Modelo de investimento de imóveis B4R

1. Apresentação: Bem-vindo à masterclass de descoberta de propriedades. Eu queria agradecer muito por dedicar seu tempo para descobrir sobre mim e minha jornada de investimento imobiliário, que eu realmente espero que inspire você, digamos, o primeiro passo em sua própria jornada de investimento imobiliário, o que me levou à liberdade financeira e, mais importante, ao tempo de liberdade. Se eu posso fazer isso, não há razão para você não poder fazer isso também. 2. Por que comecei a investir em imóveis: Por que comecei a investir em propriedades, criação de riqueza. Comecei a investir em imóveis em tempo parcial em 2010, enquanto trabalhava em uma das grandes empresas de serviços profissionais completos da cidade e do estado. Jovem como contador estagiário, eu queria construir um portfólio de propriedades. Ao perceber que muitos indivíduos ricos tendem a investir em propriedades a longo prazo. Eu estava trabalhando em tempo integral, mas queria algo no lugar para que não dependesse totalmente do meu trabalho como minha única fonte de renda. Se eu decidisse que queria fazer outra coisa, fosse demitido, adoecesse, então eu tinha algo em que recorrer, para que eu não dependesse totalmente do meu trabalho. Se eu o perdesse, não me sentiria sob imensa pressão para tentar encontrar outro emprego. Mais uma vez, percebi que o investimento imobiliário me daria o seguinte fluxo de caixa mensal. Essa era a diferença entre o aluguel. Eu receberia um custo de hipoteca, valorização do capital. Historicamente, os preços dos imóveis dobraram a cada dez anos neste país. Eu queria investir a longo prazo para valorização do capital, é uma classe de ativos que está em demanda e, portanto, oferta curta, o que significa que os preços no longo prazo tendem a aumentar, resultando em valorização do capital, alavancagem. Eu realmente não ouço falar muito sobre isso , mas é muito importante alavancar dinheiro em qualquer outro investimento. Percebi que precisava investir 100% do investimento inicial. Então, por exemplo, se eu decidisse comprar ações e ações, eu precisaria de 100 por cento do investimento inicial ou desembolso. Considerando que, se eu comprar uma propriedade, só preciso chegar 25% do valor da propriedade como depósito. Por exemplo, se eu quisesse investir £100 mil no mercado de ações, eu precisaria de £100 mil. Considerando que se eu quisesse investir em uma propriedade no valor de £100 mil, eu só precisaria de £25 mil como depósito como um mordedor, deixar emprestador ou me emprestar os £75 mil restantes. E dependendo do que eu fizer com essa propriedade, posso reduzir ou limitar ainda mais o dinheiro que me resta em conjuntos de habilidades de alavancagem. Adoro o fato de poder aproveitar o conjunto de habilidades de outras pessoas. Eu não preciso ser o especialista em propriedades. Eu uso corretores experientes, advogados qualificados com muitos, muitos anos de conveniência e experiência, arquitetos, eletricistas totalmente qualificados, encanadores e construtores com anos e anos de extremos, tempo aproveitado. Eu posso aproveitar o tempo dos agentes imobiliários. Eles têm o conhecimento do que está acontecendo quanto e qual é a situação do proprietário, quanto sua propriedade pode valer depois que você informar o que planeja fazer com a propriedade, o que aluga atualmente, que nível de aluguel você pode alcançar depois de concluir os trabalhos que planeja concluir, eles terão uma boa ideia do que está acontecendo em uma área e poderão para reduzir drasticamente o tempo que eu precisava para fazer minha pesquisa. Renda passiva. Na verdade, odeio a palavra renda passiva porque realmente sinto que dá a impressão de que você pode obter algo por nada, simplesmente não é o caso. Se você quisesse algo totalmente passivo, poderia investir seu dinheiro em uma conta poupança ou em um ICER. No entanto, a grande desvantagem aqui é que os retornos são muito pequenos e exige que você tenha o depósito inicial para começar a ganhar essa propriedade de largura de retorno. Você é capaz de fazer muito trabalho desde o início. Por exemplo, encontre a propriedade, reconfigurando-a, reformando-a, alugando-a e depois refinanciando-a. Mas você só precisa monitoramento mínimo em uma base contínua, mensalmente. Se você estiver usando um agente de compensação, por exemplo, você está literalmente verificando se o aluguel entrou em sua conta bancária. Gostei da liberdade de tempo que a propriedade me dá. Posso construir meu portfólio em tempo parcial horas extras Sinto falta de vontade no futuro Me dê mais tempo, liberdade para escolher onde passo meu tempo e energia ao longo do tempo. O que você gosta ou achou divertido na hora muda. Lembro-me de quando alguém me disse, Apenas tire boas notas e o mundo ficará mais úmido do que era. Obtenha um bom diploma em uma boa universidade e, em seguida, você estará pronto para a vida após a universidade. Foi um bom trabalho de pós-graduação. E assim que consegui um emprego em uma das quatro grandes empresas de contabilidade, era só passar nos exames e depois você poderia acabar em um banco de investimento. Depois de aterrissar em um banco de investimento, não tinha certeza do que viria a seguir. Não foi tão empolgante quanto eu pensei que seria. Depois de um tempo, cansei da mesma velha rotina e estava literalmente começando a parecer o Dia da Marmota. Eu queria uma mudança e um novo desafio. Acho que percebi que a cada três anos tenho esse desejo de fazer algo diferente. E o que a propriedade me permitiu fazer é sentir menos culpado por dar esse passo ou transição pois agiu como uma rede de segurança com a propriedade. Você pode dar um passo de cada vez. Você pode começar fazendo uma baunilha por dois. Vamos então passar para a conversão de uma casa em dois apartamentos. E, em seguida, veja a conversão edifícios comerciais de uso misto em, digamos, quatro apartamentos como eu tenho experiência no Azure e a confiança aumenta. Você pode fazer projetos cada vez maiores, se desejar. Eu, pessoalmente, queria comprar vários bytes. Como esses eram menos arriscados do que mudar para conversões ou novas construções. Eu queria construir um portfólio para ter uma base sólida a partir da qual progredir. Lembro-me de aprender sobre hierarquia de necessidades de Maslow em sua teoria, maslow's sugere que as pessoas são motivadas a satisfazer suas necessidades básicas antes passar para necessidades mais avançadas, investimento imobiliário pode ser aplicado de forma semelhante. Por exemplo, começando com a construção de uma base de venda mais mordaz, que atenderá às suas necessidades básicas. Passando para pequenas conversões, como casas em apartamentos, passando para conversões de médio porte, como uso misto, conversões comerciais e, em seguida, passando para conversões em grande escala ou empreendimentos fundiários ao longo do tempo e sua experiência, mas mais importante, sua competência cresce, o que significa que você se sente mais competente para fazer projetos maiores e mais desafiadores onde o os pagamentos podem ser ainda maiores. 3. Métodos tradicionais de investimento: Como comecei a investir em imóveis, aquele investidor tradicional, comecei a comprar propriedades da maneira tradicional onde quer que eu estivesse lentamente economizando dinheiro com meu salário. E uma vez que eu tivesse o suficiente, eu compraria uma propriedade. Mas isso foi lento e custou muito dinheiro. Quando comecei a investir em imóveis, fiquei com medo do seguinte. Eu estava com medo de comprar o tipo errado de propriedade. Eu não tinha certeza se era melhor comprar uma casa ou um apartamento. Estive em muitos cursos de treinamento adequado e não sei por quê, mas eles sempre parecem sugerir a compra casas acima e acima de apartamentos. Então, quando eu comecei, adivinha? Decidi comprar uma casa. Eu estava com medo de comprá-lo na área errada. Eu não tinha certeza se uma área era boa ou ruim. Como saber a diferença. Quando comecei a procurar propriedades para investimento, meu principal critério era o preço. Eu estava literalmente procurando as casas mais baratas em Birmingham. Decidi investir em Birmingham porque estava familiarizado com a área, estudei na Universidade de Birmingham por três anos. E assim, até certo ponto, estava familiarizado com a área na época. Eu estava morando em Londres e não tinha dinheiro para comprar uma propriedade para investimento lá , pois eram muito caras. Então eu pensei que mesmo em Letchworth, onde eu cresci, era uma cidade pequena. E, novamente, as propriedades eram mais caras quando comparadas às áreas de investimento. Decidi investir em Birmingham. Como muitas pessoas que começam a investir em Bipolar, eu estava literalmente procurando as propriedades mais baratas que eu poderia encontrar, o que olhando para trás não era a melhor ideia, eu vi algumas propriedades que estavam nos arredores de Birmingham que eram muito baratos. Mas quando os li, não tinha ideia se a área era boa ou não. Eu ligo para o antigo, perguntei se eu poderia ver a propriedade, a propriedade, e então pensei: “O que vem a seguir”. Fiz isso algumas vezes antes de perceber que estava perdendo meu tempo e estava com muito medo comprar em uma área ruim. Não tenho certeza de qual é a definição de uma área ruim, mas acho que é uma que não se encaixa em seus objetivos. Eu sabia que estava procurando propriedades com preços razoáveis em Birmingham, mas também queria ter inquilinos e famílias em uma área que fosse desejável e procurada. Então eu entrei em um agente de locação. Eu disse que estava procurando investir na área e tinha algumas perguntas. Eu esperava que eles pudessem responder e desenvolver uma lista de verificação de critérios, que ainda uso até hoje. Eu sempre falava com pelo menos três agentes de locação diferentes na mesma área para ter uma boa ideia do que eles estavam dizendo e me certificando de que eu estava ouvindo as mesmas mensagens repetidamente, o que me deu confiança ao selecionar essa área para fins de investimento, desenvolvi uma lista de verificação de área e isso foi feito nas costas de um dos meus amigos, me perguntou por que eu tinha decidido investir nisso área específica em Birmingham, que eu acho que é uma boa maneira de olhar para ela. Imagine seu amigo fazendo as seguintes perguntas. Por que você decidiu investir onde você tem? Decidi investir em Birmingham porque estava familiarizado com a área, estudei na Universidade de Birmingham por três anos. E assim, até certo ponto, estava familiarizado com a área. Decidi me concentrar na simetria e no valor das mãos, como eu sabia, suas casas eram procuradas por inquilinos e famílias que trabalham. rendimento nesses locais foi bom e havia muitos empreendimentos ocorrendo no centro de Birmingham, o que levaria a uma boa valorização do capital no futuro. Mesmo nas áreas imediatas, havia novos empreendimentos habitacionais subindo e usando super hospitais no pipeline. Falei com três agentes de locação e eles tinham uma lista de espera de inquilinos procurando naquela área, e a área tinha uma forte demanda de aluguel. Depois de concluir a lista de verificação, fiquei com menos medo quando se tratava de investir na área, menos temeroso quando se tratava de encontrar novas áreas de investimento, como o centro de Londres. Eu estava com medo de negociar com agentes imobiliários. Eu realmente pensei que você tinha que pagar pelo que a propriedade tinha sido comercializada, que havia pouco espaço, se houver, para qualquer negociação. E mesmo que houvesse, eu me sentia envergonhado quando comecei a fazer ofertas de propriedades nas quais estava interessado. Eu normalmente faria isso por telefone ou por um membro, meu coração batia forte quando eu estava fazendo uma oferta. Fiquei nervoso e, para ser honesto, só estava com medo do que o agente ia dizer. Essas foram algumas de suas reações. Eu tive meu primeiro uso para colocar no cargo por telefone agentes, desculpe, infelizmente, tivemos ofertas mais altas. Você é capaz de aumentar? Minha resposta usual no telefone foi me deixar ligar de volta, agente. Não há como o fornecedor aceitar isso e eu me sentiria envergonhado de adiar isso para encaminhar minha resposta. OK. Obrigado, agente. Posso apresentar sua oferta, mas não é o que os fornecedores procuram. Achei que você estava muito interessado na propriedade. Eu sou, quero dizer, eu realmente gosto disso, mas só capaz de oferecer o sedimento ao longo do tempo, eu decidi parar de oferecer no telefone. Eu senti que estava insultando pessoalmente os agentes imobiliários e o proprietário ao mesmo tempo e realmente comecei a ter medo de suas respostas. Quando uma oferta era rejeitada, o agente dizia: Você gostaria de fazer uma oferta revisada? E no telefone, eu diria que sim. Claro. Então, eles geralmente me perguntavam quanto eu geralmente oferecia mais £10 mil e quaisquer ofertas subsequentes geralmente aumentavam no mesmo valor. Com o tempo, decidi desenvolver uma estrutura quando se tratava de negociar com agentes imobiliários. Eu nunca ofereceria por telefone uma oferta por e-mail ou para fazer uma ligação para o agente depois de ver e dizer o seguinte. Funciona em termos do que gostaríamos de fazer com ele, mas apenas aproximadamente nesse nível. E eu citaria a figura do modelo de negociação amplamente criado. E se o agente dissesse que colocaria o autor adiante, então, nesse ponto, eu enviaria um e-mail formal com o valor inicial, incluindo o pacote de ofertas, o pacote de autor que eu criei se tornou uma virada de jogo e isso me faz parecer muito profissional ao apresentar meu escritório, pois dá aos agentes imobiliários tudo o que ele precisa, novamente, economizando tempo e esforço. O pacote do autor, desenvolvi um check-out simples, mas eficaz. Se minha oferta fosse posteriormente rejeitada pelo proprietário, eu usaria o modelo de negociação para avançar para minha segunda oferta. Usando o modelo de negociação e o pacote de ofertas juntos, reduza meu medo massivamente. Como agora, tudo que eu tinha que fazer era seguir um processo. Anteriormente, eu passava dias inventando os valores das ofertas revisadas e, em minha própria mente, justificaria qualquer aumento subsequente na tentativa justificar isso ao agente imobiliário. Por exemplo, eu diria que a propriedade precisa de muito trabalho e o agente diria que as fotos e a descrição disseram que precisava de uma reforma completa. E ele sabia que quando falávamos ao telefone e quando você reserva a exibição, eu diria, sim, mas tudo bem, obrigado. Agora posso usar um modelo de negociação para gerar a primeira, segunda, terceira e última oferta. E também não torne isso pessoal. Por exemplo, direi que gostei muito da propriedade e ela funciona para o que estamos procurando fazer com ela. Mas meu parceiro de negócios tem preocupações a área ou qualquer outro problema identificado em uma exibição. Essa é uma ótima maneira de negociar, pois é menos provável que o agente leve isso para o lado pessoal, como você disse, você gosta. 4. Estudo de caso: minha primeira propriedade de investimento: Eu comprei esta casa de três quartos, mas £84 mil em Birmingham. Encontrei esta propriedade na jogada certa. E o que me atraiu foi que foi com a agência imobiliária Express. Esta é uma agência on-line com sede em Manchester e eles geralmente vendem propriedades com desconto, pois os proprietários tendem a ficar motivados. Quando fui ver esta propriedade pela primeira vez, aquele cara estava interessado em vendê-la, mas ainda queria um preço muito bom. Como você pode ver nas plantas baixas na tela, não havia muito espaço para adicionar uma quantidade significativa de valor em relação a essa propriedade na época, tudo o que eu queria fazer era comprar algo que fosse vinte e cinco por cento abaixo do valor de mercado. Como isso é mais todos os cursos em que participei, estamos dizendo para obter a propriedade em vinte e cinco por cento abaixo do valor de mercado, desconto ou refinanciamento pelo valor de mercado, a fim de obter todos os seus dinheiro de volta. Eu só quero mostrar as fotos da propriedade. Não tirei nenhuma foto, mas o que fiz com essa propriedade foi o seguinte. Eu pintei lá em cima e no andar de baixo. Eu coloquei um novo telhado, pensando que isso agregaria muito valor a essa propriedade. Eu coloquei um tapete novo lá em cima. Foi isso. Nenhuma nova cozinha, banheiro, amônia, caldeira, religação, sem adição de execuções adicionais. Nada. Como eu financiei esta casa comprando esta casa em um mordedor, arrendamento , hipoteca e fiz um depósito de 25 por cento. Custou-me £21 mil. Como eu refinanciei essa propriedade? Eu não fiz. Eu deixei esta propriedade em uma hipoteca mordida. O preço de compra foi de £84 mil, o depósito foi de £21 mil, os custos de reforma chegaram a £10 mil e as taxas legais foram de £1500. Os custos totais desta propriedade foram £32.500, o aluguel por mês civil foi de £575, resultando em um aluguel por ano acima de £6.900. O dinheiro restante foi de £32.500. O rendimento bruto dessa propriedade foi de 8,21%. O retorno sobre o investimento foi de dez por cento. Por que eu deixei todo o meu dinheiro na minha primeira propriedade de investimento, mergulhando meu dedo do pé na água porque esta foi minha primeira mordida. Eu queria ter certeza de que não estava correndo um grande risco. Então eu decidi comprar um imóvel mais barato. Então, se algo desse errado, minha exposição seria limitada. Sem imposto de selo ao preço de compra de £84 mil, não havia imposto de selo a pagar, o que na época eu achava brilhante e de valor agregado. Eu não trabalhei muito nessa propriedade, e então senti que na época não havia sentido em recomercializar a propriedade em outra parte dessa hipoteca. Ao olhar para as métricas financeiras, a única métrica usada para ver as pessoas falarem foi o rendimento e assim por diante, o rendimento foi de 8,21%. Então eu senti que era um bom investimento, investidor tradicional na época, eu estava trabalhando na Ernst and Young. E então não era engraçado, incomum para mim trabalhar de dez a 12 horas por dia e às vezes sete dias por semana na minha rede de propriedades era visto como um investimento de longo prazo, algo que você investiu em, a fim de obter um retorno sobre o seu dinheiro? Qualquer coisa criativa foi realizada por desenvolvedores e eu não me senti como um desenvolvedor. Eu tinha comprado a propriedade, concluído obras mínimas. E por que isso se esquece disso para que eu possa continuar com meu trabalho diário. Por que o investidor tradicional ou de poltrona era o que eu poderia ter feito? Olhando para trás, o que eu poderia ter feito é comprar propriedades como a que você está vendo na tela. Essas propriedades estavam na mesma estrada, teriam sido ainda mais baratas de comprar. Eu teria sido capaz de criar a elevação quando estava criando outro quarto, o tamanho do quarto pode parecer pequeno, 2,10 por 2,57, que é 5,40, mas eu teria começado a entrada para o quarto muito mais cedo e incorporou o espaço de cores e parte do espaço de carga no quarto, adicionando potencialmente 2,10 vezes um, que é 2,10, resultando, portanto, em tamanho total de 7. 40. Eu vi um pequeno quarto nessas casas de três quartos com cerca de 6,93 metros quadrados. Então, o que eu criei teria sido ainda maior. Eu teria deslocado o banheiro para baixo e adicionado uma pequena extensão na parte de trás da cozinha para o banheiro. 5. Estratégia de investimento de imóveis BRRRR: Como eu agora invisto em propriedades antes do nosso modelo, o que aconteceu investindo em propriedades desde 2010 e de 2010 a 2015, isso foi, como um investidor tradicional, eu estaria colocando um depósito de vinte e cinco por cento, pagar um imposto de selo, honorários legais, e realizar uma reforma cosmética que costumava incluir a pintura e decoração sua casa ao longo de um novo tapete. Não refinanciei nenhuma das minhas propriedades só porque não sentia que tinha acrescentado uma quantidade significativa de valor que justificasse qualquer elevação significativa, embora não tenha conseguido comprá-las por pouco tempo. desconto, eu estava procurando propriedades de três quartos. Eu nem tinha considerado propriedades de dois quartos. Eu sempre pensei que o ponto ideal era 34 propriedades de quarto eram muito maiores e, portanto, mais caras. Percebi com o tempo que, se eu quisesse turbinar o crescimento do meu portfólio de propriedades, teria que fazer algo diferente. Eu queria encontrar uma maneira de amarrar vez menos dinheiro em cada um dos projetos que estava concluindo. E então percebi que precisava fazer algo além de uma reforma normal. Eu não queria fazer nada estrutural ou era necessária permissão de planejamento porque eu era avesso ao risco, mas ainda sentia que deveria haver outras maneiras pelas quais eu poderia adicionar quantidades significativas de valor até então me deparei com um casa de dois quartos que eu pensei que poderia converter em uma casa de três quartos. Nenhuma permissão de planejamento necessária porque todas as obras eram internas, obras estruturais mínimas em negrito. Então eu comprei uma casa de dois quartos e a converti em uma casa de três quartos em Bedford no refinanciamento. Depois que as obras foram concluídas, eu não tinha mais dinheiro naquele projeto. Foi incrível. Este foi o meu primeiro antes do nosso projeto modelo. Então eu peguei esse conceito e queria ver se eu poderia aplicá-lo em apartamentos no centro de Londres. Conseguir grandes descontos como me ensinaram em cursos de propriedades provou ser um desafio no centro de Londres. Então, eu precisava de uma maneira de obter um pequeno desconto, mas também ser capaz de criar muita elevação ao mesmo tempo. Com o tempo, comecei a procurar apartamentos de um quarto com uma cozinha separada que eu pudesse transformar de um apartamento de um quarto para um apartamento de dois quartos. Percebi que eu precisava procurar propriedades problemáticas para obter um desconto. E também aqueles que eu poderia reconfigurar e passar de um apartamento de um quarto para um apartamento de dois quartos. O primeiro antes da nossa conversão de voo que concluí foi em Battersea. Eu comprei um apartamento de um quarto, o £237.500, e apliquei isso antes do nosso modelo, eu o reconfigurei e recondicionei e queria que as obras fossem concluídas, refinanciar este apartamento em uma hipoteca mordaz. Esse valor como um apartamento de dois quartos chegou a £320 mil de apenas seis meses de propriedade. Comecei então a procurar projetos localmente para onde moro, dado o início do COVID, foi difícil entrar em Londres. Então comecei a ver se eu poderia aplicar o antes do nosso modelo localmente. Eventualmente, encontrei uma casa que eu poderia converter em dois apartamentos. Eu comprei uma casa de três quartos ou £265 mil, que são convertidos em dois apartamentos de um quarto. A avaliação geral dos dois apartamentos de um quarto voltou, £110 mil, o que significava que no refinanciamento, cada apartamento acabou me custando £21 mil. Depois que esse projeto foi concluído, eu queria encontrar um projeto ainda maior. E então me deparei com esse prédio comercial de uso misto. Estava à venda, sendo anunciado aos investidores como um mega HMO ou oportunidade de desenvolvimento para desenvolver dois apartamentos. Já havia um apartamento de três quartos no andar de cima, mas o proprietário garantiu permissão de planejamento para converter a unidade comercial do térreo em um apartamento ou propriedade de dois quartos novamente, estava maduro para o B para o nosso modelo. Tendo visto a propriedade ou percebido, eu só precisava encontrar mais dez metros quadrados em cada andar para obter apartamentos de um quarto em geral. Então concordei em comprar esta propriedade e depois de 15 semanas, planejei apartamentos de um quarto. 6. Como investir em uma base de meio período: Por que eu invisto em uma experiência de meio período imobiliário ou meus primeiros projetos perceberam principalmente que eu poderia fazer quase tudo online e meio período. Por exemplo, negócios imobiliários de videira online, compra de um corretor , on-line, compra de um advogado, on-line, compra e agente imobiliário on-line, vincule um agente de locação on-line, encontre um construtor e comerciantes on-line na minha primeira mordida na propriedade deles, cometi os erros. Todos os iniciantes podem, e o que me disseram que eu cometeria, mas ainda cometi esse erro. Meu erro foi que me apegei emocionalmente à propriedade e decidi, porque era a minha primeira, queria ganhar o máximo de experiência possível para mim e, por isso, decidi participar da reforma eu mesmo. Eu absolutamente odiei a experiência. Eu não tinha certeza se estava colocando tinta suficiente ou colocando muita tinta nas paredes, como sempre acontece quando você começa, você quer que tudo seja perfeito e passa mais tempo no primeiro quarto do que o resto da casa combinado? Achei incrivelmente chato provavelmente porque não tinha certeza do que estava fazendo. E, novamente, eu não tinha certeza se o que estava fazendo era correto. Eu fui duas semanas tantas vezes e às vezes eu teria que ir para as portas de outras semanas pois a tinta que eu tinha comprado inicialmente estava fora de estoque toda vez que eu terminava o dia, eu absolutamente odiava com paixão. Limpe os rolos e os pincéis para que eu possa usá-los no dia seguinte. Obviamente, eu não estava fazendo isso corretamente, pois no dia seguinte eu os usaria e eles seriam cascas de tinta espalhadas pelas paredes e conseguiam colocar a tinta todas as minhas roupas e também consegui. pegue a tinta de alguma forma no meu carro. Fiquei extremamente decepcionado e aprendi uma grande lição que pagamos aos profissionais. No final, consegui concluir a casa. Não foi incrível, mas estava tudo bem quando eu andava por aí como um C, todos os problemas, mas a essa altura, eu não me importava. Eu só queria voltar ao trabalho no meu último dia quando terminei, um agente local estava andando por caminhos e perguntou se eu estava procurando um inquilino e perguntou se ele poderia dar uma olhada. Eu disse claro. Eu disse a ele que estava reformando a propriedade, pois era a minha primeira. E ele disse que se eu precisasse algum bom empreiteiro para avisá-lo, eu pensei comigo mesmo, se eu tivesse te conhecido no primeiro dia, eu percebi que eu precisava olhar para isso como se eu estivesse no trabalho mais profissionalmente. Sei que meu papel como investidor imobiliário era encontrar as propriedades on-line, encontrar um corretor on-line, encontrar um advogado on-line, encontrar um construtor on-line. Percebi que estava tentando me tornar um pintor decorador sem nenhuma experiência, eu iria treiná-lo. Achei que era tão fácil quanto ir ao Wix, colocar um pouco de tinta e depois jogá-la nas paredes. Foi realmente o melhor uso do meu tempo? 7. Estratégias de benefícios fiscais: Mudança de vida, dinheiro, livre de impostos, possuindo propriedade em meu nome pessoal, comprei um apartamento de dois quartos em London Bridge por £250 mil. A razão pela qual comprei este apartamento foi porque eu e minha esposa estávamos trabalhando em mais lugares em Londres na London Bridge. E assim parecia fazer sentido estar perto trabalho em vez de viajar de Letchworth, que estava custando a cada um de nós mil libras por ano, mais as três horas gastas no deslocamento. Eu hipotequei esta propriedade e ela foi avaliada em £500 mil, eu vou para um empréstimo de setenta e cinco por cento para valorizar a hipoteca. Então, meu advogado estava na Advanced £375 mil, meu advogado pagou meu credor existente, a quem deve £187.500. Este foi o 75 por cento dos £250 mil, o que significa que me foi transferido o saldo que era de £187.500, que era isento de impostos, nenhum imposto a pagar, pois era mantido em meu nome pessoal. E porque eu não tinha vendido a propriedade, não houve ganho real e, portanto, nenhum imposto a pagar. Essa foi uma das razões pelas quais decidi comprar mais apartamentos no centro de Londres. Vida, trocando dinheiro livre de impostos desde que me mudei para Londres, tenho alugado este apartamento para que, além de ganhar uma renda mensal com ele, também possa me beneficiar da valorização do capital. O que eu também percebi foi que este apartamento costumava ser um apartamento de três quartos. São 77 metros quadrados. Portanto, meu plano no próximo refinanciamento será aplicar o antes do nosso modelo e reconfigurar este apartamento em um apartamento de três quartos. Encontrei outro apartamento com exatamente a mesma planta do meu apartamento atual. Veja isso. Meu apartamento atual, o proprietário anterior, dez quartos três em uma cozinha e transformar a cozinha existente em um banheiro. O banheiro em uma área de armazenamento com armários. Meu plano seria transformá-lo volta em um apartamento de três quartos, momento em que eu o reavaliaria e refinanciaria em outro por dois, deixe a hipoteca é um apartamento de três quartos no valor mais de um apartamento de dois quartos na London Bridge, cinco minutos do Shard. Mal posso esperar para descobrir onde minha esposa e eu compramos inicialmente a ponte de Londres achatada. você realmente quer é construir um portfólio nessa área. Mas com apartamentos custando 250 a £300 mil, isso significaria que precisaríamos de um depósito de £62,5 mil a setenta e cinco mil libras mais o imposto de selo, que poderia ter foram de 10 mil a £14 mil. E os custos legais dizem cerca de £2 mil. Isso poderia ter sido facilmente alcançado, £75 mil a £91 mil, o que simplesmente não tínhamos. Olhando para trás, fico feliz por não termos mais do que o dado agora, posso comprar mais de 2,5 para cada um que eu teria comprado da maneira tradicional. Por exemplo, comprei este apartamento de um quarto na London Bridge por £330 mil. Recebi uma ligação da agência e eles encontraram um apartamento aos critérios que discuti com ele. O apartamento estava localizado entre a estação London Bridge e a estação Boris. Era uma localização incrível. E quando o agente me disse que não tinha fotos ou plantas baixas, eu não me importei e queria ver o mais rápido possível. Quando fui ver o apartamento, o apartamento tinha muitas coisas nele. A pessoa que morava nela faleceu e o apartamento estava cheio. Eu acho que ele pode ter sido um colecionador pois era difícil ver quanto espaço que realmente recebeu a quantidade de coisas que antes das fotos, quando eu entrei no apartamento, havia um banheiro do lado direito e um pequeno armário depois dele, à frente estava o primeiro quarto, que era de bom tamanho. Em seguida, entramos na sala de estar e, novamente, era um bom tamanho. O apartamento era muito apertado e datado. Tinha muitas cores diferentes em cada um dos quartos. Eu definitivamente precisava disso antes de nosso modelo aplicado desenvolver, a única coisa que me venderam neste apartamento imediatamente foi a vista pelas janelas. Eles vêem do quarto, da sala de estar, e a futura janela do quarto estava em alta. Se você também olhar para o parque em frente ao empreendimento, foi uma vista incrível e, para mim, eu estava salgado imediatamente. Entrei na cozinha, que ficava na sala de estar, e devia ter pelo menos 30 anos. Eu estava muito cansado e namorei. O banheiro era praticamente o mesmo. Era uma cor vermelha e azul brilhante com painéis de madeira na parede para combinar. Tinha azulejos azuis nas paredes que tinham um mosaico da velha escola. Eu posso ver que o apartamento marcou todas as minhas caixas em relação aos critérios que eu tinha em vigor. E então eu ofereci na propriedade e, eventualmente, a oferta foi aceita em £330 mil. Havia muitos interesses em seu apartamento, mas porque eu disse que compraria em uma ponte, os proprietários parecem gostar que houvesse ofertas mais altas na mesa, mas essas eram de ocupantes proprietários que precisavam de uma hipoteca. Deixe-me mostrar a planta baixa e como eu uso o antes do nosso modelo neste apartamento. Como você pode ver na planta baixa, a cozinha tinha 9,97 metros quadrados, o que é mais do que grande o suficiente para eu convertê-la em um quarto. E uma sala de estar tinha 16,77 metros quadrados, o que, novamente, era mais do que grande o suficiente para eu convertê-la em um plano aberto para a lanchonete da cozinha. As obras levaram cerca de seis semanas e meu acúmulo também conseguiu virar o banheiro que mencionei quando você entrou para incluir um chuveiro. Então, este apartamento deixou de ser um apartamento de um quarto para uma cama para ambos os apartamentos. Se eu decidisse vender o apartamento quer que as obras estivessem completas do que presumir que a célula teria levado de quatro a seis semanas, eu teria um lucro de £47 mil. Então, isso é £47 mil em três meses. Ou me surpreende com o investimento imobiliário é o tempo necessário para ver a decepção de uma só vez. E a próxima vez que vi foi quando a reforma foi concluída, eu literalmente fui a esta propriedade duas vezes. Tudo o que eu tinha que fazer no fundo era engajado, meu advogado, corretor e construtor, um designer de interiores, e deixá-los cuidar de suas partes do quebra-cabeça. Tudo o que eu tinha que fazer era revisar o relatório do meu advogado, revisar a avaliação e as cotações de ponte e, finalmente, revisar a oferta de hipoteca do bíceps. Também WhatsApp meu fotógrafo para tirar fotos antes e depois. Deixe-me mostrar-lhe o que o apartamento que gosto uma vez que eu me inscrevi para ser para todos os modelos, esta foto é muitas vezes convertida cozinha que eu converto em um quarto. Eu amo o jeito que isso acabou. Há muito espaço e luz natural. O topógrafo que saiu quando aplicamos o consentimento realmente me disse: Por que não coloco uma entrada no quarto dele. Ele disse que é grande o suficiente. Fiquei tentado, mas pensei que a sala pareceria pequena e decidi não fazê-lo. A segunda foto é da lanchonete de cozinha em plano aberto. Eu criei uma cozinha em forma de L sob a janela, o que significava que este quarto ainda parecia bastante espaçoso. Eu realmente gosto de como este quarto diminui um expoente que você está vendo é do quarto existente que foi reformado. Novamente, temos muito espaço e este quarto parecia leve e espaçoso, com muita funcionalidade. O banheiro ficou muito bom para. A foto final é do pequeno vaso sanitário e armário que eu converto em vaso sanitário e chuveiro. E usei um designer de interiores para ter certeza de que estava usando o espaço da melhor maneira possível. Como Kurt, observei paletas de cores e seleção de móveis, bem como iluminação. Deixe-me mostrar como os números funcionaram em relação a esse projeto. O preço de compra foi de £330 mil. Os custos de reverberação foram de £26.850. Esses custos de ponte foram de £20.487. Um imposto de selo era de £16.400. As taxas legais e outras com £3.226, o que significa que os custos totais foram de 396.967. A avaliação do apartamento voltou em £450 mil, supondo que eu o tivesse vendido naquele momento, eu teria feito £450 mil menos vendas e honorários legais de £5.850, menos total custos de £396.963. Portanto, um lucro de £47.187. Fiquei um pouco decepcionado com a avaliação, para ser honesto, mas como esta era uma hipoteca real sobre uma hipoteca mordida, sinto que a avaliação de £450 mil foi conservadora. Pessoalmente, acho que teria conseguido muito mais se decidisse vender o apartamento e, portanto, poderia ter ganho muito mais do que apenas quarenta e sete mil libras se decidisse vender. Por acaso, uso o modelo anterior para comprar, reconfigurar, reformar, alugar e refinanciar todos os apartamentos que compro em Londres. E mesmo fora desse modelo que desenvolvi, ele me permite comprar quase três vezes o número de apartamentos em comparação com a forma tradicional de investir e a maneira que eu costumava investir nisso exemplo, um investidor tradicional teria investido em £143 mil neste apartamento de dois quartos em London Bridge, eles estariam ganhando um rendimento bruto de 4,8 por cento mais um retorno sobre investimento de seis por cento. Usando a carne bovina ou nosso modelo no refinanciamento, eu tinha £61 mil sobrando com um retorno do meu investimento de 147. A diferença é alucinante e é para o mesmo apartamento. Isso só mostra o que é possível quando você é criativo. O aumento real de valor em relação a este apartamento foi criado passando de um quarto para, uh, para cama para latir dinheiro livre de impostos em empresas limitadas. Também descobri que, se eu possuísse uma propriedade em uma sociedade limitada e hipotecasse novamente uma propriedade no futuro , o produto dessa hipoteca iria para a sociedade limitada, novamente. , isento de impostos porque nenhuma venda havia ocorrido. Eu poderia usar esse dinheiro para comprar outro imóvel, portanto, aumentando meu portfólio ainda mais rápido. Empréstimo do diretor para minha empresa limitada. Qualquer dinheiro que eu pessoalmente invista como diretor em minha empresa limitada é basicamente como se eu aprendesse o dinheiro da minha empresa limitada. Posso cobrar uma taxa de juros comercial em qualquer dinheiro, então eu empresto minha empresa e assim, com o tempo, posso recuperar meu empréstimo inicial e quaisquer juros devidos. Isso não teria sido possível se eu tivesse comprado a propriedade, meus nomes pessoais. Então, novamente, essa é outra vantagem de usar a estrutura da sociedade limitada. Qualquer dinheiro que você emprestou para a empresa, você receberá de volta. E você também pode cobrar juros comerciais sobre esse dinheiro para que seu dinheiro pessoal esteja trabalhando duro para você. Se você decidir investir com juros sobre o empréstimo, será tratado como uma despesa comercial, para que você possa retirá-lo de todos os lucros obtidos pela empresa, reduzindo assim sua obrigação fiscal também.