Acheter une propriété de location longue distance en utilisant la "méthode BRRRR" | Brian Ellwood | Skillshare
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Acheter une propriété de location longue distance en utilisant la "méthode BRRRR"

teacher avatar Brian Ellwood, Author & Coach

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Leçons de ce cours

    • 1.

      Bienvenue au cours

      1:06

    • 2.

      Le projet du cours

      2:02

    • 3.

      2 critères BRRRR

      25:22

    • 4.

      Comment choisir un grand marché

      40:06

    • 5.

      Suivi de la croissance démographique

      5:21

    • 6.

      Calcul du rapport Rent/prix

      16:04

    • 7.

      Pouvez-vous BRRR ?

      13:03

    • 8.

      Pensez à Henry Ford

      12:20

    • 9.

      Votre équipe de démarrage

      68:07

    • 10.

      La façon simple de financer vos offres

      29:00

    • 11.

      Questions essentielles

      39:18

    • 12.

      Comment trouver des offres

      40:53

    • 13.

      Votre machine de génération de transactions

      60:58

    • 14.

      Externaliser vos appels de vendeur

      38:35

    • 15.

      Que faire dans les marchés chauds

      41:56

    • 16.

      Votre activité ROI la plus élevée

      55:25

    • 17.

      Analyse d'affaire pour les nuls

      13:16

    • 18.

      Liste de contrôle d'analyse

      49:47

    • 19.

      Exécuter des peignes 101

      26:59

    • 20.

      "Offres rapides"

      48:55

    • 21.

      Analyse de transactions réelles

      62:17

    • 22.

      Gestion d'entrepreneur hermétique

      68:45

    • 23.

      Que faire ensuite ?

      1:14

  • --
  • Niveau débutant
  • Niveau intermédiaire
  • Niveau avancé
  • Tous niveaux

Généré par la communauté

Le niveau est déterminé par l'opinion majoritaire des apprenants qui ont évalué ce cours. La recommandation de l'enseignant est affichée jusqu'à ce qu'au moins 5 réponses d'apprenants soient collectées.

144

apprenants

--

À propos de ce cours

Si vous souhaitez créer un portefeuille de propriétés locatives mais :

  • Vous vivez dans un marché trop cher

  • Vous n'avez pas beaucoup d'argent à investir

  • Vous n'avez que quelques heures par semaine à mettre à cela et

  • Vous ne voulez pas gérer les locataires vous-même

Ensuite, ce cours sera votre guide.

J'ai acheté des dizaines de locations dans le sud-est, tout en vivant au Colorado.

Ce n'était pas facile et j'ai fait beaucoup d'erreurs en cours de route.

J'ai développé une passion pour aider les autres à acheter des propriétés locatives aussi, et j'ai finalement construit une entreprise de coaching en ligne. J'ai appris à mes étudiants en coaching à acheter des propriétés de location pendant 5 ans.

Ce cours est le même qu'il a suivi.

J'ai décidé de le rendre accessible au public pour que plus de personnes puissent changer leur vie en investissant dans l'immobilier.

Ce cours est plus détaillé que tout autre que j'ai vu, et décompose l'ensemble du processus pour vous pas à pas.

Vous apprendrez tout à partir de :

  • Comment choisir un grand marché dans lequel investir (où vous pouvez trouver des maisons pas chères qui sont encore dans de bons quartiers)

  • Comment tirer parti de prêteurs privés pour financer vos offres

  • Comment construire et gérer une petite équipe longue distance

  • Comment utiliser un gestionnaire immobilier pour exécuter le spectacle complet pour vous

Prenez ce que vous apprenez et créez un portefeuille de propriétés locatives pour augmenter la liberté que vous avez dans votre vie quotidienne.

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Brian Ellwood

Author & Coach

Enseignant·e
Level: All Levels

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Transcription

1. Bienvenue au cours: Si vous souhaitez investir dans des propriétés locatives, mais que vous vivez dans un endroit trop cher. Vous n'avez pas beaucoup d'argent à investir. Vous n'avez pas beaucoup de temps à y consacrer chaque semaine. Et vous ne souhaitez pas gérer vous-même les propriétés. Ce cours sera votre guide. J'ai acheté près de 40 propriétés locatives hors de l'État alors que je vivais dans le Colorado. Et j'ai atteint la liberté financière proverbiale l'âge de 30 ans. Cela n'a pas été facile et j'ai commis une tonne d'erreurs en cours de route. J'ai donc voulu créer un programme pour aider d'autres personnes à suivre le même chemin que moi, mais à atteindre la liberté financière beaucoup plus facilement . J'ai lancé un programme de coaching immobilier et j' ai travaillé avec des centaines de clients à ce stade. Beaucoup de mes clients ont 20 ou 30 locations à leur compte aujourd'hui. Et ce cours que j'ai mis sur Skillshare est le cours que je leur ai tous suivi. Donc, si vous vous engagez à faire le travail et à maintenir le cap ce programme que j'ai élaboré répondra à toutes vos questions sur la façon d' acheter des propriétés locatives. Encore une fois, même si vous vivez dans un endroit trop cher, que vous n'avez pas beaucoup d'argent, que vous avez beaucoup de temps à consacrer à cela sans plus tarder Passons au cours et je vous verrai là-bas. 2. Le projet du cours: Ainsi, chaque fois que vous démarrez une entreprise, il est bon d'avoir un plan d'affaires, même s'il s'agit simplement de quelques calculs approximatifs sur une seule page qui décrivent votre plan pour obtenir des prospects créer des ventes et fidéliser clients. Donc, pour le projet de classe, nous allons faire l' équivalent d'un business plan. Mais pour votre société d' investissement immobilier, la plupart du temps, lorsque je rencontre un nouvel investisseur immobilier en herbe et qu'il me dit, oui, je veux acheter Reynolds, je veux créer un revenu passif, mais leur plan ne va pas beaucoup plus loin. Et avec toutes ces questions sans réponse qui se posent dans leur esprit, ils ne passeront probablement jamais à l'action. Une bien meilleure version de votre plan serait de dire quelque chose comme « Je vais acheter des locations à Huntsville, en Alabama ». J'ai ces trois prêteurs privés qui ont déjà dit qu'ils me donneraient de l'argent pour mes transactions. J'ai ces deux entrepreneurs qui sont recommandés et ils feront les réparations à ma place. Et j'ai aussi ce gestionnaire immobilier qui va gérer mes propriétés et me donner des conseils sur les quartiers dans lesquels je dois me tenir à l'écart. Celles que je devrais rechercher pour acheter plus d'offres. Et voyez-vous à quel point c'est encore plus net ? C'est comme un plan très clair sur la façon dont tout cela va fonctionner. Et je peux vous dire qu'une fois que vous aurez suivi le cours, vous apprendrez que si vous savez dans quel marché vous allez investir et que c'est un bon marché, parce que vous l'avez choisi en utilisant les fondamentaux que je vais t'apprendre. Et puis vous avez cette équipe en place, Linder, entrepreneur, gestionnaire immobilier. Vous avez toutes les pièces d'échecs sur le plateau pour effectuer les mouvements qui vous permettront finalement d'acquérir un portefeuille de propriétés locatives. J'ai donc créé un document que vous remplir ou vous pouvez écrire la réponse à ces quatre décisions clés. Sur quel marché allez-vous investir ? qui vas-tu obtenir l'argent ? Qui va faire les réparations et qui va gérer la propriété. Alors téléchargez-le et remplissez-le au fur et à mesure de ce cours. À la fin, téléchargez votre document dans la section des projets afin que d'autres personnes puissent voir ce que vous avez décidé et ainsi motiver et inspirer les autres étudiants de cette classe. C'est donc le projet de classe qui élabore votre plan d'affaires en matière d'investissement immobilier. Et je vous verrai dans la première vidéo de formation. 3. 2 critères BRRRR: Très bien, dans cette formation, nous allons passer en revue les deux critères essentiels nécessaires à la stratégie Burr. D'accord ? Beaucoup d'entre vous participent à ce programme parce que vous voulez faire des bavures. Cela signifie qu'il faut rénover, refinancer le loyer, d'accord ? Et c'est une excellente stratégie. Mais cela comporte un certain nombre de points que nous devons examiner dans le cadre de cette formation. La meilleure stratégie est donc l'une des stratégies les plus couramment utilisées par les gens pour développer leur portefeuille. Et c'est ma stratégie préférée pour le moment. La raison en est que lorsque vous concluez ces transactions, non seulement vous vous retrouvez avec des capitaux propres, mais vous êtes donc protégé, comme si vous ne deviez que 50 000 dollars sur la maison et que celle-ci en valait 70 ou 75. Mais vous savez aussi qu'avec un flux de trésorerie positif vous pouvez le faire avec très peu de votre propre argent, n'est-ce pas ? Vous pouvez donc comprendre pourquoi il est si populaire. Cela promet beaucoup quand on le regarde de cette façon. Mais en fait, j'ai vu beaucoup de gens adopter cette stratégie. Dans le mauvais sens. Des personnes ont été analysées. Sur la base de l'un ou l'autre, c'est ce que cela est censé dire. Mais oh, désolée, c'est tout à fait correct. Les gens analyseront en fonction de l' absence ou d'un seul des critères que nous allons examiner. Les deux critères essentiels. Cela les amène à acheter une mauvaise affaire ou à investir beaucoup trop d'argent dans une transaction. Et ce n'est tout simplement pas durable. Vous pouvez le faire chez un revendeur pour vous mouiller les pieds. Mais en fin de compte, vous voulez acheter de bonnes affaires en tant qu'investisseur immobilier. Pour mettre en œuvre cette stratégie, il faut un certain type d'accord, nous allons le faire fonctionner. Mais plus précisément, nous parlons d'un certain ensemble de critères concernant l'accord qui doit être mis en place pour qu'il fonctionne. Aujourd'hui, nous allons parler de ces deux critères pour exécuter ce jeu très rapide. Revenons simplement sur cette question. Tu sais déjà ce que je vais dire ici. Quel est l'objectif ultime de l'investissement immobilier ? trésorerie mensuel suffisant pour couvrir toutes vos factures, n'est-ce pas ? Donc, si cela vous coûte cinq mille dollars par mois pour vivre dans une unité de cinq mille par mois à partir de votre Reynolds, vous êtes financièrement libre. C'est ce que nous voulons pour vous plus que tout. C'est ce que j'ai réalisé pour moi il y a des années. Et c'est génial. Et je ne suis pas en train de traîner, c'est comme si j'avais pu en arriver là. Maintenant, je peux payer mon loyer, payer mon hypothèque, payer ma facture d'épicerie, payer le paiement de ma voiture, comme toutes ces choses simplement grâce à des chèques qui arrivent dans la boîte aux lettres. C'est en fin de compte ce que nous voulons. critère le plus important lors de l'achat d'une propriété est donc le flux de trésorerie. Et s'il n'y a pas assez de liquidités, ce qui permet d'acheter assez, je veux dire, deux à 300 dollars par porte, alors n'achetez tout simplement pas l'offre. D'accord. Les gars, ne faites pas ça. De plus, le seuil de rentabilité est acceptable. Ainsi, lorsque vous analysez les flux de trésorerie, il est important de noter que vous pouvez parfois atteindre seuil de rentabilité lorsque vous êtes seul au milieu d'un argent privé. Mais vous savez, cela vous permettra de bénéficier d' un financement plus tard et cela vous ramènera à un flux de trésorerie positif. C'est acceptable tant que vous êtes d'accord avec le fait de payer la facture pour toutes les dépenses qui surviennent entre-temps. Donc, pour Burr, nous nous intéressons au flux de trésorerie après le refinancement ultérieur, et non pendant la période du prêt privé , qui est généralement de trois à 12 mois. Je vais donc vous donner un exemple. La maison a coûté 40 000$ à acheter et a besoin de 15 000$ et de réparations. Il y en a 3 000 et les frais de clôture. D'accord. Cela ferait 58 000 dollars au total. Supposons que vous apportiez trois mille dollars de votre propre argent à la table. Le prêteur vous prête 55 $ à 12 % pendant 12 mois. Conditions monétaires privées typiques. Votre versement mensuel à ce prêteur privé serait de 550$. Alors bien sûr, c'est haut de gamme, non ? Parce que les taux d'intérêt sont si élevés. Et disons que les loyers sont de 875$. Nous allons donc déduire toutes les dépenses que vous paieriez dans ce scénario. Et j'utilise toujours 15 % du loyer pour les logements vacants et les réparations. C'est là que j'ai obtenu ce numéro. Vous gagnerez 12 ou 50 dollars par mois et de l'argent, ce qui 50 dollars par mois et de l'argent, même pas assez pour acheter un déjeuner au restaurant ces derniers temps, d'accord. C'est ce que serait votre flux de trésorerie pendant la période du prêt d'argent privé. Lorsque vous payez ces taux d'intérêt élevés, vous vous refinancez auprès d'une banque. Ils vous donnent les mêmes 55 000 dollars à quatre pour cent et demi, ce qui permettrait au paiement de chuter de 5 à 50 % à 78, ce qui ferait passer votre flux de trésorerie de 12$ à 283$. Et c'est alors que ça devient une bonne affaire. Et c'est un exemple à l' emporte-pièce de la stratégie d'explosion lorsque cela fonctionne de cette façon. Donc, en gros, ce qui s'est passé est franc, vous avez calculé les chiffres sur cette base en vous basant sur le fait que, oh, je gagnerai 283 par mois quand je réparerai et vous saviez que vous auriez beaucoup d'argent... Flow Place, d'accord. Mais voici le truc, les gars. Qu'est-ce qui est important d'autre dans ce scénario ? Que devait-il se passer d'autre pour que cet accord se déroule de cette façon ? Quel élément crucial n'en avons-nous pas encore discuté ? Quelqu'un a remarqué ? La maison avait dû évaluer le bon montant pour que la banque puisse rembourser les 55 dollars à ce prêteur privé Elle aurait dû évaluer le bon montant. D'accord. Donc, pour en revenir à la même affaire, je vais vous donner à nouveau les chiffres. 40 000 dollars, prix d'achat 15 dollars, trois frais de réparation, 58 tout, de votre poche, et un prêt de 55 dollars auprès d'un prêteur privé. Maintenant, la plupart des banques prêtent jusqu'à 70% de la valeur de la maison. Nous allons donc utiliser 70 % pour des raisons de sécurité et 55 000 dollars, le montant que vous devez représente 70 % de quoi ? Donc, pour déterminer que vous le divisez simplement par 0,7, ce qui vous donne 78 571. Alors, qu'est-ce que cela signifie ? C'est le montant que la maison devrait évaluer pour que vous puissiez stratégie d'accouchement sans avoir à apporter d' argent supplémentaire. Donc, soyons clairs, quand la maison réparée et prête. L'évaluateur sort, ils reviennent avec une évaluation de 78 000 dollars. Les banques peuvent vous prêter 70 % de ce montant, soit 55 000$, soit exactement le montant dont vous avez besoin pour rembourser leur prêteur privé. C'est donc comme dans un monde parfait où tout revenait au juste montant pour payer le premier , et cetera. Et votre croisière, non ? Vous investissez trois mille dollars dans cette transaction et vous vous retrouverez avec 23 000 inégalités et environ 200 dollars de liquidités, n'est-ce pas ? Alors, combien de fois pourriez-vous le refaire autant de fois que possible, n'est-ce pas ? C'est là tout le problème. Je tiens à préciser très rapidement que lorsque je parle de la valeur estimée, nous en parlons après la cure de désintoxication. D'accord. Et vous êtes en train de faire des réhabilitations grâce à ces offres. Donc, votre déterminant lorsque vous essayez de déterminer , par exemple, qu'est-ce que cela va déterminer si vous recherchez d'autres propriétés prêtes à la location dans le même quartier, la même taille, lit, baignoire, etc. Si cette maison ne devait pas être évaluée aux 78 000 dollars que nous voulions, elle serait inférieure. Vous allez devoir apporter plus de liquidités à la table de clôture pour rénover cette propriété et lui permettre de générer des flux de trésorerie. Disons qu'il n' a été évalué que pour 72. La banque va vous en donner 70 %, soit 50 400 dollars, d'accord ? Mais vous vous souvenez que vous devez 55 dollars à ce premier prêteur privé. Cela vous amène à 4 600 points à la clôture, en plus des trois K que vous avez déjà inscrits pour réparer. Cela m'est souvent arrivé parce que je n'ai pas fait preuve de diligence raisonnable dès le départ. Cela réduit le rendement en espèces de la transaction et nécessite plus de liquidités pour réaliser chaque transaction. Alors les gars, c'est pourquoi obtenir une bonne offre est la meilleure chose que vous puissiez faire dans l'immobilier. Si vous obtenez une offre intéressante, non seulement le flux de trésorerie sera là, mais vous aurez tous un prix bien inférieur à ces 70 %. La banque n'aura donc pas le temps, aucun problème à vous donner autant ou plus que ce dont vous avez besoin, n'est-ce pas ? Pour rembourser et rembourser les prêteurs. C'est comme acheter une maison au juste prix. Littéralement, il s'occupe de tout le reste. Nous pouvons simplement trouver un exemple stupide, par exemple si vous pouviez acheter une maison pour dix mille dollars ou quelque chose comme ça et qu'elle vaut 90 000 dollars. Tu sais, comme si tes liquidités seraient insensées. Vous auriez un prêteur qui vous donnerait tout l'argent nécessaire, n'est-ce pas ? Et ce serait la meilleure chose au monde. Ce n'est donc pas réaliste, mais l'objectif devrait être d'obtenir des propriétés à moindre coût. Je préfèrerais que tu fasses, au lieu de faire trois offres, tu sais, de décider d'en acheter une, où c'est un peu comme de l'acier. C'est bon. Je préfèrerais que vous fassiez 30 offres et que vous soyez refusée 29 fois, mais vous en trouverez une vraiment intéressante. Parce que si vous constituez un portefeuille de très bonnes affaires, c'est la seule chose qui vous permettra réellement de vous libérer financièrement, des chèques et de recevoir votre boîte aux lettres chaque mois pour payer votre factures. Alors, assurez-vous de diriger les flics. Si votre objectif est de faire ce BER avec le moins d' argent possible, ce qui ne devrait vraiment pas être le cas. Assurez-vous de lancer les compositions lorsque vous analysez les offres, je fais des offres, que je m' assure que cette maison évaluera où vous en aurez besoin. Bon, donc les deux critères essentiels, le titre de cette formation. Il s'agit des flux de trésorerie, du montant des flux de trésorerie dont vous disposerez après la refonte et du montant des fonds propres dont vous disposerez. Ou en d'autres termes, quel sera votre ratio prêt/valeur ? Ne vous situez-vous pas à plus de 70 % de ce pour quoi cette propriété va être évaluée ? Si c'est le cas, vous pouvez répondre oui à ces deux questions, alors vous avez une offre solide. Et cet accord ne tournera jamais mal. Et le risque est très faible. Vous avez une bonne part de capital dedans. Vous pouvez le vendre et mettre de l' argent dans votre poche, ou vous pouvez le garder et mettre de l'argent dans votre poche. Et vous voulez un espace entre ce que vous devez et ce que cela vaut. Tu en veux autant que possible. Parce que les propriétés vont apprécier au fil du temps ce que vous leur devez. Il va baisser parce que les locataires remboursent votre prêt hypothécaire et que la valeur augmente parce que l' immobilier s' apprécie par le passé, surtout si vous achetez sur le bon marché. Ainsi, plus vous aurez d'espace au début, vite vous pourrez vous lancer dans un jeu plus avancé, comme une rénovation avec encaissement, et investir cet argent dans votre prochaine propriété ou propriété multifamiliale ou quel que soit le sens. Tels sont donc les deux critères essentiels. Maintenant, il est important de savoir que l'une de ces deux options, qu'il s'agisse de flux de trésorerie ou de fonds propres, limitera le montant maximum que vous pouvez payer, le montant maximum que vous pouvez offrir dans le cadre d'une transaction. Et je vais donner des exemples pour expliquer cela. Souvenez-vous donc de la maison dont nous avons parlé plus tôt avec le prêt de 55 000 dollars, quatre pour cent et demi de la banque, paiement mensuel de 278 dollars et les 283 dollars de trésorerie. Si nous étions, disons que nous ne connaissions pas les compositions en cours et voyions pas ce pour quoi elles auraient pu être louées, disons que nous étions comme des flux de trésorerie. Flux de trésorerie. Et nous ne faisions que regarder les flux de trésorerie. Eh bien, combien aurions-nous pu payer de plus pour cela ? Il suffit de regarder uniquement les flux de trésorerie, le prix tout compris de 55 000 dollars, n'est-ce pas ? Cela vous laisse avec les 283 dollars de trésorerie. Si nous le faisions passer à 60, toujours bon à 2 h 58, 65 à 33 ans, chaussure, nous pouvons payer 70 000$ en tout. Et à ce loyer, reste 207 dollars, donc 75 dollars, nous passerions probablement en dessous de 200 dollars, mais vous pourriez payer jusqu'à 70 000 dollars si vous l'analysez uniquement en fonction de vos flux de trésorerie. Encore une fois, empruntons cette voie avec moi, les gars. Et si cette leçon vous donne l' impression d'être une bouchée, elle est très, vous savez, axée sur les données statistiques. Sois indulgent avec moi. Vous devrez peut-être y retourner et le regarder une seconde fois pour vraiment en saisir toutes les petites parties. Mais tu dois vraiment le comprendre. Encore une fois, pour en revenir à cette diapositive, on se dit : « Waouh, nous pourrions en devoir 70 sur ce total. Il va entrer en trésorerie à 02h07. Donc, si vous y réfléchissez de cette façon, vous pourriez dire, d'accord, il faut 15 dollars et des réparations et trois mille dollars et des frais de clôture. Je pourrais donc en proposer jusqu'à 52 en fonction du flux de trésorerie. J'aurais encore 70 ans et j'aurais des liquidités sur 200 mois, comme le dit Brian, n'est-ce pas ? Tout ira bien. Je pourrais donc payer plus cher pour l'offre, non ? Mais attendez, notre prix d'achat initial dans le même exemple était de 40 000 dollars lorsque je vous ai montré les diapositives plus tôt. Hein ? Alors pourquoi ai-je simplement sauté jusqu'à 52 km ? Tout à coup, vous pourriez payer autant si vous vous basiez uniquement sur vos flux de trésorerie et vous vous demandiez simplement si le paiement hypothécaire sur un prêt de 70 000 dollars moins la gestion immobilière moins, moins, moins, moins, c'est un flux de trésorerie de 200 Zelman. Toutefois, si vous le faisiez, si vous atteigniez ce montant maximum de prêt uniquement en fonction de vos flux de trésorerie, cette propriété devrait être évaluée à 100 000 dollars pour que vous puissiez la remettre en état sans apporter plus de liquidités à la table. Ça a du sens ? C'est donc la grande mise en garde. Vous devez avoir 100 000 dollars et la banque vous donne 70 %. Ils seraient donc en mesure de vous donner les 70 dollars nécessaires pour rembourser le prêteur, le prêteur privé, l'argent dur à court terme, tout ce que vous avez utilisé en retour. Vous pourriez donc obtenir un prêt à long terme à un taux d'intérêt inférieur, n'est-ce pas ? Et cela vous laisserait des poches vides. D'accord ? Parce que si vous achetiez en utilisant ces chiffres et que vous vous basiez uniquement sur vos flux de trésorerie, vous vous retrouviez avec un prêt de 70 000 dollars à ce prêteur privé. Et ensuite, si la banque l'évaluait et qu'elle revenait à environ 78 points parce que vous avez oublié de faire les calculs. Vous devrez apporter plus de 17 subventions pour refinancer cette transaction. D'accord. Cette offre ne fonctionnerait donc pas sans cette injection de 17 000 dollars de votre part , car ils ne vous donneront 70 % des 78 000 dollars, d'accord. Nous avons donc parlé de ne considérer une transaction que par le biais du flux de trésorerie. Mais une chose que d'autres personnes feront, c'est de regarder l'équité et se dire  : « Oh mec, je fais une bonne affaire là-dessus. Je vais en faire une propriété locative, non ? Et ils ne savent même pas vraiment comment calculer les flux de trésorerie, mais ils savent comment déterminer s'ils auront des capitaux propres. C'est donc l' autre grosse erreur. Donc, si vous essayez de suivre la stratégie des naissances sans argent, , nous savons que l'achat basant uniquement sur le loyer ne fonctionnerait pas, mais si vous faisiez le contraire ? Supposons que vous ayez trouvé une propriété qui vaudrait 90 000 dollars si elle était prête à être louée. D'accord. Ensuite, vous avez dit, d'accord , 90 000 fois 0,7, je pourrais obtenir jusqu'à 63 000 dollars comme prêt maximum auprès de la banque pour ce truc, vous pourriez dire, cool, cela signifie que je pourrais payer jusqu'à 63 000 dollars pour ça tout cela comme le prix d'achat, les réparations et tout le reste. Mais que se passerait-il si vous ne teniez pas compte du fait que la propriété ne se louerait que pour 700 dollars par mois ? Si vous aviez un prêt de 63 000$ et qu'il s'élevait à 700$, vous n'auriez que 68 dollars par mois et un flux de trésorerie positif. D'accord ? Donc, l'accord fonctionnerait sans argent, non ? Comme si tu pouvais avoir tout l'argent nécessaire pour l'acheter. Parce que s'il valait 90 dollars et que vous pouviez l'obtenir pour 63 m, vous pourriez faire appel à des prêteurs privés, banques, etc. pour vous donner tout l'argent nécessaire pour l'acheter. Et vous auriez 27 000$ de capitaux propres. Et tu pourrais regarder ça et te dire, mec, que je vais avoir toute cette équité. Mais, tu sais, 68 dollars par mois, c'est si mince que ça ne vous aidera pas à atteindre la liberté financière. Une telle offre ressemblerait plus à une solution et à un échange qu'à un achat et à la conservation, car vous pourriez gagner 20 000 dollars ou peut-être un peu plus si vous faisiez une cure de désintox au détail plutôt que si vous n'êtes pas prête à le faire. Mais il n'y a pas de flux de trésorerie. Vous ne voulez pas un portefeuille de propriétés qui rapportent 68 dollars par mois. Parce que vous pouvez regarder vos feuilles de calcul sympas et dire que j'ai 27 000 dollars et des capitaux propres sur dix propriétés. J'ai 270 000 dollars de capitaux propres. Mais, tu sais, 68 dollars par mois, tu ne gagnes que 680 par mois avec dix portes, non ? Et la première fois que quelque chose d'important se produit, comme un imprévu, comme si un nouveau toit était nécessaire, ce serait, vous savez, majeure partie de vos liquidités de l'année, probablement juste pour réparer le toit de l'un des dix maisons. C'est vrai. Il serait donc stupide de le reconnaître si votre objectif était de gagner un revenu passif, payer vos factures. C'est logique, les gars. Vous pouvez donc comprendre pourquoi il est important d'avoir à la fois des flux de trésorerie et des fonds propres lorsque vous faites une bavure. Vous l'avez compris, les gars. Maintenant, si cette présentation a été un peu lourde en mathématiques pour vous, simplifions-la et vous prendrez peut-être une photo de cette diapositive une fois que j'aurai tout compris. Parce que lorsque vous envisagez un marché et que vous voulez faire des bavures, gros, ce sont les trois questions auxquelles vous répondez, d'accord. Tout d'abord, direz-vous, sur la base de mon prix global prévu, la propriété connaîtra-t-elle un flux de trésorerie d' au moins 200 dollars par mois après le refinancement. D'accord. Vous considérez donc tout cela en termes de prix, car vous allez baser le versement hypothécaire sur ce montant. Vous êtes tous d'accord. Le prix est de 55 000 dollars. Vous vous demandez : « Eh bien, quel est le paiement auprès d' une banque, moins toutes mes autres dépenses ? Eh bien, il me reste au moins 200 dollars par mois. C'est la partie trésorerie. Alors, si la réponse est oui, dites-vous que montant de mon prêt ne représentera pas plus de 70 % de la valeur locative estimée. Alors, quand j'ai mis de la nouvelle peinture et cela a chanté de nouveaux sols, je l'ai nettoyée. Je fais ma petite cure de rouge à lèvres Ten K, c'est comme ça qu'on appelle ça. Et je détermine ce que, tu sais, ça va valoir à ce moment-là. Et si 0 % sur tout cela, c'est que cela ne représentera pas plus de 70 % du montant qu' il vaut s'il est prêt à être loué ? Si la réponse est oui à ces deux questions, vous avez une bonne offre. Si la réponse à la deuxième question est non, alors vous devez vous demander serai-je en mesure de réunir l'argent restant pour conclure cette transaction ? Dois-je apporter de l'argent à la table ou dois-je simplement trouver une meilleure offre ? Et j'ai vu des gens dire : «  Oui, je veux apporter de l'argent à la table, Brian, j'en ai. J'en suis arrivée là. Je ne veux pas y aller, mais je ne veux pas rebrousser chemin. J'ai de l'argent juste pour creuser un trou dans le sol et 41 000 dollars ou quoi que ce soit d'autre. Et je veux juste ajouter 15 points à cette offre. Et si c'est toi, alors très bien. Je l'ai déjà fait auparavant. Et ce n'est certainement pas la pire utilisation de votre argent. Tu ne vas pas dépenser cet argent. Vous le mettez simplement dans une maison pour pouvoir le récupérer si vous le vendiez. Hein ? Cependant, gardez à l'esprit que les investisseurs les plus avertis, ceux qui souhaitent utiliser leurs liquidités et obtenir plus de fonds propres et de flux de trésorerie possible, essaient de trouver des moyens de le moins possible de leur propre argent dans la transaction. En conclusion, voici les deux critères essentiels que vous devez prendre en compte lorsque vous concluez une offre sur les oiseaux. Notre flux de trésorerie, 200$ par mois ou plus. Et le ratio prêt/valeur, ou capitaux propres, signifie essentiellement que vous êtes entièrement dans les prix. Pas plus de 70 % de la valeur de cette chose si elle est prête à être louée. D'accord. J'ai donc besoin que vous analysiez les deux séparément. D'accord. Quel que soit le 11 d' entre eux, il est probable que la transaction soit plafonnée. Comme dans l'exemple où nous avons montré que vous pouviez payer plus sur cette propriété tout en conservant un flux de trésorerie de 200 dollars par mois. Hein ? Mais tu devrais apporter tout cet argent à la table. Ensuite, le prêt à la pièce de valeur serait le gouverneur de la transaction, du plafond. L'un de ces deux plafonnera le montant maximum que vous pouvez offrir. Vous devez donc les examiner séparément. Tu dois dire quel est le maximum que je pourrais payer tout en ayant encore 200 dollars par mois. Et ensuite, quel est le maximum que je pourrais payer sans dépasser 70 %, tout compte fait, d'accord ? Et en fait , quelle que soit la plus faible des deux, c'est celle qui sera votre offre maximale autorisée. Ça a du sens ? Lorsque vous trouvez une offre qui répond à ces deux critères. En fin de compte, vous devriez l'acheter , les gars qui ont très peu de liquidités besoin d'une bonne part de fonds propres, deux à 300 dollars par mois et d'un flux de trésorerie net. Il s'agit de l'un des moyens les plus rapides de faire évoluer votre portefeuille. Quand je parle aux gens d'offres que j'ai achetées comme ça, ils sont vraiment jaloux. Ce n'est pas que j'avais un secret sur l'affaire, n'est-ce pas. C'est juste que je sais ce que je dois rechercher, je fais des offres et j' attends que quelque chose comme ça arrive. Et c'est la manière la plus simple, le cadre simple que je veux que vous abordiez à partir de maintenant pour faire des transactions sur les oiseaux. La prochaine étape consiste à sélectionner trois offres disponibles sur votre marché. Appelle les flics pour voir ce qu'ils valent et s'ils sont prêts à être loués, puis fais une analyse pour voir à quoi ils seraient prêts à louer. D'accord. Vous savez donc ce qu'ils vaudraient, vous savez ce qu'ils rechercheraient. Maintenant, déterminez quel est le montant maximum que vous pourriez payer, en fonction des critères de trésorerie et de fonds propres. D'accord ? Si vous le faites, vous aurez une solide compréhension fondamentale de la stratégie de rafale et de la manière de la faire fonctionner pour vous. Et bien sûr, partagez vos réponses, réponses à cette question avec le groupe afin que nous puissions vérifier votre travail assurer que vous l'avez bien fait. Et lorsque vous aurez compris cela, vous saurez exactement quoi offrir à partir de maintenant. 4. Comment choisir un grand marché: Cette formation explique comment choisir un marché intéressant à tout moment, en période de croissance économique. Que faites-vous pour réussir lorsque le marché est franchement fou ? Quand le marché est tel qu'il est actuellement. Et chaque marché semble tellement cher et compétitif, et tout le monde semble faire beaucoup moins de transactions et rester sur la touche en attendant que le marché s'effondre. Comment pouvez-vous continuer à être un investisseur actif ? Est-ce possible ? C'est ce dont nous allons parler ce soir ? Très vite. Je vais partager mon histoire avec vous. Tu le sais probablement. Je ne vais pas entrer dans les détails, mais c'est certainement pertinent par rapport à ce dont nous allons parler ce soir. Et, vous savez que j'ai commencé à Nashville il y a près de dix ans, maisons coûtaient 30 000 dollars. Investir, trouver des offres au moins n'était pas la partie la plus difficile. Le plus difficile a ensuite été de trouver l'argent. Cela a duré deux, peut-être trois ans. Et puis tout à coup, Nashville n'était plus viable tant que marché locatif parce que c'est ce dont nous parlons ce soir. Marchés locatifs, nous ne parlons pas de marchés. Vous pouvez vendre en gros des marchés finaux. Tu peux retourner dans les maisons. Marchés où vous pouvez acheter des maisons où les flux de trésorerie sont positifs. Un homme avisé en matière de rapport loyer/prix. Cette fenêtre temporelle. Ces dernières années à Nashville. Cela existait avant que je ne me lance dans l'immobilier, mais quand je suis arrivée, c'était un peu comme si beaucoup d'autres personnes le faisaient. L'excitation s'est accumulée et des années plus tard, vous n'avez pas pu investir. Mettez cette belle photo filigranée d'une plage sur cette diapositive. Parce que cela m' a presque fait penser être sur la plage, à essayer battre le temps et à essayer de trouver un endroit où me tenir debout sur le sable. Comme l'eau monte de plus en plus haut, vous savez, vous devez monter plus haut sur la plage au fur et à mesure que la marée monte et pour trouver un endroit sec où vous pouvez vous tenir debout, vous asseoir ou marcher. L'eau s'est donc définitivement précipitée sur Nashville et il n'y avait littéralement plus de propriétés locatives. Je me suis donc tournée vers les régions avoisinantes. Je suis d'abord allée à 15 ou 20 minutes de la ville, il y a quelques petits claquements. Murphysboro, dans le Tennessee, est une ville où il était bon d'investir pendant un certain temps, mais cette ville est rapidement devenue plus chère. Et maintenant, vous regardez Murphysboro dans la MLS, comme si les prix s' plus de 100 000 dollars et que c'était vraiment une ville pour un fixe et un flipper, ou pour un promoteur ou un grossiste vente en gros à ces personnes. Hein ? Je suis donc remontée vers le nord jusqu'à Clarksville, dans le Tennessee, et je me suis bien débrouillée Ils ont acheté un certain nombre de . Ils ont acheté un certain nombre de locations et je trouve toujours des offres là-bas, mais c'est devenu beaucoup plus difficile. Et même si vous regardiez ce qu' il y a sur la MLS , les produits les moins chers, 90 000 dollars permettaient d'y obtenir des maisons pour 30 dollars sur la MLS. Je dis que c' était il n'y a pas si longtemps. Hein ? J'y ai donc investi et j'ai obtenu une dizaine de locations, puis, vous savez, que l'eau s'est précipitée et que cette ville a évolué pour devenir ce que l' on pourrait appeler une ville fixe et inversée, et non une ville d'achat et de conservation. Tout simplement parce que vous ne pouvez pas obtenir suffisamment de liquidités. En ce qui concerne le ratio du prix du loyer. Je suis allé plus au sud, 45 minutes au nord de Clarksville, 45 minutes au sud de Columbia, dans le Tennessee. J'ai acheté quelques portes et Columbia. Maintenant, vous pouvez le vérifier si vous allez sur Zillow et que vous regardez les prix, Colombie est trop chère, il fait trop chaud. Tu sais. Tous les autres investisseurs m'ont suivi dans ces régions et ont fait des offres à la hausse. Et parce que ce sont toutes des villes en pleine croissance, parce que vous savez, mon critère est de trouver des villes qui se développent. Il y a juste beaucoup plus de personnes qui s'y installent. Et cela permet d'augmenter le prix, car cela ne fait qu' augmenter le domaine. La Colombie est donc rapidement devenue impossible en ce qui concerne l' achat et la conservation. Puis je suis allé plus au sud, à Huntsville, en Alabama. Vous m'avez entendu en parler. Hein ? Et j'ai conclu une poignée de contrats. Je me rappelle avoir pensé pour la première fois à Huntsville. Les prix y sont : 30 ou 35 000 dollars. Je ne plaisante pas, comme les grossistes vous enverraient par e-mail des offres disant qu'une maison à trois lits à 35 000 dollars nécessite dix mille dollars et un loyer de 800 dollars par mois. Tu es comme quoi ? C'était presque comme si les offres étaient si bon marché. J'avais des doutes à propos de la ville, mais les données montraient qu'elle était en plein essor. Et si vous regardez la MLS maintenant, la solution la moins chère, vous verrez mes B 70, 80, quelque chose comme ça. est devenu beaucoup plus difficile de trouver des locations dans cette ville, alors ce n'est pas impossible comme Clarksville, mais c'est une bataille ardue. Et comme je vais le partager ce soir, ce n'est plus une bataille que je souhaite mener, du moins à court terme. Je suis donc allé plus au sud, le Huntsville. Et en gros, tous les marchés sur lesquels je me suis rendu offraient cette fenêtre de temps pendant laquelle vous pouviez investir et cela a duré de 12 à 36 mois. Ensuite, l'eau est précipitée dedans. Jay. Et je sais que cela est probablement propre à l'ensemble de l'économie dans laquelle nous évoluons. C'est ridicule ou tout ce qui semble monter, monter, monter, ce qui, je le sais, ne durera pas éternellement. Mais comme il en est ainsi depuis dix ans, gros, le prix continue d'augmenter partout. Et les investisseurs passent d'une ville à l'autre. J'ai sauté d' une ville branchée à l'autre. Je vous ai dit d'identifier les villes branchées et d'y aller à fond, n'est-ce pas ? Le problème, selon moi, c'est que vous avez peu de temps pour trouver des offres. Avant que l'eau ne s'engouffre, vous ne pouvez plus creuser pour trouver de l'or et du sable. Vous ne pouvez plus vous y rendre à pied. Tu dois chercher ailleurs. Et la question à laquelle nous sommes confrontés aujourd'hui est cela vaut-il la peine de continuer à aimer connaître un marché ? Formez une équipe là-bas, trouvez un excellent entrepreneur, un gestionnaire immobilier, des prêteurs pour ce marché, découvrez les différents codes postaux, quartiers et marchés des offres. seul fait de pouvoir conclure autant de transactions que possible pendant cette période d'achat avant que cela ne devienne trop cher dans cette concurrence, rapidement envoyé parce que les investisseurs sont affamés. Vous êtes un investisseur, vous comprenez donc ce que vous ressentez. Nous avons faim de bonnes affaires. Tout le monde a faim d'offres en ce moment. Tout le monde a de plus grandes poches et essaie de découvrir quel est le prochain domaine en herbe. Et ils sautent dessus, mais ils sautent d'une zone à l'autre, d'une zone à l'autre. Et cela est à l'origine de ce phénomène lorsque vous avez ces petits achats de Windows. Et c'est la raison pour laquelle je vous ai toujours recommandé rechercher ces marchés en pleine croissance. Parce que personnellement, j'ai gagné beaucoup d' argent en achetant des maisons et en les regardant s'apprécier. En fait, j'ai réalisé plus d'un million de dollars plus-values en actions au cours de ma carrière en achetant et en détenant des maisons et sur des marchés en croissance, n'est-ce pas ? Ce n'est donc pas une mauvaise stratégie, mais je ne veux pas que vous entendiez ce chiffre de millions de dollars et que vous vous disiez : «  Eh bien, je dois le faire ». D'accord ? Mais c'est pourquoi j'ai eu ce conseil à l'origine. C'est logique, non ? Aimez le faire et aimer, tout comme acheter une action sous-évaluée et gagner de l'argent avec elle. C'est le conseil que je t'ai donné. Trouvez le prochain marché en pleine croissance ALLEZ-Y. Mais, comme je l'ai dit, en raison de la forte demande de biens immobiliers en ce moment, ces marchés font l'objet d' offres d'ici 12, voire trois ans maximum une fourchette de prix acceptable pour les investisseurs. Et je pense que c'est là le problème. J'en suis venu à la conclusion que les marchés en croissance ne valaient pas la peine , compte tenu du climat actuel dans lequel nous sommes confrontés aujourd'hui. Cela pourrait changer si le marché enregistre des bénéfices et si la concurrence augmente et que les prix baissent, n' est-ce pas, alors nous allons devoir tout réévaluer. Mais nous ne savons pas quand ce sera le cas. Et je suis comme tous les autres investisseurs depuis des années, plusieurs années, 34 ans, cinq ans, à penser que quelque chose allait arriver. J'achète de l'argent doré, du moins depuis , vous savez, que j'ai commencé à faire cette vacuole comme avant. C'était avant 2015. J'ai pensé que quelque chose allait se passer , mais ce n'est pas arrivé. Mais je sais que la Fed a imprimé plus d'argent au cours des sept derniers mois qu'elle ne l'a fait au cours des sept dernières années. OK, alors réfléchis-y une minute. Cela peut donner l'impression que le marché est en hausse. Comme si j' achetais un tas de choses par carte de crédit. Je peux avoir l'air riche, mais j'empruntais vraiment tout cet argent, n'est-ce pas ? Je pense donc vraiment que quelque chose va se passer, mais je n'ai pas de boule de cristal, je ne sais pas quand. Nous devons donc nous adapter aujourd'hui en fonction de la situation actuelle et devenir de meilleurs investisseurs. Et c'est ce que je fais, et c'est ce que je veux pour vous tous. Parce que je veux tout ce que j'ai appris en tant qu'investisseur. Je tiens à mettre tout cela sur la table ici et maintenant. Je veux mon plafond. Tout ce que j'ai appris, chaque erreur que j'ai commise, tout ce que j'ai appris à éviter ou chaque système que j'ai construit. Je veux que ce soit votre plancher pour que vous commenciez là où je m'arrête. C'est votre point de départ, c'est exactement où j'en suis aujourd'hui. Vous n'avez donc pas à passer une décennie à vivre ce que j'ai vécu et à apprendre cela. D'accord ? Voici donc un aperçu de certaines recherches que j'ai effectuées pour partager avec vous la théorie que j'ai, d'accord ? Encore une fois, j'insiste sur le fait qu'il s'agit d'une théorie. Mais ce que j'ai ici c'est un tas de marchés différents dans la région du South Midwest. Ils sont comme le Tennessee, Floride, l'Arkansas, l'Oklahoma, le Texas. Et ce que j'ai regardé, c'est quelle est leur taille en termes de population, nouveaux ? Si vous regardez la MLS, quel est le prix le moins cher ? S'agit-il alors d'un marché stable, en croissance ou en déclin en termes de taille de population ? D'accord ? Maintenant, le vert et le rouge. Ignorez cela pendant une seconde. D'accord, je vais vous dire ce que cela signifie à la fin. Mais ce que j'ai remarqué, c'est que les marchés en croissance sont , pour la plupart, des marchés en croissance. Je suis désolée, mon écran s'est figé. Je suis désolée. Ce que j'ai appris, c'est que sur les marchés en croissance, le prix est déjà intégré. D'accord ? Donc, si vous regardez la chronique qui dit MLS bon marché, prix moyen, d'accord ? Dans la plupart des cas, le prix de la MLS est déjà supérieur à 100 dollars. Hein ? Ou au moins 70 ans, ce qui, à mon avis, est que je vais partager aujourd'hui, c'est trop cher pour les prix. Vous savez, quel que soit l'étage, j'adorerai les maisons les moins chères que vous puissiez voir sur la MLS. Je vais vous dire où je pense que vous devez vous situer , à savoir ces prix dans le vert. 70, c'est déjà trop haut. Maintenant, vous vous dites probablement : « Eh bien, Brian, il y en a ici qui ont prix de thé réel, comme Indianapolis à sept mille Walton ». Celui-ci est en fait en déclin. Nous n'allons donc pas nous pencher sur cette question parce que nous ne voulons pas de villes en déclin. Jacksonville, 35 ans, je crois qu'il y avait une ville de l'Ohio ici. Ils ont une ligne de démarcation qui comptait 30 000 maisons. Mais ces villes ne fonctionnent pas très bien pour les investisseurs. D'après ce que j'ai vu de la part des clients avec qui j'ai travaillé. D'accord. Et je vais vous expliquer pourquoi je pense que c'est ainsi que je vais vous expliquer pourquoi je pense que les grandes villes qui comptent 800 000 habitants ou plus à des prix bas ne sont pas aussi bonnes que les plus petites des villes où les prix sont bas. D'accord ? Il ne s'agit donc que d'un aperçu de certaines données que j'ai examinées. Et puis si vous regardez les villes qui ont une croissance démographique stable. Donc, quand on fait des recherches, la population n'a pas beaucoup changé. Ensuite, vous obtenez des prix moins élevés, comme vous pouvez le voir ici. Aujourd'hui, les villes plates sont appelées marchés linéaires. Linéaire, c'est-à-dire qu'il ne change pas. Si vous regardez le prix moyen d'une maison, il reste à peu près le même au fil du temps. D'accord ? Beaucoup de gens pensent donc que ces villes sont vraiment ennuyeuses. Mais je commence à me rendre compte que les personnes qui ont le plus de succès investissent dans villes linéaires et qu'elles ne se battent pas contre les autres et contre ces villes en pleine croissance. Et encore une fois, c'est le produit de la folie que connaît le marché à l'heure actuelle. Mais c'est ce que je vois. Grâce à Abilene ici parce que je sais que Blake s'en sort bien là-dedans. Laisse-moi voir si Blake est au téléphone en ce moment. J'espérais qu'il le serait pour qu'il puisse partir ******. Mais je faisais de la publicité pour son marché. Je plaisante, Blake. Mais on vient te chercher, mec. Mais Abilene semble être une bonne ville, car elle se développe également en plus d' être peu coûteuse et petite. Mais que savons-nous à ce sujet ? Est-ce que ce prix moyen va probablement augmenter assez rapidement ? Et même sa sainteté, c'est-à-dire Blake, devra peut-être trouver un nouveau marché. D'accord. Voici donc un petit aperçu de certaines des recherches que j' ai effectuées sur les marchés. Et à cause de ce que j'ai vu, je modifie maintenant mes recommandations en fonction mon expérience et de celle des clients. Et une chose est sûre, les gars, c'est que nous voulons des propriétés bon marché, d'accord ? Vous ne pouvez pas jouer avec des propriétés plus chères, comme 100 K et plus, en particulier. Ou je dirais même que 70 8 100 000 dollars sont plus difficiles à gérer et à générer des flux de trésorerie. D'accord ? À moins que vous n' adoptiez des stratégies différentes, vous utilisez des stratégies différentes. Comme si nous savions que sub2 fonctionne pour Adam Johnson. Nous connaissons les œuvres de Chris Prefontaine en location avec option d'achat. Il existe des stratégies pour faire fonctionner des propriétés plus coûteuses. Mais j'ai eu du succès, dans des propriétés moins chères situées dans les bons quartiers. Comme je vous l'ai montré sur la diapositive précédente, certains des marchés comptant des propriétés principales sont grands, c'est-à-dire qu'ils comptent 800 000 personnes ou plus. Ce que j'ai constaté, c'est que les grands marchés proposant des propriétés bon marché ne signifient pas nécessairement que ce sont de bons marchés, d'accord ? Parce que ce que nous ne voulons certainement pas, c'est ces propriétés bon marché, celles qui ont du sens, louent le rapport qualité-prix, les maisons de moins de 100 000 dollars. Nous ne voulons pas qu'ils soient tous situés dans des quartiers de classe D. Nous voulons ceux de classe C ou mieux. C'est une distinction très, très importante. Et selon ma théorie, augmentation de la population d'une ville semble être liée à propriétés bon marché situées dans les quartiers fréquentés par les écoles secondaires. D'accord ? Et ce que je pense, c'est que les grandes villes auront des classes socio-économiques plus différentes, n'est-ce pas ? Et presque plus de place, si vous voulez, pour que les propriétés bon marché se trouvent dans les pires quartiers, n'est-ce pas ? Alors qu'avec une petite ville, comme je vais le partager avec vous maintenant, ce n'est pas aussi probable. D'accord ? Diminution de la population. Les villes dotées de propriétés bon marché semblent avoir un pourcentage plus élevé de logements. Dans les quartiers de classe C. Les propriétés que j'ai examinées dans les petites villes qui sont bon marché ne le sont généralement pas se trouvent généralement dans de meilleurs quartiers. Ensuite, ces mêmes propriétés à prix similaires dans une grande ville. J'ai pensé à ça comme pourquoi ? Mais il y a une chose à considérer, car les petites villes auront généralement un faible coût de la vie. Ils auront de faibles revenus moyens. Et si vous avez une petite ville et que les maisons coûtent 40 000 dollars, vous savez, certaines de ces maisons, je parle du prix moyen des maisons. Certaines de ces maisons doivent être situées dans de meilleurs quartiers, non ? Vous n'allez pas avoir une petite ville où toute la ville est un quartier de classe D. Hein ? Donc, certaines de ces maisons meilleurs quartiers si l' on tient sont statistiquement plus susceptibles qu'un plus grand pourcentage de ces maisons se situent dans de compte du coût de la vie général dans un logement moyen le prix de la ville est inférieur à celui d'une ville qui pourrait avoir un prix moyen de l'immobilier plus élevé. Mais il se trouve que certaines maisons sont bon marché, bon marché, bon marché. Ces maisons bon marché peuvent simplement être des maisons de classe D.School et elles sont toutes de classe D. School. J'espère donc que cette distinction a du sens. Si ce n'est pas le cas, veuillez demander, les petits marchés les surveillent également beaucoup moins, n'est-ce pas ? Vous n'allez pas lire une liste des meilleurs marchés pour investir à Boston et vous renseigner sur une ville de 80 000 habitants en Oklahoma. Il est tout simplement beaucoup moins probable qu'il y ait de la concurrence. Le mantra dont j'ai toujours eu conscience dans la vie est de regarder ce que font les autres et de toujours faire le contraire. Cela a presque toujours été vrai. Comme si presque tout ce que je fais et que je crois en eux de cette manière, c'est de cette façon que je fais ceci ou cela, presque tout le monde le fait mal. Ils font le contraire de ce que je fais. Et j'ai l'impression d'avoir oublié ce mantra. Dans une certaine mesure. J'ai oublié à quel point il est important d'être comme ce qu'on appelle un investisseur à contre-courant. Et jetez simplement un regard global sur ce qui se passe et ce que font les gens. Et allez à contre-courant et faites le contraire. C'est donc ce que je recommande aujourd'hui. Et aujourd'hui, nous allons ouvrir les yeux et examiner différents types de marchés. Je voudrais d'abord parler recommandations de marché initiales que j'ai faites. OK, revenons un peu en arrière et parlons de la façon dont nous en sommes arrivés là où nous en sommes aujourd'hui. Des recommandations de marché donc originales. Et cela a fonctionné pendant un certain temps. Honnêtement, c'est la COVID qui a vraiment fait mouche dans la machine. Mais cela prouve que nous avons besoin de plus de flexibilité, adaptabilité et d'agilité en tant qu' investisseurs, car tout peut arriver. Mais selon mes recommandations de marché initiales qui étaient autrefois efficaces, nous veillons à ce que offres selon la règle des 1 % soient disponibles sur la MLS. Choisissez une ville avec une population minimale de 100 000 habitants. Assurez-vous de la diversité économique. Assure la force économique. Cette ville devrait être en pleine croissance, puissante et en plein essor, souvent liée à la croissance démographique. Mais vous devez également vérifier cela. Faibles taux d'inoccupation et activité des investisseurs immobiliers. Voyons maintenant où les recommandations initiales ont mal tourné. Tout d'abord, les offres selon la règle du 1 % sont disponibles sur la MLS. Maintenant, réalisez que vous en avez besoin, mais que vous devez également le combiner à un faible prix moyen immobilier pour trouver plus facilement des offres offrant un bon rapport qualité-prix. D'accord ? Donc, ce n'est pas parce qu'il y a 1 % d'offres sur la MLS que ce sera un excellent marché. plupart du temps, ces offres ne seront pas dans les bons domaines. Et puis, au moment où vous gravissez les échelons , vous atteignez la ou les zones dans lesquelles vous voulez vous trouver. Vous avez déjà réduit votre ratio loyer/prix et il est difficile de trouver des offres. Taille minimale de la population de 100 000 habitants. D'accord ? C'était ma recommandation précédente. Et maintenant, je constate que le fait de ne pas plafonner la taille incite à investir dans grandes villes où les propriétés bon marché se trouvent le plus souvent dans des zones défavorisées, comme je l' ai dit, la vigueur économique. C'est encore quelque chose à regarder, comme je vais vous le montrer dans une seconde. Mais une trop grande puissance économique est liée à une ville à forte croissance. Et dans un monde idéal, nous aimerions que notre appréciation de nos investissements augmente fortement. Mais cela est lié à une forte croissance démographique vigueur économique et à une croissance démographique. Augmentez rapidement les prix, augmentez rapidement la concurrence. Et cela entraîne beaucoup de frustration, un manque de résultats et l'absence d' un flux de transactions constant que vous pouvez ajouter à votre portefeuille, puis à l'activité des investisseurs immobiliers. Trop d'activité signifie probablement que la concurrence est déjà trop forte. Parlons donc de ce que je veux que vous regardiez. Maintenant. C'est ce que je veux que vous preniez en compte lorsque vous choisirez vos marchés à l'avenir. Je veux que vous vous intéressiez maintenant à des marchés plus restreints. Je ne veux pas que tu te battes pour pêcher dans les grands étangs. Ryan voulait que je fasse quelques analogies avec la pêche. Je ne veux pas que tu pêches dans les grands étangs. Je veux que vous trouviez que certains petits étangs sont déficients. 50 à 200 K est une plage intéressante à laquelle penser. Je veux également que le prix de départ de la MLS soit inférieur à 50 000$. Et quand je dis cela, je parle d'un regroupement de propriétés. OK, donc je vais arrêter le toboggan pendant une seconde et vous montrer une petite pierre. Une ville que je regarde. Dawn, tout le monde va à Little Rock, d'accord. Parce que je ne sais pas avec certitude si ça va marcher. Mais c'est une ville que je regarde. Et si vous regardez la MLS et c'est vrai, elle ne se trouve peut-être pas au bon endroit. Ce n'est pas quelque chose que j'ai confirmé. Mais votre C, vous voyez un bon nombre de propriétés à cette belle gamme de prix, 50 ou 60 000 dollars, n'est-ce pas ? Et regardez, ça ne s'arrête pas. Il ne s' élève pas à 100 K après avoir vérifié les maisons. Je suis toujours en train de faire défiler la page et maintenant nous en avons 70. Hein ? J'ai donc vu un groupe de propriétés en dessous de 50 K. OK. C'est donc ce dont je parle lors du regroupement. Je ne parle pas d' une maison délabrée. Je parle de voir plusieurs propriétés autour de 50 000 Mark ou moins, disons. C'est donc ce que je veux dire par là. Et quand vous verrez cela, vous devriez déjà être en mesure de confirmer qu'il s' agira également d'offres avec la règle des 1 %. Mais évidemment, confirmez-le manuellement en comparant le loyer à votre prix global pour vous assurer que c'est le cas. Mais une chose que j'ai réalisée, les gars, c'est que, vous savez comment j'en ai parlé avec des propriétés chères, comme si vous achetiez, si vous les regardez, vous commencez à les acheter de plus en plus chères. propriétés, le loyer ne suit pas la hausse du prix. Une maison de 500 000 dollars ne se loue pas pour sept mille dollars par mois. Une maison d'un million de dollars ne se loue pas pour 15 000$ par mois. Comme s'il faudrait que ce soit la même chose qu'une maison de 50 000 dollars ou un loyer de 750 dollars par mois, n'est-ce pas ? Ainsi, plus votre loyer est élevé, plus il n'en va pas de même. La même chose est vraie à mesure que vous devenez moins cher. C'est ce que j'ai remarqué. Lorsque le prix de la maison baisse, les loyers vont suivre cette baisse. Mais à un moment donné, le prix continue de baisser et le loyer commence à stagner. Écrivez. Une maison de 40 000 ne se louera pas pour 400$ par mois, moins, pas dans la bonne zone. C'est vrai. Rincez comme dans une maison à trois chambres. Sur tout marché décent, il faudrait au moins, je ne sais pas, 650 au minimum, n'est-ce pas ? Sûrement plus élevé. Mais le rinçage ne suit pas nécessairement . Le prix a chuté. C'est pourquoi, si vous avez un prix de départ bas, vous aurez plus de facilité à combler l'écart entre ce que vous avez payé et ce pour quoi il loue. Et c'est ce que nous recherchons pour conclure des accords. Quand tu vois ça, c'est comme si j' appuyais sur le bouton d'achat, au revoir, au revoir. Et la principale raison pour laquelle les gens ne sont pas en mesure de conclure des affaires en ce moment n'est rien. Cela semble logique en tant que location. Nous voulons donc supprimer ce goulot d'étranglement dès aujourd'hui. Donc, 50 à 200 000 habitants, des biens bon marché sur le groupe MLS de maisons de 50 000 habitants ou moins . Remarquez que j'ai dit « ne pas grandir à plat ». Je sais que ça a l'air fou. Ce ne sera pas toujours le conseil. Mais je pense que vous devriez envisager des villes comme celle-ci pendant au moins les 12 prochains mois, voire plus, et compléter au minimum vos efforts existants par une ville comme celle-ci, où je vais parler Dans une minute environ. populations stables ne diminuent donc pas mais ne croissent pas non plus. Juste une vieille ville plate et ennuyeuse. Nous voulons toujours la diversité économique. J'ai examiné la diversité économique de certaines villes, petites villes comme celle-ci plus tôt aujourd'hui. Et j'ai vu qu'ils avaient toujours des emplois dans toutes sortes d'industries, simplement parce qu'un endroit est ennuyeux et qu'il ne se développe pas simplement parce qu'un endroit est ennuyeux et qu' . Et vous confirmez simplement qu'il ne s'agit pas d' une ville à cheval unique où tout le monde travaille pour la même entreprise le gouvernement, l' armée ou quelque chose comme ça. Force économique. Vous voulez juste confirmer qu'il est stable. Croissance démographique, vigueur et croissance économiques. J'ai l'impression qu'ils sont vraiment liés. Les villes qui le sont connaissent un déclin démographique. Si vous recherchez des données sur leur économie, cela n'a pas l'air très beau. C'est comme si les choses s'étaient glissées, que des entreprises fermaient leurs portes ou que des entreprises déménageaient dans que des entreprises fermaient leurs portes ou que des entreprises d'autres villes. Ensuite, vous verrez que la population a vraiment diminué Je veux juste que vous regardiez de chômage, quel est le taux de croissance de l'emploi et le taux de croissance des revenus ? Il n'est pas en déclin en tant que peuple. ont un emploi, ils ont raison et ils peuvent le faire fonctionner là-bas et c'est une ville stable. Certains de ces spécialistes des marchés linéaires pourraient vous surprendre. Elle a probablement une meilleure stabilité économique qu' une ville cyclique qui connaît des hauts et des bas à chaque cycle immobilier. Également primitif pour les propriétaires, ce n'est pas quelque chose dont nous avons beaucoup parlé, mais simplement vérifier que votre État est favorable aux propriétaires en termes de différentes lois sur les locataires et de ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire sur les expulsions liées à l'augmentation des loyers ou des dépôts de garantie. Et à quoi ressemblent les impôts fonciers. litiges, c'est comme dans cet État. Cela dépend donc vraiment de l'État, plus que d'une ville. Ensuite, de faibles taux de vacance, tout en veillant à ce qu' ils ne soient pas exorbitants. En fait, Little Rock, la ville que je suis en train de visiter, a un taux d'inoccupation supérieur à ce que je souhaiterais voir s'établir à 11 %. J'ai donc publié un article sur les poches plus grandes aujourd'hui en essayant d'entrer en contact avec certains investisseurs et d'en savoir plus sur les raisons pour lesquelles il en est ainsi. Parce que cela m'a fait un peu hésiter à investir sur ce marché. Je préfère un endroit avec des taux un peu plus bas que ça. Ensuite, je voudrais voir l'activité des investisseurs immobiliers. Je ne veux pas que ce soit la plaque tournante la plus populaire pour l'investissement immobilier, la nouvelle plateforme la plus en vogue. Mais je ne veux pas non plus voir d'activité nulle. Donc, le but est simplement de faire des affaires, d'accord ? C'est ce sur quoi je veux que tu te concentres. Achetez une propriété correctement. Eh bien, vous allez gagner entre deux et 300 dollars par mois. Filet. N'essayez pas de pénétrer sur des marchés en plein essor, pas dans le contexte actuel. D'accord ? Mettez de côté certaines locations ces marchés stables et ennuyeux, ou liquidités mensuelles. D'accord ? Parce que le flux de trésorerie mensuel à la fin de la journée est tout ce qui nous importait vraiment. Quoi qu'il en soit, l'équité, c'est bien. Si vous vendez une propriété, vous pouvez mettre beaucoup d' argent à la banque, mais vous n'avez plus cet investissement. Ou vous pouvez procéder à un retrait, enregistrer les recettes et investir davantage, n'est-ce pas ? L'équité est donc excellente. Mais pour le dépenser, vous puisez dans ce que vous avez ou vous vendez ce que vous avez. C'est pourquoi les gens disent qu'on ne peut pas dépenser de capitaux propres, n'est-ce pas ? Sans sacrifier l'investissement d' manière ou d'une autre, ni le compromettre. Mais le flux de trésorerie mensuel que vous pouvez dépenser sans compromettre l'investissement. Et c'est vraiment le moyen le plus sûr vivre la vie que vous voulez vivre, et c'est, à mon avis, la seule raison pour laquelle nous sommes ici. Nous sommes simplement ici pour acquérir une compétence, pour mieux gérer l'argent afin d'avoir plus de liberté dans notre vie. Je vais donc sélectionner une poignée de marchés. Testez-le au cours des prochains mois. J'ai acheté 50 000 cartes postales aujourd'hui chez Postcard Mania. Mais je vais les diffuser à ma guise au cours des prochains mois sur une poignée de marchés différents J'aurai plus de données à partager très bientôt. Et c'est pour cela que je le fais c'est pour vous aider et pour avoir autant de preuves en temps réel que possible sur ce qui fonctionne. Assurez-vous donc de me demander ce qui fonctionne, selon que vous le regardez maintenant ou si vous pourriez le regarder dans trois à six mois pendant le cours. Dis-moi comment ça s'est passé. Que faire ensuite, les gars, c'est d'abord décider si vous allez vous en tenir à votre marché actuel. Allez-vous continuer à vous en tenir à ce que vous faites ? Est-ce que ça fonctionne ? Ou allez-vous chercher ailleurs ? Bien entendu, comme toujours, publiez dans le groupe Facebook, si vous avez besoin d'aide, vous pouvez toujours continuer à examiner votre marché actuel. Ajoutez également un nouveau marché basé sur nouveaux critères et laissez les deux marchés s'affronter. Ne soyez même pas émotif à propos de votre marché ou émotif en tant qu'investisseur. Laissez les preuves déterminer ce que vous devez faire. Est-ce que ça marche ou pas ? Y travaillez-vous ou non pour atteindre votre objectif de revenu passif ? En fin de compte, ce sont les seuls critères qui ne devraient pas avoir d'importance. Et tu peux, tu n'as pas à abandonner tout ce que tu as fait. Mais je suggère que vous ajoutiez au minimum un nouveau marché en fonction des nouveaux critères que nous avons examinés aujourd'hui et que vous examiniez les deux. En fait, j'ai parlé à un certain Ryan plus tôt aujourd'hui et il souhaite continuer à investir à Huntsville. Et je lui ai dit : «  C'est un homme génial, ça pourrait être une belle pièce à long terme. L'économie pourrait s'effondrer, les prix pourraient chuter. Tout d'un coup. C'est un jeu d'enfant là-bas. Mais en attendant, je leur ai dit d'ajouter un autre marché, comme ceux dont nous avons parlé ce soir, juste pour garantir qu'il puisse obtenir autant d'offres que vous le souhaitez pour bien démarrer temps en temps, voyez ce qui se passe ensuite. Si vous décidez d'ajouter un nouveau marché, utilisez les nouveaux critères. Et je veux que vous sélectionniez au moins trois marchés potentiels qui répondent aux critères que j'ai abordés, puis que vous fassiez part de vos choix au groupe. OK, dites-moi ce que vous avez décidé. Et si tu as besoin d'aide pour prendre cette décision finale. Ensuite, commencez à faire le nécessaire pour générer des prospects et faites des offres pour tester votre théorie. Et souvenez-vous également de cela comme d'une leçon au début de votre carrière, d'accord ? Parce que ce jour va revenir. ne s'agit pas d'un événement ponctuel. Le marché va se calmer pendant un certain temps. Ici, à un moment donné. Ensuite, ça va revenir. Parce que c'est ce que plus de 100 ans d'histoire nous ont appris. Et tu vas devoir te souvenir de cette leçon. Vous devrez vous rappeler que vous pouvez investir sur des marchés en croissance à certains moments et que vous pouvez investir sur des marchés linéaires à d'autres moments. Et le moment est venu pour nous de nous concentrer sur les marchés linéaires, à mon avis, jusqu'à ce que les choses se calment. Cool. J'espère donc que cela vous a été utile et que vous pourrez vous lancer sur votre prochain marché. Et c'est ce que je pense vraiment, même si certains d'entre vous sont frustrés par les efforts que vous avez déjà déployés pour sélectionner des marchés. J'espère que malgré cette frustration, un peu soulagé de ne pas avoir à vous dans un marché ridiculement concurrentiel et trop cher. Et vous n'avez pas à vous battre bec et ongles pour trouver les offres qui vous permettront de constituer votre portefeuille de locations. 5. Suivi de la croissance démographique: Quoi de neuf, les gars Brian ? Et ce sera une courte vidéo juste pour vous montrer comment comprendre ce que fait la population dans n'importe quelle ville. Est-ce que ça grandit ? Est-ce qu'il diminue ou qu'il reste le même ? Il y a donc deux sites Web que j'utilise pour cela. Le premier est celui-ci, census.gov, un immense site Web contenant des tonnes et des tonnes de données. C'est un peu maladroit, honnêtement, mais une fois que vous apprenez à naviguer, cela devient très utile. Je vais donc chercher Nashville, dans le Tennessee, ici dans le bar, parce que c'est là que nous faisons la plupart de nos affaires. Cela va apparaître. Vous voulez cliquer sur ce lien qui contient toutes les données de cette ville. Ensuite, à partir de là , vous pouvez accéder à de nombreux points de données différents sur la ville. Il contient tous les sujets que vous pouvez sélectionner parmi tous ces éléments, tels que le revenu, l'économie, la population. Donc, pour cette vidéo, je ne fais que vous montrer la population. Au 1er juillet 2016, les estimations s'élevaient à 660 001. truc avec le recensement, c'est qu'ils ne mettent pas à jour si souvent. Vous devrez donc parfois examiner des données datant d' un an ou deux, mais elles restent très précieuses. Donc, la principale chose que je recherche ici, c'est que la population augmente, diminue ou reste la même ? Tu ne veux pas acheter de maisons. Dans les villes où la population diminue. C'est vraiment mauvais signe. Juste ici. Populaire, variation en pourcentage de la population, avril 2010 à juillet 2016, 9,4 %. Il a donc augmenté de 9,4 % au cours des six dernières années. S'il avait refusé, il y aurait un petit signe négatif juste devant ce 9.4. C'est donc un endroit où vous pouvez consulter certaines données démographiques qui sont généralement assez précises. Le site City data.com en est un autre. C'est un site web sympa. En fait, je l'ai utilisé lorsque je décidais où déménager et cela m'a aidé à choisir Denver raison de la grande quantité de données que contenait ce site Web. Encore une fois, trouvons Nashville ici. Cliquez sur Tennessee. Ou peut-être que vous cliquez dessus ici. Ensuite, il vous montrera toutes les villes du Tennessee de plus de 6 000 habitants. Je suppose que vous pouvez choisir toutes les villes ici, mais si votre ville ne figure pas sur cette liste de 6 000 et plus, elle est certainement trop petite. Alors repartons, allons à Nashville. Cliquez dessus. 644, c'est ce qu'ils disent. Et c'est une estimation datant de 2014. Le chiffre important ici, et ils disposent en fait de données plus anciennes, est que l'évolution depuis les années 2000 a augmenté de 18 %. C'est vraiment positif qu'il ait tellement grandi en si peu de temps. Regardons donc une autre ville ici. Laisse-moi rentrer. Alabama, Birmingham, j'ai deux propriétés à Birmingham. Regardons ça. Population. En 2014, 212 000. La population a changé depuis 2000, soit moins 12,6. Ce n'est donc pas bon signe. Depuis 2000, la population de Birmingham, en Alabama, a diminué de 12 %. Donc, pour une raison ou une autre, les gens s'éloignent de la ville. Et si vous regardez les prix à Birmingham, vous constaterez que c'est très, très bon marché d' y amener Reynolds et de nombreux investisseurs sont attirés par le fait que c'est bon marché. Mais il y a une raison à cela. Les gens n'aiment pas y vivre. Ils déménagent pour une raison ou une autre, ils découvrent que des options plus abordables sont de meilleures options pour leur argent que ce que Birmingham leur offre style de vie, de disponibilité d'emploi ou quoi que ce soit d'autre. Il y a donc de nombreux autres facteurs que nous allons examiner, bien sûr, et choisir votre marché. Mais celle-ci est importante. Donc, avec le recul, je n'aurais pas dû acheter ces propriétés à Birmingham. Je ne sais pas si je vais les vendre ou les conserver , je suppose que je vais les conserver pour le moment. Heureusement, je n'en ai que quelques-uns là-bas et pas une tonne. J'espère donc que cela aide les gars. C'est un bon point de départ pour choisir votre marché, déterminer si la population augmente, diminue ou reste la même. Et au minimum, cela devrait rester le même. J'ai consulté Memphis ici et elle n'a pas connu une croissance de 1 % seulement depuis l'an 2000. C'est donc resté fondamentalement le même. C'est un peu inquiétant. Beaucoup de gens sont vraiment optimistes à propos locations et Memphis et les gens s'y débrouillent très bien. Mais j'aime investir dans des endroits qui se développent, qui grandissent. C'est comme entrer sur n'importe quel marché au début. Par exemple, si vous deviez investir dans Facebook ou Google à l'époque où ils étaient bon marché ou dans Apple, vous pourriez simplement surfer sur la vague. Cela équivaut à être capable de surfer sur la vague d'appréciation, car il y a beaucoup plus de personnes qui déménagent quelque part. La demande augmente, ce qui fait grimper le prix. Très bien les gars, merci de votre attention. Je te verrai sur le prochain article. 6. Calcul du rapport Rent/prix: Quoi de neuf, tout le monde ? Brian ? Oh, et voici. Donc, dans cette vidéo, je vais vous montrer de manière générale comment vous renseigner sur un marché et voir si les chiffres vont fonctionner. Pour les propriétés locatives. Il existe de nombreux marchés incroyables et l' économie est vraiment forte. Mais il n'existe tout simplement pas d'offres au bon prix qui soit logique en tant que location. C'est donc ce que nous cochons dans cette liste ici. J'ai donc d'abord cherché sur Google et je voulais juste voir si quelqu'un avait dressé une bonne liste de ces marchés et avait fait le travail à notre place. Et en fait, j'ai trouvé un tas de saloperies. Il semblerait que de nombreux articles n'aient pas été écrits par des investisseurs et qu'ils étaient simplement de très haut niveau en utilisant des données et en imprimant des rapports. Celui-ci en est un parfait exemple. Il indique 13 des meilleurs endroits pour acheter une location aux États-Unis. Et cela dépend essentiellement de certains chiffres, du prix médian de l'immobilier, du paiement hypothécaire médian et du loyer médian. Ensuite, il s'agit de calculer le rendement que les gens sont censés obtenir sur cette base. Certains d'entre eux ont l'air plutôt beaux. Je suis comme Baltimore, et je sais évidemment que Nashville est une bonne ville Même si les prix y sont devenus très élevés ces derniers temps, je pense que le prix médian des maisons est nettement supérieur à 166 dollars. Maintenant, nous allons même sortir de Nashville. Ce n'est donc pas vraiment exact. Alors vous en aurez d'autres qui feront bonne figure. Donc, en général, l'article de presse semble correct. Mais ensuite, vous arrivez à Seattle , où le prix médian des maisons pour 50 loyers médians n'est que de 2 200 dollars. Je veux dire, logiquement, vous savez qu' une ville comme Seattle ne fonctionnera pas très bien pour acheter un tas de propriétés locatives rentables. Mais même ces chiffres le confirment. Vous devez être prudent avec ces listes car les marchés s'y faufileront , comme Détroit fonctionne probablement dès le retour, mais nous savons que l'économie est peut-être en cause, mais C'est une vidéo séparée. Bien sûr. Les chiffres sur Boston ne sont pas très bons. Ils ne le font pas non plus à New York. Je veux dire, qui pourrait penser que New York le marché sur lequel ils vont choisir d' acheter des propriétés locatives, n'est-ce pas ? C'est un peu fou. Ces listes ne sont donc pas rédigées par des investisseurs immobiliers. Vous devez être prudent lorsque vous les lisez, mais cela ne fait pas de mal comme point de départ. Donc, pour que cela passe, les deux principales choses que vous devez vérifier sont les suivantes : quel est le voici, c' est un autre article je vais lier dans les notes ci-dessous et qui ressemble Genre, j'ai bien mieux compris. Nombre de ces marchés sont excellents marchés de trésorerie qu'ils ont répertoriés ici. Alors oui, désolée pour ça. La première chose que vous recherchez est la suivante : quelle est la hausse médiane du prix de l' immobilier ? Les maisons en bois coûtent en moyenne sur ce marché. Et c'est une très bonne note. Article. Cela explique en quelque sorte cela et je vais également le lier ci-dessous. Et vous pouvez trouver votre marché ici et voir quel est le prix médian de l'immobilier. Vous pouvez également le rechercher juste pour obtenir numéro à jour, car il a été écrit en 2015. Mais vous voulez vraiment savoir d'une manière générale quel est le prix médian de l'immobilier et quel est votre marché ? Ensuite, quel est le loyer médian ? quoi il y a quelque chose à louer en moyenne. Et voici un autre article que je vais relier ci-dessous et qui montre les loyers médians de 100 des plus grandes villes des États-Unis. Vous pouvez donc dire, d'accord, que le loyer moyen de deux chambres à Phoenix est de 1 000 dollars et que le prix de la maison est de 200 000 dollars. Hein ? Ça n'a déjà pas l'air super beau pour Phoenix, du moins aujourd'hui. Ça a l'air un peu cher. Une fois que vous avez obtenu ces deux chiffres, le prix médian de l'immobilier, le loyer médian, vous avez quelques informations, n'est-ce pas ? Ce n'est certainement pas suffisant pour prendre une décision. Ensuite, je passerais à l'examen de ce qui est réellement en vente sur le marché que vous envisagez. J'ai cité un tas d'exemples ici. Nous avons Cleveland, dans l'Ohio. Donc, ce que je vais faire, c'est mettre la ville dans la barre de recherche, et je ne veux que vendre. Vous n'avez pas encore besoin de cliquer dessus. Uniquement à vendre par âge et par propriétaire. Vous devez vous assurer de ne cliquer que sur les maisons. Ce n'est pas que les appartements, les condos et les maisons de ville ne sont pas de bons investissements, mais ils faussent légèrement les chiffres. Et les condos et les maisons de ville peuvent avoir des frais HOA très élevés et des choses comme ça. Donc, dans les maisons unifamiliales, c'est généralement ce dans quoi nous parlons d'investir de toute façon, n'est-ce pas ? Donc. Sélectionnez simplement les maisons aux fins de votre recherche. Alors. Donc, ici à Cleveland, dans l'Ohio, je veux dire, regardez les prix, comme 5 00078$. C'est comme si pour le prix d'une voiture neuve, vous pouviez vous procurer une voiture toute neuve ou maison à Cleveland, dans l'Ohio. C'est étonnamment bon marché, n'est-ce pas ? Mais ce que cela me dit, c'est que si je pouvais faire louer ces maisons, si je pouvais faire louer ces maisons ce marché fonctionnerait très bien. Parce que les maisons sont si bon marché. Encore une fois, nous n'avons pas exploré les différents quartiers et les endroits où ils sont bons et mauvais. Je vais aborder ce sujet dans une minute. Mais en général, vous regardez les prix des produits en vente à Cleveland, en Ohio, et sur la MLS d'ailleurs. Voilà, c'est bon marché, non ? Très bon marché. Et Cleveland est connue pour être un bon marché pour les flux de trésorerie. Si vous ne considérez que les flux de trésorerie, il est connu pour être l'un des meilleurs marchés. Encore une fois, cette vidéo ne concerne que le rapport entre le loyer et le prix. Il ne s'agit pas d'économie force économique et de tout ça. Nous savons donc que les maisons sont bon marché et Cleveland. Voyons maintenant à quoi correspondent les annonces de location et Cleveland. Et donc, tout ce que vous avez à faire, encore est ouvrir un nouvel onglet à Cleveland, dans l'Ohio. Il vous suffit de sélectionner pour la location. Et puis une autre chose que je fais est que vous devez cliquer sur Louer du plus bas au plus élevé. Vous aussi, sur les maisons, vous devez cliquer sur les moins chères ici pour les trier de la moins chère à la plus chère. Donc ici à Cleveland, 300400500600. En général, juste et encore une fois, il s'agit d'une analyse approximative. Comme d'habitude, les maisons sont vraiment bon marché et les loyers ne sont pas terribles. On dirait que vous pouvez gagner 600 dollars par mois, sept dollars ou quoi que ce soit d'autre pour des maisons dans la région de Cleveland, dans l'Ohio. Très bien. Regardez Greenville, en Caroline du Sud. Très bien, je n'ai encore sélectionné que des maisons. Et je l'ai trié par le moins cher. On dirait que ça commence vers 40. Gran monte rapidement de 50, 60, 70. C'est donc probablement une ville plus stable qu'à Cleveland. Définitivement. Ce sont les prix et encore une fois, c'est ce qui est indiqué sur les sites de la MLS. Vous pensez que vous allez être en mesure d'obtenir de meilleures offres et les produits qui sont listés, que vous devez faire votre propre marketing ou établir un réseau avec des grossistes ou quoi que ce soit d'autre. Vous voulez simplement voir ce qu'est le commerce de détail, quels sont les meilleurs chiffres en dollars devraient presque toujours fonctionner du point de vue du commerce de détail. Ensuite, lorsque vous entrez et achetez des produits à un prix de gros réduit, les chiffres fonctionnent certainement. Quoi qu'il en soit, nous savons à quoi servent les maisons de Greenville. Et puis nous examinons les loyers, 700 ou 800. Cela semble donc bien. Honnêtement, à peu près, si les maisons mesurent 70 ou 80 000 dollars et que les loyers sont de 78 900 dollars par mois, vous contournez la règle des 1 % au prix de détail. Il semble que vous pourriez certainement faire fonctionner Greenville, en Caroline du Sud, du point de vue de la location. Mais encore une fois, vous allez devoir faire preuve de plus de diligence raisonnable. Et j'y reviendrai à la fin. Regardons un endroit comme San Diego, très cher. Je ne sais donc pas ce qu'est cette maison à 90 000 dollars, peut-être une hélice comme une remorque. En fait les maisons les moins chères coûtent environ 300 000 dollars. Et ceux-ci ne font qu'un, il y a un seul lit, d'accord. Il y en a un 32. Ce sont donc de petites maisons comme celle-ci, 700 pieds carrés, 766 pieds carrés. Celui-ci ne fait que 400 pieds carrés pour 320, non ? Donc, pour construire une maison légitime et San Diego, c'est trois lits pour un bain. On dirait que vous êtes au moins à 400 000. Et nous ne savons même pas encore où ils se trouvent. Hein ? Passons ensuite aux prix des loyers et laissez-moi faire le tri entre le prix le plus bas et le plus élevé. Très bien. Donc, en général, je suis surpris que vous puissiez vivre à San Diego pour cette solution bon marché. Certaines d'entre elles ont une chambre, donc je devrais probablement en avoir deux plus sur chacune d'entre elles, car on n'achète pas vraiment des locations d'une seule chambre. Ce n'est généralement pas un bon investissement. On dirait San Diego. Cela pourrait fonctionner de manière surprenante. Mais encore une fois, votre prix d'entrée pour acheter des zéros unifamiliaux, 300 000 dollars par maison. Et nous n'avons même pas touché jusqu' à 3 000 dollars de loyer par mois ici, juste en regardant, il faudrait gagner bien plus que cela pour cette maison pour gagner de l'argent. Donc je ne sais pas. Je trouverais probablement un autre endroit, non ? Je voulais juste vous montrer un marché bon marché pour que vous puissiez voir la différence. C'est comme si c'était un peu plus difficile de voir comment cela pourrait fonctionner, n'est-ce pas ? Contre Greenville, en Caroline du Sud. De plus, préférez-vous maison à 1 300 000 dollars ou préférez-vous acheter quatre ou cinq maisons en Caroline du Sud ? Et puis vous avez quatre ou cinq actifs qui s'apprécient au lieu d'un seul. Et si l'une de vos quatre ou cinq maisons devient vacante alors que les autres sont occupées, aidez-nous à payer les factures hypothécaires. Mais si votre maison à 300 000 dollars est vacante, c'est une grosse facture hypothécaire que vous devez payer et personne ne vous aide à la payer, n'est-ce pas ? Parce que c'est votre seule propriété et qu'elle est vacante. C'est un autre gros problème lié à l'achat maisons chères à des fins de location par rapport à la répartition de votre argent. Regardons donc Memphis. Memphis est un marché locatif très prisé. Encore une fois, de vraies maisons bon marché et nous savons que certaines d'entre elles se trouvent probablement dans des zones que nous n'achèterions pas de toute façon. Mais vous savez juste que si, si le point de départ est à cinq kilomètres, il y a probablement un point d'entrée quelque part dans la ville où vous pouvez entrer et les prix sont certainement assez bas. C'est pourquoi Memphis est une ville si populaire pour l'achat de propriétés locatives, car tout y est si bon marché. Encore une fois, comme la plupart des investisseurs n'achètent pas dans ces zones où les choses coûtent 17 000 dollars, parce que c'est très pénible de les louer. Mais il est bon de savoir que le prix est de commencer à bas, puis d'augmenter à partir de là. Ensuite, nous examinons les montants des loyers pour Memphis. Ça commence assez bon marché. Les maisons que je vous ai montrées sont probablement celles qui sont répertoriées pour toujours, 350 par mois ou peu importe. Encore une fois, il semble que vous pourriez faire en sorte que les chiffres fonctionnent à Memphis, et nous savons que vous pouvez le faire. Il existe d'énormes entreprises clé en main qui vendent des locations à des personnes du monde entier. Et c'est pourquoi, parce qu'il y a juste une abondance de maisons bon marché. Cela m'amène à mon point suivant : une fois que vous avez coché mentalement ces éléments, vous vous dites : « OK, ce marché pourrait fonctionner ». Ensuite, la chose la plus importante est de commencer à creuser plus profondément. Je consulterais le groupe Facebook Rhea local pour ce marché, je trouverais un mentor et je dirais : « Hé, écoute, je cherche à me lancer ce marché, je trouverais un mentor et je dirais : « Hé, sur ce marché. Je suis heureuse de m'associer à moi, à quelqu'un pour mes premières transactions, pour faire du marketing. En échange de ça. J'adorerais téléphoner à un expert local pendant 20 minutes et lui poser des questions sur le marché. Je veux savoir si les gens achètent des locations au bon prix. Je veux. La grande chose que vous voulez vraiment savoir, c'est quels sont les codes CIP des produits et quels sont les mauvais codes postaux ? Historiquement, j'ai beaucoup fait appel à des gestionnaires immobiliers pour le comprendre. Ils vous diront vraiment que je n'ai même rien réussi au nord de cette route parce que tout est terrible. Vous pouvez donc éliminer mentalement cette zone, car si les gestionnaires immobiliers ne cette zone, car si veulent même pas gérer les propriétés qui s'y trouvent, alors pourquoi voulez-vous les y acheter ? Parce que tu as besoin d'un manager, non ? Donc, la prochaine étape est de savoir quels sont les bons codes postaux et quels sont les mauvais codes postaux ? Donc, en y réfléchissant, nous ne nous sommes concentrés sur 17 ou 18 codes postaux et qu'il y en a probablement, je ne sais pas, 30 ou 40 au total, n'est-ce pas ? Nous en avons donc éliminé un tas et c'est bien, c'est comme un soulagement de les réduire. D'accord. C'est tout ce sur quoi je dois me concentrer, car il y a des tonnes et des tonnes de maisons sur le marché, n'est-ce pas ? Il est donc bon de se concentrer sur celles qui ont du sens pour vous. Vous devez donc connaître les codes postaux au-delà de cela, même vous renseigner sur les quartiers. Il y a de bons et de mauvais quartiers , des quartiers en plein essor. Et vous avez besoin, vous avez vraiment besoin d'un contact local, d'un mentor local. Vous pouvez engager un coach ou un éducateur comme moi pour vous montrer comment procéder. Mais personnellement, je ne connais rien de la plupart des marchés. Celles dans lesquelles j'investis. Et il y a tellement de détails , de choses qui se passent et reportages sur les changements et les événements qui se produisent sur le marché. Vous devez donc vraiment rester au courant de tout cela. Et c'est là que vous trouverez un mentor local. Les agents immobiliers sont fantastiques pour vous renseigner, vous savez, sur ce qui se passe sur le marché. Ils ont des rapports de marché qu'ils envoient gratuitement sous forme d'aimant principal et ils vous en enverront une. C'est donc la prochaine étape. Si vous le faites et que vous vous y intéressez, vous découvrez que les gens achètent des maisons au bon prix. Et vous examinez certains des stocks disponibles auprès des grossistes, etc., et les chiffres vous permettront de vous renseigner sur les locations. Alors tu es probablement douée. Vous pouvez probablement le rayer de votre liste. Encore une fois, cette vidéo explique les chiffres fonctionnent pour les locations. Donc, le prix par rapport à ce que vous allez louer, c'est quelque chose que vous devez cocher. se peut que vous le fassiez d'abord, car c'est rapide et facile à comprendre avant de vous plonger dans l'ensemble de l'économie , de la force de cette économie et de tout le reste. Alors voilà, les gars, allez vous chercher de l'argent et je vous verrai sur la prochaine vidéo. 7. Pouvez-vous BRRRR ?: La raison pour laquelle vous en avez besoin, c'est parce que j'ai acheté une maison à Huntsville 30, 35 ou 33 ans ou quelque chose comme ça. Je l'ai payé peut-être 15€ et les réparations. Genre 48. Frais de clôture, encore deux ou trois, quelque chose comme 51. Je pense que le prêteur privé m'a peut-être donné 51 ou 52, comme ça. Mais ensuite, il y a eu quelques milliers de dollars et des réparations imprévues et j'ai dû payer de ma poche pour cela. Même avec tous mes systèmes et mes appels téléphoniques. Comme s'ils avaient arraché un mur, découvert de la moisissure ou quelque chose comme ça, ils ont découvert des œuvres qui devaient être remplacées. Et il n'y a littéralement aucun moyen que je puisse détecter que cette réparation allait se produire. Vous ne pouvez pas aimer que l'inspecteur ne l'ait pas trouvé comme ça. Ce n'est tout simplement pas dans leur rôle professionnel. Il aurait donc fallu arracher les murs avant d'acheter la propriété pour effectuer certaines réparations. C'est pourquoi il est toujours judicieux d'ajouter 10 à 15 % à toutes les réparations que vous pensez pouvoir effectuer, juste pour être prêt et avoir tout cela disponible, mec. Donc, même si nous cherchons des offres ou que nous pouvons obtenir tout l'argent nécessaire pour acheter et l'argent pour tout réparer. Je veux que tu aies au moins cinq kg en réserve. Si votre marque est toute neuve, vous voudrez peut-être avoir plus de sept ou dix 000 dollars, simplement parce que vous êtes plus susceptible de faire une erreur, vous me montrez toutes vos offres, ce qui réduira les chances de le faire. Mais première question dès le départ, vous avez cinq K et des réserves. Si la réponse est non, la première étape consiste à le découvrir. Économisez de l'argent, libérez de l'argent le marché boursier ou sur vos 41 000 dollars ou quoi que ce soit d'autre. Vous pourriez obtenir un prêt personnel de dix mille dollars auprès d'un ami de la famille à un faible taux d'intérêt, je serais d'accord. Profitez de votre première offre ou mettez-la simplement à disposition. Ce que je ne veux pas, c'est que tu achètes une maison, le dos explose et que tu aies environ 13 dollars sur ton compte en banque. Je ne pense pas que quiconque dans ce groupe soit vraiment dans cette situation, mais vous n'avez peut-être pas 3 500 dollars de plus que vous pouvez simplement dépenser pour un H, n' est-ce pas ? Je suis juste assis. C'est donc le but de cette question. Si la réponse est oui, la question suivante à laquelle nous passons est : avez-vous un prêteur privé ? Hein ? Cette question est liée à l'achat initial de la propriété, d'accord. Avec le modèle Burr, soit vous faites un prêt privé, faites des prêts d'argent dur, c'est un peu la même chose, soit vous payez tout en espèces, soit vous demandez au vendeur de conserver le billet pendant un an ou quelque chose comme ça. comme ça. D'accord. Vous ne vous rendez pas dans une banque pour l'achat initial, car elle demandera un acompte. Et vous allez déjà contracter ce genre de prêt sur 30 ans, 5 % sur 30 ans. Et là n'est pas le problème. Le but est de refinancer ce prêt. Si vous contractez ce prêt, si vous le lisez d'entrée de jeu, vous devrez obtenir une mise de fonds de 20 % que vous n'allez pas récupérer. Il ne s'agit donc pas du modèle Bert, car vous utilisez 20 % d'acompte à chaque fois. D'accord ? Voici donc le modèle selon lequel vous avez une stratégie de retrait différente de celle d'une stratégie de refinancement, comme le financement initial et le financement du refi en deux étapes distinctes. Donc, pour le financement initial, avez-vous un prêteur privé sur lequel vous pouvez faire appel ou avez-vous tout l'argent nécessaire à l' achat et à la réadaptation lors de votre prochaine transaction Certaines personnes ont obtenu 50 000 dollars qu'elles pourrait y contribuer et ils le récupéreront avec le refi ou comprenez-vous comment négocier un financement vendeur pour le faire dans le cadre de D ? D'accord. Si la réponse à cette question est non, vous devez acquérir ces relations ou ces compétences , ou toute autre compétence liée à l' ensemble des compétences d'un prêteur pour structurer le financement du vendeur afin que vous puissiez disposer d'une stratégie de financement initiale. Vous devez le mettre en place avant d'aller de l'avant. Vous ne pourrez pas créer le modèle de l'oiseau. J'ai mis une à deux semaines maximum ici parce que tu ne devrais pas supprimer Dalley pour toujours. Les gens m'envoient des messages sur Facebook tout le temps et me disent : Brian, je veux investir dans l'immobilier, mais j'ai besoin d'argent privé. Et je lui dis : « OK, tu pourrais probablement l' avoir d'ici la fin de la journée aujourd'hui, si tu as passé quelques coups de fil, tu sais, ils ne comprennent pas vraiment. Je pense que c'est un gros truc. Ça ne l'est pas Vous devez donc le faire, mais vous devez avoir cela en place pour votre financement initial. Si la réponse est oui, nous passons à cette bulle, qui demande si vous pouvez obtenir un prêt auprès d'une banque résidentielle ou commerciale traditionnelle. D'accord. Donc je dis que, vous savez, vous allez obtenir un prêt de cinq à 30 ans au taux d'intérêt du marché. Je parle des banques traditionnelles. La publicité, c'est bien aussi. Je fais des montgolfières sur cinq ans avec une participation de cinq pour cent et demi auprès de banques commerciales, parfois c'est ce genre de choses. Mais pour obtenir ces prêts, j'ai besoin de mes déclarations de revenus des deux dernières années et ils veulent avoir une cote de solvabilité environ 700 ou plus de six, d'accord ? les déclarations de revenus, j'ai généralement vu des gens obtenir des prêts alors qu'ils ne gagnaient que 40 000 dollars par an. Je ne sais pas si c'est tellement ce que vous avez gagné, mais c'est une question de régularité des revenus. Donc, si vous avez gagné 40 000 dollars l'an dernier, mais qu'elle n'en a gagné que 20 000 en 2018, ils vont mépriser cela. Ou si vous avez gagné mille dollars américains en 2018 et que vous n'en avez gagné que 60 l'année dernière, ils considéreront cela comme une baisse de revenus. Toutes ces règles des banques peuvent vous empêcher de vous retrouver seul. Vous devriez maintenant savoir si vous êtes bancable ou non. Si ce n'est pas le cas, planifiez simplement un appel avec un banquier, le document pour pouvoir le comprendre. Mais c'est la question suivante. D'accord. Êtes-vous bancable ? Nous sommes en train de déterminer, nous réfléchissons à votre stratégie de sortie, n'est-ce pas ? Vous allez donc annuler l'accord avec un prêt privé ou quelque chose comme ça. Nous nous demandons déjà si vous êtes bancable. Tu vas pouvoir t' en sortir, d'accord ? Si la réponse à cette question est non, alors la question suivante est pouvez-vous structurer un accord de financement pour les vendeurs ou pourriez-vous effectuer un financement institutionnel à long terme ? D'accord. Qu'est-ce que cela signifie ? Un financement institutionnel ? En gros, c'est comme une entreprise comme Lending One ou Martial Reddick. Les entreprises qui ne consultent pas vos déclarations de revenus. Maintenant, certains d'entre eux examinent votre cote de solvabilité, accord, donc c'est d' accord, donc c'est un peu comme traiter avec la banque, mais c'est un peu plus facile à gérer. Leurs taux d'intérêt étant plus élevés, vous pourriez être 6,5 % à aimer un Marshall Reddick contre quatre pour cent et demi. Mais votre banque locale, c'est en fait une assez grande différence à long terme. Mais vous pouvez payer 6 % ou peu importe si la maison est toujours rentable, n'est-ce pas ? Je dirais donc que tant que vous en disposiez, vous pouvez toujours analyser des transactions dont vous avez besoin pour connaître le taux d'intérêt à examiner lorsque vous effectuez l'analyse pour voir s'il s'agit d' flux de trésorerie après le refi êtes-vous intéressé à six pour cent et demi ? Vous avez un taux d'intérêt de quatre pour cent et demi, vous devez utiliser le bon taux d'intérêt pour voir si vous pouvez générer des flux de trésorerie en fonction de votre disponibilité. Ça a du sens. Nous l'avons donc dit, nous suivons le graphique ci-dessous. Supposons que vous n'étiez pas banquable pour une banque traditionnelle. De plus, vous n'avez pas pu obtenir de financement vendeur ou de financement institutionnel à long terme. Quel vendeur finance n' est vraiment qu'un ensemble de compétences. Ce n'est pas comme s'il y avait une quelconque qualification pour cela. C'est juste que tu sais déjà comment faire ? C'est vraiment ce que je veux dire par là. Si la réponse à cette question est également non, alors vous allez être bloqué. Et sous la forme de prêts privés pratiquement infinis. D'accord ? Maintenant, cela m'est déjà arrivé. À mes débuts, j'ai découvert le monde de l'argent privé. J'ai commencé à acheter des propriétés locatives, non ? Mais mes revenus étaient comme si je n'étais pas banquable dans les banques traditionnelles. Cela m'est déjà arrivé auparavant. Je n'en avais pas. La plupart du temps, je fais une extension et je ne déclarerai pas mes impôts avant octobre. Mais ensuite, j'ai besoin d'un prêt en mai, juin ou au cours de l'été et ils me disent : «  Non, je ne peux pas le faire pour que vos impôts soient réglés ». Ou je me rappelle avoir aimé gagner beaucoup d'argent en vendant en gros et en retournant. Mais par exemple, si je gagnais 20 % de moins en un an que l'année précédente, la banque qualifiait cela de baisse de revenu. C'était BS parce que je gagnais beaucoup d'argent. Mais en fait, leurs directives disaient que vous ne pouvez pas avoir une baisse de 20 %. Il y a donc eu des années pendant lesquelles je suis passée par ces phases non bancables. Et puis j'obtiendrais un prêt de douze mois auprès d'un prêteur privé, non ? Parce que j'avais cette pièce en place. Mais je ne connaissais pas le financement des vendeurs ou les entreprises qui étaient plutôt institutionnelles. Je ne savais pas qu'on pouvait obtenir des prêts à long terme sans W2. Et c'est là que je me suis retrouvée coincée dans d'interminables poumons financiers privés. Cela signifie que vous allez obtenir l'accord. Vous demanderez au prêteur privé de vous prêter l'argent pendant 12 mois ou autre. Et puis, une fois ces 12 mois écoulés, vous n'aurez plus de stratégie de sortie pour redéfinir la stratégie de sortie, c'est comme ça que je devrais l'appeler. Vous allez donc devoir retourner voir ce prêteur et lui dire, hé, allez-vous renouveler mon prêt ? Allez-vous y aller encore six mois, mais vous y allez encore 12 mois et ils diront : «  Eh bien, oui, je vais le faire, mais je veux deux points et demi de plus ou peu importe, et c'est comme des milliers de dollars » et vous dépensez déjà beaucoup trop pour leur payer 9 à 11 % d'intérêts ou quelque chose comme ça. Vous n'avez déjà pas vraiment de liquidités et vous réduisez vos capitaux propres en leur devant des points supplémentaires, car cela ne fait que s'ajouter à l'impôt sur le montant du prêt. Et j'ai déjà dû le faire auparavant parce que je ne comprenais pas ce que je devais mettre en place à l'avance. Donc, si vous n'avez aucune de ces choses, vous devez définir votre stratégie de sortie du refi. Et il ne s'agit pas simplement de se retrouver coincé dans ce cycle interminable qui consiste à passer d' un prêteur privé à un autre. Maintenant, si la réponse est oui à l'une ou l'autre de ces questions, soit auprès d'une banque traditionnelle soit auprès d'une banque traditionnelle, soit auprès d'une institution, soit vous pouvez obtenir un financement par le vendeur. Nous passons ensuite à cette question. Trouvez-vous des offres à un prix global de 70 % par rapport à la valeur, ce qui est requis pour Burr ? Et c'est un gros problème. Cet organigramme ne porte pas uniquement sur le financement du burr. D'accord. En fait, j' ajoute cette pièce parce que je trouve qu'elle est suffisamment significative. Je n'ai pas tout ajouté. Avez-vous un entrepreneur, bla, bla. Parce que cet organigramme n'est pas très exhaustif. Mais je voulais vous concentrer sur la recherche d'offres à un prix global de 70 % LTV. Beaucoup d'entre vous diront que j'ai des réserves, j'ai des prêteurs privés. Je suis rentable dans l'un de ces deux domaines, mais j'ai du mal à trouver des offres où mon prix global sera de 70 % LTV. Si c'est votre cas et que vous essayez de faire des bêtises, le marketing devrait être votre objectif numéro un jusqu'à ce que le flux de transactions soit satisfaisant. Vous ne devriez donc littéralement rien faire d'autre que du marketing lorsque vous travaillez sur votre immobilier. Voici comment puis-je obtenir plus d'offres devant moi pour pouvoir faire plus d'offres. Et si la réponse est oui, eh bien, vous l'avez deviné, vous pouvez brûler à votre guise. J'espère que cela vous a été utile. Vous pourrez en télécharger une copie. Vous pouvez l'imprimer, le mettre sur votre mur. S'il peut vous être utile de réfléchir à ce processus. Mais ce sont là les éléments essentiels nécessaires à la stratégie de rafale. 8. Pensez à Henry Ford: Avez-vous déjà eu envie d'investir dans l'immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer et vous ne savez pas exactement comment procéder , étape par étape, et vous avez 1 000 questions et tout Ça ne fait que t'embrouiller. Si c'est le cas, cette vidéo de formation est faite pour vous. Dans cette vidéo, je vais vous expliquer une astuce secrète que les personnes les plus performantes utilisent pour obtenir des réponses à ces questions très, très rapidement. Et je vais le faire en racontant quelques histoires. La première histoire parle de Henry Ford, fondateur de Ford Motor Company. Et cela remonte au début des années 1800. Mais ce qui s'est passé, c'est qu'Henry a eu une sorte de débat avec un journal local ou que ce n'était pas un logo. Je pense que c'était le Chicago Tribune ou un autre journal plus important à l'époque. Et comme le journal a traité Henry d'ignorant, à cause de ses convictions politiques, je pense que de toute façon, Henry s'est énervé à ce sujet et a poursuivi le journal en justice. Henry, et le journal ont dû aller au tribunal. Et au tribunal, le journal a été chargé de déclarer Henry ignorant ou de prouver qu'il l' était effectivement. Ils ont dit qu'il figurait dans leur publication ou quoi que ce soit d'autre, c'est vrai. Littéralement, comme si Henry avait dû se présenter à la barre et dans la salle d'audience et qu'ils lui ont posé toutes ces questions, comme des faits historiques. Quand est-ce que Christophe Colomb a découvert l'Amérique et tout ce genre de choses ? Pour essayer de découvrir si Henry était vraiment ignorant. Je sais que ça a l'air ridicule. Je ne sais même pas si les salles d'audience fonctionneraient de cette façon aujourd'hui. Mais Henry a dû s'asseoir là et répondre à ces questions, comme si c'étaient des faits fortuits de l'histoire, à partir de questions du journal. Et Henry n'a pas été en mesure de répondre à beaucoup de ces questions. Et il a été frustré au bout d'un moment parce qu'il semblait que le journal était en train de gagner et qu' ils prouvaient que ce type est ignorant. Il ne sait même pas ce qui s'est passé en 18 ou 12 ans ou quelque chose comme ça, n'est-ce pas ? Henry est donc frustré. Et ce qu'il a dit à la cour, c'est devenu un peu un classique, une réponse ou une réfutation légendaire à ce qui se passait. Alors je vais juste regarder en bas. Je vais vous lire mot pour mot ce qu' Henry a dit en réponse aux avocats ce journal qui le harcelaient avec toutes ces questions. Henry a dit : « Écoutez, laissez-moi vous rappeler que j'ai une rangée de boutons électriques dans mon bureau. Tout ce que j'ai à faire, c'est d' appuyer sur l'un d'entre eux pour appeler la personne qui pourra répondre toute question sur n'importe quel sujet que je souhaite connaître en rapport avec l'entreprise en question. Je m'occupe des affaires. Ils s'occupent des questions. Maintenant, pourriez-vous m'expliquer pourquoi, juste pour répondre à vos questions, je devrais avoir un cerveau plein de culture générale. Lorsque je suis entouré d'employés qui peuvent fournir toutes les informations dont je pourrais avoir besoin. D'accord ? Maintenant, c'est peut-être un peu une bouchée ou une oreille. Little ne vous laissera pas, mais encouragez-vous à le laisser pénétrer une seconde. Parce que l'état d'esprit qu'Henry Ford a révélé ce jour-là, il s'agit simplement de faire avancer les choses, de faire des affaires, obtenir des réponses à vos questions, de comprendre les choses en général. Il contient des leçons vraiment très puissantes. Alors, qu'est-ce que vous remarquez à ce sujet ? Que remarquez-vous à propos de l'approche d' Henry Ford avec sa rangée de boutons-poussoirs électriques ? C'est très différent de l'approche de la personne moyenne pour résoudre un problème. Je connaissais l' histoire de Henry Ford. Je me suis lancé dans l'immobilier et je travaillais dans une épicerie à