Transcription
1. Introduction au BRRRR: Bonjour, c'est Shane. Dans ce cours, nous
allons examiner la méthode d'investissement
immobilier. Dans la méthode de la berme, vous jetez un coup d'œil à l'investissement
immobilier à partir de l'approche des biens
personnels, réparation de cette propriété, à la
location de cette propriété et au refinancement de cette propriété. Et puis je répète le processus. L'idée est que
vous achetez presque propriétés
sans avoir votre mise en cache ni la propriété. Donc, si j'achète une propriété, j'ai investi 30 000$
pour entrer dans la propriété. Je finance les travaux de réparation. J'ai financé la majorité
de l'achat. Je rentre dans cette propriété, j'ai fait les réparations, je refinance la propriété
après l'avoir
louée, je retire cet argent. J'ai maintenant retiré
plus que ce que j'ai mis pour l'acheter, plus je n'ai pas loué, donc j'ai gagné de l'argent en
achetant la propriété. Je suis propriétaire de la propriété. J'ai encore un paiement là-dessus, mais maintenant les locataires
paient pour cela. C'est donc une méthode où vous obtiendrez
presque des
propriétés pour rien. Il suffit de prendre le
risque d'acheter et de réparer. Effectuez des travaux de réparation, établissez votre financement au point
où vous mettez de l'argent. Ensuite, vous effectuez un
refinancement lorsque vous
retirez cet argent
de la propriété. Et le montant que vous
retirez correspond au montant
que vous avez augmenté, la valeur de la propriété. Nous allons donc jeter un coup d'oeil
là-dessus et nous
examinerons comment obtenir
des grossistes. Parce que
les grossistes seront
la meilleure méthode pour
trouver ces travaux de réparation. Si vous allez dans une MLS
et que vous venez avec un agent immobilier, vous allez tomber sur
le marché du logement. Et surtout après 2020, juste dans les années 20, marché
du logement
est assez difficile pour les propriétés contraignantes
en général. Il faut donc se
procurer des grossistes. Nous allons donc voir
comment faire appel à des grossistes pour nous assurer que nous trouvons les bonnes personnes pour nous aider à trouver les
bonnes propriétés.
2. Qu'est-ce que le BRRRR: Qu'est-ce que Br ? Br est en rénovant la réparation, le
refinancement, l'imbrication. Avec cette méthode,
vous devriez vous attendre à ce que
votre première réparation soit la plus difficile car vous n'avez pas
beaucoup d'expérience. Vous arrivez avec l'
argent pour la première fois. Beaucoup de gens de maisons retirent de l'argent de la propriété
principale pour le
faire, économisent de l'argent pendant une longue période pour le
faire sur une voiture, pour le faire. Il y a beaucoup de façons
différentes dont les gens obtiennent l'argent pour le faire. La majorité des
personnes qui le font ne
reçoivent pas de prêt pour le
faire auprès d'une banque traditionnelle, ils vont voir un prêteur d'argent
dur. Et si vous allez chez un prêteur d'argent
dur, vous ne pouvez pas utiliser un objet que vous ne pouvez pas
vivre dans la propriété. Il s'agit donc d'une propriété dans laquelle
vous ne vivez pas, donc ils ne sont pas occupés par un
propriétaire ocre. Donc, si je dois faire cette
méthode est ma première,
je dois avoir un autre
endroit où vivre, qui est basé sur les
règles du prêt, car il agit
d'immeubles de placement. Si vous n'avez pas d'expérience, vous devriez vous attendre à réduire d'
au moins 20 % sur la propriété et
assumer les frais de clôture, les frais de clôture. Et vous
regardez deux points. points à chaque fois qu'un
prêteur vous recommande sont mentionnés comme
pourcentage du prêt. Donc, si je dis deux, cela signifie
que nous
parlons de 2 % de la
valeur financée du prêt. Donc, si la valeur totale du financement est le prix d'achat 70 000
$ puis 30 000$ et réparer pour un total de 100 000$ parce que vous allez mettre 30
000$ par étagère. Cela signifie que nous allons
financer 100
000$ en espèces. Les points sur 100 000$
sont de 2 mille $. De plus, vous
aurez des frais de prêt, généralement de 1000$ à 2500$. Gardez simplement ces derniers à l'esprit lorsque
vous parlez pour
vous demander si vous allez avoir
un certain montant de frais. Et ensuite, vous allez également
recevoir des paiements d'intérêts. Jetez un coup d'œil à ce à quoi ils
ressemblent ici aussi. Mais en
regardant cette première série, vos paiements d'intérêts
sur un prêt de rénovation, vous allez effectuer des paiements
d'intérêts pendant vous allez effectuer des paiements
d'intérêts pendant tout
le temps et la
plupart du temps, vous
devrez montrer de la liquidité pour
les 12 premiers. mois. Par conséquent, je veux dire, vous avez la capacité d'effectuer des
paiements pendant cette
période. Vous avez réservé 12 mois
de paiements. Beaucoup de ces choses s'additionnent. Heureusement,
le financement des travaux de réparation facilite grandement les choses. Vous n'avez pas besoin d'avoir tous les frais de réparation
également satisfaits. Sinon, il serait
très difficile d'y accéder. Nous avons des acomptes et
nous avons des coûts de clôture. Nous avons des liquidités réservées
pour montrer des liquidités. Et cet argent n'est pas obligé rester là pendant
toute la durée du prêt. C'est juste au moment où vous
passez à la
clôture lorsque vous effectuez un processus de prêt, vous devez juste avoir
la capacité de dire : « Hé, j'ai cet argent dans un compte
bancaire qui dit que je peux m'assurer qu'il y a les paiements sont
essentiellement pour que le prêteur sache que cette propriété
ne sera pas louée. Donc, évidemment, je vais
pouvoir payer pour ça.
3. Comment trouver des propriétés hors marché: Alors, comment allons-nous lier les propriétés pour réaliser des enveloppes
fixes ? Ce n'est pas vraiment une grande lutte pour beaucoup de gens quand
ils veulent s'y lancer. Donc, ce que beaucoup de gens
font quand ils se dans l'immobilier, c'est qu'ils vont sur Zillow ou sur
Realtor.com et ils ont commencé faire le tour et
ils commencent à regarder toutes ces propriétés
et honnêtement, beaucoup de ceux sur Zillow, ils sont en vente, ne sont pas vraiment à vendre. Il y a eu
de vrais amis ou de mes amis dont j'ai parlé, comment les gens
les ont appelés et demandent pourquoi il
vend leur maison. Et il ne
vend pas vraiment leur maison. Et Zillow vient de
le montrer comme étant à vendre parce que Zillow
annoncera au hasard la maison comme étant à vendre. Apparemment. Je ne sais pas si c'est un
problème dans le système, mais toutes les maisons de
Zillow ne sont pas en vente. Donc, si vous cherchez
à faire appel à un agent immobilier, vous n'avez pas parlé
de réorganisation naturelle. Ils vous donneront accès
à ce qu'on appelle une MLS. Et le MLS aura toutes les propriétés
répertoriées dans une zone. Les détaillants ont accès à. Ce sont toutes les propriétés que les
récommandes sont vendues. Il s'agira du marché le plus
concurrentiel pour les transactions UDP. Il s'agira des maisons à prix
élevé. Il sera plus difficile de trouver ceux qui sont bons
pour réparer les flips. Beaucoup d'entre eux
vont être déjà réparés. S'ils ont besoin de travaux de réparation, ils seront très, très
légers sur la réparation. Ce seront des
propriétés et vont généralement être
configurées pour que quelqu'un
puisse simplement emménager. Maintenant, beaucoup de rentabilité
dans ce domaine. Vous allez aussi traiter avec des propriétaires
et vous devrez payer un vrai, est-ce
qu'ils seront prêts
à descendre en valeur ou quoi que ce soit si important quand vous voulez réduire la proue, vous vouliez
réduisez ce que
vous voulez payer. Autres options. Vous voulez
quitter les propriétés du marché. Les propriétés hors marché,
où sont-elles ? Ils ne sont pas sur le
marché. Maintenant, si propriété
marchande est une propriété
qui n'est pas mise en
vente sur la MLS, elle n'a pas de
panneau dans la cour. Façons de le faire
en voiture. Vous conduisez dans votre voiture,
vous chercherez des propriétés qui ont l'air un peu délabrées, elles ont l'air un
peu échevelées. Les travaux de cour n'ont pas été terminés. Il y a des arbres sur
la culture de la maison, des trucs comme ça. La peinture s'écaille. Si vous voulez frapper
aux portes et qu'ils me
demandent, sachez, voulez-vous vendre votre maison ? Ils frappent à beaucoup de
portes jusqu'à ce qu'ils les trouvent. Les gens appelleront cela,
ouvriront un annuaire téléphonique et commenceront à
appeler jusqu'à ce qu'ils
trouvent des personnes dans un indicatif régional qui
veulent vendre une maison. Et il passe beaucoup
d'appels téléphoniques jusqu'à ce qu'ils trouvent quelqu'un qui
veut vendre sa maison. Et ils ont mis des
panneaux de signalisation qui disent : « J'achète des maisons. Certains d'entre eux qui disent que les panneaux « cash for homes n'
étaient pas vraiment de l'argent pour les
maisons, il y aura une fermeture dans les 15 jours, mais ce
sera en fait un poumon de pont. suffit de dire que c'est essentiellement la même chose que de
l'argent de la liste elle-même. L'argent pour la maison, le lieu, le congé et
l'argent pour la maison, mais ils se refinanceront
et immédiatement après, vous pouvez envoyer des prospectus une zone spécifique et demander à acheter la maison des gens
si vous savez qu'il y a une région, mais il y a beaucoup de
maisons négligées. Vous aimeriez le mien. Le moyen le plus simple, probablement
surtout de commencer est d'essayer de
trouver les grossistes. Grossistes. Ce qu'ils font, c'est qu'ils sortent
et ils trouvent des propriétés. Toutes les choses que je viens de décrire. Il y a un groupe de
personnes dont tout
leur modèle économique
ne fait que trouver ces propriétés. Ils ne les réparent pas. En fait, ils les vendent. Tout ce qu'ils font, c'est
qu'ils sont l'intermédiaire entre John dans la rue qui
veut vendre sa propriété. Mais John a une maison de
ce genre de chaussettes. Ils vont
connecter Channel à quelqu'un qui
veut acheter une maison. C'est nul. Je vais, ils
vont le retourner ou faire quelque chose avec. John
ne s'en soucie pas vraiment. Sait juste que sa maison a besoin d'
aller et qu'elle doit aller à
quelqu'un qui va acheter une maison ce genre de
chaussettes, va chez le grossiste,
les grossistes soit
une colonne, soit une coquille, mais sa maison quelque chose et ce
sont des gens que
vous n'auriez pas normalement vendus ou la SLA sinon ils n'
auraient pas pris
les mesures nécessaires pour aller là où Wheeler et
les grossistes obtiennent la maison sous
contrat sur papier. Le grossiste
achète la maison. Le grossiste obtient cette
maison sous contrat. Vous pouvez dire, super, je
vous achèterai cette maison en X jours,
généralement de 30 jours à 60 jours. Donc, 30 à 60 jours, ils ne se débarrassent pas
de cette maison. Le grossiste va
perdre le dépôt
qu'il a déposé sur le dépôt de bonne foi pour fessier ou tout comme quand vous
iriez acheter une maison vous-même ? Je suis grossiste. Je vais voir John et je dis que j'
aimerais vendre votre maison. John accepte de
me laisser vendre sa maison. Et ma méthode va être de
faire vendre des maisons à John. Je vais le
faire, je vais prendre l'accord pour John
au prix convenu. Et je leur dis, écoutez, je vais vous donner 1000$. Si je ne me débarrasse pas
de cette maison, vous devez garder 1000$ de
service sous la maison. Utilisez un montant de 1000$. Tous les différents avertissements.
C'est ainsi que les sources dans la maison valent 150 pour
vous et vous en donnent 1000 maintenant, les 149 autres par la suite. Ce que nous faisons alors, c'est que nous
pouvons prendre cette propriété. Les grossistes le font, c'est
qu'ils prennent cette propriété et ils ont essayé de trouver généralement des investisseurs qu'un seul.
C'est vite. La meilleure chose pour eux, c'est quelqu'un
qui peut acheter de l'argent comptant ou un prêteur d'argent dur, généralement contracter des prêts
ou de l'argent comptant parce qu'il
veut les déplacer rapidement. Ils ne veulent pas que
leur argent soit coincé dans la main de
quelqu'un d'autre. B, ils ne veulent pas raccrochages parce qu'ils ne
veulent pas avoir affaire à propriétaires qui se demandent si leurs propriétés déménagent
parce que c'est déjà une situation inconfortable
pour eux de ne pas savoir si la propriété
va disparaître ou non. Et ils
veulent juste jeter un coup d'œil et voir, et ils
veulent vraiment les déplacer rapidement. Le nom complet du jeu est
le nombre
de ces temps que
le grossiste fera , c'est qu'ils vont marquer le prix. grossiste pourrait
trouver la maison pour dire 120 tous les salaires. J'ai trouvé cette propriété
que quelqu'un qui l'achètera, tout le monde gagne. C'est ce que font les grossistes. Compris que
je paie à quelqu'un 130 pour quelque chose que
le contrat dit 120 ? Eh bien, c'est parce que vous
devez payer le grossiste. Si vous souhaitez
contacter les grossistes,
root, il n'y a pas de répertoire de
grossistes. Ils sont vraiment un bon moyen d'obtenir tout le grossiste
qui l'est réellement. C'est étonnamment Facebook. Allez sur Facebook. Vous allez simplement chercher vos zones comme si
vous êtes à Philadelphie, vous tapez des propriétés
en gros à Philadelphie
ou des propriétés à Philadelphie et vous trouverez ces groupes et j'y aurai des grossistes
et vous verrez une annonce immobilière et vous verrez déposer votre e-mail et ils vous verront dans une liste de propriétés, tout
un tas de personnes qui
déposent des e-mails. Mais si vous cliquez sur cette personne
et que vous lui envoyez un message
direct à la place, vous n'avez pas besoin d'y envoyer
votre e-mail. Parce que si vous mettez
votre e-mail là bas, vous
recevrez un message de tout
un tas de prêteurs et vos courriels vont
être explosés au fait. Mais la plupart d'entre eux directement, c'est un peu
plus facile pour vous. Cela permettra d'épargner votre boîte de réception. Vous voulez être touché par
un tas de prêteurs. C'est donc un bon conseil pour vous. Mais la sagesse des grossistes, ils ne veulent pas
attendre ces offres. Donc, quand vous les voyez apparaître, si c'est un cas, vous voulez
me dire
que je veux venir regarder demain ou ce soir et aller jeter
un coup d'œil un entrepreneur qui vient
avec vous pour ces réparations. Jetez un coup d'œil et
donnez-vous une idée
du que cela coûtera de
faire ce travail de réparation, amener cette personne avec vous ? Juste pour avoir une idée. Parce que nous
allons essentiellement vouloir bâtir autour de nous
une équipe
avec laquelle nous travaillons de façon assez constante. Super. C'est ainsi que vous les trouvez. Le moyen le plus simple est Facebook. Mais si vous allez faire des trucs
Market vous-même, c'est beaucoup aller dans les maisons, c'est beaucoup d'appels téléphoniques, beaucoup de dépliants.
4. Acheter: Nous achetons cette propriété
là où ils l'achètent auprès un grossiste ou nous l'achetons chez
quelqu'un m'aide, pas fait, mais
nous le faisons. Nous achetons une
propriété, évaluons cette propriété avant de l'acheter. Nous voulons donc un entrepreneur ou qui que ce soit que nous
allons faire du travail, peut-être que nous faisons le travail. Nous voulons nous assurer que nous évaluons combien cela
va nous coûter. Quel sera donc le
coût de la réparation ? Chaque fois que nous entrons dans celui-ci, vous devez savoir ce qu'est un, quel est le coût de l'
achat de la propriété ? B, que voit le
coût de réparation de la propriété, quelle est la valeur après réparation ? Nous ne voulons pas faire
dix mille dollars sur un flip. Nous voulons gagner 3040 millions. Ce ne sont pas de petites
choses que nous faisons. Ce sont censés
être de grands mouvements. Si vous ne gagnez que 10 000$, vous mettez beaucoup de risques en C où vous
n'aurez pas de marge parce que quelque chose
va mal tourner sur
l'un d'eux et cela
pourrait juste tuez votre entreprise
si vous ne
vous donnez pas ça comme
3040 grand écart. Quand je regarde une maison, je ne veux pas
acheter la maison à bas prix et je ne me retrouve plus un peu
coincée. Et n'ayez pas peur
de partir. Il y aura plus de gens qui vont être coincés en
essayant d'en avoir un. Généralement, réduisez simplement
vos propres profits. Ce ne sont pas des décisions
émotionnelles, ce sont des foyers pour votre famille. Ce sont vos affaires. Et s'éloigner, c'est bon. Vous voulez des maisons qui ont été négligées, pas
complètement ruinées. Le démontage complet n'
aura probablement pas de sens. Je veux comparer le coût des
propriétés récemment vendues dans la région. Je veux dire, par là, cela
va vous dire l'ARB, qui est la valeur après une paire. Jetons donc un coup d'œil à Zillow pour regarder des choses comparables. Disons que je suis dans le Michigan, je regarde
Belmont ici. Je veux juste dessiner un petit
cercle ici autour de cette zone. C'est la région où je parle
d'une maison quelque part ici. Je regarde dans
les maisons voisines, pour
voir à quoi sert l'une de
ces maisons ? Quels sont les produits raisonnablement vendus ? On a l'esprit de trois chambres, deux salles de bain comme les plus
grandes ici. Celles-ci ont été vendues récemment. Voyons ce qu'ils ont vendu. Voyons à quoi ils ressemblaient. Celle-ci a un beau
intérieur qui a été mis à jour. Il y avait encore du
noir et des trucs. C'est très boisé. Cela ne veut pas nécessairement dire que je
dois m'occuper qu'ils n'aient pas fini le sous-sol et
qu'il y a toujours ce prix. C'est bon à savoir. Cela vous indique ce qu'est
la compétition. Essentiellement, pas de comptoirs plus beaux qu'un dosseret. Fondamentalement, faites de la cuisine
un revêtement de sol agréable et décent. Donnez-ça l'air décent. Et celui-là, devine que
ça ne sera rien de
spécial non plus. Comptoir en stratifié,
très petite cuisine, seulement 1500 pieds carrés. Eau et sèche-linge dans la salle de bain. espaces exigus. Ce qui me donne des idées sur
ce que je dois faire de mon espace. Par exemple, j'
ai une salle de bains. Je regarde les salles de bains
pour savoir comment va la cuisine ? La cuisine. Je sais
entre ces deux-là. Si ma cuisine est comme celle-ci, je dirai que j'ai une
cuisine comme celle-ci. Je sais que cette maison est toujours
vendue avec cette cuisine. Et il est toujours vendu
à 315 cette année. Si je sais que c'est encore vendu au 315 avec une cuisine de
cuisine et que l'ouvrir pour ressembler à la cuisine de
celle-ci où il y avait un grand espace
ouvert à côté, cela me
coûterait 20 000 000
dollars de travail à faire. Si je ne veux pas obtenir un mouvement assez important de
valeur en faisant cela, je ne vais pas le faire maintenant parce que cela ne
va pas le justifier. Parce que la différence entre ces deux maisons ne sera
pas assez importante. Les pieds carrés entre ces deux maisons ne sont pas beaucoup non plus. Il ne fait que 200 pieds carrés. Il a des finitions un peu
plus jolies. Une partie se trouve dans le
fluor. Vous pouvez voir ici. Le revêtement de sol est donc
plus beau que ceux-ci. Les autres, il est également
présenté avec des espaces plus larges. Puis l'autre. On dirait des espaces beaucoup plus
propres et plus larges. L'éclairage est
meilleur que celui-ci. Même s'il n'est
pas encore très bien mis à jour. Et beaucoup de choses
montrent simplement que vous n'
avez pas besoin de mettre à jour autant dans
cette zone pour
recevoir cette valeur. Ils ont donc clairement changé les luminaires ici parce
qu'il s'agit d'un appareil plus récent, qu'ils n'ont pas
changé la douche. La douche date encore
des années 90. Même ce luminaire
ici remonterait aux années 90. L'arbre des armoires, je crois, a
peut-être été retenu. Mais regardez
probablement encore l'entrée. Il s'agit de
laveuses et de sécheuses plus récentes. Ils n'ont jamais fini
le sous-sol et Raj est
encore moche. Mais nous ne pouvons pas vraiment
influencer la terre avec des réparations. Mais en
regardant les propriétés environnantes, en voyant ce
qu'elles vont chercher et voyant ce que les gens ont
fait avec eux vous
montrerez ce qui ne valoriserait pas. Ajoute, c'est logique. Donc, la différence de loisirs, celle-ci a de l'espace et
celle-ci a une cuisine. Et il en a eu beaucoup plus. C'est beaucoup plus important. Un pour 349 contre 315, et c'est seulement 200 pieds
carrés de plus. Il a également dû finir le sous-sol. Donc, finir le sous-sol ici améliore vraiment celui-ci. Donc, si vous recevez ces 12
photos du sous-sol, celle-ci pourrait être précieuse
ici. Vous ne faites pas vraiment beaucoup de
travail avec l'arbre des armoires, peut-être mettre un nouveau plan de travail
dessus et y mettre un meilleur revêtement de sol. Mais celui-ci
pourrait payer pour un cochon. titre d'exemple, le sous-sol pourrait être fini pour
ajouter tout un tas d'espace. En fonction de ce que nous allons voir ici
une source de lumière qui semble peut-être ajouter
une fenêtre d'évidement. Tournez cela jusqu'à une
fenêtre encastrée et ajoutez une chambre quelque part ici à une autre fenêtre récessive ici, parce que le
chauffage là-bas. Mais dans une chambre ici, ce qui en
ferait quatre chambres,
ce qui en ferait plus qu'une valeur. Mais des choses comme
ça peuvent ajouter la valeur à la propriété
et à des choses à regarder. Qu'est-ce qui ajusterait maintenant
la valeur deux, car s'il s'agit d'une chambre à coucher, agit
donc de trois chambres à coucher. Mais si vous le faites
passer à quatre chambres, donc même si c'est à
1500 pieds carrés et qu'il s'agit d'une chambre à coucher à quatre chambres, ces quatre chambres
valent beaucoup plus,
mais vous pouvez dire immédiatement
que c'est fini mieux. Ce genre de choses. Vous voulez regarder et voir à quoi ressemble la maison comparable sur Zillow Realtor. Faites-en une idée pour savoir combien vous
pourrez obtenir pour cette propriété une fois que vous l'
aurez complètement réparé. Sinon, vous allez
faire des travaux de
réparation et ne pas savoir
vraiment où
vous le sortez, vous voulez vous assurer que le travail de réparation est
logique. Donc, si personne d'autre dans la
région n'a de comptoirs en marbre, si d'une manière ou d'une autre dans une
zone où tout le monde toujours toutes les maisons
qui ont été vendues, vous avez jamais levé les yeux. Il a un stratifié. Posez le stratifié.
Cela ne va pas faire de différence significative,
car il ne
fait évidemment pas de
différence significative pour les acheteurs. Vous pouvez également contacter un agent immobilier. Et vous pouvez demander à un
agent immobilier et dire :
Hé, c'est une maison. Je cherche à obtenir quels
changements devrais-je apporter pour
pouvoir vendre cette maison et
simplement obtenir une recommandation ? Ou si vous vous faites des amis
avec l'agent immobilier, juste pour en imaginer quelques-uns par eux. Obtenez des idées et
apprenez d'elles. Découvrez ce que
les gens recherchent dans maisons qui peuvent aller très loin.
5. Réparer: Semestre, nous effectuerons les travaux de
réparation eux-mêmes. C'est un bricoleur, peut-être qu' il y a du menuisier ou quelque chose comme et ils ont fait beaucoup
de travaux ménagers eux-mêmes. Ils ont peut-être travaillé dans la construction
pendant toute leur vie. Certains achèteront une maison, achèteront des maisons selon la méthode
traditionnelle y vivront et la
répareront, etc. C'est juste comme ça qu'il vit. Mais dans cette méthode
et on ne peut pas vivre dans la maison évidemment parce que
ce n'est pas le directeur du lancement. Acheté beaucoup de gens
en Birmanie,
c'est qu' ils demanderont
aux entrepreneurs de faire le travail. Lorsque vous faites cela,
vous voudriez avoir le contrat ou venir
regarder la maison avec vous avant de l'acheter et
obtenir une estimation de
ce à quoi ressemblera cette réparation. Vous voulez faire le travail vous-même ou contracter des contrats avec des
personnes que vous avez croisées. Vous savez, vous avez utilisé
plusieurs fois ou les personnes
ultra recommandées ou vous pouvez trouver de bonnes
critiques pour que vous vouliez parler
à ces personnes
avant de les embaucher. Vous ne voulez pas simplement
embaucher un gars au hasard. Chaque année, vous
sortez chercher des devis pour nous pour préparer votre plan
pour ce que vous allez faire. Vous voulez pouvoir prévoir un budget de 10 %
pour les surprises. Il y aura donc des moments où vous
gagnerez des surprises. J'ai donc eu une cliente
à temps Joyce de
trois ou quatre étages
qui devait être renforcée. Le plan initial était de
devoir en renforcer un. Et c'est ce qu'ils avaient vu lors de l'
inspection initiale qu'ils ont faite, qui consistait à les guider à
travers la propriété pour une inspection visuelle
avant de l'acheter. Et cela a représenté
une grande partie de leurs profits. Ils étaient heureux d'
avoir prévu un budget
autant qu'ils l'avaient eu pour
pouvoir s'en occuper. Donc, vous ne considérez rien que
vous n'utilisez pas parmi les 10 %
supplémentaires que vous envisagez n'
est que des gains supplémentaires. Mais chaque fois que vous envisagez la rentabilité d'un projet, assurez-vous de prendre en compte
les travaux de réparation de 10 %. Il faut que ce soit bien fait. Et rappelez-vous, nous
allons les louer. Donc beaucoup de ces propriétés que
nous voulons louer
et nous voulons nous
assurer qu'elles ne seront pas celles que nous venons d'abandonner. Nous n'essayons pas de le faire paraître beau juste pour s'en débarrasser et demander à quelqu'un de l'acheter
normalement, est-ce contraire à l'éthique ? Tim fait vraiment du travail merdique ? Ce serait un autre objectif pour cela qui
sera mauvais pour votre rendu. Il va donc
falloir revenir et faire plus de réparations. Et voulez-vous le jumeler pour faire un travail de qualité ? Si ça va rendre une vie
meilleure pour elle et elle, ça va vous faciliter
la vie en tant que propriétaire. Et vous
obtiendrez plus d'offres, plus de gens à vouloir
louer chez vous avec une qualité supérieure à la maison. Si vous avez une maison, on dirait
qu'un
guerrier du week-end est arrivé et n'a pas
fait un excellent travail en peignant et en alignant les choses. Vous allez recevoir
ce genre d'offres. Les gens ne veulent pas
vivre dans la maison avec les sols qui font des bruits bizarres quand on pas partout sur lui parce que c'est un plancher flottant et que ça
ne s'arrangeait pas. Je me souviens quand j'ai
l'esprit pour la première fois à la maison et que
j'ai essayé de mettre un plancher
flottant et je
n'ai pas compris l'expansion de ce mur et j'ai fini par
devoir faire beaucoup de travail
le long de la bordure pour le réparer car il fallait du temps
pour
pouvoir se dilater et se
déplacer avec la chaleur. Et j'ai dû enlever les bulles en coupant essentiellement les
bords de celle-ci. Mais c'était heureusement
quelque chose, j'ai vécu dans la maison
pour voir se produire. Mais si j'avais vendu la maison, quelqu'un en aurait
hérité. Si j'avais loué la maison,
quelqu'un en aurait hérité et j'espère qu'il m'aurait dit que cela
aurait été réparé, mais il ne me l'aurait peut-être pas dit. Ils ont peut-être juste
été agacés et ensuite partis et ils
auraient dû
trouver un nouveau rendu parce qu'ils étaient agacés
par des planchers grinçants. bulles bizarres sur le sol. Ces éléments doivent être
pris en considération. Les choses que vous avez faites de qualité et le besoin d'être fait pour l'idée que quelqu'un
va vivre dans cette propriété, idéalement pendant une
période importante, voulait y vivre le plus longtemps
possible. Nous voulons augmenter la valeur de la propriété
autant que possible, moins possible, tout en étant conscient du fait
que nous voulons apporter des modifications à la propriété qui donneront au locataire
à un espace de vie de qualité.
6. Refinancer et répéter: Nous envisageons de
refinancer des biens immobiliers. vieux travaux de réparation étaient-ils terminés ? Il va falloir que
ce truc soit refinancé. Beaucoup d'investisseurs débutants
vont se précipiter de là. Un autre prêt-relais. Ils avaient l'habitude d'acheter
ces propriétés. Et ils veulent juste s'en
sortir parce qu' ils sont fatigués de ne faire que des paiements
d'intérêts, mais ils ont principalement des paiements
d'intérêts élevés. Parfois, vous
atteindrez 11, 12 % de long. Vous ne payez que des intérêts, vous ne payez pas sur le
principal avant la fin ces prêts la plupart du temps. Ils veulent donc Dieu seuls et ils n'ont peut-être même
pas encore de tendon. Donc, nous
essayons simplement de refinancer, sortir seuls. Et ils pensent que j'ai beaucoup
augmenté la valeur. Ils veulent donc simplement
passer à autre chose parce que le prêteur va considérer
la propriété comme une propriété
vacante. À moins que vous n'ayez quelqu'un sous contrat pour vivre
dans cette propriété, vous aurez besoin d'
au moins un endroit. Cela
vous donnera les meilleures chances d'obtenir la valeur la plus élevée. Ce sera
la meilleure chance de passer par la
souscription. Le moyen le plus simple. souscription peut vous refuser
à tout moment pour n'importe quoi. Voyons comment
fonctionnent les prêts, la souscription, ça va vous regarder
et ils vont examiner votre cote de crédit. Et ils vont vous
regarder beaucoup moins qu'une banque traditionnelle. Eh bien, si vous faites un prêt d'argent
dur, mais tout le monde
allait regarder votre cote de crédit et
s'assurer que vous savez que
vous avez un bon crédit. Personne ne veut
donner de l'argent à des personnes qui
ne paient pas leurs factures. Vous allez obtenir une
évaluation plus élevée sur la propriété. En général, si vous avez
un minimum en place. Vous voulez donc vous assurer
que nos canards sont en ordre. Vous voulez vous assurer
que nous ne
sortons pas rapidement de ce prêt initial. Nous devions obtenir la propriété et la gestion que
nous avions au moins en place et mettre en place ce
bail. Nous avons donc les meilleures chances de tirer le plus de capitaux propres de sa propriété de la
plus haute évaluation. Je ne dirais pas à quelqu'un qui pouvait
seulement obtenir un prêt de 60 % à valeur ajoutée parce qu'il effectuait un refinancement en
espèces sans que
personne ne vivait dans la propriété. Nous voulons obtenir tout
l'argent possible. Et ce que je veux dire par
60 % de prêt à valeur, c'est que vous le verrez écrit. J'étais comme 60 % de LTV. Je suis généralement en ce moment, vous pouvez voir des gens
obtenir 80 % ou 70 %, LTV, 80 %, vous obtiendrez des taux
plus élevés que 70 %. De plus, lors d'un refinancement par
encaissement, vous paierez un
taux supérieur à celui d'un achat
ou d' un refinancement régulier parce que vous effectuez un encaissement, vous retirez de l'argent,
vous paierez un taux plus élevé. Vous paierez des taux inférieurs sur 70 %, le nouveau prêt à 80 %. Parce que vous
retirez moins de liquidités, laissant plus de capitaux propres
dans la propriété. Vous vous retrouvez dans une
situation, non ? Vous n'avez personne dans
la propriété vacant. Le prêteur regarde
cela et c'est propriété d'
Iris maintenant,
il n'y a personne dedans. Ce n'est pas de l'argent liquide. Je dois juste faire confiance à
quelqu'un pour effectuer des paiements et ils
n'ont pas de locataire. Ils veulent que vous
ayez alors 40 % de capitaux propres aussi bien, cela n'a pas de sens, généralement financièrement de le faire, je sais qu'ils sont
encaissés après cela pendant 20 ans, inscrivent 20 %. Si vous ne voulez pas
sortir sur 30 ans, 20
autres, vous voulez
essayer de tout faire en même temps. Vous n'avez donc pas besoin de continuer à
faire plusieurs finances, voir tous les capitaux propres de
ces propriétés ou quoi que ce soit. Ce que vous finissez par faire, c'est que
vous allez mettre
le moins en place avant de le faire. Ne vous précipitez pas sur
ce premier prêt. Moyen-Orient est en place, du moins en place, puis
vous effectuez un refinancement par encaissement. Le bail est écrit. Vous pouvez montrer au
prêteur que c'est ce que je ne veux pas voir le
document. Maintenant, c'est à vous de choisir. Si vous descendez à 20 ou 30 %, 20 %, vous paierez
un taux supérieur à 30 %. À 20 ou 30 ans, c'est le montant des
capitaux propres qu'il vous reste. Donc, si vous descendez à 20 % de
vos capitaux propres dans la maison, cela signifie
que vous devrez
80 % de la valeur. Si vous obtenez 30 % de
vos capitaux propres dans la maison, vous devrez 70 % de la valeur. Quiconque explique comment, quelle est
la différence de trésorerie, il peut être logique de le
faire ou de ne pas le faire. Vous savez, la différence entre 20, 30 % sur 100 000$ est de 10 %. Alors que 10 mille. Donc, lorsque vous
regardez cela et que
vous envisagez amortir plus de 30 ans. Est-ce que 10 000$ vont faire plus pour vous dans
une autre propriété, ou est-ce que cela va
faire plus pour vous ne pas accumuler d'intérêts ici ? Refinancez, il est temps de le répéter. Donc, vous le refaites,
développez votre portefeuille, prenez autant de choses, voulez mettre en cache. J'espère que vous êtes parti
après avoir refinancé cette propriété par la propriété NADH.
7. Une note sur le refinancement: La note sur le refinancement. Au lieu de le refinancer, vous pouvez
simplement vendre la propriété. Souvent, ce que vous faites, c'
est
que vous trouverez des propriétés qu'il pourrait plus logique de vendre au
lieu de les détenir, juste parce que la
propriété elle-même pourrait être dans une zone
que votre autre les propriétés ne se trouvent pas dans ou ne sont pas adjacentes à. Il peut ne pas correspondre au
profil d'une entreprise que vous utilisez pour la
gestion immobilière avec laquelle elle travaille. Mais c'était une bonne occasion
pour vous de faire un saut rapide. Peut-être voulez-vous vous concentrer
sur une maison unifamiliale. Mais vous avez eu une excellente opportunité, comme six appartements. Après l'avoir réparé, vous voulez simplement vendre
l'immeuble contre de l' argent par plus de maisons
unifamiliales, mais peut-être que vous augmentez tellement
la valeur que
vous auriez pu le vendre. Il y a beaucoup d'investisseurs
qui font des bols à mélanger. Et cela dépend vraiment de la façon
dont se déroule le flux de trésorerie. Vous faites un très bon flip
et vous faites une tonne d'argent. Beaucoup de gens vont simplement prendre l'argent, car ils
peuvent financer plus de flips. Peut-être que vous augmentez
tellement la valeur que vous le pourriez, si vous la vendez, vous pouvez commencer trois ou quatre nouvelles paires
de propriétés. Mais si vous le gardez, vous ne pouvez en
faire que deux à cause de la
valeur élevée de la propriété. Donc, Père Noël, 500 000$ de
propriété que
vous avez achetée et vous y avez ajouté 50 000$ à 100 000$. Et maintenant, il vaut 800 000. Vous pouvez donc obtenir une série
de maisons unifamiliales. Au lieu de cela, il n'y a pas de trésorerie. Et ils se trouvent dans une zone
où vous voulez vous trouver, et il sera plus facile de
trouver des locataires pour cela. Ensuite, il sera défini
quelqu'un qui veut gérer dans une
maison de 800 000$ de votre part. Pensez-vous ? Alors ? Vous voulez juste résoudre
la
maison de 800 000$ empocher l'argent, ne pas avoir les actifs de 1000$ et simplement avoir plus de
propriétés à la place. Juste quelques choses à prendre en compte. Il y a beaucoup de variables à
prendre en compte lorsque vous faites cela. Il vaut toujours la peine d'y
jeter un coup d'œil.
Shane Kluiter, Knowledge is Power
