Transcripciones
1. Introduccion: En este curso,
aprenderás a invertir en propiedades utilizando el método
refinanciado por el comprador, que también se conoce
como el método BRR. Aprenderás cómo funciona
el método PRR, cómo financiar inversiones
inmobiliarias, cómo analizar las ofertas de propiedad, cómo construir un embudo de trato para evaluar
eficientemente las inversiones inmobiliarias, cómo ofrecer, negociar, cómo gestionar el
proceso de compra, y mucho más. Este curso
te enseñará todo lo que necesitas paso a paso para dimensionar tu negocio de
inversión inmobiliaria. Así que comencemos.
2. Riesgo y recompensa: Bien, entonces en esta conferencia
vamos a estar cubriendo por qué funciona
esta estrategia, los fundamentos y
exactamente el proceso que entra en esto
para que su
estrategia sea efectiva. Entonces, antes de entrar en
la propia estrategia, una de las cosas geniales que
tenemos que cubrir dentro del muro de la inversión o dentro del mundo de la inversión
inmobiliaria es esta relación
entre riesgo y recompensa. Y generalmente si ya
tenemos un riesgo, la relación es que a
medida que tomas más riesgos, generalmente
tienes
una recompensa alta. Entonces, esencialmente, piensa en
cualquier tipo de inversión arriesgada. No tiene que ser propiedad, podría ser mercado de valores, así que podría ser cualquier cosa
donde se tome un mayor riesgo. Por lo general
, las personas corren un mayor riesgo porque quieren
una recompensa más alta. Ahora bien, el problema con eso es
que a medida que aumenta tu riesgo, la recompensa sí aumenta, pero también estás tomando
riesgos mayores, lo
que significa que todo
podría colapsar por completo. Entonces ahora, si estamos
mirando al mundo de la propiedad y ¿cuáles son algunos
de los riesgos en la propiedad? Entonces el primero es la incertidumbre
del mercado. La incertidumbre del mercado
esencialmente significa que, digamos que tienes una estrategia de estrategia inmobiliaria que depende de una nueva
venta de la propiedad Así
que compras y luego
vendes al final. Y es cualquier tipo de incertidumbre
del mercado. Entonces está el Brexit o actualmente al momento
de grabar esto, nuevamente
estamos a través del COVID-19. Entonces tal vez no necesariamente
tengas un comprador al final, lo que podría ser un problema. Porque si dependes de la venta y no hay nadie comprando, entonces tienes una propiedad
que necesita vender, pero no puedes salir de ella. Entonces, la incertidumbre del mercado, lo que está sucediendo en el mercado en
sí mismo es un poco de riesgo. El siguiente es un riesgo
de desarrollo. Ahora bien, el riesgo de desarrollo
esencialmente significa que, digamos que estás
construyendo casas en terrenos. ¿ Estás construyendo departamentos o estás haciendo una
gran conversión? Entonces tal vez tienes un edificio de
oficinas y lo
estás convirtiendo en departamentos. Entonces cada vez que estás
haciendo un gran desarrollo, viene con algún tipo
de algún elemento de riesgo de desarrollo porque
ahí, podría haber problemas
con el terreno que la gente no
conocía antes. Podría haber problemas con un edificio de los que la
gente no estaba enterada. Así que imagina un gran edificio de
oficinas y quiere que los constructores entren y empiecen a despojar
el edificio. No necesariamente se conoce el estado
exacto
de ese edificio. Entonces cada vez que estás
haciendo un desarrollo, porque hay esas
incertidumbres sobre, bueno, cómo es realmente la tierra y
así sucesivamente y así sucesivamente. Siempre existe ese
elemento de riesgo. Y claro, la
razón por la que la gente hace esos tratos es porque, bueno, si logran superarlo y
mitigan esos riesgos, entonces potencialmente hay
una recompensa mayor. El siguiente riesgo en esta
lista es la planificación del juego. Ahora, la ganancia de planeación esencialmente significa que en el
mundo o la propiedad, muchas cosas requieren permiso de
planeación. Entonces hay que someter
al consejo diciendo que esto es
lo que estamos buscando hacer. Y eso otra vez, podría significar
construir casas en terrenos. Puede significar convertir
un edificio. Podría ser cualquier cosa en ese
sentido. Y siempre que se requiere
planeación y siempre
hay una gran, gran incertidumbre porque
podrías terminar planeando, tal vez no termines
haciendo planeación. Y si no
terminas planeando, ahora
tienes un terreno y un edificio con el que
realmente no puedes hacer nada más. Entonces podrías
venderlo a
otra persona y que podría tener una oportunidad. Pero nuevamente, al final del
día hay incertidumbre. Hay mucho riesgo. Pero al mismo tiempo,
si
terminas planeando lo que sea que
estés buscando, también
hay una recompensa muy,
muy alta porque bueno, tienes la planeación en su lugar. Ahora puedes construir flash, puedes construir casas,
puedes construir lo que quieras. Pero viene con nuestro riesgo. Entonces, en general, si estamos
viendo la relación, va de abajo a arriba. A medida que aumenta el riesgo, la recompensa también aumenta
generalmente. Ahora bien, la estrategia a la que nos
referimos aquí, es a lo
que yo llamo la
estrategia propuesta en este diagrama. Ahora bien, lo que
dice la estrategia propuesta es que esta estrategia, no
estoy diciendo que esta
estrategia
te va a hacer más dinero
es la estrategia de mayor retorno y propiedad, porque eso es no
necesariamente el caso. Lo que
hace la estrategia es que esencialmente es el rendimiento más alto que posiblemente
puedas obtener la recompensa más alta
por el menor riesgo. Esta estrategia es realmente para personas que son nuevas en
el mundo inmobiliario, que no quieren correr muchas oportunidades incluso si no eres nuevo y no necesariamente
quieres tomar lo grande, grandes posibilidades porque no
quieres arriesgarlo todo en un solo trato. Se quiere tener un
pequeño peldaño pero que sea muy,
muy buen retorno. Esta es la
estrategia perfecta para esas personas. Ahora bien, esta es una de
las grandes razones
, por eso soy muy, muy poco tolerante a la
hora de arriesgar. Por qué no necesariamente
quiero correr grandes riesgos. Porque si estamos
viendo esta tabla, la columna de la izquierda dice
porcentaje de pérdida. La columna derecha dice ganancia
porcentual. Entonces lo que muestra es que si tienes una pérdida del cinco por ciento, digamos que haces una pérdida del 5%
en cualquier tipo de inversión, entonces en realidad tienes que hacer una ganancia de
5.3% para poder
recuperar tu dinero. Si miramos la tabla
completa y
miramos el final hasta el 50 por ciento. Entonces digamos una pérdida del 50 por ciento. Ahora la
ganancia porcentual es de un 100%. Lo que eso significa es, entonces, digamos que empiezas con 100 libras para que los números
sean muy, muy simples. Si comienzas con £100 y pierdes el 50
por ciento de eso, entonces
efectivamente has perdido £50. Entonces empezaste con 100
y ahora estás abajo a 50. Si quieres
volver a un 100, esencialmente donde empezaste, tendrás que duplicar
tu dinero de 50 a 100s. Eso es un retorno del 100%. Entonces, esencialmente, lo que
muestra esta tabla es que a medida que aumentan las
pérdidas, en realidad hay que
hacer una ganancia
mucho, mucho mayor solo
para volver a 0. Esto ni siquiera es ganar dinero, esto es simplemente volver a 0. Entonces ahora si ponemos
esto en contexto, si tienes una estrategia donde digamos que tienes
100 mil libras para invertir y la estrategia
no da sus frutos para ti y luego
terminas perdiendo la mitad de ese dinero. Por lo que se pierde el 50 por ciento. Ahora tendrás que hacer una devolución del 100 por ciento
sólo para volver a 0. Mientras que la forma en que me gusta personalmente
a los inversores, no necesariamente
me gusta correr grandes riesgos son de gran riesgo. Porque de esta manera,
si no estoy perdiendo, no tengo que hacer el
trabajo duro para volver a 0. Quiero seguir apilando mis
victorias en lugar de perder. Y luego intentando mucho, mucho más difícil sólo
para volver a 0. Entonces esta es la filosofía
detrás de esta estrategia, que es una estrategia de
muy, muy bajo riesgo
y alto rendimiento. Pero hay que tener en cuenta que no es necesariamente el mayor
retorno del mundo o la propiedad, pero eso no es necesariamente
lo que vamos por aquí. Estamos consiguiendo un
muy, muy buen retorno. Pero sin arriesgarse.
3. Modelo de inversión: El proceso para esta inversión, para la estrategia es muy sencillo. Esencialmente lo que estamos haciendo es que estamos comprando una propiedad, luego estamos agregando
mucho valor. Por lo que el
valor llegará en breve en términos de
cómo estamos agregando valor, pero estábamos agregando valor. Y lo que eso
significa esencialmente es que estamos haciendo la propiedad
valga más dinero. Entonces estamos aumentando el
valor de esa propiedad. Y luego una vez aumentamos el valor de su propiedad,
tenemos dos opciones. O bien podemos buscar refinanciar. Y lo que eso significa es que
cubriremos esto en
la sección de finanzas. Pero lo que eso significa es
que refinancias a una hipoteca y luego
retienes la
propiedad a largo plazo. Rentas la propiedad y la retienes
a largo plazo. O la segunda opción es
que termines vendiendo el inmueble, lo que comúnmente se
conoce como flip. Entonces compras agregas
mucho valor, y luego vendes la propiedad. Así que esencialmente lo volteó. Pero eso es un proceso y
es una forma simplista. Entonces ahora, ¿cuáles son las
diferentes formas en las
que podemos agregar valor
a estas propiedades? Bueno, el primero está haciendo
algún tipo de extensión. Entonces eso significa que eso podría significar a menos que tengas un
loft en la propiedad, entras en el loft. Podría significar que
tienes un jardín, te vuelves a extender al jardín. Generalmente, hay una cosa llamada derechos de
desarrollo permitidos, que significaría
que se pueden hacer muchas de estas cosas sin
requerir
innecesariamente permiso de planeación. Algunas cosas requieren
planeación, algunas cosas no. Pero generalmente, si estás
haciendo pequeñas extensiones, puedes salirte con la tuya y no necesariamente tienes que
solicitar la planeación. Pero por ejemplo,
digamos que entras en un loft, extiendes la
parte trasera de la casa, convertiste cochera porque la propiedad abajo
tiene más espacio. Lo que eso significaría
es que la propiedad valdría más dinero. La segunda forma es como medida para algún tipo
de conversión chillona. Entonces si tienes una cochera y
te conviertes en una oficina en casa, conviertes en
otra recámara,
Tu
te conviertes en una recámara
dentro de todo dulce, de nuevo, eso aumentará el valor de la propiedad
porque generalmente, una habitación o recámara especialmente
vale más que un Gary. Entonces, si tienes esos si
tienes ese tipo de proyectos, entonces normalmente puedes hacer eso. El siguiente está construido en tierra. Entonces ahora digamos que tienes un
pedazo de terreno y puedes esencialmente construir casas en ese terreno o terminas construyendo
apartamentos e Irlanda, de
nuevo, eso viene
con este riesgo, viene con riesgo de desarrollo
vienea planear el riesgo. Pero nuevamente, es una manera de
agregar valor a estas propiedades construyendo algo en un terreno, convertir casas en pisos. Entonces ahora digamos que
tienes una casa, una casa grande en cualquier
zona en la que te encuentres, y terminas convirtiendo esa
casa en múltiples pisos. Entonces tienes un edificio grande. Incluso podrían ser solo dos pisos. Entonces tienes un edificio de dos pisos y te conviertes en dos pisos, o puedes tener un edificio de
cuatro pisos, edificio de
cinco pisos en Londres, normalmente
obtienes edificios
que son muy altos. Vienen con su
sótano y
tal vez puedas convertirlos en cuatro
pisos, en cinco pisos. Y nuevamente, eso viene
con sus propios retos. Se trata de planear, pero esa es otra forma en la que
esencialmente puedes agregar valor
a las propiedades. Comercial a residencial. Comercial a residencial significa que lo que estás haciendo es que estás tomando un edificio de
oficinas, estás tomando
algún tipo de almacén, y estás convirtiendo
eso en residencial, estás convirtiendo en departamentos. Y nuevamente, puedes o
violonchelos al final, puedes hacer lo que
quieras al final, pero el valor viene de que tengas
un edificio de oficinas. Y porque ahora
te estás convirtiendo en varios apartamentos vale más dinero porque los
apartamentos individuales apilados juntos, dependiendo de la zona,
dependiendo de los números, normalmente es vale más dinero. El siguiente es agregar espacio de
estacionamiento. Entonces si tienes una
casa y tal vez tienes un pequeño jardín al frente y
la
pavimentas y vuelves a obtener
permiso del cabildo. Normalmente se puede convertir
eso en espacio de estacionamiento, y en general, eso
aumentará ligeramente el valor. No va a tener un impacto
enorme, enorme, pero
aumentará ligeramente el valor. Y esa es otra forma aumentar
esencialmente
el valor de su propiedad. El siguiente es obtener un descuento. Entonces, en lugar hacer obras para
aumentar el valor, lo que podrías hacer es
digamos que hay una propiedad por
100 mil libras
esterlinas y negocias y haces un trato
con el propietario
y terminas comprándolo por £80 mil porque realmente vale un 100
y compras por 80, realidad
has creado
tanto valor en el medio solo comprándolo
con un poco de descuento. Entonces nuevamente, esa es una
forma de agregar valor, que es que estás
comprando un barato y el valor es del descuento
que estás creando. Entonces, ¿qué tipo de propiedades
debemos convertir? Ahora, hay dos tipos principales
de propiedades que estamos viendo a la
hora de convertir y agregar recámaras. El primero son pisos de
un dormitorio, que se pueden
convertir en pisos de dos habitaciones. Y luego la segunda
son casas de dos recámaras, que se pueden
convertir en casas de tres recámaras. Entonces ahora vamos a los departamentos por un
segundo, que son los pisos. Así que y término pisos de una habitación
en pisos de dos habitaciones. Bueno, una de las grandes razones es que
hay mucha investigación, muchos reportes
lo que indica eso. Las propiedades de dos recámaras
tienen el mejor rendimiento, tienen el mayor rendimiento. Entonces, si vamos
de uno a dos, esto es para departamentos,
por cierto, entraremos a las
casas en un segundo. Entonces si quieres
el mayor rendimiento y estás sosteniendo
estas propiedades, entonces eso
te dará el mayor rendimiento a la
hora de agregar
una habitación y luego sostener. Entonces por eso
convertimos uno en dos. Otra razón para hacer uno en
dos es que hay mucho
suministro de propiedades de una habitación
que se pueden convertir. Por lo general, si
vas a mirar tu área y buscas propiedades de una
habitación, normalmente
obtienes
muchos de estos. Mientras que si
miras propiedades pequeñas, entonces digamos un
estudio, por ejemplo. Generalmente no hay
tantos estudios que se puedan convertir en propiedades de desabrochar porque son demasiado pequeños, mientras que muchas
propiedades de una habitación, son muy, muy buenos tamaños, que son
ideal para la conversión en dos. Ahora bien, la razón por la que no convertimos necesariamente
propiedades de dos dormitorios en propiedades de
tres recámaras
es porque si estamos comprando aguantando y
alquilando estas propiedades, pisos de
tres habitaciones
normalmente no son tan comunes cuando se
trata de rentar. Entonces es por eso que nos mantenemos
con el punto óptimo, que es decir propiedades de una
habitación en propiedades de dos habitaciones porque la investigación muestra
que tienen el mayor rendimiento, el mayor rendimiento para
dos- propiedades de dormitorio. Y también porque son muy,
muy deseables desde el punto de vista del
renting. Mientras que una vez que te haces cada vez más grande
y más grande, la
deseabilidad no es mismo porque normalmente no
hay muchas propiedades de tres habitaciones desde el
punto de vista de los apartamentos, desde el punto de vista de los pisos. Entonces es por eso que nos atenemos a la habitación de una habitación
en dos habitaciones, que es un suministro amplio, fácil de convertir sus
tamaños de productos están en buenas ubicaciones, y debido a que el
producto final es un de dos dormitorios, son muy, muy deseables. Ahora pasemos
a cómo este término y, dos recámaras en casas de
tres recámaras. Nuevamente, este estudio muestra que casa de
dos dormitorios es típicamente
tener el mayor rendimiento, mayor retorno, y
seguido de propiedades de tres dormitorios. Sin embargo, es muy, muy difícil convertir una casa de un
dormitorio, típicamente en una casa de
dos dormitorios. Porque de nuevo, las casas de un
dormitorio son muy, no son tan comunes. Apenas tienes ninguno de ellos. Entonces si tu estrategia es, bueno, sólo
voy a
convertir una habitación
en casas de dos recámaras . El problema es que
normalmente no te encuentras con
muchos de esos. Entonces, si estás buscando
hacer estos proyectos, bueno, no
hay muchos por ahí en el mercado,
lo que puedes hacer. Entonces, mientras que, convertir una casa de dos dormitorios
en una casa de tres dormitorios, una casa de tres dormitorios es
típicamente una casa familiar. Entonces, desde el punto de vista del alquiler, será será que se
rentará fácilmente dependiendo de si tienes una buena zona a través las propiedades de
recámara son muy, muy deseables porque
son típicamente ese punto dulce
de una casa familiar. Entonces por eso convertimos casas de
dos recámaras en casas tres recámaras porque es
deseable desde el punto de vista de una
familia. Y hay muchas
propiedades de dos dormitorios que
podrías convertir en propiedades de tres
habitaciones. Ahora bien, si vas de propiedades de
tres habitaciones a cuatro habitaciones,
normalmente, de nuevo, tienes
el problema similar, que es desde el punto de vista del
alquiler, tres recámaras
suele ser el dulce mancha. Y si estamos buscando comprar
mantener estas propiedades, sobre todo entonces
quieres estar en ese punto dulce. Entonces, para el mejor retorno
para la estrategia más segura, las dos conversiones que buscamos, los pisos de una habitación, que se convirtieron en pisos de
dos habitaciones, o las casas de dos recámaras, que se convirtieron en
casasde tres recámaras. Ahora bien, estos son los rendimientos
del estudio de rendimiento de las casas, que esencialmente muestra
que realizaron investigaciones sobre
propiedades en todo el Reino Unido y
comparan el rendimiento. Las propiedades de una habitación
tuvieron un rendimiento de 4.1%. El rendimiento, por cierto, es esencialmente
la renta anual dividida por el valor del
inmueble. Para una recamaras. El rendimiento fue de 4.1 por ciento. Para dos recámaras, fue una
más alta con 4.8 por ciento. Para tres recámaras,
bajará ligeramente en 4.5 por ciento y recámara completa
además fue menor en 3.6%. Así que volviendo
al punto anterior, es por ello que queremos
convertir una habitación
en dos recámaras para departamentos, porque las recámaras tuvieron el mayor
rendimiento y son muy, muy ideales a la
hora de departamentos. Y queremos convertir
a casas de dormitorio
en casas de tres recámaras. Porque de nuevo, no
tienen el mayor rendimiento. Pero es muy, muy difícil convertir una habitación en casas de
dos recámaras. Y encontrarás
muchas más propiedades que son casas de dos recámaras, que puedes convertir en casas de
tres recámaras. Y después de la propiedad de dos dormitorios es de tres camas tienen
el mayor rendimiento. Entonces estamos viendo ambos, bueno, cuánta oferta hay, porque claro que queremos una estrategia donde podamos hacer
muchos de estos proyectos. Entonces ese es un factor. El otro factor es, bueno,
si voy a comprar,
sostén estos, bueno, ¿cuál es el retén
que puede obtener de estos? E incluso desde un punto de venta, tenemos cosas que son
ligeramente diferentes porque si bien no te
preocupan demasiado los rendimientos, ya que vas
a comprar y voltear. De todos modos, normalmente somos pisos de
tres habitaciones
no son tan comunes, mientras que
los pisos de dos habitaciones son muy, muy comunes. Y nuevamente, desde el punto de vista de una
casa de 3 bits, como mencioné antes, tres casas más grandes
son muy comunes. Son casas familiares
en este país. Y será mucho,
mucho más fácil conseguir una venta
en propiedades de tres habitaciones y
luego típicamente propiedades más grandes y
más grandes y más grandes. Entonces creo que en cualquier caso, si buscas comprar y mantener o si
buscas comprar y vender, creo que esos son el punto óptimo a la
hora de esta estrategia.
4. Estudio de caso de proyecto: Entonces ahora solo voy
a llevarte a través un estudio de caso de uno de los proyectos
recientes que hicimos, que es en voxel Londres. Entonces la propiedad que tenemos es muy, muy cerca de estación de voxel. Se encuentra esencialmente a seis
o siete minutos a pie de la estación de vóxel. Y lo que hicimos allí fue que compramos
unas propiedades de una habitación. Entonces en el
lado izquierdo se puede ver el plano de planta de la propiedad
de una habitación, que compramos en voxel. Y luego en el
lado derecho se puede ver cómo convertimos
esa propiedad. Entonces, esencialmente, el
modelo es muy sencillo. Este es el ejemplo de departamento. Este no es un ejemplo de casa, pero el modelo es muy
sencillo, es decir, si miras la cocina
original en el diagrama del lado izquierdo, esa cocina ahora se ha
convertido en una recámara. Y la cocina
ahora esencialmente se ha trasladado a
la sala de estar abierta y
llana. Entonces eso es esencialmente lo que estás haciendo con
estas propiedades, que es que estás
moviendo la cocina a la sala de estar
para que sea de planta abierta. Y estás convirtiendo la cocina existente
en el dormitorio. Ahora, más adelante vamos a pasar por los
diseños y exactamente
cómo
funciona el diseño y exactamente qué
buscar. Pero eso es esencialmente lo estás haciendo con los
departamentos, con las casas, el diseño es ligeramente diferente porque
hay varios pisos. Y nuevamente, vamos a pasar por
eso con mucho detalle. Pero por el momento, para la sección de introducción, eso es todo lo que
tienes que entender, que es todo lo que estás
haciendo es agregar dormitorios
reconfigurando el diseño. Ahora bien, si miras
hacia atrás en el diagrama, no necesariamente
hemos
movido ningún muro. El plano de planta en realidad es exactamente el mismo
que lo que era antes. Todo lo que hemos hecho es mover la cocina de una habitación
a la otra habitación. No hemos
derribado ningún muro. No hemos levantado ninguna pared. Ahora bien, si nos fijamos en
la recámara principal, hemos puesto un dulce propio. Pero de nuevo, eso no
es nada importante, pero ese es esencialmente
el modelo aquí, que es que estás
tomando una propiedad, estás reconfigurando el diseño y estás agregando
otra habitación. Entonces, si miramos las fotos, esta era la
sala de estar original, que ahora se ha
convertido el plano abierto en la esquina
inferior izquierda, se
puede casi ver
dónde está la cocina. La cocina está
a lo largo de esa pared y ahora es una sala de estar de
planta abierta. Nuevamente, este era el dormitorio
original, que ahora se
convierte en un dormitorio, pero con un no dulce
esta era la cocina. Ahora otra vez, la cocina
estaba en nuestro muy, muy mal estado, y la cocina se
convirtió en la segunda recámara. Entonces en el lado izquierdo,
tienes el Armario, tienes una cama doble, vas a una mesa auxiliar. Realmente no se puede
ver en la imagen, pero en el
lado derecho también hay un
armario empotrado. Es justo como se
trazó el espacio. Y otra vez, ¿has convertido la cocina en lo que
es la segunda recámara? Tienes el baño,
el baño existente. Así que muchas de estas
propiedades antiguas que no necesariamente tienen un aseo
dentro del baño. El inodoro está separado, así que hemos cambiado la bañera en una ducha. Hemos añadido un retrete. Hemos modernizado completamente todo
el retrete. Y de nuevo, así que como
mencioné antes, muchas de estas
propiedades, las antiguas, tienen un diseño un poco extraño, que es que el inodoro normalmente
está en una habitación separada por sí mismo
y normalmente no es un
fregadero. Así que lo metemos en un retrete
nuevo. Nosotros lo alicatamos. metemos en un
puesto en un fregadero,
completamente, reacondicionamos completamente el inodoro ahí. Y esto es lo que es un
edificio en vóxel. Ahora,
hablemos de las cifras y esencialmente de cómo funciona el modelo
desde el punto de vista financiero, desde el punto de vista de la inversión. Entonces ahora, si
miramos las cifras, el precio de compra de esta
propiedad fue de 290 mil libras. Eso es lo que pagamos
para comprar la propiedad. El costo de los refrigerados fue de
sólo 23 mil libras. El otro costo
fueron de 40 mil libras. Ahora estos incluyen impuestos. Entonces, por ejemplo, el impuesto de timbre, eso incluye un costo de financiamiento. Entonces ese podría ser el costo de
tu hipoteca. Su financiación puente
incluye sus honorarios legales, que son su abogado o
honorarios y así sucesivamente y así sucesivamente. Entonces toda la otra ecuación de costo
a alrededor de 40 mil libras. Ahora, una vez que habíamos agregado la
recámara a esta propiedad, así que era una habitación, nos convertimos en una de dos habitaciones. Luego fuimos por la refinanciación. Entró la compañía hipotecaria
y dijeron que valía 390 mil libras y
la renta era de 1800 libras. Entonces lo compramos
por 290 mil. Y unos meses después,
cuando nos volvimos a hipotecar, valía 390 mil libras. Entonces ahora comparemos
los dos modelos. Entonces hay una forma tradicional de invertir que es esencialmente, tomemos un poco de
dinero y lo pongamos en nuestra propiedad y
luego la rentemos. O, y luego
compararemos ese modelo con esencialmente el modelo del que
estamos hablando aquí. Y ¿en qué se
diferencian a la hora de hacer?
5. Este modelo vs modelo tradicional: Entonces ahora si nos fijamos en
el modelo tradicional, típicamente digamos que necesitas un depósito del 20% para comprar una propiedad. Y ese depósito del 20%
es, por cierto, estamos asumiendo
que está comprando una propiedad de £390 mil porque eso es lo que mi propiedad estaba
valorada en £390 mil. Entonces, si compraste una
propiedad de £390 mil en el mercado, renta
registrada
en buenas condiciones. Entonces ninguna reverberación requirió
nada de eso. Esencialmente vas a la derecha. Muévete lo encuentras £390 mil propiedad de
dos dormitorios, que está lista para
rentar el primer día. Por lo que necesitará un depósito del 20%, que es de £78 mil. Tendrás un
derecho sellado de £21,000.200. Tendrás £2 mil
dentro de los honorarios legales y tendrás
un costo amueblado de alrededor de £3 mil, lo que hace que tu
inversión total sea £104,200. Así es como tradicionalmente
invertirías en propiedades, es decir, tomas, vas
a tu trabajo diario, haces lo que necesites hacer, ahorras hasta 104 mil libras, te llevas ese dinero y tú esencialmente lo pone en una propiedad y luego
lo alquila. Entonces estas £104,200 en. Ahora, comparemos eso con
este modelo que tenemos aquí. Por lo que el precio de compra de esta
propiedad fue de £290 mil. Por un segundo. No nos preocupemos
demasiado por cómo compraste la propiedad
que compraste con una hipoteca para hacer
con una financiación puente? ¿ Lo compraste usando tu efectivo? Realmente no importa
demasiado de ese estado, solo para que
entiendas el modelo. Pero ahora, digamos que el costo de la propiedad es de 290 mil libras. La reverberación, como
mencionamos antes, es de 23 mil libras y todos los demás costos
equivalen a 40 mil libras. Por lo tanto, el
costo total es de 353 mil libras. Te cuesta 353 mil £
todo en la compra, la reverberación, todos los demás costos. Eso es lo que te costó. Pero ahora, una vez que has
gastado tanto dinero, vas al banco
y dices: Bueno, compré una propiedad de una habitación ahora es una propiedad
de dos dormitorios vale más dinero
porque mientras hay dos recamaras, ¿
cuánto vale? Entró el banco y
dijeron: Bueno, el inmueble
vale 390 mil libras, ese es el GDV. Ahora, cuando vas por su
hipoteca en esa etapa. Entonces ahora en este modelo, no
estamos vendiendo, en este modelo, estamos refinanciando
en la tenencia de la propiedad. ¿ Cuándo vas a la
etapa de refinanciamiento en esta propiedad? Teníamos una hipoteca del 80 por ciento. Vamos a la hipoteca del 80%. Entonces cuando vale
390 mil libras, el banco dice, bueno, bien, creemos que vale 390 mil libras. Tienes que tener un
depósito del 20% en la propiedad, y nosotros
te daremos el 80 por ciento. Entonces, si el BDB es de 390 mil libras, entonces ese es el precio completo. El banco dirá eso, Bueno, te quedas con el 20 por ciento de tu patrimonio en el trato y
nosotros te daremos el 80 por ciento. Entonces en este caso, teníamos que tener 78 mil libras
representaban nuestro depósito. Y el banco dijo, bueno, aquí tienes 312 mil libras ya
que tienes una hipoteca del 80%. Ahora. Así que ten esto en mente. Hemos gastado 353 mil libras. Esa es la cantidad de
dinero que hemos gastado. Y en banco dice, bueno, te
vamos a dar 312. Entonces si gastas 353 y luego el banco o el refinanciamiento porque
el valor es mayor, te devolvió 312. Entonces esencialmente todo
esto te cuesta, que es levantar dinero, te cuesta 41 mil libras porque eres 80%
hipoteca es £312 mil, tu costo total fue 353. Y el único dinero que te
queda en la transacción es de 41 mil libras
porque gastaste 353, el banco te dio el
banco 312 y te quedan 40 mil libras de tu propio dinero
ahora en ese proyecto. Entonces, ¿qué significa eso
cuando se trata de una devolución? Entonces ahora si miramos un diagrama que muestra la comparación, bueno, en este nuevo modelo, solo nos costó £41 mil comprar una propiedad esencialmente, que vale £390 mil, porque sea cual sea el dinero que gastemos, lo conseguimos la mayor parte de
atrás, excepto las 41 mil libras. Mientras que si nos fijamos en
el modelo tradicional, para comprar una propiedad de 390 mil libras, tendríamos que
gastar 104,200 libras. Entonces con un nuevo modelo, terminas con una propiedad de 390
mil libras por 41 mil, el viejo modelo. Para obtener la misma propiedad, nos
costaría un £104.000.200. Y ese es realmente el
poder de este modelo, que es que estamos
comprando una propiedad, agregando mucho valor
y enviado al banco. Bueno, mira,
vale más dinero. Ahora, queremos
sacar algo de dinero del crimen.
Queremosleer hipoteca. Y porque estás
agregando el valor, puedes recuperar gran parte
de tu dinero. Así que esencialmente puedes
seguir reciclando tu dinero. Entonces, si tienes una olla
de dinero para invertir, en lugar de invertir todo italiano
uno va una transacción. Tú, cada vez que inviertes, obtienes una porción de esa
bolsa y luego puedes usar esa porción para
invertir una y otra vez. Esa es una diferencia
de 2.5 veces. Porque esencialmente te
costó 41 mil, mientras que si
lo hicieras de la manera normal, sería un 104 mil. Entonces esa es una diferencia de 2.5 veces esencialmente cuánto
dinero te costaría, cuánto dinero
tendrías que
invertir para obtener
la misma propiedad. Veamos el flujo de caja. ¿ Cómo funciona el flujo de caja
en este proyecto en particular? Bueno, la renta de
esta oferta es de 1800 libras. La hipoteca era de 1100 libras. Hemos igualado cinco por ciento para el mantenimiento, que es £45. Hemos incluido un cargo por
servicio de £100 que es un
cargo por servicio en esta propiedad. Y hemos puesto en un periodo de vacío de dos
semanas, que es de 70.72
libras al mes. Y al final,
el flujo de caja neto, cantidad de dinero que realmente
obtienes en tu cuenta bancaria es alrededor de £483 cada mes. Entonces ahora vamos a comparar
los dos modelos aquí. Entonces con este modelo, tu flujo de caja es de 483£ mensuales, pero tu dinero que te queda
es de 41 mil. Su costo te £41 mil
para generar ese resultado porque
tienes la propiedad y está ganando 483 cada mes. Y el retorno de la inversión de esa propiedad es del 14.1, 14%. El retorno de la inversión, o se le puede llamar el
retorno del capital empleado, esencialmente significa que, bueno, si invierto 41 mil libras en un trato en estoy haciendo
483 cada mes. Entonces en el transcurso de un año, 483 veces por 12 es algo
alrededor de £6 mil. Entonces, si invierto 41 mil y vuelvo 6 mil
cada año, entonces mi retorno es de
alrededor del 14.1 por ciento. Eso es retorno de la inversión, o puede llamarlo un retorno
sobre el capital empleado. Más o menos lo mismo. Pero ahora, si nos fijamos en
el modelo tradicional, seguirás haciendo
un flujo de caja de 483 libras. El dinero que quedaría en sería un 104,200 y tu retorno la inversión
sería de 5.5 por ciento. Entonces esencialmente lo que
otra vez, el mismo cálculo, pero esta vez vas
a invertir un 104,200. A fin de hacer 483. El nuevo modelo,
sólo hay que invertir 41 mil para hacer 483. Entonces ahora, si comparas el retorno que estás
recibiendo, el ROI, el ROCE devolviendo
efectivo importante, quieras
llamarlo, esa es una diferencia de más de 2.5 veces. Porque si miras
el modelo tradicional, estás haciendo un retorno del 5.5
por ciento. Si nos fijamos en este modelo, se
trata de una rentabilidad del 14.1 por ciento
que es más de 2.5 veces. Y lo que eso significa es que si tienes una olla de
dinero en la que invertir, quieres comprar y
mantener propiedades. Con este modelo,
puedes obtener un
retorno de 2.5 veces cada vez que
inviertas en un proyecto. Entonces estás esencialmente aumentando masivamente, masivamente
tu retorno. Ese es un criterio de trato al
que nos gustaría apuntar
a la hora comprar y mantener propiedades. Eso para mí, es un buen trato
si esencialmente puedo hacer 2.5 veces un retorno de un
proyecto que haría. Esencialmente si solo lo
estuviera
comprando directamente y no agregando ningún
valor, no haciendo nada. Entonces, cuando la gente, ya sabe, que suele invertir
en propiedades, entonces tal vez, ya sabes,
un amigo de la familia, o un colega que normalmente
compraba propiedades en el pasado, usando el modelo, que es lo que, Ahorraré algunos ingresos laborales y solo iré a
comprar una propiedad. Ellos, en este caso, harán un retorno del 5.5%. Mientras que tú, al hacer
lo que estás
haciendo, al agregar valor, lograrás un rendimiento
2.5 veces mayor que ellos. Puramente porque
estás agregando valor, estás sacando mucho de
tu dinero por conteo. Y para exactamente la misma propiedad, has
aumentado masivamente tus rendimientos.
6. Voltear contra el sostenimiento: Ahora, hablemos de
voltear versus sostener. Bueno, cuáles son algunas
de las ventajas, desventajas cuando se trata del modelo flip contra todo
el modelo. Entonces ahora si miramos la
ventaja de todo el modelo, la primera es la apreciación
a largo plazo. Cuando está comprando
y manteniendo
una propiedad, mucho dinero en la
propiedad se obtiene por la apreciación a largo plazo a medida que aumenta
el valor de la
propiedad. Bueno, ese es esencialmente
el dinero que has ganado. Entonces ahora digamos que
compras una propiedad por 100 mil libras en X
número de años, eso podría ser ocho años,
nueve años, diez años, 11 años, sea cual sea ese periodo de tiempo, como el valor de ese la propiedad
sigue aumentando. Entonces ahora digamos que
vale 200 mil libras. Bueno, esa es la
ganancia que has obtenido. Y esencialmente has obtenido esa ganancia sin necesariamente
tener que hacer nada. Porque el mercado acaba de
seguir agregando valor, agregando valor, agregando valor. Entonces ese es un gran, gran
beneficio de toda la estrategia, que es la apreciación. El segundo es que
puedes leer hipotecar tu dinero. Se puede quitar mucho dinero en efectivo. Entonces, por ejemplo, mi amigo Rob, esencialmente, compró
una propiedad en 2009. Y en 2009
lo compró por 250 mil libras. Y el año pasado en 2019, realidad refinanció su
propiedad por 500 mil libras, por lo que la compró por
250 en diez años, duplicó su valor, ahora vale 500 mil libras. Dijo al banco, bueno, el inmueble se
incrementa en valor. ¿ Puedo obtener una hipoteca? Y esencialmente muchos ¿puedo refinanciar la propiedad y obtener un aprendizaje superior
esa propiedad? Y recibió un préstamo mayor porque obviamente
vale más dinero y el banco
le dio 200 mil libras. Ahora, dependiendo de
cómo compres esa propiedad, ya sea a tu nombre o si es un acompañamiento. Si esta propiedad estuviera
a su propio nombre, por ejemplo, y
usted está hipotecado, esencialmente
significaría que
tendría £200 mil libres de impuestos. No hay impuesto sobre los préstamos. Y has recibido un
montón de dinero. Ahora bien, si esto no fuera
una sociedad limitada, esencialmente
tienes 200
mil libras en una compañía. Y ahora puedes
usar ese dinero para comprar cada vez más
y más propiedades. Entonces ese es un gran
beneficio de retener la
propiedad a largo plazo
porque cada cinco años, cada diez años, puedes seguir sacando
más y más dinero. Y luego usar ese mismo dinero es comprar cada
vez más propiedades. Y con el tiempo, a medida que
tienes más propiedades, estás obteniendo más cashback, tu rehipotecando
más bolsa de dinero, y tu cartera simplemente se hace cada vez más grande
y más grande sin necesariamente tener que
hacer cualquier cosa porque el mercado está aumentando el
valor de esas propiedades. El siguiente es el ingreso pasivo. Ahora, por supuesto, una de las razones por las que
mucha gente invierte en vital sus propiedades es porque quieren múltiples
corrientes de ingresos. Entonces, si tienes un trabajo o tal vez
quieres dejar tu trabajo
, tener propiedad te va a ser mejor porque
puramente porque bueno, esencialmente de esta manera
tienes otro flujo de ingresos entrando
cada mes. Entonces dependiendo de
cuántas propiedades
tengas o dependiendo de
cuáles sean tus objetivos. Si te aferras a
las propiedades de esta manera, una
vez que has hecho un proyecto, es un poco como hecho
para siempre y cada mes sigues ganando
más y más dinero sin necesariamente
tener que hacer nada. Y por último, es muy,
muy bajo riesgo cuando se está
vinculando la propiedad de tenencia. Y no estás confiando en que alguien más te lo compre. Al final de los diez meses o una vez terminada una reverberación, no necesariamente tienes el riesgo de vender
la propiedad. Muchos desarrolladores,
y van a quiebra porque digamos que tienen financiamiento
a corto plazo por 12 meses y el mercado
se ha vuelto un poco al sur y las propiedades no se
venden porque se ven obligados a vender la propiedad
al final del día, se quedan un poco
atascados porque bueno, eso es lo único que
pueden hacer y nadie está comprando. Y ese es un
riesgo enorme en sí mismo. Mientras que cuando estás comprando y manteniendo una propiedad
y
tu esencial, tu objetivo está bien, solo
voy a terminar con la propiedad, entonces no necesariamente
tienes esos riesgos. Entonces es una de las
grandes ventajas, enormes ventajas de toda la
estrategia es que es muy, muy bajo riesgo y desde
esa perspectiva, no mucho puede salir mal. Ahora bien, ¿cuál es la desventaja
de toda la estrategia? Hay una desventaja
que es, bueno, una desventaja importante,
que es que su dinero está esencialmente
entonces atrapado en esa propiedad. Entonces, digamos por ejemplo, en el ejemplo de vóxel, teníamos 41 mil libras. Ese 41 mil libras es
ahora está atascado en ese proyecto. Y hasta que la propiedad
aumente de valor y pueda refinanciar ese dinero está amarrado. Pero así es como funciona
mucha inversión, que es que inviertes un
poco de dinero y luego sigues obteniendo un retorno
de esa inversión. Pero si hubiera una desventaja
o un inconveniente en sostener, sería que ese
dinero ahora está
encerrado y no se puede
usar esa porción. Por supuesto, cuando inviertes mucho del dinero te devuelves, pero el dinero que
queda en las 41 mil libras, no
puedes realmente, muy
triste muy, muy rápido. Entonces esa es una de las desventajas de
la estrategia de holding. Ahora hablemos de las
ventajas de vender. La primera ventaja de vender IE flipping es que
puedes cobrar tus ganancias. Entonces, por ejemplo, cada
vez que haces un trato y digamos que obtuviste una ganancia
de £50,000.1, £100 mil. Cada vez que vendes y
volteas, terminas recibiendo
esas 50 mil libras. Cuando terminas, terminas
recibiendo eso por 100 mil libras. Entonces te das cuenta de las ganancias
mucho, mucho más rápido. Y eso nos lleva a la
segunda ventaja, que es. Eso te permite acumular capital y pasar
a proyectos más grandes. Entonces ahora digamos que
haces un pequeño trato y ganas £20 mil. Pero ahora tienes 20
mil libras más que donde
empezaste ahora a usar ese dinero y el dinero que tenías inicialmente, y ahora puedes hacer
un proyecto más grande y ganar 50 mil libras. Y una vez que hayas
ganado 50 mil libras, ahora puedes pasar a, has acumulado tienes 20
y tienes otros 50, y ahora tienes otros 70. Ahora usas todo ese dinero, introduce algo aún más grande. Y ahora puedes hacer un 100000.150000 y
esencialmente puedes seguir yendo más
grande y más grande porque cada vez que recuperas tu
dinero con alguna ganancia, estás acumulando
una pila más grande y usando esa pila más grande, puedes seguir haciéndote
más grande y más grande y más grande. Ahora, esas son las ventajas. ¿ Cuáles son algunas de las desventajas
del modelo volteado? Bueno, el primero es
un impuesto a las ganancias de capital. Entonces ahora digamos
que compras una propiedad. Entonces en el caso del voxel, compras por 209 mil libras
y luego lo vendes por 390 mil libras debido a que los valores
van desde dos 390 de nitrógeno, tienes que pagar impuesto sobre las ganancias de
capital cuando vendes esa propiedad. El impuesto a las ganancias de capital es
esencialmente un impuesto sobre la
ganancia, ganancia que hiciste en ese inmueble. Entonces, si compras una propiedad e incluso si la vendes
unos años más adelante,
entonces tendrás que
pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Esa es una de las desventajas
de vender el inmueble, de voltear una propiedad, que es que hay que pagar impuestos. Mientras que si lo comparas
con el modelo de compra y retención, cada vez que refinancias y obtienes una obtienes un
pedazo de bolsa de dinero. No hay que
pagar ningún impuesto porque ese dinero es de
rehipotecar es solo. No tienes que
pagar impuestos sobre el préstamo. Entonces esa es una de las grandes
desventajas de tener una estrategia de compra y venta y tienes que pagar
el impuesto sobre tu juego. El segundo es el riesgo porque
dependes de una venta. Así que de nuevo, uno de los grandes
retos y donde muchos desarrolladores van a la quiebra es donde hay
depender de una venta. Porque como mencioné antes, si tienes
financiamiento a corto plazo por 12 meses, tienes que
devolverle el pago al prestamista al final
de los 12 meses. Y ahora dicen que algo
pasa en la economía, pasa el
Brexit o
pasa algo y no puedes
vender la propiedad. Eso podría ser al
momento de grabar, estamos pasando por COVID-19
con los cierres. Ahora bien, si hay un encierro y no
puedes vender una propiedad, entonces tienes muchos problemas. Entonces es decir, la
estrategia flip es buena, pero también viene con
el riesgo inherente, que es que si algo le pasa
al mercado y
no puedes vender, entonces tienes una propiedad
y no puedes vender ello. No puedes devolverle el dinero a tus prestamistas, no
puedes devolverle el dinero a tus
inversionistas. Y así suele ser como mucha gente
termina yendo a la quiebra. Ahora bien, otra desventaja
de la estrategia flip es que no te
beneficias de la apreciación del capital. Entonces nuevamente, con
toda la estrategia, como el ejemplo que te
di con RAB, tenía una propiedad
por 250 mil libras, ahora
se ha ido hasta 500 mil libras. Y sin que él haga nada, simplemente les sigue haciendo
más y más dinero. Mientras que si está
haciendo una compra y venta, solo
obtiene la ganancia
agregando el valor, pero no
necesariamente se beneficia de apreciación a largo plazo
de la propiedad. Entonces esa es otra vez, una
de las desventajas de las dos estrategias. Ahora bien, de nuevo,
depende de tu situación, tus contextos, pero al sopesar
estos pros y contras, es por eso que personalmente hacemos la
estrategia de compra y retención es porque
pensamos que los beneficios superan a
los desventajas. Porque tienes una propiedad una
vez que la has hecho, una vez, sigue trayendo tu
dinero cada mes. Y si estás
tratando de reemplazar los ingresos, quieres ese
flujo de caja pasivo cada mes. Entonces, esencialmente, sigue
acumulándose y subiendo y subiendo. que puedas llegar a
una etapa donde
puedes dejar un empleo o
tienes un ingreso secundario. También te beneficias de la apreciación del
capital. Cada vez que
te aprecia lees hipoteca,
algo de dinero retrocede. No tienes que pagar impuestos ahora porque es a
tu nombre personal o no es una empresa y usas ese dinero para entonces simplemente comprar
más y más propiedades. Entonces hay muchas ventajas
de toda la estrategia. Y es por eso que normalmente
optamos por el modelo de compra y retención en contraposición
al modelo de celda buy-in.
7. Finanzas: En esta sección
vamos a cubrir una financiación. Entonces, cuando se trata de finanzas, esas dos cosas
que necesitas saber. El primero es un préstamo puente y el segundo, una hipoteca de
licenciatura. Entonces lo que sucede es cuando
compramos esta propiedad, ya sea una
propiedad o si es una casa, tiendo a comprar la propiedad
usando un préstamo puente. Un préstamo puente es esencialmente la forma más fácil de
pensar sobre esto, es imaginar una hipoteca, pero no por 25 años
antes de seis meses, 12 meses, 18 meses. Normalmente tiendo a
sortear la marca de los 12 meses. Esta financiación es esencialmente financiación
a corto plazo, que suele ser
mucho más cara que una hipoteca porque está
diseñada para la base a corto plazo. Por ejemplo, con una
hipoteca, podrías estar buscando pagar 3,
3%, 0.5% de interés por año. Mientras que con un préstamo puente, tiendes a pagar alrededor del 7%, 8 por ciento anual. Entonces es mucho más caro. Pero la razón por la que tendemos a
utilizar la financiación puente es porque en realidad está
construida para el desarrollo. Un montón de su hipoteca no
está construida
para que usted compre una propiedad que un
desarrollo, luego refinancie. Y esa es una razón. La otra razón es
puentear las finanzas. Es relativamente fácil
conseguir en segundo lugar es mucho, mucho más rápido que conseguir
un montón de esa hipoteca. Entonces, a veces cuando
estás negociando, es casi parecido
a tener efectivo. Entonces, cuando
hablas con agentes y cuando hablas con los propietarios, si eres
datos de paciente con un arrendador, puedes usar eso a tu favor que
puedes comprar la propiedad mucho, mucho más rápido y usando eso a veces
puedes obtener un descuento. La otra razón por la que utilizamos las finanzas de
crianza porque esto nos permite hacer múltiples
proyectos al mismo tiempo. Podemos tomar nuestros préstamos
puente múltiples al mismo tiempo. Y así solo
acelera el proceso hora de
adquirir una propiedad. Ahora bien, ya sea préstamo puente, normalmente
puede obtener un préstamo del 75% para valorar el préstamo puente, pero ahora eso es 75% préstamo
a valor también incluye todos los pagos de intereses y todas las tarifas
que tiene que pagar para conseguir
ese préstamo puente. Entonces, lo que sucede es que cuando obtienes un préstamo puente de
estos prestamistas, dicen que te darán un
préstamo del setenta y cinco por ciento a valorar, pero en realidad no
te dan el préstamo del 75 por ciento. Bueno, suelen
hacer es que te dan 75% menos todos sus honorarios
y todos sus intereses. Porque los honorarios e
intereses están incorporados. Entonces, normalmente lo que eso significa
es que en realidad terminas obteniendo alrededor del 7172% por ciento. Y el resto del
dinero tienes que
poner tú mismo como depósito. Tres capturas. Entonces así es esencialmente
como funciona un préstamo puente. Ahora lo que pasa es que compras la propiedad usando
un préstamo puente. Después emprenderás
todo el trabajo. Entonces, ya sea que convierta una propiedad de una habitación en
una propiedad de dos dormitorios, o si convierte una casa en múltiplo dice lo
que sea ese proyecto. Una vez que hayas hecho eso,
la marca de seis meses, entonces
irás por un refinanciamiento en un byte
para dejar hipoteca. La razón por la
que tienes que esperar seis meses es porque hay una
prueba de esfuerzo en este país. Esa es la regla en este país que siguen la mayoría de los prestamistas, que no se puede refinanciar
dentro de la marca de seis meses. Si compró una propiedad, tiene que
esperar hasta seis meses para
refinanciar la propiedad. Ahora, hay
prestamistas especializados que te
permitirán refinanciar antes de
la marca de seis meses. El problema es que no
siempre te dan la mejor tarifa. Entonces, en mi experiencia, lo que he encontrado es
que es mejor esperar seis meses y luego
refinanciar en esa etapa. Entonces, cuando vas por
el refinanciamiento, lo que va a pasar es que tenías un préstamo que era
un préstamo puente. El inmueble ahora ha
subido de valor. Cuando se va a la valoración
más alta, ahora
puedes tomar una grande sola. Y cuando
sacas el grande solo, esencialmente
pagas el préstamo puente
al mismo tiempo. Entonces lo compraste en un
puente, has agregado valor, puedes refinanciar en una hipoteca de soltero,
pagar ese puente. Y así es esencialmente
como pasas por todo
el proceso de compra
y tenencia de propiedades. No necesariamente necesitas
saber demasiado más allá de eso. Cuando se trata de los requisitos
financieros y los requisitos
para el puente, solo
depende del prestamista. Entonces, lo mejor que se puede hacer
no es necesariamente
investigar las obras puente y cómo funcionaban
las hipotecas de licenciatura. Lo mejor que hay que hacer con corredor
espiritual y decir, esta es mi situación financiera y esto es esencialmente
lo que estoy buscando hacer, el tipo de proyectos
que estoy buscando hacer. Y te dirán
tus requisitos financieros y qué estudiante Max
te pide prestado puedes conseguir
algo más viejo. Entonces, si tienes un buen
corredor a bordo, no
hay
mucho que hacer. Esencialmente puedes organizar
todas estas finanzas por ti. Si quieres usar mi broker, si haces clic en el enlace de
descripción, ahí hay un enlace
que dice equipo de propiedad. Y puede hacer clic en
ese enlace y puede ser presentado
a mi corredor. O si tienes un navegador
diferente, solo
puedes usar un broker diferente. Pero lo que necesitas es
que necesitas un broker o una compañía de corretaje. Puedes ayudarte con un
montón de esas finanzas y las finanzas puente, porque quieres
asegurarte de que si alguien te da las finanzas
puente, quieres asegurarte de que
al final del proyecto, también se
puede obtener un montón
de ellos hipoteca sobre esa propiedad con el fin de
pagar el préstamo puente. Si está recibiendo
un préstamo puente, no
puede obtener una
botella e hipoteca por cualquier razón,
entonces tiene un
gran problema porque tiene un préstamo puente que
suele durar 12 meses, que ahora puedes
pagar ese préstamo porque nadie
te va a dar presupuesto e hipoteca, suponiendo que puedas volver a esa hipoteca por
cualquier motivo, debes asegurarte de
tener un corredor que pueda tratar con ambos
incluso antes de comprar la propiedad, necesita hablar con
su corredor y decir:
Bueno, esto es lo
que estoy buscando hacer. Hay alguna razón por la que no
pueda obtener el
préstamo puente y hay alguna razón por la que no
pueda obtener un montón de hipoteca cuando termine el
proyecto? Lo último que quieres es que esencialmente
lleves
a cabo este proyecto. Usted compra algo,
agrega mucho valor, y por cualquier razón, no
puede obtener presupuesto
e hipoteca al final porque entonces se
quedará atascado recogido porque no puede
pagar el préstamo, hablar con un corredor o hablar con mi corredor y
esencialmente decirles que lo que estoy buscando
hacer es esto Estoy buscando comprar esta
propiedad en un préstamo puente. Así es como
voy a agregar valor y esta es mi estrategia de salida. Ya sea que se trate de
vender la propiedad al final o si
eso es mantener la propiedad y refinanciar en un montón de esa hipoteca
nosotros y los requisitos, Impresionante, Vamos a
tarifas que puede obtener, les preguntó qué préstamo
a valorar se puede obtener. Y una vez que tengas
todos esos detalles, podrás seguir adelante con la sección de finanzas en
tus proyectos inmobiliarios.
8. Evaluación de riesgos: Entonces en esta sección
vamos a estar viendo análisis
dual y cubriendo
todos los diferentes componentes
que componen el análisis de ADN y esencialmente todo lo que
se necesita para analizar un trato. El análisis de tratos
se divide en muchos subtemas
diferentes. Entonces, por ejemplo,
tenemos evaluando riesgos, costos
financieros, derechos de timbre, honorarios
legales, costo adicional, costo de
remodelación, calculando
el GDB, esencialmente, cuál
va a valer la propiedad una vez hemos agregado un dormitorio y hemos
hecho un reefer completo. Cuáles son algunas de
las métricas clave, los criterios de trato,
cómo calcular la oferta. Y luego
entraremos en una demostración de cómo
funciona el analizador de tratos y se aplica
en un particular, en un estudio de caso de
uno de los proyectos que hemos realizado anteriormente. Entonces, si nos fijamos en
evaluar los riesgos, hay muchos riesgos
diferentes a la
hora de invertir en propiedades. Y ya hemos cubierto algunos
de estos anteriormente, pero aquí están algunos de estos
con mucha más profundidad. Entonces, por ejemplo, uno
de los riesgos a la hora de la propiedad es
el riesgo de planeación. Entonces lo que este proyecto en particular, no
se requiere
permiso de planeación, por lo que por lo tanto no
hay riesgo de planeación. Pero generalmente en el mundo
de la inversión inmobiliaria, existe un riesgo a
la hora de planificar. Porque si estás, por ejemplo, digamos construyendo sobre terreno y tienes que obtener permiso
del cabildo. ¿ Estás planeando permiso? Si no obtienes ese permiso de
planeación, entonces puedes quedarte un poco atascado porque compraste
algo y esencialmente no
puedes construir un complemento en esa propiedad en ese terreno. Pero con el tipo de proyectos que estamos
viendo donde estamos agregando recámara porque
todo es interno, todos los cambios se
hacen internamente. No se requiere
permiso de planeación, por lo que ese es un riesgo que
no tenemos con este proyecto
en particular. El segundo tipo de riesgo es lo que se conoce
como riesgo de desarrollo. Ahora, el riesgo de desarrollo significa que, por ejemplo,
digamos de nuevo, estás construyendo en tierra y, o estás convirtiendo tu tomando un edificio de oficinas grande y
te estás convirtiendo en departamentos. Siempre que haces algo que es esencialmente un gran proyecto, entonces viene con el riesgo
asociado a IEEE, bueno, puede
haber algunos
problemas con el terreno o una vez que empiezas a
despojarte de la construcción, puede haber algunos problemas con el edificio a la
hora de converger y,
y eso, eso en
sí mismo es un gran riesgo. Mientras que nuevamente, el
proyecto que estamos viendo aquí donde estamos
agregando recámaras, no necesariamente
tienes ningún riesgo de desarrollo porque no estás
desarrollando per se. Es en el mejor de los casos una
reverberación cosmética, una reverberación de luz. Así que no tienes esos grandes riesgos de
desarrollo que
normalmente tienes en
algunos proyectos proxy. Entonces es otro riesgo del que
no necesariamente tenemos que preocuparnos con este tipo
particular de modelo. El siguiente que tenemos son los retrasos. Y ahora eso podría significar retrasos en cuanto a su remodelación, y también podría significar retrasos
en pueblos de la hipoteca. Ahora bien, la razón que es un
riesgo es porque, por ejemplo, cuando estás en
finanzas a corto plazo, en finanzas puente, normalmente
sacas
bridge durante aproximadamente 12 meses. Entonces eso significa que tienes
que comprar la propiedad. Y ahí es cuando empiezan
las finanzas puente. Tienes que hacer el trabajo
y luego tienes que leer hipoteca y pasar a una
hipoteca dentro de ese periodo, dentro de esos 12 meses
porque solo cuando vuelves hipotecar bienes
te
devuelven tu dinero y entonces puedes
pagar tu primero, luego Live, que es
un prestamista puente. Entonces eso es un riesgo porque
tienes ese marco de tiempo para que termines
la reverberación y también termines el proceso
de hipoteca de tasa. Ahora bien, cómo
normalmente te mueves eso es esencialmente
dándote más tiempo. Entonces, si crees que el producto
se va a hacer en nueve meses, puedes obtener un descanso de doce meses solo para estar seguro
por tres meses adicionales. Entonces, en caso de que haya
algún tipo de retrasos, tiene un período adicional
para asegurarse de que bueno, tengo un búfer de tres meses ahí para asegurarme de que
nada pueda salir mal. El siguiente es un riesgo de
sobrecostos. Entonces normalmente con muchos proyectos
inmobiliarios que
podrías estimar, la reverberación va a costar tanto y terminar
costándote un poco más que eso. Y eso podría ser un riesgo en sí mismo porque si no tienes los fondos o si eso significa que
el trato ya no es viable, eso normalmente de nuevo, no es realmente un riesgo
cuando se trata estos tipo de proyectos porque son reverberaciones muy pequeñas. Entonces cuando el constructor
dice que va a costar veinte mil, treinta mil, cuarenta mil, normalmente termina
costando lo que inicialmente dijeron porque no hay grandes
sorpresas, que no han visto antes. Como dije antes, la mayor parte
de esto es solo un
cosmético ligero refiérase esto no es
algo grande o algo así. Es muy poco probable que pueda suceder algo
inesperado, lo que el constructor no
estaba al tanto. Ahora bien, si estás construyendo un terreno, podría
haber problemas
con el terreno o si eres como dije, tomando edificio de oficinas y
convirtiendo un edificio de oficinas, podría
haber problemas con el edificio de oficinas que
no se habían visto previamente. Pero de nuevo,
realmente no tienes eso cuando estás haciendo un
pequeño proyecto como este. Entonces no es un riesgo, que es un gran riesgo en
este ejemplo en particular. El siguiente es la estrategia de salida. Ahora, estrategia de salida significa que lo
ideal es que quieras tener estrategia de salida
múltiple es significado, bueno, por ejemplo, si estás
invirtiendo tanto dinero, ¿cómo recuperas tu
dinero? Y eso es esencialmente
lo que es una estrategia de salida. Donde la gente se atasca un poco, es esencialmente eso
digamos que eres desarrollador y
estás comprando una propiedad y
tu plan es comprar y vender. Bueno, el tema es si
algo le pasa
al mercado o
algo sale mal. Y al final no puedes vender
esos departamentos. Y tu estrategia de salida también, voy a comprar y vender tu salida siendo
voy a vender. Bueno, si al
final no puedes vender y eso
se convierte en un problema masivo, masivo porque bueno, esa es tu única estrategia de salida. Mientras que si tienes una estrategia de
salida que es una
estrategia de salida más segura como Bueno, sólo
voy a refinanciar. No necesito un celular. No necesito vender nada. No necesito una venta
al final del día. Y sé que
ya he comprobado con mis prestamistas que
van a prestar felizmente. Esta es una salida
mucho, mucho más segura porque no
dependes de que una biografía entre y
compre la propiedad, o si puede tener
múltiples salidas. Entonces por ejemplo, digamos
incluso si buscas voltear su propiedad,
es decir, comprar y vender. Y puedes tener
Plan a es una voltereta. Y Plan B, puedes
asegurarte de que ese número siga funcionando si tuvieras que refinanciar
y mantener la propiedad. Entonces, por estrategia de salida esencialmente significa que
tienes múltiples opciones. Ahora bien, la tenencia suele ser la opción más segura
puramente porque bueno, ya lo
habrías verificado con tu corredor y
antes de comprar la propiedad que una vez que te financian en este y
si todo está bien, entonces no
habrá sorpresas,
ningún problema real a la
hora de la hipoteca real. Y solo puedes leer
hipotecar la propiedad, sacar todo tu dinero de vuelta. Pero se vuelve un poco más complicado cuando
buscas vender. Porque si no puedes
vender dentro de ese periodo, puede convertirse en un pequeño
desafío. Pero de nuevo, con este modelo
de compra y tenencia, realidad
no suelen
tener su riesgo
siempre y cuando tenga un buen
bróker te dijo, bueno, he comprobado
con los prestamistas y fácilmente
serás capaz
de obtener financiamiento en esto. Entonces así es como
mitigas eso al
asegurarte de tener múltiples estrategias de
salida y tienes una estrategia en la
que
al menos puedas sostener al menos definitivamente
puedes sostener. El siguiente es cualquier
tipo de problemas de arrendamiento. Por lo que estos podrían incluir
un derecho de compra o
podría incluir cualquier
tipo de restricciones. Entonces, cuando estás comprando
la propiedad y tu abogado está
mirando la propiedad, yo estoy mirando los documentos,
mirando los arrendamientos. Estoy viendo todo
ese tipo de cosas. Podrían ser capaces de
identificar cualquier tipo de problema. Por ejemplo, teníamos
nuestra propiedad que tenía derecho
a la restricción de compra, lo que significaba que la persona a
la que le habíamos comprado la propiedad, la
compró al
Consejo cinco años antes. Ahora, cuando
lo compró al cabildo, en realidad
lo compró con descuento porque lo harás
el inquilino del consejo, lo
compró bajo el
derecho a comprar esquema. Pero cuando se compra una propiedad bajo el esquema de derecho a comprar, significa que
dependiendo del consejo, con este en particular, no
pudo, no se le permite vender esa propiedad
pordiez años. Y si quiere venderla, primero
tiene que
ofrecérsela al cabildo. Y si dicen que
no queremos comprarlo, sólo entonces ¿puedes
ofrecérselo a otra persona? Ahora bien, el consejo o no
quería comprarlo. Él puso esto en movimiento correcto. Terminamos comprándolo. Pero cuando compramos esto, la restricción
también nos aplica. No podemos vender esa
propiedad por cinco años. Y si queremos venderlo, primero
tenemos que acercarnos. El consejo,
les preguntó si quieren comprarlo y si
no quieren comprarlo, sólo entonces podemos
venderlo a otra persona. Ahora bien, eso podría no
parecer un problema porque tenemos una venta en cualquier caso, porque el consejo la
comprará si acaso, si quisieran. Es decir, pero desde el punto de vista
crediticio es una restricción que a muchos prestamistas no necesariamente les gusta. Entonces eso puede significar que pueden ser un
problema para obtener una hipoteca. Y si hay un problema
con obtener una hipoteca, eso puede convertirse en un
riesgo en sí mismo. Entonces eso es algo en lo
que
el abogado trabajará contigo. Destacarán cualquier
problema cualquier problema cuando se trata de cualquier
problema legal con su propiedad. Pero eso es algo con lo
que normalmente
tratarán a la hora de
identificar o hacer ejercicio. ¿ Hay algún tipo de problema a la
hora de esto? El siguiente es el consentimiento libre
del titular. Ahora bien, la razón que está en la lista de riesgos es porque quieres
asegurarte de tener, en principio, permiso para el proyecto que
intentas
hacer antes de comprar la propiedad. Entonces, lo que eso significa es que si estás buscando comprar un departamento, cuando conviertes un apartamento de un dormitorio
en uno de dos dormitorios, necesitas el permiso
del titular gratuito o del
personas que son dueños del edificio. Y lo que no quieres hacer es no querer
comprar la propiedad y luego aplicarla porque si
dicen que no al permiso, entonces puedes quedarte atascado. Mientras que si te acercas a ellos antemano y antes de que
realmente compremos la propiedad, consigue algo por escrito en principio que
aquí es donde estamos buscando hacer. ¿ Puedes ver algún problema? Si ellos si
lo aprueban y si te
vuelven diciendo Sí, en principio, está todo bien. Esa voluntad que
mitigará su riesgo. Pero debes
asegurarte de tener,
eres libre consentimiento del titular, al
menos en principio, antes de comprar
la propiedad, porque de esa manera no
tienes sorpresas desagradables cuando alguien dice, Bueno, espera, tal vez no
puedas convertir esto por esto, esta
y aquella razón. Entonces así es como
mitigarías ese riesgo esencialmente
planificando con anticipación y
asegurándote de que todo eso
se haga antes de llegar a comprar e intercambiar
esa propiedad.
9. Costo de finanzas: Ahora, en términos de
los costos financieros, el primer costo financiero está
relacionado con la financiación puente. Ahora, las finanzas puente
se descomponen en muchos
componentes diferentes y esto se cubre en la sesión de
finanzas, pero rápidamente voy a repasar
brevemente por estos. Entonces tienes tarifa de arreglo, que suele ser del
uno al dos por ciento. Tienes una tarifa de salida que
normalmente es del 1% o puede ser 0. Tienes una cuota de reembolso. A veces tienes una
cuota de reembolso, a veces no. Normalmente tienes
una tarifa de valoración. Tienes los honorarios legales. Entonces estos son todos los costos asociados a la financiación
puente. Y luego los dos números
importantes. Uno es el préstamo bruto y
tienes el préstamo neto. Ahora bien, esto está cubierto
en la sección de finanzas si quieres saber cuáles son
estos con mayor detalle, pero esos son todos
los costos asociados a la hora de una financiación
puente. Luego pasamos a
la financiación hipotecaria. Ahora bien, con una
financiación hipotecaria, de nuevo, tiene la cuota de arreglo, que suele ser del
uno o dos por ciento. Tienes la tarifa de salida, que suele rondar el 1%. Tienes la cuota de reembolso, tienes la tasa de valoración, tienes los honorarios legales. Y nuevamente, tienes el
préstamo bruto y los Países Bajos, siendo
la línea bruta
el préstamo total incluyendo cualquier comisión y préstamo neto,
es decir, esencialmente el dinero
que recibes en el banco. Ahora estos vuelven a ser cubiertos mucho más detalle en
la sección de finanzas. Pero por el momento,
para esta sección, solo
necesitas saber cuáles son los diferentes costos
asociados a las finanzas. Porque cuando
analizamos nuestro trato, necesitamos saber
cuáles son los costos, cuánto dinero
vamos a ganar. ¿ Y eso es un buen retorno
o es un mal retorno?
10. Papel de estampado: Ahora, en términos de
los costos financieros, el primer costo financiero está
relacionado con la financiación puente. Ahora bien, las finanzas puente
se descomponen en muchos
componentes diferentes y esto se cubre en la sesión de
finanzas, pero rápidamente revisaré
brevemente estos. Entonces tienes tarifa de arreglo, que suele ser del
uno al dos por ciento. Tienes una tarifa de salida que
normalmente es del 1% o puede ser 0. Tienes una cuota de reembolso. A veces tienes una
cuota de reembolso, a veces no. Normalmente tienes
una tarifa de valoración. Tienes los honorarios legales. Entonces estos son todos los costos asociados a la financiación
puente. Y luego los dos números
importantes. Uno es el préstamo bruto y
tienes el préstamo neto. Ahora bien, esto está cubierto
en la sección de finanzas si quieres saber cuáles son
estos con mayor detalle, pero esos son todos
los costos asociados a la hora de una financiación
puente. Luego pasamos a
la financiación hipotecaria. Ahora bien, con una
financiación hipotecaria, de nuevo, tiene la cuota de arreglo, que suele ser del
uno o dos por ciento. Tienes la tarifa de salida, que suele rondar el 1%. Tienes la cuota de reembolso, tienes la tasa de valoración, tienes los
honorarios legales, y de nuevo, tienes el préstamo bruto
y los Países Bajos, siendo
la línea cruzada
el préstamo total incluyendo cualquier comisiones y préstamo neto, es decir, esencialmente el dinero
que recibes en el banco. Ahora estos vuelven a ser cubiertos mucho más detalle en
la sección de finanzas. Pero por el momento,
para esta sección, solo
necesitas saber cuáles son los diferentes costos
asociados a las finanzas. Porque cuando
analizamos nuestro trato, necesitamos saber
cuáles son los costos, cuánto dinero
vamos a ganar. ¿ Y eso es un buen retorno
o es un mal retorno? A continuación, nos fijamos en un impuesto de timbre. En el lado izquierdo
se puede ver el precio de compra. Entonces tienes la tasa de impuesto de timbre y la tasa de propiedad
adicional. Entonces, lo que eso dice es que a
medida que aumenta el precio de compra, entonces también aumenta el porcentaje del impuesto de
timbre. Entonces, por ejemplo, si
tuvieras que comprar una propiedad está entre
0 £125 mil, la tasa del
impuesto de timbre es del 0 por ciento. Si esta es tu primera propiedad, es 3% si se trata de una propiedad
adicional. Entonces lo que eso significa, digamos que ya
eres dueño o ya tienes una propiedad de
inversión. Si ya tienes
alguna propiedad, estás automáticamente
en la columna, que es tasa de
propiedad adicional. Si actualmente no tienes ninguna propiedad y eso
incluye tu casa, entonces estás en la
tasa de impuesto de timbre. Entonces, por ejemplo, si
quieres comprar una propiedad por 250 mil libras, entonces lo que va a pasar
es que pagarás 2% si actualmente no
tienes ninguna propiedad, o pagarás 5% si
tienes propiedades. Ahora bien, una cosa a tener en cuenta
es que las propiedades de menos 40 mil libras no están sujetas
a derechos de timbre adicionales. Entonces si compras algunos, los
intubas £40 mil, entonces estás dentro de la categoría de 0 a £125 mil
o 0 por ciento. No está sujeto a
la tarifa adicional. Ahora, una cosa más a tener en cuenta aquí
es, y por cierto, todo esto se va
a
calcular automáticamente para ti,
un analizador de tratos. Pero otra cosa
a tener en cuenta es que la pérdida de tiempo
por obras es muy, muy similar al impuesto sobre la renta, que es que, por ejemplo, si ganas £100 mil, las primeras £11 mil, Yo creo, casi no tiene etiquetas. El próximo £20 mil está
sujeto a tal vez el 18 por ciento. El siguiente lote está sujeto
al veinticinco por ciento, y así sucesivamente y así sucesivamente y así sucesivamente. Por lo que la pérdida de tiempo debido a las obras es exactamente lo
mismo que el impuesto sobre la renta. Si tuviera que comprar, digamos, una propiedad de £1 millón y su tarifa adicional de
propiedad al 13%. No significa que
pagarás 13% de £1 millón. Lo que significará es que por la porción de
ese millón, que está entre 925,001
millones, pagará 13%. La porción inferior
pagará ocho por ciento, cinco por ciento y
tres por ciento. Entonces está escalonado
exactamente como el impuesto sobre la renta, pero ese es un costo que
tienes cuando se
trata de invertir en propiedades. Entonces, cuando compras una propiedad, tienes que pagar el impuesto de timbre. Y esta cifra en el analizador de tratos
se calculará para usted. Ahora, hay un alivio
de derechos
estampado a la hora de comprar
múltiples viviendas. Entonces, por ejemplo, digamos que
estás comprando una propiedad que tiene una propiedad grande que tiene tres o cuatro pisos
dentro de una propiedad, y estás comprando tres
o cuatro pisos de una sola vez. Ahora, generalmente se puede obtener alivio para este
tipo de proyectos. Hay un enlace que es
bit.ly, LY para el alivio del deber de timbre de golpe, uno, que te muestra algunos otros ejemplos en los
que puedes obtener alivio. Ahora por el bien de este curso y por el
bien de esta estrategia, sello debido al relevo
no se aplica a esta estrategia en particular. Entonces es algo que puede
ignorar por el momento, pero es solo una lectura
adicional si desea obtener una visión más profunda del impuesto de timbre alguna
manera podría guardarlo, pero normalmente se aplica
a proyectos más grandes. Por ejemplo, cuando estás
comprando varios departamentos. Ahora el impuesto de timbre suele pagarse 14 días a partir de su finalización. Entonces, por ejemplo, una vez que
haya calculado sobre la propiedad, tiene alrededor de dos semanas
para pagar el impuesto de timbre. De lo contrario pueden ser una multa. Tu abogado
te lo hará saber sobre esto. Te mantendrán
actualizado con el impuesto de timbre. Te dirán cuáles son
los procesos, cómo pagarlo, así sucesivamente y así sucesivamente. Pero sólo para tener en cuenta, es
decir, aproximadamente, cuando se tiene que pagar el
impuesto de timbre. Entonces como mencioné,
los abogados arreglarán el pago por usted
por el impuesto de timbre.
11. Costos adicionales: Entonces tenemos algunos costos
adicionales. Entonces podrías tener tarifas de agente de
alquiler. Entonces, por ejemplo, si estás usando un agente de arrendamiento para administrar
la propiedad por
ti, tendrás honorarios,
tendrás tierra o seguro. Ahora, seguro de lander
significará seguro de construcción. Podría significar
seguro de contenido, confiabilidad de la tierra. Todo esto se cubrirá
en la sección legal, pero estos son algunos
costos que hay que
tener en cuenta por el momento. También tienes costos de mantenimiento. Entonces, por ejemplo, si está
alquilando esta propiedad, es posible que tenga reparaciones de
vez en cuando. Entonces esos tendrán
que ser pagados. Tienes renta corona
y carta de servicio. Esto es solo para departamentos. Entonces, si
eres dueño de una casa, entonces no
necesariamente tienes esto, pero esencialmente
tendrás un búfer. Por ejemplo, podrías tener,
podrías tener una olla de dinero que ahorras
cada mes que dejas a un lado. Entonces, si hay algún
tipo de reparación, se les trata de usar eso usando ese
búfer esencialmente. Entonces no es un costo es
técnicamente un costo que solo aplica para departamentos y corona renta y cargo por
servicio. Pero si estás haciendo casas, entonces de vez en cuando
tendrás que actualizar un Windows o actualizar algo
cada X número de años. Entonces ese es esencialmente
ese costo. Entonces también tienes un vacío. Tan vacío esencialmente significa
que es poco probable que la propiedad se vaya a
dejar salir por todos los días, cada año,
habrá un momento un inquilino se vaya y haya un hueco cuando el próximo
inquilinose muda. Entonces, cuando el primero se va
y el siguiente se muda, podría
haber una
semana, tal vez diez días. Y esencialmente los vacíos no necesariamente dinero que pagas, sino que es dinero que potencialmente
has perdido porque mientras
no hay inquilino ahí, no
estás recibiendo renta,
por lo que es un ingreso perdido. Y así es como se
calculan los vacíos.
12. Rehabilitar los costos: Ahora bien, en cuanto a su costo de
remodelación, el esencialmente
esto va a ser cubierto en la sección de
gestión de proyectos, pero es necesario obtener de
tres a cinco cotizaciones. Necesitas obtener un cronograma
de obras que te explique todos los pequeños detalles
a la hora realizar tu proyecto de
reforma. Esto explicará exactamente lo que se va a
hacer en el proyecto. Necesitas un horario de costos. Es necesario conocer la
puntualidad de los constructores. Esencialmente significando,
por ejemplo, necesitas saber
cuánto tiempo van a tanque los constructores? ¿
Tomarán un mes? ¿ Tomará dos meses
hacer el trabajo? Tres meses. Nuevamente, esto se cubrirá en la sección de gestión de proyectos, pero
es necesario saber cuál será el costo de
remodelación para este proyecto en particular para
poder analizar el trato. También tienes las tarifas de diseño de
interiores y cualquier tipo de mobiliario
o costo de puesta en escena. Entonces, si estás utilizando
un diseñador de interiores, tienes que incluir sus honorarios como parte del proyecto de
reforma y cualquier mueble
que vayas a comprar para la propiedad. Ahora, la puesta en escena normalmente
significa, por ejemplo, si escenifica su propiedad
con muebles y una vez, por ejemplo, lo que
normalmente sucede es
que si fueras a comprar y
vender una propiedad, mucha gente
escenifica la propiedad. Sólo voy a poner algunos
muebles ahí. Entonces cuando la gente viene a
ver se ve mucho mejor. Así que piensa en un show home,
ese tipo de cosas. Y tú haces eso. Y una vez que hayas vendido la
propiedad o sus muebles, vuelve a la compañía de
puesta en escena. Esencialmente estás
alquilando los muebles por un corto tiempo para
vestir su propiedad. Ahora normalmente no harás eso si estás comprando en holding, podrías decidir
comprar muebles para amueblar tu propiedad y
rentar, pero no lo harás. Normalmente las etapas de licitación. Solo estarás
haciendo etapa si
realmente estás comprando y vendiendo. Pero nuevamente, ese es
un costo que
sería insumo en esta etapa en
particular.
13. Métricas de trato: Entonces estamos viendo
las métricas de trato. Entonces la primera métrica
es el rendimiento bruto. Ahora el abarrote viejo significa la renta anual dividida por
el valor de la propiedad, el GDV, bruto surrealista
esencialmente te dice, bueno, si esta es mi renta dividida
por el valor de la propiedad, ¿cuál es el rendimiento sobre eso? Ahora el rendimiento neto es esencialmente casi el
mismo que el rendimiento bruto, pero es una renta neta anual dividida por el valor de la propiedad, también conocida como TDD. Lo que eso significa es
que tomas tu renta, te quitas todos los
costos o la administración, la administración del agente de préstamo, las comisiones de
gestión, cualquier comisión de
mantenimiento. Entonces, por ejemplo, tal vez
tengas que hacerlo, el
transcurso de un año,
podrías decir: Bueno, voy a tener un subsidio de
manutención del diez por ciento en caso de que algo salga mal, podrías tener periodos nulos. Entonces, nuevamente, esto será
calculado por el analizador de transacciones, pero el rendimiento neto es esencialmente tomar todo el
dinero que realmente obtiene en su bolsillo después de todo el costo durante un año dividido por
el valor del propiedad, y eso
le dará el rendimiento neto. El siguiente es el beneficio sobre GDV. Lo que eso significa es esencialmente beneficio como porcentaje del PIB. Tenemos ganancia sobre costo, que es ganancia como
porcentaje del costo total. Ahora, esas dos
métricas son más importantes a la hora de
comprar y vender propiedades. Porque esencialmente
estás viendo, bueno, ¿cuál es el margen de beneficio
en este trato en particular? El siguiente es el dinero que queda adentro. El dinero que queda en esencialmente te
dice, bueno, si vas a comprar y
refinanciar la propiedad, ¿cuánto de mi dinero va a quedar en ese trato en particular? Entonces, por ejemplo, si compras
una propiedad de una habitación, te conviertes en una de dos habitaciones, y luego vas al banco
y refinancias tu dinero. Al final del día. Cuánto dinero, cuánto de tu dinero estará
atado a ese trato. Y si no tienes dinero vinculado a ese trato, eso
esencialmente significa que tienes una propiedad gratis
porque tienes una propiedad sin dinero
propio en
ese trato en particular. Y finalmente, por último pero no menos importante, se tiene retorno sobre el
capital empleado ROCE. Lo que eso te muestra es
la renta neta anual. Yo cuánto dinero estás
poniendo en tu bolsillo, dividido por el
dinero que queda en ROCE, puedes llamarlo retorno
del efectivo empleado o el retorno de la inversión ROI. A lo largo de este programa,
hemos mencionado envarias ocasiones
diferentes que
el objetivoa la
hora de mantener una varias ocasiones
diferentes que
el objetivo propiedad es 2.5 veces el ROI o el ROCE. Lo que esto significa
es que si estoy ganando, Si me
quedan 40 mil libras en el trato, ¿cuánto dinero estoy
ganando cada año? Entonces digamos que hago 10
mil libras cada año. Bueno eso significa que si
pongo 40 y
hago 10 mil
cada año, eso es un retorno del veinticinco
por ciento. Y ROCE o ROI es esencialmente calcular
nuestra cifra para usted. Te está diciendo, bueno, el dinero que has
invertido en este trato, el dinero que te
queda en este trato, ¿cuál es el retorno que estás
haciendo con ese dinero? Eso es lo que esta
más grande te diremos. Entonces esas son algunas
de las métricas clave a tener en cuenta cuando estás
viendo un trato. Pero creo que lo que es más
importante es un criterio de trato, porque todas estas métricas esencialmente conforman
los criterios de trato. A lo que hay que estar
prestando atención a la hora mirar ¿qué es
esto un buen trato o es esto un mal trato?
14. Criterios de trato: Entonces, si
miramos los criterios de trato, hay dos criterios principales
como si estuvieras comprando y vendiendo una propiedad o
E, volteando propiedad. El primer criterio es que quieres al menos un 20
por ciento de ganancia sobre el costo. Entonces, lo que eso significa es que si tuvieras que comprar y vender algo, quieres hacer al
menos un margen de 20% en ese trato en particular. Y si estabas sosteniendo, quieres hacer un ROI o ROCE 2.5
veces. decir, por ejemplo, si tuvieras que tomar tu dinero e invertir una manera tradicional y solo
entrar, comprar una propiedad. Te
costará tanto dinero y harás un flujo de caja
cada mes. Al hacer esta estrategia, quieres estar haciendo
al menos 2.5 veces eso. Entonces, por ejemplo, en lugar de que solo gastes tu dinero
y obtengas un 5% de retorno, quieres estar haciendo 2.5 veces
el rendimiento del cinco por ciento. Entonces, todas las métricas clave se
utilizan para calcular, esencialmente para calcular
los criterios de trato y para calcular un tiempo que funciona un
criterio de trato o ¿ los criterios de trato no funcionan? Y nuevamente, esto es
algo que va a ser cubierto en el trato. Analiza un sistema,
y verás paso a paso exactamente
cómo funciona eso.
15. Oferta de cálculo: Ahora en esta etapa
vamos a estar calculando al autor. Ahora a la hora de
calcular la oferta, lo primero
que quieres hacer es determinar exactamente cuál
es tu estrategia, estás sosteniendo o
estás volteando? Porque con base en tu estrategia, mirarás los
diferentes criterios de trato. Porque para voltear los
criterios de acuerdo ese margen de 20% y para mantener los
criterios de trato es un ROI 2.5 veces. Entonces una vez que hayas decidido, bueno, voy a estar
volteando o voy a estar aguantando. Tú. Después pasa al paso dos, que es calcular
el precio de compra. Lo que eso significa es que
una vez ahora, bueno, este es un criterio que voy
por basado en mi estrategia, analizador de tratos
calculará para ti, bueno, este es el precio que necesitas
para comprar la propiedad agregar en orden para asegurarte de
que cumplas ese criterio. Entonces por ejemplo,
digamos nuestras propiedades en el mercado por £100 mil,
el analizador podría decir, Bueno, si lo obtienes
por £84 mil, cumplirá con los criterios
y luego es un buen trato. Cualquier cosa
más cara que 84 mil libras. No te va a dar la devolución que
cumpla con los criterios. Entonces esa es la segunda cosa. Tienes que hacer
ejercicio y ellos tratan analizador calculará
eso por ti. Ahí lo último
que luego miras es calcular
el precio de oferta. Ahora el precio de oferta suele ser 10% más bajo que su precio de
compra. Entonces por ejemplo, digamos
las propiedades encendidas por 100 mil libras y el trato
analiza el sistema dice, bueno, si puedes
conseguirlo por 90 mil, entonces es un buen trato. Ahora, porque cumple con
todos tus criterios. Por un 100,
quieres comprar por 90, pero no quieres iniciar
esa negociación en 90. Se quiere iniciar
la negociación diez por ciento más baja que eso. Así que £9 mil menos
que eso en 81 mil, porque entonces tienes
algún espacio para negociar. Tienes algo de espacio
para trabajar tu camino hasta el precio que realmente
quieres. Y nuevamente, eso es
algo que tratan a menos que el sistema
calculará por ti. Y cuando vayamos por la demostración y
uno de los ejemplos, verás exactamente
cómo funcionan los números.
16. Demo de Deal Analyser nuevo: En este video, comenzaremos
al analizador de negocios BRR. Y esencialmente te
estaré llevando a través de un trato de demostración y
mostrándote exactamente cómo analizar
un trato y cómo verlo, bueno, ¿funciona este trato? ¿ Hace algún
dinero o
simplemente deberíamos pasar al siguiente trato? Ahora, en esta demostración, estoy viendo un departamento de una
habitación, que se convertirá en un
departamento de dos dormitorios y viendo bien ¿el trato se apesta? Entonces esto es apropiado. Estoy viendo cuál
está en Kensington. Una vez más, creo que esta
es una zona a Londres, así que al norte del centro de Londres, pero igual de una especie
de centro de Londres, es una propiedad de una habitación. No es un masón. Como masón, eso
significa esencialmente esa propiedad de la grasa, que está en dos pisos, esta en realidad es
solo en una planta. Sí. Déjame mostrarte la ubicación y el plano de planta solo para darte algún tipo de indicación de dónde está esto. Entonces esto es en realidad justo
al lado del campo de cricket Oval, si aproximadamente sabes
dónde está eso,
está entre la
estación de Kensington y estación
Vauxhall y en Londres, así que muy, muy
cerca de el centro de Londres. Entonces ahí es donde se encuentra la
propiedad. Los planes completos son bastante buenos. Es un tamaño bastante bueno, es de 58.8 metros cuadrados. Los diseños son realmente buenos. El tamaño de la habitación ya es bueno, así que toma todas las cajas desde ese punto de vista
y ahora, y ahora, porque
lleva todas las cajas, ahora
vamos a estar
haciendo el análisis de escritorio sobre esto propiedad particular. Entonces, lo primero que tenemos que
hacer es abrir el analizador de trato. Ahora, cuando abras
el analizador de
tratos, te dará dos opciones. Habilitar macros o macros
deshabilitadas. Es necesario hacer clic en habilitar
macros porque así es esencialmente como todas las
fórmulas nuestras calculadoras. Así que haz clic en habilitar macros. Ahora, lo primero a lo que llegamos es
a la hoja de valoración, donde primero necesitamos
calcular el valor de lo que
valdría la propiedad como propiedad de dos dormitorios. Por lo que actualmente, este es
un piso y lo devolverá
a un piso de dos dormitorios. Ahora bien, si estabas
buscando casas, necesitamos calcular bien, si compras una casa de
dos dormitorios, bueno, ¿cuál va a
ser el valor como casa de tres habitaciones? Entonces dejemos de ingresar
estos detalles. Lo primero que dice es, ¿cuál es el enlace de movimiento correcto? Entonces necesitas ingresar
el enlace de movimiento correcto. Entonces entras en movimiento correcto, tomas el enlace y
simplemente pones el enlace aquí. Y nuevamente tienes
el enlace de movimiento correcto. Lo siguiente que necesitas
es la dirección de la propiedad. Así que juntos
dirección correctamente va a escribir, mover, y desplazarse hacia abajo. Y normalmente verás
propiedades vendidas cerca. Si hace clic en propiedades suelo
cercano, haga clic en ver más. Una vez que cargues en esta página, en realidad
te mostrará todas las propiedades que se vendieron en
el mismo edificio. Entonces tienes un piso 19
que uno huyó 20 Ahora, no
sabemos la dirección exacta
exacta de la propiedad, pero todo lo que necesitamos saber es el edificio por
el momento. Entonces este es un edificio
aquí que es Grace. ¿ Cómo está la calle Vauxhall? ¿ Ahora? A veces no
puedes copiar ahí, así que solo tienes que
abrir esto. Y una vez que haces clic
en esto, tienes, tienes la dirección aquí la
cual simplemente puedes copiar. Y una vez que lo hayas copiado, puedes pegarlo en la caja. Y ahora tienes la dirección. No sabes qué número de
piso es, pero eso
realmente no importa
demasiado por el momento. Lo siguiente que necesitas
es el tamaño de la propiedad. Así que de nuevo, en cuanto al tamaño
de la propiedad, si solo vuelvo a
la propiedad en sí. Ahora juntos, tamaño de la propiedad, simplemente
puede hacer clic en
los planos de planta aquí. Y aquí abajo,
te mostrará todos los tamaños de propiedades. Ahora bien, podría estar ahí arriba,
podría estar a la izquierda, pero en algún lugar del plano de
planta que
le dirá el tamaño de la propiedad. Ahora, miro el tamaño en
cuanto a metros cuadrados. Entonces estoy mirando esencialmente si me acerco y hago
esto un poco más grande, miro todo
en metros cuadrados. Entonces estoy viendo este
número aquí, que es 58.8. Entonces entré 58.8. Ahora bien, el tipo de edificio, ¿qué
tipo de edificio es? ¿ Es un piso de x consejo? ¿ Es ese piso privado
o es una casa? Ahora bien, si les muestro las fotos, es bastante fácil
identificar que en realidad
se trata de un edificio de x
consejo. Y por cierto, mencioné
el campo de cricket ovalado, que en realidad está justo aquí. Se pueden ver algunos de los picos ahora este es en realidad el, el, creo que la iluminación para
los terrenos difíciles ovalados están literalmente tal vez
como a diez segundos de distancia. Así que muy, muy buena
ubicación en cuanto a eso. Entonces esto es x consejo plano. Entonces tenemos el precio de venta. Entonces el precio de venta
es este de aquí, que es de 330 mil libras. Entonces he puesto esto
en 330 mil libras. Ahora bien, lo siguiente que
tenemos que hacer es una vez que tengamos toda la información que
necesitamos saber bien, si convertimos esta propiedad
en una propiedad de dos dormitorios, ¿cuánto podemos rentar
esta propiedad? Cuatro. Y de manera similar,
si estás mirando una casa de dos dormitorios y
convertirás esta en una casa
de tres habitaciones. Bueno, ¿cuánto podrías rentar esa
casa de tres habitaciones a las cuatro, necesitamos saber cuáles son
los alquileres
porque así es como
vamos a calcular bien, cuál es el flujo de caja de
esta propiedad en particular? Entonces, para poder obtener el alquiler, primero
necesitamos copiar el código postal porque necesitamos saber bien qué postal
o estamos viendo. Y luego volvemos a una
jugada a la derecha. Y vamos a
escribir mudanza aquí. Nosotros ingresamos y luego
hacemos click para rentar. Ahora seleccionamos este código postal
solo porque idealmente queremos que las propiedades
estén lo más cerca posible. Si no podemos encontrar ninguna propiedad
dentro de este código postal, entonces
podemos aumentar el radio ligeramente y
luego un poco más. Idealmente, no queremos ir más allá de media milla. Idealmente, queremos quedarnos
dentro de otros este código postal son más como dentro de medio
cuarto de milla, pero luego máximo que queremos
estar yendo aquí es de media milla. Así que nos quedaremos con esta
postal solo seleccionaremos dos habitaciones porque
vamos a convertir esta propiedad en
una propiedad de dos dormitorios. Queremos seleccionar
pisos y departamentos porque si bien esta
propiedad es un piso. Y luego también podemos hacer clic en
este botón aquí que dice Incluir propiedades de plomo
acordadas. Lo que esto va a hacer,
esto le mostrará propiedades que recientemente han
estado dejando salir al mercado. Ahora bien, esto es muy útil porque si hay propiedades
que han sido lideradas, entonces eso nos da una
buena indicación mientras las propiedades interiores están rentando a ese precio en particular. Después hacemos clic en propiedades finas. Y como puedes ver, en realidad no
hay ninguna,
ninguna propiedad en
este código postal exacto. Ahora bien, eso no es demasiado
sorprendente porque eso solo significa que dentro de ese edificio
en particular, algo no
se ha alquilado. Insinuar que no hay algo que renderizar dentro de ese
edificio en este momento. Eso no es muy raro en absoluto. Así que simplemente puedes
hacer clic en un cuarto de milla. Ahora, una vez que seleccionas
un cuarto de milla, ves que hay muchas
más propiedades en el mercado. Y ahora todo lo que tenemos que
hacer es simplemente encontrar las que son propiedades de
dos dormitorios, que idealmente están
en un buen estándar, pero cualquier estándar podemos
anotar por el
momento y somos XX consejeros. Entonces, si abrimos
el primero aquí, podemos ver que podemos
ver que si miras en el plano de planta incluso
si haces esto más grande, podemos decir que se trata de
una propiedad de dos dormitorios. Ahora necesitamos
saber, bueno, es este privado o x cancelar
este edificio. Esta imagen
me sugiere que es XX abogado, solo
voy a
ver si hay
más fotos del exterior, pero estoy bastante seguro de que
este es XX abogado. Este es un edificio x cancel, por lo que esta propiedad está bien. Entonces, lo que tenemos
que hacer ahora es
pasar esto al analizador de
tratos. Entonces si vuelvo al
analizador, lo primero que
se dice es, bueno, ¿cuál es la renta de esta propiedad
comparable? Y la renta en este caso está aquí
abajo, que es 1550. Entonces puedo ingresar este 1550. La condición. El estado se ve bastante bien. No parece
absolutamente nuevo. La cocina parece un poco vieja, poco fuera de las bisagras. El baño otra vez
parece un poco viejo, pero no parece en
mal estado un papel. Entonces nos voy a dar
un seis de diez. El tipo de edificio que ya
establecimos es x piso de consejo. La proximidad está
a 0.25 millas del establecimiento. La razón por la que sabemos que
es porque hemos buscado a media
milla de la propiedad. Ahora bien, si quieres ser exactos, puedes cambiarlo a
este de aquí, es decir, te dice exactamente qué tan lejos
está de nuestra propiedad, el código postal, y
es de 0 a una milla. Entonces voy a cambiar esto a 0.21. En términos de la
sección de notas y el enlace aquí, solo
tienes que agregar
el enlace de movimiento correcto. Y en cuanto a los
nodos, no hay nada, particularmente quiero agregar, parece una propiedad muy
estándar. No hay nada que necesite
para hacer una nota. Entonces nuevamente, solo puedes tomar este enlace e ingresar
este enlace aquí. Y ahora tienes el
enlace para la propiedad. Entonces solo un par de
cosas aquí, por cierto, que son los únicos
detalles que tienes
que introducir están en el azul. En las cajas azules. Todo lo que es genial, todo lo que es
amarillo como lo indican estos colores o incluso el verde. Ya están
calculados para ti. Hay fórmulas y
ya están esencialmente
elaboradas para ti. Lo único que
tenemos dos entradas es cualquier cosa que esté en azul. Ahora, una cosa más que
explicar aquí, la razón por la que tenemos aquí
esta columna que dice incluir
uno es igual a sí. Una vez que pones todas
estas propiedades, si luego dices, Bueno, no
creo que esta primera en realidad sea una buena
comparable porque, bueno, esta en realidad lo es, digamos solo por
por el bien del argumento, esto era privado y todo lo
demás era abogado XX, y usted dice: Bueno, sí, no
creo que este sea un
buen comparable porque bueno, esto es privado y no
es XX abogado, o tal vez el alquiler y éste era
algo ridículo, como £7 mil y
todo lo demás era £1500. Entonces, en lugar de eliminar esto, simplemente
puede seleccionar 0. Y lo que va a pasar
es que esencialmente lo
eliminará
de todos los promedios. Entonces, es solo una forma rápida
de esencialmente ingresar o tomar nuestras
propiedades que
no cree que sean comparables
precisas, o tal vez sean valores atípicos. Entonces esto es esencialmente
lo que tienes que
hacer aquí o puedes tener todo comparable es
simplemente dejar uno o tal vez digamos que
solo encontraste para comparable, lo que harías
es que tendrías 1111 y luego el último, lo
mejor te apegas a 0 porque
puedes encontrar el quinto. Entonces solo tener 101 indica que está incluido y un
0 incluye indica que, bueno, se quiere
emitir ese comparable. Entonces cambiaremos esto de
nuevo a x piso de consejo. Nos desharemos de éste. Y ahora lo que tenemos
que hacer es ahora necesitamos
encontrar cuatro
comparables más para la renta. Entonces, si vuelvo a esto y ahora abramos
este de aquí arriba. Veamos si esto es x cancel. Podemos abrir esta de aquí. Podemos abrir éste. Podemos abrir éste. Y vamos a abrir uno
más en caso de que uno de
estos no sea XX abogado, así que este es el siguiente
que estamos viendo. Veamos si hay abogado
privado o XX, si hay alguna foto
del exterior. Sí. Esto es de nuevo, una propiedad de
x consejo, por lo que esto es menos
entrada los detalles. Entonces la renta es 17121712, y solo voy a ingresar
esto yo mismo solo para acelerar el proceso aquí. Pero de nuevo, simplemente puedes
subir, mira, bueno, ¿a qué distancia está la propiedad? 0.22 millas. Así que sólo voy a poner eso. Y nuevamente bajo nodos, éste, voy a escribir que ya se acordó el lead
. Entonces voy a decir vamos a estar de acuerdo. Entonces tienes, esto
es, éste está bien. Xs cancela esta otra vez, esto es un poco diferente
porque, bueno, esto es en realidad, no
sé si esto es parte del campo de
cricket, pero parece estar justo
afuera de la ronda de galletas. Esto no parece realmente
un tipo típico de propiedad. Ni siquiera estoy seguro si
esto es x Consejo. Esta es en realidad una
propiedad privada que tiene una vista bien, bastante increíble al campo de cricket en
general. Eso es interesante. Sí, pero esto no es un
x propiedades del consejo, así que podemos deshacernos de esto y esto
realmente no haría para una buena variable una buena
comparación de todos modos, puramente porque
tiene algo que otras propiedades
normalmente no lo hacen. Es decir, tiene algún tipo de terroristas que da
al campo de críquet. Para que podamos deshacernos de éste. Echemos un
vistazo al siguiente. Otra vez, no lo creo no creo que esto sea un
consejo de propiedad. Esta es muy probablemente
una propiedad privada, así que podemos deshacernos de ésta. Ahora. Este no parece tener ninguna foto del exterior. Entonces lo que tenemos que hacer
es que tenemos que desplazarnos hacia abajo y tenemos que
mirar el mapa. Ahora, una vez que haces clic en Abrir
mapa, obtienes esto aquí. Ahora puedes acercar el zoom
a la propiedad. Y la propiedad creo que es este edificio de aquí y
hay hay un par
de formas de hacer esto. Puede hacer clic en este
botón, que es satélite. Y de nuevo, es algo difícil
ver exactamente qué es
este edificio. Lo siguiente que
puedes hacer es sacar a esta persona
del mapa de Google Earth y
puedes dejar caer a esta persona y
asegurarte de que está de frente, esta cosa humana está de
frente al edificio. Bien, entonces
me está llevando dentro de una tienda. Vamos afuera de la tienda aquí. Déjame salir de la tienda y ver qué
es el edificio encima de la tienda. Y de nuevo, creo que esto
podría ser simplemente privado. Sí. Ver de nuevo, esto
es
simplemente apartamentos privados
por encima de A-sharp. Entonces realmente no podemos usar
esto como comparación, pero eso es de nuevo, una buena manera de identificar, bueno, ¿
este es un
edificio privado o es este un edificio de x consejo? ¿ Para que podamos deshacernos de éste? Y ahora pasamos a la siguiente. Entonces creo que esto
probablemente tampoco sea un consejo. Creo que este podría ser
un departamento privado. Para que podamos deshacernos de éste. Y ahora nosotros, todavía, seguimos en
esencialmente dos porque, bueno, esto también es privado. Así que ahora esencialmente solo seguimos desplazándonos hasta que
encontremos algunos más. Entonces como pueden ver que
ya hemos hecho éste. Esto es, esto es un x cancel. Puedo ver en la
foto nuestro sitio. A veces incluso puedes simplemente
desplazarte por aquí y ver cuáles son XX consejos
y cuáles no. Entonces puedes ver esto es x cancelar. De nuevo, si solo
sigo desplazándome por aquí. Puedes realmente
interesante tiene una vista al de cricket y no es XX abogado de todos modos,
así que podemos seguir adelante. Este no tiene ninguna
foto del exterior. Ahora podríamos simplemente entrar en mapas, echar un vistazo de esa manera, pero voy a seguir adelante por el momento por el
bien de este ejercicio. Y este es x cancela. Para que podamos abrir esta. Otra vez. Creo que este podría
ser xs cancel también. Esto sí parece una propiedad de
x consejo. Pero nuevamente,
no es exactamente un buen comparable porque
uno está por encima de las tiendas, mientras que el que tenemos no
está por encima de las tiendas. Para que podamos dejar esta. Este creo que es muy
probablemente privado. Parece algo privado solo los
de esas
fotos solo. Echemos un
vistazo a este de aquí. Bien, entonces esto es un x
Consejo de propiedad. Entonces abramos este de aquí arriba. Entonces tenemos esto como propiedad de
x consejo. Tenemos éste. Nosotros tenemos, creo éste. Déjame confirmarlo. Sí, esto es xs cancel. Y por último,
creo que este
también fue xs cancel y creo que
tenemos uno más tal vez. Sí, también tenemos
esta propiedad aquí. Entonces, lo que voy a hacer
ahora, esencialmente hemos encontrado cinco propiedades de consejo
que necesitamos en la zona. Así que esencialmente voy a
tomar todos estos detalles y ponerlos en
el analizador de tratos. Entonces, esencialmente,
tenemos cinco propiedades de cinco alquileres comparables dentro del área dentro de un cuarto de
milla de nuestra propiedad. Así que rápidamente solo
tomaré estos detalles ahora y los pondré en
el analizador de tratos. Entonces esencialmente he tomado estos cinco comparables
y he puesto los tratos, habré puesto
esencialmente el alquiler comparable en el
trato, analizar un sistema. Entonces ahora lo que
tenemos es que tenemos cinco comparables los
he incluido todos, y tenemos los alquileres, tenemos las condiciones, tenemos el
tipo de edificio y lo cerca que están de la propiedad
ytambién el enlace. Ahora, podemos ver que
la propiedad promedio se está rentando por £1559. La condición promedio es
bien alrededor de cinco de cada diez. Ahora, para cuando convertimos esta propiedad en una propiedad de
dos dormitorios, estas van a ser nuevas, así que esencialmente, va a ser diez de cada diez condiciones. Pero actualmente, la renta es aproximadamente 1559 por algo que es en promedio alrededor de
cinco de cada diez. Entonces creo que deberíamos poder llegar
a cualquier lugar entre 1650 y tal vez incluso 1700
por el hecho de que, bueno, tenemos una propiedad de
dos dormitorios, pero también es una
nueva en lugar algo que está en
muy, muy mal estado. Entonces vamos a poner en 1650. Eso parece acertado, igual que un poco
más de lo que hay actualmente
en el mercado. Pero tenemos una propiedad que es diez de cada diez es nueva, por lo que deberíamos poder
cobrar una renta premium en
base al hecho de que si bien
es una propiedad nueva. Entonces lo que tenemos ahora es que tenemos
la renta de la propiedad. Pero ahora necesitamos saber bien, si convertimos esto en una propiedad de
dos dormitorios, ¿qué vale esa propiedad? Entonces aquí es donde tenemos que
empezar a mirar los comparables
vendidos. Y así nuevamente, si tenemos
una propiedad de una habitación, nos estamos convirtiendo en una propiedad de
dos dormitorios. Necesitamos saber, bueno, ¿qué vale
esa propiedad de dos dormitorios? Y de manera similar, si estás
mirando una casa de dos dormitorios, bueno, ¿cuánto va a valer
una
casa de tres habitaciones ? Entonces nuevamente, hacemos un ejercicio
similar pero usando una herramienta diferente. Entonces entramos en esto y
otra vez, tomamos el código postal. Ahora, una vez que hayamos
tomado el código postal, podemos cerrar todo esto. Ya no necesitamos estos, pero sí necesitamos una herramienta
llamada precio masivo. Entonces ahora cuando vas
a precio masivo y lo primero que
tenemos que hacer es hacer una cuenta con precio masivo. Y necesitamos una cuenta Pro, que creo que
podría ser de alrededor de £10 al mes o £15 al mes. Y una vez que
ingreses a tu cuenta, haz clic en Visitar precio del mouse Pro, que puedes ver aquí abajo. Y luego en pro services, haga clic en la lista de búsqueda de comps. Ahora, aquí necesitas ingresar
el código postal, hacer clic en buscar. Y cuando haces eso, obtienes todo el
comparador comparable de todas las propiedades que se
han vendido en esta zona. Partiendo de las dos cosas
más cercanas que están un poco más alejadas. Entonces como pueden ver, nuestra propiedad estaba en el edificio de la casa de gracia. Y ves todas estas
propiedades que
también están en crear sonidos
que he vendido. Pero algunas de estas
propiedades se mantienen recientemente, algunas vendidas hace unos años. Ahora, cuando miramos
las propiedades para convertir y cuando estamos buscando
agregar valor y luego refinanciar más
adelante o incluso vender. La forma en que
generalmente se valoran las propiedades es por tener un
topógrafo hipotecario o una encuesta de plataforma, o alguien que va
a valorar la propiedad. Quieren ver
propiedades similares,
que se han vendido en
los últimos seis meses y se
han vendido en un radio de
media milla. Entonces eso es esencialmente con lo que
vamos a estar
trabajando también. Pero de nuevo, cuanto más se pueda
acercar en cuanto a la
proximidad que mejor. Entonces, lo que haremos es que debajo de las
habitaciones seleccionaremos dos habitaciones solo porque estamos convirtiendo nuestra propiedad
en una de dos habitaciones. Entonces queremos saber bien, lo que vale una
propiedad de dos dormitorios. Y eso es lo que realmente eliminó
bastantes propiedades. Tipo de propiedad, estamos
viendo un piso, la fecha de venta. Queremos los últimos seis
meses, idealmente. Y si no podemos encontrar nada
en los últimos seis meses, podemos ramificarnos ligeramente y aumentar dos
el último año. Pero idealmente queremos estar dentro los últimos seis meses
porque así es como las compañías
hipotecarias
ven comparables. Y la distancia. Nuevamente, de manera similar a escribirme, queremos comenzar lo más
cerca posible, y luego podemos
ramificarnos más
en base a lo que encontremos. Entonces iremos dentro del código postal
suministrado. Así que de nuevo, muy, muy
similar a antes. Dentro, dentro de la
postal de suministros no encontramos nada. Entonces aumentamos a
un radio de un cuarto de milla. Ahora, con un radio de un cuarto de milla, esencialmente
encontramos
una propiedad de un solo. Y lo que tenemos que hacer ahora
es que vamos a decir,
bueno, ¿es esto una propiedad de consejo, es
esto una propiedad privada? ¿ Y esto lo convierte en
un buen comparable? Entonces puedes
abrir esto en una nueva pestaña. Una vez que tengas esta propiedad, lo primero que
necesitamos saber bien, ¿esta es privada o
esta x cancel? Así que podemos hacer es que puedas
tomar esta dirección aquí. Puedes tomar la
dirección completa, copiarla, entrar en Google y
posar ante Google. Ahora bien, hay algunas
formas de hacer esto. El primero es
si miras imágenes. Generalmente se puede ver, bien el tipo de edificio
basado en las imágenes. Ahora bien, a esto se le llama lot
bro street mientras estaba en casa. Y podría ser difícil de ver,
ver esta no es exactamente
la misma propiedad porque se trata de Random House. Entonces otra vez, no
hay, no hay fotos. Bien, para que podamos dejar
éste, podemos ir a todos. La siguiente forma de hacerlo
es que a veces tienes el enlace Zoom como primer enlace cuando
ingresas la dirección de la propiedad. Y si haces clic en el enlace Zoom y te
desplazas hasta abajo, a veces tienes fotos
de esa propiedad en particular. Ahora en este caso, no
hay fotos disponibles. Entonces no encontramos nada en Google, no
encontramos nada en zooplancton. Lo siguiente que podemos
hacer es volver al precio
masivo y desplazarnos hacia
abajo hacia el mapa. Y así es aquí donde
sus propiedades, podemos hacer zoom en el mapa. Entonces sabemos que esta es una propiedad que
estamos viendo aquí. Pero lo que podemos hacer es que
podemos hacer clic aquí en este botón que dice
vista de pájaro o incluso vista aérea. Pero si hacemos clic a
ojo de pájaro, podemos ver,
bueno, en realidad este es
este edificio de aquí. Ahora puedo decir esto como
un edificio de x consejo, pero como pueden ver,
este tiene 123456. Tiene seis pisos e
incluso podría tener siete fluidos si me
he perdido contrarrestado
si lo acerco, incluso podría tener siete pisos. Entonces creo que puedo recibir
adecuadamente, pero de nuevo, 123456. Sí, creo que tiene
seis o siete pisos. Ahora bien, esto no lo convierte en un buen comparable porque
la propiedad que estamos viendo es de 12345
pisos y este es un edificio de gran altura o
definitivamente es más grande que la propiedad estamos mirando en
términos de pisos. Entonces eso no lo convierte
en un buen comparable. Así que esencialmente podemos dejar éste por el
momento porque no lo vamos a usar. Y entonces podemos
ramificarnos y hacer esto un poco más grande
yendo al radio de media milla. Ahora bien, cuando
miramos a media milla, esencialmente estamos
haciendo lo mismo
que es lo que estamos viendo,
bueno, ¿cuál de estos
hace un buen comparable? Ahora ya hemos
mirado a éste, y éste es
esencialmente un consejo, es
decir un consejo de gran altura. Entonces esto realmente no funciona. Luego pasamos al siguiente. Y una vez que volvemos a abrir éste, hacemos el ejercicio similar. Tomamos esto y lo
ponemos en Google. Y de nuevo bajo imágenes. Eso lo podemos ver de nuevo, realmente no
podemos decir demasiado. Entonces volvemos
al zooplancton. Mira y mira si
hay alguna foto. Diré éste. Esto
ahora sí tiene fotos. Y sin embargo este es este
tipo de propiedad. Entonces nuevamente, no es exactamente
el mismo tipo de propiedad. Este podría ser XX abogado, pero lo más probable es que sea privado. Y así por lo tanto
podemos eliminar éste porque
no es un buen comparable. Para que podamos eliminar
ambos. Y luego simplemente pasamos al siguiente, al
siguiente, al siguiente. Ahora bien, lo
que podrías encontrar es que
esencialmente podrías pasar por todos estos y quizás no
encuentres muchos comparables. En ese caso, lo que tú, lo
que tienes que hacer es aumentar esto de los últimos seis
meses al último año. Y nuevamente,
comenzaremos de la misma manera, que es lo primero que veremos dentro del código postal suministrado. Y nuevamente dentro del
código postal no hay nada. Entonces vamos a un cuarto de milla. Entonces, la última vez, la
única que teníamos en el cuarto de milla
era esta de aquí. Pero ahora tenemos dos más
que mirar potencialmente. Entonces, por cierto, no
pasé por
todas las propiedades solo por el bien
de este ejercicio. Pero esencialmente lo
que harías es dentro de, dentro de los últimos seis meses, primero
pasarías por todos ellos y para ver qué puedes conseguir realmente
cinco comparables o no. Y si no te pueden despedir
comparable es sólo entonces aumentarías
al último año. Pero sólo para
acelerar el ejercicio, he aumentado estos
dos, el último año. Ahora, veamos
esta propiedad aquí. De nuevo, puedo tomar esto o otra vez, simplemente
puedo desplazarme hacia abajo, ir a mapas y vistas. Ver que la propiedad está aquí. Haz la vista de pájaro. Y nuevamente, este es prácticamente exactamente el mismo tipo de
edificio y estamos
mirando así que estamos viendo el edificio de piso
12345. Y esto es exactamente lo
mismo, que es mirada, tiene 12345 pisos. Entonces esto es, esto lo convierte
en un buen comparable. Entonces tomamos esta propiedad, lo primero que
necesitamos saber es cuál fue el precio por el
que va a resolver. Y si vuelves aquí, puedes ver que el
precio del alma es de 400 mil libras y se vendió el
19 de noviembre, Así noviembre de 2019. Entonces me llevaría esto aquí,
400,400 mil. La fecha de venta fue noviembre de 2019. El tipo de edificio es x consejo. Bien. Entonces lo siguiente,
si vuelvo aquí, lo
siguiente que necesitamos
saber es, bueno, ¿qué tamaño tenía la propiedad? Y para resolver el
tamaño de la propiedad. A veces
te dirá el tamaño aquí. Pero lo que encuentro es que esto no siempre
es exacto. Entonces lo que puedes hacer es hacer clic aquí en este botón
que dice check EPC. Voy a abrir esto. Y necesitas el código postal de
este edificio exacto. Entonces copia el código postal. Ir a EPC, haga clic en aceptar términos. Y ingresa el código postal
aquí, da clic en Buscar Reportar. Y el que estábamos
viendo era plano a las 12. Entonces encontramos el piso
12, que está aquí. Haga clic en Mostrar informes y, a continuación
, en el que está en inglés. A menos que sepas hablar
galés o leer bien afeitado. Lo que voy a hacer es que en realidad
descargará el
certificado de rendimiento energético de esa propiedad. La razón por la que necesitamos esto
es cuando abrimos
esto, en realidad te dirá
el tamaño de la propiedad. Ahora el tamaño de esta propiedad
es de 39 metros cuadrados. Entonces esto es lo que quise decir que a veces esto no es
exactamente exacto, pero el, el tamaño verdadero
es de 39 metros cuadrados. Y esto lo hace
el certificado de desempeño energético personas cuando vieron la
deuda inmobiliaria de tasación 2017. Tan bastante reciente. Entonces estos son los lados aquí
que es de 39 metros cuadrados. Entonces tomo esto, pongo 39 aquí. Ahora en cuanto a la condición. Ahora, a veces tienes fotos
y otras no. Así que de nuevo, puedo cerrar estos
ahora ya que no necesitamos esto, puedo tomar la
dirección completa y puedo poner esto en Google e intentar encontrar el listado de juegos del
zoológico, que normalmente
siempre es el primero. Y luego me desplazo hacia
abajo, desplácese hacia abajo, desplácese hacia abajo. Y
otra vez, mira esto. Esta vez ya
tienes fotos. No siempre tienes fotos,
pero esta vez sí. Entonces el estado parece
en bastante buen estado. A lo mejor han tenido
una pizca de pintura y el baño
es relativamente viejo, las cocinas relativamente viejas. Y creo que este es un departamento en
planta baja, así que la condición no es la
mejor no es a estrenar. Probablemente le daría a esto
un cinco de diez. Entonces las condiciones
cinco de cada diez, la proximidad a nuestra propiedad. Entonces, si estamos
viendo este de aquí, que es una proximidad, si vuelvo aquí y de
hecho vuelvo a parar, incluso lo principal del precio masivo, te dirá que está
a 0.2 kilómetros de distancia. Ahora esto se hace en
kilómetros por alguna razón. No sé por qué, pero
podemos poner un 0.2. Pero solo hay que tener en
cuenta que esto es en kilómetros o
más bien que en millas, pero eso nos dará
una buena aproximación. Entonces sabemos cuál es la
proximidad y voy cambiar esto a kilómetros
solo por el momento. Y luego bajo notas,
solo escribiré planta baja, solo, solo servicial para saber. Y y por último,
necesitamos conocer, bueno, el vínculo de
su propiedad. Así que en realidad ingresaría
el enlace de Zoom en este caso, puramente por
todo esto uno tiene algo más de información puramente porque sí
tiene las imágenes. Si el ukelele no
tuviera ninguna foto, yo solo pondría en
el precio masivo, pero como son
todas algunas fotos y si quiero volver a ver
las fotos, puedo hacerlo con bastante facilidad. Sólo voy a introducir este enlace aquí. Entonces ingresé el enlace Zoom, y ese es el primero hecho. Ahora estamos viendo
esencialmente el siguiente. Bueno, bien, así que ya hemos
hecho esta. Ahora miramos
esta propiedad aquí es esta y x cancelar propiedad. Entonces abrimos esto y nuevamente podemos
simplemente desplazarnos hacia abajo. De nuevo va a vista de pájaro. Entonces esto, creo que si
giro esto un poco, es esta propiedad aquí
que es de 12345 pisos. Así que de nuevo, este es un buen
comparable porque es un
muy, muy cerca y luego el
edificio es
prácticamente exactamente
el mismo que el que estamos viendo. Entonces esto está bien. Entonces usaremos esto
como un comparable y voy a tomar todos los detalles exactamente como lo que
he hecho antes, y los pondré en
el alma comparables. Entonces lo hacemos ahora
y ahora porque hemos mirado todas las
propiedades en un cuarto de milla, ahora
aumentamos
a media milla. Y nuevamente, hacemos
el mismo ejercicio. Entonces creo que hemos mirado
a los tres primeros. Miramos algunos
de los otros ahora y esencialmente
pasamos por toda esta lista hasta encontrar
tres más comparables. Ahora bien, podemos abrir éste aquí, pero generalmente
ya sé que esto no
va a ser un
x Consejo de propiedad, probablemente porque x
cancel las propiedades son normalmente tienen algún tipo
de nombre para el edificio. Y porque no hay nombre, esto es plano 488. Esto probablemente va a ser una casa que fue
convertida en pisos. Pero si abro esto,
puedes hacer el mismo ejercicio y puedes pasar por esto y
determinar qué es esto. Si hago clic en Bien, acerque y vaya a la vista aérea. Entonces puedes ver esta
es una casa la cual fue convertida en pisos aquí. Entonces esta es la casa. Y la razón por la que sé
esto es porque en la dirección es 41 a y
luego el nombre de la calle ahora, normalmente solo obtienes
que cuando tienes una casa número 48
probablemente se convirtió en piso múltiple. Para que podamos deshacernos de esto. Nuevamente, esta será una situación
similar la cual es 317 conservas de giro de carretera. Nuevamente, esta será una
casa que fue convertida. Podemos abrir esto, pero de nuevo, esto va a ser exactamente
lo mismo que es FAD uno a cuatro, número 11. Entonces la casa será el número
11 y alguien se
habría convertido y
puedes volver a verificar estos, pero lo más probable es
que ese sea el caso. Simplemente voy a ignorar
estos por el momento. Ahora, por supuesto, si
estuvieras viendo una propiedad
privada, entonces no ignorarías estas porque si bien estas
harían que estas fueran las comparables que necesitas para
determinar el valor. Entonces ahora vamos a abrir este de aquí, que es Palm House ahora, porque dice Palm
House y da nombre
de edificio.
Podríaser Consejo. Ahora orienta. Este podría ser un edificio privado porque se llama Palm House, creo que probablemente sea privado. Pero echemos un vistazo. Ves, esto es realmente interesante. Ahora cuando he pasado a esto, puede ver que en realidad es solo un terreno vacío y con un *****. Eso significa que esta propiedad
probablemente se haya
desarrollado recientemente y
lo más probable es que sea un edificio de
nueva construcción, porque si bien actualmente no
hay nada aquí, y muy probablemente en desarrolladores compré este pedazo de tierra
y construí algo aquí. Entonces puedo verificar esto de nuevo, tomando esto y tomando
esta dirección y poniendo esto en Google y entrando en imágenes pares
y es solo ver. Entonces puedes ver que este es un desarrollo
completamente nuevo. Y nuevamente, eso
tiene sentido porque aquí
había un pedazo de tierra vacío. De nuevo, podemos ignorar a Palm House. Otra vez. Esta es una casa de campo otra vez, así que podemos ignorar esta de aquí. Vamos a abrir esta. Ahora cuando volvemos a abrir éste, ejercicio
similar, similar. Vamos aquí abajo. Vamos a vista de pájaro. Y esto es interesante. Entonces creo de nuevo, esto es muy probablemente
una casa convertida. Creo que puedo buscar en Google esto y solo para
obtener una mejor vista. Y si voy a las imágenes aquí, nuevo, este no es exactamente
el mismo tipo de propiedad. Esto podría ser comprado por
el cabildo en algún momento,
potencialmente, pero nuevamente, lo más probable es que se trate de una propiedad
privada. Podemos ignorar este de aquí. Pasemos a
esta propiedad aquí. Entonces si entro en imágenes y tal vez ya hemos
mirado esta antes ya que ya ha salido. Bien. Entonces ya hemos
mirado a éste antes. Entonces este es el que
vimos antes. Entonces nuevamente, podemos ignorar esto. Este es el
mismo edificio que el otro. Esto es muy probable
que sea privado. Nuevamente, abramos
este de aquí arriba. Número 29. Y nuevamente, esencialmente los estamos pasando uno por uno. Ahora esto podría ser interesante. Echemos un vistazo a esto,
pero en realidad ni siquiera
incluiría este potencialmente
porque como pueden ver, este fue comprado
por £185 mil. Este es un claro valor atípico
cuando miras todo lo demás. Ahora bien, esto podría haber
tenido un contrato de arrendamiento corto o tal vez un miembro de la familia solar
a otro miembro de la familia. No sé exactamente
cuál es la situación, pero esto realmente no haría
una buena comparación de todos modos, puramente porque mientras se
vendieron por £185 mil, lo cual no es muy realista a menos que haya
eraalgún tipo de problema. Entonces por esa razón,
podemos deshacernos de ésta. Y esencialmente solo seguimos moviéndonos a través de estos hasta que encontremos tres más porque ya encontramos uno. Tenemos uno aquí que
encontramos y necesitamos tres más. Entonces, si no puedes conseguir tres más, aunque puedas conseguir un mínimo de tres, eso debería estar bien. Entonces ahora vamos a abrir este de aquí. Espero que este fuera XX abogado, porque si bien ya hemos visto
bastantes, abramos éste. Ir a vista de pájaro. Y otra vez, esto es xs cancel, pero es uno
es mucho más grande, así que creo 1234567 pisos. Entonces XX abogado, pero siete pisos, así que no quiero
incluir este. Después pas
17. Cómo entender el embudo de los acuerdos: Entonces en esta sección
vamos a estar pasando por
el embudo de tratos. Ahora, ¿qué es exactamente lo que es importante el embudo de ofertas
más sabio? Entonces lo primero es, ¿por qué exactamente
necesitamos el teléfono de un trato? Ahora, la razón por la que
necesita el embudo de un trato es esencialmente para
monitorear todos sus clientes potenciales. Ahora, lo que básicamente
significa el
embudo de ofertas es que si bien las
ofertas son sus ofertas y un embudo es esencialmente una forma de mantener todas sus
ofertas en un solo lugar. Así que imagina un embudo como este o un embudo que uses
para cocinar o algo así. Que cada vez que tienes
un embudo y pones un nuevo lead, un nuevo trato, eres esencialmente £20, los que funcionan y eliminan todos los que
esencialmente no funcionan. Entonces eso es lo que
es un trato. Finalistas, que es esencialmente tener todos
tus tratos en un solo lugar. Para que puedas monitorear
en qué etapa se encuentran. Cuáles he visto,
cuáles no he visto todavía. He analizado éste. No he analizado éste. Pero al tener una manera sistemática, al tener un proceso, te
ahorrará mucho tiempo, y te ahorrará
mucha confusión porque una vez que empieces
a mirar muchas de estas ofertas, las grandes problema es
que se pone muy, muy desordenado muy rápido. Entonces esto es para mantenerse organizado, volverse muy sistemático, tener un proceso de
evaluación de tratos. Este es un buen trato, este es un mal trato basado en
un conjunto de criterios. Entonces es por eso que
necesitas un trato para canalizar. Lo segundo es que cuando se
trata del embudo de un trato, el propósito del embudo es
rechazar tratos, no calificar tratos. Lo que eso significa es
que cada vez que
pones una ventaja en este embudo, tienes este embudo y
pones una propiedad en. Tu objetivo no es
hacer que ese trato funcione. Tu objetivo es muy rápido, qué tipo de razón en cuanto
a por qué no funciona. La razón, la
razón por la que haces eso es porque algunas cosas
puedes hacer muy, muy rápidamente para
poder identificarte, ¿esto va a funcionar o
esto no va a funcionar? Por ejemplo, uno de los
criterios que tenemos es evitar edificios de
concreto o
asegurarnos de que la cocina tenga ventana. Porque si vas a convertir la cocina de la recámara en nuestra recámara, ha
viajado ventana. Ahora. Puedo resolverlo en
unos cinco segundos. Eso bien, bien. Bueno, si es una estructura
concreta, entonces no va
a funcionar para mí. Y ese trato ahora
sale de mi embudo. No quiero hacer
más análisis. Pero si te pasas 56 horas haciendo toda la investigación o los
números o los comparables. Y luego te das cuenta,
bueno, espera y dices, no
hay ventana en la
cocina que no funcione, entonces solo has
desperdiciado cinco horas en ese trato en particular que nunca iba a funcionar. Ahora bien, si estás
viendo 102030 días a la semana, entonces no puedes
gastar cinco horas en cada trato porque
hay demasiado tiempo. Por lo que el objetivo es identificar muy rápidamente las
razones por las que no funcionaría, eliminar todas las basuras. Y luego una vez que estamos
abajo a los últimos, entonces tratamos de ver, bueno, cuál tiene
potencial, cuál no. Pero al
eliminar muy rápidamente los que nunca
van a funcionar, ahorrará mucho tiempo. Pero si no
los eliminas y pasas horas y horas y cada uno tratando de que funcione. Y luego darse cuenta, bueno, el tamaño no es lo suficientemente grande
o algo así, o una de las cosas que
podrías haber identificado
muy rápidamente, lo harás, vas a
perder mucho tiempo. Entonces estas son las etapas
del embudo de tratos. Y las etapas están
diseñadas de una manera que puedes eliminar tratos lo más rápido
posible y bajar a
esencialmente el oro, esencialmente las buenas ofertas sin quemar
mucho de tu tiempo. Entonces, si nos fijamos en
la primera etapa, la primera etapa es cuando entra
una nueva ventaja. Ahora bien, este lead podría provenir de
diferentes fuentes y
pasaremos por todas estas etapas mucho más
detalle en un segundo, pero entra un New Deal. Y eso no lleva tiempo. Esencialmente, he
puesto un minuto. Después haces las comprobaciones de criterios. Entonces los criterios de construcción, los criterios de ubicación,
ese criterio de propiedad, ¿funciona el diseño? Y otra vez, eso podría
llevarte un minuto. Ahora bien, si todas
esas cosas pasan, entonces
llamamos al
vendedor. Mi arrendador. Este podría ser el
agente inmobiliario. Esto podría ser cualquiera. Llamamos al vendedor para
obtener más detalles
sobre la propiedad. Ahora bien, si eso está bien, si pasa eso afirma
que podría tardar diez minutos. Si pasas esa etapa, hacemos un análisis de escritorio. Aquí es esencialmente donde
analizamos un trato
sin verlo. En esa etapa, hacemos el
escritorio y Altis, IEEE, analizamos todo
lo que podamos usando nuestro ordenador o sin
ir a tener que verlo. Porque si vas a ver la
propiedad y luego te das cuenta, bueno, bueno, podría haber
descubierto esto en línea, esto nunca iba a funcionar. Entonces has perdido mucho tiempo yendo y
viendo la propiedad. Si vives,
digamos a media hora
de distancia de la propiedad, tienes que prepararte para
conducir su parque, verlo, volver y eso, eso podría llevarte
mucho tiempo. Entonces haremos el análisis de
escritorio, que tardará
unos 60 minutos. Si eso pasa, hacemos
esa visionado de propiedad, lo que nuevamente puede tardar 60 minutos. Luego hacemos el análisis completo, que también podría tomar alrededor de
60 minutos. Y por cierto, digo 60
minutos para muchos de estos, pero a medida que vayas mejorando
y a medida que vayas mejorando, claro que ese tiempo
va a bajar porque solo vas a llegar
más rápido al hacer esto. Mientras que cuando
haces esto en el sólido tomará un
poco más de tiempo porque no
estás exactamente acostumbrado a todos los pasos, incluso
con la visualización de propiedades, si estás haciendo visitas diseñado
cinco al mismo tiempo, no te llevará una hora
porque los tiempos de viaje iguales una vez que estás en la zona pueden tardar media hora en llegar
a la zona. Pero si ves diez en un día, entonces claro que has ahorrado
mucho tiempo de esa manera. Pero esto es solo para darte algún tipo de indicio aproximado de cuánto tiempo
podría llevarte, especialmente cuando
estás empezando. Entonces hacemos el análisis completo. Entonces si pasas por
el análisis completo, entonces
hacemos una oferta
en la propiedad. Iniciamos el proceso de
negociación. Eso no lleva mucho tiempo. Pongo unos cinco minutos. Podrían ser algunas
llamadas telefónicas aquí y allá, pero ese proceso generalmente no
es muy largo. Y ojalá por el infante, no
hemos ofrecido aceptado. Pero si nos fijamos en algunas de las primeras etapas durante la
comprobación de criterios y hay
alrededor de 34 criterios que llamar a este vendedor. Eso te llevará unos diez
minutos, unos cinco minutos. Y muy rápidamente en
unos diez minutos, ya
has salido de tu embudo, ya
has eliminado muchas ofertas que nunca pueden funcionar. Y luego solo estás haciendo una inmersión más profunda en el personal
que tiene potencial. Entonces ese es el objetivo
del embudo, que no es necesariamente
calificar cosas, es que están diseñados para
deshacerse de los cables de basura lo más rápido
posible. Así que no estás quemando mucho de tu tiempo en los
que no tienen potencial. Ahora, lo que vamos
a hacer ahora es
pasar paso a paso en detalle, todas las etapas y lo que
se requiere en las etapas, vigilar después de hacer
esas etapas para que estos tratos funcionen.
18. Construir un embudo de ofertas reeditado: En este video, voy
a estar mostrándote cómo
puedes construir tu propio embudo de ofertas. Ahora bien, la razón por la que necesitamos el embudo de un
trato es porque, bueno, imagina que estás
viendo diez ofertas diferentes y estás viendo todas estas ofertas, pero no puedes recordar
cuál has visto, cuál has
no he visto cuál estás
a punto de hacer una
oferta o cuál tuvo un problema con la visualización
y así sucesivamente y así sucesivamente. Porque cuando estás viendo múltiples tratos al mismo tiempo, lo que esencialmente
termina sucediendo es que todo se convierte en un desastre
a menos que estés muy, muy organizado. Y esencialmente son tratos, embudos básicamente nos
permite estar
mucho más organizados porque todo se guarda en un solo lugar. Sabes exactamente en qué etapa de las ofertas canalizan el trato es que
si necesitas información rápidamente sobre
esa propiedad en particular, tienes todo
en un solo lugar. Lo que está pasando con esa voluntad
distribuidor que avanza, que sería etapas está atascado
en absoluto y así sucesivamente y así sucesivamente. Entonces esa es esencialmente
la razón para tener un embudo de trato y la forma en que vamos
a construir los tratos. Finalmente, usando esta
herramienta llamada Asana. Asana es una aplicación de
administración de tareas y también puede hacer muchas
otras cosas. Entonces no necesariamente solo tienes que usar
esto para propiedad. Puedes usar esto para ti, otros negocios o incluso tu trabajo diario y
así sucesivamente y así sucesivamente. Es simplemente una muy, muy
buena manera de mantenerse organizado y mantener
todo en un solo lugar. Ahora, Asana, cuando
se trata de los precios, hay una versión gratuita. La versión gratuita
debería permitirte hacer mayoría de las cosas que hoy te
voy a mostrar. Si no te permite
hacer algunas de las cosas y es posible que tengas que pasar a
la versión premium, que es 949 por mes. Entonces ahora una vez que conociste una
cuenta con Asana, esencialmente
terminas en
una página como esta donde
tienes que ingresar un nuevo proyecto. Ahora podemos llamar a nuevo proyecto
ideal ofertas embudo. Esto realmente no
importa. Esto es lo que sea tu equipo. Mi equipo ha llamado inversión
inmobiliaria. Es público para todo mi equipo. Entonces ahora puedes hacer que este servicio solo privado para cualquiera que esté
en ese proyecto en particular. Hay depende de si
solo eres tú mismo en una sauna, entonces obviamente nada de
esto realmente importa. Pero si tienes un equipo o si
tienes socios comerciales y diferentes personas quieren
ver cosas diferentes,
entonces obviamente puedes cambiar
esa configuración en consecuencia. Ahora cuando se trata de
la vista predeterminada, queremos ir con una
vista de tablero y hacer clic en Crear proyecto. Ahora lo que esto hace es la vista de
tablero esencialmente
tienes columnas con
diferentes nombres, diferentes etapas de progreso
y así sucesivamente y así sucesivamente. Y esencialmente tienes estas tarjetas que
puedes arrastrar y soltar. Ahora probablemente hayas
visto esto en gran parte
del nuevo software en estos días cuando se trata de administración de tareas. Entonces, lo primero que tenemos que
hacer es cambiar todas estas columnas a las
etapas relevantes del embudo de tratos. Entonces si te llevo de vuelta aquí y miras
el embudo de ofertas, estas son las etapas
que es nueva revisión de
criterios leed llamada
seller desktop analysis, property viewing, full analysis or for negociación
y oferta aceptada. Por lo que estas etapas tienen que coincidir con estas
etapas de aquí arriba. Entonces esencialmente podemos
hacer es que puedas cambiar esto y editar esto
para llamarlo Mu plomo. Al día siguiente fue comprobación de
criterios. La siguiente etapa se
llamó vendedor, análisis de
escritorio, visualización de
propiedades, y así sucesivamente y así sucesivamente. Y puedes hacer esto
junto a este video, y puedes simplemente pausar
y reproducir el video mientras
construyes estas etapas. El análisis de caída es el siguiente. Y los dos últimos son oferta y negociación y
oferta aceptada. Entonces ahora lo que hemos hecho es que esencialmente tenemos
todas las etapas. Por lo que esta corriente
representará la propiedad. Entonces, por ejemplo,
digamos que la propiedad se llama propiedad uno. Esta es esencialmente la primera
propiedad que estás viendo. Ahora una vez que
entra en esta etapa, esencialmente simplemente
mueves la carta ahí. Una vez que entra en esa etapa, simplemente mueves la
tarjeta ahí, así sucesivamente y así sucesivamente. Para que haya bastante,
bastante simple en cuanto
a estas son las etapas y estas son las propiedades dentro de ese estado en particular. Y ahora conoces todas
las propiedades que estás
viendo por completo, pero también sabes qué
propiedad está en qué etapa. Para que puedas mirar muy rápidamente. Bueno, cuántas propiedades
he hecho una oferta sobre
cuántos proteasomas sigo
analizando y así sucesivamente y así sucesivamente. Entonces ahora eso es bueno
para hacer esa etapa. Pero lo que aún nos falta es el hecho de que
si bien la propiedad actualmente solo tiene un
combustible cesionario y la fecha de vencimiento, y eso es prácticamente todo. Entonces lo que quieres
hacer es agregar
algunos detalles más aquípara algunos detalles más aquí personalizar esto para lo que sea que
estés buscando hacer. Entonces puedes presionar este botón
aquí que dice personalizar. Y entonces estos son algunos de
los campos actuales, actuales. Ahora, puede usar un
cesionario si lo desea. Puedes usar una
fecha de vencimiento si quieres. Pero tenemos que hacer es necesario
agregar algunos campos más. Ahora bien, estos campos,
tienen que coincidir también con esencialmente las etapas del embudo de
tratos. Entonces, si vuelvo a entrar aquí, cuando se trata de la nueva ventaja, estos fueron algunos de los criterios. Realmente no hay nada que necesites
agregar para el nuevo lead per se. Pero si pasamos a
la etapa de criterios, tenemos cuatro criterios
diferentes. El tipo de propiedad, el tipo de edificio, los criterios de ubicación y
los criterios de propiedad en sí. Entonces si tomamos, por ejemplo, el tipo de propiedad, lo que queremos hacer es cuando
vamos a su Sunnah, al primer campo se
le llama tipo de propiedad. Y podemos tener diferentes
tipos de campos. Podemos tener menús desplegables, podemos tener texto y
podemos tener número. Ahora en esta, ya que sólo tenemos dos
tipos de propiedades, podemos llamarlo privado
y XX abogado. Y haz clic en Crear campo. Entonces lo que pasa ahora es
cuando abro
propiedad, propiedad uno, como pueden ver, aquí está este nuevo campo que dice el tipo de propiedad. Si me deslizo,
ahora puedo escoria, bueno, era esta propiedad privada o esto
era un x
Consejo de propiedad? Entonces, cualquiera que sea el que selecciones, esencialmente
lo etiqueta por ti. Ahora de manera similar, luego
miramos el
siguiente criterio con el siguiente fue el
tipo de edificio. Entonces ya dijimos que los
tipos de criterios de que ciertos edificios son buenos en ciertos edificios no
son tan buenos. Entonces, si volvemos a personalizar, vuelve a Agregar Campo. Podemos llamarlo criterio de
construcción, y podemos llamarlo
aprobado o fallido. Y estos son, el criterio es que ya hemos establecido previamente. Entonces nuevamente, si vas
aquí y miras
los criterios de construcción, si falló, entonces eso
esencialmente significa que este es un trato que no deberías
estar viendo porque este
criterio ha fallado. Ahora cada vez a lo largo de
cualquier etapa de este
embudo de ofertas donde piensas, bueno, esta propiedad ya
no funciona, simplemente
haces clic en Marcar Completo. Y una vez que completes esa tarea, lo que sucederá es generalmente el filtro se
configurará en tareas incompletas. Quieres configurar tus filtros
en tareas incompletas, porque eso solo te mostrará las propiedades en las que
estás trabajando actualmente. Si miras las tareas completadas, esto te mostrará qué
propiedades has eliminado o el autor
ya ha sido aceptado. Así que siempre mantengo
mi opinión predeterminada sobre esto porque me quito
esa propiedad. Como pueden ver, ahora ya no
está ahí porque mientras ya
no estoy trabajando en
su trato. Pero permítanme simplemente
volver a
agregar esa propiedad porque obviamente todavía
necesitamos continuar
con este ejercicio, pero espero que eso
explique un punto ahí dentro. Entonces en este caso,
diremos, Bueno, están construyendo
criterios ha pasado. El siguiente son los criterios de
ubicación y también los criterios de propiedad. Entonces nuevamente, agregamos algunos
combustibles más y hacemos clic en Personalizar, dar clic en Agregar Campo, criterios de
ubicación. Y nuevamente lo llamamos
pasado o fracasado. El criterio final que tenemos que
agregar cuando se trata esto es el
criterio de propiedad en sí. Entonces criterios de propiedad, de nuevo, pasados y fracasados. Entonces ahora lo que hemos hecho es en términos de la primera
etapa del embudo de tratos, esencialmente
hemos
pasado por las cosas
principales a la hora de
mirar los criterios. Entonces ahora pasamos a
la siguiente etapa. Ahora la siguiente etapa fue todo
sobre el consentimiento del abogado XX, así que podemos agregar un combustible ahí dentro. Ahora, por supuesto, esto sólo
aplica si el inmueble es XX. Abogado, si no es x cancelar, entonces no importa. Ahora, voy a llamar a esto
aprobado y rechazado. Esto no
significa necesariamente que
obtendrá el consentimiento para esta etapa. Ahora para obtener más
aclaraciones sobre esto, tendrá que
ver una sección sobre el consentimiento
libre del titular y investigar un poco más
en términos de si puede o no puede obtener el consentimiento
gratuito para mayores. Pero en esta etapa, lo único que
sabrás es si en
principio puedes obtener el consentimiento
del consejo o si no puedes. Pero si en principio
puedes obtener permiso, entonces obviamente esto
será rechazado si puedes, y esto será aprobado. Y una vez más, si
yo si abro esto y este era el tipo de
propiedad era XX abogado, sólo entonces
miraría XX consentimiento de abogado. Y nuevamente, hará clic en
aprobado o rechazado. Ahora bien, si fue
rechazado, una vez más, no
podemos hacer nada
con esta propiedad, así que simplemente me voy a quitar esto. Pero por el momento, por
el bien de esto, haremos clic aprobado. Una cosa que debería
haber hecho es cuando yo, cuando escribí x consejo, debería haber escrito
x consejo consentimiento. Y luego haz clic en Guardar. Vamos a estar
llamando al vendedor, que muy probablemente
será el agente. Y estas son las
preguntas que habíamos identificado que
debemos hacerle al vendedor. Entonces es una propiedad todavía está disponible y así sucesivamente y así sucesivamente. Entonces, lo que voy a hacer
ahora es agregar
estos campos de nuevo a , a Asana. Entonces, si hago clic en Agregar
campo en el mercado. Sí. No. Nuevamente, si la propiedad no
está en el mercado, entonces simplemente se quita esto. Porque obviamente ya no podemos hacer nada con esta herramienta porque mientras las propiedades ya
no están en el mercado. Entonces, lo que voy a hacer ahora en rápido es que solo voy a agregar
rápidamente todos estos
y luego retomar a partir de ahí. Entonces, lo que he hecho ahora es que
esencialmente he agregado todos estos campos en el
lado izquierdo, como pueden ver. Entonces tiene una propiedad ¿
todavía está en el mercado? Sí o no. Cuánto tiempo ha
estado en el mercado, la duración del arrendamiento,
el cargo por servicio,
y lo hizo funcionar, la situación del proveedor,
lo que
va a valer las cosas del agente si
ha habido alguna oferta. Esencialmente he cubierto
todo eso y esto es ahora que todos estamos ahora estamos
en la etapa de call center. Después pasamos a
la siguiente etapa, que es el análisis de escritorio. Ahora, en el análisis de escritorio, esencialmente
agregamos
otro campo. Entonces ahora necesitamos saber qué tiene un análisis de escritorio
pasado o ha fallado. Entonces tendremos un criterio para
un trato si esos criterios
se analizan y
esencialmente hacemos clic pasado y en primer criterio es fallar en significado mientras que esto
no es un buen trato para nosotros, entonces nosotros simplemente haga clic falló. Y una vez más, una vez que
llegamos a esa etapa, simplemente
seleccionamos, bueno, ¿
ya lo tiene pasado o ha fallado? Y seguimos moviendo
esto en la siguiente etapa. La siguiente parte del embudo es
la etapa de visualización de propiedades. Entonces necesitamos agregar un nuevo campo. Y lo que voy a llamar a este
campo es ver comentarios. Entonces, esencialmente, aquí es donde guardaría todos mis comentarios
de visualización. Entonces cualquier nota que quiera
hacer sobre la propiedad, simplemente
puedo agregarla aquí. Entonces, por ejemplo, si
sé que el diseño no fue, lo siento, no puedo deletrear, no
fue bueno, y así sucesivamente. Y así sean cuales sean las notas que
quieras hacer, simplemente
puedes agregar tus nodos de
visualización aquí. Si no hay problema,
simplemente pasa a la siguiente etapa. La siguiente etapa es el análisis
completo del trato. Ahora otra vez, lo
que estás buscando
hacer aquí es que estás buscando
funcionar bien, bien. ¿ Este trato funciona
o este trato no funciona en base a
su nueva información? Entonces esta podría ser
información de su, de sus corredores
y así sucesivamente y así sucesivamente. Por lo que llamamos a esto análisis de trato
completo. Y de nuevo, cuando Génova, mientras que otros criterios son
pasados o han fallado. Por último, pasamos
a la etapa de oferta. Ahora, lo que podemos hacer ahora es para el último en el que
podamos hacer clic en personalizar. Podemos hacer clic en Agregar campo y
esta será la última. Oferta, una montura. Podemos hacer clic en el monto de la oferta y agregar textos o agregar un número. Podemos sumar esta libra final. Entonces también tenemos una oferta
o una montaña quiere, esto está en la etapa de oficina. Esencialmente puedes
simplemente agregarlo ahí. Y si esta propiedad
es aceptada, simplemente la mueves ahí. Entonces, esencialmente, lo que has
hecho es si yo iba a comenzar con una propiedad nueva cuando tienes propiedades
nuevas. Entonces digamos que
encuentro una nueva propiedad, ha entrado
una nueva pista y esto se
llama No puedo pensar
en un nombre. Vamos a llamarlo
Rhode House, Londres. Entonces esta es una propiedad nueva, esta es una nueva pista que he puesto en. Luego selecciono el tipo de
propiedad, así que bueno, bien. Esto es x consejo. Ahora, una vez que he seleccionado
la propiedad del abogado XX, entonces
hago la
comprobación de criterios ahora. Bien. En términos de criterios,
los criterios de construcción como finos, criterios de
ubicación están bien. Esto se hace toda mi investigación y otras cosas que
hemos cubierto. Entonces los criterios del proyecto
se aprueban ahora en cuanto al consentimiento del abogado?
Sí, eso está todo bien. Ahora bien, si todo eso está bien, simplemente pasa
a la siguiente etapa, la siguiente etapa, y al
día siguiente y así sucesivamente y así sucesivamente. Y al final de la misma, mantiene todas tus
propiedades en un solo lugar. Sabes exactamente dónde están
las ofertas, qué
etapas son rojas. La otra cosa que puedes
hacer con esto es que
obviamente también puedes agregar archivos adjuntos. Entonces, por ejemplo, si
quieres agregar un archivo,
unas imágenes de plano de planta,
puedes agregarlas. Puede agregar cualquier subtarea. Si estás agregando
tareas para hacer con esa propiedad en particular,
puedes agregarlas. Tienes una caja de descripción, tienes una caja de comentarios. Para que puedas personalizar esto
y usa como mejor te parezca. Pero así es esencialmente
como lo usaría personalmente y esto
es esencialmente lo que hago, que es rellenar esta
información que necesito y creo estas etapas para que sepa exactamente
dónde están las ofertas, qué etapa se encuentran esos tratos
particulares. Y aquí es donde
puedo decir mucho más organizado y puedo ver exactamente qué propiedad
es necesito ver qué propiedades sigo
analizando y así sucesivamente y así sucesivamente. Así es como construyes embudo de
un trato en Asana y
cómo mantienes todo en un solo lugar y cómo
solo eres mucho más
eficiente cuando se trata encontrar y encontrar un trato
que esencialmente funcione.
19. Nuevo plomo: Los primeros auxilios son una nueva ventaja. Aquí es donde una nueva propiedad
entra en tu embudo. Ahora, somos esencialmente
lo que tienes que hacer es agregar todas las propiedades potenciales
al embudo de ofertas. Ahora bien, estos pueden ser de
diferentes fuentes. Estos pueden ser de
una agencia estatal. Podría ser de fuentes. Podría ser Darrow a
vendedor o propietarios. Podrían ser diferentes lugares. Ahora, cuando se trata de escribir movimiento, posible
que tengas la configuración correcta de filtros de
movimiento. Es posible que tenga sus
fuentes, configuración de lista de correo electrónico. Esencialmente, el propósito de
esta etapa es asegurarse cada propiedad le
lleve a ver cualquier propiedad que le
envíen por agentes, por propietario, quienquiera que
sea esencialmente
entre un solo lugar. Entonces esa es la primera ayuda, que es la nueva etapa de leads. Una vez que hayas puesto todo
en la nueva etapa de leads, pasamos a la etapa dos.
20. Verificación de criterios: En la segunda etapa, estamos viendo
la comprobación de criterios. Ahora como parte de la verificación de
criterios, el primer criterio es, bueno, qué tipo de propiedad o estamos viendo
privado o consejo. Ahora, como mencionamos
antes, si es privado, entonces el tipo de edificio realmente no
importa demasiado porque todos los edificios privados
suelen ser deseables. Pero si estás
mirando el edificio del consejo, entonces
pasamos
al siguiente criterio, que es el tipo de edificio. Entonces, cuando el tipo de
edificio quieres evitar las fincas municipales, evitar los edificios de gran altura,
evitar cualquier piso por encima de las tiendas, y quieres evitar las estructuras de
concreto. Entonces esa es la siguiente
parte de ese criterio. Dentro de los criterios comprueba esto. Y estas son cosas que
puedes identificar muy rápidamente. ¿ Es concreto? ¿ Está por encima de las tiendas,
así sucesivamente y así sucesivamente. Y luego los
eliminas. Luego pasa al siguiente
criterio dentro de este, que es el criterio de ubicación. Bueno, ¿la propiedad está en una zona recomendada
por el agente de alquiler? Entonces, una vez que hayas identificado
qué áreas son buenas, ¿qué áreas son malas? Este plomo en particular,
¿se sienta esto en una de las áreas buenas o se sienta
en una de las áreas de la banda? Y si no se sienta
en ninguna de las áreas, podrías simplemente llamar a eso
compromisos y decir, bueno, estoy buscando invertir
en y propiedad en esta zona. ¿ Qué opinas de esta zona? Y nuevamente, llamaría a cuatro o cinco agentes diferentes
para tener una mejor visión de ello. Pero la mayor parte de esto ya
debería hacerse porque
sabrás cuál es una buena, ¿qué áreas son malas? Nuevamente, ¿no es una buena
zona o es mala? Y si está en una zona
mala, de nuevo, eliminamos ese trato. Por último, pero no menos importante, se puede
convertir
el diseño para que pueda agregar recámaras en ella como
propiedad o requerir obras. Y ¿tiene un contrato de arrendamiento largo si estás buscando departamentos? Entonces nuevamente, esas son cosas
que puedes identificar muy, muy rápidamente usando
una lista de verificación que
tenemos para departamentos
y para nuestras casas. Si pasa todos estos
criterios en los criterios, entonces
pasamos a
la siguiente etapa. Entonces como parte de la verificación de
criterios, una de las cosas que
también quieres verificar dependiendo del tipo
de edificio, es. Para x propiedades del consejo, desea hacer una verificación de consentimiento. Ahora bien, esto solo aplica
para x cancel propiedades. No aplica para
propiedades privadas. Y lo que vamos
a hacer en esta etapa que una vez que haya pasado
todos los criterios de verificación, vamos a comprobar, bueno, el nuevo diseño que
has creado
moviendo la cocina y
agregando una nueva recámara. Eso bien, el consejo
estará bien en darte
libre titular o consentimiento. Ahora si reordenar puedo enviar mi B
va a ser cubierto
en una sección posterior. Pero donde vamos a hacer
es consultar con el consejo. ¿ Está bien si convertimos la
propiedad de una habitación
en una de dos habitaciones y
esencialmente convertida? Entonces eso es algo
que hacemos en esta etapa. Pero la siguiente etapa es llamar
al vendedor y hacerle
algunas preguntas a la celda para tener
una mejor idea de cuál es la situación en la que
se encuentra el inmueble, qué está pasando con su propiedad y
para que funcione bien, ¿es esto algo que
podría ser un buen negocio?
21. Vendedor de llamadas: Ahora bien, esto es lo primero
que le quieres preguntar al vendedor. Lo primero que quieres
preguntar es que el inmueble
aún está disponible y si
la pared celular celular, la propiedad no está disponible. Si es si ya se vende, entonces quieres eliminar
esa propiedad porque bueno, claro, ya
se
la ha vendido a otra persona. No hay más uso para
ese plomo en particular. Lo segundo que le quieres preguntar
al vendedor es, ¿cuánto tiempo tiene el inmueble
en el mercado? Ahora bien, generalmente esto
es útil para saber porque si una
propiedad lleva mucho tiempo en el mercado, hace algunos meses, entonces
el vendedor podría estar mucho más motivado para conseguir una venta. Mientras que si la propiedad es
sólo acaba de salir al mercado hace
unas semanas o dentro del mes en general
porque todavía es un listado fresco. Puede que no estés tan motivado,
eso podría estar esperando, dispuesto a aguantar ofertas
más altas y
así sucesivamente y así sucesivamente. Nunca es una precisión del 100%. Podrían estar muy
motivados en el primer día, podrían recibir una oferta menor porque podrían
necesitar el dinero. Pero estos son algunos indicios
generales de que cuanto más tiempo ha estado algo en el mercado y no se está vendiendo, los propietarios están mucho
más motivados y esta es buena información para
saber a la hora negociando la elaboración de
su oficina. La siguiente pregunta es, ¿cuál
es la duración del contrato de arrendamiento? Ahora esto solo aplica para piso. Y esencialmente, la razón por la que quieres saber esto
es porque, bueno, si un contrato de arrendamiento es demasiado corto
y si el arrendamiento es menos de 90 años es algo personalmente
evitaría n, Así que lo haría esencialmente rechazar ese plomo en ese momento en
particular. Lo siguiente que
quieres preguntar es,
¿cuál es el
cargo por servicio y la renta del suelo? Nuevamente, esto aplica solo
para pisos. La razón por la que necesitas
saber esto es porque cuando se trata
del análisis de escritorio, necesitaremos estos cálculos
para poder resolver,
bueno, ¿cuál es el flujo de caja? ¿ Cuál es el retorno que estamos recibiendo de este proyecto en
particular? Entonces haz esta pregunta si estás
buscando un departamento. Otra cosa que
preguntar es,
¿se esperan obras importantes? Nuevamente, esto es sólo
para obras mayores planas. Esencialmente significa
que va
a haber algún gran trabajo en el edificio, tal vez estén redecorando y construyendo nuevas ventanas y puertas. Y si eso está sucediendo, quieres pedirle al
agente que requieres más información y quieres
saber cuánto
va a costar eso. Entonces, por ejemplo, si, digamos las obras mayores, vamos a costar
£20 mil y esas eran esas obras
que iban
llegando en su momento. Si eres dueño de la propiedad
cuando ocurrió la obra, esencialmente
tienes que
pagar ese costo. Entonces, por lo tanto,
si sabes, si ya se
anunciaron obras y ya sabes, están subiendo
y hay costos, £20 mil, eso
es dinero
potencialmente puedes negociar
el precio de compra. Entonces, en lugar de
pagar £20 mil, negociaría eso
dentro de su descuento. Entonces nuevamente, muy,
muy importante
saber si hay algo
en mayor que vaya a pasar
al edificio en futuro próximo o si ya
se ha anunciado
algo. La siguiente pregunta es, ¿cuál
es la situación de los vendedores? ¿ Por qué los vendedores venden o el arrendador ventral
significa lo mismo? ¿ Por qué están vendiendo? Nuevamente, esta podría ser información
útil a la
hora de negociar. Si alguien se
va del país, quiere
irse y quiere una venta rápida. Y nuevamente, esto es un ganar-ganar porque si
necesitan una venta rápida y puedes
darles una venta rápida
moviéndose muy rápido,
arreglando, puenteando las finanzas. Ellos obtienen el beneficio
de una venta rápida y tú obtienes el beneficio de
un precio ligeramente menor. Entonces es un ganar-ganar
para ambas personas. Y nuevamente, solo es útil
saber eso desde el principio en términos de, bueno, ¿qué es, cuál es
el panorama completo? ¿ Qué es lo que está pasando aquí? Entonces cuando se trata de negociación, es algo que puedes
ponerlo sobre la mesa. Otra cosa a preguntar es, ¿qué valdría
si agrego una recámara? Entonces, por ejemplo, si
estás buscando propiedades de
una habitación,
quieres preguntar, bueno, cuánto
valdría si dos recámaras o si estás
buscando una casa de dos dormitorios, quieres preguntar, bueno, ¿
cuánto va a valer? Si vale la pena si se trata de una propiedad de
tres recámaras. Y cuando te dan una
estimación, quieres decir, puedes enviar algunos
comparables que me pueden
mandar algo que ha
sido que ha estado en
el mercado recientemente, que se ha vendido en
el mercado recientemente, que es similar a
lo que están diciendo. Entonces ahora digamos que estás buscando propiedad de una habitación
por 100 mil libras. Dicen: Bueno, creo que si
conviertes esto en un dos dormitorios, creo que va a ser qué, ¿
150 quieres decir? Bueno, ¿
me pueden enviar algunos ejemplos de pisos de £150.000.2 habitaciones, que he vendido en
el mercado recientemente? Por lo que puedo comparar, muy, muy importante tener esta información desde
el principio de los agentes. Entonces sabes exactamente cuáles serán
los puntos de precio cuando pases propiedad
de una habitación a
una de dos habitaciones. Lo siguiente que
quieres preguntar es, ¿ ha
habido alguna
oferta en la propiedad? Ahora la razón por la que quieres
saber esto es porque si no ha
habido ninguna oferta
y la propiedad, nuevamente, el propietario podría estar un poco
más motivado porque bueno, oferta de
nadie ha estado
en el mercado por un tiempo. Entonces otra vez, todo lo que
está haciendo es simplemente pintarte una
mejor imagen para que puedas averiguar qué es un buen trato y
qué es un mal trato. Entonces sí. Acabo de preguntarte, Ha habido alguna oficina no
te van a decir cuáles fueron las ofertas, pero
te darán una indicación de si ha habido
alguna oferta por encima. No ha habido ninguna oferta. Y por último,
lo único a tener en cuenta es que no
quieres estar reservando
una visionado en esta etapa. En esta etapa, todo lo que quieres hacer es obtener
esta información. Nuevamente, pidió lo comparable. Entonces si cuando has dicho ¿Qué crees que
valdrá esto como un dos dormitorios, tres dormitorios
basado en tus proyectos? Además, algunos comparables
dicen bien, bien. ¿ Me pueden enviar algunos comparables
para que pueda echar un vistazo, hacer un poco más de investigación, y luego me pondré en contacto con usted? No quieres reservar
una visualización de esta etapa porque primero queremos
hacer el análisis de escritorio. Y si el
análisis de escritorio
funciona y muestra que
potencialmente podría haber un trato solo
entonces debería estar
viendo esto,
pidió esos detalles y diría que los
volverá una vez has tenido una
mirada más profunda a la propiedad. Ahora bien, este es un consejo de punta a la
hora de obtener
descuentos en propiedades. Ahora, en base
a la llamada con un vendedor, solo
puedes valorar si eres capaz de obtener un descuento
en la propiedad. Y en general,
se puede obtener un descuento si la propiedad está
vacante, es testamentaria. Sucesiones significa que alguien
ha fallecido y tal vez su familia o
sus hijos están vendiendo su propiedad y
van a darse cuenta de mucho dinero
en cualquier lugar de la venta porque el padre que
fallecióla propiedad podría estar hipotecada tres o es solo dinero extra que
van a recibir, o si la propiedad ha sido
embargada por el banco. Ahora bien, de nuevo, el descuento es más probable si lleva mucho tiempo en el
mercado. No ha habido ninguna oferta. Y si también ha habido precios
consistentes
o caídas de precios, como lo muestra la herramienta de registro de
propiedades. Ahora, es más difícil obtener un descuento si el inmueble
actualmente tiene un inquilino. Solo ha
estado recientemente en el mercado, o si el
dueño de la propiedad lo ocupaba. Lo que eso significa es que el propietario en realidad
vive en la propiedad él
mismo y puede que no
esté tan desesperado por
mudarse o ya que no hay
una propiedad de inversión. Pero ahora, estas son
solo reglas generales. Hay que tener en cuenta que nunca es patriota
completa y
no hay dos situaciones exactamente iguales. Entonces esta no es una
manera infalible de obtener descuentos, no
están recibiendo
descuentos porque alguien podría haber
tenido una propiedad en el mercado por un
día y podría estar desesperado por una venta
o alguien podría haber tenido la propiedad
encendida durante dos años y
tal vez no podría no
ser tan rápido en absoluto. Pero estos son solo
indicaciones generales de que si
este es el caso, entonces generalmente
puedes obtener un descuento. Y si es ese caso, entonces generalmente hace que sea mucho, mucho más difícil obtener un descuento. Entonces solo tienen esas
cosas en mente a la
hora de negociar.
22. Análisis de escritorio: Entonces en esta etapa pasamos ahora
al análisis de escritorio. Ahora, con el análisis de escritorio, esencialmente
estamos mirando la metodología de
evaluaciones cuando estamos haciendo el análisis de escritorio. Y lo que eso significa es que
lo que queremos hacer es que
queremos mirar bien, si compramos esta propiedad y agregamos una recámara haciendo evaluación, bueno, cuánto es esa
propiedad vas a
valer con el dormitorio
adicional. Y la forma en
que lo hacemos es mirando comparables a lo que eso
significa, propiedades similares. Entonces, si tomas una propiedad de una habitación y conviertes en una propiedad de
dos dormitorios, lo que quieres
saber es, bueno, si busco en el mercado propiedades
similares de dos dormitorios o propiedades que
se venden recientemente, que un pozo de dos dormitorios,
¿a cuánto tienen un precio? ¿ Cuánto lo venden o cuánto
están rentando? Entonces eso es esencialmente lo estamos haciendo con un análisis de
escritorio, que es que no tenemos que ir
a ver una propiedad. Podemos hacer toda esta
investigación usando Google y todas las demás herramientas por las
que vamos a estar pasando? Y esencialmente estamos
haciendo ejercicio, bueno, ¿cuál va a
valer la propiedad si agregamos otra habitación? Ahora, usando esta metodología, estamos calculando
el valor final, que es el GDV, que representa el crecimiento, desarrollo y valor, i e Bueno, si estamos tomando una
propiedad de una habitación y convirtiéndose en una cama de dos o para apostar casa
en una casa de 3 bits. Bueno, ¿qué va a
valer eso para el final de la misma? Y así al mirar propiedades
similares, estamos llegando al GDV y eso es algo que hacemos en
una etapa de análisis de escritorio. A continuación, estamos estimando el costo. Entonces estamos estimando
que el costo de las finanzas es el costo de reverberación y
el costo ilegal. Entonces estamos obteniendo una estimación de todos estos costos para
determinar,
bueno, ¿esto en papel es un buen
trato o si es un mal trato? Ahora ten en cuenta el análisis
de escritorio algo. Una vez que lo domines, puedes hacerlo muy rápido y la estimación es normalmente
permanecer más o menos igual. Ahora, todo esto
va a ser cubierto en una sección de análisis de tratos donde
realmente pasamos por un acuerdo en vivo. Pero por el momento, solo hay que saber cuáles no son las
diferentes etapas. Esencialmente lo que se cubre
en todas las diferentes etapas. Para que puedas tomar esas cajas a
medida que las atraviesas. Entonces eso es algo que hacemos en
la etapa de análisis de escritorio, que es que miramos las estimaciones en
lugar de las cifras exactas
porque todavía, no
queremos
pasar demasiado tiempo. No queremos
ponernos en contacto con sus corredores y constructores y procuradores para calcular el costo exacto porque
voy a tomar mucho tiempo. Por el momento. Sólo podemos estimar
cuáles son los costos, que nos va a dar
una muy buena idea. Bueno, es esto incluso
cerca de ser un trato o estoy perdiendo el tiempo, contacto y corredores en tratos que nunca van a funcionar. También nos fijamos en la renta y
la relación de cobertura de intereses. Ahora otra vez, esto va a ser, esto va a ser cubierto
en la sección de finanzas. Y esencialmente lo que eso significa es que vas a obtener una hipoteca sobre esta propiedad
cuando
refinancies bien, ¿ va a cumplir con el cálculo del
ratio de cobertura de intereses? ¿ Esa es la renta lo suficientemente alta como
para cubrir tu hipoteca? Nuevamente, eso es algo que
podemos hacer en esta etapa. Y si falla ese cheque, entonces
esencialmente podemos eliminar ese trato en esta etapa en
particular porque no tiene sentido
ver algo si el trato nunca se va
a apilar en papel. Y finalmente, una vez que hemos
hecho el análisis de escritorio, solo
estamos reservando en visitas en
base a una varianza del 20%. Y esto va
a ser calculado por el analizador de tratos para usted. Lo que eso significa es
que esencialmente, digamos que estás buscando
una propiedad que está en el mercado por
100 mil libras. Ahora bien, si está encendido por £100
mil y tu análisis de tratos, tu
análisis de escritorio dice, bueno, si compras por £80 mil, entonces es mucho lo
que los criterios funcionan. Todo funciona. Entonces porque,
porque está encendido para una diferencia del 120 por ciento significa en cualquier lugar de 80
mil a 120 mil. Entonces está encendido, para 120 por ciento abajo es
1820 por ciento, arriba es 120. Estás, eres, quieres estar
dentro de ese rango a la
hora de ver cosas. Para darte un ejemplo, digamos que tienes que
comprar por £80,000.1, £100 mil propiedad
para que funcione. Ahora bien, eso está bien
porque es posible
que puedas obtener un descuento de £20
mil. Sigues dentro de
ese rango del 20 por ciento, así que eso debería estar bien. Pero digamos que una propiedad
está encendida por £100 mil. Y tu
análisis de trato dice: Bueno, tendrías que comprarlo por 40
mil libras para que funcione. Ahora bien, si estuvo encendido por un 100 y hay que comprarlo por 40, ese margen es tan
grande que dice 60, 60% de descuento es
muy, muy poco probable. Vas a lograr
un 60% de descuento. Así que personalmente no
perdería mi tiempo viendo cosas que tienen
la esperanza de que, bueno, obtendré un 60% de descuento, mientras que un margen de 20% y
mucho más realista. Entonces solo veo propiedades. Si el precio que quiero pagar, el precio que quiero comprar
la propiedad agregar está dentro del 20 por ciento de lo que
actualmente cotiza. Entonces si mi analizador lo dice, puedo comprarlo por £80 mil
y es uno por 100. Bueno eso es, eso es
una diferencia del 20% porque si estás en un 100, si reduces en un 20 por ciento, eres £80 mil. Entonces eso está bien. Quieres estar
dentro de ese rango, pero no tiene sentido ver cosas donde esencialmente
si vas a verlo y necesitas
un 40% de descuento del
50 por ciento de descuento es tan improbable que podrías terminar quemando mucho de tu tiempo. Nuevamente, eso va a
ser calculado para usted por el analizador del distribuidor
y eso va a ser cubierto en la sección de
análisis de tratos. Pero eso es algo
a tener en cuenta que solo estamos viendo cosas donde solo necesitas
hasta un 20% de descuento, que es, que es
algo que puedes lograr. Y más allá de eso,
creo que las posibilidades de que un trato pase por un poco
improbable lo puedas ver, pero creo que la mayor parte del tiempo terminarás perdiendo
mucho tiempo. Y si quieres tener
un proceso racionalizado por el que no estás
perdiendo mucho tiempo en cosas
que nunca van a funcionar. Yo me quedaría dentro de ese rango, que solo ha abusado
hacia fuera donde se necesita un máximo de un 20% de descuento. Entonces, si todos esos textos caminos, pasamos entonces a
la siguiente etapa.
23. Ver: Ahora, en las estancias de visionado, hay algunas cosas
diferentes que hacer. El primero es
que hay que
mirar el estado
del edificio. Entonces tendrías que mirar, bueno, ¿hay algún problema estructural? Entonces, por ejemplo, hay un
edificio que tiene alguna grieta muy, muy obvia en
el frente en el tamaño de una propiedad que se inclina a
veces a veces el edificio
no es exactamente una recta. No es exactamente como la Torre
Inclinada de Pisa, pero a veces sí se
obtienen propiedades donde el piso es ligeramente irregular
y es muy notable. Y de nuevo,
claramente hay algún tipo de problema con su terreno
o algún tipo de problema, o si hay
grietas masivas afuera, nuevamente, el edificio está en malas condiciones y podrían ser cuestiones
estructurales, incluso podrían ser problemas de
limpieza. Por ejemplo, si entras en un edificio y el
mantenimiento es realmente malo como muy sucio, no
se ve bien. Nuevamente, eso es bueno
para tener efecto porque si alquilas
su propiedad, compras,
podrías convertirla. Podrías agregar habitaciones. la hora de rentar
la propiedad. Podría ser difícil
rentar porque la gente podría no querer rentar en
un edificio que es muy, muy poco mantenido
bien, esencialmente. Entonces dos cosas principales
a tener en cuenta. ¿ Hay algún problema con
el edificio estructuralmente? Y eso va a ser muy, muy obvio porque
cuando estás mirando un edificio de departamentos o
incluso una casa es muy, mayoría de las veces
es obvio para ver si hay algún problema grande, y la mayoría de el tiempo no
es tan general, un porcentaje muy pequeño de casos tienen algún tipo de
gran problema estructural. Y el segundo es, bueno, la limpieza del edificio. Esto suele aplicarse más para pisos y departamentos en
lugar de casas, ya que con la casa la
vas a limpiar de todos modos. Pero porque hay
áreas comunes en los departamentos sobre las que no
tienes control es algo que
quieres echar un vistazo. Lo segundo que quieres hacer es
asegurarte de que
verifiques que el diseño es
según los planos de planta, porque a veces
los planos de planta no te muestran armarios y
pilares extraños y estas
cosas aleatorias en las esquinas, lo que podría significar que
realmente puedes convertir de
una habitación en una casa de dos habitaciones o de dos dormitorios en una
casa de tres habitaciones porque el plano de planta no
mostraba tú estas diminuta cosa. Así que solo quieres
asegurarte de que si propiedad es exactamente como se muestra en los planos de planta
y
a la hora de convertir,
debería ser fácil. A veces tienes estos armarios
empotrados y así sucesivamente y así sucesivamente que
puedes tomar en cuenta. Y pero como están
comiendo en la habitación, podría
dificultar volver
a convertirlo, no sucede todo el tiempo, pero sí sucede a veces. Entonces es algo de lo
que hay que tener en cuenta. Lo siguiente que
quieres hacer es esto tiene cuatro pisos solo que
quieres preguntarle al vendedor, ¿alguna propiedad tiene calefacción
comunal? Si la propiedad tiene calefacción
comunitaria, lo que eso significa es que el sistema de calefacción central para todo
el edificio funciona
con un sistema grande. Lo que eso significa es que
se vuelve muy difícil reemplazar los radiadores o mover el
posicionamiento de los radiadores. Ahora bien, esto generalmente no
va a ser
un problema demasiado grande aunque mantengas
los radiadores donde estás. Pero es algo
útil saber en esa
etapa en particular, que es, bueno, ¿tenemos las opciones para
mover radiadores o
no tenemos la opción de
mover radiadores es muy,
muy difícil si se trata de un
sistema de calefacción comunal porque todo
está conectado a un solo lugar y puede llegar a ser muy caro si quieres moverte irradiado a
diferentes habitaciones. Pero no va a matar
a un trato, sino que es simplemente algo
útil para saber si estás viendo una propiedad. Lo siguiente que
quieres saber es la ubicación de la caldera. La caldera suele estar
en la cocina y otra vez, la caldera puede ser muy,
muy difícil de mover. Hay algo
que puedes aclarar cuando construyes un
dependiendo del edificio, normalmente se aplica más para
un piso en lugar de casas, pero cuando se trata de la
ubicación de la caldera, eso es algo
que quieras saber donde se encuentra porque a veces puede
ser difícil de mover. Y si eso va
a impactar tu diseño, entonces podrías tener
diferentes consideraciones. Es decir, podrías sacar la
caldera y podrías simplemente
poner sistema eléctrico en toda la propiedad. Y de esta manera,
no se requiere una caldera. Esa podría ser la
otra solución. Nuevamente, no es algo
que acabe con un trato, sino que es algo
útil de saber. Bueno, donde exactamente
está la caldera e insisten si va a
impactar en una disposición. Si la caldera está en un
armario en el pasillo, Eso es increíble porque esencialmente simplemente permanecerá ahí
o si está en un baño, nuevo, no hay problemas en absoluto
porque simplemente puede permanecer ahí. Pero si es en una cocina, que luego se va a
convertir en un dormitorio. Puede ser un poco problema. Pero aún entonces tenemos soluciones. Puedo convertirlo en un sistema eléctrico el cual
no impactará a tus dos ácaros. Entonces ahora nada, nada
que va a matar a un trato, sino de nuevo, útil saber
en esa etapa en particular. Lo siguiente que quieres
hacer es que quieres estar tomando fotos y
videos de la propiedad. Ahora bien, una de las razones por las que
quieres estar tomando fotos y videos de la propiedad
es una para tus propios registros. Entonces, cuando vas más tarde
y analizas un trato, recuerdas
exactamente cómo
se veía la propiedad , pero lo
más importante, también
puedes mandarle eso
a tu constructor y enviarle todas las fotos
y videos y solo aclarar, bueno, ¿puedo darle la vuelta a
esta propiedad? ¿ Puedo convertir esto
agregando recámaras? ¿ Puedo mover la cocina? ¿ Puedo mover el baño teniendo paciente detallado
y hacer videos de tills, no
tienes que
traer necesariamente el edificio contigo u organizar
una segunda visualización? Y te va a dar una muy buena idea y el
constructor puede confirmar
, si, eso debería estar bien. Eso debería ser fácil de convertir. Y al mirar
fotos y videos, solo
pueden darte
una estimación aproximada de costos, lo cual es muy, muy útil a la hora de
analizar tus tratos. Así que toma muchos videos, toma muchas fotos para
asegurarte de que has visto toda
la propiedad y has obtenido claridad sobre aproximadamente
lo que va a costar. Y segundo, ¿debería haber algún problema en la conversión de
esta propiedad? Ahora, finalmente, esta es una propiedad privada y este es un departamento privado, piso
privado. Entonces también necesitas hacer el
estado de consentimiento del libre titular y necesitas echar un vistazo al consentimiento libre
mayor y solo verificarlo bien, ¿va a haber
algún problema
para convertir esta propiedad
y agregar recamaras? Ahora, va a haber toda
una sección de video sobre esto
en exactamente cómo hacer esto. Y esencialmente lo que quieres
hacer aquí es que quieres
aclarar, bueno, ¿va a haber
algún tipo de problema o con un titular libre
tiene algún problema en nosotros girando esta propiedad
y agregando un recámara?
24. Demo de análisis completo reeditado: Ahora, cuando estás haciendo el análisis
de fallas del mismo trato, en realidad
todo
permanece exactamente igual que
el análisis de
escritorio. La única diferencia es que necesitas el número exacto para
el costo de la aplicación Reef. Y esto es algo que
puedes conseguir para ti y constructor. Y también necesitas los números
exactos para tu costo puente
cuando se trata del préstamo a valorar es y
todo este tipo de cosas. Y todo lo que tienes que hacer es si
quieres, simplemente puedes, por
ejemplo, la estimación
es de 226 mil libras. Si tú, si en realidad es en
realidad 224 mil libras, simplemente
puedes
eliminar esto y tener 224 mil libras e ingresar las cifras
exactas ahí dentro. Entonces cualquier cambio que quieras hacer, simplemente
puedes simplemente hacer
allí con el costo exacto. Entonces hay que hacer eso
para su reacondicionamiento. Tienes que hacerlo por todas las tarifas cuando se trata
de puenteo financiero y cualquier tarifa cuando se trata de tu diseñador de
interiores. Y por último, tus comisiones cuando se
trata de hipotecas. Entonces, ¿qué es lo que obtiene el préstamo
para valorar? ¿ Qué es una tasa hipotecaria? Y hay alguna tarifa de
arreglo, todo ese tipo de cosas, honorarios de
evaluación y
así sucesivamente y así sucesivamente. Así que el análisis del trabajo de escritorio es en realidad muy, muy
sencillo. Todo lo que tienes que hacer es
hacer tres cambios, que es el costo de reverberación, las tarifas de préstamo puente, y también las cuotas hipotecarias, y tal vez incluso algunas
cosas menores aquí y allá. El costo del diseño de interiores, pero eso no va a hacer demasiada diferencia de todos modos. Una vez que haya cambiado esos
números a números exactos, el resto es exactamente el mismo. El análisis del trato sigue siendo
exactamente el mismo. Puedes presionar este
botón de verificación para que funcione bien, yo habría
cambiado ligeramente los precios, pero de nuevo, deberían ser
muy, muy similares porque estas estimaciones generalmente
son bonitas, bastante precisas. Entonces así es como se hace el análisis
completo, es decir,
es solo un paso agregado en comparación con el
análisis de escritorio es
muy, muy sencillo de hacer, no
mucho que hacer ahí. Simplemente tienes que obtener
estos costos de tu, de tu Power Team,
de tu equipo, y simplemente
ingresarlos y solo ver si hay alguna ligera diferencia
en los números finales.
25. Oferta: Ahora en la etapa de oferta, esencialmente
hay
dos cosas principales. El primero es que calculas el precio de compra en
función de tu estrategia, que es ya sea un flip o hold. Así que esencialmente una vez que
hayas decidido, bueno, voy a estar guardando
esta propiedad o
volteando esta propiedad. El trato analizable te
dicen, bueno, este es el precio que necesitamos para
comprar esta propiedad agregar fin de asegurarnos de que
esto signifique los criterios de trato. Ahora bien, si
recuerdas los criterios del trato, el criterio del trato era que si
estás volteando una propiedad, quieres estar haciendo al
menos un margen de 20%. O si tienes una propiedad, quieres estar
haciendo al menos 2.5 veces el ROI de un trato
tradicional. El analizador de tratos
calculará eso por ti
y te dirá el precio de compra que
necesitas para comprar la propiedad agregar para
que ese trato funcione. Después calculas el
precio de oferta para negociación. Ahora bien esto
se va a cubrir más que la sección de negociación,
pero por el momento, lo que hay que saber es que, digamos nuestras propiedades
en por 100 mil libras. Ahora tu precio de compra
podría ser de £80 mil. tanto, a 80 mil libras es un buen negocio y vas a
comprar mil libras. Pero no quieres
iniciar una negociación. 8£8 mil quieres iniciar una negociación probablemente un
10% menor que eso. Entonces tienes un poco de margen para
poder subir. Entonces esto va a ser
cubierto un poco más que sección de
negociación en términos
de cómo negociar acuerdos. Pero para la etapa de oficina, eso es esencialmente
todo lo que tienes que hacer, que es que estás
sacando la oferta, que es un poco más baja de
lo que realmente querías para negociar y ojalá
conseguir eso trato hecho.
26. Por qué negociar: Entonces en esta sección vamos
a estar cubriendo la negociación. Y se va a descomponer en tres componentes principales. El primero es,
bueno, ¿por qué negociar? ¿ Por qué es importante negociar? La segunda importancia
del flujo de tratos. Por último, ¿cómo negociar? Entonces, si miras el
primero, bueno, ¿por qué negociar? Una de las principales razones por las que
debes negociar es porque se
gana dinero
cuando compras una propiedad. Entonces, por ejemplo, lo que eso
significa es que si
realmente puedes comprar tu propiedad con un descuento
incorporado ya, entonces ya tienes
algún valor agregado. Ahora, como mencionamos antes, no necesariamente
necesitas un descuento, y no necesariamente
siempre tienes que obtener un descuento. Pero muchas veces
cuando estás comprando una propiedad para
hacerte funcionar un trato, normalmente
necesitas
un pequeño descuento. Eso podría significar 5%,
10, 15% por ciento. Y si puedes obtener
su descuento, digamos que obtienes
un 50% de descuento. Digamos que es una propiedad de £100
mil, obtienes un 15% de descuento, lo que significa £15 mil. Esencialmente has ganado
15 mil libras sin realmente hacer nada
solo negociando. Entonces eso es lo que la gente quiere decir
cuando dice que se hace dinero
cuando compras una propiedad. Porque si puedes conseguir un
buen trato con un descuento, ganas dinero por ese motivo. La otra razón por la que
diremos que
se hace dinero cuando
compras una propiedad es porque si
analizas un buen trato, entonces el dinero realmente está en
el hecho de que analizas un buen trato en ese
particular la propiedad va a estar ganando dinero. Por lo general, el dinero no se
gana simplemente comprando cualquier cosa y esperando que suba en
valor y así sucesivamente y así sucesivamente. Así que realmente
se gana dinero cuando muerdes. Entonces, por lo tanto,
normalmente necesita
un poco de descuento para obtener
el trato por encima de la línea. Y por eso es importante
negociar. La segunda razón por la
que es importante es porque te
protege de cualquier inconveniente. Como mencionamos la sección de análisis de
tratos, que si, por ejemplo, digamos que compras una propiedad, hay 100 mil libras, obtienes un 15% de descuento como
ochenta y cinco mil libras. Si el mercado iba a
bajar un 10%, 15 por ciento, ya
tienes un poco de búfer incorporado
con tu descuento, por lo que te
protege de muchas desventajas. Entonces esas son las principales razones hora de negociar, por qué no se debe negociar. Porque mientras que en última instancia,
si
negocias, puedes terminar con un trato
mucho, mucho mejor, puedes
obtener un mayor rendimiento, puedes ganar mucho más dinero.
27. Importancia del flujo de acuerdo: Ahora lo segundo es la
importancia del flujo de tratos. Lo primero que hay que
hacer es construir una tubería. Y la razón por la que quieres
construir un pipeline es porque nunca
quieres estar
viendo un solo trato. La razón por la que nunca quieres estar viendo un trato
y quieres construir un pipeline es porque si solo
estás mirando un trato y
no tienes nada más sobre la mesa. Cuando se trata de negociación, sí se vuelve un poco
emocional porque realmente
quieres
hacer tu primer trato. Quieres conseguir algo, tienes la línea, solo estás,
estás deseoso de
moverte y
normalmente terminarás comprando un trato o
entrando en la inversión, lo cual no es necesariamente el
mejor trato porque estás emocionalmente atado porque
solo quieres conseguir
algo por encima de la línea. Mientras que cuando el
agente inicia y negocia y este
auto juega sus juegos, al mismo tiempo, te
vuelves un poco demasiado
cansado emocionalmente y podrías
terminar haciendo un trato que en realidad no es tan bueno. Mientras que si estás
viendo 20 ofertas, no
te importa si una de
las ofertas no funciona, cómo tener 567 de
ellas no necesariamente funcionan porque todavía
tienes otras 15 que mirar. Entonces no estás atado
emocionalmente a uno. Entonces esa es una razón por la que
siempre
deberías estar buscando muchos
tratos en lugar de solo
un trato en particular. Porque si estás mirando a 20, nunca
te atarán
a uno en particular. Siempre estarás buscando
diferentes ofertas. Si el agente empieza a
jugar juegos.
28. Cómo negociar: ¿ Cómo se negocia exactamente? ¿ Cómo se negocia un trato? Ahora lo primero es cuando se
trata del vendedor, quieres saber cuál es
la situación del vendedor. Ahora, por ejemplo, si el inmueble lleva mucho tiempo en
el mercado,
si el precio sigue bajando una y
otra vez, ya sabes, esa persona está motivada, o si es, por
ejemplo, el agente, el agente te ha dado alguna idea como si
estuvieran motivados. Si no están motivados,
si tienes esas ideas, si entiendes su problema mejor de lo que puedes negociar. Entonces, por ejemplo,
digamos que alguien tiene que salir del
país y entonces tendrías venta muy,
muy rápida. Si les ofreces una venta
rápida se sirve. Es una victoria para ellos porque
obtienen su dinero rápidamente. Y también podría ser una victoria para ti porque obtienes un poco de descuento por darles
una venta muy, muy rápida. Dónde está, podría haber otras personas que les podrían
dar un precio más alto, pero puede que tarden
mucho más en
completarse y tal vez no
tengan tiempo para esperar. Entonces, al saber cuál es la situación del
proveedor, normalmente se
puede
calibrar hasta cierto punto como si fuera a, en
cuanto a qué puedo conseguir un trato aquí o no puedo conseguir un trato aquí? Lo segundo que
quieres ver
es que quieres buscar es que quieres buscar cualquier cambio de precio
usando el registro de propiedades. Entonces el software Locke de propiedad te
dirá si ha
habido algún tipo de caída
dentro del precio. Por ejemplo, si el precio sigue bajando una y
otra y otra vez, eso normalmente indicará que la persona está motivada. Quieren una
venta rápida puramente porque,
bueno, de nuevo, el precio está bajando, bajando y bajando. Y esa persona,
podrías estar en una posición mucho, mucho mejor para
negociar con ellos ya que, nuevo, podrían haber
ganado una venta rápida. Entonces estás sirviendo les estás
dando lo que quieren, que es una venta rápida y
estás obteniendo lo que quieres, que es un precio un poco más bajo por la comodidad
que les están dando, que es mucho,
venta mucho más rápida. Y nada de lo que puedas aportar
a la negociación es que puedes destacar
cualquier tipo de cuestiones. Ahora bien, esto podría ser cualquier tipo de cuestiones
hipotecarias que son las
que se han destacado. Podría haber algún tipo de problema con el informe de
los procuradores. Podrían ser temas de mercado. Entonces al momento de
grabar esto, nuevamente a través del
COVID-19 y otra vez, ese podría ser un tema que podrías usar
para negociar. Entonces, cuando se mira
el reporte del abogado, como se mencionó anteriormente,
teníamos una propiedad que tenía derecho
a la restricción de compra. Y debido a que esta propiedad
tenía una restricción, como Procurador destacan
esta restricción. Y pudimos negociar un precio porque un descuento
negociado, porque con la
restricción vigente esa propiedad no es tan
deseable para los prestamistas. Y si no hay nada
indeseable para los prestamistas, hay menos prestamistas que están mirando esa propiedad en
particular. Entonces porque sabíamos de este tema y
destacamos este tema, en realidad pudimos
obtener un descuento porque ese tema estaba
esencialmente en su lugar. Entonces, al plantear estos temas, tienes una razón válida
para obtener un descuento. Tú lo que no puedes hacer
es que no puedas simplemente decir, estoy buscando comprar
esta propiedad. Sé que está encendido por 100
mil libras, pero te voy a pagar 70. Al igual que tiene
que haber alguna razón para que pidas un descuento. Y estas son algunas de
las razones que es que puedes destacar
cualquier tipo de tema. Puedes destacar un
problema de mercado como el COVID-19, o podrías destacar mientras podríamos estar entrando en nuestra recesión y por lo tanto, quiero, es una
inversión para mí. Quiero estar en el lado seguro. Y nuevamente, esa es una razón
muy válida para pedir un descuento. O podría ser algo tan
sencillo como se podría decir, bueno, ya sabes, soy inversionista. Voy a comprar esta casa de
dos dormitorios, diez en una casa de tres habitaciones. Los agentes, me has dicho
que si lo compro por si compro la casa de dos dormitorios
vale 100 mil libras. Si me convierto en una de dos habitaciones, solo cuesta 150 mil libras, pero soy inversionista, necesito ganar un poco de
dinero en el medio también. De lo contrario, no tiene sentido tenderme a ganar dinero. Necesito comprar las £80 mil. De lo contrario no puedo
ganar dinero. Incluso puedes mostrarles tus
números y puedes decir, bueno, aquí están mis cálculos. Y si miras
mis cálculos, no
puedo ganar dinero
a 100 mil libras, puedo ganar dinero a 80,000.85 mil libras,
así que estoy feliz de pagar eso. El punto que estoy tratando de
hacer es que tiene
que haber algún tipo de
razón válida para la negociación. Hay que dar algún
tipo de justificación. No pueden ser. Bueno, este, este es el número
que se me ha ocurrido. Este es el número
que voy a pagar. Tiene que ser algún
tipo de razón válida, la incertidumbre
del mercado. Soy inversionista, necesito
un poco de margen, lo contrario no me
funciona. Aquí están los números
o podría ser cualquier tipo de temas
resaltados por el procurador. Ahora, otra forma de negociar es a través de la ley de inversión del
tiempo. Ahora bien, lo que eso
significa es en general, a
medida que el acuerdo va cada vez
más y más tiempo, la
gente está más dispuesta a negociar y más dispuesta a ir y venir cuando
se trata de este tipo de cosas. Si llamas al agente y nunca has visto la
propiedad y dices:
Bueno, está encendido por un
100, compraré por 75. Ellos, podrían pensar,
bueno esta persona es más seria que
todo lo que le interesa. Mientras que si vas a
verlo y como que te tomas tu tiempo con él y
vuelves a analizarlo. Tal vez envíes un correo electrónico al agente para algunos comparables
una vez que has tenido un poco de ida y vuelta y todos están mucho más
invertidos en el trato, entonces puedes pedir un descuento y será mucho
mejorrecibido. Y la analogía que siempre uso es, digamos que estás viendo una película en tu casa en Netflix, en un televisor, o sea que estés viendo
una película en tu teléfono. Ahora bien, si llevas diez
minutos en la película y no te gusta la
película, ¿qué hace? Todo el mundo solo tiende a
alejarte, no le interesa. Pero ahora digamos que tú, estás viendo la misma
película en el cine, tus diez minutos de pecado. ¿ Qué pasa entonces? Bueno, noventa y nueve punto
nueve por ciento de las veces, gente no termina saliendo, acaban simplemente viendo toda
la película. Y mientras que, si
hubiera en casa, no sólo
cambiarían de canal. La razón por la que no solo sales del cine es porque
estás invertido, pagado por el boleto, tienes listo, has
hecho un plan, has conducido, estacionaste tu auto, estás invertido en el
proyecto un poco más. Entonces de manera similar, si vas a
negociar, negocia lo más abajo posible en lugar en
los primeros cinco minutos porque entonces todos saben
que eres mucho más serio. Has ido y venido, ida y
vuelta varias veces. Y cuanto más tarde lo puedas dejar para la negociación
generalmente más fácil porque todos
saben que hablas serio y estás sobre una mesa y quieres que esto se haga. Por lo que será mucho, mucho
mejor recibido cuanto más tiempo lo puedas dejar
en comparación con antes. Ahora, una vez que haya
visto la propiedad, vea la propiedad
después de uno o dos días, entonces simplemente puede
hacer la oferta. No estoy diciendo que
lo arrastren sin motivo alguno. Es mejor
dejarlo más tarde que antes. Y el punto final a la hora de negociar, lo que quieres hacer
es no querer comprar en las tácticas de los agentes. Es por ello que el flujo de
trato es
muy, muy importante
porque los agentes, van a jugar sus juegos. Dirán: Bueno, hay
mucha gente interesada. Hemos tenido muchas ofertas. Hay mucho interés. Tienes que aumentar tu oferta o tenemos que saber para esta
fecha porque esencialmente lo que están tratando de hacer
es que están tratando de construir una imagen que hay
mucha gente después de esta propiedad es muy, muy buenas propiedades,
así sucesivamente y así sucesivamente. Y van a hacer lo mejor que
puedan con el fin de
precipitarte
en una oferta en algo excepto que es más alto de lo que
quieres pagar, esencialmente
haciéndola sentir más escasa? Yo e, esta es la única
proteína como esta. Esta es la única. Después de esto hay
mucha gente. Y es gracioso porque
cada vez que haces una oferta por algo,
tan pronto como haces una oferta, esta es la propiedad podría
haber estado en el mercado por diez años tan pronto como
haces una oferta al aire, al parecer todo el mundo
ha hecho una oferta en esto, así que no te preocupes
demasiado por eso. No compres sus juegos. Siempre apegarse a los números. Eso es lo que tienes que hacer
es apegarte a los números. Y lo segundo que
tienes que hacer es tener que asegurarte de tener
mucho flujo de trato. Porque si dejan de
jugar sus juegos, que lo harán, porque así
es como funciona esta industria. Cuando empiezan a jugar
sus juegos y dicen, bueno, esto está pasando. Hay demasiadas ofertas, hay tantas, son tantos intereses. Te quedas con tus números y si no
pasa, no pasa. Simplemente pasa
al siguiente 19 o al siguiente
20 o al siguiente 25. Nunca estés en una
posición en la que
solo estés viendo un
trato porque cuando empezaron a jugar sus juegos y empiezan a construir competencia, entonces te vuelves muy, muy emotivo sobre el
procesode decisión de inversión. Y eso es algo
que no quieres hacer. ¿ Quieres quedarte con
los números en todo momento? Ahora, hablando de números, ¿cómo se calculan los números a la
hora de negociar? Entonces lo primero que
quieres hacer es una vez que sepas cuál es
tu precio de compra. Entonces digamos que las propiedades en el mercado por £100 mil, el analizador de tratos te ha
dicho a £90 mil, esto va a ser un buen negocio. Entonces ya sabes, quieres, no
quieres estar en ningún lado por encima de £90 mil, quieres estar 90 y por debajo de 90 es donde el
trato funciona para ti. Entonces lo primero que quieres
hacer es que quieres comenzar un 10% más bajo que el
precio de oferta y el precio de compra. Entonces quieres estar, por ejemplo, si estuvo encendido por 100
y el trato analizarlo dice £90 mil es
lo que necesitas,
para que esto sea un buen negocio. Se quiere comenzar en estos
diez por ciento inferiores a eso. Entonces quieres comenzar por
lo menos unas £100,000.9 mil libras
de lo que quieres pagar. Quieres comenzar en un 10% más bajo, así que quieres estar
en 81 mil libras. La razón de eso es porque
quieres un poco de brecha. Puedes trabajar tu camino dentro
de las negociaciones. Ahora con las brechas, lo que quieres
hacer es que quieres incrementar tus ofertas
en incrementos. Incrementos que se hacen
cada vez más pequeños. Lo que eso significa es, ahora, digamos dar los
números muy, muy simples. Digamos que una propiedad está encendida por £150 mil y
ofreces un 110, lo siento, un 100. Y dicen que no, tú
dices 110, ellos dicen que no. Dices 120, ellos dicen que no. Dices 130, ellos dicen que no. Entonces todo
el mundo sabe que la siguiente oferta
va a ser 1 cuarto, porque cada vez, todo lo que estás haciendo es
simplemente sumar 10101010. Y es muy obvio
lo que estás haciendo, que es que estás probando una oferta muy baja y solo
sumando diez cada vez. Y una vez que llegas a 130, ellos saben que el siguiente
es el cuarto, porque sigues
aumentando intenso. Pero lo que debes
hacer es que
en realidad deberías aumentar
menos cada vez. Entonces otra vez, digamos que
es uno por 150. Y quieres empezar desde el 100. Dices un 100. Si dicen que no, la próxima vez
que vayas 110, dicen que no. Entonces ahora porque aumentas
tu oferta en 10 mil, próxima vez quieres aumentar
en menos de 10 mil. Por lo que la próxima vez solo podrías
aumentar en 7 mil. Entonces dices un 100110, no, un 117. Bien, entonces ahora has
aumentado en 7 mil. La próxima vez tiene que ser
menos de 7 mil, por lo que podría ser de 4 mil. Entonces vas
cien, diez cientos, diecisiete cientos
veintiuno ciento veinticuatro. Entonces lo que está pasando
es porque la brecha, porque ofrece cada
vez son cada vez más
pequeños y cada vez más pequeños. Inconscientemente señala que estás llegando a
tu punto final. Tus ofertas una especie de esto. Ellos, las brechas son cada vez más
pequeñas y cada vez más pequeñas y estás convergiendo a tu precio final. Pero cuando vas 10011020304050, porque las brechas son exactamente las mismas
que inconscientemente le dice a la persona, bueno, esta persona es clave. Va a seguir aumentando
intenso y va a seguir aumentando la oferta en
101010 cada vez. Quieres asegurarte de que tus incrementos son cada vez
más pequeños. Y eso es algo
que va a ser calculado por el trato analizar este sistema para
usted en el analizador de tratos. Entonces así es como negocias, que es que trabajas
donde quieres estar. Empiezas más bajo y
trabajas tu camino hacia arriba y
siempre te aseguras de tener muchas ofertas que
estás buscando. Así que nunca te apegas
emocionalmente a uno. Y de esta manera, puedes
enfocarte
solo en los números y obtener el trato por encima la línea al precio que quieras.
29. Oferta aceptada: Ahora, una vez que se
ha aceptado el trato ,
este es el proceso. Una vez que la oferta ha sido
aceptada y estás listo para ir y tu tienes tu
primer trato sobre la línea. Entonces otra vez, si nos fijamos
en el embudo es muy, muy sencillo a partir de ahí. Una vez aceptada la oferta, luego va a los procuradores, terminas comprando
la propiedad, la obra inició su propiedad y esencialmente la
obra está terminada. Pero si hacemos una inmersión más profunda en todas estas etapas en cuanto
a lo que implica, entonces obtendrás una
mejor imagen de lo que realidad
es más fácil de
hacer en cada etapa. Ahora bien, una vez
aceptada la oferta, estas son las cosas
que tienes que hacer. La primera es
que tienes que informar
al constructor una vez aceptada la
oferta, normalmente
tendrás alrededor de seis semanas,
ocho semanas, hasta que consigas
las llaves de la propiedad. Ese es el tiempo que normalmente sabe el
proceso. Y así podrás
dejarla construir para saber que dentro de unas seis semanas, dentro de unas ocho semanas, tendrás las llaves la propiedad que
deseas para hacer la obra. Ahora bien, es muy importante
que le digas al constructor y con la mayor
antelación que puedas, porque de esa manera el constructor
va a funcionar bien. Esto es, tengo
este trabajo comenzando en seis a ocho semanas y él se asegurará de que
sí, pequeñito para ti. Lo que no quieres
hacer es conseguir las llaves y luego estás buscando un constructor porque eso
podría llevar un mes, podría tomar algunas semanas, incluso
podría tardar
más de un mes. Y de pronto estás
retrasando el proyecto. Y si estás en
puente, las finanzas te están
costando dinero
mientras estás en eso. Entonces quieres asegurarte los constructores constructores se
alinearon, es bueno para ir. Así que en cuanto consigas las llaves, él puede empezar a hacer los trabajos. Lo siguiente que quieres
hacer es
informar al diseñador de interiores. Ahora bien, si estás usando
un diseñador de interiores, esto es algo que
harías en esta etapa porque
en esa etapa, el
diseñador de interiores comenzaría a idear un esquema, los colores y así sucesivamente y así sucesivamente. Así que de nuevo, para cuando
consigas las llaves, ya
sabes, todos los colores exactos, sabes a dónde
va a ir todo, porque entonces puedes tomar
ese plan y dárselo
al constructor para que sepa adónde van a ir
los zócalos, qué color
son las pinturas, una y así sucesivamente. Entonces, si estás usando un diseñador, eso es algo que
harías en esa etapa en particular. Lo siguiente que
quieres hacer es informar
a tu abogado. Ahora bien, esto es algo que va a hacer
el vendedor de todos modos, pero es algo que también
puedes hacer, que puedes ponerte en contacto con tu abogado o decir
que has tenido una oferta aceptado y van a tomar el
proceso a partir de ahí. Entonces no hay
mucho que tengas que hacer. Ellos te harán
saber la información que requieren de ti
y esencialmente das paso a paso a medida el Procurador
avanza con el proyecto. Y por último, quieres informar
a tu broker. Quieres hacerles saber que la oferta ha sido aceptada, es que vas a estar
pasando por este proyecto.
30. Intercambiado y completado: Ahora, una vez que la propiedad
ha sido comprada, entonces esencialmente lo
que eso significa es que su abogado ha hecho el convencimiento de que ha
intercambiado en una propiedad, usted ha completado su propiedad, y ahora usted eres
dueño de esta propiedad ahora tu nombre está en el título o nombre de
tu empresa
está en el título, eres el dueño de la propiedad. En esta etapa,
no hay mucho que hacer. Esencialmente tienes que recoger
las llaves del vendedor, del agente inmobiliario, quien sea
que te venda la propiedad, tomas las llaves y se las
das a tu constructor. De esta manera construyes, podemos empezar a hacer el trabajo a la propiedad. Y así estoy
progresando con una reverberación.
31. Comienza la remodelación: Ahora, una vez iniciada la
remodelación, una vez que los constructores están ahí, puedes comenzar a
solicitar el control de edificios. Ahora va a
haber un video
en profundidad sobre cómo solicitar el control de
edificios, pero que se hará en
esta etapa en particular para asegurarse de que se tiene todo se hace de acuerdo
al control de edificios, así que no hay problemas
con la propiedad.
32. Terminado de la reforma: Ahora la siguiente idea es cuando se haya terminado
la remodelación de la propiedad. Ahora, una vez que se haya terminado o son tres cosas principales que hacer. El primero es que tienes que
tener un agente de renta que
pueda entrar y valorar su propiedad y posiblemente
incluso administrarlo por ti si esto es algo que no te
lo quieres a ti mismo. Entonces, si quieres
autogestionarte, puedes esencialmente auto. Puede iniciar el
proceso usted mismo o dejar salir esta propiedad. Y va a haber un video
en profundidad sobre cómo hacerlo. Todo lo que puede obtener un agente renta allí que esencialmente puede renderizar la propiedad para usted y ellos pueden administrar
todo por usted. Pero eso se hará
una vez que
se haya terminado la reverberación para que puedan ver cómo
es su propiedad. Pueden tomar fotos
y así sucesivamente y así sucesivamente. Lo siguiente que quieres
hacer es
tomar fotos de la propiedad. Nuevamente, esto se
hará típicamente cuando se terminó un reefer. Si vas a
estar haciendo puesta en escena y amueblando la propiedad, las fotos
se harán después de eso. Y nuevamente, la razón por la
que necesitas fotos como si fueras a dejar salir la
propiedad tú mismo, claro,
necesitarás fotos. Pero de nuevo,
también es bueno solo para construir tu cartera de
los proyectos que has realizado. Porque si
vas a hacer más,
más productos en el futuro
siempre es bueno para mostrarle a la gente lo has hecho anteriormente
para que puedan hacerse una idea del tipo de
proyectos que haces. Y por último, se quiere
iniciar el proceso hipotecario. Ahora con cada
proceso hipotecario, esencialmente, una vez que
se haya hecho la aplicación Reef y
esencialmente hayas sido dueño de la
propiedad durante seis meses. Ahora, el techador podría hacerse dentro de dos meses
o tres meses. Todavía tenemos que
esperar un poquito. Entonces hay que esperar hasta
la marca del sexenio. Y entonces esencialmente
iniciamos el proceso hipotecario. Y eso normalmente
se hará después la reverberación en alguna etapa
de la reverberación y
solicitamos una hipoteca para que podamos
recuperar gran parte de nuestros fondos y esencialmente usar ese dinero para los proyectos
futuros.