Modèle d'investissement immobilier B4R

1. Introduction: Bienvenue à la masterclass de découverte de propriétés. Je voulais vous remercier d'avoir pris le temps de me renseigner sur moi et sur mon parcours d'investissement immobilier, qui, je l' espère sincèrement, vous inspirera, disons la première étape votre propre parcours d' investissement immobilier, ce qui m'a conduit à la liberté financière et, plus important encore, au temps de la liberté. Si je peux le faire, il n' y a aucune raison pour que tu ne le fasses pas aussi. 2. Pourquoi j'ai commencé à investir dans la propriété: Pourquoi j'ai commencé à investir dans l' immobilier, la création de richesse. J'ai commencé à investir dans immobilier à temps partiel en 2010 alors que je travaillais dans l'une des grandes sociétés de services professionnels complets la ville et de l'État. Jeune comptable stagiaire, je voulais constituer un portefeuille immobilier. Je me suis rendu compte que de nombreuses personnes fortunées avaient tendance à investir dans l'immobilier à long terme. Je travaillais à plein temps, mais je voulais mettre en place quelque chose qui ne dépendait pas entièrement de mon travail comme seule source de revenus. Si je décidais de faire autre chose, si j'étais licencié, tombais malade, j'avais quelque chose sur quoi me rabattre pour ne pas être totalement dépendante de mon travail. Si je le perdais, je ne me sentirais pas soumis une énorme pression pour essayer de trouver un autre travail. Encore une fois, je me suis rendu compte que l'investissement immobilier me donnerait le flux de trésorerie mensuel suivant. C'est la différence entre le loyer. Je recevrais un coût hypothécaire, une plus-value en capital. Historiquement, les prix de l' immobilier ont doublé tous les dix ans dans ce pays. Je voulais investir à long terme pour une plus-value du capital, c'est une classe d'actifs qui est en demande et donc en pénurie, ce qui signifie que les prix à long terme ont tendance à augmenter, ce qui se traduit par une plus-value du capital Je n'entends pas beaucoup parler de cela, mais c'est tellement important de mobiliser de l'argent dans tout autre investissement. Je me suis rendu compte que je devais investir 100 % de l'investissement initial. Donc, par exemple, si je décidais d'acheter des actions et des actions, j'aurais besoin de 100 % de l' investissement ou de la dépense initiale. Alors que si j'achète une propriété, je n'ai besoin que de 25 % de la valeur de la propriété à titre de caution. Par exemple, si je voulais investir 100 000£ en bourse, j'aurais besoin de 100 000£. Alors que si je voulais investir dans une propriété d'une valeur de 100 000£, je n'aurais besoin que de 25 000£ comme dépôt en tant que mordeur, prêteur ou prêtez-moi les 75 000£ restants. Et en fonction de ce que je fais à cette propriété, je peux réduire ou limiter davantage l'argent qu'il me reste dans les compétences d'effet de levier. J'adore le fait de pouvoir tirer parti des compétences des autres. Je n'ai pas besoin d'être un expert en immobilier. Je fais appel à des courtiers compétents, avocats qualifiés avec de nombreuses années de commodité et d'expérience, des architectes, des électriciens pleinement qualifiés, des plombiers et des constructeurs avec des années et des années d'extrêmes, un temps d' effet de levier. Je peux utiliser le temps des agents immobiliers. Ils savent ce qui se passe, combien et quelle est la situation du propriétaire, combien vaut leur propriété une fois que combien et quelle est la situation du propriétaire, combien vaut leur propriété une fois que vous leur avez dit ce que vous comptez faire de la propriété, ce qu'il loue actuellement, quel niveau de loyer vous pourriez atteindre une fois que vous aurez terminé les travaux vous envisagez de terminer, ils auront une bonne idée de ce qui se passe dans une région et seront en mesure de réduire considérablement le temps dont j'ai besoin pour faire mes recherches. Revenus passifs. En fait, je déteste le mot revenu passif parce que je pense sincèrement qu'il donne l'impression que vous pouvez obtenir quelque chose pour rien avec ce n'est tout simplement pas le cas. Si vous vouliez quelque chose de complètement passif, vous pourriez investir votre argent dans un compte d'épargne ou un ICER. Cependant, le gros inconvénient ici est que les retours sont très faibles et que vous devez avoir le dépôt initial pour commencer à gagner cette propriété de largeur de retour. Vous êtes capable de faire une grande partie du travail dès le départ. Par exemple, trouver le bien, le reconfigurer, le rénover, le louer, puis le refinancer. Mais vous n'avez besoin que d'une surveillance minimale sur une base continue, sur une base mensuelle. Si vous faites appel à un agent de compensation, par exemple, vous vérifiez littéralement que le loyer a bien été crédité sur votre compte bancaire. J'ai aimé la liberté de temps que m'offre la propriété. Je peux constituer mon portefeuille des heures supplémentaires à temps partiel Je vais manquer à l'avenir Donnez-moi plus de temps, liberté pour choisir où je passe mon temps et mon énergie au fil du temps. Ce que vous aimez ou que vous pensiez être amusant à ce moment-là change. Je me souviens quand quelqu'un m'a dit : « Fais de bonnes notes et le monde sera plus humide qu'il ne l'était. Obtenez un bon diplôme d'une bonne université, et vous serez prêt pour la vie après l'université. C'était un bon travail pour les diplômés. Et dès que j'ai décroché un emploi dans l'un des quatre grands cabinets comptables, il m'a suffi de réussir vos examens et de vous retrouver dans une banque d'investissement. Une fois que j'ai atterri dans une banque d'investissement, je n'étais pas sûr de la suite. Ce n'était pas aussi excitant que je le pensais. Au bout d'un moment, j'en ai eu assez de la même vieille routine et je commençais littéralement à me sentir comme le jour de la marmotte. Je voulais un changement et un nouveau défi. Je crois que je me suis rendu compte que tous les trois ans j'ai envie de faire quelque chose de différent. Et ce que la propriété m'a permis de faire, c'est sentir moins coupable d'avoir franchi cette étape ou cette transition car elle agit comme un filet de sécurité avec la propriété. Vous pouvez le faire une étape à la fois. Vous pouvez commencer par faire un Vanilla par deux. Passons ensuite à la conversion d' une maison en deux appartements. Et puis regardez comment convertir bâtiments commerciaux à usage mixte en quatre appartements comme si j'avais expérience Azure et que la confiance grandissait. Vous pouvez réaliser des projets de plus en plus grands si vous le souhaitez. Personnellement, je voulais acheter un certain nombre d'octets. Comme ceux-ci étaient moins risqués que de passer à des conversions ou à de nouvelles versions. Je voulais constituer un portefeuille afin de disposer d' une base solide à partir de laquelle progresser. Je me souviens avoir appris la hiérarchie des besoins de Maslow dans sa théorie, de Maslow suggère que les gens sont motivés à répondre à leurs besoins de base avant passer à des besoins plus avancés, l'investissement immobilier peut être appliqué de la même manière. Par exemple, commencez par construire une base de biter let qui répondra à vos besoins de base. Passons à de petites conversions, telles que des maisons en appartements, à des conversions de taille moyenne telles que des conversions à usage mixte, des conversions commerciales, puis à des conversions à grande échelle ou au fil du temps et votre expérience, mais plus important encore, vos compétences augmentent, ce qui signifie que vous vous sentez plus compétent pour réaliser projets plus importants et plus stimulants où les gains peuvent être encore plus importants. 3. Méthodes traditionnelles d'investissement: Quand j'ai commencé à investir dans immobilier, cet investisseur traditionnel, j'ai commencé à acheter des propriétés de façon traditionnelle partout où j'économisais lentement de l'argent sur mon salaire. Et une fois que j'en aurais assez, j'achèterais une propriété. Mais cela a été lent et a mobilisé beaucoup d'argent. Quand j'ai commencé à investir dans l'immobilier, j'ai eu peur de ce qui suit. J'avais peur d' acheter le mauvais type de propriété. Je ne savais pas s'il valait mieux acheter une maison ou un appartement. J'ai suivi de nombreuses formations appropriées et je ne sais pas pourquoi, mais ils semblent toujours suggérer d'acheter maisons en plus des appartements. Quand j'ai commencé, devinez quoi ? J'ai décidé d'acheter une maison. J'avais peur de l' acheter au mauvais endroit. Je ne savais pas si une région était bonne ou mauvaise. Comment faire la différence. Quand j'ai commencé à chercher des immeubles de placement, mon principal critère était le prix. Je cherchais littéralement maisons les moins chères de Birmingham. J'ai décidé d'investir à Birmingham car je connaissais bien la région J'ai étudié à l'université de Birmingham pendant trois ans. Et donc, dans une certaine mesure, je connaissais la région à l'époque. Je vivais à Londres et je n'avais pas les moyens d'acheter un immeuble de placement là-bas car ils étaient si chers. J'ai donc pensé que même à Letchworth où j'ai grandi, c'était une petite ville. Encore une fois, les propriétés étaient plus chères que les zones d'investissement. J'ai décidé d'investir à Birmingham. Comme beaucoup de personnes qui ont commencé à investir dans Bipolar, je cherchais littéralement propriétés les moins chères que je pouvais trouver, ce qui en regardant en arrière n'était pas la meilleure idée, j'ai vu quelques propriétés étaient à la périphérie de Birmingham qui étaient vraiment bon marché. Mais quand je les ai lues, je ne savais pas vraiment si le quartier était bon ou pas. J'appelle l'ancien, demandé si je pouvais voir la propriété, vu la propriété, puis je me suis dit : « Quelle est la prochaine étape ». Je l'ai fait plusieurs fois avant de me rendre compte que je perdais mon temps et j'avais vraiment peur d' acheter dans une mauvaise zone. Je ne sais pas vraiment quelle est la définition d'un mauvais secteur, mais je suppose que c'est un domaine qui ne correspond pas à vos objectifs. Je savais que je recherchais des propriétés à prix raisonnable à Birmingham, mais je voulais également avoir des locataires actifs et des familles dans un quartier recherché et désirable. Je suis donc entré dans un agent de location. J'ai dit que je souhaitais investir dans la région et j'ai quelques questions. J'espérais qu' ils pourraient répondre et élaborer une liste de critères, que j'utilise encore aujourd'hui. Je parlais toujours avec au moins trois agents de location différents dans la même zone pour avoir une bonne idée de ce qu'ils disaient et m' assurer que j'entendais les mêmes messages encore et encore, ce qui m'a donné confiance lors sélection de ce domaine à des fins d'investissement, j'ai élaboré une liste de contrôle de zone et c'était sur le dos d'un de mes amis, m'a demandé pourquoi j'avais décidé d' investir dans ce domaine quartier particulier de Birmingham, ce qui me semble être une bonne façon de voir les choses. Imaginez que votre ami vous pose les questions suivantes. Pourquoi avez-vous décidé d' investir là où vous l'avez fait ? J'ai décidé d'investir à Birmingham car je connaissais bien la région J'ai étudié à l'université de Birmingham pendant trois ans. Et donc, dans une certaine mesure, je connaissais bien la région. J'ai décidé de me concentrer sur symétrie et la valeur des mains, comme je le savais, leurs maisons étaient demandées par les locataires actifs et les familles. Le rendement sur ces sites était bon et de nombreux développements ont eu lieu dans le centre de Birmingham, ce qui se traduirait par une bonne plus-value du capital à l'avenir. Même dans les environs immédiats, nouveaux ensembles de logements étaient en cours de construction et utilisaient des super hôpitaux en préparation. J'ai parlé à trois agents de location et ils avaient une liste d'attente de locataires qui cherchaient dans cette zone, et la région avait une forte demande locative. Une fois que j'ai rempli la liste de contrôle, j'ai eu moins peur quand il s'agissait d'investir dans la région, moins peur quand il s'agissait de trouver nouveaux domaines d'investissement tels que le centre de Londres. J'avais peur de négocier avec les agents immobiliers. Je pensais sincèrement que vous deviez payer pour ce pour quoi la propriété avait été commercialisée, qu'il y avait peu de place, s'il y en avait, pour des négociations. Et même s'il y en avait, je me suis senti gêné quand j'ai commencé à faire des offres pour les propriétés qui m'intéressaient. Je le faisais généralement par téléphone ou par un membre, mon cœur battait la chamade lorsque je faisais une offre. Je me sentais nerveuse et pour être honnête, j'avais juste peur de ce que l'agent allait dire. Voici quelques-unes de leurs réactions. J'ai eu l'habitude de mettre en place des agents de bureau par téléphone, désolé, malheureusement, nous avons eu des offres plus élevées. Êtes-vous capable d'augmenter ? Ma réponse habituelle au téléphone était de me laisser vous rappeler agent. Il n'y a aucun moyen que le fournisseur accepte cela et je serais gêné de remettre cela à plus tard pour transmettre ma réponse. Ok. Merci, agent. Je peux proposer votre offre, mais ce n'est pas ce que recherchent les fournisseurs. Je pensais que vous étiez très intéressé par la propriété. Je suis je veux dire, j'ai vraiment aimé ça, mais seulement capable d'offrir le sédiment au fil du temps, j'ai décidé d'arrêter d'offrir au téléphone. J'ai eu l'impression d' insulter personnellement les agents immobiliers et le propriétaire en même temps et j' insulter personnellement les agents immobiliers et le propriétaire en même temps et vraiment commencé à avoir peur de leurs réponses. Lorsqu'une offre était rejetée, l'agent disait : Souhaitez-vous faire une offre révisée ? Et au téléphone, je dirais oui. Bien sûr. Ensuite, ils me demandaient généralement combien j' offrais habituellement 10 000£ supplémentaires et toutes les offres ultérieures étaient généralement augmentées du même montant. Au fil du temps, j'ai décidé de développer un cadre pour négocier avec les agents immobiliers. Je ne proposerais jamais au téléphone d'offrir par e-mail ou de passer un appel à l'agent après avoir vu e-mail ou de passer un appel à et dit ce qui suit. Cela fonctionne en termes de ce que nous aimerions en faire, mais seulement à peu près à ce niveau. Et je citerai le chiffre du modèle de négociation créé à l'échelle. Et si l'agent disait qu'ils mettraient l'auteur en avant, alors à ce moment-là, j'enverrais un e-mail officiel avec le montant initial, y compris le pack pourrait offrir, le pack auteur que j'ai créé est devenu un changeur de jeu et ça me donne l'air très professionnel quand je présente mon bureau car il donne aux agents immobiliers tout ce dont il a besoin, encore une fois, leur faisant gagner du temps et des efforts. Le pack auteur, j'ai développé un check it out simple mais efficace. Si mon offre était ensuite rejetée par le propriétaire, j'utiliserais le modèle de négociation pour passer à ma deuxième offre. En utilisant le modèle de négociation et le pack d'offres ensemble, réduisez considérablement ma peur. Comme maintenant, il me suffisait de suivre un processus. Auparavant, je passais des jours à élaborer les montants révisés de l'offre et, dans mon esprit, je justifiais toute augmentation ultérieure en essayant justifier auprès de l'agent immobilier. Par exemple, je dirais que la propriété a besoin de beaucoup de travaux et l'agent dirait que les photos et la description qu'elle a besoin d'une rénovation complète. Et il savait que quand nous avons parlé au téléphone et quand vous réservez le visionnement, je serais genre, oui, mais d'accord, merci. Je peux maintenant utiliser un modèle de négociation pour générer la première, deuxième, la troisième et la dernière offre. Et aussi, ne le rendez pas personnel. Par exemple, je dirai que j'ai beaucoup aimé la propriété et qu'elle fonctionne pour ce que nous cherchons à en faire. Mais mon partenaire commercial a des inquiétudes concernant la zone ou tout autre problème identifié lors d'une visite. C'est un excellent moyen de négocier, car l'agent est moins susceptible de le prendre personnellement, comme vous l'avez dit, vous l'aimez. 4. Étude de cas : mon premier bien d'investissement: J'ai acheté cette maison de trois chambres, mais 84 000£ à Birmingham. J'ai trouvé cette propriété sur le bon chemin. Et ce qui m' a attiré, c'est que c'était avec l'agence immobilière Express. Il s'agit d'une agence en ligne basée à Manchester et elle vend généralement des propriétés à prix réduit car les propriétaires ont tendance à être motivés. Quand je suis allé voir cette propriété pour la première fois, ce type était enthousiaste à l'idée de la vendre, mais voulait quand même un très bon prix. Comme vous pouvez le voir sur les plans d' étage à l'écran, il n'y avait pas beaucoup de place pour ajouter une valeur significative à cette propriété à l'époque, tout ce que je voulais faire était d' acheter quelque chose qui vingt-cinq pour cent en dessous de la valeur marchande. Comme il s'agit de tous les cours que j'ai suivis, nous disons d' obtenir la propriété à vingt-cinq pour cent en dessous de la valeur du marché, d' une remise ou d'un refinancement à la valeur du marché afin d' obtenir tous vos argent remboursé. Je veux juste vous montrer les photos de la propriété. Je n'ai pris aucune photo, mais voici ce que j'ai fait à cet établissement. Je l'ai peint en haut et en bas. J'ai installé un nouveau toit, pensant que cela ajouterait beaucoup de valeur à cette propriété. J'ai posé un nouveau tapis à l'étage. C'était ça. Pas de nouvelle cuisine, de salle de bain, d'ammoniac , de chaudière, de câblage, pas de passages supplémentaires ajoutés. Rien. Comment ai-je financé cette maison en achetant cette maison en mordant, en louant, hypothéquant et en déposant un acompte de 25 pour cent. Cela m'a coûté 21 000£. Comment ai-je refinancé cette propriété ? Je ne l'ai pas fait. J'ai laissé cette propriété sur une hypothèque mordante. Le prix d'achat était de 84 000 livres, la caution de 21 000 livres, les coûts de rénovation étaient de 10 000 livres et les frais juridiques de 1 500 livres. Le coût total de cette propriété était de 32 500£, le loyer par mois civil était de 575£, ce qui donnait un loyer par an supérieur à 6 900£. L'argent restant était de 32 500£. Le rendement brut de cette propriété était de 8,21 %. Le retour sur investissement était de dix pour cent. Pourquoi ai-je laissé tout mon argent dans mon premier immeuble de placement, plongeant mon orteil dans l'eau parce que c' était ma première bouchée ? Je voulais m'assurer que je ne prenais pas de gros risques. J'ai donc décidé d'acheter une propriété moins chère. Donc si quelque chose se passait mal, mon exposition serait limitée. Pas de droit de timbre au prix d'achat de 84 000£, il n'y avait pas de droit de timbre à payer, ce que je trouvais à l'époque brillant et à valeur ajoutée. Je n'ai pas fait trop de travail sur cette propriété, et j'ai donc senti à l'époque qu' il ne servait à rien re-commercialiser la propriété sur une autre partie de cette hypothèque. Lorsque l'on regarde les métriques financières, la seule métrique utilisée pour voir les gens parler était le rendement et ainsi de suite, le rendement était de 8,21 %. J'ai donc senti que c'était un bon investissement, investisseur traditionnel à l'époque, je travaillais chez Ernst and Young. Ce n'était donc pas drôle que je travaille dix à douze heures par jour et parfois sept jours par semaine dans mon réseau immobilier était considéré comme un investissement à long terme, quelque chose que vous avez investi dans le but de gagner un retour sur votre argent ? Est-ce que quelque chose de créatif a été réalisé par des développeurs et je ne me sentais pas comme un développeur. J'avais acheté la propriété, réalisé des travaux minimaux. Et pourquoi est-ce que je l' oublie pour que je puisse continuer mon travail de jour ? Pourquoi l'investisseur traditionnel ou occasionnel était-il ce que j'aurais pu faire ? Avec le recul, j'aurais pu acheter des propriétés comme celle que vous voyez à l'écran. Ces propriétés se trouvaient sur la même route, auraient été encore moins chères à l'achat. J'aurais pu créer le soulèvement en créant une autre chambre, la taille de la chambre peut sembler petite, 2,10 par 2,57, soit 5,40, mais j'aurais commencé l'entrée de la chambre beaucoup plus tôt et a intégré l'espace colorimétrique et une partie de l'espace de chargement dans la chambre, ajoutant potentiellement 2,10 fois un, soit 2,10, ce qui donne une taille globale de 7. 40. J'ai vu une petite chambre dans ces maisons de trois chambres d' environ 6,93 mètres carrés. Celui que j'ai créé aurait donc été encore plus grand. J'aurais déplacé la salle de bain en bas et ajouté une petite extension à l'arrière de la cuisine pour la salle de bain. 5. Stratégie d'investissement immobilier BRRRR: Comment j'investis maintenant dans l' immobilier avant notre modèle, ce qui s'est passé en investissant dans l'immobilier depuis 2010 et de 2010 à 2015, c'était, en tant qu'investisseur traditionnel, je déposerais un dépôt de vingt-cinq pour cent, payer un droit de timbre, des frais juridiques et entreprendre une rénovation esthétique qui comprenait auparavant la peinture et la décoration de leur maison à peinture et la décoration travers un nouveau tapis. Je n'ai refinancé aucune de mes propriétés simplement parce que je n'avais pas l' impression d'avoir ajouté une valeur ajoutée significative justifiant significative même si je n'ai pas réussi à les acheter à un prix modique. discount, je cherchais des propriétés de trois chambres. Je n'avais même pas envisagé de propriétés à deux chambres. J'ai toujours pensé que le point idéal était 34 propriétés de chambres étaient beaucoup plus grandes et donc plus chères. Au fil du temps, je me suis rendu compte que si je voulais stimuler la croissance de mon portefeuille immobilier, je devais faire quelque chose de différent. Je voulais trouver un moyen de consacrer de moins en moins d'argent à chacun des projets que je réalisais. J'ai donc réalisé que je devais faire quelque chose en plus d'une rénovation normale. Je ne voulais rien faire de structurel ou demander une autorisation de construire parce que j'étais réticent au risque, mais je pensais toujours qu'il devait y avoir d'autres moyens d'ajouter des quantités significatives de valeur d' ici là. maison de deux chambres que je pensais pouvoir transformer en maison de trois chambres. Aucun permis de construire n'était nécessaire car tous les travaux étaient internes, travaux de structure minimaux en gras. J'ai donc acheté une maison de deux chambres et je l'ai convertie en une maison de trois chambres à Bedford grâce au refinancement. Une fois les travaux terminés, il ne me restait plus d'argent pour ce projet. C'était incroyable. C'était ma première avant notre projet de modèle. J'ai ensuite adopté ce concept et j'ai voulu voir si je pouvais appliquer aux appartements du centre de Londres. Obtenir de grosses remises comme on m'a enseigné dans les cours sur l' immobilier s'est avéré un défi dans le centre de Londres. J'avais donc besoin d'un moyen d' obtenir une petite réduction, mais aussi de pouvoir créer beaucoup d'amélioration en même temps. Au fil du temps, j'ai commencé à chercher des appartements d'une chambre avec cuisine séparée que je pouvais transformer d'un appartement d' une chambre à un appartement de deux chambres. réalisé que j'avais besoin de rechercher des propriétés problématiques afin d'obtenir une réduction. Et aussi ceux que je pourrais reconfigurer et passer d'un appartement d'une chambre à un appartement de deux chambres. La première fois que j'ai effectué notre conversion de vol était à Battersea. J'ai acheté un appartement d'une chambre, le £237 500, et j'ai appliqué cela avant notre modèle, je l'ai reconfiguré et rénové et je veux que les travaux soient terminés, refinançant cet appartement sur une hypothèque locative. Cette valeur en tant qu' appartement de deux chambres est revenue à 320 000£ en seulement six mois de possession. J'ai ensuite commencé à regarder des projets localement là où je vis, étant donné le début de la COVID, il était difficile d' entrer à Londres. J'ai donc commencé à voir si je pouvais appliquer le modèle avant notre modèle localement. Finalement, j'ai trouvé une maison que j'ai pu transformer en deux appartements. J'ai acheté une maison de trois chambres ou 265 000£, qui sont converties en deux appartements d'une chambre. L'évaluation globale des deux appartements d'une chambre est revenue, 110 000£, ce qui signifie que lors du refinancement, chaque appartement a fini par me coûter 21 000£. Une fois ce projet terminé, j'ai voulu trouver un projet encore plus grand. Je suis donc tombé sur ce bâtiment commercial à usage mixte. Il était en vente, annoncé aux investisseurs comme un méga HMO ou une opportunité de développement pour développer deux appartements. Il y avait déjà un appartement de trois chambres à l'étage, mais le propriétaire avait obtenu l'autorisation de construire pour convertir l'unité commerciale du rez-de-chaussée en un appartement de deux chambres ou une propriété à nouveau, était mûr pour le B pour notre modèle. Après avoir vu la propriété ou réalisé, me suffisait de trouver dix mètres carrés supplémentaires chaque étage pour obtenir des appartements d'une chambre dans l'ensemble. J'ai donc accepté d'acheter cette propriété et après 15 semaines, j'ai planifié des appartements d' une chambre. 6. Comment investir à temps partiel: Pourquoi j'investis dans une expérience immobilière à temps partiel ou mes premiers projets ont principalement réalisé que je pouvais presque tout faire en ligne et à temps partiel. Par exemple, les transactions immobilières de vigne en ligne en achetant un courtier, en ligne, en ligne, en ligne, en ligne, en ligne, en liant un agent de location en ligne, en trouvant un constructeur et des commerçants en ligne lors de ma première bouchée dans leur propriété, j'ai commis des erreurs. Tous les débutants le peuvent, et celui qu'on m'a dit que je ferais, mais j'ai quand même fait cette erreur. Mon erreur a été de m'attacher émotionnellement à la propriété et j' ai décidé, parce que c'était la première, je voulais acquérir le plus d' expérience possible pour moi et j'ai donc décidé de participer moi-même à la rénovation. J'ai vraiment détesté cette expérience. Je ne savais pas si je mettais assez de peinture ou trop de peinture sur les murs, comme c'est toujours le cas quand on commence, on veut que tout soit parfait et on passe plus de temps dans la première pièce que le reste de la maison réunis ? Je l'ai trouvé incroyablement ennuyeux probablement parce que je n'étais pas sûre de ce que je faisais. Encore une fois, je n'étais pas sûr que ce que je faisais était correct. J'y suis allée deux semaines tellement de fois et parfois je devais aller aux portes d'autres semaines car la peinture que j'avais initialement achetée était rupture de stock chaque fois que j'avais fini pour la journée, je détestais absolument avec passion. Nettoyez les rouleaux et les pinceaux pour que je puisse les utiliser le lendemain. Je ne le faisais évidemment pas correctement car le lendemain, je les utilisais et ils étaient peinture, des pelures, des taches sur les murs et j'ai réussi à mettre de la peinture sur mes vêtements et j'ai également réussi à mettre de la peinture dans ma voiture. Je me suis sentie très déçue et j'ai appris une très grande leçon que nous payons aux professionnels. Finalement, j'ai réussi à terminer la construction de la maison. Ce n'était pas incroyable, mais c'était bien quand je me baladais comme un C, tous les problèmes, mais à ce stade, je m'en fichais. Je voulais juste retourner au travail lors de mon dernier jour quand j'ai fini, un agent local marchait des sentiers et m'a demandé si je cherchais un locataire et m'a demandé s'il pouvait regarder autour de moi. J'ai dit « oui ». Je lui ai dit que j'étais en train de rénover la propriété car c' était ma première. Et il a dit que si jamais j'avais besoin bons entrepreneurs pour le lui faire savoir, je me suis dit, si seulement je t'avais rencontré le premier jour, je me suis rendu compte que je devais regarder ça comme si j'étais au travail plus professionnellement. Je sais que mon rôle en tant qu' investisseur immobilier était de trouver les propriétés en ligne, trouver un courtier en ligne, trouver un avocat en ligne, trouver un constructeur en ligne. Je me suis rendu compte que j' essayais de devenir peintre décorateur sans aucune expérience, je le formerais. J'ai supposé que c'était aussi simple que d'aller chez Wix, mettre de la peinture et de la jeter sur les murs. Est-ce que c'était vraiment la meilleure utilisation de mon temps ? 7. Stratégies de prestations fiscales: changé ma vie, argent, libre d'impôt, possédant une propriété à mon nom personnel, j'ai acheté un appartement de deux chambres à London Bridge pour 250 000£. La raison pour laquelle j'ai acheté cet appartement était que ma femme et moi travaillions dans un endroit plus londonien à London Bridge. Il semblait donc logique d'être près du travail plutôt que de faire la navette depuis Letchworth, ce qui coûtait à chacun de nous des milliers livres par an plus les trois heures passées à faire le trajet. Je suis hypothéqué cette propriété et elle a été évaluée à 500 000£, je vais à soixante-quinze pour cent prêt à l'hypothèque de valeur. Mon avocat était donc à Advanced 375 000£ , mon avocat a remboursé mon prêteur existant, qui est redevable de 187 500£. Il s'agissait des 75 pour cent des 250 000£, ce qui signifie que j'ai le solde de 187 500£, qui était exonéré d'impôt, aucun impôt à payer car il était détenu à mon nom personnel. Et comme je n'avais pas vendu la propriété, il n'y a eu aucun gain réel et donc aucune taxe à payer. C'est l'une des raisons pour lesquelles j'ai décidé d'acheter plus d'appartements dans le centre de Londres. La vie, en changeant de l'argent en franchise d'impôt depuis mon déménagement à Londres, je loue cet appartement afin qu'en plus de gagner un revenu mensuel, je puisse également bénéficier de la plus-value du capital. Ce que j'ai également réalisé, c' est que cet appartement était autrefois un appartement de trois chambres. C'est 77 mètres carrés. Mon plan pour le prochain refinancement sera donc d'appliquer le modèle précédent et de reconfigurer cet appartement en un appartement de trois chambres. J'ai trouvé un autre appartement avec exactement le même plan que mon appartement actuel. Jetez un œil à ça. Mon appartement actuel, Le propriétaire précédent, dix chambres trois en cuisine et transforme la cuisine existante en salle de bain. La salle de bain en un espace de rangement avec placards. Mon plan serait de le transformer en un appartement de trois chambres, à ce moment-là je le ferais réévaluer et refinancer sur un autre prêt hypothécaire est un appartement de trois chambres d'une valeur plus qu'un appartement de deux chambres à London Bridge, cinq minutes du Shard. J'ai hâte de découvrir où ma femme et moi avons initialement acheté le pont de Londres aplati. vous voulez vraiment, c'est constituer un portefeuille dans ce domaine. Mais avec des appartements coûtant entre 250 et 300 000 livres, cela signifierait que nous aurions eu besoin d'un dépôt de 62 500 à soixante-quinze mille livres plus le droit de timbre, ce qui aurait pu a été de 10 000 à 14 000£. Et les frais juridiques disent environ 2 000£. Cela aurait pu être facilement atteint, 75 000 à 91 000£, ce que nous n'avions tout simplement pas. recul, je suis content que nous n'ayons pas plus que maintenant je suis en mesure d'en acheter plus de 2,5 pour chaque achat que j'aurais acheté de la manière traditionnelle. Par exemple, j'ai acheté cet appartement d' une chambre à London Bridge pour 330 000£. J'ai reçu un appel de l'agence et ils avaient trouvé un appartement correspondant aux critères dont j'ai discuté avec lui. L'appartement était situé entre London Bridge et la gare de Boris. C'était un endroit incroyable. Et quand l'agent m' a dit que je n'avais pas photos ni de plans d'étage, je m'en fichais et je voulais les voir le plus vite possible. Quand je suis allée voir l'appartement, y avait plein de choses dedans. La personne qui y habitait est décédée et l'appartement était plein. Je pense qu'il aurait pu être un thésauriseur car il était difficile de voir combien d'espace qui a réellement été donné la quantité de choses dans ce avant les photos, comme je suis entré dans l'appartement, il y avait un toilettes sur le côté droit et un petit placard après, juste en face se trouvait la première chambre, qui était de bonne taille. Nous sommes ensuite entrés dans le salon et encore une fois, c'était une bonne taille. L'appartement était très serré et vieillot. Il y avait beaucoup de couleurs différentes dans chacune des chambres. J'en avais vraiment besoin avant que notre modèle ne soit appliqué , la seule chose que j'ai tout de suite été vendue sur cet appartement était la vue par les fenêtres. La vue depuis la chambre, le salon et la fenêtre de la future chambre était au top. Si vous regardez également le parc en face du lotissement, c'était une vue incroyable et pour moi, j'ai tout de suite été salé. Je me suis promenée dans la cuisine, qui se trouvait juste en haut du salon, et elle devait avoir au moins 30 ans. J'étais très fatigué et daté. La salle de bain était à peu près la même. C'était une couleur rouge et bleu vif avec des panneaux de bois sur le mur assortis. Il y avait des carreaux bleus sur les murs cette mosaïque old school dessus. Je peux voir que l' appartement a coché toutes mes cases par rapport aux critères que j'avais mis en place. Et donc j'ai offert sur la propriété et j' ai finalement pu accepter l'offre à 330 000£. Il y avait beaucoup d' intérêt dans son appartement, mais parce que j'ai dit que j' achèterais sur un pont, les propriétaires semblent aimer qu'il y des offres plus élevées sur la table, mais celles-ci étaient de propriétaires occupants qui avaient besoin d'un prêt hypothécaire. Laissez-moi vous montrer le plan d' étage et comment j' utilise le modèle avant notre appartement. Comme vous pouvez le voir sur le plan, la cuisine faisait 9,97 mètres carrés, ce qui est largement suffisant pour que je puisse la transformer en chambre à coucher. Et un salon faisait 16,77 mètres carrés, ce qui, encore une fois, était plus que suffisant pour que je puisse transformer en un espace ouvert en cuisine-salle à manger. Les travaux ont pris environ six semaines et mon accumulation a également réussi à transformer les toilettes dont j'ai parlé lorsque vous êtes entré pour inclure une douche. Donc cet appartement est passé d' un appartement d' une chambre à coucher à un lit pour les deux appartements. Si je décidais de vendre l' appartement si les travaux étaient terminés plutôt que de supposer que la cellule aurait pris quatre à six semaines, j'aurais fait un bénéfice de 47 000£. C'est donc 47 000£ en trois mois. Ou me souffle sur l"investissement immobilier est le temps nécessaire pour voir la déception à la fois. Et la prochaine fois que je l'ai vu, c'était lorsque la rénovation était terminée, je suis littéralement allé deux fois dans cette propriété. Tout ce que j'avais à faire en arrière-plan était d'engager mon avocat, courtier et constructeur, un architecte d'intérieur, et de les laisser s'occuper de leurs parties du puzzle. Tout ce que j'ai eu à faire était d'examiner le rapport de mon avocat, revoir l'évaluation et les devis de transition, et enfin de revoir l'offre de prêt hypothécaire biceps. Aussi WhatsApp mon photographe pour prendre des photos avant et après. Permettez-moi de vous montrer ce que l'appartement comme une fois que j'ai postulé pour être pour tous les modèles, cette photo est souvent convertie cuisine que je le transforme en chambre à coucher. J'adore la façon dont ça s'est passé. Il y a tellement d'espace et de lumière naturelle. L'arpenteur qui est sorti quand on a appliqué le consentement m'a en fait dit : « Pourquoi ne pas ajouter une entrée dans sa chambre. Il a dit que c'était assez grand. J'ai été tenté, mais j'ai pensé que la chambre serait petite et j'ai décidé de ne pas le faire. La deuxième photo est celle de la cuisine-salle à manger ouverte. J'ai créé une cuisine en L sous la fenêtre, qui signifiait que cette pièce semblait encore assez spacieuse. J'aime beaucoup la façon dont cette pièce baisse un exposant que vous voyez est de la chambre existante qui a été rénovée. Encore une fois, nous avons beaucoup d' espace et cette pièce était lumineuse et spacieuse avec beaucoup de fonctionnalité. La salle de bain est vraiment sympa. La photo finale est celle de la petite toilette et du placard que je transforme en toilettes et en douche. Et j'ai fait appel à un designer d'intérieur pour m'assurer que j' utilisais l'espace de la meilleure façon possible. Comme Kurt, j'ai examiné les palettes de couleurs et la sélection de meubles, ainsi que l'éclairage. Permettez-moi de vous montrer comment les chiffres ont fonctionné par rapport à ce projet. Le prix d'achat était de 330 000£. Les coûts de réverbération étaient de 26 850£. Ces coûts de transition étaient de 20 487£. timbre était de 16 400£. Les frais juridiques et autres s'élevaient à 3 226£, ce qui signifie que les coûts totaux étaient de 396 967. L'évaluation de l'appartement est revenue à 450 000£, en supposant que je l'avais vendu à ce moment-là, j'aurais gagné 450 000£ moins pour les frais de vente et les frais juridiques de 5 850£, moins le total coût de 396 963 livres. Donc un bénéfice de 47 187£. J'ai été un peu déçu de l'évaluation, si je suis honnête, mais comme il s' agissait d'une véritable hypothèque sur une hypothèque biter let, sur une hypothèque biter let, je trouve que l' évaluation de 450 000£ était prudente. Personnellement, je pense que j' aurais obtenu beaucoup plus si je décidais de vendre l' appartement et, par conséquent, j'aurais pu gagner beaucoup plus que quarante-sept mille livres si je décidais de vendre. Il se trouve que j'utilise le modèle précédent pour acheter, reconfigurer, rénover, louer et refinancer tous les appartements que j'achète à Londres. Et même en dehors de ce modèle que j'ai développé, cela me permet d'acheter près de trois fois le nombre d'appartements par rapport à la méthode traditionnelle d'investissement et à la façon dont j'investissais dans ce domaine. Par exemple, un investisseur traditionnel aurait investi 143 000£ dans cet appartement de deux chambres à London Bridge, il aurait obtenu un rendement brut de 4,8 % plus un rendement investissement de 6 %. En utilisant le bœuf ou notre modèle de refinancement, il me restait 61 000£ avec un retour sur investissement de 147. La différence est époustouflante et c'est pour le même appartement. Il vous montre simplement ce qu'il est possible de faire lorsque vous faites preuve de créativité. La véritable augmentation de valeur par rapport à cet appartement a été créée en passant d'une chambre à coucher à, euh, au lit pour aboyer l'argent libre d'impôt dans les sociétés anonymes. J'ai également découvert que si je possédais des biens dans une société à responsabilité limitée et que je réhypothéquais des biens à l'avenir le produit de cette hypothèque , le produit de cette hypothèque serait à nouveau versé à la société à responsabilité limitée . , en franchise d'impôt car aucune vente n'a eu lieu. Je pourrais utiliser cet argent pour acheter une autre propriété, a permis de développer mon portefeuille encore plus rapidement. Prêt du directeur à ma société anonyme. Tout argent que j' investis personnellement en tant qu'administrateur dans ma société anonyme, c'est comme si j' apprenais l'argent de ma société à responsabilité limitée. Je peux appliquer un taux d'intérêt commercial sur n'importe quel argent, donc je prête à mon entreprise et ainsi, au fil du temps, je peux récupérer mon prêt initial et les intérêts dus. Cela n'aurait pas été possible si j'avais acheté la propriété, mes noms personnels. Encore une fois, c'est un autre avantage de l'utilisation de la structure de la société anonyme. Toutes les sommes que vous avez prêtées à l'entreprise vous seront remboursées. Et vous pouvez également facturer un intérêt commercial sur cet argent afin que votre argent personnel travaille dur pour vous. Si vous décidez d'investir à l'intérêt sur le prêt, le prêt est traité comme une dépense professionnelle, vous pouvez déduire de tous les bénéfices réalisés par l'entreprise, donc le déduire de tous les bénéfices réalisés par l'entreprise, réduisant ainsi votre obligation fiscale.