Compre propriedade alugada de longa distância usando o "método BRRRR"

1. Boas-vindas ao curso: Se você quer investir em imóveis para alugar, mas mora em algum lugar que é muito caro. Você não tem muito dinheiro para investir. Você não tem muito tempo por semana para dedicar a isso. E você não quer gerenciar as propriedades sozinho. Este curso será seu guia. Eu comprei cerca de 40 propriedades para alugar fora do estado enquanto morava no Colorado. E eu alcancei a proverbial liberdade financeira aos 30 anos, não foi fácil e cometi muitos erros ao longo do caminho. Então, eu queria criar um programa para ajudar outras pessoas a seguirem o mesmo caminho que eu, mas que tivessem muito mais facilidade para alcançar a liberdade financeira. Comecei um programa de treinamento imobiliário e trabalhei com centenas de clientes até o momento. Muitos dos meus clientes têm 20 ou 30 aluguéis próprios hoje em dia. E esse curso que eu fiz no Skillshare é o curso pelo qual fiz todos eles. Então, se você está comprometido em fazer o trabalho e manter o curso este programa que eu criei responderá a todas as suas perguntas sobre como comprar propriedades para alugar. Novamente, mesmo que você more em um lugar muito caro, não tenha muito dinheiro, muito tempo para fazer isso sem mais delongas, vamos entrar no curso e nos vemos lá. 2. O projeto do curso: Portanto, sempre que você inicia um negócio, é bom ter um plano de negócios, mesmo que seja como alguns cálculos aproximados em uma única página que descrevem seu plano para obter leads gerar vendas e reter clientes. Então, para o projeto de classe, vamos fazer o equivalente a um plano de negócios. Mas para sua empresa de investimento imobiliário, maioria das vezes, quando conheço um novo aspirante a investidor imobiliário e eles me dizem que sim, quero comprar a Reynolds, quero criar renda passiva, mas o plano deles não vai muito além disso. E com todas essas perguntas sem resposta que estão em suas mentes, eles provavelmente nunca agirão. Uma versão muito melhor do seu plano seria dizer algo como vou comprar aluguéis em Huntsville, Alabama. Tenho esses três credores privados que já disseram que me dariam o dinheiro para meus negócios. Eu tenho esses dois empreiteiros que são recomendados e eles farão os reparos para mim. E também tenho um gerente de propriedades que administrará minhas propriedades e me dará conselhos sobre os bairros dos quais eu deveria ficar de fora. Aqueles que eu deveria procurar para comprar mais ofertas. E você pode ver o quanto isso é mais nítido? É como um plano muito claro de como tudo vai funcionar. E posso dizer que, depois de concluir o curso, você aprenderá que, se souber em qual mercado vai investir e se for um bom mercado, porque você o escolheu usando os fundamentos, vou te ensinar. E então você tem essa equipe pronta, Linder, empreiteira, gerente de propriedades. Você tem todas as peças de xadrez no tabuleiro para fazer os movimentos que acabam levando você a adquirir um portfólio de propriedades para alugar. Então, eu criei um documento para você preencher ou você pode anotar a resposta para essas quatro decisões principais. Em qual mercado você vai investir? quem você vai conseguir o dinheiro? Quem vai fazer os reparos e quem vai administrar a propriedade. Então, faça o download e preencha-o ao longo deste curso. No final, envie seu documento para a seção de projetos para que outras pessoas possam ver o que você decidiu e você também motivará e inspirará os outros alunos desta aula. Então esse é o projeto de classe que monta seu plano de negócios de investimento imobiliário. E eu vou te ver no primeiro vídeo de treinamento. 3. 2 critérios de BRRR: Tudo bem, então, neste treinamento, examinaremos os dois critérios essenciais necessários para a estratégia de rebarba. Ok? Muitos de vocês estão neste programa porque querem fazer rebarbas. Isso significa renovar, alugar e refinanciar, ok? E essa é uma ótima estratégia. Mas isso vem com algumas coisas que precisamos revisar neste treinamento. Portanto, a melhor estratégia é uma das estratégias mais usadas pelas pessoas para aumentar seu portfólio. E é minha estratégia favorita no momento. A razão para isso é que, quando você faz esses negócios, não só acaba com o patrimônio líquido, mas também fica protegido, como se só devesse 50 mil na casa e ela valesse 70 ou 75. Mas você também sabe que o fluxo de caixa é positivo e pode fazer isso com muito pouco do seu próprio dinheiro, certo? Então você pode ver por que é tão popular. Promete muito quando você olha dessa forma. Mas, na verdade, já vi muitas pessoas adotarem essa estratégia. Do jeito errado. Pessoas analisadas. Baseado em qualquer um deles é o que isso deveria dizer. Mas, desculpe, isso está realmente correto. As pessoas analisarão com base em nenhum ou em apenas um dos critérios que analisaremos. Os dois critérios essenciais. Isso os leva a crer que ou compram um negócio ruim ou investem muito dinheiro em um negócio. E isso simplesmente não é sustentável. Você pode fazer isso em um revendedor apenas para molhar os pés. Mas, em última análise, você quer comprar bons negócios como investidor imobiliário. Fazer a estratégia requer um certo tipo de acordo, nós faremos com que funcione. Mas, mais especificamente, estamos falando de um determinado conjunto de critérios sobre o acordo que precisa estar em vigor para que ele funcione. Então, hoje vamos falar sobre quais são esses dois critérios para executar esse pessoal bem rápido. Vamos revisitar isso. Você já sabe o que vou dizer aqui. Qual é o objetivo final do investimento imobiliário? Fluxo de caixa mensal suficiente para cobrir todas as suas contas, certo? Então, se você está custando cinco mil por mês morar na unidade cinco K por mês de seu Reynolds, você está financeiramente livre. Isso é o que queremos para vocês mais do que qualquer coisa. Isso é o que eu consegui para mim mesmo anos atrás. E é incrível. E eu não estou arrastando, é como se eu tivesse conseguido chegar a esse ponto. Agora eu posso pagar meu aluguel, pagar minha hipoteca, pagar minha conta de supermercado, pagar o pagamento do meu carro, como todas essas coisas só como todas essas coisas só com cheques chegando na caixa de correio. Em última análise, é isso que queremos. Portanto, o critério mais importante compra de um imóvel é o fluxo de caixa. E se não houver fluxo de caixa suficiente, que compre o suficiente, quero dizer, dois a 300 dólares por porta , simplesmente não compre o negócio. Ok. Gente, não façam isso. Além disso, o ponto de equilíbrio está bem. Portanto, quando você está analisando o fluxo de caixa, é importante observar que às vezes você pode atingir o ponto de equilíbrio quando está apenas no meio de um dinheiro privado. Mas você sabe, isso significa que você se qualifica para financiamento futuro e isso o levará de volta a um fluxo de caixa positivo. Isso é aceitável, desde você concorde em pagar a conta de quaisquer despesas que surjam nesse meio tempo. Então, para ficar claro, para Burr, estamos interessados no fluxo de caixa após o refinanciamento no futuro, não durante o período do empréstimo em dinheiro privado, que geralmente é de três a 12 meses. Então, vou te dar um exemplo. A casa custou 40 mil dólares para comprar e precisa de 15 mil e reparos. São 3.000 e custos de fechamento. Ok. Então, seriam 58 mil no total. Digamos que você traga três mil do seu próprio dinheiro para a mesa. O credor lhe empresta 55 a 12% por 12 meses. Termos típicos de dinheiro privado. Seu pagamento mensal para esse credor privado seria de 550. Então, é claro que é de alto nível, certo? Porque as taxas de juros são tão altas. E digamos que os aluguéis são 875. Então, vamos deduzir todas as despesas que você pagaria nesse cenário. E eu sempre uso 15% do aluguel para vagas e reparos. Foi aí que eu consegui esse número. Você ganharia 12, 50 por mês e um fluxo de caixa, nem mesmo o suficiente para comprar almoço em um restaurante atualmente, ok. Isso é o que seu fluxo de caixa seria durante o período do empréstimo em dinheiro privado. Quando você está pagando essas altas taxas de juros, então você vai refinanciar com um banco. Eles oferecem os mesmos 55 mil a quatro e meio por cento, que permitiria que o pagamento caísse de 5 a 50% para 78, o que aumentaria seu fluxo de caixa de $12 para $283. E é aí que se torna um bom negócio. E esse é um exemplo simples da estratégia de explosão quando ela funciona dessa maneira. Então, basicamente, o que aconteceu foi antecipado, você estava calculando os números com base nisso, com base em ver, oh, eu ganharei 283 por mês quando eu refiro e você sabia que estaria com um bom dinheiro- lugar de fluxo, tudo bem. Mas aqui está o kicker Guys. O que mais é importante nesse cenário? O que mais tinha que acontecer para que o negócio fosse assim? Que parte crucial ainda não discutimos? Alguém notou? A casa teve que avaliar a quantia certa para o banco reembolsar e pagar ao credor privado os 55, teria que avaliar a quantia certa. Ok. Então, voltando ao mesmo acordo, vou te dar os números novamente. 40 K, preço de compra 15, repara três custos, 58, tudo em três do próprio bolso, e um empréstimo de 55 de um credor privado. Agora, a maioria dos bancos são instituições de crédito que emprestarão 70% do valor da casa. Então, vamos usar 70% para ficar seguro e 55.000, o valor que você deve é 70% do quê? Então, para determinar isso, basta dividir por 0,7, o que dá 78.571. Então, o que isso significa? Essa é a quantia que a casa teria que avaliar para que você fizesse a estratégia de parto sem trazer nenhum dinheiro adicional para a mesa. Então, para ficar claro, quando a casa estiver arrumada e pronta. O avaliador sai, eles voltam com uma avaliação de 78.000 dólares. Os bancos podem emprestar 70% disso, seja, 55.000, que é exatamente o valor necessário para pagar seu credor privado. Então, isso é como em um mundo perfeito, onde tudo voltou na quantia certa para pagar o primeiro cara, etc. E seu cruzeiro, certo? Você investiu três mil nesse negócio e teria 23.000 desigualdades e cerca de 200 em fluxo de caixa, certo? Então, quantas vezes você poderia fazer isso tantas vezes quanto possível, certo. Esse é o ponto principal. Quero deixar claro rapidamente que , quando falo sobre o valor avaliado, estamos falando sobre isso depois da reabilitação. Ok. E você está fazendo reabilitações prontas com esses negócios. Então, seu determinante quando você está tentando descobrir, por exemplo, o que essa coisa vai avaliar se você está procurando outras propriedades prontas para alugar no mesmo bairro, do mesmo tamanho, cama, banho, etc. Se aquela casa não fosse avaliada nos 78.000 que queríamos, ela ficasse mais baixa. Você precisará trazer mais dinheiro para a mesa de fechamento para reformar essa propriedade e fazer com que ela flua. Então, digamos que só foi avaliado para 72. O banco vai te dar 70% disso, o que é 50.400, ok? Mas você lembra que deve 55 libras ao primeiro credor privado. Isso faz com que você leve 4.600 para o fechamento, além dos três K que você já colocou para reformar. Isso aconteceu muito comigo porque eu não fiz a devida diligência desde o início. E isso reduz o retorno em dinheiro do negócio e exige mais dinheiro para fazer cada transação. Então pessoal, é por isso que conseguir um ótimo negócio é a melhor coisa que você pode fazer no mercado imobiliário. Se você conseguir um ótimo negócio , não apenas o fluxo de caixa estará lá, mas o preço total estará bem abaixo desses 70%. Portanto, o banco não terá tempo nem problemas em lhe dar tanto ou mais do que você precisa, certo? Para refinanciar e pagar os credores. É como, literalmente, comprar uma casa pelo preço certo. Literalmente, ele cuida de todo o resto. Podemos dar um exemplo estúpido, como se você pudesse comprar uma casa por dez mil ou algo assim e ela valesse 90 mil. Você sabe, como se seu fluxo de caixa fosse insano. Você teria um credor que lhe daria todo o dinheiro por isso, certo? E seria a melhor coisa do mundo. Portanto, isso não é realista, mas conseguir propriedades mais baratas deve ser o foco. Eu prefiro que você faça, em vez de, em vez de fazer umas três ofertas , você sabe, decidir comprar uma delas, onde é meio que aço. Está tudo bem. Eu prefiro que você faça 30 ofertas e seja recusado 29 vezes, mas depois você encontrará uma ótima oferta. Porque se você criar um portfólio de negócios realmente excelentes, essa é a única coisa que realmente tornará financeiramente livre, onde você recebe cheques, chegando sua caixa de correio todos os meses para pagar sua contas. Então, certifique-se de chamar o policial. Se seu objetivo é fazer esse BER com o mínimo possível de seu próprio dinheiro, o que realmente não deveria ser. Certifique-se de executar as composições ao analisar negócios, estou fazendo ofertas , garanta que a casa avalie onde você precisará. Ok, então os dois critérios essenciais, o título desse treinamento. Eles são fluxo de caixa, quanto fluxo de caixa você terá após a reforma e quanto patrimônio líquido você terá. Ou, em outras palavras, qual será a relação entre seu empréstimo e valor? Você está com no máximo 70% do que essa propriedade vai avaliar. Se você é, você pode dizer sim a ambas as perguntas, então você tem um acordo sólido. E esse acordo nunca vai dar errado. E é um risco muito baixo. Você tem uma boa parte da equidade nisso. Você pode vendê-lo e colocar algum dinheiro no bolso, ou pode segurá-lo e colocar fluxo de caixa no bolso. E você quer algum espaço entre o que você deve e o que vale. Você quer o máximo possível. Porque as propriedades vão valorizar com o tempo o que você deve sobre elas. Vai diminuir porque os inquilinos estão pagando sua hipoteca e os valores estão subindo porque imóveis se valorizam historicamente, especialmente se você comprar no mercado certo. Portanto, quanto mais espaço você tiver no início, mais cedo poderá fazer uma jogada mais avançada, como uma reforma de saque e jogar esse dinheiro em sua próxima propriedade ou propriedade multifamiliar ou seja qual for o sentido. Então, esses são os dois critérios essenciais. Agora, é importante saber que um desses dois, seja fluxo de caixa ou patrimônio líquido, limitará o valor máximo que você pode pagar, o valor máximo que você pode oferecer em um negócio. E vou dar exemplos para explicar isso. Então, lembre-se da casa sobre a qual falamos anteriormente com o empréstimo de 55 mil, quatro e meio por cento do banco, pagamento mensal de 278 e 283 do fluxo de caixa. Se soubéssemos que não conhecíamos as composições em execução e víssemos por que elas seriam elogiadas, digamos que éramos como o fluxo de caixa. Fluxo de caixa. E estávamos apenas analisando o fluxo de caixa. Bem, quanto mais poderíamos ter pago por isso? Apenas analisando estritamente o fluxo de caixa, o preço total de 55 mil, certo? Isso deixa você com os 283 em fluxo de caixa. Se aumentarmos para 60, ainda é bom às 02:58, 65 para 33, então podemos pagar 70.000 no total. E com esse aluguel, ainda temos 207 dólares, então 75, provavelmente ficaríamos abaixo de 200, mas você poderia pagar até 70.000 se analisasse apenas pelo fluxo de caixa. Novamente, vamos seguir esse caminho comigo. E se essa lição parecer meio cansativa, ela é muito, você sabe, orientada por dados estatísticos. Apenas tenha paciência comigo. Talvez você precise voltar e assistir isso pela segunda vez para realmente entender todas as pequenas partes. Mas você realmente precisa entender isso. Então, novamente, voltando a este slide, é como, uau, poderíamos realmente dever 70 desse total. O fluxo de caixa será às 02:07. Então, se você pensasse dessa forma, você poderia dizer, ok, ele precisa de 15 e reparos e três mil e custos de fechamento. Então, eu poderia realmente oferecer até 52 com base no fluxo de caixa. Eu ainda estaria com 70 anos e teria fluxo de caixa em mais de 200 meses, assim como diz Brian, certo? Tudo ficará bem. Então eu poderia pagar mais pelo negócio, certo? Mas espere, nosso preço de compra original no mesmo exemplo foi de 40 mil quando eu mostrei os slides anteriormente. Certo? Então, por que eu acabei de pular para 52 K? De repente, você poderia pagar esse valor se estivesse baseando isso apenas no fluxo de caixa e estivesse apenas olhando, ok, se o pagamento da hipoteca em um empréstimo de 70.000 dólares menos a administração da propriedade menos, menos, menos é um fluxo de caixa de 200 Zelman. No entanto, se você fizesse isso, se acessasse o número máximo de empréstimo com base apenas no fluxo de caixa, essa propriedade teria que ser avaliada em 100.000 para que você a reformasse sem trazer mais dinheiro para a mesa. Faz sentido? Então essa é a grande ressalva. Você teria que ter 100 mil e , em seguida, o banco lhe daria 70%. Assim, eles seriam capazes de lhe dar 70 dólares para dar a volta e pagar o credor, o credor privado, o dinheiro vivo de curto prazo, tudo o que você usou de volta. Para que você pudesse contrair um empréstimo de longo prazo com uma taxa de juros mais baixa, certo? E isso deixaria você com alguns bolsos vazios. Ok? Porque se você comprou usando esses números e se baseasse estritamente no fluxo de caixa, acabasse com um empréstimo de 70 mil para aquele credor privado. E então, se o banco fosse e o avaliasse e ele voltasse em 78 porque você esqueceu de fazer as composições. Você teria que trazer mais de 17 subsídios para refinanciar esse negócio. Ok. Então esse negócio não funcionaria sem aquela injeção de dinheiro de 17 mil de você, porque eles só vão te dar 70% dos 78.000, ok. Então, falamos sobre apenas analisar um negócio por meio do fluxo de caixa. Mas uma coisa que algumas outras pessoas farão é, na verdade olhar para a equidade e dizer : Oh, cara , estou fazendo um bom negócio com isso. Vou fazer dele um imóvel para alugar, certo? E eles nem sabem realmente como calcular os números do fluxo de caixa, mas sabem como ver se terão capital próprio. Então esse é outro grande erro. Então, se você está tentando fazer a estratégia de nascimentos sem dinheiro, comprar, sabemos que comprá-la com base apenas no aluguel não funcionaria, mas se você fizesse o contrário? Então, digamos que você encontrou uma propriedade que valeria 90 mil em condições de aluguel. Ok. Então você disse, tudo bem, 90.000 vezes 0,7, eu poderia obter até 63.000 como um empréstimo máximo do banco sobre essa coisa, você poderia dizer, legal, isso significa que eu poderia pagar até 63 mil por isso tudo incluído, como preço de compra mais reparos e tudo mais. Mas e se você não considerasse o fato de que a propriedade só seria alugada por 700 dólares por mês. Se você tivesse um empréstimo de 63 mil dólares e ele custasse $700, você ganharia apenas 68 dólares por mês e um fluxo de caixa positivo. Ok? Então, o acordo funcionaria do ponto de vista da falta de dinheiro, certo? Como se você pudesse conseguir todo o dinheiro para comprá-lo. Porque se valesse 90 e você pudesse obtê-lo por todos os m 63, então você poderia conseguir que credores privados, bancos e qualquer coisa lhe dessem todo o dinheiro para comprá-lo. E você teria $27.000 de capital próprio. E você pode olhar para isso e pensar, cara , eu vou ter toda essa equidade. Mas, você sabe, 68 dólares por mês, isso é tão pequeno, que não vai fazer muito para levá-lo à liberdade financeira. Um negócio como esse seria mais um conserto do que uma compra e retenção, porque você poderia ganhar 20 mil ou talvez um pouco mais se fizesse uma reabilitação no varejo do que se não estivesse pronto para a reabilitação. Mas não há fluxo de caixa. Você não quer um portfólio de propriedades que estão ganhando 68 dólares por mês. Porque você pode olhar suas planilhas legais e dizer que tenho 27 mil e patrimônio líquido em dez propriedades. Eu tenho 270.000 em capital próprio. Mas, você sabe, 68 dólares por mês, você só ganha 680 por mês em dez portas, certo? E a primeira vez que algo grande acontece, como inesperado, como se fosse necessário um novo telhado, isso seria, você sabe, maior parte do seu fluxo de caixa do ano provavelmente apenas para consertar o teto em um dos dez casas. Certo. Portanto, seria estúpido admitir isso se seu objetivo fosse renda passiva, pagar suas contas. Faça sentido, pessoal. Então, você pode ver por que é importante ter fluxo de caixa e patrimônio líquido ao fazer uma rebarba. Vocês entenderam isso. Agora, se esta apresentação foi um pouco pesada em matemática para você, vamos simplificar isso e você pode tirar uma foto desse slide assim que eu tiver tudo pronto. Porque quando você está considerando um acordo e quer fazer barba, basicamente, essas são as três perguntas que você está respondendo, ok. O primeiro, você diria, com base no meu preço total projetado, fluxo de caixa da propriedade será pelo menos $200 por mês após o refinanciamento. Ok. Então você está vendo tudo isso no preço porque vai basear o pagamento da hipoteca nisso. Seu preço é de 55 mil dólares. Você diz: Bem, qual é o pagamento disso com um banco menos todas as minhas outras despesas. Bem, eu tenho pelo menos 200 dólares por mês sobrando. Essa é a parte do fluxo de caixa. Então, se a resposta for sim, você diz: valor do meu empréstimo representará não mais do que 70% do valor avaliado do aluguel pronto? Então, quando coloquei tinta nova e isso cantou alguns pisos novos, eu a limpei. Eu faço minha pequena reabilitação de batom Ten K, como eles chamam. E eu descubro quanto , você sabe, quanto valerá nesse momento. O que é 0 em tudo isso é que não será mais do que 70% do valor que vale em condições de aluguel? Se a resposta for sim para ambas, você tem uma ótima oferta de pássaros. Se a resposta para o número dois for não, você deve perguntar: Serei capaz de trazer o dinheiro restante para a mesa para fazer esse negócio? Eu quero levar o dinheiro para a mesa ou devo apenas encontrar um negócio melhor? E eu vi pessoas dizerem: Sim, eu quero trazer o dinheiro para a mesa, Brian, eu entendi. Eu chego até aqui no negócio. Não quero ir, mas não quero voltar atrás. Eu tenho dinheiro apenas queimando um buraco no chão e 41 mil ou qualquer outra coisa. E eu só quero conceder 15 dólares a este acordo. E se for você, tudo bem. Eu também fiz isso antes. E definitivamente não é o pior uso do seu dinheiro. Você não está gastando esse dinheiro. Você está apenas colocando-o em uma casa para poder recuperá-lo se o vendesse. Certo? No entanto, lembre-se de que os investidores mais experientes, aqueles que desejam aumentar seu dinheiro e obter máximo possível de capital e fluxo de caixa, estão tentando encontrar maneiras de colocar o mínimo possível de seu próprio dinheiro no negócio. Então, para concluir, os dois critérios essenciais que você deve considerar ao entrar em qualquer negócio de pássaros. Nosso fluxo de caixa, $200 por mês ou mais. E a relação entre empréstimo e valor, ou patrimônio líquido, basicamente significa que você está no preço. Não mais do que 70% do que essa coisa valerá em condições de aluguel. Ok. Então eu preciso que você analise os dois separadamente. Ok. Qualquer que seja o 11 deles, provavelmente, será o limite do negócio. Como no exemplo em que mostramos que você poderia pagar mais por essa propriedade e ainda ter um fluxo de caixa a 200 dólares por mês. Certo? Mas você teria que trazer todo esse dinheiro para a mesa. Então, o empréstimo por peça de valor seria o governador do negócio, o limite. Um desses dois limitará o valor máximo que você pode oferecer. Portanto, você precisa analisá-los separadamente. Você precisa dizer quanto é o máximo que eu poderia pagar e ainda ter 200 dólares por mês. E então, quanto é o máximo que eu poderia pagar e não ultrapassar 70%, tudo bem? E, na verdade, qualquer uma dessas duas é menor, essa é a que será sua oferta máxima permitida. Faz sentido? Quando você encontra uma oferta que atenda a esses dois critérios. O ponto principal é que você deve comprá-lo , caras com muito pouco dinheiro exigindo uma boa parte do patrimônio líquido mais dois a 300 dólares por mês e fluxo de caixa líquido. Essas são uma das maneiras mais rápidas de escalar seu portfólio. Quando falo às pessoas sobre ofertas que comprei assim, elas ficam com muita inveja. Não é que eu tivesse algum segredo sobre o acordo, certo. É só que eu sei o que procurar faço ofertas e espero que algo assim apareça. E esta é a maneira simples, a estrutura simples que eu quero que você aborde fazendo negócios de pássaros a partir de agora. Então, o que fazer a seguir é escolher três ofertas disponíveis em seu mercado. Chame a polícia para ver quanto valeriam e as condições de aluguel, depois faça uma análise para ver por que eles alugariam. Ok. Então você sabe quanto eles valeriam, você sabe por quanto eles correriam. Agora, determine quanto é o máximo que você poderia pagar, onde ele atenderá aos critérios de fluxo de caixa e de equidade. Ok? Se você fizer isso, terá uma sólida compreensão fundamental da estratégia de explosão, como fazê-la funcionar para você. E, claro, compartilhe suas respostas, respostas para isso com o grupo para que possamos verificar seu trabalho ter certeza de que você o fez corretamente. E quando você entender isso, você saberá exatamente o que oferecer a partir de agora. 4. Como escolher um grande mercado: Este treinamento é sobre como escolher um ótimo mercado quando, durante uma economia em alta. O que você faz para ter sucesso quando o mercado está honestamente louco? Quando o mercado está do jeito que está agora. E todo mercado parece ser tão caro e competitivo, parece ser tão caro e e todo mundo parece estar fazendo muito menos negócios e ficando à margem esperando que o mercado caia. Como você continua sendo um investidor ativo? É possível? É sobre isso que vamos falar hoje à noite? Bem rápido. Vou compartilhar minha história com você. Você provavelmente sabe disso. Não vou entrar em muitos detalhes, mas é definitivamente relevante para o que falaremos hoje à noite. E, você sabe que eu comecei em Nashville há quase uma década, as casas custavam 30 mil. Investir para encontrar negócios, pelo menos, não foi a parte desafiadora. O desafio foi então encontrar o dinheiro. Isso durou dois, talvez três anos. E então, de repente, Nashville simplesmente não era mais viável como mercado de aluguel porque é disso que estamos falando esta noite. Mercados de aluguel, não estamos falando de mercados. Você pode vender mercados finais no atacado. Você pode vender casas. Mercados onde você pode comprar casas onde há fluxo de caixa positivo. Espertinho da relação preço/aluguel. Essa janela de tempo. Últimos anos em Nashville. Existia antes de eu entrar no mercado imobiliário, mas quando entrei, era meio que o que muitas outras pessoas faziam. Emoção, simplesmente borbulhou e anos depois você não conseguiu investir. Coloque esta linda imagem com marca d'água de uma praia neste slide. Porque isso quase me lembrou de estar na praia, tentar evitar o tempo e tentar encontrar um lugar para ficar na areia. À medida que a água sobe cada vez mais alto, você sabe, você tem que subir mais alto na praia à medida que a maré sobe e, para encontrar um local seco para ficar de pé, sentar ou caminhar. Então, a água definitivamente atingiu Nashville e literalmente não havia mais propriedades para alugar. Então, eu me ramifiquei para as áreas vizinhas. Eu fui pela primeira vez a apenas 15, 20 minutos fora da cidade, há algumas pequenas tagarelas. Murphysboro, Tennessee, é uma cidade que foi boa para investir por algum tempo, mas rapidamente ficou mais cara. E agora você olha para Murphysboro na MLS, como se os preços estivessem acima de 100 mil e, na verdade, fosse acima de 100 mil e apenas uma cidade para um conserto e nadadeira, ou um desenvolvedor ou atacadista venda por atacado para essas pessoas. Certo? Então eu fui para o norte, para Clarksville, Tennessee, e me saí bem, eles compraram vários aluguéis e eu ainda estou vendo ofertas lá, mas ficou muito mais difícil. E você olha como se você olhasse para o que está na MLS lá, como as coisas mais baratas, 90 mil costumavam conseguir casas lá por 30 na MLS. Estou falando que isso não foi há muito tempo. Certo? Então eu investi lá e consegui cerca de dez aluguéis e então, você sabe que a água entrou correndo e aquela cidade evoluiu para algo mais parecido com o que você chamaria de uma cidade de conserto e venda, não uma cidade de compra e retenção. Só porque você não consegue obter fluxo de caixa suficiente. No que diz respeito à relação entre o preço do aluguel. Fui para o sul mais ao sul, 45 minutos ao norte de Clarksville, 45 minutos ao sul em Columbia, Tennessee. Comprei algumas portas e Columbia. Agora, vocês podem verificar isso se usarem Zillow e olharem os preços, Colômbia é muito cara, está muito quente. Você sabe. Todos os outros investidores estavam me seguindo até essas áreas e aumentando os preços. E porque todas essas são cidades em crescimento, porque você sabe, meu critério é encontrar lugares que estejam crescendo. Há muito mais pessoas se mudando para lá. E isso indica que o preço é alto, porque isso só aumenta o domínio. Assim, a Colômbia rapidamente se tornou inviável no que diz respeito a uma cidade de compra e retenção. Depois fui mais ao sul, Huntsville, Alabama. Vocês já me ouviram falar sobre isso. Certo? E eu fiz um punhado de negócios. Lembro-me de ter pensado primeiro em ir para Huntsville. Os preços lá são 30, 35.000 dólares. Não estou brincando, caras como atacadistas enviariam ofertas por e-mail dizendo que uma casa de 35.000 dólares com três camas precisa de dez mil dólares e aluguéis de trabalho por 800 por mês. Você é tipo What? quase como se as ofertas fossem tão baratas. Eu tinha minhas dúvidas sobre a cidade, mas os dados mostraram que ela estava crescendo. E se você olhar para o MLS agora, a coisa mais barata, você verá meu B 70, 80, algo assim. Ficou muito mais difícil encontrar aluguéis nessa cidade, então não é impossível como Clarksville, mas é uma batalha difícil. E como vou compartilhar esta noite, não é mais uma batalha que eu esteja interessado em travar, pelo menos no curto prazo. Então eu fui mais ao sul, o Huntsville. E, basicamente, todos os mercados em que entrei tiveram essa janela de tempo em que você poderia investir e durou de 12 a 36 meses. Em seguida, a água é levada às pressas. Jay. E eu sei que isso provavelmente é exclusivo da economia geral em que estamos. Isso é ridículo ou tudo mais, assim como parecer subir, subir, o que eu sei que não vai durar para sempre. Mas, como tem sido assim nos últimos dez anos, basicamente, o preço está em todos os lugares e continuou subindo. E os investidores estão pulando de uma cidade para outra. Estou pulando de uma cidade quente para outra. Estou dizendo a vocês que identifiquem as cidades mais badaladas e entrem lá, certo? O problema com isso que estou vendo é que você tem uma pequena janela de tempo para encontrar ofertas. Antes que a água entre, você não pode mais cavar em busca de ouro e areia. Você não pode mais andar até lá. Você tem que procurar em outro lugar. E a pergunta que enfrentamos agora é : vale a pena continuar gostando de aprender um mercado? Forme uma equipe lá, encontre ótimos empreiteiros e administradores de propriedades, credores para esse mercado, conheça esses diferentes códigos postais, bairros e mercados de negócios. Só para poder fazer o máximo de negócios possível nessa janela de compra antes que ela se torne muito cara nessa competição, rapidamente seja enviado porque os investidores são pessoas famintas. Você é um investidor, então entende como se sente. Estamos ávidos por ofertas. Todo mundo está faminto por ofertas agora. Todo mundo está usando bolsos maiores e tentando descobrir qual é a próxima área de floração do lúpulo. E eles estão pulando até ela, mas pulando de uma área para a outra, para a próxima. E isso está causando esse fenômeno em que você tem essas pequenas janelas compradoras. E a razão pela qual eu sempre recomendei que você procurasse esses mercados em crescimento. Porque, pessoalmente, ganhei muito dinheiro comprando casas e vendo elas se valorizarem. Na verdade, ganhei mais de 1 milhão de dólares em ganhos de ações ao longo da minha carreira comprando e mantendo casas e mercados em crescimento, certo? Portanto, não é uma estratégia ruim, mas eu não quero que você ouça esse número de milhões de dólares e depois pense, bem, eu tenho que fazer isso. Ok? Mas é por isso que eu originalmente recebi esse conselho. Faz sentido, certo? Gosto de fazer isso e gosto, assim como comprar uma ação subvalorizada e ganhar dinheiro com ela. Esse foi o meu conselho para você. Encontre o próximo mercado em crescimento GO ALL IN. Mas, como eu disse, como o desejo por imóveis é tão forte no momento, esses mercados estão sendo licitados em 12, talvez três anos no máximo, fora de uma faixa de preço aceitável para investidores. E isso é o que eu acho que é o problema. Agora concluí que os mercados em crescimento não valem o esforço, dado o clima atual que enfrentamos hoje. Isso pode mudar se o mercado se recuperar e se a concorrência aumentar e os preços caírem, certo, teremos que reavaliar tudo. Mas não sabemos quando isso vai acontecer. E eu sou como qualquer outro investidor há anos, vários anos, 34 anos, cinco anos, pensando que algo estava por vir. Estou comprando prata dourada, um pouco dela, pelo menos porque, você sabe, comecei a usar esse vacúolo como antes. Foi antes de 2015. Estive pensando que algo vai acontecer e não aconteceu. Mas eu sei que o Fed imprimiu mais dinheiro nos últimos sete meses que nos últimos sete anos. Ok, então pense nisso por um minuto. Isso pode criar a fachada de que o mercado está em alta. Da mesma forma que se eu tivesse comprado um monte de coisas com um cartão de crédito. Eu posso parecer que eu era rico, mas eu estava realmente emprestando todo esse dinheiro, certo? Então eu realmente acho que algo vai acontecer, mas eu não tenho uma bola de cristal, não sei quando. Portanto, temos que nos adaptar hoje com base em onde as coisas estão hoje e nos tornar melhores investidores. E é isso que estou fazendo, e é isso que eu quero para todos vocês. Porque eu quero tudo o que aprendi como investidor. Eu quero trazer tudo para a mesa aqui e agora. Eu quero meu teto. Tudo o que aprendi, cada erro que cometi, tudo o que aprendi a evitar ou cada sistema que construí. Eu quero que esse seja o seu andar para que você comece exatamente de onde eu estou parando. Esse é o seu ponto de partida, exatamente onde estou hoje. Então você não precisa passar por uma década passando pelo que eu passei e aprendendo isso. Ok? Então, aqui está um resumo de algumas pesquisas que fiz para compartilhar com vocês a teoria que eu tenho, ok? E, novamente, enfatizo que é uma teoria. Mas o que eu tenho aqui são vários mercados diferentes na região Centro-Oeste do Sul. Eles são como Tennessee, Flórida, Arkansas, Oklahoma, Texas. E o que eu vi é quão grandes eles são em termos de população, novos? Se você olhar no MLS, qual é o preço mais barato? Então, eles são um mercado estável, estão crescendo ou estão diminuindo em termos de tamanho populacional? Ok? Agora, o verde e o vermelho. Ignore isso por um segundo. Ok, eu vou te dizer o que isso significa no final. Mas o que eu notei é que mercados que estão crescendo, ok, na maioria das vezes, mercados que estão crescendo. Desculpe, minha tela está congelada. Desculpe. O que eu aprendi é que, nos mercados em que estão crescendo, o preço já está incorporado. Ok? Então, se você olhar a coluna que diz MLS barato, preço médio, ok? Na maioria das pessoas em que se diz que está crescendo, o preço da MLS já está acima de 100 bolsas. Certo? Ou pelo menos mais de 70, o que, na minha opinião, vou compartilhar hoje é demais para os preços. Você sabe, que seja qual for o piso, eu vou gostar das casas mais baratas que você está vendo na MLS. Vou compartilhar com você onde eu acho que você precisa estar, que são realmente esses preços no verde. 70, já muito alto. Agora você provavelmente está pensando: Bem, Brian, há alguns aqui que têm preços reais de chá, como Indianápolis, a sete mil Walton. Esse está realmente diminuindo. Então, não vamos analisar isso porque não queremos cidades em declínio. Jacksonville, 35, acho que havia uma cidade de Ohio aqui. Eles foram isolados que tinham 30 mil casas. Mas essas cidades não estão funcionando muito bem para investidores. Quanto ao que eu vi de clientes com quem trabalhei. Ok. E vou compartilhar com você por que acho que vou compartilhar com você por que acho que cidades maiores que têm, você sabe, 800.000 pessoas ou mais com preços baratos não são tão boas quanto menores cidades que têm preços baratos. Ok? Então, este é apenas um resumo de alguns dados que eu analisei. E então, se você observar as cidades que têm um crescimento populacional estável. Então, quando você pesquisa, a população não mudou muito. Então você está vendo preços mais baratos, como você pode ver aqui. Agora, cidades planas, essas são chamadas de mercados lineares. Linear, o que significa que não muda. Você olha o preço médio da casa, ele praticamente permanece o mesmo com o tempo. Ok? Então, muitas pessoas acham que essas cidades são realmente chatas. Mas estou começando a ver que as pessoas que estão tendo mais sucesso estão investindo em cidades lineares e não estão lutando contra todos os outros e contra essas cidades em crescimento. E isso, novamente, é um produto da loucura que o mercado é no momento. Mas é isso que estou vendo. Através de Abilene aqui porque eu sei que Blake está bem lá. Deixe-me ver se Blake está na ligação agora. Eu esperava que ele fosse para que ele se livrasse de ******. Mas eu estava anunciando é mercado. Estou brincando, Blake. Mas estamos vindo por você, cara. Mas parece que Abilene pode ser ótima porque também está crescendo, além de ainda ser barata e pequena. Mas o que sabemos sobre isso? É que esse preço médio provavelmente vai subir muito rápido. E até mesmo sua santidade, ou seja, Blake pode ter que encontrar um novo mercado. Ok. Portanto, este é um pequeno vislumbre de algumas das pesquisas que venho fazendo sobre mercados. E por causa do que vi, agora estou mudando minhas recomendações com base na minha experiência e na dos clientes. E uma coisa é certa, pessoal, é que queremos propriedades baratas, ok? Você não pode mexer com propriedades mais caras, como 100 K plus, especialmente. Ou até direi que 70, 8.100 mil são mais difíceis de mexer e fazer com que eles fluam em caixa. Ok? A menos que você faça estratégias diferentes, você emprega estratégias diferentes. Como se soubéssemos que o sub2 funciona para Adam Johnson. Sabemos alugar obras próprias para Chris Prefontaine. Existem estratégias para fazer com que propriedades mais caras funcionem. Mas eu tive sucesso, está em propriedades mais baratas que estão nos bairros certos. Como mostrei no slide anterior, alguns dos mercados com propriedades principais são grandes, que significa que eles têm 800.000 pessoas ou mais. O que eu vi é que grandes mercados com propriedades baratas não significam necessariamente que sejam bons mercados, ok? Porque o que não queremos com certeza é que essas propriedades baratas, aquelas que farão sentido, aluguem a relação de preço, as casas abaixo de 100 mil. Não queremos que todos estejam em bairros de classe D. Queremos aqueles na classe C ou superior. É uma distinção muito, muito importante. E esta é minha teoria, é que o maior tamanho da população em uma cidade parece estar ligado a propriedades baratas por estar nos bairros da classe d.school. Ok? E o que eu estou pensando é que cidades maiores terão classes socioeconômicas mais diferentes, certo? E quase mais espaço, se você quiser, para que as propriedades baratas estejam nas piores áreas, certo? Já com uma cidade menor, como vou compartilhar com você agora, isso não é tão provável. Ok? Menor tamanho populacional. Cidades com propriedades baratas parecem ter uma porcentagem maior de casas. Em bairros de classe C. As propriedades que eu examinei em cidades pequenas que são baratas normalmente não estão, normalmente estão em áreas melhores. Depois, essas mesmas propriedades com preços semelhantes em uma cidade maior. Eu pensei sobre isso do tipo “Por que isso?” Mas uma coisa a considerar é que cidades menores normalmente têm um baixo custo de vida. Eles terão rendimentos médios baixos. E se você tem uma cidade pequena e as casas custam 40 mil, você sabe, algumas dessas casas, estou falando como preços médios de casas. Algumas dessas casas precisam estar em áreas melhores, certo? Você não vai ter uma cidade pequena onde toda a cidade é um bairro de classe D. Certo? Então, algumas dessas casas, é estatisticamente mais provável que uma porcentagem maior dessas casas esteja em áreas melhores se o custo geral de vida em casa média geral o preço da cidade é menor do que uma cidade que pode ter um preço médio de uma casa mais alto. Mas acontece que há algumas casas que são baratas, baratas, que são baratas. Essas casas baratas podem ser apenas as casas da classe d.school e são todas da classe d.school. Então, espero que essa distinção esteja fazendo sentido. Caso contrário, pergunte, também os mercados menores têm muito menos atenção neles, certo? Você não vai ler uma lista sobre os melhores mercados para investir em Boston e ler sobre uma cidade em Oklahoma com 80.000 pessoas. É muito menos provável que haja competição. O mantra que eu sempre conheci na vida é olhar para o que todo mundo está fazendo e sempre fazer o oposto. Isso quase sempre foi verdade. Como quase tudo o que eu faço e acredito neles, assim é a maneira de fazer isso ou porque quase todo mundo está fazendo errado. Eles estão fazendo o oposto do que eu estou fazendo. E eu sinto que esqueci esse mantra. Até certo ponto. Esqueci o quanto é importante ser como o que eles chamam de investidor contrário. E dê uma visão geral abrangente do que está acontecendo e do que as pessoas estão fazendo. E vá contra a corrente e faça o oposto. Então é isso que eu estou recomendando hoje. E hoje vamos abrir nossos olhos e ver alguns tipos diferentes de mercados. Primeiro, quero falar sobre quais foram as recomendações originais de mercado que fiz. Ok, vamos, vamos, vamos recuar um pouco e falar sobre como chegamos onde estamos hoje. Portanto, recomendações originais do mercado. E isso funcionou por um bom tempo. Honestamente, foi a COVID que realmente acabou com a chave final da máquina em grande estilo. Mas isso prova que precisamos de mais flexibilidade, adaptabilidade e agilidade como investidores, porque tudo pode acontecer. Mas minhas recomendações originais de mercado que costumavam ser eficazes, garantimos que ofertas com regras de 1% estejam disponíveis na MLS. Escolha uma cidade com população mínima de 100 K. Certifique-se de que haja diversidade econômica. Garante que haja força econômica. Essa deve ser uma cidade em crescimento, poderosa e próspera, frequentemente associada ao crescimento populacional. Mas você quer verificar isso também. Baixas taxas de vacância e atividade de investidores imobiliários. Agora vamos falar sobre onde as recomendações originais erraram. Em primeiro lugar, as ofertas de regras de 1% estão disponíveis na MLS. E agora perceba que você precisa ter isso, mas também precisa combiná-lo com um preço médio de uma casa baixa para encontrar mais facilmente ofertas com uma boa relação qualidade/preço. Ok? Então, só porque há 1% de negócios na MLS, não significa necessariamente que será um ótimo mercado. Muitas vezes, esses negócios não estarão nas áreas certas. E então, quando você sobe a escada até qualquer área ou áreas em que você deseja estar. Você já reduziu sua relação entre aluguel e preço e é difícil encontrar ofertas. Tamanho mínimo da população de cem mil. Ok? Essa foi minha recomendação anterior. E agora vejo que nenhum limite tamanho leva ao investimento em cidades maiores, onde propriedades baratas estão mais frequentemente em áreas ruins, como discuti, força econômica. Isso ainda é algo para ver, como mostrarei em um segundo. Mas muita força econômica está ligada a uma cidade de alto crescimento. E em um mundo ideal, adoraríamos ter um alto crescimento em nossa apreciação de nossos investimentos. Mas isso está ligado ao alto crescimento populacional força econômica e ao crescimento populacional. Aumentem rapidamente os preços, aumentem rapidamente a concorrência. E isso leva a muita frustração, falta de resultados e à falta de um fluxo de negócios consistente que você possa adicionar ao seu portfólio e, em seguida, à atividade de investidor imobiliário. Muita atividade provavelmente significa que a competição já é muito alta. Então, vamos falar sobre o que eu quero que você veja. Agora. Isso é o que eu quero que você considere ao escolher seus mercados daqui para frente. Eu quero que você agora esteja procurando mercados menores. Eu não quero que você lute na pesca em grandes lagoas. Ryan queria que eu fizesse algumas analogias de pesca. Eu não quero que você pesque nos grandes lagos. Eu quero que você encontre algumas lagoas menores deficientes. 50 a 200 K é uma boa faixa para pensar. Eu também quero o preço inicial da MLS abaixo de $50,000. E quando digo isso, quero dizer um agrupamento de propriedades. Ok, então eu vou parar o escorregador por um segundo e te mostrar uma pequena pedra. Uma cidade que eu estou vendo. Dawn, todo mundo vai para Little Rock, ok. Porque eu não sei com certeza se vai funcionar. Mas esta é uma cidade que estou procurando. E se você olhar para o MLS e tiver certeza, eles podem não estar na área certa. Isso não é algo que eu confirmei. Mas seu C, você vê uma boa quantidade de propriedades nessa boa faixa de preço, 50, 60 K, certo? E olha, isso não para. Não sobe apenas para 100 K depois de você procurar casas. Eu ainda estou rolando e agora temos 70. Certo? Então eu vi um grupo de propriedades abaixo de 50 K. Ok. Então é disso que estou falando ao agrupar. Não estou falando de uma casa destruída. Estou falando sobre ver várias propriedades em torno 50 K ou menos Mark, digamos. Então é isso que quero dizer com isso. E quando você vê isso, você já deve ser capaz de confirmar que esses também serão acordos com a regra de 1%. Mas, obviamente, confirme manualmente comparando o aluguel com seu preço integral para ter certeza de que está. Mas uma coisa que eu percebi, pessoal, é que, vocês sabem como eu falei sobre isso com propriedades caras, como se você comprasse, se você fosse olhar, começasse a procurar por propriedades cada vez mais caras. propriedades, o aluguel não acompanha o aumento do preço. Uma casa de 500.000 dólares não é alugada por sete mil por mês. casa de 1 milhão de dólares não é alugada por $15.000 por mês. Como se precisasse ser da mesma forma que uma casa de 50 mil dólares ou alugar por 750 por mês, certo? Então, quanto mais caro você paga, o aluguel não o acompanha. A mesma coisa acontece quando você fica mais barato. É o que eu notei. Quando o preço da casa estiver caindo, os aluguéis diminuirão . Mas há um certo ponto em que o preço continua caindo e o aluguel começa a ficar estável. Escreva. Uma casa de 40 mil não será alugada por $400 por mês, pelo menos, não na área certa. Certo. Enxágue como em uma casa de três quartos. Em qualquer mercado decente deveria ser pelo menos algo como, sei lá, 650 no mínimo, certo? Provavelmente mais alto. Mas o enxágue não necessariamente segue. O preço caiu. É por isso que, se você tem um preço inicial baixo , terá mais facilidade lacuna entre o que pagou por ele e o que ele aluga. E é isso que buscamos para fazer negócios. É como quando você vê isso, é como, ok, eu pressiono o botão de compra, tchau, tchau. E a maior razão pela qual as pessoas não conseguem fazer negócios no momento é nada. Parece que faz sentido como aluguel. Então, queremos remover esse gargalo aqui e agora, hoje. Portanto, 50 a 200 mil habitantes, coisas baratas no grupo de casas da MLS com ou menos 50 mil habitantes fixos. Observe que eu disse que não está crescendo de forma plana. Eu sei que parece loucura. Esse nem sempre será o conselho. Mas acho que você deveria considerar cidades como essa por pelo menos os próximos 12 meses, se não mais, e complementar seus esforços existentes no mínimo com uma cidade como essa, enquanto falarei cerca de um minuto. Portanto, as populações planas não estão diminuindo , mas também não estão crescendo. Apenas uma velha e chata cidade plana. Ainda queremos diversidade econômica. Eu estava analisando a diversidade econômica de algumas cidades, algumas cidades pequenas como essa hoje cedo. E eu vi que eles dizem que, só porque um lugar é chato e não está crescendo, eles ainda têm empregos em todos os tipos diferentes de indústrias lá. E você está apenas confirmando que não é cidade de um cavalo, onde todos trabalham para uma empresa o governo, para as forças armadas ou algo parecido. Força econômica. Você só quer confirmar que está estável. Crescimento populacional e força e crescimento econômico. Sinto que estamos realmente unidos. Cidades que são, têm um declínio populacional. Se você pesquisar dados sobre a economia deles, não parece muito bom. É como a forma como as coisas entraram, as empresas estão fechando ou as empresas estão se mudando para outras cidades. E então você verá que a população diminuiu para, na verdade, eu só quero que você veja qual é a taxa de desemprego, qual é a taxa de crescimento do emprego e a taxa de crescimento da renda? Não está diminuindo como povo. Tenha empregos, eles estão certos e podem fazer isso funcionar lá e é uma cidade estável. Alguns desses caras do mercado linear, vocês podem se surpreender. Provavelmente tem uma estabilidade econômica melhor do que uma cidade cíclica que cresce e quebra a cada ciclo imobiliário. Além disso, o proprietário é primitivo, não é algo sobre o qual falamos muito, mas apenas verificar se seu estado é amigável ao proprietário em termos das diferentes leis de inquilinos e do que você pode e não pode fazer. sobre despejos no aumento de aluguéis ou depósitos de segurança. E como são os impostos sobre a propriedade. O litígio é como nesse estado. Então isso é realmente uma coisa dependente do estado, mais do que uma cidade. Então, baixas taxas de vacância , apenas garantindo que as taxas de vacância não sejam loucas. Na verdade, Little Rock, a cidade que estou examinando, tem taxas de vacância mais altas do que eu gostaria de ver 11%. Então, fiz uma postagem em bolsos maiores hoje tentando me conectar com alguns investidores de lá e descobrir mais sobre o porquê disso. Porque isso me deixou um pouco hesitante em investir nesse mercado. Eu prefiro ver um lugar com taxas um pouco mais baixas do que isso. Então eu quero ver alguma atividade de investidor imobiliário. Não quero que seja o centro mais popular para investimentos imobiliários, a coisa mais recente e popular. Mas eu também não quero ver nenhuma atividade. Então, o objetivo é simplesmente fazer negócios, ok? É nisso que eu quero que você se concentre. Compre uma propriedade corretamente. Bem, você vai ganhar de dois a 300 dólares por mês. Líquido. Não tente entrar em mercados quentes, não durante o ambiente atual. Ok? Guarde alguns aluguéis nesses mercados estáveis e entediantes ou o fluxo de caixa mensal existe. Ok? Porque o fluxo de caixa mensal no final do dia é tudo o que realmente nos preocupa. De qualquer forma, a equidade é boa. Se você vender uma propriedade, pode colocar muito dinheiro no banco, mas não terá mais o investimento. Ou você pode fazer um reembolso de saque, inscrever os lucros e mais investimentos, certo? Então, a equidade é ótima. Mas, para gastá-lo, você está aproveitando o que tem ou está vendendo o que tem. É por isso que as pessoas dizem que você não pode gastar capital próprio, certo? Sem sacrificar o investimento de alguma forma ou comprometê-lo. Mas o fluxo de caixa mensal que você pode gastar sem comprometer o investimento. E essa é realmente a maneira infalível de poder viver a vida que você quer viver, que é, na minha opinião, a razão pela qual estamos aqui. Estamos aqui apenas para aprender uma habilidade, para lidar com o dinheiro de uma maneira melhor para que tenhamos mais liberdade em nossa vida. Então, vou selecionar um punhado de mercados. Teste isso nos próximos meses. Comprou 50.000 cartões postais hoje na postcard mania. Mas vou divulgá-los como quiser nos próximos meses em vários mercados diferentes Terei mais dados para compartilhar em breve. E é para isso que estou fazendo isso : ajudar vocês e ter máximo possível de evidências em tempo real sobre o que funciona. Então, certifique-se de verificar comigo o que funciona, dependendo se você está assistindo isso agora, ou se você pode assistir isso daqui a três a seis meses no curso. Converse comigo sobre como foi. O que fazer a seguir, pessoal, é primeiro decidir se você vai ou não manter seu mercado atual. Você vai continuar com o que está fazendo? Está funcionando? Ou você vai procurar em outro lugar? Obviamente, como sempre publique no grupo do Facebook, se precisar de ajuda com isso, você sempre pode continuar pesquisando seu mercado atual. Além disso, adicione um novo mercado com base em novos critérios e deixe que os dois mercados lutem contra isso. Nem mesmo se emocione com seu mercado ou se emocione como investidor. Deixe que as evidências determinem o que você deve fazer. Está funcionando ou não? Você está trabalhando para sua meta de renda passiva lá ou não? No final das contas, esse é o único critério que não deveria importar. E você pode, você não precisa abandonar tudo o que fez. Mas estou sugerindo que, no mínimo, você adicione um novo mercado com base nos novos critérios que analisamos hoje e analise os dois. Na verdade, eu estava conversando com Ryan hoje cedo e ele quer continuar investindo em Huntsville. E eu disse a ele que isso é incrível, cara, que poderia ser uma ótima jogada de longo prazo. A economia pode cair, os preços podem cair. De repente. É um jogo justo lá. Mas até que isso acontecesse, eu disse a eles que adicionassem outro mercado, como os de que falamos hoje à noite, apenas para garantir que ele consiga quantos negócios você quiser para começar da maneira certa vez em quando, veja o que acontece a seguir. Se você decidir adicionar um novo mercado, use os novos critérios. E quero que você selecione pelo menos três mercados em potencial que atendam aos critérios que analisei e, em seguida, compartilhe suas escolhas com o grupo. Ok, deixe-me saber o que você decidiu. E se você precisar de ajuda para tomar a decisão final. E então comece a fazer o que for preciso para gerar leads e fazer ofertas para testar sua teoria. E lembre-se disso também como uma lição ao entrar em sua carreira, ok? Porque esse dia vai voltar. Este não é um evento único. O mercado esfriará por um tempo. Aqui em algum momento. Então, ele vai voltar novamente. Porque é isso que mais de 100 anos de história nos ensinaram. E você precisará se lembrar dessa lição. Você precisará se lembrar de que pode investir em mercados em crescimento em determinados momentos e em mercados lineares em outros momentos. E chegou o dia de olharmos para mercados lineares, na minha opinião, até que as coisas esfriem. Legal. Então, espero que isso tenha sido útil para vocês e saiam e destruam seu próximo mercado. E eu realmente acho isso, mesmo que alguns de vocês se sintam frustrados com os esforços que já fizeram para escolher mercados. Espero que, do outro lado dessa frustração, haja um pouco de alívio por você não precisar procurar em um mercado ridiculamente competitivo e superfaturado. E você não precisa lutar com unhas e dentes para encontrar ofertas e construir seu portfólio de locação. 5. Rastreando o crescimento da população: E aí, pessoal, Brian, aqui? E este será um pequeno vídeo apenas para mostrar como descobrir o que a população está fazendo em qualquer cidade. Está crescendo? Está diminuindo ou permanecendo o mesmo? Então, há dois sites que eu uso para isso. O primeiro é esse aqui, census.gov, um site enorme com toneladas e toneladas de dados. Honestamente, é meio desajeitado, mas quando você aprende a navegar, torna-se muito útil. Então, vou procurar por Nashville, Tennessee, aqui no bar, porque é onde fazemos a maior parte dos nossos negócios. Isso vai aparecer. Você deseja clicar neste link que contém todos os dados desta cidade. Então, a partir daqui , você pode entrar em vários pontos de dados diferentes sobre a cidade. Diz todos os tópicos aqui que você pode selecionar entre todas essas coisas, como renda, economia, população. Então, para este vídeo, estou apenas mostrando a população. As estimativas em 1º de julho de 2016 são de 660.001. O problema do censo é que eles não atualizam com tanta frequência. Então, às vezes, você precisa analisar dados que têm um ou dois anos, mas ainda são muito valiosos. Então, a principal coisa que estou procurando aqui é que a população cresça, diminua ou permaneça a mesma? Você não quer comprar casas. Em cidades onde a população está diminuindo. Isso é um sinal muito ruim. Aqui mesmo. Popula, variação percentual da população, abril de 2010 a julho de 2016, 9,4%. Portanto, aumentou 9,4% nos últimos seis anos. Se tivesse diminuído, haverá um pequeno sinal negativo bem na frente desse 9,4. Portanto, este é um lugar onde você pode conferir alguns dados populacionais que geralmente são bastante precisos. Outro é este site City data.com. Este é um site legal. Na verdade, usei-o quando estava decidindo para onde me mudar e me ajudou a escolher Denver por causa de muitos dos dados que este site tinha. Então, novamente, vamos encontrar Nashville aqui. Clique em Tennessee. Ou talvez você clique aqui. Em seguida, ele mostrará todas as cidades do Tennessee com mais de 6.000 residentes. Acho que você pode escolher todas as cidades aqui, mas se sua cidade não estiver aparecendo nesta lista de mais de 6.000, com certeza é muito pequena. Então, vamos novamente, ir para Nashville. Clique nele. 644 é o que eles estão dizendo. E essa é uma estimativa de 2014. O número importante aqui, e eles realmente têm dados mais antigos, é que a mudança desde os anos 2000 aumentou 18%. Isso é muito positivo, que tenha crescido muito em tão pouco tempo. Então, vamos dar uma olhada em outra cidade aqui. Deixe-me voltar. Alabama, Birmingham, tenho algumas propriedades em Birmingham duas. Vamos dar uma olhada nisso. População. Em 2014, 212.000. A população mudou desde 2000, menos 12,6. Então isso não é um bom sinal. Desde 2000, a população de Birmingham, Alabama, diminuiu 12%. Então, por algum motivo, as pessoas estão se afastando da cidade. E se você observar os preços em Birmingham, é muito, muito barato levar Reynolds até lá e muitos investidores se sentem atraídos por isso, mais barato que seja. Mas há uma razão para isso. As pessoas não gostam de morar lá. Eles estão se mudando por algum motivo, estão descobrindo que opções mais acessíveis são melhores opções para seu dinheiro do que as que Birmingham lhes oferece sobre estilo de vida, disponibilidade de emprego ou qualquer outra coisa. Portanto, há muitos outros fatores que analisaremos, é claro, e escolheremos seu mercado. Mas esse é um grande problema. Então, em retrospectiva, eu não deveria ter comprado essas propriedades em Birmingham. Não sei se vou vendê-los ou guardá-los , acho que vou guardá-los por enquanto. Felizmente, eu só tenho alguns lá embaixo e não uma tonelada. Então espero que isso ajude pessoal. Este é um bom ponto de partida para quando você está escolhendo seu mercado, é descobrir se a população está crescendo, diminuindo ou permanecendo a mesma. E, no mínimo , deveria permanecer o mesmo. Eu pesquisei Memphis aqui e ela não cresceu apenas 1% desde o ano 2000. Então, basicamente, permaneceu o mesmo. Isso é um pouco preocupante. Muitas pessoas estão muito otimistas aluguéis e Memphis, e as pessoas se dão muito bem lá. Mas eu gosto de investir em lugares que estão inchando, eles estão crescendo. É como entrar em qualquer mercado no início. exemplo, se você fosse investir no Facebook ou no Google quando eles eram baratos ou na Apple, Por exemplo, se você fosse investir no Facebook ou no Google quando eles eram baratos ou na Apple, você meio que sobe a onda. Isso é o equivalente a ser capaz de aproveitar a onda de gratidão porque há muito mais pessoas se mudando para algum lugar. A demanda aumenta e isso eleva o preço. Tudo bem pessoal, obrigado por assistir. vejo na próxima peça. 6. Calculando a relação de aluguel/preço: E aí, pessoal? Brian? Ah, e aqui. Então, neste vídeo, mostrarei como entrar em um mercado e ver se os números vão funcionar. Para propriedades de aluguel. Existem muitos mercados que são incríveis e a economia é muito forte. Mas simplesmente não há ofertas pelo preço certo que façam sentido como aluguel. Então, isso é o que estamos verificando nesta lista aqui. Então, o que eu fiz primeiro foi pesquisar no Google e só queria ver se alguém havia compilado uma boa lista desses mercados e meio que feito o trabalho para nós. E eu realmente encontrei um monte de porcaria. Parece que muitos artigos não foram escritos por investidores e eram alto nível apenas usando dados e imprimindo relatórios. Este é um exemplo perfeito aqui. Diz 13 dos melhores lugares para comprar um aluguel nos EUA. E está basicamente derivando de alguns números, do preço médio da casa, do pagamento médio da hipoteca e do aluguel médio. E então está calculando um retorno que as pessoas supostamente estão obtendo com base nisso. Alguns deles parecem muito bons. Sou como Baltimore e, obviamente, sei que Nashville é boa, embora os preços tenham subido muito ultimamente, acho que o preço médio da casa está definitivamente acima de 166. Agora, estamos até mesmo saindo de Nashville. Portanto, isso não é realmente preciso. Então você tem outros que ficarão bem. Então, geralmente, o artigo de notícias parece correto. Mas então você chega a algo como Seattle, onde os preços médios das casas por 50 aluguéis médios são de apenas 2.200. Quero dizer, logicamente, você sabe que um lugar como Seattle não funcionará bem para comprar um monte de propriedades para aluguel com fluxo de caixa. Mas mesmo esses números confirmam isso. Você precisa ter cuidado com essas listas porque os mercados entrarão sorrateiramente nessas listas, como Detroit provavelmente funciona a partir de um retorno, mas sabemos que a economia pode estar em questão, mas esse é um vídeo separado. É claro. Os números em Boston não parecem muito bons. Nem eles na cidade de Nova York. Quero dizer, quem pensaria que a cidade de Nova York o mercado que eles escolherão para comprar propriedades para alugar, certo? É meio louco. Portanto, essas listas não são escritas por investidores imobiliários. Você precisa ter cuidado ao lê-los, mas não faz mal para começar. Então, para conseguir que isso passe, as duas principais coisas que você deseja verificar são: a primeira coisa é : o que é? Este é outro artigo vou vincular nas notas abaixo que parece tipo, entendi muito mais corretamente. Muitos desses mercados são ótimos mercados de fluxo de caixa listados aqui. Então, sim, desculpe por isso. A primeira coisa que você está procurando é qual é o aumento médio do preço da casa? As casas de madeira custam em média nesse mercado. E essa é uma marca muito boa. Artigo. Meio que explica isso e eu vou vincular isso abaixo também. E você pode encontrar seu mercado aqui e ver qual é o preço médio da casa. Você também pode simplesmente procurá-lo apenas para obter um número atualizado, porque na verdade ele foi escrito em 2015. Mas você definitivamente quer saber em geral qual é o preço médio da casa e seu mercado? Em segundo lugar, qual é o aluguel médio? Para que serve, em média, algo para alugar. E este é outro artigo que vou vincular abaixo que mostra os aluguéis médios de 100 das maiores cidades dos EUA. Então você pode dizer, tudo bem, o aluguel médio de dois quartos para Phoenix é 1.000 e o preço da casa é de 200.000. Certo? Já não está muito bem para Phoenix, pelo menos hoje. Parece meio caro. Depois de obter esses dois números, o preço médio da casa, o aluguel médio, você tem um pouco de informação, certo? Definitivamente, não basta tomar uma decisão. Em seguida, eu passaria a analisar o que realmente está à venda no mercado que você está considerando. Eu citei vários exemplos aqui. Temos Cleveland, Ohio. Então, o que eu faço é colocar a cidade na barra de pesquisa aqui, e eu só quero à venda. Na verdade, você ainda não precisa clicar nisso. Apenas à venda por idade e proprietário. Você quer ter certeza de clicar apenas em casas. Não é que apartamentos, condomínios e residências urbanas não sejam bons investimentos, mas eles meio que confundem um pouco os números. E condomínios e residências urbanas podem ter taxas de HOA muito altas e coisas assim. Então, em casas unifamiliares, normalmente estamos falando de investir de qualquer maneira, certo pessoal. Então. Basta selecionar casas para o propósito de sua pesquisa. Então. Então, aqui em Cleveland, Ohio, quero dizer, veja os preços como 500078. É como se, pelo preço de um novo, você pudesse comprar um carro novo ou comprar casas em Cleveland, Ohio. Parece suspeitosamente barato, quase certo? Mas o que isso me diz é que, caramba, se eu pudesse fazer essas casas alugarem esse mercado funcionaria muito bem. Porque as casas são muito baratas. Novamente, não entramos bairros diferentes e onde eles são bons e ruins. Eu vou cobrir isso em um minuto. Mas, geralmente, você analisa os preços das coisas que estão à venda em Cleveland, Ohio e na MLS . Pronto, é barato, certo? Muito barato. E Cleveland é conhecida por ser um bom mercado para fluxo de caixa. Se você estiver analisando apenas o fluxo de caixa, ele é conhecido por ser um dos melhores mercados. Novamente, este vídeo é apenas sobre a relação entre aluguel e preço. Não se trata de economia força econômica e tudo mais. Então, sabemos que as casas são baratas e Cleveland. Agora vamos ver para que servem os aluguéis anunciados e para Cleveland. Então, tudo o que você precisa fazer, novamente, abrir uma nova aba em Cleveland, Ohio. Basta selecionar para alugar. E outra coisa que eu faço é clicar em Alugar de baixo a alto. Você também está nas casas, você precisa clicar em mais barato aqui para classificá-lo do mais barato para o mais caro. Então, aqui em Cleveland, 300400500600. Geralmente, essa é uma análise aproximada. Como em geral, as casas são muito baratas e os valores do aluguel não são terríveis. Parece que você pode receber 600 dólares por mês, sete ou qualquer outra coisa por casas na área de Cleveland, Ohio. Tudo bem. Veja Greenville, Carolina do Sul. Tudo bem, acabei de selecionar casas novamente. E eu o classifiquei pelo mais barato. Parece que começa por volta dos 40. Gran sobe rapidamente 50, 60, 70. Então, provavelmente uma cidade mais estável do que em Cleveland. Definitivamente. Esses são os preços e, novamente, isso é o que está listado nos caras da MLS. Você presume que conseguirá ofertas um pouco melhores e, com as coisas listadas, precisará fazer seu próprio marketing ou rede com atacadistas ou qualquer outra coisa. Você só quer ver o que é varejo, quais são os principais números em dólares quase ainda devem funcionar do ponto de vista do varejo. Então, quando você entra e compra coisas com desconto no atacado, os números definitivamente funcionam. De qualquer forma, sabemos o que as casas estão procurando em Greenville. E então analisamos os aluguéis, 700, 800. Então, isso parece bom, honestamente, se as casas custam 70, 80 mil e os aluguéis são de 78900 por mês, você está oscilando em torno dessa regra de 1% no preço de varejo. Parece que você definitivamente poderia fazer Greenville, Carolina do Sul, trabalhar do ponto de vista do aluguel. Mas, novamente, você precisará fazer mais diligências. E eu vou falar sobre isso no final. Vamos dar uma olhada em um lugar como San Diego, super caro. Então, eu não sei o que é essa casa de $90.000, talvez uma hélice como um trailer. Na verdade, com as casas mais baratas custam cerca de 300 K. E esses são um, há uma cama, ok. Há um 32. Então, essas são casas pequenas como esta, 700 pés quadrados, 766. Este tem apenas 400 pés quadrados para 320, certo? Então, na verdade, para construir uma casa legítima e San Diego, são três camas para banho. Parece que você tem pelo menos 400 K ou mais. E ainda nem sabemos onde eles estão. Certo? Em seguida, vamos até os preços do aluguel e deixe-me classificá-los de baixo para alto. Tudo bem. Então, geralmente, estou surpreso que você possa morar em San Diego para comprar essa solução barata. Alguns deles são de um quarto, então eu provavelmente deveria ter mais dois em todos eles, porque você realmente não compra aluguéis que sejam de um quarto. Isso geralmente não é um bom investimento. Então parece San Diego. Isso poderia funcionar de forma surpreendente. Mas, novamente, seu preço inicial para comprar zeros unifamiliares, 300 K por casa. E nós nem recebemos até 3.000 dólares por mês em aluguel aqui, só de olhar, você precisaria pagar bem mais que isso naquela casa para gerar fluxo de caixa. Então eu não sei. Eu provavelmente encontraria outro lugar, certo? Eu só queria mostrar a vocês mercado barato para que vocês possam ver a diferença. É como se fosse um pouco mais difícil ver como isso poderia funcionar, correto. Versus, como um Greenville, Carolina do Sul. Além disso, você prefere casa de 1300.000 dólares ou comprar quatro ou cinco casas na Carolina do Sul? E então você tem quatro ou cinco ativos que estão se valorizando em vez de apenas um. E se uma de suas quatro ou cinco casas ficar vazia enquanto as outras estão ocupadas e ajudam a pagar as contas da hipoteca. Mas se sua casa de 300.000 dólares ficar vazia, essa é uma grande conta hipotecária que você tem que pagar e ninguém está te ajudando a pagá-la, certo. Porque é sua única propriedade e está vazia. Esse é outro grande problema em comprar casas caras para alugar em vez de distribuir seu dinheiro. Então, vamos dar uma olhada em Memphis. Memphis é um mercado de aluguel muito popular. Então, novamente, casas realmente baratas e sabemos que algumas delas provavelmente estão em áreas que não compraríamos de qualquer maneira. Mas você sabe que, se o ponto de partida for cinco K, provavelmente há um ponto de entrada em algum lugar da cidade onde você possa entrar e os preços definitivamente são baratos o suficiente. É por isso que Memphis é uma cidade tão popular para comprar imóveis para alugar, porque tudo é muito barato lá. Novamente, como a maioria dos investidores não está comprando nessas áreas em que as coisas 17 mil, porque é uma grande dor de cabeça alugá-las. Mas é bom saber que o preço é começar tão baixo e depois subir a partir daí. Em seguida, analisamos os valores do aluguel Memphis. Começa bem barato. As mesmas casas que mostrei são provavelmente aquelas que estão listadas para sempre, 350 por mês ou qualquer outra coisa. Então, novamente, parece que você poderia fazer os números funcionarem em Memphis, o que sabemos que você pode. Existem grandes empresas prontas que vendem aluguéis para pessoas em todo o mundo. E é por isso que, porque há uma abundância de casas baratas. E isso meio que me leva ao próximo ponto é que, uma vez que você verifica mentalmente esses itens, você pensa, ok, esse mercado poderia funcionar. Então, a próxima coisa mais importante é começar a se aprofundar. Eu entraria no grupo local de Rhea no Facebook para esse mercado, encontraria um mentor e diria: Ei, olha, estou querendo entrar nesse mercado. Estou feliz em fazer uma parceria com a minha. Com alguém nos meus primeiros negócios, vou fazer marketing. Em troca disso. Eu adoraria falar ao telefone com um especialista local e por apenas 20 minutos, perguntar sobre o mercado. Quero saber se as pessoas estão comprando aluguéis pelos preços certos. Eu quero, a grande coisa que você realmente quer descobrir é quais são os códigos CIP das mercadorias e quais são os códigos postais incorretos? Historicamente, usei muito os gerentes de propriedades para descobrir isso. Eles realmente dirão que eu nem consegui nada ao norte dessa estrada porque tudo é terrível. Então você pode simplesmente eliminar mentalmente essa área, porque se os gerentes de propriedades nem mesmo administram as propriedades lá, por que você quer comprá-la lá? Porque você precisa de um gerente, certo? Então, esse é o próximo passo: quais são os códigos postais bons e quais são os códigos postais ruins? Então pensando, nós nos concentramos apenas 17 ou 18 códigos postais e provavelmente há, sei lá, 30 ou 40 no total, certo? Então, eliminamos vários deles e é bom, é como aliviar simplesmente reduzi-los. Ok. É só nisso que preciso me concentrar, porque há toneladas e toneladas de casas no mercado, certo? Portanto, é bom se concentrar naqueles que fazem sentido para você. Portanto, você precisa aprender os códigos postais além disso, até mesmo aprender sobre os bairros. Há bairros bons e ruins, bairros emergentes. E você precisa, você realmente precisa de um contato local, um mentor local. Você pode contratar um treinador ou um educador como eu para mostrar como fazer isso. Mas eu, pessoalmente, não sei nada sobre a maioria dos mercados. Aqueles em que eu invisto. E há tantos detalhes e coisas acontecendo e reportagens saindo sobre mudanças e coisas que estão acontecendo no mercado. Então você realmente precisa ficar a par de tudo isso. E é aí que você encontra um mentor local. Os corretores de imóveis são fantásticos para educar, você sabe, o que está acontecendo no mercado. Eles têm relatórios de mercado que enviam gratuitamente , apenas como um ímã de leads, e enviarão um para você. Então esse é o próximo passo. Se você fizer isso e se aprofundar, descobrirá que as pessoas estão comprando casas pelos preços certos. E você vê alguns dos estoques disponíveis nos atacadistas e outras coisas e os números funcionarão para locações. Então você provavelmente está bem. Você provavelmente pode tirar isso da sua lista. E, novamente, este vídeo mostra se os números funcionam para aluguéis, então o preço em relação ao que ele alugará para você é algo que você precisa verificar. Você quase pode fazer isso primeiro, porque é rápido e fácil descobrir antes de se aprofundar em toda a economia e na força disso e de tudo mais. Então é isso aí, pessoal, vá buscar um pouco de fluxo de caixa e eu te vejo no próximo vídeo. 7. Você pode BRRRR?: A razão pela qual você precisa disso é porque eu comprei uma casa em Huntsville 30, 35 ou 33 ou algo assim. Eu paguei por ele talvez 15 e reparos. Tipo 48. Custos de fechamento, outros dois ou três, algo como 51. Acho que o credor privado pode ter me dado 51 ou 52, como por aí. Mas então havia alguns milhares de dólares e reparos imprevistos e eu tive que sair do bolso para isso. Mesmo com todos os meus sistemas e ligando. Como se tivessem arrancado uma parede, encontrassem algum mofo ou algo assim, encontrassem alguma peça de trabalho que precisasse ser substituída. E literalmente não havia como eu ter detectado que aquele reparo iria acontecer. Você não pode, como se o inspetor não o tivesse encontrado assim. Simplesmente não está na função profissional deles. Portanto, você teria que ter arrancado as paredes antes de comprar a propriedade para encontrar alguns reparos. É por isso que é sempre inteligente adicionar de dez a 15% ao que você acha que serão os reparos, só para estar pronto para isso e ter isso disponível, cara. Então, mesmo que estejamos procurando ofertas ou possamos conseguir todo o dinheiro para comprar e o dinheiro para consertá-lo. Eu quero que você tenha pelo menos cinco mil em reservas. Se sua marca é nova, talvez você queira ter cerca de sete ou dez K, só porque é mais provável que você cometa um erro, você me mostra todas as suas ofertas que reduzirão as chances de fazer isso. Mas a primeira pergunta logo de cara, você tem cinco K e reservas. Se a resposta for não, o primeiro passo é descobrir isso. Ou economize dinheiro, libere algum dinheiro do mercado de ações ou seus 41 mil ou qualquer outra coisa que você tenha que fazer. Você poderia obter um empréstimo pessoal de um amigo da família por dez mil e uma baixa taxa de juros, eu ficaria bem com isso. Faça sua primeira oferta ou simplesmente disponibilize-a. O que eu não quero é que você compre uma casa, o h back explode e você tem uns 13 dólares em sua conta bancária. Eu não acho que alguém desse grupo esteja realmente nessa situação, mas você pode não ter um extra $3.500 que você pode simplesmente jogar em um H de volta, certo? Só estou sentada. Então esse é o propósito dessa pergunta. Se a resposta for sim, a próxima pergunta que vamos abordar é você tem um credor privado? Certo? Essa questão está relacionada à compra antecipada do imóvel, ok. Com o modelo de rebarba, você faz empréstimos privados, empréstimos com dinheiro vivo, esses são mais ou menos a mesma coisa, ou você paga todo em dinheiro por eles, ou faz com que o vendedor fique com a nota por um ano ou algo assim assim. Ok. Você não vai a um banco para a compra antecipada porque eles vão querer um pagamento inicial. E você já vai entrar em um empréstimo de 30 anos, 5% a 30 anos. E esse não é o ponto. O objetivo é refinanciar esse empréstimo. Se você contrair esse empréstimo, ler logo de cara, você vai ter que pagar 20% de desconto para não receber de volta. Portanto, não é o modelo bert porque você está usando 20% de redução todas as vezes. Ok? Então, esse é o modelo em que você tem uma estratégia de remoção diferente de uma estratégia de refinanciamento, como o financiamento inicial e o financiamento de refinanciamento em estágios separados. Então, para o financiamento inicial, vocês têm um credor privado em quem podem usar ou têm todo o dinheiro para a compra e a reabilitação em seu próximo negócio, algumas pessoas receberam 50 mil que poderia fazer isso e então eles recuperarão isso com a reforma ou você entende como negociar um financiamento de vendedor para fazer isso de acordo com D? Ok. Se a resposta for não, você precisará obter essas conexões ou conjuntos de habilidades, ou qualquer outra coisa relacionada a um credor, um conjunto de habilidades para estruturar o financiamento do vendedor para que você possa tenha uma estratégia de financiamento inicial. Você precisa colocar isso em prática antes de seguir em frente. Você não poderá fazer o modelo do pássaro. Eu coloco no máximo uma a duas semanas aqui porque você não deve excluir Dalley nisso para sempre. As pessoas me mandam mensagens no Facebook o tempo todo e dizem: Brian, quero investir em imóveis, mas preciso de dinheiro privado. E eu digo: Ok, você provavelmente poderia ter isso até o final do dia hoje se você tiver feito alguns telefonemas, você sabe, eles realmente não entendem. Eu acho que é como uma grande coisa. Não é. Então você precisa, mas precisa ter isso em mãos para seu financiamento inicial. Se a resposta for sim, então vamos até essa bolha, que pergunta: você pode financiar um empréstimo de um banco residencial ou comercial tradicional? Ok. Então eu estou falando que, você sabe, você conseguiria de um empréstimo de cinco a 30 anos à taxa de juros do mercado. Estou falando sobre bancos tradicionais. O comercial também está bem. Eu faço balões de cinco anos com juros de cinco e meio por cento em bancos comerciais, às vezes são coisas assim. Mas para conseguir esses empréstimos, estou exigindo minhas declarações fiscais dos últimos dois anos e eles querem uma pontuação de crédito em torno de 700 ou seis, ok? Nas declarações fiscais, normalmente, vejo pessoas obterem empréstimos quando ganhavam apenas 40 mil por ano. Não sei se é tanto quanto você ganhou, mas é a consistência da renda. Então, se você ganhou 40 mil no ano passado, mas ela só ganhou 20 mil em 2018, eles vão menosprezar isso. Ou se você ganhou quase mil dólares em 2018 e só ganhou 60 no ano passado, eles vão menosprezar isso como uma renda em declínio. Existem todas essas regras dos bancos que podem impedir você de ficar sozinho. Você já deve saber se é financiável ou não. Caso contrário, basta agendar uma ligação com um banqueiro, entrar no documento para descobrir isso. Mas essa é a próxima pergunta. Ok. Você é financiável? Estamos descobrindo, estamos pensando no futuro em sua estratégia de saída, certo? Então você vai cancelar o acordo com empréstimos privados ou algo parecido. Já estamos nos perguntando, você é financiável? Você vai ser capaz de se recuperar disso, ok? Se a resposta for não, a próxima pergunta é: bem, você pode estruturar um acordo de financiamento para vendedores ou fazer financiamento institucional de longo prazo? Ok. O que isso significa? Financiamento institucional? É basicamente como uma empresa como emprestar um ou Martial Reddick. As empresas que não estão analisando suas declarações fiscais. Agora, alguns deles estão analisando sua pontuação de crédito, ok, então é como lidar com o banco, mas é um pouco mais fácil de lidar. Suas taxas de juros são mais altas, então você pode ter 6,5% para gostar um Marshall Reddick versus quatro e meio por cento. Mas seu banco local, na verdade, é uma grande diferença a longo prazo. Mas você pode pagar 6% ou qualquer outra coisa se a casa ainda fluir, certo? Então, eu diria que, desde que você tenha isso disponível, você ainda pode sair e analisar negócios que você precisa saber qual taxa de juros observar ao executar a análise para ver Se for para fluxo de caixa após a reforma você é um cara com juros de seis e meio por cento? Você tem juros de quatro e meio por cento, cara, você precisa usar a taxa de juros certa para ver se consegue fluir de caixa com base na sua disponibilidade. Faz sentido. Então dissemos que estamos fluindo para baixo no gráfico aqui. Digamos que você não fosse financiável por um banco tradicional. E você também não conseguiu financiar o vendedor ou o financiamento institucional de longo prazo. Qual pessoal de financiamento de vendedores é, na verdade, apenas um conjunto de habilidades. Não é como se houvesse alguma qualificação para isso. É só que você já sabe como fazer isso? Isso é realmente o que quero dizer com isso. Se a resposta para esta também for não, você ficará preso. E basicamente em empréstimos de dinheiro privado infinitos. Ok? Agora isso aconteceu comigo antes. Quando comecei, descobri o mundo do dinheiro privado. Comecei a comprar imóveis para alugar, certo? Mas minha renda era como se eu não fosse financiável em bancos tradicionais. Isso também já aconteceu comigo antes. Eu não tinha, muitas vezes vou fazer uma prorrogação e não vou declarar meus impostos até outubro. Mas então eu preciso de um empréstimo feito em maio ou junho ou em algum momento do verão e eles dizem, não, eu não posso fazer isso para que seus impostos estejam pagos. Ou eu me lembro de como ganhar um bom dinheiro, vender por atacado e vender. Mas, como se o dinheiro, se eu ganhasse 20% menos em um ano do que ganhei no ano anterior , o banco chamasse isso de renda decrescente. Era besteira porque eu estava ganhando um bom dinheiro. Mas, na verdade, suas diretrizes diziam que você não pode ter um declínio de 20%. Então, houve anos em que passei por essas fases não financiáveis. E então eu obteria um empréstimo de doze meses de um credor privado, certo? Porque eu tinha essa peça no lugar. Mas eu não conhecia o financiamento de vendedores nem sobre empresas que eram institucionais. Eu não entendia que você poderia obter empréstimos de longo prazo sem um W2. E foi aqui que acabei preso em infinitos pulmões de dinheiro privado. O que isso significa é que você conseguirá o acordo. Você fará com que o credor privado lhe empreste o dinheiro por 12 meses ou qualquer outra coisa. E então, quando esses 12 meses terminarem, você não terá uma estratégia de saída para reformular a estratégia de saída de refi, é como eu deveria chamá-la. E então você vai ter que voltar para aquele credor e dizer, ei, você vai renovar meu empréstimo? Você vai mais seis meses, mas você passa mais 12 meses e eles dizem, Bem, sim, eu vou, mas eu quero mais dois pontos e meio ou qualquer outra coisa, e é como milhares de dólares e você já está gastando demais pagando juros de nove a 11% ou algo parecido. Você já não tem realmente fluxo de caixa e está consumindo seu patrimônio ao lhes dever pontos adicionais, porque isso só incide sobre os valores do empréstimo. E eu tive que fazer isso antes porque não entendia o que eu precisava implementar com antecedência. Então, se você não tem nenhuma dessas coisas, precisa descobrir sua estratégia de saída de refi. E não fica preso nesse ciclo interminável de contratação de um credor privado de dinheiro Next. Agora, se a resposta for sim para qualquer uma delas, seja financiável em um banco tradicional ou financiável em uma instituição, ou você pode financiar o vendedor. Em seguida, passamos para esta questão. Você está encontrando ofertas com um preço total de 70% de empréstimo no valor exigido para Burr. E isso é um grande problema. Este fluxograma não trata apenas do financiamento para fazer rebarbas. Ok. Na verdade, estou jogando essa peça porque acho que é significativa o suficiente. Eu não coloquei tudo. Você tem um empreiteiro, blá, blá, blá. Porque esse fluxograma não inclui muito. Mas eu queria centralizar a busca de ofertas a um preço total de 70% de LTV. Muitos de vocês podem dizer que tenho reservas, tenho credores privados. Sou financiável em uma dessas duas coisas, mas estou tendo problemas para encontrar ofertas em que meu preço total seja de 70% de LTV. Se esse for o seu caso e você estiver tentando fazer rebarbas, marketing deve ser seu foco número um até que o fluxo de negócios seja satisfatório. Portanto, você literalmente não deveria fazer nada, exceto marketing quando trabalha em seu imóvel. Dessa forma, posso conseguir mais ofertas na minha frente para poder fazer mais ofertas. E se a resposta for sim, bem, você adivinhou, você pode queimar o quanto quiser. Espero que isso tenha sido útil. Vocês poderão baixar uma cópia disso. Você pode imprimi-lo, colocá-lo na parede. Se for útil para você pensar nesse processo. Mas esses são os componentes essenciais necessários para a estratégia de explosão. 8. Pense como Henry Ford: Vocês já quiseram investir em imóveis, mas não têm ideia de como começar e estão totalmente confusos sobre exatamente o que o passo a passo processa? Vocês têm 1.000 perguntas e tudo apenas confunde você. Se sim, este vídeo de treinamento será para você. Neste vídeo, vou explicar um truque de mentalidade secreto que os extremamente bem-sucedidos usam para responder essas perguntas muito, muito rápido. E a maneira como vou fazer isso é contando algumas histórias. A primeira história é sobre Henry Ford, fundador da Ford Motor Company. E isso remonta ao início do século XIX. Mas o que aconteceu é que Henry entrou em algum tipo de debate com um jornal local ou não era um logotipo. Acho que foi o Chicago Tribune ou algum jornal maior lá atrás. E como o jornal chamou Henry de ignorante, algo a ver com suas crenças políticas, acho que de qualquer forma, Henry ficou furioso com isso e processou o jornal. Henry, e o jornal tiveram que ir ao tribunal. E no tribunal, o jornal foi encarregado de considerar Henry ignorante ou provar que ele era realmente ignorante. Eles disseram que ele estava na publicação deles ou algo assim, certo. Então, literalmente, como se Henry tivesse que depor e ao tribunal e eles lhe fizessem todas essas perguntas como fatos históricos. Quando Cristóvão Colombo descobriu a América e coisas assim. Para tentar descobrir se Henry era realmente ignorante. Eu sei que parece ridículo. Eu nem sei se os tribunais funcionariam dessa forma hoje. Mas Henry teve que sentar lá e responder a essas perguntas como fatos aleatórios da história, a partir de perguntas do jornal. E Henry não foi capaz de responder muitas dessas perguntas. E ele ficou frustrado depois de um tempo porque parecia que o jornal estava ganhando e eles estavam provando que, Ei, olha, esse cara é ignorante. Ele nem sabe o que aconteceu nos anos 18, 12 ou alguma porcaria parecida, certo. Então Henry fica frustrado. E o que ele disse ao tribunal foi se tornou uma espécie de clássico, tornou-se uma resposta lendária ou uma refutação ao que estava acontecendo. Então, vou dar uma olhada aqui embaixo. Vou ler para você, palavra por palavra, o que Henry disse em resposta aos advogados daquele jornal que o estavam importunando com todas essas perguntas. Henry disse: Ouça, deixe-me lembrá-lo de que tenho uma fileira de botões elétricos em meu escritório. Tudo o que preciso fazer é pressionar um deles para ligar para a pessoa que pode responder qualquer pergunta sobre qualquer assunto que eu deseje saber em relação à empresa em questão. Eu cuido dos negócios. Eles cuidam das perguntas. Agora, você poderia explicar por que, só para responder suas perguntas, eu deveria ter um cérebro repleto de cultura geral. Quando estou cercado por funcionários que podem fornecer qualquer informação que eu queira saber. Ok? Agora pode ser um pouco de boca cheia ou uma bronca. Little não vai deixar que vocês incentivem vocês a deixarem isso de molho por um segundo. Porque a mentalidade que Henry Ford revelou naquele dia, apenas fazer coisas, fazer negócios, obter respostas para suas perguntas, descobrir coisas em geral. Ele contém lições muito, muito poderosas. Então, o que vocês notam sobre isso? O que vocês notam sobre a abordagem de Henry Ford com sua fileira de botões elétricos. Isso é muito diferente da abordagem de uma pessoa comum para resolver um problema. Eu conhecia a história de Henry Ford. Entrei no mercado imobiliário e trabalhava em uma mercearia na época, não tive nenhum sucesso com imóveis. E conheci um mentor que concordou em me proteger e me ensinar o processo imobiliário. E esse mentor me levava de carro no meio do dia e trabalhava, ligações pelos alto-falantes Bluetooth de alto-falantes Bluetooth seu carro e me deixava ouvi-lo, falar com ele fornecedores e empreiteiros e me ajudou a começar a entender o processo. E esse cara realmente construiu novas casas e casas de reabilitação. E eu percebi que sempre que ele tinha problemas, como se ele não soubesse o tamanho que você poderia construir uma casa por causa do tamanho do lote. Ele ligava para a divisão de planejadores local ou qualquer outra coisa e falava com o cara da recepção. Ou se você não soubesse o tamanho da casa que poderia construir com base no lote. Ele pode ligar para seu arquiteto. Ou se ele não soubesse que tipo de financiamento poderia obter para um determinado projeto. Ele ligava para o banqueiro ou eu me lembro de uma vez que ele estava trabalhando com uma senhora para comprar a casa dela. Ela tinha $50.000, eu acho, dívidas de cartão de crédito. E foi uma penalidade colocada contra sua propriedade por causa dessa dívida. Ele liga para seu advogado titular, que então trabalha e negocia essa dívida até $5.000, o que eu nem sabia que era possível. Talvez seja uma pequena dica para a próxima vez, se vocês precisarem. Mas o tema geral que notei foi que sempre que surgia um problema ou havia uma pergunta, meu mentor, em vez de dizer: “ Ah, eu entendi, eu posso ”. descubra isso. Ele sempre ligava para alguém. Ele diria: “Eu tenho um cara para isso, eu tenho um cara para aquilo”. Ele sempre ligava, era humilde e estava aberto a pedir ajuda a outras pessoas. Eu realmente absorvi sua abordagem em sua mentalidade de investir antes sair sozinha e fazer minhas próprias coisas. E então eu me lembro de uma das primeiras casas que eu comprei. Foi uma bagunça completa. Precisou de muito trabalho. E eu estava aterrorizada porque estava muito confusa e não tinha ideia do que eu precisava fazer para consertá-lo ou quanto custaria ou se eu ignorasse alguns grandes problemas, certo? Lembro-me de encontrar um inspetor residencial que tinha muitas boas críticas, ligo para o cara e as agendei. E quando recebi seu relatório de volta, foi como se uma onda de conforto tivesse tomado conta de mim porque essa coisa tinha cerca de 35 páginas e continha detalhes excruciantes sobre cada pequeno coisa sobre aquela casa. Como se o cara entrasse no sótão, ele entrou embaixo do espaço. Ele verificou todas as tomadas elétricas, cada torneira que estava escrita na banheira não tinha uma tampa. Era tipo, quem se importa com isso? Mas talvez ele tenha percebido que era extremamente meticuloso e encontrou tudo o que estava acontecendo com aquela casa. Ele subiu no telhado. Ele verificou todos os sistemas que uma casa já verificou, todos os eletrodomésticos, o aquecedor de água, o traseiro, o ar condicionado e o aquecimento, como tudo o que eu definitivamente não teria pensado em fazer. faça agora mesmo. Sim, esse é um exemplo em que eu tive que pagá-lo. Então eu tive que pagar a ele cerca de 300 dólares por isso para que ele ficasse em casa por 2 horas e ele passou uma hora no telefone comigo examinando o relatório. Mas você pode imaginar o quanto me senti melhor depois disso. E então pude trabalhar com outro especialista, meu empreiteiro, para descobrir o que precisa ser feito para consertar a casa. E quanto isso vai custar, certo. E usando a inspeção, pude decidir quais itens pedir ao empreiteiro que me oferecesse uma oferta. Então eu estava pensando nisso porque eu estava vendo o inspetor como um perfil on-line. E isso é tudo o que ele vinha fazendo há 25 anos. E eu estava pensando, cara, quantas casas esse cara foi inspecionado em 25 anos fazendo isso, certo? Nem consigo imaginar quanta experiência ele tem, quantas coisas diferentes ele já viu. E para mim, tentar entender tudo o que ele entendeu basicamente me levaria a seguir o mesmo caminho que ele seguiu. Então, eu literalmente tenho que me tornar um inspetor residencial licenciado e passar os próximos 25 anos fazendo isso, o que me colocaria em 60 anos, certo? E então, quando eu tinha 60 anos, venho fazendo isso há 25 anos. Eu saberia tudo o que ele sabia. Eu estaria em seu cérebro e, tipo, precisaria mais dele ou minha opção seria apenas pagar-lhe seu dinheiro. E eu posso saber o que ele sabe hoje e posso tomar decisões inteligentes hoje. Isso faz sentido, pessoal? Então, é literalmente a mesma coisa quando você pensa no tipo de mentalidade de Henry Ford, em que você se cerca de especialistas que sabem mais do que você sobre seu tópico específico e os aborda. quando você tem dúvidas sobre qualquer coisa. Outro exemplo de especialista pode ser como um gerente de propriedades, certo? Um gerente de propriedades que vem fazendo isso há muitos anos em seu mercado, certo? Eles conhecerão todos os bairros bons, todos os bairros ruins saberão exatamente para que uma propriedade alugaria, que tipo de inquilino você vai conseguir, que tipo de vagas você pode esperar exatamente até que nível você precisaria reformar a propriedade para receber cerca de 850 dólares por mês, certo? Você pode aprender que, ei, você sabe, por exemplo, eu comprei uma casa e eu ia colocar FAQ e, por $6.000, eles teriam que fazer a tubulação e tudo mais. E o gerente da propriedade disse: Oh, não se preocupe com isso. Não há outras casas nessa área que tenham perguntas frequentes ou não, não é necessário, certo? Então eu economizei, gastei apenas menos de 1.000 em unidades de janela. Em vez disso. Ainda tem os 850 por mês que eu estava fotografando. O HVAC estaria, na verdade investindo demais nessa área no momento. Esse tipo de conhecimento não é algo como Henry Ford disse. Ele não queria encher seu cérebro com conhecimento sobre história e fatos. Eu não quero encher meu cérebro com conhecimento sobre quanto reformar uma casa por cada bairro e cada mercado, certo? E como consertar casas e quanto custa tudo e como inspecionar casas. Rapazes. A verdade é que eu nunca entendi nada disso. E isso não me impediu de conseguir aluguéis suficientes para cobrir minhas contas com renda passiva. Porque acabei de adotar essa abordagem de aproveitar o conhecimento e a experiência de outras pessoas. Então, se vocês querem saber qual é o meu segredo, apenas obter respostas rápidas às perguntas, não se preocupar com coisas que eu não entendo e tudo mais e obter resultados rápidos. Está sempre aproveitando o conhecimento de outras pessoas, mesmo quando se trata expandir esse negócio de educação, certo? Tenho um mentor que está me ajudando a economizar muitos e muitos anos, me ajudando a pular etapas e simplesmente dar um salto. Muitas coisas que outras pessoas encontram. Porque eu tenho esse tipo de pessoa na minha fileira metafórica de botões na minha mesa. Ok, então quando vocês escolhem seu mercado e entram nele, a primeira coisa a fazer é realmente começar a construir sua equipe. Construindo aquela fileira de botões em sua mesa, onde você pode apertar um botão e obter uma resposta para qualquer pergunta que possa ter. É muito, muito importante construir uma equipe rockstar de pessoas ao seu redor que saibam muito mais do que você sobre imóveis. E esse é o segredo para crescer muito, muito rápido. Fazem sentido, pessoal. Incrível. Espero que este vídeo de treinamento tenha ajudado você a ver a mentalidade que eu quero que você desenvolva para ter sucesso nisso. E nos vemos no próximo vídeo, onde abordaremos exatamente como construir sua equipe e encontrar todos esses diferentes membros da equipe para que você possa usar essa fileira de botões. Parece bom. Tudo bem, nos vemos no próximo vídeo. 9. Sua equipe de início: Tudo bem, e aí, pessoal? Então, neste treinamento, abordaremos a montagem de sua equipe. O que significa aquela equipe que você realmente precisa para ser capaz de tomar decisões com confiança para conseguir todas as propriedades necessárias para comprá-las da maneira certa, para reformar. Então, tornar essa renda realmente passiva, algo em que muitas pessoas realmente falham. É isso que vamos abordar no treinamento de hoje. Então, se você ainda não o fez, definitivamente pegue um bloco de notas, pegue uma caneta, você vai querer fazer anotações. Examinaremos muitas dicas úteis neste vídeo de treinamento aqui. Soa bem, Cool. Então, primeiro, quero começar com uma história aqui de andar por aí com meu mentor. Uma das primeiras pessoas que me ensinou a investir em imóveis. Ele era jovem. Ele trocou de casa e eu estava trabalhando em uma mercearia ou depois da faculdade e depois do trabalho no cubículo e tudo mais. Esse cara já tinha sucesso com imóveis. Uma coisa que notei logo de cara é que ele tinha muitas pessoas para quem ligava quando tinha dúvidas. Sabe, alguém fez um acordo com ele e ele não tinha certeza de qual seria a estimativa da reabilitação ou que nível deveria reabilitar a casa ou qual seria o preço de venda. Em vez de tentar descobrir tudo isso sozinho, ele pegava o telefone e ligava e o colocava no Bluetooth do carro para que eu pudesse ouvir suas chamadas e eu realmente absorveu sua mentalidade ou mentalidade em relação ao investimento imobiliário, tendo passado tanto tempo com eles e tendo ele sido meu primeiro mentor de todos os tempos. O que eu percebi é que isso não é um jogo de sermos especialistas em tudo. É um jogo de aproveitar o conhecimento e a experiência que outras pessoas literalmente já têm agora, para que você possa alcançar esse resultado e fazer com que essas propriedades façam sentido. Por que isso é importante? Novamente, pessoal, o objetivo no setor imobiliário não é se tornar um especialista em tudo. O objetivo é, obviamente, ter controle sobre seu tempo, certo? Você está aqui porque quer renda passiva. Você quer a construção de riqueza que vem do investimento imobiliário porque isso lhe dará tempo, liberdade, opções, etc., certo? Se você conseguir chegar lá mais rápido, se puder alavancar outras pessoas ao longo do caminho, essa sempre será uma maneira melhor de fazer isso do que tentar fazer tudo sozinho, certo? Além disso, o tempo necessário para obter o mesmo nível de conhecimento de sua equipe é simplesmente impossível. Se você pensar em alguém que é inspetor residencial há 25 anos, você levaria esse tempo para saber tudo o que essa pessoa sabe, para ter o máximo de experiência e estar lá dentro tantas casas quanto essa pessoa tem, certo? Por que você tentaria competir com esse nível de especialização quando você poderia simplesmente pagar uma pequena quantia em dinheiro e usar aquele vermelho logo de cara. Essa é a filosofia que quero que você adote em relação a todo esse treinamento e aos próximos passos que você dará. Outra coisa, pessoal, é que investir em imóveis é um negócio de relacionamento. Na verdade, tudo gira em torno de quem você conhece. Vamos começar a catapultar seus resultados. Portanto, é muito importante que você construa uma ótima equipe. Além disso, o investimento imobiliário é um negócio de relacionamento. Na verdade, tudo gira em torno de quem você conhece. E se você conhece as pessoas certas , tudo cairá no seu colo. Tudo correrá muito mais bem. Sem problemas. Você economizará dinheiro em 1.000 áreas diferentes. É insano o quanto todo esse processo fica mais fácil quando você conhece as pessoas certas. Então, construir essa equipe, que na verdade é apenas uma série de relacionamentos, é a base para fazer tudo isso acontecer. Pessoal, esse treinamento vai se concentrar em quem você precisa em sua equipe. E um próximo treinamento na mesma semana se concentrará em como encontrá-los. Então, quando você está passando por isso, eu não quero que você se estresse e diga, Bem, Brian, como faço para encontrar esse empreiteiro de que você está falando? Como faço para encontrar esses inspetores residenciais? Esse será um treinamento separado. É sobre quem, para que você entenda como será a equipe quando terminar. Legal. Suas objeções ocultas. Então, pessoal, o nome do jogo e do imóvel é simples. Você compra a propriedade certa. Você compra pelo preço certo, ok? Para fazer isso, você precisa de duas coisas. Você precisa de dinheiro para comprar e precisa dessas ofertas. Mas você também tem muitas objeções que talvez não perceba que estão abaixo da superfície de apenas preciso de dinheiro e negócios com IND. Alguns exemplos seriam, bem, eu realmente não sei o que oferecer nesse negócio. Bem, por quanto a propriedade será alugada? Não tenho certeza do quanto ele precisa e repara, etc. Certo. Quando você chegar ao estágio de tentar fazer ofertas de propriedades, essas são as coisas que vão surgir na sua cabeça, ok? Essas objeções e o objetivo principal de sua equipe são literalmente responder a essas perguntas para você. Ok? Então é assim que eu quero que você pense sobre isso, é que quando você tem uma pergunta que aparece e ela geralmente começa com a palavra “mas gosto”, mas eu não sei. Se este é um bom bairro, certo, então você entraria em contato com o gerente da propriedade e diria: Ei, esse é um bom bairro, certo? Portanto, você está sempre encontrando um membro da equipe para responder a cada pergunta que é o objetivo final da sua equipe. Essas opiniões de especialistas que eles têm. Isso é o que lhe dá permissão para agir. É isso que te liberta. Assim, você pode seguir em frente porque tem a resposta certa sobre se algo é sim ou não ou o que você precisa fazer. Próximo para seguir em frente. Nossos credores fazem parte da sua equipe? A resposta curta é sim, claro que os credores são uma parte crítica de tudo isso. E você precisa que os credores lhe emprestem o dinheiro para que você possa escalar. Na verdade, há tanta parte disso que vou cobrir os credores em um módulo futuro desse treinamento. Por enquanto, vamos nos concentrar apenas nos outros membros da sua equipe que precisam unir tudo isso. Então, uma vez que você possa identificar ótimos bairros, saiba quanto vale uma casa, sabendo que ela será alugada, saiba quais serão os reparos. Depois, você pode se concentrar em encontrar dinheiro para comprá-los. Abordaremos isso logo depois de abordarmos esse estágio de formação de equipes. Bom. Então, antes de começarmos, pessoal, quero dizer isso, vocês podem desempenhar certas funções sozinhos no início, ok? Exemplos seriam fazer sua própria contabilidade, gerenciar sua própria reabilitação. Você pode fazer o trabalho do tipo gerenciamento de escritório. A maioria das pessoas começa fazendo isso. Você pode até mesmo gerenciar sua própria propriedade em vez de ter uma empresa de administração de propriedades. Mais tarde, você vai querer terceirizar essas coisas para realmente ter liberdade financeira. Mas eu não quero que vocês passem por esse treinamento e digam: Bem, Brian, parece que muitas pessoas eu realmente preciso dessa equipe enorme ou algo assim? E a resposta curta é que pode haver alguns desses membros da equipe que você não precisará no começo, e então ela poderá adicionar mais tarde. Além disso, alguns de vocês podem querer fazer seu próprio trabalho, como se gostassem de gerenciar uma reabilitação, mas realmente querem tentar ser o gerente da propriedade. Pessoalmente. Eu odeio coisas assim, então eu gosto de terceirizar o mais rápido possível. Mas se você não quiser fazer isso porque eu sei que algumas pessoas não estão conectadas da mesma maneira. Então, de qualquer forma, você pode assumir quantas dessas funções quiser pelo você pode assumir quantas dessas funções tempo que quiser, mas provavelmente mudarei um pouco sua mentalidade sobre elas apenas neste vídeo de treinamento. Vamos analisar a equipe que você precisa em uma ordem lógica, como quem você precisaria primeiro, segundo, etc. Essa lista não está de forma alguma em ordem de importância, ok? É só uma ordem para que vocês experimentem essas pessoas e se certifiquem essas pessoas e se certifiquem de permanecer até o final desse treinamento, pessoal, vou revelar a cola que pode unir tudo isso. Vou revelar a única peça que fará com que você dê um suspiro de alívio. Porque você vai perceber que isso não é tão trabalhoso quanto parece, ok? A primeira pessoa da sua equipe que você precisará para iniciar essa jornada são os atacadistas. Atacadistas, alguém cujo objetivo é encontrar propriedades com desconto, contratá-las e ceder seus interesses nesse contrato a um investidor imobiliário. Por exemplo, digamos que um atacadista contrate uma casa com um vendedor por 50, ele pode ceder esse empreiteiro a você por 60 nesse fechamento, você paga 60.000 pela propriedade. 50 mil vão para o vendedor, dez mil vão para o atacadista, e é assim que uma cessão de contrato funciona. O atacado é algo extremamente comum entre novos investidores. Os atacadistas geralmente querem comprar aluguéis como você, mas têm medo de se comprometer. Na verdade, alguns de vocês podem ser atacadistas nessa posição. Eu definitivamente também estava, se você conhece minha história. Os atacadistas também querem ganhar dinheiro rápido. Agora, essa é outra razão pela qual eles estão fazendo isso. E é importante que você saiba que muitos atacadistas não estão totalmente confiantes em como calcular os números de uma compra. Na verdade, eles estão apenas tentando reduzir o que acham que um investidor pagará. Mas os atacadistas lutam por ofertas o dia todo. Eles comercializam. Eles atendem as ligações, vão às consultas, fazem ofertas, acompanham, assinam o contrato, saem e fazem todas as etapas do processo para encontrar negócios. E então eles só querem lhe dar sua posição sobre esse contrato. Eles querem entregar isso a você em uma bandeja de prata, por qualquer que seja a distribuição de tarefas para eles. Descobri que é mais fácil fazer parceria com eles do que competir com eles, especialmente quando o mercado é supercompetitivo, como é agora. Vamos discutir estratégias mais tarde. Esse treinamento, é claro, para encontrar ofertas sem atacadistas. Mas quando se trata de encontrar propriedades com descontos, ter atacadistas em seu arsenal é essencial. Portanto, esse é um dos primeiros tipos de pessoas com quem você se conectará para construir essa máquina. O próximo é real e é corretor de imóveis. A maioria de vocês sabe disso, mas é um corretor imobiliário, agente, a pessoa que representa vendedores ou compradores de imóveis ou imóveis. Então, as pessoas usarão corretores de imóveis para ajudá-las a encontrar uma casa, vender e também para comprar uma casa, o que significaria fornecer policiais e dizer: Ei, o que isso funciona? E eles fornecerão outras três vendas similares na área. E então você pode ver quanto sua casa pode valer. verdade, os corretores de imóveis também têm conhecimento sobre diferentes coisas que estão acontecendo em seu mercado. Como se eles soubessem quais são os bairros emergentes. Eles conheciam os novos desenvolvimentos importantes que estão acontecendo. Eles conhecem as leis que estão sendo aprovadas, o zoneamento e o planejamento. Eles estão realmente a par de muitas dessas coisas. E eles podem ser uma ótima fonte de informações sobre todas as coisas que para mim, são francamente muito chatas de ler, mas gosto de saber quando estou pensando em comprar um imóvel em uma determinada área. Então, quando você contrata um corretor de imóveis para vender sua casa, eles listam sua propriedade no MLS, o serviço de listagem múltipla. Que outros corretores vejam esse anúncio e o mostrem aos seus clientes. Então, há milhares de olhos em cada propriedade como essa. Então, a competição está no máximo, ok, e é importante entender isso. Você tem que competir com pessoas que estão estupidamente pagando demais por propriedades de investimento. Eles não se importam com o retorno ou talvez não precisem de um retorno tão bom. Por esse motivo. Todas as propriedades que eu já comprei estão fora do mercado. Ok. Eu não comprei propriedades no mercado. Eu poderia e teria feito sentido em retrospectiva. Eu os comprei há muitos anos. Obviamente, agora tudo está muito competitivo e caro na MLS. Portanto, eu não uso corretores de imóveis para encontrar ofertas. Eu os uso para me ajudar a fechar negócios. Eu digo: Ei, quanto vale essa coisa? Eu os uso para me dar conselhos sobre bairros e, ocasionalmente, os uso para vender casas. Essas são as principais razões pelas quais você gostaria de uma corretora de imóveis e sua equipe. Não é uma das pessoas mais importantes para se ter em sua equipe, mas é uma coisa boa de se ter. E isso porque quando um negócio chega à sua caixa de entrada, e se você tiver essa pergunta, quanto vale essa propriedade e quanto valerá quando for consertada? Um corretor de imóveis poderá lhe dar as respostas para essas perguntas. Em seguida, o empreiteiro é super, super importante? O empreiteiro geral é a pessoa responsável pela supervisão diária de um projeto de construção. Os empreiteiros realizarão o trabalho sozinhos ou contratarão o treino. Dois subcontratados diferentes sobre os quais falaremos. Ou geralmente eles fazem alguma combinação de ambos. Oi pessoal. Empreiteiros. Novamente, eles nem sempre são a pessoa que faz o trabalho. Você os contratou para fazer o trabalho e eles decidem como isso vai acontecer. Os empreiteiros geralmente adicionam cerca de 20% ao custo real do trabalho. É assim que eles lucram. Alguns empreiteiros também adicionam uma taxa adicional aos materiais. Eu normalmente tento evitar empreiteiros que fazem isso. E os empreiteiros também fornecem estimativas de reparo das propriedades que você está pensando em comprar, ok, então você recebe a oferta na sua caixa de entrada e pensa: “ O que é isso?” O que é a reabilitação? A estimativa será? Você manda o empreiteiro até lá, eles voltam e escrevem uma proposta para você. Dizendo que serão $12.000. E esse é um grande motivo pelo qual você precisa de um empreiteiro. Porque você realmente precisa de estimativas de reparo precisas para determinar se deve comprar um imóvel. Você não pode se dar ao luxo de errar esse número por uma grande margem porque isso acabará totalmente com seu negócio, ou você ficará sem dinheiro e sem propriedade, terá que ficar lá, muitas coisas pode acontecer. Então você realmente precisa de alguém que cumpra sua palavra. Eles valorizam a integridade para que, quando surjam problemas inesperados, assumam alguma responsabilidade por ela. Como se você ficasse surpreso com frequência com que uma oferta chega a dez mil e, em seguida, o empreiteiro descobre algo imprevisto. E em vez de dizer, eu deveria ter visto isso, eles simplesmente dizem: Não, a culpa é sua. Serão mais $5.000 agora para fazer todas essas coisas novas. E isso é realmente uma porcaria, certo? E diferentes empreiteiros lidam com isso de forma diferente. Você realmente quer alguém que tenha muita integridade quando esse tipo de coisa surge. Você também quer alguém que possa fazer um trabalho de boa qualidade de forma rápida, certo? Você quer que eles façam um ótimo trabalho. Você não quer que eles sempre se deparem com atrasos, atrasando o projeto e acabando com todo o seu cronograma. Porque um ótimo empreiteiro economizará pelo menos dezenas de milhares de dólares, talvez centenas de milhares de dólares ao longo de sua carreira de investidor. Isso é o quão importante essa pessoa é. É por isso que é literalmente um dos membros mais importantes da sua equipe. Eu diria que esse papel provavelmente está provavelmente entre os dois membros mais importantes da sua equipe. E pessoal, lembre-se de que há uma diferença entre empreiteiros e inspetores residenciais. Os empreiteiros lhe darão uma oferta pronta, certo? Eles não estão examinando muitas áreas importantes da casa quando oferecem essa parte. Ok. Então, vamos falar sobre inspetores residenciais aqui em um minuto. Lembre-se de que não é bom o suficiente. Quando chega uma pista para você mandar um empreiteiro até lá e eles dizem que serão dez mil e você confia nisso e depois vai comprar a casa. Você tem que inspecionar mais. Mas essa oferta inicial do contratante fornece muitas orientações sobre aproximadamente o que você pode esperar. Legal. Em seguida, temos subcontratados. Um subcontratante é um tipo de empreiteiro que normalmente possui um conjunto específico de habilidades ou é especializado em uma determinada área de construção. Então, exemplos seriam eletricistas, encanadores, carpinteiros, carpinteiros, pintores, paisagistas, telhados, especialistas em pisos. Para algumas reabilitações, você realmente não precisará usar um empreiteiro, por exemplo, se você comprar uma casa, então ela só precisa de um novo ventilador de teto, um encanamento atualizado, você pode simplesmente contratar uma empresa de coberturas e um encanador. Você não precisaria das despesas extras de um empreiteiro e dos encargos adicionais que eles trazem. Porque o trabalho não é complexo o suficiente, certo? É só telhado e encanamento. Se o trabalho fosse toneladas de pequenas coisas, como pisos, tintas e eletrodomésticos, um novo banheiro e novas janelas. E você pode ver como tentar contratar um monte de subcontratados, especializados, e todas essas coisas seria meio bobagem. E é aí que você traz um empreiteiro que encontra essas pessoas sozinho. Faz sentido. Então, quando você está procurando por subcontratados, você está realmente procurando não apenas um carpinteiro antigo, mas está procurando o melhor carpinteiro do seu mercado. O melhor é igual à combinação certa de preço, valor e confiabilidade. Há pessoas que são, fazem um ótimo trabalho, mas são muito caras. Há pessoas que são muito baratas, mas o trabalho delas é péssimo , elas não ligam de volta e não são confiáveis. Eles não fazem o que dizem que farão. Depois, há subcontratados que estão exatamente no ponto ideal em que você honestamente, pode contar com eles. Eles fazem um bom trabalho. Eles consertam alguma coisa, certo? E seus preços são competitivos. Eles não são ultrajantes. Tudo está muito caro no momento, com o mercado crescendo tanto quanto está. Mas você ainda quer pagar preços competitivos por tudo o que está fazendo. E há muitas pessoas tentando sobrecarregar e enganar as pessoas porque há uma grande demanda por empreiteiros e subcontratados que trabalhem em tratores no momento. E você não quer ser um idiota e não quer pagar demais. Portanto, ter uma boa lista de assinantes com os quais você pode contatar é fundamental para o sucesso do seu investimento. E isso não é apenas quando você compra e faz a primeira reabilitação, mas também quando precisa de reparos e melhorias contínuas. Por exemplo, eu precisei de um novo telhado recentemente. As cotações estão indo e vindo em torno cinco ou mais, como $6.000. Parecia muito. Então, falei com um velho amigo que conheci no grupo de investimento imobiliário de Nashville que havia aberto uma empresa de coberturas e trabalhava para outros investidores. E ele fez esse trabalho para mim por $3.500. Feito isso em uma semana e ele fez um ótimo trabalho. Então, economizei em qualquer lugar $1500-2500. Isso é muito dinheiro só de conhecer a pessoa certa. Faz sentido. Então, e se você tivesse uma lista de contatos como essa? Para cada tipo de reparo de nicho, a casa poderia ter, como encanamento, encanador, eletricista. Quanto mais você tiver, mais dinheiro vocês colocarão no seu próprio bolso e será na segunda-feira que vocês poderão investir em compras futuras. Tudo bem. Em seguida, temos o gerente da propriedade agora junto com o empreiteiro, acho que essa é a outra parte mais importante da sua equipe. Gerentes de propriedades. É um indivíduo ou empresa contratado para supervisionar as operações diárias de uma unidade imobiliária. E, para simplificar, essa é a pessoa responsável por fazer sua propriedade funcionar. Ok. Isso é o que eu sempre digo às pessoas. Porque digamos que você deu seu dinheiro a um gerente financeiro. Você esperaria que eles investissem com sabedoria e cuidassem de você, certo? Claro que você gostaria. Quando você entrega sua casa a um gerente de propriedade, a expectativa não é diferente. Você está entregando o controle de um ativo para eles. E espera-se que eles façam o melhor possível para que esse ativo seja executado por você, para fazer com que seu dinheiro trabalhe para você e proteja seu dinheiro e seu investimento. Então, as coisas que os gerentes de propriedades fazem, eles encontram na tela os inquilinos, alugam a propriedade lidam com as comunicações e reclamações dos inquilinos. Eles coletam, alugam a alça, consertam até uma certa quantia em dólares e iniciam os despejos. Então, o que isso significa sobre reparos de até um determinado valor em dólares é que normalmente você dirá, ei, se for $300 ou menos, você pode decidir que são mais de 300, me ligue ou me avise antes você dá luz verde. Então, se um FAQ de H explodir e for muito difícil corrigi-lo. O gerente da propriedade garante sua permissão antes de fazer o reparo. Robert Qia Zaki diz que um ótimo gerente de propriedades é a chave para o sucesso no setor imobiliário e eu não poderia concordar mais. Eles são muito importantes porque são literalmente como o administrador do seu investimento, a pessoa a quem você está entregando o controle. Então você quer ter certeza de que eles tratem essa propriedade como se fosse deles. O próximo é um inspetor residencial. E um inspetor residencial é um indivíduo licenciado que realiza um exame não invasivo limitado da condição de uma casa, geralmente em conexão com a venda dessa casa. E isso não deve ser confundido com um avaliador residencial que determina apenas o valor de uma propriedade. Ok. E também não deve ser confundido com um empreiteiro que oferece uma oferta pelos itens que você deseja consertar. O que um inspetor residencial faz é avaliar cada item de uma propriedade, cada sistema importante e uma casa. Eles verificam isso. Eles colocam joelheiras e rastejam para o espaço de rastreamento. Eles sobem no sótão. Eles verificam todas as tomadas elétricas. Eles verificaram o encanamento, verificaram a eletricidade. Eles verificam todos os aparelhos. Eles verificaram a base. Eles podiam subir no telhado e ver as telhas, as aberturas e a forma como está a moda, o brilho e tudo mais, se alguma madeira estiver apodrecendo em qualquer lugar da propriedade. Quero dizer, é muito completo o que eles fornecem a você. A maioria dos relatórios que os inspetores residenciais me fornecem geralmente tem 30 ou mais páginas. Eles têm fotos, detalham todos os sistemas da propriedade. Além disso, eles detalham o que o inspetor recomenda corrigir. E geralmente é classificado como reparos super urgentes e importantes e coisas que precisam ser resolvidas em breve e depois não tão urgentes e importantes. Coisas. Isso me ajuda muito porque eu só quero saber se estou comprando uma casa onde há algum grande imprevisto escondido dentro dessa propriedade que o empreiteiro não viu. Problemas de fundação ou algo assim, certo? Isso é realmente o que estou tentando evitar. Quando eu contrato um inspetor residencial. A maioria das inspeções residenciais custa cerca de 300 dólares. E eu uso residências e inspeções junto com licitações de empreiteiros para obter os melhores resultados ao determinar a condição da casa e o que quer que eu precise consertar. Isso me permite chegar muito perto do valor real em dólares que a reabilitação custará, porque eu olhei proposta do empreiteiro e analiso a inspeção residencial. Se eu precisar acrescentar alguma coisa à proposta do contratante, eu adiciono. Então, eu realmente tenho tudo o que estou planejando fazer nos reparos. Não cometa o erro de confiar apenas na estimativa de um empreiteiro ao determinar a condição de uma propriedade em potencial. Eu já disse isso antes, mas definitivamente vale a pena repetir. Eu pago com prazer os $300 extras todas as vezes. Então, eu realmente sei no que estou me metendo. Agora. Eu recomendo que você vá com um inspetor residencial certificado pelos nazistas. Isso significa Associação Nacional de inspetores residenciais certificados. E você pode aprender mais sobre isso no site deles. Às vezes, tenho uma lista de todos os inspetores que têm essa certificação. É basicamente essa educação contínua, certificação extra para um inspetor residencial, onde se você sabe que eles são certificados pelo nazismo, isso basicamente significa que eles levam a sério o fato de serem um inspetor residencial e eles querem ser os melhores inspetores possíveis. E, obviamente, você quer alguém assim que esteja procurando propriedades que você vai comprar. Agora, a próxima pessoa que você precisa em sua equipe como gerente de projetos. E o gerente de projeto é a pessoa que gerencia o empreiteiro durante uma reabilitação. Então, quando fui à minha primeira reunião de mentores imobiliários, todos esses investidores bem-sucedidos estavam por perto. Muitos deles faziam várias reabilitações por ano. Eu estou falando. Alguns deles faziam 300 reabilitações por ano. negócios realmente grandes e inovadores. E uma coisa sobre a qual eles falaram muito foi ter um par extra de olhos para gerenciar o empreiteiro que está fazendo uma reabilitação para você. E esse foi até mesmo o caso. Se eles estivessem fazendo reabilitação em seu próprio quintal, porque se você estivesse fazendo tantas reabilitações por ano, até mesmo o fato de estarmos perto de onde você morava não importaria, certo? Vai acontecer muita coisa. Você ainda teria que pagar alguém para ajudá-lo a supervisionar todos os diferentes empreiteiros e todos os diferentes projetos. Então, quando você está investindo virtualmente, você absolutamente precisa disso, porque você simplesmente não pode dirigir pela rua e gerenciar o empreiteiro. No entanto, do jeito que eu gosto de investir, a gestão do contratante não é uma parte muito agradável do processo. Então, eu gosto de delegar essa parte de qualquer maneira. E uma coisa que eu quero dizer é que a palavra gerente de projeto, o título de gerente de projeto soa um pouco pesada ou um pouco séria, certo? Como se isso fosse trabalho em tempo integral para uma pessoa ou qualquer outra coisa. A verdade é que esse não é o caso. Isso é algo que alguém poderia fazer em tempo parcial. Eles poderiam fazer isso por você quatro vezes por ano. Portanto, não será o trabalho de tempo integral de alguém. Gerenciando suas clínicas de reabilitação. Você está comprando aluguéis. Você não vai comprar cinco ou dez aluguéis por vez o tempo todo ou algo que realmente justifique pagar a alguém como um salário em tempo integral. Ok. Então, entenda que, mesmo que o gerente de projeto pareça funcionário em tempo integral ou realmente esteja apenas encontrando alguém que queira ganhar algum dinheiro extra , que seja confiável, que saia de cama pela manhã e pode aparecer na propriedade. Você pode tirar fotos e vídeos, tem bom senso. Eles realmente não precisam ter experiência imobiliária. É bastante óbvio que se as paredes foram pintadas, os pisos de vinil foram colocados. Se as unidades de janela estiverem funcionando, elas só precisam ir até lá e dar uma olhada na propriedade. Mas para você antes que o empreiteiro receba o pagamento, etc. Então, novamente, no meu antigo mentor, a reabilitação sempre é usada essa pessoa e eu senti que era um exagero. Quando ouvi falar pela primeira vez, pensei que você tivesse um empreiteiro e depois tivesse outra pessoa gerenciando o contrato e a gerenciando. Então, com o passar do tempo, quando comecei a fazer minhas próprias, percebi isso. É muito trabalhoso fazer isso sozinha , gerenciar empreiteiros. E segundo, quando você começa a investir em mercados virtuais, você não pode visitar fisicamente a propriedade. Portanto, esse método, que é a melhor prática de qualquer maneira, se torna necessário quando você começa a se reabilitar de longa distância, quando começa a montar sua empresa para não se envolver no dia-a-dia Tanto que, mesmo que você seja alguém que esteja investindo em seu próprio quintal ou recomende a implementação dessa estratégia, gaste o dinheiro extra para aprender como alavancar outra pessoa para fazer o que você pode fazer pense que só você pode fazer. Então, novamente, um exemplo de como isso parece. Se você mora na Califórnia, compra um imóvel e o Alabama precisa de uma reforma de 15.000 dólares. Depois de selecionar o empreiteiro para fazer esse trabalho, você contrata um gerente de projeto para visitar a propriedade algumas vezes por semana. Eles tiram fotos e vídeos. Eles confirmam que todo o trabalho está sendo feito de acordo com as expectativas. Então você está recebendo atualizações regulares. É praticamente a mesma coisa que a maioria das pessoas pensa que fariam se morassem na mesma cidade da propriedade. Agora, o pagamento típico de um gerente de projeto é de cerca de 500 a $1.500 por reabilitação, dependendo apenas do valor total em dólares que você investirá na propriedade. Ok. Portanto, não é muito dinheiro além do custo da reabilitação ter um par de olhos extra e, o custo da reabilitação ter um par de olhos extra mais importante, recuperar muito do seu tempo para recuperar muito do seu tempo que você possa dedicá-lo a outras coisas. Novamente, gerentes de projeto, eles não são pagos até que o projeto seja concluído. Ok? Então você não gosta de arriscar muito desde o início. Você realmente está lá como uma apólice de seguro. E uma vez que isso é feito corretamente, eles são pagos, certo? Então, eles estão realmente motivados a fazer isso em tempo hábil e a fazê-lo da maneira certa. Os gerentes de projeto me economizaram muito dinheiro, economizaram mais dinheiro do que me custaram. Muitas vezes. Eles vão até lá e dizem Brian, você sabe, eu sei que o orçamento, o orçamento, você vai colocar um H de volta naquela propriedade. Mas tudo que eu tenho visto são suas janelas e todas as outras casas na rua. E eu verifiquei com a gerente da propriedade e ela disse que uma janela, você sabe, ficaria bem. E então eu verifiquei com o empreiteiro e ele poderia fazer isso por você e economizaria cerca de $4.000. Você quer seguir esse caminho? E eu digo: Uau, obrigado por ser proativo e descobrir isso para mim. Eu estava prestes a gastar demais em uma propriedade que ainda não precisava de uma boa configuração de aquecimento e ar condicionado. E então esse tipo de coisa acontece o tempo todo. Eles voltam e negociam coisas com os empreiteiros para você e, sim, há mais benefícios do que apenas recuperar seu tempo. Essa é a essência do gerente de projetos. Vou dar uma gorjeta, vou te contar em um futuro treinamento o tipo de pessoa a ser procurada. Mas não se preocupe com isso mais alto, ok, porque na verdade não tão importante quanto as pessoas imaginam. E há muitos tipos diferentes de pessoas que você também pode contratar, faça esse tipo de coisa por você. Na verdade, muitos gerentes de propriedades oferecem o serviço. Literalmente, a mesma pessoa que você selecionou para ser seu gerente de propriedade. Eles já têm as chaves. Eles já estão um pouco familiarizados com a propriedade. Alguns deles estão dispostos a ir até lá e fazer os exames regulares na propriedade. No entanto, eles podem ter um sistema que já seguem se já oferecerem esse serviço. E às vezes pode não ser tão satisfatório quanto o que você realmente gostaria de saber. Vou explicar como estabelecer esse acordo com a pessoa e gerenciá-la em um treinamento futuro. Mas só como exemplo, já usei um gerente de propriedades para gerenciar uma reabilitação para mim antes. Seus preços também variam muito. Alguns deles são realmente acessíveis. Alguns deles são muito caros. Mas saiba que existem muitas opções diferentes para selecionar essa pessoa. Você está apenas tentando encontrar uma réplica sua que possa ser um par de olhos confiáveis na propriedade. Ok. Então, você perguntaria ao seu PM, se ele oferecesse isso antecipadamente, quais seriam seus termos. Veja só, você pode ter isso no bolso de trás. Então, mantenha-a listada. Quando você está começando a se aprofundar em seu mercado e conhecer pessoas, você conhece um jovem atacadista faminto ou algum outro. Um novo corretor de imóveis e eles são super organizados, mas claramente ainda não estão fazendo muitos negócios. Como se esses tipos de pessoas pudessem acabar sendo seu gerente de projeto. Portanto, mantenha uma lista de pessoas em quem você acha que pode confiar. Nesse mercado. As pessoas farão coisas por dinheiro. Nem tudo precisa ser formal, oficial ou fazer parte de seu cargo normal. Eu usei atacadistas para gerenciar projetos para mim várias vezes. Pessoas que já fizeram negócios e espero queiram ganhar mais mil dólares, você sabe, você possa encontrar pessoas para fazer isso em todo o mapa. Uma das maiores objeções que recebo em relação ao investimento de longa distância é, bem, já que eu não estarei lá e, em seguida, eles inserem qualquer medo ou preocupação que os preocupa. Seu trabalho. Com esse gerente de projeto, o problema é realmente pensar em, bem, o que eu faria se estivesse lá? Por exemplo, seja específico. Não faça essa declaração de medo geral e depois pare. O que você faria se estivesse lá? Isso é tão especial, sabe? Então, como você pode treinar outra pessoa para fazer isso da melhor maneira possível? Responda a essa pergunta. Você não precisa mais estar lá. Como uma inspeção residencial. Um gerente de projeto é outra camada extra de seguro para garantir que sua reabilitação ocorra conforme o planejado. Então você se importa que tudo corra bem e está pagando outra pessoa para também se importar que tudo corra bem. E dois pares de olhos são melhores do que um, especialmente quando eu sou um deles presente pessoalmente. Então, novamente, você realmente quer que a reabilitação que pagou feita da maneira que esperava, e isso é um seguro para garantir que isso aconteça. Acho que definitivamente vale $1.000, mais ou menos, para garantir que o Java tenha uma aparência correta, permaneça dentro do cronograma e você não pague por algo que não foi feito. Ok? Então, a próxima peça da sua equipe que você vai querer encontrar é uma empresa de títulos. Ok? Essa empresa é uma empresa que atua como agente combinada da seguradora, do comprador, do vendedor qualquer outra parte relacionada a uma transação imobiliária. Em resumo, eles fecharam o negócio quando uma propriedade está sendo comprada e vendida em barra. Eles garantem que o título esteja claro. Isso significa que não há penhoras ou julgamentos contra o vendedor ou a propriedade. Você nunca gostaria de comprar uma propriedade exatamente onde havia uma garantia sobre a propriedade, porque as garantias e julgamentos seguem a propriedade. Certo. E isso precisa ser esclarecido antes que você compre algo. Por exemplo, se um proprietário tinha uma dívida enorme de cartão de crédito, a administradora do cartão de crédito pode colocar uma garantia em sua casa. E isso significa que, se a casa for vendida, a administradora do cartão de crédito será reembolsada pelo que é devido com os lucros da casa. As penhoras podem vir de todos os tipos diferentes de lugares. Pode haver uma enxurrada, como um juiz em um tribunal pode penhorar a propriedade porque alguém deve dinheiro a outra pessoa. E o juiz determinou que, sim, essa pessoa realmente conhece essa pessoa por $10.000 e vamos colocar uma garan 10. A maneira fácil de financiar suas ofertas: Ei, e aí, pessoal, Brian Elwood aqui. E neste treinamento, vou explicar a maneira mais fácil encontrar dinheiro para suas propriedades de aluguel, ok. Porque a maior objeção que eu enfrento quando estou treinando pessoas sobre como entrar no jogo aqui é que eu não tenho dinheiro, Brian, eles dizem que eu simplesmente não tenho dinheiro. E eu entendo totalmente isso porque eu também estive no seu lugar uma vez. Então, quando entrei no mercado imobiliário, se você não conhece minha história, comecei a vender por atacado, encontrando negócios para outros investidores. Eu fiz alguns consertos e fiquei com muito medo de comprar aluguéis. Havia algo que parecia muito permanente nisso. Continuei colocando meu sonho de ter renda passiva cada vez mais em segundo plano. Certo. E então, um dia , fiquei frustrada o suficiente e pensei “Vou comprar um aluguel se isso me matar”, porque estou muito cansada de trocar tempo por dólares e literalmente gastei todo o dinheiro que tinha em um aluguel. Eu até dividi o custo com um cara, então compramos 5050. O preço de compra foi de cerca de $20.000 para essa pequena parte ruim da cidade para alugar. Então todo o nosso dinheiro foi gasto. E é como se, bem, esse fosse todo o dinheiro que tínhamos. E os bancos não estão nos emprestando o dinheiro. Temos um histórico de renda muito instável no atacado. Lembro que ganhei algo $8.000 no meu primeiro ano no mercado imobiliário. Certo. Então isso não parece bom para um banco. Eu nem sei qual era minha pontuação de crédito, certo? Eu estava meio preso. Eu estava meio preso sem dinheiro e sem capacidade de conseguir dinheiro dos bancos. Eu tinha aquele imóvel alugado e fiquei muito desanimado. E eu meio que estava vendo todas essas outras pessoas comprarem casas constantemente. E percebi que eles têm um relacionamento muito bom com bancos ou têm muito dinheiro e comprar e guardar é para esses caras. E eu só tenho que me limitar ao atacado e vou fazer isso um dia. E essa foi minha mentalidade por muito tempo. Eu realmente gostaria de poder voltar no tempo, me dar um tapa porque eu realmente deveria ter comprado casas, mas era exatamente nisso que eu acreditava. E foi só quando entrei para um grupo de mentores de investimentos imobiliários. Fui convidado para esse grupo por um cara chamado Joe McCall. Muitos de vocês provavelmente sabem quem ele é treinando pessoas sobre imóveis e seu podcast. Ele me convida para conferir esse grupo de mentores, eles e eles estão na primeira reunião. E há cerca de 100 caras no grupo e há apenas algumas estrelas do rock lá dentro. Quero dizer, havia um cara lá com 225 propriedades alugadas. Havia um cara lá com 150. Alguns caras tinham 100 homens e tinham 50 ou 75 casas. Eu tinha um. E eu vou a essa reunião e fico muito quieta e desajeitada apenas fazendo anotações e esperando que ninguém me pergunte o que eu faço, porque eu me sentia muito inferior ao resto do grupo. Mas eu estava observando atentamente o que todas essas outras pessoas estavam fazendo para conseguir suas propriedades. E o que notei é que eles continuavam mencionando esses termos que eu não conhecia. Como dinheiro privado, dinheiro de outras pessoas, levantamento de capital, ter linhas de crédito disponíveis de outros investidores privados. Um cara disse que eu ganhei 1 milhão de dólares a 6%. Eu estava tipo, você sabe, o que são essas coisas, até eu, certo? Como você está usando o dinheiro de outras pessoas para comprar propriedades? E um cara disse que tinha 100 Reynolds e nunca foi ao banco para conseguir dinheiro. E eu simplesmente nem sabia que isso era possível. Percebi que parte de mim era meio resistente a esse conselho porque, você sabe, se algo não é familiar para você, você meio que o afasta. Por exemplo, por que não entendo isso. Então, eu vou meio que ignorar isso. Esse é um hábito doentio que você deve observar. Mas a outra parte de mim percebe, como Brian, que se você não se abrir e começar a pedir ajuda a essas pessoas, você nunca chegará ao nível delas. Eu volto para casa e estou, minha mente está apenas escrevendo nossa resenha, todas as minhas anotações, comecei a ler todos esses livros sobre dinheiro de outras pessoas escritos por Robert Key como Sakai e outras pessoas. E acontece que descobri que existe todo esse mundo de dinheiro de outras pessoas. E essa é uma forma de financiar muitos negócios imobiliários, especialmente negócios de alto nível, como multifamiliares. E é muito, muito comum usar o dinheiro de outras pessoas, certo? Então eu pensei sobre isso e pensei: Espere, eu estou sentada aqui dizendo que os bancos não me emprestam dinheiro e é por isso que eu não posso comprar aluguéis. Mas cujo dinheiro aos bancos empresta o dinheiro de outras pessoas. Literalmente, você coloca seu dinheiro em uma conta poupança e o banco pode dar meia volta e emprestar esse dinheiro a outra pessoa com juros. E eles podem emprestá-lo porque estão emprestando seu dinheiro, estão gastando o dinheiro de outras pessoas comigo se quiserem me emprestar dinheiro. E então eu percebi Por que não pular o banco e ir direto para as outras pessoas? E se você conseguir uma boa proposta e um bom produto e a pessoa estiver protegida e segura e tudo sobre o que estamos prestes a falar, então você pode basicamente ganhar tanto dinheiro quanto você quero sem ter uma boa pontuação de crédito, um bom histórico de renda, sem ter que contratar seu filho primogênito e fazer a ele o exame de sua retina e suas impressões digitais e desde 900 documentos diferentes porque é difícil trabalhar com bancos, certo? E então eu tive um grande aha e depois daquela reunião e depois de estudar, e mesmo não tendo feito um acordo com dinheiro de outras pessoas, me senti fortalecida. Eu senti que isso seria uma mudança de mentalidade ou de estratégia. Isso vai levar as coisas para o próximo nível para mim. Ok, agora vou compartilhar minha tela e vou compartilhar com vocês o que aconteceu depois disso. Enquanto eu tentava fazer meu primeiro negócio usando o dinheiro de outras pessoas. Então eu vou fazer isso agora. Então eu voltei da reunião de mentores, como eu disse, li todos os livros e estava realmente armado com esse conhecimento sobre OPM, dinheiro de outras pessoas, mas eu ainda estava com medo ****, na verdade execute isso, certo? Porque sempre que você fizer algo pela primeira vez, vai ser muito desconfortável. Portanto, é importante que vocês se lembrem de que eu estava munido desse conhecimento e estava realmente desesperada para comprar propriedades para alugar. É claro. Foi quando esse acordo surgiu. Esta casinha fica em Clarksville, Tennessee. E temos que liderar isso. E o vendedor diz que queremos 33 mil dólares pela casa. E enviamos o contrato que você enviou, o empreiteiro disse que custará 8.000 dólares e reparos para consertá-lo. Então, não havia muita coisa errada com a casa. Sabe, um subsídio é bem típico quando estou assumindo algo e tenho que prepará-lo para o aluguel, depois os típicos 2.000 dólares e custos de fechamento. Então eu sabia que precisaria de 43.000 dólares no total para comprar esta casa, consertá-la e prepará-la para alugar. Agora, o problema era que, pessoal, eu não tinha $43.000 em dinheiro e os bancos também não iam me emprestar $43.000. Mas eu sabia sobre essa coisa do OPM sobre o dinheiro de outras pessoas, certo? Então, o que eu decidi fazer foi correr um risco e realmente perguntar a uma dessas outras pessoas se elas poderiam me emprestar o dinheiro. E eu conhecia esse cara na minha época de atacado que ele tinha cerca de 15 propriedades para alugar. Ele foi meu mentor. Eu o admirava. Bebemos cervejas algumas vezes e eu vendi algumas ofertas para ele. Então eu ligo para ele e estou muito nervosa e estou no telefone, tipo , cara, você consideraria me emprestar dinheiro para comprar imóveis para alugar? Sabe, minha voz está toda trêmula e gaguejante assim porque há algo pedir dinheiro a alguém, certo. Simplesmente não parece muito bom. Mas de qualquer forma, eu consegui. E ele diz: “Sabe, eu poderia considerar isso”. O que você está pensando? O que eu fiz foi enviar a ele todas as informações sobre esse negócio em particular. Eu disse a ele: Você sabe, o que era necessário e os reparos e, claro, como resolver e todo esse tipo de coisa. Ele me liga de volta no dia seguinte e diz, Brian, eu dou uma olhada no seu acordo e sim, eu gostaria de fazer isso. Vamos fazer o aço. Vou te emprestar o dinheiro. E, literalmente, como se minha mandíbula caísse no chão, eu pensei: Você está falando sério? Você tem certeza, você sabe o que? Você nunca deveria perguntar, mas eu disse : “Tem certeza? Ele diz: “Sim”. Sim, isso parece um negócio bem seguro e protegido. E então ele realmente concordou em me dar 45.000 dólares, o que foi um pouco mais do que eu projetei que precisaria apenas para estar seguro e ter certeza de que tinha o suficiente. E ele disse que os termos que ele queria fazer eram 9% de juros, 12 meses, cara. Então ele ia me cobrar 9% sobre os 45 mil e queria seu dinheiro de volta em 12 meses. Ok? Então, meu pagamento para ele seria de $337,50. Então, como muitos empréstimos de dinheiro privado, quando são curto prazo, eram apenas com juros. Ok, então isso significa que não há nenhum princípio. exemplo, quando você compra uma hipoteca de uma casa particular, cada pagamento que você faz, isso prejudica um pouco o principal, certo? Esse não é o caso desses empréstimos de dinheiro privado de 12 meses. Eles geralmente só têm juros. Apenas o mantém bonito, limpo e simples. Onde, no final dos 12 meses, eu ainda lhe devo 45.000. E todos esses pagamentos foram feitos apenas para juros. você não vai reduzir muito De qualquer forma, você não vai reduzir muito o principal, só no primeiro ano, da forma como o empréstimo é amortizado, você paga muitos princípios nos primeiros anos de qualquer maneira, mesmo que seja um empréstimo de 30 anos, realmente não adianta fazer uma amortização, como um empréstimo principal mais juros a curto prazo, você não terá tanto sucesso lançando propostas privadas agiotas e fazer com que eles concordem com isso. Se for confuso, basta dizer apenas com juros, certo? Eu não sabia de tudo isso. Ele me disse isso neste acordo em particular e eu disse: Legal, então eu te pago 33750 por mês pelos próximos 12 meses. E então, quando esses 12 meses chegarem, eu tenho que encontrar uma maneira de recuperar seus 45 mil dólares, certo? Então eu disse que sim. E eu fiz o acordo. Eu comprei, pedi emprestado o dinheiro dele para comprá-lo. E ele também me transferiu o dinheiro além do custo da compra, que tem 12 mil a mais. Então eu uso isso para consertá-lo. Eu uso isso para os custos de fechamento. Então eu não saí do bolso por causa do aço, o que foi incrível para mim, consegui um empréstimo de 100% do dinheiro para comprá-lo e consertá-lo. Então eu o aluguei por 900 dólares por mês depois de pagar a ele o pagamento de juros a cada mês, impostos, seguros, a taxa de administração da propriedade e, em seguida, orçando os 15% padrão para as vagas e reparos que eu sabia que iriam acontecer. Eu já estava colocando $237,50 por mês no meu bolso para mim. E isso é um fluxo de caixa positivo depois de tudo, que é de quase três mil por ano. E alguns caras lembram que eu não saí do bolso para comprar essa oferta. Então, imaginei receber um aumento de $3.000 por ano no seu trabalho, certo? Isso seria muito bom. Bem, toda vez que você faz o que eu acabei de fazer aqui, você está se dando um aumento de $3.000 por ano. E quantas vezes você quer fazer isso? Repetidamente até que isso acabe pagando todas as suas contas. Você não precisa mais ter o emprego, certo? Esse é o ponto principal. Então isso meio que me surpreendeu. Esse acordo é único, certo? Porque quando você faz alguma coisa pela primeira vez e funciona, não há nada parecido para lhe dar a confiança necessária para seguir em frente e fazer mais, certo? E então isso abriu totalmente meus olhos. Isso me surpreendeu. E continuei comprando aluguéis seguindo essa mesma estratégia até ter cerca de 25 aluguéis. E eu quero que vocês entendam que meu credor nesses tipos de negócios também está feliz, porque aquele cara que me emprestou o dinheiro daquela casa, ele emprestou 45 mil contra a casa. Uma vez que eu o consertei, valeu cerca de 75 K. Ok. Então, ele está nele por qualquer porcentagem que seja. Não é nem 70% do valor, que é o que os bancos vão te emprestar, certo? Se eu não tivesse pago a ele, como se eu parasse de pagar esses juros a eles todos os meses ou se, quando chegassem os 12 meses, se eu simplesmente desaparecesse da rede e não retornasse suas ligações ele literalmente compraria aquela casa que vale 75, que é alugada e reabilitada. Ele conseguiria isso por seu empréstimo de 45 mil, então ele não ganharia $30.000 se eu não pagasse a ele. Honestamente, a pior coisa que pode acontecer é eu pagá-los em dia. Pense nesses caras. Ele, se não gostasse de mim ou algo assim, ele realmente gostaria que eu errasse na inadimplência e ficasse com a casa porque se sairia muito melhor nesse cenário. Então, você pode ver como esses credores, quando você estrutura um negócio dessa forma, eles são protegidos. E é realmente uma situação ganha-ganha para você e para eles, porque eles elaboram o que é chamado de escritura de confiança que é feita na empresa de títulos. E é como uma carta escrita por um advogado e gravada no tribunal do condado. Então, é como uma garantia sobre a propriedade. Da mesma forma, se você conseguir um empréstimo da Wells Fargo para comprar uma boa casa pessoal nos subúrbios ou qualquer outra coisa. Você não paga Wells Fargo, o que acontece? Eles encerram você. Eles recuperam a casa. Bem, a mesma coisa acontece com os credores privados: eles têm uma garantia sobre a propriedade, assim como a Wells Fargo, e podem encerrar e recuperar sua propriedade. É o mesmo procedimento para credores privados para bancos, ok? Portanto, desde que você não sobrecarregue seus credores , eles estão protegidos. Agora, digamos que fosse um credor novato que não sabia suas coisas, certo? Digamos que você foi até seu avô ou algo assim e disse: “ Ei, você realmente deveria me emprestar dinheiro para esta casa. E digamos que foi na mesma casa em que recebi o dinheiro para esse exemplo. Digamos que você disse: Ei, cólicas, você sabe, eu preciso de $75.000 para comprar esta casa e consertá-la. E ele concordou em emprestar para você, apenas confiando em você e sem saber muito sobre imóveis, ele ficaria naquela coisa por 100% do valor. Faz sentido porque se a casa vale 75, ele empresta 75. Para que você possa, você vê como isso é muito mais arriscado, como se o mercado caísse e a casa agora valesse apenas 55 ou algo assim. E ele te emprestou 75 e então você não pode pagá-lo e ele recupera a casa. Bem, ele perdeu $20.000, certo? Portanto, você nunca gostaria que alguém lhe emprestasse mais do que cerca de 70, talvez 80% do valor atual de mercado dessa propriedade. Se for como um novato que não sabe o que está fazendo, diminua ainda mais essa porcentagem, certo? Como se eu tivesse investidores muito experientes com quem trabalhei pouco , até 80%, e não estou preocupado com eles. Há um cara com quem eu trabalhei tem 400 unidades de apartamentos. Ele tem muito dinheiro e vai me emprestar até 80%. E eu literalmente só tenho que ligar para ele e enviar o endereço, dizer em que dia eu quero fechar ou não há documentação envolvida, exceto o que a empresa de títulos precisa. É um relacionamento super fácil. E eu também não me preocupo com ele, como se esforçar demais porque ele comanda suas próprias composições. Ele sabe mais sobre imóveis do que eu. Então eu sei que se ele se sentir confortável em emprestar até uma certa quantia em alguma coisa ele provavelmente está bem e estará seguro. Mas eu só quero aconselhar vocês a seguirem o caminho certo e terem um código forte de moral e valores ou ética ou como quiserem chamá-lo aqui. E não exagere nas pessoas. Tudo bem, se algo assim, este era um negócio seguro para qualquer um. Se algo vale 75 mil dólares e foi reformado e alugado, você pode emprestar 45 ou talvez até um pouco mais de alguém contra isso e essa pessoa estará segura. Eles poderiam retomar a casa, vendê-la e recuperar todo o seu investimento principal e provavelmente assim por diante. Só não quero pedir demais às pessoas. Há uma chance de alguém ser novato no mercado imobiliário. Como se você pudesse superá-los porque eles não sabem o que estão fazendo e confiam em você e poderiam enviar algumas composições que nem mesmo são precisas. E eu digo, uau, sim, a casa vale 100. Vou emprestar-lhes um AT e, na verdade, só vale 75. Você simplesmente nunca gostaria de fazer uma pequena tangente lateral sobre como permanecer onde está seguro e seus investidores estão salvos porque seus investidores ou seus parceiros estão envolvidos em tudo isso. Se você queimar um credor, é um mundo pequeno, em que notícia viaja rápido e você terá mais dificuldade em conseguir mais empréstimos se não estiver pagando as pessoas. Novamente, meu cilindro sobre este negócio. Ele estava feliz porque, como o dinheiro estava protegido, ele estava recebendo seus pagamentos. Muitos de vocês provavelmente estão se perguntando, bem, o que acontece quando esse acordo, quando os 12 meses acabam. Esse é o grande tipo de aumento do ponto de ansiedade, como , bem, em 12 meses eu tenho que pagar a ele $45.000, certo? O que você faz? Bem, essa é uma boa pergunta. Há duas opções. Sua primeira opção é refinanciar com um banco tradicional. Aqui está algum tipo de banco. Você poderia fazer um empréstimo convencional de 30 anos. Você poderia fazer um empréstimo comercial de cinco ou 10 anos em que há menos requisitos e regras para eles. Você pode simplesmente obter uma hipoteca e depois pagar o credor. Se aquela casa vale 75, vou pegar minha calculadora, certo? Os bancos geralmente oferecem 70% de tudo o que um avaliador de imóveis custa 75.000 vezes 0,7, ou seja, $52.500, é o que o banco provavelmente lhe daria aproximadamente por isso. Mas eles vão deduzir os custos de fechamento disso. Então, talvez eles estejam te dando 49 ou 50. Mas você lembra que só deve ao credor 45, ok? Assim, você pode pegar o dinheiro do banco, pagar o credor e depois ter alguns milhares de dólares sobrando no bolso. E agora você tem um banco de notas de longo prazo e isso deve ser mais de quatro ou cinco, 6% de juros, não os 9% de juros que esse credor privado está cobrando, ok? Portanto, se você conseguir obter financiamento nesses 12 meses, talvez precise pagar alguns impostos ou reparar sua pontuação de crédito. Ou, se há algum motivo pelo qual você não pode ir a um banco agora, você ganha algum tempo para fazer essas coisas. Mas digamos que isso não seja uma opção para você. E você não pode ou não quer fazer essas coisas. Você não quer negociar com bancos. Sua segunda opção é renovar com o credor atual. Então eu poderia ter voltado para esse cara e dito: Ei, você gosta de receber seu cheque de $337 todo mês? Por que não passamos mais 12 meses, certo? E se ele disser que sim, você literalmente gosta de escrever uma extensão do arquivo do contrato continuar enviando os cheques pelo correio. Não há nada de novo, não há outro fechamento nem nada. Você acabou de estendê-lo. Ou uma coisa que vou fazer é encontrar um novo credor privado para entrar e me dar dinheiro e então ele pagará o atual credor privado. Então, eu tenho algum outro credor que pode fazer empréstimos por 24 meses em condições sete ou 8% melhores, certo? Vou fazer com que ele e pague o primeiro cara, os 45.000. Então, agora que o primeiro cara se foi, ele foi pago. E então o novo credor privado agora tem a garantia da propriedade por 45 subsídios e eu estou pagando a ele um pagamento a cada mês. Isso faz sentido? Então, quando eu comecei, como acabei de descrever para vocês, meu primeiro acordo de todos os tempos. Eu realmente não sabia exatamente o que estava fazendo e, portanto, aceitava dinheiro de qualquer pessoa, de qualquer forma. Então, de qualquer forma e à medida que continuei, fiquei mais exigente e quero mais notas de três ou cinco anos e menores, eu realmente não pago, você sabe, acima de 10% de juros. Como eu costumava fazer com alguns caras, eu estava desesperada no começo. Mas quanto mais você arrecada dinheiro, mais conhecimento ou aprende sobre as diferentes opções que existem e fica menos carente de uma pessoa solteira. Essas são geralmente as formas típicas lidar com isso. pagamento chega quando o prazo termina e você tem que pagar alguém de volta. Agora, quero falar com vocês sobre a diferença entre base baseadas em ativos e suas linhas de base, ok? Porque isso é algo que, uma vez que realmente me ocorreu, percebi que era assim que eu deveria ter pensado em ganhar dinheiro o tempo todo. Ok? Então, seu empréstimo baseado, carga base é o que é um banco. Bancos em que você está sediado? Ok, e o que isso significa? Isso significa que eles querem saber tudo sobre você. Qual é a sua pontuação de crédito, qual é o seu histórico de renda? Qual é a sua dívida, certo? Todas essas coisas estúpidas. Eles se importam. Então, um pouco sobre a propriedade em si. Lembro-me de um banqueiro me esperando sozinho uma vez na faculdade porque eu não paguei o pagamento um colchão que eu havia financiado anteriormente. Eu sei que parece completamente ridículo, mas não estou inventando isso. Eu literalmente comprei um colchão da Mattress Firm e recebi um pagamento todo mês. Eu perdi um pagamento de $32 ou qualquer outra coisa. Isso apareceu na minha pontuação de crédito e o banqueiro interrompeu os empréstimos como se não pudéssemos fechar até obtermos uma explicação sobre isso. Certo. Acho que, cara, quero 45 mil contra a casa. Isso vale 75. Você está protegido. Por que você se importa com o colchão da faculdade? Mas eles fazem isso porque é assim que os empréstimos bancários são. Agora os empréstimos privados são baseados em ativos, ok? Isso significa que eles não são os credores privados, eles não se importam se você tem um histórico. Eles só querem saber quanto vale a propriedade do ativo e, em seguida, usarão de 60% a 80% disso. Seu dinheiro é protegido pelo ativo. Então, isso é tudo com que eles se preocupam como deveriam. Ok, então quando percebi isso, percebi que é assim que os empréstimos deveriam ser feitos. E também percebi que muitos empréstimos que já existem são como multifamiliares, por exemplo , se você reunisse vários investidores e eles comprassem um apartamento de 200 unidades edifício. É todo o dinheiro das outras pessoas e todas elas estão emprestando com base no ativo. Eu garanto que eles não vão se perguntar sobre minha pontuação de crédito. Eles vão se perguntar como no **** está funcionando aquele prédio de 200 unidades no qual estamos prestes a investir milhões de dólares, certo. Não é essa a principal responsabilidade do negócio, não o pagamento do colchão de Brian na faculdade. Sim, eles querem ter certeza de que eu sou uma boa pessoa com um bom histórico, eu acho. Tipo, o que significa que eu não acabei de sair da prisão ou algo assim. Certo. Mas, além disso, tudo gira em torno da propriedade. Porque desde que a propriedade valha uma certa quantia e seu dinheiro esteja vinculado a ela na forma de uma enxuta. Você está protegido. Se vocês conseguirem mudar sua maneira de pensar em conseguir dinheiro para alugar propriedades de um poço, eu não, não sou financiável ou não tenho dinheiro ou minha pontuação de crédito é péssima. Não, basta pensar em quanto vale o ativo contra o qual você quer o dinheiro? E então quem vai te emprestar contra isso? Quem tem a mesma mentalidade que você. Então, se a casa vale 80, você deve ser capaz de encontrar pessoas para lhe emprestar 50 bolsas para aquela casa. Portanto, tudo o que você precisa fazer é se familiarizar com ofertas com grandes descontos. Você precisa garantir que a oferta tenha um desconto suficiente para que eles estejam protegidos. Se você tem um acordo de 70 e precisa de 70.000, vale 80. Isso não é um desconto suficiente, um desconto suficiente para proteger seu credor. Ok. Espero que isso ajude os caras a entender a diferença entre empréstimos baseados em ativos e baseados em você e dinheiro de outras pessoas. E por que eu acho que empréstimos privados são muito melhores como estratégia de investimento do que sempre ter que lidar com bancos. Então pessoal, o ponto final que eu realmente quero levar para casa neste vídeo é se vocês estão sentados lá fora e estão se perguntando, ok, e eu acordo todos os dias, o que exatamente eu sou deveria estar fazendo, Brian, para ter sucesso? Tipo, o que eu deveria estar fazendo? Para realmente mover a agulha e fazer a diferença nos meus resultados de investimento. O que falamos neste vídeo de treinamento é que, em grande medida, se você ainda não tem alguém que possa lhe emprestar o dinheiro, você precisa conseguir seu próximo aluguel. Então, arrecadar dinheiro é uma das atividades de maior alavancagem que você pode realizar. Ok? Quero dizer, basta se colocar nesse cenário futuro em sua mente por um segundo. Feche os olhos e imagine que você tem $1 milhão esperando ser emprestado a você a uma taxa de juros razoável, sem restrições, que você poderia literalmente comprar suas próximas 20 propriedades de aluguel ou algo assim sem problemas. Quão libertador isso seria? Quanta confiança isso lhe daria? Quanta habilidade isso lhe daria de escalar e simplesmente decolar e obter o portfólio com o qual você sempre sonhou. Gente, tudo se resume a empréstimos. Tipo, eu conheço pessoas que têm um pai rico que lhes empresta muito dinheiro e, de repente, têm um grande portfólio e isso quase parece uma vantagem injusta, certo? Mas eles simplesmente não tinham um credor incômodo já instalado. Eles tiveram sorte porque era alguém muito próximo a eles. Isso não significa que você não consiga encontrar essa pessoa, não importa se é um membro da família ou um amigo, ou um amigo de um membro da família, um colega ou uma pessoa do tipo de rede que você conhece em uma Rhea local uma reunião ou alguém que você encontrou no Facebook ou alguém a quem você se referiu. Ou pode ser uma grande organização de crédito privada, como a Incorporated onde é um negócio real, mas eles ainda emprestam dinheiro para pessoas como eu e você faz isso de uma forma mais profissional. Haverá um pouco mais de burocracia para isso, certo? Mesmo assim, existem muitas opções por aí. E você tem que entrar no jogo e começar a arrecadar dinheiro. Se você ainda não tem todo o dinheiro de que precisa em todos os aluguéis que deseja comprar , colocar a arrecadação de dinheiro literalmente como um bloco de tempo em seu calendário. Rapazes. Fiz isso por seis meses seguidos quando percebi isso, acabei de bloquear 2 horas por semana e também não gostei. Não era divertido ligar para os credores e obter todos os termos e preços. E eu ainda estava nervoso, certo. Mas eu fiz isso e acho que era como terças-feiras, das 13h às 15h ou algo assim ou duas , às 16h, e eu literalmente na terça aparecia , pego minha planilha e estava chamando nomes que já tinha encontrei ou eu estava encontrando novos nomes. E eu estava literalmente fazendo isso entrando em grupos do Facebook de comunidades locais de investimento em minhas áreas, meus mercados, pedindo credores e ligando para eles e dizendo: Ei, Sabe, sou investidor imobiliário, compro imóveis para alugar e ouvi dizer que você está emprestando. Eu só gostaria de ver quais são seus termos e ver se seríamos uma boa opção para trabalhar juntos e deixar que ele te contasse e então você descobriria se você é uma boa opção ou não, certo? Não é muito complicado. E eu fiz isso por seis meses seguidos, 2 horas por semana. Depois de cerca de seis meses fazendo isso, eu tinha nomes suficientes naquela planilha onde os destaquei em verde, o que significava que eles se encaixavam bem e disseram que sim, e seus termos funcionaram eu. E eu sabia que poderíamos trabalhar juntos. Eu adiciono nomes suficientes na planilha onde parei de arrecadar dinheiro. E ainda assim eu não faço isso com muita dedicação porque a maioria dessas pessoas ainda permanece. Ainda estou recebendo novos tipos de referências para isso agora. Então você não precisa fazer isso para sempre. Mas até que você tenha dinheiro suficiente para usar quando esse bom negócio chegar, você pode aproveitá-lo. Então você tem que se concentrar nisso, porque nada lhe dá a confiança de ter o dinheiro disponível. Portanto, separe o tempo e concentre-se em arrecadar dinheiro. Arrecadar dinheiro será uma das melhores coisas que você pode fazer, como encontrar negócios e fazer ofertas, arrecadar dinheiro para comprá-las. Essas são as duas ou três principais atividades que farão ou prejudicarão seu sucesso de investimento. Ok, então espero que isso ajude pessoal. E nos próximos vídeos de treinamento, falaremos exatamente sobre como você encontra os credores passo a passo. Vamos falar sobre o que você diz a eles no telefone? Qual é o argumento que você dá a eles, eu vou te dar um roteiro para seguir tudo isso. Portanto, fique atento aos próximos vídeos. E eu vou te ver lá. 11. Perguntas de entrega vitais: Tudo bem, de novo, então e aí, pessoal? Aqui é Brian Elwood. E no treinamento de hoje, analisaremos as perguntas vitais que você deve fazer ao seu credor antes mesmo de fazer um acordo com ele. Neste trem, vocês aprenderão praticamente todas as perguntas que precisariam fazer, seja um credor privado ou um banco, para que possam obter todas as informações sobre o que tipo de produtos de empréstimo que eles oferecem. Então você sabe no que está se metendo e saberá se é ou não financiável por meio da conversa que terá com esses banqueiros. Usando essas perguntas, você saberá exatamente o que precisa fazer para se qualificar para ficar sozinho, ok, então isso é muito, muito importante porque há muitos termos e condições diferentes envolvidos em fazendo sozinho. Vamos analisar muito do que são hoje. Mas há muito mais do que apenas a taxa de juros e o prazo, você sabe, e algumas dessas coisas que as pessoas geralmente pensam quando pensam sozinhas. Há todos esses pequenos detalhes que realmente podem importar. a cinco, Daqui a cinco, ou daqui a dez ou 15 anos , é importante perguntar e pensar sobre isso . Agora, se você não conhece todas essas coisas, há muitas armadilhas diferentes que você pode encontrar. Pessoal, quero que vocês entendam o escopo completo do que estão fazendo do início ao fim do empréstimo. Então você estará totalmente preparado. Parece bom. As perguntas que estou prestes a revelar a você realmente preencherão os espaços em branco. Eles farão de você um investidor muito mais experiente. Eles vão fazer você realmente parecer esperto. Acho que você sabe do que está falando quando está ao telefone com esses credores, o que eu sei que é a maior preocupação de muitas pessoas. Rapidamente, essas perguntas se aplicam a banqueiros, credores de dinheiro vivo e credores privados. Qualquer um que esteja lhe emprestando dinheiro para comprar uma propriedade, ok? Existem algumas exceções em que, ei, esta pergunta só é realmente aplicável a banqueiros versus credores privados. Nesses casos. Eu anotei isso ao lado da pergunta. E lembre-se de que há uma versão para download dessas perguntas disponível. Lá embaixo. Haverá um link para um anexo e vocês devem baixá-lo e imprimi-lo. Portanto, a primeira pergunta que eu aconselho você a fazer aos agiotas privados é em quais mercados diferentes você empresta? Ok? Agora, isso é importante porque, por exemplo, eu compre no Tennessee e no Alabama. E alguns credores emprestam em ambos os mercados, enquanto outros são estritamente um ou outro. E é importante garantir que eles emprestem em seu mercado. Eles precisam obter uma licença diferente para emprestar em diferentes estados. Nos EUA. E eu acho que credores especializados em um mercado tendem a ter taxas melhores ou podem ser um pouco mais fáceis trabalhar do que alguém que pode dizer: Ah, eu sou aprovado sozinho em todos os 50 estados, certo? Então, eu gosto dos credores locais. E eu só fiz essa pergunta de antemão só para ver, ei, bem, isso seria capaz de usar essa pessoa em qualquer lugar. É só Tennessee, é só Alabama? Então, às vezes eu pergunto isso logo de cara, só para resolver o problema. A próxima pergunta que farei é: quais tipos diferentes de produtos de empréstimo vocês oferecem? Ok. Então, você está realmente apenas tendo uma ideia dos diferentes produtos que eles oferecem, certo? Tudo, desde empréstimos em balão de cinco anos até empréstimos para reformas e hipotecas convencionais de 30 anos. Existem tantos produtos diferentes por aí. E você quer ter uma ideia do terreno, logo no momento em que liga para ver os produtos que eles oferecem em uma planilha ou no site deles enquanto você conversa com eles. Isso vai te ajudar muito a ver tudo visualmente. Normalmente, entro no site que o credor tem enquanto estou no telefone com ele, só para que eles possam dizer, Ei, esse cara está falando sério, ele está no meu site, está vendo os diferentes produtos que temos. Mas eu só gosto de ver isso em uma grade. Então eu posso ver que, à medida que eu obtenho empréstimos de 5 a 10%, de 30 anos, a taxa de juros cai dependendo da duração do empréstimo ou algo parecido. Só para ver como isso funciona para eles. Se você acha que não entende seus produtos, antes de tudo, isso é normal. Eu falei ao telefone com credores que estavam apenas confundindo meu **** com todos os produtos diferentes porque eles falam sobre isso é muito rápido e alguns dos termos que usam, eu simplesmente não até mesmo entendo ou as abreviações, certo? Portanto, as perguntas a seguir neste treinamento ajudarão você a entender o que todos esses detalhes diferentes significam de cada produto de empréstimo. Qual é o valor máximo de LTV ou empréstimo que você atingirá? Essa pergunta é muito importante porque você quer saber quanto eles lhe darão em relação ao valor da propriedade. Então, por exemplo , se uma casa vale $70.000 e o credor diz que R max LTV é 70%, então 70% de 70.000 é 49.000. Esse é o máximo que eles lhe emprestariam nessa propriedade. A maioria dos credores estará na faixa de 60% a 80%, porque lembre-se que os credores querem se proteger. Eles não querem te emprestar 100% do que algo vale. A próxima pergunta que você pode fazer é : o valor avaliado pelo empréstimo é o valor baseado no valor atual avaliado da propriedade, tal como ela está, ou se você está baseando o ARV após o reparo? valor. Ok. Então, alguns credores fazem isso de forma diferente. Portanto, vale a pena perguntar se uma propriedade pode valer 50.000 como está lá hoje. Mas se você trabalhar um pouco, pode valer 80, certo? Então, quando o credor vai emprestar você, ele vai usar o valor no estado em que está ou está disposto a analisar algumas composições e ver, ei, essa propriedade poderia valer 80 se tivesse algum trabalho feito com ela. Então, vou te emprestar com base em um ARV de 80.000. É importante esclarecer essa distinção. Ok? Então, como eu disse, alguns realmente executarão composições, veja quanto valeria a pena emprestar a você com base nesse número. E essa é uma distinção muito importante se você não fizesse isso antes do tempo, poderia se deparar com um obstáculo no futuro, porque você não tinha uma comunicação clara sobre exatamente o que eles fariam, faria sentido? Sozinho no preço de compra e nos reparos. Ok. Essa é uma pergunta importante a ser feita. Claro, porque você quer saber se eles lhe darão dinheiro para os reparos. Os banqueiros tradicionais geralmente não fazem isso, ou os credores privados geralmente o fazem. E você está garantindo que o dinheiro que eles aprendem possa ser aplicado tanto na compra quanto nos reparos , caso seja necessário. Porque se você pensar bem, se você fosse comprar uma casa por 35 e ela precisasse de 15 e trabalhar, você precisaria de 50.000 dólares para comprar e reformar aquela casa, certo? Agora, se a casa vale a pena, o ARV é 75. E digamos que o credor tenha dito que emprestaria você com base no ARV. Então, sabemos que eles te emprestam um pouco mais de 50.000, eu acredito, se fizessem 70% dos 75.000 ARV. E assim eles poderiam emprestar todos vocês 50.000, a compra e os reparos daquela casa, já que você vai comprar. Mas eles vão deixar parte do dinheiro ir para reparos ou tudo precisará ser comprado? Certo? Então, quando se trata de reparos, eles farão algo como transferir o dinheiro para o fechamento. Então, os 35 seriam para o fechamento. E então eles manteriam os outros 15 em uma conta de garantia na empresa de títulos, que seriam distribuídos em uma série de pagamentos. Depois de fornecer a prova de que você fez a reabilitação, fez as diferentes fases da reabilitação. Então, essa é uma ferramenta muito valiosa quando um credor lhe empresta o dinheiro para os reparos, junto com todo o resto. Mas você tem que verificar isso. Muito, muito importante. Qual taxa de juros você cobra? Isso é bem simples, mas obviamente é algo que você precisa perguntar, certo? Você está verificando suas taxas de juros agora. Em 2020, os banqueiros estão em torno da marca de quatro a 5%. Em dinheiro privado, os credores pagam cerca nove a 11% de juros, ok? Por exemplo, a taxa de juros que você escolher pode fazer ou quebrar o investimento. Não parece muito, mas se você pensar bem, 4% versus 8%, digamos, é o dobro, como se você pagasse literalmente o dobro dos juros por ano. Então, muitas propriedades que eu vejo terão fluxo de caixa em torno da marca de juros de 45, 45%, mas não fluirão em torno da marca de nove a 11%. E lembre-se também de que não há problema em pedir dinheiro emprestado de nove a 11%, mas apenas no curto prazo, porque é muito caro fazer o fluxo de caixa a longo prazo. Então você precisa de um plano para refinanciar isso. Com o banqueiro. Qual é o prazo do empréstimo? O termo normalmente se refere à duração do empréstimo. Quando as pessoas dizem termos plurais com um S no final. Isso geralmente significa todas as coisas diferentes, como taxa de juros , prazo, ou seja, a duração do empréstimo, etc. Mas quando dizem apenas termo singular, geralmente se referem a como por muito tempo o empréstimo vai durar. Pode servir para qualquer coisa. Pode ser de três meses, seis meses, 12 meses, 51015 ou 30 anos. E eles definitivamente terão produtos de empréstimo diferentes períodos de tempo diferentes. Portanto, é importante que você pergunte sobre isso. Vocês cobram pontos? Os pontos I Guys normalmente são cobrados apenas por credores privados. Os bancos farão os custos de fechamento. Então, na verdade, você quase poderia olhar para os credores privados como se eles estivessem fechando os custos em zero pontos. Mas, ressalta, os custos de fechamento são duas coisas distintas, mesmo que tenham como objetivo atingir o mesmo propósito. Portanto, é importante que você pergunte se os dois pontos são apenas uma porcentagem do empréstimo pago antecipadamente. Então, por exemplo se os termos forem de $50.000, isso será o quanto você receberá emprestado. Eles vão te dar 6% mais dois pontos. Você pagaria os 2%, que são os dois pontos de 50.000 no fechamento. E agora dois pontos, ou 2% de 50.000, são $100. Ok? Então, na verdade, a maneira como você poderia ler isso, se isso fosse confuso, é que os termos são 6% de juros mais 2% em pontos. A única diferença é que 2% dos pontos são devidos logo no fechamento. É como uma forma de os credores garantirem algum retorno. Se eles não tiverem, se for um empréstimo de curto prazo ou se você tiver a opção de pagá-los muito rapidamente, antes que muitos juros sejam acumulados. Então, às vezes, eles jogam pontos e garantem que pelo menos recebam, nesse caso, $1.000, de modo que valeu a pena fazer isso sozinhos. Faz sentido. Você precisa de um pagamento inicial. Se sim, quanto? Agora, é bastante óbvio por que você perguntaria isso, certo? Mas você ainda precisa perguntar. Você está verificando se eles querem que você tenha uma skin no jogo ou não. A maioria dos agiotas privados não exigirá um pagamento inicial, mas os bancos quase sempre o farão. E essa é uma distinção importante porque, você sabe, o pagamento inicial afeta dramaticamente quanto dinheiro você precisará investir no negócio, certo? Uma das maiores razões pelas quais vejo as pessoas acreditarem que não conseguem entrar no mercado imobiliário é a parte do pagamento inicial. Como o cara Brian, como você ganha 20% de desconto? Uma e outra vez, certo? Isso não é realista para muitas pessoas. Portanto, é importante saber o que é exigido de você com os dois tipos. E ao ligar para credores, tanto privados quanto bancos, você começará a entender a diferença entre os dois. Você vai entender a diferença entre quando você usaria um e o outro. você verá onde estão Mas você verá onde estão os agiotas privados. Eles lhe darão todo o dinheiro do negócio, desde que esteja dentro de 70% do valor. Não é necessário pagamento inicial. Mas a taxa de juros deles é louca, certo? Já os bancos exigem, digamos, 15 ou 20% de redução, mas eles oferecem a melhor taxa de juros o mais longo prazo e tudo mais. Portanto, usar os dois em momentos diferentes geralmente é a melhor estratégia da maneira como eu faço isso. rapidez você consegue fechar? Em média? Isso é importante porque você tem uma ideia rapidez com que eles conseguem se mover. Lembre-se de que você nem sempre precisa esperar quatro semanas. Você nem sempre tem quatro semanas para esperar o fechamento de um empréstimo. Em um mercado muito competitivo, ok? Trabalhar com o lento banco tradicional pode ser problemático. Em uma compra inicial. Houve momentos em que tentei usar um banco tradicional em vez de um credor privado logo de cara. E tivemos que ter o contrato por seis semanas ou sete para que o vendedor ficasse bravo, quisesse fechar. Mas o banco estava se movendo muito devagar e não conseguimos fechar e perdemos negócios por causa disso. Ok? Então, alguns bancos tradicionais dizem que podem fechar em duas ou três semanas, o que é incrível se for verdade. Mas você definitivamente quer perguntar isso e colocar isso na mesa logo de cara. Quais são seus custos de fechamento? Ok, nenhum custo de fechamento, novamente, normalmente está associado a bancos tradicionais, não a credores privados que normalmente cobram pontos. Mas você está apenas verificando quanto eles cobram pelo trabalho. Não deveria ser mais do que, digamos, alguns milhares de dólares. Acho que o máximo que eu já vi no fechamento do custo B foi talvez 3.000 e um troco e o mínimo talvez tenha sido $500. Uma grande parte disso está, na verdade, relacionada aos custos de fechamento das empresas de títulos, certo? Então, o que os bancos realmente chamarão de suas taxas de originação de empréstimos. Esse pode ser um título melhor para essa pergunta. Quais foram os custos de fechamento ou taxas de originação de empréstimos, certo? Os bancos os cobrarão e são apenas eles que cobram dinheiro extra pelo tempo que dedicaram para colocar o empréstimo em funcionamento. Existe uma penalidade de pré-pagamento? Ok. Esse é um que eu nem conhecia há muito tempo. E eu queria falar com vocês sobre isso porque, na verdade, importa muito. Então, às vezes, você vai querer refinanciar o empréstimo mais rápido do que o prazo do empréstimo, ok. Por exemplo, você pode obter um empréstimo de doze meses de um credor privado. E então você quer refinanciar usando um banco em apenas três meses. Ok? Existe uma penalidade para fazer isso? Como se alguns empréstimos tivessem uma garantia de juros mínimos de seis meses, ok? Portanto, nesse cenário, se você quisesse se reabastecer no terceiro mês, teria que pagar juros no mês 45,6 no fechamento, porque o mínimo de juros era de seis meses. Então, sim, há uma penalidade de pré-pagamento. Ok. Então, essa garantia de juros mínimos, a multa de pré-pagamento. As pessoas perguntam sobre isso muitas vezes, elas são na verdade a mesma coisa. Ok. Mas você está apenas se certificando de que pode fazer isso ou sabe qual seria a penalidade se você fizesse. Eu paguei essa multa várias vezes só porque queria refinanciar mais cedo, mas eu gostaria de ter sabido o que estava acontecendo. Então, uma pergunta um pouco repetitiva, mas, novamente, existe uma garantia mínima de juros? Ok? que, novamente, às vezes é a mesma coisa que uma multa de pré-pagamento. Então, isso está vinculado à pergunta anterior. Normalmente, eles são a mesma coisa. De novo. Empréstimo de 12 meses com garantia de juros mínimos de seis meses. Você tem que pagar seis meses de juros, não importa em quanto tempo você refinancie o negócio. Agora, se você chegar a seis meses, seus juros mínimos serão atendidos e você poderá refinanciar a qualquer momento seis meses ou mais tarde. E você não paga juros extras. Ok? Então, uma vez que você atinge o mínimo, você está livre para se reajustar. Então, às vezes, é bom esperar e tentar cronometrar o tempo certo quando o mínimo for atingido. Existe a opção de estender o empréstimo? Agora esse também é muito importante, pessoal. Isso é algo que tive que fazer várias vezes. E o que quero dizer é que você está basicamente verificando se eu tenho a opção de estender esse empréstimo durante sua exploração, ok. Então, se você tivesse um empréstimo de cinco anos e na marca de cinco anos, você definitivamente seria forçado a pagar o credor de volta, ou ele o estenderia por mais um período de tempo para você? Pode ser bom ganhar algum tempo se a data de vencimento do empréstimo meio que se aproximar de você e você não a planejou. Foi só no ano passado, quando recebi uma nota de balão de cinco anos em uma propriedade, o banco meio que me enviou uma carta pelo correio dizendo: Ei, você nos deve o banco meio que me enviou uma carta pelo correio dizendo: Ei, . Então eu acho que restavam $14.000 no empréstimo que eu devia. Não foi muito. O banco diz: Ei, você nos deve $14.000. Faça imediatamente. Eu sou como What the ****. E acontece que eu simplesmente não me lembrava de que aquele empréstimo de cinco anos estava expirando. Eu não me lembrava disso. O empréstimo vencia no dia em que estava chegando. Eu estava apenas ocupado fazendo outras coisas. E eu nunca tinha entrado em contato com aquele banco para dizer: Ei, você estaria disposto a reencontrar, passar mais cinco anos comigo? Nós fizemos. Entramos em contato com eles. Pedimos os outros cinco anos e, felizmente, eles concordaram com isso. Eles pediram algumas informações. Acho que eles gostaram de uma avaliação da propriedade, mas concordaram. E, felizmente, consegui estender esse empréstimo. Certo. Então, definitivamente, teria sido melhor saber isso de antemão e ter sido muito mais proativo. Realmente, muitas vezes os bancos fazem isso porque é do interesse deles ganhar mais dinheiro. Então, novamente, uma pergunta um pouco repetitiva, mas importante perguntar: existe uma opção de refinanciar o empréstimo com você em sua exploração? Você está testando as águas aqui para ver se isso é algo que eles divertiriam. Muitos credores dirão que sim porque é do interesse deles manter o empréstimo funcionando e cobrar mais juros. Eles não querem dinheiro no banco. Os bancos querem que seu dinheiro saia e trabalhe para eles. Que tipo de requisitos você tem de mim para obter aprovação para um empréstimo? Agora, essa pergunta é realmente poderosa e revelará tudo o que você basicamente precisará. As respostas para isso podem estar em todo lugar. Essa é uma pergunta um pouco complicada. Quando eu treino pessoas e elas querem ligar para credores , elas estão um pouco preocupadas se poderiam ou não ser aprovadas ou não sabem realmente o que deveriam dizer. Eu simplesmente digo a eles que digam isso. Eu simplesmente digo, ligue para o credor e diga: Ei, o que você exigiria de mim para que eu fosse aprovado para um empréstimo e depois cale boca, faça anotações e ouça. Ok. Então você está descobrindo se vai ou não atender aos padrões deles. Quando se trata de conseguir um empréstimo. Para credores tradicionais. Eles vão querer falar sobre crédito de renda, onde os credores privados falarão principalmente sobre a propriedade em si. Eles podem ter alguns requisitos pequenos, mas normalmente é isso que você pode esperar. Você precisa de uma avaliação da propriedade? Você está perguntando se uma avaliação será necessária. Agora, para aqueles que não sabem o que é uma avaliação, é basicamente apenas uma pessoa certificada que vai lá e dá sua opinião sobre o valor da propriedade e custa muito dinheiro. Às vezes, pode custar cerca de 600 dólares, certo? Portanto, é importante que você saiba se isso será necessário ou não , porque é muito dinheiro. E outro grande motivo é que as avaliações podem realmente demorar um pouco. Alguns deles podem levar literalmente várias semanas, então às vezes podem atrasar seu fechamento. Definitivamente, você não gostaria prometer que poderia fechar em uma semana e ainda precisar solicitar uma avaliação porque eu sei que nos mercados em que estou agora , onde está muito competitivo. os avaliadores recebem apoio de Às vezes, os avaliadores recebem apoio de três semanas inteiras. Ok. Então, pode levar mais uma semana para que eles entreguem o relatório até você. Eu sei que parece loucura. É uma loucura. Mas se um banco exigir uma avaliação ou, às vezes, um credor privado até o fará. Você precisa saber o que está acontecendo para poder se comunicar com o atacadista ou o vendedor. E com uma projeção honesta do que eles podem esperar de você em termos de seu cronograma de encerramento. Vinculado a essa pergunta, quem paga pela avaliação, certo? Claro, isso também é muito importante. Já vi isso ser feito de duas maneiras. Às vezes, o banco realmente paga por isso, o que é extremamente bom. Mas geralmente você tem que pagar por isso. E explique cavaletes. As avaliações, novamente, são caras. Então, vale a pena perguntar isso. Você exige que eu tenha uma certa pontuação de crédito? Ok. Agora, novamente, você já fez a pergunta anterior sobre o que você exigiria de mim para ficar sozinho? Essa é uma pergunta complementar. Se talvez isso não seja abordado. Novamente, você não precisa fazer todas as perguntas desta lista todas as vezes. Este é um guia geral para você começar. Mas você quer perguntar isso se não aparecer? Porque os créditos são realmente uma grande barreira para muitas pessoas ficarem sozinhas. Acho que o crédito é meio tolo porque pode ser afetado pela menor coisa. exemplo, uma vez eu não fiquei sozinho porque perdi o pagamento de um colchão na faculdade por $35,01 vez e ele ainda estava no meu relatório de crédito. Mas coisas estúpidas como essas surgem. E isso normalmente será solicitado por banqueiros, não por credores privados. Normalmente, eles querem ver sua pontuação de crédito. Então você está perguntando se eles vão reduzir sua pontuação de crédito ou não. E se sim, onde eles querem que seja? Eles querem que seja um 750 é 706, 50? Normalmente, eles querem pelo menos 600. Você precisa do meu histórico de renda? Isso também é muito importante. E, normalmente, isso só acontece com os credores tradicionais. Eles vão querer ver suas declarações fiscais dos últimos dois anos. Os credores privados e de dinheiro vivo não pedem isso. Acho que nunca alguém me pediu minhas declarações fiscais, então eles não sabem quanto dinheiro eu ganho ou algo parecido. Ok. E isso é importante porque se eles exigem seu histórico de renda, você precisa ter uma conversa sobre isso e dizer, bem, onde você quer que minha renda esteja? Certo? Já fui criticado antes por ter uma renda decrescente ou minha renda era como se fosse 20% menor em um ano do que no ano anterior, certo? Quero dizer, minha renda estava em todo lugar quando eu vendia muitas casas no atacado. Mesmo que eu ainda tivesse uma renda saudável, não importava se ela tivesse caído em mais de 20%. E então os bancos têm todas essas regras estranhas. E eu não sabia sobre eles e trabalhava todo esse trabalho na tentativa de conseguir um empréstimo e então eles diziam que toda a sua renda diminuía. Não podemos fazer isso. Certo. E foi muito estúpido e desperdiçou tempo para mim ou meus gerentes de escritório, muito tempo coletando toda essa papelada antes que eles percebessem isso. É como por que você não me perguntou sobre isso? Como no primeiro dia em que estávamos no telefone. Portanto, é importante que você descubra eles não apenas exigem seu histórico de renda, mas também pergunte a eles: como você precisa que seja o histórico de renda? Você sabe, tipo, que tipo de renda você quer ver de mim sobre essas duas declarações fiscais? Qual proporção de DTI você precisa? Dti significa dívida em renda e isso é para banqueiros tradicionais, apenas os credores privados de Lynn não vão analisar isso. E eles estão basicamente analisando quanta dívida você tem em relação à quantidade de renda que você ganha. Então, se você tivesse um carro, digamos que você tivesse uma nota de carro 25 mil, um empréstimo estudantil de dez mil e um cartão de crédito de 10 gramas. Então, isso representa dívida total de 45 mil dólares. E digamos que você ganhe $100.000 por ano. Sua dívida era de 45.000, sua renda era de 100.000. Sua relação dívida/renda seria de 45%. Meu banqueiro tem um DTI máximo de 45%. Imagino que outros banqueiros estejam nesse estádio. Isso lhe dá uma ideia de onde você deseja que sua dívida esteja em relação à sua renda para ser financiada com um credor tradicional. Mas não acredite apenas na minha palavra porque existem muitos bancos diferentes por aí. Há tantos produtos de empréstimo diferentes, eles estão em todo lugar. Você realmente tem que fazer sua devida diligência. Alguns banqueiros podem subir até 60%. Alguns banqueiros podem nem mesmo ver isso. Alguns banqueiros podem exigir 25 por cento. É por isso que é importante que você pergunte. Novamente, os credores privados não analisam isso. Você exige que eu tenha uma certa quantia em dinheiro no banco. Portanto, alguns credores realmente precisam ver um instantâneo do seu saldo bancário para ver se você tem algumas reservas. Caso algo aconteça, como se sua reabilitação ultrapasse o orçamento ou algo parecido, esses credores realmente querem ver o que você tem. Lembro-me de ter emprestado o dinheiro de um credor privado para comprar a casa e consertá-la. E ele queria ver se eu tinha pelo menos cinco ou 10.000. Talvez fossem apenas 5.000 no banco. Caso a reabilitação tenha terminado porque a reabilitação foi de 15.000. E você pode entender a lógica deles porque se eu não tivesse dinheiro e estivesse pegando 15 mil emprestados a ele mais o custo da propriedade para comprá-la, então qualquer coisa inesperada aparece. A reabilitação nem vai ser concluída. Então, a Câmara ficava lá como se estivesse parcialmente acabada porque eu não tinha nenhum dinheiro extra. Você sabe, não atingiria o valor pós-reparo contra o qual o credor empresta porque estava inacabado, não seria alugado. É como quando uma propriedade fica meio que estabilizada e um investimento mais seguro quando está funcionando para você. Então é importante ter um pouco de dinheiro, certo? Portanto, não se assuste. Se você não tem dinheiro e precisa começar a economizar. Quero dizer, basta obter dois ou três mil em sua conta bancária para mostrar a um credor. E isso vai fazer com que eles se sintam muito mais confortáveis do que você tendo $0. Mas, novamente, pergunte a eles porque cada credor é diferente. Alguns credores não gostariam de ver isso de jeito nenhum. Eu diria que na maioria das vezes não precisei enviar o saldo da minha conta bancária. Mas geralmente essa é uma boa pergunta a se fazer. Normalmente, quero ver uma pequena quantia, vamos chamá-la de dois a dez mil dependendo da propriedade e do valor do empréstimo. E a maioria não pede nada disso, como eu disse, cercar caras. Em primeiro lugar, tenho uma dica útil para você. Portanto, toda a documentação mencionada aqui, como mantê-la dentro de uma pasta do Google Drive. Então, todas essas declarações fiscais, você sabe, como se fosse sua pontuação de crédito, se eles quisessem ver cópias de seus extratos bancários. Como se alguns credores quisessem ver meu aluguel subir. Na verdade, eles querem ver as cópias dos meus fichários de seguro, o que apenas mostra que tenho seguro na propriedade. É uma loucura a quantidade documentação que você precisa fornecer, certo? Especialmente se você estiver fazendo um refinanciamento de alguns que já possuem, eles vão querer ver um monte de coisas sobre essa propriedade. E então, em vez de apenas responder a todos os seus e-mails com todos esses anexos malucos em todos os lugares. Basta olhar a lista de coisas que eles enviam você ou eu vou precisar de todas essas coisas para começar. Em seguida, basta arrastar todos esses documentos para uma pasta do Google Drive, tornar a pasta compartilhável e compartilhá-la com eles. Compartilhe o link para a pasta com seu banqueiro. Basta manter tudo lá de agora até o fim dos tempos. Então você só precisa reunir toda essa documentação uma vez, quando ainda não tem um assistente para fazer isso por você? Como eu faço. É um pesadelo. É como um trabalho em tempo integral levar todos esses papéis para liquidificadores, é uma loucura. Então, isso evitará que muitos cabelos caiam. Então, aqui está o que fazer a seguir, pessoal. Imprima a lista de perguntas em anexo abaixo. Eu quero que você ligue para três agiotas privados e três banqueiros, ok, então três de cada um analisam as perguntas que fizemos aqui na ligação com esses credores, escrevam suas respostas. Então você sabe quais são seus produtos de empréstimo, o que eles exigem de você. Garantia de juros mínimos , blá, blá. Você tem todas as informações deles. E então você terá uma ideia muito melhor de quão lucrativo você é e exatamente o que seria exigido de você para fazer sozinho. Ok? E isso vai lhe dar muita confiança, porque você saberá que ou é financiável agora ou sabe exatamente o que fazer para se tornar financiável? Quero dizer, você pensa sobre isso. Conseguir o dinheiro para alugar imóveis sempre foi o maior problema para todos, certo? É como se eu quisesse comprar cartuchos, mas não consigo achar dinheiro para eles. E essa é a verdade. provavelmente o maior obstáculo. Então, que melhor uso do seu tempo do que conversar com a pessoa que literalmente tem o dinheiro. Eles são os guardiões, todo o pessoal que empresta dinheiro, certo? Em vez de ******** e reclamar deles como eu fiz e ainda faço um pouco. Por que não? Basta perguntar a eles qual seria a aparência das coisas para eu me tornar um ótimo cliente, para que eu me tornasse muito lucrativo, para que fosse óbvio, para você me emprestar dinheiro. Quais são seus melhores clientes? Qual a aparência deles e como posso me tornar como eles? Não há melhor maneira de gastar seu tempo e descobrir isso. Para que você possa se esforçar para conseguir empréstimos com muita facilidade. Conheço um cara que tem 600 propriedades para alugar e as compra todas de um banqueiro comercial em notas de cinco anos. E é literalmente como apertar o botão obter empréstimo, apertar o botão obter empréstimo, apertar o botão obter empréstimo porque ele é muito financiável. Ok? Então, queremos nos tornar como esse cara e ter um ótimo relacionamento com nosso banqueiro. E ligando para eles e pedindo listas, listas de perguntas e depois começando a se transformar em alguém que tem todos os patos em uma fileira e que é financiável. Esses são literalmente seus próximos passos. Então espero que tenham gostado desse treinamento. Muito obrigado por assistir, e nos vemos na próxima vez. 12. Como encontrar ofertas: Tudo bem, então, neste treinamento, vamos ver como encontrar todas as ofertas. Você sempre precisará aumentar um portfólio de aluguel que pague todas as suas contas. E vamos falar sobre como usar as táticas, os melhores canais de marketing e tudo mais. Mas vamos começar com um pouco de filosofia porque eu acredito que se eu posso ensinar vocês a pensar sobre as coisas, então vocês podem sair e executar, ok? E quando você, se alguma vez sair e quiser ensinar algo a alguém, eu quero que você se lembre. Você pode dizer a alguém como fazer alguma coisa. Mas se você lhes disser como pensar em algo , eles poderão usar isso para tomar suas próprias decisões em todos os diferentes cenários únicos que enfrentam na vida e que são muito mais valiosos. Ok, então vamos falar sobre como pensar sobre o negócio encontrar parte de toda essa coisa, marketing e vendas. Você já ouviu isso antes. Eles são as duas partes mais importantes de qualquer negócio. Sem marketing, sem vendas, nada acontece, ok? Você precisa trazer leads para uma empresa e converter esses leads em uma empresa e converter esses leads um negócio ou cliente ou qualquer outra coisa que você chamaria para sua empresa? Correto. Então, esses são definitivamente os dois pilares que realmente fazem ou quebram qualquer negócio. Ok. Você diz: Mas Brian, que tal comprar imóveis para alugar? Bem, encontrar ofertas é marketing. Ok. Encontrar negócios é literalmente comercializar e negociar esses negócios e contratá-los. Levar isso até o fechamento, isso literalmente é venda. Ok? E quanto melhor você faz essas duas coisas, melhor qualquer negócio se torna, ok? Portanto, desenvolver a habilidade de encontrar negócios em um mercado restrito será totalmente inestimável para toda a sua carreira de investidor. Assim. Se você aprender a encontrar negócios agora, não terá problemas encontrar negócios em qualquer outro momento sua carreira de investidor, certo? Então, aceite o desafio de encontrar ofertas. Agora, quando o mercado está um pouco mais apertado. Se você quer ser um empreendedor. Isso é marketing, como o processo de alcançar pessoas ou alcançar vendedores diretos ou qualquer outra coisa, isso é marketing. E você não pode ter sucesso em nenhum negócio, ter seu marketing é uma porcaria. Isso é verdade. Se você já ouviu falar do termo “ artista faminto”, certo? É como a pessoa que é muito boa em arte ou é muito boa em música ou qualquer outra coisa. Mas eles estão apenas lutando, lutando, lutando. Há um autor ou qualquer outra coisa e eles escrevem ótimos livros, mas eles estão lutando, talvez cerca de dez mil por ano, você sabe, e eles têm que comer macarrão ramen e outras coisas. Mas eles são tão bons em seu ofício. Por que isso? É literalmente porque eles são péssimos em marketing e em vendas e não acham que sejam palavrões. Escreva a mensagem deles ou sua arte estará lá. A beleza de sua criatividade nunca atinge as massas, nunca chega ao mundo. E é uma pena que, se você acredita no que faz, precise ser excelente em marketing e vendas. E muitas pessoas que estão tentando ser como investidores imobiliários alugados são basicamente o equivalente ao artista faminto, o que significa que elas são péssimas em comercializar seus ou são simplesmente não estou fazendo nada. E eles estão se perguntando, bem, por que isso não está funcionando? Ok? Além disso, encontrar um ótimo negócio, pessoal, resolve todos os seus problemas. Você encontra um ótimo negócio. Vai ser muito fácil encontrar financiamento para isso. Se você descobrisse, se você me trouxesse algo que valesse 100 mil e você fosse como Brian, eu só preciso de 50 mil. Eu ficaria tentado a lhe emprestar o dinheiro. Se você pudesse me dar uma boa porcentagem de juros. Porque se você não me pagar, eu ganho uma casa de 100.000 dólares por 50 mil, certo? Meu dinheiro está seguro porque você encontrou um negócio tão sólido, muito fácil de encontrar financiamento. Você terá mais capital e mais fluxo de caixa, ok? Então você poderia, você sabe, praticamente errar e ainda estar pronto para ir. Você poderia subestimar a reabilitação. Você pode colocar o inquilino errado lá e perder algum dinheiro em vagas quando precisar despejá-lo. Você sabe o que eu quero dizer? Como se você pudesse estragar o resto e estar pronto para ir. E eu já vi isso antes, como pessoas que são ótimas em marketing, grandes vendas, elas podem realmente atrapalhar outros fundamentos de negócios e ainda ganhar muito dinheiro. Conheço muitos profissionais de marketing na Internet que nem sequer olham suas declarações de lucros e perdas ou algo parecido. Eles simplesmente se esmagaram. Eles têm apenas toneladas de vendas, margens de lucro super altas. Eles apenas veem todo esse dinheiro em suas contas bancárias. Eles dizem: “Sim”. Estamos indo bem. E eles não têm nenhum sistema, processo, membros da equipe ou conhecimento financeiro, certo? Mas eles ganham muito dinheiro porque são muito bons em marketing e vendas. E então eu sei o que vocês querem neste grupo. Muitos de vocês querem renda passiva, muitos querem começar outros negócios. Por exemplo, ficar bom em marketing e vendas deveria fazer parte de sua rotina matinal, basicamente. Como se fosse esse crescimento fundamental. Eu li livros em quatro categorias diferentes. Marketing, vendas, mentalidade e negócios. negócios seriam mais do que apenas diferentes princípios de negócios e coisas fundamentais de negócios como essas. Mas essas são as quatro categorias que realmente ajudarão você, ok? E marketing e vendas são literalmente metade disso. Então você encontra o acordo. Novamente, há um ditado: encontre o acordo e tudo cuidará de nós mesmos. Acho que estava pesquisando isso no Google ontem e, na verdade, foi Donald Trump quem tinha um ditado, o ônibus. Isso foi de seu livro, The Art of the Deal , antes de ele ser presidente. E estava dizendo que proteja o lado negativo e o lado positivo se resolverá sozinho, certo? Ele está basicamente dizendo que se você proteger sua desvantagem fazendo um bom negócio sua vantagem estará em vigor por padrão. Por exemplo, se você achasse um negócio por cerca de 25 mil, digamos que eu precisasse de 15 e funcionasse, você apostaria em 40 coisas no valor de 70 mil ARV, enxágue por 800 dólares, você teria $30.000 em capital próprio. E seria um fluxo de caixa de 2%. Você ganharia muito fluxo de caixa mensal sobre como lidar com isso. Você pode ver como você estaria em uma posição muito mais segura em um negócio como esse. Você poderia vendê-lo e colocar 30 mil no seu bolso. Então, você pode ver como dominar essa habilidade de encontrar uma oferta com desconto realmente elimina a necessidade de muitas outras coisas. Há outra filosofia comercial comum. Eu li isso em um ótimo livro chamado Ready fire, aim. Acho que é de Michael Masterson. E um ótimo livro de negócios. Ele fala sobre como, Ei, se sua empresa tem menos de 1 milhão de dólares por ano em receita, você deveria gastar 80% do seu tempo em marketing e vendas. 80% rapazes. exemplo, se você estivesse trabalhando em oito horas por dia, seriam 6 horas e a mudança seria voltada para marketing e vendas. Então, seis e meio em 8 horas seriam marketing e vendas. Assim, você pode ver como um conselho atua, como se você não precisasse se preocupar com coisas administrativas e eu precisasse configurar minha LLC e obter tudo isso perfeito. Como você deveria estar procurando, procurando ofertas, fazendo ofertas, negociando, encontrando ótimos negócios, exemplo, por 80% do seu tempo agora, ok? Criando algumas mudanças de mentalidade. E vocês, porque isso vale para empresas de investimento, não apenas como um empresário típico. E outros negócios de investimento imobiliário. Mike, vender por atacado, vender, tudo isso é marketing. Como se o atacado fosse literalmente apenas uma máquina de marketing e vendas. Basta marcá-lo para propriedades. Você convence o vendedor a fazer negócios com você e, em seguida, dá meia volta e vende o contrato para o comprador. Basicamente, é apenas marketing e vendas, isso é todo o negócio girando da mesma forma, exceto que você precisa fazer isso, você precisa fechar e fazer uma reabilitação, mas ainda está convencendo o vendedor de vendê-lo. para você. Você está vendendo o produto para seu comprador final. Depois de se reabilitar, você está certo. É principalmente de mercado e, em todos esses negócios, por exemplo, se você é ótimo em marketing e vendas, você pode arruinar as operações de TI e ainda ganhar muito dinheiro apenas com aluguéis. Como se você não precisasse gastar tanto tempo trabalhando em sua empresa em geral para crescer como se não fosse um trabalho em tempo integral, de forma alguma. Mas o tempo que você gasta, 80% desse tempo deveria ser em marketing e vendas, ok, então espero que isso reorganize suas prioridades e sua mente pense, uau, como se eu devesse gastar muito mais do meu tempo procurando negócios, fazendo ofertas. Eu vou mostrar a vocês como fazer isso neste treinamento. Mas pense sobre isso. Digamos que você tenha feito essa mudança depois de assistir isso, diga, tudo bem, a partir de amanhã, vou passar 80% do meu tempo encontrando negócios, negociando acordos. O que mudaria para você? Você acha que sua empresa e seus esforços de investimento seriam muito melhores sua empresa e seus esforços de investimento seriam se você fizesse essa simples mudança na maneira como gasta seu tempo, entendeu? Você tem que honrar o fato de que encontrar acordos de negociação é a parte mais assustadora, certo? Porque você está falando, na verdade você está falando com as pessoas. Você está sujando as mãos, você está no jogo. Portanto, a razão pela qual as pessoas não gastam 80% do tempo em marketing e vendas não é só porque. Eles não sabiam que deveriam estar fazendo isso. Como se algumas pessoas assistissem a este vídeo e dissessem, bem, eu ainda preciso descobrir minha LLC ou qualquer outra coisa. E o que normalmente acontece lá é que eles estão apenas evitando a parte complicada do negócio. Eu digo pegajoso porque é desconfortável. Certo? E eu quero que vocês se lembrem disso, que tudo o que é desconfortável, seja o que for, isso parece desconfortável para mim agora. Isso é literalmente o mundo dizendo o que você deve fazer. Ok? Há uma razão pela qual você tem resistência interna a algo. Não tenho nenhuma resistência a coisas que não se aplicam a mim. Tipo, eu não ando por aí pensando como um homem, eu realmente não deveria ter certeza, gosto muito de andar eu realmente não deveria ter certeza, de skate com mais frequência. Como se eu não acreditasse que não estou fazendo isso. Eu realmente preciso melhorar, mas estou com muito medo de jogá-lo no half-pipe. Você não sabe qual nome? Exemplo estúpido. Mas, como se eu não saísse por aí com resistência ao fato de não gostar dedicar mais tempo a isso porque não tem nada a ver com meus objetivos ou algo assim. Mas eu vou resistir a coisas como Brian, você deveria ser mais vulnerável em seu conteúdo. Você deveria abrir. Você contou essa ou aquela história? Você deve postar mais em seu perfil pessoal do Facebook e ser mais aberto com as pessoas, pois isso ajudará a compartilhar e divulgar sua mensagem. E eu digo, eu sei, mas ia ser estranho e estranho, certo? A única razão pela qual está entrando na minha mente é como se o universo estivesse me dizendo que eu não deveria estar fazendo isso. E então meu pequeno cérebro está resistindo porque é a coisa certa a fazer, certo? Portanto, vá em direção às coisas às quais você resiste se quiser alcançar seus objetivos muito mais rápido na vida, porque você tem esse barômetro interno que está apontando para o que você deveria estar fazendo. Infelizmente, é sempre uma coisa assustadora que é uma porcaria, mas o quanto você quer? Vamos falar sobre mercados de vendedores versus mercado de compradores. Scott. Quando o mercado está em baixa. Como foi em 2009, por anos em diante. Ofertas ou em qualquer lugar. O financiamento, por outro lado, é difícil de obter por R para obter empréstimos, mas as casas são baratas. Ninguém os quer. sentimento, que é a forma como os investidores se sentem em relação ao mercado, e a empolgação também diminuíram. Então você tem que trabalhar contra isso em um mercado de baixa renda. Quando todo mundo diz que essas casas são muito caras ou eu costumava dizer , vi pessoas zombarem de casas de 30 ou 40.000 dólares em Nashville quando o mercado estava em baixa, porque o sentimento e a empolgação estavam para baixo. E a maneira como eles se sentiam em relação ao mercado me afetou e eu pensei, sim, eu não estou acreditando nisso. Eu não vou pagar demais olhando trás, isso foi muito estúpido. Então, a forma como as pessoas se sentiam era errada, não importava o que elas sentiam que estavam erradas. Eles deveriam ter comprado isso. Obviamente, a casa vale 200 mil agora, certo? Então você tem que trabalhar contra a sensação que todo mundo tem. E quando o mercado está em alta, mais difícil encontrar negócios, o que vocês estão experimentando. Agora, o financiamento é muito mais fácil de conseguir. Os bancos estão emprestando que as taxas de juros estão baixas. O sentimento e a empolgação aumentam, o que facilita a motivação porque você está vendo todo mundo perseguir propriedades. Todo mundo está empolgado com o mercado imobiliário quando o mercado está crescendo e todo mundo quer entrar no jogo. Então, outra coisa para realmente entender é que quando se trata de marketing, quando se trata de marketing, você tem que investir tempo ou dinheiro, ok? Quando você está encontrando leads para uma empresa, você não receberá nenhum lead, a menos que esteja investindo tempo ou dinheiro. Ok? Então, por exemplo, assim como esse negócio de coaching, certo? Eu poderia optar por acumular leads manualmente. O que significa que eu poderia dedicar algum tempo. Eu poderia acessar o Facebook, gravar alguns podcasts. Eu posso enviar alguns e-mails, enviar algumas mensagens para as pessoas, certo? Vá e bolsos maiores. Eu poderia dedicar algum tempo e conseguir algumas pistas para trazer para este grupo. Ou eu poderia publicar um anúncio no Facebook e isso me custa dinheiro. Mas sem um desses dois, não há vazamentos e não há e, eventualmente, nenhum negócio faz sentido. Então, ao encontrar aluguéis, você pode escolher pegar o telefone, ligar. Muitas pessoas gastam muitos e-mails, o que leva tempo. Ou você pode gastar dinheiro em uma campanha de marketing e fazer com que as pessoas liguem para você. E então você pode até pagar um assistente para atender as ligações para você. Isso é dinheiro. Certo? E um desses dois, qualquer um deles vai te dar folhas. Você precisará decidir qual delas você quer cavar para se dedicar a isso. Talvez você tenha um pouco menos de dinheiro e queira, você gosta, não se importa em dedicar tempo. Ou talvez você não tenha muito tempo ou simplesmente odeie o processo de angariar leads. Nesse caso. Você tem algum dinheiro no banco nesse caso. Dedique o dinheiro a isso. Ok. Quando você pensa em dinheiro, lembre-se de que o dinheiro que você investiu para angariar alguns leads, pagar alguém para trabalhar um pouco no telefone para você ou qualquer outra coisa. Realmente vai empalidecer em comparação com quanto dinheiro investindo em imóveis lhe renderá a longo prazo. Então, se você decidir gastar o dinheiro, tudo bem. Isso é um investimento. Não é realmente uma despesa. As pessoas veem os custos de marketing como despesas. Na verdade, eles os categorizam como uma despesa em uma declaração de lucros e perdas. Não é uma despesa, é um investimento em seu negócio. Quando você sai para jantar sushi e gasta 110 dólares porque tem cinco funções mais aplicativos, além de duas grandes coisas, além de duas grandes coisas, o Sakai ou qualquer outra coisa. Isso é bom. Mas você poderia ter gasto 110 dólares em seu negócio em marketing e teria obtido um melhor retorno sobre esse dinheiro. Ok? Portanto, lembre-se de que investir em propriedades semelhantes não é o único tipo de investimento. Estamos investindo em crescimento pessoal ou treinamento. Você também pode investir em marketing para sua empresa, e isso também é um ótimo uso do dinheiro. Pode ser um desperdício de dinheiro se você não rastrear ou ficar, é como assistir o que está fazendo. Mas normalmente você vai produzir um ROI. Ok. Tipo, quanto você gastaria para conseguir uma propriedade com 30 mil de capital próprio e 350 dólares por mês de fluxo de caixa ou algo assim, você sabe, algo como um negócio muito bom. Você pode manter essa propriedade pelo resto da vida e vê-la aumentar valor em 100 mil ou qualquer outra coisa, certo? Tipo, quanto você gastaria para obter esse resultado? Não seria muito difícil obter esse resultado por muito menos em um gasto de marketing, do que você realmente ganharia com isso no pulmão. Então, basta pensar em uma perspectiva diferente sobre os custos de marketing. Mas se você quer resultados, você tem que gastar tempo ou dinheiro com esse cara. Possíveis armadilhas a serem observadas seriam tentar algo por uma semana em vez de pensar que não funciona, certo? Você tem que, você tem que continuar com isso. Não acompanhando vezes o suficiente. Isso é uma grande coisa. Existem todos esses estudos Keller Williams, a grande corretora, fez um estudo e descobriu que a maioria de suas vendas, descobriu que a maioria de quando eles obtêm um anúncio ou vendem um anúncio , vêm depois do sexta ou sétima vez. Acho que eles acompanharam. Vocês deveriam gostar que o Google estudasse e o encontrasse em algum lugar. Provavelmente está on-line de seis a sete vezes, então eles tiveram que acompanhar bem. Para conseguir um acordo. E se eu tivesse falado com vocês apenas uma vez e depois nunca mais falasse com vocês e vocês não entrassem nesse programa desse jeito, ficaria envergonhado. Eu não pude te ajudar. O acompanhamento é fundamental. você tem que acompanhar Basicamente, você tem que acompanhar implacavelmente até que alguém lhe diga para parar. Além disso, não está gastando uma porcentagem grande o suficiente do seu tempo com isso. Falamos sobre 80% de não terceirizar toda essa parte do negócio se você odeia ou não tem tempo para não ser consistente com seus esforços de marketing. Novamente, desistindo depois de uma semana ou se espalhando entre vários canais de marketing no início, falaremos sobre isso mais tarde. Ou nem um pouco de marketing. É meio assustador. Sem fazer nenhuma oferta, sem fazer nada para atrair novos leads. Se você está fazendo isso. Legal, quero dizer, não significa que você é um perdedor ou uma pessoa má. Significa apenas que você não está fazendo as coisas, corrija agora e você só precisa fazer essas mudanças para não se culpar, mas também não cometa esse erro. Então, um pouco sobre minha jornada de marketing. Comecei fazendo mala direta quando era atacadista. E eu encontrei muitos bons negócios. Foi muito trabalhoso, certo? vou falar sobre o que é preciso para Hoje vou falar sobre o que é preciso para direcionar o marketing de um vendedor. Eu fiz mais de 500 negócios por mala direta, principalmente. O negócio de atacado são ofertas invertidas, aluguéis que eu comprei. Sim. É literalmente 500 mais fácil. Funciona, certo? Depois de fechar o negócio de atacado, passei a encontrar ofertas apenas por meio de atacadistas e gerentes de propriedades. Eu nunca comprei uma propriedade listada até hoje. Não significa que não funcionará. Mas em meus mercados, normalmente, essas propriedades são muito caras e, portanto, você não precisa olhar as coisas listadas. Esse é um grande erro que vejo as pessoas cometendo quando são novas. Eles vão me enviar coisas que estão na MLS. E isso pode funcionar em mercados em que, como em Ohio, ou algo em que tudo é tão barato que até mesmo coisas na MLS funcionam. Mas, novamente, nem todas as propriedades na MLS são um bom negócio só porque são baratas. Tem que estar no bairro certo e todas essas outras coisas. Em alguns mercados você pode seguir a rota do corretor de imóveis, mas meus mercados em que estive, coisas do Tennessee, Alabama, normalmente não são bons negócios. Se obtivermos uma grande correção de recessão, isso poderá mudar totalmente. Ok? Então, vamos falar sobre os melhores canais de marketing. Portanto, os principais canais de marketing para locação são atacadistas, gerentes de propriedades e corretores de imóveis. E direto para vender ou comercializar. Vamos falar sobre cada um deles individualmente. Então, o que seria necessário para conseguir ofertas de atacadistas? Como você faz isso? Bem, normalmente, vou manter isso super simples para vocês. Eu não vou complicar demais porque isso vai te ajudar, ok? O que é preciso para conseguir ofertas de atacadistas. Basicamente, você os encontra no Facebook dentro de diferentes grupos locais do Facebook. E você recebe seus e-mails. Você entra na lista deles. Então você me envia um e-mail, envia um e-mail a cada uma ou duas semanas, apenas procurando ofertas, lembrando-as de seus critérios. Quando eles enviam coisas para você, você precisa analisar seus negócios e fazer ofertas. Você deve ter muita comunicação com eles. Fantasme-os. Você precisa se dar a conhecer, assim dizer, por meio deles. Então você tem que navegar por lá. Sem período de inspeção, BS, isso é algo que está acontecendo agora , quando eles estão dizendo que dinheiro sério ou é necessário e não há períodos de inspeção e todas essas coisas que apenas apareceu nos últimos dois anos. Pode não durar, mas é um obstáculo potencial que você precisa contornar e que os atacadistas estão representando no momento. Mas isso é apenas uma visão geral de alto nível do que é necessário para conseguir negócios de atacadistas e gerentes de propriedades. O que é preciso para conseguir um acordo com eles é basicamente encontrá-los na Internet ou por meio de referências e grupos no Facebook. Assim, você obtém uma lista dos melhores, como dez ou 15 PMs e seu mercado. Então você envia um e-mail ou liga para eles, basta dizer, apresente-se, ei, eu sou um comprador em dinheiro. Depois disso, envie um e-mail ou ligue para eles uma vez mês, procurando ofertas. Eu vou te dizer o que dizer a eles aqui em um segundo. Novamente, você precisa analisar tudo o que eles lhe enviam, fazer ofertas, muita comunicação. E esses são os detalhes básicos de conseguir negócios com gerentes de propriedades, corretores de imóveis. O que é preciso nesse cenário é literalmente encontrá-los em um grupo do Facebook e receber seus e-mails. Gosto de ver quem é o corretor de imóveis mais famoso do mercado, embora eu não os use para encontrar ofertas, eu também os usarei. Me dê composições e venda coisas. Se estou vendendo alguma coisa, quero o melhor corretor de imóveis que trabalhe com investidores. Envie um e-mail e diga: Ei, esse é o meu critério. Quero que você me envie ofertas. Eles podem configurar um pequeno filtro automático que apenas envia cada novo anúncio para sua caixa de entrada, de acordo com seus critérios. Então, você precisará examinar várias propriedades diferentes que eles enviam para você, meio que dar feedback sobre algumas das coisas. E, novamente, faça ofertas sobre as ofertas que eles enviaram. Ok? Então você pode ver que tudo isso é bem simples. É literalmente enviar algumas ofertas para você e depois agir. Agora, vendedor direto, o que é preciso. Então, vamos abordar isso com mais detalhes. Mas você basicamente obtém uma lista para comercializar para uma determinada lista de pessoas com quem deseja entrar em contato. Pode ser como proprietários ausentes. Em seguida, você seleciona uma casa masculina para enviar suas cartas. No caso da mala direta, você precisa criar um modelo ou uma peça de correio para enviar a eles. Edite sua lista para remover propriedades indesejadas. Envie sua lista e sua correspondência para a casa masculina junto com suas instruções sobre frequência e etc. E então você tem que atender os telefonemas, trabalhar com esses vendedores para contratar a propriedade, trabalhar com eles durante todo o período de devida diligência até o fechamento. Assim, você pode ver como esse canal de marketing está um pouco mais envolvido. E esse é um slide importante. Quero que vocês saibam o que esperar ao lidar com esses diferentes canais de marketing. Temos um gráfico aqui. E quanto mais à direita, algo está, mais competição de preços , mais esforço. Então, somos corretores de imóveis, você vai ter o mínimo de esforço. Você vê que é baixo nessa escala de esforço porque é como receber ofertas enviadas para você. Você pode usar o corretor de imóveis como se fosse seu concierge. Basicamente, eles fazem toda a papelada. Eles conversam com o vendedor. É bom e meio preguiçoso usar o corretor de imóveis. Mas você vai ter mais concorrência os negócios serão os mais caros. É mais difícil encontrar ofertas, mas é mais fácil ver muitas ofertas. Os atacadistas estão mais atrasados nessa escala, o que significa que é preciso mais esforço, mas você consegue melhores negócios com um pouco menos de concorrência. Você pode ter 3.000 pessoas procurando um negócio de corretor de imóveis e 300 pessoas procurando um negócio de atacado. Então, 10% da competição. Então você volta mais um passo. Cara, gerentes de propriedades, isso vai exigir mais esforço porque você, não é, os gerentes de propriedades não são profissionais de marketing, não vendem negócios como um atacadista, certo? Os gerentes de propriedades estão apenas relaxando o gerenciamento de propriedades. Então você é como entrar no mundo deles se estiver pedindo ofertas. Portanto, você precisa entrar contato com eles de forma proativa e mexer a panela. Eles não serão abençoados e uma lista de e-mail, o mesmo negócio à venda ou algo parecido. Ou se o fizerem, será muito raro. Mas esses negócios terão menos concorrência, certo? E eles serão mais baratos porque menos pessoas os verão, certo? O preço não é. Quanto mais concorrência, maior o preço. Então, na verdade, esses dois estão ligados porque. Mais olhos em algo, isso só aumenta o preço. Por fim, será direto para o vendedor e você poderá ver como esse exige mais esforço, de longe, mas também é o mais barato e o menor concorrente qual o vendedor talvez não esteja falando. qualquer outra pessoa, mas talvez você seja duas ou três outras pessoas. Então você prefere competir com 3.000 pessoas com um corretor de imóveis ou um vendedor direto com três pessoas, certo? Você pode ver que eu não consegui um acordo muito melhor dessa forma. Depende apenas se você quer se esforçar ou não. Esses são alguns modelos em potencial para conversar com vendedores. Então, quero dizer falar com os diferentes canais de marketing, não com os vendedores. Então, atacadistas, normalmente o que você diria é: “ Ei, eu sou um comprador em dinheiro em Nashville. Bem, você me colocou na sua lista de e-mail e então, ei, você tem alguma coisa em andamento agora Estou querendo comprar algo esta semana. Meu critério é alugar três quartos. E então você diz seus códigos postais de destino e os envia toda semana, basicamente, apenas para ficar em mente. Para gerentes de propriedades, pode dizer: Ei, eu sou um comprador em dinheiro e em Nashville, estou pensando em comprar algumas propriedades novas este mês para que qualquer um de seus clientes tenha propriedades que deseja vender, então isso faz com que os gerentes da propriedade girem. Eles começaram a pensar, sim, eu tenho algumas propriedades administrativas que estavam vagas que o cara que as possui e está sempre ocupado, acho que talvez você queira vender, uh, deixe-me verificar esse tipo de coisa. Então, para corretores de imóveis, é apenas um termo real e, para investidores que procuram aluguel de três quartos e códigos postais, prefiro que os fixadores não me enviem propriedades de varejo. Você me enviaria anúncios que atendessem aos meus critérios quando chegassem ao MLS? É literalmente assim que essa conversa acontece. E, novamente, isso pode parecer simplificado demais. Espero que sim, porque não queremos que as coisas sejam simples? Isso é literalmente o suficiente para conseguir negócios nesses três canais de marketing. Vamos falar um pouco mais sobre venda direta ou marketing. Com vendedor direto. Literalmente, não há limite para o quão barato você pode conseguir um negócio. Você está trabalhando diretamente com o vendedor. Isso pode ser muito desesperador. Não há intermediário como um atacadista. E do jeito que quiser, você pode conseguir as melhores ofertas. E se você é alguém que gosta de falar com pessoas ao telefone, se quiser, ter controle total sobre a situação. Então você não gosta competir com um monte de outras pessoas. E, você sabe, você está controlando o processo de ponta a ponta. Como se eu fosse falar com a pessoa, vou fazer com que ela me ligue. Algumas pessoas são assim. Hum, se é você, então marketing direto para salários pode ser o ideal para você. Essa pode ser sua melhor opção, ok? Você gastará dinheiro em marketing com essa opção, sobre a qual já falei. As pessoas são muito avessas a. No entanto, você recuperará o que gastou e, em alguns casos, devido aos descontos que encontrará, literalmente, gastou alguns milhares de dólares Jerome, em um negócio. Você provavelmente o comprará por mais de alguns milhares de dólares mais barato porque você mesmo o encontrou. Ok? Então você pode achar que ele custa dez mil a menos do que pagaria, ele, do atacadista. E pode custar $2.000 para você encontrar além de muito do seu tempo. Faz sentido. Então, na verdade, isso não é uma despesa, apenas um pagamento inicial para conseguir um negócio mais barato, é uma forma de analisar os gastos com marketing. No meu negócio de atacado e venda, eu literalmente gastei em qualquer lugar $100-250 mil por ano com o cara do marketing. E estávamos ganhando mais de 1 milhão. Estávamos fazendo um bom retorno sobre isso. Ok. Então, às pessoas, eu costumava dizer às pessoas que eu diria, sim, este ano foi de $225.000 em marketing. Talvez tipo, Oh meu Deus, você é louco. Como na verdade, ganhamos 1,1 milhão em receita bruta. Então, estamos loucos? De onde você acha que essa receita veio? Com o marketing sem esses 200 mil gastos, teríamos ganho nada como se fosse daí que veio o dinheiro. Então, sobre os tipos de marketing de vendedor direto, falamos um pouco sobre mala direta e falaremos mais sobre isso. Mas há outros com mala direta. Novamente, você está basicamente recebendo uma lista e os enviando para homens com seu número de telefone nela. Os anúncios do Facebook são outros anúncios muito populares e você simplesmente exibe anúncios seu mercado diretamente uma página de compressão para inserir as informações nela. Seu envio de mensagens de texto é outra coisa muito popular. Agora você obtém uma lista, pula, rastreia para obter os números de telefone e usa um software para enviar mensagens de texto para todos ao mesmo tempo. E RVM significa ringlets voicemail, você obtém uma lista, pula, rastreia para obter os números de telefone usa um software diferente para deixar uma mensagem de voz para eles. Ele deixa de ligar para eles. Esses são os canais de marketing que estão funcionando melhor no momento para o marketing direto do vendedor. Ok? Eu fiz todos eles, exceto os anúncios do Facebook pessoalmente, esse é um pouco mais novo. E eu recomendo que, se você fizer isso, comece com mala direta. Você começa com algo que é. Menos complicado, e você pode fazer isso em um nível muito pequeno. Em uma lista muito direcionada, há lista muito boa, para começar propriedades de propriedade ausente, o que significa que a pessoa que a possui não mora lá. Então, é um aluguel ou é como um proprietário que o possui e essa pessoa mora fora do estado. Você pode usar isso para proprietários ausentes de fora do estado. Portanto, as propriedades e o proprietário do Alabama moram na Califórnia e a possuem há pelo menos sete anos. Então, eles terão alguma equidade nisso. E isso significa que eles seriam mais capazes de vendê-lo para você com desconto porque eles devem menos sobre a propriedade. Normalmente, você obviamente só enviaria para seus códigos postais de destino. E quando você compra uma lista para marketing, certifique-se de excluir duplicatas. Ok. Então, se Bob possui 37 propriedades em Huntsville, Alabama, você não quer enviá-lo 37 vezes. Se você não clicar em excluir duplicatas, é assim que aparecerá e você realmente enviará 37 cartas para ele, todas no mesmo dia, uma para cada propriedade, o que é estúpido. Você só precisa enviar uma carta para uma de suas propriedades. E então, ao colocá-los no telefone, você pode dizer: Ei, você tem alguma outra propriedade que esteja interessado em vender? Portanto, não envie mais de uma carta para alguém. Além disso, você digitalizaria a lista e removeria todas as propriedades que não deseja. Eu recebi listas que continham coisas comerciais, igrejas ou postos de gasolina, mesmo que você tenha clicado residencial, coisas estranhas aparecerão. Normalmente, escaneio um filme só para ter certeza de nada. Às vezes, vários são de propriedade de bancos locais e eles nunca ligam de volta para você. Então você não quer tirar todas as coisas do banco. Você configuraria um número do Google Voice para não usar seu próprio número pessoal para receber as chamadas. E lembre-se de que a consistência é fundamental. Se você vai fazer isso, você precisa planejar enviar essa lista pelo menos seis vezes antes mesmo de poder julgar os resultados. Vejo que você o configuraria para enviá-los uma vez por mês durante os próximos seis meses ou uma vez a cada três semanas. Não é mais frequente do que a cada três semanas. Não envie e-mails para alguém toda semana ou a cada duas semanas. É muito frequente. A cada três ou quatro semanas é muito bom. É o que sempre descobrimos que era uma frequência muito boa. Então a cópia que você coloca na sua mala direta é muito importante para K. Como eu disse, todas essas coisas realmente ruins em que é como, Ei, eu estou interessado em comprar sua casa, Por favor, me ligue, certo? Como se você tivesse que fazer um pouco melhor do que isso. E eu vou ajudar vocês a fazer isso. Portanto, essa é a cópia de melhor desempenho que usamos antigamente. E você pode ver como é um pouco diferente. Essa é uma aula de marketing para vocês. O que estou fazendo é jogar pedras na competição com esta cópia. Estou dizendo que, ei, você sabe, todos os compradores de imóveis na história estão fazendo as mesmas velhas promessas que você já ouviu antes. Pagamos em dinheiro, pagamos preços competitivos, custos de fechamento, sem corretores de imóveis como estão. E eu acho que você já ouviu essas promessas de vez em quando. É como um disco quebrado. Então eu estou dizendo, você sabe, ei, essas coisas são fáceis para os compradores de imóveis fazerem. Eles deveriam ir além, especialmente neste mercado. Em nossa empresa, fazemos isso e muito, muito mais. E então eu listo uma lista principal de todos os benefícios, como comprar a casa com inquilinos no local. Você nem precisará dizer que os inquilinos estão vendendo, os despejará e pagará por isso. Podemos comprar várias propriedades, pagar seus custos de fechamento e resolver as violações do código para você. Podemos pagar dívidas de cartão de crédito. Você não precisará remover nenhum lixo, cobrirá seu advogado e honorários advocatícios atrasarão a execução hipotecária para você. Ajudá-lo com propriedades herdadas, especialmente se você tiver várias heranças, se você realmente comprou imóveis, 13. Sua máquina de geração de negócios: O nome desse treinamento é como construir uma máquina de geração de negócios sem intervenção. Agora, é uma grande promessa pensar que você poderia construir algo que não precisaria tocar e poderia simplesmente fazer negócios para você e simplesmente entregar negócios à sua porta. E isso é o que isso realmente fará por você. Isso exigirá alguma configuração e exigirá algum dinheiro. Mas para alguém como eu, que não quer usar a técnica de agitar e trabalhar, encontre ofertas. Eu prefiro muito mais essa abordagem. É sobre isso que vamos falar neste treinamento. E não achei que precisaria ensinar isso ao grupo porque , nos últimos anos, todas as ofertas que comprei e as ofertas que os estudantes compraram vieram de atacadistas, administradores de propriedades ou corretores de imóveis. E você ainda pode obter ofertas dessas fontes. Mas ela costumava ser capaz de obtê-los muito mais facilmente do que você pode agora. E então pensei: Por que ter que configurar o marketing direto para vendedores? Parece muito trabalhoso. Se você quiser comprar apenas cinco ou $10 por ano, que é muito bom se você estiver comprando cinco ou dez por ano diz respeito à velocidade com que está construindo seu portfólio. Se você puder fazer isso sem configurar isso. Eu costumava pensar, bem, por que passar por tudo isso? Por que gastar dinheiro? Por que falar diretamente com os vendedores? E essa costumava ser minha filosofia sobre isso. E ainda quero dizer que o marketing de diretor-vendedor não precisa ser bem-sucedido de forma alguma. Há pessoas nesse grupo que estão comprando ofertas vinculativas da MLS, atacadistas, gerentes de propriedades, o que quiser. Mas devido à natureza competitiva do mercado no momento, se você não é diretor de mercado de vendedores, na verdade, sua alternativa é usar o telefone, certo? É para fazer a abordagem de rede. É como, você sabe, meu negócio de coaching. Eu recebi treinamento sobre isso e eles basicamente dizem, você sabe, você tem algumas opções. Ou você aprende a veicular publicidade paga e recebe leads chegando até você, ou você se apressa no Facebook o dia todo e envia mensagens para 30 novas pessoas por dia e entra nos grupos do Facebook de pessoas com ideias semelhantes e inicie um monte de colunas, frustrações. Encontrar ofertas é muito parecido. É como se você tivesse aprendido publicidade paga e pudesse se levantar ou se apressar e usar se levantar ou se apressar e a abordagem de networking. Ambos funcionam. É qual deles você quer fazer? Para meus introvertidos que preferem configurar um sistema para que os vendedores entrem em contato com eles. Isso pode ser mais adequado para você. E eu gastei centenas de milhares em mala direta. Então, vocês estão em boas mãos porque eu fiz cerca 500 negócios no meu negócio de atacado e venda em um curto período de tempo, talvez em um período de sete anos. E estávamos gastando 100 ou um ano, gastamos 220.000 ou algo assim em marketing de vendedor direto, principalmente mala direta. Então eu fiz muito disso e muitos testes em listas e peças, datas de testes em listas e cópia e entrega e todas essas coisas. É, estou compartilhando com vocês o que eu acho que é meio que a nata da safra para fazer mala direta hoje. Outro motivo para esse treinamento é que os atacadistas mudaram. E os atacadistas eram bons para mim há anos, como eu disse. Mas eu meio que percebi que algumas das razões pelas quais eu estava recebendo ofertas deles era porque eu tinha um bom relacionamento com um punhado de atacadistas que estão me trazendo negócios diretamente. E se alguém é novo e nunca fez negócios com essa pessoa, como se alguns de vocês estivessem entrando em um novo mercado, então essa pessoa não necessariamente os tratará da mesma forma se você nunca fez um lidar com eles. Além disso, nos últimos dois anos, eles realmente estão na vanguarda porque é um mercado de vendedores e basicamente representam o vendedor. Eles não estão oferecendo períodos de devida diligência. Eles estão enviando ofertas para uma grande lista e há todos esses compradores de mamãe e papai na lista que estão pagando muito a mais por ofertas. E isso está bagunçando tudo. Então eu decidi não seguir mais esse caminho. E percebi honestamente, em retrospectiva, que há muitos e muitos benefícios em direcionar um vendedor que eu realmente não havia considerado, porque eu via isso como mais trabalho quando valia a pena. Uma delas é que você pode conversar com o tomador de decisões. Você pode falar diretamente com o vendedor em vez de falar. Alguém no meio, o que significa que é muito mais provável que você consiga um acordo financeiro com o vendedor porque, no atacadista, geralmente o fechamos como um negócio em dinheiro. E então você diz, eu quero financiar o vendedor. Eles não vão querer voltar e renegociar com o vendedor e tentar financiar o vendedor. A maioria deles não entende que, de qualquer forma, também se presume que um período de devida diligência é normal ter um período em que você inspecionará a propriedade, mas os atacadistas não permitirão que você tenha isso. Eles têm um com o vendedor para que possam desistir. Mas quando você quer fazer e é uma inspeção real, eles não permitem que você faça. Além disso, seu dinheiro real é reembolsável e você pagará pelo menos $10.000 a menos em ofertas de medo, a taxa média de atacado. E muitos mercados no momento estão de dez a 15 mil em um negócio. Essa sempre foi nossa média de mais de centenas de negócios. E então você pagará muito menos pelo negócio. Então, se você gastar 1.500 em uma campanha de mala direta, vai parecer que você está gastando muito dinheiro e talvez não consiga um acordo, talvez precise gastar mais 1.500 e, até lá, você suando um pouco, certo? Mas então você consegue um acordo. Você conseguiu o negócio por $12.000 a menos do que pagaria por um atacadista. Então, na verdade, isso é um positivo líquido de $9.000 no seu bolso. Eu quero que você pense dessa forma. Além disso, se você decidir falar com os vendedores sozinho , compartilharei com você em um minuto ou mais tarde. Você não precisa, mas se você fizer isso, você crescerá, pois uma pessoa só vai te pressionar, aumentar seus limites e você vai melhorar em vendas. E é uma conversa meio ousada quando você está negociando e qualquer coisa que seja difícil sempre vai fazer você crescer como pessoa. Então você quer gravitar em torno de coisas que são difíceis. Além disso, isso permite que você adquira uma habilidade que permitirá que você consiga negócios para o resto de sua carreira. Então, é muito importante não se tornar um investidor imobiliário e depois encontrar um corretor de imóveis e depois sentar e dizer, cara, eles não estão me enviando nenhum negócio. Não é assim que investidores bons, bem-sucedidos e experientes fazem isso. Todos eles são diretores de mercado e já examinaram isso. No final das contas, custa menos dinheiro, você consegue um acordo e faz com que tudo valha a pena. Além disso, outra coisa que realmente não está aqui é que é super automatizado, certo? Como se você não precisasse trabalhar muito para encontrar ofertas ao configurar isso, é mais trabalhoso no começo. É mais intensivo em dinheiro no começo. Mas quando você terminar com isso, como se tivesse negócios chegando e houvesse muito menos concorrência nos negócios, certo? Porque os vendedores, talvez conversando apenas com algumas outras pessoas em vez um atacadista, são distribuídos para 300 pessoas. Então, eu realmente gosto marketing de vendedor direto por praticamente todos os motivos. Aqui estão alguns resultados que obtive em uma campanha recente. fiz mais campanhas Desde então, fiz mais campanhas com resultados semelhantes. Mas enviei 1.200 cartas para Clarksville, Huntsville, tenho que avisar por cento da taxa de resposta de 12 chamadas. Eu tinha um texto que realmente filtrava as pessoas que estavam loucas por serem muito francos sobre quem eu era. Recebi 20 leads, recebi um prédio de seis unidades sob contrato e vários outros bons leads daquele e-mail. Havia alguns vendedores que tinham várias propriedades e era mais do que eu precisava no momento. Acabei de enviar outra correspondência em Little Rock na semana passada e provavelmente obtive uma taxa de resposta de meio por cento. Então, não é tão bom quanto as cartas, mas eram cartões postais e eu provavelmente gastei apenas um terço do que gastei com as cartas desses cartões postais. Então, por dólar, eu realmente obtive um ROI maior nos cartões postais de Little Rock. Armadilhas ao entrar nisso, uma delas é enviar apenas uma campanha ou apenas julgar seus resultados por uma campanha. Isso é muito idiota. Há muito que eu poderia dizer sobre isso. Como o marketing mostrou que você deveria tocar as pessoas seis vezes antes que elas realmente respondam ou quatro, elas notam você. Quantas vezes você viu um anúncio no Facebook ou um comercial de TV? Cerca de um zilhão de vezes, você acha que é estúpido nas primeiras sete vezes e, na oitava vez, você clica nele. Isso aconteceu comigo várias vezes. Certo. Então, seus cartões postais são basicamente porque também não estão chamando os vendedores de volta. Estamos acompanhando devido ao medo. Isso foi algo com o qual eu lutei. Quando eu comecei. Meu telefone tocava e eu meio que calava porque não sabia Achei que as pessoas ficariam ****** comigo. Eu não queria falar com eles. E isso não foi bom. Além disso, você pode delegar isso a um assistente em tempo hábil se quiser ter um treinamento sobre isso neste mesmo módulo sobre como terceirizar suas chamadas de vendedor. Além disso, não agir de acordo com isso porque parece que muito trabalho é uma grande armadilha que as pessoas enfrentam. Como eu disse, é uma quantia decente para configurar. E então é muito fácil a partir daí, basta apertar um botão a partir daí você enxaguar e repetir ou não agir sobre isso porque custa dinheiro. E como eu disse , acaba sendo mais barato a longo prazo. Quero dizer, se você está fechando o negócio por dez ou 15.000 a menos, você só precisaria conseguir uma oferta de cartões postais no valor de $10.000 até o ponto de equilíbrio, em vez de comprá-la na MLS ou em um atacadista. Portanto, componentes necessários para fazer isso funcionar. Você precisa de uma lista. Obviamente, você precisa de uma lista de nomes e endereços para enviar. Você precisa configurar seu número de telefone. Você precisa escrever a cópia que você vai usar. Você precisa selecionar sua casa de correio e projetar sua correspondência. A casa masculina, eles ajudarão você a fazer isso, mas você precisa projetá-la. Quando você tem tudo isso, então você pode rolar e você está bem. Então, vamos começar construindo sua lista. Em primeiro lugar, é importante observar que os mercados competitivos vão piorar. Deveria ser meio óbvio. Mas eu quero que vocês escolham primeiro seu mercado linear. Antes de fazer qualquer coisa disso. Você pode sair e tentar fazer mala direta em um mercado competitivo de imóveis para aluguel, mas eu realmente não recomendo. Eu não acho que vai funcionar muito bem para você. E eu preferiria ver você em um mercado estável, barato e fugindo do radar de muitos outros investidores que outros investidores que realmente o atenderão. Não apenas porque você obterá necessariamente uma taxa de resposta muito maior. Mas, tipo, pense nisso. Se o preço médio de venda de uma propriedade for de 50.000 dólares, se isso é literalmente o que eles valem na MLS. Você tem vendedores te chamando, você sabe, como um copista. Então eles podem ser como se eu quisesse o valor total de 50.000. Você já está irritado ou cansado, como se eu pudesse fazer isso funcionar. Se você estiver em um mercado competitivo, você estará na mesma conversa, mas eles vão querer 100.000 e então você não poderá fazer isso. Então, apenas essa marca linear lhe dará um preço médio mais baixo da casa. E isso faz com que isso realmente aumente o efeito do seu e-mail. Recebi minha lista do upstream. fluxo de adereços é legal. Você recebe 10.000 discos por mês por 100 dólares. Se você não usa o prop stream, pode verificar com sua agência de correio que você selecionou. As casas geralmente oferecem um serviço de extração de listas. No entanto, você precisará de algo como adereços para ele, para analisar os negócios adequadamente. Eu realmente não quero que você use apenas o Zillow para fazer comunicações. Não é tão bom. Então, prop stream, pelo menos experimentá-lo por um mês ou dois, é o que eu recomendaria fazer. Então, vamos falar sobre os critérios da lista. Então, se você for puxar sua lista, você vai usar adereços. Sonhe. O que você precisa selecionar? Bem, nós somos proprietários ausentes. Isso significa que alguém que possui uma casa não mora lá. Normalmente são proprietários. Essa é a melhor lista de safras para enviar pelo correio. Sempre foi tão parecido com casas unifamiliares. É isso que você quer atacar. Quero dizer, é muito mais fácil do que comprar uma casa ocupada pelo proprietário. E, como muitas dessas pessoas, se estiverem em uma posição apertada e precisarem vender, também não terão para onde ir. Portanto, é muito mais fácil comprar propriedades ocupadas por inquilinos do que proprietários de propriedade investidores que às vezes só querem sacar. Às vezes, eles vendem com desconto. E então entenda coisas como financiamento do vendedor. Então, fazemos propriedade de ausentes e , em seguida, você seleciona há quanto tempo eles a possuem? Eu faço sete anos. Não quero que alguém seja dono da propriedade por apenas alguns anos, necessariamente para minha estratégia. Você também pode adicionar esses dois critérios. Se você quiser. Você pode adicionar propriedades vagas no Prop stream. Isso reduzirá muito o tamanho da sua lista. Como eu vi, reduzir uma lista de 3.000 registros para 300. Portanto, é definitivamente importante ter uma lista maior em 300. Mas se você quisesse os melhores registros, seriam aqueles que foram marcados como vagos, além dos outros critérios que vamos usar. Por alguma razão, você queria começar aos poucos e escrever apenas algumas centenas de letras e manter as coisas à moda antiga e escrevê-las você mesmo ou algo louco assim. Você pode fazer isso. Comece com uma vaga. Também é gratuito e claro, algo que você pode acrescentar que não deixa a lista tão pequena quanto vazia. Você ficaria surpreso ao saber que algo como, eu acho que 30 40% das casas possuídas nos EUA são gratuitas e limpas. É bem alto. Não me lembro do número exato, mas quero dizer que é 30 ou menos na década de 30. Então, é como se um terço de cada terceira casa que você olha fosse livre e limpa. É muito louco. Portanto, casas livres e limpas são ótimas. Os vendedores têm mais espaço para vender com desconto porque não têm hipoteca. É como sufocar qualquer sala de negociação. E é muito mais fácil fazer um acordo de financiamento para vendedores quando você não tem uma hipoteca que também esteja envolvida. Chama-se “quer que você escolha uma única família e várias famílias”. Você pode ir até quantas unidades quiser. E se você estiver pagando de acordo com o registro, certifique-se de eliminar as duplicatas antes de comprar. Prof Stream não cobra pelo registro. Eles também não eliminam duplicatas, a menos que você as use para os cartões postais. Mas eu não recomendo isso por motivos que explicarei mais tarde. Mas existem sites como lists source.com. Eu costumava pegar todas as minhas listas e paguei de acordo com o registro. Então, eu sempre eliminava duplicatas antes de comprar os streams, você obteria 10.000 registros por mês. Como se você não fosse usar todos eles, não precisa se preocupar em tentar eliminar duplicatas, especialmente quando você não pode fazer isso com o clique de um botão, como acontece com outros sites. Então você provavelmente vai acabar, ou eu vou com o prop stream e depois não removo as duplicatas, o que é bom. Eu vou te mostrar como removê-los. Ou você pode obter uma lista de uma casa masculina. Nesse caso, eles podem removê-la para você e, às vezes , cobram 25 dólares por isso. Então você quer baixar suas planilhas. Então você tem sua lista e eu a envio para o Google Sheets. Então, vou mostrar como é extrair uma lista no Prop stream. Aqui está uma cidade que eu procurei, aparentemente em algum momento, Lee's Summit, Missouri. Não sei nada sobre isso, mas vamos fingir que queríamos trazer isso aqui. Ok. Então, filtros, ocupados pelo proprietário, você clica em não, vagos. Deixo isso como qualquer outro porque não vou fazer apenas propriedades vagas. Então você vê isso, há 40.000 propriedades na cidade. Assim que você clica, o proprietário sabe , reduz para 10.000. Ok, então essa é uma queda muito grande. E então, se adicionarmos free and clear , reduzimos para 7.000. Ok. Então, neste mercado, 7.000 dos 10.000 aplicativos e TOO e das propriedades são gratuitos e claros, muito bons e muito alucinantes. Em seguida, acessaríamos as informações de propriedade, anos de propriedade, que diria sete como o tipo mínimo de proprietário. Vamos deixar isso. Então. O que mais queremos aqui? Nada sobre informações sobre hipotecas. Você pode fazer algo como colocar um limite no valor avaliado. Se você simplesmente não quiser ter propriedades em sua lista que valham $900.000. Você sabe, você pode colocar um limite nisso, mas você também pode fazer isso depois de retirar a lista Posso mostrar como clico nas características da propriedade e excluir todas as propriedades com taxas de HOA. Então isso diminuiu um pouco. Provavelmente uma tonelada de condomínios e coisas lá que eu não queria. Portanto, estamos ocupados pelo proprietário, não livres e claros. Nenhum HOA tem sete anos ou mais de propriedade. E isso é bom para mim. Então, você seleciona Desativado clicando nessa caixa, clica em adicionar à lista e , em seguida, cria uma nova lista. Você coloca Lee's Summit, essa é a cidade. E depois de salvar isso, você acessa minhas propriedades e clica em listas de marketing. E então pegamos o que acabamos de fazer. E então faríamos outra etapa em que você remove alguns códigos postais. Então, Lee's Summit, Missouri, deixe-me ver quantos códigos postais tem. 3456789 é nove. Então, eu já precisaria saber que só vou investir nesses três ou algo assim ou nesses quatro antes de fazer isso. Porque então eu poderia entrar aqui. Você pode clicar aqui para classificar a lista por CEP. E então, se você quiser remover, como todos os O15, que são apenas cinco registros, o que é bom, por exemplo, você clica neles, clica neles, clica em Ações, Excluir registros, remover cara. Então você quer vir aqui e remover os zíperes. Na verdade, você pode fazer isso depois de exportá-lo para o. Então, na verdade, se você faz isso aqui ou na planilha, não importa. Em seguida, eu clicaria aqui para selecionar tudo. Em seguida, eu clicaria em Exportar. E isso levou um minuto para carregar. Mas você vê isso baixado e XLS aqui embaixo. E então eu poderia acessar meu Google Drive. Eu posso fazer o upload desse novo upload. Vá lá. E então isso vai fazer o upload. Só sei que isso está demorando um pouco, pessoal, mas quero mostrar passo a passo como fazer isso para que, quando chegarem , não haja perguntas. Então você quer fazer o upload, clique nele. E então todo esse pop-up se abre com o Google Sheets. E agora você vai tê-lo no Google Sheets, Scott. E é aí que eu gosto de ter a lista para fins de edição. Em seguida, vou formatar três, enquanto essa visualização congela uma linha com a linha superior selecionada. E isso faz com que essa coluna de cabeçalho não se mova. E então você quer eliminar duplicatas. Ok? Então, vou voltar aos slides por um segundo e voltaremos a isso por meio disso. Portanto, você deseja usar o endereço do proprietário para eliminar duplicatas. Isso ocorre porque se você usar como o nome do proprietário, pode ser Main Street LLC ou algo assim. Eles podem ter várias LLCs. Esse mesmo proprietário pode ter várias LLCs. Eu tenho algumas LLCs. Eu costumava ter mais do que isso quando fazíamos mais vendas, vendas por atacado e outras coisas. Mas todas essas LLCs estavam usando o mesmo endereço ou o mesmo endereço de caixa postal? Você poderia comprar o endereço. Você poderia, se alguém olhasse , poderia ter visto. Ok. Todas essas LLCs têm o mesmo endereço. Eles pertencem à mesma pessoa. Então você quer usar o endereço do proprietário, não o nome do proprietário ao remover suas duplicatas, ok? Então, você moverá temporariamente a coluna de endereço do proprietário para a frente. Eu vou te mostrar isso em 1 s. Você vai usar essa fórmula, que eu vou te mostrar também, para remover duplicatas. E então você vai mover a coluna de endereço do proprietário de volta para onde estava. Deus. Então, basicamente, você entra aqui e me deixa tirar algumas delas. Um ou dois. Você vê aqui, no início da lista, este é o endereço das propriedades próprias que você está tentando comprar. Então, esses são os nomes dos proprietários e, em seguida, esses são os endereços dos proprietários. Ok? Então, o que vou fazer é mover apenas esse endereço de correspondência porque quero vê-lo aqui de antemão. Em seguida, passarei para o sobrenome do proprietário. Porque eu meio que quero ver isso lado a lado para fazer isso com o propósito de editar a lista. Você verá, veremos o porquê em um minuto. Vou tornar isso um pouco maior. Ok? Agora queremos saber quais são as duplicatas nessa lista, ok? se um cara tem sete casas, queremos deletar seis delas aqui. Só faz um deles. Ok. Então, vamos retirar o endereço de correspondência. Então, o que eu vou fazer é selecionar essa coluna. Vou clicar em Formatar, Formatação condicional. E então vou usar a fórmula personalizada. E então vamos voltar a isso. E é isso que vamos colocar lá. Essa fórmula ainda está ficando animada. A boa notícia é que você não precisa fazer isso muitas vezes. Então você clica em Concluído. Isso agora está lá. Ok? Então, outra coisa que precisamos fazer é classificar as ovelhas por essa coluna. Então você destaca isso. Clique na folha de classificação de dados por coluna B. Nunca clique em Classificar intervalo porque isso só classificará as coisas nessa coluna B. E, portanto, ela não estaria mais alinhada com todo o resto. Isso estragaria toda a sua planilha. Então, ao acessar os dados, você sempre classificará a planilha inteira. Nem mesmo vá até aqui para fugir, é arriscado. Planilha ordenada por coluna Z. E agora temos instâncias de duplicatas. E a Siri acha que estou falando com ela de novo. Tudo bem. Vamos ver. Sim, isso está aparecendo um pouco diferente do que normalmente aparece. Tente mover isso aqui. Vou tentar executar essa fórmula mais uma vez. Então você clica em Fórmula personalizada. Isso mesmo. Eu tinha a na fórmula, mas estava tentando classificar a coluna B. Então, deixe-me voltar. Minhas desculpas, pessoal. Vamos fazer com que isso volte para onde estava. Tudo bem. Agora vou mover o endereço de correspondência para duas colunas. Isso é o que eu estraguei sua formatação condicional personalizada. Agora eu colo minha fórmula lá. E então eu classifico a folha. Aí está. Isso é o que eu estava procurando. Então, o que isso faz é destacar todas as duplicatas. Como você pode ver, todas essas propriedades são de propriedade dessas diferentes empresas, mas todas têm exatamente o mesmo endereço postal. Então eu não os quero. É interessante que este seja JCPenney. Isso me faz pensar se eles são donos dessas outras empresas. Todos menos um desses, então isso será feito. Você pode ver que um desaparece porque não é mais uma duplicata. Então eu examinaria essa lista e simplesmente a limparia. Isso demora um pouco. Não é divertido, mas é isso que você precisa fazer para prepará-lo. Então, isso é uma cópia, mas a Court Company e a East Plaza Association não parecem pessoas que vão me vender uma propriedade, um desconto. Vou excluir esses dois serviços de restauração. Vou deixar isso porque provavelmente é como um empreiteiro que tem algumas propriedades. Então eu deixei o que você vê, desenvolvimento, tudo bem. E então você passa e, como esta, quem é dono do ER W tem um monte de propriedades. Vamos deletar todos eles, exceto um. E é por isso que é muito importante perguntar se eles possuem alguma ou têm outras propriedades que desejam vender. Isso é algo que eu quero ter certeza de colocar nas folhas de informações da propriedade. Como vocês perguntaram , muitas dessas pessoas possuem mais de um. Certifique-se de que esteja lá. E então você simplesmente examina sua lista. Então, basicamente, vejo que tudo isso é propriedade de uma igreja, então vou excluir impostos que as igrejas realmente não vendem. Mas se for como o nome de alguém, excluirei todos menos um. Ou, se for uma LLC, vou excluir todas menos uma. Estou meio que te dizendo duas coisas ao mesmo tempo, ok. Uma é se for como alguém como serviço de saúde mental ou esta Associação de Proprietários. Estou excluindo todas essas cooperativas de crédito para professores. Estou excluindo isso. Proprietários de casas. Ok. Então, isso é uma coisa que estou tentando dizer a vocês. A outra coisa é que para todos os outros registros em que há uma duplicata, basta excluir todos, exceto um. Então, a construtora One, Bank of America, você vai deletar isso assim como todas as da igreja. Banco, banco, banco, companhia telefônica liderarão tudo isso. Então essa lista vai cair um pouco e você quer, porque você não quer apenas acertar os bons recordes, nem nada. Isso vai ser um desperdício de seu dinheiro. Então você lê e limpa essa lista, eu vou deletar esse banco. Então, na verdade, o que você pode fazer para salvar sua sanidade é não se preocupar em tentar identificar. Incorporação da West Co Lu. Você pode simplesmente fazer todas as duplicatas primeiro. Então, assim como excluir tudo. Mas um de cada lote de verduras como esse. Isso é mais ou menos o que eu faço. Controle Z para desfazer a, estrague tudo. Eu sei que você provavelmente sabe disso, mas eu usei muito. Então, vou analisar e excluir todas, exceto uma, de cada duplicata como essa. E então, quando eu chegar ao final da lista, me certifico tomar um café e fazer algumas pausas, porque isso vai gostar de onde seu cérebro está. Então, quando chego ao final da lista , volto ao topo. E eu começo a olhar nesta coluna para ver quem mais eu quero. Gostar. Cidade de. Vou deletar aquela farmácia CVS lá. Exclua aquela cidade de Red Town. Vou deletar isso. É como uma corporação ou coisa de propriedade do governo ou se está incorporada. Muitas vezes, provavelmente não é alguém que vai vender esse óleo e minerais para você. Posso até excluir isso porque provavelmente é como uma empresa que é diferente de alguém que gostaria de trocar suas propriedades por alguém como você. Outra coisa que mencionei anteriormente que vocês podem fazer é vir aqui para ver o valor estimado, o valor total avaliado, sua fatura. E você pode excluir mais alguns registros. Então você pode ir, vamos supor que você fez tudo isso. Quero outra coisa que não selecionamos quando se tratava de Lee's Summit. Uma coisa que não fizemos foi realmente não entrar em detalhes sobre as características da propriedade. Então, unifamiliar. Você quer marcar essas três caixas. Ok. Porque eu coloquei alguns outros tipos de propriedades nesta lista. Eu tenho algumas terras e coisas assim. Então é mais fácil limpar essas coisas, certo? Eu posso simplesmente vir aqui e excluiria todos esses que não são confidenciais. A maioria delas ainda serão casas. Então eu viria aqui e excluiria esses registros agrícolas, rurais e de terras. Mas você não conseguirá essas coisas se selecionar a coisa certa. Eu esqueci de selecionar isso. Então, na verdade, tenho todo tipo de propriedade em arrendamento. Você quer, você não quer drive-through. Você não quer condomínios ou terrenos. Então, eu não fiz um bom trabalho ensinando você porque esqueci uma etapa muito importante, mas estou feliz que a tenhamos entendido. Então você vai vir aqui, você vai selecionar o que você quer. Você pode querer terra. Sabe, algumas pessoas querem uma terra masculina. Na verdade, estou meio que pensando em me envolver nisso. Só porque todo mundo adora o quão incrível é. E tivemos muito sucesso vendendo-o no atacado antigamente. Mas você quer selecionar o que deseja. Então, o valor avaliado é outra coisa pela qual você pode classificar. O problema com o valor avaliado é que não é a mesma coisa que valor avaliado. Então, é como uma parte do valor avaliado. Eu prefiro que você use a coluna que é o valor estimado, que está aqui. Então, planilha de armazenamento de dados. Então você poderia vir aqui se quisesse. E isso não o coloca na ordem exata. É como todos os 9 no final. Então, seria em 9.001.900001. Então você meio que precisa acessar manualmente, mas você pode acessar e excluir alguns desses, como 900 e milhares de registros porque todo mercado terá casas assim. Você pode fazer isso em vez de colocá-lo aqui no front-end. Depende de você. Ok. Então você examinava, removia duplicatas e transferia igrejas, organizações governamentais estaduais. Você vai deixar LLCs, fundos fiduciários, empresas de construção, pessoas assim que investidores venderiam para você? Eu sempre examino a lista pelo menos mais uma vez. Veja todos os nomes dos proprietários e certifique-se de que todas as duplicatas tenham sumido. Parece que toda vez que eu digitalizo, vou encontrar outro banco ou uma igreja. Então, definitivamente, passe um pente fino sobre sua lista antes de enviá-la. Verifique também o local. Apenas certifique-se de não estragar nada. Então, você sabe, você vem aqui para o endereço postal ou não o endereço postal, o endereço da propriedade, e você seria apenas 1302 Southwest Heartwood. E então clicamos nele para ir até essa propriedade. Clicamos em Detalhes. E então você vê que é propriedade de parceiros da Aberdeen. Então, a Aberdeen Partners está aqui. Então, eu não estraguei tudo, pelo menos. Mas se a Aberdeen partners não fosse o nome do proprietário e fosse outra coisa, isso significaria que você classificou uma delas independentemente do resto da folha e ela ficou embaralhada. E você provavelmente teria que clicar em desfazer várias vezes ou até mesmo começar do zero. Mas eu sempre verifico isso mesmo quando estou tipo, especialmente quando estou prestes a deixar as músicas masculinas e as músicas caseiras masculinas como prova. Eu volto para a lista e fico tipo, ok, é 603 a sudoeste sudeste de Howard, isso realmente vai para esse endereço? E eu verifico com as provas só para ter certeza. Além disso, você deseja semear a lista com seu nome. Ok. Adoro receber uma cópia da minha carta, um cartão postal em minha casa só para saber que essas coisas estão sendo enviadas pelo correio. Recebi o meu e gosto de anotar quando recebi meu e moro no Colorado, e estou enviando correspondências como Alabama ou Arkansas, Tennessee. No Milhouse que estou usando é na Flórida. Então, vou receber minha carta alguns dias depois que todo mundo o fizer, mas ainda gosto de avaliá-la porque houve um tempo em que eu percebi que o homem errou porque recebi minha carta na segunda-feira. Eles disseram que o enviaram na sexta-feira e não há como chegar da Flórida ao Colorado em dois dias, certo. Isso simplesmente nunca acontece. Então eu pude denunciá-los sobre isso e obter algum retorno, por assim dizer, deles. Em seguida, você configura seu número de telefone e eu uso o Google Voice, é gratuito e é ótimo. Então você cria uma conta separada do Google como eu criei um novo e-mail como Tennessee investments, um ou algo parecido. Não me lembro o que era, mas você precisa criar uma conta do Google e criar uma nova. E então você pode criar um número de telefone nessa conta e ele não será misturado com sua conta atual do Google. Em seguida, você seleciona um número de telefone, escolhe um número de telefone que esteja no mercado em que você opera. Então, se você está bombardeando cartões postais e Ohio, escolha um número de telefone de Ohio, é mais provável que eles se sintam confortáveis com isso e liguem de volta para você, então você precisa fazer login no Google Voice e grave seu correio de voz. Ok? Muito fácil de fazer. Você grava, faz upload, mas não quer que eles liguem e recebam nada do que você quer, hum, o que quer que você esteja dizendo no cartão postal ou na carta que corresponda ao que diz o correio de voz e depois com o mesmo nome. Depois, você pode configurá-lo como se não ligasse depois das 17h ou não ligasse nos finais de semana. Há todas essas personalizações com o Google Voice, isso é legal. Ou você pode acrescentar que nunca toca. Ou você pode fazer o que eu faço e simplesmente pedir que outra pessoa faça login e diga o seu nome sobre essas chamadas. Realmente depende de você. Então você vai querer fazer uma chamada de teste de maquiagem de outro telefone. Obviamente, verifique se isso está configurado e funciona antes de enviar milhares de mensagens com esse número. Agora vamos falar sobre cópia. Ok. Então você tem sua lista pronta para ser usada. Você configurou seu número de telefone. Agora precisamos decidir o que você vai enviar para eles. E a maior parte disso é o que está escrito nela, não o que a paz realmente é. É a mensagem. Ok? Então você precisa primeiro ter um endereço de devolução, eu uso pontos virtuais pós-refeição. São 15 dólares por mês ou algo parecido. Ele me dá o endereço da Califórnia, onde alguém que acompanha recebe correspondência lá, a digitaliza e sempre nos envia um e-mail. E isso é muito legal. É como um tipo de concierge. Portanto, você precisa ter um endereço de devolução para fornecê-los. E você pode configurar como uma caixa postal local no mercado em que opera ou qualquer outra coisa. Algumas dessas empresas terão um serviço agora, ou abrirão seu e-mail e o digitalizarão ou qualquer outra coisa. Mas eu gosto do pós-refeição virtual. Então, quando você está escrevendo sua cópia, o mais importante, pessoal, é fazer com que ela se destaque da embalagem. Não faça as coisas que compramos casas. Ok. Como se eu não quisesse que você use o prop stream por outros motivos além desse. Mas se você entrar aqui, verá que pode criar uma campanha e escolher entre todos esses modelos que eles têm. E muitos deles são exagerados, certo? Quantas vezes você já viu tudo isso? Por exemplo, se você pensar bem, algum deles realmente se destaca dos outros? Cansado, consertando uma surra. Eu meio que, sabe, você está de cabeça para baixo? Se você está sujeito a um tipo de investidor assumir hipotecas, não é algo que eu faço. Mas, você sabe, todos esses outros são apenas usados tantas vezes. E então eu acho que você precisa escrever algo que meio que atire pedras nessas coisas. Ou é mais relevante, pelo menos para o que está acontecendo na mente das pessoas. Uma lição rápida sobre redação é que você quer entrar na conversa que já está acontecendo na cabeça do cliente. Ok? Então, quando você escreve um texto, você precisa pensar sobre isso como o que está acontecendo agora? O coronavírus está acontecendo. Ou a ele 14. Forneça suas chamadas do vendedor: Você precisa fazer agora mesmo para ter sucesso no mercado direto para os vendedores. exemplo, você precisa contornar atacadistas, corretores de imóveis, gerentes de propriedades para conseguir negócios com preços decentes, para obter um período de inspeção, um período de due diligence. As coisas razoáveis necessárias para fazer negócios. Porque, caso contrário, é uma espécie de **** mostra como o mercado está agora. Por isso, eu digo a todos que façam marketing direto de vendedores, mas nem todo mundo escuta. E acho que é por vários motivos que vamos lá hoje à noite. Mas a i2 resistiu a esse conselho direcionado de marketing celular. E eu sei por que fiz isso. Então, vou compartilhar minha história com você hoje à noite, mas o melhor de tudo, vou compartilhar com você que você não precisa realmente fazer muita coisa quando se trata de gerar leads dessa forma, quando você implemente o que vamos falar hoje à noite. Então eu espero que vocês estejam amarrados, peguem um pedaço de papel, peguem uma caneta. Isso realmente liberará um gargalo que você tem atualmente ou algo que você vai colocar no seu empresário. Então, trata-se de terceirizar suas chamadas de vendedor. Como eu disse, muitas pessoas evitam o marketing direto do vendedor. E aqui estão alguns dos principais motivos pelos quais eles fazem isso. Número um, eles duvidaram que funcionasse, certo? Eles duvidam que, se gastarem $1.000 em marketing, obterão leads com isso. E isso é uma preocupação real. Eu entendo. Eu abordei isso em alguns dos outros treinamentos que fizemos. Mas algumas pessoas não farão isso por esse motivo. link para isso é como se eles tivessem aversão a apenas gastar dinheiro, ponto final. Eles preferem apenas tentar resolver as coisas de graça. Me lembra meus amigos aqui em Denver que não pagam à empresa para vir buscar seu cachorro**** no quintal, que custa cerca de oito dólares por semana ou algo assim ou não . São cerca de oito dólares por visita. Nosso cachorro é muito ****. Não viemos três dias por semana. Então, estou gastando 120 dólares por mês em serviços de basquete. Mas eu não quero ir lá e fazer isso. Eu não quero gastar o tempo fazendo isso. Eu não gosto de fazer isso. Certo. E vocês provavelmente estão tipo, o que diabos vocês estão falando sobre Ryan. Mas eu tenho amigos lá. Não gastaremos dinheiro com coisas assim ou mandaremos comida para eles, mesmo que custe um pouco mais, ou com grama cortada, porque eles dizem: “ Bem, se eu puder fazer algo sozinho, Por que eu gastaria dinheiro? Eu posso te dizer se essa é a sua mentalidade. Você está dando um tiro no próprio pé. Se você quer ser um empreendedor, você quer ser um investidor. Você quer fazer atividades de alta alavancagem com seu tempo. Você vai ter que sacudir as coisas em seu cérebro sobre como você pensa em gastar dinheiro. Para que você possa recuperar o tempo em vez de gastar tempo economizando dinheiro, você não quer fazer o último desses dois. Terceiro motivo: as pessoas temem lidar com os telefonemas que virão do marketing direto do vendedor. Estou pensando no futuro, como todo cara, bem, se eu deixar essas cartas, todas essas pessoas vão me ligar? Eu tenho que ligar de volta para ele. Sou introvertido. Eu não gosto de estar no telefone. Esse é um grande problema. Então, simplesmente não quero adicionar nada ao prato. Conversei recentemente com um cara desse programa que tem filhos, que tem um trabalho exigente em tempo integral? Estávamos conversando sobre o que vamos ver hoje à noite. E ele estava apenas dizendo, você sabe, eu acho que uma das razões pelas quais eu tenho resistido ao marketing de diretor-vendedor, porque eu simplesmente não quero ter que trabalhar mais. Já estou estressada ao máximo e precisava de mais tempo para minha família. Então, eu não quero adicionar essa nova responsabilidade. Ok. Agora, se qualquer um dos dois últimos, os que eu tinha em negrito, descrevem você. Neste treinamento, desbloquearemos você mentalmente. Isso eliminará esse motivo para que você fique empolgado e pronto para comercializar diretamente para os vendedores. Vocês estão prontos para isso? Você está animado com isso? Espero que sim, porque isso realmente colocará uma automação muito necessária em seu negócio de compra de aluguel. Então, vamos voltar um pouco à minha história. Comecei vendendo por atacado como um dos, você sabe, e estava com medo de receber ligações de vendedores como um maldito ataque de pânico, aterrorizado. Na verdade, eu vestiria um terno que eu tinha, um terno completo com riscas de giz. Mesmo sendo uma porcaria de terno, era muito folgada para mim. E eu usava sapatos sociais como sapatos sociais e contornava o terno, a gravata e os sapatos sociais. De alguma forma, como o estalido dos sapatos no chão. Isso me deu confiança de que talvez eu valesse um ****. Talvez eu mereça conversar com esses vendedores e fazer ofertas em suas propriedades. Talvez eu soubesse do que estava falando , porque na verdade eu era iniciante e não sabia. E eu bebia todo esse café e até tinha um pouco de paz Bluetooth nos meus ouvidos. Achei que isso me fez parecer mais profissional. Era tudo besteira. Mas eu fiz todas essas coisas para tentar superar isso, como quando comecei a tocar música, moro na frente de pessoas que bebem muito álcool. Eu tenho esses mecanismos estranhos de enfrentamento para superar a ansiedade. Mas funcionou exatamente como meus ternos funcionavam para conversar com vendedores, mas eu estava com medo disso. Como as pessoas, eu faria todas as etapas e eliminaria o marketing. Eu amei tudo isso. E então, quando meu telefone tocou, parecia um aperto dentro de mim. Tipo: Não, eu não quero que o telefone toque. Não quero falar com ninguém. E se eles não gostarem de mim? Todas essas histórias eu vou contar para mim mesma. Era como se nos primeiros dias eles não soubessem o que eu estava fazendo. Mesmo quando fiz uma parceria com meu eventual parceiro de negócios e realmente começamos a explodir as coisas. Então, fui nosso gerente de aquisições RAM por dois anos. Então, eu estava fazendo o que ainda odeio. Eu era um pouco melhor nisso, mas, você sabe, atendendo chamadas, meu telefone toca a semana toda. Basta analisar os leads, ligar de volta, acompanhar, enviar mensagens de texto, enviar um e-mail, encontrá-los na casa deles, fazer ofertas, acompanhar. Homem. É muito trabalhoso. E acabamos contratando um gerente de aquisições. Transportamos toda essa atividade para aquela pessoa? Adoramos o negócio e o negócio realmente triplicou nos próximos 12 meses porque acabamos pisar no acelerador porque nosso marketing estava realmente funcionando. Que o gargalo eram as vendas e os telefonemas. Quando colocamos essa peça no lugar, foi quando explodimos e eu nunca falei com um vendedor. De novo. Na verdade, eu não tinha falado com um até começar marketing direto de vendas para aluguéis, apenas este ano. Eu não falava com um há muitos anos até este ano porque sempre tivemos um gerente de aquisições no setor imobiliário. Independentemente da sua estratégia de saída, todos nós queremos negócios. Eu preciso corrigir essa sensação. Só queremos que outra pessoa os traga. Certo? Todos nós queremos ofertas. Só queremos que outra pessoa os traga para nós em uma bandeja de prata. Se for você, levante a mão. Se você é como eu quero fazer negócios, mas eu realmente não quero sair e esforçar demais para encontrar bons negócios. Bem, hoje eu vou te mostrar como fazer isso acontecer. Então, uma coisa que é importante entender é que o funcionamento adequado dos leads exige muita agitação. É como se fosse seu próprio trabalho. Você sabe. Se eu conseguisse digamos que aumentei meu marketing até onde estava chegando. Não sei, 20 ou 30 novos leads por semana. Digamos que seria um trabalho em tempo integral para eu realmente trabalhar tudo isso adequadamente. Como se eu nem fosse mais capaz de ser coach imobiliário. Na verdade, eu não seria capaz de fazer nada além conversar com vendedores, fazer ofertas e acompanhar e, sabe o que quero dizer? Como até mesmo na reabilitação, depois de comprá-la, eu teria que encontrar alguém para fazer isso porque eu seria como um vendedor. São todas essas etapas diferentes. Você atende os telefonemas iniciais. Normalmente, há uma pequena etiqueta telefônica. Você liga de volta, preenche o formulário de admissão, descobre o que eles querem. Eles falam mal de você por 45 min. E então você pode desligar e dizer, tudo bem, eu tenho que ir analisar a propriedade e determinar o que posso oferecer. Então você liga de volta, liga para eles e negocia. E, na maioria das vezes os revendedores são contratados e , portanto, esses sangramentos acompanhados e você precisa acompanhá-los pelo menos a cada três ou quatro semanas. Porque você recebe muitas ofertas com o acompanhamento. Vocês provavelmente já estão se encolhendo em seus assentos, tipo , ****, eu não quero fazer nada disso, Brian. Eu quero renda passiva. Eu entendo. Vamos a algum lugar com isso, então fique quieto. Você vai fazer o acompanhamento regularmente. Se o acordo não for fechado. Se você assinar um contrato, precisará coordenar um contrato ou inspetor para visitar a propriedade. Então você tem que coordenar o fechamento com o vendedor, programá-lo, você sabe, obter os arrendamentos, é alugado, e as chaves e os depósitos os aluguéis rateados e os inquilinos informações e veja se eles podem estar na empresa de títulos na terça às 14h e é toda essa porcaria, certo. Para liderar até a linha de chegada. Então, o que eu percebi recentemente foi isso, eu entendi. Recentemente, recebi cerca de dez chamadas do meu marketing em uma semana. Muito normal se você soltar 1.000 cartas para receber 1%, você sabe, chamadas. Então, nada de chocante aí. Mas eu chamo de três a quatro deles de volta. Eu tenho as informações lá. Prometi a eles ligações de acompanhamento depois de verificar os números. E então eu ainda tinha que ligar de volta para eles. E comecei a pensar em como eu não tinha administrado um negócio de flip por atacado de alto volume. E eu pensei: “Eu sei o que é preciso para realmente trabalhar esses leads para realmente extrair toda a essência de tudo o que estava no slide anterior”. Eu estava tipo, eu não tenho tempo para isso. Na verdade, não sei entre o que estou fazendo pelo meu negócio de investimento e entre querer expandir o negócio de coaching e ajudar mais pessoas a fazer isso. E então, apenas todas as coisas pessoais. Eu realmente não tenho tempo. Não quero trabalhar mais do que estou fazendo agora. Certo. Eu tenho tempo, mas eu simplesmente não quero me dedicar a isso. Também não gosto muito de conversar com vendedores. Você sabe, não é uma parte desnecessária do negócio, mas não é algo que me entusiasma muito. E então comecei a pensar em uma solução. E uma das coisas que meu treinador realmente me ensinou é o poder da delegação. Construindo uma máquina real onde você possa sentar e vê-la funcionar. Muito pouco de você, conforme necessário, certo? Como se seu carro funcionasse. Você sabe, a menos que você esteja, a menos que esteja falando sobre o Buick dos anos 90 de Ryan. carros da maioria das pessoas funcionam sem muita manutenção, certo? Você tem que trocar o óleo. Você tem que levá-lo para a loja. Mas a coisa é automatizada, certo? Essa coisa se agita. Você, ligue-o e faça o que você deveria fazer, ele deveria fazer. Você quer pensar em seu negócio como construir um carro incrível? Você quer pensar como um proprietário, não como um funcionário. E então comecei a pensar, bem, em termos dessas ligações de vendedores, quem poderia trabalhar com esses leads melhor do que eu. Porque alguém simplesmente sai e obtém os melhores leads sob contrato e depois me avisa. Você sabe o que eu quero dizer? Como se você recebesse dez ligações por semana, não preferiria que outra pessoa ligasse de volta para todas aquelas pessoas, analisasse todos esses negócios e negociasse com a maioria das pessoas, separando os bons dos malucos, e até mesmo marque consultas para você, tire fotos e depois volte com a única oferta em que o preço estava certo? Ou o proprietário estava disposto a financiar um vendedor ou qualquer outra coisa e dizer: Ei, entendi. Comprei um para você, tenho um bom contrato. Você quer isso? Isso é o que eu estava imaginando construir. Então eu pensei, bem, quem lá fora está realmente morrendo por esses leads? Quem quer oportunidades como essa? Quem aproveitaria a oportunidade de conversar com os vendedores? Estou sentado aqui, como se estivesse resistindo. Sabe, tipo, você sabe, um dos dias em que todas essas ligações estão chegando, eu estava fazendo muitas coisas e vendo meu telefone tocar de novo e de novo e de novo e de novo e eu fico tipo, ** ** isso. Mais trabalho está sendo desenvolvido para mim. Eu estava sentado lá resistindo a isso. Outras pessoas adorariam. Como podemos colocar as coisas no lugar certo? E foi aí que pensei no atacadista. Porque existe uma pessoa que adora atender ligações, ligar de volta, negociar, analisar leads, marcar consultas, fazer ofertas, acompanhar e roubar os telefones. Na verdade, é isso que os atacadistas fazem o dia todo. Esse é o trabalho em tempo integral deles. Basicamente, eles são profissionais de marketing, e muitos deles são ruins nisso. E eles precisam de mais folhas, especialmente no mercado atual. Ok. Então, o que eu fiz foi chamá-lo de atacadista com quem tenho uma história. Ele está ativamente fazendo negócios em meus mercados juntos e eu acabei de apresentar a ideia. Eu estava tipo, ei, aqui está o problema que eu tenho. Você provavelmente tem um problema com a falta de leads. Como podemos resolver algo? Em 15, 20 minutos rápidos? Fizemos o seguinte acordo. Então, vou pagar e enviar o marketing. Ele cuidará do vendedor desde a ligação inicial até a mesa de encerramento. Ok. Então, ele é responsável por toda a comunicação com o vendedor do início ao fim. E quando ele consegue um acordo sob contrato, eu tenho o primeiro direito de recusa , obviamente, certo. Porque estou pagando por esses leads. Esses leads não existiriam se não fosse por mim. E então, se eu guardar alguma coisa, eu digo: Ei, eu quero aquela, eu vou comprá-la. Vou lhe dar 1.000 dólares. Então, ele ganha um pouco de seu tempo pelos negócios que eu mantenho. Comissão de 1000 dólares, sem problemas. Agora, para cada pista que eu não quero, eu apenas digo que é sua. Vá trabalhar neste atacadista e comece a trabalhar para liderar como você normalmente curaria, provavelmente tente vendê-lo por atacado. E com base no quanto ele ganha, Ele vai me dar 10% disso. Ele ganha dez mil, eu ganho 1.000 dólares, ele ganha 15 dólares. Eu recebo 1.500. Às vezes você ganhava 30 e eu ganhava três. Na verdade, isso só vai me reembolsar pelo meu marketing, porque ele provavelmente conseguirá um negócio de atacado em um mês os leads e eu provavelmente receberei um contrato de aluguel todo mês com os leads. Se seu negócio de atacado lhe render dez mil, ele vai me dar 1.000. E se eu ficar com um, vou lhe dar 1.000 e é uma lavagem. Então, esse é o acordo que criamos. E isso não é um arranjo incomum, pessoal. Ok. Na verdade, esse cara já estava fazendo isso com outro investidor. Ele é, sabe o que eu quero? Eu apresentei a ideia para ele. Ele diz: “Sim, eu já estou fazendo isso para um cara. Eu me certifiquei de que ele tivesse a largura de banda necessária para fazer isso por mim também. Mas isso não é incomum. Na verdade, existem alguns treinadores que simplesmente ensinam você a fazer isso e basicamente ser um profissional de marketing. Acho que se vocês conhecem Joe McCall, cara de atacado e opções de locação, ele faz parcerias com atacadistas em diferentes mercados. Ele comercializa os negócios e, em seguida, eles trabalham nos leads e depois dividem o lucro com ele de alguma forma. Então, estamos meio que modelando essa abordagem apenas com a compra de aluguéis. Você precisa entender que, se você é um profissional de marketing, você puxa os cordelinhos. Quem tem os leads, tem o ouro. Portanto, é melhor gastar seu tempo aprendendo a gerar leads. Ironicamente, isso vale para qualquer negócio que você comece, como alguns dos meus amigos, e eu quero abrir uma cervejaria aqui em Denver chamada ten or better brewing. Ou cada cerveja tem 10% de álcool ou mais. Parece muito ruim***, certo? E sim, talvez o conceito funcione. Mas essa ideia em si não salvará o negócio. O que salvaria a empresa são os clientes, certo? Então você tem que divulgar, você tem que colocar as pessoas na porta. Leads, certo? Mesmo em um negócio físico, pessoas que conhecem você e virão, há leads. E quem controla os cabos, os olhos estão no verdadeiro assento elétrico. É melhor gastar seu tempo gerando leads e montando peças para cuidar do resto. Então, vamos falar sobre se você fosse colocar essa pessoa no lugar para lidar com isso por você, o que ela faria? Que tipo de expectativa você tem em relação a eles? Isso é muito importante. Em primeiro lugar, eles não precisam ser atacadistas. Ok? Essa pessoa pode ser uma variedade. Falaremos sobre isso em um segundo, mas eles não precisam ser como vender ativamente por atacado para serem sua pessoa, ok. Deve ser alguém que tenha algum nível de experiência em conversar com vendedores e esteja disponível para marcar consultas pessoalmente. Portanto, eles devem ser locais para o mercado em que você vai investir. E eu só quero que eles tenham alguma experiência porque conversar com vendedores pode ser um pouco complicado para um novato. Alguns vendedores estão loucos, rudes. Você fica intimidado por isso. Você não é uma boa opção para fazer esse trabalho. Sua pessoa que faz isso deve entender que precisa ligar de volta para esses vendedores dentro de 24 horas ou menos. Se não o fizerem, estão desperdiçando seu dinheiro. Eles têm que trabalhar essas folhas de forma agressiva. Eles têm que espremer todo o suco da fruta. Se você não conseguir o acordo, não deveria ser por causa deles. Deveria ser porque a liderança não foi boa. Espera-se que eles continuem com o chumbo. Portanto, muitos leads não serão encerrados na primeira ligação, na primeira consulta. Isso não significa que acabou. Você tem que colocá-los em uma coluna de acompanhamento a cada 234 semanas porque a situação de vida das pessoas muda e elas podem estar prontas para vender no futuro. Além disso, espera-se que eles coloquem leads em um CRM ao qual você tenha acesso e o verifiquem regularmente. Portanto, esse não é apenas um plano em que você simplesmente dinheiro em marketing e faz as ligações para celular deles e se pergunta o que está acontecendo. Não, vou mostrar como configurá-lo para que você possa ver todas as chamadas, ouvir todas as mensagens de voz ver o resultado dessas chamadas. C, as informações da propriedade e o que aconteceu quando eles ligaram para o vendedor. Você ainda está envolvido nesse sentido para poder ver o que está acontecendo. Você precisa ser capaz de ver se o marketing está funcionando. Você precisa ser capaz de ver se você é, quem você escolher para fazer isso está realmente fazendo seu trabalho. Portanto, você precisa adicionar acesso a tudo isso e eles precisam manter um CRM e fornecer acesso a você. Eles também precisam se comunicar com você sobre os leads, a estratégia da oferta, etc. Como o cara que eu escolhi me enviou uma mensagem na semana passada. Ele disse: Ei, uma de suas pistas era para uma casa móvel. Aqui estão os números do aluguel. Os caras abriram um financiamento para vendedores. Aqui está o que ele está pensando. O que você quer que eu faça? Quando eu lhe mandei de volta algumas ideias para considerar sobre onde eu gostaria de estar antes de ele ir para a consulta. E, você sabe, porque eu não quero que ele contrate pelo preço errado e então eu não quero. E então isso também foi uma espécie de desperdício do meu dinheiro. Certo. Portanto, haverá alguma comunicação com você e a pessoa que atende suas ligações. E talvez eu compre minha primeira casa móvel se isso for feito por meio de financiamento do vendedor. Deseje-me sorte nisso. Então, uma coisa a lembrar é que tudo isso se resume à confiança. Ok? Não importa quem você escolher. Pode ser alguém local do mercado que está acabando de entrar no mercado imobiliário. E eles estão com fome e têm muito tempo livre. Já transformei pessoas assim em meus gerentes de aquisição antes. Os atacadistas, especialmente os mais experientes, provavelmente serão sua melhor aposta pois eles têm a experiência e a infraestrutura para incorporar seus novos leads. Mas quero ter certeza, mais do que tudo, você tenha um bom pressentimento sobre a pessoa que escolheu, porque o relacionamento depende da confiança, mais do que qualquer outra coisa. Ok? Você vai supervisionar o que eles estão fazendo. Mas você não quer um pouco microgerenciamento de uma situação em que você sempre pensa, no fundo, como se essa pessoa estivesse fazendo seu trabalho mais do que qualquer coisa? Vai depender de você confiar neles. E acredito que nossa intuição, ou alguns podem chamá-la de seu instinto, é muito mais sábia do que imaginamos. Muitas vezes. Se você estiver disposto a desacelerar o suficiente e ouvir sua intuição sobre as coisas, isso lhe dará suas respostas. Na verdade, Malcolm Gladwell escreveu um livro chamado Blink. O livro é sobre como sua intuição lhe dá a resposta quase imediatamente, é por isso que o título é piscar de olhos. E então, se você está presente o suficiente para perceber isso, então você recebeu sua resposta. Vou fazer uma pequena tangente aqui. Mas como se alguém dissesse Ei, você quer frango para o jantar ou quer pizza? Você sabe imediatamente qual deles você quer ou se não quer nenhum deles. Mas se você pensar bem e ignorar essa intuição, você pode acabar indo, deixe-me dizer. E agora seu cérebro está entrando em ação. Sua mente pensante nem sempre é inteligente, como seu coração ou seu intestino. Isso vem de algum lugar mais profundo do que seus pensamentos. A mesma coisa acontece quando você está no shopping e está experimentando roupas e olha no espelho para ver se gosta, você sabe, imediatamente, se você gostaria que não fossem imediatamente. É quando você começa a pensar nisso. Quando você faz asneira. Se você tiver que pensar sobre isso, a resposta é não. Ok, você saberá imediatamente. Você também saberá imediatamente. Se você conseguir uma boa, quero dizer, não estou dizendo como a primeira palavra que sai da boca de alguém. Você saberá imediatamente que, para isso, talvez precise ter uma conversa de 10 minutos com eles. Mas, imediatamente depois disso, você saberá que quero que converse com várias pessoas e escolha a pessoa de quem você se sente melhor porque suas intuições são muito mais inteligentes do que você pensa. E, ao mesmo tempo, não pense demais. Porque se você escolher a pessoa errada e ela não der certo, daí? Escolha alguém novo. Você controla o número de telefone. Eu vou te mostrar como fazer isso em um segundo. Ou você pode simplesmente escolher uma nova, você pode escolher uma nova pessoa , enviar algumas novas mensagens e romper todo o relacionamento. Portanto, é algo como se você pudesse cancelá-lo de forma rápida e fácil se não funcionar. Então, vamos falar sobre como configurar. Depois de escolher quem atenderá suas ligações e concordar com uma estrutura de comissão, configure as coisas para ter acesso às chamadas recebidas, bem como aos leads e seu status. Isso vai ajudar você a responsabilizar sua pessoa. Preciso inventar um nome para esse papel. Por enquanto, é sua pessoa. Como sua pessoa seria responsável? E você poderá supervisionar a atividade deles. Então, na verdade, tudo que você precisa é de um número de telefone e um CRM. Então você vai usar o Google Voice. O Google Voice é um ótimo serviço gratuito de números de telefone. E você quer permitir que quem você vai usar para isso, você sabe, seja sua pessoa. Você vai permitir que eles acessem essa conta do Google. Então, eles terão o e-mail e a senha para fazer login na conta do Google, acessar o número do Google Voice as chamadas e as mensagens ter o aplicativo no telefone e usá-lo. E, obviamente, você não quer dar a eles acesso à sua conta existente do Google. Você criará uma nova conta do Google apenas para criar um número do Google Voice para ela. Então você e sua pessoa podem fazer login nessa conta do Google e ver as chamadas e as mensagens de texto que estão chegando. Então você compartilha o login com essa pessoa e depois descobre se ela já está usando um CRM. Espero que qualquer atacadista que se preze não esteja colocando coisas em fichas de três por cinco, como alguns caras que eu conheço. E, na verdade, eles estão atualizados com a tecnologia existente na Internet após o ano 2000. E eles têm algum tipo de CRM. Quero dizer, espero que eles tenham pelo menos uma planilha do Google. Certo. Mas está melhor. Codio Trello Pipe Drive, seja o que for. Isso realmente não importa. Mas algum lugar para simplesmente inserir as informações da propriedade. E depois há um campo de comentários para que você possa, em uma próxima data de acompanhamento. Portanto, você precisa descobrir se eles estão usando um CRM e confirmar: Ei, eu preciso que você crie um pipeline ou espaço de trabalho separado dentro daquele em que os CRMs tenham essa capacidade. Portanto, não se confunda com o que isso é, é apenas uma coisa. Um CRMs vem com o objetivo de dividir um conjunto de leads de outro. E então você poderá manter seus leads separados e essa área separada dentro do software. E eles vão adicionar você a esse espaço de trabalho. Assim, você receberá notificações quando algo acontecer, poderá fazer o login e ver o status de cada um dos leads. Você pode ver a última vez que eles foram personalizados, relembrar o que aconteceu. E você quer ser capaz de ver isso. Você quer ser capaz de supervisionar o que está acontecendo com os leads que você está gerando. E também sobre isso, não complique demais. Arranjo simples. Você configurou esse número de telefone e eles o adicionaram a algum tipo de CRM, onde você pode ver os leads para onde eles estão indo , eles os inserirão quando as chamadas chegarem e pronto. E, novamente, quero lembrar a vocês porque estamos nos metendo um pouco aqui. Para manter a visão de longo prazo em mente. Queremos ser profissionais de marketing e tomadores de decisão, ok? Então, a razão pela qual estamos fazendo isso é porque queremos mexer nos cabos. E então só queremos tomar a decisão final sobre, sim. Eu quero comprar isso. E, em seguida, peça ao seu assistente, se você tiver um, manuseie. O resto, você sabe, como quando se trata de gerenciar seu portfólio, meu assistente faz grande parte do trabalho lidando com o CPA e o contador dos gerentes da propriedade e do banqueiros e outros credores privados, e ela desvia 90% dos pedidos de todas essas pessoas. E você pode ver que a forma como minha empresa está configurada deve ser a mais automatizada possível. Mas, embora ainda use as melhores estratégias que funcionam no mercado atual, você sabe, se quiser ter sucesso agora, precisa fazer marketing direto de vendedor. Mas então você tem o problema de isso ocupar muito do seu tempo. Portanto, você precisa criar um sistema que exija o mínimo de tempo possível. Espero que vocês adotem essa mentalidade que eu tenho de que estou ensinando a vocês, infundam isso em seus negócios e em tudo que vocês fazem daqui em diante. Porque é assim que os verdadeiros empresários pensam. Eu sei que vocês se juntaram a este programa para obter algumas dicas e truques para sua próxima tarefa, vou entregá-los para vocês. Mas eu quero que você saiba, eu quero que você também aprenda a pensar como verdadeiros donos de negócios. Não estou dizendo que sou o cara mais Mark Cuban do quarteirão, muito longe disso. Mas quando você assiste a um programa como Shark Tank e pensa: “ Como diabos esses caras continuaram comprando todos esses negócios? Eles não gostam de adicionar mais trabalho para si mesmos, mas não porque têm um sistema que pode absorver toda essa nova atividade. Eles têm pessoas que administram todo o portfólio para eles. Então, quando você faz um novo acordo, eles estão se abraçando e cumprimentando. Eles estão felizes. Porque eu sei que isso significa apenas mais dinheiro. Isso não significa mais trabalho. Uma das maiores razões pelas quais as pessoas resistem seguir as instruções que eu lhes dou ou que alguém lhes dá, é porque, no fundo delas, elas sabem que isso vai dar muito mais trabalho e Não preciso de mais nada para fazer, Brian. Como se meu prato já estivesse cheio. Eu tenho uma família ou tenho um emprego ou, você sabe, eu tenho um monte de hobbies. Eu só quero viajar mais. Eu não quero fazer mais coisas. Então, desacelere e pense nas coisas um pouco mais do que você está agora. Sobre colocar peças em um lugar onde outra pessoa pegue a bola e corra com ela. Essa é a principal lição para ter sucesso como investidor, como empreendedor. Este treinamento é um lembrete disso. É instrutivo sobre como fazer isso para uma parte da empresa, mas não para a coisa toda. E então você quer ser um profissional de marketing. Você quer tomar a decisão final sobre se está adicionando um novo acordo. Assim como no Shark Tank. Eles estão sentados lá. Eles se vendem e depois tomam a decisão. E então boom, eles estão praticamente prontos. Então, espero que isso tenha sido útil para vocês. Veja o que fazer a seguir, ok. Então, antes de tudo, decida se você vai ou não delegar suas chamadas. Você vai fazer isso ou não? Você não precisa fazer isso. Você pode atender as ligações. Talvez você pense que gostaria ou algo assim. Mas vá em uma direção ou outra. Se você decidir fazer isso, crie uma lista de pessoas em potencial com as quais você pode fazer parceria para fazer isso. Atacadistas, pessoas que você conhece em seu mercado, fazem algumas postagens e os diferentes grupos Rhea, grupos do Facebook para o seu mercado. Descubra se há alguém jovem, com fome, pronto para sair e se apressar um pouco? Tenha uma ideia aproximada da estrutura de negócios que você deseja usar. Você sabe o que? Eu ganhei uma comissão de 16 mil por 10% da taxa de atacado. Você poderia começar com isso. Mas é bom ter uma ideia aproximada antes de entrar na ligação com as pessoas em potencial. Porque então você vai ligar para eles e transmitir a ideia para eles da mesma forma que os candidatos podem não ser uma boa opção para você. Mas aqui está algo que estou querendo configurar e fazer com que eles digam, oh não, eu quero isso. Deve ser como se eles estivessem empolgados com isso, ou então, você provavelmente não é uma boa opção. Mais uma vez, siga seu instinto. Quem é o mais qualificado para fazer isso e quem é o mais confiável. E alguém com quem você, você sabe, você apenas vibra, você sente que essa com quem você, você sabe, você apenas vibra, pessoa é genuína. Você se dá bem com eles. Vocês dois têm os mesmos objetivos, esse tipo de coisa. É isso aí, pessoal. Implemente seu marketing com o novo número de telefone, elimine o papel dos negócios no hop on that CRM, comunique-se com essa pessoa e faça alguns negócios sob contrato. E vocês vão adorar esse sistema. Nunca mais vou querer voltar a ter que se apressar ou mexer com propriedades listadas ou qualquer outra coisa. Então, espero que isso tenha sido útil para vocês e saiam e acabem com isso. 15. O que fazer em mercados quentes: Vamos conversar sobre ofertas hoje à noite, pessoal. Acho que esse é provavelmente o maior gargalo de todos, apenas pelo feedback que recebi do grupo. As pessoas podem escolher seus mercados, construir sua equipe. Eles podem encontrar credores privados que possam aprender a analisar negócios e fazer ofertas. Encontre esses empreiteiros, etc., gerentes de propriedades. Mas as ofertas são o grande elefante na sala. Então, vamos realmente continuar com isso até que seja 100%. Descubram isso com vocês. E eu vou te mostrar exatamente o que eu faço. Hesitei até mesmo recomendar algumas das coisas que vou recomendar para você hoje à noite porque não eram realmente necessárias. Mesmo há apenas um ano. Ok. Mas como o mercado está onde está agora, vou mudar ou alterar algumas recomendações que fiz no passado. E vou explicar por que também tomei essa decisão. Então, este treinamento é sobre o que você faz quando os mercados estão muito quentes para continuar encontrando bons negócios? Ok? Então, vamos primeiro definir como é um mercado muito quente. O que isso significa e como você sabe se isso se aplica a você? Bem, um mercado muito quente é onde nada na MLS é um bom negócio, ok? Como se literalmente tudo o que você vê estivesse muito acima do preço na MLS, isso é um bom sinal de partida. As próximas duas seriam que você já fez as recomendações tradicionais que eu lhe dou. Então você tem dez ou 15 atacadistas que estão encontrando ofertas. Você tem cinco ou dez gerentes de propriedades. E você está entrando em contato com cada um desses dois grupos pelo menos a cada duas semanas, você está dizendo: Ei, lembre-se de mim. Eu sou aquele cara, hum, que pega fogo. Em que você está trabalhando? Deixe-me fazer algumas ofertas sobre algumas coisas. Você está fazendo isso de forma proativa. Então, quando eles estão enviando coisas para você, se estão enviando coisas para você, você está fazendo ofertas nessas ofertas e cumprindo seus critérios, que, reconhecidamente, são um pouco estritos, A maneira como eu ensino as pessoas a investir é duas realmente se mantenha firme. Tenha uma certa quantidade de fluxo de caixa e patrimônio líquido. Eu realmente não abro exceções porque você não seria realmente um investidor experiente se não estivesse fazendo bons negócios que tivessem fluxo de caixa positivo e , em seguida, tivessem capital próprio. Então você está saindo e fazendo ofertas onde você teria essas coisas. E essas ofertas são basicamente muito baixas em comparação com as outras ofertas que essas pessoas estão vendo. Ok. Conheço algumas pessoas do grupo. Ei, estou oferecendo 50 mil e dizem que recebemos ofertas de 70 mil o dia todo. A casa só aluga por 700 por mês. É como se essas pessoas estivessem comprando um aluguel onde isso acrescentaria melhor, apenas um ponto de equilíbrio para elas, não haverá fluxo de caixa, certo? Essa é a realidade do mercado no momento. Como se eu estivesse vendendo uma pequena linha de lote zero soa como um condomínio, mas é uma parede compartilhada com outras propriedades. Não. Hoa. Mas eu comprei essa coisa por cerca de $12.000 há seis anos. Eu coloquei 30 para consertá-lo, mas acabei de listar que era vendido por 145. E aquela pessoa que ofereceu 145, quero dizer, pagou demais. Era como se um casal de pais em reabilitação provavelmente fosse fazer tudo sozinho, fosse até a Home Depot , retirasse o ladrilho e instalasse tudo. E eles conseguirão gastar 20 mil dólares e lucrar porque não pagarão empreiteiros provavelmente levarão de seis a 12 meses para fazer a mudança. Mas eles provavelmente estão aposentados e acho que isso vai ser divertido. Muitas vezes vocês competirão com pessoas nesses tipos de negócios, como aquelas que ofereceram cerca de $15.000 a mais do que os outros investidores da propriedade listada. Certo? Então, se isso está acontecendo no mercado em que você está em cada negócio que surge, então você tem um problema. Se você está fazendo isso e digamos que fez pelo menos 30 ofertas e acertou, ainda nem chegou perto de um acordo. Ok. Então seu mercado pode estar nesse estado que eu chamo de muito quente, ok? É muito importante garantir que todas as opções acima estejam prontas. Porque se você não estiver, fazer isso pode ser sua solução. Talvez funcione. Tudo depende do mercado. Ok? Então, o que eu recomendei aqui que os atacadistas e gerentes de propriedades podem conseguir ofertas mais do que suficientes. Alguns de vocês podem se contentar em comprar uma oferta a cada três meses. Portanto, não é como se você não quisesse exagerar no marketing e conseguir um emprego para si mesmo se isso não fosse necessário, ok. Mas eu sei que alguns de vocês estão fazendo isso e não é suficiente, não está funcionando para vocês. Então eu vou te dizer qual é o próximo passo para fazer isso funcionar para você, ok? Novamente, certifique-se de estar fazendo as coisas acima, porque não adianta trabalhar mais ou ter mais complexidade. Se as coisas acima funcionarem para você, não adianta trabalhar mais ou mais. Então, supondo que você esteja fazendo tudo isso, você ainda não está encontrando bons negócios. Na verdade, há dois grandes ajustes que você pode fazer, ok, e é isso que estou vendo outros investidores fazendo. Definitivamente, consultei meu coach de investimentos imobiliários e verifiquei com outros mentores meus do passado que são apenas investidores que eu respeito todas essas coisas para ter certeza que concordam comigo. antes de eu recomendar isso. Então, o que eles significam é que o número um é começar a procurar um mercado marginal fora do seu mercado doméstico. Basicamente, isso significa as diferentes cidades pequenas, geralmente menores, que cercam uma cidade maior e dominante que você selecionou como seu mercado. Falaremos mais sobre isso em um segundo. Então, esses são os primeiros grandes ajustes que você pode fazer. A segunda é começar diretamente a vender ou comercializar. Ok. Então, em vez de lidar com atacadistas , gerentes de propriedades, corretores de imóveis, etc., você ignora todas essas pessoas e as marca diretamente para os próprios vendedores. Também vamos falar mais sobre isso. Mas para obter melhores resultados, é realmente recomendável que você faça as duas coisas agora. Se você quer garantir que começará a ver várias ofertas melhores agora, então você está sentado. E lembre-se também de que eu acho que todo mundo nesta ligação é um investidor imobiliário comprometido, como você não apareceu para se envolver nisso por um mês e, se não funcionar, você Vou me separar e negociar opções de ações, certo? Então, só para entender essas habilidades, você aumentará seu conjunto de habilidades fazendo esses ajustes e precisará dessas habilidades novamente no futuro de sua carreira. Ok? Portanto, esse também é o estado do mercado , como está agora, simplesmente não vai durar para sempre. Não sabemos o que isso pode acontecer. Talvez dure apenas mais seis a 12 meses ou qualquer outra coisa. Mas eu não recomendo ficar sentado esperando e esperando que as coisas mudem. Eu recomendo ajustar, agir e encontrar novas maneiras de fazer negócios agora. E é disso que trata esse treinamento. Então, alguns de vocês provavelmente estão se perguntando, tipo, por que é normal ir a um mercado marginal, certo? Porque a maneira como eu te ensinei é: Ei, escolha um mercado muito bom, com uma população crescendo. Não quero que seja desse tamanho, economicamente diverso, essa relação de preço de aluguel. Você vai ter muita apreciação a longo prazo, coisas assim. E eu estou muito entusiasmado com esse conselho. Ok. Então, por que isso está tudo bem de repente? Bem, por um lado, está tudo bem porque a força econômica e diversidade que você identificou em seu mercado doméstico realmente se espalharão para os mercados marginais. Ok? Então, se alguém puder dirigir de uma cidade francesa para a cidade principal, poderá trabalhar na cidade principal onde a economia está crescendo e há empregos. E então eles podem morar na cidade francesa, certo? Então isso seria como seu inquilino. E seu inquilino está se beneficiando da economia do mercado doméstico. Faz sentido. O inquilino é o mercado marginal basicamente vinculado, está conectado a esse mercado doméstico. Eles não estão totalmente separados um do outro. Outra razão pela qual essa é uma boa ideia é que você não está abandonando seu mercado doméstico, ok? Você está apenas dizendo: Ei, você sabe, há muita concorrência agora. Há muitas pessoas pagando demais agora nessa área. E eu vou ir até aqui e comprar algumas casas neste mercado marginal. Mas quando os preços caírem, quando as coisas esfriarem, você pode simplesmente voltar e se concentrar mais em seu mercado doméstico. Porque muitas das coisas que você já configurou se aplicam. Quero dizer, desde que não seja mais do que 30 minutos de carro, seu empreiteiro dirigirá até lá e fará a reabilitação para você em seu mercado marginal. Somos inspetores residenciais, certo? Talvez os mesmos atacadistas e gerentes de propriedades que você procurará para fazer negócios conheçam negócios e esse mercado marginal, porque está perto o suficiente para que esse gerente de propriedades provavelmente administre alguns existentes e elas realmente seriam seu gerente de propriedade quando você comprasse algo, etc., faz sentido. Então você não está reinventando a roda e simplesmente entra em algum lugar totalmente diferente. Além disso, é muito importante que você passe por esse processo e conclua alguns negócios se ainda estiver tentando fazer seu primeiro negócio ou talvez já tenha passado algum tempo desde que você fechou um negócio. Talvez sua confiança não seja muito alta ou algo assim. É muito importante que você consiga uma vitória. Ok? Você não estudou como o que torna os programas de treinamento bem-sucedidos. E eles dizem, bem, você precisa obter uma série de vitórias rápidas. Clientes e mostre a eles o roteiro. E na verdade, porque tudo se resume a aumentar sua confiança e dizer: Ei, eu realmente posso fazer isso. Eu realmente posso acabar com isso. E sendo sincero com vocês, quero que ganhem rapidamente, por assim dizer, ok? Se você vai pensar sobre isso, se você vai ser um investidor que tem 100 propriedades para alugar um dia, realmente importa muito se você comprou suas duas ou três primeiras em um cidade periférica menor porque o mercado era muito quente e caro para você comprá-lo. Uma cidade maior, possivelmente melhor a longo prazo. Na verdade, não. Na verdade, pode ser a melhor coisa que você poderia ter feito. Não apenas para ganhar confiança, certo, mas para entender como é esse processo. Tudo bem? Não é, não vai ser diferente, como o processo de compra de uma cidade periférica versus seu mercado doméstico. O processo será basicamente a mesma coisa. Você vai experimentar todo o processo de ponta a ponta, 123 vezes agora. E sim, talvez as desvantagens dessas propriedades não tão apreciadas a longo prazo ou qualquer outra coisa. Mas, desde que os números façam sentido, ainda é uma boa decisão. E então você pode voltar ao mercado doméstico. Quando estiver estabilizado novamente, a melhor coisa que posso fazer, pessoal, é fazer com que vocês passem pelo processo, de A a Z, de comprar um aluguel, reabilitá-lo, alugá-lo, mantendo-o sob gestão, refinanciando com o banco, usando o credor privado para retirá-lo. Todo o processo de due diligence de usar um inspetor residencial e um empreiteiro e, em seguida, gerenciar esse empreiteiro. Esse processo é como o que realmente impressiona as pessoas quando elas são novas. Eles só pensam nisso o tempo todo. Bem, como é, como essa parte funcionaria e outras coisas? E eles realmente precisam fazer isso porque não é tão importante quanto alguém normalmente imagina. Ok? Portanto, essa é outra grande vantagem de você simplesmente fazer um bom negócio em um mercado externo. Por fim, se você escolher um mercado em rápido crescimento, como eu o instruí a fazer, esse mercado acabará se espalhando para essas cidades periféricas de qualquer maneira. Então, eles não podem ser de outra forma, certo? O crescimento vai para o exterior. Na verdade, não pode subir , exceto na forma de arranha-céus ou prédios de apartamentos, certo? Ele vai principalmente para o exterior porque há uma quantidade limitada de terra. Se você olhar para Nashville e a forma como ela cresceu, ela cresceu tanto que muitos dos mercados marginais Nashville estão realmente indo muito bem. Porque o sucesso de Nashville é como se espalhar para outras cidades, faz sentido. Então, quais são os critérios para essa coisa chamada mercado marginal? Ok? Portanto, antes de tudo, ele deve estar a 30 minutos do seu mercado doméstico. razão pela qual eu meio que já mencionei é que, você sabe, você tem a mesma equipe, seja, seriam os mesmos credores privados, empreiteiros, atacadistas, gerentes de propriedades, inspetores, etc. Certo. E também, hum, está perto o suficiente para as pessoas dirigirem até aquele mercado doméstico para poderem trabalhar lá ou ir a um restaurante lá, algo assim. É importante que seja dirigível. Se você viesse até mim e dissesse que eu tenho um, mas está a 45 minutos de distância. Eu provavelmente deixaria você fazer isso, desde que desse uma olhada e me certificasse de que atendesse a todos os outros critérios. Mas 45 minutos estão realmente exagerando. Tentei mantê-lo dentro de 30, população acima de 30.000. Normalmente, porém, o critério é que um mercado deve ter mais de 100.000 habitantes. Mas para mercados marginais, estou bem em cair um pouco. Mas definitivamente você tem que colocá-lo em algum lugar. Você não sabe quantas pessoas me enviam ofertas e elas gostam de Brian, olha essa oferta, descobri que são apenas $22.000 para uma casa ou algo assim, e então eu olhei, eu rapidamente desconfiei, então eu apenas pesquisei no Google o nome da cidade e diz população em 2.700 pessoas. E eu digo: ****, não, você sabe quantos problemas você terá como encontrar profissionais para ajudá-lo, como profissionais imobiliários em uma cidade desse tamanho e depois inquilinos. E não haverá nenhuma apreciação de muitas vagas, certo. Então, cerca de 30.000 é como uma cidade de tamanho decente. Eu tenho alguns Reynolds em uma cidade chamada Columbia, Tennessee. E tem cerca de trinta e poucos mil habitantes. Eles estão bem. Não é o fim do mundo, mas é como uma cidade pequena. Você vai lá e meio que vê as mesmas pessoas em um fim de semana. Mas é um bom tamanho. Gosto da atmosfera e do tamanho. Eu simplesmente não exageraria em um mercado de aluguel. E você não deveria precisar, e deve haver muitos mercados marginais em seu mercado doméstico com mais de 30.000 pessoas. Em seguida, a população deve estar crescendo. Isso ainda não é negociável. Você não quer investir em algum lugar onde a população esteja diminuindo. Isso é uma grande proibição. As pessoas erram na maior parte do tempo. Sua população ainda deve estar aumentando, idealmente 1% ao ano ou mais. Então, eu sempre me certifico de que haja outros investimentos imobiliários ocorrendo. Por um lado, isso é apenas uma prova de conceito. Você nunca será o primeiro. O gênio foi descoberto em algum lugar antes de qualquer outra pessoa. Só nem tente fazer isso. Não queremos ser como o pioneiro que pega as flechas e nos protege. Queremos que outras pessoas já tenham flechas nas costas. Porque eu entrei e descobri. E eles provaram que é um bom lugar para investir e que os aluguéis são estáveis e tudo mais. Além disso, você pode tocar nessas pessoas e dizer quais são os bons códigos postais? Havia bons bairros? Quem é um bom empreiteiro aqui? Mesmo processo das grandes cidades. Então, você definitivamente quer ter certeza de que algum investimento imobiliário está ocorrendo. Então você precisa dos dois grandes que existem, um bom gerente de propriedades e um bom empreiteiro. Você provavelmente pode obtê-los do seu mercado doméstico, desde que eles estejam dispostos a fazer essa campanha. Certa vez, tive um ótimo empreiteiro em Nashville e fui comprar algumas propriedades em Clarksville, Tennessee, a 45 minutos de distância e esse empreiteiro não queria dirigir até lá. Eles diziam que isso era muito longe. Eu meio que entendo porque não é só como se eles estivessem dirigindo até lá. São eles transportando toneladas de materiais para reabilitação. Então imagine dirigir na rodovia com um trailer cheio de madeira por 45 minutos todos os dias da reabilitação e ele tinha uma equipe de cinco ou dez pessoas. É como se isso tivesse sido muito agitado. Então eu posso entender por que ele não queria dirigir 45 minutos, mas foi meio chato ter que encontrar um novo empreiteiro em vez um novo empreiteiro em vez de usar o cara em quem eu confio. Então, sua lição, se você quiser fazer isso, é procurar, olhar no mapa e na sua cidade natal e depois ver quais cidades estão a 30 minutos de distância. E eles atendem aos critérios acima que examinamos? Por exemplo, eu poderia te dar um B como Murphysboro, Tennessee. Se você pesquisar, são cerca de 30. Acho que foi levantado a 39 minutos de Nashville. Tem 115.000 pessoas. E é um bom mercado marginal. Na verdade, só tenho um aluguel lá. Mas eu realmente não me concentrei nisso por nenhum motivo, porque senti que alguns outros mercados estavam crescendo mais. Mas Murphysboro é como um mercado decente e chegou à faculdade. Eles são da MTSU, tem 37.000 estudantes, muito grandes. Definitivamente, está se beneficiando da economia de Nashville. Seria totalmente uma boa cidade para você comprar aluguéis. Se você gostaria de ter estado em Nashville e depois ficar muito caro e você fosse expulso. Faz sentido que você possa continuar fazendo negócios agora. Então, falamos sobre a peça do mercado marginal Esse é o único grande ajuste que você pode fazer. E a próxima peça é o marketing direto do vendedor, ok, e eu quero mostrar um pouco sobre o que esperar, o que eu mesmo estou fazendo agora com isso. Então, quando você marca diretamente para os vendedores, a parte boa é que você ignora o intermediário. Não há atacadistas, nem administradores de propriedades conhecem corretores de imóveis. É como se você estivesse indo direto para a fonte. Tudo é sempre mais complicado quando há menos partes envolvidas. Ok? E então você não vai, haverá muito pouca concorrência na vendedora possivelmente conversando com outros cinco investidores, mas se um atacadista tiver seu acordo quando seu contrato, Ele provavelmente já divulgou isso para 300 investidores. Portanto, a competição é bem menor. Também é mais fácil fazer negócios sem dinheiro, certo? Porque como se você quisesse fazer um negócio de pássaros e uma casa de 50 mil ou qualquer outra coisa, e o vendedor quisesse 50 valesse 75 ou qualquer outra coisa. Por exemplo, você pode conseguir o dinheiro de um credor para comprar isso, certo. Mas se os atacadistas envolvidos quiserem dez mil ou se os gerentes da propriedade envolvidos e quiserem uma taxa de indicação de 2000 dólares. Muitas vezes, o credor não investe seus fundos para cobrir taxas de cessão ou taxas de referência. E então aquela parte do dinheiro necessário que você precisa fechar deve sair do bolso para você. Então, você sabe, você também terá mais facilidade em fazer os tipos de negócios de que falamos sem o intermediário. A mesma coisa com acordos de financiamento de vendedores. atacadista tranca algo lá em cima em busca de financiamento rápido para vendedores em dinheiro não funciona tão bem, mesmo quando você funciona, como se eu estivesse negociando com duplexes e Huntsville recentemente e eles Na verdade, acho que o vendedor abriu um financiamento para vendedores. Mas o atacadista. 20 ou 30.000 como taxa de cessão , e se o proprietário levasse a nota para mim, eu poderia fazer o negócio sem dinheiro, mas ainda teria que pagar esses 20 a 30 mil ao atacadista no fechamento. Então, é como se isso definitivamente não fosse um acordo sem dinheiro. É um acordo em dinheiro exigido de 20 a 30.000 dólares. Tudo isso desaparece quando o atacadista vai embora. Outra coisa que você pode esperar quando você vai girar gastar dinheiro para financiar o cara. Então você vai ter que preencher cheques e se perguntar se isso é confortável. Você se sente confortável com. Mas eu quero que você entenda que isso será mais do que recuperado no negócio em si, ok? Portanto, você pode gastar literalmente $1.000 para obter um ótimo negócio com o marketing salarial do diretor. E você provavelmente está pensando que isso seria muito difícil de suportar Brian, como se eu já tivesse investido em treinamento e agora eu tivesse que gastar mais dinheiro para conseguir um acordo. Bem, deixe-me ajudá-lo a reformular a maneira como você pensa sobre isso porque se você for e conseguir um negócio sozinho, você definitivamente o comprará por provavelmente dez a 15 mil mais barato do que você o teria comprado de um atacadista. Isso porque a média, como perguntei a vários atacadistas qual é o seu spread médio no momento? E todos gostariam, geralmente dizem que são 12 mil, 15 ou dez. Sempre tem alguma coisa lá dentro. Então, eles estão recebendo ofertas de dez a 15 mil mais baratas do que você. Então você está gastando $1.000 para economizar de dez a $15.000. Então, depois de fazer isso uma vez, você terá uma pequena mudança de paradigma sobre isso. Gastei centenas de milhares de dólares em marketing de vendedor direto ao longo da minha carreira de investidor. Quando nosso negócio de atacado estava no auge, gastávamos mais de $200.000 por ano especificamente em mala direta. Você provavelmente está tipo, por que no **** você faria isso? Bem, o negócio estava arrecadando mais de 1 milhão, certo? Portanto, nosso custo de marketing foi de 15 ou 20% do nosso valor bruto, o que na verdade é muito saudável e normal. E a única razão pela qual gastaríamos tanto é porque toda vez que gastávamos $2, recuperávamos $10. O marketing é um investimento, não uma despesa. Isso é um grande erro. As pessoas fazem. Você assiste Shark Tank e as pessoas chegam lá e você pensa, sim, aumentamos nosso negócio para $300.000 por ano e fizemos isso sem marketing. E eles estão orgulhosos disso. Porque eles acham que o marketing é como um custo. Espero que você possa evitá-lo se quiser. E depois há tubarões que são como caramba, isso é muito bom. Mas por que, por que você está se mantendo pequeno? Tipo, por que você gastaria dinheiro em marketing? Então, quando você pode explodir, definitivamente veja o marketing como um investimento em seu negócio da mesma forma que você investiria em seu assistente ou na obtenção de uma LLC ou como o pagamento inicial de uma propriedade, é fácil para as pessoas desembolsarem dinheiro em uma propriedade porque você pensa que isso é um investimento. Faltam dez milhões. Isso vai para o preço de compra, você sabe, faz parte disso. Bem, marketing é realmente a mesma coisa. Você está investindo em. Sua capacidade de conseguir ofertas muito mais baratas e ir direto ao vendedor. Muitas pessoas acham que não gastarão aquele k , então isso pode ser algo que pode ser uma nova pílula para você engolir. Não sei se isso vai te custar tanto. Ok. Nosso custo por lead varia muito em nossos dias de atacado. Ou custo por transação, eu diria. Às vezes, gastamos $3.000 para conseguir um acordo que nos tornou em 12º lugar. Às vezes, comprávamos por 500. Na verdade, depende apenas da lista que você escolher. Eu vou falar sobre isso hoje. A mensagem de marketing e a concorrência da mala direta em seu mercado. Ok? Então, definitivamente, como você trabalha essa ligação, como você acompanha, quão bom você é em vendas, etc. Mas definitivamente espero estar mais envolvido. Se você decidir acionar o marketing salarial para diretores, precisará configurar seu marketing e conversar com os vendedores. Então, vamos falar um pouco sobre os critérios para mala direta. Isso é o que estou fazendo agora. Vocês podem esperar e me deixar gastar um monte de dinheiro e relatar a vocês como está indo. Se você quiser, se quiser, deixe-me tentar, deixe-me experimentar as outras coisas primeiro e Brian, me diga como está tudo bem para mim. Este é o meu trabalho é ser pioneiro e testar para vocês o que está funcionando agora. Mas eu realmente não precisei fazer isso até agora para encontrar ofertas. Mas porque eu e especialmente vocês estamos tendo mais problemas para encontrar ofertas. É por isso que estou aqui para resolver esses problemas para você. Então, vou compartilhar com vocês o que estou fazendo agora enquanto conversamos. E então você pode decidir se isso é algo que você quer fazer e podemos partir daí. Então, novamente, eu recomendo que você comece com mala direta. É só porque eu sei que funciona porque eu fiz isso. E eu sei que muitos atacadistas que estão lhe enviando ofertas são muito caras e há muita concorrência. Eles conseguiram esses negócios fazendo mala direta. Eu sei disso porque falei com eles e eu costumava ser um deles. Uma coisa a lembrar é que a mala direta é competitiva, então você precisa se concentrar um pouco agora. Eu vou te mostrar isso. E vou analisar os critérios deste slide só porque isso está sendo gravado será colocado no curso. E então você vai ter isso onde você pode ver. Mas não se preocupe, porque vou passar por tudo isso de novo quando entrarmos em uma transmissão imediata. Você quer casas não ocupadas pelo proprietário, seja, casas de propriedade por ausentes, no mínimo cinco anos de propriedade. Ninguém vai te vender sua casa com desconto se acabou de comprá-la no ano passado, sabe o que quero dizer? Isso nem faz sentido. Então, cinco anos ou mais, você pode aumentá-lo para sete ou dez. Se quiser reduzir a quantidade de registros que você tem, ele deve estar vazio. Esse é um critério que o software que eu uso pode fazer. Não deve haver taxa de HOA. Casa unifamiliar. Então não selecione um quarto. Em algumas cidades. Novamente, você provavelmente está tipo, o que isso significa, Brian? Eu vou explicar isso. Mas eu recomendei que você talvez não colocasse três quartos ou mais porque isso atrapalha o software. Às vezes, você precisa excluir as duplicatas da sua lista. Remova essas organizações a seguir e, em seguida, sua cópia de cartão postal também será muito importante. E eu vou te mostrar o que eu uso. Então, vou matar esse slide aqui e pular para o prompt stream. Isso é o que estou usando agora para executar composições, analisar ofertas, adicionar e fazer meu marketing direto de vendedor. Na minha época como investidor, nunca vi uma plataforma tão inteligente quanto essa quando se trata poder fazer tudo em um só lugar. Ok. E vou te mostrar o que quero dizer, porque já sabemos que isso é usado para executar composições e analisar negócios, certo? Esse é o principal motivo pelo qual você o está usando ou achou que precisava usá-lo. Ok. Então, confira isso. Ok, temos a cerveja preta Mount Beer aqui. Na verdade, eu já escalei isso. Desculpe, eu tenho que rolar o cérebro, 14.000 pés. Isso é muito legal. Não sei como essa coisa sabe. Estou em Denver, mas vamos colocar aqui, como Clarksville, um mercado em que invisto e do qual gosto. Ok. Então, veja, acabei de pesquisar Clarksville, Tennessee. E isso me mostra o alto nível, como os números aqui. Ok. E há 70.000 propriedades. Ok? Agora, se eu clicar em Filtrar aqui, posso começar a adicionar algumas coisas. Ocupado pelo proprietário, sim ou não ou qualquer outro, quero dizer não porque quero que ele esteja ausente. Os proprietários notaram que isso o retirou. Estávamos em 70.000. Isso reduz para 23. Assim, você pode ver sua contagem de curtidas aqui enquanto faz ajustes nos critérios. Agora, esse é um recurso muito interessante do prop stream, esteja ele vazio ou não. Ok. Você vê o quanto isso reduziu 23000-1400 e você provavelmente está tipo, bem, o que constitui uma vaga? Bem, este software solicita que o stream obtenha dados do Serviço Postal dos EUA sobre pessoas que não respondem suas mensagens há cinco semanas ou mais, e então elas estão contando isso como esta deve ser uma casa vazia. Ok. Portanto, vacant sempre foi uma das listas de mala direta com melhor desempenho que usamos. Ok. Você sabe o que? Acabei de pensar em algo que não coloquei aqui. Gratuito e claro. Ok. Então, características da propriedade, vamos clicar em residencial. Não queremos o material comercial. Vamos clicar em Unifamiliar. Ok. Vamos clicar de forma livre e clara. Boom. Veja, estamos entendendo, como quando eu disse no slide anterior, sobre como você precisa criar um nicho. Esse é um tipo de coisa que você precisa fazer se quiser conseguir negócios agora. Como se a propriedade fosse de propriedade livre e limpa, certo? É propriedade de alguém que não mora lá. Foi marcado como vazio. Vamos dizer que eles o possuem há pelo menos cinco anos. O que mais vamos colocar aqui? nada lá dentro. Pensando que eles não estão preocupados com penhoras, ou eu realmente não vou mexer valor estimado. É o seguinte, pessoal. Por exemplo, alguns mercados realmente não têm dados sobre. Cada coisa. Como se eu não pudesse colocar nada mais do que 150.000. Isso vai diminuí-lo um pouco mais. Mas, por um lado, eu realmente não quero eliminar propriedades caras porque atualmente estou aprendendo a fazer opções de locação e você pode fazer isso em propriedades mais caras. Então, eu quero mantê-los em meu marketing. Mas também não confio muito que eles tenham todos os dados lá. Eu estava gravando discos em Huntsville mais cedo e, quando os coloquei, coloquei as características da propriedade de três quartos. Eu troquei três quartos e aqui a lista foi para zero. Ok, e isso é só porque eles não têm os dados. E então estragamos tudo. Mas observe que estamos ocupados pelo proprietário, não. Gratuito e claro. Sim. Vicky? Sim. residencial, unifamiliar, de cinco anos ou mais Propriedade residencial, unifamiliar, de cinco anos ou mais inclui datas de venda desconhecidas. Sim. Provavelmente queremos ir em frente e incluir isso. Não é uma lista pequena. Então, atingimos tudo? Sim. Ok. E então eu posso sentar lá e clicar em Salvar. Na verdade, o que posso fazer é selecionar isso. Tenho 506 propriedades exclusivas. Eu clico em Adicionar à lista e depois vou dizer Freedom Accelerator. Vamos listar. Tudo bem, então isso cria uma lista de marketing. Ok, e então eu posso ir às campanhas. Eu posso clicar em nova campanha. Posso chamá-lo de Freedom Accelerator, lista de Clarksville. Então eu posso clicar nesse. Você vê como caiu para 435. Agora? Eu sinto muito. Eu fiquei um pouco desviado. Eu vou te contar. Então, para 35, não eram 500 e algo assim. Este software elimina duplicatas, o que mencionei que você tinha que fazer aqui. O que isso significa é que haverá, você sabe, um cara que possui 20 ou 30 propriedades em Clarksville que atendem aos critérios que eu selecionei. Eu não o quero nessa lista 20 ou 30 vezes. Eu o quero na lista apenas uma vez. Então você não quer enviar umas 20 cartas para uma pessoa no mesmo dia e simplesmente carregar sua caixa de correio e cada uma é sobre uma propriedade diferente. Supõe-se que, se você for um comprador, estaria interessado em qualquer propriedade em que alguém tenha o celular, para não precisar enviar uma carta separada. Ok? De qualquer forma, você quiser , pode entrar aqui e criar uma campanha de cartão postal. Se essas 435 pessoas, você selecionou seu tamanho e depois seleciona seu cartão postal. Ok. Como você gosta, todos esses são vários cartões postais testados e comprovados que você pode selecionar. E então você só precisa entrar aqui e clicar em Edição avançada. Você pode se mover, clicar e editar todos esses textos. Só, você sabe, Brian blá, blá, blá. Você pode simplesmente mudar coisas assim. Você pode clicar em uma imagem e removê-la se quiser. E então você edita a parte frontal também. E você literalmente gosta de clicar em imprimir e enviar por correio. E boom, boom. Isso vai me custar 200 dólares. E se eu clicar aqui, ele vai encomendá-los para mim. Isso não é legal? 53 sentido. É um pouco caro. Como se eu normalmente pagasse $0,32 por cartão postal quando ganhava milhares todas as semanas. Mas quando você está enviando apenas quatro ou 500 por vez, eles precisam cobrar mais. Não é um preço terrível. Mas vou te mostrar algo em que eu estava trabalhando anteriormente. Assim. Isso é algo que eu escrevi anteriormente. Esta é realmente a Angola que eu prefiro que você pegue quando estiver escrevendo uma cópia para seus cartões postais. Então esse vendedor, é claro, tem o nome mais estranho de todos os tempos. Você verá esse tipo de coisa na sua lista. Mas eu disse, você está cansado de receber cartões postais, pedir que você venda sua casa. A verdade é que vender sua casa como investidora imobiliária, assim como para caches, não é uma boa opção para todos. Se você quiser ter uma conversa real com um cara de verdade os prós e os contras de vender para um investidor. Envie-me uma mensagem, podemos encontrar um tempo para conversar. Vou ser honesto sobre tudo. Você pode decidir se é adequado para você. Então, você pode ver como eu estou realmente inclinando para lá e eu simplesmente não atuo como médium. exemplo, você sabe, você precisa se destacar porque, como todos os outros modelos que você viu, como para mim, são como se alguém os visse e simplesmente os jogasse direto no lixo. Além disso, me sinto melhor com o que selecionei porque sou eu, é autêntico para mim. Eu me sinto bem. Estou sendo honesto com a pessoa. Mas de qualquer forma, a última coisa que quero mostrar é que você precisa editar sua lista de destinatários uma última vez antes de enviá-la. Portanto, ele já eliminou duplicatas, mas você não quer enviar por e-mail para determinadas entidades. Você pode enviar e-mails como se dissesse que é um fundo vivo, ouvir você pode ; você não quer enviar e-mails como Bank of New York Mellon, certo? Então, como essas são listas menores, você pode realmente fazer isso manualmente. Não é o fim do mundo. Quem mais eu comercializaria produtos para pisos. Eu não sei quem é. Parceria de aluguel de louças. Provavelmente é apenas um investidor. Então, vou manter isso aí. Eagle blefou a parceria, tudo bem. O que mais? Igreja Metodista, vamos remover isso. E os fundos de propriedades para deficientes físicos, vamos deixar isso aí. Os LLCs estão bem. Como eu disse, Construction Incorporated, você sabe, provavelmente vai remover isso só porque eu sinto que provavelmente é uma construtora. Comunicação de emergência emergente do Condado de Montgomery como qualquer coisa que soe como governo. Ou você está basicamente desperdiçando $0,50 toda vez que envia uma mensagem para alguém que definitivamente não vai dizer outra casa. Então, o que mais seria assim no Tennessee, eu direi se há alguma coisa começando com o Tennessee. Agora não há banco nos EUA, nós excluímos isso. Sim. Não gostei de ver isso de 16. Sua atividade de ROI mais alta: Quando entrei pela primeira vez no mercado imobiliário, estava aterrorizada com todas essas coisas. Ok. Provavelmente pior do que você, porque normalmente sou um cara meio ansioso do jeito que é. exemplo, se eu tivesse uma emoção, você poderia dizer com a qual eu luto , provavelmente é ansiedade. Não é muito ruim hoje em dia estar trabalhando nisso. Este é um ótimo livro que vocês deveriam ler. Se você ainda não leu The Power of Now. Essa é uma nota lateral totalmente diferente, mas acontece que eu a tenho aqui. Mas quando entrei pela primeira vez no mercado imobiliário, como se minha ansiedade estivesse aumentando, pessoal, eu me lembro de vestir um terno. Eu tinha esse estúpido terno listrado folgado. Nem era feito sob medida para caber em mim e vestir sapatos, e eu os vestia e literalmente colava o chão da minha casa e tentava sentir que eu era profissional. A vida era como um terno Argo. E eu posso ouvir o estalido dos meus sapatos sociais no chão de madeira e isso me faz parecer poderosa. Então, eu sou digno de fazer essas ligações de vendas. Eu estava uma bagunça. Isso é literalmente como o trem de pensamento que estava passando pela minha cabeça. Quando comecei no mercado imobiliário, eu estava basicamente tentando fingir até fazer um truque e acreditar que posso fazer essas ligações. E eu bebi muito café, me animei e pensei demais em tudo que finalmente fez você saber aquela ligação para um credor ou vendedor ou o que quer que fosse. E homens. Em sites como eu ainda consigo sentir como era esse medo. Como se eu soubesse o que vocês estão passando. Eu sei o que é ser um novato, ser um iniciante em qualquer coisa. Não é divertido, certo? Mas se você não enfrentar essa dor, de frente, se você não olhar o monstro nos olhos e seguir em frente, você nunca vai passar de onde está agora. Qualquer coisa, há uma citação que diz que se você quiser, o que diz? É como se você quisesse algo que nunca teve antes, você teria que fazer algo que nunca fez antes. E isso faz sentido se você pensar sobre isso conceitualmente. Mas é fácil tentar encontrar outras coisas para fazer, certo? Procrastine, como se eu tivesse algo que eu soubesse que realmente preciso fazer para expandir meus negócios, mas é meio assustador e desconfortável. Vou literalmente começar a jogar videogame. Este computador em que estou filmando isso é como se fosse meu computador para jogos. Eu tenho uma configuração muito legal aqui que eu construí. isso, é tentador porque, como eu posso dizer, bem, eu poderia fazer a coisa mais difícil que sei que preciso fazer ou simplesmente clicar neste botão aqui e começar a jogar alguns videogames. E isso será fácil. E é uma boa distração do que eu sei que realmente preciso fazer, certo? Então você precisa saber mais. Você pode simplesmente ser autoconsciente e honesto sobre o que está acontecendo melhor. Isso não significa que você é um mendigo. Você jogou videogame uma vez, ele disse que fazia aquelas ligações. Você simplesmente sabe. Bem, é por isso que eu estava realmente jogando videogame, porque eu estava apenas tentando evitar fazer aquela coisa que é meio assustadora. E amanhã eu, eu vou, vou atacar isso de novo e vou fazer melhor. Você está chamando isso, você chamaria uma pá. Uma pá, você está avançando, isso é progresso. Ao mesmo tempo, não se culpe ao passar por essa jornada. Mas é assustador. Você é um ser humano fazendo algo novo e desconhecido pela primeira vez. Outros seres humanos estão envolvidos. Então, desculpe, eu tenho um fio de cabelo na minha cara. Não consigo remover. Outros seres humanos estão envolvidos, certo? Então, existe esse medo de possivelmente errar ou parecer estúpido. E então, sim, é normal. Você é um ser humano e vai se sentir assim quando fizer algo novo, como, literalmente, tentar pensar qualquer outra coisa em que possa se meter. Bem, se você tem um novo emprego, um novo emprego de vendas e teve que fazer ligações ou bater em portas. Aterrorizado no começo, até você descobrir. Isso não é diferente. De qualquer forma, pessoal, quero começar a aula hoje porque sempre digo que há algumas atividades que você pode fazer para expandir seus negócios que superam todo o resto. Como se fossem muito mais impactantes do que qualquer outra coisa. E hoje, eu vou ver o que é um desses porque eu sei que, você sabe, se vocês são como eu, vocês acordam e querem saber o que devem fazer todos os dias para siga em frente, certo? Como se você acordasse e bebesse seu café e se sentasse e pensasse, o que eu realmente deveria estar fazendo hoje? Para fazer a diferença? exemplo, quais são essas coisas de alta alavancagem que eu poderia estar fazendo hoje? E então quais são as perdas de tempo, etc.? Ainda hoje, às vezes eu acordo e fico tipo, bem, agora o que eu deveria estar fazendo de novo hoje, certo? Então, isso é como uma batalha sem fim para tentar descobrir esses ditados. E eu sempre desejei que alguém me dissesse, tipo, que Sr. pessoa bem-sucedida, com o que você gastou tempo? O que você priorizou para obter resultados? Tipo, quais são as coisas que realmente moveram a agulha? Que tipo de coisas eram apenas distrações e isso nunca acabou importando de qualquer maneira. Tenho certeza de que vocês também querem saber qual é o caminho mais simples e indolor para obter renda passiva, certo? exemplo, qual é a maneira mais rápida de fazer com que algumas dezenas de casas leiam cheques chegam todos os meses e você tenha a opção de trabalhar ou não, certo? Então, vamos examinar, como eu disse hoje em profundidade, uma dessas atividades de alta alavancagem porque acho que há duas delas. E então eu vou te dizer qual é a outra no final, só para você ter um pouco de prenúncio e abordá-la em uma aula separada. Ok, então vamos recuar um pouco e eu quero contar para aqueles que ainda não ouviram isso, quero contar a vocês um pouco da minha história de entrar no mercado imobiliário. meio que vou direto aos pontos principais, mas muitos, você sabe, quando eu entrei nisso, quando eu entrei nisso, tudo se resumia a querer obter uma renda passiva. renda passiva interrompeu a troca do tempo por dólares. Esse era todo o plano. Mas então comecei a vender por atacado e vender e fiquei toda distraída e meio que pensei que não poderia comprar aluguéis. Honestamente, coloquei isso em segundo plano por anos e anos. E então eu finalmente me cansei o suficiente e comprei um aluguel em dinheiro. E, você sabe, eu estou falando de 18 bolsas, acho que é o que pagamos por esta casa e eu a dividi com outro cara. Ok. Então tivemos que investir dinheiro para consertá-lo. E então, como depois dessa, não tínhamos mais dinheiro e isso era tudo que tínhamos. Tivemos um aluguel de baixa qualidade. E então eu pensei: “ Bem, eu não posso obter um empréstimo de um banco porque sou um empreendedor. Eu tenho esse histórico de renda instável. Como se eu literalmente ganhasse cerca de 8.000 dólares ou algo assim no meu primeiro ano como empreendedor, como caçar pássaros para outros investidores. Eu nem sei qual era minha pontuação de crédito, mas tenho certeza de que não foi tão boa, certo? Mas os bancos não iam me emprestar dinheiro. Eu não tinha dinheiro. E então eu fiquei meio preso. Eu tinha aquele aluguel, mas pensei O que devo fazer para continuar avançando a partir daqui?” Fui convidado para essa reunião de mentores com todos esses outros investidores de sucesso, certo? E eu era meio que conhecido como atacadista lá porque tinha feito vários negócios por atacado. Mas eu tinha um aluguel e vou para a reunião e há caras lá com centenas de propriedades alugadas no grupo. Caras que gostam do que meu sonho é. É tipo, uau, esse cara tem 200 anos e algo aluga, esse cara tem 150, esse cara tem 100, esse cara tem 75. Rounds, esse cara tem 40, esse cara tem 60. Como se eles estivessem apenas exagerando em termos de compra e retenção, certo? Então, naturalmente, eu meio que me sentia nervosa ou inferior perto de todos eles. E eu tomei notas, comecei a fazer anotações. Eu não falei muito. E notei que esses caras estavam falando muito sobre empréstimos privados. Eles estão falando muito sobre OPM, que é dinheiro de outras pessoas, certo? E, ao que parece, eles parecem ter todas essas fontes de financiamento. Como eles diriam, você sabe, eu tenho um credor que me empresta a 8%. E como eles estavam falando. Era como se eles pudessem simplesmente enviar por e-mail as informações do negócio e então o dinheiro estaria lá. Como se fosse um tipo de acordo telefônico. Eu ainda não entendia de verdade. Como se fosse um banco ou fosse uma pessoa? Por exemplo, quem são essas pessoas? Como se eu estivesse realmente confuso. Semelhante a como vocês podem se sentir agora. Ok. Então, entenda que, se você ainda está confuso com todo o empréstimo, já esteve lá. Mas eu percebi que também conheci uma senhora lá que tinha, que era como uma credora tradicional ou algo assim, ou ela sabia sobre empréstimos tradicionais? Acho que sim, ela deveria estar me dizendo: Sim, você sabe, você só pode obter dez empréstimos de um banco, como empréstimos de dez, 30 anos e seu gato, eu fico tipo, Oh, sério? Bem, droga, como esses caras que têm 200 propriedades obviamente não estão recebendo aqueles empréstimos bancários de 30 anos, certo? Ela diz: “Sim, definitivamente não”. Eles estão usando todo o seu financiamento. Então isso meio que percebi. Havia algum outro mundo de financiamento além de bancos e dinheiro. Mas eu realmente não entendi. Então, voltei para casa depois da reunião do mentor e comecei a estudar. Comecei a ler sobre OPM, dinheiro de outras pessoas, comecei a ler livros, fazer cursos como conversar com outras pessoas sobre isso, ao telefone com membros do Mastermind e tudo mais. E passei a entender isso muito melhor. Eu percebi que toda essa coisa de dinheiro de outras pessoas. É como, se você pensar bancos que são a outra opção, bem, cujo dinheiro é emprestado aos bancos. Empreste o dinheiro de outras pessoas para você. Se fosse emprestar dinheiro para você. É literalmente assim que um banco funciona. Eles saem e dizem: “Ei, você quer manter seu dinheiro conosco. Nós lhe daremos um quarto de um por cento e uma conta poupança ou qualquer outra coisa. E então eles dão meia volta e combinam isso em 5% para as pessoas por hipotecas e outras coisas, certo? É basicamente assim que os bancos funcionam. Eles recebem dinheiro e depois o emprestam. E se você não quisesse dar a eles, se ninguém colocasse seu dinheiro no banco, eles não seriam capazes de emprestar nenhum dinheiro. Eles estão emprestando a mente de outras pessoas. Eu pensei: “Bem, você não pode simplesmente pular o banco, os bancos gostam do intermediário e ir direto para essas outras pessoas?” E acontece que você pode. E isso é exatamente o que todos aqueles caras do mentor que estamos essencialmente fazendo. E eles estavam evitando toda a burocracia dos bancos e indo direto para as outras pessoas. Sim, eles estavam pagando um pouco mais de juros do que você tem que pagar a um banco, certo? Mas é quase como bancos ou pessoas que sofrem lá fora, como pegar seu dinheiro. Eles estão pegando nosso dinheiro e não nos pagando nada. E então eles estão se virando e emprestando a todos os tipos de taxas diferentes. Já recebi um empréstimo comercial da Wells Fargo por 13% antes. Eles emprestam dinheiro em todos os tipos de taxas diferentes dependendo do que é. Eles não estão realmente pagando. Obviamente, eles fornecem um serviço como se, na verdade, oferecessem uma conta corrente e um cartão de cheque. Mantenha-se à direita. Portanto, não é só que eles não são apenas um intermediário que pega dinheiro e empresta dinheiro. Mas eu percebi que você pode pular as malas e ir direto para as outras pessoas. Mas nunca tinha feito um desses negócios, certo? E foi aí que essa casinha barata surgiu essa casinha barata em Clarksville, Tennessee. E foi como um acordo de aluguel óbvio, como se o vendedor quisesse 33 mil por ele. Eu sabia que seria alugado por cerca de 900 por mês e só então o empreiteiro diz que só precisa de oito mil e reparos. Vocês sabem como falar sobre a regra de 1% e ela precisa estar em torno de 1,5%. E esse estava mais próximo de 2%, que é a relação entre aluguel e preço. Então, era óbvio , teria muito patrimônio líquido e valeria 75 mil. E eu só ficaria nela por 43 ou algo assim logo após a reabilitação os custos de fechamento e o preço de compra. Mas, assim como todos os outros bons negócios que surgiram quando eu os repassei, eu também não tinha dinheiro para comprar este. E se eu não tivesse ido à reunião do mentor, eu ajustaria o atacado a outra pessoa ou diria não ao vendedor ou algo assim e seguiria em frente. Mas, felizmente, fui à reunião do mentor. Eu tenho lido sobre esse OPM sobre o dinheiro de outras pessoas. E então pensei em outra pessoa, outra pessoa. Pensei em alguém que poderia me emprestar o dinheiro e era outro investidor proprietário em Nashville que eu era amigo. Então eu ligo para ele e muito nervoso, deixo a voz tremendo no telefone. Eu digo: Ei, cara, você consideraria me emprestar dinheiro para alugar um imóvel, você sabe, tudo estranho assim. E ele pensou sobre isso e disse, sim, você sabe, eu poderia considerar isso, me mande os detalhes. Então eu enviei o material por e-mail e ele me ligou no dia seguinte e disse, sim, fiquei de queixo caído literalmente porque a questão do dinheiro das outras pessoas realmente funcionou. Ele concordou em me emprestar o dinheiro para comprar a casa e consertá-la , os custos de fechamento e tudo mais. Então eu acabei saindo do bolso. Nada. Ele quer 9% e quer seu dinheiro de volta em 12 meses. Eu digo, claro, seja o que for, me dê o dinheiro. Certo. E então eu comprei , consertei e aluguei. E então, quando chegaram os 12 meses, eu simplesmente o refinanciei e encontrei outro credor privado para assumir sua posição. Acho que essa é para cerca de 18 meses. Então, eu tinha um pouco mais de tempo. Mas meus pagamentos mensais, mesmo aos 97 anos, são como se eu ainda tivesse fluxo de caixa e ganhasse quase 300 dólares por mês naquela casa porque os números eram muito bons, até mesmo pagando a ele os 9%. Então, esse acordo e toda essa sequência de eventos foi o que abriu meus olhos para tudo isso. Ok. E eu percebi que se eu tivesse um monte de outros caras como ele, o nome desse cara era Jeremy, certo? Eu pensei que se eu tivesse um monte de Jeremias com dinheiro para me dar desse jeito, eu poderia acabar com isso. Então eu decidi que queria arrecadar dinheiro assim, ligar para credores, perguntar a eles: essa é uma atividade de alta alavancagem. Ok, então acabei criar uma planilha básica no Google Sheets. E comecei a postar todos esses grupos do Facebook, perguntar e encontrar todos os credores possíveis. Eu coloquei qualquer pessoa na planilha, bancos ou pessoas físicas ou jurídicas que faziam empréstimos privados. Eu realmente não me importei. Eu era como uma ação massiva como Tony Robbins fala. Basta pegar o telefone e pedir às pessoas que saíam. Próximo, próximo. Vou contar a vocês como é o processo de como fazer isso nesta ligação. Eu vou te dizer o passo a passo do que fazer. Mas eu estava literalmente desligando o telefone. Acho que bloqueei as tardes de terça de 1 a 3 ou duas a quatro ou algo parecido. Então, eram apenas 2 horas por semana que eu bloqueava e era meu tempo de arrecadar dinheiro. E eu fiz isso por cerca de cinco ou seis meses. Então eu estava xingando ou encontrando novos nomes para chamar porque às vezes eu saía correndo e fazia uma série de perguntas que eu meio que dava luz verde a certas ou colocava. eles em vermelho, se não se encaixassem bem. E como os caras em cinco ou seis meses fazendo isso, eu estava pronto. Como feito. Quero dizer, que eu tinha dinheiro suficiente para comprar todas as ofertas que eu precisava comprar. Eu realmente não precisava encontrar mais fontes de financiamento. Eu havia encontrado opções suficientes que funcionavam para mim, onde eles disseram que me emprestariam o dinheiro e tudo mais. Onde eu era bom. Ok. E foi aí que eu percebi isso, então isso meio que me traz, você já sabe o que é a única coisa. Arrecadando dinheiro. Arrecadar dinheiro é uma das duas principais atividades de alavancagem que você pode realizar para progredir em seus negócios. Se você pensar bem, como quando eu estava vendendo por atacado, eu costumava pensar qual é o gargalo e meu negócio. E eu disse: “Bem, eu quero assinar contratos. Quero que, se tivesse, estava pensando que se tivesse 100 contratos assinados, provavelmente poderia reverter todos eles e isso não seria um problema. Então, você sabe, vender a peça do contrato não é o gargalo. O gargalo é conseguir os contratos porque se eu os tivesse, eu poderia lidar com eles, certo? Então, quando você se pergunta, tipo, qual é o gargalo em seus esforços de investimento imobiliário? Para muitas pessoas, é o dinheiro ou vai se tornar o dinheiro bem rápido. Talvez você tenha planos para comprar sua primeira casa ou qualquer outra coisa. Mas então, como eu, você pode ficar sem dinheiro ou qualquer outra coisa e depois ficar preso, certo? Por outro lado. Tipo, eu conheço pessoas que você poderia chamar essas pessoas de meio sortudas ou algo assim, mas eu conheço pessoas que entraram no mercado imobiliário e seu pai tinha 1 milhão de dólares e é que Ira era como um empréstimo solar você 500, 000 deles para começar e seus imóveis e eu cobrarei juros muito baixos. E porque, você sabe, o cara tem dez aluguéis e tudo vem da linha de crédito estabelecida pelo pai ou qualquer outra coisa. Certo? Você poderia chamar esse cara de sortudo ou algo assim. Mas e se você pudesse encontrar caras com 250.000 para emprestar, certo? Você não estaria na mesma situação. E as pessoas que têm o dinheiro nos bastidores. E dizia uma boa taxa de juros, é rápida e fácil e não há muita burocracia. Como se eles dominassem todos os outros em termos da velocidade com que estão e aumentassem seu portfólio. Se você pensar bem, como se, se tivesse, se eu te dissesse, eu lhe emprestaria $1 milhão juros de 4% ou qualquer outra coisa para comprar aluguéis. Você não seria capaz de esmagá-lo? Por exemplo, você não seria capaz de literalmente sair e comprar as próximas dez ofertas que aparecerem em sua mesa? Ou você poderia, você poderia fazer ofertas, mas confiança, só de saber, como cara, eu tenho 1 milhão de dólares esperando nos bastidores. Eu posso comprar este por 40, este por 60, este por 70, este por 30, ainda são usados. 20% do meu dinheiro. Como você poderia, você poderia ir rápido e fechar rápido e tudo mais. Ajudaria muito se você tivesse algo assim, certo? É por isso que gastar tempo conseguindo isso é uma das coisas de maior alavancagem que você pode fazer. Ok? Eu quero falar um pouco sobre a filosofia do tipo, por que alguém quereria te emprestar o dinheiro, certo? Porque eu sei que alguns de vocês provavelmente estão pensando, sim, Brian, quem não gostaria disso, certo? Por exemplo, quem não gostaria de receber muito dinheiro e ter empréstimos privados. O problema é que eu tenho que sair e fazer isso, Brian, como se eu tivesse que sair e fazer essas ligações e chamar pessoas, você sabe, e eu não sei o que estou fazendo ou o que elas ganham com isso. Eu não quero mendigar por dinheiro, tipo, eu entendo. Eu também me sentia assim. Eu realmente queria que você se colocasse no lugar de seus clientes potenciais, como a pessoa que poderia lhe emprestar dinheiro. Em primeiro lugar, é alguém que tem dinheiro e provavelmente é alguém que está tentando outras formas de investimento. Às vezes, você encontra alguém que literalmente tem todo o dinheiro em uma conta poupança. Eles têm muito dinheiro, mas provavelmente não estão felizes com isso. A maioria das pessoas percebe que se você mantiver seu dinheiro em dinheiro ou apenas perder dinheiro devido à valorização da inflação, certo? Então, pense nas opções atuais de um potencial credor. Eles podem guardar seu dinheiro na poupança e perder dinheiro por causa da inflação. Eles podem colocá-lo em ações e talvez obtenham um retorno razoável. Mas o dinheiro deles é como se eles realmente não soubessem o que está acontecendo. Mas as ações, geralmente, a maioria das pessoas não é realmente experiente quando se trata ações e, portanto, gostam um fundo de índice ou distribuem seu dinheiro entre um monte de nasdaq, cinco- cem ou qualquer outra coisa, como se as principais ações fossem as de primeira linha ou qualquer outra coisa. Eu meio que distribuí o dinheiro deles. Ou eles farão como um Roth IRA e investirão dinheiro nessa coisa que investe de forma diversificada e difere impostos. Ou eles investirão em suas empresas por um k, que apenas investe em uma combinação segura de ações. É assim. É uma abordagem muito passiva de investir. E tudo isso oferece um retorno bastante baixo em comparação com o que você pode ganhar como credor privado. Por exemplo, talvez você ganhe 5% e saiba onde pode fazer dez, 11 ou 12% de empréstimos. Mas você também está sempre correndo o risco de perder seu investimento principal. Com esses tipos de investimentos, você poderia investir 50 mil em ações do Google. Se as ações caírem pela metade, você tem 25 mil, certo? E você não tinha controle sobre isso. Literalmente, tudo está nas mãos do Google e quaisquer decisões que eles tomem são o que acontece no mercado global, certo? Então compare isso com ter os 50 mil em uma casa. Ok? Como se eu viesse até você e dissesse: Ei, olha, aqui está uma casa na qual preciso de 50.000. 40% delas são para comprar, uma tendência para consertá-la. Aqui estão cinco composições que mostram que essa coisa valerá facilmente $80.000. Uma vez corrigido, você terá uma garantia sobre a propriedade que será o primeiro detentor da garantia na primeira posição. Ou seja, se eu vender esta casa, os primeiros $50.000 terão que ir para você antes que eu receba qualquer dinheiro. Então, tudo isso é feito de forma direta com advogados do Tidal registrados no tribunal do condado. Como se fosse a mesma opinião que a Wells Fargo teria contra sua casa se você saísse e comprasse uma residência pessoal por meio deles e eles fossem seu corretor de hipotecas ou qualquer outra coisa. Se você não fez seus pagamentos a eles, o que acontece? Eles te encerram, recuperam a casa também. Wells Fargo nunca emprestaria a você mais de 70% da avaliação porque eles querem almofada caso precisem devolver a casa. Credores privados, a mesma coisa. Você nunca quer que eles recebam cerca de 70% do valor da casa. Dessa forma, eles estão protegidos. Então, se você tivesse 50 bolsas, preferiria jogá-las em uma mistura de ações e esperar que essa coisa não afunde. Ou quem sabe que tipo de retorno você receberá. É como cruzar os dedos e conferir as notícias todas as manhãs. Ou podemos concordar com 10% de garantia. Além disso, seu diretor é apoiado pela casa. Há uma garantia sobre isso. É uma casa. Você pode ir ver se quiser. Você pode bater nas paredes. É como se isso não fosse muito mais fácil de entender para você? Como um investimento? Eu sei pessoalmente que se eu tivesse 1 milhão de dólares e eu fosse como eu só queria ser, eu só queria investir isso e não fazer nada. Eu preferiria colocá-lo em negócios de dinheiro privado. E para colocar isso em algo que eu não entendia, como um portfólio misto de ações em que você está à mercê do que todas essas empresas estão fazendo. Realmente não faz nenhum sentido. Portanto, você precisa entender o quão bom é esse negócio para seus potenciais credores. Como se você estivesse tentando investir como o dinheiro da sua avó ou algo assim, certo? Alguém ou sua mãe ou apenas pensadores como a pessoa de quem você mais gosta. Então você realmente quer proteger o dinheiro deles. Você quer que seja o mais seguro possível. Mas você não pode usar como um título em que você recebe 1%, certo? Como você deve gostar, mesmo isso não é garantido porque o governo pode mudar as coisas ou eles podem ir à falência ou quem sabe, certo? Eu não entendo todas essas coisas. Mas você não gostaria de colocá-lo em algo em que o dinheiro, o que eles contribuíram, seu principal fosse garantido por garantias. Certo? Como se um estrangeiro e a garagem se eu dissesse Dê-me 15 mil e se eu não pagar, você pode ficar com o estrangeiro, vale 30. E vamos redigir toda a documentação legal para mostrar isso. Você não ficaria mais confortável em me emprestar os 15, sabendo que você ganha algo valor de 30 se eu não te pagar de volta. Agora, um carro nem é um bom exemplo, porque eu posso destruir o carro ou esconder o carro deles. Mas você não pode esconder uma casa. Você realmente não pode destruir uma casa. Quero dizer, você poderia, mas é para isso que serve o seguro. Sistemas de freios e contrapesos que você pode implementar para garantir que seu credor não se machuque. Se eles fossem te emprestar 50 mil e dez eventos fossem para a reabilitação, eles poderiam te emprestar a reabilitação em parcelas de 2.500 para pagamentos e precisam ver a prova de que o trabalho está sendo feito. Fotos e vídeos antes do lançamento, para que outros grânulos de estanho fiquem sob custódia na empresa de títulos e sejam emprestados em pedaços à medida que você prova que o trabalho está sendo feito. E isso protege ainda mais o credor, porque dez mil adicionais que eles emprestaram dos 50 não saem fiapos, a menos que os trabalhos sejam comprovados. Se eles te dessem os dez de antemão, tecnicamente você poderia ir para Vegas com eles. A razão pela qual estou te contando tudo isso é porque eu quero que você seja capaz de dar meia volta e dizer isso aos credores quando estiver falando com eles, para que eles saibam que há realmente uma quantidade infinita de maneiras pelas quais você pode protegê-los. Você poderia estruturar esse acordo. No entanto, isso faz sentido. Você pode até mesmo contratá-los com um valor de empréstimo muito baixo, como se a casa valesse 85, você poderia emprestar 35 deles e ainda fazer com que eles ficassem na primeira posição. Ou seja, se você vender a casa, os primeiros 35 vão para eles. Agora, em uma casa que vale 85 não vai cair tanto em valor, certo? Pelo menos eu não acho que seja, certo? E mesmo em um mercado em queda, é uma queda percentual muito grande do valor original. Portanto, o risco deles é cada vez menor quanto menos eles emprestam como porcentagem do valor da casa. Agora, é claro, você teria que ser capaz de comprar aquela casa. Você teria que ser capaz de fazer algo com esses 35, certo? Pelo menos ser capaz de comprá-lo e, com sorte , comprá-lo e consertá-lo. Ou talvez você tivesse que investir parte do seu próprio dinheiro e fazer reparos nisso , porque esse era apenas um exemplo hipotético. Normalmente, você não conseguirá comprar e consertar uma casa por um total de 35 e depois ela vale 85, como você poderia escrever, mas entendeu o que estou dizendo. É um exemplo hipotético para mostrar que você pode reduzir ainda mais o valor emprestado em relação ao valor da casa relação ao valor da casa para proteger o credor se ele for novo e não for muito bom. confortável com isso ou qualquer outra coisa. Ou seja, por isso alguém gostaria de lhe emprestar dinheiro. E quanto mais eu pensava nisso, tipo, era um negócio muito bom. eu gostaria de ter entes queridos de quem gosto e que ainda investem no mercado de ações e outras coisas. E há certas pessoas que eu realmente não quero insistir em abordar isso. Ei, você deveria me dar seu dinheiro. Mas, como no fundo da minha mente, sei que o dinheiro deles estaria muito mais seguro comigo em negócios em que seu dinheiro é protegido por garantias. Eles estão nele um empréstimo seguro para avaliar a porcentagem. Não estou fazendo reabilitações massivas. Só estou fazendo coisas prontas para alugar. É em bons mercados, bons bairros, você sabe, eu fiz toda aquela pesquisa ter certeza de que a economia estava forte, população estava crescendo, onde eles investiram. Eu sei que o dinheiro deles estaria mais seguro comigo. E porque eu sei que, uma vez que você entenda isso, você vai ficar menos hesitante ou tímido em sair e pedir dinheiro às pessoas. Ok? Espero que isso possa ajudar, como fotos e coisas em seu cérebro, como tudo bem, seja, eu preciso pensar sobre isso de forma diferente. Isso não é carne implorando por dinheiro. Sou eu saindo e oferecendo algo que, para as pessoas também é realmente vantajoso para elas. Então, o objetivo desta ligação, novamente, é que você obtenha uma boa linha de crédito. Não é realmente uma linha de crédito, mas você precisa de um bom Rolodex de credores privados esperando nos bastidores, certo? Você precisa de alguém que tenha, talvez encontre várias pessoas, mas isso deve somar algumas centenas de mil ou algo assim, pelo menos que você possa pedir emprestado e pagar, pedir emprestado e retribuir. E não estou meio que girando. Para acelerar e fazer isso rápido, certo? Então é isso que queremos para você. Mas quando você percebe que se você saísse e criasse isso, seria realmente uma vitória para as pessoas. É aí que fica legal, porque então você gosta de ajudar as pessoas e conseguir o que quer. Ok? Então eu quero que vocês vejam isso assim. Isso faz sentido? Se você ver isso assim, não hesitará tanto. Você não vai procrastinar tanto para fazer essas ligações. Ok. Então, vamos falar sobre agora, eu sou mais ou menos como as chamadas deveriam ser. Ok, vamos meio que fazer a transição para isso. Dê-me 1 s. Eu sempre fico quente quando faço essas chamadas de treinamento, cara, acho que eu só te animo de qualquer maneira. Então pegue papel e caneta. Vamos analisar isso passo a passo. Se tiver alguma dúvida sobre isso, digite-a nos comentários a qualquer momento, mesmo que esteja assistindo isso mais tarde hoje à noite. E vamos ver o que fazer a seguir, ok? Para tornar isso real, para que isso aconteça para você. Vocês estão prontos? Então, a primeira coisa é definir quando você vai fazer isso. Como eu disse a vocês, quando percebi que isso era uma coisa poderosa para mim, estabeleci um limite de tempo para arrecadar dinheiro e eram 2 horas por semana. Eu fiz uma terça à tarde. Basta escolher um cronograma. Quando você pode dedicar 2 horas por semana? Talvez sejam dois blocos de uma hora, não importa. Mas 2 horas por semana que você precisa gastar arrecadando dinheiro até ter dinheiro suficiente. Ok? Se você fizer isso, você terá sucesso rapidamente. Se você não fizer isso, provavelmente terá dificuldades. Eu realmente vocês têm que fazer isso. E se por algum motivo você não acreditar que pode ou não entende até que eu não entenda por que isso é importante e você não vai fazer isso. Só me diga, digite nos comentários, me mande uma mensagem, seja o que for. Vamos resolver isso juntos e eliminar esse bloqueio para você. Ok. Então, digamos que você tenha seu horário bloqueado todas as terças-feiras, de 2 a 4. Você vai simplesmente sentar e desligar os telefones. Ok? Quando você se senta para fazer isso, faça o que tiver que fazer, como você pudesse, você pode digitar um roteiro para seguir por um tempo, para não ficar nervoso e esquecer as coisas. Hum, você sabe, é como se você estivesse preocupado que e se ele me perguntasse sobre isso, digitar, o que você diria e tivesse na sua frente, beber toneladas de café e vestir um terno de aparência idiota como eu fiz. Se é isso que você precisa para ter a confiança necessária para fazer essas ligações. Eu prometo que fica mais fácil. Quanto mais você faz isso. Quanto mais você faz isso, mais fácil fica, assim como qualquer outra coisa. O primeiro será o mais assustador, o segundo será o mais assustador. Terceira ligação com a terceira mais assustadora. Eventualmente, eles não são aquele cara assustador. Então. Agora que você tem tempo para fazer isso, você quer começar uma planilha, basta usar o Google Sheets. O Google Docs é incrível para tudo. Eu o uso para administrar meus negócios inteiros. Mas eles têm planilhas do Google, apenas planilhas como na nuvem, para que você as atualize. É como se fosse um tipo de coisa atualizada em todos os lugares instantaneamente. E você vai começar a preencher essa planilha com pessoas que possivelmente lhe emprestariam dinheiro para alugar propriedades. Ok. Então, inicialmente, você pode pensar em alguém que você já conhece. Você tem membros da família. Você tem amigos? Você tem amigos de familiares ou familiares de amigos, tios ou primos, antigos parceiros de negócios ou colegas, ou apenas profissionais do setor imobiliário ou algum outro setor que você conhece, basta fazer uma lista de todas as pessoas com quem você poderia propor sobre isso. Tudo bem? E então eu quero que vocês se juntem a todos os grupos do Facebook que existem em seu mercado. Para imóveis. Deveria haver alguns deles, pelo menos grupos ou páginas do Facebook, não importa, você vai gostar dessas páginas, se juntar a esses grupos. Então eu quero que você se junte a vários grupos nacionais também. Como se houvesse uma página. Deixe-me começar agora mesmo. Grupo de investidores imobiliários, veja esses 95.000 membros. É assim que se chama, grupo de investidores imobiliários. Olhe bem no topo. Esse cara diz que o capital em termos de fundos é nosso credor preferido. Em termos de fundos. Lá está você para o novo credor. Martin Weisberg acabou de postar isso, literalmente, é isso que você está procurando. Então, eu literalmente veria esse capital em termos de fundos, mas não o colocaria na minha planilha. E então eu fazia postagens em todos esses grupos do Facebook a cada duas semanas ou mais. Você sabe, procurando por mais credores. E você acabou de dizer no post: Ei, eu sou um investidor imobiliário. Eu compro propriedades para alugar. Estou procurando fontes de dinheiro privado. Por favor, publique suas informações nos comentários. Obrigada. É isso. Algo parecido. Você pode copiá-lo e colá-lo em todos os grupos. Então, o mesmo post, copie cole, copie, cole , envie, fazendo dez grupos por semana ou algo assim. Veja quantos nomes você recebe. Vai explodir. E você pode até mesmo pesquisar no Google para gostar de dinheiro privado, dinheiro privado para imóveis. Estou fazendo isso agora. Vamos ver o que aparece. Minha integra, empréstimo de dinheiro vivo, empréstimo-ponte , dinheiro privado, empréstimo fundos de custo um. Aqui está uma lista em bolsos maiores que indica investidores conectados ao capital do Financial Group. Não estou brincando, pessoal. Quando eu disser isso, vou ligar para todas essas pessoas, o que fiz para descobrir de onde vêm meus credores. Alguns dos melhores credores vieram de investidores imobiliários locais de Nashville. E eu recebo o nome e o número de uma pessoa. Na verdade, os melhores credores são como sua família ou seus amigos, como alguém que você encontraria no Facebook. É por isso que eu digo estrela com isso. Mas então você está cada vez mais largo e mais largo. E tipo, eu simplesmente não dei a mínima para ****. Como se eu ligasse para qualquer um que eu visse, como em qualquer lugar que dissesse que não pousaria. E quando eu falava com eles ao telefone, eu fazia as seguintes perguntas. Vocês estão prontos? Em primeiro lugar, esqueci que tipo de produtos de empréstimo eles oferecem, certo? Por exemplo, eles oferecem a longo prazo e a curto prazo? A maioria dos credores terá algumas opções. Então não vai ser as 17. Análise de negócios para manequins: E aí, pessoal? Então, neste vídeo, vou mostrar como analisar um potencial imóvel para alugar para ver se é uma boa ideia comprá-lo ou não. Agora, nessa mesma planilha que você está vendo aqui, Sybil disponível para download abaixo, clique no link e eu recomendo enviá-la para o Google Drive, especificamente para o Google Sheets. Versão do Google Drives de uma planilha. Todas as fórmulas permanecerão nela. Em seguida, está na nuvem e está ativo e atualizado. E o Google Drive é a bomba. Então baixe, coloque no Google Drive e você verá como eu vejo aqui. Então, vamos analisar isso. Digamos que você tenha um possível aluguel. Você está pensando em comprar. Acesse esta planilha e analise os números, verifique se é realmente um bom negócio. Então, aqui está como você faz isso. Os campos amarelos aqui são aqueles que você vai preencher. Você praticamente não precisa preencher esses brancos. Na verdade, vou deixá-los cinzentos. Eles serão pré-preenchidos para você. Então, a primeira coisa que você vai fazer é colocar o preço de compra, ok? Então, $40.000 normalmente é o preço em que eu compro casas. Então, eu tenho 40 mil aqui. E então você também colocará o valor do reparo, quantos reparos são necessários para consertar essa coisa agora, talvez você não saiba o número exato neste momento. Você pode ter acabado de receber um número de um atacadista. Espero que um empreiteiro vá até lá e lhe dê uma estimativa. Mas vamos chamar isso de dez mil por causa desse exemplo. Então, 40 para comprá-lo, costumo consertá-lo. E eu adiciono aqui $5.000 para serem economizados porque geralmente as coisas sempre custam mais de 5.000. Eles custam $5.000 a mais do que lhe disseram. Sempre descobrimos coisas atrás de uma parede ou algumas coisas apodrecidas no chão e o encanamento está mascarado. Sempre há algo certo? Quando fui ensinado pelo meu mentor, eles chamavam isso de, opa, orçamento e adicionavam cinco ou 10% aos seus números. Eles estavam fazendo reabilitações maiores, mas ter um orçamento de cinco mil dólares é um hábito muito bom de se adquirir. Em seguida, pagamento inicial. Você diria que, se precisar fazer um pagamento inicial, muitas das casas que eu compro, eu posso emprestar todo o dinheiro. Então eu coloquei zero aqui, neste exemplo, custos de fechamento. Isso é algo que as pessoas geralmente esquecem de considerar, mas é algo que você precisa pagar. É basicamente seguro de títulos, taxas de preparação de docas da empresa de títulos. É tudo coisa da empresa de títulos. Certo. E geralmente são dois mil ou $1.500 ou mais. No Tennessee, você, na verdade com base no preço da casa, é uma porcentagem dela antes do seguro de título. Portanto, quanto mais cara a casa, maiores são os custos de fechamento. Os custos monetários são os custos que vão para o credor. Se você recorrer a um credor convencional, eles podem chamar essas taxas de originação de empréstimos. Se você recorrer a um credor privado, eles podem chamar isso de pontos. Na verdade, eles são a mesma coisa. E acho que custará cerca de 1.500 dólares. Isso geralmente é o que eu pago pela taxa de originação do empréstimo. Novamente, esse é outro número que as pessoas esquecem de fatorizar. Então, aqui em cinza, temos o preço real completo para comprá-lo, consertá-lo, pagar ao credor a taxa de originação do empréstimo, pagar os custos de fechamento muito diferentes pagar os custos de fechamento muito diferentes de apenas $40.000, certo? Então, também temos a necessidade de dinheiro do próprio bolso. Nesse cenário, esse cenário hipotético. Estou apenas fingindo que os credores só vão me dar, digamos, 4035 e eu vou ter que conseguir dez do meu próprio dinheiro, ok. Preciso ajustar esses 43.500 como saldo do empréstimo. Em seguida, vamos passar para o aluguel mensal. Vocês sabem como eu entendi isso, certo? preço dos saldos do empréstimo total menos o dinheiro que você está trazendo para a mesa, que nesse caso foi o pagamento inicial. Então, digamos que um credor lhe dê 4035 contra esta casa. Você faz sua pesquisa e descobre que vai custar 850 por mês. Ok. Você falou com o gerente da propriedade, verificou outros Reynolds na área e colocou isso aqui. Próximo. Qual será o seu pagamento ao credor todos os meses? Agora estamos tentando descobrir quanto fluxo de caixa estará no negócio, certo? E temos 95, 25. Na verdade, preciso refazer isso. Eu vou te mostrar como fazer isso. O saldo do empréstimo é 4035 aqui, certo? Então vá até essa outra guia na parte inferior. Calculadora de hipoteca. Vamos colocar 43.500. Em seguida, você altera a taxa de juros para ser o que for e, em seguida, o número de anos. Então, estamos fingindo que estamos recebendo um empréstimo típico de 30 anos aqui com juros de 5%, aqui está qual será o pagamento, 23352, ok? Em seguida, também mostra que, se você rolar para baixo, ele tem todo o cronograma de amortização. Isso basicamente mostra qual será seu pagamento todo mês, quanto vai para o principal, quanto vai para juros e quais os saldos restantes, certo. Então, se você ver com o tempo aqui, o valor que vai para o principal aumenta apenas em alguns dólares. Todo pagamento, você sabe, é péssimo no começo, os juros diminuem. Se você descer muito, você vê aqui. Agora, depois de alguns anos, basicamente, maior parte vai para o principal e muito pouco para juros, porque você o usa quase todo o caminho, paga. Mas de qualquer forma, ele realmente vai até a tela para receber o valor do pagamento e, nesse cenário, é 23352. Então, voltamos aqui e colocamos aqui, 23352. E então você vai estimar quanto vai gastar em seguros todo mês e, em seguida, quanto gastará em impostos sobre a propriedade todos os meses, agora que eles são pagos anualmente. Mas se você souber que são 600 dólares por ano, seriam 50 dólares por mês. Você só quer ter algo lá para garantir que sua conta não precise estar correta. Meu seguro e impostos são aproximadamente isso a cada mês por propriedade que eu compro. Ok. É diferente em cada área, dependendo do seu condado e da seguradora que você usa. Vagas e reparos são importantes. Normalmente, você paga uma porcentagem do aluguel bruto aqui, e geralmente está em algum lugar na faixa de 510 a 30%. E, na verdade, depende apenas quão rural ou violenta e criminosa preencheu a área. O revisor está trabalhando em um bairro muito bom? Talvez você possa usar cinco ou sete por cento aqui. Se fosse uma área muito ruim, você poderia ir até 25 ou 30%. Porém, se você está precisando usar 30%, porque as áreas são tão ruins, eu quase questiono se você deve ou não comprar a oferta de qualquer maneira. Gosto de comprar em bairros de nível C plus de colarinho azul. E eu uso 15% regularmente para esses tipos de áreas. Não é alta criminalidade, não é rural ou algo parecido. Então você vê que eu cliquei nesta célula aqui. E então, se você olhar aqui, diz que é dez vezes 0,15. Então, está multiplicando o aluguel bruto em B2, que é 50 por 0,15, que é 15%. Então, está calculando que 15% do aluguel bruto é de 12750. Você está apenas orçando isso antecipadamente porque, você sabe, você vai fazer com que as coisas quebrem. Você vai fazer com que as pessoas se mudem. Portanto, essas duas coisas devem ser retiradas de antemão. Basta tirar 15% da parte superior. E então você terá uma imagem real de quanto seu fluxo de caixa você terá. Em seguida, temos o gerenciamento de propriedades. isso representa apenas 10% do aluguel bruto. Então, 85 dólares de taxa de HOA. Geralmente não compro casas com taxas de HOA porque isso não está sob meu controle. É alguma outra organização do HOA que pode decidir se quer aumentar a taxa ou diminuir a taxa. Eles já nos atacaram com taxas absurdas e coisas assim antes. Eu simplesmente não gosto disso. Outra pessoa pode mexer com meu fluxo de caixa. Então, eu simplesmente evito completamente as taxas do HOA. Mas se você tiver um, insira-o aqui. Então você tem todas as despesas totais contabilizadas para você aqui. Seu pagamento mais seu seguro, mais seus impostos sobre a propriedade mais vagas, reparos, além de gerente de propriedade mais HOA. Neste cenário, são 546 dólares. Ok. Então, lembramos que começamos com 850 em aluguel bruto. Então, estamos arrecadando $303 por mês neste negócio. Parece um bom negócio. Eu digo aqui nas notas, você está procurando pelo menos 200 aqui por mês e aluguel líquido. E você quer mais do que isso se estiver se endividando. Algo sobre o qual não falamos muito, mas se você vai comprar uma casa por 150 ou 200.000, só para ganhar 200 dólares por mês. Isso não parece certo para mim. Quando você poderia ir ao meu mercado e gastar 50.000 e obter duas a 300 dela a cada 50% em dívidas que você compra, você poderia comprar três ou quatro casas e ter três ou quatro vezes a quantidade de fluxo de caixa para o mesma dívida que você teria se comprasse uma casa por 150 ou 200 e ganhasse apenas dois ou 300 dólares por mês em aluguel. Portanto, considere também o valor da dívida que você está assumindo em relação aos fluxos de caixa. Mas dois a 300 dólares por casa são bons e saudáveis. Você tem uma almofada lá, e é isso que vai permitir que você deixe seu emprego e substitua sua renda? A quantidade de fluxo de caixa é crucial. Você não quer ficar sentado aqui procurando 50 dólares, tipo, digamos que essa coisa só é alugada por 500 por mês. Vamos ver o que seria. $41 por mês. As pessoas fazem negócios assim. É estúpido. Eles vão apenas empatar ou cortar cheques para manter seus aluguéis de inundações. Ainda tenho alguns dos meus portfólios onde esse é o caso e provavelmente deveria vendê-los. Estou esperando que o aluguel aumente com tempo, mas não aumentou. E eu os comprei de volta antes de saber mais nada e gostaria de não ter, então não cometa o mesmo erro que eu cometi. Então. Você sabe que seu aluguel mensal aqui, seu aluguel líquido é bom. Dinheiro em dinheiro é outra coisa que incluí aqui. É quanto dinheiro você colocou no negócio? Você investiu dez mil. E então, quanto você ganha a cada ano? Você está ganhando $300 vezes 12, 12 meses, certo? Portanto, é cerca de $3.600. Você está ganhando um ano com seus dez mil. Isso é 36% em dinheiro sobre retorno em dinheiro, o que é muito bom. Agora, isso não é muito importante , porque às vezes você pode não investir seu próprio dinheiro no negócio. E se você fez isso, você tinha um zero aqui. Não vai haver, nada vai aparecer aqui porque é infinito, porque você não pode calcular o retorno de $0. Portanto, não se preocupe se esse pequeno erro aparecer. E então, a regra de um a 2%, eu coloquei aqui porque é uma forma popular de analisar negócios e analisá-los. Mas não é uma forma de tomar uma decisão final. É como a primeira coisa que você vê apenas para eliminar alguns dos negócios realmente ruins. E o que é é o aluguel de um mês, que é de 850, dividido pelo preço total de $53.000. Vamos ter certeza de que eu tenho esse direito. Dividido por B7. Sim. Então, 850/53501, 0,59. Isso é bom. Você definitivamente quer estar acima de 1%. Eu coloquei aqui 1,3 ou superior, isso é realmente o menor valor que é 1,3. Se uma transação for inferior a 1,3, eu simplesmente a rejeito porque sei que posso encontrar uma oferta melhor. É isso, pessoal. Essa é a planilha que tem tudo. Uma coisa que não está aqui é qual será o valor após o reparo? Quanta equidade você vai ter. E isso é importante. Mas você não precisa absolutamente ter capital próprio na casa que você realmente está comprando para fluxo de caixa patrimônio líquido não é realmente gastável. É meio que isso aumenta seu patrimônio líquido. É como um cobertor de segurança se você vendesse as propriedades. Mas a única coisa que lhe dará liberdade para deixar seu emprego e substituir sua renda são cheques mensais, aquecer sua caixa de correio todo mês, certo? Então, o fluxo de caixa é fundamental e é por isso que isso é tudo que eu incluí aqui. Então, espero que isso ajude pessoal. Se você tiver dúvidas, publique-as no artigo do grupo do Facebook. 18. Lista de verificação de análise de negócios: Tudo bem, então, neste treinamento, vou compartilhar com vocês o que eu acho que é uma das partes mais importantes para realmente acertar o mercado imobiliário, como realmente acertar em cheio. Tudo se resume a realmente entender como um investidor inteligente pensa, ok, como realmente entrar na mente de alguém que está fazendo isso. Isso é algo pelo qual eu costumava confiar muito em outros investidores o tempo todo , porque eu realmente não tinha ideia de como eles determinariam se um negócio era bom ou não. Eu diria literalmente, o que você acha disso? Eu diria sim ou não. O que eu não percebi é que esses investidores estavam fazendo todos esses cálculos diferentes em suas cabeças. Eles estavam marcando todas essas caixas em suas cabeças e não estavam realmente me dizendo qual era seu processo de pensamento. Só de dizer sim ou não, é um bom negócio, Brian, e isso me permitiria seguir em frente em uma propriedade, mas eu não tinha ideia do porquê. Neste treinamento, estou fazendo o que está dentro da cabeça do investidor experiente, a pessoa que pode tomar boas decisões e já fez isso várias vezes. E eu estou colocando isso no papel, ok? Então, se você é novo ou está apenas aprendendo isso, você terá um processo comprovado a seguir. Isso realmente é hermético. se você seguir todas as etapas da lista de verificação, estou prestes a compartilhar com você. Você não vai tomar uma decisão ruim. Sempre há uma pequena chance de que isso ainda possa acontecer, certo? Não há nada 100% comprovado ou garantido. Mas esse treinamento realmente levará você 99% do caminho até lá quando se trata de analisar negócios, fazer sua devida diligência em negócios e apenas garantir que você tome uma boa decisão. Ok. Porque é literalmente para isso que as pessoas me contratam. Brian, por favor, veja minhas ofertas. Certifique-se de que eu não esteja fazendo algo estúpido. Este treinamento fará de você Investidor Inteligente e o colocará na mente de mim e de outros investidores que fizeram isso dezenas de vezes para que você possa seguir nosso mesmo processo de pensamento. de uma forma meio que impressa em listas de verificação. Então, por que isso é importante? Em primeiro lugar, é muito difícil se lembrar tudo quando você vai analisar um negócio, ok. Eu mesmo uso essa lista de verificação porque nem sempre quero confiar no meu próprio cérebro para me lembrar de tudo. É muito mais confiável para o sistema IS. E é muito importante, pessoal, que vocês não esqueçam algo que pode acabar arruinando seu negócio, custando muito dinheiro. Quero dizer, essa é a maneira mais rápida simplesmente perder o interesse em imóveis ou imóveis não funcionaram ou algo assim. Bem, o que realmente aconteceu nesses cenários é que o negócio que você comprou não funcionou. E, geralmente, se você dissecar o processo pelo qual alguém passou quando estava prestes a comprar aquele negócio. 99% das vezes, você pode apontar o dedo e dizer: Ah, bem, você não pediu uma inspeção residencial. Então, obviamente, você perdeu o fato de que o encanamento estava corroído e é um descuido de 10.000 dólares, certo? Portanto, você precisa identificar todas essas coisas para poder tomar uma decisão realmente inteligente e informada. Então, vou analisar todas as perguntas da lista de verificação neste treinamento para fornecer mais contexto sobre por que cada pergunta é importante. Então, eu quero que vocês usem a lista de verificação, mas também quero que voltem a este treinamento quando começarem a usá-lo, apenas para se refrescar sobre por que cada pergunta ou cada parte dela é importante. Então você realmente entende isso também. E você verá abaixo há um link onde você pode baixar uma cópia em PDF desta lista de verificação para si mesmo, e eu recomendo que você a imprima. Comece a usá-lo em cada negócio. Sério, Brian, use essa lista de verificação para cada negócio. Bem, deixe-me explicar isso. A lista de verificação é uma lista exaustiva de tudo o que você deve examinar antes de comprar um imóvel. Ok? No entanto, quando se trata de fazer uma oferta por uma propriedade, você realmente não precisa seguir todas essas etapas, certo? Porque nem é assim que funciona. Como se você fizesse uma oferta. Isso é meio que geral , só para ver se você e o vendedor estão próximos, certo? Você está tentando avaliar o quão perto você e o vendedor estão. Isso vai mesmo acabar sendo um acordo. Então, se for, se você estiver perto de chegar a um acordo ou o fizer, é quando você imprime esta lista de verificação e realmente segue cada etapa. Ok, espero que tenha feito sentido. Além disso. Isso é realmente tudo que eu preciso fazer, Brian? Essa é outra pergunta que eu recebo. Essa lista de verificação é tudo o que você precisa analisar para a parte de análise de negócios do processo. Ok, essa lista de verificação, essas são as etapas que você segue para tomar a decisão de compra. Se você disser sim, é um bom negócio, vou comprá-lo ou sei que o aço não atende aos meus critérios. Eu não vou comprá-lo. Ok. Portanto, essa lista de verificação não inclui todas as etapas que você precisa realizar para fechar a propriedade, certo? Como se não incluísse 0. Não. Lembre-se de obter cópias das chaves e receber o depósito e iniciar o processo de empréstimo com o depósito do credor, o dinheiro real na empresa de títulos. Assista ao encerramento. Há outras etapas, certo? Literalmente, do início ao fim. Esse não é o propósito desta lista de verificação. Ok? O objetivo desta lista de verificação é que, ao examiná-la, você poderá dizer com confiança que, ei, isso é um bom negócio, ou não, isso não é um bom negócio. E você pode tomar a decisão final de compra. E mesmo que você precise desistir do negócio três dias antes do fechamento porque os números simplesmente não estão funcionando. Isso ainda é muito melhor do que comprar uma casa ruim, mesmo que você acabe perdendo seu dinheiro. Então, essa é a aparência da lista de verificação, ok, e novamente, há um link abaixo para você baixá-la, e eu recomendo que você faça isso agora. Ok, então agora vamos examinar cada linha desta lista de verificação, uma por uma. E vou explicar a você o que quero dizer com essas etapas e por que elas são importantes. Portanto, primeiro, determine se a propriedade está no mercado em que você está investindo. Ok? Agora, isso parece bobagem de mencionar ou óbvio. Mas eu vejo muitas pessoas se desviando aqui. Como se eles pudessem decidir que definitivamente vão investir em Fort Worth, Texas. E então surge um acordo em Indianápolis, onde são apenas 30.000 e eles dizem : Oh, cara , isso é um aluguel barato. Eu poderia comprar isso. E não é uma boa ideia fazer isso, ok? Você precisa seguir o mercado escolhido, onde você entende todas as áreas diferentes, como, você sabe, quais códigos postais ou populares, quais bairros ficar de fora. Você tem uma equipe lá que pode examinar a propriedade, fornecer estimativas de reabilitação, gerente de propriedade em quem você confia. Você sabe, esse mercado é economicamente sólido, o que significa que a população está crescendo e é economicamente diversa. Como se você não comprasse apenas um negócio fora do mercado. Porque você não fez toda essa pesquisa e todo esse trabalho fundamental e de construção para prepará-lo para tomar decisões inteligentes, ok. Número para determinar se a propriedade está em um CEP desejável. Ok. Então, a casa está em um dos seus códigos postais alvo? Pergunta simples. Você está apenas se certificando de que não está investindo em um código postal. É isso que eu realmente gosto de não me virar. Como se você quisesse se concentrar em qualquer mercado. Depois de escolher um mercado quente, haverá alguns códigos postais populares, ok? E esses são aqueles que muitos investidores estão procurando. Os preços ainda são baratos, mas muitas mudanças estão acontecendo. Muitos aluguéis estão sendo comprados. E as coisas estão mudando lá como explodir bem rápido. Você quer investir nesses códigos postais, se puder, porque sua propriedade se sairia muito melhor, melhor valorizada a longo prazo, e seus aluguéis aumentariam mais. Então você confirmou, tudo bem, esta propriedade está no mercado de minha escolha e também está em um dos meus alvos, códigos postais. Novamente, tente não se distrair com ofertas baratas que não estão em seu zípere-alvo. Em seguida, certifique-se de que a propriedade esteja em um bairro de classe C ou melhor, ok, em um bairro de classe C. O que isso significa? Então eu vou te dizer o que não é. Um bairro de classe C seria como uma zona de guerra. Onde você dirige pela rua e simplesmente não se sente seguro. E há pessoas andando por toda parte e batendo em carros nos pátios e lixo espalhando por aí. Parece que muitos dos ocupantes desse bairro sequer têm empregos porque ficarão em casa o dia todo. Talvez seja um monte de pessoas que estão com deficiência desemprego ou algo parecido. E você sabe o que quero dizer quando que você geralmente não se sente seguro naquele bairro e nunca moraria lá pessoalmente. Isso seria como um bairro de classe D, ok? Agora, a classe C é um avanço em relação a isso. A classe C é como um bairro tipicamente operário da classe trabalhadora, onde as casas são mantidas em ordem. E tem uma aparência limpa. Não é nada sofisticado, de forma alguma. Ok. Mas a área é segura o suficiente, certo? Como você diria para si mesmo, eu poderia morar aqui se tivesse dois. É assim que eu me sinto em relação a um bairro de classe C. E os bairros da classe C são realmente o ponto ideal para investir em imóveis. Normalmente porque B e A custam muito. As aulas D não são uma boa ideia porque há muita incerteza. Então você quer ter certeza, logo de cara, que essa coisa está em um bairro de classe C ou melhor. Porque os códigos postais, pessoal, são amplos. Os códigos postais contêm muitos bairros diferentes. Bairros diferentes são o que compõe um CEP. Ok? Então, mesmo que esteja em um dos códigos postais de destino, você está confirmando se está naquele bairro de classe de assentos ou não. E, novamente, a razão pela qual a classe C é a mínima é porque ela garante que menos crimes aconteçam lá, haverá menos vagas em suas propriedades e haverá menos danos à sua propriedade. Vai ser mais fácil alugá-lo, ficar alugado. E quando você entra na aula de doutorado, é uma dor de cabeça demais. É uma propriedade e um bairro de classe C ou melhor. Em seguida, determine se a propriedade é quase comercial. Agora, por comercial, quero dizer negócios comerciais como restaurantes, postos de gasolina, lojas de bebidas, cafeterias, bancos, concessionárias de automóveis, o que quiser, certo? Qualquer coisa que não seja uma propriedade residencial é basicamente uma propriedade comercial. Certo? E então você quer dar uma olhada, dar uma olhada e ver se sua propriedade fica perto de alguma dessas coisas. Agora, alguns comerciais ajudarão no valor da propriedade. Outro comercial prejudicará o valor da propriedade, ok? Tudo depende de quão boa ou desejável essa propriedade comercial é em si mesma. Por exemplo, você pode adorar morar perto de alguns bons restaurantes onde você poderia caminhar até lá, certo? Mas você desprezaria morar perto de uma grande fábrica de madeira gigantesca que era uma espécie de monstruosidade. E eu tinha uma grande cerca de arame ao redor e um monte de escavadeiras do lado de fora. Já comprei aluguéis perto de algo parecido antes. E os inquilinos que eu coloquei lá também não gostaram de morar perto disso. Portanto, é muito importante levar em conta essas coisas. Geralmente, como, você sabe, se algo está perto de uma propriedade comercial indesejável, como se houvesse um posto de gasolina do outro lado da rua ou algo assim? Eu apenas pagaria 10% do ARV e do aluguel estimado. Isso é algo que um dos meus primeiros mentores me ensinou: você precisa considerar todos os pequenos fatores X. Vamos falar mais sobre eles hoje. Porque outro exemplo é se uma propriedade está em uma rua movimentada agora, isso também é um fator X. Uma rua movimentada significaria estradas de quatro faixas , ruas de mão única com muito tráfego rápido. Basicamente, qualquer rua mais movimentada do que a rua comum de um bairro , onde tudo é tranquilo e tranquilo. Qualificada como uma rua movimentada. Novamente, você quer morar em uma rua movimentada se tiver a opção? Provavelmente não. Nem seus inquilinos. Nem um comprador se você vendesse aquela casa, não significa que seja um mau negócio. Mas você precisa contabilizar isso em seus números. E, novamente, se você normalmente reduz seu aluguel mensal da ARV Andrew em 10% para contabilizar a rua movimentada, será suficiente. E se você tivesse uma rua movimentada e fosse perto de algum imóvel comercial, eu ganharia 20% de desconto, 10% para cada fator x que você achar que faz sentido. Em seguida, determine se a propriedade está em uma zona de inundação. Em 2010, Nashville teve uma grande inundação. Foi como uma inundação de 500 anos. Todo o centro da cidade foi inundado, como se grandes partes dos bairros estivessem completamente inundadas. E como resultado, Nashville criou esse enorme mapa da zona de inundação. E todas essas propriedades que foram inundadas, agora estamos em uma zona de inundação. E isso realmente mudou muito a forma como as pessoas investiram em Nashville porque todo mundo estava tentando evitar essas zonas de inundação. Ok, então você realmente precisa conhecer o mercado em que está. Onde estão as zonas de inundação? E se a propriedade que você vai comprar em suas zonas de inundação se refere às áreas que foram mapeadas pela cidade de alto risco de inundação. E essas áreas geralmente exigem seguro contra inundações, que pode custar centenas de dólares todos os meses. Ok. Quero dizer, centenas de dólares todos os meses, isso excluirá toda a renda passiva que você pensou que obteria de uma propriedade. Além disso, dado que os danos causados pela água são indiscutivelmente o maior inimigo de sua propriedade alugada, mesmo para casas que não estão em zonas de inundação. É aconselhável que vocês se afastem de todas as zonas de inundação, ok? Você pode fazer melhor. Isso é em uma zona de inundação. Basta ir para a próxima casa. Em seguida, vamos determinar o aluguel mensal. Ok. Nós meio que descobrimos as grandes coisas sobre a localização e onde fica a propriedade. Então, agora vamos nos aprofundar em alguns dos outros números importantes. Portanto, esse é bem óbvio. Você, para que serve o aluguel do imóvel uma vez melhorado? Agora, sua propriedade pode atualmente ser alugada por 400 dólares por mês. Não é nisso que você está interessado. Você está interessado em saber por que ele vai alugar depois de fazer as melhorias, como o que é o topo do mercado, ok. Você precisa saber esse número. Você acabou de usar comparáveis e a área dentro de meia milha, ou seja, quartos, banheiros , pés quadrados, em condições semelhantes às sua propriedade em questão uma vez você o renova. E também uso ferramentas como medidor de aluguel, que também são muito boas para estimar o aluguel mensal. Mas você precisa determinar o que é isso na próxima etapa. Em seguida, determine se há uma taxa de HOA. Hoi a significa associação de proprietários e eles têm uma taxa semelhante a uma taxa mensal regular que você deve pagar se houver uma associação de proprietários. Agora, isso normalmente só existe com condomínios, apartamentos e casas que podem estar nesse tipo de bairro organizado que terá uma associação de bairro. E as taxas do HOA estão fora de seu controle, como poderiam. Você poderia comprar a casa e a taxa do HOA é de $100 por mês. E então, no mês seguinte, eu poderia aumentá-lo para 250 porque eles querem alguns arbustos frescos para colocar na frente ou algo assim. E isso está totalmente fora de seu controle. Ok. Portanto, essas taxas de HOA, sejam elas grandes ou pequenas, afetam profundamente seu fluxo de caixa líquido mensal. Ok? Portanto, é aconselhável evitar casas com taxas de HOA por esse motivo, porque você não pode controlá-las. E eu quero poder controlar todas as despesas relacionadas ao meu aluguel. Portanto, eu recomendaria que você evitasse propriedades com taxas de HOA. Em seguida, verificaremos se os alugamos mensalmente com o gerente da propriedade. Ok. Então, você já fez sua própria lição de casa e a confirmará com um gerente de propriedades que gerencia aluguéis no mesmo bairro em que a propriedade em questão está. Agora, isso geralmente lhe dará uma ideia muito mais precisa do motivo qual sua propriedade será alugada. Os gerentes da propriedade. número geralmente está mais próximo da verdade, embora eles possam se apoiar no lado conservador, o que significa que talvez você possa obter um pouco mais do que eles dizem. Mas o que eles dizem que você pode obter geralmente é bastante garantido. No entanto, é sempre bom fazer isso sozinho primeiro. Então você nem sempre confia em seus gerentes de propriedades, então eu quero que você faça isso sozinho e depois eu quero que você o administre. Seu gerente de propriedade. Também permitirá que você faça ofertas mais rapidamente se estiver aprendendo a fazer isso sozinho e estiver sabendo como determinar se algo será alugado. Em seguida, você deseja determinar o ARV, que significa valor após o reparo. Então, quanto valerá essa propriedade depois de reformada? Você não está realmente interessado em saber o que vale a pena sentar lá como está. Você quer saber, quanto vai valer quando eu fizer minha reabilitação. Lembre-se de que eu quero que você use produtos comparáveis que estejam prontos para alugar, não policiais de varejo. Porque você vai reformar a propriedade para uma condição pronta para alugar. Você não vai fazer isso para gostar do varejo completo de onde comprou e colocar as coisas mais bonitas lá dentro. Veja se você não pode, você não pode usar uma compensação que esteja no máximo e diga o melhor possível, porque você nunca renovaria um aluguel nesse nível. Depois de determinar o ar V sozinho, quero que você verifique isso com seu corretor de imóveis. Ok? Então, basta executá-lo ou simplesmente enviar o negócio para um corretor de imóveis experiente que faz negócios no código postal em que sua propriedade está localizada. E você está apenas recebendo a opinião deles, obtendo uma segunda opinião profissional sobre o valor da casa que você está pensando em comprar. Super, super importante, que vocês façam isso. Porque sempre há uma razão pela qual você deve olhar um segundo olhar para as coisas que eles podem ver, algo que você não viu. E você realmente está tentando, com todo esse processo, você está constantemente removendo incertezas e aprimorando a verdade. Esse é todo o processo de seguir essa lista de verificação. Em seguida, você queria determinar se a propriedade está atualmente alugada ou se as pessoas moram lá. Ok. E esses inquilinos vão ficar ou vão embora? É importante que você pense nisso de antemão ou herdará esses inquilinos, ou eles deveriam sair no fechamento? Você vai fazer coisas diferentes com base nesses dois cenários diferentes, então quanto os inquilinos estão pagando atualmente por mês? É sempre útil saber. Então, se a propriedade for alugada, você precisará garantir que o empreiteiro do inspetor possa acessar todas as partes da casa. Isso é algo que muitas vezes é esquecido pelos investidores que compram propriedades para alugar. Não pode haver lixo acumulado em todos os lugares, pessoal. Isso leva a uma estimativa de reparo imprecisa e a um relatório de inspeção incompleto. Eu comprei uma propriedade em Huntsville que era ocupada por um colecionador e havia quartos inteiros cheios de coisas. E o inspetor me disse, Brian, eu não posso te dar um relatório de inspeção realmente preciso. E o empreiteiro até disse: Não tenho certeza se posso lhe dar uma proposta precisa. Decidi jogar os dados e fazer isso de qualquer maneira. E então, finalmente, quando fechamos e todas essas coisas saíram de lá, descobrimos todos os tipos de defeitos nas paredes e no chão e naqueles quartos nos parapeitos das janelas e coisas que o O empreiteiro e o inspetor nunca tinham conseguido ver porque havia muito lixo. Então, eu ia comprar outra propriedade em Huntsville alguns meses depois e estava em negociações com o atacadista. E acontece que aquela casa também tinha lixo empilhado em todos os lugares. Como se eu estivesse falando de pilhas de garrafas de água e sacos de lixo do chão ao teto em algumas áreas. Ninguém estava morando nesse lugar. Graças a Deus. Mas eu disse ao atacadista que se você não consegue tirar todas essas coisas de lá, eu não posso comprá-las porque não consigo obter oferta imprecisa para meu empreiteiro. Por isso, é muito arriscado. E ele não conseguiu esvaziar a casa. O vendedor não estava interessado em pagar por isso nem nada. Então, eu literalmente rejeitei esse acordo e foi uma pena, porque provavelmente teria sido um bom negócio. Mas às vezes você precisa tomar uma decisão como essa. O empreiteiro e o inspetor, novamente, precisam ser capazes de acessar todos os cômodos, como o sótão, o porão e um espaço de rastreamento. Eles precisam ir a todos os lugares. Nada pode ser fechado, bloqueado, selado, nada disso. Caso contrário, você está apenas comprando uma casa onde há surpresas esperando por você que você não conhecia antes de comprá-la. Agora, se a propriedade for alugada e os inquilinos ficarem hospedados, você precisa descobrir os termos do contrato, ok. Agora, os inquilinos estão trabalhando mês a mês, ou seja, você poderia pedir que eles saíssem e eles teriam que partir em 30 dias. Ou há um prazo específico no contrato, por exemplo, eles acabaram de assinar um novo contrato de arrendamento de um ou até dois anos? Porque se o fizeram , você não pode expulsá-los, como se estivesse preso a esses inquilinos, mas esses termos por um ou dois anos ou o que quer que seja. Então, tenho certeza de que você pode ver por que seria importante saber que ao entrar no negócio, para saber exatamente o que você está fazendo, o contrato de arrendamento vem legalmente com a casa, certo? Um inquilino poderia ter, pelo menos com o atual proprietário, mas o mínimo segue a casa. Então, se você se tornar o novo proprietário, herdará o contrato de arrendamento. Portanto, é importante que você saiba o que está herdando. Então você também está se perguntando, em relação à forma como o contrato funciona, Lorentz pode ser levantada? Se eles são mês a mês? Pode, mas se eles já tiverem um contrato de arrendamento de um ou dois anos com um determinado valor de aluguel. Você não pode aumentá-lo até que isso acabe. Em seguida, você deseja verificar a qualidade do bairro com o gerente da propriedade. Você já fez sua devida diligência sobre o quão bom é o bairro, é hora de verificar isso com um gerente da propriedade. Portanto, é apenas uma etapa extra para garantir que você esteja investindo em um bairro seguro de classe C como queremos que você seja. Ok. E você também quer garantir que sua propriedade, seu gerente, a administre? Enviei gerentes imobiliários para um acordo para dizer, sim, Brian, acho que eu alugaria por 850 por mês e depois fiquei tipo, legal. E então, quando vou comprá-lo, tipo, na verdade, não administramos propriedades nessa área. É muito perigoso ou é só que eu sou uma porcaria, você sabe, eu gostaria de ter te perguntado isso com antecedência. Um, então talvez eu não o tivesse comprado, mas mesmo se tivesse comprado, eu saberia que teria que encontrar um novo gerente de propriedade para administrá-lo. Isso também pode ser um sinal se você estiver procurando por uma propriedade e, em seguida, ligar para vários gerentes de propriedades e eles dizerem que não administramos propriedades nessa área. Provavelmente é um sinal de que você simplesmente não deveria comprar a casa. Porque os gerentes de propriedades conhecem cidades e bairros muito melhor do que ninguém. Eles estão nas trincheiras todos os dias gerenciando propriedades lá. Se eles decidiram que uma área nem vale seu tempo, provavelmente também não vale a pena. ótima maneira de descobrir se há casas em um bom bairro ou não é falar com esses gerentes de propriedades especializados. Em seguida, você deseja confirmar a pré-aprovação do empréstimo que usará para comprar a casa com o credor que planeja usar na mesma taxa em termos usados para analisar o negócio. Ok? Realmente importante. Se você analisou os números com base em uma nota de 30 anos de juros de 5%. Você foi aprovado para isso pelo seu credor, ok. Pelo menos obtenha uma confirmação verbal que você está pronto para prosseguir para saber que o que você projeta realmente se tornará realidade. Você também deseja confirmar a quantidade de pontos e os custos de fechamento que você pode esperar pagar tão bem, você pode começar a considerá-los em seus números que somos vou falar sobre isso daqui a pouco. Então você diz ao banqueiro, você sabe, quais são as taxas de originação de empréstimos e tudo o que eu posso esperar pagar quando fecharmos este empréstimo. Em seguida, você deseja obter uma estimativa do contratante, ok. E se esta é a primeira vez recebe uma estimativa de um empreiteiro, você recebe uma estimativa de um empreiteiro, como se você fosse novo no mercado, ainda não comprou nada ou ainda não tem um empreiteiro confiável? Basicamente, você deve receber vários lances. E o que você faz é mandar o empreiteiro dar uma olhada em toda a casa. Você diz, Ei, Bill, eu quero que você vá até lá e olhe toda a casa de cima para baixo e me dê uma estimativa do que você precisaria para prepará-la para alugar. Os empreiteiros sabem o que isso significa. Eles vão usar como pisos de tábuas de vinil, pintar e colocar eletrodomésticos de aluguel e, você sabe, eles também não farão nada. chamativo porque eles sabem que você é um investidor e está tentando trabalhar com um orçamento limitado, você quer receber essas ofertas desses empreiteiros. E, novamente, se for sua primeira vez, você está obtendo vários lances, isso garante que você não pague demais e tenha várias opções, ok? E é muito importante poder espalhar esses lances na mesa de café e olhar para eles lado a lado e dizer, uau, esse cara está cobrando $5.000 pelo chão e esse cara carga e anos 2000, o que há com isso? Se alguém está cobrando 2000, os outros dois caras estão cobrando 5.000. O cara dos anos 2000 não é necessariamente a melhor opção. Às vezes, eles estão apenas licitando o projeto para obtê-lo e depois aumentarão o preço de você. Mas é importante obter todas essas informações. E você quer ter vários lances para saber também que não está sendo enganado. É o mesmo motivo para você comprar um Toyota estrangeiro e ir a uma concessionária e obter a cotação do modelo limitado com qualquer pacote de acabamento em couro. E então você foi a mais duas concessionárias Toyota na área para ver exatamente quanto elas cobrariam pelo mesmo carro. Você teria uma ideia muito melhor se enganado ou não, certo? Você diria, ok, todos estão me cobrando 41.000 por isso. Portanto, parece que esse é o preço padrão e não há uma grande discrepância em tratar a situação de várias licitações de empreiteiros da mesma forma. Em seguida, você deve verificar a estimativa do contratante com seu mentor e com outros investidores do mercado, ok, então mostre suas propostas ao seu mentor e a pelo menos um investidor local ativo. E apenas certifique-se de que você não está sendo cobrado a mais por dois itens na licitação. Certifique-se de que nada pareça estranho, esteja fora de linha. E o que esses empreiteiros estão cobrando de você. Novamente, se esta é a primeira vez que você usa o empreiteiro, faça uma pesquisa sobre o contratante também, certifique-se de que ele seja confiável. Eles têm algumas críticas. Eles podem fornecer algumas referências. Definitivamente, todas essas coisas devem ser analisadas e garantir que eles tenham seguro, tenham uma licença e que você possa consultá-las on-line. É muito importante que você faça isso antes de escolher um empreiteiro. Em seguida, você deve revisar o contrato ou a estimativa com o gerente da propriedade. Ok. Então, novamente, estamos analisando essa estimativa do contratante e estamos fazendo isso para ter certeza de que estamos acertando. É muito importante discar o mesmo. Então, por que você o revisaria com seu gerente de propriedade? Seu gerente de propriedade saberá que nível você deve reformar essa propriedade. Então você disse ao empreiteiro que me dê essa estimativa pronta, mas o empreiteiro realmente não sabe o que você quer. Com base nisso. Não é como se você estivesse dando a eles muitas orientações específicas. Então você vê o que eles te mandam de volta. Em seguida, você mostra ao gerente da propriedade porque ele administra várias já administra várias outras propriedades naquele bairro. E então eles saberão coisas como, por exemplo , Ei, esta área não requer HVAC. Você pode simplesmente colocar unidades de janela e eu aprendi isso em uma propriedade e isso me economizou $5.000. O gerente da propriedade disse: Você sabe, eles têm H vac e sua oferta aqui, mas nenhuma das casas desse bairro tem h FAQ. E provavelmente não aumentará o valor que você poderia obter pelo aluguel. Quase nada. E eu estava tipo, oh, caramba, eu não estou colocando um aspirador H. Então. Fui até o empreiteiro e não alterei a oferta de fazer unidades de janela e era muito mais barato. E estou muito feliz por ter seguido esse caminho. Então, novamente, o objetivo de analisar isso com o gerente da propriedade é descobrir se precisa adicionar determinados itens ou se está gastando demais e pode remover algumas coisas da sua licitação. Qual é o nível esperado de reabilitação naquele bairro para esse tipo de propriedade para gerar o aluguel esperado que você deseja que ele traga. Você está realmente aprimorando isso aqui. Em seguida, você obterá e revisará um relatório de inspeção residencial. Então, você vai agendar que eles concluam uma inspeção residencial certificada usando um inspetor residencial certificado pelos nazistas, que significa Associação Nacional de inspetores residenciais certificados. Sempre achei que os inspetores nazistas são muito mais meticulosos e confiáveis, seguem um processo e apenas fornecem relatórios melhores pelo Skype. Portanto, quando você receber a inspeção de volta, é importante analisá-la com o inspetor por telefone ou pessoalmente. E você quer pegá-los quando estiverem frescos terem visto a propriedade recentemente visto a propriedade recentemente porque eles fazem várias inspeções todos os dias. Então, na verdade, se você pudesse dizer, Ei, você vai estar lá das 12 às 12 horas fazendo a inspeção, certo? Sim. Posso ligar para você e escrever para você e você pode me dar sua opinião inicial ou talvez no dia seguinte eles enviem relatório de inspeção e, enquanto estão sentados lá, digitando-o enquanto está fresco em suas mentes. Haka, fazemos uma ligação rápida e resolvemos isso juntos. Você vai gastar algumas centenas dólares neste relatório. Portanto, faça seu dinheiro valer a pena conversando com a pessoa que fez isso com a pessoa que entrou na casa. Os inspetores residenciais ligaram para o sótão e o espaço de rastreamento. Eles testam a eletricidade, o encanamento, todos os aparelhos, o H FAQ, tipo, eles realmente fazem a casa. Uma análise completa. Então você quer revisar isso com eles, descobrir o que eles inventaram. E geralmente gosto de obter a opinião dos inspetores sobre as áreas mais preocupantes e importantes da propriedade que precisam de atenção? Enquanto digo: Ei, Sr. inspetor, quais foram as coisas mais preocupantes para você sobre aquela propriedade? Ei, Sr. inspetor, quais partes daquela propriedade realmente precisavam de atenção? Quais partes dessa propriedade eu absolutamente preciso abordar imediatamente. Quais são as outras peças de manutenção mais adiada e de longo prazo, coisas que posso esperar consertar nos próximos cinco anos. Ótimas perguntas para fazer. Isso lhe dirá muito sobre a propriedade. Próximo. Você falará com um especialista da fundação, se necessário. Ok. Agora, às vezes, o inspetor e os inspetores não são especialistas da Fundação. Eles podem, eles podem identificar coisas. Eles podem dizer, ei, há rachaduras na base ou que as vigas estão apodrecendo. Havia pontos fracos no chão. E eu já vi isso em relatórios de inspeção antes, onde eles dizem que é recomendável que você fale com uma fundação, uma empresa ou um engenheiro estrutural certificado ou qualquer outra coisa, seja qual for a palavra . ali mesmo. Só estou diferenciando você alguém especializado em fundações. Eu já ignorei esse conselho antes e comprei uma propriedade e imediatamente descobri que ela tinha $20.000 e problemas com a fundação. Eu tive que vendê-lo. Eu perdi milhares de dólares. Um erro muito estúpido. Queria não ter feito isso. Eu também não quero que vocês façam isso. Portanto, se o relatório de inspeção e/ou a estimativa do contratante disserem alguma coisa sobre a fundação estar errada ou confusa. Você precisa falar com alguém que seja especialista em estrutura antes de comprar a propriedade. E, honestamente, se eles dissessem que isso é alguma coisa, que algo está errado com a fundação, eu simplesmente passaria e compraria outra casa porque é um grande problema. É difícil de consertar, certo? Sem dezenas de milhares de dólares você pode encontrar uma propriedade que não tenha problemas de fundação. Ok. Então, em seguida, você deseja revisar a inspeção e garantir que itens importantes sejam abordados na licitação do contratante. Ok. Então você tem sua inspeção. Você tem a estimativa do seu contratante. Certo? Você quer colocar esses dois lado a lado na mesa. E você quer revisar um contrato ou estimativa e garantir que todos os itens importantes sejam abordados na licitação. Ok? Então, como se sua estimativa de empreiteiro estivesse aqui e tivesse tinta, carpete, qualquer coisa. Mas a inspeção diz que o teto está desgastado e precisa ser substituído. Você precisa garantir que um novo telhado seja adicionado à estimativa do empreiteiro, porque isso é realmente o que precisa ser feito. Então, eu gosto de olhar esses dois lado a lado só para ter certeza o empreiteiro incluiu tudo o que o inspetor encontrou na licitação que ele me deu? Então, se não o fez, a próxima etapa é obter uma proposta revisada do empreiteiro, se necessário. Ok. Então, depois de analisar a inspeção, a estimativa original que você está recebendo com o empreiteiro, você está dizendo: Ei, eu encontrei o inspetor, encontrei algumas outras coisas que não estavam em sua licitação. É importante. Eu preciso que você adicione essas duas ou três coisas e me dê uma proposta revisada, ok? Agora, você vai analisar alguns números, ok? Você obteve muitas informações neste momento. Você sabe que as propriedades um bom mercado e um bom código postal estão no bairro certo. Você sabe disso? Quanto vai alugar para você. Você entende a situação com os inquilinos. Você conversou com o empreiteiro e depois com o inspetor residencial, e depois falou com o gerente da propriedade sobre a reabilitação, e então você voltou, revisou o estimativa de reabilitação repetidamente para realmente definir o que precisa ser feito nesta área e o que precisa ser feito de acordo com 19. Comps 101: Vamos mergulhar. Então, este é um pequeno vídeo de treinamento sobre composições. Esta será apenas uma visão geral de alto nível de exatamente o que você precisa saber para se proteger e tomar boas decisões. Apenas a filosofia de como pensar sobre composições, os diferentes tipos de valores que você procura, etc. Por que isso é importante? Em primeiro lugar, uma composição é a abreviação de comparável, o que significa apenas propriedade comparável à propriedade em questão. Ok. E você está tentando determinar quanto vale uma propriedade agora. E se uma propriedade precisa ser restaurada, você também está se perguntando qual será esse valor futuro depois de consertada, ok. Se você viu uma bicicleta por três mil, digamos que está à venda. Mas então, na mesma loja de bicicletas, você viu outra bicicleta que tinha a mesma estrutura, rodas, pneus, freios e amortecedores da primeira bicicleta. Então, como o número dois, seria um passeio de bicicleta comparável. Como se tudo fosse praticamente o mesmo. Se aquela segunda bicicleta comparável que você viu custasse apenas 1.500 dólares, o que você acharia? Você pensaria que a bicicleta número um, com três mil dólares, foi um roubo e provavelmente comprará a bicicleta número dois. Ok. Portanto, as composições são uma forma de realmente determinar se você está fazendo um bom negócio ou não. Ok. composições são uma forma de determinar se você está sendo enganado. Ele é como uma maneira de ver isso. Porque você está pensando, bem, o que as outras pessoas estão pagando por propriedades? Quais são as outras propriedades em condições de aluguel prontas para venda neste bairro? Sabe, quanto vai valer a minha? É por isso que fazemos isso, ok? E vou ser honesto, executar composições é um pouco complicado. É por isso que as pessoas confiam nos corretores de imóveis para fazer isso. Por favor, envie-me algumas composições ou eu gosto as pessoas realmente não saibam como fazer isso, mas é uma habilidade que você precisa ter como investidor imobiliário, certo? exemplo, não aprender a executar composições seria como tentar ganhar força , mas não estar disposto a usar uma barra ou algo assim, certo? É como se um dos fundamentos do investimento imobiliário fosse aprender como fazer isso. E não é tão fácil determinar o valor de uma propriedade quanto é uma bicicleta ou um carro novo. Ou os valores variam muito menos e é um intervalo menor. Coisas mais baratas são mais fáceis avaliar porque há uma variedade menor como essa. A mountain bike valerá de três a cinco mil ou qualquer outra coisa. Casas. Quando valem dois em dezenas ou centenas de milhares de dólares, como se fossem variar mais. E também porque há muitas variáveis diferentes em uma propriedade. Ao contrário de uma bicicleta, existem dezenas de fatores diferentes que influenciam as casas. Não apenas as coisas que estão na casa em si, mas todas as coisas que estão ao redor da casa, certo? Como o bairro ou a rua em que está quais coisas comerciais estão por perto, ou qualquer outra coisa estranha. Nós vamos, vamos falar sobre isso hoje à noite. Além disso. Lembre-se de que o valor de uma casa, o que outras coisas valem, é verdade, mas na verdade se resume ao que alguém pagará por ela. E então a emoção pode até mesmo desempenhar um papel no valor das casas, certo? Se alguém estiver realmente entusiasmado com uma propriedade, isso realmente pagará demais. Você já viu todos esses cenários de inspeção de várias ofertas neste mercado de luxo, certo? Onde as pessoas dizem : “Oh meu Deus, Bob, como se tivéssemos ido à visitação pública no sábado e houvesse outros 12 casais vendo”. Temos que fazer uma boa oferta. Eu não me importo. Vamos pagar a mais, vamos apenas ignorar a inspeção, evitar a contingência de avaliação. Precisamos dessa casa. É assim que as pessoas têm lidado com propriedades nos últimos anos e com esse mercado em alta. E o que isso faz é aumentar a composição de todas as outras propriedades, certo? Ou aumenta como a competição. Então, se alguém louco compra a mais e paga por algumas casas na rua, todas as outras pessoas naquela rua com propriedades comparáveis dirão: “Bem, minha propriedade agora vale muito porque olha, este é vendido por muito. E então eles ficam arrogantes. E o que isso, em última análise faz é criar valores exagerados de propriedades. E isso tudo tem que acabar eventualmente, certo? Se você estuda investir em ciclos de mercado e coisas assim, muito disso é baseado na emoção, ok? E a forma como as pessoas decidem gastar seu dinheiro, quando as pessoas se esforçam. Tudo desmorona. Acho que isso vai acontecer em breve. Espero que isso aconteça. E eu sei que já conversamos sobre isso alguns. Portanto, possíveis armadilhas a serem observadas ao executar composições. Uma delas é não encontrar composições de maçã para maçã. Ok. Então você está tentando ver qual é o valor de uma casa de três quartos. Mas você está procurando casas de dois quartos, ou você está neste bairro aqui, sua propriedade alvo é, e então você está usando composições que estão em bairros diferentes e é apenas uma sensação diferente por lá. Não é tão bom nem nada. Ou sua propriedade alvo fica em uma rua movimentada e há uma loja de bebidas no final da rua. E as composições estão em ruas tranquilas e agradáveis com calçadas, você sabe, mas a metragem quadrada e o banheiro são os mesmos. Isso ainda não é uma composição de maçã para maçã. Gostar. Quase tudo tem que ser o mesmo. E se você não conseguir encontrar tudo que é igual, você vai ter que se ajustar para isso e eu vou te mostrar como fazer isso. Outra coisa é superestimar. Eu sou, eu acho que você poderia chamá-lo de um eterno otimista. E de várias maneiras, pelo menos quando se trata dos negócios e dos desafios da vida. Eu simplesmente não, eu sempre tive uma atitude. Bem, nem sempre, mas algo meio que acordou em mim quando eu tinha quase vinte anos e comecei a fazer desenvolvimento pessoal e tudo mais. E eu disse: “Você sabe o que? Tudo depende de mim para descobrir minha vida. E não importa qual desafio surja, eu consigo descobrir e tudo sempre ficará bem, sempre encontrarei uma maneira e não me preocupo em falhar. E isso é, claro, uma coisa boa para ter do seu lado, certo? Quando você está tentando fazer coisas novas e ter sucesso e está com medo. Eu encorajo você a ser assim, mas tive muitos problemas por não gostar de equilibrar isso com a lógica real e ser racional. E eu olhava para uma propriedade e pensava, bem, você sabe, eu realmente não estou vendo nenhuma corrente e precisávamos valer 80. Não estou vendo nenhuma coluna. As colunas têm todas cerca de 65, mas quero dizer, certamente valerá 80, eventualmente porque este é um ótimo bairro em alta e alta, você sabe, e eu gostaria de inventar histórias como isso para mim, como razões pelas quais tudo ficará bem. E nem sempre foi assim. Todos eram como contratar pessoas para nosso negócio de atacado e eu diria, não sei se podemos justificar mais 50.000 por ano e a folha de pagamento, mas certamente tudo bem se conseguirmos Uma oferta extra disso, por outro lado, ou qualquer outra coisa, eu gostaria de ser excessivamente otimista e simplesmente não fazer isso com composições. Então, isso é basicamente como fazer matemática. Então, na verdade, você está apenas sendo conservador, está sendo lógico, ainda está empolgado e positivo em geral. Mas se os números não funcionarem, você simplesmente não faz o acordo. E a terceira é esquecer completamente de chamar a polícia. Vejo que as pessoas fazem isso com mais frequência do que você imagina, certo? É que eles meio que entram no jogo, ficam muito empolgados e compram a primeira ou a segunda oferta. E eles realmente não analisam o valor. Eles realmente não sabem quanto vale. Sabe, eu já conversei com várias pessoas que já compraram um imóvel. Eu estava tipo, então o que diz que você está reabilitando e depois tipo, o que é o ARV? Como lã. Eu não tenho certeza. Quero dizer, o cara disse que valia a pena valer 100 ou qualquer outra coisa que eu vendi para mim. Mas eles não estão muito claros sobre isso. E é apenas um erro comum de iniciantes. E você não quer fazer isso. Então, por que você precisa saber o valor de uma propriedade? Bem, simplesmente para que você possa determinar algumas coisas, só o tamanho que você terá. Então, se você vai fazer o fluxo de caixa com o pagamento da hipoteca, sabendo que o banco vai te dar cerca de 70%, certo? Com que tipo de solidão você vai acabar? Será um fluxo de caixa. Quanto valerá em condições de aluguel, certo? Então você sabe, se você pode obter o dinheiro de um credor privado para a compra e reabilitação ou se você vai ter que trazer dinheiro para a mesa. Lembre-se novamente de que, se você está comprando tudo , mais os reparos representam cerca de 70% do valor. Normalmente, você pode receber todos esses fiapos de algum tipo de credor de curto prazo, certo? Além disso, o que ele vai avaliar? Uma vez você, que é muito parecido com B, certo? Quanto valerá em condições de aluguel. Mas você também precisa saber que sabe quanto de um empréstimo você pode obter do banco, ok, então B e C são a mesma coisa, mas você precisa saber isso por dois motivos diferentes. O dinheiro de curto prazo e o dinheiro de longo prazo. Agora, há alguns tipos diferentes de valores que você pode determinar. Há ARV e depois há o valor atual. Nrv é, obviamente, o valor depois de corrigi-lo. E o valor atual é o valor atual. E muitas pessoas realmente não veem isso ali mesmo. exemplo, você sabe, eles não parecem quantos outros três quartos ruins existem neste bairro que precisam de dez ou $15.000 em trabalho. E o que significa isso para o qual eles estão vendendo? E você percebe que nós realmente não falamos muito sobre isso. Nós fazemos? como tentar determinar especificamente quanto vale algo enquanto está, onde precisa ser consertado. Isso porque o valor atual realmente não é tão importante, ok? Você não está realmente preocupado pagar o valor exato ou menos do que outros investidores que estão pagando por negócios que precisaram ser melhorados. Ok. Isso porque esses valores estão em todo lugar, pessoal. E, na verdade, depende apenas do único acordo que o investidor poderia ter negociado em qualquer cenário possível. Visto. Cenários em que, se eu olhasse isso e pensasse, ok, o que os investidores estão comprando? Fixador de três quartos superiores para neste bairro? Se eu analisasse todas as vendas do último ano , seriam de $50.000 a $10.000. Lembro-me de ver alguns negócios com meu parceiro de negócios. Tipo, como diabos alguém conseguiu aquela casa por dez mil? Eles acabaram de encontrar talvez um vendedor desesperado ou alguém que morava na Califórnia e herdou a propriedade e eles já são ricos e só a queriam de suas mãos. Tipo, você realmente não sabe o que aconteceu. Muitos deles foram vendidos fora do mercado. Você sabe, se eles estão sendo vendidos para investidores. Além disso, é meio difícil dizer especificamente se você está vendo várias propriedades, como as fotos, e todas elas precisam ser reparadas, todas precisam ser consertadas. É meio difícil conseguir composições de maçã para maçã para isso. Porque algumas casas sofrerão danos causados por mofo ou algo assim, mas isso não é realmente evidente nas fotos. E você não tem estimativas de empreiteiros anexadas às composições, então você não sabe o que cada uma das dez casas poderia ter precisado de 30 K e trabalhar. E a casa de 40 K poderia ter precisado de dez K ou qualquer outra coisa. Ou 30 K poderiam ter precisado de dez K, certo? Então, os dois acabam sendo 40 caulim. E, novamente, você realmente não precisa se preocupar, tipo, quanto os outros investidores estão pagando? Você pode ver que, se quiser apenas ver o quê, quanto não pagar mais do que o normal, isso pode ser um bom guia. Mas, honestamente, os caras gostam que quando o mercado está realmente inflado, como em 2020, o que outros investidores estão pagando não é o melhor guia, porque as pessoas estão realmente pagando demais coisas o tempo todo. Ok? Então, novamente, seu objetivo com isso é apenas garantir que você tenha um acordo de 70% do ar V e um fluxo de caixa com o pagamento da hipoteca que você receberá. Portanto, há dois tipos de ARV. O aluguel está pronto e o varejo. E não cometa o erro de procurar policiais de varejo. Composições de varejo seriam como novas reabilitações. Ok. Como pisos de madeira, bancadas de granito, utensílios de aço inoxidável. Eles podem ter colocado um novo gramado no quintal, paisagismo e novas janelas, e você sabe o que estou dizendo? Como o varejo, como o topo do mercado, digita composições em que eles quase não poderiam ter feito mais nada a propriedade sem que fosse apenas estúpido , como gastar demais, como fizeram a reabilitação máxima, É uma clínica de reabilitação de varejo. Você não está procurando por isso. Você está procurando composições que se pareçam com sua propriedade depois de reabilitá-la. Então, normalmente parece um tapete rosa, cozinha e banheiro simples, mas limpos. Talvez você tenha pisos de tábuas de vinil. Vocês provavelmente já moram em um agora. Mas tenho certeza de que você morou em lugares simples prontos para alugar no passado, talvez como na faculdade ou algo assim, você sabe, você aluga um apartamento e eles colocam um tapete novo, certo? Eles pintaram, colocaram novas persianas. Mas não é nada chique. Certo? Papai é a combinação perfeita para o que você está procurando, porque isso é tudo que você vai fazer com sua propriedade. Plataformas que você pode usar para executar composições. O Prop stream é o serviço pago mais popular no momento. E eles estão realmente ganhando muita força. Acho que custa cerca de 80, 90 dólares por mês. Estou dividindo uma filiação com Ryan agora, que você sabe, está neste grupo. E, na verdade, acabei de mergulhar nisso nos últimos dias. Vou passar por isso com você hoje à noite tanto quanto eu entendo, mas eu realmente não sei disso tão bem quanto eu poderia. Mas isso seria uma plataforma se você dissesse “Eu quero saber todos os dados, quero a melhor e mais robusta plataforma e obter uma assinatura do Crop Stream”. Mas você também pode fazer isso em. Lugares como Zillow e Redfin ou é grátis. Só vai ser um pouco mais complicado. faremos algumas no Zillow, só para mostrar como é. E o CRS é a plataforma que eu usei por muito tempo antes decidir mudar para o prop stream, apenas para poder usar a mesma plataforma , muitos de nossos alunos. Você sabe, isso só faz mais sentido porque CRS não está disponível em todos os mercados. E sim, vamos examinar algumas das diferenças entre esses serviços pagos para analisar as composições e os itens gratuitos. Então, variáveis que você deve procurar para nossa metragem quadrada, certo? Portanto, se a propriedade em questão for de 1.200 pés quadrados, você está procurando algo em torno de 1.200. Talvez. Você o colocaria em cerca de 1.100 a 1.300. Dê um pouco de alcance, mas mantenha-o bem apertado. Você quer que seja a mesma combinação de cama e banho. Portanto, se a propriedade em questão for de dois quartos, não procure três quartos ou um quarto, pois os policiais só encontram outros dois. De novo. Você quer que esteja pronto para alugar, certo. Sua apelação contra restrições. Então, se a rua em que sua propriedade está não é tão boa e tem exatamente como todas as cercas de arame e alguns carros estacionados nos pátios das pessoas, você sabe, esse tipo de vibração acontecendo. Não encontre uma competição. Que é para ruas onde a casa é toda fofa e cortadora de biscoitos e tem calçadas, gramados bem cuidados e tudo mais, certo? Porque, você sabe, não são maçãs com maçãs, você realmente precisa encontrar outra coisa que esteja na mesma rua. Alcance de construção semelhante em um ano. Ok. Se eu ver uma casa que foi construída em 1945, eu poderia ir até 1930 e até 1960 ou algo assim. Então, talvez 15 anos em cada lado. Eu não tenho uma razão muito difícil para fazer isso. Só sei que se você se afastar demais , não obterá as composições certas. Eu já cometi o erro antes de não saber disso. E eu estaria olhando para uma casa construída em 1940 e estou vendo casas construídas em 2006 ou mesmo em 1985 ou 95, tipo, e isso não uma boa comparação porque a casa é muito mais nova e é muito diferente. Assim, você pode gostar que, à medida que as casas ficam mais novas, você pode realmente começar a vê-las. Vocês sabem o que quero dizer? Tipo, você sabe o que quero dizer quando falo uma casa que foi construída nos anos noventa ou no início dos anos 2000. Muitos deles têm algo parecido o revestimento de vinil e outras coisas. Então, meio que fugiu do bloco Rico ou do que quer que eles chamem de paredes ou tijolos. E você simplesmente não quer usar propriedades de uma época totalmente diferente como composição para sua propriedade de assunto. Portanto, se você puder mantê-lo próximo à cordilheira ou quando sua propriedade foi construída, isso é bom. Além disso, mesmo bairro. Vamos falar muito sobre isso hoje à noite. E é apenas garantir que o usuário constituinte no mesmo bairro seja sua propriedade alvo. Esse é um dos maiores conselhos que posso dar se você atravessar a interestadual, atravessar os trilhos da ferrovia ou entrar em um bairro totalmente diferente para encontrar composições para o assunto. propriedade, você provavelmente receberá os números errados. Os bairros são um grande determinante de valor, então tente ficar dentro de um bairro. Eu meio que mostro como são os bairros quando entramos em alguns exemplos. Outros fatores X a serem observados, como ruas movimentadas. Se a propriedade em questão estiver em uma rua movimentada, você deseja descontar por isso ou encontrar composições em uma rua movimentada, material comercial. Como se houvesse uma loja de bebidas, isso poderia prejudicá-la um pouco. Já um restaurante que é bom pode realmente ajudar no valor, porque é legal gostar de estar a uma curta caminhada de um restaurante. Depois, torres elétricas, outras anomalias, como se fossem coisas estranhas. Como se eu tivesse comprado uma propriedade uma vez e duas portas abaixo. Há um grande terreno cercado e cheio escavadeiras e há um armazém tinha algo parecido. Não sei por que não consigo pensar nisso, mas, você sabe, as coisas pontiagudas em cima da cerca para manter as pessoas afastadas, como nas prisões, mas para impedir que as pessoas entrem. E isso diminuiu o valor da propriedade. Certo. Porque era uma monstruosidade, como se os inquilinos tivessem que ver aquele campo de escavadeiras todos os dias. E então, quando fui vendê-lo, felizmente, eu o vendi para um desenvolvedor, mas ele provavelmente o comprou por menos para mim, sabendo que quando ele construísse casas lá, elas seriam vendidas por menos por causa disso, as escavadeiras fazem sentido. Você está procurando por qualquer coisa que não transforme maçãs maçãs e está apenas sendo muito diligente conosco. E se isso diminuir o valor da propriedade, você subtrairá 10% do seu ARV para cada fator x. Então, se você encontrou uma propriedade, digamos que encontrou uma compensação que valia 100 mil, mas era como se, você sabe, não tivesse fatores x. Certo? E sua empresa estava em uma rua movimentada e havia uma grande torre elétrica do outro lado da rua ou algo parecido. Eu deduziria 10% para a rua movimentada e 10% para a torre elétrica. Então, um total de 20%. Eu acho que, embora você tenha encontrado uma composição do mesmo metro quadrado, cama, banheira, etc., o mesmo bairro vale 100. Que eu pensaria que minha propriedade de assunto só valerá 80 porque vamos subtrair 20% desses fatores x. Agora, isso pode ser um pouco conservador. Talvez valha 85, mas você precisa ter cuidado, certo? E a regra dos 10% POR fator x grande e significativo é sua amiga. E isso é algo que um dos meus primeiros mentores me ensinou. Isso realmente me salvou porque eles estavam construindo toneladas de novas propriedades. E eles tinham um grande negócio que teve muita sorte de ser orientado por essas pessoas. E eles não podiam se dar ao luxo de errar porque estavam emprestando milhões de dólares em empréstimos para construção e outras coisas. Então, eles estavam analisando cada pequena variável e isso me ensinou a importância de fazer isso quando você está comandando policiais. Portanto, a ideia final é, novamente, ser conservador ao dirigir policiais, deduzir esses dez por cento. Não seja excessivamente otimista. Sempre verifique seu trabalho com seu mentor, verifique comigo, verifique com o grupo e verifique com seu corretor de imóveis Seu corretor de imóveis em seu mercado será uma ótima pessoa para trocar coisas de. Eles normalmente são especialistas nisso. Se você se imagina sentado e fazendo composições de madeira o dia todo, você fica muito bom nisso. Se você fizesse isso o dia todo. Isso é basicamente o que os corretores de imóveis fazem. Rapazes. Eles só fazem composições, como sempre. Ok. E então nós os aproveitamos. Eventualmente, você precisará deles. As pessoas me perguntaram: Bem, eu vou irritar o corretor de imóveis porque eu não estou comprando nada deles e eu não vou, você sabe, você eventualmente vai gostar, tipo, eu estou vendendo algumas propriedades nos próximos dois meses para transformar 1031 em algo multifamiliar e outras coisas. E eu finalmente estou jogando um osso para esses corretores de imóveis, ei, obrigado por me ajudar. Quer vender essas propriedades para mim? Você sabe, você vai, algo vai acontecer. Então, um bug. Seus corretores de imóveis credores lhe darão suas colunas, ok? Seu credor privado, aquele que vai te emprestar o dinheiro, adivinha? Eles executam composições porque precisam, não confiam apenas em você. Eles administram suas próprias composições para ver se o que estão emprestando para você para a compra, a reabilitação e tudo o que faz sentido. Ok. Vou verificar com eles também. Eu vou dizer: Ei, o que você está recebendo como valor desta propriedade? Só estou me perguntando se você sabe quanto poderá emprestar nele. Vou apenas enviar essa pergunta aos credores quando estiver pensando em um acordo. Então, ao fazer ofertas iniciais, novamente, basta usar o ARV fornecido a você, como pelo gerente da propriedade, pelo atacadista ou onde quer que você tenha comprado o negócio para ele, ou onde quer que você tenha comprado o negócio para apenas para uma oferta rápida. Ok. Então, se o e-mail do atacadista disser 75 mil ARV, você pode simplesmente usar isso para uma oferta rápida só porque isso é testar as águas e ver, ei, essa pessoa está falando sério porque você sempre ter que negociar o preço de compra, certo? Então, você está apenas vendo se eles são negociáveis e, se forem, eu recomendaria entrar e fazer o processo completo para executar composições. E, por último, você sempre precisa voltar e verificar o valor por conta própria antes mesmo de fechar a propriedade. Então, eu faço tudo isso como coisas sujas e rápidas de alto nível quando estou apenas procurando um acordo. Mas quando as coisas ficam sérias, quando fechamos um contrato e esse período de inspeção é como se fosse embora. Foi quando eu saí e me escondi e pensei, tudo bem, parece que estou realmente comprando essa coisa. Deixe-me realmente ter certeza de que não estou tomando uma decisão ruim. Deixe-me verificar com meu especialista local nesse mercado. Deixe-me verificar com esse outro gerente da propriedade. Deixe-me verificar com outro corretor de imóveis. Deixe-me dar uma olhada na coluna. Então, mais uma vez. Deixe-me ver a estimativa deste contratante. Deixe-me ver a inspeção mais uma vez. Vale a pena, pessoal. Como se fosse uma grande compra comprar um imóvel e isso não precisasse levar uma eternidade. Não estou dizendo que você vai gostar se esconder em uma caverna por um mês e ignorar sua família porque comprou uma propriedade. Mas faça sua devida diligência. E isso é uma grande parte disso. Na verdade, você está apenas se certificando de que sua propriedade vale o que você pensa que vale. E à medida que você fica bom nisso, você não precisa de tanta ajuda e mais confiante e outras coisas. Mas quando você é iniciante, você definitivamente deveria verificar com outras pessoas para ver quanto vale uma propriedade. Tudo bem, pessoal, com isso, saiam e acabem com isso. Saia e comece a fazer composições. E espero que tenha sido útil para vocês. 20. "Ofertas rápidas": Muitas pessoas estão enfrentando esse problema. Muitas pessoas estão enfrentando esse problema quando estão tentando entrar no jogo, tentando alugar pela primeira vez. E eles estão meio que vendo negócios voarem pela mesa o tempo todo e sendo adquiridos por outros investidores muito rápido. me enviaram mensagens como Brian, você sabe, eu nem tive tempo de colocar meu empreiteiro lá. Ou como eu sei o que oferecer? As pessoas estão oferecendo, você sabe, muito mais rápido nesses negócios e estão me derrotando. Eu queria resolver isso porque há uma maneira de abordar isso. Do jeito que o mercado está hoje, do jeito que o mercado está em 2019. É um jogo muito rápido. Eu vou falar sobre como costumava estar aqui daqui a pouco. Mas hoje em dia, quero dizer, você vê um acordo, recebe um e-mail. Você tem que pular nele naquele dia para ter a chance de obtê-lo. Ok. A velocidade é sua amiga hoje em dia. Ok. Então, o que vocês precisam é dessa fórmula simples, grosseira e suja para fazer ofertas. Se você pudesse dar uma olhada bem rápida em uma oferta, você poderia simplesmente devolver ao atacadista pelo menos uma faixa para que sua voz agora esteja na conversa. Então esse e-mail chega. E em vez de dizer : Oh meu Deus, quanto esses armários novos vão custar, certo? Em vez disso, você está pensando , pague cerca de 35 a 40.000 por isso. se você pudesse fazer isso dentro cinco ou 10 minutos de pesquisa, isso não seria valioso para vocês? Você não seria capaz de fechar negócios muito mais rapidamente e parecer realmente um comprador sério para esses atacadistas e realmente ter a realmente um comprador sério para chance de assinar um contrato e em seguida, começar a fazer mais diligências. Portanto, este vídeo não é de forma alguma para você fazer ofertas estúpidas, certo? Obviamente. E então, na verdade, não os verifique novamente. Isso é para você pular a linha e dizer: Ei, acho que quero, aqui está minha faixa de preço. Isso funciona para você? Se sim, deixe-me tirar alguns dias do período de inspeção para realmente colocar meu contrato ou um inspetor lá. Então, poderei te dizer com 100% de certeza e investirei dinheiro sério não reembolsável e tudo mais. Então, isso é essencialmente o que você está fazendo. Isso é muito melhor hoje em dia do que sentar e tentar calcular essa oferta exata, contratar um empreiteiro e ligar para o gerente da propriedade, ou especialmente pagar 300 dólares por uma inspeção, tudo para chegar. O que você acha é exatamente essa oferta que você pode fazer apenas para descobrir que a oferta foi vendida há uma semana. Então você tem que ser capaz de fazer isso hoje em dia. Tudo bem, então, novamente, há realmente duas razões. Uma que eu já expliquei por que isso é valioso para você. Uma é que você está pulando na frente, balançando a mão, levantando a mão, digamos, talvez, talvez eu queira o acordo. Aqui está válido. Eu poderia prestar atenção quando o negócio for fechado. Para que não seja roubado de você. A outra razão pela qual você quer fazer isso dessa maneira é porque 90% das vezes e vocês vão me sentir assim quando virem ofertas. Você sabe, do jeito que as coisas estão aqui em 2019, é muito caro, certo? Seja na MLS, seja de um atacadista ou de qualquer outro lugar ou à venda pelo proprietário. É sempre muito caro. Ok. Não costumava ser assim. Vou falar sobre isso a seguir, mas essa é a realidade do mundo em que estamos investindo, pelo menos hoje, ok? Então, se alguém enviar uma oferta por exemplo, quando o preço é de 59.000 e você verifica os números e diz, ****, eu só posso pagar cerca de 40 por essa guia. Na verdade, é fluxo de caixa da maneira que Brian me ensinou. Você precisa ir em frente e fazer essa oferta com antecedência antes de perder muito tempo com o negócio. Ok? exemplo, se você sabe que sua oferta provavelmente chegará por volta dos 40, não faz sentido dizer Ei, estou interessado, deixe-me entrar em casa, deixe-me chamar meu empreiteiro, Deixe-me fazer isso. Deixe-me fazer isso. exemplo, dedicar muito tempo analisando isso e meio que desgastando sua equipe, levando-a até lá. Eu te dei propostas e outras coisas apenas para oferecer algo que nunca seria aceito em primeiro lugar, muito provavelmente. Ok. Agora, há exceções a isso. Mas é muito bom simplesmente divulgar essa oferta e ver como o atacadista reage a ela. Às vezes, eles dizem: ****, não, eu já tenho três ofertas de preço total. E outras vezes eles podem dizer, você sabe, Brian, eu não posso fazer 40, mas talvez eu seja capaz de fazer 45. E então, de repente, você os tem em seus sites, certo? Então você fica tipo, ok , vamos, vamos, vamos, vamos nos encontrar no meio disso. Vamos assinar um contrato aqui na faixa de 40, 45. Deixe-me contratar meu empreiteiro por alguns dias e então eu lhe darei muito dinheiro e lhe darei uma decisão firme nesse momento. Então, você está vendo se estará no mesmo universo do atacadista ao descartar sua oferta. E você quer descartar as ofertas mais baixas com as quais se sinta confortável, porque essa é a âncora de preço, é assim que eles a chamam. Você realmente não pode mais ficar abaixo disso no futuro. Você pode tentar, mas não funciona bem, é uma negociação ruim, você sabe, tipo de erro oferecer 40 e depois voltar e tentar oferecer 35 mais tarde. Mas se você oferecer 35 e depois ele chegar a 40, isso é aceitável. Portanto, certifique-se de que qualquer oferta que você ofereça seja baixa, porque saiba que apresentar é fácil, mas recuar é praticamente impossível. Ok. Então, sim, vamos mergulhar um pouco sobre a história de como surgiu dessa maneira. Então, eu não sou o investidor mais experiente do mundo, certo? Eu faço isso desde 2011, 2012, certo? Mas quando eu comecei, esse era um jogo diferente. O jogo foi muito mais lento. Havia muito menos competição. Quando eu comecei. Foi muito mais difícil de conseguir. Empréstimos bancários. E os ARVs eram mais baixos, o que significa que os valores eram mais baixos. É muito mais difícil conseguir uma propriedade de $0,70 por dólar. Às vezes, quando o valor, o que é, diminui, certo? Mas comprar preços baratos o suficiente para se basear no fluxo de caixa, com base no valor do aluguel , não foi a parte difícil, como é agora. Ok. Então, era um jogo diferente naquela época. Naquela época, você viu um acordo ser concluído e não teve pressa. Quero dizer, não havia muita competição. Havia propriedades listadas na MLS em Nashville por 30, 40 mil dólares quando eu estava começando. E agora todos esses seriam anúncios de cento e 50 a 200.000 dólares, certo. Portanto, eles não funcionavam como aluguéis, mas antigamente, propriedades que, como eu, claramente faziam sentido para minha perspectiva de fluxo de caixa ou simplesmente na MLS esperando que você comprasse. Tenho certeza de que você provavelmente está sentado pensando : ****, por que isso não pode ser agora? Tudo o que tenho a dizer é: espere, porque ele vai voltar. Tudo bem, a história provou que o mercado imobiliário anda em ciclos e depois volta. Haverá um momento em que aquela criança, essas condições existirão novamente. Então, mesmo que você esteja apenas entrando no mercado imobiliário, provavelmente está frustrado. Por exemplo, por que esperei até agora para entrar quando nunca foi tão difícil encontrar bons negócios. Do jeito que eu vejo, como você sabe, concentre-se no positivo, que é que você entrou agora para poder aprender o ofício. Você pode aprender como escolher um mercado e identificar um bom bairro encontrar uma boa casa e fazer uma estimativa adequada de reabilitação, formar uma equipe e descobrir para que algo seria alugado e encontre credores para lhe dar o dinheiro e criar como um pequeno fluxo de negócios vindos de atacadistas e outros enfeites. O fato de que, se esse é apenas o estágio em que você está, você está realmente fazendo isso no momento perfeito para se posicionar para quando o mercado voltar a cair. Porque muitas pessoas vão querer entrar no jogo quando tudo ficar barato novamente. Mas eles serão novatos que não têm ideia do que estão fazendo. E você já estará pronto para limpar, ok? exemplo, acabei de ler um artigo recentemente que dizia que Warren Buffett está transferindo grande parte de seu portfólio para dinheiro no momento. Mas por que você acha que ele está fazendo isso? Porque ele vê a próxima mudança no mercado e quer ter muito dinheiro para poder comprar vários negócios, ações ou o que quer que esteja comprando. E ele pode limpar. Podemos nos sair muito bem, assim como ele fez em toda a sua carreira. Ele fez o oposto do que todo mundo faz, certo? Então, vocês estão conseguindo destruí-lo quando fica muito fácil começar a recolher casas. Isso não significa que você não possa comprar casas agora, mas é um pouco mais difícil. Você tem que ser paciente, você tem que esperar mais, você tem que fazer mais ofertas que você vai receber, você vai perder muito mais ofertas agora do que você perderia de outra forma. época em que os investidores não estavam tão interessados em propriedades, é meio estranho como as pessoas estão mais interessadas em imóveis quando os imóveis são mais caros, não faz nenhum sentido. É por isso que é inteligente ser um investidor contrário e investir mais quando as pessoas estão menos interessadas, menos quando as pessoas estão mais interessadas, como agora. De qualquer forma, quando eu comecei, era assim. Honestamente, infelizmente, eu não estava comprando muitos aluguéis primeiros anos da minha carreira porque eu só estava com medo de comprar aluguéis. Eu vendia casas por atacado o dia todo. Eu nem saberia o que fazer como um acordo de conserto e venda, mas algo como uma propriedade de longo prazo simplesmente me assustou muito. E eu conversei com pessoas desde então, como neste programa e outros programas de treinamento que pensam da mesma maneira. Eles estão destruindo tudo, vendendo ou vendendo por atacado, mas não querem realmente possuir algo. Mas é isso que faz você gostar um verdadeiro investidor: quando você possui uma propriedade, você investe em um investidor imobiliário a longo prazo. Ok. Então, como eu disse, quando comecei, havia um monte de casas baratas em todos os lugares. Com o tempo. Ficou mais difícil. Certo. Então, eu não poderia simplesmente dedicar meu tempo com a devida diligência e dizer, sim, eu poderia comprar aquela casa. Deixe-me pensar sobre isso. Você teve que se adaptar e nós tivemos que adaptar e criar um modelo mais rápido para podermos colocar nossa mão na jarra de biscoitos para entrar no jogo. E agora, aqui em 2019, é como se você precisasse ser o mais rápido possível. Então esse é o propósito dessa ligação. Quero que vocês imaginem um pescador. Ok. Foto de pescadores sentados em, você sabe, um cantinho do lago com uma vara de pescar. E ele viu um peixe pular lá mais cedo. Então ele está tentando pegar aquele peixe e fica como sua vara naquele canto tentando pegar aquele peixe o dia todo. Certo? Em seguida, imagine outros pescadores em um barco no meio do lago e na parte mais profunda do lago. E eles têm barcos de pesca sofisticados e sabem, você sabe, como prender varas de pescar. Como se você pudesse colocá-los na lateral do barco, onde não estão sendo segurados por um ser humano. E apenas observe-os. Imagine-os com um barco cheio desses em toda a borda, como 81012 linhas na água. Qual desses dois você acha que vai pescar mais? Certo? Os primeiros pescadores, o cara com uma linha e a água, é a pessoa que está vendo um negócio e apenas tendo uma visão de túnel e dizendo : Oh meu Deus, essa vai ser a única. Eu tenho que me concentrar nisso e analisá-lo até o enésimo grau. E vou levar duas semanas para descobrir se quero comprá-lo ou não antes de fazer uma oferta. Os caras do barco com todas as varas de pescar na água são o investidor que está fazendo dez ofertas por semana com a fórmula suja que vou mostrar para vocês aqui, onde é muito rápido, ok? Portanto, fazer mais ofertas, mesmo que sejam apenas verbais ou que você possa enviar um e-mail ou uma carta de intenções, é como uma forma informal, mas profissional, de fazer uma oferta. Você pode dizer: Ei, isso será seguido por um contrato se você aceitar. É como ter muito mais linhas na água. Essas dez ofertas por semana. Cada um deles está em outra linha, certo? Nove dessas varas podem não pegar um peixe, mas uma delas conseguirá. Ok? Então, a realidade é que você precisa ir mais longe e agir mais, mas manter o nível superficial do jogo de hoje para ter sucesso. Ok? Então, tudo bem, pessoal, vamos analisar o processo de quatro etapas agora para fazer uma oferta. Vocês estão prontos para isso? Vou escrevê-lo em um quadro branco chique aqui. E eu quero que vocês tomem notas. Porque no final disso, vou desafiar vocês a sair e fazer isso. Para ir, pegue essa fórmula e comece a fazer ofertas esta semana, na próxima semana, o mais rápido possível. E isso vai colocar você no jogo, eu prometo que eu tenho um pequeno grupo de pessoas que eu treino. E como na última ligação, estávamos errados. Era como o compromisso de responsabilidade de todos , pois todos nós faremos pelo menos uma oferta e todos pelo menos uma, duas ou três ofertas. E isso mudou totalmente o jogo para todos. Assim como tanta emoção e nervosismo e muito mais ação. Porque. Depois de entrar em contato com outra pessoa e dizer: Ei, eu pagarei 50.000 por isso. Como se seu pescoço estivesse em risco. Quero dizer, você sempre poderia desistir, mas depois prejudicaria um pouco sua reputação. Então, ninguém quer fazer isso sem poder fazer o backup. Se essa oferta fosse aceita ou se muitas vezes a folga fosse refutada, certo? Então, o que você faz? Bem, entrar no jogo e fazer ofertas é a maneira de descobrir todas as outras etapas porque você pode excluir diariamente à margem e simplesmente fazer mais cursos de treinamento e outras coisas. Para sempre. Você pode procrastinar para sempre se quiser. Se você realmente leva a sério a liberdade financeira e realmente acredita nos benefícios que ela trará em sua vida fazer ofertas é o próximo passo para você. Se você quiser levar as coisas a outro nível e não estiver fazendo ofertas regulares toda semana. Toda semana. Só estou dizendo que essa é a única coisa que você precisa fazer. Se uma oferta for aceita, você vai dizer, Oh, droga. Agora eu tenho que descobrir qual é realmente a estimativa da reabilitação. Agora eu tenho que encontrar financiamento para comprá-lo. Agora tenho que encontrar um gerente de propriedade e garantir que minha estimativa de aluguel seja precisa e tudo mais. Portanto, isso força você a aprender muito rápido se estiver fazendo ofertas porque não quer fazer ofertas e desistir o tempo todo, sua reputação em jogo. Você não quer parecer estúpido. E as pessoas, magicamente, têm a habilidade de simplesmente acabar com isso e realizar muitas ações quando são presas nessa mistura de ofertas. Porque uma vez que você entra, você está dentro, você não pode voltar a sair. E essa é uma forma de realmente se comprometer com o investimento imobiliário. Vamos analisar o processo de quatro etapas. E uma ressalva rápida. Tudo estava prestes a acabar. Tudo parte do pressuposto de que você está investindo em um bom mercado e que a casa está em uma boa vizinhança. Ok? Portanto, o mercado é bom e você está em um bairro bom e leve ao nível do mar. Não é como uma zona de guerra ou algo parecido. Se você não tem certeza de como escolher um bom mercado, acesse o site de membros, onde todas as gravações de chamadas de treinamento estão todas as gravações de chamadas de treinamento que já aconteceram nesse grupo. Eu fiz pelo menos duas ou três chamadas sobre como escolher um mercado. Legal. Então, supondo que tudo isso seja verdade, primeiro passo é determinar o ARV. Legal. Só vou me certificar de que vocês possam ver isso. Reproduza o vídeo bem rápido. Sim. É muito bom. Sim. Tudo bem. Então, primeiro passo, determine o ARV. Quanto vai valer aquela casa quando você arrumar o aluguel, reabilitação. Ok. Agora observe que eu disse que o aluguel está pronto, certo? Isso porque os marinheiros costumam enviar composições de quatro, opa, desculpe, deixe-me matar isso. Áudio. Os atacadistas geralmente enviam composições que são para casas totalmente reformadas no bairro e dizem que, sim, o ARV é 110. Bem, a área é 110. Se você destruir e reabilitar completamente a casa para vendê-la no varejo , isso significaria como rasgar as paredes. Você coloca um novo encanamento elétrico, novo telhado, novas janelas, novo aspirador, cozinha e banheiro completamente novos. Como se estivéssemos falando , pelo menos, sei lá, 35 mil dólares em reabilitação para fazer tudo. Então você poderia vendê-lo por esses 110.000. Mas você não faz reabilitações assim a menos que esteja consertando nadadeira. Ok. Provavelmente há algumas exceções que eu fiz. Eu fiz pelo menos uma reabilitação como essa para alugar um imóvel, mas tipo, exageramos, compramos a casa por 19.000 e investimos cerca de 36, 37 nela. Basicamente, fizemos tudo. E agora é, de longe a casa mais bonita do bairro, provavelmente poderíamos ter feito menos coisas, mas meio que cometemos o erro de entrar nela. E então pensamos: “ Bem, se vamos fazer isso, podemos muito bem fazer aquilo. E a próxima coisa que sabemos é que fizemos tudo. Mas você está procurando uma casa que esteja no mesmo estado que a sua quando fizer sua reabilitação pronta para alugar. Ok. A razão para isso é quando você recorre a um credor privado e ele tenta descobrir o que vai lhe emprestar. Empreste 70% do valor que a casa valerá quando você terminar de consertá-la. Eles também procurarão composições que estejam nesse nível. Eles não vão olhar para aquela casa totalmente destruída, totalmente nova, como se tudo fosse nova. Vendido por 100 algo, certo? Eles vão dar uma olhada naquela que é vendida por 75, que tem apenas atualizações básicas, certo? E talvez eles baseem o empréstimo para você em 70% disso. Então, uma razão pela qual você precisa obter o ARV para esse nível de reabilitação. Então você sabe o que um credor privado vai lhe emprestar. Mas também quando você vai refinanciar com um banco ou outro credor de algum tipo para pagar, o primeiro credor quer que o empréstimo vença. A maioria dos liquidificadores ou bancos que vão fazer um empréstimo de cinco anos ou mais exigem uma avaliação. Eles vão fazer uma avaliação da propriedade e te dar 70% do que for para seu empréstimo de longo prazo. Então, você também quer ter certeza de que sabe o que aquela casa deve avaliar. Ok. Então, eu já superestimei isso antes. Eu usei como uma clínica onde era muito boa reabilitação e achei que era como se fosse a casa em que valeríamos 90. E então a avaliação chegou 75 porque eu uso o policial errado. Eu deveria ter usado uma porcaria, sua porcaria ou comp. Basicamente, não era tão bom. E essa é a razão pela qual você deseja determinar o que é o ARV. E então eu quero que vocês não tenham mais do que 70% do que é esse número. Por quê? Bem, primeiro, você pode obter praticamente todo o dinheiro do negócio de credores e bancos privados. Se você está com 70% do empréstimo até o valor, porque bancos e credores sozinhos cerca de 70% emprestam ao valor. lhe emprestam todo o dinheiro, desde que só lhe emprestem 70%. Portanto, você quer que seu preço total, preço de compra mais reabilitação e todos os custos de fechamento sejam cerca de 70% do que é esse ARV. E, novamente, é o ARV da condição de casa pronta para alugar, não uma casa totalmente destruída. Ok. Então você está procurando uma casa que a mesma forma que a sua. Ok. Nós meio que já examinamos isso. Dentro de meia milha de sua propriedade em questão. Ok. Mas também, se puder ser no mesmo bairro, é ainda melhor. Então, às vezes, você pode ver que há uma casa aqui. E depois há um monte de ruas. E então há um rio ou algo que corre aqui. E então há um monte de outras casas por aqui, certo? Mas esses são dois bairros diferentes. Bairro um, este é o bairro de, no entanto , você sabe, eles ainda estarão a 800 metros um do outro. E essas, esta casa e esta casa poderiam facilmente estar a 0,5 km de distância, enquanto o corvo voa. Mas essas casas estão em um bairro diferente dessas casas. Então, eles não são as melhores composições. Esse bairro poderia ter uma sensação muito diferente desse. Tudo bem, então, na verdade, o mesmo bairro que tem a mesma sensação. Se você conseguir encontrar uma casa que esteja aqui. Eu não consegui desenhar alto o suficiente, mas digamos que este estivesse na verdade a 1,6 km de distância, mas estava na mesma grade aqui. Eu quase preferiria aquela competição a essa aqui em um bairro diferente que fosse mais próximo. Agora, os avaliadores são loucos e muitas vezes errados. Eles podem nem mesmo concordar com isso. tive algumas avaliações muito ruins minha época, tive algumas avaliações muito ruins que qualquer investidor saberia que estavam erradas. Mas os avaliadores não seguem padrões muito altos. Ok. Então você está sempre assumindo um pouco de risco. Mas de qualquer forma, composições que estão a 800 metros de distância, idealmente, também estão no mesmo bairro. Eles têm a mesma quantidade de quartos e, de preferência, a mesma quantidade de banheiros. Portanto, se você tem uma casa de três quartos, não use casas de dois quartos como composição. Você pode usá-los para obter um preço semelhante por metro quadrado para adicionar à mistura. Mas não compita. Se você quiser, se estiver tentando descobrir qual é o valor de uma casa de dois quartos. E você está vendo casas de três quartos como composições, você sabe, você obterá o valor errado mesmo a metragem quadrada seja quase a mesma, porque esse quarto extra vale muito. Então você está procurando a mesma quantidade de quartos e então você tem seu ARV. Ok. Vamos fingir que o ARV, devemos fingir que determinamos que era 75 k. Tudo bem, porque vamos fazer um pequeno exemplo de acordo aqui, objetivo. Então, tudo bem. Apenas certifique-se de que você possa ver que a etapa número dois está determinada. O aluguel. que esse negócio valerá 75 quando você fizer uma reabilitação. Agora temos que determinar o aluguel. Este é rápido e fácil. Eu não vou gastar muito tempo com isso. Ok? Para esse nível de análise, você pode simplesmente usar algo como um medidor de aluguel. centímetro pega uma porcaria por não ser a coisa mais precisa. Eu descobri que é preciso o suficiente. Honestamente. Pode oferecer uma grande variedade de, como se esta casa fosse alugada em algum lugar entre 700 e 800, certo. Mas o aluguel médio da área de três quartos é de 750. E tem vários exemplos. Também vou ver o que está atualmente listado para aluguel, mesmo que esse material não esteja alugado, então não é o melhor para parecer uma compensação. Ainda conta em minha mente. Ou, ocasionalmente, verifico com meu gerente de propriedade, mas não faço isso o tempo todo para fazer essas ofertas iniciais aproximadas, porque não quero cansar o gerente da propriedade pedindo muitas estimativas de aluguel. Se você não tiver certeza, você sempre pode simplesmente subtrair 50 dólares. Só para ser conservador, se você quiser, acho que pode alugá-lo por 800, mas não tenho certeza. Basta usar 750 para fazer essas ofertas iniciais aproximadas. Ok. Então, vamos dizer que vamos fingir que temos um medidor de aluguel. Era como se os aluguéis fossem de 7 a 800 e tomaríamos a média disso e diríamos que o aluguel mensal é de sete quintos. Esse é o segundo passo. O terceiro passo é determinar o preço integral. Ok? Então, o que isso significa? Isso significa que você está determinando o máximo que pode pagar. Então, na verdade, deixe-me mudar isso para MA, o clássico. Ma. Ah, tudo bem. Isso significa que você tem a oferta máxima permitida. Tudo bem. Então, o que você está procurando é o máximo que você poderia pagar na propriedade. Ok. Então você tem vamos fingir que existem Vamos fingir que são os atacadistas, já que você faz um acordo de 35.000, ok. E então você precisa adicionar os reparos. Ok. Essa é a coisa mais importante. Portanto, para reparos, há duas maneiras de abordar isso. Uma é que vou usar apenas com o atacadista recomendado para reparos, sabendo que se isso estiver errado quando eu fizer a devida diligência, posso simplesmente usar isso contra eles e dizer, ei, você me disse que seria Dez mil e meu empreiteiro diz 15, então preciso que você reduza mais cinco do preço, certo? É difícil para eles argumentar contra isso. Quando você tem uma estimativa real do contratante, você pode fazer isso. Você poderia simplesmente usar a lata. Ou, às vezes, os atacadistas simplesmente não fazem estimativas de reparo porque, você sabe, eles sabem que realmente não sabem bem quanto custará. Portanto, você precisa criar uma boa estimativa de preço por metro quadrado para o seu mercado. Então, como em Huntsville, onde estou investindo agora , são sempre cerca de dez dólares por metro quadrado. E isso sem incluir nada importante como um novo telhado, um novo H FAQ ou um novo Windows. Dez dólares por metro quadrado farão com que você goste das coisas básicas, como pisos novos, tinta nova. Vai fazer você parecer uma penteadeira no banheiro ou no vaso sanitário ou talvez um remendo na parede aqui. Existem algumas persianas novas? Você receberá novas tomadas elétricas e interruptores de luz, flutuadores e talvez haja uma lixeira para remoção de lixo. Novamente, tudo isso é um convidado de alto nível. Essas coisas , obviamente, na realidade, custam valores fixos. Mas só estou dizendo que é bem seguro, a menos que uma casa já tenha sido reformada. É bastante seguro presumir que serão necessários no mínimo dez dólares por metro quadrado para prepará-lo. Pronto. Ok. Na minha experiência, digamos que a casa tenha 1.500 pés quadrados a dez dólares por pé quadrado. Isso é 15. Ok. E reparos. Tudo bem. Então agora estamos em $50.000, certo? Então, temos que considerar mais algumas coisas. Quais serão seus custos de fechamento? Quanto custará pedir dinheiro emprestado a um credor para obter os pontos? Então, você pagará a um gerente de projeto cerca de 1.000 dólares para gerenciar seu empreiteiro garantir que tudo seja feito da maneira certa. Geralmente acho que, por cerca de 4.000 dólares, você pode conseguir todas essas coisas nas ofertas que eu faço, pelo menos. Tudo bem. Isso seria como 1.500 para custos de fechamento, 1.500 para custos monetários, o que seria como três pontos em 50 mil. E então 1.000 para o gerente de projeto são 4.000 no total. Ok. Então, novamente, estamos apenas fazendo números baixos e sujos aqui. Mas estou te ensinando uma maneira rápida de dar estimativas aproximadas do que você pode oferecer, ok? Então, eles querem 35, 15 e reparos e por k e custos de fechamento de dinheiro e taxa de gerenciamento de projetos. 54 k é o que você precisaria oferecer , se eles quisessem, se quisesse pagar o preço total. Ok. No entanto, você não pode fazer isso a menos que esteja bem, então o aluguel deve ser uma certa parte disso. Há duas considerações a serem feitas. O primeiro, pegamos minha calculadora. Então, determinamos anteriormente que o aluguel era de 750 dólares. Determinamos que o ARV era de 75 k. Tudo bem. Então, sabemos que queremos todo o dinheiro do credor, certo? Portanto, não podemos gastar mais do que 70% do ARV. Queremos que os credores e os banqueiros nos dêem todo o dinheiro. Então, 75.000 vezes 0,7 é 5025. Ok. Então, isso faria com que você trouxesse 1.500 dólares para a mesa com nossas estimativas aqui. Ok. Isso não é ruim. Quero dizer, isso acontece comigo. mais comum na maioria das ofertas é que estou trazendo cerca de um, dois ou três grandes ossos. Está tudo dito e feito. Nada mal conseguir outro aluguel com 20.000 e capital próprio e ganhar três mil por ano em renda passiva, certo? Realmente marca a caixa em termos desse negócio, cumpre esses números, em termos de estar dentro de 70% do ARV. Agora, a outra consideração é o fluxo de caixa mensal, porque ter o credor emprestando todo o dinheiro para seria ótimo ter o credor emprestando todo o dinheiro para o negócio. Mas se o negócio não gerar fluxo de caixa, não importa, certo? Então, o que fazemos para isso, novamente, o método simples é que queremos um mês de aluguel, que é 750, dividido pelo preço total, que nesse cenário é de 54.000. Queremos que isso seja igual a 1,5% ou mais. Portanto, nesse cenário, 750/54000 é na verdade 0,0, 138. Então é isso, isso é 1,3%, é quase 1,4, mas não é 1,5, é aí que eu definitivamente recomendaria que você fizesse essas ofertas iniciais para garantir que você tenha fluxos de caixa, então sabemos que o aluguel é 750. Não podemos mudar isso para fazer com que isso seja 1,5% ou mais. O que podemos mudar? Bem, podemos mudar o preço do all-in, certo? O que fazemos é reduzir o número de 750/50000 banidos. É exatamente 1,5. Ok? Então, 50 K é realmente o máximo que podemos apostar neste negócio. E se não pudermos alterar o valor da reabilitação e não pudermos alterar os custos fixos , teremos que pagar mil dólares do preço de compra. Ok, então quanto podemos oferecer à pessoa que quer 35 neste negócio? Isso mesmo. Se você dissesse isso, 31.000, cara, 31 mil seria o máximo que poderíamos oferecer. Eu disse no início que esse era um processo de quatro etapas, mas acabei combinando acidentalmente as etapas 3.4 nesta parte. Então você acabou de aprender todas as quatro etapas. Não se preocupe com a quarta etapa. Há mais um. É basicamente do jeito que eu tinha originalmente. Foi como se determinasse que você tinha tudo incluído. E a quarta etapa é fazer sua oferta usando isso mais 1,5%, certo? Então determinamos que o máximo poderíamos pagar, o máximo que podemos pagar para ser 70% do ARV é, na verdade, de 50 a cinco. E então, o máximo que poderíamos oferecer para estar em uma proporção de 1,5% é, na verdade, 31. 31.000 é nosso desconto máximo permitido ou você oferece 31 mil imediatamente ao atacadista? Você provavelmente deveria. Porque esse é o máximo que você poderia pagar. Não acho que haja nada de errado se eles quisessem que 35 começassem com 27, certo? E então deixe que eles, você sabe, façam você se levantar para um pouco mais. Você começou aos 27, eles querem 35. Você verá imediatamente quanta flexibilidade eles têm. Muitas pessoas, quando você define uma âncora de preço extremamente baixo, podem até começar com 25. O que isso faz é fazer com que , psicologicamente, caiam lá. O mínimo que eles podem tirar imediatamente. Sabe, se você tiver 25 anos, eles podem não. Não tem como eu ir abaixo de 30. E você diz que sim, porque eu sabia que eu poderia realmente pagar 31 pelo aço. Certo. Então isso é realmente o que você faria. Próximo. Você não diria apenas 31, vá em frente e diga 25. Sinta-se à vontade para fazer ofertas baixas. Estou me sentindo um pouco desconfortável no momento. A negociação é muito poderosa. É o dinheiro mais rápido que você pode ganhar em sua vida por meio de negociações. Ok? Então me avise se isso faz sentido, pessoal. Só vou recapitular a última parte mais uma vez só porque sei que ficou um pouco confuso. Então, chega um acordo. Determinamos que, quando fizermos uma reabilitação pronta para alugar, ela valerá 75.000. Verificamos se as estimativas aluguel são medidores de aluguel ou outros enfeites. Determinamos que os aluguéis são de aproximadamente 750 e, em seguida, usamos a metragem quadrada de 1.500 pés quadrados. Nós apenas multiplicamos por dez $10 por pé quadrado para obter 15 mil e reparos. Ok. Então, sabemos que há cerca de 4.000 e custos adicionais. Então, o máximo que podemos pagar, você sabe que seus reparos e seus custos fixos são fixos e o preço de compra é a parte flexível da equação, ok? Então, sabemos que o máximo que você pode pagar para obter todo o dinheiro do credor é 5025, certo? Isso é 70% do ARV. Mas para que seja 1,5% ou o que significa apenas fluxo de caixa. Se fôssemos dividir isso como um mês de aluguel menos hipoteca menos gerente da propriedade, menos impostos, menos seguro, tudo isso , você precisa fazer isso, como se essa oferta fosse aceita para ter certeza. Mas se for 1,5 por cento ou, você sabe, provavelmente haverá uma boa parte do fluxo de caixa restante para você a cada mês, qual é o propósito disso, certo? Então, para atingir essa proporção, um mês de aluguel dividido pelo preço total, você pode realmente pagar apenas 50 mil, certo? 7750/50000 é 1,5%. Portanto, sabemos que o preço total precisa ser 50. Porque qualquer um, qualquer um dos dois ou menos, certo? Você pode pagar até 5025 e obter todo o dinheiro do credor, mas só pode pagar até 50 dab. Ele atende aos seus requisitos de fluxo de caixa. Então você pega o menor dos dois números e isso é o máximo que você pode oferecer. Você já precisa pagar 15 e reparos e quatro e fechar dinheiro e custos de gerenciamento de projetos. O máximo que você pode oferecer é 31. 31.031 é a oferta de 15 reparos, conforme os custos. 50 é o preço total, faz sentido. Então você será capaz de obter todo o dinheiro do credor e você está com esses 750 por mês, se você estiver com 50, terá um se você estiver com 50, terá fluxo de caixa positivo após sua hipoteca e sua propriedade gestão. A menos que haja alguma coisa estranha, como se seu mercado tivesse impostos imobiliários loucos. Portanto, você sempre quer justificar isso dividindo tudo e encontrando os números exatos de tudo. Mas, novamente, esta é sua fórmula ruim e suja. Então, quando vocês conseguirem negócios a partir de agora, o que eu quero que vocês façam é passar por esse processo, polícia, quanto isso vai valer quando eu preparar a reabilitação para todo mundo? Prazo no aluguel. Por que essa coisa vai ser alugada? Então? Quando você tem esses dois números, precisa criar um número ímpar para sua estimativa de reparo. E então você usa a regra de 1,5% e 70% do ARV, descobre o que você pode oferecer. E, na verdade, você está sempre se certificando oferecer o preço que atinge a regra de 1,5%. Você está apenas fazendo o cálculo do ARV para garantir que não precise diminuí-lo ainda mais para garantir que não precise sair do bolso. Ok. Então, se o ARV fosse de apenas 70, você só pode emprestar o que quer que seja, 49.000 ou algo assim do credor. Mesmo que você pudesse pagar 50. Não tem fluxo de caixa, você pode oferecer 49. Você pode oferecer um desconto extra de $100. Só para que você ainda possa obter todo o dinheiro do banco. Ok. Isso faz sentido. Então, no último negócio que fiz em Huntsville, os números eram basicamente quase idênticos a esse poço, não idênticos. Eles são vistos como 75 homens. O aluguel era na verdade de 825 ou 850. E eu tinha cerca de 54.500 quando tudo foi dito e feito. Mas 850/54500 ainda é 1,5 por centro. E eu saí do bolso 21. Análise de negócios de vida real: Em vez de eu divagar o tempo todo sobre a teoria do investimento imobiliário ou ensinar outro tópico simplesmente colocaríamos as mãos massa e analisaríamos alguns negócios. Vou compartilhar minha tela com você. Eu vou escrever um monte neste quadro branco aqui. E vamos apenas passar pelo processo real pelo qual passo quando se trata de analisar negócios. Então, só como um pequeno aviso, eu não tenho, nem sempre terei o software apropriado para executar composições para as ofertas que você me enviou. Se não estiverem no meu mercado. E nós vamos fazer uma análise exaustiva e suja. Então, o objetivo desta chamada de treinamento é ver como eu penso sobre análise de negócios, como eu realmente faço isso e como eu produzo uma oferta. Como eu produzo como aquela oferta inicial. Porque do jeito que você faz isso, você fez a oferta primeiro? Imagine se você tentasse. Digamos que haja, sei lá, 101520 novas ofertas disponíveis em seu mercado a cada semana. Ok? Imagine se você tentasse realmente contratar um empreiteiro em cada uma dessas casas, ou fosse examiná-las pessoalmente, ou passasse horas e horas analisando os números e tentando conseguir tudo? Exatamente incrivelmente perfeito. Como você acha que isso aconteceria? Bem, em primeiro lugar, seria muito difícil tentar fazer isso com 20 ofertas diferentes a cada semana. Também não há como contratar um empreiteiro em tantas casas, como em qualquer prazo razoável, é impossível. Ok, então, a maneira como investidores mais experientes abordam isso é que eles aprenderam a fazer ofertas iniciais aproximadas em algumas propriedades que fazem sentido desse grupo. E então, somente se algo for aceito, eles mergulham. Então você parece que suas ofertas são como se você estivesse expulsando sua Laura, você está pescando. Você está escalando, escalando. E depois de qualquer coisa, 20 lançamentos, boom, você afunda alguma coisa, você a enrola. Isso é o equivalente a você receber de um contrato assinado, ou seja, alguém aceitando sua oferta. Somente depois de pegar o peixe ou obter o contrato assinado, você mergulha e envia um empreiteiro até lá, talvez paga por uma inspeção residencial, realmente vai direto ao âmago da questão de quanto custaria esse aluguel? e você tem verificar com seu gerente de propriedade e tudo isso antes disso, você é como dizer às pessoas termos gerais, o que você acha que pode pagar, mostrando interesses reais e depois contratar ou um carta de intenções ou pelo menos um e-mail dizendo: Ei, posso pagar 35.000 para testar o nível de interesse das pessoas em sua oferta ou em sua seriedade. Algumas pessoas nem vão te responder. O que significa que é bom que você não tenha passado muito tempo analisando o negócio, certo? O que vamos fazer hoje é aquela análise inicial, grosseira e suja grosseira e suja que você precisa descobrir. Não é, ainda não é preguiçoso. Você ainda está realmente procurando e tentando encontrar o número certo o mais próximo possível. Mas você vai ver o que quero dizer. Ok. Então, sem mais delongas, vamos ver se eu sei que havia pelo menos duas ofertas publicadas no grupo do Facebook. Agradeço que tenham feito isso. O que está acontecendo? Acho que foi assim que você disse. Então, e aí, Ron, como você está? Então, se vocês têm ofertas, querem que eu as publique nos comentários. Ok. E eu já vejo a 2805 High Street e 3.007 a sudoeste da 52nd Street até K. Então, vamos começar com essas duas. Começaremos com o acordo de Marx, 805 High Street em Heart Cell, Alabama. Ok, então deixe-me compartilhar minha tela. Então, uma análise inicial aproximada aqui. O que eu vou fazer é colocar isso no Google, certo? E isso, é claro, supondo que este é um mercado que dá certo e tudo mais, então estamos meio que olhando para ele a partir de uma célula cardíaca de alto, alto nível, tudo bem. Então, parece uma cidade menor que fica na periferia de qual seria a grande contagem por aqui? Huntsville. Ok. É fora de Huntsville. Sudoeste de Huntsville. Eu imediatamente quero saber o quão perto é de Huntsville porque a proximidade de uma cidade maior é importante em 48 minutos, mas há um show de acidentes. Não sei quanto custa quando não há trânsito nem nada. Talvez sejam 35 minutos, vamos chamá-lo de 40. Então, talvez 40 minutos de distância de Huntsville. Portanto, fica a uma distância de carro de Huntsville, o que é bom porque tecnicamente você poderia viver em uma célula cardíaca e ir para Huntsville para trabalhar e voltar. Portanto, essa cidade com células cardíacas pode meio que alavancar a economia de Huntsville. Não sei além disso, se é uma ótima cidade para investir e eu quero saber qual é a população. Tamanho da população bem rápido. São apenas 14.000, então isso é muito preocupante. Isso é bem pequeno. Tudo bem. Portanto, mesmo que seja como se estivesse a uma distância de carro de Huntsville, a quantidade de inquilinos que você pode obter é de um pool de 14.000. Então, simplesmente não é muito grande. E então a próxima coisa que você gostaria de saber é está crescendo? E eu não vou passar muito tempo analisando os mercados nesta chamada de treinamento, ok, mas eu só quero que você saiba que é assim que eu penso, como se eu nunca tivesse ouvido falar de uma cidade antes, eu imediatamente como um verdadeiro curioso. Ok, e você pode ver aqui que a população não está realmente crescendo nas células cardíacas, ok? Está oscilando em torno de 0% se você olhar esses números aqui, ok? Então isso também é meio preocupante, é tipo, tudo bem, qual será a taxa de vacância? Certo? Quão difícil vai ser alugar um imóvel aqui? Então, essas são algumas coisas que eu consideraria antes de comprar esta casa. No entanto, para fins de seu aprendizado, vamos supor que esse mercado realmente pague, ok? E vamos começar a ver a casa em si. Parece bom. Então eu vou até o Street View e tento ter uma ideia do bairro. E isso parece um bairro muito agradável. Certo? Parece muito decente. Tem um terreno baldio ao lado para realmente saber se isso é bom ou ruim. Na verdade, há outro, um terreno baldio próximo a esse. Então, dois terrenos vagos, isso é meio interessante. E então essas casas parecem muito novas. Como se não parecessem ter mais do que, sei lá, 20 anos ou algo parecido. Não sou bom em adivinhar a idade das casas, mas elas parecem um pouco mais antigas. Mas esse bairro parece talvez um bairro de classe B. Um pouco melhor do que os bairros em que eu normalmente compro. Isso me surpreende. Eu sou como se estivesse comprando uma casa nos arredores de Huntsville e surpreendentemente 14.000 pessoas. Como esses bairros são tão bonitos? Você sabe o que eu quero dizer? Talvez eu esteja errado ao presumir isso, mas isso é um ponto de curiosidade, é tipo, eu quero saber mais sobre esse bairro. Mas, geralmente, a razão pela qual olhei a vista da rua era para ver se havia algo incompleto. Gostar. Se fosse realmente como um bairro com muitas destruídas fosse casas fechadas com tábuas. Aí está a propriedade do assunto novamente, então podemos vê-la aqui. Isso foi em 2014. Então, já se passaram cinco anos desde que o Google Street View foi atualizado e você pode ver no canto superior esquerdo. Mas, novamente, boa vizinhança. Tem algumas calçadas, tem algumas casas grandes e decentes, ok. Para que tudo dê uma olhada e depois olhe para a vizinhança. Em seguida, volto à postagem de Mark e tentarei ampliar para que vocês possam ver ou comprar o preço de 2029, estimativa de reabilitação de 30 a 40, que é o que eu esperaria se vocês a comprassem apenas por 22 ARV com base no atacadista, 85 a 90 k. Ok, vou escrever alguns desses números aqui embaixo. Basicamente, você vai comprá-lo por 23, digamos que o Rehabs 35 fique no meio do seu preço total de 30 a 40, 354-550-5508 K. Todos sabem que, na verdade, acho que uma maneira mais fácil de fazer isso juntos seria abrir as planilhas, já que estou compartilhando minha tela com vocês. E vamos ver o que é, o que é inserido. Então isso é 805. Olá, tenho uma casa na High Street que fica em Columbia, Tennessee. Seu preço de compra é 2029. Tudo bem, e se você quiser uma cópia desse analisador original que estou usando, basta colocá-la nos comentários. Lembre-me de compartilhar o link com você depois disso. Mas de qualquer forma marca o antigo preço de compra, 2029. Estimativas de reabilitação de 30 a 40. Tudo bem, então vamos colocar isso nos reparos. Faremos 35.000. Vamos supor que são cerca de 1.500 e custos de fechamento. Tudo bem. Ele diz ARB 85 a 90, então vou colocar 8075, basta cortar no meio. Ok. Então, seu dinheiro total necessário para fazer esse negócio. Se você comprou por 23, você colocou 35 nele. São 1.500 e os custos de fechamento seriam de 59.400. Após o reparo, o valor é de 87.500. Então eu não tenho aqui, qual é o valor do empréstimo que o credor lhe dará, ok, credores privados ou qualquer outra coisa, normalmente 65 a 80%, então eu coloco 70 aqui. O objetivo desta planilha dentro das três planilhas deste tutor e da planilha, a finalidade desta em que estamos aqui é, na verdade, apenas analisar a situação do financiamento, não o fluxo de caixa. Percebi que há duas etapas quando analisamos negócio: é como o fluxo de caixa de Willett e posso obter todo o dinheiro de um credor privado, certo? Essas são as duas principais coisas que você quer saber. Então eu o dividi em uma guia de fluxo de caixa e uma guia de financiamento com redução de capital, que é isso que estamos usando agora. Ok? Então, se o credor lhe der 70% sobre essa marca de negociação do 8075, digamos que ele concorde ou ela concorde que vale mais do que o máximo que eles lhe darão é $61.250 no negócio. Isso é 70% do ARB. Então, também haverá pontos envolvidos, ok. Também. Vamos chamar isso de fingir que o credor quer, digamos, três pontos, o que é a mesma coisa que três. Então, isso seria cerca de 1.800 dólares como taxa de originação de empréstimos paga antecipadamente. Ok. Então, quando você adiciona isso ao dinheiro original necessário aqui, que era 5094. Deixe-me ampliar. Espero que vocês possam ver isso. Tudo bem. Talvez um pouco grande demais. Quando você adiciona isso. Os pontos 1.800 dólares para o dinheiro original necessário, que era de 5094, você ganha 61.237. Agora, esse é o preço de compra mais os reparos mais os custos de fechamento do casaco mais os pontos ou a taxa de originação do empréstimo. Então, 61 também é como o valor total que você vai trazer para a mesa. Engraçado o suficiente. Se você observar o valor máximo do empréstimo, é o mesmo valor. Então, como se um credor lhe 70% neste negócio e o negócio realmente valesse 8075. Depois de consertado, eles devem estar dispostos a lhe dar $61.200 e isso é o quanto você precisa. É por isso que essa coisa diz que dinheiro do próprio bolso exigia menos $12,50. É quase como se até eu estivesse surpreso que tenha sido assim. É um bom exemplo, honestamente, fazer um acordo sem dinheiro. Ok? Portanto, lembre-se que isso não significa que você definitivamente deva fazer o acordo. Esta é a fase em que você finaliza a compra, tipo você poderia fazer o negócio com muito do seu próprio dinheiro? Porque eu conheço muitos de vocês, ou vocês não querem usar um banco ou não podem usar uma sacola, vocês não têm dinheiro para o pagamento inicial. Confie em mim Eu entendo. Eu estive lá. Foi alto durante a maior parte da minha carreira. E então você quer saber se isso é possível? E parece que é. Ok. Portanto, a próxima guia que examinaríamos duas é a guia de fluxo de caixa. E logo ao sair do portão. Vocês sabem, eu sou bonita, gosto da regra do 1%, gosto de analisar as coisas. Então, vamos primeiro dar uma olhada nisso. Ok. O que seria então eu tenho que cumpri-los e, novamente, 2029, reparos 35, custos de fechamento, 1.500. Os custos em dinheiro foram de 1.800, todos no preço 61. E então deixe-me ver o que você disse. Seria alugado por sete a 801 pontos. Ok. Vejo que você tem alguns exemplos aqui. Entendi. Então, chame-o de 750 é o aluguel. Aqui está. Então 750 é o aluguel. Tudo o que eu tenho é de 61 a 1,3% de desconto. Ok. Então, quando analisamos a relação entre empréstimo e valor, parecia bom, certo? Como se você pudesse obter todo o dinheiro de um credor. Mas agora, quando analisamos o lado do fluxo de caixa, não parece tão bom, ok? E por que isso? Se vai valer 87, você pode conseguir todo o dinheiro para curtir, por que é porque o aluguel é meio solitário. Ok. É surpreendentemente baixo para o que valeria, certo? Se a casa for. Vale muito. Parece que está em um bairro agradável. É meio surpreendente que você só consiga obter 750. Você pode ver se você conseguiria cerca de 850, que sobe para quase um ponto. Portanto, há uma grande diferença aqui. Mas, novamente, estamos apenas tentando chegar ao ponto de fazer uma oferta inicial aproximada, certo? Você pode, se sua oferta for aceita, você pode então ir até uma propriedade ou gerente de propriedade aqui e perguntar a eles, mas isso também levanta outro ponto de preocupação é quando você está em uma cidade com apenas 14.000 pessoas, quantas empresas de administração de propriedades existem? Existem alguns bons? Certo? Você pode perguntar a eles coisas assim e eles responderão rapidamente. Cidades maiores, assim como cidades maiores têm mais restaurantes e outras coisas, elas tendem a ter mais profissionais em todas as áreas, apenas mais pessoas para escolher. Isso acaba significando que é por isso que a cidade de Nova York tem alguns dos melhores restaurantes, certo? Porque há tantos, há tanta competição como se houvesse alguns muito bons lá, certo? E a mesma coisa acontece com gerentes de propriedades semelhantes. Pode haver apenas um ou dois gerentes de propriedades ruins na cidade. Eu não tenho ideia. Estou apenas inventando coisas, mas poderia ser um obstáculo em potencial de qualquer maneira. 750 por mês de aluguel, como o que vamos usar. Ok. Então, deixe-me preencher o resto disso. Analisamos a regra de 1,3% e vimos que ela era um pouco baixa. Então, vamos ver aqui. Ok, esse que sabemos não é necessário dinheiro do próprio bolso. Sabemos que depois de reparar ele mesmo uma força de valores, eu poderia excluir a guia do escritório. saldo do seu empréstimo voltará para a aba de financiamento de ações, certo? Se você receber o valor total, pode ser 61. Tudo bem. Aluguel mensal, pagamos 750 hipotecas a 63. Isso não está correto. Na verdade, eu preciso usar para que haja uma terceira guia na planilha chamada calculadora de hipotecas. Eu construí uma pequena calculadora de hipoteca aqui para vocês. Basicamente, tudo o que você faz é obter o saldo do empréstimo, o que você planeja emprestar do credor, e você o insere neste campo aqui, canto superior esquerdo, 61.200. E vamos fingir que estamos recebendo financiamento de longo prazo no futuro, ok, então isso não é encarar as coisas, como farei fluxo de caixa com eles quando estou pagando dez ou 12% do credor privado de dinheiro, você provavelmente terá um pouco mais de equilíbrio durante esse período, mas está usando, está recebendo todo o dinheiro para comprá-lo. Portanto, você está bem com o ponto de equilíbrio até poder refinanciar com o banco ou estabilizar o reembolso com um credor privado de longo prazo em 6,5% ou qualquer outra coisa. Então você colocaria qualquer taxa de juros que você espera obter neste campo de taxa de juros, então eu tenho um empréstimo de 5% de três anos aqui. Então, é como o típico quando você sai do banco. Então, aqui no canto superior direito, ele mostra qual será seu pagamento mensal. 328. Também há outros campos aqui como quanto você paga no total, quanto será de juros quando você não tiver pago. E isso é chamado de tabela de amortização aqui embaixo. Ele mostra de cada pagamento que você faz, quanto vai para o principal, quanto vai para juros, quais são seus saldos restantes. Mas você vê que longo de todos os 30 anos fazendo esses pagamentos, seu pagamento sempre permanece em $328,50. Voltamos para a guia de fluxo de caixa. Colocamos isso em 35823. Tudo bem. Então, o seguro assumirá que é $50 e, em seguida, os impostos sobre a propriedade , provavelmente são cerca de 50. Os impostos imobiliários são baratos e o Alabama custa cerca de cinco dólares por cada $100 do valor avaliado, o que é muito diferente do valor avaliado, como a casa que comprei em Huntsville na semana passada, avaliado em 35, mas o valor avaliado por motivos fiscais é de apenas $5.000. Ok. Então é disso que você calcula os impostos sobre a propriedade. São $5 para cada $100 do valor avaliado. Agora isso é no Alabama. É em Huntsville. Então, isso pode até ser um pouco mais barato porque está fora dos limites da cidade. Vamos chamar isso de 40 dólares por mês. Ok. Agora, vagas e reparos, eu normalmente uso 15%, mas posso aumentar isso para 20% só porque é uma cidade muito pequena e tenho um pouco de medo de mais vagas. Gerente de propriedade dez por cento. Portanto, suas despesas totais são 673. Deixe-me ter certeza de que está certo. Então, temos o pagamento da hipoteca de 35850 dólares de seguro, 40 dólares de imposto sobre a propriedade, os reparos da Kinsey de cem dólares e 150 anos e 75 com os administradores da propriedade. 673 é seu 673 são suas despesas totais e seu fluxo de caixa líquido mensal seria de $76. Ok? Então, obviamente, isso não é suficiente. A razão pela qual o dinheiro em dinheiro está aparecendo como barra zero de DIV aqui é porque quando você diz que quando investiu $0 no negócio, o dinheiro do próprio bolso exigido, ele não consegue calcular o retorno sobre isso porque o retorno é realmente infinito. Ok? Então isso é bom. Portanto, a barra zero de DIV é igual a retorno infinito igual a bom. Então, mesmo que o fluxo de caixa seja baixo, é como se você não tivesse investido seu próprio dinheiro no negócio, certo? Então, isso é algo a considerar. Mas o fato é que quando você está envolvido em um negócio tão apertado como esse. Se a propriedade ficar vazia ou houver reparos inesperados, você deixa vazia ou houver reparos inesperados, de obter esse retorno infinito de $76 por mês para pagar dinheiro antigo muito rapidamente. Você está apenas $76 acima da água. Você sabe o que eu estou dizendo? Então você está mais perto de mergulhar no negativo. Portanto, não é aconselhável fazer esse negócio com esses números. Ok, Mark, então o que eu recomendaria é que você ofereça menos, ok, essa é realmente a única maneira de fazer isso. Então, vamos ver, você disse aos atacadistas que ele poderia trabalhar comigo no preço. Ele teria que ser porque se eu calcular 65%, quase tudo o que eu poderia fazer seria 55 K. Sim, parece que talvez seja mais viável. Ele disse que acredita que 30 mil o comprariam e o varejo de 40 K raspado alugável já. Tenho um contrato, está pronto para dirigir, me dê uma estimativa. Então, o que você poderia fazer é 50 dólares para executar composições. Isso é meio idiota. Acho que você provavelmente não precisa pagar isso. Nunca ouvi falar de alguém acusado disso, mas acho que os corretores de imóveis devem cobrar por seu tempo. Acho que o que vou fazer às vezes é com o atacadista “Tudo bem, cara, você disse que esses eram os números 30.000 para prepará-lo”. Então, vamos ver aqui. Então você oferece curtidas com base no que eles dizem ou pior, então colocaremos 30 aqui. E vamos ver como isso vai mudar as coisas. 30. Então, o preço total agora é 56. Ok? Então, se voltarmos ao ... você ainda vai pegar tudo isso emprestado do credor, certo? Então, vamos voltar para a calculadora de hipoteca 5062 ou qualquer outra coisa, que reduz o pagamento para 301. Então, vamos atualizar isso. Então, tudo o que fizemos foi mudar os reparos. 301. Então, agora seu fluxo de caixa é 134. É um pouco melhor. Mas nós realmente queremos ver pelo menos 200, certo? Você sabe o que eu estou dizendo? Tipo, para me sentir muito bem com esse negócio. Já eliminamos tudo o que acreditamos que podemos eliminar dos reparos. Então, agora temos que começar a reduzir o preço de compra. Então, vamos fingir que oferecemos 15.000. Vocês são todos os fins. 4083 retornará à sua calculadora de hipoteca ou aos pagamentos para 59. Volte para nossa guia de fluxo de caixa e atualize-a para 259. Estamos apenas trabalhando nesses números, pessoal, tudo o que faço para levá-los aonde façam sentido para você e sejam um bom negócio para você. É assim que você seria um investidor experiente. Então, ainda estamos em 176 oferecendo 15. Tudo bem, então nossas despesas ainda são altas. Eu tenho 20% das vagas e reparos. Isso pode estar errado, mas uma cidade pequena, eu não quero mudá-la. Então, eu vou e não quero que vocês adquiram o hábito de canalizar os números para onde possam fazê-los funcionar. Você sabe, as pessoas vão dizer, bem, você sabe, se fosse alugado por 800, eu poderia fazer isso. Mas você não sabe se vai funcionar para 800. Portanto, seja conservador, mantenha-o às 07:50, faça com que funcione nesse preço. Então, se você acabar recebendo centenas de cerejas no topo do bolo, vamos baixar o preço de compra para 12.000. Ok. Agora estamos em 4053 para a hipoteca. 243 por mês até 43. Agora estamos em 192. Você sabe, estamos chegando perto. Então, talvez você possa oferecer dez ou algo parecido. 10.000. 10.000. Também sei o que você está pensando. Como se ele quisesse 2029. Não posso oferecer dez. Eu entendo. Mas o fato é que seus números precisam funcionar. Há reparos em uma escada, mínimo 30 Gran, você sabe, isso sem incluir surpresas ou talvez pagar por um gerente de projeto, você ainda está em 4033. Então, vamos voltar. 32 agora é seu pagamento se você o comprou por esse preço e agora estamos em $203? Sim. Ok. Amrita, cerca de 1,7%, eu perguntei a você Mark ou qualquer outra pessoa assim está analisando este negócio, você não ficaria entusiasmado em comprá-lo por dez mil em vez de 20 a nove? Porque você ainda tem que colocar 30 em nós. Então, basicamente, você ainda precisa pagar 4033 para prepará-lo e pronto para alugar. Ok. Não está pronto para varejo. Quero dizer, acabei de comprar uma casa em Huntsville e ela estará pronta para alugar por cerca de 50. E vai ser alugado por 825 e fica mais perto da cidade e de todas essas coisas. Então, se você pode comprar uma casa em Huntsville com melhor desempenho por apenas um pouco mais, por que você pagaria mais de dez por isso? Você sabe o que eu quero dizer? Por que não ir a Huntsville e comprar uma das ofertas que estou acreditando. Então, essa é uma maneira de posicionar isso para seu atacadista. Mas esse é o processo. Você olha para. Eles estão perguntando o preço e você diz, Ok , cara legal, esse é o número imaginário que você inventou. É hora de eu inventar meu número imaginário. Na verdade, isso se baseia em investimentos disciplinados. Então, espero que isso ajude. Eu diria literalmente no nível superficial, porque esse atacadista provavelmente pode até ter isso sob contrato por dez mil e você sabe o que quero dizer? Então, eles podem realmente ser viáveis. Ou se ele disser não, tem que ser 15, talvez você o contrate por 15. Você vai chamar um empreiteiro lá e ver se ele pode fazer a reabilitação por 25 e preparar o aluguel. Certo. Você ainda tenta fazer o negócio funcionar, mas precisa começar do zero porque não pode desistir. Você só pode subir depois de começar. Então, a última coisa que quero ver aqui, 35640, é que gosto de ver quais outras casas estão à venda. Então, vamos embora, estamos neste pequeno bolso, 31,36. Então, vou até a célula cardíaca de Zillow e veremos o mapa. Você quer ter certeza de que não está se fingindo de idiota e sendo enganado. Portanto, não há muito à venda neste bolso. Isso é barato, certo? Parece que sua propriedade em questão está aqui. Ok. Olá, rua. Está aqui mesmo. E você olha que não há muita coisa à venda. Podemos ver como vendidas recentemente e para alugar e ser úteis. Isso nos deu muita porcaria. Ok. Então, é como todas essas coisas em que as vendas recentes aconteceram? A coisa mais barata que estou vendo são seis mil. Isso pode ter sido um terreno baldio. Eu nem sei. Ou apenas uma casa muito destruída. Aqui está um para 44. Então não temos muito para alugar, você sabe, aqui está um por 650. E você se pergunta : Há quanto tempo isso está nos mercados de 21 listados há 24 dias. Muito bom estado, mas é um apartamento. Ok. Portanto, não é uma boa competição. Mas como o fato que quando você olha para os quatro aluguéis nesta cidade, como se eu retirasse esses outros três, esses outros dois. Como em todas as células cardíacas, existem duas propriedades para que ela esteja bem. E este está listado há 34 dias, o outro há 24. Então, isso pode significar algumas coisas, como uma as pessoas estão gritando por aluguéis lá e não há nada disponível, então tudo foi recolhido. Ou isso pode significar que não há demanda por isso, certo? E é por isso que não há nada. Geralmente, nas cidades em que invisto, há um monte de coisas para alugar. E por qualquer motivo, mesmo que isso pareça contra-intuitivo, isso me deixa mais confortável porque significa apenas que há mais coisas acontecendo lá. Então, espero que isso faça sentido. Mas supondo que você olhada nesse mercado e se sinta confortável com ele, e marque todas essas caixas. Então eu digo que dez K é sua primeira oferta. Você explica por que você quebra. Esses números aqui. E a boa notícia, se você o comprou por isso, você só precisa emprestar 43 do credor, certo? E se vale 87 , é muito mais fácil refinanciar. Você só ganha cerca de 50% do valor. Mas o mais importante é que você tem 200 dólares por mês de fluxo de caixa. Essa é a minha opinião sobre esse acordo. Agora, se vocês estiverem postando perguntas, eu vou respondê-las. Talvez eu tenha que chegar até eles no final porque quero chegar a um aço zero aqui. Porque só por uma questão de tempo, demorou cerca de 30 minutos para adicionar para analisar esse. E você vai ficar mais rápido nisso. Como se eu provavelmente não quisesse, teria levado talvez dez ou 15 minutos para fazer isso sem explicar e sem fazer isso. Portanto, não pense que vai demorar uma eternidade, mas isso deve ser uma prova por que você nunca deveria querer fazer mais do que isso em cada negócio. Quando você nem sabe, porque você nem sabe se aquele cara vai aceitar sua oferta de dez K. Ele pode te dar o dedo e nunca mais falar com você. Ou podemos aceitar, certo, mas faça essa oferta antes que você perca mais tempo com o negócio. Faz sentido. Então agora vamos para Oklahoma City, Oklahoma. Novamente, vou presumir que este é um bom mercado e preenche todos os requisitos e outras coisas. E isso é como uma boa vizinhança e outras coisas, porque esse é um tipo totalmente diferente de análise para a qual não temos tempo. Não é realmente o propósito desse treinamento. Então, vamos dar uma olhada nisso. Estamos no sudoeste de Oklahoma City. Veja, não parece que estamos muito longe do centro da cidade. Gostaria de saber ou menos 20 minutos do que parece ser o centro da cidade. Tudo bem, e isso está no trânsito, então talvez sejam 15 minutos. Não deveríamos receber chamadas de treinamento durante a hora do rush. Está muito ocupado lá fora. Mas sabemos que fica a cerca de 15 minutos a sudoeste do centro da cidade. Ok. Também estou vendo que é perto do aeroporto. Então, isso provavelmente é mais negativo. Eu acho que definitivamente tem suas vantagens de ser a conveniência. Mas haverá muito barulho, certo? Se isso for um like, se for como um, você sabe, a menos que seja como um aeroporto comercial onde não é. Mas parece que não é. Parece que é o aeroporto. Isso é muito estacionamento. Então, sim, isso é algo em que pensar, você sabe, para os inquilinos, como estar perto de aeroportos ou não. Se eu for inquilino, vou querer ficar mais longe dela só para não ver e ouvir aviões decolando e pousando o tempo todo. Então, isso é apenas algo em que pensar. Então agora vamos dar uma olhada na rua. Então, esta é a propriedade em questão, acho que 3.007, a sudoeste da 52nd Street. Você é mais um jeito. Ok. Essa é a aparência da casa. Garagem esquelética na frente. Portanto, é garagem e a varanda esquerda à direita. Onde está? É esta casa e talvez tenham removido a porta 3009 do carro. Ok. Não é isso. Então é esse? Nº 30, 13. Por aqui, desculpe pessoal. Às vezes, o Google Maps não se alinha exatamente. Aquela casa. Parece que não. 3.007 Southwest 5050. É estranho porque na verdade não aparece em outros sites além dessa cerca vermelha. Então essa pode ser a imagem errada, possivelmente. Se isso foi retirado do Google Maps. Não tenho certeza. Goste de algumas casas ou não. Deixe-me tentar colar isso diretamente no Zillow. E ainda estamos em difícil venda, Alabama. Diz que não foi possível encontrar esta área. Desculpe , pessoal. Vamos nos mudar para cá em apenas um segundo, se não o fizermos. 373119 Na verdade, não precisamos saber exatamente em que casa está na rua BI, por qualquer motivo, não consigo fazer com que isso apareça. Mas vamos supor que essa é a rua. E parece que temos todos os números aqui de você. Então, isso será bom o suficiente. Então, vamos voltar para a rua e fazer um pequeno passeio. Então esse bairro parece um pouco menos bonito do que aquele. O acordo que Mark tinha. Mas não parece ruim. Parece um bairro típico da classe trabalhadora americana. Você sabe, você não está vendo como reboques carros destruídos e casas fechadas com tábuas ou algo parecido? Essa casa parece ter sido um pouco atualizada. Vamos descer a rua na outra direção. Apenas certifique-se de que tudo esteja bem. Bem cortado e seco. Ok. Não vejo nada de muito preocupante nas imediações. Há aquele aeroporto de que falamos, mas sim, então o bairro parece decente. Portanto, enquanto se aguarda uma investigação mais aprofundada, sobre esses dois exercícios vamos ver o que talvez possamos oferecer. Ok. Então, temos três camas, um banheiro e meio, ótima área de aluguel, convertemos a garagem e fazemos um quarto quarto. Os custos de fechamento são de 1800 preço de compra de 64 ou cinco. Vamos começar a preencher nossa planilha novamente, 64 ou cinco. E os custos de fechamento de 1.800, que são negociáveis. Reabilitação 15, diz 155. E depois do reparo, o valor 90 a 95. Ok. Vou cortar isso pela metade e dizer 90 a cinco. Tudo bem, então, para comprá-lo , consertá-lo e pagar os custos de fechamento, você está vendo 81.800. Ok. Após o reparo, o valor é de 90 a cinco. Se um credor lhe der 70% do valor após o reparo, ele lhe dará 64.700. Ok. O que significa que você vai ter que vir até a mesa com quase $19.000, certo? Isso inclui os pontos que você tem que pagar 3% sobre isso. Você está pagando isso adiantado, certo? Então, eles estão pedindo um preço, este é um negócio muito intensivo em dinheiro. Agora, você pode encontrar um credor que suba até 80%. Digamos que você ainda esteja trazendo $10.000 para a mesa neste negócio, ok? Isso é pelo preço pedido. Então, vamos manter isso em mente. Sabendo que talvez precisemos ajustar o preço de compra apenas com base no fato de que não queremos trazer muito para a mesa. E vamos analisar também o lado do fluxo de caixa do negócio, ok? Então, 64 ou cinco para comprá-lo e 155 para embrulhá-lo, já escreva-o. 60. O fechamento custa 1.800. Quando custa de cerca de 1.800 a 8036 novamente pelo preço total. E então preencheremos isso em um segundo. Após o reparo, o valor que você disse ser 9025. Quero dizer, muito pouco capital no negócio, menos de dez mil ou mais, então eu quero saber por que seria alugado. O imposto sobre a propriedade e o seguro devem ser de 70 por mês. O imposto sobre a propriedade não está aqui, então teríamos que adivinhar isso, a menos que você queira digitá-lo nos comentários. Agora, vamos colocar o seguro em 70. Então C. Preciso saber quanto é o aluguel. Deixe-me ver se você digita isso aqui. Tenho dinheiro em mãos para usar, desde que eu o receba de volta. Não te dei o endereço real. Isso é bom. O imposto sobre a propriedade é 790. Acho que é por ano. Então, vamos fazer isso difícil dividido por 12. Então, 65 dólares por mês. Tudo bem. Então, estou colocando isso aqui. 65, então eu preciso saber quanto seria o aluguel. Eu tive e, se você puder, se você souber ou tiver uma boa suposição, também posso tentar procurá-lo, mas sem o endereço real, isso vai ser um pouco difícil. Vá para um medidor de aluguel como. Veja se podemos descobrir se esse é um endereço real. 750 a 800. Não tenho certeza se isso é um direito. Mas me diga se isso soa bem. 730 a 800. Vou colocar 775 como o aluguel. Então, vamos ver o que temos aqui. 64 para comprar a 15 para fixar 1.800 e custos de fechamento, esse dinheiro generativo custa no total, pouco menos de 84 mil. Então veja que o ARV é 90 para o credor. O lado do Mac fornece um B, digamos 74. Se você tiver um credor para lhe dar 80%. Então esse seria o valor do seu empréstimo, 70 para seus pagamentos, $397 por mês. Ok. 397. Impostos, seguros são preenchidos, vagas e reparos. Eu acho que eu poderia reduzir isso para 15% dela em uma cidade maior. Então você pode ver que seu aluguel mensal, líquido, é de apenas dez dólares, ou muito baixo. É basicamente uma propriedade de equilíbrio e você provavelmente sabia disso e está apenas me mostrando essa oferta apenas observando o preço total dividido pelo aluguel, dividido pelo preço total. Você sabe, é menos de 1% ou mais. Ok. 930 estão dizendo, então vamos colocar isso. Esse é o aluguel real. Então agora estamos em 119, então isso é melhor, com certeza. Mas não é realmente bom o suficiente, especialmente considerando que você investirá $83.000 neste negócio. Se eu posso colocar 50 mil em um acordo que me rende 250 por mês, você não quer colocar um três em algo que faz de você 119. Você sabe o que eu estou dizendo? Pelo menos é assim que eu sinto que há mais dinheiro envolvido no negócio, mesmo que venha do credor. Eu quero mais de volta porque estou me endividando mais, assumindo um pouco mais de risco. Você quer que isso seja maior. Então, vamos ver o que podemos fazer aqui. Para ajustar isso para torná-lo melhor. É basicamente uma questão de reduzir o preço de compra, assim como fizemos com o acordo anterior. Então, tiraremos dez mil dólares de desconto, chegaremos a cerca de 55.000. Vamos ver. Isso seria para que você precisasse de 72 do credor. Vamos ver. Espere um segundo. O que colocamos aqui antes de 22. Gerenciamento hermético do contratante: Tudo bem, vamos começar. Espero que vocês estejam bem. Tenho uma aula de hoje que acho que vamos gostar muito e tirar muito proveito, como pessoal. Se vocês implementarem o que estou prestes a ensinar, só isso valerá o preço da entrada. E mais um pouco, tudo bem. Uma das maiores maneiras de economizar dinheiro e obter mais dinheiro de volta em todo esse mundo de investimentos é através da maneira como você lida com o relacionamento com o contratante, da maneira como você o gerencia. E assim como você decidiu o que fazer com uma casa como essa. Quero dizer, as pessoas perdem muito dinheiro. E hoje à noite vamos falar sobre como não fazer isso. Porque o que você quer é comprar uma casa, consertar aquela coisa sem nenhum problema, sem dores de cabeça, e alugá-la, certo? Você também quer poder fazer isso virtualmente sentado em seu computador, você sabe, a 2.000 milhas de distância da casa, como eu faço. Ok. Há um processo específico que você precisa seguir para fazer isso. Ok. É isso que vamos falar hoje à noite. Um pouco sobre por que isso é importante. Então pessoal, eu já perdi seis dígitos. É fácil fazer isso da maneira errada. Ok? Este treinamento economizará dezenas de milhares, provavelmente centenas de milhares de dólares ao longo de sua carreira de investidor. Depois de ver esse processo e como ele é hermético, você entenderá o que quero dizer. Rapazes. Dizem que casamentos e funerais são os dois momentos em que as pessoas se sentem mais emocionadas em gastar dinheiro ou são as mais erráticas quanto a isso. Como se eles simplesmente não se importassem. Há muita emoção acontecendo. Dinheiro não é problema, apenas o que custar algo pagará por ele, certo? Porque é um casamento ou um funeral. Meio compreensível. Estranhamente. As pessoas parecem fazer isso para que as reabilitações fiquem bem. Não sei por que, mas a sensação das pessoas de gastar dinheiro meio sai pela janela porque você começa a pensar, bem, isso é um investimento, não um custo. De certa forma, isso é verdade. Como se o dinheiro fosse melhor gasto em uma reabilitação do que em um carro novo que você não precisa. Mas por que desperdiçar dinheiro quando você poderia investir esse dinheiro em investimentos futuros ou em qualquer outra coisa. Além disso, o que vamos analisar é quando você já tiver selecionado seu contratado e souber que ele é confiável. Ok? Então isso vai ser em um treinamento diferente. Este treinamento é sobre, ok, eu sei com quem vou e é hora de receber a oferta deles. É hora de reduzir meu orçamento para garantir que eu não seja enganado. E então comece esse projeto com esse cara e gerencie-o com sucesso durante todo o processo e garanta que eu esteja protegido. É isso que vamos falar hoje à noite. Primeiro, quero te ensinar um pouco da filosofia, ok? Então, eu vou te mostrar como pensar sobre isso primeiro. E se você ainda não percebeu, eu valorizo a filosofia em vez da tática. Eu acredito que se você pode ensinar alguém a pensar em algo, então, você sabe, as táticas, o que eu faço aqui? O que eu faço lá? Isso se torna muito mais fácil porque você pode essencialmente se referir à filosofia. Um exemplo de filosofia, você sabe, que eu já ensinei é que as propriedades de aluguel deveriam existir para trazer cheques para sua caixa de correio ou não para criar uma nova carreira ou uma nova trabalho para si mesmo. Se você adotar essa filosofia , quando sair e tomar decisões em sua empresa, saberia que todas as decisões precisariam ser tomadas com essa filosofia em mente, certo? É por isso que passei tanto tempo estudando filosofia, porque ensinar alguém a pensar é sempre um presente mais valioso do que ensiná-lo. Apenas, Ei, aqui estão as etapas 12345. Eu quero que você imagine esse cenário para mim. Vai parecer um pouco estranho, mas imagine que você contratou alguém para criar um site para você. Ok? Imagine que eles sejam especialistas em sites. Então você simplesmente confia que eles tornarão isso incrível. E eles te dão uma proposta, que você realmente não entende. Você se sente impotente, então aceita isso porque eles são especialistas. E então você paga a maior parte ou todo o dinheiro adiantado para começar. E digamos que neste exemplo hipotético, você não consiga ver o site. Eles dizem que não está pronto, ainda não está disponível, mas afirmam que estão progredindo. Você não fala com eles de forma consistente. Você se senta, espera receber atualizações. Talvez eles lhe enviem algumas capturas de tela ou qualquer outra coisa. Eles se deparam com problemas. Eles precisam de mais dinheiro e, de repente, precisam de mais tempo, ok, então o projeto foi um pouco prejudicado. Você vê as capturas de tela que eles enviaram para você. Não parece do jeito que você esperava, ok, você não está feliz com o andamento desse projeto. Você fica bravo, você os confronta sobre isso. Eu nunca quis que você fizesse isso. Sabe, isso não é o que eu queria. Isso demorou muito. Seja o que for. Eles dizem que não, você sabe, isso vai custar mais dinheiro. Nunca concordamos com o que você está dizendo. Então, de repente, eles param de atender suas ligações. Você chama isso de golpistas, você deixa uma crítica negativa para eles. Encontre uma nova pessoa para tentar terminar o que ela começou ou talvez você tenha que começar tudo de novo. Isso parece muito miserável, não é? Agora, o que acabei de descrever, seria uma maneira meio idiota de lidar com esse projeto, certo? Como dizer que você estava muito cego e desinformado e não há comunicação ou expectativas claras, certo. Não faria sentido comunicar como ela queria especificamente que esse site fosse? Ou talvez simplesmente não pague nada ou uma pequena quantia para começar. Em seguida, divida o resto de todo o projeto em resultados e anexe valores de pagamento a esses resultados. Não faria sentido poder ver o site em detalhes o tempo todo, dar a esse contratante muitos comentários contínuos para que você pudesse obter o produto exatamente do jeito que você queria. Obviamente, não estamos falando sobre a criação de sites aqui, mas o princípio é o mesmo. Não importa qual seja o projeto. E é isso que eu quero que vocês entendam. Então, alguém aqui é gerente? Levante a mão se você é gerente, você já esteve na gerência? Você já gerenciou pessoas ou talvez apenas projetos que inevitavelmente envolverão pessoas? Você teria sido capaz de gerenciar esses projetos de pessoas sem ter uma noção muito clara que estava acontecendo em todos os momentos, você teria sido capaz de fazer um bom trabalho como gerente ausente? Sim ou não? Meu gerente, meu trabalho corporativo, estava no meu *** o tempo todo. Certo. Ryan, você tem que fazer isso. Aqui está o prazo, aqui estão os resultados específicos, você sabe, como você me disse, você tem alguma dúvida? Mas, caso contrário, isso é esperado de você. Eu posso ver sua produtividade por meio do software que usamos. Acompanhe tudo o que você está fazendo. Quero dizer, estou falando como se eles estivessem conectados, como se tudo estivesse definido e claro e meu gerente fosse um bom gerente, certo? No r10, qualquer projeto sem problemas para gerenciar qualquer filme de projetos, você precisa ter essas coisas. Você tem que ter expectativas claras, você tem que ter uma comunicação clara. Você precisa ter um gerenciamento contínuo desse projeto. Você precisa ter uma documentação de apoio, algo escrito, que você possa consultar especificamente e que seja um acordo. A razão pela qual as pessoas falham, porque você ouve que todos esses contratos são histórias de terror, certo? A razão pela qual as pessoas falham é que elas se preparam para falhar desde o início. Honestamente, o que você precisa fazer é assumir uma posição assertiva desde o início. Você não pode ser como a pessoa hipotética que descrevi que acabou de contratar alguém para criar seu site e essa pessoa é tudo o que eu não tenho. Eu não sei o que eles estão fazendo, mas, você sabe, eu lhes pago muito dinheiro, então espero que funcione. Como se isso fosse, você sabe, engraçado. Acabei de pegar o exemplo do site, do nada. Mas, você sabe, as pessoas tratam isso da mesma maneira. Qualquer coisa que eles não entendam. Eles meio que gostam de encarar isso como se estivessem com as mãos no ar. Como se eu não soubesse. Imagine ser gerente como um emprego corporativo na América, e Sim, eu não sei o que Bob faz e ele está sempre lá”. Até Tootsie Rolls e jogando Tetris em seu computador. Mas acho que ele está trabalhando como você perdesse seu emprego como gerente se fosse isso que você estava dizendo sobre seu pessoal ou seus projetos. Não sei qual é o status desse projeto. Bem, você não pode fazer isso com uma reabilitação sem esperar que algo parecido aconteça, sem esperar que essa coisa exploda de forma negativa. Portanto, você precisa ser um bom gerente do seu projeto. Características de grandes gerentes são essas coisas aqui? Eu pesquisei algumas delas, como quais são as características de grandes gerentes? E eles entendem as pessoas, têm boas habilidades de comunicação, determinação e confiança. Eles sabem como estar no comando de forma importante e sabem como comunicar sua visão, também é muito, muito importante. Então, eu vou te desafiar um pouco. Se você teve problemas com isso no passado, veio até mim para obter ajuda. Vou desafiá-lo e dizer se sua falta de sucesso nas experiências anteriores de contratantes se resumisse à sua falta de habilidades gerenciais. E se você não pegasse esse projeto sob as chuvas como deveria e o concluísse. Lembro-me de reabilitações fracassadas no passado, em que empreiteiros estavam se aproveitando de nós, não nos ligando de volta, não aparecendo para trabalhar. Você sabe, estamos pagando demais. Lembro-me de uma vez meu ex-parceiro de negócios disse algo como “Vou pegar esse projeto pelos chifres e levá-lo até a linha de chegada porque alguém tem que fazer isso”. Era como se estivéssemos loucos por termos que fazer isso. Não acredito que tenho que fazer todo esse trabalho. Não consigo acreditar depois de pegar essa coisa pelos chifres. Em retrospectiva. Isso é o que você precisa fazer toda vez. E quando ele fez isso, adivinha? Funcionou. Esses empreiteiros, nós os pressionamos. Eles acabaram desistindo. Encontramos algumas pessoas novas. Nós terminamos isso. Fizemos o melhor que pudemos para recuperar uma situação ruim, mas ainda assim perdemos dinheiro. Mas isso é essencialmente o que você pode não estar fazendo e que pode estar causando esse cara. Portanto, você precisa assumir a responsabilidade pela execução do seu projeto. Além disso, esta é sua propriedade. Esta será sua propriedade alugada. Depois que isso acabar, o empreiteiro seguirá em frente. Ok. Eles serão apenas um pensamento distante. Esta propriedade pode morar com você por anos e anos e anos. Você, você sabe, você precisa ter certeza de fazer isso da maneira que você quer. Porque você tem que conviver com o resultado final e é o único pagando por tudo. Ok? Então, por favor, pare de ser moleque. Pare de deixar empreiteiros atropelar você. Pare de ser tão grato por um empreiteiro realmente ligado de volta para você uma vez ou ter lhe dado uma oferta, certo? As pessoas são assim por causa da forma como a indústria está agora. Onde mais ou menos empreiteiros exigem que eles digam: Ah, sim, incrível. Tenho um cara indo até lá me dando uma oferta como se já estivesse fechado. E eles nunca fizeram negócios com essa pessoa. Infelizmente, você não pode se dar ao luxo ser tão passivo quando se trata de gerenciar. Você não pode simplesmente decidir que vai confiar em alguém. E eu sou uma pessoa que confia. Como se eu confiasse nas pessoas. Eu não sou aquela pessoa cínica que diz: Oh, todo mundo quer me pegar ou algo assim , de jeito nenhum. Ao mesmo tempo. Este é um acordo complexo o suficiente para que você não o aceite apenas com base na onda de confiança. Má, má ideia. Não estou dizendo que vá lá e seja um *******. Estou dizendo que esteja no controle do seu projeto. Os melhores líderes são duas coisas que são calmas e assertivas. E eu quero que você seja calmo e assertivo. Quando você compra propriedades. Não só será mais eficaz, mas você se divertirá melhor Este treinamento vai te mostrar como fazer tudo isso. Um pouco sobre a perspectiva do empreiteiro, certo? Porque é muito importante que esteja falando sobre esses empreiteiros, você sabe, por exemplo, não deveríamos saber um pouco mais sobre eles e o que os está impulsionando. Portanto, uma coisa a saber é que, no momento , seus serviços estão em alta demanda. Sempre que o mercado está quente, há muita coisa acontecendo. Os serviços de prestadores de serviços serão muito procurados. Ok. Como muitas pessoas dizendo: Ei, me dê um pouco, me dê um pouco, eu preciso disso, preciso fazer aquilo e comprar mais casas. Então, eles podem recusar o trabalho. Eles podem gostar de coisas com lances exagerados, cobrar muito mais. Eles não precisam necessariamente de você. Agora mesmo. Quando o mercado está quente, as coisas mudam quando o mercado esfria, ok? Mas você precisa entender que eles têm muitas oportunidades. Além disso, os empreiteiros perdem muito dinheiro, ok. Devido a coisas como folha de pagamento, eles precisam pagar todos os assinantes e seus funcionários horistas. Eles pagam um seguro diferente, pagam impostos, têm licenças, precisam se manter atualizados. Eles pagam todas essas taxas e outras coisas. Há todas essas coisas que corroem seus lucros. Os empreiteiros geralmente não estão disponíveis, apenas ficam ricos com esse tipo de trabalho. Além disso, empreiteiros foram queimados pelos investidores à direita. Só porque, você sabe, alguma falha de comunicação não significa que seja culpa do empreiteiro. E a comunicação deficiente geralmente é a principal causa dos problemas com esse relacionamento. E uma comunicação deficiente que funciona nos dois sentidos. Isso não funcionaria em um relacionamento íntimo se você realmente gostasse, bem, querida, você não me disse que eu não poderia fazer isso ou algo assim. E então ela diz: “Bem, você deveria ter me dito que queria fazer isso ou algo assim. Como se isso não funcionasse. Como se você tivesse que ser o mais transparente e aberto e o máximo de comunicação possível em qualquer relacionamento, máximo de comunicação possível se quiser que ele prospere, certo? Isso não é diferente. Então você pensa também: o que está motivando esse contratante? Eles estão recebendo? O que os motiva é fazer o trabalho o mais rápido possível. Pequenos soluços quanto possível. Eles querem ganhar dinheiro, querem sustentar suas famílias. Ok, isso é o que motiva nosso contratante. Agora, algumas coisas aleatórias que eu quero que você saiba é que o preço que os empreiteiros cobram pelo trabalho flutua com o preço das próprias casas. E isso porque quando o preço das casas sobe, isso significa que há muita demanda por imóveis. Portanto, haverá muita demanda por serviços de contratação. Então acabou no mercado. Tudo custa mais. Eu literalmente vi os preços dos empreiteiros quase dobrarem nesse mercado porque eles podem cobrar mais, porque têm muita demanda por seus serviços. Além disso, só para ficar claro, nesta fase, você ainda não comprou a casa. Você não comprará uma casa até chegar à proposta final revisada com seu empreiteiro. Vamos chegar a esse ponto e passar isso neste treinamento. Mas saiba que já vi pessoas obterem uma estimativa aproximada. Eles vão mandar um empreiteiro ir até lá e os empreiteiros, tipo, sim, acho que consertei para 10.000. Sem estimativa por escrito. Eles nem sabem o que está sendo feito. Eles iriam em frente e comprariam a casa. Seria uma loucura fazer isso. E isso vai te mostrar como fazer isso da maneira oposta. Além disso, você já precisa ter decidido quais itens não são negociáveis, o que significa que eles precisam ser reparados, não importa o que aconteça, certo. Então, por exemplo, digamos que você esteja pensando em comprar uma casa e faça uma inspeção residencial e, você sabe, haja buracos no chão. Então, obviamente, tem que ser remendado e depois um novo piso de vinil colocado. E talvez o teto esteja vazando e o banheiro esteja uma bagunça completa, como se precisasse ser totalmente refeito. Você tem três grandes coisas que não são negociáveis, como. Em outras palavras, a propriedade não é habitável. A menos que você conserte essas coisas, você precisa saber quais são os itens obrigatórios e quais são os tipos de itens da lista de desejos quando você encontra esse cara? Novamente, isso é trabalhando com seu inspetor residencial. É que você está trabalhando com seu gerente de propriedade, como se eu perguntasse ao gerente da propriedade em que nível eu preciso até mesmo para reabilitar a casa para conseguir esses $800 por mês em aluguel neste bairro. É uma ótima fonte de feedback sobre isso. E também é necessário trabalhar com o empreiteiro para curtir a inspeção inicial. Eles também inventarão algumas coisas. Mas você meio que precisa ter uma delimitação clara em sua mente entre as coisas que você precisa consertar e as coisas da lista de desejos. Outra dica é que, se você cortar custos na reabilitação, acabará por enfrentar isso. Ok. É sempre bom pensar como, oh, bem, eu vou apenas cobrir isso ou vamos consertar o telhado por enquanto. Mesmo que já tenha duas camadas de telhas ruins. Sabe, vai ser um ano 23 e então você vai receber aquela ligação novamente. Ei, telhados vazando novamente. Assim, você pode adiar a manutenção, simplesmente consertar as coisas, mas estar preparado para pagar no futuro. Descobri que normalmente, desde que esteja dentro do orçamento, você pode pagar. Se você conseguir consertar as coisas da maneira mais correta desde o início, terá muito menos dores de cabeça. Eu tenho algumas propriedades que simplesmente destruímos completamente e lemos tudo. E já faz 56 anos e, você sabe, é claro que eu não ouvi falar sobre isso porque tudo é novo. Como o que quebraria, certo? É como comprar um carro novo. E eu comprei um Toyota estrangeiro ou há alguns anos novo. E nada aconteceu com ele, é claro, porque ainda é real agora e eu provavelmente tenho mais anos antes que algo aconteça com aquele carro. E é bom ter essa paz de espírito, certo? Então, você quer fazer o mesmo pela sua casa o máximo que puder. Novamente, isso está um pouco fora do assunto, mas é por isso que ser bom em negociar e conseguir bons negócios é tão importante, porque quando você tem mais espaço para consertar as coisas da maneira certa, porque você não está enfrentando esse orçamento muito apertado. Então, vamos falar sobre estimativas de itens de linha. Responda a esse cara, você pagaria $20.000 por algo e não soubesse realmente o que estava recebendo. Agora, tenha um controle muito firme sobre o que você está recebendo. Então não faça isso em uma clínica de reabilitação. Em uma linha, a estimativa do item ajudará você com isso. Essa é uma estimativa em que cada parte do projeto é dividida linha por linha. Tem um preço associado a cada linha. A saída de linhas das estimativas permite que você veja exatamente o que está pagando. Também permite que você elimine quaisquer itens desnecessários para que você possa ficar dentro orçamento que está tentando atingir. Além disso, você deseja separar materiais e mão de obra quando necessário. Ok. Então, como se uma nova banheira fosse incluída na sua reabilitação. A banheira em si provavelmente não está incluída na estimativa. A estimativa que você recebe literalmente diz que obra na instalação da banheira é de apenas $300 ou o que quer que seja. Ok, então você sabe, bem, eu vou ter que gastar mais $300 em uma banheira. Não vai estar na estimativa. Falaremos mais sobre materiais hoje. Ou você precisava de um novo subandar, certo. Como o chão estava podre ou algo assim, você teve que substituí-lo. Os materiais para isso provavelmente estão incluídos porque o contrapiso é apenas um deck, como a madeira da Home Depot. E se você conseguir uma oferta para um novo subandar, eles não dirão como o preço para colocá-lo como isso e os materiais ou isso. No entanto, isso precisa ser declarado na estimativa, certo? Na verdade, para simplificar, certifique-se de que a estimativa agora gire cada instância em que os materiais não estão incluídos, qualquer material de que eles precisem. Isso não está incluído. Como se o contrapiso dos materiais fosse incluído. Mas se você vai colocar uma prancha de vinil de luxo LDP no chão ou se vai colocar algum azulejo no banheiro, o material, o LDP ou o ladrilho provavelmente não estão incluídos. E, normalmente, do jeito que você provavelmente está se perguntando, bem, como eu sei se algo vai ser incluído ou não? Muitas vezes, se alguma coisa, é mais personalizável, como se você quisesse escolher uma determinada versão de algo. Eles não o incluirão porque não sabem o que você quer. Ok. Então, eles sabem que material de parede seca é a mesma coisa. Como se eu não precisasse perguntar a eles que tipo de drywall eles querem ou o que eles gostariam. Mas uma anuidade para perguntar a eles que tipo de Tyler você vai colocar naquele banheiro. Portanto, eles não podem cotar um preço abrangente para materiais e mão de obra porque não sabem o que você quer. Portanto, se for algo que possa ser personalizado ou escolhido de alguma forma, pode não estar incluído, mas você precisa delinear. De qualquer forma. Essa é a aparência de uma estimativa de item de linha. Então veja como isso é específico. Isso faz parte de uma estimativa que recebi e vou fornecer a todos vocês essa estimativa completa, bem como outra. Então, você poderá ver que também fornecem esses empreiteiros de nível e dizer: Ei, é assim que eu quero que você pareça. Mas você pode ver como isso é detalhado, certo? E esse é um item de linha que deve admitir porque há uma linha para cada coisa. Ok. Campainha, fechaduras, conserto de drenos franceses, lavagem sob pressão, pátio , placas de cobertura nos interruptores , placas de cobertura nas tomadas, fios, a linha para a cozinha e o banheiro como tudo e São $250 por isso, certo? Isso é o que você quer. Você não quer apenas uma lista grande de coisas e depois um grande número na parte inferior. Ok. Então, vamos falar sobre como obter sua estimativa dentro do orçamento. Quando você receber a primeira oferta, provavelmente precisará recuar para colocá-la dentro da faixa de preço do seu orçamento. Por exemplo, digamos que a oferta seja de 25 mil e você precise de 15 mil. Essa é uma lacuna muito grande, certo? E muitas pessoas literalmente levantarão as mãos nesse momento. Aqui está o que você realmente deve fazer. Fale com o empreiteiro, diga que você tem um orçamento máximo de 15, Graham, por favor, envie um orçamento revisado. E, claro, você deve manter os itens não negociáveis que discutimos anteriormente na estimativa. Ok. Você tem que mantê-los lá porque essa propriedade não estará pronta para alugar sem um novo piso, sem tinta ou sem, você sabe, banheira e vaso sanitário novos ou o que quer que seja. É como se você tivesse decidido que precisa consertar, ok. você pode fazer No entanto, você pode fazer esses itens de forma diferente, por exemplo, em vez de colocar madeira dura real no chão, você usa a prancha de vinil ou, em vez de fazer H FAQ, basta colocar unidades de janela. Há muitas maneiras de evitar que, quando não está, você não está criando um produto ruim. Então, recortar essa frase quase significa como fazer isso de ovelha ou pular coisas. Não estou dizendo para fazer isso. Estou dizendo que, em vez de comprar o Lexis da Toyota, você ainda está comprando um bom produto, mas não está gastando demais desnecessariamente. Além disso, novamente, lembre-se dos custos dos materiais, dos materiais que não estão incluídos na licitação. Gosto de fazer uma lista separada delas porque se você está escolhendo seus próprios acabamentos para tudo, quero esse ditado: quero essa bancada, quero esses armários. Como se todas essas coisas começassem a se somar e não estava no número que você usou quando disse, eu estava tentando seguir a fórmula do Brian e comprar essa propriedade ou qualquer outra coisa, Você sabe, e então eu uso 15 K para reparos. Mas acontece que eu não estava considerando os materiais. Você só vai sofrer uma série de custos surpreendentes que não estava planejando. Você recebe a proposta revisada do contratante. Você está basicamente recuando e diz: Não, eu só posso gastar 15. Diga-me o que você pode me dizer o que você pode fazer acontecer. E depois volta, inclui os itens que você precisa ter. Muitos casos. Não vai voltar às 15:00 da manhã. Eu volto às 20 ou 18. Então você vai ter que voltar ao telefone e dizer: Ei, obrigado por enviar uma revisão, estamos chegando mais perto. Podemos pegar o telefone e falar sobre cada item e ver se há outras maneiras de economizar um pouco de dinheiro aqui e fazer isso. De qualquer forma, mais comunicação é melhor Se você fizer uma licitação com seu contratante, você sempre acabará falando sobre coisas em que diz: “Cara você sempre acabará falando sobre , estou feliz que tenhamos conversado sobre isso porque isso poderia ter sido uma grande falha de comunicação em potencial. Eu não sabia disso. Você, quando quiser que eu goste, arranque a porta do armário e construa uma caixa para abrir. Eu não sabia que você queria que tivesse essa aparência ou algo assim. Portanto, você não apenas encontrará maneiras de economizar dinheiro, mas também é saudável conversar sobre estimativas, especialmente quando você está apenas nisso pensando nisso e está começando. Também tenha uma atitude positiva. Eu sempre acredito que até mesmo com uma falha, como se eu pudesse descobrir as coisas e não importa como seja, haverá uma maneira de eu descobrir isso, podemos superar isso. E isso sempre me ajudou. Eu não simplesmente levanto minhas mãos ou desisto de nada. E essa é a atitude que você precisa adotar em relação aos seus projetos. A negatividade nunca ajuda. Então, tente eliminar isso completamente e se concentrar apenas no resultado. Não importa o que aconteça. Na maioria das vezes, há uma maneira de colocar os lances dentro do alcance, ok? Novamente, é por isso que sou conservador quando digo a vocês que analisem números e façam ofertas baixas, é façam ofertas baixas, é porque vocês querem construir algum espaço por causa de todos esses custos extras que se acumulam Uma vez que você realmente entra em uma reabilitação e fica tipo, oh, eu esqueci os materiais. Eu esqueci, você sabe, o fato de que, como esse bairro, exige, você sabe, qualquer nova cozinha e banheiro ou todos os aluguéis têm novas cozinhas e baixos. Então, eu não posso usar essa velha porcaria ou qualquer outra coisa. Ou o empreiteiro abriu a parede do banheiro e havia toneladas de mofo e custou $2.000 para remediá-lo, certo? É por isso que somos conservadores desde o início , para que tenhamos surpresas ainda confortáveis porque o projeto ainda está dentro de nossos números. Agora, aqui está uma grande coisa. Você está sendo enganado? como você sabe se a estimativa é justa ou não? Provavelmente é algo que alguns de vocês estão sentados perguntando, como: “Eu não posso simplesmente sentar lá e ver uma estimativa de itens lineares”. Sabe se, tipo, é normal cobrar $300 e colocar na banheira ou é normal cobrar $4.000 para pintar a casa? Sabe, algumas dessas coisas, como, quando eu olho para elas, é como se Jesus parecesse muito dinheiro. Você sabe, isso é justo? Estou sendo enganado? Portanto, não há uma maneira mais simples dizer sim ou não a isso, porque cada mercado tem preços diferentes. É muito mais barato trabalhar no Tennessee do que em Denver. Nashville, digamos que então Denver. E é muito mais barato trabalhar no meio do Mississippi do que em Nashville, certo? É relevante para o mercado qual é o preço. E então você tem todos os diferentes tipos de material. E então você tem que calcular pelo tamanho do trabalho. Você tem que saber a metragem quadrada exata e tudo mais. Portanto, é difícil realmente entender isso. E aqui está o que eu faço para ter certeza de que não estou sendo enganado. Eu me certifico que estou dentro do alcance do que é normal. Quando se trata de empreiteiros. Mais barato nem sempre é melhor. Isso é algo que, se você não assistiu à ligação, fizemos neste grupo com Justin, meu empreiteiro em Nashville. Ele estava dizendo que conseguir várias licitações em uma licitação de um empreiteiro é muito mais barato do que as outras. Eles provavelmente estão apenas licitando os trabalhos para poderem roubá-los de outros empreiteiros. E então eles vão aumentar os preços mais tarde. Ou eles vão dizer: Ei, você sabe o que, na verdade, ficamos sem dinheiro. Precisamos de mais dinheiro. E até lá você já está na metade do caminho com eles. Você acaba pagando a mesma quantia ou mais que pagaria aos outros empreiteiros, que provavelmente tinham uma reputação melhor porque não estavam licitando empregos para conseguir empregos, ganham desesperadamente. sentir. Então, mais barato nem sempre é melhor. O que eu faço é mostrar minha estimativa para investidores experientes em meu mercado. Vou postá-lo no grupo do Facebook da RIA em Nashville ou algo assim, posso dizer: Ei, estou recebendo uma cobrança de 6.500 por um telhado em uma casa de 1.200 pés quadrados, Isso parece um pouco alto para mim, é isso que vocês estão vendo? Pessoal, vou entrar nesse post e dizer: Meu Deus, eu conheço um cara que pode fazer isso por 3.500. Você quer o nome dele? E ao contrário de **** , sim, porque isso vai me economizar $3.000. Certo. E se essa pessoa tiver algumas referências e tiver uma licença e coisas tipo, ela fez um bom trabalho para outras pessoas. Eu vou usá-los. Ok. Portanto, se algo parecer errado na estimativa, pergunte por aí, certifique-se de que você não está sendo enganado. Confira também este site, home wise.com. É um ótimo recurso para ver se você está pagando demais. E eu vou sair desta apresentação de slides por um segundo e ir até Home wise e mostrar como usar isso. Então você clicaria na instalação. E esse site é um pouco desajeitado, pois continua abrindo novas guias, como quando você clica em coisas, mas não se preocupe. Então, digamos que eu fui até a casa, cliquei na instalação e abri essa guia. E então vamos clicar nas bancadas e depois instalar a bancada laminada. Ok. Então você vê que eu coloquei este é o CEP de Nashville. E digamos que a bancada, você sabe, 120 pés quadrados de bancada seja muito. Isso seria um grande trabalho. Digamos que seja mais ou menos 40 pés ou algo parecido. Ok. Então você vê como isso atualizou seu relógio, esses números e este último aqui embaixo. Você não quer mudar isso 55. Isso muda. É muito legal. Portanto, se seu trabalho tivesse 40 pés, normalmente é isso que você poderia esperar pagar. Ok. Então esse é o custo da bancada em si, 1.300 dólares. Esse é o custo da instalação, da mão de obra 361, depois de outros empregos, suprimentos como eles poderiam ter para comprar cólicas ou selantes, outros 100 dólares. Isso é chamado de subsídio de equipamento. Eu desmarcaria isso porque não pago pelo equipamento deles. Eles geralmente têm esses 1.700 dólares. E eu também descobri esse site com Justin. E eu gosto disso. Ele disse que é um empreiteiro muito experiente. Ele disse que este site é bastante preciso. Se você olhar para o número alto, não para o baixo. Ok. Então use isso, você sabe, e certifique-se de escolher bancada laminada, certo? Porque seria diferente da bancada de granito, que era como aqui. Você teria que preencher isso. E parece que, digamos que fizemos 40 pés para isso. Vai custar mais, principalmente pela compra. Instala um pouco mais. Mas essa é uma ótima maneira de verificar novamente o que está sendo cobrado ao analisar essas estimativas, home wise.com, descobrir o que você precisa. Veja o número alto. Legal. Vamos falar sobre materiais. Então, materiais, duas coisas que você pode fazer lá. Você pode comprá-los você mesmo ou fazer que o contratante forneça seus assentos. Agora, normalmente quando você mesmo os compra, o que você faz é pedir ao empreiteiro que vá até a Home Depot e os escolha. Você acabou de dar ao caixa o número do seu cartão de crédito, a caixa registradora. Eles ligam para você, você dá seu número e eles cobram, ou você pode se inscrever como um cartão Home Depot. Se quiser que tudo passe por isso, torne as coisas um pouco mais fáceis. Você poderia fazer isso se você fosse exatamente como eu quero . Eu quero acompanhar isso sozinho. Eu não quero, não quero esse dinheiro correndo pelas mãos de outra pessoa. Você pode fazer isso dessa maneira. Também vi todas essas maneiras em que as pessoas economizam dinheiro pedindo preços competitivos, como comparar preços baixos com a Home Depot ou comprando como vales-presente. Existem, existem, existem essas pequenas estratégias nas quais eu nunca realmente mergulhei. Mas se você quiser se divertir com essas coisas e tentar economizar 510, 15% em seus materiais. Você definitivamente pode. Já vi muitas pessoas falarem sobre isso em bolsos maiores, no Skype. Ou você pode simplesmente pedir ao seu empreiteiro que compre coisas, mostre o recibo e você as reembolse. Isso é o que eu normalmente faço. Para escolher acabamentos. Você acessa o site da Home Depot e escolhe coisas como penteadeiras, banheiras, bancadas, pia, luminária, qualquer coisa, e usa materiais de qualidade alugada como não comprar coisas baratas, mas também não opte pelas melhores coisas. Você tem que se lembrar disso. São propriedades para aluguel e são investimentos. Então, cada dólar extra que você gasta, você sabe, ele diz: “Isso realmente trará seu retorno? Como as bancadas de granito não proporcionariam um retorno sobre o investimento pelo dinheiro extra que custam em uma propriedade cujo aluguel é de $750 por mês. Você não poderá simplesmente alugá-lo por mais porque tem granito. O inquilino que quer um aluguel que custe tanto. Como se eles não pudessem pagar dinheiro extra por bancadas de granito, você sabe, eles não querem pagar por isso. Portanto, não faz sentido para você colocá-lo. Normalmente, certifique-se de que os produtos tenham boas avaliações. Mais uma vez, verifico isso com meu grupo local do Facebook. Ei, o que todo mundo os usa como armários agora. Porque outros investidores investem muito tempo economizando dinheiro, encontrando as melhores coisas e aproveitando seus conhecimentos. Nunca fiquei muito empolgada em ligar para todas as diferentes lojas de tintas da cidade para ver você vender o galão mais barato. Mas tem um cara que já fez isso e ele sabe a resposta para a pergunta. Novamente, você sabe, minha filosofia é aproveitar a experiência de outras pessoas. Não se torne um especialista sozinho. Então, normalmente, como eu ia ao Home Depot, site deles, eu colocava as bancadas e selecionava o laminado. E eu acabei de fazer isso para esse propósito deste slide recentemente. Esse foi um dos principais resultados que surgiram. Ok. Hampton Bay, é uma marca decente. 23. E agora? : Você chegou até o fim. Parabéns por consumir todo esse conteúdo, e espero que você tenha realizado as etapas de ação ao longo do caminho. Se você quiser, eu ainda preciso de muita ajuda. Eu ainda tenho muitas perguntas. Meu primeiro conselho, se você não quiser pagar pelo treinamento, é encontrar um mentor local no mercado que você escolheu, que tenha experiência e que possa segurar sua mão e ajudá-lo no resto do processo. Há várias maneiras de recompensar alguém por isso, como enviar alguns dos leads que você gera. Então essa é uma ótima opção, verdade, não importa o que você escolha fazer daqui em diante. Se você quiser alguma ajuda de mim pessoalmente, eu ofereço pacotes de treinamento. Você pode acessar o treinamento imobiliário de Brian elwood.net slash para descobrir tudo sobre eles. E é aí que as pessoas que querem falar comigo regularmente me fazem analisar seus negócios, analisar os termos do credor de dinheiro, analisar as estimativas do contratante, analisando sua decisão de mercado e apenas tendo um especialista em todas as coisas que você está fazendo. Então, novamente, vá para Brian 0 com treinamento imobiliário dotnet slash. Se você quiser ver como serão os pacotes de treinamento para trabalhar comigo. Mas espero que este curso tenha te ajudado muito. E aqui está seu sucesso na criação renda passiva por meio de propriedades de aluguel.