamente tu copia de trabajo. Es tu copia de uso general golpea la que potencialmente
imprimirías o e sine o correo electrónico a alguien. Nuevamente, el PDF es básicamente tu trabajo en copia y la otra versión es la que potencialmente harías cualquier modificación. Entonces una vez que lo tengas, ya sabes, cualquier modificación realizada y tienes esa versión final que marca la finalización
tanto de este curso como también de tu proyecto de clase. Ahora la otra cosa que quiero decir es independientemente de si haces alguna modificación
al contrato o no antes de ponerlos a usar en tu propio negocio y en tu propio mercado. Siempre aconsejo que lo tengas aprobado ya sea
por tu empresa titular o por tu abogado de cierre. Ese tipo de cosas varía estado a estado, pero hágalo aprobado antes de ponerlo a uso. Potencialmente puede ahorrarle algo de tiempo y molestias. Entonces esa siempre es una muy, muy buena idea. Entonces con eso dicho, eso marca el final de este curso. Entonces Ben claridad, fichaje y deseándote
lo mejor y fuiste emprendimientos de inversión inmobiliaria.
Ben Clardy, Real Estate Coach
