Investir dans les biens pour les débutants (méthode BRR)

1. Intro: Dans ce cours, vous apprendrez à investir dans un bien immobilier en utilisant la méthode refinancée par l'acheteur pour la rénovation, également connue sous le nom de méthode BRR. Vous apprendrez comment fonctionne la méthode PRR, comment financer des investissements immobiliers, comment analyser les transactions immobilières, comment créer un entonnoir de transaction pour évaluer efficacement les investissements immobiliers, comment offrir, négocier, comment gérer le processus d'achat, et bien plus encore. Ce cours vous apprendra tout ce dont vous avez besoin étape par étape pour évaluer la taille votre entreprise d'investissement immobilier. Alors commençons. 2. Risques et récompenses: D'accord, dans cette conférence, nous allons expliquer pourquoi cette stratégie fonctionne, les principes fondamentaux et exactement le processus qui y est associé afin de rendre leur stratégie efficace. Donc, avant d'entrer dans la stratégie elle-même, l'une des choses intéressantes que nous devons aborder dans le mur de l'investissement ou dans le monde de l'investissement immobilier est cette relation entre le risque et la récompense. Et généralement, si nous avons encore un risque, la relation est que lorsque vous prenez plus de risques, vous avez généralement une récompense élevée. Donc, essentiellement, pensez à tout type d'investissement risqué. Il n'est pas nécessaire que ce soit une propriété, peut s'agir d'une bourse, donc cela peut être n'importe quoi où vous prenez un risque plus élevé. Les gens prennent généralement un risque plus élevé parce qu'ils veulent obtenir une meilleure récompense. Le problème, c'est qu'à mesure que votre risque augmente, la récompense augmente, mais vous prenez également de plus grands risques, ce qui signifie que tout pourrait complètement s'effondrer. Alors maintenant, si nous regardons le monde de l' immobilier et quels sont les risques liés à l'immobilier ? Le premier est donc l'incertitude du marché. L'incertitude du marché signifie essentiellement que, disons que vous avez une stratégie de stratégie immobilière qui repose sur une nouvelle vente de la propriété. Donc vous achetez puis vous vendez à la fin. Et il s'agit de toute sorte d'incertitude du marché. Il y a donc le Brexit ou actuellement, au moment de l'enregistrement, nous sommes de nouveau confrontés à la COVID-19. Il se peut alors que vous n' ayez pas nécessairement d'acheteur à la fin, ce qui peut poser problème. Parce que si vous dépendez la vente et que personne n'achète, alors vous avez une propriété qui doit être vendue, mais vous ne pouvez pas en sortir. L'incertitude du marché, ce qui se passe sur le marché en soi est donc un peu risqué. Le prochain est un risque pour le développement. Maintenant, le risque de développement signifie essentiellement que, disons, vous construisez des maisons sur un terrain. Vous construisez des appartements ou vous faites une grande conversion ? Peut-être que vous avez un immeuble de bureaux et que vous le convertissez en appartements. Ensuite, chaque fois que vous réalisez un grand développement, cela comporte une sorte d'élément de risque de développement parce que là, il peut y avoir des problèmes sur le terrain dont les gens n'étaient pas conscients auparavant. Il peut y avoir des problèmes avec un bâtiment dont les gens n'étaient pas au courant. Alors imaginez un grand immeuble de bureaux et voulez que les constructeurs entrent et qu'ils commencent à dépouiller le bâtiment. Vous ne connaissez pas nécessairement l' état exact de ce bâtiment. Donc, chaque fois que vous faites un développement, parce qu'il y a ces incertitudes quant la nature réelle de la terre et ainsi de suite. Il y a toujours cet élément de risque. Et bien sûr, la raison pour laquelle les gens font ces offres est que, eh bien, s'ils s'en sortent et qu' ils atténuent ces risques, alors la récompense est potentiellement plus élevée. Le prochain risque de cette liste est le jeu de planification. Maintenant, le gain de planification signifie essentiellement que dans le monde ou la propriété, beaucoup de choses nécessitent un permis de construire. Vous devez donc vous soumettre au conseil en disant que c'est ce que nous cherchons à faire. Et là encore, cela pourrait signifier construire des maisons sur la terre ferme. Cela peut signifier la conversion d'un bâtiment. Cela pourrait être n'importe quoi dans ce sens. Et chaque fois qu'une planification est requise et qu'il y a toujours une très grande incertitude parce que vous pourriez finir par obtenir de la planification, vous risquez de ne pas avoir de planification. Et si vous n' arrivez pas à planifier, vous avez maintenant un terrain et bâtiment avec lesquels vous ne pouvez pas vraiment faire autre chose. Vous pourriez alors le vendre à quelqu'un d'autre et qui pourrait essayer. Mais encore une fois, en fin de compte, il y a de l'incertitude. Il y a beaucoup de risques. Mais en même temps, si vous finissez planifier ce que vous recherchez, il y a aussi une très, très grande récompense parce que bon, vous avez mis en place la planification. Maintenant tu peux construire Flash, tu peux construire des maisons, tu peux construire ce que tu veux. Mais cela s'accompagne de nos risques. Donc en général, si nous regardons la relation, elle va de bas en haut. À mesure que le risque augmente, la récompense augmente également généralement. Maintenant, la stratégie à laquelle nous faisons référence ici, c'est ce que j'appelle la stratégie proposée sur ce diagramme. Maintenant, ce que dit la stratégie proposée , c'est que cette stratégie, je ne dis pas que cette stratégie va vous faire gagner le plus d'argent est la stratégie et la propriété les plus rentables, parce que c'est ce n' est pas nécessairement le cas. Ce que fait la stratégie, c'est essentiellement rendement le plus élevé que vous pouvez obtenir la plus grande récompense pour le risque le plus faible. Cette stratégie s'adresse vraiment aux personnes qui découvrent le monde de l'immobilier, qui ne veulent pas prendre beaucoup de risques même si vous n'êtes pas nouveau et que vous ne voulez pas nécessairement prendre le gros, de grandes chances parce que vous ne voulez pas tout risquer sur une seule transaction. Vous voulez avoir un petit tremplin mais faire un très, très bon retour. C'est la stratégie idéale pour ces personnes. C'est l'une des principales raisons, c'est pourquoi je suis très, très peu tolérant en matière de risque. Pourquoi je ne veux pas nécessairement prendre de gros risques. Parce que si nous regardons ce tableau, la colonne de gauche indique le pourcentage de perte. La colonne de droite indique le gain en pourcentage. Cela montre donc que si vous subissez une perte de 5 %, disons que vous faites une perte de 5 % dans tout type d'investissement, alors vous devez réaliser un gain de 5,3 % pour récupérer votre argent. Si nous regardons le tableau complet et que nous regardons jusqu'à 50 %. Disons donc une perte de 50 %. Maintenant, le gain en pourcentage est de 100 %. Ce que cela signifie, c'est que, disons que vous commencez avec 100£ pour garder les chiffres très, très simples. Si vous commencez avec 100£ et que vous perdez 50  % de ce montant, alors vous avez effectivement perdu 50£. Vous avez donc commencé avec 100 et maintenant vous êtes descendu à 50. Si vous voulez revenir à 100, essentiellement là où vous avez commencé, vous devrez doubler votre argent de 50 à 100. C'est un rendement de 100 %. Donc, essentiellement, ce que montre ce tableau , c'est qu' à mesure que les pertes augmentent , vous devez faire un gain beaucoup plus élevé juste pour revenir à 0. Ce n'est même pas gagner d'argent, c'est juste revenir à 0. Donc maintenant, si nous remettons cela en contexte, si vous avez une stratégie dans laquelle disons que vous avez 100 000£ à investir et que la stratégie ne rapporte pas pour vous, vous finissez par perdre la moitié de cet argent. Vous perdez donc 50 %. Vous devrez maintenant obtenir un rendement de 100 % juste pour revenir à 0. Alors que la façon dont j'aime personnellement les investisseurs, je n'aime pas nécessairement prendre gros risques, c'est prendre de gros risques. Parce que de cette façon, si je ne perds pas, je n'ai pas à travailler dur pour revenir à 0. Je veux continuer à cumuler mes victoires plutôt que de perdre. Et puis j'essaie beaucoup, beaucoup plus fort juste pour revenir à 0. C'est donc la philosophie qui sous-tend cette stratégie, qui est une stratégie à très, très faible risque et un rendement élevé. Mais gardez à l'esprit que ce n'est pas nécessairement le rendement le plus élevé du monde ou de l'immobilier, mais ce n'est pas nécessairement ce que nous recherchons ici. Nous obtenons un très, très bon retour. Mais sans prendre le risque. 3. Modèle d'investissement: Le processus pour cet investissement, pour la stratégie est très simple. Essentiellement, ce que nous faisons , c'est acheter une propriété, puis nous ajoutons beaucoup de valeur. La valeur va donc bientôt apparaître en termes de valeur ajoutée, mais nous ajoutions de la valeur. Et cela signifie essentiellement que nous faisons en sorte la propriété ait plus d'argent. Nous augmentons donc la valeur de cette propriété. Et puis, une fois que nous augmentons la valeur de leur propriété, nous avons deux options. Nous pouvons soit chercher à refinancer. Cela signifie que nous aborderons ce point dans la section des finances. Mais cela signifie que vous refinancez une hypothèque et que vous détenez ensuite la propriété à long terme. Vous louez la propriété et vous la conservez sur le long terme. Ou la deuxième option est que vous finissez par vendre la propriété, ce que l' on appelle communément un flip. Donc vous achetez, vous ajoutez beaucoup de valeur, puis vous vendez la propriété. Donc il le retourne essentiellement. Mais il s'agit d'un processus et d'une forme simpliste. Alors maintenant, quelles sont les différentes manières dont nous pouvons réellement ajouter de la valeur à ces propriétés ? Eh bien, la première consiste à faire une sorte d'extension. donc que cela peut signifier qu'à moins d'avoir un loft dans la propriété, vous allez dans le loft. Cela peut signifier que vous avez un jardin, vous vous étendez dans le jardin. En général, il existe ce on appelle les droits de développement autorisés, ce qui signifie que vous pouvez faire un grand nombre de ces choses sans avoir besoin inutilement d'un permis de construire. Certaines choses nécessitent une planification, d'autres non. Mais en général, si vous faites de petites extensions, vous pouvez vous en sortir et n'avez pas nécessairement à faire une demande de planification. Mais par exemple, disons que vous allez dans un loft, vous agrandissez l' arrière de la maison, vous avez converti le garage parce que la propriété en bas a plus d'espace. signifierait que la propriété vaudrait plus d'argent. La deuxième méthode est comme la mesure pour une sorte de conversion criarde. Donc, si vous avez un garage et que vous vous transformez en bureau à domicile, vous le transformez en une autre chambre, Votre tour en chambre à coucher tout doux, encore une fois, cela augmentera la valeur de la propriété car En général, une pièce ou une chambre en particulier vaut plus qu'un Gary. Donc, si vous en avez, si vous avez ce type de projets, vous pouvez généralement le faire. Le suivant est construit sur la terre ferme. Disons maintenant que vous avez un terrain et que vous pouvez essentiellement construire des maisons sur ce terrain ou que vous finissez par construire des appartements et que l'Irlande, encore une fois, qui comporte ce risque, comporte un risque de développement vient à la planification des risques. Mais encore une fois, c'est un moyen d' ajouter de la valeur à ces propriétés en construisant quelque chose sur un terrain, en convertissant des maisons en appartements. Supposons maintenant que vous ayez une maison, une grande maison, quelle que soit la zone dans laquelle vous vous trouvez, et que vous finissez par transformer cette maison en plusieurs appartements. Vous avez donc un grand bâtiment. Il peut même s'agir de deux appartements. Donc, vous avez un bâtiment de deux étages et vous vous transformez en deux appartements, ou vous pouvez avoir un bâtiment de quatre étages, un immeuble de cinq étages à Londres, vous obtenez généralement des bâtiments très hauts. Ils viennent avec leur sous-sol et vous pouvez peut-être les transformer en quatre appartements, en cinq appartements. Et encore une fois, cela comporte ses propres défis. Il s'agit de planification, mais c'est une autre façon d' ajouter de la valeur aux propriétés. Commercial à résidentiel. Du commercial au résidentiel signifie que ce que vous faites c'est prendre un immeuble de bureaux, vous prenez une sorte d'entrepôt, et vous le transformez en résidentiel, vous transformez dans des appartements. Et encore une fois, vous pouvez soit des violoncelles à la fin, vous pouvez faire ce que vous voulez à la fin, mais la valeur vient du fait que vous avez un immeuble de bureaux. Et parce que maintenant vous transformez en plusieurs appartements vaut plus d'argent parce que les appartements individuels empilés ensemble, selon la zone, selon les chiffres, sont généralement vaut plus d'argent. La prochaine étape consiste à ajouter une place de parking. Donc, si vous avez une maison et peut-être un petit jardin à l'avant, que vous pavez et que vous obtenez à nouveau la permission du conseil. Vous pouvez généralement transformer cela en place de parking , ce qui augmentera légèrement la valeur. Cela n'aura pas d'impact énorme, mais cela augmentera légèrement la valeur. Et c'est une autre façon augmenter la valeur de votre propriété. Le prochain est d'obtenir une réduction. Donc, plutôt que faire des travaux pour augmenter la valeur, vous pourriez dire qu'il y a une propriété pour 100 000£, que vous négociez et que vous concluez un marché avec le propriétaire et vous finissez par l'acheter pour 80 000£ parce qu'il vaut vraiment 100£ et que vous achetez pour 80£, vous avez créé autant de valeur au milieu simplement en l'achetant avec une légère réduction. Encore une fois, c'est une façon d'ajouter de la valeur, c' est-à-dire que vous achetez un produit bon marché et la valeur provient de la réduction que vous créez. Alors, quel type de propriétés devrions-nous convertir ? Maintenant, il existe deux principaux types de propriétés que nous examinons lorsqu'il s'agit de convertir et d'ajouter des chambres à coucher. Le premier est constitué d'appartements d' une chambre, qui peuvent être convertis en appartements de deux chambres. Et puis le second est constitué de maisons à deux chambres, qui peuvent être converties en maisons de trois chambres. Passons maintenant aux appartements pour une seconde, ce sont les appartements. Donc, je parle d'appartements d'une chambre à coucher en appartements de deux chambres. Eh bien, l'une des principales raisons est qu'il y a beaucoup de recherches, de nombreux rapports qui l'indiquent. Les propriétés de deux chambres ont le meilleur rendement, elles ont le rendement le plus élevé. Donc, si nous passons d'un à deux, c'est pour les appartements, au fait, nous arriverons aux maisons dans une seconde. Ensuite, si vous voulez obtenir le rendement le plus élevé et que vous détenez ces propriétés, cela vous donnera le rendement le plus élevé lorsqu'il s'agira d'ajouter une chambre puis de conserver. C'est pourquoi nous transformons un en deux. Une autre raison de faire un en deux est qu'il existe une grande quantité de propriétés d'une chambre qui peuvent être converties. Donc, généralement, si vous allez sur vous regardez votre région et que vous recherchez des propriétés d' une chambre, vous en obtenez généralement beaucoup. Alors que si vous regardez les petites propriétés, disons un studio, par exemple. En général, il n'y a pas beaucoup de studios qui peuvent être convertis en propriétés à déboutonner parce qu'ils sont trop petits, alors que beaucoup de propriétés d'une chambre sont de très, très bonnes tailles, qui sont idéal pour la conversion en deux. Maintenant, la raison pour laquelle nous ne convertissons nécessairement les propriétés de deux chambres en propriétés de trois chambres est que si nous achetons conservons et louons ces propriétés, des appartements de trois chambres ne sont généralement pas aussi courants lorsqu'il s'agit de louer. C'est pourquoi nous nous en tenons au point idéal, qui consiste à différencier les propriétés d'une chambre en propriétés de deux chambres parce que la recherche montre qu'elles ont le rendement le plus élevé, le rendement le plus élevé pour les propriétés de deux chambres parce que la recherche montre qu'elles ont le rendement le plus élevé, le rendement le plus élevé à coucher, propriétés de chambre. Et aussi parce qu'ils sont très, très désirables du point de vue de la location. Alors qu'une fois que vous devenez de plus en plus grand, la désirabilité n'est plus tout à fait la même car il n' y a généralement pas beaucoup de propriétés de trois chambres du point de vue des appartements, du point de vue des appartements. C'est pourquoi nous nous en tenons à une chambre à coucher en deux chambres, ce qui est une offre abondante, facile à convertir, leurs tailles de marchandises sont dans de bons emplacements, et parce que le produit final est un deux chambres, ils sont très, très désirables. Passons maintenant à la façon dont ce terme, deux chambres à coucher se transforment en maisons de trois chambres. Encore une fois, cette étude montre que la maison de deux chambres a généralement le rendement le plus élevé, le rendement plus élevé, et suivie par les propriétés de trois chambres. Cependant, il est très, très difficile de transformer une maison d'une chambre, généralement en une maison de deux chambres. Parce que encore une fois, les maisons d'une chambre sont très, elles ne sont pas si courantes. Vous n'en avez pratiquement aucun. Donc si ta stratégie est, eh bien, je ne vais transformer que des maisons à une chambre en maisons à deux chambres . Le problème, c'est que vous n'en rencontrez généralement pas beaucoup. Donc, si vous cherchez à réaliser ces projets, eh bien, il n'y en a pas beaucoup sur le marché, ce que vous pouvez faire. Alors que transformer une maison de deux chambres en une maison de trois chambres, une maison de trois chambres est généralement une maison familiale. Donc, du point de vue de la location, ce sera ce sera il louera facilement selon que vous avez un bon espace, les propriétés de chambre à coucher sont très, très souhaitables parce qu'elles sont généralement l'endroit idéal d'une maison familiale. C'est pourquoi nous transformons les maisons de deux chambres en maisons de trois chambres parce que c'est souhaitable du point de vue de la famille. Et il y a beaucoup de propriétés de deux chambres que vous pourriez transformer en propriétés de trois chambres. Maintenant, si vous passez d'une propriété de trois chambres coucher à une propriété de quatre chambres, généralement, encore une fois, vous avez en quelque sorte le même problème, qui est d'un point de vue locatif, trois chambres sont généralement la solution spot. Et si nous cherchons à acheter ces propriétés, surtout si vous voulez être dans cette situation idéale. Donc, pour obtenir le meilleur rendement pour la stratégie la plus sûre, les deux conversions que nous recherchons, les appartements d'une chambre, qui se sont transformés en appartements de deux chambres, ou les maisons à deux chambres, qui se sont transformées en maisons de trois chambres. Ce sont les résultats de l'étude sur le rendement des maisons, qui montre essentiellement qu'ils ont mené recherches sur les propriétés dans tout le Royaume-Uni et qu'ils comparent les rendements. Les propriétés d'une chambre ont eu un rendement de 4,1 %. Le rendement, soit dit en passant, est essentiellement le loyer annuel divisé par la valeur de la propriété. Pour une chambre. Un rendement était de 4,1 %. Pour deux chambres, il était le plus élevé, soit 4,8 %. Pour trois chambres, il baissera légèrement à 4,5 % et celui de la chambre complète plus il était inférieur à 3,6 %. revenir au point précédent, c'est pourquoi nous voulons transformer une chambre en deux chambres pour les appartements, car les chambres ont le rendement le plus élevé et elles sont très, très idéales en ce qui concerne appartements. Et nous voulons transformer les maisons de chambres à coucher en maisons à trois chambres. Parce que là encore, ils n' ont pas le rendement le plus élevé. Mais il est très, très difficile de transformer des maisons à une chambre en maisons à deux chambres. Et vous trouverez beaucoup plus de propriétés qui sont des maisons à deux chambres, que vous pouvez transformer en maisons de trois chambres. Et après la propriété de deux chambres est trois lits ont le rendement le plus élevé. Nous examinons donc les deux, eh bien, quantité d'offre disponible, parce que, bien sûr, nous voulons une stratégie dans laquelle nous pouvons réaliser un grand nombre de ces projets. C'est donc un facteur. L'autre facteur est, eh bien, si je dois acheter, conserver ces produits, eh bien, qu'est-ce que la rétention peut obtenir là-dessus ? Et même d'un point de vente, nous avons des choses légèrement différentes parce que même si vous n'êtes pas trop préoccupé par les rendements, vous allez acheter et retourner. Quoi qu'il en soit, nous sommes généralement appartements de trois chambres qui ne sont pas si courants, alors que les appartements de deux chambres sont très, très courants. Et encore une fois, du point de vue de la maison 3 bits, comme je l'ai déjà mentionné, trois grandes maisons sont très courantes. Ce sont des maisons familiales dans ce pays. Et il sera beaucoup, beaucoup plus facile d'obtenir une vente sur des propriétés de trois chambres que sur des propriétés généralement de plus en plus grandes. Je pense donc que dans les deux cas, si vous cherchez à acheter et conserver ou si vous cherchez à acheter et à vendre, si vous cherchez à acheter et à conserver ou si vous cherchez à acheter et à vendre, je pense que c'est le point idéal pour cette stratégie. 4. Étude de cas de projet: Je vais maintenant vous présenter étude de cas de l' un des projets récents que nous avons réalisés, qui se trouve à Voxel London. La propriété que nous avons est donc très, très proche de la station de voxel. Il se trouve essentiellement à six ou sept minutes à pied de la station de voxel. Et ce que nous avons fait là-bas, c'est que nous avons acheté une propriété d'une chambre. Sur le côté gauche, vous pouvez voir le plan d'étage de la propriété d'une chambre, que nous avons achetée en voxel. Ensuite, sur le côté droit, vous pouvez voir comment nous avons converti cette propriété. Donc, en gros, le modèle est très simple. Voici l'exemple de l'appartement. Ce n'est pas un exemple de maison, mais le modèle est très simple, c'est-à-dire que si vous regardez la cuisine d'origine sur le schéma de gauche, cette cuisine a maintenant été convertie en chambre à coucher. Et la cuisine a maintenant essentiellement emménagé dans le salon ouvert et ouvert. C'est donc essentiellement ce que vous faites avec ces propriétés, c' est-à-dire que vous déplacez la cuisine dans le salon pour la rendre ouverte. Et vous transformez la cuisine existante en chambre à coucher. Maintenant, plus tard, nous passerons en revue les mises en page et expliquerons comment la mise en page doit fonctionner et ce qu'il faut rechercher exactement. Mais c'est essentiellement ce que vous faites avec les appartements, avec les maisons, la disposition est légèrement différente car il y a plusieurs étages. Et encore une fois, nous allons passer en revue cela en détail. Mais pour le moment, pour la section d'introduction, c'est tout ce que vous avez à comprendre, c' est-à-dire que vous ne faites qu' ajouter des chambres en reconfigurant l'aménagement. Maintenant, si vous regardez le diagramme, nous n'avons pas nécessairement déplacé de murs. Le plan d'étage est en fait exactement le même qu' avant. Tout ce que nous avons fait, c'est déplacer la cuisine d' une pièce à l'autre. nous n'avons pas abattu de murs. Nous n'avons pas érigé de murs. Maintenant, si vous regardez la chambre principale, nous avons mis un bonbon. Mais encore une fois, ce n' est pas important, mais c'est essentiellement le modèle ici, savoir que vous prenez une propriété, vous reconfigurez l'aménagement et vous ajoutez une autre chambre. Donc, si nous regardons les photos, agissait du salon d'origine, qui a maintenant été converti en plan ouvert dans le coin inférieur gauche, vous pouvez à peu près voir où se trouve la cuisine. La cuisine se trouve le long de ce mur et maintenant c'est un salon décloisonné. Encore une fois, c'était la chambre d'origine, qui est maintenant convertie en chambre à coucher, mais avec un non sucré, c'était la cuisine. Encore une fois, la cuisine était dans notre très, très mauvais état, et la cuisine a été convertie en deuxième chambre. Sur le côté gauche, vous avez l'armoire, vous avez un lit double, vous allez à une table d'appoint. Vous ne pouvez pas vraiment le voir sur la photo, mais sur le côté droit, il y a également un placard intégré. C'est exactement comme ça que l'espace a été aménagé. Et encore une fois, vous avez transformé la cuisine en deuxième chambre ? Vous avez la salle de bain, la salle de bain existante. Donc, beaucoup de ces anciennes propriétés n'ont pas nécessairement de toilettes dans la salle de bain. Les toilettes sont séparées, nous avons donc changé la baignoire en douche. Nous avons ajouté des toilettes. Nous avons complètement modernisé l'ensemble des toilettes. Et encore une fois, comme je l'ai déjà mentionné, beaucoup de ces propriétés, les anciennes, ont une disposition un peu étrange, c' est-à-dire que les toilettes se trouvent normalement dans une pièce séparée et ne sont normalement pas évier. avons donc mis dans des toilettes flambant neuves. On l'a carrelé. Nous l'avons mise dans un évier, complètement, complètement rénové les toilettes là-bas. Et c'est ce qu'est un bâtiment en voxel. Maintenant, parlons des chiffres et, essentiellement, du fonctionnement du modèle d'un point de vue financier, d' un point de vue d'investissement. Donc maintenant, si nous regardons les chiffres, le prix d'achat de cette propriété était de 290 000£. C'est le montant que nous avons payé pour acheter la propriété. Le coût du frigorifique n'était que de 23 000£. L'autre coût était de 40 000 livres sterling. Maintenant, cela inclut les taxes. Ainsi, par exemple, le droit de timbre, qui inclut un coût de financement. pourrait donc s'agir du coût de votre prêt hypothécaire. Votre financement relais comprend vos frais juridiques, qui sont votre avocat ou vos honoraires, etc. Donc, toutes les autres équations de coût à environ 40 000£. Maintenant, une fois que nous avons ajouté la chambre à cette propriété, c'était donc une chambre à coucher, nous l'avons transformée en une chambre à deux chambres. Nous avons ensuite opté pour le refinancement. La société de prêts hypothécaires est arrivée et a dit que cela valait 390 000£ et que le loyer était de 1800£. Nous l'avons donc acheté pour 290 000. Et quelques mois plus tard, lorsque nous avons été hypothéqués, il valait 390 000 livres sterling. Comparons maintenant les deux modèles. Il existe donc une méthode traditionnelle d' investissement qui consiste essentiellement à prendre un peu d' argent, à le mettre dans notre propriété , puis à le louer. Ou, puis nous comparerons ce modèle au modèle dont nous parlons ici. Et en quoi diffèrent-ils en matière de fabrication ? 5. Ce modèle vs modèle traditionnel: Maintenant, si nous examinons le modèle traditionnel, disons généralement que vous avez besoin d'un dépôt de 20 % pour acheter une propriété. Et ce dépôt de 20 % est, soit dit en passant, nous supposons que vous achetez une propriété de 390 000£ parce que c'est ce que ma propriété a été évaluée à 390 000£. Donc, si vous avez acheté une propriété de 390 000£ sur le marché, loyer enregistré est en bon état. Aucune réverbération ne nécessitait rien de tout cela. Vous allez essentiellement à droite. Déménagez vous trouvez une propriété de deux chambres de 390 000 livres sterling, qui est prête à être louée le premier jour. Vous aurez donc besoin d'un dépôt de 20% , soit 78 000£. Vous aurez un droit de timbre de 21 000 200£. Vous aurez 2 000£ de frais juridiques et vous aurez un coût fourni d'environ 3 000£, ce qui porte votre investissement total à 104 200£. C'est ainsi que vous investissez traditionnellement dans l'immobilier, c'est-à-dire que vous prenez, vous allez à votre travail quotidien, vous faites tout ce dont vous avez besoin, vous économisez 104 000£, vous prenez cet argent et vous essentiellement le mettre dans une propriété, puis vous le louez. Vous êtes donc à 104 200£. Maintenant, comparons cela à ce modèle que nous avons ici. Le prix d'achat de cette propriété était donc de 290 000£. Pendant une seconde. inquiétons pas trop de la façon dont vous avez acheté la propriété que vous avez achetée avec une hypothèque ou un financement relais ? L'avez-vous acheté avec votre argent ? état n'a pas trop d'importance, juste pour que vous compreniez le modèle. Mais maintenant, disons que le coût de la propriété est de 290 000 livres sterling. La réverbération, comme nous l'avons déjà mentionné, est de 23 000£ et tous les autres coûts équivalent à 40 000£. Par conséquent, le coût total est de 353 milliers de livres sterling. Cela vous coûte 353 000£ pour l'achat, la réverbération, tous les autres coûts. C'est ce que cela vous a coûté. Mais maintenant, une fois que vous avez dépensé autant d'argent, vous allez à la banque et vous dites : « Eh bien, j'ai acheté une propriété d'une chambre maintenant c'est une propriété de deux chambres vaut plus d'argent parce que deux chambres, ça vaut combien ? La banque est arrivée et ils ont dit : « Eh bien, la propriété vaut 390 000£, c'est le GDV. Maintenant, lorsque vous optez pour leur prêt hypothécaire à ce stade. Donc maintenant, dans ce modèle, nous ne vendons pas, dans ce modèle, nous refinançons en détenant la propriété. Quand allez-vous pour la phase de refinancement de cette propriété ? Nous avions une hypothèque de 80 %. Nous allons à 80 % d'hypothèque. Alors quand il vaut 390 000£, la banque dit, eh bien, d'accord, nous pensons qu'il vaut 390 000£. Vous devez avoir un dépôt de garantie de 20 % dans la propriété, et nous vous donnerons 80 %. Donc, si le GDB est de 390 000£, c'est le prix total. La banque dira : « Eh bien, vous conservez 20 % de vos capitaux propres dans la transaction et nous vous donnerons 80 %. Donc, dans ce cas, nous devions avoir 78 000£ pour représenter notre dépôt. Et la banque a dit, eh bien, voici 312 000£, car vous êtes hypothécaire à 80 %. Maintenant. Alors gardez cela à l'esprit. Nous avons dépensé 353 milliers de livres sterling. C'est l'argent que nous avons dépensé. Et dans la banque dit, eh bien, nous vous donnerons 312. Donc, si vous dépensez 353 et que la banque ou le refinancement parce que la valeur est plus élevée, vous en avez remboursé 312. Ensuite, essentiellement tout ce coût que vous êtes, qui est de lever de l'argent, vous coûte 41 000£ parce que vous êtes hypothèque à 80% est de 312 000£, votre coût total était de 353. Et le seul argent qu'il vous reste dans la transaction est de 41 000£ parce que vous avez dépensé 353, la banque vous a donné 312 banques et il vous reste 40 000£ de votre propre argent dans ce projet. Qu'est-ce que cela signifie lorsqu'il s'agit d'un retour ? Donc maintenant, si nous regardons un diagramme qui montre la comparaison, eh bien, dans ce nouveau modèle, cela ne nous a coûté que 41 000£ pour acheter une propriété essentiellement, qui vaut 390 000£, parce que quel que soit l'argent que nous dépensons, nous en avons récupéré la plus grande partie, sauf les 41 000 livres. Alors que si vous regardez le modèle traditionnel, pour acheter une propriété de 390 000£, nous devrions dépenser 104 200£. Ainsi, avec un nouveau modèle, vous vous retrouvez avec une propriété de 390 000£ pour 41 000 livres sterling, l'ancien modèle. Pour obtenir la même propriété, cela nous coûterait 104 000 200£. Et c'est vraiment la force de ce modèle, qui est que nous achetons une propriété, ajoutons beaucoup de valeur et que nous l'envoyons à la banque. Eh bien, écoute, ça vaut plus d'argent. Maintenant, nous voulons retirer de l'argent du crime. Nous voulons lire hypothèque. Et parce que vous ajoutez de la valeur, vous pouvez récupérer une grande partie de votre argent. Vous pouvez donc essentiellement continuer à recycler votre argent. Donc, si vous avez une cagnotte à investir, plutôt que d'investir tous les Italiens en une seule transaction. Vous, chaque fois que vous investissez, vous recevez une partie de ce sac et vous pouvez ensuite utiliser cette partie pour investir encore et encore. C'est une différence de 2,5 fois. Parce qu'en gros, cela vous a coûté 41 000, alors que si vous le faisiez de la manière normale, ce serait 104 000. Cela représente donc une différence de 2,5 fois essentiellement le montant que cela vous coûterait, l'argent que vous devriez investir pour obtenir la même propriété. Regardons le flux de trésorerie. Comment fonctionne le flux de trésorerie sur ce projet en particulier ? Eh bien, le loyer de cette offre est de 1800£. L'hypothèque était de 1100£. Nous avons assimilé cinq pour cent la maintenance, soit 45£. Nous avons inclus des frais de service de 100£ qui constituent des frais de service pour cette propriété. Et nous avons mis en place une période d'annulation de deux semaines, soit 70,72£ livres par mois. Et à la fin, le flux de trésorerie net, montant d'argent que vous recevez réellement sur votre compte bancaire est environ 483£ par mois. Comparons maintenant les deux modèles ici. Ainsi, avec ce modèle, votre flux de trésorerie est de 483£ par mois, mais votre argent restant est de 41 000. Cela vous a coûté 41 000£ pour générer ce résultat parce que vous avez la propriété et que cela gagne 483 par mois. Et le retour sur investissement cette propriété est de 14,1, 14 %. Le retour sur investissement, ou vous pouvez l'appeler le retour sur investissement, signifie essentiellement que, eh bien, si j'investis 41 000£ dans une transaction, je gagne 483 par mois. Ensuite, au cours d'une année, 483 fois par 12, c'est environ 6 000 livres sterling. Donc, si j'investis 41 000 dollars et que je gagne 6 000 dollars par an, mon rendement est d' environ 14,1 %. C'est le retour sur investissement, ou vous pouvez parler de retour sur le capital employé. C'est à peu près la même chose. Mais maintenant, si nous regardons le modèle traditionnel, vous gagnerez toujours un flux de trésorerie de 483£. L'argent restant serait de 104 200 et votre retour sur investissement de 5,5 %. Donc essentiellement, encore une fois, le même calcul, mais cette fois, vous devez investir 104 200. Afin de faire 483. Le nouveau modèle, vous n'avez qu'à investir 41 000 pour en faire 483. Donc maintenant, si vous comparez le rendement que vous recevez, le retour sur investissement, le ROCE retournant de l' argent important, quel que soit le nom que vous voulez, cela représente une différence de plus de 2,5 fois. Parce que si vous regardez le modèle traditionnel, vous obtenez un rendement de 5,5  %. Si vous regardez ce modèle, il s'agit d'un rendement de 14,1 %, soit plus de 2,5 fois. Et cela signifie que si vous avez une cagnotte dans laquelle investir, vous voulez acheter et détenir des propriétés. Avec ce modèle, vous pouvez obtenir un rendement 2,5 fois plus élevé chaque fois que vous investissez dans un projet. Vous augmentez donc massivement, massivement votre rendement. C'est un critère de transaction que nous aimerions viser lorsqu'il s'agit d'acheter et de détenir des propriétés. Pour moi, c'est une bonne affaire si je peux essentiellement réaliser 2,5 fois le retour sur un projet que je ferais. Essentiellement, si je l' achetais carrément et que je n'ajoutais aucune valeur, que je ne faisais rien. Donc, lorsque les personnes, vous savez, qui investissent généralement dans des propriétés, peut-être, vous savez, un ami de la famille, ou un collègue qui a généralement acheté une propriété dans le passé, utilisant le modèle, c'est ce que Je vais économiser un peu de revenus d'emploi et j' irai simplement acheter une propriété. Dans ce cas, ils réaliseront un rendement de 5,5 %. Alors qu'en faisant ce que vous faites, en ajoutant de la valeur, vous obtiendrez rendement 2,5 fois plus élevé qu'eux. simplement parce que vous ajoutez de la valeur que vous retirez une grande partie de votre argent. Et pour la même propriété, vous avez considérablement augmenté vos rendements. 6. Flip vs tenir: Maintenant, parlons du retournement par rapport à la mise en attente. Eh bien, quels sont les avantages inconvénients du modèle flip par rapport à l'ensemble du modèle. Donc, si nous examinons l' avantage de l'ensemble du modèle, le premier est l'appréciation à long terme. Lorsque vous achetez et détenez une propriété, l'appréciation à long terme de la propriété gagne beaucoup d'argent à mesure que la valeur de la propriété augmente. Eh bien, c'est essentiellement l'argent que vous avez gagné. Supposons maintenant que vous achetiez une propriété pour 100 000£ en X années, cela pourrait être huit ans, neuf ans, dix ans, 11 ans, quelle que soit cette période, la valeur de cette la propriété continue d'augmenter. Disons maintenant qu'il vaut 200 000£. Eh bien, c'est le profit que tu as réalisé. Et vous avez essentiellement réalisé ce profit sans nécessairement avoir à faire quoi que ce soit. Parce que le marché n'a cessé d'ajouter de la valeur, valeur ajoutée, de la valeur ajoutée. C'est donc l'un des grands avantages de l'ensemble de la stratégie , à savoir l'appréciation. La deuxième est que vous pouvez lire hypothèque votre argent. Vous pouvez le retirer beaucoup d'argent. Donc par exemple, mon ami Rob, essentiellement, il a acheté une propriété en 2009. Et en 2009, il l'a acheté pour 250 000 livres. Et l'année dernière en 2019, il a effectivement refinancé leur propriété pour 500 000 livres, alors il l'a achetée pour 250 en dix ans, elle a doublé de valeur, vaut maintenant 500 000 livres. Il a dit à la banque, eh bien, la valeur de la propriété est augmentée. Puis-je obtenir un prêt hypothécaire ? Et essentiellement beaucoup puis-je refinancer la propriété et obtenir un enseignement supérieur sur cette propriété ? Et il a reçu un prêt plus élevé parce que évidemment ça vaut plus d' argent et la banque lui a donné 200 000 livres. Maintenant, selon la façon dont vous achetez cette propriété, que ce soit en votre nom propre ou qu'il s'agisse d'un accompagnement. Si cette propriété était à votre nom, par exemple, et que vous êtes hypothéqué, cela signifierait essentiellement que vous auriez 200 000£ en franchise d'impôt. n'y a aucune taxe sur les prêts. Et tu as reçu tout un tas d'argent. Maintenant, s'il ne s'agissait pas d'une société anonyme, vous avez essentiellement 200 000£ dans une société. Et vous pouvez désormais utiliser cet argent pour acheter de plus en plus de propriétés. C'est donc un énorme avantage de conserver propriété à long terme, car tous les cinq ans, tous les dix ans, vous pouvez continuer à retirer de plus en plus d'argent. Et puis utiliser ce même argent c'est acheter de plus en plus de propriétés. Et au fil du temps, à mesure que vous avez de plus en plus de propriétés, vous obtenez de plus en plus de cashback , vous remboursez plus d'argent, et votre portefeuille s' agrandit de plus en plus sans nécessairement n'importe quoi parce que le marché augmente la valeur de ces propriétés. Le prochain est le revenu passif. Bien entendu, l'une des raisons pour lesquelles de nombreuses personnes investissent dans leurs propriétés vitales est qu'elles veulent de multiples sources de revenus. Donc, si vous avez un emploi ou si vous voulez quitter votre emploi, détenir un bien immobilier sera mieux pour vous parce que c'est simplement parce que, eh bien, essentiellement de cette façon, vous avez un autre flux de revenus qui arrive. tous les mois. Donc, en fonction du nombre de propriétés que vous possédez ou de vos objectifs. Si vous conservez des propriétés de cette façon, une fois que vous avez réalisé un projet, c' est un peu comme si c'était fait pour toujours et que chaque mois une fois que vous avez réalisé un projet, c' est un peu comme si c'était fait pour toujours et que chaque mois, vous gagnez de plus en plus d'argent sans nécessairement avoir à faire quoi que ce soit. Enfin, le risque est très, très faible lorsque vous consignez des biens. Et vous ne comptez pas sur le fait que quelqu'un d'autre vous l'achète. À la fin des dix mois ou une fois la réverbération terminée, vous n'avez pas nécessairement le risque de vendre la propriété. Beaucoup de promoteurs font faillite parce que disons qu'ils ont financement à court terme pendant 12 mois et que le marché s'est un peu tourné vers le sud et les propriétés ne se vendent pas parce qu'ils sont obligés de vendre la propriété à la fin de la journée, ils sont un peu coincés parce que bon, c'est la seule chose qu'ils peuvent faire et personne n'achète. Et c'est un risque énorme en soi. Alors que lorsque vous achetez et détenez une propriété et que vous êtes essentiel, votre objectif est bien, je vais simplement mettre fin à la propriété, alors vous n' avez pas nécessairement ces risques. C'est donc l'un des grands avantages, les énormes avantages de l'ensemble de la stratégie est qu'elle présente un risque très, très faible et que, de ce point de vue, rien ne peut mal tourner. Maintenant, quel est l'inconvénient de l'ensemble de la stratégie ? Il y a un inconvénient qui est, eh bien, un inconvénient majeur, qui est que votre argent est essentiellement bloqué dans cette propriété. Disons, par exemple, dans l'exemple du voxel, nous avions 41 000£. Ces 41 000 livres sterling sont maintenant bloqués dans ce projet. Et jusqu'à ce que la valeur de la propriété augmente et que je puisse refinancer cet argent est immobilisé. Mais c'est ainsi que fonctionne une grande partie des investissements, c' est-à-dire que vous investissez un peu d'argent et que vous continuez à obtenir un retour sur cet investissement. Mais s'il y avait un inconvénient ou un inconvénient à détenir, ce serait que cet argent est maintenant bloqué et que vous ne pouvez pas utiliser cette partie. Bien sûr, lorsque vous investissez une grande partie de l'argent que vous récupérez, mais l'argent qui reste dans les 41 000£, vous ne pouvez pas vraiment, vraiment triste très, très rapidement. C'est donc l'un des inconvénients de la stratégie de holding. Parlons maintenant des avantages de la vente. Le premier avantage de vendre IE flipping est que vous pouvez encaisser vos bénéfices. Ainsi, par exemple, chaque fois que vous faites une transaction et disons que vous avez réalisé un bénéfice de 50 000,1£, 100 000£. Chaque fois que vous vendez et retournez, vous finissez par obtenir ces 50 000£. Quand vous terminez, vous finissez par obtenir 100 000£. Ainsi, vous réalisez les bénéfices beaucoup, beaucoup plus rapidement. Et cela nous amène au deuxième avantage, qui est. Cela vous permet d'accumuler du capital et de passer à des projets plus importants. Disons maintenant que vous faites une petite affaire et que vous gagnez 20 000£. Mais maintenant, vous avez 20 000£ de plus que là où vous avez commencé à utiliser cet argent et l'argent que vous aviez initialement, et maintenant vous pouvez faire un projet plus important et gagner 50 000£. Et une fois que vous avez gagné 50 000£, vous pouvez maintenant passer à, vous avez accumulé 20 ans et vous en avez 50 autres, et maintenant vous en avez 70 autres. Maintenant tu utilises tout cet argent, tu introduis quelque chose d'encore plus grand. Et maintenant, vous pouvez gagner 100000.150000 et vous pouvez essentiellement continuer grandir de plus en plus parce que chaque fois que vous récupérez votre argent avec un certain profit, vous accumulez une pile plus grande et en utilisant cette plus grande pile, vous pouvez simplement continuer à grossir de plus en plus. Voilà les avantages. Quels sont les inconvénients du modèle inversé ? Eh bien, le premier est l'impôt sur les plus-values. Imaginons maintenant que vous achetiez une propriété. Donc, dans le cas du voxel, vous achetez pour 209 000£ puis vous le vendez pour 390 000£ parce que les valeurs vont de deux 390 azote, vous devez payer l'impôt sur les plus-values lorsque vous vendez cette propriété. L'impôt sur les gains en capital est essentiellement un impôt sur le gain, gain que vous avez réalisé sur cette propriété. Donc, si vous achetez une propriété et même si vous la vendez quelques années plus tard, vous devrez payer l'impôt sur les plus-values. C'est l'un des inconvénients de la vente de la propriété, du retournement d'une propriété, c' est-à-dire que vous devez payer des impôts. Alors que si vous le comparez au modèle d'achat et de conservation, chaque fois que vous refinancez et que vous obtenez un, vous obtenez un morceau de sac d'argent. Vous n'avez pas à payer d'impôt parce que cet argent provient du remorquage, c'est seul. Vous n'avez pas à payer d'impôt sur le prêt. C'est donc l'un des gros inconvénients d'avoir une stratégie d'achat et de vente et vous devez payer la taxe sur votre jeu. Le second est le risque, car vous dépendez d'une vente. Encore une fois, l'un des grands défis et là où de nombreux développeurs font faillite est de savoir où ils dépendent d'une vente. Parce que, comme je l'ai déjà mentionné, si vous avez un financement à court terme pour 12 mois, vous devez rembourser le prêteur à la fin des 12 mois. Et maintenant, ils disent que quelque chose se passe dans l'économie, le Brexit se produit ou qu' il se passe quelque chose et que vous n'êtes pas en mesure de vendre C'est peut-être au moment de l'enregistrement, nous traversons la COVID-19 avec les confinements. Maintenant, s'il y a un confinement et que vous ne pouvez pas vendre une propriété, alors vous avez beaucoup de problèmes. C'est-à-dire que la stratégie de retournement est bonne, mais elle comporte également le risque inhérent, est-à-dire que si quelque chose arrive au marché et que vous n'êtes pas en mesure de vendre, alors vous avez une propriété et vous ne pouvez pas vendre ça. Vous ne pouvez pas rembourser vos prêteurs, vous ne pouvez pas rembourser vos investisseurs. Et c'est généralement ainsi que beaucoup de gens finissent par faire faillite. Un autre inconvénient de la stratégie de retournement est que vous ne bénéficiez pas de la plus-value du capital. Donc encore une fois, avec toute la stratégie, comme l'exemple que je vous ai donné avec RAB, il avait une propriété pour 250 000 livres, est maintenant passé à 500 000 livres. Et sans qu'il fasse quoi que ce soit, ça ne cesse de leur faire de plus en plus d'argent. Alors que si vous faites un achat et une vente, vous ne réalisez le gain qu' en ajoutant de la valeur, mais vous ne bénéficiez pas nécessairement appréciation à long terme de la propriété. C'est donc là encore l'un des inconvénients des deux stratégies. Maintenant, encore une fois, cela dépend de votre situation, votre contexte, mais en pesant ces avantages et inconvénients, c'est pourquoi nous appliquons personnellement la stratégie d'achat et de conservation parce que nous pensons que les avantages l'emportent sur désavantages. Parce que vous avez une propriété une fois que vous l'avez faite, une fois, elle continue de rapporter votre argent tous les mois. Et si vous essayez de remplacer le revenu, vous avez besoin de ce flux de trésorerie passif tous les mois. Donc, il continue essentiellement de s' accumuler et de monter. Vous pouvez donc arriver à un stade où vous pouvez quitter un emploi ou avoir un revenu secondaire. Vous bénéficiez également de la plus-value du capital. Chaque fois qu'il apprécie que vous lisiez l'hypothèque, vous remboursez de l'argent. Vous n'avez pas à payer d'impôts maintenant parce que c'est soit à votre nom personnel, soit ce n'est pas une entreprise et que vous utilisez cet argent pour acheter de plus en plus de propriétés. L'ensemble de la stratégie présente donc de nombreux avantages. C'est pourquoi nous optons généralement pour le modèle d'achat et de conservation par opposition au modèle de cellules buy-in. 7. Finances: Dans cette section, nous allons aborder un financement. Donc, en matière de finance, vous devez savoir ces deux choses. Le premier est un prêt-relais et le second, une hypothèque célibataire. Ce qui se passe, c'est que lorsque nous achetons cette propriété, qu'il s'agisse d'une propriété d'une chambre ou d'une maison, j'ai tendance à acheter la propriété en utilisant un prêt-relais. Un prêt-relais est essentiellement la façon la plus simple de penser à cela, c'est d'imaginer une hypothèque, mais pas pendant 25 ans avant six mois, 12 mois, 18 mois. En général, j'ai tendance à contourner le cap des 12 mois. Ce financement est essentiellement un financement à court terme, qui est généralement beaucoup plus cher qu' un prêt hypothécaire car il est conçu pour le court terme. Par exemple, avec un prêt hypothécaire, vous pourriez vouloir payer 3, 3 % ou 0,5 % d'intérêts par an. Alors qu'avec un prêt-relais, vous avez tendance à payer environ 7 %, 8 % par an. C'est donc beaucoup plus cher. Mais la raison pour laquelle nous avons tendance à utiliser le financement relais est qu'il est en fait conçu pour le développement. Une partie de leur hypothèque n' est pas construite pour vous permettre d'acheter une propriété plutôt que de le développer, puis de le refinancer. Et c'est l'une des raisons. L'autre raison est le financement relais. Il est relativement facile d' obtenir la deuxième place, c'est beaucoup plus rapide que d'obtenir une partie de cette hypothèque. Ainsi, parfois, lorsque vous négociez, c'est presque comme avoir de l'argent. Ainsi, lorsque vous parlez à des agents et lorsque vous parlez à des propriétaires, si vous êtes des données patientes d'un propriétaire, vous pouvez en quelque sorte utiliser cela à votre avantage pour pouvoir acheter la propriété beaucoup, beaucoup plus rapidement et en utilisant cela, vous pouvez parfois obtenir une réduction. L'autre raison pour laquelle nous utilisons le financement de l' élevage est que cela nous permet de réaliser plusieurs projets en même temps. Nous pouvons contracter plusieurs prêts-relais en même temps. Cela accélère donc simplement le processus d' acquisition d'une propriété. Maintenant, qu'il s'agisse d'un prêt-relais, vous pouvez généralement obtenir un prêt-relais de 75% à la valeur, mais maintenant c'est 75% de prêt à la valeur comprend également tous les paiements d'intérêts et tous les frais que vous avez à payer afin d'obtenir ce prêt-relais. Donc, ce qui se passe, c'est que lorsque vous obtenez un prêt-relais auprès de ces prêteurs, ils disent qu'ils vous accorderont un prêt de soixante-quinze pour cent à la valeur, mais ils ne vous accordent pas réellement le prêt à 75 pour cent. Eh bien, ils ont tendance à vous donner 75% de moins tous leurs frais et intérêts. Parce que les frais et les intérêts sont intégrés. Donc, en général, cela signifie que vous finissez par obtenir environ 71,72 %. Et le reste de l' argent que vous devez déposer vous-même sous forme de dépôt. Trois prises. C'est donc essentiellement ainsi que fonctionne un prêt-relais. Ce qui se passe maintenant, c'est que vous achetez la propriété en utilisant un prêt-relais. Vous réaliserez ensuite tous les travaux. Ainsi, que vous transformiez une propriété d' une chambre en propriété de deux chambres, ou que vous transformiez une maison en multiple, vous dites quel que soit ce projet. Une fois que vous aurez fait cela, après six mois, vous opterez pour un refinancement sur un octet pour louer une hypothèque. Si vous devez attendre six mois c'est parce qu'il y a un test de résistance dans ce pays. C'est la règle dans ce pays plupart des prêteurs suivent, selon laquelle vous ne pouvez pas refinancer dans les six mois. Si vous avez acheté un bien immobilier, vous devez attendre six mois pour le refinancer. Maintenant, il existe des prêteurs spécialisés qui vous laisseront refinancer avant six mois. Le problème, c'est qu'ils ne vous offrent pas toujours le meilleur tarif. D'après mon expérience, j'ai découvert qu'il vaut mieux attendre six mois puis refinancer à ce stade. Donc, lorsque vous optez pour le refinancement, ce qui se passera, c'est que vous aviez un prêt qui était un prêt-relais. La valeur de la propriété a maintenant augmenté. Quand il s'agit de la valorisation plus élevée, vous pouvez maintenant prendre un gros seul. Et lorsque vous contractez le gros seul, vous remboursez essentiellement le prêt-relais en même temps. Donc vous l'avez acheté sur un pont, vous avez de la valeur ajoutée, vous pouvez le refinancer sur une hypothèque célibataire, rembourser ce pont. Et c'est essentiellement ainsi que vous suivez l'ensemble du processus d'achat et de détention de propriétés. Vous n'avez pas nécessairement besoin d'en savoir trop au-delà de cela. En ce qui concerne les exigences financières et les exigences de transition, cela dépend uniquement du prêteur. La meilleure chose à faire n'est donc pas nécessairement de rechercher les travaux de transition et le fonctionnement des prêts hypothécaires de célibataire. La meilleure chose à faire avec un courtier spirituel est de dire, c'est ma situation financière et c'est essentiellement ce que je cherche à faire, le type de projets que je cherche à faire. Et ils vous indiqueront vos besoins financiers et quel étudiant Max empruntant vous pouvez obtenir un type de chose plus ancienne. Donc, si vous avez un bon courtier à bord, il n'y a pas grand-chose à faire pour vous. Vous pouvez essentiellement organiser tout ce financement pour vous. Si vous souhaitez utiliser mon courtier, si vous cliquez sur le lien de description, il y a un lien qui indique Property Team. Et vous pouvez cliquer sur ce lien et vous pourrez découvrir mon courtier. Ou si vous avez un navigateur différent, vous pouvez simplement utiliser un autre courtier. Mais ce dont vous avez besoin, c'est d'un courtier ou d'une société de courtage. Vous pouvez vous aider avec une partie de ce financement et du financement relais, parce que vous voulez vous assurer que si quelqu'un vous donne le financement relais, vous voulez vous assurer qu'à la fin de la vous pouvez également obtenir un prêt hypothécaire sur cette propriété afin de rembourser le prêt-relais. Si vous obtenez un prêt-relais, que vous ne pouvez pas obtenir de bouteille et d'hypothèque pour quelque raison que ce soit, alors vous avez un gros problème parce que vous avez un prêt-relais qui est généralement d'une durée de 12 mois, qui maintenant vous pouvez rembourser ce prêt parce que personne ne vous accordera de budget et d'hypothèque, en supposant que vous puissiez rembourser cette hypothèque pour quelque raison que ce soit, vous devez vous assurer d' avoir un courtier qui peut traiter les deux avant même d'acheter la propriété, vous devez parler à votre courtier et lui dire : «  Eh bien, c'est ce que je cherche à faire. Y a-t-il une raison pour laquelle je ne peux pas obtenir le prêt-relais et y a-t-il une raison pour laquelle je ne peux pas obtenir un prêt hypothécaire une fois le projet terminé ? La dernière chose que vous souhaitez, c'est que vous réalisiez essentiellement ce projet. Vous achetez quelque chose, vous ajoutez beaucoup de valeur, et pour une raison quelconque, vous ne pouvez pas obtenir de budget et d'hypothèque à la fin parce que vous serez coincé parce que vous ne pouvez pas rembourser le prêt, parlez à un courtier ou parlez à mon courtier et dites-lui essentiellement que ce que je cherche à faire, c'est que je cherche à acheter cette propriété sur un prêt-relais. C'est ainsi que je vais ajouter de la valeur et c'est ma stratégie de sortie. Qu'il s'agisse de vendre la propriété à la fin ou de détenir la propriété et de refinancer une partie de cette hypothèque, nous et les exigences, génial, nous allons obtenir des taux que vous pouvez obtenir, je leur ai demandé quel prêt vous pourriez obtenir. Et une fois que vous avez tous ces détails, vous pouvez passer à la section des finances de vos projets immobiliers. 8. Évaluer les risques: Dans cette section, nous allons donc examiner double analyse et couvrir tous les différents composants qui composent l' analyse de l'ADN et essentiellement tout ce qui est nécessaire pour analyser une transaction. L'analyse des transactions est divisée en de nombreux sous-sujets différents. Ainsi, par exemple, nous avons évalué le risque, les coûts financiers, les droits de timbre , les frais juridiques, les coûts supplémentaires , les coûts de rénovation, le calcul du GDB, essentiellement, la valeur de la propriété une fois nous avons ajouté une chambre à coucher et fait une chambre frigorifique complète. Quels sont certains des indicateurs clés, les critères de transaction, comment calculer l'offre. Ensuite, nous allons faire une démonstration du fonctionnement de l'analyseur de transactions et de son application sur un cas particulier, sur une étude de cas de l' un des projets que nous avons réalisés précédemment. Donc, si nous examinons l' évaluation des risques, il existe de nombreux risques différents lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier. Et nous avons déjà abordé certains d'entre eux, mais en voici quelques-uns de manière beaucoup plus approfondie. Ainsi, par exemple, l'un des risques en matière propriété est le risque lié à la planification. Donc, quel est ce projet particulier, aucun permis de construire n'est requis, donc il n'y a aucun risque de planification. Mais en général, dans le monde de l'investissement immobilier, il existe un risque en matière de planification. Parce que si vous construisez, par exemple, sur un terrain et que vous devez obtenir l'autorisation du conseil. Vous avez un permis de construire ? Si vous n'obtenez pas ce permis de construire, vous pouvez vous retrouver un peu coincé parce que vous avez acheté quelque chose et que vous ne pouvez pas essentiellement construire un ajout sur cette propriété sur ce terrain. Mais avec le type de projets que nous étudions où nous ajoutons une chambre parce que tout est interne, tous les changements se font en interne. Aucun permis de construire n'est requis, c'est donc un risque que nous n'avons pas avec ce projet en particulier. Le deuxième type de risque est ce que l'on appelle le risque pour le développement. Maintenant, le risque de développement signifie que, par exemple, disons encore une fois, vous construisez sur un terrain ou que vous transformez votre ou que vous transformez votre grand immeuble de bureaux en appartements. Chaque fois que vous faites quelque chose qui est essentiellement un gros projet, cela vient avec le risque associé à l'IEEE, eh bien, il peut y avoir des problèmes avec le terrain ou une fois que vous commencez à dépouiller les bâtiments, il peut y avoir certains problèmes avec le bâtiment lorsqu'il s'agit de converger et, en soi, c'est un gros risque. Alors que encore une fois, le projet que nous examinons ici où nous ajoutons des chambres à coucher, vous ne courez pas nécessairement de risque de développement parce que vous ne développez pas en soi. Il s'agit au mieux d'une réverbération cosmétique, d'une réverbération légère. Vous n'avez donc pas les gros risques de développement que vous avez généralement dans certains projets par procuration. C'est donc un autre risque dont nous n'avons pas nécessairement à inquiéter avec ce type de modèle en particulier. Le prochain problème, ce sont les retards. Et maintenant, cela pourrait entraîner des retards dans votre rénovation, et cela pourrait également signifier des retards dans les villes de l'hypothèque. La raison pour laquelle il s'agit d'un risque est que, par exemple, lorsque vous êtes sur un financement à court terme, sur un financement relais, vous souscrivez généralement à un bridge pendant environ 12 mois. Cela signifie donc que vous devez acheter la propriété. Et c'est à ce moment-là qu'ils commencent à créer des ponts financiers. Vous devez faire le travail , puis vous devez lire l' hypothèque et passer à une hypothèque au cours de cette période, au cours de ces 12 mois, parce que ce n'est que lorsque vous avez hypothéqué une propriété que vous récupérez votre argent et alors vous pouvez rembourser votre premier, puis Live, qui est un prêteur relais. C'est donc un risque car vous avez ce délai pour terminer la réverbération et terminer le processus de prêt hypothécaire à taux. Maintenant, la façon dont vous vous débrouillez généralement est essentiellement en vous donnant plus de temps. Donc, si vous pensez que le produit sera prêt dans neuf mois, vous pouvez bénéficier d'une pause de douze mois juste pour être prudent de trois mois supplémentaires. Donc, en cas de retard, vous avez une période supplémentaire pour vous en assurer. Eh bien, j'ai un délai de trois mois pour m'assurer que rien ne puisse mal tourner. Le prochain est le risque de dépassement des coûts. Donc, généralement, avec de nombreux projets immobiliers que vous pourriez estimer, la réverbération coûtera autant et finira par vous coûter un peu plus cher que cela. Et cela pourrait être un risque en soi, car si vous n'avez pas les fonds nécessaires ou si cela signifie que l'opération n'est plus viable, ce n'est généralement pas vraiment un risque en ce qui concerne ces car ce sont de très petites réverbérations. Donc, quand le constructeur dit que ça va coûter vingt mille, trente mille, quarante mille, cela finit généralement par coûter ce qu'il a dit au départ parce qu' il n'y a pas de grandes surprises, qu'ils n'ont jamais vu auparavant. Comme je l'ai déjà dit, la plupart de ce n'est qu'un cosmétique léger , ce n'est pas quelque chose de grand ou quelque chose comme ça. Il est très peu probable que quelque chose d' inattendu puisse se produire, ce dont le constructeur n'était pas au courant. Maintenant, si vous construisez un terrain, il peut y avoir des problèmes avec le terrain ou si, comme je l'ai dit, vous prenez un immeuble de bureaux et convertissez un immeuble de bureaux, il pourrait y avoir des problèmes avec le immeuble de bureaux qui n'avait pas été vu auparavant. Mais encore une fois, ce n' est pas vraiment cas lorsque vous réalisez un petit projet comme celui-ci. Ce n'est donc pas un risque, ce qui est un risque important dans cet exemple particulier. La prochaine est la stratégie de sortie. Maintenant, la stratégie de sortie signifie que idéalement, vous voulez avoir une stratégie de sortie multiple, c'est-à-dire , par exemple, si vous investissez autant d'argent, comment récupérez-vous votre argent ? Et c'est essentiellement ce qu'est une stratégie de sortie. Là où les gens sont un peu coincés, c' est essentiellement parce que vous êtes un promoteur vous achetez une propriété et que votre plan est d'acheter et de vendre. Eh bien, le problème est de savoir s'il arrive quelque chose sur le marché ou si quelque chose ne va pas. Et vous n'êtes pas en mesure de vendre ces appartements à la fin. Et votre stratégie de sortie aussi, je vais acheter et vendre votre sortie étant donné que je vais vendre. Eh bien, si vous ne pouvez pas vendre à la fin et que cela devient un énorme problème, parce que c'est votre seule stratégie de sortie. Alors que si vous avez une stratégie de sortie qui est une stratégie de sortie plus sûre, comme Well, je vais juste refinancer. Je n'ai pas besoin d'un portable. Je n'ai pas besoin de vendre quoi que ce soit. Je n'ai pas besoin d'une vente à la fin de la journée. Et je sais que j'ai déjà vérifié auprès mes prêteurs qu' ils seraient heureux de prêter. C'est une sortie beaucoup plus sûre parce que vous ne dépendez pas d'une bio qui entre et achète la propriété, ou si vous pouvez avoir plusieurs sorties. Par exemple, disons que même si vous cherchez à retourner leur propriété, c'est-à-dire acheter et vendre. Et vous pouvez avoir le plan A est un retournement. Et Plan B, vous pouvez vous assurer que ce numéro fonctionne toujours si vous deviez refinancer et détenir la propriété. Donc, par stratégie de sortie signifie essentiellement que vous avez plusieurs options. Maintenant, la détention est généralement l'option la plus sûre uniquement parce que vous auriez déjà vérifié auprès votre courtier et avant d'acheter la propriété qu'une fois que vous êtes financé sur ce et si tout va bien, alors il n'y aura pas de surprises, de vrais problèmes en ce qui concerne l'hypothèque réelle. Et vous pouvez simplement lire hypothéquer la propriété, retirer tout votre argent. Mais cela devient un peu plus délicat lorsque vous cherchez à vendre. Parce que si vous ne pouvez pas vendre pendant cette période, cela peut devenir un défi. Mais encore une fois, avec ce modèle d'achat et de détention, n' avez pas vraiment leur risque tant vous n' avez pas vraiment leur risque tant qu'un bon courtier vous dit, eh bien, j'ai vérifié auprès des prêteurs et vous serez facilement en mesure d'obtenir un financement sur ce point. C'est ainsi que vous atténuez cela en vous assurant d'avoir plusieurs stratégies de sortie et d'avoir une stratégie dans laquelle vous pouvez au moins détenir au moins vous pouvez définitivement tenir. Le prochain concerne toutes sortes de problèmes de location. Il peut donc s'agir d'un droit d'achat ou tout type de restrictions. Donc, lorsque vous achetez la propriété et votre avocat examine la propriété, je regarde les documents, je regarde les baux. Je regarde tout ce genre de choses. Ils peuvent être en mesure d' identifier n'importe quel type de problème. Par exemple, nous avions notre propriété qui avait un droit d'achat restreint, ce qui signifiait que la personne à qui nous avions acheté la propriété, avait achetée au Conseil cinq ans plus tôt. Maintenant, quand il l'a acheté au conseil, il l' a effectivement acheté à rabais parce que vous allez le locataire du conseil, il l'a acheté dans le cadre du régime du droit d'achat. Mais quand vous achetez une propriété dans le cadre du régime de droit d'achat, ça veut dire que selon le conseil, avec celui-ci en particulier, il n'a pas été capable il n'a pas le droit de vendre cette propriété pendant dix ans. Et s'il veut le vendre, il doit d'abord l'offrir au conseil. Et s'ils disent que nous ne voulons pas l'acheter, alors seulement pouvez-vous l'offrir à quelqu'un d'autre ? Maintenant, le conseil ne voulait pas l'acheter. Il a mis ça sur le bon coup. Nous avons fini par l'acheter. Mais lorsque nous l'avons acheté, la restriction s'applique également à nous. Nous ne sommes pas en mesure de vendre cette propriété pendant cinq ans. Et si nous voulons le vendre, nous devons d'abord nous approcher. Le conseil leur a demandé s'ils voulaient l' acheter et s'ils ne voulaient pas l'acheter, ce qu'alors que nous pourrons le vendre à quelqu'un d'autre. Cela peut ne pas sembler un problème parce que nous avons une vente dans les deux cas, parce que le conseil l' achètera s'il le souhaite. C'est vrai, mais du point de vue du prêt, c'est une restriction que de nombreux prêteurs n'apprécient pas nécessairement. Cela peut donc signifier qu'ils peuvent être un problème lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire. Et s'il y a un problème avec l'obtention d'un prêt hypothécaire, cela peut devenir un risque en soi. C'est donc quelque chose sur lequel l'avocat travaillera avec vous. Ils mettront en évidence tous les problèmes en ce qui concerne les problèmes juridiques liés à leur propriété. Mais c'est quelque chose dont ils seront généralement confrontés lorsqu'il s'agit d' identifier ou de travailler. Y a-t-il des problèmes à ce sujet ? Le suivant est le libre consentement des détenteurs. La raison qui figure sur la liste des risques est que vous voulez vous assurer d'avoir, en principe, l'autorisation pour le projet que vous essayez de réaliser avant d'acheter la propriété. Cela signifie que si vous souhaitez acheter un appartement, lorsque vous convertissez un appartement d'une chambre en un appartement de deux chambres, vous avez besoin de l'autorisation du propriétaire libre ou du les propriétaires de l'immeuble. Et ce que vous ne voulez pas faire, c'est vous ne voulez pas acheter la propriété ensuite l'appliquer parce que s' ils disent non à la permission, risquez de vous retrouver coincé. Alors que si vous les approchez avance et avant d'acheter la propriété, demandez par écrit en principe que c'est là que nous cherchons à faire. Voyez-vous des problèmes ? S'ils approuvent cela et s'ils te répondent en disant oui, en principe, c'est très bien. Cela atténuera leurs risques. Mais vous devez vous assurer que vous avez consentement libre du propriétaire, au moins en principe, avant d'acheter la propriété, car de cette façon, vous n' aurez pas de mauvaises surprises quand quelqu'un dit : « Eh bien, attendez, peut-être que vous ne pouvez pas convertir ceci cause de ceci, de ceci et de cette raison. C'est ainsi que vous atténueriez ce risque essentiellement en planifiant à l'avance et en vous assurant que tout cela est fait avant de à l'achat et à l'échange de cette propriété. 9. Coûts de financement: Maintenant, en termes de coûts de financement, le premier coût de financement est lié au financement relais. Maintenant, le financement relais est divisé en de nombreuses composantes différentes et cela est abordé dans la session financière, mais je vais rapidement les passer en revue. Vous avez donc des frais d'arrangement, qui sont généralement de un à deux pour cent. Vous avez des frais de sortie qui sont normalement de 1 % ou qui peuvent être de 0. Vous avez des frais de remboursement. Parfois, vous avez des frais de remboursement, parfois non. Vous avez généralement des frais d'évaluation. Vous avez les frais juridiques. Ce sont donc tous les coûts associés au financement relais. Et puis les deux chiffres importants. L'un est le prêt brut et vous avez le prêt net. Maintenant, cela est traité dans la section finance si vous voulez savoir de quoi il s'agit plus en détail, mais ce sont tous les coûts associés mais ce sont tous les coûts associés à un financement relais. Nous passons ensuite au financement hypothécaire. Maintenant, avec un financement hypothécaire, encore une fois, vous avez les frais d'arrangement, qui sont généralement de un ou deux pour cent. Vous avez les frais de sortie, qui sont généralement d'environ 1 %. Vous avez les frais de remboursement, vous avez les frais d'évaluation, vous avez les frais juridiques. Et encore une fois, vous avez le prêt brut et les Pays-Bas, la ligne brute étant le prêt total y compris les frais et le prêt net, c'est-à-dire essentiellement l'argent que vous recevez à la banque. Ces questions sont à nouveau abordées beaucoup plus détaillée dans la section des finances. Mais pour le moment, pour cette section, il suffit de savoir quels sont les différents coûts associés au financement. Parce que lorsque nous analysons notre transaction, nous devons savoir quels sont les coûts, combien d'argent nous allons gagner. Et est-ce que c'est un bon rendement ou est-ce un mauvais rendement ? 10. Devoir de timbre: Maintenant, en termes de coûts de financement, le premier coût de financement est lié au financement relais. Maintenant, le financement relais est divisé en de nombreuses composantes différentes et cela est abordé dans la session financière, mais je vais rapidement les passer en revue. Vous avez donc des frais d'arrangement, qui sont généralement de un à deux pour cent. Vous avez des frais de sortie qui sont normalement de 1 % ou qui peuvent être de 0. Vous avez des frais de remboursement. Parfois, vous avez des frais de remboursement, parfois non. Vous avez généralement des frais d'évaluation. Vous avez les frais juridiques. Ce sont donc tous les coûts associés au financement relais. Et puis les deux chiffres importants. L'un est le prêt brut et vous avez le prêt net. Maintenant, cela est traité dans la section finance si vous voulez savoir de quoi il s'agit plus en détail, mais ce sont tous les coûts associés mais ce sont tous les coûts associés à un financement relais. Nous passons ensuite au financement hypothécaire. Maintenant, avec un financement hypothécaire, encore une fois, vous avez les frais d'arrangement, qui sont généralement de un ou deux pour cent. Vous avez les frais de sortie, qui sont généralement d'environ 1 %. Vous avez les frais de remboursement, vous avez les frais d'évaluation, vous avez les frais juridiques, et encore une fois, vous avez le prêt brut et les Pays-Bas, la ligne transversale étant le prêt total y compris les frais et le prêt net, c'est-à-dire essentiellement l'argent que vous recevez à la banque. Ces questions sont à nouveau abordées beaucoup plus détaillée dans la section des finances. Mais pour le moment, pour cette section, il suffit de savoir quels sont les différents coûts associés au financement. Parce que lorsque nous analysons notre transaction, nous devons savoir quels sont les coûts, combien d'argent nous allons gagner. Et est-ce un bon rendement ou est-ce un mauvais rendement ? Ensuite, nous examinons un droit de timbre. Sur le côté gauche, vous pouvez voir le prix d'achat. Vous avez donc le taux du droit de timbre et le taux foncier supplémentaire. Ce que cela dit, c'est qu'à mesure que le prix d'achat augmente, le pourcentage des droits de timbre augmente également. Ainsi, par exemple, si vous deviez acheter une propriété se situe entre 0 125 000£, le taux du droit de timbre est de 0 %. S'il s'agit de votre première propriété, elle est de 3 % s'il s'agit d'une propriété supplémentaire. Disons que vous êtes déjà propriétaire ou que vous possédez déjà un immeuble de placement. Si vous possédez déjà une propriété, vous êtes automatiquement dans la colonne, qui est « Tarif immobilier supplémentaire ». Si vous n'avez actuellement aucune propriété et que cela inclut votre maison, vous êtes dans le taux du droit de timbre. Ainsi, par exemple, si vous voulez acheter une propriété pour 250 000£, vous paierez 2 % si vous n' avez actuellement aucune propriété, ou vous paierez 5 % si vous avez des propriétés. Maintenant, une chose à noter est que les propriétés de moins 40 000£ ne sont pas soumises à un droit de timbre supplémentaire. Donc, si vous en achetez , intubez-les 40 000£, alors vous êtes dans la catégorie de 0 à 125 000£ ou 0 %. Il n'est pas soumis au tarif supplémentaire. Maintenant, une autre chose à garder à l'esprit ici est, et d'ailleurs, tout cela va être calculé automatiquement pour vous, un analyseur d'offres. Mais une autre chose à garder à l'esprit est que le temps perdu dû aux travaux est très, très similaire à l'impôt sur le revenu, qui est que, par exemple, si vous gagnez 100 000 livres, les premiers 11 000 livres, Je crois, n'a presque pas de balises. Les 20 000 livres suivants sont soumis à peut-être 18 %. Le lot suivant est soumis à vingt-cinq pour cent, et ainsi de suite et ainsi de suite. La perte de temps due aux travaux est donc exactement la même que celle de l'impôt sur le revenu. Si vous deviez acheter, disons, une propriété d'un million de livres sterling et votre taux immobilier supplémentaire de 13 %. Cela ne veut pas dire que vous paierez 13 % d'un million de livres sterling. Cela signifie que pour la partie de ce million, qui se situe entre 925 001 millions, vous paierez 13 %. La partie inférieure à vous paiera huit pour cent, cinq pour cent et trois pour cent. Il est donc échelonné exactement comme l'impôt sur le revenu, mais c'est un coût que vous avez quand il s'agit d'investir dans l'immobilier. Ainsi, lorsque vous achetez une propriété, vous devez payer des droits de timbre. Et ce chiffre dans l'analyseur de transactions sera calculé pour vous. Maintenant, il existe un allégement tarifaire estampillé lorsqu'il s'agit d'acheter plusieurs logements. Par exemple, supposons que vous achetiez une propriété qui possède une grande propriété qui compte trois ou quatre appartements dans une même propriété, et que vous achetiez trois ou quatre appartements en une seule fois. Maintenant, en général, vous pouvez obtenir une aide pour ce type de projets. Il y a un lien qui est bit.ly, LY pour l'allégement des droits de timbre sur les accidents vasculaires cérébraux, un, qui vous montre d'autres exemples dans lesquels vous pouvez obtenir un allégement. Maintenant, pour le bien de ce cours et pour le bien de cette stratégie, timbre dû au soulagement ne s'applique pas à cette stratégie particulière. C'est donc quelque chose que vous pouvez ignorer pour le moment, mais ce n'est qu'une lecture supplémentaire si vous souhaitez avoir un aperçu plus approfondi du droit de timbre d'une manière ou d'une autre, vous pourriez l'économiser, mais cela s'applique généralement aux projets de plus grande envergure. Par exemple, lorsque vous achetez plusieurs appartements. Désormais, les droits de timbre sont généralement payables 14 jours après l'achèvement. Ainsi, par exemple, une fois que vous avez calculé sur la propriété, vous avez environ deux semaines pour payer les droits de timbre. Sinon, ils peuvent être une amende. Votre avocat vous en informera. Ils vous tiendront au courant des droits de timbre. Ils vous diront quels sont les processus, comment les payer, etc. Mais juste pour garder à l'esprit que c'est à peu près à ce moment-là que les droits de timbre doivent être payés. Comme je l'ai dit, les avocats s'occuperont du paiement pour vous des droits de timbre. 11. Coûts supplémentaires: Ensuite, nous avons des coûts supplémentaires. Vous pourriez donc avoir des frais d'agent de location. Ainsi, par exemple, si vous faites appel un agent de location pour gérer la propriété à votre place, vous aurez des frais, vous aurez un terrain ou une assurance. Maintenant, l'assurance des atterrisseurs signifiera une assurance bâtiment. Cela pourrait signifier l' assurance du contenu, la fiabilité des terres. Tout cela sera traité dans la section juridique, mais il s'agit de certains coûts dont vous devez être conscient pour le moment. Vous avez également des coûts de maintenance. Ainsi, par exemple, si vous louez cette propriété, vous pourriez avoir des réparations de temps en temps. faudra donc les payer. Vous avez le loyer de la couronne et le tableau des services. Ceci est réservé aux appartements. Donc, si vous êtes propriétaire d'une maison, vous ne l'avez pas nécessairement, mais vous aurez essentiellement un tampon. Par exemple, vous pourriez avoir une cagnotte que vous économisez chaque mois que vous mettez de côté. Donc, s'il y a une sorte de réparation, elles sont traitées en utilisant essentiellement ce tampon. Ce n'est donc pas un coût, c'est techniquement un coût qui ne s'applique qu'aux appartements et aux loyers de la Couronne et aux frais de service. Mais si vous faites des maisons, vous devrez de temps en temps mettre à jour Windows ou mettre à jour quelque chose tous les X années. C'est donc essentiellement ce coût. Ensuite, vous avez également un vide. Donc, nul signifie essentiellement qu'il est peu probable que la propriété soit louée pour chaque jour, chaque année, il y aura un moment où un locataire partira et il y un écart lorsque le prochain le locataire emménage. Ainsi, lorsque le premier part et que le suivant emménage, il peut y avoir une semaine, peut-être dix jours. Et essentiellement, les annulations ne sont pas nécessairement de l'argent que vous payez, mais c'est de l'argent que vous avez potentiellement perdu parce que même s'il n'y a pas de locataire là-dedans, vous ne recevez pas de loyer, donc c'est une perte de revenus. Et c'est ainsi que vous calculez les vides. 12. Refondre les coûts: Maintenant, en termes de coût de rénovation, cela sera essentiellement couvert dans la section de gestion de projet, mais vous devez obtenir trois à cinq devis. Vous devez obtenir un calendrier des travaux qui expliquera tous les petits détails liés à la de votre projet de rénovation. Cela expliquera exactement ce qui va être fait dans le cadre du projet. Vous avez besoin d'un barème des coûts. Vous devez connaître la rapidité des constructeurs. Cela signifie essentiellement, par exemple, que vous devez savoir combien de temps les constructeurs vont-ils tanker ? Cela prendra-t-il un mois ? Cela prendra-t-il deux mois pour faire le travail ? Trois mois. Encore une fois, cela sera traité dans la section de gestion de projet, mais vous devez savoir quel sera le coût de remise à neuf pour ce projet particulier afin d'analyser la transaction. Vous avez également les frais de décoration intérieure et tout type de mobilier ou de mise en scène. Donc, si vous faites appel à un architecte d'intérieur, vous devez inclure ses frais le cadre du projet de rénovation et tous les meubles que vous allez acheter pour la propriété. Maintenant, la mise en scène signifie généralement, par exemple, que si vous mettez en scène leur propriété avec des meubles et qu'une fois, par exemple, ce qui se passe normalement, c'est que si vous deviez acheter et vendre une propriété, beaucoup de personnes mettent en scène la propriété. Je vais juste y mettre des meubles. Donc, quand les gens viennent voir, c'est beaucoup mieux. Pensez donc à une maison témoin, ce genre de choses. Et tu fais ça. Et une fois que vous avez vendu la propriété ou ses meubles, retournez à la société de mise en scène. Vous louez essentiellement les meubles pour une courte période pour habiller leur propriété. Maintenant, vous ne le ferez généralement si vous achetez en holding, vous pouvez décider d' acheter des meubles pour meubler votre propriété et de la louer, mais vous ne le ferez pas. Généralement les étapes d'appel d'offres. Vous ne ferez de la scène que si vous achetez et vendez réellement. Mais là encore, c'est un coût qui serait pris en compte à ce stade précis. 13. Métriques d'affaire: Ensuite, nous examinons les indicateurs de transaction. La première mesure est donc le rendement brut. Maintenant, l'épicerie vieille signifie le loyer annuel divisé par la valeur de la propriété, le GDV, le surréaliste brut vous dit essentiellement, eh bien, si c'est mon loyer divisé par la valeur de la propriété, quel est le rendement là-dessus ? Maintenant, le rendement net est essentiellement presque le même que le rendement brut, mais il s'agit d'un loyer annuel net divisé par la valeur de la propriété, également connu sous le nom de TDD. Cela signifie que vous prenez votre loyer, vous supprimez tous les coûts de gestion, de gestion de l'agent prêteur, les frais de gestion, tous les frais de maintenance. Ainsi, par exemple, vous pourriez avoir à, au cours d'une année, vous pourriez dire : « Eh bien, j'aurai une allocation d' entretien de dix pour cent au cas où quelque chose tournerait mal, vous pourriez avoir des périodes d'annulation. Encore une fois, cela sera calculé par l'analyseur de transactions, mais le rendement net prend essentiellement tout l' argent que vous obtenez réellement dans votre poche après tout le coût sur un an divisé par la valeur du propriété, et cela vous donnera le rendement net. Le prochain est le profit sur GDV. Cela signifie essentiellement profit en pourcentage du PIB. Nous avons le profit sur le coût, c' est-à-dire le profit en pourcentage du coût total. Ces deux indicateurs sont plus importants lorsqu'il s'agit d'acheter et de vendre une propriété. Parce que vous regardez essentiellement, eh bien, quelle est la marge bénéficiaire de cette transaction en particulier ? Le prochain, c'est l'argent qui reste dedans. L'argent qui reste vous dit essentiellement, eh bien, si vous voulez acheter et refinancer la propriété, quelle part de mon argent va rester dans cette transaction en particulier ? Ainsi, par exemple, si vous achetez une propriété d'une chambre, transformez-la en une propriété de deux chambres, puis vous allez à la banque et vous refinancez votre argent. À la fin de la journée. Combien d'argent, quelle part de votre argent sera liée à cette transaction. Et si vous n'avez pas d'argent lié cette transaction, cela signifie essentiellement que vous avez une propriété gratuitement parce que vous avez une propriété votre propre argent dans cette transaction particulière. Enfin, enfin et surtout, vous avez un rendement du capital employé ROCE. Ce que cela montre, c'est le loyer annuel net. Selon le montant d'argent que vous mettez dans votre poche, divisé par l' argent restant dans ROCE, vous pouvez appeler cela le retour sur la trésorerie employée ou le retour sur investissement ROI. Tout au long de ce programme, nous avons mentionné à plusieurs reprises que l'objectif lorsqu'il s'agit de détenir un plusieurs reprises que l'objectif lorsqu'il bien immobilier est 2,5 fois le retour sur investissement ou le ROCE. Ce que cela signifie, c'est que si je gagne, s'il me reste 40 000£ dans la transaction, combien d'argent vais-je gagner chaque année ? Disons que je gagne 10 000£ par an. Eh bien, cela signifie que si j'en mets 40 et que je gagne 10 000 par an, cela représente un rendement de vingt-cinq pour cent. Et le ROCE ou ROI consiste essentiellement à calculer notre chiffre pour vous. Il vous dit, eh bien, l'argent que vous avez investi dans cette transaction, l'argent qu'il vous reste dans cette transaction, quel est le rendement que vous gagnez avec cet argent ? C'est ce que nous allons vous dire plus gros. Ce sont donc quelques-uns des indicateurs clés à prendre en compte lorsque vous examinez une offre. Mais je pense que ce qui est le plus important, ce sont les critères de transaction, car tous ces indicateurs constituent essentiellement les critères de transaction. La chose à laquelle vous devez faire attention lorsque regardez en quoi est-ce une bonne affaire ou est-ce une mauvaise affaire ? 14. Critères d'affaire: Donc, si nous examinons les critères de transaction, il y a deux critères principaux : si vous achetez et vendez une propriété ou E, si vous retournez une propriété. Le premier critère est que vous souhaitez obtenir un bénéfice sur les coûts d'au moins 20  %. Cela signifie que si vous deviez acheter et vendre quelque chose, vous voulez réaliser une marge d'au moins 20 % sur cette transaction en particulier. Et si vous déteniez, vous souhaitez réaliser un retour sur investissement ou un ROCE 2,5 fois plus élevé. Cela signifie, par exemple, que vous deviez prendre votre argent et investir manière traditionnelle et que vous vous contentiez d'acheter une propriété. Cela vous coûtera autant d'argent et vous gagnerez de l'argent chaque mois. En adoptant cette stratégie, vous voulez gagner au moins 2,5 fois plus. Ainsi, par exemple, au lieu simplement dépenser votre argent et d'obtenir un rendement de 5 %, vous voulez obtenir un rendement 2,5 fois supérieur à 5 %. Donc, toutes les mesures clés sont utilisées pour calculer, essentiellement pour calculer les critères de transaction et pour calculer un moment où un critère de transaction fonctionne-t-il ou ne fonctionne-t-il pas ? Et encore une fois, c'est quelque chose qui sera couvert par l'accord. Analysez un système et vous verrez étape par étape comment il fonctionne exactement. 15. Calcul de l'offre: Maintenant, à ce stade, nous allons calculer l'auteur. Maintenant, lorsqu'il s'agit de calculer l'offre, la première chose que vous voulez faire est déterminer exactement quelle est votre stratégie, que vous tenez ou que vous retournez ? Parce qu'en fonction de votre stratégie, vous examinerez les différents critères de transaction. Parce que pour inverser les critères de transaction, cette marge de 20 % et pour maintenir les critères de transaction représente un retour sur investissement 2,5 fois supérieur. Donc une fois que tu auras décidé, eh bien, je vais soit me retourner, soit je vais être en attente. Vous. Passez ensuite à la deuxième étape, qui consiste à calculer le prix d'achat. Ce que cela signifie, c'est qu' une fois que vous avez maintenant, eh bien, c'est un critère que je recherche en fonction de ma stratégie, analyseur de transactions calculera pour vous, eh bien, c'est le prix dont vous avez besoin pour acheter la propriété ajouter dans l'ordre pour vous assurer que vous répondez à ces critères. Par exemple, disons que nos propriétés sur le marché pour 100 000£, l'analyseur pourrait dire : «  Eh bien, si vous l'obtenez pour 84 000£, il répondra aux critères et alors c'est une bonne affaire. Rien de plus cher que 84 000£. Cela ne vous donnera le rendement qui répond aux critères. C'est donc la deuxième chose. Vous devez vous entraîner et l' analyseur de transactions calculera cela pour vous. La dernière chose que vous regardez ensuite est de calculer le prix de l'offre. Désormais, le prix de l'offre est généralement inférieur de 10 % à votre prix d'achat. Donc, par exemple, disons que les propriétés sont sur 100 000 £ et que l' analyse de l'offre le système dit, eh bien, si vous pouvez l'obtenir pour 90 000 livres, alors c'est une bonne affaire. Maintenant, parce qu'il répond à tous vos critères. Pour 100, vous voulez acheter pour 90, mais vous ne voulez pas commencer cette négociation en 90. Vous voulez commencer la négociation dix pour cent de moins que cela. Donc 9 000 livres de moins que 81 000 livres, parce que vous avez alors une marge de manœuvre pour négocier. Vous avez de la place pour atteindre le prix que vous souhaitez réellement. Et encore une fois, c'est quelque chose qui fonctionne à moins que le système ne calcule pour vous. Et lorsque nous parcourons la démonstration et l' un des exemples, vous verrez exactement comment fonctionnent les chiffres. 16. Démo d'analyseur de transactions Nouveau: Dans cette vidéo, nous allons commencer par l'analyseur de transactions BRR. Et je vais essentiellement vous présenter une offre de démonstration et vous montrer exactement comment analyser une offre et comment voir, eh bien, est-ce que cette offre fonctionne ? Est-ce que cela rapporte de l'argent ou devrions-nous simplement passer à la prochaine transaction ? Maintenant, dans cette démonstration, je regarde un appartement d'une chambre, qui sera converti en appartement de deux chambres et je vois bien que l'offre se cumule ? C'est donc approprié. Je regarde qui est à Kensington. Encore une fois, je crois que c' est une zone de Londres, donc du centre-nord de Londres, mais tout comme une sorte de centre de Londres, c'est une propriété d'une chambre. Ce n'est pas un Mason. En tant que maçon, cela signifie essentiellement que la propriété de la graisse, qui se trouve sur deux étages, est en fait juste sur un étage. Ouais. Permettez-moi simplement de vous montrer l'emplacement et le plan d'étage juste pour vous donner une sorte d' indication de l'endroit où il se trouve. Donc, c'est en fait juste à côté du terrain de cricket Oval, si vous savez à peu près où il se trouve, se trouve entre la gare de Kensington et gare de Vauxhall et à Londres, donc très, très proche de au centre de Londres. C'est donc là que se trouve la propriété. Les plans complets sont plutôt bons. C'est une assez bonne taille, 58,8 mètres carrés. Les mises en page sont vraiment bonnes. La taille de la pièce est déjà bonne, donc elle prend toutes les boîtes de ce point de vue et maintenant, et maintenant, comme il prend toutes les boîtes, nous allons maintenant faire l'analyse du bureau sur ce propriété particulière. La première chose à faire est donc d' ouvrir l'analyseur de transactions. Maintenant, lorsque vous ouvrez l'analyseur de transactions, il vous propose deux options. Activez les macros ou désactivez les macros. Vous devez cliquer sur Activer les macros car c'est essentiellement ainsi que toutes les formules de nos calculatrices. Cliquez donc sur Activer les macros. Maintenant, la première chose à laquelle nous arrivons est la feuille d'évaluation, où nous devons d'abord calculer la valeur de la propriété en tant que propriété de deux chambres. Actuellement, il s'agit d' un appartement d'une chambre et nous le transformerons en un appartement de deux chambres. Maintenant, si vous regardez des maisons, nous devons bien calculer, si vous achetez une maison de deux chambres, eh bien, quelle sera la valeur d'une maison de trois chambres ? Arrêtons donc de saisir ces détails. La première chose qu'il dit est, quel est le bon lien de déplacement ? Vous devez donc saisir le bon lien de déplacement. Alors vous allez dans le bon mouvement, vous prenez le lien et vous le mettez simplement ici. Et encore une fois, vous avez le bon lien de déplacement. La prochaine chose dont vous avez besoin est l'adresse de la propriété. Donc, ensemble, adressez-vous correctement pour écrire, déplacer et faire défiler vers le bas. Et normalement, vous verrez des propriétés vendues à proximité. Si vous cliquez sur Propriétés du sol à proximité, cliquez sur Afficher plus. Une fois que vous aurez chargé cette page, elle vous montrera toutes les propriétés qui ont été vendues dans le même bâtiment. Donc vous avez un appartement 19ème que l'on a fui 20 Maintenant, nous ne connaissons pas l'adresse exacte de la propriété, mais tout ce que nous avons besoin de savoir c'est le bâtiment pour le moment. C'est donc un bâtiment ici qui est Grace. Comment va Vauxhall Street ? Maintenant ? Parfois, vous ne pouvez pas y copier, il vous suffit donc de l'ouvrir. Et une fois que vous avez cliqué dessus, vous avez l'adresse ici que vous pouvez simplement copier. Et une fois que vous l'avez copié, vous pouvez le coller dans la boîte. Et maintenant tu as l'adresse. Vous ne savez pas de quel chiffre plat il s'agit, mais cela n'a pas vraiment d'importance pour le moment. La prochaine chose dont vous avez besoin est la taille de la propriété. Encore une fois, en termes de taille de la propriété, si je reviens simplement à la propriété elle-même. Maintenant, ensemble, la taille de la propriété, vous pouvez simplement cliquer sur les plans d'étage ici. Et ici, il vous montrera toutes les tailles de propriétés. Maintenant, il se trouve peut-être là-haut, peut-être à gauche, mais quelque part sur le plan d' étage qui vous indiquera la taille de la propriété. Maintenant, je regarde la taille en mètres carrés. Donc je regarde essentiellement si je zoome et que je l'agrandis légèrement, je regarde tout en mètres carrés. Je regarde donc ce chiffre ici, qui est de 58,8. J'ai donc saisi 58,8. Maintenant, le type de bâtiment, de quel type de bâtiment s'agit-il ? Est-ce un appartement du conseil ? S'agit-il d'un appartement privé ou d'une maison ? Maintenant, si je vous montre les photos, il est assez facile d' identifier qu'il s' agit en fait d'un bâtiment du conseil. Et au fait, j'ai mentionné le terrain de cricket ovale, qui se trouve juste ici. Vous pouvez voir certaines des pointes maintenant c'est en fait le, je crois que l'éclairage pour les terrains délicats ovales littéralement peut-être à dix secondes. Donc, très, très bon emplacement en termes de ça. Donc c'est l'appartement du conseil x. Ensuite, nous avons le prix demandé. Donc le prix demandé est le suivant, qui est de 330 milliers de livres sterling. J'ai donc mis ça en 330 000£. Maintenant, la prochaine chose que nous devons faire est une fois que nous aurons toutes les informations dont nous avons besoin pour bien connaître, si nous transformons cette propriété en une propriété de deux chambres, combien pouvons-nous louer cette propriété ? Quatre. Et de même, si vous recherchez une maison de deux chambres, vous transformerez en une maison de trois chambres. Eh bien, combien pourriez-vous louer cette maison de trois chambres à quatre, nous avons besoin de savoir quels sont les loyers parce que c'est ainsi que nous allons bien calculer, quel est le flux de trésorerie pour cette propriété en particulier ? Donc, pour obtenir la location, nous devons d'abord copier le code postal car nous devons bien savoir quelle carte postale nous regardons. Et puis nous reprenons le bon mouvement. Et nous allons écrire Move ici. Nous saisissons puis nous cliquons pour louer. Maintenant, nous sélectionnons ce code postal uniquement parce que, idéalement nous voulons que les propriétés soient aussi proches que possible. Si nous ne trouvons aucune propriété dans ce code postal, nous pouvons alors augmenter légèrement le rayon , puis légèrement plus. Idéalement, nous ne voulons pas aller plus loin que 800 mètres. Idéalement, nous voulons rester dans d"autres, ce code postal ressemble à moins d"un quart de mile, mais alors le maximum que nous voulons aller ici est d"un demi-mile. Nous allons donc nous en tenir à cette carte postale uniquement pour sélectionner deux chambres car nous allons transformer cette propriété en une propriété de deux chambres. Nous voulons sélectionner des appartements et des appartements parce que cette propriété est un appartement. Ensuite, nous pouvons également cliquer sur ce bouton ici qui indique Inclure les propriétés convenues par le lead. Ce que cela fera, cela vous montrera propriétés qui ont récemment été mises sur le marché. Maintenant, c'est très utile car s'il y a des propriétés qui ont été menées, cela nous donne une bonne indication pendant que les propriétés intérieures louent à ce prix particulier. Ensuite, nous cliquons sur les propriétés fines. Et comme vous pouvez le voir, il n'y a en fait aucune, aucune propriété dans ce code postal exact. Ce n'est pas trop surprenant, car cela signifie simplement que dans ce bâtiment en particulier, quelque chose n'a pas été loué. Indice qu'il n'y a rien à rendre dans ce bâtiment pour le moment. Ce n'est pas très rare du tout. Vous pouvez donc simplement cliquer sur un quart de mile. Maintenant, une fois que vous avez sélectionné un quart de mile, vous constatez qu'il y a beaucoup plus de propriétés sur le marché. Et maintenant, il ne nous reste plus qu' à trouver celles qui sont des propriétés de deux chambres, qui sont idéalement d'un bon niveau, mais nous pouvons noter toutes les normes pour le moment et sommes XX conseillers. Donc, si nous ouvrons le premier ici, nous pouvons voir que si vous regardez dans le plan d'étage, même si vous l'agrandissez, nous pouvons dire qu'il s'agit d'une propriété de deux chambres. Maintenant, nous devons savoir, eh bien, est-ce privé ou x annuler ce bâtiment. Cette photo me suggère qu'il s'agit de XX avocats, je vais juste voir s'il y a d'autres photos de l'extérieur, mais je suis presque sûr que c'est XX conseil. Il s'agit d'un bâtiment x cancel, donc cette propriété est très bien. Ce que nous devons faire maintenant, c'est transférer cela dans l'analyseur de transactions. Donc, si je reviens à l'analyseur, la première chose à dire est, eh bien, quel est le loyer de cette propriété comparable ? Et le loyer dans ce cas est en baisse, soit 1550. Je peux donc saisir ce 1550. La condition. L'état est plutôt bon. Ça ne semble pas tout à fait neuf. La cuisine semble un peu vieille, légèrement décalée. La salle de bain semble encore un peu vieille, mais elle ne semble pas en mauvais état. Je vais donc nous donner un six sur dix. Le type de bâtiment que nous avons déjà établi est x council flat. La proximité se trouve à 0,25 km de l'établissement. La raison pour laquelle nous le savons est que nous avons fouillé à moins d'un kilomètre de la propriété. Maintenant, si vous voulez être précis, vous pouvez le remplacer par celui-ci ici, c'est-à-dire qu'il vous indique exactement à quelle distance il se trouve de notre propriété, le code postal, et il est de 0 à 1,6 km. Je vais donc changer cela à 0,21. En ce qui concerne la section note et le lien ici, il vous suffit d'ajouter le bon lien de déplacement. Et en ce qui concerne les nœuds, il n'y a rien, surtout je veux ajouter, cela semble être une propriété très standard. n'y a rien dont j'ai besoin pour faire une remarque. Encore une fois, vous pouvez simplement prendre ce lien et saisir ce lien ici. Et maintenant, vous avez le lien vers la propriété. Donc, juste quelques points ici, qui sont les seuls détails que vous devez saisir sont en bleu. Dans les boîtes bleues. Tout ce qui est génial, tout ce qui est jaune comme l'indiquent ces couleurs ou même le vert. Ils sont déjà calculés pour vous. Il existe des formules et elles sont déjà essentiellement élaborées pour vous. La seule chose que nous avons deux entrées est tout ce qui est en bleu. Maintenant, encore une chose à expliquer ici, la raison pour laquelle nous avons cette colonne ici qui dit « inclure un » équivaut à oui. Une fois que vous avez entré toutes ces propriétés, si vous dites ensuite, Eh bien, je ne pense pas que cette première soit vraiment un bon comparable parce que, eh bien, celle-ci l'est en fait, disons simplement pour pour l'amour de l'argument, c'était privé et tout le reste était XX avocats, et vous dites, Eh bien, oui, je ne pense pas que celui-ci soit un bon comparable parce que eh bien, c'est privé et ce n'est pas XX avocat, ou peut-être la location et celui-ci était quelque chose de ridicule, comme 7 000£ et tout le reste était de 1500£. Ainsi, plutôt que de le supprimer, vous pouvez simplement sélectionner 0. Et ce qui va se passer, c' est qu'il le supprimera essentiellement de toutes les moyennes. Il s'agit donc simplement d'un moyen rapide de saisir ou de prendre nos propriétés que vous ne pensez pas être des comparables exacts, ou qui ne pensez pas être des comparables exacts, sont peut-être des valeurs aberrantes. Donc c'est essentiellement ce que vous devez faire ici ou vous pouvez avoir tout est comparable, c'est simplement en laisser un ou peut-être disons que vous n'avez trouvé que pour des comparables, ce que vous feriez, c'est que vous auriez 1111 et puis le dernier, peut-être que vous vous en tenez à 0 parce que vous pouvez trouver le cinquième. Donc, seulement 101 indique qu'il est inclus et un 0 inclut indique que, eh bien, vous voulez émettre ce comparable. Nous allons donc changer cela en x council flat. Nous allons nous débarrasser de celui-ci. Et maintenant, ce que nous devons faire, c'est trouver quatre autres comparables pour le loyer. Donc si je reviens là-dessus et maintenant ouvrons celui-ci ici. Voyons si c'est x annuler. Nous pouvons ouvrir celui-ci ici. Nous pouvons ouvrir celui-ci. Nous pouvons ouvrir celui-ci. Et ouvrons-en un de plus au cas où l'un d' entre eux ne serait pas XX avocats, donc c'est le prochain que nous examinons. Voyons s'il y a un avocat privé ou XX, s'il y a des photos de l'extérieur. Ouaip. C'est encore une fois, une propriété x council, donc c'est moins entrer les détails. Le loyer est donc de 17121712, et je vais simplement le saisir moi-même juste pour accélérer le processus ici. Mais encore une fois, vous pouvez simplement monter, regardez, eh bien, quelle distance se trouve la propriété ? 0,22 miles. Donc je vais juste le mettre dedans. Et encore sous les nœuds, celui-ci, j'écrirai que le lead a déjà été convenu. Donc je vais dire « soyons d'accord ». Donc vous l'avez fait, celui-ci est très bien. Les X annulent à nouveau celui-ci, c'est un peu différent parce que, eh bien , c'est en fait, je ne sais pas si cela fait partie du terrain de cricket, mais il semble être juste à l'extérieur du cookie round. Cela ne semble pas vraiment être un type de propriété typique. Je ne sais même pas si c'est le conseil. Il s'agit en fait d'une propriété privée qui offre vue imprenable sur l' ensemble du terrain de cricket. C'est intéressant. Oui, mais ce n'est pas une propriété de conseil x, donc nous pouvons nous en débarrasser et cela ne ferait pas vraiment d' une bonne variable une bonne comparaison de toute façon, uniquement parce qu'elle a quelque chose qui les autres propriétés ne le sont généralement pas. C'est-à-dire qu'il y a une sorte de terroristes qui surplombent le terrain de cricket. Nous pouvons donc nous débarrasser de celui-ci. Regardons le prochain. Encore une fois, je ne pense pas qu'il s'agisse d'un conseil de propriété. Il s'agit très probablement d'une propriété privée, nous pouvons donc nous débarrasser de celle-ci. Maintenant. Celui-ci ne semble pas avoir de photos de l'extérieur. Ce que nous devons faire, c'est faire défiler vers le bas et regarder la carte. Maintenant, une fois que vous avez cliqué sur Ouvrir la carte, vous l'obtenez ici. Vous pouvez maintenant zoomer sur la propriété. Et je crois que la propriété est ce bâtiment ici et il y a plusieurs façons de le faire. Vous pouvez soit cliquer sur ce bouton, qui est satellite. Et encore une fois, il est difficile de voir exactement ce qu'est ce bâtiment. La prochaine chose que vous pouvez faire est prendre cette personne de la carte Google Earth et de la laisser tomber et de vous assurer qu'elle fait face, cette chose humaine fait face au bâtiment. OK, donc ça m'emmène dans un magasin. Allons à l'extérieur de la boutique. Laissez-moi sortir du magasin et voir quel est le bâtiment au-dessus du magasin. Et encore une fois, je pense que c'est peut-être privé. Oui. Vous voyez encore, il s'agit simplement d'appartements privés au-dessus de A-sharp. Nous ne pouvons donc pas vraiment utiliser cela à titre de comparaison, mais c'est encore une fois, un bon moyen d'identifier, eh bien, il s'agit d'un bâtiment privé ou s'agit-il d'un bâtiment du conseil ? Pour qu'on puisse se débarrasser de celui-ci ? Et maintenant, nous passons à la suivante. Je pense donc que ce n'est probablement pas un conseil non plus. Je pense que c'est peut-être un appartement privé. Nous pouvons donc nous débarrasser de celui-ci. Et maintenant, nous, nous sommes toujours sur essentiellement deux parce que, eh bien, c'est privé aussi. Donc maintenant, nous continuons essentiellement faire défiler jusqu'à ce que nous en trouvions d'autres. Comme vous pouvez le voir, nous avons déjà fait celui-ci. C'est, il s'agit d'une annulation x. Je peux voir sur la photo notre site. Parfois, vous pouvez même simplement faire défiler ici et voir lesquels sont XX conseils et lesquels ne le sont pas. Vous pouvez donc voir que c'est x annuler. Encore une fois, si je continue à faire défiler ici. Vous pouvez vraiment intéressant d'avoir une vue sur le terrain de cricket et ce n'est pas XX conseil de toute façon, donc nous pouvons passer à autre chose. Celui-ci n'a aucune photo de l'extérieur. Maintenant, nous pourrions simplement aller dans les cartes, regarder de cette façon, mais je vais simplement passer à autre chose pour le plaisir de cet exercice. Et celui-ci est x annule. Nous pouvons donc ouvrir celui-ci. Encore une fois. Je crois que celui-ci pourrait aussi être annulé x. Cela ressemble à une propriété du conseil x. Mais encore une fois, ce n'est pas exactement un bon comparable parce que l'un est au-dessus des magasins, alors que celui que nous avons n' est pas au-dessus des magasins. Nous pouvons donc laisser celui-ci. Celui-ci, je crois, est très probablement privé. Cela semble un peu privé rien que sur ces photos. Regardons celui-ci ici. OK, donc c'est un x Conseil de la propriété. Alors ouvrons celui-ci ici. Nous avons donc ceci en tant que propriété du conseil x. Nous avons celui-ci. Nous l'avons fait, je crois celui-ci. Laissez-moi juste confirmer. Ouais, c'est XS Cancel. Et finalement, je crois que celui-ci a également été annulé xs et je crois que nous en avons un de plus peut-être. Oui, nous avons également cette propriété ici. Ce que je vais faire maintenant, nous avons essentiellement trouvé cinq propriétés municipales dont nous avons besoin dans la région. Je vais donc essentiellement prendre tous ces détails et les mettre dans l'analyseur d'offres. Donc, essentiellement, nous avons cinq propriétés de cinq loyers comparables dans la zone située à moins d'un quart de mile de notre propriété. Je vais donc rapidement prendre ces informations maintenant et les mettre dans l'analyseur d'offres. Donc, essentiellement, j'ai pris ces cinq comparables et j'ai mis les offres, j'aurai mis essentiellement le loyer comparable dans l' offre, analysé un système. Maintenant, ce que nous avons, c'est nous en avons cinq comparables, je les ai tous inclus, et nous avons les loyers, nous avons les conditions, nous avons le type de bâtiment et leur proximité la propriété et aussi le lien. Maintenant, nous pouvons voir que la propriété moyenne est louée pour 1559£. La condition moyenne se situe autour de cinq sur dix. Maintenant, au moment où nous transformerons cette propriété en une propriété de deux chambres, elles seront toutes neuves , donc essentiellement, ce sera dix sur dix. Mais actuellement, le loyer est environ 1559 pour quelque chose soit en moyenne environ cinq sur dix. Je pense donc que nous devrions être en mesure d' aller entre 1650 et peut-être même 1700 étant donné que, eh bien, nous avons une propriété de deux chambres, mais c'est aussi une propriété toute neuve plutôt que quelque chose qui se trouve très, très mauvais état. Nous allons donc mettre 1650. Cela semble à peu près juste, tout comme un peu plus que ce qui est actuellement sur le marché. Mais nous avons une propriété dont dix sur dix est toute neuve, nous devrions donc être en mesure de facturer un loyer majoré fonction du fait que même s'il s'agit d'une propriété flambant neuve. Ce que nous avons maintenant, c'est que nous avons le loyer de la propriété. Mais maintenant, nous devons bien savoir, si nous transformons cette propriété en une propriété de deux chambres, que vaut cette propriété ? C'est donc là que nous devons commencer à examiner les comparables vendus. Et donc encore une fois, si nous avons une propriété d'une chambre, nous nous transformons en une propriété de deux chambres. Nous devons savoir, eh bien, quelle est valeur de cette propriété de deux chambres ? Et de même, si vous recherchez une maison de deux chambres, eh bien, combien vaudra une maison de trois chambres ? Encore une fois, nous faisons un exercice similaire mais en utilisant un outil différent. Alors nous allons là-dedans et encore une fois, prenons le code postal. Maintenant, une fois que nous aurons pris le code postal, nous pourrons fermer tout ça. Nous n'en avons plus besoin, mais nous avons besoin d'un outil appelé prix de masse. Donc maintenant, lorsque vous passez au prix de masse et la première chose que nous devons faire est de créer un compte avec le prix de masse. Et nous avons besoin d'un compte Pro, qui, je crois, peut coûter environ 10£ par mois ou 15£ par mois. Et une fois que vous accédez à votre compte, cliquez sur Visitez le prix de la souris Pro, que vous pouvez voir ici. Ensuite, sous services professionnels, cliquez sur la liste de recherche des comps. Maintenant, vous devez entrer le code postal, cliquez sur Rechercher. Et lorsque vous faites cela, vous obtenez tous les comparateurs comparables de toutes les propriétés qui ont été vendues dans cette zone. commençant par les deux choses les plus proches qui sont légèrement plus éloignées. Comme vous pouvez le voir, notre propriété se trouvait dans le bâtiment Grace House. Et vous voyez toutes ces propriétés qui sont également en train de créer des sons que j'ai vendus. Mais certaines de ces propriétés sont conservées récemment, autres vendues il y a quelques années. Maintenant, lorsque nous examinons les propriétés à convertir et lorsque nous cherchons à ajouter de la valeur , puis à les refinancer plus tard ou même à les vendre. La façon dont les propriétés sont généralement évaluées est fait que vous avez un géomètre hypothécaire ou une enquête de forage, ou quelqu'un qui va évaluer la propriété. Ils veulent examiner les propriétés similaires, qui se sont vendues au cours des six derniers mois et sont vendues dans un rayon d'un demi-mile. C'est donc essentiellement avec cela que nous allons également travailler. Mais encore une fois, plus vous pouvez vous rapprocher en termes de proximité, mieux c'est. Donc, ce que nous allons faire, c'est que sous les chambres, nous sélectionnerons deux chambres uniquement parce que deux chambres uniquement parce que nous transformons notre propriété en deux chambres. Nous voulons donc bien savoir ce que vaut une propriété de deux chambres. Et c'est ce qui a vraiment éliminé pas mal de propriétés. Type de propriété, nous recherchons un appartement, la date de vente. Nous voulons les six derniers mois, idéalement. Et si nous ne trouvons rien au cours des six derniers mois, nous pouvons légèrement nous diversifier et augmenter de deux au cours de la dernière année. Mais idéalement, nous voulons être au cours des six derniers mois, car c'est ainsi que les sociétés de prêts hypothécaires considèrent les comparables. Et la distance. Encore une fois, de la même manière pour m'écrire, nous voulons commencer le plus près possible, puis nous pouvons nous ramifier de plus en plus en fonction de ce que nous trouvons. Nous allons donc entrer dans le code postal fourni. Encore une fois, très, très similaire à avant. À l'intérieur, dans la carte postale d'approvisionnement, nous ne trouvons rien. Nous augmentons donc à un rayon d'un quart de mile. Maintenant, avec un rayon d'un quart de mile, nous trouvons essentiellement une propriété. Et ce que nous devons faire maintenant, c'est nous dire, eh bien, s' agit-il d'une propriété du conseil, s'agit-il d'une propriété privée ? Et est-ce que cela constitue un bon comparable ? Vous pouvez donc l' ouvrir dans un nouvel onglet. Une fois que vous avez cette propriété, la première chose que nous devons savoir, est-ce privé ou est-ce que c'est annulé ? Nous pouvons donc faire en sorte que vous preniez cette adresse ici. Vous pouvez prendre l' adresse complète, la copier, aller dans Google et poser à Google. Maintenant, il y a plusieurs façons de procéder. La première, c'est si vous regardez les images. En général, vous pouvez voir le type de bâtiment basé sur les images. On appelle ça la rue du lot bro pendant que tu es à la maison. Et cela peut être difficile à voir, vu que ce n'est pas exactement la même propriété parce que c'est Random House. Encore une fois, il n'y a pas, il n'y a pas de photos. OK, donc on peut laisser celui-ci, on peut aller voir tout le monde. La méthode suivante consiste parfois le lien Zoom comme premier lien lorsque vous saisissez l'adresse de la propriété. Et si vous cliquez sur le lien Zoom et que vous faites défiler vers le bas, vous avez parfois des photos de cette propriété en particulier. Dans ce cas, aucune photo n'est disponible. Nous n'avons donc rien trouvé sur Google, nous n'avons rien trouvé sur le zooplancton. La prochaine chose que nous pouvons faire est de revenir au prix de masse et de faire défiler la carte vers le bas. Et c'est donc là que leurs propriétés, nous pouvons zoomer sur la carte. Nous savons donc que c'est une propriété que nous examinons ici. Mais ce que nous pouvons faire, c'est cliquer sur ce bouton ici qui indique une vue plongeante ou même une vue aérienne. Mais si nous cliquons dessus, nous pouvons voir, eh bien, c'est en fait ce bâtiment ici. Maintenant, je peux le dire comme un bâtiment du conseil x, mais comme vous pouvez le voir, il y a 123456. Il a six étages et il pourrait même y avoir sept fluides si j'ai manqué de contrer si je zoome dessus, il pourrait même avoir sept étages. Je crois donc que je peux recevoir correctement, mais encore une fois, 123456. Oui, je pense qu'il y a six ou sept étages. Maintenant, cela ne constitue pas une bonne comparaison car la propriété que nous recherchons compte 12345 étages et il s'agit d'un immeuble de grande hauteur ou est définitivement plus grande que la propriété nous sommes en termes de sols. Cela ne constitue donc pas un bon comparable. Nous pouvons donc essentiellement laisser celui-ci pour le moment parce que nous n'allons pas l'utiliser. Et nous pouvons ensuite nous diversifier et agrandir légèrement en allant dans un rayon d'un demi-mile. Maintenant, quand nous regardons un demi-mile, essentiellement nous faisons la même chose est-à-dire que nous regardons, eh bien, lequel de ces éléments est un bon comparable ? Maintenant, nous avons déjà examiné celui-ci, et celui-ci est essentiellement un conseil, c' est-à-dire un conseil de grande hauteur. Donc ça ne marche pas vraiment. Nous passons ensuite au suivant. Et une fois que nous l'ouvrons à nouveau, nous faisons l'exercice similaire. Nous prenons ceci et nous le mettons sur Google. Et encore une fois sous les images. On le voit encore une fois, on ne peut pas vraiment en dire trop. Nous revenons donc au zooplancton. Regardez et voyez s' il y a des photos. Je vais dire celui-ci. Il y aura maintenant des photos. Et pourtant, c'est ce type de propriété. Encore une fois, ce n'est pas exactement le même type de propriété. Il peut s'agir d'un avocat XX, mais il s'agit probablement d'un avocat privé. Nous pouvons donc éliminer celui-ci parce que ce n'est pas un bon comparable. Nous pouvons donc éliminer les deux. Ensuite, nous passons simplement au suivant, au suivant, au suivant. Maintenant, ce que vous pourriez constater, c'est que vous pourriez essentiellement passer revue tous ces éléments et que vous ne trouverez peut-être pas beaucoup de comparables. Dans ce cas, ce que vous devez faire, c'est augmenter ce montant des six derniers mois à la dernière année. Et encore une fois, nous allons commencer de la même manière, c'est-à-dire regarder d'abord dans le code postal fourni. Et là encore, il n'y a rien dans le code postal. Nous allons donc à un quart de mile. dernière fois, le seul que nous avions au quart de mile était celui-ci ici. Mais maintenant, nous en avons deux autres à examiner. Au fait, je n'ai pas passé en revue toutes les propriétés juste pour le plaisir de cet exercice. Mais essentiellement, ce que vous feriez, c'est qu' au cours des six derniers mois, vous devriez d'abord les passer en revue tous et voir ce que vous pouvez réellement obtenir cinq comparables ou non. Et si vous ne pouvez pas vous faire virer comparable, c'est seulement alors que vous augmenteriez à la dernière année. Mais juste pour accélérer l'exercice, j'ai augmenté ces deux dernières années. Maintenant, examinons cette propriété ici. Encore une fois, je peux prendre ceci ou encore, je peux simplement faire défiler vers le bas, aller sur des cartes et des vues. Vérifiez que la propriété est ici. Faites la vue plongeante. Et encore une fois, il s'agit à peu près exactement du même type de bâtiment et nous regardons donc nous regardons un bâtiment de 12345 étages. Et c'est exactement pareil, ce qui est look, il y a 12345 étages. Donc c'est, cela fait un bon comparable. Nous prenons donc cette propriété, la première chose que nous devons savoir est quel était le prix qu'elle résoudra. Et si vous revenez ici, vous pouvez voir que le prix de l'âme est de 400 000£ et qu'il a été vendu le 19 novembre, donc novembre 2019. Donc je prendrais ça ici, 400 400 000. La date de vente était novembre 2019. Le type de bâtiment est x council. OK. Ensuite, si je reviens ici, la prochaine chose que nous devons savoir est, eh bien, quelle était la taille de la propriété ? Et pour déterminer la taille de la propriété. Parfois, il vous indiquera la taille ici. Mais ce que je trouve, c'est que ce n' est pas toujours exact. Donc, ce que vous pouvez faire est de cliquer sur ce bouton ici qui dit vérifier EPC. Je vais ouvrir ça. Et vous avez besoin du code postal de cet immeuble. Vous copiez donc le code postal. Accédez à EPC, cliquez sur Accepter les conditions. Et vous entrez le code postal ici, cliquez sur Rapport de recherche. Et celui que nous regardions était plat à 12 heures. Nous trouvons donc l'appartement 12, qui est ici. Cliquez sur Afficher les rapports, puis sur celui en anglais. Sauf si vous savez parler gallois ou lire bien rasé. Ce que je vais faire, c' est télécharger le certificat de performance énergétique de cette propriété. La raison pour laquelle nous en avons besoin est que lorsque nous l'ouvrirons, il vous indiquera la taille de la propriété. Maintenant, la taille de cette propriété est de 39 mètres carrés. C'est donc ce que je voulais dire que parfois ce n'est pas exactement exact, mais la taille réelle est de 39 mètres carrés. Et cela est fait par les personnes du certificat de performance énergétique lorsqu' elles ont consulté la dette immobilière d'évaluation 2017. C'est si récent. Voici donc les côtés ici qui font 39 mètres carrés. Donc je prends ça, j'en ai mis 39 ici. Maintenant, en termes de condition. Parfois, vous avez des photos, parfois non. Encore une fois, je peux les fermer maintenant car nous n'en avons pas besoin, je peux prendre l' adresse complète et je peux mettre dans Google et essayer de trouver la liste des jeux de zoo, qui est généralement toujours la première. Et puis je fais défiler vers le bas, vers le bas, vers le bas. Et encore une fois, voyez ça. Cette fois, tu as des photos maintenant. Vous n'avez pas toujours de photos, mais cette fois c'est le cas. Donc, l'état semble en assez bon état. Peut-être qu'ils ont eu un coup de peinture et que la salle de bain est relativement vieille, les cuisines relativement vieilles. Et je crois que c'est un appartement au rez-de-chaussée, donc l'état n'est pas le meilleur, il n'est pas flambant neuf. Je donnerais probablement un five sur dix. Donc, les conditions cinq sur dix, la proximité de notre propriété. Donc, si nous regardons celui-ci ici, qui est une proximité, si je reviens ici et que je reviens à même, même au principal prix de masse, cela vous dira que c'est à 0,2 kilomètre. Maintenant, cela se fait en kilomètres pour une raison quelconque. Je ne sais pas pourquoi, mais on peut mettre 0,2. Mais gardez simplement à l'esprit que c'est en kilomètres ou plutôt qu'en miles, mais cela nous donnera une bonne approximation. Nous savons donc quelle est la proximité et je vais changer cela en kilomètres juste pour le moment. Et puis sous les notes, je vais juste écrire au rez-de-chaussée, juste, juste utile de savoir. Et enfin, nous devons connaître, eh bien, le lien entre leur propriété. Donc, je voudrais entrer le lien Zoom dans ce cas, uniquement à cause de tout cela, celui-ci contient plus d'informations uniquement parce qu'il contient les images. Si le ukulélé n'avait pas de photos, je mettrais simplement le prix de masse, mais comme ce sont toutes des photos et si je veux revoir les photos, je peux le faire assez facilement. Je vais juste saisir ce lien ici. J'ai donc saisi le lien Zoom, et c'est le premier fait. Maintenant, nous examinons essentiellement le suivant. Bon, d'accord, donc nous avons fait celui-ci. Nous examinons maintenant cette propriété, voici ceci et x annuler la propriété. Nous l'ouvrons donc et encore une fois nous pouvons simplement faire défiler vers le bas. Encore une fois, la vue plongeante. Donc, je crois que si je tourne légèrement les choses, c'est cette propriété qui compte 12345 étages. Encore une fois, c'est un bon comparable parce que c'est un bâtiment très, très proche et que le bâtiment est à peu près exactement le même que celui que nous regardons. Donc c'est très bien. Nous allons donc utiliser cela comme une comparaison et je vais prendre tous les détails exactement comme ce que j'ai fait auparavant, et je les mettrai dans les comparables d'âme. Nous le faisons donc de temps en temps parce que nous avons examiné toutes les propriétés dans un quart de mile, nous passons maintenant à un demi-mile. Et encore une fois, nous faisons le même exercice. Je crois donc que nous avons examiné les trois premiers. Nous examinons certains des autres maintenant et nous passons essentiellement toute cette liste jusqu'à ce que nous en trouvions trois autres comparables. Maintenant, nous pouvons ouvrir celui-ci ici, mais en général je sais déjà que ce ne sera pas un x Conseil de propriété, probablement parce que les propriétés x cancel ont normalement une sorte de nom pour le bâtiment. Et comme il n'y a pas de nom, c'est l'appartement 488. Il s'agira très probablement d' une maison qui a été convertie en appartements. Mais si je l'ouvre, vous pouvez faire le même exercice et vous pouvez passer par là et déterminer de quoi il s'agit. Si je clique sur OK, zoome et passe en vue aérienne. Vous pouvez donc voir que c' est une maison qui a été transformée en appartements ici. Alors c'est la maison. Et la raison pour laquelle je sais cela est parce que dans l'adresse, il est 41 a et puis le nom de la rue maintenant, vous n'obtenez généralement que lorsque vous avez un numéro de maison 48 a probablement été converti en plusieurs appartements. Nous pouvons donc nous en débarrasser. Encore une fois, ce sera une situation similaire qui est 317 Canning Turn Road. Encore une fois, ce sera une maison qui a été convertie. Nous pouvons ouvrir ça, mais encore une fois, ce sera exactement la même chose qui est FAD un à quatre, numéro 11. La maison sera donc numéro 11 et quelqu'un se serait converti et vous pouvez les vérifier, mais c'est probablement le cas. Je vais simplement les ignorer pour le moment. Bien sûr, si vous regardiez une propriété privée, vous ne les ignoreriez pas parce que même si cela les rendrait comparables à ce dont vous avez besoin pour déterminez la valeur. Alors maintenant ouvrons celui-ci ici, qui est Palm House maintenant, parce qu'il est écrit Palm House et donne nom d'un bâtiment. C'est peut-être le Conseil. Maintenant, orientez-vous. C'est peut-être un bâtiment privé parce qu'il s'appelle Palm House, je crois qu'il est probablement privé. Mais jetons un coup d'œil. Tu vois, c'est vraiment intéressant. Maintenant, quand je suis passé là-dessus, vous pouvez voir que c'est en fait juste un terrain vide et avec un *****. Cela signifie que cette propriété a probablement été développée récemment et qu'il s'agira probablement d'un nouveau bâtiment, car bien qu'il n' y ait rien actuellement ici, et très probablement chez les promoteurs J'ai acheté ce terrain et j'ai construit quelque chose ici. Je peux donc vérifier cela à nouveau, en prenant ceci et en prenant cette adresse et en la mettant dans Google et allant dans des images paires et c'est juste voir. Vous pouvez donc voir qu'il s'agit d'un tout nouveau développement. Et encore une fois, c'est logique parce qu'il y avait un terrain vide ici. Encore une fois, nous pouvons ignorer Palm House. Encore une fois. C'est encore une ferme, donc nous pouvons ignorer celui-ci ici. Ouvrons celui-ci. Maintenant, lorsque nous ouvrons à nouveau celui-ci, exercice similaire, similaire. Nous descendons ici. Nous allons sur la vue plongeante. Et c'est intéressant. Je crois donc encore une fois qu' il s'agit très probablement d'une maison convertie. Je crois que je peux rechercher ceci sur Google et juste pour avoir une meilleure vue. Et si je passe aux images ici, encore une fois, il ne s'agi 17. Comprendre l'entonnoir des affaires: Dans cette section, nous allons donc passer en revue l'entonnoir des offres. Maintenant, quel est exactement l' entonnoir des offres plus sages entonnoir important. La première chose à faire est, pourquoi avons-nous exactement besoin du téléphone d'une offre ? Maintenant, la raison pour laquelle vous avez besoin de l'entonnoir d'une offre est essentiellement pour surveiller tous vos prospects. Maintenant, ce que sont des offres en entonnoir signifie essentiellement que si les offres sont vos offres et un entonnoir est essentiellement un moyen de conserver toutes vos offres au même endroit. Imaginez donc un entonnoir comme celui-ci ou un entonnoir que vous utilisez pour cuisiner ou quelque chose comme ça. Chaque fois que vous avez un entonnoir et que vous mettez une nouvelle piste, une nouvelle offre, vous gagnez essentiellement 20£, ceux qui fonctionnent et éliminent tous ceux qui ne fonctionnent essentiellement pas. C'est donc ce qu' est un marché. Finalistes, ce qui revient essentiellement à réunir toutes vos offres au même endroit. Vous pouvez donc surveiller à quel stade ils se trouvent. Ceux que j'ai vus, ceux que je n'ai pas encore vus. J'ai analysé celui-ci. Je n'ai pas analysé celui-ci. Mais en ayant une méthode systématique, en ayant un processus, cela vous fera gagner beaucoup de temps, et cela vous évitera beaucoup de confusion car une fois que vous commencerez à regarder un grand nombre de ces offres, les le problème, c'est que ça devient très, très désordonné très rapidement. Il s'agit donc de rester organisé, de devenir très systématique, d' avoir un processus d' évaluation des transactions. C'est une bonne affaire, c'est une mauvaise affaire basée sur un ensemble de critères. C'est pourquoi vous avez besoin d'un accord pour conclure. La deuxième chose est que lorsqu'il s'agit de l'entonnoir d'une offre, le but de l'entonnoir est de rejeter les offres, et non de les qualifier. Cela signifie que chaque fois que vous mettez une mine dans cet entonnoir, vous avez cet entonnoir et vous y mettez une propriété. Votre objectif n'est pas de faire en sorte que cet accord fonctionne. Votre objectif est de savoir très rapidement quelle est la raison pour laquelle cela ne fonctionne pas. La raison, la raison pour laquelle vous faites cela, c'est parce que vous pouvez faire certaines choses très, très rapidement afin d'identifier, est-ce que cela va fonctionner ou non ? Par exemple, l'un des critères est d'éviter les bâtiments en béton ou de nous assurer que la cuisine a une fenêtre. Parce que si vous voulez transformer la cuisine de la chambre en notre chambre, elle a traversé la fenêtre. Maintenant. Je peux m'en sortir en cinq secondes environ. Eh bien, d'accord. Eh bien, si c'est une structure en béton, alors ça ne marchera pas pour moi. Et cette offre sort maintenant de mon entonnoir. Je ne veux plus faire d'analyse. Mais si vous passez 56 heures faire toutes les recherches, les chiffres ou les comparables. Et puis vous réalisez, eh bien, attendez et dites qu' il n'y a pas de fenêtre dans la cuisine qui ne fonctionne pas, puis vous venez de perdre cinq heures sur cette offre en particulier qui n'allait jamais fonctionner. Maintenant, si vous envisagez 10 à 30 jours par semaine, vous ne pouvez pas passer cinq heures sur chaque offre parce que vous avez trop de temps. L'objectif est donc d'identifier très rapidement les raisons pour lesquelles cela ne fonctionnerait pas, éliminer tous les déchets. Et puis une fois que nous en sommes aux derniers, nous essayons de voir, eh bien, lequel a du potentiel, lequel n'en a pas. Mais en éliminant très rapidement ceux qui ne fonctionneront jamais, vous gagnerez beaucoup de temps. Mais si vous ne les éliminez pas et que vous passez des heures et des heures à essayer de les faire fonctionner. Et puis réalisez, eh bien, que la taille n'est pas assez grande ou quelque chose comme ça, ou l'une des choses auriez pu identifier très rapidement que vous auriez pu identifier très rapidement, vous allez perdre beaucoup de temps. Ce sont donc les étapes de l'entonnoir des transactions. Et les étapes sont conçues de manière à ce que vous puissiez éliminer les offres le plus rapidement possible et vous concentrer essentiellement sur l'or, essentiellement les bonnes affaires sans vous faire perdre beaucoup de temps. Donc, si nous regardons la première étape, la première étape est celle où un nouveau lead arrive. Cette piste peut provenir de différentes sources et nous allons passer en revue toutes ces étapes de manière beaucoup plus détaillée dans une seconde, mais un New Deal arrive. Et cela ne prend pas de temps. Essentiellement, j'ai mis une minute. Ensuite, vous effectuez les vérifications des critères. Donc les critères de construction, les critères d'emplacement, les critères de propriété, est-ce que l'aménagement fonctionne ? Et encore une fois, cela peut vous prendre une minute. Maintenant, si toutes ces choses passent, nous appelons le vendeur. Mon propriétaire. C'est peut-être l' agent immobilier. Ça peut être n'importe qui. Nous appelons le vendeur pour obtenir plus de détails sur la propriété. Maintenant, si tout va bien, s'il passe, cela peut prendre dix minutes. Si vous passez cette étape, nous effectuons une analyse de bureau. C'est essentiellement là que nous analysons une transaction sans la voir. À ce stade, nous faisons le bureau et Altis, IEEE, nous analysons autant que possible en utilisant notre ordinateur ou sans avoir à le voir. Parce que si tu allais voir la propriété et que tu te rendais compte, eh bien, j' aurais pu le découvrir en ligne, ça n'allait jamais marcher. Ensuite, vous avez perdu beaucoup de temps à aller voir la propriété. Si vous habitez, disons à une demi-heure de la propriété, vous devez vous préparer à conduire leur parc, à le voir, revenir et cela, cela peut vous prendre beaucoup de temps. Nous allons donc faire l'analyse du bureau, qui prendra environ 60 minutes. Si cela passe, nous ferons cette visite de la propriété, qui peut encore prendre 60 minutes. Nous effectuons ensuite l'analyse complète, qui peut également prendre environ 60 minutes. Et au fait, je dis 60 minutes pour beaucoup d'entre eux, mais au fur et à mesure que vous vous améliorez et que vous vous améliorez, bien sûr, ce temps diminuera parce que vous deviendrez plus rapide dans ce domaine. Alors que lorsque vous faites cela au solide, cela prendra un peu plus de temps parce que vous n'êtes pas exactement habitué à toutes les étapes, même avec la visualisation de la propriété, si vous faites des visites conçu cinq en même temps, cela ne vous prendra pas une heure car les mêmes temps de trajet une fois que vous êtes dans la région peuvent vous prendre une demi-heure pour vous y rendre. Mais si vous regardez dix en une journée, vous avez évidemment gagné beaucoup de temps de cette façon. Mais c'est juste pour vous donner une sorte d'indication approximative du temps que cela pourrait prendre, surtout lorsque vous débutez. Nous procédons donc à l'analyse complète. Ensuite, si vous passez en revue l'analyse complète, nous ferons une offre sur la propriété. Nous entamons le processus de négociation. Cela ne prend pas très longtemps. J'ai mis environ cinq minutes. Il peut s'agir de quelques appels téléphoniques ici et là, mais ce processus n' est généralement pas très long. Et j'espère que par le nourrisson, nous n'avons pas proposé accepté. Mais si nous examinons certaines des premières étapes de la vérification des critères , il y a environ 34 critères que d'appeler ce vendeur. Cela vous prendra environ dix minutes, environ cinq minutes. Et très rapidement, en dix minutes environ , vous avez déjà éliminé de nombreuses offres qui ne peuvent jamais fonctionner. Et puis vous ne faites qu' approfondir le personnel qui a du potentiel. C'est donc le but de l'entonnoir, qui n'est pas nécessairement de qualifier les choses, c'est qu'ils sont conçus pour éliminer les déchets le plus rapidement possible. Ainsi, vous ne perdez pas beaucoup de temps sur ceux qui n'ont aucun potentiel. Maintenant, ce que nous allons faire maintenant, c'est passer en revue étape par étape en détail, toutes les étapes et ce qui est requis dans les étapes, surveiller après avoir fait ces étapes afin que ces offres fonctionnent. 18. Créer un entonnoir de transactions reédité: Dans cette vidéo, je vais vous montrer comment créer votre propre entonnoir de transactions. Maintenant, la raison pour laquelle nous avons besoin de l'entonnoir d'une offre est que, eh bien, imaginez que vous regardez dix offres différentes et que vous regardez toutes ces offres, mais vous ne vous souvenez plus laquelle vous avez vue, laquelle vous Je n'ai pas vu lequel vous êtes sur le point de faire une offre ou lequel a eu un problème avec le visionnage , etc. Parce que lorsque vous examinez plusieurs offres en même temps, ce qui finit par se produire est que tout transforme en désordre, sauf si vous êtes très, très organisé. Et essentiellement, ce sont des offres, entonnoirs qui nous permettent d'être beaucoup plus organisés parce que tout est conservé au même endroit. Vous savez exactement à quelle étape des transactions l'entonnoir de transaction est que si vous avez besoin rapidement d'informations sur cette propriété en particulier, vous avez tout au même endroit. Ce qui se passe avec ce croupier va progresser, ce qui ferait que les étapes seraient bloquées du tout et ainsi de suite et ainsi de suite. C'est donc essentiellement la raison pour laquelle un entonnoir de transaction et la façon dont nous allons les construire. Enfin, utilisez cet outil appelé Asana. Asana est une application de gestion des tâches qui peut faire bien d' autres choses. Vous n'avez donc pas nécessairement à l'utiliser uniquement pour la propriété. Vous pouvez l'utiliser pour vous, d'autres entreprises ou même pour votre travail quotidien, etc. C'est juste un très, très bon moyen de rester organisé et de tout garder au même endroit. Maintenant, Asana, en ce qui concerne le prix, il existe une version gratuite. La version gratuite devrait vous permettre de faire la plupart des choses que je vais vous montrer aujourd'hui. Si cela ne vous permet pas de faire certaines choses vous devrez peut-être passer à la version premium, qui coûte 949 par mois. Ainsi, une fois que vous avez rencontré un compte Asana, vous vous retrouvez essentiellement sur une page comme celle-ci où vous devez saisir un nouveau projet. Maintenant, nous pouvons appeler un nouveau projet idéal d'entonnoir d'offres. Cela n'a pas vraiment d' importance. C'est quelle que soit votre équipe. Mon équipe a appelé l'investissement immobilier. C'est public pour toute mon équipe. Vous pouvez donc maintenant rendre ce service privé à quiconque participe à ce projet en particulier. Cela dépend si c'est juste vous dans un sauna, alors évidemment rien de tout cela n'a vraiment d'importance. Mais si vous avez une équipe ou si vous avez des partenaires commerciaux et que différentes personnes souhaitent examiner des choses différentes, vous pouvez évidemment modifier ce paramètre en conséquence. Maintenant, en ce qui concerne la vue par défaut, nous voulons utiliser une vue de tableau et cliquer sur Créer un projet. Maintenant, ce que cela fait, c'est que la vue du tableau vous avez essentiellement des colonnes avec des noms différents, des étapes de progression différentes, etc. Et vous avez essentiellement ces cartes que vous pouvez glisser-déposer. Vous l'avez probablement vu dans de nombreux nouveaux logiciels de nos jours en matière de gestion des tâches. La première chose que nous devons faire est donc de remplacer toutes ces colonnes par les étapes pertinentes de l'entonnoir des transactions. Donc, si je vous ramène ici et que vous regardez l'entonnoir des offres, sont les étapes qui sont la nouvelle vérification des critères LEED appelée analyse du bureau du vendeur, visualisation de la propriété, analyse complète ou pour négociation et offre acceptée. Ces étapes doivent donc coïncider avec celles d'ici. Donc, essentiellement, nous pouvons faire est de changer cela et de l'éditer pour l'appeler Mu lead. Le lendemain, c'était la vérification des critères. L'étape suivante s'appelait vendeur, analyse de bureau, visualisation de la propriété , etc. Et vous pouvez le faire en même temps que cette vidéo, et vous pouvez simplement mettre en pause et lire la vidéo pendant que vous construisez ces scènes. L'analyse de l'automne est la suivante. Et les deux derniers sont l'offre et la négociation et l' offre acceptée. Maintenant, ce que nous avons fait, c'est que nous avons essentiellement toutes les étapes. Ce courant représentera donc la propriété. Par exemple, supposons que la propriété s' appelle la propriété un. Il s'agit essentiellement de la première propriété que vous regardez. Maintenant, une fois qu' il passe à cette étape, il vous suffit simplement de déplacer la carte là-bas. Une fois qu'il est passé à cette étape, vous suffit de déplacer la carte là-bas, ainsi de suite et ainsi de suite. Donc, il y a assez, assez simple en termes de ce sont les étapes et ce sont les propriétés dans cet état particulier. Et maintenant, vous connaissez entièrement toutes les propriétés que vous regardez, mais vous savez également quelle propriété se trouve à quel stade. Vous pouvez donc regarder très rapidement. Eh bien, combien de propriétés ai-je fait une offre sur le nombre de protéasomes que j' analyse encore et ainsi de suite. Maintenant, c'est bien pour faire cette étape. Mais ce qui nous manque encore c'est le fait que si la propriété ne dispose actuellement que du carburant du cessionnaire et de la date d'échéance, et c'est à peu près tout. Donc, ce que vous voulez faire, c'est ajouter plus de détails ici pour personnaliser cela en fonction de ce que vous souhaitez faire. Vous pouvez donc appuyer sur ce bouton ici qui dit personnaliser. Et puis voici quelques-uns des champs actuels, actuels. Vous pouvez désormais utiliser un cessionnaire si vous le souhaitez. Vous pouvez utiliser une date d'échéance si vous le souhaitez. Mais nous devons faire en sorte que vous ajoutiez d'autres champs. Maintenant, ces champs doivent également coïncider avec essentiellement les étapes de l'entonnoir des transactions. Donc, si je reviens là, en ce qui concerne la nouvelle piste, ce sont quelques-uns des critères. Il n'y a rien vraiment à ajouter pour le nouveau lead en soi. Mais si nous passons à l'étape des critères, nous avons quatre critères différents. Le type de propriété, le type de bâtiment, les critères d'emplacement et les critères de propriété eux-mêmes. Donc, si nous prenons, par exemple, le type de propriété, ce que nous voulons faire, c'est lorsque nous passons à sa Sunna, le premier champ est appelé type de propriété. Et nous pouvons avoir différents types de champs. Nous pouvons avoir des menus déroulants, nous pouvons avoir du texte et nous pouvons avoir un numéro. Maintenant, dans celui-ci, puisque nous n'avons que deux types de propriétés, nous pouvons l'appeler avocat privé et XX. Et cliquez sur Créer un champ. Donc, ce qui se passe maintenant, c'est que lorsque j'ouvre la propriété, la propriété 1, comme vous pouvez le voir, il y a ce nouveau champ ici qui indique le type de propriété. Si je glisse, je peux maintenant laitier, eh bien, était-ce une propriété privée ou s' agit-il d'un x Conseil de propriété ? Donc, quel que soit celui que vous sélectionnez, il le balise essentiellement pour vous. Maintenant, de la même manière, nous examinons ensuite le critère suivant, le type de bâtiment. Nous avons donc déjà dit que les types de critères selon lesquels certains bâtiments sont bons dans certains bâtiments ne le sont pas aussi bons. Donc, si nous revenons à la personnalisation, revenons à Ajouter un champ. Nous pouvons appeler cela des critères de construction, et nous pouvons dire qu'il a réussi ou échoué. Et voici, les critères que nous avons déjà définis précédemment. Encore une fois, si vous allez ici et que vous regardez les critères de construction, s'il a échoué, cela signifie essentiellement que c'est une offre que vous ne devriez pas examiner parce que ce critère a échoué. Maintenant, chaque fois que vous pensez que cette propriété ne fonctionne plus, à n' importe quelle étape de cet entonnoir de transactions , vous cliquez simplement sur Marquer comme terminé. Et une fois que vous avez terminé cette tâche, généralement le filtre sera généralement défini sur les tâches incomplètes. Vous souhaitez définir vos filtres sur les tâches incomplètes, car cela ne vous montrera que les propriétés sur lesquelles vous travaillez actuellement. Si vous regardez les tâches terminées, vous verrez quelles propriétés vous avez supprimées ou dont l'auteur a déjà été accepté. Je conserve donc toujours ma vue par défaut car je retire cette propriété. Comme vous pouvez le voir, il n' est plus là maintenant parce que je ne travaille plus sur leur marché. Mais permettez-moi simplement d' ajouter cette propriété parce que , évidemment, nous devons encore poursuivre cet exercice, mais j'espère que cela explique en quelque sorte un point là-dedans. Donc dans ce cas, nous dirons, Eh bien, leurs critères de construction ont passé. Le prochain concerne les critères de localisation et de propriété. Encore une fois, nous ajoutons d'autres carburants et nous cliquons sur Personnaliser, puis sur Ajouter un champ, critères de localisation. Et encore une fois, nous l'appelons passé ou échoué. Le dernier critère que nous devons ajouter à ce sujet est le critère de propriété lui-même. Donc, les critères de propriété, encore une fois, passés et échoués. Maintenant, ce que nous avons fait, c'est en ce qui concerne la première étape de l'entonnoir des transactions, nous avons essentiellement passé revue les principaux éléments lorsqu'il s'agit d' examiner les critères. Nous passons maintenant à l'étape suivante. Maintenant, l'étape suivante portait sur le consentement de XX avocats, afin que nous puissions y ajouter du carburant. Bien entendu, cela ne s'applique que si la propriété est XX. Avocat, si ce n'est pas x annuler, alors ce n'est pas grave. Maintenant, je vais appeler cela approuvé et rejeté. Cela ne signifie pas nécessairement que vous obtiendrez votre consentement pour cette étape. Maintenant, pour obtenir plus de précisions à ce sujet, vous devrez regarder une section sur le consentement libre des détenteurs et faire un peu plus de recherches pour savoir si vous pouvez ou non obtenir le consentement gratuit des anciens. Mais à ce stade, la seule chose que vous saurez est de savoir si vous pouvez en principe obtenir le consentement du conseil ou non. Mais si, en principe, vous pouvez obtenir une autorisation, celle-ci sera évidemment rejetée si vous le pouvez, et elle sera approuvée. Et encore une fois, si je l'ouvre et que c'était le type de propriété qui était XX avocat, alors seulement vous regarderiez le consentement de XX avocat. Et encore une fois, vous allez cliquer sur Approuvé ou Rejeté. Maintenant, s'il a été rejeté, encore une fois, nous ne pouvons rien faire avec cette propriété, donc je vais simplement l'enlever. Mais pour le moment, pour cela, nous cliquerons sur Approuvé. Une chose que j' aurais dû faire, c'est que lorsque j'ai écrit x conseil, j'aurais dû écrire le consentement de x avocat. Cliquez ensuite sur Enregistrer. Nous allons appeler le vendeur, qui sera probablement l'agent. Et ce sont les questions que nous avons identifiées et que nous devons poser au vendeur. C'est donc une propriété qui est toujours disponible et ainsi de suite. Ce que je vais faire maintenant, c'est ajouter ces champs à nouveau sur Asana. Donc, si je clique sur Ajouter un champ sur le marché. Oui. Non. Encore une fois, si la propriété n' est pas sur le marché, il vous suffit de la retirer. Parce qu'évidemment nous ne pouvons plus rien faire avec cet outil car tant que les propriétés ne sont plus sur le marché. Donc, ce que je vais faire rapidement maintenant , c'est que je vais simplement ajouter rapidement tous ces éléments, puis reprendre à partir de là. Ce que j'ai fait maintenant, c'est que j'ai essentiellement ajouté tous ces champs sur le côté gauche, comme vous pouvez le voir. Il a donc une propriété est toujours sur le marché ? Oui ou non. Depuis combien de temps est-il sur le marché, la durée du bail, les frais de service et son fonctionnement, la durée du bail, les frais de service et son fonctionnement, la situation du vendeur, la valeur des choses de l'agent s' il y a eu des offres. J'ai essentiellement couvert tout cela et c'est maintenant que nous sommes tous maintenant au centre des appels. Nous passons ensuite à l'étape suivante, qui est l'analyse du bureau. Maintenant, dans l'analyse de bureau, nous ajoutons essentiellement un autre champ. Nous devons donc maintenant savoir ce qui a passé une analyse de bureau ou si elle a échoué. Nous aurons donc un critère pour une offre si ces critères sont analysés et que nous cliquons essentiellement sur passé et que dans premier critère, c'est un échec dans sens alors que ce n'est pas une bonne affaire pour nous, alors nous cliquez simplement sur échec. Et encore une fois, une fois que nous sommes arrivés à ce stade, nous sélectionnons simplement, eh bien, est-ce que c'est passé ou est-ce qu'il a échoué ? Et nous continuons à faire avancer cela à l'étape suivante. La partie suivante de l'entonnoir est la scène d'observation de la propriété. Nous devons donc ajouter un nouveau champ. Et ce que j'appellerai ce champ, c'est l'affichage des commentaires. Donc, essentiellement, c'est là que je sauvegarderais tous mes commentaires de visionnage. Donc, toutes les notes que je souhaite faire à propos de la propriété, je peux simplement les ajouter ici. Donc, par exemple, si je sais que la mise en page n'était pas, désolée, je ne peux pas épeler, n'était pas bonne, etc. Ainsi, quelles que soient les notes que vous souhaitez prendre, vous pouvez simplement ajouter vos nœuds de visualisation ici. S'il n'y a pas de problème, il vous suffit de passer à l'étape suivante. La prochaine étape est l'analyse complète de la transaction. Encore une fois, ce que tu cherches à faire ici, c'est que tu cherches à bien t'entraîner, d'accord. Cette offre fonctionne-t-elle ou ne fonctionne-t-elle pas sur la base de vos nouvelles informations ? Il peut donc s'agir d'informations provenant de vous, de vos courtiers, etc. C'est ce que nous appelons l'analyse complète des transactions. Et encore une fois, quand Gênes, alors que d'autres critères sont passés ou ont-ils échoué. Enfin, nous passons à l'étape de l'offre. Maintenant, ce que nous pouvons faire maintenant, c'est que pour le tout dernier, nous pouvons cliquer sur Personnaliser. Nous pouvons cliquer sur Ajouter un champ et ce sera le dernier. Offrez, une monture. Nous pouvons cliquer sur le montant de l'offre et ajouter des textes ou ajouter un numéro. Nous pouvons ajouter cette livre de fin. Donc nous avons aussi une offre ou une montagne veut, c'est au stade du bureau. Vous pouvez simplement l'ajouter ici. Et si cette propriété est acceptée, il vous suffit de la déplacer là-bas. Donc, essentiellement, ce que vous avez fait, c'est si je devais commencer par une toute nouvelle propriété alors que vous avez une toute nouvelle propriété. Disons que je trouve une nouvelle propriété, un nouveau prospect est arrivé et que cela s'appelle Je n'arrive pas à trouver un nom. Appelons-le simplement Rhode House, Londres. C'est donc une nouvelle propriété, c'est une nouvelle piste que j'ai mise en place. Je sélectionne ensuite le type de propriété, donc bon, OK. C'est le conseil X. Maintenant, une fois que j'ai sélectionné la propriété XX counsel, je vérifie les critères maintenant. OK. En termes de critères, les critères de construction sont bons, critères de localisation sont bons. C'est ce que j'ai fait toutes mes recherches et d'autres choses que nous avons couvertes. Les critères du projet sont donc passés en termes de consentement de l'avocat ? Ouaip, c'est tout bon. Maintenant, si tout cela vous convient, vous passez simplement à l'étape suivante, l'étape suivante, et le lendemain et ainsi de suite. Et à la fin, toutes vos propriétés sont conservées au même endroit. Vous savez exactement où se trouvent les offres, à quelles étapes elles sont rouges. L'autre chose que vous pouvez faire avec cela est que vous pouvez évidemment également ajouter des pièces jointes. Ainsi, par exemple, si vous souhaitez ajouter un fichier, images de plan d'étage, vous pouvez les ajouter. Vous pouvez ajouter n'importe quelle sous-tâche. Si vous ajoutez des tâches liées à cette propriété particulière, vous pouvez les ajouter. Vous avez une boîte de description, vous avez une boîte de commentaires. Vous pouvez donc le personnaliser et l'utiliser comme bon vous semble. Mais c'est essentiellement comme ça que je l'utiliserais personnellement et c' est essentiellement ce que je fais, c'est-à-dire que je remplis les informations dont j'ai besoin et je crée ces étapes savoir exactement où se situent les offres, quel stade en sont ces accords particuliers. Et c'est là que je peux dire beaucoup plus organisé et je peux voir exactement de quelle propriété j'ai besoin pour voir quelles propriétés je suis encore en train d' analyser et ainsi de suite. C'est ainsi que vous créez l'entonnoir d'une offre sur Asana, que vous conservez tout au même endroit et que vous êtes beaucoup plus efficace lorsqu'il s'agit trouver et de trouver une offre qui fonctionne essentiellement. 19. Nouveau chef de file: Les premiers secours sont une nouvelle piste. C'est là qu'une nouvelle propriété entre dans votre entonnoir. Maintenant, nous sommes essentiellement ce que vous avez à faire est d'ajouter toutes les propriétés potentielles à l'entonnoir des offres. Maintenant, ceux-ci peuvent provenir de différentes sources. Ils peuvent provenir d' une agence d'État. Cela peut provenir de sources. Cela peut être Darrow pour le vendeur ou les propriétaires. Il peut s'agir de différents endroits. Maintenant, en ce qui concerne le déplacement d'écriture, vous pouvez avoir la configuration des filtres de déplacement droit. Vous avez peut-être vos sources, la configuration de la liste de diffusion. Essentiellement, le but de cette étape est de s'assurer que chaque piste de propriété que vous examinez propriété que vous vous envoyez par des agents, par le propriétaire, quel que soit celui qui est une propriété que vous vous envoyez par des agents, par le propriétaire, quel que soit celui qui est essentiellement un seul endroit. C'est donc le premier secours, qui est la nouvelle étape des pistes. Une fois que vous avez tout mis dans la nouvelle étape des leads, nous passons à la deuxième étape. 20. Vérification des critères: Au cours de la deuxième étape, nous examinons la vérification des critères. Maintenant, dans le cadre de la vérification des critères, le premier critère est, eh bien, quel type de propriété ou nous recherchons une propriété privée ou municipale. Comme nous l'avons déjà mentionné, s'il est privé, le type de bâtiment n'a pas vraiment d'importance car tous les bâtiments privés sont généralement souhaitables. Mais si vous regardez le bâtiment du conseil, nous passons au critère suivant, qui est le type de bâtiment. Ainsi, lorsque le type de bâtiment que vous voulez éviter les domaines municipaux, évitez les immeubles de grande hauteur, évitez les appartements au-dessus des magasins et vous voulez éviter les structures en béton. C'est donc la prochaine partie de ce critère. Dans les critères, cochez cette case. Et ce sont des choses que vous pouvez identifier très rapidement. Est-ce concret ? Est-ce au-dessus des magasins, ainsi de suite et ainsi de suite. Et puis tu élimines ceux-là. Vous passez ensuite au critère suivant, qui est le critère de localisation. Eh bien, est-ce que la propriété se trouve dans une zone recommandée par l'agent de location ? Donc, une fois que vous avez identifié quels domaines sont bons, quels sont ceux qui sont mauvais ? Ce lead en particulier, est-ce que cela se trouve dans l'une des bonnes zones ou est-ce qu'il se trouve dans l'une des zones de la bande ? Et s'il ne siège dans aucun des domaines, vous pourriez simplement appeler ça des engagements et dire, eh bien, je cherche à investir dans et la propriété dans ce domaine. Que pensez-vous de cette région ? Et encore une fois, j'appellerais quatre ou cinq agents différents pour avoir une meilleure vue. Mais la plupart de cela devrait déjà être fait parce que vous saurez quel est bien, quels sont les domaines qui sont mauvais ? Encore une fois, est-ce que ce n'est pas un bon quartier ou est-ce un mauvais quartier ? Et si c'est dans une mauvaise zone, encore une fois, nous éliminons cet accord. Enfin et surtout, la disposition peut-elle être convertie en afin que vous puissiez y ajouter chambres en tant que propriété ou exiger des travaux. Et est-ce qu'il y a un bail à long terme si vous recherchez des appartements ? Encore une fois, ce sont des choses que vous pouvez identifier très, très rapidement à l'aide d'une liste de contrôle que nous avons pour les très rapidement à l'aide d'une liste de contrôle que nous avons appartements et pour nos maisons. S'il satisfait à tous ces critères dans les critères, nous passons à l'étape suivante. Ainsi, dans le cadre de la vérification des critères, l' une des choses que vous souhaitez également vérifier en fonction du type de bâtiment est. Pour les propriétés du conseil x, vous souhaitez effectuer une vérification du consentement. Désormais, cela ne s'applique qu' aux propriétés d'annulation x. Cela ne s'applique pas aux propriétés privées. Et ce que nous allons faire à ce stade c'est qu'une fois que toutes les vérifications de critères auront été passées, nous allons vérifier, eh bien, la nouvelle disposition que vous avez créée en déplaçant la cuisine et en ajoutant une nouvelle chambre. Ainsi, le conseil sera d'accord pour vous donner le libre titulaire ou le consentement. Maintenant, si la commande peut être envoyée, mon B sera traité dans une section ultérieure. Mais où allons-nous faire, c'est vérifier auprès du conseil. Est-ce que nous pouvons transformer la propriété d'une chambre à coucher en une propriété de deux chambres et qu'elle soit essentiellement convertie ? C'est donc quelque chose que nous faisons à ce stade. Mais la prochaine étape consiste à appeler le vendeur et à poser quelques questions à la cellule pour avoir une meilleure idée de la situation où se trouve la propriété, ce qui se passe avec sa propriété et pour bien travailler, est-ce quelque chose qui pourrait être une bonne affaire ? 21. Vendeur d'appels: C'est la première chose que vous voulez demander au vendeur. La première chose que vous voulez demander est que la propriété est toujours disponible et que s'il s'agit de la paroi cellulaire, la propriété n'est pas disponible. Si c'est le cas s'il est déjà vendu, alors vous voulez éliminer cette propriété parce que bien sûr, elle a déjà été vendue à quelqu'un d'autre. n'y a plus d'utilité pour ce plomb en particulier. La deuxième chose que vous voulez demander au vendeur est la depuis combien de temps la propriété est-elle sur le marché ? En général, il est utile de le savoir car si une propriété est sur le marché depuis longtemps, depuis quelques mois, le vendeur pourrait être beaucoup plus motivé à obtenir une vente. Alors que si la propriété vient juste d'être mise sur le marché quelques semaines ou dans le mois en général, car il s'agit encore d'une nouvelle annonce. Vous n'êtes peut-être pas si motivé, que vous attendez, prêt à attendre des offres plus élevées et ainsi de suite. Ce n'est jamais précis à 100 %. Ils peuvent être très motivés dès le premier jour, ils peuvent accepter une offre inférieure parce qu'ils peuvent avoir besoin d'argent. Mais ce sont là des indications générales selon lesquelles plus un objet est sur le marché depuis longtemps et qu'il ne se vend pas, les propriétaires sont beaucoup plus motivés et c'est bonne information à connaître en ce qui concerne négocier l'artisanat de votre bureau. La question suivante est la suivante : quelle est la durée du bail ? Maintenant, cela ne s'applique qu'à l'appartement. Et essentiellement, la raison pour laquelle vous voulez le savoir est parce que, eh bien, si un bail est trop court et si le bail est inférieur à 90 ans, c'est quelque chose j'éviterais personnellement n, donc je voudrais essentiellement rejeter cette piste à ce moment-là. La prochaine chose que vous voulez demander est savoir quels sont les frais de service et le loyer foncier ? Encore une fois, cela ne s'applique qu' aux appartements. La raison pour laquelle vous devez le savoir est que lorsqu'il s'agit de l'analyse de bureau, nous aurons besoin de ces calculs pour déterminer, eh bien, quel est le flux de trésorerie ? Quel est le retour que nous recevons sur ce projet en particulier ? Posez donc cette question si vous recherchez un appartement. Une autre question à se poser est la suivante : y a-t-il des travaux importants attendus ? Encore une fois, ce n'est que pour les œuvres majeures en bémol. Cela signifie essentiellement qu'il y aura de gros travaux en cours dans le bâtiment, peut-être qu'il s'agit de redécorer et construire de nouvelles fenêtres et portes. Et si c'est le cas, vous devez demander à l' agent que vous avez besoin plus d'informations et vous voulez savoir combien cela va coûter. Donc, par exemple, si, disons, les grands travaux, nous allons coûter 20 000£ et que ces travaux devaient être réalisés en temps voulu. Si vous êtes propriétaire de la propriété au moment des travaux, vous devez essentiellement payer ce coût. Donc, si vous savez, si des travaux ont déjà été annoncés et que vous savez, ils arrivent et qu'il y a des coûts, 20 000£, c'est de l'argent que vous pouvez potentiellement négocier sur le prix d'achat. Donc, plutôt que de payer 20 000£, vous négocieriez cela dans le cadre de votre réduction. Encore une fois, il est très, très important de savoir s'il y a quelque chose d'important qui va arriver au bâtiment dans avenir proche ou si quelque chose a déjà été annoncé. La question suivante est la suivante : quelle est la situation des fournisseurs ? Pourquoi les vendeurs ou le propriétaire ventral signifie-t-il la même chose ? Pourquoi vendent-ils ? Encore une fois, cela pourrait être une information utile lorsqu'il s'agit de négocier. Si quelqu'un quitte le pays, il veut partir et il veut une vente rapide. Et encore une fois, c'est gagnant-gagnant parce que s'ils ont besoin d'une vente rapide vous pouvez leur offrir une vente rapide en agissant très rapidement, en organisant, en rapprochant le financement. Ils bénéficient d'une vente rapide et vous bénéficiez d' un prix légèrement inférieur. C'est donc une situation gagnant-gagnant pour les deux personnes. Et encore une fois, il est juste utile de savoir très tôt en termes de, eh bien, qu'est-ce que c'est, quel est le tableau complet ? Que se passe-t-il ici ? Donc, quand il s'agit de négociation, c'est quelque chose que vous pouvez mettre sur la table. Une autre chose à demander est que vaudrait-il si j'ajoutais une chambre à coucher ? Par exemple, si vous recherchez des propriétés d' une chambre, vous voulez demander, eh bien, combien cela vaudrait-il s'il s'agit deux chambres ou si vous recherchez une maison de deux chambres, vous voulez demander : Eh bien, combien cela vaudra-t-il ? Si ça vaut le coup si c'est une propriété de trois chambres. Et quand ils vous donnent une estimation, vous voulez dire : Pouvez-vous m'envoyer des comparables qui peuvent m'envoyer quelque chose qui a été mis sur le marché récemment, qui s'est vendu sur le marché récemment, ce qui est similaire à ce qu'ils disent. Disons maintenant que vous recherchez propriété d'une chambre pour 100 000£. Ils disent : « Eh bien, je pense que si tu transformes ça en deux chambres, je pense que ce sera quoi, 150 tu veux dire ? Eh bien, pouvez-vous m'envoyer quelques exemples d'appartements de 150 000£, que j'ai vendus récemment sur le marché. Je peux donc comparer, très, très important d'avoir ces informations dès le début de la part des agents. Vous savez donc exactement quels seront les prix lorsque vous passerez propriété d'une chambre à une propriété de deux chambres. La prochaine chose que vous voulez demander est de savoir il y a eu des offres sur la propriété ? Maintenant, la raison pour laquelle vous voulez le savoir est que s' il n'y a pas eu d'offres et que la propriété, encore une fois, le propriétaire pourrait être un peu plus motivé parce que personne n'a offert d'offre sur le marché depuis un moment. Encore une fois, tout cela ne fait que brosser un meilleur tableau pour vous afin de déterminer ce qui est une bonne affaire et ce qui est une mauvaise affaire. Alors oui. Je viens de vous demander s'il y a eu un bureau où ils ne vous diront pas quelles étaient les offres, mais ils vous donneront une indication s'il y a eu des offres terminées. Il n'y a pas eu d'offres. Enfin, la seule chose à noter est que vous ne voulez pas réserver une visite à ce stade. À ce stade, tout ce que vous voulez faire est d'obtenir ces informations. Encore une fois, j'ai demandé le comparable. Donc, si vous avez dit « Que pensez-vous que cela vaudra en tant que deux chambres, trois chambres à coucher en fonction de vos projets ? Aussi, certains comparables disent bien, d'accord. Pouvez-vous m'envoyer des informations comparables pour que je puisse y jeter un œil, faire un peu plus de recherches, et ensuite je vous recontacterai. Vous ne voulez pas réserver une visite de cette étape car nous voulons d'abord effectuer l'analyse du bureau. Et si l' analyse du bureau fonctionne et qu'elle montre qu' il pourrait y avoir une offre uniquement , alors devriez-vous consulter ceci, demander ces détails et dire que vous y reviendrez une fois ? vous avez examiné la propriété de plus près. Maintenant, c'est un bon conseil lorsqu'il s'agit d'obtenir des remises sur les propriétés. Désormais, sur la base de l' appel avec un vendeur, vous ne pouvez évaluer que si vous êtes en mesure d'obtenir une réduction sur la propriété. Et en général, vous pouvez obtenir une réduction si la propriété est vacante, est homologuée. homologation signifie que quelqu'un est décédé et peut-être que sa famille ou ses enfants vendent leur propriété et qu'ils vont réaliser beaucoup d'argent n'importe où grâce à la vente parce que le parent qui décédé, la propriété peut être hypothéquée trois ou c'est juste de l'argent supplémentaire qu'ils vont recevoir, ou si la propriété a été reprise par la banque. Encore une fois, le rabais est plus probable s'il est sur le marché depuis longtemps. Il n'y a pas eu d'offres. Et s'il y a également eu baisses de prix constantes ou des baisses de prix, comme le montre l'outil de journal des propriétés. Maintenant, il est plus difficile d'obtenir une réduction si la propriété a actuellement un locataire. Il n'a été mis sur le marché que récemment, ou si le propriétaire l'a occupé. Ce que cela signifie, c'est que le propriétaire vit lui-même dans la propriété et qu'il n'est peut-être pas si désespéré de déménager ou qu' il n'y a pas d'immeuble de placement. Mais maintenant, ce ne sont que des règles générales. Gardez à l'esprit qu'il n'est jamais complètement patriote et qu'il n'y a pas deux situations exactement identiques. Ce n'est donc pas un moyen infaillible d'obtenir des remises, ne pas obtenir de remises parce que quelqu'un aurait pu avoir une propriété sur le marché pendant une journée et qu'il pourrait avoir désespérément besoin d'une vente ou quelqu'un aurait pu avoir la propriété pendant deux ans, mais il se peut que ce ne soit pas aussi rapide. Mais ce ne sont là que des indications générales selon lesquelles, si tel est le cas, vous pouvez généralement obtenir une réduction. Et si c'est le cas, il est généralement beaucoup plus difficile d'obtenir une réduction. Ils gardent donc ces éléments à l'esprit lorsqu' il s'agit de négocier. 22. Analyse de bureau: À ce stade, nous passons maintenant à l'analyse des ordinateurs de bureau. Maintenant, avec l'analyse de bureau, nous examinons essentiellement méthodologie d' évaluation lorsque nous effectuons l'analyse bureautique. Et ce que cela signifie, c'est que ce que nous voulons faire, c'est bien regarder, si nous achetons cette propriété et ajoutons une chambre en faisant une évaluation, eh bien, quelle sera la valeur de cette propriété que vous allez valoir avec la chambre supplémentaire. Et pour ce faire, nous examinons propriétés similaires comparables à ce que cela signifie. Donc, si vous prenez une propriété d'une chambre et que vous transformez en une propriété de deux chambres, que voulez-vous savoir, c'est, eh bien, si je regarde sur le marché des propriétés similaires de deux chambres ou propriétés qui sont récemment vendues, dont un puits de deux chambres, à quel prix coûtent-ils ? Combien le vendent-ils ou combien louent-ils ? C'est donc essentiellement ce que nous faisons avec une analyse de bureau, c' est-à-dire que nous n'avons pas besoin d' aller voir une propriété. Nous pouvons faire toutes ces recherches en utilisant Google et tous les autres outils que nous allons utiliser ? Et essentiellement, nous déterminons, eh bien, quelle sera la valeur de la propriété si nous ajoutons une autre chambre ? Maintenant, en utilisant cette méthodologie, nous calculons la valeur finale, qui est le GDV, qui représente la croissance, le développement et la valeur, c'est-à-dire Eh bien, si nous prenons une propriété d'une chambre et se transformer en une maison à deux lits ou pour parier une maison en 3 bits. Eh bien, qu'est-ce que ça vaudra à la fin ? Ainsi, en examinant des propriétés similaires, nous arrivons au GDV et c'est quelque chose que nous faisons au stade de l'analyse de bureau. Ensuite, nous évaluons le coût. Nous estimons donc que le coût de financement est le coût de la réverbération et le coût des opérations illégales. Nous obtenons donc une estimation de tous ces coûts afin de déterminer, eh bien, est-ce que c'est une bonne affaire sur le papier ou si c'est une mauvaise affaire ? Maintenant, gardez à l'esprit l'analyse du bureau. Une fois que vous avez compris, vous pouvez le faire très rapidement et l'estimation reste normalement à peu près la même. Maintenant, tout cela va être couvert dans une section d'analyse des offres où nous allons passer en revue une transaction en direct. Mais pour le moment, il suffit de savoir quelles ne sont pas les différentes étapes. Essentiellement ce qui est couvert dans les différentes étapes. Vous pouvez donc prendre ces boîtes au fur et à mesure que vous les parcourez. C'est donc quelque chose que nous faisons au stade de l'analyse bureautique, c' est-à-dire que nous examinons les estimations plutôt que les chiffres exacts, car nous ne voulons toujours pas perdre trop de temps. Nous ne voulons pas entrer en contact avec leurs courtiers, constructeurs et avocats pour déterminer le coût exact, car je vais prendre beaucoup de temps. Pour le moment. Nous pouvons simplement estimer les coûts, ce qui nous donnera une très bonne idée. Eh bien, est-ce que c'est presque une affaire ou est-ce que je perds mon temps, contacts et mes courtiers sur des transactions qui ne marcheront jamais ? Nous examinons également le loyer et le ratio de couverture des intérêts. Encore une fois, cela va être traité dans la section des finances. Et essentiellement, cela signifie que vous allez obtenir un prêt hypothécaire sur cette propriété lorsque vous le refinancerez bien, est-ce que cela répondra au calcul du ratio de couverture des intérêts ? Le loyer est-il suffisamment élevé pour couvrir votre prêt hypothécaire ? Encore une fois, c'est quelque chose que nous pouvons faire à ce stade. Et s'il échoue à cette vérification, alors nous pouvons essentiellement éliminer cette offre à ce stade particulier, car sert à rien de voir quelque chose si l'offre n'est jamais empilée sur le papier. Enfin, une fois que nous avons effectué l'analyse de bureau, nous ne réservons que les visionnages sur la base d'un écart de 20 %. Et cela sera calculé par l'analyseur d'offres pour vous. Cela signifie qu'essentiellement, disons que vous recherchez une propriété qui est sur le marché pour 100 000£. Maintenant, si c'est activé pour 100 000£ et que votre analyse des offres, votre analyse de bureau dit, eh bien, si vous achetez pour 80 000£, alors c'est une bonne affaire que les critères fonctionnent. Tout fonctionne. Ensuite parce que, parce que c'est activé pour une différence de 120 pour cent, cela signifie entre 80 000 et 120 000. Il en est ainsi, pour 120 pour cent de baisse, c'est de 1820 pour cent, de 120 pour cent en hausse. Tu es, tu es, tu veux être dans cette plage quand il s'agit de regarder des choses. Pour vous donner un exemple, supposons que vous deviez acheter pour 80 000,1£, 100 000£ d'une propriété pour la faire fonctionner. Maintenant, ce n'est pas grave, car vous pourriez être en mesure d'obtenir une réduction de 20 000£. Vous êtes toujours dans cette fourchette de 20 %, donc ça devrait aller. Mais disons qu'une propriété coûte 100 000£. Et votre analyse de transaction dit : « Eh bien, vous devriez l'acheter pour 40 000£ pour que cela fonctionne. Maintenant, si c'était pour 100 et que vous devez l'acheter pour 40, cette marge est si grande qu'il est dit 60, 60% de réduction est très, très peu probable. Vous allez bénéficier d'une réduction de 60 %. Personnellement, je ne perdrais pas mon temps regarder des choses dans l'espoir que, eh bien, j'obtiendrai une réduction de 60%, alors qu'une marge de 20% et beaucoup plus réaliste. Je ne vois donc que les propriétés. Si le prix que je veux payer, le prix que je veux acheter la propriété ajoutée se situe dans 20 % de ce qui est actuellement indiqué. Donc, si mon analyseur le dit, je peux l'acheter pour 80 000£ et c'est un pour 100. Eh bien, c'est une différence de 20 % parce que si vous êtes à 100, si vous réduisez de 20 %, vous êtes à 80 000£. Donc ça va. Vous voulez être dans cette fourchette, mais cela ne sert à rien de voir choses où, essentiellement, si vous allez les voir et que vous avez besoin d'une réduction de 40% ou de 50% de réduction, il est si peu probable que vous pourriez finir par perdre beaucoup de temps. Encore une fois, cela sera calculé pour vous par l'analyseur des concessionnaires et cela sera couvert dans la section Analyse des transactions. Mais c'est quelque chose à garder à l'esprit que nous ne regardons que des articles lesquels vous n'avez besoin que d'une réduction allant jusqu'à 20% , ce qui est quelque chose que vous pouvez obtenir. Et au-delà de cela, je pense que les chances qu'une transaction soit conclue sont peu probables, mais je pense que la plupart du temps, vous finirez par mais je pense que la plupart du temps perdre beaucoup de temps. Et si vous voulez avoir un processus rationalisé dans lequel vous ne perdez pas beaucoup de temps sur des choses qui ne fonctionneront jamais. Je resterais dans cette fourchette, qui n'a abusé que lorsque vous avez besoin d'un maximum de 20% de réduction. Donc, si tous ces chemins de texte, nous passons ensuite à l'étape suivante. 23. Voir: Maintenant, lors des séjours d'observation, il y a différentes choses à faire. La première est que vous devez examiner l'état du bâtiment. Il faudrait donc regarder, eh bien, y a-t-il des problèmes structurels ? Ainsi, par exemple, il y a un bâtiment qui a des fissures très, très évidentes à l'avant de la taille d'une propriété penchée parfois le bâtiment n'est pas exactement droit. Ce n'est pas exactement comme la tour penchée de Pise, mais parfois vous avez des propriétés où le sol est légèrement irrégulier et très visible. Et encore une fois, il y a clairement un problème avec leur terrain ou une sorte de problème, ou s'il y a d'énormes fissures à l'extérieur, encore une fois, le bâtiment est en mauvais état et il peut s'agir de problèmes structurels, il peut même s'agir de problèmes de propreté. Par exemple, si vous entrez dans un bâtiment et que l' entretien est vraiment mauvais car très sale, cela n'a pas l'air beau. Encore une fois, c'est bien d'avoir un effet car si vous louez leur propriété, vous l'achetez, vous pourriez la convertir. Vous pouvez ajouter des chambres. Quand il s'agit de louer la propriété. Il peut être difficile de louer parce que les gens peuvent ne pas vouloir louer dans un immeuble qui est très, très mal entretenu, essentiellement. donc deux choses principales à surveiller. Y a-t-il des problèmes avec la structure du bâtiment ? Et ce sera très, très évident parce que lorsque vous regardez un immeuble d'appartements ou même une maison, c'est très, plupart du temps c'est évident pour voir s'il y a de gros problèmes, et la plupart des le moment n' est pas aussi fréquent, un très faible pourcentage de cas présentent une sorte de gros problème structurel. Et le second est, eh bien, la propreté de l'immeuble. Cela vaut généralement plus pour les appartements et les appartements que pour les maisons, car avec la maison, vous allez la nettoyer de toute façon. Mais parce qu'il y a des espaces communs dans les appartements sur lesquels vous n' avez aucun contrôle vous devriez y jeter un œil. La deuxième chose que vous voulez faire est de vous assurer que la disposition est conforme aux plans d'étage, car parfois les plans d'étage ne vous montrent pas de placards et de piliers étranges . et ces choses aléatoires dans les coins, ce qui peut signifier que vous pouvez convertir une maison d'une chambre en une maison de deux chambres ou une maison de deux chambres en une maison de trois chambres parce que le plan d'étage ne montrait pas vous ces petites choses. Vous voulez donc simplement vous assurer que si propriété est exactement telle qu'elle apparaît sur les plans d'étage et qu'il s'agit convertir, cela devrait être facile. Parfois, vous avez ces armoires encastrées et ainsi de suite dont vous pouvez tenir compte. Et parce qu'ils mangent dans la pièce, il peut être difficile de la reconvertir, cela n'arrive pas tout le temps, mais cela arrive parfois. C'est donc quelque chose dont il faut être conscient. La prochaine chose que vous voulez faire est qu'il n'y a que quatre appartements que vous voulez demander au vendeur, est-ce qu'une propriété a le chauffage commun ? Si la propriété dispose du chauffage collectif, cela signifie que le système de chauffage central de l' ensemble du bâtiment fonctionne avec un seul grand système. Cela signifie qu'il devient très difficile de remplacer les radiateurs ou de déplacer le positionnement des radiateurs. Cela ne posera généralement pas trop de problème, même si vous gardez les radiateurs là où vous êtes. Mais il est utile de savoir à ce stade particulier, qui est, eh bien, avons-nous la possibilité de déplacer les radiateurs ou n'avons-nous pas la possibilité de déplacer les radiateurs est très, très difficile si c'est un système de chauffage collectif parce que tout est connecté à un seul endroit et cela peut devenir très coûteux si vous voulez déménager rayonné dans différentes pièces. Mais cela ne va pas tuer un marché, mais c'est juste quelque chose d' utile de savoir si vous visitez une propriété. La prochaine chose que vous voulez savoir est l'emplacement de la chaudière. La chaudière se trouve généralement dans la cuisine et encore une fois, la chaudière peut être très, très difficile à déplacer. Il y a quelque chose que vous pouvez clarifier lorsque vous construisez un bâtiment en fonction du bâtiment, généralement plus pour un appartement que pour des maisons, mais en ce qui concerne l' emplacement de la chaudière, c'est quelque chose que vous voulez savoir où il se trouve , car il peut parfois être difficile de le déplacer. Et si cela doit avoir un impact sur votre mise en page, vous pourriez avoir des considérations différentes. C'est-à-dire que vous pourriez retirer la chaudière et simplement installer un système électrique dans toute la propriété. Et de cette façon, vous n'avez pas besoin d'une chaudière. C'est peut-être l' autre solution. Encore une fois, ce n'est pas quelque chose qui va tuer un marché, mais c'est quelque chose d' utile à savoir. Eh bien, où se trouve exactement la chaudière et insistez pour savoir si cela va avoir un impact sur une mise en page. Si la chaudière est dans un placard dans le couloir, c'est incroyable parce qu'elle restera essentiellement là ou si elle est dans une salle de bain, encore une fois, aucun problème du tout car elle peut simplement y rester. Mais si c'est dans une cuisine, qui va ensuite être transformée en chambre à coucher. Cela peut poser un petit problème. Mais même dans ce cas, nous avons des solutions. Je peux le convertir en un système électrique qui n'aura aucun impact sur vos deux acariens. Donc maintenant rien, rien qui tuera un accord, mais encore une fois, utile de savoir à ce stade précis. La prochaine chose que vous voulez faire est de prendre des photos et des vidéos de la propriété. Maintenant, l'une des raisons pour lesquelles vous souhaitez prendre des photos et des vidéos de la propriété est pour vos propres dossiers. Donc, lorsque vous entrez plus tard et analysez une transaction, vous vous souvenez exactement à quoi ressemblait la propriété , mais plus important encore, vous pouvez également l'envoyer à votre constructeur et lui envoyer toutes les photos et vidéos et juste clarifier , eh bien, puis-je rendre cette propriété ? Puis-je convertir cela en ajoutant des chambres ? Puis-je déplacer la cuisine ? Puis-je déplacer la salle de bain en ayant des vidéos détaillées sur les patients et les caisses, vous n'avez pas nécessairement à emporter le bâtiment avec vous ou à organiser une deuxième visite. Et cela vous donnera une très bonne idée et le constructeur pourra confirmer, oui, que tout devrait bien se passer. Cela devrait être facile à convertir. Et en regardant des photos et des vidéos, ils ne peuvent vous donner qu' une estimation approximative des coûts, ce qui est très, très utile lorsqu'il s'agit d'analyser vos offres. Alors prenez plein de vidéos, prenez beaucoup de photos pour vous assurer d'avoir vu l'ensemble de la propriété et d'avoir compris ce que cela va coûter. Et deuxièmement, cela devrait-il y avoir des problèmes lors de la conversion de cette propriété ? Enfin, il s'agit d'une propriété privée et c' est un appartement privé, un appartement privé. Ensuite, vous devez également faire l' état de consentement libre du titulaire et vous devez jeter un œil au consentement gratuit des anciens et simplement vérifier cela, bien, y aura-t-il des problèmes pour convertir cette propriété et y ajouter des chambres ? Maintenant, il va y avoir toute une section vidéo sur la façon de procéder exactement. Et essentiellement, ce que vous voulez faire ici, c'est que vous voulez clarifier, eh bien, y aura-t-il des problèmes ou avec un propriétaire libre aurons-nous des problèmes à transformer cette propriété et à ajouter un chambre ? 24. Démo d'analyse complète: Désormais, lorsque vous effectuez l'analyse des pannes à partir de la même transaction, tout reste exactement le même que l'analyse de bureau. La seule différence est que vous avez besoin du numéro exact pour le coût de l'application Reef. Et c'est quelque chose que vous pouvez obtenir pour vous et le constructeur. Et vous avez également besoin des chiffres exacts pour votre coût de transition en ce qui concerne la valeur du prêt et toutes ces sortes de choses. Et tout ce que vous avez à faire est si vous le souhaitez, vous pouvez simplement, par exemple, l'estimation est de 226 milliers de livres sterling. Si vous, si en réalité c'est en fait 224 milliers de livres sterling, vous pouvez simplement le supprimer et avoir 224 000£ et y entrer les chiffres exacts. Ainsi, toutes les modifications que vous souhaitez apporter, vous pouvez simplement y apporter avec le coût exact. Vous devez donc le faire pour leur remise à neuf. Vous devez le faire pour tous les frais liés au financement relais et tous les frais liés à votre architecte d' intérieur. Et enfin, vos frais en matière de prêts hypothécaires. Alors, qu'est-ce que le prêt à valoriser ? Qu'est-ce qu'un taux hypothécaire ? Et y a-t-il des frais d' arrangement, toutes ces sortes de choses, des frais d' évaluation, etc. L'analyse des tâches de bureau est donc en fait très, très simple. Tout ce que vous avez à faire est d'apporter trois modifications, à savoir le coût de réverbération, les frais de prêt relais, et aussi les frais hypothécaires, et peut-être même quelques petites choses ici et là. La décoration intérieure coûte cher, mais ça ne fera trop de différence de toute façon. Une fois que vous avez changé ces chiffres en chiffres exacts, le reste est exactement le même. L'analyse de la transaction reste exactement la même. Vous pouvez appuyer sur ce bouton de vérification pour bien fonctionner, je ferais légèrement changer les prix, mais encore une fois, ils devraient être très, très similaires parce que ces estimations sont généralement assez, assez précises. C'est ainsi que vous effectuez l'analyse complète, c'est-à-dire que c'est juste une étape supplémentaire par rapport à l' analyse de bureau qui c'est juste une étape supplémentaire est très, très simple à faire, pas grand-chose à faire là-bas. Vous devez simplement obtenir ces coûts auprès de votre, de votre Power Team, de votre équipe, et simplement les saisir et voir s' il y a de légères différences dans les chiffres définitifs. 25. Offre: Au stade de l'offre, il y a essentiellement deux choses principales. La première consiste à calculer le prix d'achat en fonction de votre stratégie, qui est soit un flip soit un hold. Donc, essentiellement, une fois que vous aurez décidé, eh bien, je vais conserver cette propriété ou la retourner. L'offre analysable vous indique, eh bien, c'est le prix dont nous avons besoin pour acheter cette propriété ajoutée afin de nous assurer que cela correspond aux critères de l'offre. Maintenant, si vous vous souvenez des critères de transaction, le critère de l'offre était que si vous retournez une propriété, vous vouliez obtenir une marge d' au moins 20 %. Ou si vous détenez une propriété, vous souhaitez obtenir un retour sur investissement au moins 2,5 fois supérieur à celui d'une transaction traditionnelle. L'analyseur de transactions calculera cela pour vous et vous indiquera le prix d'achat dont vous avez besoin pour acheter la propriété ajoutée afin que cette transaction fonctionne. Vous calculez ensuite le prix de l'offre pour négociation. Maintenant, cela va être couvert plus que la section négociation, mais pour le moment, ce que vous devez savoir, c'est que, disons que nos propriétés sont sur 100 000£. Maintenant, votre prix d'achat pourrait être de 80 000£. Pendant ce temps, à 80 000£, c'est une bonne affaire et vous achèterez mille livres. Mais vous ne voulez pas entamer de négociation. 88 000£ vous voulez entamer une négociation probablement 10 % de moins que cela. Vous avez donc une petite marge pour gravir les échelons. Cela va donc être couvert un peu plus que la section négociation en termes de négociation des accords. Mais pour la phase de bureau, c'est essentiellement tout ce que vous avez à faire, c'est-à-dire retirer l'offre, qui est légèrement inférieur à ce que vous vouliez réellement pour négocier et, espérons-le, l'obtenir affaire conclue. 26. Pourquoi négocier: Dans cette section, nous allons donc traiter de la négociation. Et il sera divisé en trois composantes principales. La première est, eh bien, pourquoi négocier ? Pourquoi la négociation est-elle importante ? La deuxième importance du deal flow. Enfin, comment négocier ? Alors si vous regardez le premier, pourquoi négocier ? L'une des principales raisons pour lesquelles vous devriez négocier est que gagnez de l'argent lorsque vous achetez une propriété. Par exemple, cela signifie que si vous pouvez réellement acheter votre propriété avec une réduction déjà intégrée, vous avez déjà une certaine valeur ajoutée. Comme nous l'avons déjà mentionné, vous n'avez pas nécessairement besoin d'une réduction, et vous n'avez pas nécessairement toujours besoin d'une réduction. Mais la plupart du temps, lorsque vous achetez une propriété pour faire fonctionner une affaire, vous avez généralement besoin d'une petite réduction. Cela pourrait signifier 5 %, 10, 15 %. Et si vous pouvez obtenir leur réduction, disons que vous bénéficiez d'une réduction de 50 %. Disons que c'est une propriété de 100 000£ , que vous bénéficiez d'une réduction de 15%, ce qui signifie 15 000£. Vous avez essentiellement gagné 15 000£ sans vraiment rien faire simplement en négociant. C'est donc ce que les gens veulent dire lorsqu' ils disent que l'on gagne de l'argent lorsqu'on achète une propriété. Parce que si vous pouvez obtenir une bonne affaire avec une réduction, vous gagnez de l'argent pour cette raison. L'autre raison pour laquelle nous dirons que l'argent est gagné lorsque vous achetez une propriété est que si vous analysez une bonne affaire, alors l'argent réside vraiment dans le fait que vous analysez une bonne affaire dans ce domaine particulier. l'immobilier va faire de l'argent. L'argent ne se gagne généralement pas en achetant simplement n'importe quoi et en espérant que sa valeur augmente, etc. Ainsi, l'argent se gagne vraiment quand on mord. Par conséquent, vous avez généralement besoin d' une petite réduction pour obtenir l'offre au-delà de la ligne. C'est pourquoi il est important de négocier. La deuxième raison pour laquelle c'est important, c'est parce qu'il vous protège de tous les inconvénients. Comme nous l'avons mentionné dans la section d'analyse des transactions , si vous, par exemple, disons que vous achetez une propriété, il y a une propriété de 100 000£, vous obtenez une réduction de 15% comme quatre-vingt-cinq mille livres. Si le marché devait baisser de 10 %, 15 %, vous disposez déjà d' un petit tampon intégré à votre remise, ce qui vous protège de nombreux inconvénients. Ce sont donc les principales raisons pour lesquelles il s'agit de négocier, pourquoi vous ne devriez pas négocier. Parce qu'en fin de compte, si vous négociez, vous pouvez obtenir une bien meilleure offre, vous pouvez obtenir un rendement plus élevé, vous pouvez gagner beaucoup plus d'argent. 27. Importance du flux Importance: La deuxième chose est l' importance du flux des transactions. La première chose à faire est de créer un pipeline. Et la raison pour laquelle vous voulez construire un pipeline, c'est parce vous ne voulez jamais envisager une seule offre. La raison pour laquelle vous ne voulez jamais envisager une seule offre et vous voulez créer un pipeline, c'est parce que si vous ne regardez qu' une seule offre et que vous n'avez rien d'autre sur la table. Quand il s'agit de négociation, cela devient un peu émouvant parce que vous voulez vraiment faire votre premier marché. Vous voulez obtenir quelque chose, vous avez la ligne, vous êtes juste, vous avez envie de bouger et vous finirez généralement par acheter une offre ou investir, ce qui n'est pas nécessairement la meilleure offre parce que tu es émotionnellement lié parce que tu veux juste dépasser les bornes. Alors que lorsque l' agent commence et négocie et que cela joue automatiquement à ses jeux, en même temps, vous devenez un peu trop fatigué émotionnellement et vous pourriez finir par faire un marché qui n'est pas vraiment si génial. Alors que si vous examinez 20 offres, cela ne vous dérange pas si l'une des offres ne fonctionne pas, cela ne vous dérange pas si l'une des offres ne fonctionne pas, comment en avoir 567 ne fonctionne pas nécessairement parce que vous en avez encore 15 autres à examiner. Donc tu n'es pas lié émotionnellement à l'un d'eux. C'est donc l'une des raisons pour lesquelles vous devriez toujours regarder un grand nombre d' offres au lieu d' une seule offre en particulier. Parce que si tu as 20 ans, tu ne seras jamais lié à un en particulier. Vous serez toujours à la recherche de différentes offres. Si l'agent commence à jouer à des jeux. 28. Comment négocier: Comment négociez-vous exactement ? Comment négociez-vous un accord ? La première chose à faire est qu'en ce qui concerne le vendeur, vous voulez connaître la situation du vendeur. Par exemple, si la propriété est sur le marché depuis longtemps, si le prix ne cesse de baisser encore et encore, vous savez, cette personne est motivée, ou si c'est, par exemple, l'agent, l'agent vous a donné un aperçu comme s'il était motivé. S'ils ne sont pas motivés, si vous avez ces idées, si vous comprenez mieux leur problème que vous ne pouvez négocier. Par exemple, disons que quelqu'un doit quitter le pays pour que vous ayez une vente très, très rapide. Si vous leur offrez une vente rapide, c'est servi. C'est une victoire pour eux parce qu'ils obtiennent leur argent rapidement. Et cela pourrait aussi être une victoire pour vous car vous bénéficiez d' une petite réduction pour leur offrir une vente très, très rapide. Où se trouve, il y a peut-être d'autres personnes qui pourraient leur donner un prix plus élevé, mais cela peut prendre beaucoup plus de temps à terminer et ils n' ont peut-être pas le temps d'attendre. Donc, en connaissant la situation du fournisseur, vous pouvez normalement évaluer dans une certaine mesure, comme si je pouvais obtenir une offre ici ou ne puis-je pas obtenir une offre ici ? La deuxième chose que vous voulez examiner est que vous voulez rechercher tout changement de prix à l'aide du journal des propriétés. Ainsi, le logiciel Locke immobilier vous dira s'il y a eu une quelconque baisse du prix. Par exemple, si le prix continue baisser encore et encore, cela indique généralement que la personne est motivée. Ils veulent une vente rapide uniquement parce que, encore une fois, le prix baisse, baisse et baisse. Et cette personne, vous êtes peut-être dans une bien meilleure position pour négocier avec elle puisque, encore une fois, elle a peut-être gagné une vente rapide. Donc vous servez, vous leur donnez ce qu'ils veulent, c' est-à-dire une vente rapide et vous obtenez ce que vous voulez, qui est un prix légèrement inférieur pour la commodité que vous leur offrez, ce qui est beaucoup, vente beaucoup plus rapide. Et rien de ce que vous pouvez apporter à la négociation, c'est que vous ne pouvez mettre en évidence aucun type de problème. Maintenant, il pourrait s'agir de toutes sortes de problèmes hypothécaires qui ont été mis en évidence. Il pourrait y avoir n'importe quel type de problème avec le rapport des avocats. Il peut s'agir de problèmes de marché. Donc, au moment de l' enregistrement, encore une fois par le biais de la COVID-19 et encore une fois, cela pourrait être un problème que vous pourriez utiliser pour négocier. Donc, lorsque vous regardez le rapport de l'avocat, comme mentionné précédemment, nous avions une propriété qui avait un droit d'achat restreint. Et parce que cette propriété avait une restriction, comme le souligne Solicitor cette restriction. Et nous avons pu négocier un prix grâce à une réduction négociée, car avec la restriction en place, la propriété n' est pas aussi souhaitable pour les prêteurs. Et s'il n'y a pas d' indésirables pour les prêteurs, il y a moins de prêteurs qui examinent cette propriété en particulier. Donc, parce que nous étions au courant de ce problème et que nous l' avons mis en évidence, nous avons pu obtenir une réduction parce que ce problème était essentiellement en place. Donc, en soulevant ces problèmes, vous avez une raison valable d'obtenir une réduction. Ce que vous ne pouvez pas faire, c'est que vous ne pouvez pas simplement dire que je cherche à acheter cette propriété. Je sais que c'est pour 100 000£, mais je te paierai 70. Par exemple, il doit y avoir une raison pour que vous demandiez une réduction. Et ce sont quelques-unes des raisons pour lesquelles vous pouvez mettre en évidence n'importe quel type de problème. Vous pouvez mettre en évidence un problème de marché comme la COVID-19, ou vous pouvez le souligner alors que nous entrons peut-être dans notre récession et que, par conséquent , je veux, c'est un investissement pour moi. Je veux être prudent. Et encore une fois, c'est une raison très valable pour demander une réduction. Ou cela peut être quelque chose d'aussi simple que vous pourriez dire, eh bien, vous savez, je suis un investisseur. Je vais acheter cette maison de deux chambres, dix dans une maison de trois chambres. Les agents, vous m'avez dit que si je l'achète pour si j'achète la maison de deux chambres, cela vaut 100 000£. Si je me transforme en deux chambres, ce n'est que 150 000£, mais que je suis un investisseur, je dois aussi gagner un peu d' argent entre les deux. Sinon, ça ne sert à rien pour moi de gagner de l'argent. J'ai besoin d'acheter les 80 000£. Sinon, je ne peux pas gagner d'argent. Vous pouvez même leur montrer vos chiffres et vous pouvez dire, eh bien, voici mes calculs. Et si vous regardez mes calculs, je ne peux pas gagner d'argent à 100 000£, je peux gagner de l'argent à 80 000 0,85 milliers de livres, donc je suis heureuse de payer ça. que j'essaie de faire valoir, c'est qu'il doit y avoir une sorte de raison valable de négocier. Vous devez donner une sorte de justification. Ils ne peuvent pas l'être. Eh bien, c'est le chiffre que j'ai trouvé. C'est le numéro que je vais payer. Cela doit être une sorte de raison valable, l'incertitude du marché. Je suis investisseur, j'ai besoin d'un peu de marge, sinon ça ne marche pas pour moi. Voici les chiffres ou il peut s'agir n'importe quel type de problème souligné par l'avocat. Maintenant, une autre façon de négocier est la loi de l'investissement en temps. Cela signifie qu'en général, au fur et à mesure que l'accord dure de plus en longtemps, les gens sont de plus en plus disposés à négocier et de plus en plus disposés à faire des allers-retours quand il s'agit de ce genre de choses. Si vous appelez l'agent et que vous n'avez jamais vu la propriété et que vous dites : «  Eh bien, c'est parti pour 100, j'achèterai pour 75. Ils pourraient penser, eh bien, cette personne est plus sérieuse que tout ce qui est intéressé. Alors que si vous allez le voir et que vous prenez votre temps avec lui et que vous revenez et que vous l'analysez. Peut-être que vous envoyez un e-mail à l'agent pour obtenir des comparables, une fois que vous avez eu un peu de va-et-vient et le monde est beaucoup plus investi dans l'offre, alors vous pouvez demander une réduction et ce sera beaucoup mieux accueillis. Et l'analogie que j'utilise toujours est la suivante : disons que vous regardez un film chez vous sur Netflix, sur une télévision ou manière dont vous regardez un film sur votre téléphone. Maintenant, si vous êtes dans le film depuis dix minutes et que vous n'aimez pas le film, qu'est-ce que ça fait ? Tout le monde a tendance à t'éloigner, pas intéressé. Mais maintenant, disons que vous regardez le même film au cinéma, vos dix minutes de péché. Que se passe-t-il alors ? Eh bien, quatre-vingt-dix-neuf neuf pour cent du temps, les gens ne finissent pas par partir, ils finissent par regarder le film en entier. Et alors que, s' il y en avait à la maison, ils ne changeraient pas simplement de chaîne. La raison pour laquelle vous ne quittez pas le cinéma, c'est parce que vous êtes investi, payé le billet, vous avez payé le billet, que vous êtes prêt, que vous avez fait un plan, que vous avez conduit, vous avez garé votre voiture, que vous êtes investi dans le projet un peu plus. Donc, de la même manière, si vous voulez négocier, négociez aussi loin que possible plutôt que dans les cinq premières minutes parce que tout le monde sait que vous êtes beaucoup plus sérieux. Vous avez fait des allers-retours, des allers-retours à quelques reprises. Et plus tard, vous pouvez le laisser à la négociation, plus c'est généralement plus facile parce que tout le monde sait que vous êtes sérieux, que vous êtes sur une table et que vous voulez y parvenir. Il sera donc beaucoup mieux reçu plus longtemps vous pourrez le laisser par rapport à plus tôt. Maintenant, une fois que vous avez vu la propriété, la visualisez après un jour ou deux, vous pouvez simplement faire l'offre. Je ne dis pas de le traîner sans raison. Il vaut mieux le laisser plus tard que plus tôt. Et le dernier point en matière de négociation, que voulez-vous faire, c'est de ne pas adhérer à la tactique des agents. C'est pourquoi le flux des transactions est très, très important parce que les agents joueront leur jeu. Ils diront : « Eh bien, il y a beaucoup de monde intéressé. Nous avons reçu de nombreuses offres. Il y a beaucoup d'intérêt. Vous devez augmenter votre offre ou nous devons le savoir d'ici cette date, car essentiellement ce qu'ils essaient de faire, c'est qu'ils essaient de faire comprendre qu'il y a beaucoup de monde après cette propriété très, très bonnes propriétés, ainsi de suite et ainsi de suite. Et ils feront de leur mieux pour vous précipiter dans une offre dans quelque chose sauf qui est plus élevé que ce que vous voulez payer, essentiellement en le faisant paraître plus rare ? C'est la seule protéine comme celle-ci. C'est le seul. Il y a plein de monde après ça. Et c'est drôle parce que chaque fois que vous faites une offre sur quelque chose, dès que vous faites une offre, cette propriété peut être sur le marché depuis dix ans dès que vous faites une offre à l'antenne, Apparemment, tout le monde a fait une offre là-dessus, alors ne vous inquiétez pas trop pour ça. N'achetez pas leurs jeux. Respectez toujours les chiffres. C'est ce que tu dois faire, c'est t'en tenir aux chiffres. Et la deuxième chose que vous devez faire est de vous assurer d'avoir beaucoup de flux de transactions. Parce que s'ils arrêtent de jouer à leurs jeux, ce qu'ils feront, parce que c'est ainsi que fonctionne cette industrie. Quand ils commencent à jouer à leurs jeux et disent, eh bien, c'est ce qui se passe. Il y a trop d'offres, il y a tellement, tellement d'intérêts. Vous vous en tenez à vos numéros et si ça ne passe pas, ça ne passe pas. Il vous suffit de passer aux 19, 20 ou 25 suivants. Ne soyez jamais dans une position où vous ne regardez qu'une seule offre parce que lorsqu' ils ont commencé à jouer à leurs jeux et à créer de la concurrence, alors vous devenez très, très émotif à propos de processus de décision d'investissement. Et c'est quelque chose que tu ne veux pas faire. Tu veux t'en tenir aux chiffres à tout moment ? Maintenant, en parlant de chiffres, comment calculez-vous les chiffres lorsqu'il s'agit de négociation ? La première chose à faire est donc de connaître votre prix d'achat. Disons donc que les propriétés sur le marché pour 100 000£, l'analyseur de transactions vous a dit à 90 000£, ce sera une bonne affaire. Donc, vous savez, vous voulez, vous ne voulez pas être au-dessus de 90 000£, vous voulez avoir 90 ans et en dessous de 90 ans , c'est là que l' offre fonctionne pour vous. Donc, la première chose que vous voulez faire est de commencer 10 % moins cher que le prix de l'offre et le prix d'achat. Donc, vous voulez être, par exemple, si c'était activé pour 100 et que l'analyse de l'offre indique que 90 000£ sont ce dont vous avez besoin, pour que ce soit une bonne affaire. Vous voulez commencer à ces dix pour cent de moins que cela. Vous voulez donc commencer au moins 100 000 0,9 milliers de livres sterling de ce que vous voulez payer. Vous voulez commencer à 10 % de moins, donc vous voulez être à 81 000£. La raison en est que vous voulez un petit écart. Vous pouvez gravir les échelons dans les négociations. Maintenant, avec les écarts, que voulez-vous faire, c'est augmenter vos offres par incréments. Incréments qui deviennent de plus en plus petits. Ce que cela signifie, maintenant, disons qu'il faut donner les chiffres très, très simples. Supposons qu'une propriété coûte 150 000£ et que vous offrez un 110, désolé, un 100. Et ils disent non, tu dis 110, ils disent non. Vous dites 120, ils disent non. Tu dis 130, ils disent non. Alors tout le monde sait que la prochaine offre sera d'un quart, car à chaque fois, vous ne faites qu'ajouter 10101010. Et ce que vous faites est très évident, c' est-à-dire que vous essayez une offre très basse et que vous n' en ajoutez que dix à chaque fois. Et une fois que vous arrivez à 130, ils savent que le prochain est 1 quart, parce que vous continuez à augmenter en intensité. Mais ce que vous devriez faire, c'est augmenter de moins en moins à chaque fois. Encore une fois, disons que c'est un pour 150. Et vous voulez commencer à 100. Tu dis 100. S'ils disent non, la prochaine fois que tu vas 110, ils disent non. Donc maintenant, parce que vous augmentez votre offre de 10 000, prochaine fois vous voudrez augmenter de moins de 10 000. La prochaine fois, vous n' augmenterez peut-être que de 7 000. Donc vous dites un 100110, non, un 117. D'accord, maintenant vous avez augmenté de 7 000. La prochaine fois, il doit être inférieur à 7 000, donc peut-être 4 000. Donc vous allez 100 cents, dix cents, dix-sept cent vingt et un cent vingt-quatre. Donc, ce qui se passe, c'est parce que l'écart, parce que l'offre, diminue plus en plus à chaque fois. Cela indique inconsciemment que vous arrivez à votre point final. Vos offres sont un peu comme ça. Eux, les écarts sont de plus en plus petits et vous convergez vers votre prix final. Mais quand vous allez 10011020304050, parce que les écarts sont exactement les mêmes que ce que dit inconsciemment la personne, eh bien, cette personne est la clé. Cela va continuer à s' intensifier et il va continuer à augmenter l'offre de 101010 à chaque fois. Vous voulez vous assurer que vos incréments diminuent de plus en plus. Et c'est quelque chose qui sera calculé par l' analyse de la transaction ce système pour vous dans l'analyseur de transactions. C'est ainsi que vous négociez, c' est-à-dire que vous déterminez où vous voulez être. Vous commencez plus bas et vous progressez et vous vous assurez toujours d'avoir beaucoup d' offres à envisager. Ainsi, vous ne vous attachez jamais émotionnellement à un. De cette façon, vous pouvez vous concentrer uniquement sur les chiffres et obtenir l'offre au-delà la ligne au prix que vous souhaitez. 29. Offre acceptée: Maintenant, une fois que l'accord a été accepté, c'est le processus. Une fois que l'offre a été acceptée et que vous êtes prêt à partir et que vous avez votre première offre au-delà de la ligne. Encore une fois, si nous regardons l'entonnoir est très, très simple à partir de là. Une fois l'offre acceptée, elle est transmise aux avocats, vous finissez par acheter la propriété, les travaux ont commencé leur propriété et essentiellement le travail est terminé. Mais si nous approfondissons toutes ces étapes quant à ce que cela implique, vous aurez une meilleure idée de ce qui est réellement plus facile à faire à chaque étape. Maintenant, une fois l' offre acceptée, voici les choses que vous devez faire. La première est que vous devez informer le constructeur une fois l' offre acceptée, vous aurez généralement environ six semaines, huit semaines, avant d'obtenir les clés de la propriété. C'est la durée normale du processus. Vous pouvez donc le laisser construire pour savoir que dans un délai d'environ six semaines, dans un délai d'environ huit semaines, vous aurez les clés la propriété que vous souhaitez effectuer les travaux. Maintenant, il est très important que vous le disiez au constructeur et le plus tôt possible, car de cette façon, le constructeur fonctionnera bien. C'est, j'ai ce travail qui commence dans six à huit semaines et il s' assurera que oui, minuscule pour vous. Ce que vous ne voulez pas faire, c'est obtenir les clés et ensuite vous recherchez un constructeur parce que cela peut prendre un mois, je peux prendre quelques semaines, voire plus d'un mois. Et tout à coup, tu retardes le projet. Et si vous êtes dans le domaine du relais, la finance vous coûte de l'argent pendant que vous y êtes. Donc si vous voulez vous assurer que les constructeurs sont alignés, il est prêt à partir. Dès que tu auras les clés, il pourra commencer à faire les travaux. La prochaine chose que vous voulez faire est d' informer l'architecte d'intérieur. Maintenant, si vous faites appel à un designer d'intérieur, c'est quelque chose que vous feriez à ce stade parce qu'à ce stade, l' architecte d'intérieur commencerait à proposer un schéma, les couleurs et ainsi de suite et ainsi de suite. Donc encore une fois, le temps que vous ayez les clés, vous savez, toutes les couleurs exactes, vous savez où tout va aller, parce que vous pouvez alors prendre ce plan et le donner au constructeur pour qu'il sache où vont aller les douilles, quelle est la couleur des peintures, une et ainsi de suite. Donc, si vous faites appel à un designer, c'est quelque chose que vous feriez à ce stade précis. La prochaine chose que vous voulez faire est d'en informer votre avocat. Maintenant, c'est quelque chose qui sera fait par le vendeur de toute façon, mais c'est quelque chose que vous pouvez également faire, que vous pouvez contacter votre avocat ou dire que vous avez reçu une offre accepté et ils suivront en quelque sorte le processus à partir de là. Il n'y a donc pas grand-chose à faire. Ils vous communiqueront les informations dont ils ont besoin et vous les suivrez essentiellement étape par étape au fur et à mesure que l'avocat progresse dans le projet. Enfin, vous souhaitez informer votre courtier. Vous voulez leur faire savoir que l'offre a été acceptée, si vous allez mener à bien ce projet. 30. Échangé et terminé: Maintenant, une fois que la propriété a été achetée, cela signifie essentiellement que votre avocat a convaincu que vous avez échangé une propriété, que vous avez terminé sa propriété, et maintenant vous êtes-vous propriétaire de cette propriété maintenant votre nom figure sur le titre ou nom de votre entreprise figure sur le titre, vous êtes propriétaire de la propriété. À ce stade, il n'y a pas grand-chose à faire. Vous devez essentiellement récupérer les clés auprès du vendeur, de l'agent immobilier, celui qui vous a vendu la propriété, vous prenez les clés et vous les remettez à votre constructeur. De cette façon, vous construisez, nous pouvons commencer à faire les travaux sur la propriété. Je progresse donc avec une réverbération. 31. La remise en état commence: Maintenant, une fois que la rénovation a commencé, une fois que les constructeurs seront là, vous pouvez commencer à demander le contrôle du bâtiment. Maintenant, il va y avoir une vidéo approfondie sur la façon de postuler au contrôle des bâtiments, mais que cela sera fait à ce stade particulier pour s' assurer que tout est fait conformément au contrôle des bâtiments, n'y a donc aucun problème avec la propriété. 32. Rénovation terminée: Maintenant, l'idée suivante est de terminer la rénovation de la propriété. Maintenant, une fois que c'est terminé ou qu'il y a trois choses principales à faire. La première est que vous devez avoir un agent de location qui peut entrer et évaluer sa propriété et peut-être même la gérer pour vous si c' est quelque chose que vous ne voulez pas pour vous-même. Donc, si vous voulez vous autogérer, vous pouvez essentiellement vous auto-gérer. Vous pouvez démarrer le processus vous-même ou laisser sortir cette propriété. Et il y aura une vidéo approfondie sur la façon de procéder. Tout ce que vous pouvez obtenir, c'est d'avoir un agent de location qui peut essentiellement vous rendre la propriété et peut tout gérer pour vous. Mais cela sera fait une fois la réverbération terminée afin qu'ils puissent voir quoi ressemble leur propriété. Ils peuvent prendre des photos et ainsi de suite. La prochaine chose que vous voulez faire est de prendre des photos de la propriété. Encore une fois, cela sera généralement fait lorsqu'un navire frigorifique est terminé. Si vous allez faire de la mise en scène et de l'ameublement de la propriété, les photos seront prises par la suite. Et encore une fois, la raison pour laquelle vous avez besoin de photos comme si vous deviez laisser la propriété sortir vous-même, bien sûr, vous aurez besoin de photos. Mais encore une fois, il est également bon de constituer votre portefeuille de projets que vous avez réalisés. Parce que si vous voulez en faire plus, plus de produits à l'avenir est toujours bon pour montrer aux gens ce que vous avez fait auparavant afin qu'ils puissent avoir une idée du type de projets que vous réalisez. Enfin, vous voulez commencer le processus d'hypothèque. Maintenant, à chaque processus hypothécaire, essentiellement, une fois que l'application Reef a été créée et que vous êtes propriétaire de la propriété depuis six mois. Maintenant, le couvreur peut être terminé dans les deux mois ou trois mois. Nous devons encore attendre un tout petit peu. Vous devez donc attendre six mois. Ensuite, nous commençons essentiellement le processus d'hypothèque. Et cela se fera généralement après la réverbération à un moment ou à un autre de la réverbération et nous demandons un prêt hypothécaire afin de pouvoir récupérer une grande partie de nos fonds et essentiellement utiliser cet argent pour les projets futurs.