Investir de propriedade para iniciantes (método BRR)

1. Introdução: Neste curso, você aprenderá como investir em propriedades usando o método refinanciado de reforma do comprador , também conhecido como método BRR. Você aprenderá como o método PRR funciona, como financiar investimentos imobiliários, como analisar negócios imobiliários, como construir um funil de negócio para avaliar eficientemente os investimentos imobiliários, como oferecer, negociar, gerenciar o processo de compra e muito mais. Este curso ensinará tudo o que você precisa passo a passo para dimensionar seu negócio de investimento imobiliário. Então, vamos começar. 2. Risco e recompensa: Ok, então nesta palestra vamos abordar por que essa estratégia funciona, os fundamentos e exatamente o processo que envolve isso para tornar sua estratégia eficaz. Portanto, antes de entrarmos na estratégia em si, uma das coisas legais que temos que cobrir dentro do muro do investimento ou dentro do mundo do investimento imobiliário é essa relação entre risco e recompensa. E geralmente, se tivermos mais um risco, a relação é que, à medida que você corre mais riscos, geralmente tem uma alta recompensa. Então, essencialmente, pense em qualquer tipo de investimento arriscado. Não precisa ser propriedade, pode ser mercado de ações, então pode ser qualquer coisa em que você assuma um risco maior. As pessoas geralmente assumem um risco maior porque querem uma recompensa maior. Agora, o problema com isso é que, à medida que seu risco aumenta, a recompensa aumenta, mas você também está assumindo riscos maiores, que significa que a coisa toda pode entrar em colapso completamente. Então agora, se estamos olhando para o mundo da propriedade e quais são alguns dos riscos na propriedade? Portanto, a primeira é a incerteza do mercado. incerteza do mercado significa essencialmente que, digamos que você tenha uma estratégia de estratégia imobiliária que depende de uma nova venda da propriedade Então você compra e depois vende no final. E é qualquer tipo de incerteza do mercado. Portanto, há o Brexit ou atualmente, no momento da gravação disso, estamos novamente no COVID-19. Então você pode não ter necessariamente um comprador no final, o que pode ser um problema. Porque se você depende venda e não há ninguém comprando, então você tem uma propriedade que precisa ser vendida, mas não pode sair dela. Portanto, a incerteza do mercado, o que está acontecendo no mercado em si é um pouco arriscado. O próximo é um risco de desenvolvimento. Agora, o risco de desenvolvimento significa essencialmente que, digamos que você esteja construindo casas em terra. Você está construindo apartamentos ou está fazendo uma grande conversão. Então, talvez você tenha um prédio de escritórios e esteja convertendo-o em apartamentos. Então, sempre que você está fazendo um grande desenvolvimento, ele vem com algum tipo de elemento de risco de desenvolvimento, porque pode haver problemas com o terreno que as pessoas não estavam cientes antes. Pode haver problemas com um prédio que as pessoas não estavam cientes. Então imagine um grande prédio de escritórios e queira que os construtores entrem e eles comecem a arrancar o prédio. Você não sabe necessariamente a condição exata daquele edifício. Então, sempre que você está fazendo um desenvolvimento, porque há aquelas incertezas sobre, bem, como é a terra realmente e assim por diante e assim por diante. Sempre há esse elemento de risco. E, claro, a razão pela qual as pessoas fazem esses negócios é porque, bem, se elas passarem por isso e mitigarem esses riscos, então há potencialmente uma recompensa maior. O próximo risco nesta lista é o jogo de planejamento. Agora, o ganho de planejamento significa essencialmente que, no mundo ou na propriedade, muitas coisas exigem permissão de planejamento. Então você tem que se submeter ao conselho dizendo que é isso que estamos procurando fazer. E isso, novamente, pode significar construir casas em terra. Isso pode significar converter um edifício. Pode ser qualquer coisa nesse sentido. E sempre que houver planejamento necessário e sempre houver uma grande, grande incerteza, porque você pode acabar conseguindo planejamento, você pode não acabar planejando. E se você não conseguir planejar, agora você tem um pedaço de terra e prédio com o qual não pode fazer mais nada. Você pode então vendê-lo para outra pessoa e quem pode ter uma chance. Mas, novamente, no final do dia, há incerteza. Há muitos riscos. Mas, ao mesmo tempo, se você acabar planejando o que quer que esteja procurando, também há uma recompensa muito, muito alta, porque bem, você tem o planejamento em vigor. Agora você pode construir flash, você pode construir casas, você pode construir o que quiser. Mas isso vem com o nosso risco. Então, geralmente, se estamos olhando para o relacionamento, ele vai de baixo para cima. À medida que o risco aumenta, a recompensa também geralmente aumenta. Agora, a estratégia a que estamos nos referindo aqui, é o que eu chamo de estratégia proposta neste diagrama. Agora, o que a estratégia proposta diz é que essa estratégia, eu não estou dizendo que essa estratégia vai fazer com que você ganhe mais dinheiro é a estratégia de maior retorno e propriedade, porque isso é não necessariamente o caso. O que a estratégia faz é essencialmente o maior retorno que você pode obter a maior recompensa pelo menor risco. Essa estratégia é realmente para pessoas que são novas no mundo da propriedade, que não querem se arriscar muito , mesmo que você não novo e não queira necessariamente assumir o grande, grandes chances porque você não quer arriscar tudo em um negócio. Você quer ter um pequeno trampolim mas faça um retorno muito, muito bom. Essa é a estratégia perfeita para essas pessoas. Agora, essa é uma das grandes razões, é por isso que sou muito, muito pouco tolerante quando se trata de risco. Por que eu não quero necessariamente arriscar muito. Porque se estivermos olhando para esta tabela, a coluna da esquerda diz perda percentual. A coluna da direita diz ganho percentual. Então, o que isso mostra é que se você tem uma perda de cinco por cento, digamos que você tenha uma perda de 5% em qualquer tipo de investimento, então você realmente tem que fazer um ganho de 5,3% para recuperar seu dinheiro. Se olharmos para a tabela completa e olharmos até 50 por cento. Então, digamos que 50 por cento de perda. Agora, o ganho percentual é de 100%. O que isso significa é, então, digamos que você comece com £100 para manter os números muito, muito simples. Se você começar com £100 e perder 50 por cento disso, então você efetivamente perdeu £50. Então você começou com 100 e agora você caiu para 50. Se você quiser voltar a um 100, essencialmente onde você começou, você terá que dobrar seu dinheiro de 50 para 100s. Isso é um retorno de 100%. Então, essencialmente, o que esta tabela mostra é que, à medida que as perdas aumentam, você realmente precisa obter um ganho muito, muito maior apenas para voltar a 0. Isso nem está ganhando dinheiro, isso está apenas voltando para 0. Então agora, se colocarmos isso em contexto, se você tem uma estratégia que digamos que você tenha £100 mil para investir e a estratégia não compensa para você e então você acaba perdendo metade desse dinheiro. Então você perde 50 por cento. Agora você terá que fazer um retorno de 100 por cento apenas para voltar a 0. Enquanto a maneira como eu gosto pessoalmente dos investidores, eu não gosto necessariamente de correr grandes riscos são grandes riscos. Porque dessa forma, se eu não estou perdendo, não preciso fazer o trabalho duro para voltar ao 0. Quero continuar acumulando minhas vitórias em vez de perder. E depois tentar muito, muito mais difícil só para voltar ao 0. Então essa é a filosofia por trás dessa estratégia, que é uma estratégia de risco muito, muito baixo e alto retorno. Mas tenha em mente que não é necessariamente o maior retorno do mundo ou da propriedade, mas não é necessariamente isso que estamos buscando aqui. Estamos recebendo um retorno muito, muito bom. Mas sem arriscar. 3. Modelo de investimento: O processo para esse investimento, para a estratégia é muito simples. Essencialmente, o que estamos fazendo é comprar uma propriedade e, em seguida, estamos agregando muito valor. Portanto, o valor surgirá em breve em termos de como estamos agregando valor, mas estávamos agregando valor. E o que isso significa essencialmente é que estamos fazendo a propriedade valha mais dinheiro. Então, estamos aumentando o valor dessa propriedade. E depois que aumentamos o valor de sua propriedade, temos duas opções. Podemos tentar refinanciar. E o que isso significa é que abordaremos isso na seção financeira. Mas o que isso significa é que você refinancia uma hipoteca e depois mantém a propriedade por um longo prazo. Você aluga o imóvel e o mantém por um longo prazo. Ou a segunda opção é que você acabe vendendo o imóvel, que é comumente conhecido como flip. Então você compra, agrega muito valor e depois vende a propriedade. Então ele essencialmente virou. Mas isso é um processo e é uma forma simplista. Então agora, quais são as diferentes maneiras pelas quais podemos realmente agregar valor a essas propriedades? Bem, o primeiro é fazer algum tipo de extensão. Então isso significa que, a menos que você tenha um loft na propriedade, você vai para o loft. Isso pode significar que você tem um jardim, você se estende de volta para o jardim. Geralmente, existe uma coisa chamada direitos de desenvolvimento permitidos, o que significaria que você pode fazer muitas dessas coisas sem exigir desnecessariamente permissão de planejamento. Algumas coisas exigem planejamento, outras não. Mas geralmente, se você estiver fazendo pequenas extensões, você pode se safar e não precisa necessariamente se inscrever para o planejamento. Mas, por exemplo, digamos que você vá para um loft, você estende a parte de trás da casa, você converteu a garagem porque a propriedade abaixo tem mais espaço. O que isso significaria é que a propriedade valeria mais dinheiro. A segunda maneira é como medir algum tipo de conversão extravagante. Então, se você tem uma garagem e você se transforma em um escritório em casa, você a transforma em outro quarto, Sua vez em um quarto dentro de tudo doce, novamente, isso aumentará o valor da propriedade porque geralmente, um quarto ou quarto vale mais do que um Gary. Portanto, se você tiver esses tipos de projetos, normalmente poderá fazer isso. O próximo é construído em terra. Então agora vamos dizer que você tem um pedaço de terra e você pode essencialmente construir casas nesse terreno ou você acaba construindo apartamentos e a Irlanda, novamente, isso vem com esse risco, vem com risco de desenvolvimento chega ao risco de planejamento. Mas, novamente, é uma maneira de agregar valor a essas propriedades construindo algo em um pedaço de terra, convertendo casas em apartamentos. Então agora digamos que você tenha uma casa, uma casa grande em qualquer área em que você esteja, e você acaba transformando essa casa em vários apartamentos. Então você tem um prédio grande. Pode até ser apenas dois apartamentos. Então você tem um prédio de dois andares e você se transforma em dois apartamentos, ou você pode ter um prédio de quatro andares, prédio de cinco andares em Londres, você normalmente tem edifícios que são muito altos. Eles vêm com seu porão e talvez você possa transformá-los em quatro apartamentos, em cinco apartamentos. E, novamente, isso vem com seus próprios desafios. trata de planejamento, Se trata de planejamento, mas essa é outra maneira de agregar valor às propriedades. Comercial para residencial. Comercial para residencial significa que o que você está fazendo é pegar um prédio de escritórios, você está pegando algum tipo de armazém, e você está transformando isso em residencial, você transformando em apartamentos. E novamente, você pode violoncelos no final, você pode fazer o que quiser no final, mas o valor vem de você ter um prédio de escritórios. E porque agora você está se transformando em vários apartamentos vale mais dinheiro porque apartamentos individuais empilhados juntos, dependendo da área, dependendo dos números, normalmente é vale mais dinheiro. O próximo é adicionar espaço de estacionamento. Então, se você tem uma casa e talvez tenha um pequeno jardim na frente e você a pavimenta e recebe novamente permissão do conselho. Normalmente, você pode transformar isso em espaço de estacionamento e, geralmente, isso aumentará um pouco o valor. Isso não terá um impacto enorme, mas aumentará um pouco o valor. E essa é outra maneira aumentar essencialmente o valor de sua propriedade. O próximo é obter um desconto. Então, em vez de realmente fazer trabalhos para aumentar o valor, o que você poderia fazer é digamos que haja uma propriedade por £100 mil e você negocia e fecha um acordo. com o proprietário e você acaba comprando por £80 mil porque realmente vale 100 e você compra por 80, você realmente criou tanto valor no meio apenas comprando-o com um pouco de desconto. Então, novamente, essa é uma forma de agregar valor, que é que você está comprando um barato e o valor é do desconto que você está criando. Então, que tipo de propriedades devemos converter? Agora, existem dois tipos principais de propriedades que estamos analisando quando se trata de converter e adicionar quartos. O primeiro é um apartamento de um quarto, que pode ser convertido em apartamentos de dois quartos. E então a segunda são casas de dois quartos, que podem ser convertidas em casas de três quartos. Então agora vamos para os apartamentos por um segundo, que são os apartamentos. Então, y termo apartamentos de um quarto em apartamentos de dois quartos. Bem, uma das grandes razões é que há muita pesquisa, muitos relatórios que indicam isso. As propriedades de dois quartos têm o melhor retorno, elas têm o maior rendimento. Então, se vamos de um para dois, isso é para apartamentos, a propósito, chegaremos às casas em um segundo. Então, se você quiser o maior retorno e estiver mantendo essas propriedades, isso lhe dará o maior retorno quando se trata de adicionar um quarto e depois segurar. É por isso que transformamos um em dois. Outra razão para fazer um em dois é que há muita oferta de propriedades de um quarto que podem ser convertidas. Então, normalmente, se você olhar para a sua área e procurar propriedades de um quarto, normalmente obtém muitos deles. Considerando que, se você olhar para pequenas propriedades, digamos que um estúdio, por exemplo. Geralmente, não há muitos estúdios que possam ser convertidos em propriedades desabotoadas porque são muito pequenos, enquanto muitas propriedades de um quarto têm tamanhos muito, muito bons, que são ideal para conversão em dois. Agora, a razão pela qual não convertemos necessariamente propriedades de dois quartos em propriedades três quartos é porque, se estivermos comprando segurando e alugando essas propriedades, apartamentos de três quartos normalmente não são tão comuns quando se trata de alugar. É por isso que ficamos com o ponto ideal, que é dividir as propriedades de um quarto em propriedades de dois quartos porque a pesquisa mostra que têm o maior rendimento, o maior retorno para dois- propriedades do quarto. E também porque são muito, muito desejáveis do ponto de vista do aluguel. Considerando que uma vez que você fica cada vez maior e maior, conveniência não é exatamente a mesma, porque normalmente não há muitas propriedades de três quartos do ponto de vista de um apartamento, do ponto de vista dos apartamentos. É por isso que ficamos com um quarto em dois quartos, o que é amplo suprimento, fácil de converter seus tamanhos de mercadorias estão em bons locais, e porque o produto final é um de dois quartos, eles são muito, muito desejáveis. Agora vamos passar para a forma como este termo y, dois quartos em casas de três quartos. Novamente, este estudo mostra que casa de dois quartos normalmente tem o maior rendimento, o maior retorno e é seguida por propriedades de três quartos. No entanto, é muito, muito difícil transformar uma casa de um quarto, normalmente em uma casa de dois quartos. Porque, novamente, as casas de um quarto são muito, elas não são tão comuns. Você quase não tem nenhum deles. Então, se sua estratégia é, bem, eu só vou transformar um quarto em casas de dois quartos . O problema é que você normalmente não se depara com muitos deles. Então, se você está procurando fazer esses projetos, bem, não há muitos por aí no mercado, o que você pode fazer. Então, ao passo que, transformando uma casa de dois quartos em uma casa de três quartos, uma casa de três quartos é tipicamente uma casa de família. Então, do ponto de vista do aluguel, será que será alugado facilmente, dependendo se você tem uma boa área através propriedades de quarto são muito, muito desejáveis porque são tipicamente aquele ponto ideal de uma casa de família. É por isso que transformamos casas de dois quartos em casas de três quartos , porque é desejável do ponto de vista familiar. E há muitas propriedades de dois quartos que você pode transformar em propriedades de três quartos. Agora, se você passar de propriedades de três quartos para quatro quartos, normalmente, novamente, você meio que tem o mesmo problema, que é do ponto de vista do aluguel, três quartos são tipicamente o doce local. E se quisermos comprar essas propriedades, especialmente então você quer estar nesse ponto ideal. Então, para o melhor retorno para a estratégia mais segura, as duas conversões que buscamos, os apartamentos de um quarto, os apartamentos de um quarto, que se transformaram em apartamentos de dois quartos, ou as casas de dois quartos, que se transformaram em casas de três quartos. Agora, esses são os retornos do estudo de rendimento das casas, que mostra essencialmente que eles conduziram pesquisas sobre propriedades em todo o Reino Unido e comparam o rendimento. As propriedades de um quarto tiveram um rendimento de 4,1%. O rendimento, aliás, é essencialmente o aluguel anual dividido pelo valor da propriedade. Para um quarto. rendimento foi de 4,1 por cento. Para dois quartos, foi o mais alto, com 4,8 por cento. Para três quartos, será um pouco mais baixo em 4,5 por cento e quarto completo mais foi menor em 3,6%. Voltando ao ponto anterior, é por isso que queremos transformar um quarto em dois quartos para apartamentos, porque os quartos tiveram o maior rendimento e são muito, muito ideais quando se trata de apartamentos. E queremos transformar casas de quarto em casas de três quartos. Porque, novamente, eles não têm o maior retorno. Mas é muito, muito difícil transformar um quarto em casas de dois quartos. E você encontrará muito mais propriedades que são casas de dois quartos, que você pode transformar em casas de três quartos. E depois da propriedade de dois quartos é três camas têm o maior retorno. Então, estamos analisando ambos, bem, quanta oferta existe, porque é claro que queremos uma estratégia em que possamos fazer muitos desses projetos. Então, esse é um fator. O outro fator é, bem, se eu vou comprar, segurar isso, bem, o que a retenção pode obter sobre isso? E mesmo do ponto de vista de venda, temos coisas que são um pouco diferentes porque embora você não esteja muito preocupado com os rendimentos, já que você vai comprar e virar. De qualquer forma, normalmente somos apartamentos de três quartos não são tão comuns, enquanto apartamentos de dois quartos são muito, muito comuns. E, novamente, do ponto de vista de uma casa de 3 bits, como mencionei antes, três casas maiores são muito comuns. São casas de família neste país. E será muito, muito mais fácil conseguir uma venda em propriedades de três quartos do que propriedades normalmente maiores e maiores e maiores. Então eu acho que em ambos os casos, se você está procurando comprar e manter ou se você está procurando comprar e vender, eu acho que esse é o ponto ideal quando se trata dessa estratégia. 4. Estudo de caso de projeto: Então, agora vou apenas mostrar um estudo de caso de um dos projetos recentes que fizemos, que está na voxel London. Portanto, a propriedade que temos é muito, muito perto da estação voxel. É essencialmente uma caminhada de seis ou sete minutos da estação voxel. E o que fizemos lá foi que compramos propriedades de um quarto. Então, no lado esquerdo, você pode ver a planta baixa da propriedade de um quarto, que compramos em voxel. E então, no lado direito, você pode ver como convertemos essa propriedade. Então, essencialmente, o modelo é muito simples. Este é o exemplo do apartamento. Este não é um exemplo de casa, mas o modelo é muito simples, ou seja, se você olhar para a cozinha original no diagrama do lado esquerdo, essa cozinha agora foi convertida em um quarto. E a cozinha agora se mudou essencialmente para a sala de estar aberta. Então isso é essencialmente o que você está fazendo com essas propriedades, que é mudar a cozinha para a sala de estar para torná-la em plano aberto. E você está convertendo a cozinha existente no quarto. Agora, mais tarde, veremos os layouts e exatamente como o layout deve funcionar e exatamente o que procurar. Mas isso é essencialmente o que você está fazendo com apartamentos, com casas, o layout é um pouco diferente porque há vários andares. E, novamente, abordaremos isso com muitos detalhes. Mas, por enquanto, para a seção de introdução, isso é tudo que você precisa entender, que é tudo o que você está fazendo é adicionar quartos reconfigurando o layout. Agora, se você olhar para trás no diagrama, não necessariamente movemos nenhuma parede. A planta baixa é exatamente a mesma de antes. Tudo o que fizemos foi mover a cozinha de um cômodo para o outro cômodo. Nós não, não derrubamos nenhum muro. Nós não colocamos nenhuma parede para cima. Agora, se você olhar para o quarto principal, colocamos um doce próprio. Mas, novamente, isso não é nada importante, mas esse é essencialmente o modelo aqui, que é você está pegando uma propriedade, você está reconfigurando o layout e está adicionando outro quarto. Então, se olharmos para as fotos, esta era a sala de estar original, que agora foi convertida em plano aberto no canto inferior esquerdo, você pode ver onde fica a cozinha. A cozinha fica ao longo dessa parede e agora é uma sala de estar em plano aberto. Novamente, este era o quarto original, que agora é convertido em um quarto, mas com um não doce, esta era a cozinha. Agora, novamente, a cozinha estava em nossas condições muito, muito ruins, e a cozinha foi convertida no segundo quarto. Então, no lado esquerdo, você tem o guarda-roupa, você tem uma cama de casal, você vai para uma mesa lateral. Você realmente não pode ver na foto, mas no lado direito também há um armário embutido. É assim que o espaço foi planejado. E novamente, você transformou a cozinha no que é o segundo quarto? Você tem o banheiro, o banheiro existente. Então, muitas dessas propriedades antigas que não necessariamente têm um banheiro dentro do banheiro. O banheiro é separado, então trocamos o banho em um chuveiro. Nós adicionamos um banheiro. Modernizamos completamente todo o banheiro. E novamente, então, como eu mencionei antes, muitas dessas propriedades, as antigas, eles têm um layout um pouco estranho, que é o banheiro normalmente está em uma sala separada por si só e normalmente não é um afundar. Então, colocamos em um banheiro novo. Nós o colocamos lado a lado. Nós a colocamos em uma pia, completamente, completamente remodelado o banheiro lá. E isso é o que é um edifício em voxel. Agora, vamos falar sobre os números e essencialmente, como o modelo funciona do ponto de vista financeiro, do ponto de vista do investimento. Então, agora, se olharmos para os números, o preço de compra dessa propriedade foi de £290 mil. Isso é o quanto pagamos para comprar o imóvel. O custo do refrigerador foi de apenas £23 mil. O outro custo foi de £40 mil. Agora, isso inclui impostos. Por exemplo, imposto de selo, que inclui um custo de financiamento. Então esse pode ser o custo da sua hipoteca. Seu financiamento ponte inclui seus honorários advocatícios, que são seu advogado ou honorários e assim por diante e assim por diante. Então, toda a outra equação de custo para cerca de £40 mil. Agora, uma vez que adicionamos o quarto a esta propriedade, então era um quarto, nos transformamos em um de dois quartos. Em seguida, fomos para o refinanciamento. A empresa hipotecária entrou e eles disseram que valia £390 mil e o aluguel era de £1800. Então nós o compramos por 290 mil. E alguns meses depois, quando estamos hipotecados, valia £390 mil. Então, agora vamos comparar os dois modelos. Portanto, existe uma maneira tradicional de investir que é essencialmente, vamos pegar um pouco de dinheiro e colocá-lo em nossa propriedade e depois alugá-lo. Ou, e então vamos comparar esse modelo com essencialmente o modelo do qual estamos falando aqui. E como eles diferem quando se trata de fazer? 5. Este modelo vs modelo tradicional: Então, agora, se olharmos para o modelo tradicional, normalmente digamos que você precise um depósito de 20% para comprar um imóvel. E esse depósito de 20% é, a propósito, estamos assumindo que você está comprando uma propriedade de £390 mil porque é isso que minha propriedade foi avaliada em £390 mil. Portanto, se você comprou uma propriedade de £390 mil no mercado, registrou o aluguel em boas condições. Portanto, nenhum reverb exigiu nada disso. Você essencialmente vai para a direita. Move você encontra £390 mil propriedade de dois quartos, que está pronta para alugar no primeiro dia. Então, você precisará de um depósito de 20%, que é de £78 mil. Você terá imposto carimbado de £21.000.200. Você terá £2 mil dentro de honorários advocatícios e terá um custo fornecido de cerca de £3 mil, o que torna seu investimento total £104.200. É assim que você tradicionalmente investiria em propriedades, que é, você pega, você vai para o seu trabalho diário, você faz o que precisa fazer, você economiza £104 mil, você pega esse dinheiro e você essencialmente colocá-lo em uma propriedade e depois alugá-lo. Então você tem £104.200 em. Agora, vamos comparar isso com esse modelo que temos aqui. Portanto, o preço de compra dessa propriedade foi de £290 mil. Por um segundo. Não vamos nos preocupar muito com como você comprou a propriedade que você comprou com uma hipoteca para fazer com um financiamento ponte? Você comprou usando seu dinheiro? Realmente não importa muito desse estado, só para você entender o modelo. Mas agora, digamos que o custo da propriedade seja de £290 mil. O reverb, como mencionamos antes, é de £23 mil e todos os outros custos equivalem a £40 mil. Portanto, o custo total é de £353 mil. Custa £353 mil tudo na compra, o reverb, todos os outros custos. Isso é o quanto isso lhe custou. Mas agora, uma vez que você gastou tanto dinheiro, você vai ao banco e diz, Bem, eu comprei uma propriedade de um quarto agora é uma propriedade de dois quartos vale mais dinheiro porque enquanto houver dois quartos, quanto vale? O banco entrou e eles disseram, Bem, a propriedade vale £390 mil, que é o GDV. Agora, quando você vai para a hipoteca deles nessa fase. Então agora, neste modelo, não estamos vendendo, neste modelo, estamos refinanciando para manter a propriedade. Quando você vai para a fase de refinanciamento nesta propriedade? Tínhamos uma hipoteca de 80 por cento. Nós vamos para a hipoteca de 80%. Então, quando vale £390 mil, o banco diz, bem, tudo bem, achamos que vale £390 mil. Você precisa ter um depósito de 20% na propriedade, e nós lhe daremos 80 por cento. Então, se o GDB é de £390 mil, então esse é o preço total. O banco dirá que, Bem, você mantém 20 por cento do seu patrimônio no negócio e nós lhe daremos 80 por cento. Então, neste caso, tínhamos que ter £78 mil representando nosso depósito. E o banco disse, bem, aqui estão £312 mil, já que você tem 80% de hipoteca. Agora. Portanto, tenha isso em mente. Gastamos £353 mil. Isso é quanto dinheiro gastamos. E no banco diz, bem, nós lhe daremos 312. Então, se você gastar 353 e depois o banco ou o refinanciamento porque o valor é maior, devolvemos 312. Então, essencialmente, todo esse custo que você é, que é levantamento de dinheiro, custa £41 mil porque você tem 80% de hipoteca é £312 mil, seu custo total foi 353. E o único dinheiro que resta na transação é £41 mil porque você gastou 353, o banco lhe deu o banco 312 e você tem £40 mil do seu próprio dinheiro agora sobrando nesse projeto. Então, o que isso significa quando se trata de um retorno? Então agora, se olharmos para um diagrama que mostra a comparação, bem, neste novo modelo, só nos custou £41 mil para comprar uma propriedade essencialmente, que vale £390 mil, porque seja qual for o dinheiro que gastamos, recuperamos a maior parte, exceto os £41 mil. Considerando que se você olhar para o modelo tradicional, para comprar uma propriedade de £390 mil, teríamos que gastar £104.200. Então, com um novo modelo, você acaba com uma propriedade de £390 mil por 41 mil, o modelo antigo. Para obter a mesma propriedade, nos custaria £104.000.200. E esse é realmente o poder desse modelo, que é que estamos comprando um imóvel, agregando muito valor e enviando para o banco. Bem, olha, vale mais dinheiro. Agora, queremos sacar algum dinheiro do crime. Queremos ler hipoteca. E porque você está adicionando o valor, você pode pegar muito do seu dinheiro de volta. Assim, você pode essencialmente continuar reciclando seu dinheiro. Então, se você tem um pote de dinheiro para investir, em vez de investir todo o italiano em uma transação. Você, toda vez que investe, você recebe uma parte dessa bolsa e então você pode usar essa parte para investir de novo e de novo. Essa é uma diferença de 2,5 vezes. Porque essencialmente custou 41 mil, enquanto que se você fizesse da maneira normal, seria 104 mil. Portanto, essa é uma diferença de 2,5 vezes essencialmente quanto dinheiro custaria a você, quanto dinheiro você teria que investir para obter a mesma propriedade. Vamos dar uma olhada no fluxo de caixa. Como o fluxo de caixa funciona nesse projeto específico? Bem, o aluguel deste negócio é de £1800. A hipoteca foi de £1100. Equacionamos cinco por cento para manutenção, que é de £45. Incluímos uma taxa de serviço de £100, que é uma taxa de serviço nesta propriedade. E colocamos um período vazio de duas semanas, que é de £70,72 libras por mês. E no final, o fluxo de caixa líquido, quanto dinheiro você realmente recebe em sua conta bancária é cerca de £483 todos os meses. Então, agora vamos comparar os dois modelos aqui. Portanto, com esse modelo, seu fluxo de caixa é de £483 por mês, mas seu dinheiro restante é de 41 mil. Custou £41 mil para gerar esse resultado porque você tem a propriedade e ela está ganhando 483 todos os meses. E o retorno do investimento nessa propriedade é de 14,1, 14%. O retorno do investimento, ou você pode chamá-lo de retorno sobre o capital empregado, significa essencialmente que, bem, se eu investir £41 mil em um negócio, estou ganhando 483 todos os meses. Então, ao longo de um ano, 483 vezes por 12 é algo em torno de £6 mil. Então, se eu investir 41 mil e ganhar 6 mil de volta a cada ano, então meu retorno é de cerca de 14,1 por cento. Isso é retorno sobre o investimento, ou você pode chamá-lo de retorno sobre o capital empregado. Praticamente a mesma coisa. Mas agora, se olharmos para o modelo tradicional, você ainda fará um fluxo de caixa de £483. O dinheiro restante seria de 104.200 e seu retorno sobre o investimento seria de 5,5 por cento. Então, essencialmente, o que é isso de novo, o mesmo cálculo, mas desta vez você deve investir 104.200. Para fazer 483. No novo modelo, você só precisa investir 41 mil para fazer 483. Então agora, se você comparar o retorno que você está recebendo, o ROI, o ROCE devolvendo dinheiro importante, você quiser chamá-lo, isso é uma diferença de mais de 2,5 vezes. Porque se você olhar para o modelo tradicional, você está obtendo um retorno de 5,5%. Se você olhar para este modelo, é um retorno de 14,1 por cento que é mais de 2,5 vezes. E o que isso significa é que se você tem um pote de dinheiro para investir, você quer comprar e manter propriedades. Com este modelo, você pode obter um retorno de 2,5 vezes toda vez que investir em um projeto. Então você está essencialmente aumentando massivamente, massivamente seu retorno. Esse é um critério de negócio que gostaríamos de almejar quando se trata de comprar e manter propriedades. Isso para mim, é um bom negócio se eu puder essencialmente 2,5 vezes um retorno em um projeto que eu faria. Essencialmente, se eu estivesse comprando imediatamente e não agregando nenhum valor, não fazendo nada. Então, quando as pessoas, você sabe, que normalmente investem em propriedades, então talvez, você sabe, um amigo da família, ou um colega que normalmente comprou uma propriedade no passado, usando o modelo, que é o que, Vou economizar alguma renda no trabalho e vou comprar um imóvel. Nesse caso, eles terão um retorno de 5,5%. Enquanto você, ao fazer o que está fazendo, agregando valor, você terá um retorno 2,5 vezes maior do que eles. Puramente porque você está agregando valor, você está puxando muito do seu dinheiro por conta. E para exatamente a mesma propriedade, você aumentou enormemente seus retornos. 6. Flip vs Hold: Agora, vamos falar sobre virar versus segurar. Bem, quais são algumas das vantagens, desvantagens quando se trata do modelo flip em relação ao modelo inteiro. Então, agora, se olharmos para a vantagem de todo o modelo, o primeiro é a valorização a longo prazo. Quando você está comprando e mantendo uma propriedade, muito dinheiro na propriedade é ganho pela valorização a longo prazo à medida que o valor da propriedade aumenta. Bem, esse é essencialmente o dinheiro que você ganhou. Então agora digamos que você compre uma propriedade por £100 mil em X anos, que pode ser oito anos, nove anos, dez anos, 11 anos, qualquer que seja esse período de tempo, como o valor disso a propriedade continua a aumentar. Então, agora digamos que valha £200 mil. Bem, esse é o lucro que você obteve. E você basicamente obteve esse lucro sem necessariamente ter que fazer nada. Porque o mercado acaba de continuar a agregar valor, agregar valor, agregar valor. Então esse é um grande, grande benefício de toda a estratégia, que é a valorização. A segunda é que você pode ler hipotecar seu dinheiro. Você pode remover muito dinheiro. Então, por exemplo, meu amigo Rob, essencialmente, ele comprou um imóvel em 2009. E em 2009 ele comprou por 250 mil libras. E no ano passado, em 2019, ele realmente refinanciou a propriedade deles por £500 mil, então ele comprou por 250 em dez anos, dobrou de valor, agora vale £500 mil. Ele disse ao banco, bem, o valor da propriedade é aumentado. Posso obter uma hipoteca? E, essencialmente, muitos posso refinanciar a propriedade e obter um aprendizado superior dessa propriedade? E ele recebeu um empréstimo maior porque obviamente vale mais dinheiro e o banco lhe deu 200 mil libras. Agora, dependendo de como você compra essa propriedade, seja em seu próprio nome ou se é um acompanhante. Se essa propriedade estivesse em seu próprio nome, por exemplo, e você estivesse hipotecado, isso significaria essencialmente que você teria £200 mil isentos de impostos. Não há imposto sobre empréstimos. E você recebeu um monte de dinheiro. Agora, se essa não fosse uma empresa limitada, você essencialmente tem £200 mil em uma empresa. E agora você pode usar esse dinheiro para comprar mais e mais e mais propriedades. Portanto, esse é um grande benefício de manter propriedade a longo prazo, porque a cada cinco anos, cada dez anos, você pode continuar sacando mais e mais dinheiro. E então usar esse mesmo dinheiro é comprar mais e mais propriedades. E com o tempo, à medida que você tem mais propriedades, você está recebendo mais reembolso, sua rehipoteca mais bolsa de dinheiro e seu portfólio fica cada vez maior e maior sem necessariamente ter que fazer qualquer coisa porque o mercado está aumentando o valor dessas propriedades. O próximo é renda passiva. Agora, é claro, uma das razões pelas quais muitas pessoas investem em suas propriedades vitais é porque querem vários fluxos de renda. Então, se você tem um emprego ou talvez queira deixar seu emprego, manter uma propriedade será melhor para você, porque puramente porque bem, essencialmente dessa forma, você tem outro fluxo de renda entrando todos os meses. Então, dependendo de quantas propriedades você tem ou dependendo de quais são seus objetivos. Se você se apega às propriedades dessa maneira, depois de fazer um projeto, é como se fosse feito para sempre e a cada mês você continua ganhando mais e mais dinheiro sem necessariamente ter que fazer nada. E, finalmente, é um risco muito, muito baixo quando você está vinculando a propriedade. E você não está confiando em outra pessoa comprá-lo de você. No final dos dez meses ou após o término do reverb, você não corre necessariamente o risco de vender a propriedade. Muitos desenvolvedores, e eles estão falindo porque digamos que eles tenham financiamento de curto prazo por 12 meses e o mercado ficou um pouco ao sul e as propriedades não estão vendendo porque são forçados a vender a propriedade no final do dia, eles ficam um pouco presos porque bem, essa é a única coisa que eles podem fazer e ninguém está comprando. E isso é um grande risco por si só. Considerando que quando você está comprando e mantendo uma propriedade e seu essencial, seu objetivo é bem, eu só vou acabar com a propriedade, então você não tem necessariamente esses riscos. Portanto, é uma das grandes vantagens, grandes vantagens de toda a estratégia é que é um risco muito, muito baixo e, dessa perspectiva, não há muita coisa que possa dar errado. Agora, qual é a desvantagem de toda a estratégia? Há uma desvantagem que é, bem, uma grande desvantagem, que é que seu dinheiro fica essencialmente preso nessa propriedade. Então, digamos, por exemplo, no exemplo do voxel, tínhamos £41 mil. Esses £41 mil estão agora presos nesse projeto. E até que o valor da propriedade aumente e eu possa refinanciar esse dinheiro está amarrado. Mas é assim que muitos investimentos funcionam, seja, você investe um pouco de dinheiro e continua obtendo retorno sobre esse investimento. Mas se houvesse uma desvantagem ou uma desvantagem em manter, seria que esse dinheiro agora está trancado e você não pode usar essa parte. Claro, quando você investe muito do dinheiro que recebe de volta, mas o dinheiro que resta na casa dos £41 mil, você não pode realmente, muito triste muito, muito rapidamente. Então essa é uma das desvantagens da estratégia de holding. Agora vamos falar sobre as vantagens de vender. A primeira vantagem de vender IE flipping é que você pode sacar seus lucros. Por exemplo, toda vez que você faz um negócio e digamos que você teve um lucro de £50.000,1, £100 mil. Toda vez que você vende e vira, você acaba recebendo £50 mil. Quando você termina, você acaba recebendo £100 mil. Então você percebe os lucros muito, muito mais rápido. E isso nos leva à segunda vantagem, que é. Isso permite que você acumule capital e passe para projetos maiores. Então, agora digamos que você faça um pequeno negócio e ganhe £20 mil. Mas agora você tem £20 mil a mais do que onde começou agora usando esse dinheiro e o dinheiro que tinha inicialmente, e agora você pode fazer um projeto maior e ganhar £50 mil. E uma vez que você tenha feito £50 mil, agora você pode passar para, você acumulou você é 20 e você tem outros 50, e agora você tem outros 70. Agora você usa todo esse dinheiro, introduz algo ainda maior. E agora você pode fazer um $10.000.150000 e você pode essencialmente continuar cada vez maior e maior, porque toda vez que você está recebendo seu dinheiro de volta com algum lucro, você está acumulando uma pilha maior e usando essa pilha maior, você pode continuar ficando cada vez maior e maior. Agora, essas são as vantagens. Quais são algumas das desvantagens do modelo invertido? Bem, o primeiro é um imposto sobre ganhos de capital. Então, digamos que você compre um imóvel. Então, no caso do voxel, você compra por £209 mil e depois o vende por £390 mil porque os valores vão de dois nitrogênio 390, você tem que pagar imposto sobre ganhos de capital quando vende essa propriedade. O imposto sobre ganhos de capital é essencialmente um imposto sobre o ganho, ganho que você obteve nessa propriedade. Portanto, se você comprar um imóvel e mesmo vendê-lo alguns anos depois, terá que pagar imposto sobre ganhos de capital. Essa é uma das desvantagens de vender o imóvel, de vender um imóvel, que é ter que pagar impostos. Considerando que se você compará-lo com o modelo de compra e retenção, toda vez que você refinancia e recebe um, você ganha um pedaço de sacola de dinheiro. Você não precisa pagar nenhum imposto porque esse dinheiro é da rehipoteca, está sozinho. Você não precisa pagar imposto sobre o empréstimo. Então essa é uma das grandes desvantagens de ter uma estratégia de compra e venda e você tem que pagar o imposto sobre o seu jogo. O segundo é o risco porque você depende de uma venda. Então, novamente, um dos grandes desafios e onde muitos desenvolvedores vão à falência é onde dependem de uma venda. Porque, como mencionei antes, se você tiver financiamento de curto prazo por 12 meses, terá que pagar ao credor no final dos 12 meses. E agora eles dizem que algo acontece na economia, Brexit acontece ou algo acontece e você não consegue vender a propriedade. Isso pode ser que, no momento da gravação, estamos passando pela COVID-19 com os bloqueios. Agora, se houver um bloqueio e você não puder vender uma propriedade, então você tem muitos problemas. Ou seja, a estratégia flip é boa, mas também vem com o risco inerente, que é se algo acontecer o mercado e você não conseguir vender, então você tem uma propriedade e não pode vender isso. Você não pode pagar seus credores de volta, você não pode pagar seus investidores de volta. E é assim que muitas pessoas acabam falindo. Agora, outra desvantagem da estratégia flip é que você não se beneficia da valorização do capital. Então, novamente, com toda a estratégia, como o exemplo que dei a vocês com RAB, ele tinha uma propriedade por £250 mil, agora subiu para £500 mil. E sem ele fazer nada, isso continua fazendo com que eles ganhem mais e mais dinheiro. Considerando que, se você estiver comprando e vendendo, você só obtém o ganho adicionando o valor, mas não se beneficia necessariamente de qualquer valorização a longo prazo da propriedade. Então essa é, novamente, uma das desvantagens das duas estratégias. Agora, novamente, depende da sua situação, seus contextos, mas ao ponderar esses prós e contras, é por isso que pessoalmente fazemos a estratégia de compra e retenção é porque achamos que os benefícios superam os desvantagens. Porque você tem uma propriedade depois de fazer isso, uma vez, ela continua trazendo seu dinheiro todos os meses. E se você está tentando substituir a renda, você quer esse fluxo de caixa passivo todo mês. Então, essencialmente, continua crescendo e subindo e subindo. Assim, você pode chegar a um estágio em que pode deixar um emprego ou ter uma renda secundária. Você também se beneficia da valorização do capital. Toda vez que agradece que você leia hipoteca, algum dinheiro de volta. Você não precisa pagar impostos agora porque está em seu nome pessoal ou não é uma empresa e você usa esse dinheiro para comprar mais e mais propriedades. Portanto, há muitas vantagens em toda a estratégia. E é por isso que normalmente optamos pelo modelo de compra e retenção em oposição ao modelo de célula de buy-in. 7. Finanças: Nesta seção, abordaremos uma área financeira. Então, quando se trata de finanças, essas duas coisas que você precisa saber. O primeiro é um empréstimo-ponte e o segundo, uma hipoteca de solteiro. Então, o que acontece é que quando compramos essa propriedade, seja uma propriedade de um quarto ou uma casa, eu costumo comprar a propriedade usando um empréstimo-ponte. Um empréstimo-ponte é essencialmente a maneira mais fácil de pensar sobre isso, é imaginar uma hipoteca, mas não por 25 anos antes de seis meses, 12 meses, 18 meses. Normalmente, costumo contornar a marca dos 12 meses. Esse financiamento é essencialmente financiamento de curto prazo, que normalmente é muito mais caro do que uma hipoteca porque foi projetado para curto prazo. Por exemplo, com uma hipoteca, você pode querer pagar juros de 3, 3% e 0,5% por ano. Enquanto que com um empréstimo-ponte, você tende a pagar cerca de 7%, 8% ao ano. Então, é muito mais caro. Mas a razão pela qual tendemos a usar financiamento intermediário é porque ele é realmente construído para o desenvolvimento. Um monte de sua hipoteca não é construído para você comprar uma propriedade além do desenvolvimento e depois refinanciar. E esse é um dos motivos. A outra razão é fazer a ponte financeira. É relativamente fácil chegar em segundo lugar é muito, muito mais rápido do que conseguir um monte dessa hipoteca. Então, às vezes, quando você está negociando, é quase como ter dinheiro. Então, quando você fala com agentes e quando fala com proprietários, se você é dados pacientes para um proprietário, você pode usar isso a seu favor de que você pode comprar a propriedade muito, muito mais rápido e usando isso às vezes você pode obter um desconto. A outra razão pela qual usamos as finanças de criação porque isso nos permite fazer vários projetos ao mesmo tempo. Podemos fazer nossos múltiplos empréstimos-ponte ao mesmo tempo. E, portanto, apenas acelera o processo quando se trata de adquirir propriedades. Agora, seja um empréstimo-ponte, você normalmente pode obter um empréstimo de 75% para o empréstimo-ponte de valor, mas agora isso é 75% do empréstimo ao valor também inclui todos os pagamentos de juros e todas as taxas que você tem que pagar para conseguir aquele empréstimo-ponte. Então, o que acontece é que quando você recebe um empréstimo-ponte desses credores, eles dizem que lhe darão um empréstimo de setenta e cinco por cento para valorizar, mas na verdade não lhe dão o empréstimo de 75 por cento. Bem, eles tendem a fazer é dar a você 75% menos todas as suas taxas e todos os seus interesses. Porque as taxas e os juros são incorporados. Então, normalmente, o que isso significa é que você acaba recebendo cerca de 7172% por cento. E o resto do dinheiro que você tem que colocar como depósito você mesmo. Três pegadinhas. Então, é essencialmente assim que um empréstimo-ponte funciona. Agora, o que acontece é que você compra o imóvel usando um empréstimo-ponte. Você então realizará todo o trabalho. Então, se você transforma uma propriedade de um quarto em uma propriedade de dois quartos, ou se você transforma uma casa em um múltiplo, diz o que quer que seja esse projeto. Depois de fazer isso, a marca de seis meses, você fará um refinanciamento em um byte para permitir a hipoteca. A razão pela qual você tem que esperar seis meses é porque há um teste de estresse neste país. Essa é a regra neste país que a maioria dos credores segue, que você não pode refinanciar dentro da marca de seis meses. Se você comprou um imóvel, você tem que esperar até seis meses para refinanciar o imóvel. Agora, existem credores especializados que permitirão que você refinancie antes da marca de seis meses. O problema é que eles nem sempre oferecem a melhor tarifa. Então, na minha experiência, o que descobri é que é melhor esperar seis meses e depois refinanciar nesse estágio. Então, quando você for para o refinanciamento, o que acontecerá é que você tinha um empréstimo que era um empréstimo-ponte. O valor da propriedade agora aumentou. Quando for para a avaliação mais alta, agora você pode fazer um grande sozinho. E quando você tira o grande sozinho, você essencialmente paga o empréstimo-ponte ao mesmo tempo. Então você comprou em uma ponte, você agregou valor, você pode refinanciar uma hipoteca de solteiro, pagar essa ponte. E é essencialmente assim que você passa por todo o processo de compra e manutenção de propriedades. Você não precisa necessariamente saber muito além disso. Quando se trata dos requisitos financeiros e dos requisitos de ponte, isso depende apenas do credor. Portanto, a melhor coisa a fazer não é necessariamente pesquisar obras de ponte e como funcionavam as hipotecas de solteiro. A melhor coisa a fazer com o corretor espiritual e dizer, esta é a minha situação financeira e isso é essencialmente o que estou procurando fazer, o tipo de projetos que estou procurando fazer. E eles lhe dirão seus requisitos financeiros e qual aluno Max pedindo emprestado você pode obter um tipo de coisa mais antiga. Portanto, se você tem um bom corretor a bordo, não há muito o que fazer. Você pode basicamente providenciar todo esse financiamento para você. Se você quiser usar meu corretor, se você clicar no link de descrição, há um link lá que diz equipe da propriedade. E você pode clicar nesse link e ser apresentado ao meu corretor. Ou se você tiver um navegador diferente, basta usar um corretor diferente. Mas o que você precisa é de um corretor ou de uma corretora. Você pode ajudá-lo com um monte desse financiamento e do financiamento intermediário, porque você quer ter certeza de que, se alguém lhe der o financiamento intermediário, você quer ter certeza de que até o final do projeto, você também pode obter um monte deles hipoteca sobre essa propriedade, a fim de pagar o empréstimo-ponte. Se você está recebendo um empréstimo-ponte, você não pode obter uma garrafa e hipoteca por qualquer motivo, então você tem um grande, grande problema porque você tem um empréstimo-ponte que é normalmente por 12 meses, que agora você pode pagar o empréstimo porque ninguém vai te dar um orçamento e hipoteca, supondo que você possa voltar para a hipoteca por qualquer motivo, você precisa ter certeza de que tem um corretor que possa lidar com ambos antes mesmo de comprar o imóvel, você precisa falar com seu corretor e dizer, Bem, isso é o que eu estou procurando fazer. Existe alguma razão pela qual eu não consigo obter o empréstimo-ponte e há alguma razão pela qual eu não consigo obter um monte de hipoteca quando o projeto estiver concluído. A última coisa que você quer é que você essencialmente realize este projeto. Você compra algo, agrega muito valor, e por qualquer motivo, você não pode obter um orçamento e uma hipoteca no final , porque então você ficará preso porque não pode pagar o empréstimo, fale com um corretor ou fale com meu corretor e, essencialmente, diga a eles que o que estou procurando fazer é comprar essa propriedade em um empréstimo-ponte. É assim que vou agregar valor e essa é minha estratégia de saída. Seja vendendo a propriedade no final ou se isso está segurando a propriedade e refinanciando um monte dessa hipoteca nós e os requisitos, Impressionante, vamos taxas que você pode obter, perguntei a eles qual empréstimo de valor você pode obter. E depois de ter todos esses detalhes, você pode avançar com a seção de finanças em seus projetos imobiliários. 8. Como avaliar riscos: Então, nesta seção, analisaremos a análise dupla e cobriremos todos os diferentes componentes que compõem a análise de DNA e essencialmente, tudo o que é necessário para analisar um negócio. A análise de negócios é dividida em vários subtópicos diferentes. Então, por exemplo, temos avaliação de risco, custos financeiros, imposto de selo, honorários advocatícios, custo adicional , custo de reforma, cálculo do GDB, essencialmente, quanto vale a propriedade uma vez adicionamos um quarto e fizemos um reefer completo. Quais são algumas das principais métricas, os critérios do negócio, como calcular a oferta. Em seguida, faremos uma demonstração de como o analisador de negócios funciona e aplicado em um determinado, em um estudo de caso de um dos projetos que fizemos anteriormente. Portanto, se olharmos para a avaliação dos riscos, há muitos riscos diferentes quando se trata de investimento imobiliário. E já abordamos alguns deles anteriormente, mas aqui estão alguns deles com muito mais profundidade. Por exemplo, um dos riscos quando se trata de propriedade é o risco de planejamento. Então, o que este projeto em particular, não há permissão de planejamento necessária, portanto, não há risco de planejamento. Mas geralmente no mundo do investimento imobiliário, existe um risco quando se trata de planejamento. Porque se você está, por exemplo, digamos construindo em terra e precisa obter permissão do conselho. Você está planejando permissão? Se você não obtiver essa permissão de planejamento, poderá ficar um pouco preso porque comprou algo e não pode essencialmente construir um complemento nessa propriedade naquele terreno. Mas com o tipo de projetos que estamos vendo onde estamos adicionando quarto porque tudo é interno, todas as mudanças são feitas internamente. Não há permissão de planejamento necessária, então esse é um risco que não temos com este projeto específico. O segundo tipo de risco é o que é conhecido como risco de desenvolvimento. Agora, o risco de desenvolvimento significa que, por exemplo, digamos novamente, você está construindo em terra e, ou você está transformando sua tomada um grande prédio de escritórios e está se transformando em apartamentos. Sempre que você faz algo que é essencialmente um grande projeto, então ele vem com o IEEE associado ao risco, bem, pode haver alguns problemas com a terra ou quando você começar a se desfazer de construir, pode haver alguns problemas com o edifício quando se trata de convergir e, e isso, isso por si só é um grande risco. Considerando que, novamente, o projeto que estamos analisando aqui, onde estamos adicionando quartos, você não tem necessariamente nenhum risco de desenvolvimento porque não está desenvolvendo per se. É, na melhor das hipóteses, um reverb cosmético, um reverb leve. Portanto, você não tem esses grandes riscos de desenvolvimento que normalmente tem em alguns projetos de proxy. Portanto, é outro risco com o qual não precisamos necessariamente preocupar com esse tipo específico de modelo. O próximo que temos são atrasos. E agora isso pode significar atrasos em termos de sua reforma, e também pode significar atrasos nas cidades da hipoteca. Agora, a razão pela qual isso é um risco é porque, por exemplo, quando você está em finanças de curto prazo, em financiamento intermediário, você normalmente faz a ponte por cerca de 12 meses. Então isso significa que você tem que comprar o imóvel. E é aí que eles estão fazendo a ponte financeira. Você tem que fazer o trabalho e então você tem que ler hipoteca e passar para uma hipoteca dentro desse período, dentro desses 12 meses, porque somente quando você está hipotecado você recebe seu dinheiro volta e. então você pode pagar seu primeiro, depois o Live, que é um credor ponte. Portanto, isso é um risco, porque você tem esse prazo para concluir o reverb e também terminar o processo de hipoteca da taxa. Agora, como você normalmente contorna isso é essencialmente dando a si mesmo mais tempo. Então, se você acha que o produto será feito em nove meses, você pode obter uma pausa de doze meses apenas para ficar do lado seguro por mais três meses. Então, caso haja algum tipo de atraso, você tem um período adicional para garantir que, bem, eu tenho um buffer de três meses lá para garantir que nada possa dar errado. O próximo é um risco de superação de custos. Então, normalmente com muitos projetos imobiliários que você pode estimar, a reverberação vai custar tanto e acabar custando um pouco mais do que isso. E isso pode ser um risco em si, porque se você não tem os fundos ou se isso significa que o negócio não é mais viável, isso normalmente, novamente, não é realmente um risco quando se trata desses tipo de projetos porque são reverbs muito pequenos. Então, quando o construtor diz que vai custar vinte mil, trinta mil, quarenta mil, normalmente acaba custando o que eles disseram inicialmente , porque não há grandes surpresas, que eles nunca viram antes. Como eu disse antes, a maior parte disso é apenas uma referência cosmética leve , isso não é algo grande ou algo assim. É muito improvável que algo inesperado possa acontecer, do qual o construtor não estava ciente. Agora, se você está construindo um terreno, pode haver problemas com o terreno ou se você for como eu disse, pegando um prédio de escritórios e convertendo um prédio de escritórios, pode haver problemas com o prédio de escritórios que não foram vistos anteriormente. Mas, novamente, você realmente não tem isso quando está fazendo um pequeno projeto como esse. Portanto, não é um risco, o que é um grande risco neste exemplo em particular. A próxima é a estratégia de saída. Agora, estratégia de saída significa que idealmente, você deseja ter uma estratégia de saída múltipla significa, bem, por exemplo, se você está investindo tanto dinheiro, como você obtém seu dinheiro de volta? E isso é essencialmente o que é uma estratégia de saída. Onde as pessoas ficam um pouco presas, é essencialmente que, digamos que você seja um desenvolvedor e esteja comprando uma propriedade e seu plano seja comprar e vender. Bem, o problema é se algo acontece com o mercado ou algo dá errado. E você não pode vender esses apartamentos no final. E sua estratégia de saída também, vou comprar e vender sua saída, pois vou vender. Bem, se você não pode vender no final e isso se torna um problema enorme, porque bem, essa é sua única estratégia de saída. Considerando que se você tem uma estratégia de saída que é uma estratégia de saída mais segura como Bem, eu só vou refinanciar. Eu não preciso de um celular. Eu não preciso vender nada. Não preciso de uma venda no final do dia. E eu sei que já verifiquei com meus credores se eles vão emprestar alegremente. Esta é uma saída muito, muito mais segura, porque você não depende de uma biografia entrar e comprar a propriedade, ou se você pode ter várias saídas. Então, por exemplo, digamos que mesmo se você estiver procurando mudar sua propriedade, ou seja, comprar e vender. E você pode ter o Plano A é uma virada. E no Plano B, você pode garantir que esse número ainda funcione se você for refinanciar e manter a propriedade. Então, por estratégia de saída significa essencialmente que você tem várias opções. Agora, segurar é normalmente a opção mais segura simplesmente porque, bem, você já teria verificado com seu corretor e antes de comprar a propriedade que, uma vez financiado por isso. e se estiver tudo bem, então não haverá surpresas, problemas reais quando se trata da hipoteca real. E você pode simplesmente ler hipotecar a propriedade, retirar todo o seu dinheiro de volta. Mas fica um pouco mais complicado quando você quer vender. Porque se você não puder vender dentro desse período, isso pode se tornar um pouco desafiador. Mas, novamente, com esse modelo de compra e retenção, normalmente não correm o risco deles, desde que você tenha um bom corretor dito a você, bem, eu verifiquei com os credores e você será facilmente capaz de obter financiamento nisso. Então é assim que você atenua isso, certificando-se de que você tem várias estratégias de saída e você tem uma estratégia em que você pode pelo menos segurar pelo menos você pode definitivamente segurar. O próximo é qualquer tipo de problema de locação. Portanto, isso pode incluir o direito de compra ou pode incluir qualquer tipo de restrição. Então, quando você está comprando a propriedade e seu advogado está olhando para a propriedade, eu estou olhando para os documentos, olhando para os arrendamentos. Estou vendo todo esse tipo de coisa. Eles podem ser capazes de identificar qualquer tipo de problema. Por exemplo, tínhamos nossa propriedade que tinha o direito de comprar restrição, que significava que a pessoa de quem tínhamos comprado a propriedade, ele a comprou do Conselho cinco anos antes. Agora, quando ele comprou do conselho, ele realmente comprou com desconto porque você vai o inquilino do conselho, ele comprou sob o direito de comprar esquema. Mas quando você compra um imóvel sob o direito de comprar esquema, isso significa que dependendo do conselho, com este em particular, ele não foi capaz de ele não tem permissão para vender essa propriedade por dez anos. E se ele quiser vendê-lo, ele primeiro tem que oferecer ao conselho. E se eles disserem que não queremos comprá-lo, só então você pode oferecer a outra pessoa? Agora, o conselho ou não queria comprá-lo. Ele colocou isso no movimento certo. Acabamos comprando. Mas quando compramos isso, a restrição também se aplica a nós. Não podemos vender essa propriedade por cinco anos. E se quisermos vendê-lo, primeiro temos que nos aproximar. O conselho perguntou se eles querem comprá-lo e se não querem comprá-lo, só então poderemos vendê-lo para outra pessoa. Agora, isso pode não parecer um problema porque temos uma venda em ambos os casos, porque o conselho a comprará se houver alguma coisa, se quiserem. Ou seja, mas do ponto de vista do empréstimo é uma restrição da qual muitos credores não gostam necessariamente. Isso pode significar eles podem ser um problema para obter uma hipoteca. E se houver um problema em obter uma hipoteca, isso pode se tornar um risco por si só. Então isso é algo em que o advogado trabalhará com você. Eles destacarão quaisquer problemas, quaisquer problemas quando se trata de questões legais com sua propriedade. Mas isso é algo com o qual eles normalmente lidam quando se trata de identificar ou malhar. Há algum tipo de problema quando se trata disso? O próximo é o consentimento do titular livre. Agora, a razão que está na lista de risco é porque você quer ter certeza de que tem, em princípio, permissão para o projeto que está tentando fazer antes de comprar o imóvel. Então, o que isso significa é que se você está procurando comprar um apartamento, quando você converte um apartamento de um quarto em um de dois quartos, você precisa da permissão do titular gratuito ou do pessoas que são donas do prédio. E o que você não quer fazer é não querer comprar o imóvel e depois aplicá-lo, porque se eles disserem não à permissão, você pode ficar preso. Considerando que, se você abordá-los antecedência e antes de realmente comprarmos o imóvel, obtenha algo por escrito, em princípio, de que é aqui que estamos procurando fazer. Você consegue ver algum problema? Se eles aprovarem isso e se responderem a você dizendo Sim, em princípio, está tudo bem. Essa vontade vai mitigar o risco deles. Mas você precisa ter certeza de que tem, você é o consentimento do titular livre, pelo menos em princípio, antes de comprar a propriedade, porque dessa forma você não terá surpresas desagradáveis quando alguém diz: Bem, espere, talvez você não possa converter isso por causa dessa, dessa e daquela razão. Então é assim que você mitigaria esse risco essencialmente planejando com antecedência e certificando-se de que tudo isso seja feito antes de começar a comprar e trocar nessa propriedade. 9. Custo de finanças: Agora, em termos de custos financeiros, o primeiro custo financeiro está relacionado ao financiamento intermediário. Agora, o financiamento de ponte é dividido em vários componentes diferentes e isso é abordado na sessão de finanças, mas vou rapidamente passar por eles brevemente. Portanto, você tem uma taxa de acordo, que normalmente é de um a dois por cento. Você tem uma taxa de saída que normalmente é de 1% ou pode ser 0. Você tem uma taxa de reembolso. Às vezes você tem uma taxa de reembolso, às vezes não. Normalmente, você tem uma taxa de avaliação. Você tem os honorários legais. Portanto, esses são todos os custos associados ao financiamento intermediário. E depois os dois números importantes. Um deles é o empréstimo bruto e você tem o empréstimo líquido. Agora, isso é abordado na seção de finanças se você quiser saber o que são com mais detalhes, mas esses são todos os custos associados quando se trata de um financiamento intermediário. Em seguida, passamos para o financiamento hipotecário. Agora, com um financiamento hipotecário, novamente, você tem a taxa de acordo, que normalmente é de um ou dois por cento. Você tem a taxa de saída, que normalmente é de cerca de 1%. Você tem a taxa de reembolso, você tem a taxa de avaliação, você tem os honorários legais. E novamente, você tem o empréstimo bruto e a Holanda, a linha bruta sendo o empréstimo total incluindo quaisquer taxas e empréstimo líquido, significando essencialmente o dinheiro que você recebe no banco. Agora, eles são novamente abordados com muito mais detalhes na seção de finanças. Mas, por enquanto, para esta seção, você só precisa saber quais são os diferentes custos associados às finanças. Porque quando analisamos nosso negócio, precisamos saber quais são os custos, quanto dinheiro vamos ganhar. E isso é um bom retorno ou é um retorno ruim? 10. Dever de carimbo: Agora, em termos de custos financeiros, o primeiro custo financeiro está relacionado ao financiamento intermediário. Agora, o financiamento de ponte é dividido em vários componentes diferentes e isso é abordado na sessão de finanças, mas vou rapidamente passar por eles brevemente. Portanto, você tem uma taxa de acordo, que normalmente é de um a dois por cento. Você tem uma taxa de saída que normalmente é de 1% ou pode ser 0. Você tem uma taxa de reembolso. Às vezes você tem uma taxa de reembolso, às vezes não. Você normalmente tem uma taxa de avaliação. Você tem os honorários legais. Portanto, esses são todos os custos associados ao financiamento intermediário. E depois os dois números importantes. Um é o empréstimo bruto e você tem o empréstimo líquido. Agora, isso é abordado na seção de finanças se você quiser saber o que são com mais detalhes, mas esses são todos os custos associados quando se trata de um financiamento intermediário. Em seguida, passamos para o financiamento hipotecário. Agora, com um financiamento hipotecário, novamente, você tem a taxa de acordo, que normalmente é de um ou dois por cento. Você tem a taxa de saída, que normalmente é de cerca de 1%. Você tem a taxa de reembolso, você tem a taxa de avaliação, você tem os honorários advocatícios e, novamente, você tem o empréstimo bruto e a Holanda, sendo a linha cruzada o empréstimo total incluindo qualquer taxas e empréstimo líquido, significando essencialmente o dinheiro que você recebe no banco. Agora, eles são novamente abordados com muito mais detalhes na seção de finanças. Mas, por enquanto, para esta seção, você só precisa saber quais são os diferentes custos associados às finanças. Porque quando analisamos nosso negócio, precisamos saber quais são os custos, quanto dinheiro vamos ganhar. E isso é um bom retorno ou é um retorno ruim? Em seguida, analisamos um imposto de selo. No lado esquerdo, você pode ver o preço de compra. Então você tem a taxa de imposto de selo e a taxa adicional de propriedade. Então, o que isso diz é que, à medida que o preço de compra aumenta, a porcentagem do imposto de selo também aumenta. Então, por exemplo, se você fosse comprar um imóvel entre 0 £125 mil, a taxa do imposto de selo é de 0 por cento. Se esta for sua primeira propriedade, será 3% se for uma propriedade adicional. Então, o que isso significa, digamos que você já seja proprietário ou já tenha uma propriedade de investimento. Se você já tem alguma propriedade, você está automaticamente na coluna, que é a tarifa adicional da propriedade. Se você atualmente não tem nenhuma propriedade e isso inclui sua casa, então você está na taxa de imposto de selo. Por exemplo, se você quiser comprar um imóvel por £250 mil, o que acontecerá é que você pagará 2% se atualmente não tiver nenhuma propriedade, ou pagará 5% se tiver propriedades. Agora, uma coisa a se notar é que propriedades abaixo £40 mil não estão sujeitas a imposto de selo adicional. Então, se você comprar alguns, intubá-los £40 mil, então você está dentro da categoria de 0 a £125 mil ou 0 por cento. Não está sujeito à taxa adicional. Agora, mais uma coisa a ter em mente aqui é, e a propósito, tudo isso será calculado automaticamente para você, um analisador de negócios. Mas outra coisa a ter em mente é que o desperdício de tempo devido às obras é muito, muito semelhante ao imposto de renda, que é que, por exemplo, se você ganhar £100 mil, os primeiros £11 mil, Eu acredito, quase não tem tags. Os próximos £20 mil estão sujeitos a talvez 18 por cento. O próximo lote está sujeito a vinte e cinco por cento, e assim por diante e assim por diante. Portanto, o desperdício de tempo devido às obras é exatamente o mesmo que imposto de renda. Se você fosse comprar, digamos, uma propriedade de £1 milhão e sua taxa adicional de propriedade em 13%. Isso não significa que você pagará 13% de £1 milhão. O que isso significará é que para a parte desse 1 milhão, que está entre 925.001 milhões, você pagará 13%. A parte abaixo de você pagará oito por cento, cinco por cento e três por cento. Portanto, é escalonado exatamente como o imposto de renda, mas esse é um custo que você tem quando se trata de investimento imobiliário. Então, quando você compra um imóvel, você tem que pagar imposto de selo. E esse valor no analisador de negócios será calculado para você. Agora, há alívio do imposto estampado quando se trata de comprar várias moradias. Então, por exemplo, digamos que você esteja comprando uma propriedade que tem uma grande propriedade que tem três ou quatro apartamentos dentro de uma propriedade, e você está comprando três ou quatro apartamentos de uma só vez. Agora, geralmente você pode obter alívio para esse tipo de projeto. Há um link que é bit.ly, LY para alívio do imposto de selo de curso, um, que mostra alguns outros exemplos nos quais você pode obter alívio. Agora, por causa deste curso e por causa dessa estratégia, o selo devido ao alívio não se aplica a essa estratégia específica. Portanto, é algo que você pode ignorar por enquanto, mas é apenas uma leitura adicional se você quiser obter uma visão mais profunda sobre o imposto de selo algumas maneiras, você poderia salvá-lo, mas normalmente se aplica a projetos maiores. Por exemplo, quando você está comprando vários apartamentos. Agora, o imposto de selo é normalmente pago 14 dias após a conclusão. Então, por exemplo, depois de calcular a propriedade, você tem cerca de duas semanas para pagar o imposto de selo. Caso contrário, eles podem ser uma multa. Seu advogado informará sobre isso. Eles o manterão atualizado com o imposto de selo. Eles dirão quais são os processos, como pagar, assim por diante e assim por diante. Mas só para ter em mente, é aproximadamente quando o imposto de selo deve ser pago. Então, como mencionei, os advogados providenciarão o pagamento para você pelo imposto de selo. 11. Custos adicionais: Então, temos alguns custos adicionais. Então você pode ter taxas de aluguel de agentes. Por exemplo, se você estiver usando um agente de locação para gerenciar a propriedade para você, você terá taxas, terá terras ou seguro. Agora, seguro de aterrissagem significará seguro de construção. Isso pode significar seguro de conteúdo, confiabilidade da terra. Tudo isso será abordado na seção jurídica, mas esses são alguns custos dos quais você deve estar ciente por enquanto. Você também tem custos de manutenção. Então, por exemplo, se você está deixando essa propriedade sair, você pode ter reparos de vez em quando. Então, eles terão que ser pagos. Você tem tabela de aluguel e serviço da coroa. Isso é apenas para apartamentos. Então, se você é dono de uma casa, então você não tem necessariamente isso, mas você essencialmente terá um buffer. Por exemplo, você pode ter, você pode ter um pote de dinheiro que você economiza todos os meses que você coloca de lado. Então, se houver algum tipo de reparo, eles lidam com isso usando esse buffer essencialmente. Portanto, não é um custo, é tecnicamente um custo que se aplica apenas a apartamentos e aluguel da coroa e taxa de serviço. Mas se você estiver fazendo casas, então, de vez em quando, você terá que atualizar um Windows ou atualizar algo a cada X anos. Então, esse é essencialmente esse custo. Então você também tem um vazio. Portanto, vazio significa essencialmente que é improvável que a propriedade seja alugada para todos os dias, todos os anos, haverá um momento em que um inquilino sai e há uma lacuna quando o próximo inquilino se muda. Então, quando o primeiro sair e o próximo se mudar, pode haver uma semana, talvez dez dias. E essencialmente nulos não é necessariamente dinheiro que você paga, mas é dinheiro que você potencialmente perdeu porque, embora não haja inquilino lá, você não está recebendo aluguel, então é renda perdida. E é assim que você calcula os vazios. 12. Custos de recondicionamento: Agora, em termos de custo de reforma, essencialmente isso será abordado na seção de gerenciamento de projetos, mas você precisa obter de três a cinco cotações. Você precisa obter um cronograma de trabalhos que explique todos os pequenos detalhes quando se trata fazer seu projeto de reforma. Isso explicará exatamente o que será feito no projeto. Você precisa de um cronograma de custos. Você precisa conhecer a pontualidade dos construtores. Essencialmente significando, por exemplo, você precisa saber por quanto tempo o tanque dos construtores? Eles levarão um mês? Levará dois meses para fazer o trabalho? Três meses. Novamente, isso será abordado na seção de gerenciamento de projetos, mas você precisa saber qual será o custo de reforma para esse projeto específico para analisar o negócio. Você também tem as taxas de design de interiores e qualquer tipo de mobiliário ou custo de preparação. Portanto, se você estiver usando um designer de interiores, você deve incluir suas taxas como parte do projeto de reforma e todos os móveis que você vai comprar para a propriedade. Agora, encenar normalmente significa, por exemplo, se você encenar sua propriedade com móveis e uma vez, por exemplo, o que normalmente acontece é que se você comprar e vender uma propriedade, muitas pessoas encenam a propriedade. Vou colocar alguns móveis lá. Então, quando as pessoas vêm e veem, parece muito melhor. Então pense em um show home, esse tipo de coisa. E você faz isso. E depois de vender a propriedade ou seus móveis, volte para a empresa de encenação. Você está essencialmente alugando os móveis por um curto período de tempo para vestir a propriedade deles. Agora, você normalmente não fará isso se estiver comprando em uma holding, você pode decidir comprar móveis para mobiliar sua propriedade e alugar, mas não o fará. Normalmente estágios de licitação. Você só estará fazendo o estágio se estiver realmente comprando e vendendo. Mas, novamente, esse é um custo que seria insumo neste estágio específico. 13. Métricas de negócios: Em seguida, estamos analisando as métricas do negócio. Portanto, a primeira métrica é o rendimento bruto. Agora, a mercearia antiga significa o aluguel anual dividido pelo valor da propriedade, o GDV, o surreal bruto essencialmente diz a você, bem, se este é o meu aluguel dividido pelo valor da propriedade, qual é o rendimento disso? Agora, o rendimento líquido é essencialmente quase o mesmo que o rendimento bruto, mas é um aluguel anual líquido dividido pelo valor da propriedade, também conhecido como TDD. O que isso significa é que você pega seu aluguel, tira todos os custos ou a administração, a gestão do agente de crédito, taxas de administração, quaisquer taxas de manutenção. Então, por exemplo, você pode ter que, ao longo de um ano, você pode dizer, Bem, eu terei um subsídio de manutenção de dez por cento no caso de algo dar errado, você pode ter um período nulo. Então, novamente, isso será calculado pelo analisador de negócios, mas o rendimento líquido está essencialmente levando todo o dinheiro que você realmente recebe no bolso depois de todo o custo ao longo de um ano dividido pelo valor do propriedade, e isso lhe dará o rendimento líquido. O próximo é o lucro no GDV. O que isso significa é essencialmente lucro como uma porcentagem do PIB. Temos lucro sobre o custo, que é o lucro como uma porcentagem do custo total. Agora, essas duas métricas são mais importantes quando se trata de comprar e vender propriedades. Porque essencialmente você está olhando, bem, qual é a margem de lucro neste negócio específico? O próximo é dinheiro sobrando. dinheiro deixado essencialmente diz a você, bem, se você vai comprar e refinanciar a propriedade, quanto do meu dinheiro vai sobrar nesse negócio específico? Então, por exemplo, se você comprar um imóvel de um quarto, transforme-se em um de dois quartos, e então você vai ao banco e refinancia seu dinheiro. No final do dia. Quanto dinheiro, quanto do seu dinheiro estará vinculado a esse negócio. E se você não tem dinheiro vinculado a esse negócio, isso significa essencialmente que você uma propriedade de graça porque você tem uma propriedade sem nenhum dinheiro próprio nesse negócio específico. E finalmente, por último, mas não menos importante, você tem retorno sobre o capital empregado ROCE. O que isso mostra é o aluguel anual líquido. Quanto dinheiro você está colocando no bolso, dividido pelo dinheiro deixado no ROCE, você pode chamá-lo de retorno sobre o dinheiro empregado ou ROI de retorno sobre o investimento. Ao longo deste programa, mencionamos algumas vezes diferentes que a meta quando se trata de manter propriedades é 2,5 vezes o ROI ou o ROCE. O que isso significa é que se eu estou ganhando, se eu tiver £40 mil restantes no negócio, quanto dinheiro estou ganhando todos os anos? Então, digamos que eu ganhe £10 mil todos os anos. Bem, isso significa que se eu colocar 40 e ganhar 10 mil todos os anos, isso é um retorno de vinte e cinco por cento. E o ROCE ou ROI está essencialmente calculando nosso valor para você. Está dizendo a você, bem, o dinheiro que você investiu neste negócio, o dinheiro que você deixou neste negócio, qual é o retorno que você está ganhando com esse dinheiro? Isso é o que é maior que lhe diremos. Então, essas são algumas das principais métricas a serem observadas quando você está olhando para um negócio. Mas acho que o mais importante é um critério de negócio, porque todas essas métricas compõem essencialmente os critérios do negócio. O que você precisa prestar atenção ao olhar para o que isso é um bom negócio ou isso é um mau negócio? 14. Critérios de acordo: Portanto, se olharmos para os critérios do negócio, existem dois critérios principais, como se você estivesse comprando e vendendo uma propriedade ou E, lançando propriedade. O primeiro critério é que você deseja pelo menos 20% de lucro sobre o custo. Então, o que isso significa é que se você comprar e vender algo, você quer fazer pelo menos uma margem de 20% nesse negócio específico. E se você estava segurando, você quer fazer um ROI ou ROCE 2,5 vezes. Ou seja, por exemplo, se você pegasse seu dinheiro e investisse uma forma tradicional e simplesmente entrasse, comprasse um imóvel. Isso custará tanto dinheiro e você fará um fluxo de caixa todos os meses. Ao fazer essa estratégia, você quer fazer pelo menos 2,5 vezes isso. Então, por exemplo, em vez apenas gastar seu dinheiro e obter um retorno de 5%, você quer ter 2,5 vezes o retorno de cinco por cento. Portanto, todas as principais métricas são usadas para calcular, essencialmente para calcular os critérios do negócio e para calcular um tempo que os critérios de um negócio funcionam ou os critérios do negócio não funcionam? E, novamente, isso é algo que será abordado no negócio. Analise um sistema e você verá passo a passo exatamente como isso funciona. 15. Como calcular oferta: Agora, nesta etapa, vamos calcular o autor. Agora, quando se trata de calcular a oferta, a primeira coisa que você quer fazer é determinar exatamente qual é a sua estratégia, você está segurando ou está mudando? Porque, com base na sua estratégia, você analisará os diferentes critérios de negociação. Porque para inverter os critérios do negócio, essa margem de 20% e para manter os critérios do negócio é um ROI de 2,5 vezes. Então, uma vez que você tenha decidido, bem, eu vou estar pirando ou eu vou estar segurando. Você. Em seguida, passe para a etapa dois, que é calcular o preço de compra. O que isso significa é que, uma vez que você agora, bem, este é um critério que vou escolher com base na minha estratégia, analisador de negócios calculará para você, bem, este é o preço que você precisa para comprar o imóvel adicionar em ordem para garantir que você atenda a esse critério. Então, por exemplo, digamos que nossas propriedades no mercado por £100 mil, o analisador pode dizer, Bem, se você conseguir por £84 mil, ele atenderá aos critérios e então é um bom negócio. Qualquer coisa mais cara do que £84 mil. Não vai te dar o retorno que atende aos critérios. Então essa é a segunda coisa. Você tem que se exercitar e o analisador de negócios calculará isso para você. A última coisa que você olha é calcular o preço da oferta. Agora, o preço da oferta é normalmente 10% menor do que o preço de compra. Então, por exemplo, digamos que as propriedades por £100 mil e a análise do negócio, o sistema diz, bem, se você pode obtê-lo por 90 mil, então é um bom negócio. Agora, porque ele atende a todos os seus critérios. Por 100, você quer comprar por 90, mas não quer iniciar essa negociação em 90. Você quer iniciar a negociação dez por cento abaixo disso. Então £9 mil mais baixo do que isso em 81 mil, porque então você tem algum espaço para negociar. Você tem algum espaço para chegar ao preço que você realmente deseja. E, novamente, isso é algo que lida a menos que o sistema calcule para você. E quando passarmos pela demonstração e um dos exemplos, você verá exatamente como os números funcionam. 16. Demo do analisador de negócios Novo: Neste vídeo, começaremos com o analisador de negócios BRR. E eu vou essencialmente levá-lo através de um acordo de demonstração e mostrar exatamente como analisar um negócio e como ver, bem, esse negócio funciona? Isso gera algum dinheiro ou devemos simplesmente passar para o próximo negócio? Agora, nesta demonstração, estou olhando para um apartamento de um quarto, que será convertido em um apartamento de dois quartos e vendo bem o negócio se acumula? Então, isso é apropriado. Estou vendo o que está em Kensington. Novamente, acredito que esta é uma zona para Londres, então o centro-norte de Londres, mas assim como o centro de Londres, é uma propriedade de um quarto. Não é um maçom. Como pedreiro, isso significa essencialmente que a propriedade da gordura, que está em dois andares, na verdade é apenas em um andar. Sim. Deixe-me mostrar a localização e a planta baixa apenas para dar algum tipo de indicação de onde isso fica. Então, isso é realmente ao lado do campo de críquete Oval, se você sabe aproximadamente onde fica, fica entre a estação Kensington e estação Vauxhall e em Londres, muito, muito perto de centro de Londres. Então é aí que a propriedade está localizada. Os planos completos são muito bons. É um tamanho muito bom, é de 58,8 metros quadrados. Os layouts são muito bons. O tamanho da sala já é bom, então ele pega todas as caixas desse ponto de vista e agora, e agora, porque ele pega todas as caixas, agora vamos fazer a análise da área de trabalho sobre isso propriedade particular. Então, a primeira coisa que precisamos fazer é abrir o analisador de negócios. Agora, quando você abrir o analisador de negócios, ele lhe dará duas opções. Habilite macros ou macros desativadas. Você precisa clicar em ativar macros porque é essencialmente assim que todas as fórmulas nossas calculadoras. Então clique em ativar macros. Agora, a primeira coisa a que chegamos é a folha de avaliação, onde precisamos primeiro calcular o valor do valor onde precisamos primeiro calcular o valor do valor da propriedade como uma propriedade de dois quartos. Atualmente, este é um apartamento de um quarto e o devolverá em um apartamento de dois quartos. Agora, se você estava olhando para casas, precisamos calcular bem, se você comprar uma casa de dois quartos, bem, qual será o valor de uma casa de três quartos? Então, vamos parar de inserir esses detalhes. A primeira coisa que diz é: qual é o link de movimento certo? Portanto, você precisa inserir o link de movimento correto. Então você entra no movimento certo, pega o link e simplesmente coloca o link aqui. E, novamente, você tem o link de movimento certo. A próxima coisa que você precisa é o endereço da propriedade. Então, juntos corretamente abordar indo para escrever, mover, e rolar para baixo. E normalmente você verá propriedades vendidas nas proximidades. Se você clicar em propriedades solo próximo, clique em ver mais. Depois de carregar nesta página, ela mostrará todas as propriedades que foram vendidas no mesmo prédio. Então você tem um apartamento 19 que fugiu 20 Agora, não sabemos o endereço exato da propriedade, mas tudo o que precisamos saber é o prédio por enquanto. Então, este é um prédio aqui que é Grace. Como está a rua Vauxhall? Agora? Às vezes você não consegue copiar lá, então você só precisa abrir isso. E uma vez que você clica nisso, você tem, você tem o endereço aqui que você pode simplesmente copiar. E depois de copiá-lo, você pode colá-lo na caixa. E agora você tem o endereço. Você não sabe qual é o número fixo, mas isso realmente não importa muito por enquanto. A próxima coisa que você precisa é o tamanho da propriedade. Então, novamente, em termos de tamanho da propriedade, se eu apenas voltar para a propriedade em si. Agora, juntos, tamanho da propriedade, você pode simplesmente clicar nas plantas baixas aqui. E aqui embaixo, ele mostrará todos os tamanhos das propriedades. Agora, pode estar lá em cima, pode estar à esquerda, mas em algum lugar na planta baixa que dirá o tamanho da propriedade. Agora, eu olho para o tamanho em termos de metros quadrados. Então, eu estou olhando essencialmente se eu aumentar o zoom e tornar isso um pouco maior, eu olho para tudo em metros quadrados. Então, eu estou olhando para este número aqui, que é 58,8. Então eu insiro 58,8. Agora, o tipo de construção, que tipo de edifício é esse? É um apartamento do conselho x? Esse apartamento é particular ou é uma casa? Agora, se eu mostrar as fotos, é muito fácil identificar que este é realmente um prédio do conselho x. E, a propósito, mencionei o campo oval de críquete, que na verdade está aqui. Você pode ver alguns dos picos agora que este é realmente o, o, eu acredito que a iluminação para os terrenos ovais complicados estão literalmente a dez segundos de distância. Muito, muito boa localização em termos disso. Então, este é o x council flat. Então temos o preço pedido. Então, o preço pedido é este aqui, que é de £330 mil. Então eu coloquei isso em £330 mil. Agora, a próxima coisa que precisamos fazer é quando tivermos todas as informações que precisamos saber bem, se transformarmos essa propriedade em uma propriedade de dois quartos, quanto podemos alugar essa propriedade? Quatro. E da mesma forma, se você estiver olhando para uma casa de dois quartos e transformará em uma casa de três quartos. Bem, quanto você poderia alugar aquela casa de três quartos às quatro, precisamos saber quais são os aluguéis porque é assim que calcularemos bem, qual é o fluxo de caixa para essa propriedade em particular? Então, para conseguir o aluguel, primeiro precisamos copiar o código postal porque precisamos saber bem qual cartão postal ou estamos vendo. E então voltamos ao movimento certo. E nós vamos escrever movimento aqui. Nós inserimos e depois clicamos para alugar. Agora selecionamos esse código postal apenas porque, idealmente queremos que as propriedades sejam o mais próximas possível. Se não conseguirmos encontrar nenhuma propriedade dentro desse código postal, podemos aumentar um pouco o raio e depois um pouco mais. Idealmente, não queremos ir além de meia milha. Idealmente, queremos ficar dentro de outros, este código postal é mais parecido com meio quarto de milha, mas o máximo que queremos ir aqui é meia milha. Então, vamos ficar com este cartão postal apenas para selecionar dois quartos porque vamos transformar essa propriedade em uma propriedade de dois quartos. Queremos selecionar apartamentos e apartamentos porque, embora essa propriedade seja plana. E então também podemos clicar neste botão aqui que diz Incluir propriedades acordadas pelo lead. O que isso fará, mostrará propriedades que recentemente deixaram o mercado. Agora, isso é muito útil porque, se houver propriedades que foram lideradas, isso nos dá uma boa indicação enquanto as propriedades internas estão alugando a esse preço específico. Em seguida, clicamos em propriedades finas. E como você pode ver, na verdade não há nenhuma, nenhuma propriedade neste código postal exato. Agora, isso não é muito surpreendente, porque isso significa apenas que dentro desse prédio em particular, algo não foi alugado. Dica que não há algo para renderizar dentro desse prédio no momento. Isso não é nada incomum. Então você pode simplesmente clicar em um quarto de milha. Agora, depois de selecionar um quarto de milha, você vê que há muito mais propriedades no mercado. E agora tudo o que temos que fazer é simplesmente encontrar aquelas que são propriedades de dois quartos, que estão idealmente em um bom padrão, mas qualquer padrão que possamos escrever por enquanto e são XX conselheiros. Então, se abrirmos o primeiro aqui, podemos ver que se você olhar na planta baixa, mesmo se você aumentar isso, podemos dizer que esta é uma propriedade de dois quartos. Agora precisamos saber, bem, isso é privado ou x cancelar este prédio. Esta foto me sugere que é um conselho XX, só vou ver se há mais fotos do lado de fora, mas tenho certeza de que este é o conselho XX. Este é um prédio com cancelamento x, então essa propriedade está bem. Então, o que precisamos fazer agora é mover isso para o analisador de negócios. Então, se eu voltar para o analisador, a primeira coisa que diz é, bem, qual é o aluguel dessa propriedade comparável? E o aluguel neste caso é aqui embaixo, que é 1550. Então eu posso inserir esse 1550. A condição. A condição parece muito boa. Não parece totalmente novo. A cozinha parece um pouco velha, um pouco fora das dobradiças. O banheiro novamente parece um pouco velho, mas não parece em más condições um papel. Então eu vou nos dar um seis de dez. O tipo de construção que já estabelecemos é x council flat. A proximidade fica a 0,4 km da propriedade. A razão pela qual sabemos disso é porque procuramos a 800 metros da propriedade. Agora, se você quiser ser exato, você pode alterá-lo para este aqui, que é, ele diz exatamente a que distância está de nossa propriedade, o código postal, e é de 0 a uma milha. Então, vou mudar isso para 0,21. Em termos da seção de notas e do link aqui, você só precisa adicionar o link de movimento correto. E em termos de nós, não há nada, particularmente eu quero acrescentar, parece uma propriedade muito padrão. Não há nada que eu precise fazer uma anotação. Então, novamente, você pode simplesmente pegar este link e inserir este link aqui. E agora você tem o link para a propriedade. Então, apenas algumas coisas aqui, a propósito, que são os únicos detalhes que você precisa inserir estão no azul. Nas caixas azuis. Tudo o que é ótimo, tudo o que é amarelo conforme indicado por essas cores ou mesmo verde. Eles já estão calculados para você. Existem fórmulas e elas já estão essencialmente elaboradas para você. A única coisa que temos duas entradas é qualquer coisa que esteja em azul. Agora, mais uma coisa a explicar aqui, a razão pela qual temos esta coluna aqui que diz incluir um é igual a sim. Depois de colocar todas essas propriedades, se você disser, Bem, eu não acho que esta primeira realmente seja uma boa comparável porque, bem, esta realmente é, vamos apenas dizer para argumento, isso era privado e todo o resto era XX conselho, e você diz, Bem, sim, eu não acho que este seja um bom comparável porque bem, isso é privado e não é XX conselho, ou talvez o aluguel e este foi algo ridículo, como £7 mil e todo o resto foi £1500. Então, em vez de excluir isso, você pode simplesmente selecionar 0. E o que acontecerá é essencialmente excluí-lo de todas as médias. Portanto, é apenas uma maneira rápida de essencialmente inserir ou pegar nossas propriedades que você não acha que sejam comparáveis precisas, ou talvez sejam discrepantes. Então, isso é essencialmente o que você tem que fazer aqui ou você pode ter tudo o que é comparável é simplesmente deixar um ou talvez digamos que você só encontrou para comparável, o que você faria é ter 1111 e depois o último, talvez você fique com 0 porque você pode encontrar o quinto. Portanto, apenas 101 indica que está incluído e um 0 inclui indica que, bem, você deseja emitir aquele comparável. Então, vamos mudar isso de volta para x council flat. Vamos nos livrar dessa. E agora o que precisamos fazer é encontrar mais quatro comparáveis para o aluguel. Então, se eu voltar para isso e agora vamos abrir este aqui. Vamos ver se isso é x cancelar. Podemos abrir esse aqui. Podemos abrir esse aqui. Podemos abrir esse aqui. E vamos abrir mais um caso um deles não seja um advogado XX, então este é o próximo que estamos analisando. Vamos ver se há um advogado particular ou XX, se há alguma foto do lado de fora. Sim. Isso é novamente, uma propriedade do conselho x, então isso é menos entrada nos detalhes. Portanto, o aluguel é 17121712, e eu mesmo vou inserir isso apenas para acelerar o processo aqui. Mas, novamente, você pode simplesmente subir, veja, bem, que distância está da propriedade? 0,22 milhas. Então, vou colocar isso. E novamente em nós, este aqui, escreverei que o lead já foi acordado. Então eu vou dizer vamos concordar. Então você tem, isso é, este é bom. Xs cancelam este novamente, isso é um pouco diferente porque, bem, isso é na verdade, eu não sei se isso faz parte do campo de críquete, mas parece estar fora da rodada de biscoitos. Isso realmente não parece um tipo típico de propriedade. Eu nem tenho certeza se isso é x Conselho. Na verdade, esta é uma propriedade privada que tem vista incrível para o campo geral de críquete. Isso é interessante. Sim, mas esta não é uma propriedade do conselho x, então podemos nos livrar disso e isso realmente não tornaria uma boa variável uma boa comparação de qualquer maneira, puramente porque tem algo que outras propriedades normalmente não o fazem. Ou seja, tem algum tipo de terrorista com vista para o campo de críquete. Para que possamos nos livrar dessa. Vamos dar uma olhada no próximo. Novamente, eu não acho que isso seja um conselho de propriedade. Provavelmente é uma propriedade privada, então podemos nos livrar dessa. Agora. Este não parece ter nenhuma foto do lado de fora. Então, o que temos que fazer é rolar para baixo e olhar para o mapa. Agora, depois de clicar em Abrir mapa, você obtém isso aqui. Agora você pode ampliar a propriedade. E a propriedade que eu acredito é este prédio aqui e há algumas maneiras de fazer isso. Você pode clicar nesse botão, que é satélite. E, novamente, é meio difícil ver exatamente o que é esse edifício. A próxima coisa que você pode fazer é pegar essa pessoa do mapa do Google Earth e você pode soltar essa pessoa e ter certeza de que ela está voltada, essa coisa humana está voltada para o prédio. Ok, então está me levando para dentro de uma loja. Vamos sair da loja aqui. Deixe-me sair da loja e ver qual é o prédio acima da loja. E, novamente, acho que isso pode ser apenas privado. Sim. Veja de novo, isso é simplesmente apartamentos privados acima de Lá sustenido. Então, não podemos realmente usar isso como uma comparação, mas isso é novamente, uma boa maneira de identificar, bem, este é um prédio privado ou isso é um prédio do conselho x? Para que possamos nos livrar desse? E agora passamos para a próxima. Então eu acredito que isso provavelmente também não é um conselho. Eu acredito que este pode ser um apartamento particular. Para que possamos nos livrar dessa. E agora nós, nós ainda, ainda estamos essencialmente em dois porque, bem, isso também é privado. Então, agora nós basicamente continuamos rolando até encontrarmos um pouco mais. Então, como você pode ver, já fizemos isso. Isto é, isso é um cancelamento x. Eu posso ver pela foto do nosso site. Às vezes, você pode até mesmo rolar por aqui e ver quais são conselhos XX e quais não são. Então você pode ver que isso é x cancelar. Novamente, se eu continuar rolando aqui. Você pode realmente interessante ter uma visão para o campo de críquete e não é conselho XX de qualquer maneira, então podemos seguir em frente. Este não tem nenhuma foto do lado de fora. Agora poderíamos simplesmente entrar nos mapas, dar uma olhada dessa maneira, mas vou seguir em frente por enquanto por causa deste exercício. E este é x cancelamentos. Então, podemos abrir esse aqui. Novamente. Eu acredito que este pode ser xs cancel também. Isso parece uma propriedade do conselho x. Mas, novamente, não é exatamente um bom comparável porque um está acima das lojas, enquanto o que temos não está acima das lojas. Então, podemos deixar este aqui. Acredito que este seja provavelmente privado. Parece meio privado só causa das fotos. Vamos dar uma olhada neste aqui. Ok, então este é um x Conselho de propriedade. Então, vamos abrir este aqui. Então, temos isso como uma propriedade do conselho x. Nós temos esse. Nós temos, eu acredito neste. Deixe-me apenas confirmar. Sim, isso é xs cancel. E finalmente, eu acredito que este também foi xs cancel e eu acredito que temos mais um talvez. Sim, também temos essa propriedade aqui. Então, o que vou fazer agora, encontramos essencialmente cinco propriedades municipais de que precisamos na área. Então, vou basicamente pegar todos esses detalhes e colocá-los no analisador de negócios. Então, essencialmente, temos cinco propriedades de cinco aluguéis comparáveis dentro da área dentro de um quarto de milha de nossa propriedade. Então, vou rapidamente pegar esses detalhes agora e colocá-los no analisador de negócios. Então, essencialmente, eu pego esses cinco comparáveis e coloquei os negócios, terei colocado essencialmente o aluguel comparável no negócio, analise um sistema. Então agora o que temos é temos cinco comparáveis, eu incluí todos eles, e nós temos os aluguéis, nós temos as condições, nós temos o tipo de construção e o quão perto eles estão da propriedade e também o link. Agora, podemos ver que a propriedade média está sendo alugada por £1559. A condição média é bem em torno de cinco em cada dez. Agora, quando transformarmos essa propriedade em uma propriedade de dois quartos, elas serão novas, então, essencialmente, serão dez em dez condições. Mas atualmente, o aluguel é cerca de 1559 para algo que é, em média, cerca de cinco em cada dez. Então eu acho que devemos ser capazes de chegar a qualquer lugar entre 1650 e talvez até 1700 pelo fato de que, bem, temos uma propriedade de dois quartos, mas também é uma nova em vez algo que está em condição muito, muito ruim. Então, vamos colocar em 1650. Isso parece certo, assim como um pouco mais do que o que está atualmente no mercado. Mas temos uma propriedade que é dez em cada dez é nova, então devemos ser capazes de cobrar um aluguel premium com base no fato de que, embora seja uma propriedade totalmente nova. Então, o que temos agora é que temos o aluguel da propriedade. Mas agora precisamos saber bem, se transformarmos isso em uma propriedade de dois quartos, quanto vale essa propriedade? Então é aqui que precisamos começar a olhar para os comparáveis vendidos. E, novamente, se tivermos uma propriedade de um quarto, estamos nos transformando em uma propriedade de dois quartos. Precisamos saber, bem, quanto vale essa propriedade de dois quartos? E da mesma forma, se você estiver olhando para uma casa de dois quartos, bem, quanto vale uma casa de três quartos ? Então, novamente, fazemos um exercício semelhante , mas usando uma ferramenta diferente. Então entramos nisso e novamente, pegamos o código postal. Agora, depois de pegarmos o código postal, podemos fechar tudo isso. Não precisamos mais disso, mas precisamos de uma ferramenta chamada preço de massa. Então, agora, quando você vai para o preço de massa e a primeira coisa que precisamos fazer é criar uma conta com o preço de massa. E precisamos de uma conta Pro, que acredito que pode custar cerca de £10 por mês ou £15 por mês. E depois de acessar sua conta, clique em Visit mouse price Pro, que você pode ver aqui embaixo. E, em serviços profissionais, clique em lista de pesquisa de composições. Agora, aqui você precisa inserir o código postal, clicar em pesquisar. E quando você faz isso, você obtém todo o comparador comparável de todas as propriedades que foram vendidas nesta área. Começando pelas duas coisas mais próximas que estão um pouco mais distantes. Então, como você pode ver, nossa propriedade ficava no edifício Grace House. E você vê todas essas propriedades que também estão em criar sons que eu vendi. Mas algumas dessas propriedades se mantêm recentemente, algumas vendidas há alguns anos. Agora, quando olhamos para propriedades para converter e quando estamos procurando agregar valor e depois refinanciar mais tarde ou até mesmo vender. A forma como as propriedades são geralmente avaliadas é porque você tem um inspetor de hipotecas ou uma pesquisa de plataforma, ou alguém que vai valorizar a propriedade. Eles querem ver propriedades semelhantes, que foram vendidas nos últimos seis meses e foram vendidas em um raio de meia milha. Então, é essencialmente com isso que vamos trabalhar também. Mas, novamente, quanto mais perto você chegar em termos de proximidade, melhor. Então, o que faremos é que, sob os quartos, selecionaremos dois quartos apenas porque estamos transformando nossa propriedade em dois quartos. Então, queremos saber bem, quanto vale uma propriedade de dois quartos. E foi isso que realmente eliminou algumas propriedades. Tipo de imóvel, estamos olhando para um apartamento, a data de venda. Queremos os últimos seis meses, idealmente. E se não conseguirmos encontrar nada nos últimos seis meses, podemos nos ramificar um pouco e aumentar dois no último ano. Mas, idealmente, queremos estar nos últimos seis meses, porque é assim que as empresas hipotecárias olham para os comparáveis. E a distância. Novamente, da mesma forma que me escreva, queremos começar o mais próximo possível, e então podemos nos ramificar cada vez mais com base no que encontramos. Então, vamos dentro do código postal fornecido. Então, novamente, muito, muito parecido com antes. Dentro, dentro do cartão postal de suprimentos, não encontramos nada. Então, aumentamos para um raio de um quarto de milha. Agora, com um raio de um quarto de milha, encontramos essencialmente uma propriedade. E o que precisamos fazer agora é dizer, bem, isso é uma propriedade do conselho, isso é uma propriedade privada? E isso faz com que seja um bom comparável? Então você pode abrir isso em uma nova guia. Depois de ter essa propriedade, a primeira coisa que precisamos saber bem, isso é privado ou isso é x cancelar? Então, podemos fazer é você pegar este endereço aqui. Você pode pegar o endereço completo, copiá-lo, entrar no Google e posar para o Google. Agora, existem algumas maneiras de fazer isso. A primeira é se você olhar para as imagens. Geralmente você pode ver, bem, o tipo de construção com base nas imagens. Agora, isso é chamado de rua lot bro enquanto estiver em casa. E pode ser difícil ver, veja que essa não é exatamente a mesma propriedade porque esta é a Random House. Então, novamente, não há, não há fotos. Ok, então podemos deixar este, podemos ir para todos. A próxima maneira de fazer isso é, às vezes, você tem o link Zoom como o primeiro link ao inserir o endereço da propriedade. E se você clicar no link Zoom e rolar até o fim, às vezes você tem fotos dessa propriedade específica. Agora, neste caso, não há fotos disponíveis. Então, não encontramos nada no Google, não encontramos nada no zooplâncton. A próxima coisa que podemos fazer é voltar ao preço de massa e rolar para baixo até o mapa. E então é aqui que suas propriedades, podemos ampliar o mapa. Então, sabemos que esta é uma propriedade que estamos vendo aqui. Mas o que podemos fazer é clicar neste botão aqui que diz vista aérea ou até vista aérea. Mas se clicarmos no olho de pássaro, podemos ver, bem, este é realmente esse prédio aqui. Agora eu posso dizer isso como um prédio do conselho x, mas como você pode ver, isso tem 123456. Tem seis andares e pode até ter sete fluidos, se eu perdi o contra-ataque se eu ampliar, pode até ter sete andares. Então eu acredito que posso receber corretamente, mas novamente, 123456. Sim, acho que tem seis ou sete andares. Agora, isso não é um bom comparável porque a propriedade que estamos vendo tem bom comparável porque a propriedade que estamos vendo tem 12345 andares e este é um prédio alto ou é definitivamente maior do que a propriedade estamos olhando em termos de pisos. Portanto, isso não é um bom comparável. Então, podemos essencialmente deixar este por enquanto, porque não vamos usá-lo. E podemos então nos ramificar e tornar isso um pouco maior indo para um raio de meia milha. Agora, quando olhamos para meia milha, essencialmente estamos fazendo a mesma coisa que estamos vendo, bem, qual deles faz um bom comparável? Agora nós já olhamos para este, e este é essencialmente um conselho, que é um conselho de arranha-céus. Então, isso realmente não funciona. Em seguida, passamos para o próximo. E quando abrimos este novamente, fazemos o mesmo exercício. Nós pegamos isso e colocamos isso no Google. E novamente sob imagens. Podemos ver isso de novo, não podemos dizer muito. Então, voltamos para o zooplâncton. Olhe e veja se há alguma foto. Eu vou dizer esse aqui. Isso agora terá fotos. E, no entanto, esse é esse tipo de propriedade. Então, novamente, não é exatamente o mesmo tipo de propriedade. Isso pode ser um conselho XX, mas provavelmente é privado. E, portanto, podemos eliminar este porque não é um bom comparável. Assim, podemos eliminar os dois. E então simplesmente passamos para o próximo, o próximo, o próximo. Agora, o que você pode descobrir é que você pode essencialmente passar por tudo isso e pode não encontrar muitos comparáveis. Nesse caso, o que você precisa fazer é aumentar isso dos últimos seis meses para o último ano. E, novamente, começaremos da mesma maneira, que é primeiro que veremos dentro do código postal fornecido. E, novamente, dentro do código postal, não há nada. Então vamos para um quarto de milha. Então, da última vez, o único que tínhamos no quarto de milha foi este aqui. Mas agora temos mais dois para potencialmente olhar. Então, a propósito, eu não passei por todas as propriedades apenas por causa desse exercício. Mas essencialmente o que você faria é dentro, nos últimos seis meses, você primeiro examinaria todos eles e veria o que você pode realmente obter cinco comparáveis ou não. E se você não pode ser demitido comparável é só então você aumentaria para o último ano. Mas só para acelerar o exercício, aumentei esses dois, no último ano. Agora, vamos dar uma olhada nessa propriedade aqui. Novamente, eu posso pegar isso ou novamente, eu posso simplesmente rolar para baixo, ir para mapas e visualizações. Veja se a propriedade está aqui. Faça a visão panorâmica. E, novamente, este é exatamente o mesmo tipo de edifício e estamos olhando para o prédio do 12345 andares. E isso é exatamente o mesmo, que é a aparência, tem 12345 andares. Então isso é, isso faz com que seja um bom comparável. Então, pegamos essa propriedade, a primeira coisa que precisamos saber é qual foi o preço pelo qual ela resolverá. E se você voltar aqui, você pode ver que o preço da alma é de £400 mil e foi vendido em 19 de novembro, então novembro de 2019. Então eu levaria isso aqui, 400.400 mil. A data de venda foi novembro de 2019. O tipo de construção é x conselho. Ok. Então, a próxima coisa, se eu voltar aqui, a próxima coisa que precisamos saber é, bem, qual era o tamanho da propriedade? E para calcular o tamanho da propriedade. Às vezes, ele dirá o tamanho aqui. Mas o que eu acho é que isso nem sempre é preciso. Então, o que você pode fazer é clicar neste botão aqui que diz verificar EPC. Vou abrir isso. E você precisa do código postal desse prédio exato. Então você copia o código postal. Vá para EPC, clique em aceitar termos. E você insere o código postal aqui, clique em Pesquisar Relatório. E o que estávamos vendo era plano às 12. Então encontramos o apartamento 12, que está aqui. Clique em Mostrar relatórios e, em seguida, clique no em inglês. A menos que você saiba falar galês ou ler bem barbeado. O que vou fazer é realmente baixar o certificado de desempenho energético dessa propriedade. A razão pela qual precisamos disso é que, quando abrirmos isso, ele dirá o tamanho da propriedade. Agora, o tamanho dessa propriedade é de 39 metros quadrados. Então isso é o que eu quis dizer que às vezes isso não é exatamente preciso, mas o tamanho real é de 39 metros quadrados. E isso é feito pelas pessoas do certificado de desempenho energético quando viram a dívida imobiliária da avaliação 2017. Tão bem recente. Então este é o lado aqui que tem 39 metros quadrados. Então eu pego isso, eu coloquei 39 aqui. Agora, em termos da condição. Agora, às vezes você tem fotos e às vezes não. Então, novamente, posso fechá-los agora, pois não precisamos disso, posso pegar o endereço completo e colocar isso no Google e tentar encontrar a lista de jogos do zoológico, que normalmente é sempre a primeira. E então eu rolo para baixo, rolo para baixo, rolo para baixo. E, novamente, veja isso. Desta vez, você tem fotos agora. Você nem sempre tem fotos, mas desta vez você tem. Portanto, a condição parece estar em boas condições. Talvez eles tenham tido uma pitada de tinta e o banheiro seja relativamente antigo, as cozinhas relativamente antigas. E eu acredito que este é um apartamento térreo, então a condição não é a melhor não é novo. Eu provavelmente daria a isso cinco de dez. Portanto, as condições cinco em dez, a proximidade com nossa propriedade. Então, se estivermos olhando para este aqui, que é uma proximidade, se eu voltar aqui e realmente voltar ao mesmo, até mesmo a principal coisa do preço de massa, ele dirá que está a 0,2 km de distância. Agora, isso é feito em quilômetros por algum motivo. Não sei por que, mas podemos colocar 0,2. Mas lembre-se de que isso está em quilômetros ou melhor do que em milhas, mas isso nos dará uma boa aproximação. Então, sabemos qual é a proximidade e vou mudar isso para quilômetros apenas por enquanto. E então, sob notas, vou escrever no andar térreo, apenas útil saber. E, finalmente, precisamos saber, bem, o link da propriedade deles. Então, eu realmente inseriria o link Zoom neste caso, puramente porque tudo isso tem mais algumas informações puramente porque tem as fotos. Se o ukulele não tivesse nenhuma foto, eu apenas colocaria o preço em massa, mas como são todas algumas fotos e se eu quiser ver as fotos novamente, posso fazer com bastante facilidade. Vou apenas inserir este link aqui. Então eu insiro o link Zoom, e esse é o primeiro a ser feito. Agora estamos analisando essencialmente o próximo. Bem, ok, então nós fizemos isso. Agora olhamos para esta propriedade aqui é esta e x cancelar propriedade. Então, abrimos isso e novamente, podemos simplesmente rolar para baixo. Mais uma vez indo para a visão aérea. Então isso, eu acredito que se eu girar isso um pouco, é essa propriedade aqui que tem 12345 andares. Então, novamente, este é um bom comparável porque é muito, muito próximo e, em seguida, o prédio é praticamente o mesmo que estamos vendo. Então, está tudo bem. Então, vamos usar isso como um comparável e eu vou pegar todos os detalhes exatamente como o que eu fiz antes, e eu vou colocá-los na alma comparáveis. Então, fazemos isso de vez em quando, porque analisamos todas as propriedades em um quarto de milha, agora aumentamos para meia milha. E, novamente, fazemos o mesmo exercício. Então, acredito que analisamos os três primeiros. Olhamos para alguns dos outros agora e, essencialmente, examinamos toda essa lista até encontrarmos mais três comparáveis. Agora, podemos abrir este aqui, mas geralmente eu já sei que isso não será um x Conselho de propriedade, provavelmente porque as propriedades x cancel normalmente têm algum tipo de nome para o edifício. E porque não há nome, este é o apartamento 488. Provavelmente será uma casa que foi convertida em apartamentos. Mas se eu abrir isso, você pode fazer o mesmo exercício e você pode passar por isso e determinar o que é isso. Se eu clicar em OK, zoom e vá para a vista aérea. Então você pode ver que esta é uma casa que foi convertida em apartamentos aqui. Então, esta é a casa. E a razão pela qual eu sei disso é porque no endereço é 41 a e, em seguida, o nome da rua agora, você normalmente só consegue isso quando você tem um número de casa 48 provavelmente foi convertido em vários apartamentos. Para que possamos nos livrar disso. Novamente, esta será uma situação semelhante, que é 317 canning turn road. Novamente, esta será uma casa que foi convertida. Podemos abrir isso, mas novamente, isso será exatamente a mesma coisa que é FAD um a quatro, número 11. Portanto, a casa será o número 11 e alguém teria se convertido e você pode verificar isso novamente, mas provavelmente é esse o caso. Vou simplesmente ignorar esses por enquanto. Agora, é claro, se você estivesse olhando para uma propriedade privada, então você não os ignoraria porque, embora isso os tornasse comparáveis, conforme você precisa para determine o valor. Então agora vamos abrir este aqui, que é Palm House agora, porque diz Palm House e dá nome de um edifício. Pode ser o Conselho. Agora oriente. Este pode ser um prédio privado porque se chama Palm House, acredito que seja provavelmente privado. Mas vamos dar uma olhada. Veja, isso é muito interessante. Agora, quando eu fui para isso, você pode ver que na verdade é apenas um terreno vazio e com um *****. Isso significa que essa propriedade provavelmente foi desenvolvida recentemente e provavelmente será um novo prédio de construção, porque, embora atualmente não haja nada aqui, e provavelmente nos desenvolvedores comprei este pedaço de terra e construiu algo aqui. Para que eu possa verificar isso novamente, pegando isso e pegando esse endereço e colocando isso no Google e entrando em imagens pares e apenas vendo. Então você pode ver que este é um novo desenvolvimento. E novamente, isso faz sentido porque havia um pedaço de terra vazio aqui. Novamente, podemos ignorar a Palm House. Novamente. Esta é uma fazenda de novo, então podemos ignorar esta aqui. Vamos abrir esse aqui. Agora, quando abrimos este novamente, um exercício semelhante e semelhante. Nós descemos aqui. Nós vamos na visão aérea. E isso é interessante. Então eu acredito novamente, é mais provável que seja uma casa convertida. Acredito que posso pesquisar isso no Google e apenas para ter uma visão melhor. E se eu for para as imagens aqui, novamente, isso não é exatamente o mesmo tipo de propriedade. Isso pode ser comprado pelo conselho em algum momento, potencialmente, mas, novamente, provavelmente é uma propriedade privada. Podemos ignorar este aqui. Vamos para essa propriedade aqui. Então, se eu entrar em imagens e talvez já tenhamos visto essa antes , já que ela já apareceu. Ok. Então, nós olhamos para este antes. Então, esse é o que analisamos anteriormente. Então, novamente, podemos ignorar isso. Este é o mesmo prédio que o outro. É mais provável que isso seja privado. Novamente, vamos abrir este aqui. Número 29. E, novamente, estamos essencialmente analisando eles um por um. Agora, isso pode ser interessante. Vamos dar uma olhada nisso, mas na verdade eu nem incluiria este potencialmente porque, como você pode ver, ele foi comprado por £185 mil. Isso é um claro outlier quando você olha para todo o resto. Agora, isso pode ter tido um contrato de arrendamento curto ou talvez um membro da família solar para outro membro da família. Eu não sei exatamente qual é a situação, mas isso realmente não faria uma boa comparação de qualquer maneira, puramente porque enquanto eles foram vendidos por £185 mil, que não é muito realista a menos que haja era algum tipo de problema. Então, por esse motivo, podemos nos livrar dessa. E nós essencialmente continuamos movendo por eles até encontrarmos mais três porque já encontramos um. Temos um aqui que encontramos e precisamos de mais três. Então, se você não conseguir mais três, mesmo que consiga um mínimo de três, tudo bem. Então, agora vamos abrir este aqui. Espero que este tenha sido o conselho XX, porque embora já tenhamos visto alguns, vamos abrir este. Vá em vista aérea. E novamente, isso é xs cancel, mas é um que é muito maior, então eu acredito em 1234567 andares. Então, conselho XX, mas sete andares, então eu não quero incluir este. 17. Como entender o funil: Então, nesta seção, vamos examinar o funil de negócios. Agora, o que exatamente é o funil de negócios mais sábio funil de negócios importante. Então, a primeira coisa é, por que exatamente precisamos do telefone de um acordo? Agora, a razão pela qual você precisa do funil de um negócio é essencialmente monitorar todos os seus leads. Agora, o que o funil de negócios significa basicamente é que, embora os negócios sejam seus negócios e um funil seja essencialmente uma maneira de manter todos os seus negócios em um só lugar. Então imagine um funil como esse ou um funil que você usa para cozinhar ou algo assim. Que toda vez que você tem um funil e coloca um novo lead, um novo acordo, você custa essencialmente £20, aqueles que funcionam e eliminam todos os que essencialmente não funcionam. Então isso é o que é um negócio. Finalistas, que é essencialmente ter todos os seus negócios em um só lugar. Assim, você pode monitorar em qual estágio eles estão. Quais eu vi, quais eu ainda não vi. Eu analisei esse. Eu não analisei esse. Mas por ter uma maneira sistemática, por ter um processo, você economizará muito tempo e economizará muita confusão, porque uma vez que você começa a analisar muitos desses negócios, o grande O problema é que fica muito, muito bagunçado muito rapidamente. Então, isso é para se manter organizado, para se tornar muito sistemático, para ter um processo de avaliação de negócios. Este é um bom negócio, é um mau negócio com base em um conjunto de critérios. É por isso que você precisa de um acordo para canalizar. A segunda coisa é que, quando se trata do funil de um negócio, o objetivo do funil é rejeitar negócios, não qualificar negócios. O que isso significa é que sempre que você coloca um lead nesse funil, você tem esse funil e coloca uma propriedade. Seu objetivo não é fazer com que esse negócio funcione. Seu objetivo é muito rapidamente, que tipo de razão para isso não funcionar. A razão, a razão pela qual você faz isso é porque algumas coisas que você pode fazer muito, muito rapidamente para identificar, isso vai funcionar ou não vai funcionar? Por exemplo, um dos critérios é evitar edifícios de concreto ou garantir que a cozinha tenha uma janela. Porque se você vai transformar a cozinha do quarto em nosso quarto, ela viajou pela janela. Agora. Eu posso resolver isso em cerca de cinco segundos. Bem, tudo bem. Bem, se for uma estrutura de concreto, então não vai funcionar para mim. E esse negócio agora sai do meu funil. Eu não quero mais fazer análises. Mas se você passar 56 horas fazendo toda a pesquisa ou os números ou comparáveis. E então você percebe, bem, espere e diga, não há janela na cozinha que não funcione, então você acabou de perder cinco horas naquele negócio em particular que nunca iria funcionar. Agora, se você está olhando para 102030 dias por semana, então você não pode gastar cinco horas em cada negócio porque há muito tempo. Portanto, o objetivo é identificar rapidamente as razões pelas quais isso não funcionaria, eliminar todos os ruins. E então, quando chegamos aos últimos, tentamos ver, bem, qual deles tem potencial, qual não tem. Mas ao eliminar muito rapidamente aqueles que nunca vão funcionar, você economizará muito tempo. Mas se você não os eliminar e passar horas e horas e cada um tentando fazer funcionar. E então perceba, bem, o tamanho não é grande o suficiente ou algo assim, ou uma das coisas que você poderia ter identificado muito rapidamente, você vai, você vai perder muito tempo. Então, esses são os estágios do funil de negócios. E os estágios são projetados de forma que você possa eliminar negócios o mais rápido possível e chegar essencialmente ao ouro, essencialmente os bons negócios sem gastar muito do seu tempo. Então, se olharmos para o primeiro estágio, o primeiro estágio é quando um novo lead chega. Agora, essa pista pode vir de fontes diferentes e passaremos por todos esses estágios muito mais detalhes em um segundo, mas um New Deal chega. E isso não leva tempo. Essencialmente, eu coloquei um minuto. Em seguida, você faz as verificações de critérios. Então, os critérios de construção, os critérios de localização, esses critérios de propriedade, o layout funciona? E, novamente, isso pode levar um minuto. Agora, se todas essas coisas passarem, ligamos para o vendedor. Meu senhorio. Pode ser o agente imobiliário. Isso pode ser qualquer um. Ligamos para o vendedor para obter mais detalhes sobre a propriedade. Agora, se tudo estiver bem, se passar, isso pode levar dez minutos. Se você passar nesse estágio, faremos uma análise da área de trabalho. É essencialmente aqui que analisamos um negócio sem vê-lo. Nesse estágio, fazemos o desktop e o Altis, IEEE, analisamos o máximo que pudermos usando nosso computador ou sem precisar vê-lo. Porque se você for ver a propriedade e depois perceber, bem, bem, eu poderia ter descoberto isso online, isso nunca iria funcionar. Então você perdeu muito tempo indo e vendo a propriedade. Se você mora, digamos meia hora de distância da propriedade, você tem que se preparar para dirigir o parque deles, vê-lo, voltar e isso, isso pode levar muito do seu tempo. Então, faremos a análise da área de trabalho, que levará cerca de 60 minutos. Se isso passar, fazemos a visualização da propriedade, o que pode levar novamente 60 minutos. Em seguida, fazemos a análise completa, o que também pode levar cerca de 60 minutos. E, a propósito, eu digo 60 minutos para muitos desses, mas à medida que você melhora e melhora, é claro que esse tempo vai cair porque você vai ficar mais rápido em fazer isso. Considerando que quando você está fazendo isso no sólido vai demorar um pouco mais porque você não está exatamente acostumado todas as etapas, mesmo com a visualização de propriedades, se você estiver fazendo visualizações projetou cinco ao mesmo tempo, não levará uma hora porque os tempos de viagem iguais quando você estiver na área podem levar meia hora para chegar à área. Mas se você ver dez em um dia , é claro que você economizou muito tempo dessa forma. Mas isso é apenas para lhe dar uma indicação aproximada de quanto tempo isso pode levar, especialmente quando você está começando. Então, fazemos a análise completa. Então, se você passar pela análise completa, faremos uma oferta na propriedade. Começamos o processo de negociação. Isso não demora muito. Eu coloquei cerca de cinco minutos. Podem ser alguns telefonemas aqui e ali, mas esse processo geralmente não é muito longo. E espero que pelo bebê, não tenhamos oferecido aceito. Mas se olharmos para alguns dos estágios iniciais durante a verificação de critérios e houver cerca de 34 critérios do que ligar para esse vendedor. Isso levará cerca de dez minutos, cerca de cinco minutos. E muito rapidamente em cerca de dez minutos, você já saiu do seu funil, você já eliminou muitos negócios que nunca podem funcionar. E então você está apenas fazendo um mergulho mais profundo na equipe que tem potencial. Então esse é o objetivo do funil, que não é necessariamente qualificar as coisas, é que eles são projetados para se livrar dos leads de lixo o mais rápido possível. Então você não está gastando muito do seu tempo naqueles que não têm potencial. Agora, o que vamos fazer agora é passar passo a passo em detalhes, todas as etapas e o que é necessário nas etapas, observe depois de fazer essas etapas para fazer esses negócios funcionarem. 18. Como criar um funil de negócios reeditado: Neste vídeo, mostrarei como você pode criar seu próprio funil de negócios. Agora, a razão pela qual precisamos do funil de um negócio é porque, bem, imagine que você está olhando para dez negócios diferentes e você está olhando para todos esses negócios, mas você não consegue lembrar qual você viu, qual você não vi qual você está prestes a fazer uma oferta ou qual teve um problema com a visualização e assim por diante. Porque quando você está olhando para vários negócios ao mesmo tempo, o que essencialmente acaba acontecendo é que a coisa toda se transforma em uma bagunça, a menos que você seja muito, muito organizado. E, essencialmente, são negócios, funis basicamente nos permitem ser muito mais organizados porque tudo é mantido em um só lugar. Você sabe exatamente em qual estágio do funil de negócios o negócio é que, se precisar alguma informação rapidamente sobre essa propriedade específica, terá tudo em um só lugar. O que está acontecendo com esse dealer vai progredir, o que seria estágios está preso em tudo e assim por diante e assim por diante. Então, essa é essencialmente a razão para ter um funil de negócios e a maneira como vamos construir os negócios. Finalmente, usando essa ferramenta chamada Asana. Asana é um aplicativo de gerenciamento de tarefas e também pode fazer muitas outras coisas. Portanto, você não precisa necessariamente usar isso apenas para propriedades. Você pode usar isso para você, outras empresas ou até mesmo seu trabalho diário e assim por diante. É uma maneira muito, muito boa de se manter organizado e manter tudo em um só lugar. Agora, Asana, quando se trata de preços, existe uma versão gratuita. A versão gratuita deve permitir que você faça a maioria das coisas que vou mostrar hoje. Se isso não permitir que você faça algumas das coisas e talvez seja necessário passar para a versão premium, que é de 949 por mês. Então, agora, depois de conhecer uma conta na Asana, você acaba basicamente em uma página como essa, na qual precisa inserir um novo projeto. Agora podemos chamar o novo funil de ofertas ideais do projeto. Isso realmente não importa. Isso é o que sua equipe é. Minha equipe ligou para investimento imobiliário. É público para toda a minha equipe. Portanto, agora você pode tornar esse serviço privado para qualquer pessoa que esteja nesse projeto específico. Depende se é só você mesmo em uma sauna, então, obviamente, nada disso realmente importa. Mas se você tem uma equipe ou se tem parceiros de negócios e pessoas diferentes querem ver coisas diferentes, obviamente você pode alterar essa configuração de acordo. Agora, quando se trata da visualização padrão, queremos usar uma visualização de quadro e clicar em Criar projeto. Agora, o que isso faz é a visualização do quadro, essencialmente, você tem colunas com nomes diferentes, diferentes estágios de progresso e assim por diante e assim por diante. E você essencialmente tem essas cartas que você pode arrastar e soltar. Agora você provavelmente já viu isso em muitos dos novos softwares atualmente quando se trata de gerenciamento de tarefas. Portanto, a primeira coisa que precisamos fazer é mudar todas essas colunas para os estágios relevantes do funil de negócios. Então, se eu levar você de volta aqui e você olhar para o funil de negócios, esses são os estágios que são a nova verificação de critérios leed chamada análise de desktop do vendedor, visualização de propriedades, análise completa ou para negociação e oferta aceitas. Então, esses estágios têm que coincidir com esses estágios aqui em cima. Então, essencialmente, podemos fazer é alterar isso e editar isso para chamá-lo de Mu lead. No dia seguinte, foi a verificação de critérios. A próxima etapa foi chamada de vendedor, análise de desktop, visualização de propriedades e assim por diante. E você pode fazer isso junto com este vídeo, e você pode simplesmente pausar e reproduzir o vídeo enquanto constrói esses estágios. A análise de queda é a próxima. E os dois últimos são oferta e negociação e oferta aceita. Então, agora o que fizemos essencialmente ter todos os estágios. Portanto, essa corrente representará a propriedade. Então, por exemplo, digamos que a propriedade é chamada de propriedade um. Essa é essencialmente a primeira propriedade que você está vendo. Agora, uma vez que ele entra neste estágio, você basicamente simplesmente move a carta para lá. Uma vez que ele entra nesse estágio, basta mover o cartão para lá, e assim por diante. modo que há muito, muito simples em termos desses são os estágios e essas são as propriedades dentro desse estado específico. E agora você conhece todas as propriedades que está vendo inteiramente, mas também sabe qual propriedade está em qual estágio. Então você pode olhar muito rapidamente. Bem, quantas propriedades eu fiz uma oferta sobre quantos proteassomas eu ainda estou analisando e assim por diante e assim por diante. Então agora isso é bom para fazer esse estágio. Mas o que ainda falta é o fato de que, embora a propriedade atualmente tenha apenas um combustível do cessionário e a data de vencimento, e é basicamente isso. Então, o que você quer fazer é adicionar mais alguns detalhes aqui para personalizar isso para o que você está procurando fazer. Então você pode pressionar este botão aqui que diz personalizar. E então esses são alguns dos campos atuais e atuais. Agora, você pode usar um responsável, se quiser. Você pode usar uma data de vencimento, se quiser. Mas precisamos fazer é adicionar mais alguns campos. Agora, esses campos também precisam coincidir essencialmente com os estágios do funil de negócios. Então, se eu voltar para aqui, quando se trata do novo lead, esses foram alguns dos critérios. Não há nada que você precise adicionar para o novo lead em si. Mas se passarmos para o estágio de critérios, teremos quatro critérios diferentes. O tipo de propriedade, o tipo de edifício, os critérios de localização e os próprios critérios de propriedade. Então, se tomarmos, por exemplo, o tipo de propriedade, o que queremos fazer é quando seguirmos para sua Sunnah, o primeiro campo é chamado de tipo de propriedade. E podemos ter diferentes tipos de campos. Podemos ter menus suspensos, podemos ter texto e números. Agora, neste, já que temos apenas dois tipos de propriedades, podemos chamá-lo de advogado privado e XX. E clique em Criar campo. Então o que acontece agora é quando eu abro uma propriedade, propriedade um, como você pode ver, há um novo campo aqui que diz o tipo de propriedade. Se eu deslizar, agora posso escória, bem, essa era propriedade privada ou era um x Conselho de propriedade? Portanto, seja qual for o que você selecionar, ele basicamente o marca para você. Agora, de forma semelhante, olhamos para o próximo critério com o próximo era o tipo de construção. Então, já dissemos que os tipos de critérios de que certos edifícios são bons em certos edifícios não são tão bons. Então, se voltarmos para personalizar, volte para Adicionar campo. Podemos chamá-lo de critérios de construção e podemos chamá-lo de aprovado ou reprovado. E esses são os critérios que já definimos anteriormente. Então, novamente, se você for aqui e olhar para os critérios de construção, se falhou, então isso significa essencialmente que este é um negócio que você não deveria estar olhando porque esse critério falhou. Agora, toda vez em qualquer estágio deste funil de negócios em que você pensa, bem, essa propriedade não funciona mais, basta clicar em Marcar como concluído. E depois de concluir essa tarefa, o que acontecerá geralmente é o filtro será definido como tarefas incompletas. Você deseja definir seus filtros para tarefas incompletas, porque isso mostrará apenas as propriedades nas quais você está trabalhando no momento. Se você observar as tarefas concluídas, isso mostrará quais propriedades você eliminou ou o autor já foi aceito. Então, eu sempre mantenho minha visão padrão sobre isso porque eu retiro essa propriedade. Como você pode ver, agora não está mais lá porque, embora eu não esteja mais trabalhando no negócio deles. Mas deixe-me adicionar essa propriedade volta porque obviamente ainda precisamos continuar com esse exercício, mas espero que isso explique um ponto lá. Então, neste caso, diremos, Bem, eles estão construindo critérios passou. O próximo é o critério de localização e também os critérios de propriedade. Então, novamente, adicionamos mais alguns combustíveis e clicamos em Personalizar, clique em Adicionar campo, critérios de localização. E, novamente, chamamos isso de aprovado ou falhado. O critério final que temos que adicionar quando se trata disso é o próprio critério de propriedade. Então, os critérios de propriedade, novamente, passados e falharam. Então, agora o que fizemos em termos do primeiro estágio do funil de negócios, nós essencialmente passamos pelas coisas principais quando se trata de olhar para os critérios. Então, agora vamos para o próximo estágio. Agora, a próxima etapa foi sobre o consentimento do advogado XX, para que possamos adicionar um combustível lá. Agora, é claro, isso só se aplica se a propriedade for XX. Advogado, se não for x cancelar, então não importa. Agora, vou chamar isso de aprovado e rejeitado. Isso não significa necessariamente que você obterá consentimento para esse estágio. Agora, para obter mais esclarecimentos sobre isso, você terá que assistir a uma seção sobre consentimento do titular livre e um pouco mais em termos de se você pode ou não obter consentimento gratuito para mais velhos. Mas, nesta fase, a única coisa que você saberá é se pode, em princípio, obter o consentimento do conselho ou se não pode. Mas se, em princípio, você puder obter permissão, obviamente isso será rejeitado se você puder, e isso será aprovado. E mais uma vez, se eu abrisse isso e esse fosse o tipo de propriedade era XX advogado, só então você olharia para o XX consentimento do advogado. E, novamente, você clicará em aprovado ou rejeitado. Agora, se foi rejeitado, mais uma vez, não podemos fazer nada com essa propriedade, então vou simplesmente tirar isso. Mas, por enquanto, por causa disso, clicaremos em aprovado. Uma coisa que eu deveria ter feito é quando eu, quando escrevi x conselho, eu deveria ter escrito x consentimento do advogado. E, em seguida, clique em Salvar. Vamos ligar para o vendedor, que provavelmente será o agente. E essas são as perguntas que identificamos e que precisamos fazer ao vendedor. Portanto, é uma propriedade ainda disponível e assim por diante e assim por diante. Então, o que vou fazer agora é adicionar esses campos novamente na Asana. Então, se eu clicar em Adicionar campo no mercado. Sim. Não. Novamente, se a propriedade não estiver no mercado, basta retirá-la. Porque, obviamente, não podemos mais fazer nada com essa ferramenta porque enquanto as propriedades não estão mais no mercado. Então, o que vou fazer agora rapidamente é adicionar rapidamente tudo isso e depois retomar a partir daí. Então, o que eu fiz agora é essencialmente adicionar todos esses campos no lado esquerdo, como você pode ver. Então, ele tem uma propriedade ainda está no mercado? Sim ou não. Há quanto tempo está no mercado, a duração do aluguel, a taxa de serviço e fez funcionar, a situação do fornecedor, quanto as coisas do agente valerão se houver alguma oferta. Eu basicamente cobri tudo isso e agora estamos todos agora que estamos no palco do call center. Em seguida, passamos para a próxima etapa, que é a análise da área de trabalho. Agora, na análise da área de trabalho, adicionamos essencialmente outro campo. Então, agora precisamos saber o que uma análise de desktop passou ou falhou. Portanto, teremos um critério para um negócio se esses critérios forem analisados e essencialmente clicarmos no passado e no primeiro critério for falha no significado, enquanto isso não é um bom negócio para nós, então nós basta clicar em falha. E mais uma vez, quando chegamos a esse estágio, simplesmente selecionamos, bem, já passou ou falhou? E continuamos a mover isso na próxima etapa. A próxima parte do funil é o estágio de visualização da propriedade. Então, precisamos adicionar um novo campo. E o que vou chamar esse campo é ver comentários. Então, essencialmente, é aqui que eu salvaria todos os meus comentários de visualização. Então, qualquer anotação que eu queira fazer sobre a propriedade, eu posso simplesmente adicioná-la aqui. Então, por exemplo, se eu sei que o layout não era, desculpe, eu não sei soletrar, não era bom, e assim por diante. Portanto, sejam quais forem as anotações que você quiser fazer, você pode simplesmente adicionar seus nós de visualização aqui. Se não houver problema, basta passar para o próximo estágio. A próxima etapa é a análise completa do negócio. Agora, novamente, o que você quer fazer aqui é que você está procurando se exercitar bem, ok. Esse negócio funciona ou não funciona com base em suas novas informações? Portanto, essas podem ser informações suas, de seus corretores e assim por diante. Então, chamamos isso de análise completa do negócio. E novamente, quando Gênova, enquanto outros critérios são passados ou eles falharam. Finalmente, passamos para a fase de oferta. Agora, o que podemos fazer agora é, pela última vez, clicar em personalizar. Podemos clicar em Adicionar campo e este será o último. Oferta, uma montaria. Podemos clicar no valor da oferta e adicionar textos ou adicionar um número. Podemos adicionar essa libra final. Então, também temos uma oferta ou um desejo de montanha, isso está no estágio do escritório. Você pode basicamente adicioná-lo lá. E se essa propriedade for aceita, basta movê-la para lá. Então, essencialmente, o que você fez foi começar com uma propriedade totalmente nova quando você tem uma propriedade totalmente nova. Então, digamos que eu encontrei uma nova propriedade, um novo lead chegou e isso se chama Não consigo pensar em um nome. Vamos chamá-lo de Rhode House, Londres. Então, esta é uma nova propriedade, essa é uma nova pista que eu coloquei. Em seguida, seleciono o tipo de propriedade, então, tudo bem. Este é o conselho x. Agora, depois de selecionar a propriedade XX counsel, faço a verificação de critérios agora. Ok. Em termos de critérios, os critérios de construção são bons, os critérios de localização são bons. Isso é feito toda a minha pesquisa e outras coisas que cobrimos. Então, os critérios do projeto são aprovados agora em termos de consentimento do advogado? Sim, está tudo bem. Agora, se tudo isso estiver bem, você simplesmente passa para o próximo estágio, o próximo estágio, e o dia seguinte e assim por diante e assim por diante. E ao final, ele mantém todas as suas propriedades em um só lugar. Você sabe exatamente onde estão os negócios, em quais estágios eles estão vermelhos. A outra coisa que você pode fazer com isso é que obviamente também pode adicionar anexos. Então, por exemplo, se você quiser adicionar um arquivo, uma imagem de planta baixa, você pode adicioná-las. Você pode adicionar qualquer subtarefa. Se você estiver adicionando tarefas relacionadas a essa propriedade específica, poderá adicioná-las. Você tem uma caixa de descrição, você tem uma caixa de comentários. Assim, você pode personalizar isso e usar como achar melhor. Mas é essencialmente assim que eu o usaria pessoalmente e isso é essencialmente o que eu faço, que é preencher essas informações de que preciso e crio esses estágios para saber exatamente onde estão os negócios, que estágio estão esses negócios específicos. E é aqui que eu posso dizer muito mais organizado e eu posso ver exatamente qual propriedade é que eu preciso para ver quais propriedades eu ainda estou analisando e assim por diante e assim por diante. É assim que você constrói funil de um negócio na Asana, mantém tudo em um só lugar e é muito mais eficiente quando se trata encontrar e encontrar um negócio que funcione essencialmente. 19. Novo chumbo: Os primeiros socorros são uma nova pista. É aqui que uma nova propriedade está entrando em seu funil. Agora, somos essencialmente o que você precisa fazer é adicionar todas as propriedades potenciais ao funil de negócios. Agora, eles podem ser de fontes diferentes. Podem ser de uma agência estadual. Pode ser de fontes. Pode ser Darrow para vendedores ou proprietários. Podem ser lugares diferentes. Agora, quando se trata de escrever movimento, você pode ter a configuração correta de filtros de movimento. Você pode ter suas fontes, configuração de lista de e-mail. Essencialmente, o objetivo deste estágio é garantir que cada lead de propriedade que você esteja olhando qualquer propriedade que vocês enviem a vocês por agentes, pelo senhorio, quem quer que seja essencialmente entra um só lugar. Então esse é o primeiro socorro, que é o estágio de novos leads. Depois de colocar tudo no novo estágio de leads, passamos para o estágio dois. 20. Verificação de critérios: No estágio dois, estamos analisando a verificação de critérios. Agora, como parte da verificação de critérios, o primeiro critério é, bem, que tipo de propriedade ou estamos olhando para privado ou municipal. Agora, como mencionamos antes, se for privado, o tipo de edifício não importa muito porque todos os edifícios privados são normalmente desejáveis. Mas se você está olhando para o prédio do conselho, passamos para o próximo critério, que é o tipo de edifício. Portanto, quando o tipo de edifício que você deseja evitar propriedades municipais, evite prédios altos, evite apartamentos acima das lojas e você deseja evitar estruturas de concreto. Então essa é a próxima parte desse critério. Dentro dos critérios, verifique isso. E essas são coisas que você pode identificar muito rapidamente. É concreto? Está acima das lojas, assim por diante e assim por diante. E então você elimina esses. Em seguida, você passa para os próximos critérios dentro deste, que são os critérios de localização. Bem, a propriedade está em uma área recomendada pelo agente de locação? Então, depois de identificar quais áreas são boas, quais áreas são ruins? Essa pista em particular, isso fica em uma das áreas boas ou fica em uma das áreas da banda? E se ele não se sentar em nenhuma das áreas, você poderia simplesmente chamar isso de compromissos e dizer, bem, eu estou olhando para investir em uma propriedade nesta área. O que você acha dessa área? E, novamente, eu chamaria quatro ou cinco agentes diferentes para ter uma visão melhor disso. Mas a maior parte disso já deve ser feita porque você saberá o que for bom, quais áreas são ruins? Novamente, não é uma área boa ou ruim? E se estiver em uma área ruim, novamente, eliminamos esse negócio. Por último, mas não menos importante, o layout pode ser convertido para que você possa adicionar quartos nele como uma propriedade ou exigir obras. E tem um contrato de aluguel longo se você estiver procurando por apartamentos? Então, novamente, essas são coisas que você pode identificar muito, muito rapidamente usando uma lista de verificação que temos para apartamentos e para nossas casas. Se ele passar por todos esses critérios nos critérios, passamos para o próximo estágio. Então, como parte da verificação de critérios, uma das coisas que você também deseja verificar dependendo do tipo de edifício, é. Para propriedades do conselho x, você deseja fazer uma verificação de consentimento. Agora, isso só se aplica às propriedades x cancel. Não se aplica a propriedades privadas. E o que vamos fazer neste estágio é que, depois de passar por toda a verificação de critérios, vamos verificar, bem, o novo layout que você criou movendo a cozinha e adicionando um novo quarto. Bem, o conselho ficará bem em dar a você um titular ou consentimento gratuito. Agora, se o reordenamento puder enviar, meu B será abordado em uma seção posterior. Mas o que vamos fazer é verificar com o conselho. Tudo bem se transformarmos a propriedade de um quarto em um de dois quartos e essencialmente convertida. Então isso é algo que fazemos neste estágio. Mas a próxima etapa é ligar o vendedor e fazer algumas perguntas ao celular para ter uma ideia melhor de qual é a situação em que a propriedade, o que está acontecendo com sua propriedade. e para funcionar bem, isso é algo que poderia ser um bom negócio? 21. Call Vendedor: Agora, essa é a primeira coisa que você quer perguntar ao vendedor. A primeira coisa que você quer perguntar é se a propriedade ainda está disponível e se a parede celular da célula, a propriedade não está disponível. Se é se já foi vendido, então você quer eliminar essa propriedade porque bem, é claro, ela já foi vendida para outra pessoa. Não há mais utilidade para esse lead específico. A segunda coisa que você quer perguntar ao vendedor é, há quanto tempo a propriedade está no mercado? Agora, geralmente isso é útil saber porque se uma propriedade está no mercado há muito tempo, há alguns meses, o vendedor pode estar muito mais motivado para conseguir uma venda. Considerando que, se a propriedade acabou de chegar ao mercado algumas semanas ou dentro do mês, geralmente porque ainda é uma nova listagem. Você pode não estar tão motivado, que pode estar esperando, disposto a esperar por ofertas mais altas e assim por diante e assim por diante. Nunca é 100% preciso. Eles podem estar muito motivados no primeiro dia, podem aceitar uma oferta menor porque podem precisar do dinheiro. Mas essas são algumas indicações gerais de que quanto mais tempo algo está no mercado e não está vendendo, os proprietários estão muito mais motivados e essa é uma boa informação para saber quando se trata negociando a elaboração do seu escritório. A próxima pergunta é: qual é a duração do contrato? Agora, isso só se aplica para flat. E essencialmente, a razão pela qual você quer saber isso é porque, bem, se um contrato é muito curto e se o contrato for inferior a 90 anos é algo eu pessoalmente evitaria n, Então eu faria essencialmente rejeitar essa pista naquele momento específico. A próxima coisa que você quer perguntar é qual é a taxa de serviço e o aluguel do terreno? Novamente, isso se aplica apenas a apartamentos. A razão pela qual você precisa saber disso é porque, quando se trata da análise da área de trabalho, precisaremos desses cálculos para descobrir, bem, qual é o fluxo de caixa? Qual é o retorno que estamos recebendo sobre esse projeto em particular? Então, faça essa pergunta se você estiver olhando para um apartamento. Outra coisa a se perguntar é: há algum trabalho importante esperado? Novamente, isso é apenas para grandes obras planas. Essencialmente significa que haverá algum grande trabalho acontecendo com o prédio, talvez eles estejam redecorando e construindo novas janelas e portas. E se isso estiver acontecendo, você quer perguntar ao agente que você precisa mais informações e quer saber quanto isso vai custar. Então, por exemplo, se, digamos, as principais obras, vamos custar £20 mil e essas obras estavam chegando no devido tempo. Se você possui a propriedade quando o trabalho aconteceu, você essencialmente tem que pagar esse custo. Portanto, se você sabe, se as obras já foram anunciadas e você sabe, elas estão chegando e há custos, £20 mil, ou seja, dinheiro que você pode potencialmente negociar com o preço de compra. Então, em vez de pagar £20 mil, você negociaria isso dentro do seu desconto. Então, novamente, muito, muito importante saber se há algo importante que vai acontecer com o prédio em futuro próximo ou se algo já foi anunciado. A próxima pergunta é: qual é a situação dos fornecedores? Por que os vendedores estão vendendo ou o proprietário ventral significa a mesma coisa. Por que eles estão vendendo? Novamente, isso pode ser uma informação útil quando se trata de negociação. Se alguém está saindo do país, quer sair e quer uma venda rápida. E, novamente, isso é vantajoso porque se eles precisarem de uma venda rápida e você puder dar eles uma venda rápida movendo-se muito rapidamente, organizando, financiando a ponte. Eles obtêm o benefício de uma venda rápida e você obtém o benefício de um preço um pouco mais baixo. Portanto, é um ganha-ganha para ambas as pessoas. E, novamente, é útil saber que desde o início em termos de, bem, o que é, qual é o quadro completo? O que está acontecendo aqui? Então, quando se trata de negociação, é algo que você pode colocar na mesa. Outra coisa a perguntar é quanto valeria se eu adicionasse um quarto? Então, por exemplo, se você está olhando propriedades de um quarto, você quer perguntar, bem, quanto valeria se fossem dois quartos ou se você estivesse olhando para uma casa de dois quartos, você quer perguntar, Bem, quanto isso vai valer? Se vale a pena se for uma propriedade de três quartos. E quando eles lhe dão uma estimativa, você quer dizer, Você pode me enviar alguns comparáveis que você pode me enviar algo que tem estado no mercado recentemente, que foi vendido no mercado recentemente, o que é semelhante ao que eles estão dizendo. Então, agora digamos que você esteja procurando uma propriedade de um quarto por £100 mil. Eles dizem, Bem, eu acho que se você transformar isso em um quarto de dois, eu acho que vai ser o quê, 150 você quer dizer? Bem, você pode me enviar alguns exemplos de apartamentos de £150.000,2 quartos, que eu vendi no mercado recentemente. Então eu posso comparar, muito, muito importante ter essas informações logo no início dos agentes. Então você sabe exatamente quais serão os preços quando você passar de uma propriedade de um quarto para uma propriedade de dois quartos. A próxima coisa que você quer perguntar é houve alguma oferta na propriedade? Agora, a razão pela qual você quer saber disso é porque, se não houve nenhuma oferta e a propriedade, novamente, o proprietário pode estar um pouco mais motivado porque, bem, oferta de ninguém está no mercado há algum tempo. Então, novamente, tudo o que isso está fazendo é apenas pintar um quadro melhor para você, a fim de descobrir o que é um bom negócio e o que é ruim. Então, sim. Acabei de perguntar, Houve algum escritório eles não vão dizer quais eram as ofertas, mas eles lhe darão uma indicação se houve alguma oferta encerrada. Não houve nenhuma oferta. E, finalmente, a única coisa a observar é que você não quer reservar uma exibição nesta fase. Nesse estágio, tudo o que você quer fazer é obter essas informações. Mais uma vez, pediu o comparável. Então, se quando você disse O que você acha que isso valerá como um de dois quartos, três quartos com base em seus projetos. Além disso, alguns comparáveis dizem bem, ok. Você pode me enviar alguns comparáveis para que eu possa dar uma olhada, fazer um pouco mais de pesquisa, e então eu vou voltar para você. Você não quer reservar uma visualização desse estágio porque primeiro queremos fazer a análise da área de trabalho. E se a análise da área de trabalho funcionar e mostrar que potencialmente só poderia haver um acordo , então você deve estar vendo isso, pediu esses detalhes e diga que entrará em contato com eles uma vez. você deu uma olhada mais profunda na propriedade. Agora, essa é uma dica importante quando se trata de obter descontos em propriedades. Agora, com base na ligação com um vendedor, você só pode avaliar se consegue obter um desconto na propriedade. E geralmente, você pode obter um desconto se a propriedade estiver vazia, for inventário. Sucessões significa que alguém faleceu e talvez sua família ou seus filhos estejam vendendo sua propriedade e eles vão ganhar muito dinheiro em qualquer lugar da venda porque o pai que faleceu, a propriedade pode ser hipotecada três ou é apenas dinheiro extra que eles receberão, ou se a propriedade foi retomada pelo banco. Agora, novamente, o desconto é mais provável se estiver no mercado há muito tempo. Não houve nenhuma oferta. E se também houve consistentes de preços ou quedas de preço, conforme mostrado pela ferramenta de registro de propriedades. Agora, é mais difícil obter um desconto se a propriedade atualmente tiver um inquilino. Só recentemente esteve no mercado, ou se o proprietário do imóvel ocupou. O que isso significa é que o senhorio está realmente vivendo na propriedade mesmo e ele pode não estar tão desesperado para se mudar ou já que não há uma propriedade de investimento. Mas agora, essas são apenas regras gerais. Lembre-se de que nunca é um patriota completo e não há duas situações exatamente iguais. Portanto, essa não é uma maneira infalível de obter descontos, não estão recebendo descontos porque alguém poderia ter tido uma propriedade no mercado por um dia e pode estar desesperado por uma venda ou alguém poderia ter tido a propriedade por dois anos e talvez não fosse tão rápido. Mas essas são apenas indicações gerais de que, se for esse o caso, geralmente você poderá obter um desconto. E se for esse o caso, geralmente torna muito, muito mais difícil obter um desconto. Então, eles apenas mantêm essas coisas em mente quando se trata de negociação. 22. Análise de desktop: Então, neste estágio, passamos para a análise da área de trabalho. Agora, com a análise de desktop, estamos essencialmente analisando metodologia de avaliações quando estamos fazendo a análise da área de trabalho. E o que isso significa é que o que queremos fazer é olhar bem, se comprarmos essa propriedade e adicionarmos um quarto fazendo avaliação, bem, quanto vale essa propriedade que você vai valer com o quarto adicional. E a maneira como fazemos isso é olhando propriedades semelhantes comparáveis ao que isso significa. Então, se você pegar uma propriedade de um quarto e transformá-la em uma propriedade de dois quartos, o que você quer saber é, bem, se eu procurar no mercado propriedades semelhantes de dois quartos ou propriedades que são vendidas recentemente, que um poço de dois quartos, quanto custam? Quanto eles vendem ou quanto estão alugando. Isso é essencialmente o que estamos fazendo com uma análise de desktop, seja, não precisamos ver uma propriedade. Podemos fazer toda essa pesquisa usando o Google e todas as outras ferramentas que vamos usar? E, essencialmente, estamos trabalhando, bem, quanto valerá a propriedade se adicionarmos outro quarto? Agora, usando essa metodologia, estamos calculando o valor final, que é o GDV, que representa o crescimento, desenvolvimento e valor, ou seja, bem, se estamos pegando uma propriedade de um quarto e transformando-se em uma cama de duas camas ou apostando casa em uma casa de 3 bits. Bem, o que isso vai valer até o final? E assim, observando propriedades semelhantes, estamos chegando ao GDV e isso é algo que fazemos em um estágio de análise de desktop. Em seguida, estamos estimando o custo. Portanto, estamos estimando que o custo financeiro é o custo de reverberação e o custo ilegal. Então, estamos obtendo uma estimativa de todos esses custos para determinar, bem, isso no papel é um bom negócio ou se é um mau negócio? Agora, tenha em mente a análise da área de trabalho. Depois de pegar o jeito, você pode fazer isso muito rapidamente e a estimativa normalmente permanece aproximadamente a mesma. Agora, tudo isso será abordado em uma seção de análise de negócios, onde realmente passaremos por um negócio ao vivo. Mas, por enquanto, só precisa saber quais são os diferentes estágios. Essencialmente, o que é abordado em todas as diferentes etapas. Então você pode pegar essas caixas à medida que passa por elas. Então isso é algo que fazemos no estágio de análise de desktop, que é olhar para as estimativas em vez dos números exatos, porque ainda assim, não queremos gastar muito tempo. Não queremos entrar em contato com seus corretores, construtores e advogados para calcular o custo exato, porque vou levar muito tempo. Por enquanto. Podemos apenas estimar quais são os custos, o que nos dará uma ideia muito boa. Bem, isso está perto de ser um negócio ou estou perdendo meu tempo, contato e corretores em negócios que nunca vão funcionar. Também analisamos o aluguel e a taxa de cobertura de juros. Agora, novamente, isso vai acontecer, isso será abordado na seção de finanças. E essencialmente o que isso significa é que você obterá uma hipoteca sobre essa propriedade quando refinanciar bem, ela atenderá ao cálculo da taxa de cobertura de juros? Esse é o aluguel alto o suficiente para cobrir sua hipoteca? Novamente, isso é algo que podemos fazer neste estágio. E se falhar nessa verificação, então podemos essencialmente eliminar esse negócio neste estágio específico, porque não adianta ver algo se o negócio nunca vai se acumular no papel. E, finalmente, depois de fazer a análise da área de trabalho, estamos reservando apenas visualizações com base em uma variação de 20%. E isso será calculado pelo analisador de negócios para você. O que isso significa é que, essencialmente, digamos que você esteja olhando para uma propriedade que está no mercado por £100 mil. Agora, se estiver ligado por £100 mil e sua análise de negócios, sua análise de desktop diz, bem, se você comprar por £80 mil, então é muito importante que os critérios funcionem. Tudo funciona. Então porque, porque está ligado por uma diferença de 120 por cento significa algo de 80 mil a 120 mil. Então está ligado, para 120 por cento para baixo é 1820 por cento, acima é 120. Você está, você está, você quer estar dentro desse intervalo quando se trata de ver coisas. Para dar um exemplo, digamos que você tenha que comprar por £80.000,1, £100 mil para fazê-lo funcionar. Agora, tudo bem, porque você pode conseguir um desconto de £20 mil. Você ainda está dentro dessa faixa de 20 por cento, então tudo bem. Mas digamos que uma propriedade esteja ativada por £100 mil. E sua análise de negócio diz: Bem, você teria que comprá-lo por £40 mil para fazê-lo funcionar. Agora, se estava ligado por 100 e você tem que comprá-lo por 40, essa margem é tão grande que diz que 60, 60% de desconto é muito, muito improvável. Você vai conseguir um desconto de 60%. Então, eu pessoalmente não perderia meu tempo vendo coisas na esperança de que, bem, eu receba um desconto de 60%, enquanto uma margem de 20% e muito mais realista. Então, eu só vejo propriedades. Se o preço que eu quero pagar, o preço que eu quero comprar o imóvel está dentro de 20 por cento do que está listado atualmente. Então, se meu analisador disser, eu posso comprá-lo por £80 mil e é um por 100. Bem, isso é uma diferença de 20% porque se você está em 100, se você reduzir em 20 por cento, você é £80 mil. Então está tudo bem. Você quer estar dentro desse intervalo, mas não adianta ver coisas em que, essencialmente, se você for vê-las e precisar de um desconto de 40% de 50% de desconto, seja tão improvável que você pode acabar gastando muito do seu tempo. Novamente, isso será calculado para você pelo analisador do revendedor e isso será abordado na seção de análise de negócios. Mas isso é algo a ter em mente que estamos vendo apenas coisas que você só precisa de um desconto de até 20%, seja, o que é algo que você pode fazer. E além disso, acho que as chances de um negócio passar são um pouco improváveis que você possa vê-lo, mas acho que na maioria das vezes você acabará perdendo muito do seu tempo. E se você quiser ter um processo simplificado pelo qual você não está desperdiçando muito do seu tempo em coisas que nunca vão funcionar. Eu ficaria dentro dessa faixa, que só abusou onde você precisa um desconto máximo de 20%. Então, se todos esses textos forem caminhos, então passamos para o próximo estágio. 23. Como visualizar: Agora, nas estadias de exibição, há algumas coisas diferentes a fazer. A primeira é que você tem que olhar para as condições do edifício. Então você teria que olhar, bem, há algum problema estrutural? Então, por exemplo, há um prédio com rachaduras muito, muito óbvias na frente do tamanho de uma propriedade inclinada às vezes às vezes o prédio não é exatamente reto. Não é exatamente como a Torre Inclinada de Pisa, mas às vezes você obtém propriedades em que o piso é ligeiramente irregular e é muito perceptível. E novamente, há claramente algum tipo de problema com suas terras ou algum tipo de problema, ou se houver grandes rachaduras lá fora, novamente, o prédio está em más condições e pode ser problemas estruturais, podem até ser problemas de limpeza. Por exemplo, se você entra em um prédio e a manutenção é muito ruim e muito suja, não parece legal. Novamente, é bom ter um efeito porque se você alugar a propriedade deles, comprá-la, poderá convertê-la. Você pode adicionar quartos. Quando se trata de alugar a propriedade. Pode ser difícil alugar porque as pessoas podem não querer alugar em um prédio que é muito, muito pouco mantido , essencialmente. Então, duas coisas principais a serem observadas. Há algum problema com o edifício estruturalmente? E isso será muito, muito óbvio, porque quando você está olhando para um prédio de apartamentos ou mesmo uma casa é muito, maioria das vezes é óbvio para ver se há algum grande problema, e a maioria dos o tempo não é tão geral, uma porcentagem muito pequena de casos tem algum tipo de grande problema estrutural. E a segunda é, bem, a limpeza do prédio. Isso normalmente se aplica mais a apartamentos e apartamentos do que a casas, porque com a casa você vai limpá-la de qualquer maneira. Mas porque há áreas comuns em apartamentos sobre as quais você não tem controle é algo que você quer dar uma olhada. A segunda coisa que você quer fazer é verificar se o layout está de acordo com as plantas baixas, porque às vezes as plantas baixas não mostram armários e pilares estranhos e essas coisas aleatórias nos cantos, o que pode significar que você pode realmente converter de um quarto em um de dois quartos ou uma casa de dois quartos em uma casa de três quartos porque a planta baixa não apareceu você essa coisinha. Então, você só quer ter certeza de que, se a propriedade for exatamente como mostra nas plantas baixas e quando se trata de conversão, deve ser fácil. Às vezes, você tem esses armários embutidos e assim por diante, e assim por diante, que você pode levar em consideração. E, mas porque eles estão comendo no quarto, pode dificultar a conversão novamente, não acontece o tempo todo, mas às vezes acontece. Portanto, é algo para se estar ciente. A próxima coisa que você quer fazer é ter apenas quatro apartamentos que você quer perguntar ao vendedor, uma propriedade tem aquecimento comum? Se a propriedade tem aquecimento comum, o que isso significa é que o sistema de aquecimento central de todo o edifício funciona com um grande sistema. O que isso significa é que fica muito difícil substituir os radiadores ou mover o posicionamento dos radiadores. Agora, isso geralmente não será um grande problema, mesmo se você mantiver os radiadores onde está. Mas é algo útil saber nesse estágio específico, que é, bem, temos as opções para mover radiadores ou não temos a opção de mover radiadores é muito, muito difícil se for um sistema de aquecimento comum porque tudo está conectado a um lugar e pode se tornar muito caro se você quiser se mover irradiado para salas diferentes. Mas isso não vai acabar com um negócio, mas é apenas algo útil saber se você está visualizando uma propriedade. A próxima coisa que você quer saber é a localização da caldeira. A caldeira está normalmente na cozinha e, novamente, a caldeira pode ser muito, muito difícil de mover. Há algo que você pode esclarecer quando constrói um dependendo do edifício, normalmente se aplica mais para um apartamento em vez de casas, mas quando se trata da localização da caldeira, isso é algo que você queira saber onde está localizado porque às vezes pode ser difícil de mover. E se isso vai impactar seu layout, então você pode ter considerações diferentes. Ou seja, você pode tirar a caldeira e você pode essencialmente colocar o sistema elétrico em toda a propriedade. E dessa forma, você não precisa de uma caldeira. Essa pode ser a outra solução. Novamente, não é algo que acabará com um negócio, mas é algo útil de se saber. Bem, onde exatamente está a caldeira e insista se isso vai impactar um layout. Se a caldeira estiver em um armário no corredor, Isso é incrível porque essencialmente permanecerá lá ou se estiver em um banheiro, novamente, sem problemas, porque pode simplesmente permanecer lá. Mas se estiver em uma cozinha, que será transformada em um quarto. Isso pode ser um pouco problemático. Mas mesmo assim, temos soluções. Posso convertê-lo em um sistema elétrico que não afetará seus dois ácaros. Então agora nada, nada que acabe com um acordo, mas, novamente, útil saber naquele estágio específico. A próxima coisa que você quer fazer é tirar fotos e vídeos da propriedade. Agora, uma das razões pelas quais você quer tirar fotos e vídeos da propriedade é para seus próprios registros. Então, quando você entra mais tarde e analisa um negócio, você se lembra exatamente como era a propriedade , mas mais importante, você também pode enviar isso para o seu construtor e enviar a ele todas as fotos e vídeos e apenas esclarecer , bem, posso entregar essa propriedade? Posso converter isso adicionando quartos? Posso mover a cozinha? Posso mover o banheiro com vídeos detalhados do paciente e fazer caixas registradoras, você não precisa necessariamente trazer o prédio com você ou organizar uma segunda visualização. E isso lhe dará uma ideia muito boa e o construtor pode confirmar, sim, tudo bem. Isso deve ser fácil de converter. E ao olhar para fotos e vídeos, eles só podem fornecer uma estimativa aproximada de custo, o que é muito, muito útil quando se trata de analisar seus negócios. Então, faça muitos vídeos, tire muitas fotos para ter certeza de que viu toda a propriedade e obteve clareza sobre aproximadamente quanto vai custar. E segundo, que deveria haver algum problema na conversão dessa propriedade? Agora, finalmente, esta é uma propriedade privada e este é um apartamento particular, apartamento privado. Então você também precisa fazer o estado de consentimento do titular livre e você precisa dar uma olhada no consentimento mais antigo gratuito e apenas verificar se, haverá algum problema para converter esta propriedade e adicionar quartos? Agora, haverá uma seção de vídeo inteira sobre isso exatamente como fazer isso. E essencialmente o que você quer fazer aqui é esclarecer, bem, haverá algum tipo de problema ou com um titular livre terá algum problema em nós transformar essa propriedade e adicionar um quarto? 24. Demo completo de análise de negócios reeditado: Agora, quando você está fazendo a análise de falhas do mesmo negócio, tudo permanece exatamente igual à análise da área de trabalho. A única diferença é que você precisa do número exato para o custo do aplicativo Reef. E isso é algo que você pode conseguir para você e para o construtor. E você também precisa dos números exatos para seu custo de ponte quando se trata do valor do empréstimo e de todo esse tipo de coisa. E tudo o que você precisa fazer é se quiser, você pode simplesmente, por exemplo, a estimativa é de £226 mil. Se você, se na realidade é realmente £224 mil, você pode simplesmente excluir isso e ter £224 mil e inserir os números exatos lá. Portanto, qualquer alteração que você queira fazer, você pode simplesmente fazer lá com o custo exato. Então você tem que fazer isso para a reforma deles. Você tem que fazer isso por todas as taxas quando se trata de financiar a ponte e quaisquer taxas quando se trata de seu designer de interiores. E, finalmente, suas taxas quando se trata de hipotecas. Então, qual é o empréstimo para obter valor? O que é uma taxa de hipoteca? E existem taxas de acordo, todos esses tipos de coisas, taxas de avaliação e assim por diante e assim por diante. Portanto, a análise do trabalho de mesa é na verdade, muito, muito direta. Tudo o que você precisa fazer é fazer três mudanças, que é o custo de reverberação, as taxas de empréstimo-ponte, e também as taxas de hipoteca, e talvez até algumas coisas menores aqui e ali. O custo do design de interiores, mas isso não vai fazer muita diferença de qualquer maneira. Depois de alterar esses números para números exatos, o resto é exatamente o mesmo. A análise do negócio permanece exatamente a mesma. Você pode pressionar este botão de verificação para funcionar bem, eu teria os preços alterados um pouco, mas, novamente, eles devem ser muito, muito semelhantes porque essas estimativas geralmente são bastante, bastante precisas. Então é assim que você faz a análise completa, ou seja, é apenas uma etapa adicional em comparação com a análise da área de trabalho é muito, muito simples de fazer, não muito a fazer lá. Você simplesmente precisa obter esses custos do seu, da sua Equipe de Poder, da sua equipe, e simplesmente inseri-los e ver se há alguma pequena diferença nos números finais. 25. Oferta: Agora, na fase de oferta, existem essencialmente duas coisas principais. A primeira é calcular o preço de compra com base na sua estratégia, que é um flip ou hold. Então, essencialmente, uma vez que você tenha decidido, bem, eu vou segurar essa propriedade ou virar essa propriedade. O negócio analisável diz a você, bem, este é o preço que precisamos para comprar este imóvel adicional para garantir que isso signifique os critérios do negócio. Agora, se você se lembrar dos critérios do negócio, o critério do negócio era que, se você estiver lançando uma propriedade, você quer ter pelo menos uma margem de 20%. Ou, se você estiver segurando uma propriedade, deseja obter pelo menos 2,5 vezes o ROI de um negócio tradicional. O analisador de negócios calculará isso para você e informará o preço de compra que você precisa para comprar o imóvel adicional para que o negócio funcione. Em seguida, você calcula o preço da oferta para negociação. Agora, isso será coberto mais do que a seção de negociação, mas, por enquanto, o que você precisa saber é que, digamos que nossas propriedades por £100 mil. Agora, seu preço de compra pode ser de £80 mil. Enquanto isso, por £80 mil é um bom negócio e você comprará mil libras. Mas você não quer iniciar uma negociação. 8£8 mil você deseja iniciar uma negociação provavelmente 10% menor do que isso. Então você tem um pouco de margem para subir. Portanto, isso será abordado um pouco mais do que a seção de negociação em termos de como negociar negócios. Mas para o estágio de escritório, isso é essencialmente tudo o que você precisa fazer, que é retirar a oferta, que é um pouco menor do que o que você realmente queria para negociar e, com sorte, conseguir isso. negócio feito. 26. Por que negociar: Então, nesta seção, abordaremos a negociação. E isso será dividido em três componentes principais. A primeira é, bem, por que negociar? Por que negociar é importante? A segunda importância do fluxo de negócios. Por fim, como negociar? Então, se você olhar para o primeiro, bem, por que negociar? Uma das principais razões pelas quais você deve negociar é porque dinheiro é ganho quando você compra um imóvel. Então, por exemplo, o que isso significa é que, se você já pode comprar sua propriedade com um desconto embutido, então você já tem algum valor agregado. Agora, como mencionamos anteriormente, você não precisa necessariamente de um desconto e nem sempre precisa obter um desconto. Mas muitas vezes quando você está comprando imóvel para fazer um negócio funcionar, você normalmente precisa de um pequeno desconto. Isso pode significar 5%, 10, 15% por cento. E se você conseguir o desconto deles, digamos que você receba um desconto de 50%. Digamos que seja uma propriedade de £100 mil, você recebe 15% de desconto, o que significa £15 mil. Você essencialmente ganhou £15 mil sem realmente fazer nada apenas negociando. Então é isso que as pessoas querem dizer quando dizem que dinheiro é ganho quando você compra um imóvel. Porque se você conseguir um bom negócio com um desconto, você ganha dinheiro por esse motivo. A outra razão pela qual diremos que o dinheiro é ganho quando você compra um imóvel é porque se você analisar um bom negócio, então o dinheiro realmente está no fato de que você analisa um bom negócio nesse particular a propriedade vai ganhar dinheiro. Normalmente, o dinheiro não é ganho apenas comprando qualquer coisa e esperando que ele aumente de valor e assim por diante. Então, o dinheiro é realmente ganho quando você morde. Portanto, você normalmente precisa de um pequeno desconto para que o negócio ultrapasse os limites. E é por isso que negociar é importante. A segunda razão pela qual é importante é porque protege você de qualquer desvantagem. Como mencionamos na seção de análise de negócios, que se você, por exemplo, digamos que você compra um imóvel, há £100 mil propriedades, você recebe um desconto de 15% como oitenta e cinco mil libras. Se o mercado caísse 10%, 15%, você já tem um pouco de buffer embutido com seu desconto, para que ele o proteja de muitas desvantagens. Então, essas são as principais razões quando se trata de negociar, por que você não deve negociar. Porque enquanto, em última análise, se você negociar, você pode acabar com um negócio muito, muito melhor, você pode obter um retorno maior, você pode ganhar muito mais dinheiro. 27. Importância do fluxo de negócios: Agora, a segunda coisa é a importância do fluxo de negócios. A primeira coisa que você precisa fazer é construir um pipeline. E a razão pela qual você quer construir um pipeline é porque você nunca quer olhar para apenas um negócio. A razão pela qual você nunca quer olhar para um negócio e quer construir um pipeline é porque se você está olhando apenas um negócio e não tem mais nada em cima da mesa. Quando se trata de negociação, isso se torna um pouco emocionante porque você realmente quer fazer seu primeiro negócio. Você quer conseguir algo, você tem a linha, você está apenas, você está ansioso para se mexer e normalmente acabará comprando um negócio ou entrando em investimento, o que não é necessariamente o melhor negócio porque você está emocionalmente empatado porque você só quer que algo ultrapasse os limites. Considerando que quando o agente começa e negocia e este jogo automático, ao mesmo tempo, você fica um pouco cansado emocionalmente demais e pode acabar fazendo um negócio que não é realmente tão bom. Considerando que se você está olhando para 20 negócios, você não se importa se um dos negócios não funcionar, como ter 567 deles não necessariamente dá certo porque você ainda tem outros 15 para analisar. Então você não está emocionalmente ligado a um. Portanto, essa é uma razão pela qual você deve estar sempre olhando para muitos negócios, em vez de apenas um negócio específico. Porque se você está olhando para 20, você nunca vai ficar preso a um em particular. Você estará sempre procurando negócios diferentes. Se o agente começar a jogar. 28. Como negociar: Como exatamente você negocia? Como você negocia um acordo? Agora, a primeira coisa é que, quando se trata do vendedor, você quer saber qual é a situação do fornecedor. Agora, por exemplo, se a propriedade está no mercado há muito tempo, se o preço continua caindo repetidamente, você sabe, essa pessoa está motivada, ou se é, por exemplo, o agente, o agente lhe deu alguma ideia como se estivesse motivado. Se eles não estiverem motivados, se você tiver esses insights, se entender o problema deles melhor do que você pode negociar. Então, por exemplo, digamos que alguém tenha que deixar o país e então você teria uma venda muito, muito rápida. Se você oferecer a eles uma venda rápida, será servido. É uma vitória para eles porque eles recebem seu dinheiro rapidamente. E também pode ser uma vitória para você, porque você ganha um pequeno desconto por oferecer a eles uma venda muito, muito rápida. Onde está, pode haver outras pessoas que podem dar a eles um preço mais alto, mas eles podem levar muito mais tempo para serem concluídos e podem não ter tempo para esperar. Então, sabendo qual é a situação do fornecedor, você normalmente pode avaliar até certo ponto como se quisesse, quanto ao que posso conseguir um negócio aqui ou não posso conseguir um negócio aqui? A segunda coisa que você quer ver é procurar é procurar quaisquer alterações de preço usando o registro de propriedades. Portanto, o software Locke da propriedade informará se houve algum tipo de queda no preço. Por exemplo, se o preço continuar caindo repetidamente, isso normalmente indicará que a pessoa está motivada. Eles querem uma venda rápida simplesmente porque, bem, novamente, o preço está caindo, caindo e caindo. E essa pessoa, você pode estar em uma posição muito, muito melhor para negociar com ela, já que, novamente, ela pode ter ganhado uma venda rápida. Então você está servindo, você está dando a eles o que eles querem, que é uma venda rápida e você está conseguindo o que quer, que é um preço um pouco mais baixo para a conveniência que está dando a eles, o que é muito, venda muito mais rápida. E nada que você possa trazer para a negociação é que você pode destacar qualquer tipo de problema. Agora, isso pode ser qualquer tipo de problema hipotecário que tenha sido destacado. Pode haver qualquer tipo de problema com o relatório dos advogados. Podem ser problemas de mercado. Portanto, no momento da gravação disso, novamente por meio do COVID-19 e novamente, isso pode ser um problema que você poderia usar para negociar. Então, quando você olha para o relatório do advogado, como mencionado anteriormente, tínhamos uma propriedade que tinha o direito de restrição de compra. E porque essa propriedade tinha uma restrição, como o Solicitor destaca essa restrição. E conseguimos negociar um preço por causa de um desconto negociado, porque com a restrição em vigor, essa propriedade não é tão desejável para os credores. E se não houver indesejável para os credores, há menos credores olhando para essa propriedade específica. Então, como sabíamos desse problema e destacamos esse problema, conseguimos obter um desconto porque esse problema estava essencialmente em vigor. Portanto, ao trazer à tona esses problemas, você tem um motivo válido para obter um desconto. Você o que você não pode fazer é simplesmente dizer, eu estou querendo comprar esta propriedade. Eu sei que está valendo £100 mil, mas eu vou te pagar 70. Como se tivesse que haver algum motivo para você pedir um desconto. E essas são algumas das razões pelas quais você pode destacar qualquer tipo de problema. Você pode destacar um problema de mercado como o COVID-19, ou você pode destacar enquanto podemos estar entrando em nossa recessão e, portanto , eu quero, é um investimento para mim. Eu quero estar do lado seguro. E, novamente, esse é um motivo muito válido para pedir um desconto. Ou pode ser algo tão simples quanto você poderia dizer, bem, você sabe, eu sou um investidor. Vou comprar esta casa de dois quartos, dez em uma casa de três quartos. Os agentes, você me disse que se eu comprá-lo para comprar a casa de dois quartos vale £100 mil. Se eu me transformar em um de dois quartos, são apenas £150 mil, mas eu sou um investidor, eu preciso ganhar um pouco de dinheiro no meio também. Caso contrário, não faz sentido eu ganhar dinheiro. Preciso comprar os £80 mil. Caso contrário, eu não posso ganhar nenhum dinheiro. Você pode até mostrar a eles seus números e você pode dizer, bem, aqui estão meus cálculos. E se você olhar para os meus cálculos, eu não posso ganhar nenhum dinheiro a £100 mil, eu posso ganhar dinheiro £80.000,85 mil libras, então eu estou feliz em pagar isso. O ponto que estou tentando fazer é que deve haver algum tipo de razão válida para negociação. Você tem que dar algum tipo de justificativa. Eles não podem ser. Bem, esse é o número que eu inventei. Esse é o número que vou pagar. Tem que ser algum tipo de razão válida, incerteza do mercado. Sou investidor, preciso de um pouco de margem, caso contrário, não funciona para mim. Aqui estão os números ou pode ser qualquer tipo de problema destacado pelo advogado. Agora, outra maneira de negociar é através da lei do investimento de tempo. Agora, o que isso significa é que, geralmente, à medida que o negócio continua mais, as pessoas estão mais dispostas a negociar e mais dispostas a ir e voltar quando se trata desse tipo de coisa. Se você ligar para o agente e você nunca viu a propriedade e você diz, Bem, está ligado por 100, eu vou comprar por 75. Eles, eles podem pensar, bem, essa pessoa é mais séria do que todos os interessados. Considerando que se você for vê-lo e você meio que tomar seu tempo com ele e voltar e analisar. Talvez você envie um e-mail para o agente alguns itens comparáveis depois de ter um pouco de ida e volta e todos investirem muito mais no negócio, então você pode pedir um desconto e será muito melhor recebido. E a analogia que eu sempre uso é, digamos que você esteja assistindo um filme em sua casa na Netflix, em uma TV, ou você está assistindo a um filme em seu telefone. Agora, se você está dez minutos no filme e não gosta do filme, o que ele faz? Todo mundo tende a te afastar, não está interessado. Mas agora digamos que você, você está assistindo o mesmo filme no cinema, seu pecado de dez minutos. O que acontece então? Bem, noventa e nove vírgula nove por cento das vezes, as pessoas não acabam saindo, elas acabam apenas assistindo o filme inteiro. E enquanto que, se houvesse em casa, eles não mudariam apenas o canal. A razão pela qual você não sai do cinema é porque você está investido, pago pelo ingresso, você está pronto, você fez um plano, você dirigiu, você estacionou seu carro, você está investido em o projeto um pouco mais. Então, de forma semelhante, se você vai negociar, negocie o mais longe possível , em oposição aos primeiros cinco minutos porque então todo mundo sabe que você é muito mais sério. Você foi para frente e para trás, para frente e para trás algumas vezes. E quanto mais tarde você puder deixá-lo para negociação, geralmente mais fácil porque todo mundo sabe que você está falando sério e está em uma mesa e quer fazer isso. Portanto, será muito, muito melhor recebido quanto mais tempo você puder deixá-lo em comparação com o anterior. Agora, depois de ver a propriedade, veja a propriedade depois de um ou dois dias, basta fazer a oferta. Não estou dizendo para arrastar isso sem motivo. É melhor deixá-lo mais tarde do que antes. E o ponto final quando se trata de negociação, o que você quer fazer é não querer acreditar nas táticas dos agentes. É por isso que o fluxo de negócios é muito, muito importante porque os agentes jogarão seus jogos. Eles dirão: Bem, há muitas pessoas interessadas. Recebemos muitas ofertas. Há muito interesse. Você tem que aumentar sua oferta ou temos que saber até essa data, porque essencialmente o que eles estão tentando fazer é tentar construir uma imagem de que há muitas pessoas depois essa propriedade é propriedades muito, muito boas, assim por diante e assim por diante. E eles farão o melhor que puderem para apressá-lo em uma oferta em algo, exceto que é maior do que você deseja pagar, essencialmente fazendo com que pareça mais escasso? Ou seja, essa é a única proteína assim. Esse é o único. Tem muita gente depois disso. E é engraçado porque toda vez que você faz uma oferta sobre algo, assim que você faz uma oferta, essa propriedade pode estar no mercado por dez anos assim que você faz uma oferta no ar, Aparentemente, todo mundo fez uma oferta sobre isso, então não se preocupe muito com isso. Não compre os jogos deles. Sempre se atenha aos números. Isso é o que você precisa fazer é se ater aos números. E a segunda coisa que você precisa fazer é ter certeza de que tem muito fluxo de negócios. Porque se eles pararem de jogar seus jogos, o que eles farão, porque é assim que essa indústria funciona. Quando eles começam a jogar seus jogos e dizem, bem, isso está acontecendo. Há muitas ofertas, há tantas, são tantos interesses. Você fica com seus números e, se não for aprovado, não passa. Você simplesmente passa para os próximos 19 ou os próximos 20 ou os próximos 25. Nunca esteja em uma posição em que você esteja olhando apenas para um negócio, porque quando eles começaram a jogar seus jogos e começam a construir competição, então você fica muito, muito emocionado com o processo de decisão de investimento. E isso é algo que você não quer fazer. Você quer ficar com os números o tempo todo? Agora, falando sobre números, como você calcula os números quando se trata de negociação? Portanto, a primeira coisa que você quer fazer é saber qual é o seu preço de compra. Então, digamos que as propriedades no mercado por £100 mil, o analisador de negócios disse a você em £90 mil, isso vai ser um bom negócio. Então você sabe, você quer, você não quer estar em qualquer lugar acima de £90 mil, você quer ter 90 e abaixo de 90 é onde o negócio funciona para você. Portanto, a primeira coisa que você quer fazer é começar 10% abaixo do preço de oferta e do preço de compra. Então você quer ser, por exemplo, se estava ligado por 100 e a análise do negócio diz que £90 mil é o que você precisa, para que isso seja um bom negócio. Você quer começar com esses dez por cento mais baixos do que isso. Então você quer começar pelo menos pelo menos £100.000,9 mil libras do que você quer pagar. Você quer começar com 10% mais baixo, então você quer estar em £81 mil. A razão para isso é porque você quer um pouco de lacuna. Você pode trabalhar seu caminho nas negociações. Agora, com as lacunas, o que você quer fazer é aumentar suas ofertas em incrementos. Incrementos que ficam cada vez menores. O que isso significa é, agora, digamos que os números sejam muito, muito simples. Digamos que uma propriedade esteja por £150 mil e você ofereça 110, desculpe, 100. E eles dizem não, você diz 110, eles dizem não. Você diz 120, eles dizem não. Você diz 130, eles dizem não. Então todo mundo sabe que a próxima oferta será 1 quarto, porque toda vez, tudo o que você está fazendo é apenas adicionar 10101010. E é muito óbvio o que você está fazendo, que é tentar uma oferta muito baixa e apenas adicionando dez todas as vezes. E quando você chega a 130, eles sabem que o próximo é 1 quarto, porque você continua aumentando intensamente. Mas o que você deve fazer é aumentar em menos a cada vez. Então, novamente, digamos que seja um por 150. E você quer começar do 100. Você diz 100. Se eles disserem não, da próxima vez que você fizer 110, eles dirão não. Então, agora, porque você aumenta sua oferta em 10 mil, próxima vez você quer aumentar em menos de 10 mil. Então, da próxima vez, você só pode aumentar em 7 mil. Então você diz um 100110, não, um 117. Ok, então agora você aumentou em 7 mil. Da próxima vez, tem que ser menos de 7 mil, então pode ser 4 mil. Então você vai cem, dez centenas, setecentos, vinte e cento e vinte e quatro. Então, o que está acontecendo é porque a lacuna, porque ela oferece, está ficando cada vez menor e menor a cada vez. Inconscientemente, sinaliza que você está chegando ao seu ponto final. Suas ofertas são mais ou menos assim. Eles, as lacunas estão ficando cada vez menores e cada vez menores e você está convergindo para o seu preço final. Mas quando você vai 10011020304050, porque as lacunas são exatamente as mesmas que inconscientemente diz à pessoa, bem, essa pessoa é fundamental. Vai continuar aumentando intensamente e ele continuará aumentando a oferta em 101010 todas as vezes. Você quer ter certeza de que seus incrementos estão ficando cada vez menores. E isso é algo que será calculado pelo negócio analise esse sistema para você no analisador de negócios. Então é assim que você negocia, que é descobrir onde quer estar. Você começa mais baixo e sobe e sempre se certifica de ter muitos negócios que está procurando. Então você nunca se apega emocionalmente a um. E dessa forma, você pode se concentrar apenas nos números e fazer com que o negócio ultrapasse os limites pelo preço desejado. 29. Oferta aceita: Agora, uma vez que o acordo tenha sido aceito, esse é o processo. Depois que a oferta for aceita e você estiver pronto para começar e tiver seu primeiro negócio ultrapassado. Então, novamente, se olharmos para o funil é muito, muito simples a partir daí. Uma vez que a oferta é aceita, então vai para os advogados, você acaba comprando o imóvel, o trabalho começou sua propriedade e essencialmente o trabalho está concluído. Mas se fizermos um mergulho mais profundo em todos esses estágios quanto ao que está envolvido, você terá uma visão melhor do que é realmente mais fácil de fazer em cada estágio. Agora, depois que a oferta for aceita, essas são as coisas que você precisa fazer. A primeira é que você deve informar o construtor assim que a oferta for aceita, você normalmente terá cerca de seis semanas, oito semanas, até obter as chaves da propriedade. É por quanto tempo o processo normalmente dura. E assim você pode deixá-lo construir para saber que dentro de cerca de seis semanas, dentro de cerca de oito semanas, você terá as chaves da propriedade que deseja fazer o trabalho. Agora, é muito importante que você diga ao construtor e com o máximo de antecedência possível, porque dessa forma o construtor funcionará bem. Isto é, eu tenho esse trabalho começando em seis a oito semanas e ele vai se certificar de que sim, pequeno para você. O que você não quer fazer é pegar as chaves e então você está procurando um construtor porque isso pode levar um mês, eu posso levar algumas semanas, pode até levar mais de um mês. E de repente você está atrasando o projeto. E se você está em ponte, as finanças custando dinheiro enquanto você está nisso. Então você quer ter certeza de que os construtores estão alinhados, ele está pronto para ir. Então, assim que você pegar as chaves, ele pode começar a fazer os trabalhos. A próxima coisa que você quer fazer é informar o designer de interiores. Agora, se você estiver usando um designer de interiores, isso é algo que você faria neste estágio , porque nesse estágio, o designer de interiores começaria a criar um esquema, as cores e assim por diante e assim por diante. Então, novamente, quando você pegar as chaves, você sabe, todas as cores exatas, você sabe para onde tudo vai ir, porque você pode então pegar esse plano e entregá-lo ao construtor para que ele saiba para onde vão os soquetes, quais são as tintas coloridas, uma e assim por diante. Então, se você estiver usando um designer, isso é algo que você faria nesse estágio específico. A próxima coisa que você quer fazer é informar seu advogado. Agora, isso é algo que será feito pelo vendedor de qualquer maneira, mas é algo que você também pode fazer, que você pode entrar em contato com seu advogado ou dizer que recebeu uma oferta aceito e eles meio que assumirão o processo a partir daí. Portanto, não há muita coisa que você precise fazer. Eles informarão as informações que exigem de você e você essencialmente um passo de cada vez à medida o Solicitador progride no projeto. E, finalmente, você quer informar seu corretor. Você quer que eles saibam que a oferta foi aceita, se você vai continuar com este projeto. 30. Trocado e concluído: Agora, uma vez que a propriedade foi comprada, então, essencialmente, o que isso significa é que seu advogado fez o convencimento que você trocou em uma propriedade, você completou a propriedade deles, e agora você você é o proprietário desta propriedade agora seu nome está no título ou o nome da sua empresa está no título, você é o proprietário da propriedade. Neste estágio, não há muito o que fazer. Você essencialmente tem que recolher as chaves do vendedor, do agente imobiliário, quem lhe vendeu a propriedade, você pega as chaves e as entrega ao seu construtor. Dessa forma, você constrói, podemos começar a fazer o trabalho na propriedade. E então eu estou progredindo com um reverb. 31. Recondicionamento começa: Agora, uma vez que a reforma tenha começado, assim que os construtores estiverem lá, você pode começar a solicitar o controle de edifícios. Agora, haverá um vídeo detalhado sobre como se inscrever para o controle de edifícios, mas isso será feito neste estágio específico para garantir que você tenha tudo feito de acordo com o controle do edifício, então não há problemas com a propriedade. 32. Remodelação concluída: Agora, a próxima ideia é quando a reforma da propriedade estiver concluída. Agora, uma vez terminado ou há três coisas principais a fazer. A primeira é que você precisa ter um agente de locação que possa entrar e valorizar sua propriedade e possivelmente até gerenciá-la para você, se isso for algo que você não quer para si mesmo. Então, se você quiser se autogerenciar, você pode essencialmente se auto-gerenciar. Você pode iniciar o processo sozinho ou deixar essa propriedade sair. E haverá um vídeo detalhado sobre como fazer isso. Tudo o que você pode conseguir um agente de locação lá que pode essencialmente renderizar propriedades para você e eles podem gerenciar tudo para você. Mas isso será feito assim que a reverberação for concluída para que eles possam ver como é sua propriedade. Eles podem tirar fotos e assim por diante. A próxima coisa que você quer fazer é tirar fotos da propriedade. Novamente, isso normalmente será feito quando um refrigerador for concluído. Se você for encenar e mobiliar a propriedade, as fotos serão feitas depois disso. E, novamente, a razão pela qual você precisa de fotos como se fosse deixar a propriedade sair sozinho, é claro, você precisará de fotos. Mas, novamente, também é bom apenas construir seu portfólio dos projetos que você fez. Porque se você vai fazer mais, mais produtos no futuro é sempre bom para mostrar às pessoas o que você fez anteriormente para que elas possam ter uma ideia do tipo de projeto que você faz. E, finalmente, você quer iniciar o processo de hipoteca. Agora, com cada processo de hipoteca, essencialmente, uma vez que o aplicativo Reef tenha sido concluído e você tenha o proprietário da propriedade por seis meses. Agora, o carpinteiro pode ser feito dentro de dois meses ou três meses. Ainda temos que esperar um pouquinho. Então você tem que esperar até a marca dos seis meses. E então basicamente iniciamos o processo de hipoteca. E isso normalmente será feito após a reverberação em algum estágio da reverberação e solicitamos uma hipoteca para que possamos retirar muitos de nossos fundos e, essencialmente, usar esse dinheiro para os projetos futuros.