Inversión de propiedades para principiantes (método BRR) | Ahmed Khan | Skillshare
Buscar

Velocidad de reproducción


1.0x


  • 0.5x
  • 0.75x
  • 1x (Normal)
  • 1.25x
  • 1.5x
  • 1.75x
  • 2x

Inversión de propiedades para principiantes (método BRR)

teacher avatar Ahmed Khan, Property Investor

Ve esta clase y miles más

Obtenga acceso ilimitado a todas las clases
Clases enseñadas por líderes de la industria y profesionales activos
Los temas incluyen ilustración, diseño, fotografía y más

Ve esta clase y miles más

Obtenga acceso ilimitado a todas las clases
Clases enseñadas por líderes de la industria y profesionales activos
Los temas incluyen ilustración, diseño, fotografía y más

Lecciones en esta clase

    • 1.

      Introduccion

      0:21

    • 2.

      Riesgo y recompensa

      6:35

    • 3.

      Modelo de inversión

      10:35

    • 4.

      Estudio de casos en proyectos

      5:14

    • 5.

      Esta modelo vs modelo tradicional

      9:23

    • 6.

      Volteo contra el sostenimiento

      9:40

    • 7.

      Finanzas

      4:50

    • 8.

      Evaluación de riesgos

      10:12

    • 9.

      Costo financiero

      1:37

    • 10.

      Deber de sello

      5:29

    • 11.

      Costos adicionales

      1:43

    • 12.

      Reforjar los costos

      1:48

    • 13.

      Métricas de tratar

      3:24

    • 14.

      Criterios de negociación

      1:10

    • 15.

      Oferta de cálculo

      1:58

    • 16.

      Demo de un analizador de transacciones

      75:36

    • 17.

      Comprensión de los acuerdos de embudo

      6:36

    • 18.

      Creación de un embudo de transacciones

      15:41

    • 19.

      Nuevo plomo

      0:49

    • 20.

      Verificación de criterios

      2:56

    • 21.

      Llamar al vendedor

      7:20

    • 22.

      Análisis de sobremesa

      6:04

    • 23.

      Visualización

      6:14

    • 24.

      Demo de análisis de litigios

      2:00

    • 25.

      Oferta

      1:31

    • 26.

      ¿Por qué negociar

      2:15

    • 27.

      Importancia del flujo de acuerdos

      1:35

    • 28.

      Cómo negociar

      11:48

    • 29.

      Oferta aceptada

      2:36

    • 30.

      Intercambio y completado

      0:34

    • 31.

      Comienza con la remodelación

      0:19

    • 32.

      Rehabilitación finalizada

      1:41

  • --
  • Nivel principiante
  • Nivel intermedio
  • Nivel avanzado
  • Todos los niveles

Generado por la comunidad

El nivel se determina según la opinión de la mayoría de los estudiantes que han dejado reseñas en esta clase. La recomendación del profesor o de la profesora se muestra hasta que se recopilen al menos 5 reseñas de estudiantes.

346

Estudiantes

--

Proyectos

Acerca de esta clase

En este curso, aprenderás paso a paso cómo comenzar a invertir en propiedades con el método Comprar, reformas, refinanciamiento (BRR)

Qué aprenderás

  • Cómo funciona el método BRR
  • Cómo financiar inversiones en bienes
  • Cómo analizar los negocios de propiedades
  • Cómo crear un embudo de transacciones para evaluar eficientemente las propiedades de inversión
  • Cómo ofrecer y negociar
  • Cómo gestionar el proceso de compra
  • ¡Y mucho más!

Por qué deberías tomar esta clase: si
buscas iniciar un negocio de inversión inmobiliaria, este curso te enseñará todo lo que necesitas para empezar. Si aún no estás seguro de invertir en propiedad, te dará más detalles sobre lo que implica, y eso te ayudará a tomar una decisión más informada.

MaterialesEn este curso, también tendrás acceso a la hoja de cálculos del analizador de inversiones
inmobiliarias, que te ayudará a determinar tu área de inversión y encontrar propiedades de inversión adecuadas.

Conoce a tu profesor(a)

Teacher Profile Image

Ahmed Khan

Property Investor

Profesor(a)

Finishing University

I graduated from university in September of 2016 after studying Economics for 3 years. From a young age, I always liked the concept of entrepreneurship… at 6 years old I used to go and sit at a local shop in Kashmir and pretend to be the shopkeeper, I sold some football cards in school, I sold past exam papers in uni and so on and so on. But I never thought it was realistic to build my own business and the best thing to do was to get a job.

During the 3 years ago university, I got rejected for over 30 internships and graduate jobs and ended up finishing university without any job offers…

Starting a Serviced Accommodation Business

Since I didn’t have a job and I was back at home, I decided to give entrepreneursh... Ver perfil completo

Habilidades relacionadas

Carrera creativa Más de carreras creativas
Level: Beginner

Valoración de la clase

¿Se cumplieron las expectativas?
    ¡Superadas!
  • 0%
  • 0%
  • Un poco
  • 0%
  • No realmente
  • 0%

¿Por qué unirse a Skillshare?

Mira las galardonadas Skillshare Originals

Cada clase tiene lecciones cortas y proyectos prácticos

Tu membresía apoya a los profesores de Skillshare

Aprende desde cualquier lugar

Ve clases sobre la marcha con la aplicación de Skillshare. Progresa en línea o descarga las clases para verlas en el avión, el metro o donde sea que aprendas mejor.

Transcripciones

1. Introduccion: En este curso, aprenderás a invertir en propiedades utilizando el método refinanciado por el comprador, que también se conoce como el método BRR. Aprenderás cómo funciona el método PRR, cómo financiar inversiones inmobiliarias, cómo analizar las ofertas de propiedad, cómo construir un embudo de trato para evaluar eficientemente las inversiones inmobiliarias, cómo ofrecer, negociar, cómo gestionar el proceso de compra, y mucho más. Este curso te enseñará todo lo que necesitas paso a paso para dimensionar tu negocio de inversión inmobiliaria. Así que comencemos. 2. Riesgo y recompensa: Bien, entonces en esta conferencia vamos a estar cubriendo por qué funciona esta estrategia, los fundamentos y exactamente el proceso que entra en esto para que su estrategia sea efectiva. Entonces, antes de entrar en la propia estrategia, una de las cosas geniales que tenemos que cubrir dentro del muro de la inversión o dentro del mundo de la inversión inmobiliaria es esta relación entre riesgo y recompensa. Y generalmente si ya tenemos un riesgo, la relación es que a medida que tomas más riesgos, generalmente tienes una recompensa alta. Entonces, esencialmente, piensa en cualquier tipo de inversión arriesgada. No tiene que ser propiedad, podría ser mercado de valores, así que podría ser cualquier cosa donde se tome un mayor riesgo. Por lo general , las personas corren un mayor riesgo porque quieren una recompensa más alta. Ahora bien, el problema con eso es que a medida que aumenta tu riesgo, la recompensa sí aumenta, pero también estás tomando riesgos mayores, lo que significa que todo podría colapsar por completo. Entonces ahora, si estamos mirando al mundo de la propiedad y ¿cuáles son algunos de los riesgos en la propiedad? Entonces el primero es la incertidumbre del mercado. La incertidumbre del mercado esencialmente significa que, digamos que tienes una estrategia de estrategia inmobiliaria que depende de una nueva venta de la propiedad Así que compras y luego vendes al final. Y es cualquier tipo de incertidumbre del mercado. Entonces está el Brexit o actualmente al momento de grabar esto, nuevamente estamos a través del COVID-19. Entonces tal vez no necesariamente tengas un comprador al final, lo que podría ser un problema. Porque si dependes de la venta y no hay nadie comprando, entonces tienes una propiedad que necesita vender, pero no puedes salir de ella. Entonces, la incertidumbre del mercado, lo que está sucediendo en el mercado en sí mismo es un poco de riesgo. El siguiente es un riesgo de desarrollo. Ahora bien, el riesgo de desarrollo esencialmente significa que, digamos que estás construyendo casas en terrenos. ¿ Estás construyendo departamentos o estás haciendo una gran conversión? Entonces tal vez tienes un edificio de oficinas y lo estás convirtiendo en departamentos. Entonces cada vez que estás haciendo un gran desarrollo, viene con algún tipo de algún elemento de riesgo de desarrollo porque ahí, podría haber problemas con el terreno que la gente no conocía antes. Podría haber problemas con un edificio de los que la gente no estaba enterada. Así que imagina un gran edificio de oficinas y quiere que los constructores entren y empiecen a despojar el edificio. No necesariamente se conoce el estado exacto de ese edificio. Entonces cada vez que estás haciendo un desarrollo, porque hay esas incertidumbres sobre, bueno, cómo es realmente la tierra y así sucesivamente y así sucesivamente. Siempre existe ese elemento de riesgo. Y claro, la razón por la que la gente hace esos tratos es porque, bueno, si logran superarlo y mitigan esos riesgos, entonces potencialmente hay una recompensa mayor. El siguiente riesgo en esta lista es la planificación del juego. Ahora, la ganancia de planeación esencialmente significa que en el mundo o la propiedad, muchas cosas requieren permiso de planeación. Entonces hay que someter al consejo diciendo que esto es lo que estamos buscando hacer. Y eso otra vez, podría significar construir casas en terrenos. Puede significar convertir un edificio. Podría ser cualquier cosa en ese sentido. Y siempre que se requiere planeación y siempre hay una gran, gran incertidumbre porque podrías terminar planeando, tal vez no termines haciendo planeación. Y si no terminas planeando, ahora tienes un terreno y un edificio con el que realmente no puedes hacer nada más. Entonces podrías venderlo a otra persona y que podría tener una oportunidad. Pero nuevamente, al final del día hay incertidumbre. Hay mucho riesgo. Pero al mismo tiempo, si terminas planeando lo que sea que estés buscando, también hay una recompensa muy, muy alta porque bueno, tienes la planeación en su lugar. Ahora puedes construir flash, puedes construir casas, puedes construir lo que quieras. Pero viene con nuestro riesgo. Entonces, en general, si estamos viendo la relación, va de abajo a arriba. A medida que aumenta el riesgo, la recompensa también aumenta generalmente. Ahora bien, la estrategia a la que nos referimos aquí, es a lo que yo llamo la estrategia propuesta en este diagrama. Ahora bien, lo que dice la estrategia propuesta es que esta estrategia, no estoy diciendo que esta estrategia te va a hacer más dinero es la estrategia de mayor retorno y propiedad, porque eso es no necesariamente el caso. Lo que hace la estrategia es que esencialmente es el rendimiento más alto que posiblemente puedas obtener la recompensa más alta por el menor riesgo. Esta estrategia es realmente para personas que son nuevas en el mundo inmobiliario, que no quieren correr muchas oportunidades incluso si no eres nuevo y no necesariamente quieres tomar lo grande, grandes posibilidades porque no quieres arriesgarlo todo en un solo trato. Se quiere tener un pequeño peldaño pero que sea muy, muy buen retorno. Esta es la estrategia perfecta para esas personas. Ahora bien, esta es una de las grandes razones , por eso soy muy, muy poco tolerante a la hora de arriesgar. Por qué no necesariamente quiero correr grandes riesgos. Porque si estamos viendo esta tabla, la columna de la izquierda dice porcentaje de pérdida. La columna derecha dice ganancia porcentual. Entonces lo que muestra es que si tienes una pérdida del cinco por ciento, digamos que haces una pérdida del 5% en cualquier tipo de inversión, entonces en realidad tienes que hacer una ganancia de 5.3% para poder recuperar tu dinero. Si miramos la tabla completa y miramos el final hasta el 50 por ciento. Entonces digamos una pérdida del 50 por ciento. Ahora la ganancia porcentual es de un 100%. Lo que eso significa es, entonces, digamos que empiezas con 100 libras para que los números sean muy, muy simples. Si comienzas con £100 y pierdes el 50 por ciento de eso, entonces efectivamente has perdido £50. Entonces empezaste con 100 y ahora estás abajo a 50. Si quieres volver a un 100, esencialmente donde empezaste, tendrás que duplicar tu dinero de 50 a 100s. Eso es un retorno del 100%. Entonces, esencialmente, lo que muestra esta tabla es que a medida que aumentan las pérdidas, en realidad hay que hacer una ganancia mucho, mucho mayor solo para volver a 0. Esto ni siquiera es ganar dinero, esto es simplemente volver a 0. Entonces ahora si ponemos esto en contexto, si tienes una estrategia donde digamos que tienes 100 mil libras para invertir y la estrategia no da sus frutos para ti y luego terminas perdiendo la mitad de ese dinero. Por lo que se pierde el 50 por ciento. Ahora tendrás que hacer una devolución del 100 por ciento sólo para volver a 0. Mientras que la forma en que me gusta personalmente a los inversores, no necesariamente me gusta correr grandes riesgos son de gran riesgo. Porque de esta manera, si no estoy perdiendo, no tengo que hacer el trabajo duro para volver a 0. Quiero seguir apilando mis victorias en lugar de perder. Y luego intentando mucho, mucho más difícil sólo para volver a 0. Entonces esta es la filosofía detrás de esta estrategia, que es una estrategia de muy, muy bajo riesgo y alto rendimiento. Pero hay que tener en cuenta que no es necesariamente el mayor retorno del mundo o la propiedad, pero eso no es necesariamente lo que vamos por aquí. Estamos consiguiendo un muy, muy buen retorno. Pero sin arriesgarse. 3. Modelo de inversión: El proceso para esta inversión, para la estrategia es muy sencillo. Esencialmente lo que estamos haciendo es que estamos comprando una propiedad, luego estamos agregando mucho valor. Por lo que el valor llegará en breve en términos de cómo estamos agregando valor, pero estábamos agregando valor. Y lo que eso significa esencialmente es que estamos haciendo la propiedad valga más dinero. Entonces estamos aumentando el valor de esa propiedad. Y luego una vez aumentamos el valor de su propiedad, tenemos dos opciones. O bien podemos buscar refinanciar. Y lo que eso significa es que cubriremos esto en la sección de finanzas. Pero lo que eso significa es que refinancias a una hipoteca y luego retienes la propiedad a largo plazo. Rentas la propiedad y la retienes a largo plazo. O la segunda opción es que termines vendiendo el inmueble, lo que comúnmente se conoce como flip. Entonces compras agregas mucho valor, y luego vendes la propiedad. Así que esencialmente lo volteó. Pero eso es un proceso y es una forma simplista. Entonces ahora, ¿cuáles son las diferentes formas en las que podemos agregar valor a estas propiedades? Bueno, el primero está haciendo algún tipo de extensión. Entonces eso significa que eso podría significar a menos que tengas un loft en la propiedad, entras en el loft. Podría significar que tienes un jardín, te vuelves a extender al jardín. Generalmente, hay una cosa llamada derechos de desarrollo permitidos, que significaría que se pueden hacer muchas de estas cosas sin requerir innecesariamente permiso de planeación. Algunas cosas requieren planeación, algunas cosas no. Pero generalmente, si estás haciendo pequeñas extensiones, puedes salirte con la tuya y no necesariamente tienes que solicitar la planeación. Pero por ejemplo, digamos que entras en un loft, extiendes la parte trasera de la casa, convertiste cochera porque la propiedad abajo tiene más espacio. Lo que eso significaría es que la propiedad valdría más dinero. La segunda forma es como medida para algún tipo de conversión chillona. Entonces si tienes una cochera y te conviertes en una oficina en casa, conviertes en otra recámara, Tu te conviertes en una recámara dentro de todo dulce, de nuevo, eso aumentará el valor de la propiedad porque generalmente, una habitación o recámara especialmente vale más que un Gary. Entonces, si tienes esos si tienes ese tipo de proyectos, entonces normalmente puedes hacer eso. El siguiente está construido en tierra. Entonces ahora digamos que tienes un pedazo de terreno y puedes esencialmente construir casas en ese terreno o terminas construyendo apartamentos e Irlanda, de nuevo, eso viene con este riesgo, viene con riesgo de desarrollo vienea planear el riesgo. Pero nuevamente, es una manera de agregar valor a estas propiedades construyendo algo en un terreno, convertir casas en pisos. Entonces ahora digamos que tienes una casa, una casa grande en cualquier zona en la que te encuentres, y terminas convirtiendo esa casa en múltiples pisos. Entonces tienes un edificio grande. Incluso podrían ser solo dos pisos. Entonces tienes un edificio de dos pisos y te conviertes en dos pisos, o puedes tener un edificio de cuatro pisos, edificio de cinco pisos en Londres, normalmente obtienes edificios que son muy altos. Vienen con su sótano y tal vez puedas convertirlos en cuatro pisos, en cinco pisos. Y nuevamente, eso viene con sus propios retos. Se trata de planear, pero esa es otra forma en la que esencialmente puedes agregar valor a las propiedades. Comercial a residencial. Comercial a residencial significa que lo que estás haciendo es que estás tomando un edificio de oficinas, estás tomando algún tipo de almacén, y estás convirtiendo eso en residencial, estás convirtiendo en departamentos. Y nuevamente, puedes o violonchelos al final, puedes hacer lo que quieras al final, pero el valor viene de que tengas un edificio de oficinas. Y porque ahora te estás convirtiendo en varios apartamentos vale más dinero porque los apartamentos individuales apilados juntos, dependiendo de la zona, dependiendo de los números, normalmente es vale más dinero. El siguiente es agregar espacio de estacionamiento. Entonces si tienes una casa y tal vez tienes un pequeño jardín al frente y la pavimentas y vuelves a obtener permiso del cabildo. Normalmente se puede convertir eso en espacio de estacionamiento, y en general, eso aumentará ligeramente el valor. No va a tener un impacto enorme, enorme, pero aumentará ligeramente el valor. Y esa es otra forma aumentar esencialmente el valor de su propiedad. El siguiente es obtener un descuento. Entonces, en lugar hacer obras para aumentar el valor, lo que podrías hacer es digamos que hay una propiedad por 100 mil libras esterlinas y negocias y haces un trato con el propietario y terminas comprándolo por £80 mil porque realmente vale un 100 y compras por 80, realidad has creado tanto valor en el medio solo comprándolo con un poco de descuento. Entonces nuevamente, esa es una forma de agregar valor, que es que estás comprando un barato y el valor es del descuento que estás creando. Entonces, ¿qué tipo de propiedades debemos convertir? Ahora, hay dos tipos principales de propiedades que estamos viendo a la hora de convertir y agregar recámaras. El primero son pisos de un dormitorio, que se pueden convertir en pisos de dos habitaciones. Y luego la segunda son casas de dos recámaras, que se pueden convertir en casas de tres recámaras. Entonces ahora vamos a los departamentos por un segundo, que son los pisos. Así que y término pisos de una habitación en pisos de dos habitaciones. Bueno, una de las grandes razones es que hay mucha investigación, muchos reportes lo que indica eso. Las propiedades de dos recámaras tienen el mejor rendimiento, tienen el mayor rendimiento. Entonces, si vamos de uno a dos, esto es para departamentos, por cierto, entraremos a las casas en un segundo. Entonces si quieres el mayor rendimiento y estás sosteniendo estas propiedades, entonces eso te dará el mayor rendimiento a la hora de agregar una habitación y luego sostener. Entonces por eso convertimos uno en dos. Otra razón para hacer uno en dos es que hay mucho suministro de propiedades de una habitación que se pueden convertir. Por lo general, si vas a mirar tu área y buscas propiedades de una habitación, normalmente obtienes muchos de estos. Mientras que si miras propiedades pequeñas, entonces digamos un estudio, por ejemplo. Generalmente no hay tantos estudios que se puedan convertir en propiedades de desabrochar porque son demasiado pequeños, mientras que muchas propiedades de una habitación, son muy, muy buenos tamaños, que son ideal para la conversión en dos. Ahora bien, la razón por la que no convertimos necesariamente propiedades de dos dormitorios en propiedades de tres recámaras es porque si estamos comprando aguantando y alquilando estas propiedades, pisos de tres habitaciones normalmente no son tan comunes cuando se trata de rentar. Entonces es por eso que nos mantenemos con el punto óptimo, que es decir propiedades de una habitación en propiedades de dos habitaciones porque la investigación muestra que tienen el mayor rendimiento, el mayor rendimiento para dos- propiedades de dormitorio. Y también porque son muy, muy deseables desde el punto de vista del renting. Mientras que una vez que te haces cada vez más grande y más grande, la deseabilidad no es mismo porque normalmente no hay muchas propiedades de tres habitaciones desde el punto de vista de los apartamentos, desde el punto de vista de los pisos. Entonces es por eso que nos atenemos a la habitación de una habitación en dos habitaciones, que es un suministro amplio, fácil de convertir sus tamaños de productos están en buenas ubicaciones, y debido a que el producto final es un de dos dormitorios, son muy, muy deseables. Ahora pasemos a cómo este término y, dos recámaras en casas de tres recámaras. Nuevamente, este estudio muestra que casa de dos dormitorios es típicamente tener el mayor rendimiento, mayor retorno, y seguido de propiedades de tres dormitorios. Sin embargo, es muy, muy difícil convertir una casa de un dormitorio, típicamente en una casa de dos dormitorios. Porque de nuevo, las casas de un dormitorio son muy, no son tan comunes. Apenas tienes ninguno de ellos. Entonces si tu estrategia es, bueno, sólo voy a convertir una habitación en casas de dos recámaras . El problema es que normalmente no te encuentras con muchos de esos. Entonces, si estás buscando hacer estos proyectos, bueno, no hay muchos por ahí en el mercado, lo que puedes hacer. Entonces, mientras que, convertir una casa de dos dormitorios en una casa de tres dormitorios, una casa de tres dormitorios es típicamente una casa familiar. Entonces, desde el punto de vista del alquiler, será será que se rentará fácilmente dependiendo de si tienes una buena zona a través las propiedades de recámara son muy, muy deseables porque son típicamente ese punto dulce de una casa familiar. Entonces por eso convertimos casas de dos recámaras en casas tres recámaras porque es deseable desde el punto de vista de una familia. Y hay muchas propiedades de dos dormitorios que podrías convertir en propiedades de tres habitaciones. Ahora bien, si vas de propiedades de tres habitaciones a cuatro habitaciones, normalmente, de nuevo, tienes el problema similar, que es desde el punto de vista del alquiler, tres recámaras suele ser el dulce mancha. Y si estamos buscando comprar mantener estas propiedades, sobre todo entonces quieres estar en ese punto dulce. Entonces, para el mejor retorno para la estrategia más segura, las dos conversiones que buscamos, los pisos de una habitación, que se convirtieron en pisos de dos habitaciones, o las casas de dos recámaras, que se convirtieron en casasde tres recámaras. Ahora bien, estos son los rendimientos del estudio de rendimiento de las casas, que esencialmente muestra que realizaron investigaciones sobre propiedades en todo el Reino Unido y comparan el rendimiento. Las propiedades de una habitación tuvieron un rendimiento de 4.1%. El rendimiento, por cierto, es esencialmente la renta anual dividida por el valor del inmueble. Para una recamaras. El rendimiento fue de 4.1 por ciento. Para dos recámaras, fue una más alta con 4.8 por ciento. Para tres recámaras, bajará ligeramente en 4.5 por ciento y recámara completa además fue menor en 3.6%. Así que volviendo al punto anterior, es por ello que queremos convertir una habitación en dos recámaras para departamentos, porque las recámaras tuvieron el mayor rendimiento y son muy, muy ideales a la hora de departamentos. Y queremos convertir a casas de dormitorio en casas de tres recámaras. Porque de nuevo, no tienen el mayor rendimiento. Pero es muy, muy difícil convertir una habitación en casas de dos recámaras. Y encontrarás muchas más propiedades que son casas de dos recámaras, que puedes convertir en casas de tres recámaras. Y después de la propiedad de dos dormitorios es de tres camas tienen el mayor rendimiento. Entonces estamos viendo ambos, bueno, cuánta oferta hay, porque claro que queremos una estrategia donde podamos hacer muchos de estos proyectos. Entonces ese es un factor. El otro factor es, bueno, si voy a comprar, sostén estos, bueno, ¿cuál es el retén que puede obtener de estos? E incluso desde un punto de venta, tenemos cosas que son ligeramente diferentes porque si bien no te preocupan demasiado los rendimientos, ya que vas a comprar y voltear. De todos modos, normalmente somos pisos de tres habitaciones no son tan comunes, mientras que los pisos de dos habitaciones son muy, muy comunes. Y nuevamente, desde el punto de vista de una casa de 3 bits, como mencioné antes, tres casas más grandes son muy comunes. Son casas familiares en este país. Y será mucho, mucho más fácil conseguir una venta en propiedades de tres habitaciones y luego típicamente propiedades más grandes y más grandes y más grandes. Entonces creo que en cualquier caso, si buscas comprar y mantener o si buscas comprar y vender, creo que esos son el punto óptimo a la hora de esta estrategia. 4. Estudio de caso de proyecto: Entonces ahora solo voy a llevarte a través un estudio de caso de uno de los proyectos recientes que hicimos, que es en voxel Londres. Entonces la propiedad que tenemos es muy, muy cerca de estación de voxel. Se encuentra esencialmente a seis o siete minutos a pie de la estación de vóxel. Y lo que hicimos allí fue que compramos unas propiedades de una habitación. Entonces en el lado izquierdo se puede ver el plano de planta de la propiedad de una habitación, que compramos en voxel. Y luego en el lado derecho se puede ver cómo convertimos esa propiedad. Entonces, esencialmente, el modelo es muy sencillo. Este es el ejemplo de departamento. Este no es un ejemplo de casa, pero el modelo es muy sencillo, es decir, si miras la cocina original en el diagrama del lado izquierdo, esa cocina ahora se ha convertido en una recámara. Y la cocina ahora esencialmente se ha trasladado a la sala de estar abierta y llana. Entonces eso es esencialmente lo que estás haciendo con estas propiedades, que es que estás moviendo la cocina a la sala de estar para que sea de planta abierta. Y estás convirtiendo la cocina existente en el dormitorio. Ahora, más adelante vamos a pasar por los diseños y exactamente cómo funciona el diseño y exactamente qué buscar. Pero eso es esencialmente lo estás haciendo con los departamentos, con las casas, el diseño es ligeramente diferente porque hay varios pisos. Y nuevamente, vamos a pasar por eso con mucho detalle. Pero por el momento, para la sección de introducción, eso es todo lo que tienes que entender, que es todo lo que estás haciendo es agregar dormitorios reconfigurando el diseño. Ahora bien, si miras hacia atrás en el diagrama, no necesariamente hemos movido ningún muro. El plano de planta en realidad es exactamente el mismo que lo que era antes. Todo lo que hemos hecho es mover la cocina de una habitación a la otra habitación. No hemos derribado ningún muro. No hemos levantado ninguna pared. Ahora bien, si nos fijamos en la recámara principal, hemos puesto un dulce propio. Pero de nuevo, eso no es nada importante, pero ese es esencialmente el modelo aquí, que es que estás tomando una propiedad, estás reconfigurando el diseño y estás agregando otra habitación. Entonces, si miramos las fotos, esta era la sala de estar original, que ahora se ha convertido el plano abierto en la esquina inferior izquierda, se puede casi ver dónde está la cocina. La cocina está a lo largo de esa pared y ahora es una sala de estar de planta abierta. Nuevamente, este era el dormitorio original, que ahora se convierte en un dormitorio, pero con un no dulce esta era la cocina. Ahora otra vez, la cocina estaba en nuestro muy, muy mal estado, y la cocina se convirtió en la segunda recámara. Entonces en el lado izquierdo, tienes el Armario, tienes una cama doble, vas a una mesa auxiliar. Realmente no se puede ver en la imagen, pero en el lado derecho también hay un armario empotrado. Es justo como se trazó el espacio. Y otra vez, ¿has convertido la cocina en lo que es la segunda recámara? Tienes el baño, el baño existente. Así que muchas de estas propiedades antiguas que no necesariamente tienen un aseo dentro del baño. El inodoro está separado, así que hemos cambiado la bañera en una ducha. Hemos añadido un retrete. Hemos modernizado completamente todo el retrete. Y de nuevo, así que como mencioné antes, muchas de estas propiedades, las antiguas, tienen un diseño un poco extraño, que es que el inodoro normalmente está en una habitación separada por sí mismo y normalmente no es un fregadero. Así que lo metemos en un retrete nuevo. Nosotros lo alicatamos. metemos en un puesto en un fregadero, completamente, reacondicionamos completamente el inodoro ahí. Y esto es lo que es un edificio en vóxel. Ahora, hablemos de las cifras y esencialmente de cómo funciona el modelo desde el punto de vista financiero, desde el punto de vista de la inversión. Entonces ahora, si miramos las cifras, el precio de compra de esta propiedad fue de 290 mil libras. Eso es lo que pagamos para comprar la propiedad. El costo de los refrigerados fue de sólo 23 mil libras. El otro costo fueron de 40 mil libras. Ahora estos incluyen impuestos. Entonces, por ejemplo, el impuesto de timbre, eso incluye un costo de financiamiento. Entonces ese podría ser el costo de tu hipoteca. Su financiación puente incluye sus honorarios legales, que son su abogado o honorarios y así sucesivamente y así sucesivamente. Entonces toda la otra ecuación de costo a alrededor de 40 mil libras. Ahora, una vez que habíamos agregado la recámara a esta propiedad, así que era una habitación, nos convertimos en una de dos habitaciones. Luego fuimos por la refinanciación. Entró la compañía hipotecaria y dijeron que valía 390 mil libras y la renta era de 1800 libras. Entonces lo compramos por 290 mil. Y unos meses después, cuando nos volvimos a hipotecar, valía 390 mil libras. Entonces ahora comparemos los dos modelos. Entonces hay una forma tradicional de invertir que es esencialmente, tomemos un poco de dinero y lo pongamos en nuestra propiedad y luego la rentemos. O, y luego compararemos ese modelo con esencialmente el modelo del que estamos hablando aquí. Y ¿en qué se diferencian a la hora de hacer? 5. Este modelo vs modelo tradicional: Entonces ahora si nos fijamos en el modelo tradicional, típicamente digamos que necesitas un depósito del 20% para comprar una propiedad. Y ese depósito del 20% es, por cierto, estamos asumiendo que está comprando una propiedad de £390 mil porque eso es lo que mi propiedad estaba valorada en £390 mil. Entonces, si compraste una propiedad de £390 mil en el mercado, renta registrada en buenas condiciones. Entonces ninguna reverberación requirió nada de eso. Esencialmente vas a la derecha. Muévete lo encuentras £390 mil propiedad de dos dormitorios, que está lista para rentar el primer día. Por lo que necesitará un depósito del 20%, que es de £78 mil. Tendrás un derecho sellado de £21,000.200. Tendrás £2 mil dentro de los honorarios legales y tendrás un costo amueblado de alrededor de £3 mil, lo que hace que tu inversión total sea £104,200. Así es como tradicionalmente invertirías en propiedades, es decir, tomas, vas a tu trabajo diario, haces lo que necesites hacer, ahorras hasta 104 mil libras, te llevas ese dinero y tú esencialmente lo pone en una propiedad y luego lo alquila. Entonces estas £104,200 en. Ahora, comparemos eso con este modelo que tenemos aquí. Por lo que el precio de compra de esta propiedad fue de £290 mil. Por un segundo. No nos preocupemos demasiado por cómo compraste la propiedad que compraste con una hipoteca para hacer con una financiación puente? ¿ Lo compraste usando tu efectivo? Realmente no importa demasiado de ese estado, solo para que entiendas el modelo. Pero ahora, digamos que el costo de la propiedad es de 290 mil libras. La reverberación, como mencionamos antes, es de 23 mil libras y todos los demás costos equivalen a 40 mil libras. Por lo tanto, el costo total es de 353 mil libras. Te cuesta 353 mil £ todo en la compra, la reverberación, todos los demás costos. Eso es lo que te costó. Pero ahora, una vez que has gastado tanto dinero, vas al banco y dices: Bueno, compré una propiedad de una habitación ahora es una propiedad de dos dormitorios vale más dinero porque mientras hay dos recamaras, ¿ cuánto vale? Entró el banco y dijeron: Bueno, el inmueble vale 390 mil libras, ese es el GDV. Ahora, cuando vas por su hipoteca en esa etapa. Entonces ahora en este modelo, no estamos vendiendo, en este modelo, estamos refinanciando en la tenencia de la propiedad. ¿ Cuándo vas a la etapa de refinanciamiento en esta propiedad? Teníamos una hipoteca del 80 por ciento. Vamos a la hipoteca del 80%. Entonces cuando vale 390 mil libras, el banco dice, bueno, bien, creemos que vale 390 mil libras. Tienes que tener un depósito del 20% en la propiedad, y nosotros te daremos el 80 por ciento. Entonces, si el BDB es de 390 mil libras, entonces ese es el precio completo. El banco dirá eso, Bueno, te quedas con el 20 por ciento de tu patrimonio en el trato y nosotros te daremos el 80 por ciento. Entonces en este caso, teníamos que tener 78 mil libras representaban nuestro depósito. Y el banco dijo, bueno, aquí tienes 312 mil libras ya que tienes una hipoteca del 80%. Ahora. Así que ten esto en mente. Hemos gastado 353 mil libras. Esa es la cantidad de dinero que hemos gastado. Y en banco dice, bueno, te vamos a dar 312. Entonces si gastas 353 y luego el banco o el refinanciamiento porque el valor es mayor, te devolvió 312. Entonces esencialmente todo esto te cuesta, que es levantar dinero, te cuesta 41 mil libras porque eres 80% hipoteca es £312 mil, tu costo total fue 353. Y el único dinero que te queda en la transacción es de 41 mil libras porque gastaste 353, el banco te dio el banco 312 y te quedan 40 mil libras de tu propio dinero ahora en ese proyecto. Entonces, ¿qué significa eso cuando se trata de una devolución? Entonces ahora si miramos un diagrama que muestra la comparación, bueno, en este nuevo modelo, solo nos costó £41 mil comprar una propiedad esencialmente, que vale £390 mil, porque sea cual sea el dinero que gastemos, lo conseguimos la mayor parte de atrás, excepto las 41 mil libras. Mientras que si nos fijamos en el modelo tradicional, para comprar una propiedad de 390 mil libras, tendríamos que gastar 104,200 libras. Entonces con un nuevo modelo, terminas con una propiedad de 390 mil libras por 41 mil, el viejo modelo. Para obtener la misma propiedad, nos costaría un £104.000.200. Y ese es realmente el poder de este modelo, que es que estamos comprando una propiedad, agregando mucho valor y enviado al banco. Bueno, mira, vale más dinero. Ahora, queremos sacar algo de dinero del crimen. Queremosleer hipoteca. Y porque estás agregando el valor, puedes recuperar gran parte de tu dinero. Así que esencialmente puedes seguir reciclando tu dinero. Entonces, si tienes una olla de dinero para invertir, en lugar de invertir todo italiano uno va una transacción. Tú, cada vez que inviertes, obtienes una porción de esa bolsa y luego puedes usar esa porción para invertir una y otra vez. Esa es una diferencia de 2.5 veces. Porque esencialmente te costó 41 mil, mientras que si lo hicieras de la manera normal, sería un 104 mil. Entonces esa es una diferencia de 2.5 veces esencialmente cuánto dinero te costaría, cuánto dinero tendrías que invertir para obtener la misma propiedad. Veamos el flujo de caja. ¿ Cómo funciona el flujo de caja en este proyecto en particular? Bueno, la renta de esta oferta es de 1800 libras. La hipoteca era de 1100 libras. Hemos igualado cinco por ciento para el mantenimiento, que es £45. Hemos incluido un cargo por servicio de £100 que es un cargo por servicio en esta propiedad. Y hemos puesto en un periodo de vacío de dos semanas, que es de 70.72 libras al mes. Y al final, el flujo de caja neto, cantidad de dinero que realmente obtienes en tu cuenta bancaria es alrededor de £483 cada mes. Entonces ahora vamos a comparar los dos modelos aquí. Entonces con este modelo, tu flujo de caja es de 483£ mensuales, pero tu dinero que te queda es de 41 mil. Su costo te £41 mil para generar ese resultado porque tienes la propiedad y está ganando 483 cada mes. Y el retorno de la inversión de esa propiedad es del 14.1, 14%. El retorno de la inversión, o se le puede llamar el retorno del capital empleado, esencialmente significa que, bueno, si invierto 41 mil libras en un trato en estoy haciendo 483 cada mes. Entonces en el transcurso de un año, 483 veces por 12 es algo alrededor de £6 mil. Entonces, si invierto 41 mil y vuelvo 6 mil cada año, entonces mi retorno es de alrededor del 14.1 por ciento. Eso es retorno de la inversión, o puede llamarlo un retorno sobre el capital empleado. Más o menos lo mismo. Pero ahora, si nos fijamos en el modelo tradicional, seguirás haciendo un flujo de caja de 483 libras. El dinero que quedaría en sería un 104,200 y tu retorno la inversión sería de 5.5 por ciento. Entonces esencialmente lo que otra vez, el mismo cálculo, pero esta vez vas a invertir un 104,200. A fin de hacer 483. El nuevo modelo, sólo hay que invertir 41 mil para hacer 483. Entonces ahora, si comparas el retorno que estás recibiendo, el ROI, el ROCE devolviendo efectivo importante, quieras llamarlo, esa es una diferencia de más de 2.5 veces. Porque si miras el modelo tradicional, estás haciendo un retorno del 5.5 por ciento. Si nos fijamos en este modelo, se trata de una rentabilidad del 14.1 por ciento que es más de 2.5 veces. Y lo que eso significa es que si tienes una olla de dinero en la que invertir, quieres comprar y mantener propiedades. Con este modelo, puedes obtener un retorno de 2.5 veces cada vez que inviertas en un proyecto. Entonces estás esencialmente aumentando masivamente, masivamente tu retorno. Ese es un criterio de trato al que nos gustaría apuntar a la hora comprar y mantener propiedades. Eso para mí, es un buen trato si esencialmente puedo hacer 2.5 veces un retorno de un proyecto que haría. Esencialmente si solo lo estuviera comprando directamente y no agregando ningún valor, no haciendo nada. Entonces, cuando la gente, ya sabe, que suele invertir en propiedades, entonces tal vez, ya sabes, un amigo de la familia, o un colega que normalmente compraba propiedades en el pasado, usando el modelo, que es lo que, Ahorraré algunos ingresos laborales y solo iré a comprar una propiedad. Ellos, en este caso, harán un retorno del 5.5%. Mientras que tú, al hacer lo que estás haciendo, al agregar valor, lograrás un rendimiento 2.5 veces mayor que ellos. Puramente porque estás agregando valor, estás sacando mucho de tu dinero por conteo. Y para exactamente la misma propiedad, has aumentado masivamente tus rendimientos. 6. Voltear contra el sostenimiento: Ahora, hablemos de voltear versus sostener. Bueno, cuáles son algunas de las ventajas, desventajas cuando se trata del modelo flip contra todo el modelo. Entonces ahora si miramos la ventaja de todo el modelo, la primera es la apreciación a largo plazo. Cuando está comprando y manteniendo una propiedad, mucho dinero en la propiedad se obtiene por la apreciación a largo plazo a medida que aumenta el valor de la propiedad. Bueno, ese es esencialmente el dinero que has ganado. Entonces ahora digamos que compras una propiedad por 100 mil libras en X número de años, eso podría ser ocho años, nueve años, diez años, 11 años, sea cual sea ese periodo de tiempo, como el valor de ese la propiedad sigue aumentando. Entonces ahora digamos que vale 200 mil libras. Bueno, esa es la ganancia que has obtenido. Y esencialmente has obtenido esa ganancia sin necesariamente tener que hacer nada. Porque el mercado acaba de seguir agregando valor, agregando valor, agregando valor. Entonces ese es un gran, gran beneficio de toda la estrategia, que es la apreciación. El segundo es que puedes leer hipotecar tu dinero. Se puede quitar mucho dinero en efectivo. Entonces, por ejemplo, mi amigo Rob, esencialmente, compró una propiedad en 2009. Y en 2009 lo compró por 250 mil libras. Y el año pasado en 2019, realidad refinanció su propiedad por 500 mil libras, por lo que la compró por 250 en diez años, duplicó su valor, ahora vale 500 mil libras. Dijo al banco, bueno, el inmueble se incrementa en valor. ¿ Puedo obtener una hipoteca? Y esencialmente muchos ¿puedo refinanciar la propiedad y obtener un aprendizaje superior esa propiedad? Y recibió un préstamo mayor porque obviamente vale más dinero y el banco le dio 200 mil libras. Ahora, dependiendo de cómo compres esa propiedad, ya sea a tu nombre o si es un acompañamiento. Si esta propiedad estuviera a su propio nombre, por ejemplo, y usted está hipotecado, esencialmente significaría que tendría £200 mil libres de impuestos. No hay impuesto sobre los préstamos. Y has recibido un montón de dinero. Ahora bien, si esto no fuera una sociedad limitada, esencialmente tienes 200 mil libras en una compañía. Y ahora puedes usar ese dinero para comprar cada vez más y más propiedades. Entonces ese es un gran beneficio de retener la propiedad a largo plazo porque cada cinco años, cada diez años, puedes seguir sacando más y más dinero. Y luego usar ese mismo dinero es comprar cada vez más propiedades. Y con el tiempo, a medida que tienes más propiedades, estás obteniendo más cashback, tu rehipotecando más bolsa de dinero, y tu cartera simplemente se hace cada vez más grande y más grande sin necesariamente tener que hacer cualquier cosa porque el mercado está aumentando el valor de esas propiedades. El siguiente es el ingreso pasivo. Ahora, por supuesto, una de las razones por las que mucha gente invierte en vital sus propiedades es porque quieren múltiples corrientes de ingresos. Entonces, si tienes un trabajo o tal vez quieres dejar tu trabajo , tener propiedad te va a ser mejor porque puramente porque bueno, esencialmente de esta manera tienes otro flujo de ingresos entrando cada mes. Entonces dependiendo de cuántas propiedades tengas o dependiendo de cuáles sean tus objetivos. Si te aferras a las propiedades de esta manera, una vez que has hecho un proyecto, es un poco como hecho para siempre y cada mes sigues ganando más y más dinero sin necesariamente tener que hacer nada. Y por último, es muy, muy bajo riesgo cuando se está vinculando la propiedad de tenencia. Y no estás confiando en que alguien más te lo compre. Al final de los diez meses o una vez terminada una reverberación, no necesariamente tienes el riesgo de vender la propiedad. Muchos desarrolladores, y van a quiebra porque digamos que tienen financiamiento a corto plazo por 12 meses y el mercado se ha vuelto un poco al sur y las propiedades no se venden porque se ven obligados a vender la propiedad al final del día, se quedan un poco atascados porque bueno, eso es lo único que pueden hacer y nadie está comprando. Y ese es un riesgo enorme en sí mismo. Mientras que cuando estás comprando y manteniendo una propiedad y tu esencial, tu objetivo está bien, solo voy a terminar con la propiedad, entonces no necesariamente tienes esos riesgos. Entonces es una de las grandes ventajas, enormes ventajas de toda la estrategia es que es muy, muy bajo riesgo y desde esa perspectiva, no mucho puede salir mal. Ahora bien, ¿cuál es la desventaja de toda la estrategia? Hay una desventaja que es, bueno, una desventaja importante, que es que su dinero está esencialmente entonces atrapado en esa propiedad. Entonces, digamos por ejemplo, en el ejemplo de vóxel, teníamos 41 mil libras. Ese 41 mil libras es ahora está atascado en ese proyecto. Y hasta que la propiedad aumente de valor y pueda refinanciar ese dinero está amarrado. Pero así es como funciona mucha inversión, que es que inviertes un poco de dinero y luego sigues obteniendo un retorno de esa inversión. Pero si hubiera una desventaja o un inconveniente en sostener, sería que ese dinero ahora está encerrado y no se puede usar esa porción. Por supuesto, cuando inviertes mucho del dinero te devuelves, pero el dinero que queda en las 41 mil libras, no puedes realmente, muy triste muy, muy rápido. Entonces esa es una de las desventajas de la estrategia de holding. Ahora hablemos de las ventajas de vender. La primera ventaja de vender IE flipping es que puedes cobrar tus ganancias. Entonces, por ejemplo, cada vez que haces un trato y digamos que obtuviste una ganancia de £50,000.1, £100 mil. Cada vez que vendes y volteas, terminas recibiendo esas 50 mil libras. Cuando terminas, terminas recibiendo eso por 100 mil libras. Entonces te das cuenta de las ganancias mucho, mucho más rápido. Y eso nos lleva a la segunda ventaja, que es. Eso te permite acumular capital y pasar a proyectos más grandes. Entonces ahora digamos que haces un pequeño trato y ganas £20 mil. Pero ahora tienes 20 mil libras más que donde empezaste ahora a usar ese dinero y el dinero que tenías inicialmente, y ahora puedes hacer un proyecto más grande y ganar 50 mil libras. Y una vez que hayas ganado 50 mil libras, ahora puedes pasar a, has acumulado tienes 20 y tienes otros 50, y ahora tienes otros 70. Ahora usas todo ese dinero, introduce algo aún más grande. Y ahora puedes hacer un 100000.150000 y esencialmente puedes seguir yendo más grande y más grande porque cada vez que recuperas tu dinero con alguna ganancia, estás acumulando una pila más grande y usando esa pila más grande, puedes seguir haciéndote más grande y más grande y más grande. Ahora, esas son las ventajas. ¿ Cuáles son algunas de las desventajas del modelo volteado? Bueno, el primero es un impuesto a las ganancias de capital. Entonces ahora digamos que compras una propiedad. Entonces en el caso del voxel, compras por 209 mil libras y luego lo vendes por 390 mil libras debido a que los valores van desde dos 390 de nitrógeno, tienes que pagar impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendes esa propiedad. El impuesto a las ganancias de capital es esencialmente un impuesto sobre la ganancia, ganancia que hiciste en ese inmueble. Entonces, si compras una propiedad e incluso si la vendes unos años más adelante, entonces tendrás que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Esa es una de las desventajas de vender el inmueble, de voltear una propiedad, que es que hay que pagar impuestos. Mientras que si lo comparas con el modelo de compra y retención, cada vez que refinancias y obtienes una obtienes un pedazo de bolsa de dinero. No hay que pagar ningún impuesto porque ese dinero es de rehipotecar es solo. No tienes que pagar impuestos sobre el préstamo. Entonces esa es una de las grandes desventajas de tener una estrategia de compra y venta y tienes que pagar el impuesto sobre tu juego. El segundo es el riesgo porque dependes de una venta. Así que de nuevo, uno de los grandes retos y donde muchos desarrolladores van a la quiebra es donde hay depender de una venta. Porque como mencioné antes, si tienes financiamiento a corto plazo por 12 meses, tienes que devolverle el pago al prestamista al final de los 12 meses. Y ahora dicen que algo pasa en la economía, pasa el Brexit o pasa algo y no puedes vender la propiedad. Eso podría ser al momento de grabar, estamos pasando por COVID-19 con los cierres. Ahora bien, si hay un encierro y no puedes vender una propiedad, entonces tienes muchos problemas. Entonces es decir, la estrategia flip es buena, pero también viene con el riesgo inherente, que es que si algo le pasa al mercado y no puedes vender, entonces tienes una propiedad y no puedes vender ello. No puedes devolverle el dinero a tus prestamistas, no puedes devolverle el dinero a tus inversionistas. Y así suele ser como mucha gente termina yendo a la quiebra. Ahora bien, otra desventaja de la estrategia flip es que no te beneficias de la apreciación del capital. Entonces nuevamente, con toda la estrategia, como el ejemplo que te di con RAB, tenía una propiedad por 250 mil libras, ahora se ha ido hasta 500 mil libras. Y sin que él haga nada, simplemente les sigue haciendo más y más dinero. Mientras que si está haciendo una compra y venta, solo obtiene la ganancia agregando el valor, pero no necesariamente se beneficia de apreciación a largo plazo de la propiedad. Entonces esa es otra vez, una de las desventajas de las dos estrategias. Ahora bien, de nuevo, depende de tu situación, tus contextos, pero al sopesar estos pros y contras, es por eso que personalmente hacemos la estrategia de compra y retención es porque pensamos que los beneficios superan a los desventajas. Porque tienes una propiedad una vez que la has hecho, una vez, sigue trayendo tu dinero cada mes. Y si estás tratando de reemplazar los ingresos, quieres ese flujo de caja pasivo cada mes. Entonces, esencialmente, sigue acumulándose y subiendo y subiendo. que puedas llegar a una etapa donde puedes dejar un empleo o tienes un ingreso secundario. También te beneficias de la apreciación del capital. Cada vez que te aprecia lees hipoteca, algo de dinero retrocede. No tienes que pagar impuestos ahora porque es a tu nombre personal o no es una empresa y usas ese dinero para entonces simplemente comprar más y más propiedades. Entonces hay muchas ventajas de toda la estrategia. Y es por eso que normalmente optamos por el modelo de compra y retención en contraposición al modelo de celda buy-in. 7. Finanzas: En esta sección vamos a cubrir una financiación. Entonces, cuando se trata de finanzas, esas dos cosas que necesitas saber. El primero es un préstamo puente y el segundo, una hipoteca de licenciatura. Entonces lo que sucede es cuando compramos esta propiedad, ya sea una propiedad o si es una casa, tiendo a comprar la propiedad usando un préstamo puente. Un préstamo puente es esencialmente la forma más fácil de pensar sobre esto, es imaginar una hipoteca, pero no por 25 años antes de seis meses, 12 meses, 18 meses. Normalmente tiendo a sortear la marca de los 12 meses. Esta financiación es esencialmente financiación a corto plazo, que suele ser mucho más cara que una hipoteca porque está diseñada para la base a corto plazo. Por ejemplo, con una hipoteca, podrías estar buscando pagar 3, 3%, 0.5% de interés por año. Mientras que con un préstamo puente, tiendes a pagar alrededor del 7%, 8 por ciento anual. Entonces es mucho más caro. Pero la razón por la que tendemos a utilizar la financiación puente es porque en realidad está construida para el desarrollo. Un montón de su hipoteca no está construida para que usted compre una propiedad que un desarrollo, luego refinancie. Y esa es una razón. La otra razón es puentear las finanzas. Es relativamente fácil conseguir en segundo lugar es mucho, mucho más rápido que conseguir un montón de esa hipoteca. Entonces, a veces cuando estás negociando, es casi parecido a tener efectivo. Entonces, cuando hablas con agentes y cuando hablas con los propietarios, si eres datos de paciente con un arrendador, puedes usar eso a tu favor que puedes comprar la propiedad mucho, mucho más rápido y usando eso a veces puedes obtener un descuento. La otra razón por la que utilizamos las finanzas de crianza porque esto nos permite hacer múltiples proyectos al mismo tiempo. Podemos tomar nuestros préstamos puente múltiples al mismo tiempo. Y así solo acelera el proceso hora de adquirir una propiedad. Ahora bien, ya sea préstamo puente, normalmente puede obtener un préstamo del 75% para valorar el préstamo puente, pero ahora eso es 75% préstamo a valor también incluye todos los pagos de intereses y todas las tarifas que tiene que pagar para conseguir ese préstamo puente. Entonces, lo que sucede es que cuando obtienes un préstamo puente de estos prestamistas, dicen que te darán un préstamo del setenta y cinco por ciento a valorar, pero en realidad no te dan el préstamo del 75 por ciento. Bueno, suelen hacer es que te dan 75% menos todos sus honorarios y todos sus intereses. Porque los honorarios e intereses están incorporados. Entonces, normalmente lo que eso significa es que en realidad terminas obteniendo alrededor del 7172% por ciento. Y el resto del dinero tienes que poner tú mismo como depósito. Tres capturas. Entonces así es esencialmente como funciona un préstamo puente. Ahora lo que pasa es que compras la propiedad usando un préstamo puente. Después emprenderás todo el trabajo. Entonces, ya sea que convierta una propiedad de una habitación en una propiedad de dos dormitorios, o si convierte una casa en múltiplo dice lo que sea ese proyecto. Una vez que hayas hecho eso, la marca de seis meses, entonces irás por un refinanciamiento en un byte para dejar hipoteca. La razón por la que tienes que esperar seis meses es porque hay una prueba de esfuerzo en este país. Esa es la regla en este país que siguen la mayoría de los prestamistas, que no se puede refinanciar dentro de la marca de seis meses. Si compró una propiedad, tiene que esperar hasta seis meses para refinanciar la propiedad. Ahora, hay prestamistas especializados que te permitirán refinanciar antes de la marca de seis meses. El problema es que no siempre te dan la mejor tarifa. Entonces, en mi experiencia, lo que he encontrado es que es mejor esperar seis meses y luego refinanciar en esa etapa. Entonces, cuando vas por el refinanciamiento, lo que va a pasar es que tenías un préstamo que era un préstamo puente. El inmueble ahora ha subido de valor. Cuando se va a la valoración más alta, ahora puedes tomar una grande sola. Y cuando sacas el grande solo, esencialmente pagas el préstamo puente al mismo tiempo. Entonces lo compraste en un puente, has agregado valor, puedes refinanciar en una hipoteca de soltero, pagar ese puente. Y así es esencialmente como pasas por todo el proceso de compra y tenencia de propiedades. No necesariamente necesitas saber demasiado más allá de eso. Cuando se trata de los requisitos financieros y los requisitos para el puente, solo depende del prestamista. Entonces, lo mejor que se puede hacer no es necesariamente investigar las obras puente y cómo funcionaban las hipotecas de licenciatura. Lo mejor que hay que hacer con corredor espiritual y decir, esta es mi situación financiera y esto es esencialmente lo que estoy buscando hacer, el tipo de proyectos que estoy buscando hacer. Y te dirán tus requisitos financieros y qué estudiante Max te pide prestado puedes conseguir algo más viejo. Entonces, si tienes un buen corredor a bordo, no hay mucho que hacer. Esencialmente puedes organizar todas estas finanzas por ti. Si quieres usar mi broker, si haces clic en el enlace de descripción, ahí hay un enlace que dice equipo de propiedad. Y puede hacer clic en ese enlace y puede ser presentado a mi corredor. O si tienes un navegador diferente, solo puedes usar un broker diferente. Pero lo que necesitas es que necesitas un broker o una compañía de corretaje. Puedes ayudarte con un montón de esas finanzas y las finanzas puente, porque quieres asegurarte de que si alguien te da las finanzas puente, quieres asegurarte de que al final del proyecto, también se puede obtener un montón de ellos hipoteca sobre esa propiedad con el fin de pagar el préstamo puente. Si está recibiendo un préstamo puente, no puede obtener una botella e hipoteca por cualquier razón, entonces tiene un gran problema porque tiene un préstamo puente que suele durar 12 meses, que ahora puedes pagar ese préstamo porque nadie te va a dar presupuesto e hipoteca, suponiendo que puedas volver a esa hipoteca por cualquier motivo, debes asegurarte de tener un corredor que pueda tratar con ambos incluso antes de comprar la propiedad, necesita hablar con su corredor y decir: Bueno, esto es lo que estoy buscando hacer. Hay alguna razón por la que no pueda obtener el préstamo puente y hay alguna razón por la que no pueda obtener un montón de hipoteca cuando termine el proyecto? Lo último que quieres es que esencialmente lleves a cabo este proyecto. Usted compra algo, agrega mucho valor, y por cualquier razón, no puede obtener presupuesto e hipoteca al final porque entonces se quedará atascado recogido porque no puede pagar el préstamo, hablar con un corredor o hablar con mi corredor y esencialmente decirles que lo que estoy buscando hacer es esto Estoy buscando comprar esta propiedad en un préstamo puente. Así es como voy a agregar valor y esta es mi estrategia de salida. Ya sea que se trate de vender la propiedad al final o si eso es mantener la propiedad y refinanciar en un montón de esa hipoteca nosotros y los requisitos, Impresionante, Vamos a tarifas que puede obtener, les preguntó qué préstamo a valorar se puede obtener. Y una vez que tengas todos esos detalles, podrás seguir adelante con la sección de finanzas en tus proyectos inmobiliarios. 8. Evaluación de riesgos: Entonces en esta sección vamos a estar viendo análisis dual y cubriendo todos los diferentes componentes que componen el análisis de ADN y esencialmente todo lo que se necesita para analizar un trato. El análisis de tratos se divide en muchos subtemas diferentes. Entonces, por ejemplo, tenemos evaluando riesgos, costos financieros, derechos de timbre, honorarios legales, costo adicional, costo de remodelación, calculando el GDB, esencialmente, cuál va a valer la propiedad una vez hemos agregado un dormitorio y hemos hecho un reefer completo. Cuáles son algunas de las métricas clave, los criterios de trato, cómo calcular la oferta. Y luego entraremos en una demostración de cómo funciona el analizador de tratos y se aplica en un particular, en un estudio de caso de uno de los proyectos que hemos realizado anteriormente. Entonces, si nos fijamos en evaluar los riesgos, hay muchos riesgos diferentes a la hora de invertir en propiedades. Y ya hemos cubierto algunos de estos anteriormente, pero aquí están algunos de estos con mucha más profundidad. Entonces, por ejemplo, uno de los riesgos a la hora de la propiedad es el riesgo de planeación. Entonces lo que este proyecto en particular, no se requiere permiso de planeación, por lo que por lo tanto no hay riesgo de planeación. Pero generalmente en el mundo de la inversión inmobiliaria, existe un riesgo a la hora de planificar. Porque si estás, por ejemplo, digamos construyendo sobre terreno y tienes que obtener permiso del cabildo. ¿ Estás planeando permiso? Si no obtienes ese permiso de planeación, entonces puedes quedarte un poco atascado porque compraste algo y esencialmente no puedes construir un complemento en esa propiedad en ese terreno. Pero con el tipo de proyectos que estamos viendo donde estamos agregando recámara porque todo es interno, todos los cambios se hacen internamente. No se requiere permiso de planeación, por lo que ese es un riesgo que no tenemos con este proyecto en particular. El segundo tipo de riesgo es lo que se conoce como riesgo de desarrollo. Ahora, el riesgo de desarrollo significa que, por ejemplo, digamos de nuevo, estás construyendo en tierra y, o estás convirtiendo tu tomando un edificio de oficinas grande y te estás convirtiendo en departamentos. Siempre que haces algo que es esencialmente un gran proyecto, entonces viene con el riesgo asociado a IEEE, bueno, puede haber algunos problemas con el terreno o una vez que empiezas a despojarte de la construcción, puede haber algunos problemas con el edificio a la hora de converger y, y eso, eso en sí mismo es un gran riesgo. Mientras que nuevamente, el proyecto que estamos viendo aquí donde estamos agregando recámaras, no necesariamente tienes ningún riesgo de desarrollo porque no estás desarrollando per se. Es en el mejor de los casos una reverberación cosmética, una reverberación de luz. Así que no tienes esos grandes riesgos de desarrollo que normalmente tienes en algunos proyectos proxy. Entonces es otro riesgo del que no necesariamente tenemos que preocuparnos con este tipo particular de modelo. El siguiente que tenemos son los retrasos. Y ahora eso podría significar retrasos en cuanto a su remodelación, y también podría significar retrasos en pueblos de la hipoteca. Ahora bien, la razón que es un riesgo es porque, por ejemplo, cuando estás en finanzas a corto plazo, en finanzas puente, normalmente sacas bridge durante aproximadamente 12 meses. Entonces eso significa que tienes que comprar la propiedad. Y ahí es cuando empiezan las finanzas puente. Tienes que hacer el trabajo y luego tienes que leer hipoteca y pasar a una hipoteca dentro de ese periodo, dentro de esos 12 meses porque solo cuando vuelves hipotecar bienes te devuelven tu dinero y entonces puedes pagar tu primero, luego Live, que es un prestamista puente. Entonces eso es un riesgo porque tienes ese marco de tiempo para que termines la reverberación y también termines el proceso de hipoteca de tasa. Ahora bien, cómo normalmente te mueves eso es esencialmente dándote más tiempo. Entonces, si crees que el producto se va a hacer en nueve meses, puedes obtener un descanso de doce meses solo para estar seguro por tres meses adicionales. Entonces, en caso de que haya algún tipo de retrasos, tiene un período adicional para asegurarse de que bueno, tengo un búfer de tres meses ahí para asegurarme de que nada pueda salir mal. El siguiente es un riesgo de sobrecostos. Entonces normalmente con muchos proyectos inmobiliarios que podrías estimar, la reverberación va a costar tanto y terminar costándote un poco más que eso. Y eso podría ser un riesgo en sí mismo porque si no tienes los fondos o si eso significa que el trato ya no es viable, eso normalmente de nuevo, no es realmente un riesgo cuando se trata estos tipo de proyectos porque son reverberaciones muy pequeñas. Entonces cuando el constructor dice que va a costar veinte mil, treinta mil, cuarenta mil, normalmente termina costando lo que inicialmente dijeron porque no hay grandes sorpresas, que no han visto antes. Como dije antes, la mayor parte de esto es solo un cosmético ligero refiérase esto no es algo grande o algo así. Es muy poco probable que pueda suceder algo inesperado, lo que el constructor no estaba al tanto. Ahora bien, si estás construyendo un terreno, podría haber problemas con el terreno o si eres como dije, tomando edificio de oficinas y convirtiendo un edificio de oficinas, podría haber problemas con el edificio de oficinas que no se habían visto previamente. Pero de nuevo, realmente no tienes eso cuando estás haciendo un pequeño proyecto como este. Entonces no es un riesgo, que es un gran riesgo en este ejemplo en particular. El siguiente es la estrategia de salida. Ahora, estrategia de salida significa que lo ideal es que quieras tener estrategia de salida múltiple es significado, bueno, por ejemplo, si estás invirtiendo tanto dinero, ¿cómo recuperas tu dinero? Y eso es esencialmente lo que es una estrategia de salida. Donde la gente se atasca un poco, es esencialmente eso digamos que eres desarrollador y estás comprando una propiedad y tu plan es comprar y vender. Bueno, el tema es si algo le pasa al mercado o algo sale mal. Y al final no puedes vender esos departamentos. Y tu estrategia de salida también, voy a comprar y vender tu salida siendo voy a vender. Bueno, si al final no puedes vender y eso se convierte en un problema masivo, masivo porque bueno, esa es tu única estrategia de salida. Mientras que si tienes una estrategia de salida que es una estrategia de salida más segura como Bueno, sólo voy a refinanciar. No necesito un celular. No necesito vender nada. No necesito una venta al final del día. Y sé que ya he comprobado con mis prestamistas que van a prestar felizmente. Esta es una salida mucho, mucho más segura porque no dependes de que una biografía entre y compre la propiedad, o si puede tener múltiples salidas. Entonces por ejemplo, digamos incluso si buscas voltear su propiedad, es decir, comprar y vender. Y puedes tener Plan a es una voltereta. Y Plan B, puedes asegurarte de que ese número siga funcionando si tuvieras que refinanciar y mantener la propiedad. Entonces, por estrategia de salida esencialmente significa que tienes múltiples opciones. Ahora bien, la tenencia suele ser la opción más segura puramente porque bueno, ya lo habrías verificado con tu corredor y antes de comprar la propiedad que una vez que te financian en este y si todo está bien, entonces no habrá sorpresas, ningún problema real a la hora de la hipoteca real. Y solo puedes leer hipotecar la propiedad, sacar todo tu dinero de vuelta. Pero se vuelve un poco más complicado cuando buscas vender. Porque si no puedes vender dentro de ese periodo, puede convertirse en un pequeño desafío. Pero de nuevo, con este modelo de compra y tenencia, realidad no suelen tener su riesgo siempre y cuando tenga un buen bróker te dijo, bueno, he comprobado con los prestamistas y fácilmente serás capaz de obtener financiamiento en esto. Entonces así es como mitigas eso al asegurarte de tener múltiples estrategias de salida y tienes una estrategia en la que al menos puedas sostener al menos definitivamente puedes sostener. El siguiente es cualquier tipo de problemas de arrendamiento. Por lo que estos podrían incluir un derecho de compra o podría incluir cualquier tipo de restricciones. Entonces, cuando estás comprando la propiedad y tu abogado está mirando la propiedad, yo estoy mirando los documentos, mirando los arrendamientos. Estoy viendo todo ese tipo de cosas. Podrían ser capaces de identificar cualquier tipo de problema. Por ejemplo, teníamos nuestra propiedad que tenía derecho a la restricción de compra, lo que significaba que la persona a la que le habíamos comprado la propiedad, la compró al Consejo cinco años antes. Ahora, cuando lo compró al cabildo, en realidad lo compró con descuento porque lo harás el inquilino del consejo, lo compró bajo el derecho a comprar esquema. Pero cuando se compra una propiedad bajo el esquema de derecho a comprar, significa que dependiendo del consejo, con este en particular, no pudo, no se le permite vender esa propiedad pordiez años. Y si quiere venderla, primero tiene que ofrecérsela al cabildo. Y si dicen que no queremos comprarlo, sólo entonces ¿puedes ofrecérselo a otra persona? Ahora bien, el consejo o no quería comprarlo. Él puso esto en movimiento correcto. Terminamos comprándolo. Pero cuando compramos esto, la restricción también nos aplica. No podemos vender esa propiedad por cinco años. Y si queremos venderlo, primero tenemos que acercarnos. El consejo, les preguntó si quieren comprarlo y si no quieren comprarlo, sólo entonces podemos venderlo a otra persona. Ahora bien, eso podría no parecer un problema porque tenemos una venta en cualquier caso, porque el consejo la comprará si acaso, si quisieran. Es decir, pero desde el punto de vista crediticio es una restricción que a muchos prestamistas no necesariamente les gusta. Entonces eso puede significar que pueden ser un problema para obtener una hipoteca. Y si hay un problema con obtener una hipoteca, eso puede convertirse en un riesgo en sí mismo. Entonces eso es algo en lo que el abogado trabajará contigo. Destacarán cualquier problema cualquier problema cuando se trata de cualquier problema legal con su propiedad. Pero eso es algo con lo que normalmente tratarán a la hora de identificar o hacer ejercicio. ¿ Hay algún tipo de problema a la hora de esto? El siguiente es el consentimiento libre del titular. Ahora bien, la razón que está en la lista de riesgos es porque quieres asegurarte de tener, en principio, permiso para el proyecto que intentas hacer antes de comprar la propiedad. Entonces, lo que eso significa es que si estás buscando comprar un departamento, cuando conviertes un apartamento de un dormitorio en uno de dos dormitorios, necesitas el permiso del titular gratuito o del personas que son dueños del edificio. Y lo que no quieres hacer es no querer comprar la propiedad y luego aplicarla porque si dicen que no al permiso, entonces puedes quedarte atascado. Mientras que si te acercas a ellos antemano y antes de que realmente compremos la propiedad, consigue algo por escrito en principio que aquí es donde estamos buscando hacer. ¿ Puedes ver algún problema? Si ellos si lo aprueban y si te vuelven diciendo Sí, en principio, está todo bien. Esa voluntad que mitigará su riesgo. Pero debes asegurarte de tener, eres libre consentimiento del titular, al menos en principio, antes de comprar la propiedad, porque de esa manera no tienes sorpresas desagradables cuando alguien dice, Bueno, espera, tal vez no puedas convertir esto por esto, esta y aquella razón. Entonces así es como mitigarías ese riesgo esencialmente planificando con anticipación y asegurándote de que todo eso se haga antes de llegar a comprar e intercambiar esa propiedad. 9. Costo de finanzas: Ahora, en términos de los costos financieros, el primer costo financiero está relacionado con la financiación puente. Ahora, las finanzas puente se descomponen en muchos componentes diferentes y esto se cubre en la sesión de finanzas, pero rápidamente voy a repasar brevemente por estos. Entonces tienes tarifa de arreglo, que suele ser del uno al dos por ciento. Tienes una tarifa de salida que normalmente es del 1% o puede ser 0. Tienes una cuota de reembolso. A veces tienes una cuota de reembolso, a veces no. Normalmente tienes una tarifa de valoración. Tienes los honorarios legales. Entonces estos son todos los costos asociados a la financiación puente. Y luego los dos números importantes. Uno es el préstamo bruto y tienes el préstamo neto. Ahora bien, esto está cubierto en la sección de finanzas si quieres saber cuáles son estos con mayor detalle, pero esos son todos los costos asociados a la hora de una financiación puente. Luego pasamos a la financiación hipotecaria. Ahora bien, con una financiación hipotecaria, de nuevo, tiene la cuota de arreglo, que suele ser del uno o dos por ciento. Tienes la tarifa de salida, que suele rondar el 1%. Tienes la cuota de reembolso, tienes la tasa de valoración, tienes los honorarios legales. Y nuevamente, tienes el préstamo bruto y los Países Bajos, siendo la línea bruta el préstamo total incluyendo cualquier comisión y préstamo neto, es decir, esencialmente el dinero que recibes en el banco. Ahora estos vuelven a ser cubiertos mucho más detalle en la sección de finanzas. Pero por el momento, para esta sección, solo necesitas saber cuáles son los diferentes costos asociados a las finanzas. Porque cuando analizamos nuestro trato, necesitamos saber cuáles son los costos, cuánto dinero vamos a ganar. ¿ Y eso es un buen retorno o es un mal retorno? 10. Papel de estampado: Ahora, en términos de los costos financieros, el primer costo financiero está relacionado con la financiación puente. Ahora bien, las finanzas puente se descomponen en muchos componentes diferentes y esto se cubre en la sesión de finanzas, pero rápidamente revisaré brevemente estos. Entonces tienes tarifa de arreglo, que suele ser del uno al dos por ciento. Tienes una tarifa de salida que normalmente es del 1% o puede ser 0. Tienes una cuota de reembolso. A veces tienes una cuota de reembolso, a veces no. Normalmente tienes una tarifa de valoración. Tienes los honorarios legales. Entonces estos son todos los costos asociados a la financiación puente. Y luego los dos números importantes. Uno es el préstamo bruto y tienes el préstamo neto. Ahora bien, esto está cubierto en la sección de finanzas si quieres saber cuáles son estos con mayor detalle, pero esos son todos los costos asociados a la hora de una financiación puente. Luego pasamos a la financiación hipotecaria. Ahora bien, con una financiación hipotecaria, de nuevo, tiene la cuota de arreglo, que suele ser del uno o dos por ciento. Tienes la tarifa de salida, que suele rondar el 1%. Tienes la cuota de reembolso, tienes la tasa de valoración, tienes los honorarios legales, y de nuevo, tienes el préstamo bruto y los Países Bajos, siendo la línea cruzada el préstamo total incluyendo cualquier comisiones y préstamo neto, es decir, esencialmente el dinero que recibes en el banco. Ahora estos vuelven a ser cubiertos mucho más detalle en la sección de finanzas. Pero por el momento, para esta sección, solo necesitas saber cuáles son los diferentes costos asociados a las finanzas. Porque cuando analizamos nuestro trato, necesitamos saber cuáles son los costos, cuánto dinero vamos a ganar. ¿ Y eso es un buen retorno o es un mal retorno? A continuación, nos fijamos en un impuesto de timbre. En el lado izquierdo se puede ver el precio de compra. Entonces tienes la tasa de impuesto de timbre y la tasa de propiedad adicional. Entonces, lo que eso dice es que a medida que aumenta el precio de compra, entonces también aumenta el porcentaje del impuesto de timbre. Entonces, por ejemplo, si tuvieras que comprar una propiedad está entre 0 £125 mil, la tasa del impuesto de timbre es del 0 por ciento. Si esta es tu primera propiedad, es 3% si se trata de una propiedad adicional. Entonces lo que eso significa, digamos que ya eres dueño o ya tienes una propiedad de inversión. Si ya tienes alguna propiedad, estás automáticamente en la columna, que es tasa de propiedad adicional. Si actualmente no tienes ninguna propiedad y eso incluye tu casa, entonces estás en la tasa de impuesto de timbre. Entonces, por ejemplo, si quieres comprar una propiedad por 250 mil libras, entonces lo que va a pasar es que pagarás 2% si actualmente no tienes ninguna propiedad, o pagarás 5% si tienes propiedades. Ahora bien, una cosa a tener en cuenta es que las propiedades de menos 40 mil libras no están sujetas a derechos de timbre adicionales. Entonces si compras algunos, los intubas £40 mil, entonces estás dentro de la categoría de 0 a £125 mil o 0 por ciento. No está sujeto a la tarifa adicional. Ahora, una cosa más a tener en cuenta aquí es, y por cierto, todo esto se va a calcular automáticamente para ti, un analizador de tratos. Pero otra cosa a tener en cuenta es que la pérdida de tiempo por obras es muy, muy similar al impuesto sobre la renta, que es que, por ejemplo, si ganas £100 mil, las primeras £11 mil, Yo creo, casi no tiene etiquetas. El próximo £20 mil está sujeto a tal vez el 18 por ciento. El siguiente lote está sujeto al veinticinco por ciento, y así sucesivamente y así sucesivamente y así sucesivamente. Por lo que la pérdida de tiempo debido a las obras es exactamente lo mismo que el impuesto sobre la renta. Si tuviera que comprar, digamos, una propiedad de £1 millón y su tarifa adicional de propiedad al 13%. No significa que pagarás 13% de £1 millón. Lo que significará es que por la porción de ese millón, que está entre 925,001 millones, pagará 13%. La porción inferior pagará ocho por ciento, cinco por ciento y tres por ciento. Entonces está escalonado exactamente como el impuesto sobre la renta, pero ese es un costo que tienes cuando se trata de invertir en propiedades. Entonces, cuando compras una propiedad, tienes que pagar el impuesto de timbre. Y esta cifra en el analizador de tratos se calculará para usted. Ahora, hay un alivio de derechos estampado a la hora de comprar múltiples viviendas. Entonces, por ejemplo, digamos que estás comprando una propiedad que tiene una propiedad grande que tiene tres o cuatro pisos dentro de una propiedad, y estás comprando tres o cuatro pisos de una sola vez. Ahora, generalmente se puede obtener alivio para este tipo de proyectos. Hay un enlace que es bit.ly, LY para el alivio del deber de timbre de golpe, uno, que te muestra algunos otros ejemplos en los que puedes obtener alivio. Ahora por el bien de este curso y por el bien de esta estrategia, sello debido al relevo no se aplica a esta estrategia en particular. Entonces es algo que puede ignorar por el momento, pero es solo una lectura adicional si desea obtener una visión más profunda del impuesto de timbre alguna manera podría guardarlo, pero normalmente se aplica a proyectos más grandes. Por ejemplo, cuando estás comprando varios departamentos. Ahora el impuesto de timbre suele pagarse 14 días a partir de su finalización. Entonces, por ejemplo, una vez que haya calculado sobre la propiedad, tiene alrededor de dos semanas para pagar el impuesto de timbre. De lo contrario pueden ser una multa. Tu abogado te lo hará saber sobre esto. Te mantendrán actualizado con el impuesto de timbre. Te dirán cuáles son los procesos, cómo pagarlo, así sucesivamente y así sucesivamente. Pero sólo para tener en cuenta, es decir, aproximadamente, cuando se tiene que pagar el impuesto de timbre. Entonces como mencioné, los abogados arreglarán el pago por usted por el impuesto de timbre. 11. Costos adicionales: Entonces tenemos algunos costos adicionales. Entonces podrías tener tarifas de agente de alquiler. Entonces, por ejemplo, si estás usando un agente de arrendamiento para administrar la propiedad por ti, tendrás honorarios, tendrás tierra o seguro. Ahora, seguro de lander significará seguro de construcción. Podría significar seguro de contenido, confiabilidad de la tierra. Todo esto se cubrirá en la sección legal, pero estos son algunos costos que hay que tener en cuenta por el momento. También tienes costos de mantenimiento. Entonces, por ejemplo, si está alquilando esta propiedad, es posible que tenga reparaciones de vez en cuando. Entonces esos tendrán que ser pagados. Tienes renta corona y carta de servicio. Esto es solo para departamentos. Entonces, si eres dueño de una casa, entonces no necesariamente tienes esto, pero esencialmente tendrás un búfer. Por ejemplo, podrías tener, podrías tener una olla de dinero que ahorras cada mes que dejas a un lado. Entonces, si hay algún tipo de reparación, se les trata de usar eso usando ese búfer esencialmente. Entonces no es un costo es técnicamente un costo que solo aplica para departamentos y corona renta y cargo por servicio. Pero si estás haciendo casas, entonces de vez en cuando tendrás que actualizar un Windows o actualizar algo cada X número de años. Entonces ese es esencialmente ese costo. Entonces también tienes un vacío. Tan vacío esencialmente significa que es poco probable que la propiedad se vaya a dejar salir por todos los días, cada año, habrá un momento un inquilino se vaya y haya un hueco cuando el próximo inquilinose muda. Entonces, cuando el primero se va y el siguiente se muda, podría haber una semana, tal vez diez días. Y esencialmente los vacíos no necesariamente dinero que pagas, sino que es dinero que potencialmente has perdido porque mientras no hay inquilino ahí, no estás recibiendo renta, por lo que es un ingreso perdido. Y así es como se calculan los vacíos. 12. Rehabilitar los costos: Ahora bien, en cuanto a su costo de remodelación, el esencialmente esto va a ser cubierto en la sección de gestión de proyectos, pero es necesario obtener de tres a cinco cotizaciones. Necesitas obtener un cronograma de obras que te explique todos los pequeños detalles a la hora realizar tu proyecto de reforma. Esto explicará exactamente lo que se va a hacer en el proyecto. Necesitas un horario de costos. Es necesario conocer la puntualidad de los constructores. Esencialmente significando, por ejemplo, necesitas saber cuánto tiempo van a tanque los constructores? ¿ Tomarán un mes? ¿ Tomará dos meses hacer el trabajo? Tres meses. Nuevamente, esto se cubrirá en la sección de gestión de proyectos, pero es necesario saber cuál será el costo de remodelación para este proyecto en particular para poder analizar el trato. También tienes las tarifas de diseño de interiores y cualquier tipo de mobiliario o costo de puesta en escena. Entonces, si estás utilizando un diseñador de interiores, tienes que incluir sus honorarios como parte del proyecto de reforma y cualquier mueble que vayas a comprar para la propiedad. Ahora, la puesta en escena normalmente significa, por ejemplo, si escenifica su propiedad con muebles y una vez, por ejemplo, lo que normalmente sucede es que si fueras a comprar y vender una propiedad, mucha gente escenifica la propiedad. Sólo voy a poner algunos muebles ahí. Entonces cuando la gente viene a ver se ve mucho mejor. Así que piensa en un show home, ese tipo de cosas. Y tú haces eso. Y una vez que hayas vendido la propiedad o sus muebles, vuelve a la compañía de puesta en escena. Esencialmente estás alquilando los muebles por un corto tiempo para vestir su propiedad. Ahora normalmente no harás eso si estás comprando en holding, podrías decidir comprar muebles para amueblar tu propiedad y rentar, pero no lo harás. Normalmente las etapas de licitación. Solo estarás haciendo etapa si realmente estás comprando y vendiendo. Pero nuevamente, ese es un costo que sería insumo en esta etapa en particular. 13. Métricas de trato: Entonces estamos viendo las métricas de trato. Entonces la primera métrica es el rendimiento bruto. Ahora el abarrote viejo significa la renta anual dividida por el valor de la propiedad, el GDV, bruto surrealista esencialmente te dice, bueno, si esta es mi renta dividida por el valor de la propiedad, ¿cuál es el rendimiento sobre eso? Ahora el rendimiento neto es esencialmente casi el mismo que el rendimiento bruto, pero es una renta neta anual dividida por el valor de la propiedad, también conocida como TDD. Lo que eso significa es que tomas tu renta, te quitas todos los costos o la administración, la administración del agente de préstamo, las comisiones de gestión, cualquier comisión de mantenimiento. Entonces, por ejemplo, tal vez tengas que hacerlo, el transcurso de un año, podrías decir: Bueno, voy a tener un subsidio de manutención del diez por ciento en caso de que algo salga mal, podrías tener periodos nulos. Entonces, nuevamente, esto será calculado por el analizador de transacciones, pero el rendimiento neto es esencialmente tomar todo el dinero que realmente obtiene en su bolsillo después de todo el costo durante un año dividido por el valor del propiedad, y eso le dará el rendimiento neto. El siguiente es el beneficio sobre GDV. Lo que eso significa es esencialmente beneficio como porcentaje del PIB. Tenemos ganancia sobre costo, que es ganancia como porcentaje del costo total. Ahora, esas dos métricas son más importantes a la hora de comprar y vender propiedades. Porque esencialmente estás viendo, bueno, ¿cuál es el margen de beneficio en este trato en particular? El siguiente es el dinero que queda adentro. El dinero que queda en esencialmente te dice, bueno, si vas a comprar y refinanciar la propiedad, ¿cuánto de mi dinero va a quedar en ese trato en particular? Entonces, por ejemplo, si compras una propiedad de una habitación, te conviertes en una de dos habitaciones, y luego vas al banco y refinancias tu dinero. Al final del día. Cuánto dinero, cuánto de tu dinero estará atado a ese trato. Y si no tienes dinero vinculado a ese trato, eso esencialmente significa que tienes una propiedad gratis porque tienes una propiedad sin dinero propio en ese trato en particular. Y finalmente, por último pero no menos importante, se tiene retorno sobre el capital empleado ROCE. Lo que eso te muestra es la renta neta anual. Yo cuánto dinero estás poniendo en tu bolsillo, dividido por el dinero que queda en ROCE, puedes llamarlo retorno del efectivo empleado o el retorno de la inversión ROI. A lo largo de este programa, hemos mencionado envarias ocasiones diferentes que el objetivoa la hora de mantener una varias ocasiones diferentes que el objetivo propiedad es 2.5 veces el ROI o el ROCE. Lo que esto significa es que si estoy ganando, Si me quedan 40 mil libras en el trato, ¿cuánto dinero estoy ganando cada año? Entonces digamos que hago 10 mil libras cada año. Bueno eso significa que si pongo 40 y hago 10 mil cada año, eso es un retorno del veinticinco por ciento. Y ROCE o ROI es esencialmente calcular nuestra cifra para usted. Te está diciendo, bueno, el dinero que has invertido en este trato, el dinero que te queda en este trato, ¿cuál es el retorno que estás haciendo con ese dinero? Eso es lo que esta más grande te diremos. Entonces esas son algunas de las métricas clave a tener en cuenta cuando estás viendo un trato. Pero creo que lo que es más importante es un criterio de trato, porque todas estas métricas esencialmente conforman los criterios de trato. A lo que hay que estar prestando atención a la hora mirar ¿qué es esto un buen trato o es esto un mal trato? 14. Criterios de trato: Entonces, si miramos los criterios de trato, hay dos criterios principales como si estuvieras comprando y vendiendo una propiedad o E, volteando propiedad. El primer criterio es que quieres al menos un 20 por ciento de ganancia sobre el costo. Entonces, lo que eso significa es que si tuvieras que comprar y vender algo, quieres hacer al menos un margen de 20% en ese trato en particular. Y si estabas sosteniendo, quieres hacer un ROI o ROCE 2.5 veces. decir, por ejemplo, si tuvieras que tomar tu dinero e invertir una manera tradicional y solo entrar, comprar una propiedad. Te costará tanto dinero y harás un flujo de caja cada mes. Al hacer esta estrategia, quieres estar haciendo al menos 2.5 veces eso. Entonces, por ejemplo, en lugar de que solo gastes tu dinero y obtengas un 5% de retorno, quieres estar haciendo 2.5 veces el rendimiento del cinco por ciento. Entonces, todas las métricas clave se utilizan para calcular, esencialmente para calcular los criterios de trato y para calcular un tiempo que funciona un criterio de trato o ¿ los criterios de trato no funcionan? Y nuevamente, esto es algo que va a ser cubierto en el trato. Analiza un sistema, y verás paso a paso exactamente cómo funciona eso. 15. Oferta de cálculo: Ahora en esta etapa vamos a estar calculando al autor. Ahora a la hora de calcular la oferta, lo primero que quieres hacer es determinar exactamente cuál es tu estrategia, estás sosteniendo o estás volteando? Porque con base en tu estrategia, mirarás los diferentes criterios de trato. Porque para voltear los criterios de acuerdo ese margen de 20% y para mantener los criterios de trato es un ROI 2.5 veces. Entonces una vez que hayas decidido, bueno, voy a estar volteando o voy a estar aguantando. Tú. Después pasa al paso dos, que es calcular el precio de compra. Lo que eso significa es que una vez ahora, bueno, este es un criterio que voy por basado en mi estrategia, analizador de tratos calculará para ti, bueno, este es el precio que necesitas para comprar la propiedad agregar en orden para asegurarte de que cumplas ese criterio. Entonces por ejemplo, digamos nuestras propiedades en el mercado por £100 mil, el analizador podría decir, Bueno, si lo obtienes por £84 mil, cumplirá con los criterios y luego es un buen trato. Cualquier cosa más cara que 84 mil libras. No te va a dar la devolución que cumpla con los criterios. Entonces esa es la segunda cosa. Tienes que hacer ejercicio y ellos tratan analizador calculará eso por ti. Ahí lo último que luego miras es calcular el precio de oferta. Ahora el precio de oferta suele ser 10% más bajo que su precio de compra. Entonces por ejemplo, digamos las propiedades encendidas por 100 mil libras y el trato analiza el sistema dice, bueno, si puedes conseguirlo por 90 mil, entonces es un buen trato. Ahora, porque cumple con todos tus criterios. Por un 100, quieres comprar por 90, pero no quieres iniciar esa negociación en 90. Se quiere iniciar la negociación diez por ciento más baja que eso. Así que £9 mil menos que eso en 81 mil, porque entonces tienes algún espacio para negociar. Tienes algo de espacio para trabajar tu camino hasta el precio que realmente quieres. Y nuevamente, eso es algo que tratan a menos que el sistema calculará por ti. Y cuando vayamos por la demostración y uno de los ejemplos, verás exactamente cómo funcionan los números. 16. Demo de Deal Analyser nuevo: En este video, comenzaremos al analizador de negocios BRR. Y esencialmente te estaré llevando a través de un trato de demostración y mostrándote exactamente cómo analizar un trato y cómo verlo, bueno, ¿funciona este trato? ¿ Hace algún dinero o simplemente deberíamos pasar al siguiente trato? Ahora, en esta demostración, estoy viendo un departamento de una habitación, que se convertirá en un departamento de dos dormitorios y viendo bien ¿el trato se apesta? Entonces esto es apropiado. Estoy viendo cuál está en Kensington. Una vez más, creo que esta es una zona a Londres, así que al norte del centro de Londres, pero igual de una especie de centro de Londres, es una propiedad de una habitación. No es un masón. Como masón, eso significa esencialmente esa propiedad de la grasa, que está en dos pisos, esta en realidad es solo en una planta. Sí. Déjame mostrarte la ubicación y el plano de planta solo para darte algún tipo de indicación de dónde está esto. Entonces esto es en realidad justo al lado del campo de cricket Oval, si aproximadamente sabes dónde está eso, está entre la estación de Kensington y estación Vauxhall y en Londres, así que muy, muy cerca de el centro de Londres. Entonces ahí es donde se encuentra la propiedad. Los planes completos son bastante buenos. Es un tamaño bastante bueno, es de 58.8 metros cuadrados. Los diseños son realmente buenos. El tamaño de la habitación ya es bueno, así que toma todas las cajas desde ese punto de vista y ahora, y ahora, porque lleva todas las cajas, ahora vamos a estar haciendo el análisis de escritorio sobre esto propiedad particular. Entonces, lo primero que tenemos que hacer es abrir el analizador de trato. Ahora, cuando abras el analizador de tratos, te dará dos opciones. Habilitar macros o macros deshabilitadas. Es necesario hacer clic en habilitar macros porque así es esencialmente como todas las fórmulas nuestras calculadoras. Así que haz clic en habilitar macros. Ahora, lo primero a lo que llegamos es a la hoja de valoración, donde primero necesitamos calcular el valor de lo que valdría la propiedad como propiedad de dos dormitorios. Por lo que actualmente, este es un piso y lo devolverá a un piso de dos dormitorios. Ahora bien, si estabas buscando casas, necesitamos calcular bien, si compras una casa de dos dormitorios, bueno, ¿cuál va a ser el valor como casa de tres habitaciones? Entonces dejemos de ingresar estos detalles. Lo primero que dice es, ¿cuál es el enlace de movimiento correcto? Entonces necesitas ingresar el enlace de movimiento correcto. Entonces entras en movimiento correcto, tomas el enlace y simplemente pones el enlace aquí. Y nuevamente tienes el enlace de movimiento correcto. Lo siguiente que necesitas es la dirección de la propiedad. Así que juntos dirección correctamente va a escribir, mover, y desplazarse hacia abajo. Y normalmente verás propiedades vendidas cerca. Si hace clic en propiedades suelo cercano, haga clic en ver más. Una vez que cargues en esta página, en realidad te mostrará todas las propiedades que se vendieron en el mismo edificio. Entonces tienes un piso 19 que uno huyó 20 Ahora, no sabemos la dirección exacta exacta de la propiedad, pero todo lo que necesitamos saber es el edificio por el momento. Entonces este es un edificio aquí que es Grace. ¿ Cómo está la calle Vauxhall? ¿ Ahora? A veces no puedes copiar ahí, así que solo tienes que abrir esto. Y una vez que haces clic en esto, tienes, tienes la dirección aquí la cual simplemente puedes copiar. Y una vez que lo hayas copiado, puedes pegarlo en la caja. Y ahora tienes la dirección. No sabes qué número de piso es, pero eso realmente no importa demasiado por el momento. Lo siguiente que necesitas es el tamaño de la propiedad. Así que de nuevo, en cuanto al tamaño de la propiedad, si solo vuelvo a la propiedad en sí. Ahora juntos, tamaño de la propiedad, simplemente puede hacer clic en los planos de planta aquí. Y aquí abajo, te mostrará todos los tamaños de propiedades. Ahora bien, podría estar ahí arriba, podría estar a la izquierda, pero en algún lugar del plano de planta que le dirá el tamaño de la propiedad. Ahora, miro el tamaño en cuanto a metros cuadrados. Entonces estoy mirando esencialmente si me acerco y hago esto un poco más grande, miro todo en metros cuadrados. Entonces estoy viendo este número aquí, que es 58.8. Entonces entré 58.8. Ahora bien, el tipo de edificio, ¿qué tipo de edificio es? ¿ Es un piso de x consejo? ¿ Es ese piso privado o es una casa? Ahora bien, si les muestro las fotos, es bastante fácil identificar que en realidad se trata de un edificio de x consejo. Y por cierto, mencioné el campo de cricket ovalado, que en realidad está justo aquí. Se pueden ver algunos de los picos ahora este es en realidad el, el, creo que la iluminación para los terrenos difíciles ovalados están literalmente tal vez como a diez segundos de distancia. Así que muy, muy buena ubicación en cuanto a eso. Entonces esto es x consejo plano. Entonces tenemos el precio de venta. Entonces el precio de venta es este de aquí, que es de 330 mil libras. Entonces he puesto esto en 330 mil libras. Ahora bien, lo siguiente que tenemos que hacer es una vez que tengamos toda la información que necesitamos saber bien, si convertimos esta propiedad en una propiedad de dos dormitorios, ¿cuánto podemos rentar esta propiedad? Cuatro. Y de manera similar, si estás mirando una casa de dos dormitorios y convertirás esta en una casa de tres habitaciones. Bueno, ¿cuánto podrías rentar esa casa de tres habitaciones a las cuatro, necesitamos saber cuáles son los alquileres porque así es como vamos a calcular bien, cuál es el flujo de caja de esta propiedad en particular? Entonces, para poder obtener el alquiler, primero necesitamos copiar el código postal porque necesitamos saber bien qué postal o estamos viendo. Y luego volvemos a una jugada a la derecha. Y vamos a escribir mudanza aquí. Nosotros ingresamos y luego hacemos click para rentar. Ahora seleccionamos este código postal solo porque idealmente queremos que las propiedades estén lo más cerca posible. Si no podemos encontrar ninguna propiedad dentro de este código postal, entonces podemos aumentar el radio ligeramente y luego un poco más. Idealmente, no queremos ir más allá de media milla. Idealmente, queremos quedarnos dentro de otros este código postal son más como dentro de medio cuarto de milla, pero luego máximo que queremos estar yendo aquí es de media milla. Así que nos quedaremos con esta postal solo seleccionaremos dos habitaciones porque vamos a convertir esta propiedad en una propiedad de dos dormitorios. Queremos seleccionar pisos y departamentos porque si bien esta propiedad es un piso. Y luego también podemos hacer clic en este botón aquí que dice Incluir propiedades de plomo acordadas. Lo que esto va a hacer, esto le mostrará propiedades que recientemente han estado dejando salir al mercado. Ahora bien, esto es muy útil porque si hay propiedades que han sido lideradas, entonces eso nos da una buena indicación mientras las propiedades interiores están rentando a ese precio en particular. Después hacemos clic en propiedades finas. Y como puedes ver, en realidad no hay ninguna, ninguna propiedad en este código postal exacto. Ahora bien, eso no es demasiado sorprendente porque eso solo significa que dentro de ese edificio en particular, algo no se ha alquilado. Insinuar que no hay algo que renderizar dentro de ese edificio en este momento. Eso no es muy raro en absoluto. Así que simplemente puedes hacer clic en un cuarto de milla. Ahora, una vez que seleccionas un cuarto de milla, ves que hay muchas más propiedades en el mercado. Y ahora todo lo que tenemos que hacer es simplemente encontrar las que son propiedades de dos dormitorios, que idealmente están en un buen estándar, pero cualquier estándar podemos anotar por el momento y somos XX consejeros. Entonces, si abrimos el primero aquí, podemos ver que podemos ver que si miras en el plano de planta incluso si haces esto más grande, podemos decir que se trata de una propiedad de dos dormitorios. Ahora necesitamos saber, bueno, es este privado o x cancelar este edificio. Esta imagen me sugiere que es XX abogado, solo voy a ver si hay más fotos del exterior, pero estoy bastante seguro de que este es XX abogado. Este es un edificio x cancel, por lo que esta propiedad está bien. Entonces, lo que tenemos que hacer ahora es pasar esto al analizador de tratos. Entonces si vuelvo al analizador, lo primero que se dice es, bueno, ¿cuál es la renta de esta propiedad comparable? Y la renta en este caso está aquí abajo, que es 1550. Entonces puedo ingresar este 1550. La condición. El estado se ve bastante bien. No parece absolutamente nuevo. La cocina parece un poco vieja, poco fuera de las bisagras. El baño otra vez parece un poco viejo, pero no parece en mal estado un papel. Entonces nos voy a dar un seis de diez. El tipo de edificio que ya establecimos es x piso de consejo. La proximidad está a 0.25 millas del establecimiento. La razón por la que sabemos que es porque hemos buscado a media milla de la propiedad. Ahora bien, si quieres ser exactos, puedes cambiarlo a este de aquí, es decir, te dice exactamente qué tan lejos está de nuestra propiedad, el código postal, y es de 0 a una milla. Entonces voy a cambiar esto a 0.21. En términos de la sección de notas y el enlace aquí, solo tienes que agregar el enlace de movimiento correcto. Y en cuanto a los nodos, no hay nada, particularmente quiero agregar, parece una propiedad muy estándar. No hay nada que necesite para hacer una nota. Entonces nuevamente, solo puedes tomar este enlace e ingresar este enlace aquí. Y ahora tienes el enlace para la propiedad. Entonces solo un par de cosas aquí, por cierto, que son los únicos detalles que tienes que introducir están en el azul. En las cajas azules. Todo lo que es genial, todo lo que es amarillo como lo indican estos colores o incluso el verde. Ya están calculados para ti. Hay fórmulas y ya están esencialmente elaboradas para ti. Lo único que tenemos dos entradas es cualquier cosa que esté en azul. Ahora, una cosa más que explicar aquí, la razón por la que tenemos aquí esta columna que dice incluir uno es igual a sí. Una vez que pones todas estas propiedades, si luego dices, Bueno, no creo que esta primera en realidad sea una buena comparable porque, bueno, esta en realidad lo es, digamos solo por por el bien del argumento, esto era privado y todo lo demás era abogado XX, y usted dice: Bueno, sí, no creo que este sea un buen comparable porque bueno, esto es privado y no es XX abogado, o tal vez el alquiler y éste era algo ridículo, como £7 mil y todo lo demás era £1500. Entonces, en lugar de eliminar esto, simplemente puede seleccionar 0. Y lo que va a pasar es que esencialmente lo eliminará de todos los promedios. Entonces, es solo una forma rápida de esencialmente ingresar o tomar nuestras propiedades que no cree que sean comparables precisas, o tal vez sean valores atípicos. Entonces esto es esencialmente lo que tienes que hacer aquí o puedes tener todo comparable es simplemente dejar uno o tal vez digamos que solo encontraste para comparable, lo que harías es que tendrías 1111 y luego el último, lo mejor te apegas a 0 porque puedes encontrar el quinto. Entonces solo tener 101 indica que está incluido y un 0 incluye indica que, bueno, se quiere emitir ese comparable. Entonces cambiaremos esto de nuevo a x piso de consejo. Nos desharemos de éste. Y ahora lo que tenemos que hacer es ahora necesitamos encontrar cuatro comparables más para la renta. Entonces, si vuelvo a esto y ahora abramos este de aquí arriba. Veamos si esto es x cancel. Podemos abrir esta de aquí. Podemos abrir éste. Podemos abrir éste. Y vamos a abrir uno más en caso de que uno de estos no sea XX abogado, así que este es el siguiente que estamos viendo. Veamos si hay abogado privado o XX, si hay alguna foto del exterior. Sí. Esto es de nuevo, una propiedad de x consejo, por lo que esto es menos entrada los detalles. Entonces la renta es 17121712, y solo voy a ingresar esto yo mismo solo para acelerar el proceso aquí. Pero de nuevo, simplemente puedes subir, mira, bueno, ¿a qué distancia está la propiedad? 0.22 millas. Así que sólo voy a poner eso. Y nuevamente bajo nodos, éste, voy a escribir que ya se acordó el lead . Entonces voy a decir vamos a estar de acuerdo. Entonces tienes, esto es, éste está bien. Xs cancela esta otra vez, esto es un poco diferente porque, bueno, esto es en realidad, no sé si esto es parte del campo de cricket, pero parece estar justo afuera de la ronda de galletas. Esto no parece realmente un tipo típico de propiedad. Ni siquiera estoy seguro si esto es x Consejo. Esta es en realidad una propiedad privada que tiene una vista bien, bastante increíble al campo de cricket en general. Eso es interesante. Sí, pero esto no es un x propiedades del consejo, así que podemos deshacernos de esto y esto realmente no haría para una buena variable una buena comparación de todos modos, puramente porque tiene algo que otras propiedades normalmente no lo hacen. Es decir, tiene algún tipo de terroristas que da al campo de críquet. Para que podamos deshacernos de éste. Echemos un vistazo al siguiente. Otra vez, no lo creo no creo que esto sea un consejo de propiedad. Esta es muy probablemente una propiedad privada, así que podemos deshacernos de ésta. Ahora. Este no parece tener ninguna foto del exterior. Entonces lo que tenemos que hacer es que tenemos que desplazarnos hacia abajo y tenemos que mirar el mapa. Ahora, una vez que haces clic en Abrir mapa, obtienes esto aquí. Ahora puedes acercar el zoom a la propiedad. Y la propiedad creo que es este edificio de aquí y hay hay un par de formas de hacer esto. Puede hacer clic en este botón, que es satélite. Y de nuevo, es algo difícil ver exactamente qué es este edificio. Lo siguiente que puedes hacer es sacar a esta persona del mapa de Google Earth y puedes dejar caer a esta persona y asegurarte de que está de frente, esta cosa humana está de frente al edificio. Bien, entonces me está llevando dentro de una tienda. Vamos afuera de la tienda aquí. Déjame salir de la tienda y ver qué es el edificio encima de la tienda. Y de nuevo, creo que esto podría ser simplemente privado. Sí. Ver de nuevo, esto es simplemente apartamentos privados por encima de A-sharp. Entonces realmente no podemos usar esto como comparación, pero eso es de nuevo, una buena manera de identificar, bueno, ¿ este es un edificio privado o es este un edificio de x consejo? ¿ Para que podamos deshacernos de éste? Y ahora pasamos a la siguiente. Entonces creo que esto probablemente tampoco sea un consejo. Creo que este podría ser un departamento privado. Para que podamos deshacernos de éste. Y ahora nosotros, todavía, seguimos en esencialmente dos porque, bueno, esto también es privado. Así que ahora esencialmente solo seguimos desplazándonos hasta que encontremos algunos más. Entonces como pueden ver que ya hemos hecho éste. Esto es, esto es un x cancel. Puedo ver en la foto nuestro sitio. A veces incluso puedes simplemente desplazarte por aquí y ver cuáles son XX consejos y cuáles no. Entonces puedes ver esto es x cancelar. De nuevo, si solo sigo desplazándome por aquí. Puedes realmente interesante tiene una vista al de cricket y no es XX abogado de todos modos, así que podemos seguir adelante. Este no tiene ninguna foto del exterior. Ahora podríamos simplemente entrar en mapas, echar un vistazo de esa manera, pero voy a seguir adelante por el momento por el bien de este ejercicio. Y este es x cancela. Para que podamos abrir esta. Otra vez. Creo que este podría ser xs cancel también. Esto sí parece una propiedad de x consejo. Pero nuevamente, no es exactamente un buen comparable porque uno está por encima de las tiendas, mientras que el que tenemos no está por encima de las tiendas. Para que podamos dejar esta. Este creo que es muy probablemente privado. Parece algo privado solo los de esas fotos solo. Echemos un vistazo a este de aquí. Bien, entonces esto es un x Consejo de propiedad. Entonces abramos este de aquí arriba. Entonces tenemos esto como propiedad de x consejo. Tenemos éste. Nosotros tenemos, creo éste. Déjame confirmarlo. Sí, esto es xs cancel. Y por último, creo que este también fue xs cancel y creo que tenemos uno más tal vez. Sí, también tenemos esta propiedad aquí. Entonces, lo que voy a hacer ahora, esencialmente hemos encontrado cinco propiedades de consejo que necesitamos en la zona. Así que esencialmente voy a tomar todos estos detalles y ponerlos en el analizador de tratos. Entonces, esencialmente, tenemos cinco propiedades de cinco alquileres comparables dentro del área dentro de un cuarto de milla de nuestra propiedad. Así que rápidamente solo tomaré estos detalles ahora y los pondré en el analizador de tratos. Entonces esencialmente he tomado estos cinco comparables y he puesto los tratos, habré puesto esencialmente el alquiler comparable en el trato, analizar un sistema. Entonces ahora lo que tenemos es que tenemos cinco comparables los he incluido todos, y tenemos los alquileres, tenemos las condiciones, tenemos el tipo de edificio y lo cerca que están de la propiedad ytambién el enlace. Ahora, podemos ver que la propiedad promedio se está rentando por £1559. La condición promedio es bien alrededor de cinco de cada diez. Ahora, para cuando convertimos esta propiedad en una propiedad de dos dormitorios, estas van a ser nuevas, así que esencialmente, va a ser diez de cada diez condiciones. Pero actualmente, la renta es aproximadamente 1559 por algo que es en promedio alrededor de cinco de cada diez. Entonces creo que deberíamos poder llegar a cualquier lugar entre 1650 y tal vez incluso 1700 por el hecho de que, bueno, tenemos una propiedad de dos dormitorios, pero también es una nueva en lugar algo que está en muy, muy mal estado. Entonces vamos a poner en 1650. Eso parece acertado, igual que un poco más de lo que hay actualmente en el mercado. Pero tenemos una propiedad que es diez de cada diez es nueva, por lo que deberíamos poder cobrar una renta premium en base al hecho de que si bien es una propiedad nueva. Entonces lo que tenemos ahora es que tenemos la renta de la propiedad. Pero ahora necesitamos saber bien, si convertimos esto en una propiedad de dos dormitorios, ¿qué vale esa propiedad? Entonces aquí es donde tenemos que empezar a mirar los comparables vendidos. Y así nuevamente, si tenemos una propiedad de una habitación, nos estamos convirtiendo en una propiedad de dos dormitorios. Necesitamos saber, bueno, ¿qué vale esa propiedad de dos dormitorios? Y de manera similar, si estás mirando una casa de dos dormitorios, bueno, ¿cuánto va a valer una casa de tres habitaciones ? Entonces nuevamente, hacemos un ejercicio similar pero usando una herramienta diferente. Entonces entramos en esto y otra vez, tomamos el código postal. Ahora, una vez que hayamos tomado el código postal, podemos cerrar todo esto. Ya no necesitamos estos, pero sí necesitamos una herramienta llamada precio masivo. Entonces ahora cuando vas a precio masivo y lo primero que tenemos que hacer es hacer una cuenta con precio masivo. Y necesitamos una cuenta Pro, que creo que podría ser de alrededor de £10 al mes o £15 al mes. Y una vez que ingreses a tu cuenta, haz clic en Visitar precio del mouse Pro, que puedes ver aquí abajo. Y luego en pro services, haga clic en la lista de búsqueda de comps. Ahora, aquí necesitas ingresar el código postal, hacer clic en buscar. Y cuando haces eso, obtienes todo el comparador comparable de todas las propiedades que se han vendido en esta zona. Partiendo de las dos cosas más cercanas que están un poco más alejadas. Entonces como pueden ver, nuestra propiedad estaba en el edificio de la casa de gracia. Y ves todas estas propiedades que también están en crear sonidos que he vendido. Pero algunas de estas propiedades se mantienen recientemente, algunas vendidas hace unos años. Ahora, cuando miramos las propiedades para convertir y cuando estamos buscando agregar valor y luego refinanciar más adelante o incluso vender. La forma en que generalmente se valoran las propiedades es por tener un topógrafo hipotecario o una encuesta de plataforma, o alguien que va a valorar la propiedad. Quieren ver propiedades similares, que se han vendido en los últimos seis meses y se han vendido en un radio de media milla. Entonces eso es esencialmente con lo que vamos a estar trabajando también. Pero de nuevo, cuanto más se pueda acercar en cuanto a la proximidad que mejor. Entonces, lo que haremos es que debajo de las habitaciones seleccionaremos dos habitaciones solo porque estamos convirtiendo nuestra propiedad en una de dos habitaciones. Entonces queremos saber bien, lo que vale una propiedad de dos dormitorios. Y eso es lo que realmente eliminó bastantes propiedades. Tipo de propiedad, estamos viendo un piso, la fecha de venta. Queremos los últimos seis meses, idealmente. Y si no podemos encontrar nada en los últimos seis meses, podemos ramificarnos ligeramente y aumentar dos el último año. Pero idealmente queremos estar dentro los últimos seis meses porque así es como las compañías hipotecarias ven comparables. Y la distancia. Nuevamente, de manera similar a escribirme, queremos comenzar lo más cerca posible, y luego podemos ramificarnos más en base a lo que encontremos. Entonces iremos dentro del código postal suministrado. Así que de nuevo, muy, muy similar a antes. Dentro, dentro de la postal de suministros no encontramos nada. Entonces aumentamos a un radio de un cuarto de milla. Ahora, con un radio de un cuarto de milla, esencialmente encontramos una propiedad de un solo. Y lo que tenemos que hacer ahora es que vamos a decir, bueno, ¿es esto una propiedad de consejo, es esto una propiedad privada? ¿ Y esto lo convierte en un buen comparable? Entonces puedes abrir esto en una nueva pestaña. Una vez que tengas esta propiedad, lo primero que necesitamos saber bien, ¿esta es privada o esta x cancel? Así que podemos hacer es que puedas tomar esta dirección aquí. Puedes tomar la dirección completa, copiarla, entrar en Google y posar ante Google. Ahora bien, hay algunas formas de hacer esto. El primero es si miras imágenes. Generalmente se puede ver, bien el tipo de edificio basado en las imágenes. Ahora bien, a esto se le llama lot bro street mientras estaba en casa. Y podría ser difícil de ver, ver esta no es exactamente la misma propiedad porque se trata de Random House. Entonces otra vez, no hay, no hay fotos. Bien, para que podamos dejar éste, podemos ir a todos. La siguiente forma de hacerlo es que a veces tienes el enlace Zoom como primer enlace cuando ingresas la dirección de la propiedad. Y si haces clic en el enlace Zoom y te desplazas hasta abajo, a veces tienes fotos de esa propiedad en particular. Ahora en este caso, no hay fotos disponibles. Entonces no encontramos nada en Google, no encontramos nada en zooplancton. Lo siguiente que podemos hacer es volver al precio masivo y desplazarnos hacia abajo hacia el mapa. Y así es aquí donde sus propiedades, podemos hacer zoom en el mapa. Entonces sabemos que esta es una propiedad que estamos viendo aquí. Pero lo que podemos hacer es que podemos hacer clic aquí en este botón que dice vista de pájaro o incluso vista aérea. Pero si hacemos clic a ojo de pájaro, podemos ver, bueno, en realidad este es este edificio de aquí. Ahora puedo decir esto como un edificio de x consejo, pero como pueden ver, este tiene 123456. Tiene seis pisos e incluso podría tener siete fluidos si me he perdido contrarrestado si lo acerco, incluso podría tener siete pisos. Entonces creo que puedo recibir adecuadamente, pero de nuevo, 123456. Sí, creo que tiene seis o siete pisos. Ahora bien, esto no lo convierte en un buen comparable porque la propiedad que estamos viendo es de 12345 pisos y este es un edificio de gran altura o definitivamente es más grande que la propiedad estamos mirando en términos de pisos. Entonces eso no lo convierte en un buen comparable. Así que esencialmente podemos dejar éste por el momento porque no lo vamos a usar. Y entonces podemos ramificarnos y hacer esto un poco más grande yendo al radio de media milla. Ahora bien, cuando miramos a media milla, esencialmente estamos haciendo lo mismo que es lo que estamos viendo, bueno, ¿cuál de estos hace un buen comparable? Ahora ya hemos mirado a éste, y éste es esencialmente un consejo, es decir un consejo de gran altura. Entonces esto realmente no funciona. Luego pasamos al siguiente. Y una vez que volvemos a abrir éste, hacemos el ejercicio similar. Tomamos esto y lo ponemos en Google. Y de nuevo bajo imágenes. Eso lo podemos ver de nuevo, realmente no podemos decir demasiado. Entonces volvemos al zooplancton. Mira y mira si hay alguna foto. Diré éste. Esto ahora sí tiene fotos. Y sin embargo este es este tipo de propiedad. Entonces nuevamente, no es exactamente el mismo tipo de propiedad. Este podría ser XX abogado, pero lo más probable es que sea privado. Y así por lo tanto podemos eliminar éste porque no es un buen comparable. Para que podamos eliminar ambos. Y luego simplemente pasamos al siguiente, al siguiente, al siguiente. Ahora bien, lo que podrías encontrar es que esencialmente podrías pasar por todos estos y quizás no encuentres muchos comparables. En ese caso, lo que tú, lo que tienes que hacer es aumentar esto de los últimos seis meses al último año. Y nuevamente, comenzaremos de la misma manera, que es lo primero que veremos dentro del código postal suministrado. Y nuevamente dentro del código postal no hay nada. Entonces vamos a un cuarto de milla. Entonces, la última vez, la única que teníamos en el cuarto de milla era esta de aquí. Pero ahora tenemos dos más que mirar potencialmente. Entonces, por cierto, no pasé por todas las propiedades solo por el bien de este ejercicio. Pero esencialmente lo que harías es dentro de, dentro de los últimos seis meses, primero pasarías por todos ellos y para ver qué puedes conseguir realmente cinco comparables o no. Y si no te pueden despedir comparable es sólo entonces aumentarías al último año. Pero sólo para acelerar el ejercicio, he aumentado estos dos, el último año. Ahora, veamos esta propiedad aquí. De nuevo, puedo tomar esto o otra vez, simplemente puedo desplazarme hacia abajo, ir a mapas y vistas. Ver que la propiedad está aquí. Haz la vista de pájaro. Y nuevamente, este es prácticamente exactamente el mismo tipo de edificio y estamos mirando así que estamos viendo el edificio de piso 12345. Y esto es exactamente lo mismo, que es mirada, tiene 12345 pisos. Entonces esto es, esto lo convierte en un buen comparable. Entonces tomamos esta propiedad, lo primero que necesitamos saber es cuál fue el precio por el que va a resolver. Y si vuelves aquí, puedes ver que el precio del alma es de 400 mil libras y se vendió el 19 de noviembre, Así noviembre de 2019. Entonces me llevaría esto aquí, 400,400 mil. La fecha de venta fue noviembre de 2019. El tipo de edificio es x consejo. Bien. Entonces lo siguiente, si vuelvo aquí, lo siguiente que necesitamos saber es, bueno, ¿qué tamaño tenía la propiedad? Y para resolver el tamaño de la propiedad. A veces te dirá el tamaño aquí. Pero lo que encuentro es que esto no siempre es exacto. Entonces lo que puedes hacer es hacer clic aquí en este botón que dice check EPC. Voy a abrir esto. Y necesitas el código postal de este edificio exacto. Entonces copia el código postal. Ir a EPC, haga clic en aceptar términos. Y ingresa el código postal aquí, da clic en Buscar Reportar. Y el que estábamos viendo era plano a las 12. Entonces encontramos el piso 12, que está aquí. Haga clic en Mostrar informes y, a continuación , en el que está en inglés. A menos que sepas hablar galés o leer bien afeitado. Lo que voy a hacer es que en realidad descargará el certificado de rendimiento energético de esa propiedad. La razón por la que necesitamos esto es cuando abrimos esto, en realidad te dirá el tamaño de la propiedad. Ahora el tamaño de esta propiedad es de 39 metros cuadrados. Entonces esto es lo que quise decir que a veces esto no es exactamente exacto, pero el, el tamaño verdadero es de 39 metros cuadrados. Y esto lo hace el certificado de desempeño energético personas cuando vieron la deuda inmobiliaria de tasación 2017. Tan bastante reciente. Entonces estos son los lados aquí que es de 39 metros cuadrados. Entonces tomo esto, pongo 39 aquí. Ahora en cuanto a la condición. Ahora, a veces tienes fotos y otras no. Así que de nuevo, puedo cerrar estos ahora ya que no necesitamos esto, puedo tomar la dirección completa y puedo poner esto en Google e intentar encontrar el listado de juegos del zoológico, que normalmente siempre es el primero. Y luego me desplazo hacia abajo, desplácese hacia abajo, desplácese hacia abajo. Y otra vez, mira esto. Esta vez ya tienes fotos. No siempre tienes fotos, pero esta vez sí. Entonces el estado parece en bastante buen estado. A lo mejor han tenido una pizca de pintura y el baño es relativamente viejo, las cocinas relativamente viejas. Y creo que este es un departamento en planta baja, así que la condición no es la mejor no es a estrenar. Probablemente le daría a esto un cinco de diez. Entonces las condiciones cinco de cada diez, la proximidad a nuestra propiedad. Entonces, si estamos viendo este de aquí, que es una proximidad, si vuelvo aquí y de hecho vuelvo a parar, incluso lo principal del precio masivo, te dirá que está a 0.2 kilómetros de distancia. Ahora esto se hace en kilómetros por alguna razón. No sé por qué, pero podemos poner un 0.2. Pero solo hay que tener en cuenta que esto es en kilómetros o más bien que en millas, pero eso nos dará una buena aproximación. Entonces sabemos cuál es la proximidad y voy cambiar esto a kilómetros solo por el momento. Y luego bajo notas, solo escribiré planta baja, solo, solo servicial para saber. Y y por último, necesitamos conocer, bueno, el vínculo de su propiedad. Así que en realidad ingresaría el enlace de Zoom en este caso, puramente por todo esto uno tiene algo más de información puramente porque sí tiene las imágenes. Si el ukelele no tuviera ninguna foto, yo solo pondría en el precio masivo, pero como son todas algunas fotos y si quiero volver a ver las fotos, puedo hacerlo con bastante facilidad. Sólo voy a introducir este enlace aquí. Entonces ingresé el enlace Zoom, y ese es el primero hecho. Ahora estamos viendo esencialmente el siguiente. Bueno, bien, así que ya hemos hecho esta. Ahora miramos esta propiedad aquí es esta y x cancelar propiedad. Entonces abrimos esto y nuevamente podemos simplemente desplazarnos hacia abajo. De nuevo va a vista de pájaro. Entonces esto, creo que si giro esto un poco, es esta propiedad aquí que es de 12345 pisos. Así que de nuevo, este es un buen comparable porque es un muy, muy cerca y luego el edificio es prácticamente exactamente el mismo que el que estamos viendo. Entonces esto está bien. Entonces usaremos esto como un comparable y voy a tomar todos los detalles exactamente como lo que he hecho antes, y los pondré en el alma comparables. Entonces lo hacemos ahora y ahora porque hemos mirado todas las propiedades en un cuarto de milla, ahora aumentamos a media milla. Y nuevamente, hacemos el mismo ejercicio. Entonces creo que hemos mirado a los tres primeros. Miramos algunos de los otros ahora y esencialmente pasamos por toda esta lista hasta encontrar tres más comparables. Ahora bien, podemos abrir éste aquí, pero generalmente ya sé que esto no va a ser un x Consejo de propiedad, probablemente porque x cancel las propiedades son normalmente tienen algún tipo de nombre para el edificio. Y porque no hay nombre, esto es plano 488. Esto probablemente va a ser una casa que fue convertida en pisos. Pero si abro esto, puedes hacer el mismo ejercicio y puedes pasar por esto y determinar qué es esto. Si hago clic en Bien, acerque y vaya a la vista aérea. Entonces puedes ver esta es una casa la cual fue convertida en pisos aquí. Entonces esta es la casa. Y la razón por la que sé esto es porque en la dirección es 41 a y luego el nombre de la calle ahora, normalmente solo obtienes que cuando tienes una casa número 48 probablemente se convirtió en piso múltiple. Para que podamos deshacernos de esto. Nuevamente, esta será una situación similar la cual es 317 conservas de giro de carretera. Nuevamente, esta será una casa que fue convertida. Podemos abrir esto, pero de nuevo, esto va a ser exactamente lo mismo que es FAD uno a cuatro, número 11. Entonces la casa será el número 11 y alguien se habría convertido y puedes volver a verificar estos, pero lo más probable es que ese sea el caso. Simplemente voy a ignorar estos por el momento. Ahora, por supuesto, si estuvieras viendo una propiedad privada, entonces no ignorarías estas porque si bien estas harían que estas fueran las comparables que necesitas para determinar el valor. Entonces ahora vamos a abrir este de aquí, que es Palm House ahora, porque dice Palm House y da nombre de edificio. Podríaser Consejo. Ahora orienta. Este podría ser un edificio privado porque se llama Palm House, creo que probablemente sea privado. Pero echemos un vistazo. Ves, esto es realmente interesante. Ahora cuando he pasado a esto, puede ver que en realidad es solo un terreno vacío y con un *****. Eso significa que esta propiedad probablemente se haya desarrollado recientemente y lo más probable es que sea un edificio de nueva construcción, porque si bien actualmente no hay nada aquí, y muy probablemente en desarrolladores compré este pedazo de tierra y construí algo aquí. Entonces puedo verificar esto de nuevo, tomando esto y tomando esta dirección y poniendo esto en Google y entrando en imágenes pares y es solo ver. Entonces puedes ver que este es un desarrollo completamente nuevo. Y nuevamente, eso tiene sentido porque aquí había un pedazo de tierra vacío. De nuevo, podemos ignorar a Palm House. Otra vez. Esta es una casa de campo otra vez, así que podemos ignorar esta de aquí. Vamos a abrir esta. Ahora cuando volvemos a abrir éste, ejercicio similar, similar. Vamos aquí abajo. Vamos a vista de pájaro. Y esto es interesante. Entonces creo de nuevo, esto es muy probablemente una casa convertida. Creo que puedo buscar en Google esto y solo para obtener una mejor vista. Y si voy a las imágenes aquí, nuevo, este no es exactamente el mismo tipo de propiedad. Esto podría ser comprado por el cabildo en algún momento, potencialmente, pero nuevamente, lo más probable es que se trate de una propiedad privada. Podemos ignorar este de aquí. Pasemos a esta propiedad aquí. Entonces si entro en imágenes y tal vez ya hemos mirado esta antes ya que ya ha salido. Bien. Entonces ya hemos mirado a éste antes. Entonces este es el que vimos antes. Entonces nuevamente, podemos ignorar esto. Este es el mismo edificio que el otro. Esto es muy probable que sea privado. Nuevamente, abramos este de aquí arriba. Número 29. Y nuevamente, esencialmente los estamos pasando uno por uno. Ahora esto podría ser interesante. Echemos un vistazo a esto, pero en realidad ni siquiera incluiría este potencialmente porque como pueden ver, este fue comprado por £185 mil. Este es un claro valor atípico cuando miras todo lo demás. Ahora bien, esto podría haber tenido un contrato de arrendamiento corto o tal vez un miembro de la familia solar a otro miembro de la familia. No sé exactamente cuál es la situación, pero esto realmente no haría una buena comparación de todos modos, puramente porque mientras se vendieron por £185 mil, lo cual no es muy realista a menos que haya eraalgún tipo de problema. Entonces por esa razón, podemos deshacernos de ésta. Y esencialmente solo seguimos moviéndonos a través de estos hasta que encontremos tres más porque ya encontramos uno. Tenemos uno aquí que encontramos y necesitamos tres más. Entonces, si no puedes conseguir tres más, aunque puedas conseguir un mínimo de tres, eso debería estar bien. Entonces ahora vamos a abrir este de aquí. Espero que este fuera XX abogado, porque si bien ya hemos visto bastantes, abramos éste. Ir a vista de pájaro. Y otra vez, esto es xs cancel, pero es uno es mucho más grande, así que creo 1234567 pisos. Entonces XX abogado, pero siete pisos, así que no quiero incluir este. Después pas 17. Cómo entender el embudo de los acuerdos: Entonces en esta sección vamos a estar pasando por el embudo de tratos. Ahora, ¿qué es exactamente lo que es importante el embudo de ofertas más sabio? Entonces lo primero es, ¿por qué exactamente necesitamos el teléfono de un trato? Ahora, la razón por la que necesita el embudo de un trato es esencialmente para monitorear todos sus clientes potenciales. Ahora, lo que básicamente significa el embudo de ofertas es que si bien las ofertas son sus ofertas y un embudo es esencialmente una forma de mantener todas sus ofertas en un solo lugar. Así que imagina un embudo como este o un embudo que uses para cocinar o algo así. Que cada vez que tienes un embudo y pones un nuevo lead, un nuevo trato, eres esencialmente £20, los que funcionan y eliminan todos los que esencialmente no funcionan. Entonces eso es lo que es un trato. Finalistas, que es esencialmente tener todos tus tratos en un solo lugar. Para que puedas monitorear en qué etapa se encuentran. Cuáles he visto, cuáles no he visto todavía. He analizado éste. No he analizado éste. Pero al tener una manera sistemática, al tener un proceso, te ahorrará mucho tiempo, y te ahorrará mucha confusión porque una vez que empieces a mirar muchas de estas ofertas, las grandes problema es que se pone muy, muy desordenado muy rápido. Entonces esto es para mantenerse organizado, volverse muy sistemático, tener un proceso de evaluación de tratos. Este es un buen trato, este es un mal trato basado en un conjunto de criterios. Entonces es por eso que necesitas un trato para canalizar. Lo segundo es que cuando se trata del embudo de un trato, el propósito del embudo es rechazar tratos, no calificar tratos. Lo que eso significa es que cada vez que pones una ventaja en este embudo, tienes este embudo y pones una propiedad en. Tu objetivo no es hacer que ese trato funcione. Tu objetivo es muy rápido, qué tipo de razón en cuanto a por qué no funciona. La razón, la razón por la que haces eso es porque algunas cosas puedes hacer muy, muy rápidamente para poder identificarte, ¿esto va a funcionar o esto no va a funcionar? Por ejemplo, uno de los criterios que tenemos es evitar edificios de concreto o asegurarnos de que la cocina tenga ventana. Porque si vas a convertir la cocina de la recámara en nuestra recámara, ha viajado ventana. Ahora. Puedo resolverlo en unos cinco segundos. Eso bien, bien. Bueno, si es una estructura concreta, entonces no va a funcionar para mí. Y ese trato ahora sale de mi embudo. No quiero hacer más análisis. Pero si te pasas 56 horas haciendo toda la investigación o los números o los comparables. Y luego te das cuenta, bueno, espera y dices, no hay ventana en la cocina que no funcione, entonces solo has desperdiciado cinco horas en ese trato en particular que nunca iba a funcionar. Ahora bien, si estás viendo 102030 días a la semana, entonces no puedes gastar cinco horas en cada trato porque hay demasiado tiempo. Por lo que el objetivo es identificar muy rápidamente las razones por las que no funcionaría, eliminar todas las basuras. Y luego una vez que estamos abajo a los últimos, entonces tratamos de ver, bueno, cuál tiene potencial, cuál no. Pero al eliminar muy rápidamente los que nunca van a funcionar, ahorrará mucho tiempo. Pero si no los eliminas y pasas horas y horas y cada uno tratando de que funcione. Y luego darse cuenta, bueno, el tamaño no es lo suficientemente grande o algo así, o una de las cosas que podrías haber identificado muy rápidamente, lo harás, vas a perder mucho tiempo. Entonces estas son las etapas del embudo de tratos. Y las etapas están diseñadas de una manera que puedes eliminar tratos lo más rápido posible y bajar a esencialmente el oro, esencialmente las buenas ofertas sin quemar mucho de tu tiempo. Entonces, si nos fijamos en la primera etapa, la primera etapa es cuando entra una nueva ventaja. Ahora bien, este lead podría provenir de diferentes fuentes y pasaremos por todas estas etapas mucho más detalle en un segundo, pero entra un New Deal. Y eso no lleva tiempo. Esencialmente, he puesto un minuto. Después haces las comprobaciones de criterios. Entonces los criterios de construcción, los criterios de ubicación, ese criterio de propiedad, ¿funciona el diseño? Y otra vez, eso podría llevarte un minuto. Ahora bien, si todas esas cosas pasan, entonces llamamos al vendedor. Mi arrendador. Este podría ser el agente inmobiliario. Esto podría ser cualquiera. Llamamos al vendedor para obtener más detalles sobre la propiedad. Ahora bien, si eso está bien, si pasa eso afirma que podría tardar diez minutos. Si pasas esa etapa, hacemos un análisis de escritorio. Aquí es esencialmente donde analizamos un trato sin verlo. En esa etapa, hacemos el escritorio y Altis, IEEE, analizamos todo lo que podamos usando nuestro ordenador o sin ir a tener que verlo. Porque si vas a ver la propiedad y luego te das cuenta, bueno, bueno, podría haber descubierto esto en línea, esto nunca iba a funcionar. Entonces has perdido mucho tiempo yendo y viendo la propiedad. Si vives, digamos a media hora de distancia de la propiedad, tienes que prepararte para conducir su parque, verlo, volver y eso, eso podría llevarte mucho tiempo. Entonces haremos el análisis de escritorio, que tardará unos 60 minutos. Si eso pasa, hacemos esa visionado de propiedad, lo que nuevamente puede tardar 60 minutos. Luego hacemos el análisis completo, que también podría tomar alrededor de 60 minutos. Y por cierto, digo 60 minutos para muchos de estos, pero a medida que vayas mejorando y a medida que vayas mejorando, claro que ese tiempo va a bajar porque solo vas a llegar más rápido al hacer esto. Mientras que cuando haces esto en el sólido tomará un poco más de tiempo porque no estás exactamente acostumbrado a todos los pasos, incluso con la visualización de propiedades, si estás haciendo visitas diseñado cinco al mismo tiempo, no te llevará una hora porque los tiempos de viaje iguales una vez que estás en la zona pueden tardar media hora en llegar a la zona. Pero si ves diez en un día, entonces claro que has ahorrado mucho tiempo de esa manera. Pero esto es solo para darte algún tipo de indicio aproximado de cuánto tiempo podría llevarte, especialmente cuando estás empezando. Entonces hacemos el análisis completo. Entonces si pasas por el análisis completo, entonces hacemos una oferta en la propiedad. Iniciamos el proceso de negociación. Eso no lleva mucho tiempo. Pongo unos cinco minutos. Podrían ser algunas llamadas telefónicas aquí y allá, pero ese proceso generalmente no es muy largo. Y ojalá por el infante, no hemos ofrecido aceptado. Pero si nos fijamos en algunas de las primeras etapas durante la comprobación de criterios y hay alrededor de 34 criterios que llamar a este vendedor. Eso te llevará unos diez minutos, unos cinco minutos. Y muy rápidamente en unos diez minutos, ya has salido de tu embudo, ya has eliminado muchas ofertas que nunca pueden funcionar. Y luego solo estás haciendo una inmersión más profunda en el personal que tiene potencial. Entonces ese es el objetivo del embudo, que no es necesariamente calificar cosas, es que están diseñados para deshacerse de los cables de basura lo más rápido posible. Así que no estás quemando mucho de tu tiempo en los que no tienen potencial. Ahora, lo que vamos a hacer ahora es pasar paso a paso en detalle, todas las etapas y lo que se requiere en las etapas, vigilar después de hacer esas etapas para que estos tratos funcionen. 18. Construir un embudo de ofertas reeditado: En este video, voy a estar mostrándote cómo puedes construir tu propio embudo de ofertas. Ahora bien, la razón por la que necesitamos el embudo de un trato es porque, bueno, imagina que estás viendo diez ofertas diferentes y estás viendo todas estas ofertas, pero no puedes recordar cuál has visto, cuál has no he visto cuál estás a punto de hacer una oferta o cuál tuvo un problema con la visualización y así sucesivamente y así sucesivamente. Porque cuando estás viendo múltiples tratos al mismo tiempo, lo que esencialmente termina sucediendo es que todo se convierte en un desastre a menos que estés muy, muy organizado. Y esencialmente son tratos, embudos básicamente nos permite estar mucho más organizados porque todo se guarda en un solo lugar. Sabes exactamente en qué etapa de las ofertas canalizan el trato es que si necesitas información rápidamente sobre esa propiedad en particular, tienes todo en un solo lugar. Lo que está pasando con esa voluntad distribuidor que avanza, que sería etapas está atascado en absoluto y así sucesivamente y así sucesivamente. Entonces esa es esencialmente la razón para tener un embudo de trato y la forma en que vamos a construir los tratos. Finalmente, usando esta herramienta llamada Asana. Asana es una aplicación de administración de tareas y también puede hacer muchas otras cosas. Entonces no necesariamente solo tienes que usar esto para propiedad. Puedes usar esto para ti, otros negocios o incluso tu trabajo diario y así sucesivamente y así sucesivamente. Es simplemente una muy, muy buena manera de mantenerse organizado y mantener todo en un solo lugar. Ahora, Asana, cuando se trata de los precios, hay una versión gratuita. La versión gratuita debería permitirte hacer mayoría de las cosas que hoy te voy a mostrar. Si no te permite hacer algunas de las cosas y es posible que tengas que pasar a la versión premium, que es 949 por mes. Entonces ahora una vez que conociste una cuenta con Asana, esencialmente terminas en una página como esta donde tienes que ingresar un nuevo proyecto. Ahora podemos llamar a nuevo proyecto ideal ofertas embudo. Esto realmente no importa. Esto es lo que sea tu equipo. Mi equipo ha llamado inversión inmobiliaria. Es público para todo mi equipo. Entonces ahora puedes hacer que este servicio solo privado para cualquiera que esté en ese proyecto en particular. Hay depende de si solo eres tú mismo en una sauna, entonces obviamente nada de esto realmente importa. Pero si tienes un equipo o si tienes socios comerciales y diferentes personas quieren ver cosas diferentes, entonces obviamente puedes cambiar esa configuración en consecuencia. Ahora cuando se trata de la vista predeterminada, queremos ir con una vista de tablero y hacer clic en Crear proyecto. Ahora lo que esto hace es la vista de tablero esencialmente tienes columnas con diferentes nombres, diferentes etapas de progreso y así sucesivamente y así sucesivamente. Y esencialmente tienes estas tarjetas que puedes arrastrar y soltar. Ahora probablemente hayas visto esto en gran parte del nuevo software en estos días cuando se trata de administración de tareas. Entonces, lo primero que tenemos que hacer es cambiar todas estas columnas a las etapas relevantes del embudo de tratos. Entonces si te llevo de vuelta aquí y miras el embudo de ofertas, estas son las etapas que es nueva revisión de criterios leed llamada seller desktop analysis, property viewing, full analysis or for negociación y oferta aceptada. Por lo que estas etapas tienen que coincidir con estas etapas de aquí arriba. Entonces esencialmente podemos hacer es que puedas cambiar esto y editar esto para llamarlo Mu plomo. Al día siguiente fue comprobación de criterios. La siguiente etapa se llamó vendedor, análisis de escritorio, visualización de propiedades, y así sucesivamente y así sucesivamente. Y puedes hacer esto junto a este video, y puedes simplemente pausar y reproducir el video mientras construyes estas etapas. El análisis de caída es el siguiente. Y los dos últimos son oferta y negociación y oferta aceptada. Entonces ahora lo que hemos hecho es que esencialmente tenemos todas las etapas. Por lo que esta corriente representará la propiedad. Entonces, por ejemplo, digamos que la propiedad se llama propiedad uno. Esta es esencialmente la primera propiedad que estás viendo. Ahora una vez que entra en esta etapa, esencialmente simplemente mueves la carta ahí. Una vez que entra en esa etapa, simplemente mueves la tarjeta ahí, así sucesivamente y así sucesivamente. Para que haya bastante, bastante simple en cuanto a estas son las etapas y estas son las propiedades dentro de ese estado en particular. Y ahora conoces todas las propiedades que estás viendo por completo, pero también sabes qué propiedad está en qué etapa. Para que puedas mirar muy rápidamente. Bueno, cuántas propiedades he hecho una oferta sobre cuántos proteasomas sigo analizando y así sucesivamente y así sucesivamente. Entonces ahora eso es bueno para hacer esa etapa. Pero lo que aún nos falta es el hecho de que si bien la propiedad actualmente solo tiene un combustible cesionario y la fecha de vencimiento, y eso es prácticamente todo. Entonces lo que quieres hacer es agregar algunos detalles más aquípara algunos detalles más aquí personalizar esto para lo que sea que estés buscando hacer. Entonces puedes presionar este botón aquí que dice personalizar. Y entonces estos son algunos de los campos actuales, actuales. Ahora, puede usar un cesionario si lo desea. Puedes usar una fecha de vencimiento si quieres. Pero tenemos que hacer es necesario agregar algunos campos más. Ahora bien, estos campos, tienen que coincidir también con esencialmente las etapas del embudo de tratos. Entonces, si vuelvo a entrar aquí, cuando se trata de la nueva ventaja, estos fueron algunos de los criterios. Realmente no hay nada que necesites agregar para el nuevo lead per se. Pero si pasamos a la etapa de criterios, tenemos cuatro criterios diferentes. El tipo de propiedad, el tipo de edificio, los criterios de ubicación y los criterios de propiedad en sí. Entonces si tomamos, por ejemplo, el tipo de propiedad, lo que queremos hacer es cuando vamos a su Sunnah, al primer campo se le llama tipo de propiedad. Y podemos tener diferentes tipos de campos. Podemos tener menús desplegables, podemos tener texto y podemos tener número. Ahora en esta, ya que sólo tenemos dos tipos de propiedades, podemos llamarlo privado y XX abogado. Y haz clic en Crear campo. Entonces lo que pasa ahora es cuando abro propiedad, propiedad uno, como pueden ver, aquí está este nuevo campo que dice el tipo de propiedad. Si me deslizo, ahora puedo escoria, bueno, era esta propiedad privada o esto era un x Consejo de propiedad? Entonces, cualquiera que sea el que selecciones, esencialmente lo etiqueta por ti. Ahora de manera similar, luego miramos el siguiente criterio con el siguiente fue el tipo de edificio. Entonces ya dijimos que los tipos de criterios de que ciertos edificios son buenos en ciertos edificios no son tan buenos. Entonces, si volvemos a personalizar, vuelve a Agregar Campo. Podemos llamarlo criterio de construcción, y podemos llamarlo aprobado o fallido. Y estos son, el criterio es que ya hemos establecido previamente. Entonces nuevamente, si vas aquí y miras los criterios de construcción, si falló, entonces eso esencialmente significa que este es un trato que no deberías estar viendo porque este criterio ha fallado. Ahora cada vez a lo largo de cualquier etapa de este embudo de ofertas donde piensas, bueno, esta propiedad ya no funciona, simplemente haces clic en Marcar Completo. Y una vez que completes esa tarea, lo que sucederá es generalmente el filtro se configurará en tareas incompletas. Quieres configurar tus filtros en tareas incompletas, porque eso solo te mostrará las propiedades en las que estás trabajando actualmente. Si miras las tareas completadas, esto te mostrará qué propiedades has eliminado o el autor ya ha sido aceptado. Así que siempre mantengo mi opinión predeterminada sobre esto porque me quito esa propiedad. Como pueden ver, ahora ya no está ahí porque mientras ya no estoy trabajando en su trato. Pero permítanme simplemente volver a agregar esa propiedad porque obviamente todavía necesitamos continuar con este ejercicio, pero espero que eso explique un punto ahí dentro. Entonces en este caso, diremos, Bueno, están construyendo criterios ha pasado. El siguiente son los criterios de ubicación y también los criterios de propiedad. Entonces nuevamente, agregamos algunos combustibles más y hacemos clic en Personalizar, dar clic en Agregar Campo, criterios de ubicación. Y nuevamente lo llamamos pasado o fracasado. El criterio final que tenemos que agregar cuando se trata esto es el criterio de propiedad en sí. Entonces criterios de propiedad, de nuevo, pasados y fracasados. Entonces ahora lo que hemos hecho es en términos de la primera etapa del embudo de tratos, esencialmente hemos pasado por las cosas principales a la hora de mirar los criterios. Entonces ahora pasamos a la siguiente etapa. Ahora la siguiente etapa fue todo sobre el consentimiento del abogado XX, así que podemos agregar un combustible ahí dentro. Ahora, por supuesto, esto sólo aplica si el inmueble es XX. Abogado, si no es x cancelar, entonces no importa. Ahora, voy a llamar a esto aprobado y rechazado. Esto no significa necesariamente que obtendrá el consentimiento para esta etapa. Ahora para obtener más aclaraciones sobre esto, tendrá que ver una sección sobre el consentimiento libre del titular y investigar un poco más en términos de si puede o no puede obtener el consentimiento gratuito para mayores. Pero en esta etapa, lo único que sabrás es si en principio puedes obtener el consentimiento del consejo o si no puedes. Pero si en principio puedes obtener permiso, entonces obviamente esto será rechazado si puedes, y esto será aprobado. Y una vez más, si yo si abro esto y este era el tipo de propiedad era XX abogado, sólo entonces miraría XX consentimiento de abogado. Y nuevamente, hará clic en aprobado o rechazado. Ahora bien, si fue rechazado, una vez más, no podemos hacer nada con esta propiedad, así que simplemente me voy a quitar esto. Pero por el momento, por el bien de esto, haremos clic aprobado. Una cosa que debería haber hecho es cuando yo, cuando escribí x consejo, debería haber escrito x consejo consentimiento. Y luego haz clic en Guardar. Vamos a estar llamando al vendedor, que muy probablemente será el agente. Y estas son las preguntas que habíamos identificado que debemos hacerle al vendedor. Entonces es una propiedad todavía está disponible y así sucesivamente y así sucesivamente. Entonces, lo que voy a hacer ahora es agregar estos campos de nuevo a , a Asana. Entonces, si hago clic en Agregar campo en el mercado. Sí. No. Nuevamente, si la propiedad no está en el mercado, entonces simplemente se quita esto. Porque obviamente ya no podemos hacer nada con esta herramienta porque mientras las propiedades ya no están en el mercado. Entonces, lo que voy a hacer ahora en rápido es que solo voy a agregar rápidamente todos estos y luego retomar a partir de ahí. Entonces, lo que he hecho ahora es que esencialmente he agregado todos estos campos en el lado izquierdo, como pueden ver. Entonces tiene una propiedad ¿ todavía está en el mercado? Sí o no. Cuánto tiempo ha estado en el mercado, la duración del arrendamiento, el cargo por servicio, y lo hizo funcionar, la situación del proveedor, lo que va a valer las cosas del agente si ha habido alguna oferta. Esencialmente he cubierto todo eso y esto es ahora que todos estamos ahora estamos en la etapa de call center. Después pasamos a la siguiente etapa, que es el análisis de escritorio. Ahora, en el análisis de escritorio, esencialmente agregamos otro campo. Entonces ahora necesitamos saber qué tiene un análisis de escritorio pasado o ha fallado. Entonces tendremos un criterio para un trato si esos criterios se analizan y esencialmente hacemos clic pasado y en primer criterio es fallar en significado mientras que esto no es un buen trato para nosotros, entonces nosotros simplemente haga clic falló. Y una vez más, una vez que llegamos a esa etapa, simplemente seleccionamos, bueno, ¿ ya lo tiene pasado o ha fallado? Y seguimos moviendo esto en la siguiente etapa. La siguiente parte del embudo es la etapa de visualización de propiedades. Entonces necesitamos agregar un nuevo campo. Y lo que voy a llamar a este campo es ver comentarios. Entonces, esencialmente, aquí es donde guardaría todos mis comentarios de visualización. Entonces cualquier nota que quiera hacer sobre la propiedad, simplemente puedo agregarla aquí. Entonces, por ejemplo, si sé que el diseño no fue, lo siento, no puedo deletrear, no fue bueno, y así sucesivamente. Y así sean cuales sean las notas que quieras hacer, simplemente puedes agregar tus nodos de visualización aquí. Si no hay problema, simplemente pasa a la siguiente etapa. La siguiente etapa es el análisis completo del trato. Ahora otra vez, lo que estás buscando hacer aquí es que estás buscando funcionar bien, bien. ¿ Este trato funciona o este trato no funciona en base a su nueva información? Entonces esta podría ser información de su, de sus corredores y así sucesivamente y así sucesivamente. Por lo que llamamos a esto análisis de trato completo. Y de nuevo, cuando Génova, mientras que otros criterios son pasados o han fallado. Por último, pasamos a la etapa de oferta. Ahora, lo que podemos hacer ahora es para el último en el que podamos hacer clic en personalizar. Podemos hacer clic en Agregar campo y esta será la última. Oferta, una montura. Podemos hacer clic en el monto de la oferta y agregar textos o agregar un número. Podemos sumar esta libra final. Entonces también tenemos una oferta o una montaña quiere, esto está en la etapa de oficina. Esencialmente puedes simplemente agregarlo ahí. Y si esta propiedad es aceptada, simplemente la mueves ahí. Entonces, esencialmente, lo que has hecho es si yo iba a comenzar con una propiedad nueva cuando tienes propiedades nuevas. Entonces digamos que encuentro una nueva propiedad, ha entrado una nueva pista y esto se llama No puedo pensar en un nombre. Vamos a llamarlo Rhode House, Londres. Entonces esta es una propiedad nueva, esta es una nueva pista que he puesto en. Luego selecciono el tipo de propiedad, así que bueno, bien. Esto es x consejo. Ahora, una vez que he seleccionado la propiedad del abogado XX, entonces hago la comprobación de criterios ahora. Bien. En términos de criterios, los criterios de construcción como finos, criterios de ubicación están bien. Esto se hace toda mi investigación y otras cosas que hemos cubierto. Entonces los criterios del proyecto se aprueban ahora en cuanto al consentimiento del abogado? Sí, eso está todo bien. Ahora bien, si todo eso está bien, simplemente pasa a la siguiente etapa, la siguiente etapa, y al día siguiente y así sucesivamente y así sucesivamente. Y al final de la misma, mantiene todas tus propiedades en un solo lugar. Sabes exactamente dónde están las ofertas, qué etapas son rojas. La otra cosa que puedes hacer con esto es que obviamente también puedes agregar archivos adjuntos. Entonces, por ejemplo, si quieres agregar un archivo, unas imágenes de plano de planta, puedes agregarlas. Puede agregar cualquier subtarea. Si estás agregando tareas para hacer con esa propiedad en particular, puedes agregarlas. Tienes una caja de descripción, tienes una caja de comentarios. Para que puedas personalizar esto y usa como mejor te parezca. Pero así es esencialmente como lo usaría personalmente y esto es esencialmente lo que hago, que es rellenar esta información que necesito y creo estas etapas para que sepa exactamente dónde están las ofertas, qué etapa se encuentran esos tratos particulares. Y aquí es donde puedo decir mucho más organizado y puedo ver exactamente qué propiedad es necesito ver qué propiedades sigo analizando y así sucesivamente y así sucesivamente. Así es como construyes embudo de un trato en Asana y cómo mantienes todo en un solo lugar y cómo solo eres mucho más eficiente cuando se trata encontrar y encontrar un trato que esencialmente funcione. 19. Nuevo plomo: Los primeros auxilios son una nueva ventaja. Aquí es donde una nueva propiedad entra en tu embudo. Ahora, somos esencialmente lo que tienes que hacer es agregar todas las propiedades potenciales al embudo de ofertas. Ahora bien, estos pueden ser de diferentes fuentes. Estos pueden ser de una agencia estatal. Podría ser de fuentes. Podría ser Darrow a vendedor o propietarios. Podrían ser diferentes lugares. Ahora, cuando se trata de escribir movimiento, posible que tengas la configuración correcta de filtros de movimiento. Es posible que tenga sus fuentes, configuración de lista de correo electrónico. Esencialmente, el propósito de esta etapa es asegurarse cada propiedad le lleve a ver cualquier propiedad que le envíen por agentes, por propietario, quienquiera que sea esencialmente entre un solo lugar. Entonces esa es la primera ayuda, que es la nueva etapa de leads. Una vez que hayas puesto todo en la nueva etapa de leads, pasamos a la etapa dos. 20. Verificación de criterios: En la segunda etapa, estamos viendo la comprobación de criterios. Ahora como parte de la verificación de criterios, el primer criterio es, bueno, qué tipo de propiedad o estamos viendo privado o consejo. Ahora, como mencionamos antes, si es privado, entonces el tipo de edificio realmente no importa demasiado porque todos los edificios privados suelen ser deseables. Pero si estás mirando el edificio del consejo, entonces pasamos al siguiente criterio, que es el tipo de edificio. Entonces, cuando el tipo de edificio quieres evitar las fincas municipales, evitar los edificios de gran altura, evitar cualquier piso por encima de las tiendas, y quieres evitar las estructuras de concreto. Entonces esa es la siguiente parte de ese criterio. Dentro de los criterios comprueba esto. Y estas son cosas que puedes identificar muy rápidamente. ¿ Es concreto? ¿ Está por encima de las tiendas, así sucesivamente y así sucesivamente. Y luego los eliminas. Luego pasa al siguiente criterio dentro de este, que es el criterio de ubicación. Bueno, ¿la propiedad está en una zona recomendada por el agente de alquiler? Entonces, una vez que hayas identificado qué áreas son buenas, ¿qué áreas son malas? Este plomo en particular, ¿se sienta esto en una de las áreas buenas o se sienta en una de las áreas de la banda? Y si no se sienta en ninguna de las áreas, podrías simplemente llamar a eso compromisos y decir, bueno, estoy buscando invertir en y propiedad en esta zona. ¿ Qué opinas de esta zona? Y nuevamente, llamaría a cuatro o cinco agentes diferentes para tener una mejor visión de ello. Pero la mayor parte de esto ya debería hacerse porque sabrás cuál es una buena, ¿qué áreas son malas? Nuevamente, ¿no es una buena zona o es mala? Y si está en una zona mala, de nuevo, eliminamos ese trato. Por último, pero no menos importante, se puede convertir el diseño para que pueda agregar recámaras en ella como propiedad o requerir obras. Y ¿tiene un contrato de arrendamiento largo si estás buscando departamentos? Entonces nuevamente, esas son cosas que puedes identificar muy, muy rápidamente usando una lista de verificación que tenemos para departamentos y para nuestras casas. Si pasa todos estos criterios en los criterios, entonces pasamos a la siguiente etapa. Entonces como parte de la verificación de criterios, una de las cosas que también quieres verificar dependiendo del tipo de edificio, es. Para x propiedades del consejo, desea hacer una verificación de consentimiento. Ahora bien, esto solo aplica para x cancel propiedades. No aplica para propiedades privadas. Y lo que vamos a hacer en esta etapa que una vez que haya pasado todos los criterios de verificación, vamos a comprobar, bueno, el nuevo diseño que has creado moviendo la cocina y agregando una nueva recámara. Eso bien, el consejo estará bien en darte libre titular o consentimiento. Ahora si reordenar puedo enviar mi B va a ser cubierto en una sección posterior. Pero donde vamos a hacer es consultar con el consejo. ¿ Está bien si convertimos la propiedad de una habitación en una de dos habitaciones y esencialmente convertida? Entonces eso es algo que hacemos en esta etapa. Pero la siguiente etapa es llamar al vendedor y hacerle algunas preguntas a la celda para tener una mejor idea de cuál es la situación en la que se encuentra el inmueble, qué está pasando con su propiedad y para que funcione bien, ¿es esto algo que podría ser un buen negocio? 21. Vendedor de llamadas: Ahora bien, esto es lo primero que le quieres preguntar al vendedor. Lo primero que quieres preguntar es que el inmueble aún está disponible y si la pared celular celular, la propiedad no está disponible. Si es si ya se vende, entonces quieres eliminar esa propiedad porque bueno, claro, ya se la ha vendido a otra persona. No hay más uso para ese plomo en particular. Lo segundo que le quieres preguntar al vendedor es, ¿cuánto tiempo tiene el inmueble en el mercado? Ahora bien, generalmente esto es útil para saber porque si una propiedad lleva mucho tiempo en el mercado, hace algunos meses, entonces el vendedor podría estar mucho más motivado para conseguir una venta. Mientras que si la propiedad es sólo acaba de salir al mercado hace unas semanas o dentro del mes en general porque todavía es un listado fresco. Puede que no estés tan motivado, eso podría estar esperando, dispuesto a aguantar ofertas más altas y así sucesivamente y así sucesivamente. Nunca es una precisión del 100%. Podrían estar muy motivados en el primer día, podrían recibir una oferta menor porque podrían necesitar el dinero. Pero estos son algunos indicios generales de que cuanto más tiempo ha estado algo en el mercado y no se está vendiendo, los propietarios están mucho más motivados y esta es buena información para saber a la hora negociando la elaboración de su oficina. La siguiente pregunta es, ¿cuál es la duración del contrato de arrendamiento? Ahora esto solo aplica para piso. Y esencialmente, la razón por la que quieres saber esto es porque, bueno, si un contrato de arrendamiento es demasiado corto y si el arrendamiento es menos de 90 años es algo personalmente evitaría n, Así que lo haría esencialmente rechazar ese plomo en ese momento en particular. Lo siguiente que quieres preguntar es, ¿cuál es el cargo por servicio y la renta del suelo? Nuevamente, esto aplica solo para pisos. La razón por la que necesitas saber esto es porque cuando se trata del análisis de escritorio, necesitaremos estos cálculos para poder resolver, bueno, ¿cuál es el flujo de caja? ¿ Cuál es el retorno que estamos recibiendo de este proyecto en particular? Entonces haz esta pregunta si estás buscando un departamento. Otra cosa que preguntar es, ¿se esperan obras importantes? Nuevamente, esto es sólo para obras mayores planas. Esencialmente significa que va a haber algún gran trabajo en el edificio, tal vez estén redecorando y construyendo nuevas ventanas y puertas. Y si eso está sucediendo, quieres pedirle al agente que requieres más información y quieres saber cuánto va a costar eso. Entonces, por ejemplo, si, digamos las obras mayores, vamos a costar £20 mil y esas eran esas obras que iban llegando en su momento. Si eres dueño de la propiedad cuando ocurrió la obra, esencialmente tienes que pagar ese costo. Entonces, por lo tanto, si sabes, si ya se anunciaron obras y ya sabes, están subiendo y hay costos, £20 mil, eso es dinero potencialmente puedes negociar el precio de compra. Entonces, en lugar de pagar £20 mil, negociaría eso dentro de su descuento. Entonces nuevamente, muy, muy importante saber si hay algo en mayor que vaya a pasar al edificio en futuro próximo o si ya se ha anunciado algo. La siguiente pregunta es, ¿cuál es la situación de los vendedores? ¿ Por qué los vendedores venden o el arrendador ventral significa lo mismo? ¿ Por qué están vendiendo? Nuevamente, esta podría ser información útil a la hora de negociar. Si alguien se va del país, quiere irse y quiere una venta rápida. Y nuevamente, esto es un ganar-ganar porque si necesitan una venta rápida y puedes darles una venta rápida moviéndose muy rápido, arreglando, puenteando las finanzas. Ellos obtienen el beneficio de una venta rápida y tú obtienes el beneficio de un precio ligeramente menor. Entonces es un ganar-ganar para ambas personas. Y nuevamente, solo es útil saber eso desde el principio en términos de, bueno, ¿qué es, cuál es el panorama completo? ¿ Qué es lo que está pasando aquí? Entonces cuando se trata de negociación, es algo que puedes ponerlo sobre la mesa. Otra cosa a preguntar es, ¿qué valdría si agrego una recámara? Entonces, por ejemplo, si estás buscando propiedades de una habitación, quieres preguntar, bueno, cuánto valdría si dos recámaras o si estás buscando una casa de dos dormitorios, quieres preguntar, bueno, ¿ cuánto va a valer? Si vale la pena si se trata de una propiedad de tres recámaras. Y cuando te dan una estimación, quieres decir, puedes enviar algunos comparables que me pueden mandar algo que ha sido que ha estado en el mercado recientemente, que se ha vendido en el mercado recientemente, que es similar a lo que están diciendo. Entonces ahora digamos que estás buscando propiedad de una habitación por 100 mil libras. Dicen: Bueno, creo que si conviertes esto en un dos dormitorios, creo que va a ser qué, ¿ 150 quieres decir? Bueno, ¿ me pueden enviar algunos ejemplos de pisos de £150.000.2 habitaciones, que he vendido en el mercado recientemente? Por lo que puedo comparar, muy, muy importante tener esta información desde el principio de los agentes. Entonces sabes exactamente cuáles serán los puntos de precio cuando pases propiedad de una habitación a una de dos habitaciones. Lo siguiente que quieres preguntar es, ¿ ha habido alguna oferta en la propiedad? Ahora la razón por la que quieres saber esto es porque si no ha habido ninguna oferta y la propiedad, nuevamente, el propietario podría estar un poco más motivado porque bueno, oferta de nadie ha estado en el mercado por un tiempo. Entonces otra vez, todo lo que está haciendo es simplemente pintarte una mejor imagen para que puedas averiguar qué es un buen trato y qué es un mal trato. Entonces sí. Acabo de preguntarte, Ha habido alguna oficina no te van a decir cuáles fueron las ofertas, pero te darán una indicación de si ha habido alguna oferta por encima. No ha habido ninguna oferta. Y por último, lo único a tener en cuenta es que no quieres estar reservando una visionado en esta etapa. En esta etapa, todo lo que quieres hacer es obtener esta información. Nuevamente, pidió lo comparable. Entonces si cuando has dicho ¿Qué crees que valdrá esto como un dos dormitorios, tres dormitorios basado en tus proyectos? Además, algunos comparables dicen bien, bien. ¿ Me pueden enviar algunos comparables para que pueda echar un vistazo, hacer un poco más de investigación, y luego me pondré en contacto con usted? No quieres reservar una visualización de esta etapa porque primero queremos hacer el análisis de escritorio. Y si el análisis de escritorio funciona y muestra que potencialmente podría haber un trato solo entonces debería estar viendo esto, pidió esos detalles y diría que los volverá una vez has tenido una mirada más profunda a la propiedad. Ahora bien, este es un consejo de punta a la hora de obtener descuentos en propiedades. Ahora, en base a la llamada con un vendedor, solo puedes valorar si eres capaz de obtener un descuento en la propiedad. Y en general, se puede obtener un descuento si la propiedad está vacante, es testamentaria. Sucesiones significa que alguien ha fallecido y tal vez su familia o sus hijos están vendiendo su propiedad y van a darse cuenta de mucho dinero en cualquier lugar de la venta porque el padre que fallecióla propiedad podría estar hipotecada tres o es solo dinero extra que van a recibir, o si la propiedad ha sido embargada por el banco. Ahora bien, de nuevo, el descuento es más probable si lleva mucho tiempo en el mercado. No ha habido ninguna oferta. Y si también ha habido precios consistentes o caídas de precios, como lo muestra la herramienta de registro de propiedades. Ahora, es más difícil obtener un descuento si el inmueble actualmente tiene un inquilino. Solo ha estado recientemente en el mercado, o si el dueño de la propiedad lo ocupaba. Lo que eso significa es que el propietario en realidad vive en la propiedad él mismo y puede que no esté tan desesperado por mudarse o ya que no hay una propiedad de inversión. Pero ahora, estas son solo reglas generales. Hay que tener en cuenta que nunca es patriota completa y no hay dos situaciones exactamente iguales. Entonces esta no es una manera infalible de obtener descuentos, no están recibiendo descuentos porque alguien podría haber tenido una propiedad en el mercado por un día y podría estar desesperado por una venta o alguien podría haber tenido la propiedad encendida durante dos años y tal vez no podría no ser tan rápido en absoluto. Pero estos son solo indicaciones generales de que si este es el caso, entonces generalmente puedes obtener un descuento. Y si es ese caso, entonces generalmente hace que sea mucho, mucho más difícil obtener un descuento. Entonces solo tienen esas cosas en mente a la hora de negociar. 22. Análisis de escritorio: Entonces en esta etapa pasamos ahora al análisis de escritorio. Ahora, con el análisis de escritorio, esencialmente estamos mirando la metodología de evaluaciones cuando estamos haciendo el análisis de escritorio. Y lo que eso significa es que lo que queremos hacer es que queremos mirar bien, si compramos esta propiedad y agregamos una recámara haciendo evaluación, bueno, cuánto es esa propiedad vas a valer con el dormitorio adicional. Y la forma en que lo hacemos es mirando comparables a lo que eso significa, propiedades similares. Entonces, si tomas una propiedad de una habitación y conviertes en una propiedad de dos dormitorios, lo que quieres saber es, bueno, si busco en el mercado propiedades similares de dos dormitorios o propiedades que se venden recientemente, que un pozo de dos dormitorios, ¿a cuánto tienen un precio? ¿ Cuánto lo venden o cuánto están rentando? Entonces eso es esencialmente lo estamos haciendo con un análisis de escritorio, que es que no tenemos que ir a ver una propiedad. Podemos hacer toda esta investigación usando Google y todas las demás herramientas por las que vamos a estar pasando? Y esencialmente estamos haciendo ejercicio, bueno, ¿cuál va a valer la propiedad si agregamos otra habitación? Ahora, usando esta metodología, estamos calculando el valor final, que es el GDV, que representa el crecimiento, desarrollo y valor, i e Bueno, si estamos tomando una propiedad de una habitación y convirtiéndose en una cama de dos o para apostar casa en una casa de 3 bits. Bueno, ¿qué va a valer eso para el final de la misma? Y así al mirar propiedades similares, estamos llegando al GDV y eso es algo que hacemos en una etapa de análisis de escritorio. A continuación, estamos estimando el costo. Entonces estamos estimando que el costo de las finanzas es el costo de reverberación y el costo ilegal. Entonces estamos obteniendo una estimación de todos estos costos para determinar, bueno, ¿esto en papel es un buen trato o si es un mal trato? Ahora ten en cuenta el análisis de escritorio algo. Una vez que lo domines, puedes hacerlo muy rápido y la estimación es normalmente permanecer más o menos igual. Ahora, todo esto va a ser cubierto en una sección de análisis de tratos donde realmente pasamos por un acuerdo en vivo. Pero por el momento, solo hay que saber cuáles no son las diferentes etapas. Esencialmente lo que se cubre en todas las diferentes etapas. Para que puedas tomar esas cajas a medida que las atraviesas. Entonces eso es algo que hacemos en la etapa de análisis de escritorio, que es que miramos las estimaciones en lugar de las cifras exactas porque todavía, no queremos pasar demasiado tiempo. No queremos ponernos en contacto con sus corredores y constructores y procuradores para calcular el costo exacto porque voy a tomar mucho tiempo. Por el momento. Sólo podemos estimar cuáles son los costos, que nos va a dar una muy buena idea. Bueno, es esto incluso cerca de ser un trato o estoy perdiendo el tiempo, contacto y corredores en tratos que nunca van a funcionar. También nos fijamos en la renta y la relación de cobertura de intereses. Ahora otra vez, esto va a ser, esto va a ser cubierto en la sección de finanzas. Y esencialmente lo que eso significa es que vas a obtener una hipoteca sobre esta propiedad cuando refinancies bien, ¿ va a cumplir con el cálculo del ratio de cobertura de intereses? ¿ Esa es la renta lo suficientemente alta como para cubrir tu hipoteca? Nuevamente, eso es algo que podemos hacer en esta etapa. Y si falla ese cheque, entonces esencialmente podemos eliminar ese trato en esta etapa en particular porque no tiene sentido ver algo si el trato nunca se va a apilar en papel. Y finalmente, una vez que hemos hecho el análisis de escritorio, solo estamos reservando en visitas en base a una varianza del 20%. Y esto va a ser calculado por el analizador de tratos para usted. Lo que eso significa es que esencialmente, digamos que estás buscando una propiedad que está en el mercado por 100 mil libras. Ahora bien, si está encendido por £100 mil y tu análisis de tratos, tu análisis de escritorio dice, bueno, si compras por £80 mil, entonces es mucho lo que los criterios funcionan. Todo funciona. Entonces porque, porque está encendido para una diferencia del 120 por ciento significa en cualquier lugar de 80 mil a 120 mil. Entonces está encendido, para 120 por ciento abajo es 1820 por ciento, arriba es 120. Estás, eres, quieres estar dentro de ese rango a la hora de ver cosas. Para darte un ejemplo, digamos que tienes que comprar por £80,000.1, £100 mil propiedad para que funcione. Ahora bien, eso está bien porque es posible que puedas obtener un descuento de £20 mil. Sigues dentro de ese rango del 20 por ciento, así que eso debería estar bien. Pero digamos que una propiedad está encendida por £100 mil. Y tu análisis de trato dice: Bueno, tendrías que comprarlo por 40 mil libras para que funcione. Ahora bien, si estuvo encendido por un 100 y hay que comprarlo por 40, ese margen es tan grande que dice 60, 60% de descuento es muy, muy poco probable. Vas a lograr un 60% de descuento. Así que personalmente no perdería mi tiempo viendo cosas que tienen la esperanza de que, bueno, obtendré un 60% de descuento, mientras que un margen de 20% y mucho más realista. Entonces solo veo propiedades. Si el precio que quiero pagar, el precio que quiero comprar la propiedad agregar está dentro del 20 por ciento de lo que actualmente cotiza. Entonces si mi analizador lo dice, puedo comprarlo por £80 mil y es uno por 100. Bueno eso es, eso es una diferencia del 20% porque si estás en un 100, si reduces en un 20 por ciento, eres £80 mil. Entonces eso está bien. Quieres estar dentro de ese rango, pero no tiene sentido ver cosas donde esencialmente si vas a verlo y necesitas un 40% de descuento del 50 por ciento de descuento es tan improbable que podrías terminar quemando mucho de tu tiempo. Nuevamente, eso va a ser calculado para usted por el analizador del distribuidor y eso va a ser cubierto en la sección de análisis de tratos. Pero eso es algo a tener en cuenta que solo estamos viendo cosas donde solo necesitas hasta un 20% de descuento, que es, que es algo que puedes lograr. Y más allá de eso, creo que las posibilidades de que un trato pase por un poco improbable lo puedas ver, pero creo que la mayor parte del tiempo terminarás perdiendo mucho tiempo. Y si quieres tener un proceso racionalizado por el que no estás perdiendo mucho tiempo en cosas que nunca van a funcionar. Yo me quedaría dentro de ese rango, que solo ha abusado hacia fuera donde se necesita un máximo de un 20% de descuento. Entonces, si todos esos textos caminos, pasamos entonces a la siguiente etapa. 23. Ver: Ahora, en las estancias de visionado, hay algunas cosas diferentes que hacer. El primero es que hay que mirar el estado del edificio. Entonces tendrías que mirar, bueno, ¿hay algún problema estructural? Entonces, por ejemplo, hay un edificio que tiene alguna grieta muy, muy obvia en el frente en el tamaño de una propiedad que se inclina a veces a veces el edificio no es exactamente una recta. No es exactamente como la Torre Inclinada de Pisa, pero a veces sí se obtienen propiedades donde el piso es ligeramente irregular y es muy notable. Y de nuevo, claramente hay algún tipo de problema con su terreno o algún tipo de problema, o si hay grietas masivas afuera, nuevamente, el edificio está en malas condiciones y podrían ser cuestiones estructurales, incluso podrían ser problemas de limpieza. Por ejemplo, si entras en un edificio y el mantenimiento es realmente malo como muy sucio, no se ve bien. Nuevamente, eso es bueno para tener efecto porque si alquilas su propiedad, compras, podrías convertirla. Podrías agregar habitaciones. la hora de rentar la propiedad. Podría ser difícil rentar porque la gente podría no querer rentar en un edificio que es muy, muy poco mantenido bien, esencialmente. Entonces dos cosas principales a tener en cuenta. ¿ Hay algún problema con el edificio estructuralmente? Y eso va a ser muy, muy obvio porque cuando estás mirando un edificio de departamentos o incluso una casa es muy, mayoría de las veces es obvio para ver si hay algún problema grande, y la mayoría de el tiempo no es tan general, un porcentaje muy pequeño de casos tienen algún tipo de gran problema estructural. Y el segundo es, bueno, la limpieza del edificio. Esto suele aplicarse más para pisos y departamentos en lugar de casas, ya que con la casa la vas a limpiar de todos modos. Pero porque hay áreas comunes en los departamentos sobre las que no tienes control es algo que quieres echar un vistazo. Lo segundo que quieres hacer es asegurarte de que verifiques que el diseño es según los planos de planta, porque a veces los planos de planta no te muestran armarios y pilares extraños y estas cosas aleatorias en las esquinas, lo que podría significar que realmente puedes convertir de una habitación en una casa de dos habitaciones o de dos dormitorios en una casa de tres habitaciones porque el plano de planta no mostraba tú estas diminuta cosa. Así que solo quieres asegurarte de que si propiedad es exactamente como se muestra en los planos de planta y a la hora de convertir, debería ser fácil. A veces tienes estos armarios empotrados y así sucesivamente y así sucesivamente que puedes tomar en cuenta. Y pero como están comiendo en la habitación, podría dificultar volver a convertirlo, no sucede todo el tiempo, pero sí sucede a veces. Entonces es algo de lo que hay que tener en cuenta. Lo siguiente que quieres hacer es esto tiene cuatro pisos solo que quieres preguntarle al vendedor, ¿alguna propiedad tiene calefacción comunal? Si la propiedad tiene calefacción comunitaria, lo que eso significa es que el sistema de calefacción central para todo el edificio funciona con un sistema grande. Lo que eso significa es que se vuelve muy difícil reemplazar los radiadores o mover el posicionamiento de los radiadores. Ahora bien, esto generalmente no va a ser un problema demasiado grande aunque mantengas los radiadores donde estás. Pero es algo útil saber en esa etapa en particular, que es, bueno, ¿tenemos las opciones para mover radiadores o no tenemos la opción de mover radiadores es muy, muy difícil si se trata de un sistema de calefacción comunal porque todo está conectado a un solo lugar y puede llegar a ser muy caro si quieres moverte irradiado a diferentes habitaciones. Pero no va a matar a un trato, sino que es simplemente algo útil para saber si estás viendo una propiedad. Lo siguiente que quieres saber es la ubicación de la caldera. La caldera suele estar en la cocina y otra vez, la caldera puede ser muy, muy difícil de mover. Hay algo que puedes aclarar cuando construyes un dependiendo del edificio, normalmente se aplica más para un piso en lugar de casas, pero cuando se trata de la ubicación de la caldera, eso es algo que quieras saber donde se encuentra porque a veces puede ser difícil de mover. Y si eso va a impactar tu diseño, entonces podrías tener diferentes consideraciones. Es decir, podrías sacar la caldera y podrías simplemente poner sistema eléctrico en toda la propiedad. Y de esta manera, no se requiere una caldera. Esa podría ser la otra solución. Nuevamente, no es algo que acabe con un trato, sino que es algo útil de saber. Bueno, donde exactamente está la caldera e insisten si va a impactar en una disposición. Si la caldera está en un armario en el pasillo, Eso es increíble porque esencialmente simplemente permanecerá ahí o si está en un baño, nuevo, no hay problemas en absoluto porque simplemente puede permanecer ahí. Pero si es en una cocina, que luego se va a convertir en un dormitorio. Puede ser un poco problema. Pero aún entonces tenemos soluciones. Puedo convertirlo en un sistema eléctrico el cual no impactará a tus dos ácaros. Entonces ahora nada, nada que va a matar a un trato, sino de nuevo, útil saber en esa etapa en particular. Lo siguiente que quieres hacer es que quieres estar tomando fotos y videos de la propiedad. Ahora bien, una de las razones por las que quieres estar tomando fotos y videos de la propiedad es una para tus propios registros. Entonces, cuando vas más tarde y analizas un trato, recuerdas exactamente cómo se veía la propiedad , pero lo más importante, también puedes mandarle eso a tu constructor y enviarle todas las fotos y videos y solo aclarar, bueno, ¿puedo darle la vuelta a esta propiedad? ¿ Puedo convertir esto agregando recámaras? ¿ Puedo mover la cocina? ¿ Puedo mover el baño teniendo paciente detallado y hacer videos de tills, no tienes que traer necesariamente el edificio contigo u organizar una segunda visualización? Y te va a dar una muy buena idea y el constructor puede confirmar , si, eso debería estar bien. Eso debería ser fácil de convertir. Y al mirar fotos y videos, solo pueden darte una estimación aproximada de costos, lo cual es muy, muy útil a la hora de analizar tus tratos. Así que toma muchos videos, toma muchas fotos para asegurarte de que has visto toda la propiedad y has obtenido claridad sobre aproximadamente lo que va a costar. Y segundo, ¿debería haber algún problema en la conversión de esta propiedad? Ahora, finalmente, esta es una propiedad privada y este es un departamento privado, piso privado. Entonces también necesitas hacer el estado de consentimiento del libre titular y necesitas echar un vistazo al consentimiento libre mayor y solo verificarlo bien, ¿va a haber algún problema para convertir esta propiedad y agregar recamaras? Ahora, va a haber toda una sección de video sobre esto en exactamente cómo hacer esto. Y esencialmente lo que quieres hacer aquí es que quieres aclarar, bueno, ¿va a haber algún tipo de problema o con un titular libre tiene algún problema en nosotros girando esta propiedad y agregando un recámara? 24. Demo de análisis completo reeditado: Ahora, cuando estás haciendo el análisis de fallas del mismo trato, en realidad todo permanece exactamente igual que el análisis de escritorio. La única diferencia es que necesitas el número exacto para el costo de la aplicación Reef. Y esto es algo que puedes conseguir para ti y constructor. Y también necesitas los números exactos para tu costo puente cuando se trata del préstamo a valorar es y todo este tipo de cosas. Y todo lo que tienes que hacer es si quieres, simplemente puedes, por ejemplo, la estimación es de 226 mil libras. Si tú, si en realidad es en realidad 224 mil libras, simplemente puedes eliminar esto y tener 224 mil libras e ingresar las cifras exactas ahí dentro. Entonces cualquier cambio que quieras hacer, simplemente puedes simplemente hacer allí con el costo exacto. Entonces hay que hacer eso para su reacondicionamiento. Tienes que hacerlo por todas las tarifas cuando se trata de puenteo financiero y cualquier tarifa cuando se trata de tu diseñador de interiores. Y por último, tus comisiones cuando se trata de hipotecas. Entonces, ¿qué es lo que obtiene el préstamo para valorar? ¿ Qué es una tasa hipotecaria? Y hay alguna tarifa de arreglo, todo ese tipo de cosas, honorarios de evaluación y así sucesivamente y así sucesivamente. Así que el análisis del trabajo de escritorio es en realidad muy, muy sencillo. Todo lo que tienes que hacer es hacer tres cambios, que es el costo de reverberación, las tarifas de préstamo puente, y también las cuotas hipotecarias, y tal vez incluso algunas cosas menores aquí y allá. El costo del diseño de interiores, pero eso no va a hacer demasiada diferencia de todos modos. Una vez que haya cambiado esos números a números exactos, el resto es exactamente el mismo. El análisis del trato sigue siendo exactamente el mismo. Puedes presionar este botón de verificación para que funcione bien, yo habría cambiado ligeramente los precios, pero de nuevo, deberían ser muy, muy similares porque estas estimaciones generalmente son bonitas, bastante precisas. Entonces así es como se hace el análisis completo, es decir, es solo un paso agregado en comparación con el análisis de escritorio es muy, muy sencillo de hacer, no mucho que hacer ahí. Simplemente tienes que obtener estos costos de tu, de tu Power Team, de tu equipo, y simplemente ingresarlos y solo ver si hay alguna ligera diferencia en los números finales. 25. Oferta: Ahora en la etapa de oferta, esencialmente hay dos cosas principales. El primero es que calculas el precio de compra en función de tu estrategia, que es ya sea un flip o hold. Así que esencialmente una vez que hayas decidido, bueno, voy a estar guardando esta propiedad o volteando esta propiedad. El trato analizable te dicen, bueno, este es el precio que necesitamos para comprar esta propiedad agregar fin de asegurarnos de que esto signifique los criterios de trato. Ahora bien, si recuerdas los criterios del trato, el criterio del trato era que si estás volteando una propiedad, quieres estar haciendo al menos un margen de 20%. O si tienes una propiedad, quieres estar haciendo al menos 2.5 veces el ROI de un trato tradicional. El analizador de tratos calculará eso por ti y te dirá el precio de compra que necesitas para comprar la propiedad agregar para que ese trato funcione. Después calculas el precio de oferta para negociación. Ahora bien esto se va a cubrir más que la sección de negociación, pero por el momento, lo que hay que saber es que, digamos nuestras propiedades en por 100 mil libras. Ahora tu precio de compra podría ser de £80 mil. tanto, a 80 mil libras es un buen negocio y vas a comprar mil libras. Pero no quieres iniciar una negociación. 8£8 mil quieres iniciar una negociación probablemente un 10% menor que eso. Entonces tienes un poco de margen para poder subir. Entonces esto va a ser cubierto un poco más que sección de negociación en términos de cómo negociar acuerdos. Pero para la etapa de oficina, eso es esencialmente todo lo que tienes que hacer, que es que estás sacando la oferta, que es un poco más baja de lo que realmente querías para negociar y ojalá conseguir eso trato hecho. 26. Por qué negociar: Entonces en esta sección vamos a estar cubriendo la negociación. Y se va a descomponer en tres componentes principales. El primero es, bueno, ¿por qué negociar? ¿ Por qué es importante negociar? La segunda importancia del flujo de tratos. Por último, ¿cómo negociar? Entonces, si miras el primero, bueno, ¿por qué negociar? Una de las principales razones por las que debes negociar es porque se gana dinero cuando compras una propiedad. Entonces, por ejemplo, lo que eso significa es que si realmente puedes comprar tu propiedad con un descuento incorporado ya, entonces ya tienes algún valor agregado. Ahora, como mencionamos antes, no necesariamente necesitas un descuento, y no necesariamente siempre tienes que obtener un descuento. Pero muchas veces cuando estás comprando una propiedad para hacerte funcionar un trato, normalmente necesitas un pequeño descuento. Eso podría significar 5%, 10, 15% por ciento. Y si puedes obtener su descuento, digamos que obtienes un 50% de descuento. Digamos que es una propiedad de £100 mil, obtienes un 15% de descuento, lo que significa £15 mil. Esencialmente has ganado 15 mil libras sin realmente hacer nada solo negociando. Entonces eso es lo que la gente quiere decir cuando dice que se hace dinero cuando compras una propiedad. Porque si puedes conseguir un buen trato con un descuento, ganas dinero por ese motivo. La otra razón por la que diremos que se hace dinero cuando compras una propiedad es porque si analizas un buen trato, entonces el dinero realmente está en el hecho de que analizas un buen trato en ese particular la propiedad va a estar ganando dinero. Por lo general, el dinero no se gana simplemente comprando cualquier cosa y esperando que suba en valor y así sucesivamente y así sucesivamente. Así que realmente se gana dinero cuando muerdes. Entonces, por lo tanto, normalmente necesita un poco de descuento para obtener el trato por encima de la línea. Y por eso es importante negociar. La segunda razón por la que es importante es porque te protege de cualquier inconveniente. Como mencionamos la sección de análisis de tratos, que si, por ejemplo, digamos que compras una propiedad, hay 100 mil libras, obtienes un 15% de descuento como ochenta y cinco mil libras. Si el mercado iba a bajar un 10%, 15 por ciento, ya tienes un poco de búfer incorporado con tu descuento, por lo que te protege de muchas desventajas. Entonces esas son las principales razones hora de negociar, por qué no se debe negociar. Porque mientras que en última instancia, si negocias, puedes terminar con un trato mucho, mucho mejor, puedes obtener un mayor rendimiento, puedes ganar mucho más dinero. 27. Importancia del flujo de acuerdo: Ahora lo segundo es la importancia del flujo de tratos. Lo primero que hay que hacer es construir una tubería. Y la razón por la que quieres construir un pipeline es porque nunca quieres estar viendo un solo trato. La razón por la que nunca quieres estar viendo un trato y quieres construir un pipeline es porque si solo estás mirando un trato y no tienes nada más sobre la mesa. Cuando se trata de negociación, sí se vuelve un poco emocional porque realmente quieres hacer tu primer trato. Quieres conseguir algo, tienes la línea, solo estás, estás deseoso de moverte y normalmente terminarás comprando un trato o entrando en la inversión, lo cual no es necesariamente el mejor trato porque estás emocionalmente atado porque solo quieres conseguir algo por encima de la línea. Mientras que cuando el agente inicia y negocia y este auto juega sus juegos, al mismo tiempo, te vuelves un poco demasiado cansado emocionalmente y podrías terminar haciendo un trato que en realidad no es tan bueno. Mientras que si estás viendo 20 ofertas, no te importa si una de las ofertas no funciona, cómo tener 567 de ellas no necesariamente funcionan porque todavía tienes otras 15 que mirar. Entonces no estás atado emocionalmente a uno. Entonces esa es una razón por la que siempre deberías estar buscando muchos tratos en lugar de solo un trato en particular. Porque si estás mirando a 20, nunca te atarán a uno en particular. Siempre estarás buscando diferentes ofertas. Si el agente empieza a jugar juegos. 28. Cómo negociar: ¿ Cómo se negocia exactamente? ¿ Cómo se negocia un trato? Ahora lo primero es cuando se trata del vendedor, quieres saber cuál es la situación del vendedor. Ahora, por ejemplo, si el inmueble lleva mucho tiempo en el mercado, si el precio sigue bajando una y otra vez, ya sabes, esa persona está motivada, o si es, por ejemplo, el agente, el agente te ha dado alguna idea como si estuvieran motivados. Si no están motivados, si tienes esas ideas, si entiendes su problema mejor de lo que puedes negociar. Entonces, por ejemplo, digamos que alguien tiene que salir del país y entonces tendrías venta muy, muy rápida. Si les ofreces una venta rápida se sirve. Es una victoria para ellos porque obtienen su dinero rápidamente. Y también podría ser una victoria para ti porque obtienes un poco de descuento por darles una venta muy, muy rápida. Dónde está, podría haber otras personas que les podrían dar un precio más alto, pero puede que tarden mucho más en completarse y tal vez no tengan tiempo para esperar. Entonces, al saber cuál es la situación del proveedor, normalmente se puede calibrar hasta cierto punto como si fuera a, en cuanto a qué puedo conseguir un trato aquí o no puedo conseguir un trato aquí? Lo segundo que quieres ver es que quieres buscar es que quieres buscar cualquier cambio de precio usando el registro de propiedades. Entonces el software Locke de propiedad te dirá si ha habido algún tipo de caída dentro del precio. Por ejemplo, si el precio sigue bajando una y otra y otra vez, eso normalmente indicará que la persona está motivada. Quieren una venta rápida puramente porque, bueno, de nuevo, el precio está bajando, bajando y bajando. Y esa persona, podrías estar en una posición mucho, mucho mejor para negociar con ellos ya que, nuevo, podrían haber ganado una venta rápida. Entonces estás sirviendo les estás dando lo que quieren, que es una venta rápida y estás obteniendo lo que quieres, que es un precio un poco más bajo por la comodidad que les están dando, que es mucho, venta mucho más rápida. Y nada de lo que puedas aportar a la negociación es que puedes destacar cualquier tipo de cuestiones. Ahora bien, esto podría ser cualquier tipo de cuestiones hipotecarias que son las que se han destacado. Podría haber algún tipo de problema con el informe de los procuradores. Podrían ser temas de mercado. Entonces al momento de grabar esto, nuevamente a través del COVID-19 y otra vez, ese podría ser un tema que podrías usar para negociar. Entonces, cuando se mira el reporte del abogado, como se mencionó anteriormente, teníamos una propiedad que tenía derecho a la restricción de compra. Y debido a que esta propiedad tenía una restricción, como Procurador destacan esta restricción. Y pudimos negociar un precio porque un descuento negociado, porque con la restricción vigente esa propiedad no es tan deseable para los prestamistas. Y si no hay nada indeseable para los prestamistas, hay menos prestamistas que están mirando esa propiedad en particular. Entonces porque sabíamos de este tema y destacamos este tema, en realidad pudimos obtener un descuento porque ese tema estaba esencialmente en su lugar. Entonces, al plantear estos temas, tienes una razón válida para obtener un descuento. Tú lo que no puedes hacer es que no puedas simplemente decir, estoy buscando comprar esta propiedad. Sé que está encendido por 100 mil libras, pero te voy a pagar 70. Al igual que tiene que haber alguna razón para que pidas un descuento. Y estas son algunas de las razones que es que puedes destacar cualquier tipo de tema. Puedes destacar un problema de mercado como el COVID-19, o podrías destacar mientras podríamos estar entrando en nuestra recesión y por lo tanto, quiero, es una inversión para mí. Quiero estar en el lado seguro. Y nuevamente, esa es una razón muy válida para pedir un descuento. O podría ser algo tan sencillo como se podría decir, bueno, ya sabes, soy inversionista. Voy a comprar esta casa de dos dormitorios, diez en una casa de tres habitaciones. Los agentes, me has dicho que si lo compro por si compro la casa de dos dormitorios vale 100 mil libras. Si me convierto en una de dos habitaciones, solo cuesta 150 mil libras, pero soy inversionista, necesito ganar un poco de dinero en el medio también. De lo contrario, no tiene sentido tenderme a ganar dinero. Necesito comprar las £80 mil. De lo contrario no puedo ganar dinero. Incluso puedes mostrarles tus números y puedes decir, bueno, aquí están mis cálculos. Y si miras mis cálculos, no puedo ganar dinero a 100 mil libras, puedo ganar dinero a 80,000.85 mil libras, así que estoy feliz de pagar eso. El punto que estoy tratando de hacer es que tiene que haber algún tipo de razón válida para la negociación. Hay que dar algún tipo de justificación. No pueden ser. Bueno, este, este es el número que se me ha ocurrido. Este es el número que voy a pagar. Tiene que ser algún tipo de razón válida, la incertidumbre del mercado. Soy inversionista, necesito un poco de margen, lo contrario no me funciona. Aquí están los números o podría ser cualquier tipo de temas resaltados por el procurador. Ahora, otra forma de negociar es a través de la ley de inversión del tiempo. Ahora bien, lo que eso significa es en general, a medida que el acuerdo va cada vez más y más tiempo, la gente está más dispuesta a negociar y más dispuesta a ir y venir cuando se trata de este tipo de cosas. Si llamas al agente y nunca has visto la propiedad y dices: Bueno, está encendido por un 100, compraré por 75. Ellos, podrían pensar, bueno esta persona es más seria que todo lo que le interesa. Mientras que si vas a verlo y como que te tomas tu tiempo con él y vuelves a analizarlo. Tal vez envíes un correo electrónico al agente para algunos comparables una vez que has tenido un poco de ida y vuelta y todos están mucho más invertidos en el trato, entonces puedes pedir un descuento y será mucho mejorrecibido. Y la analogía que siempre uso es, digamos que estás viendo una película en tu casa en Netflix, en un televisor, o sea que estés viendo una película en tu teléfono. Ahora bien, si llevas diez minutos en la película y no te gusta la película, ¿qué hace? Todo el mundo solo tiende a alejarte, no le interesa. Pero ahora digamos que tú, estás viendo la misma película en el cine, tus diez minutos de pecado. ¿ Qué pasa entonces? Bueno, noventa y nueve punto nueve por ciento de las veces, gente no termina saliendo, acaban simplemente viendo toda la película. Y mientras que, si hubiera en casa, no sólo cambiarían de canal. La razón por la que no solo sales del cine es porque estás invertido, pagado por el boleto, tienes listo, has hecho un plan, has conducido, estacionaste tu auto, estás invertido en el proyecto un poco más. Entonces de manera similar, si vas a negociar, negocia lo más abajo posible en lugar en los primeros cinco minutos porque entonces todos saben que eres mucho más serio. Has ido y venido, ida y vuelta varias veces. Y cuanto más tarde lo puedas dejar para la negociación generalmente más fácil porque todos saben que hablas serio y estás sobre una mesa y quieres que esto se haga. Por lo que será mucho, mucho mejor recibido cuanto más tiempo lo puedas dejar en comparación con antes. Ahora, una vez que haya visto la propiedad, vea la propiedad después de uno o dos días, entonces simplemente puede hacer la oferta. No estoy diciendo que lo arrastren sin motivo alguno. Es mejor dejarlo más tarde que antes. Y el punto final a la hora de negociar, lo que quieres hacer es no querer comprar en las tácticas de los agentes. Es por ello que el flujo de trato es muy, muy importante porque los agentes, van a jugar sus juegos. Dirán: Bueno, hay mucha gente interesada. Hemos tenido muchas ofertas. Hay mucho interés. Tienes que aumentar tu oferta o tenemos que saber para esta fecha porque esencialmente lo que están tratando de hacer es que están tratando de construir una imagen que hay mucha gente después de esta propiedad es muy, muy buenas propiedades, así sucesivamente y así sucesivamente. Y van a hacer lo mejor que puedan con el fin de precipitarte en una oferta en algo excepto que es más alto de lo que quieres pagar, esencialmente haciéndola sentir más escasa? Yo e, esta es la única proteína como esta. Esta es la única. Después de esto hay mucha gente. Y es gracioso porque cada vez que haces una oferta por algo, tan pronto como haces una oferta, esta es la propiedad podría haber estado en el mercado por diez años tan pronto como haces una oferta al aire, al parecer todo el mundo ha hecho una oferta en esto, así que no te preocupes demasiado por eso. No compres sus juegos. Siempre apegarse a los números. Eso es lo que tienes que hacer es apegarte a los números. Y lo segundo que tienes que hacer es tener que asegurarte de tener mucho flujo de trato. Porque si dejan de jugar sus juegos, que lo harán, porque así es como funciona esta industria. Cuando empiezan a jugar sus juegos y dicen, bueno, esto está pasando. Hay demasiadas ofertas, hay tantas, son tantos intereses. Te quedas con tus números y si no pasa, no pasa. Simplemente pasa al siguiente 19 o al siguiente 20 o al siguiente 25. Nunca estés en una posición en la que solo estés viendo un trato porque cuando empezaron a jugar sus juegos y empiezan a construir competencia, entonces te vuelves muy, muy emotivo sobre el procesode decisión de inversión. Y eso es algo que no quieres hacer. ¿ Quieres quedarte con los números en todo momento? Ahora, hablando de números, ¿cómo se calculan los números a la hora de negociar? Entonces lo primero que quieres hacer es una vez que sepas cuál es tu precio de compra. Entonces digamos que las propiedades en el mercado por £100 mil, el analizador de tratos te ha dicho a £90 mil, esto va a ser un buen negocio. Entonces ya sabes, quieres, no quieres estar en ningún lado por encima de £90 mil, quieres estar 90 y por debajo de 90 es donde el trato funciona para ti. Entonces lo primero que quieres hacer es que quieres comenzar un 10% más bajo que el precio de oferta y el precio de compra. Entonces quieres estar, por ejemplo, si estuvo encendido por 100 y el trato analizarlo dice £90 mil es lo que necesitas, para que esto sea un buen negocio. Se quiere comenzar en estos diez por ciento inferiores a eso. Entonces quieres comenzar por lo menos unas £100,000.9 mil libras de lo que quieres pagar. Quieres comenzar en un 10% más bajo, así que quieres estar en 81 mil libras. La razón de eso es porque quieres un poco de brecha. Puedes trabajar tu camino dentro de las negociaciones. Ahora con las brechas, lo que quieres hacer es que quieres incrementar tus ofertas en incrementos. Incrementos que se hacen cada vez más pequeños. Lo que eso significa es, ahora, digamos dar los números muy, muy simples. Digamos que una propiedad está encendida por £150 mil y ofreces un 110, lo siento, un 100. Y dicen que no, tú dices 110, ellos dicen que no. Dices 120, ellos dicen que no. Dices 130, ellos dicen que no. Entonces todo el mundo sabe que la siguiente oferta va a ser 1 cuarto, porque cada vez, todo lo que estás haciendo es simplemente sumar 10101010. Y es muy obvio lo que estás haciendo, que es que estás probando una oferta muy baja y solo sumando diez cada vez. Y una vez que llegas a 130, ellos saben que el siguiente es el cuarto, porque sigues aumentando intenso. Pero lo que debes hacer es que en realidad deberías aumentar menos cada vez. Entonces otra vez, digamos que es uno por 150. Y quieres empezar desde el 100. Dices un 100. Si dicen que no, la próxima vez que vayas 110, dicen que no. Entonces ahora porque aumentas tu oferta en 10 mil, próxima vez quieres aumentar en menos de 10 mil. Por lo que la próxima vez solo podrías aumentar en 7 mil. Entonces dices un 100110, no, un 117. Bien, entonces ahora has aumentado en 7 mil. La próxima vez tiene que ser menos de 7 mil, por lo que podría ser de 4 mil. Entonces vas cien, diez cientos, diecisiete cientos veintiuno ciento veinticuatro. Entonces lo que está pasando es porque la brecha, porque ofrece cada vez son cada vez más pequeños y cada vez más pequeños. Inconscientemente señala que estás llegando a tu punto final. Tus ofertas una especie de esto. Ellos, las brechas son cada vez más pequeñas y cada vez más pequeñas y estás convergiendo a tu precio final. Pero cuando vas 10011020304050, porque las brechas son exactamente las mismas que inconscientemente le dice a la persona, bueno, esta persona es clave. Va a seguir aumentando intenso y va a seguir aumentando la oferta en 101010 cada vez. Quieres asegurarte de que tus incrementos son cada vez más pequeños. Y eso es algo que va a ser calculado por el trato analizar este sistema para usted en el analizador de tratos. Entonces así es como negocias, que es que trabajas donde quieres estar. Empiezas más bajo y trabajas tu camino hacia arriba y siempre te aseguras de tener muchas ofertas que estás buscando. Así que nunca te apegas emocionalmente a uno. Y de esta manera, puedes enfocarte solo en los números y obtener el trato por encima la línea al precio que quieras. 29. Oferta aceptada: Ahora, una vez que se ha aceptado el trato , este es el proceso. Una vez que la oferta ha sido aceptada y estás listo para ir y tu tienes tu primer trato sobre la línea. Entonces otra vez, si nos fijamos en el embudo es muy, muy sencillo a partir de ahí. Una vez aceptada la oferta, luego va a los procuradores, terminas comprando la propiedad, la obra inició su propiedad y esencialmente la obra está terminada. Pero si hacemos una inmersión más profunda en todas estas etapas en cuanto a lo que implica, entonces obtendrás una mejor imagen de lo que realidad es más fácil de hacer en cada etapa. Ahora bien, una vez aceptada la oferta, estas son las cosas que tienes que hacer. La primera es que tienes que informar al constructor una vez aceptada la oferta, normalmente tendrás alrededor de seis semanas, ocho semanas, hasta que consigas las llaves de la propiedad. Ese es el tiempo que normalmente sabe el proceso. Y así podrás dejarla construir para saber que dentro de unas seis semanas, dentro de unas ocho semanas, tendrás las llaves la propiedad que deseas para hacer la obra. Ahora bien, es muy importante que le digas al constructor y con la mayor antelación que puedas, porque de esa manera el constructor va a funcionar bien. Esto es, tengo este trabajo comenzando en seis a ocho semanas y él se asegurará de que sí, pequeñito para ti. Lo que no quieres hacer es conseguir las llaves y luego estás buscando un constructor porque eso podría llevar un mes, podría tomar algunas semanas, incluso podría tardar más de un mes. Y de pronto estás retrasando el proyecto. Y si estás en puente, las finanzas te están costando dinero mientras estás en eso. Entonces quieres asegurarte los constructores constructores se alinearon, es bueno para ir. Así que en cuanto consigas las llaves, él puede empezar a hacer los trabajos. Lo siguiente que quieres hacer es informar al diseñador de interiores. Ahora bien, si estás usando un diseñador de interiores, esto es algo que harías en esta etapa porque en esa etapa, el diseñador de interiores comenzaría a idear un esquema, los colores y así sucesivamente y así sucesivamente. Así que de nuevo, para cuando consigas las llaves, ya sabes, todos los colores exactos, sabes a dónde va a ir todo, porque entonces puedes tomar ese plan y dárselo al constructor para que sepa adónde van a ir los zócalos, qué color son las pinturas, una y así sucesivamente. Entonces, si estás usando un diseñador, eso es algo que harías en esa etapa en particular. Lo siguiente que quieres hacer es informar a tu abogado. Ahora bien, esto es algo que va a hacer el vendedor de todos modos, pero es algo que también puedes hacer, que puedes ponerte en contacto con tu abogado o decir que has tenido una oferta aceptado y van a tomar el proceso a partir de ahí. Entonces no hay mucho que tengas que hacer. Ellos te harán saber la información que requieren de ti y esencialmente das paso a paso a medida el Procurador avanza con el proyecto. Y por último, quieres informar a tu broker. Quieres hacerles saber que la oferta ha sido aceptada, es que vas a estar pasando por este proyecto. 30. Intercambiado y completado: Ahora, una vez que la propiedad ha sido comprada, entonces esencialmente lo que eso significa es que su abogado ha hecho el convencimiento de que ha intercambiado en una propiedad, usted ha completado su propiedad, y ahora usted eres dueño de esta propiedad ahora tu nombre está en el título o nombre de tu empresa está en el título, eres el dueño de la propiedad. En esta etapa, no hay mucho que hacer. Esencialmente tienes que recoger las llaves del vendedor, del agente inmobiliario, quien sea que te venda la propiedad, tomas las llaves y se las das a tu constructor. De esta manera construyes, podemos empezar a hacer el trabajo a la propiedad. Y así estoy progresando con una reverberación. 31. Comienza la remodelación: Ahora, una vez iniciada la remodelación, una vez que los constructores están ahí, puedes comenzar a solicitar el control de edificios. Ahora va a haber un video en profundidad sobre cómo solicitar el control de edificios, pero que se hará en esta etapa en particular para asegurarse de que se tiene todo se hace de acuerdo al control de edificios, así que no hay problemas con la propiedad. 32. Terminado de la reforma: Ahora la siguiente idea es cuando se haya terminado la remodelación de la propiedad. Ahora, una vez que se haya terminado o son tres cosas principales que hacer. El primero es que tienes que tener un agente de renta que pueda entrar y valorar su propiedad y posiblemente incluso administrarlo por ti si esto es algo que no te lo quieres a ti mismo. Entonces, si quieres autogestionarte, puedes esencialmente auto. Puede iniciar el proceso usted mismo o dejar salir esta propiedad. Y va a haber un video en profundidad sobre cómo hacerlo. Todo lo que puede obtener un agente renta allí que esencialmente puede renderizar la propiedad para usted y ellos pueden administrar todo por usted. Pero eso se hará una vez que se haya terminado la reverberación para que puedan ver cómo es su propiedad. Pueden tomar fotos y así sucesivamente y así sucesivamente. Lo siguiente que quieres hacer es tomar fotos de la propiedad. Nuevamente, esto se hará típicamente cuando se terminó un reefer. Si vas a estar haciendo puesta en escena y amueblando la propiedad, las fotos se harán después de eso. Y nuevamente, la razón por la que necesitas fotos como si fueras a dejar salir la propiedad tú mismo, claro, necesitarás fotos. Pero de nuevo, también es bueno solo para construir tu cartera de los proyectos que has realizado. Porque si vas a hacer más, más productos en el futuro siempre es bueno para mostrarle a la gente lo has hecho anteriormente para que puedan hacerse una idea del tipo de proyectos que haces. Y por último, se quiere iniciar el proceso hipotecario. Ahora con cada proceso hipotecario, esencialmente, una vez que se haya hecho la aplicación Reef y esencialmente hayas sido dueño de la propiedad durante seis meses. Ahora, el techador podría hacerse dentro de dos meses o tres meses. Todavía tenemos que esperar un poquito. Entonces hay que esperar hasta la marca del sexenio. Y entonces esencialmente iniciamos el proceso hipotecario. Y eso normalmente se hará después la reverberación en alguna etapa de la reverberación y solicitamos una hipoteca para que podamos recuperar gran parte de nuestros fondos y esencialmente usar ese dinero para los proyectos futuros.