Acheter une propriété de location longue distance en utilisant la "méthode BRRRR"

1. Bienvenue au cours: Si vous souhaitez investir dans des propriétés locatives, mais que vous vivez dans un endroit trop cher. Vous n'avez pas beaucoup d'argent à investir. Vous n'avez pas beaucoup de temps à y consacrer chaque semaine. Et vous ne souhaitez pas gérer vous-même les propriétés. Ce cours sera votre guide. J'ai acheté près de 40 propriétés locatives hors de l'État alors que je vivais dans le Colorado. Et j'ai atteint la liberté financière proverbiale l'âge de 30 ans. Cela n'a pas été facile et j'ai commis une tonne d'erreurs en cours de route. J'ai donc voulu créer un programme pour aider d'autres personnes à suivre le même chemin que moi, mais à atteindre la liberté financière beaucoup plus facilement . J'ai lancé un programme de coaching immobilier et j' ai travaillé avec des centaines de clients à ce stade. Beaucoup de mes clients ont 20 ou 30 locations à leur compte aujourd'hui. Et ce cours que j'ai mis sur Skillshare est le cours que je leur ai tous suivi. Donc, si vous vous engagez à faire le travail et à maintenir le cap ce programme que j'ai élaboré répondra à toutes vos questions sur la façon d' acheter des propriétés locatives. Encore une fois, même si vous vivez dans un endroit trop cher, que vous n'avez pas beaucoup d'argent, que vous avez beaucoup de temps à consacrer à cela sans plus tarder Passons au cours et je vous verrai là-bas. 2. Le projet du cours: Ainsi, chaque fois que vous démarrez une entreprise, il est bon d'avoir un plan d'affaires, même s'il s'agit simplement de quelques calculs approximatifs sur une seule page qui décrivent votre plan pour obtenir des prospects créer des ventes et fidéliser clients. Donc, pour le projet de classe, nous allons faire l' équivalent d'un business plan. Mais pour votre société d' investissement immobilier, la plupart du temps, lorsque je rencontre un nouvel investisseur immobilier en herbe et qu'il me dit, oui, je veux acheter Reynolds, je veux créer un revenu passif, mais leur plan ne va pas beaucoup plus loin. Et avec toutes ces questions sans réponse qui se posent dans leur esprit, ils ne passeront probablement jamais à l'action. Une bien meilleure version de votre plan serait de dire quelque chose comme « Je vais acheter des locations à Huntsville, en Alabama ». J'ai ces trois prêteurs privés qui ont déjà dit qu'ils me donneraient de l'argent pour mes transactions. J'ai ces deux entrepreneurs qui sont recommandés et ils feront les réparations à ma place. Et j'ai aussi ce gestionnaire immobilier qui va gérer mes propriétés et me donner des conseils sur les quartiers dans lesquels je dois me tenir à l'écart. Celles que je devrais rechercher pour acheter plus d'offres. Et voyez-vous à quel point c'est encore plus net ? C'est comme un plan très clair sur la façon dont tout cela va fonctionner. Et je peux vous dire qu'une fois que vous aurez suivi le cours, vous apprendrez que si vous savez dans quel marché vous allez investir et que c'est un bon marché, parce que vous l'avez choisi en utilisant les fondamentaux que je vais t'apprendre. Et puis vous avez cette équipe en place, Linder, entrepreneur, gestionnaire immobilier. Vous avez toutes les pièces d'échecs sur le plateau pour effectuer les mouvements qui vous permettront finalement d'acquérir un portefeuille de propriétés locatives. J'ai donc créé un document que vous remplir ou vous pouvez écrire la réponse à ces quatre décisions clés. Sur quel marché allez-vous investir ? qui vas-tu obtenir l'argent ? Qui va faire les réparations et qui va gérer la propriété. Alors téléchargez-le et remplissez-le au fur et à mesure de ce cours. À la fin, téléchargez votre document dans la section des projets afin que d'autres personnes puissent voir ce que vous avez décidé et ainsi motiver et inspirer les autres étudiants de cette classe. C'est donc le projet de classe qui élabore votre plan d'affaires en matière d'investissement immobilier. Et je vous verrai dans la première vidéo de formation. 3. 2 critères BRRRR: Très bien, dans cette formation, nous allons passer en revue les deux critères essentiels nécessaires à la stratégie Burr. D'accord ? Beaucoup d'entre vous participent à ce programme parce que vous voulez faire des bavures. Cela signifie qu'il faut rénover, refinancer le loyer, d'accord ? Et c'est une excellente stratégie. Mais cela comporte un certain nombre de points que nous devons examiner dans le cadre de cette formation. La meilleure stratégie est donc l'une des stratégies les plus couramment utilisées par les gens pour développer leur portefeuille. Et c'est ma stratégie préférée pour le moment. La raison en est que lorsque vous concluez ces transactions, non seulement vous vous retrouvez avec des capitaux propres, mais vous êtes donc protégé, comme si vous ne deviez que 50 000 dollars sur la maison et que celle-ci en valait 70 ou 75. Mais vous savez aussi qu'avec un flux de trésorerie positif vous pouvez le faire avec très peu de votre propre argent, n'est-ce pas ? Vous pouvez donc comprendre pourquoi il est si populaire. Cela promet beaucoup quand on le regarde de cette façon. Mais en fait, j'ai vu beaucoup de gens adopter cette stratégie. Dans le mauvais sens. Des personnes ont été analysées. Sur la base de l'un ou l'autre, c'est ce que cela est censé dire. Mais oh, désolée, c'est tout à fait correct. Les gens analyseront en fonction de l' absence ou d'un seul des critères que nous allons examiner. Les deux critères essentiels. Cela les amène à acheter une mauvaise affaire ou à investir beaucoup trop d'argent dans une transaction. Et ce n'est tout simplement pas durable. Vous pouvez le faire chez un revendeur pour vous mouiller les pieds. Mais en fin de compte, vous voulez acheter de bonnes affaires en tant qu'investisseur immobilier. Pour mettre en œuvre cette stratégie, il faut un certain type d'accord, nous allons le faire fonctionner. Mais plus précisément, nous parlons d'un certain ensemble de critères concernant l'accord qui doit être mis en place pour qu'il fonctionne. Aujourd'hui, nous allons parler de ces deux critères pour exécuter ce jeu très rapide. Revenons simplement sur cette question. Tu sais déjà ce que je vais dire ici. Quel est l'objectif ultime de l'investissement immobilier ? trésorerie mensuel suffisant pour couvrir toutes vos factures, n'est-ce pas ? Donc, si cela vous coûte cinq mille dollars par mois pour vivre dans une unité de cinq mille par mois à partir de votre Reynolds, vous êtes financièrement libre. C'est ce que nous voulons pour vous plus que tout. C'est ce que j'ai réalisé pour moi il y a des années. Et c'est génial. Et je ne suis pas en train de traîner, c'est comme si j'avais pu en arriver là. Maintenant, je peux payer mon loyer, payer mon hypothèque, payer ma facture d'épicerie, payer le paiement de ma voiture, comme toutes ces choses simplement grâce à des chèques qui arrivent dans la boîte aux lettres. C'est en fin de compte ce que nous voulons. critère le plus important lors de l'achat d'une propriété est donc le flux de trésorerie. Et s'il n'y a pas assez de liquidités, ce qui permet d'acheter assez, je veux dire, deux à 300 dollars par porte, alors n'achetez tout simplement pas l'offre. D'accord. Les gars, ne faites pas ça. De plus, le seuil de rentabilité est acceptable. Ainsi, lorsque vous analysez les flux de trésorerie, il est important de noter que vous pouvez parfois atteindre seuil de rentabilité lorsque vous êtes seul au milieu d'un argent privé. Mais vous savez, cela vous permettra de bénéficier d' un financement plus tard et cela vous ramènera à un flux de trésorerie positif. C'est acceptable tant que vous êtes d'accord avec le fait de payer la facture pour toutes les dépenses qui surviennent entre-temps. Donc, pour Burr, nous nous intéressons au flux de trésorerie après le refinancement ultérieur, et non pendant la période du prêt privé , qui est généralement de trois à 12 mois. Je vais donc vous donner un exemple. La maison a coûté 40 000$ à acheter et a besoin de 15 000$ et de réparations. Il y en a 3 000 et les frais de clôture. D'accord. Cela ferait 58 000 dollars au total. Supposons que vous apportiez trois mille dollars de votre propre argent à la table. Le prêteur vous prête 55 $ à 12 % pendant 12 mois. Conditions monétaires privées typiques. Votre versement mensuel à ce prêteur privé serait de 550$. Alors bien sûr, c'est haut de gamme, non ? Parce que les taux d'intérêt sont si élevés. Et disons que les loyers sont de 875$. Nous allons donc déduire toutes les dépenses que vous paieriez dans ce scénario. Et j'utilise toujours 15 % du loyer pour les logements vacants et les réparations. C'est là que j'ai obtenu ce numéro. Vous gagnerez 12 ou 50 dollars par mois et de l'argent, ce qui 50 dollars par mois et de l'argent, même pas assez pour acheter un déjeuner au restaurant ces derniers temps, d'accord. C'est ce que serait votre flux de trésorerie pendant la période du prêt d'argent privé. Lorsque vous payez ces taux d'intérêt élevés, vous vous refinancez auprès d'une banque. Ils vous donnent les mêmes 55 000 dollars à quatre pour cent et demi, ce qui permettrait au paiement de chuter de 5 à 50 % à 78, ce qui ferait passer votre flux de trésorerie de 12$ à 283$. Et c'est alors que ça devient une bonne affaire. Et c'est un exemple à l' emporte-pièce de la stratégie d'explosion lorsque cela fonctionne de cette façon. Donc, en gros, ce qui s'est passé est franc, vous avez calculé les chiffres sur cette base en vous basant sur le fait que, oh, je gagnerai 283 par mois quand je réparerai et vous saviez que vous auriez beaucoup d'argent... Flow Place, d'accord. Mais voici le truc, les gars. Qu'est-ce qui est important d'autre dans ce scénario ? Que devait-il se passer d'autre pour que cet accord se déroule de cette façon ? Quel élément crucial n'en avons-nous pas encore discuté ? Quelqu'un a remarqué ? La maison avait dû évaluer le bon montant pour que la banque puisse rembourser les 55 dollars à ce prêteur privé Elle aurait dû évaluer le bon montant. D'accord. Donc, pour en revenir à la même affaire, je vais vous donner à nouveau les chiffres. 40 000 dollars, prix d'achat 15 dollars, trois frais de réparation, 58 tout, de votre poche, et un prêt de 55 dollars auprès d'un prêteur privé. Maintenant, la plupart des banques prêtent jusqu'à 70% de la valeur de la maison. Nous allons donc utiliser 70 % pour des raisons de sécurité et 55 000 dollars, le montant que vous devez représente 70 % de quoi ? Donc, pour déterminer que vous le divisez simplement par 0,7, ce qui vous donne 78 571. Alors, qu'est-ce que cela signifie ? C'est le montant que la maison devrait évaluer pour que vous puissiez stratégie d'accouchement sans avoir à apporter d' argent supplémentaire. Donc, soyons clairs, quand la maison réparée et prête. L'évaluateur sort, ils reviennent avec une évaluation de 78 000 dollars. Les banques peuvent vous prêter 70 % de ce montant, soit 55 000$, soit exactement le montant dont vous avez besoin pour rembourser leur prêteur privé. C'est donc comme dans un monde parfait où tout revenait au juste montant pour payer le premier , et cetera. Et votre croisière, non ? Vous investissez trois mille dollars dans cette transaction et vous vous retrouverez avec 23 000 inégalités et environ 200 dollars de liquidités, n'est-ce pas ? Alors, combien de fois pourriez-vous le refaire autant de fois que possible, n'est-ce pas ? C'est là tout le problème. Je tiens à préciser très rapidement que lorsque je parle de la valeur estimée, nous en parlons après la cure de désintoxication. D'accord. Et vous êtes en train de faire des réhabilitations grâce à ces offres. Donc, votre déterminant lorsque vous essayez de déterminer , par exemple, qu'est-ce que cela va déterminer si vous recherchez d'autres propriétés prêtes à la location dans le même quartier, la même taille, lit, baignoire, etc. Si cette maison ne devait pas être évaluée aux 78 000 dollars que nous voulions, elle serait inférieure. Vous allez devoir apporter plus de liquidités à la table de clôture pour rénover cette propriété et lui permettre de générer des flux de trésorerie. Disons qu'il n' a été évalué que pour 72. La banque va vous en donner 70 %, soit 50 400 dollars, d'accord ? Mais vous vous souvenez que vous devez 55 dollars à ce premier prêteur privé. Cela vous amène à 4 600 points à la clôture, en plus des trois K que vous avez déjà inscrits pour réparer. Cela m'est souvent arrivé parce que je n'ai pas fait preuve de diligence raisonnable dès le départ. Cela réduit le rendement en espèces de la transaction et nécessite plus de liquidités pour réaliser chaque transaction. Alors les gars, c'est pourquoi obtenir une bonne offre est la meilleure chose que vous puissiez faire dans l'immobilier. Si vous obtenez une offre intéressante, non seulement le flux de trésorerie sera là, mais vous aurez tous un prix bien inférieur à ces 70 %. La banque n'aura donc pas le temps, aucun problème à vous donner autant ou plus que ce dont vous avez besoin, n'est-ce pas ? Pour rembourser et rembourser les prêteurs. C'est comme acheter une maison au juste prix. Littéralement, il s'occupe de tout le reste. Nous pouvons simplement trouver un exemple stupide, par exemple si vous pouviez acheter une maison pour dix mille dollars ou quelque chose comme ça et qu'elle vaut 90 000 dollars. Tu sais, comme si tes liquidités seraient insensées. Vous auriez un prêteur qui vous donnerait tout l'argent nécessaire, n'est-ce pas ? Et ce serait la meilleure chose au monde. Ce n'est donc pas réaliste, mais l'objectif devrait être d'obtenir des propriétés à moindre coût. Je préfèrerais que tu fasses, au lieu de faire trois offres, tu sais, de décider d'en acheter une, où c'est un peu comme de l'acier. C'est bon. Je préfèrerais que vous fassiez 30 offres et que vous soyez refusée 29 fois, mais vous en trouverez une vraiment intéressante. Parce que si vous constituez un portefeuille de très bonnes affaires, c'est la seule chose qui vous permettra réellement de vous libérer financièrement, des chèques et de recevoir votre boîte aux lettres chaque mois pour payer votre factures. Alors, assurez-vous de diriger les flics. Si votre objectif est de faire ce BER avec le moins d' argent possible, ce qui ne devrait vraiment pas être le cas. Assurez-vous de lancer les compositions lorsque vous analysez les offres, je fais des offres, que je m' assure que cette maison évaluera où vous en aurez besoin. Bon, donc les deux critères essentiels, le titre de cette formation. Il s'agit des flux de trésorerie, du montant des flux de trésorerie dont vous disposerez après la refonte et du montant des fonds propres dont vous disposerez. Ou en d'autres termes, quel sera votre ratio prêt/valeur ? Ne vous situez-vous pas à plus de 70 % de ce pour quoi cette propriété va être évaluée ? Si c'est le cas, vous pouvez répondre oui à ces deux questions, alors vous avez une offre solide. Et cet accord ne tournera jamais mal. Et le risque est très faible. Vous avez une bonne part de capital dedans. Vous pouvez le vendre et mettre de l' argent dans votre poche, ou vous pouvez le garder et mettre de l'argent dans votre poche. Et vous voulez un espace entre ce que vous devez et ce que cela vaut. Tu en veux autant que possible. Parce que les propriétés vont apprécier au fil du temps ce que vous leur devez. Il va baisser parce que les locataires remboursent votre prêt hypothécaire et que la valeur augmente parce que l' immobilier s' apprécie par le passé, surtout si vous achetez sur le bon marché. Ainsi, plus vous aurez d'espace au début, vite vous pourrez vous lancer dans un jeu plus avancé, comme une rénovation avec encaissement, et investir cet argent dans votre prochaine propriété ou propriété multifamiliale ou quel que soit le sens. Tels sont donc les deux critères essentiels. Maintenant, il est important de savoir que l'une de ces deux options, qu'il s'agisse de flux de trésorerie ou de fonds propres, limitera le montant maximum que vous pouvez payer, le montant maximum que vous pouvez offrir dans le cadre d'une transaction. Et je vais donner des exemples pour expliquer cela. Souvenez-vous donc de la maison dont nous avons parlé plus tôt avec le prêt de 55 000 dollars, quatre pour cent et demi de la banque, paiement mensuel de 278 dollars et les 283 dollars de trésorerie. Si nous étions, disons que nous ne connaissions pas les compositions en cours et voyions pas ce pour quoi elles auraient pu être louées, disons que nous étions comme des flux de trésorerie. Flux de trésorerie. Et nous ne faisions que regarder les flux de trésorerie. Eh bien, combien aurions-nous pu payer de plus pour cela ? Il suffit de regarder uniquement les flux de trésorerie, le prix tout compris de 55 000 dollars, n'est-ce pas ? Cela vous laisse avec les 283 dollars de trésorerie. Si nous le faisions passer à 60, toujours bon à 2 h 58, 65 à 33 ans, chaussure, nous pouvons payer 70 000$ en tout. Et à ce loyer, reste 207 dollars, donc 75 dollars, nous passerions probablement en dessous de 200 dollars, mais vous pourriez payer jusqu'à 70 000 dollars si vous l'analysez uniquement en fonction de vos flux de trésorerie. Encore une fois, empruntons cette voie avec moi, les gars. Et si cette leçon vous donne l' impression d'être une bouchée, elle est très, vous savez, axée sur les données statistiques. Sois indulgent avec moi. Vous devrez peut-être y retourner et le regarder une seconde fois pour vraiment en saisir toutes les petites parties. Mais tu dois vraiment le comprendre. Encore une fois, pour en revenir à cette diapositive, on se dit : « Waouh, nous pourrions en devoir 70 sur ce total. Il va entrer en trésorerie à 02h07. Donc, si vous y réfléchissez de cette façon, vous pourriez dire, d'accord, il faut 15 dollars et des réparations et trois mille dollars et des frais de clôture. Je pourrais donc en proposer jusqu'à 52 en fonction du flux de trésorerie. J'aurais encore 70 ans et j'aurais des liquidités sur 200 mois, comme le dit Brian, n'est-ce pas ? Tout ira bien. Je pourrais donc payer plus cher pour l'offre, non ? Mais attendez, notre prix d'achat initial dans le même exemple était de 40 000 dollars lorsque je vous ai montré les diapositives plus tôt. Hein ? Alors pourquoi ai-je simplement sauté jusqu'à 52 km ? Tout à coup, vous pourriez payer autant si vous vous basiez uniquement sur vos flux de trésorerie et vous vous demandiez simplement si le paiement hypothécaire sur un prêt de 70 000 dollars moins la gestion immobilière moins, moins, moins, moins, c'est un flux de trésorerie de 200 Zelman. Toutefois, si vous le faisiez, si vous atteigniez ce montant maximum de prêt uniquement en fonction de vos flux de trésorerie, cette propriété devrait être évaluée à 100 000 dollars pour que vous puissiez la remettre en état sans apporter plus de liquidités à la table. Ça a du sens ? C'est donc la grande mise en garde. Vous devez avoir 100 000 dollars et la banque vous donne 70 %. Ils seraient donc en mesure de vous donner les 70 dollars nécessaires pour rembourser le prêteur, le prêteur privé, l'argent dur à court terme, tout ce que vous avez utilisé en retour. Vous pourriez donc obtenir un prêt à long terme à un taux d'intérêt inférieur, n'est-ce pas ? Et cela vous laisserait des poches vides. D'accord ? Parce que si vous achetiez en utilisant ces chiffres et que vous vous basiez uniquement sur vos flux de trésorerie, vous vous retrouviez avec un prêt de 70 000 dollars à ce prêteur privé. Et ensuite, si la banque l'évaluait et qu'elle revenait à environ 78 points parce que vous avez oublié de faire les calculs. Vous devrez apporter plus de 17 subventions pour refinancer cette transaction. D'accord. Cette offre ne fonctionnerait donc pas sans cette injection de 17 000 dollars de votre part , car ils ne vous donneront 70 % des 78 000 dollars, d'accord. Nous avons donc parlé de ne considérer une transaction que par le biais du flux de trésorerie. Mais une chose que d'autres personnes feront, c'est de regarder l'équité et se dire  : « Oh mec, je fais une bonne affaire là-dessus. Je vais en faire une propriété locative, non ? Et ils ne savent même pas vraiment comment calculer les flux de trésorerie, mais ils savent comment déterminer s'ils auront des capitaux propres. C'est donc l' autre grosse erreur. Donc, si vous essayez de suivre la stratégie des naissances sans argent, , nous savons que l'achat basant uniquement sur le loyer ne fonctionnerait pas, mais si vous faisiez le contraire ? Supposons que vous ayez trouvé une propriété qui vaudrait 90 000 dollars si elle était prête à être louée. D'accord. Ensuite, vous avez dit, d'accord , 90 000 fois 0,7, je pourrais obtenir jusqu'à 63 000 dollars comme prêt maximum auprès de la banque pour ce truc, vous pourriez dire, cool, cela signifie que je pourrais payer jusqu'à 63 000 dollars pour ça tout cela comme le prix d'achat, les réparations et tout le reste. Mais que se passerait-il si vous ne teniez pas compte du fait que la propriété ne se louerait que pour 700 dollars par mois ? Si vous aviez un prêt de 63 000$ et qu'il s'élevait à 700$, vous n'auriez que 68 dollars par mois et un flux de trésorerie positif. D'accord ? Donc, l'accord fonctionnerait sans argent, non ? Comme si tu pouvais avoir tout l'argent nécessaire pour l'acheter. Parce que s'il valait 90 dollars et que vous pouviez l'obtenir pour 63 m, vous pourriez faire appel à des prêteurs privés, banques, etc. pour vous donner tout l'argent nécessaire pour l'acheter. Et vous auriez 27 000$ de capitaux propres. Et tu pourrais regarder ça et te dire, mec, que je vais avoir toute cette équité. Mais, tu sais, 68 dollars par mois, c'est si mince que ça ne vous aidera pas à atteindre la liberté financière. Une telle offre ressemblerait plus à une solution et à un échange qu'à un achat et à la conservation, car vous pourriez gagner 20 000 dollars ou peut-être un peu plus si vous faisiez une cure de désintox au détail plutôt que si vous n'êtes pas prête à le faire. Mais il n'y a pas de flux de trésorerie. Vous ne voulez pas un portefeuille de propriétés qui rapportent 68 dollars par mois. Parce que vous pouvez regarder vos feuilles de calcul sympas et dire que j'ai 27 000 dollars et des capitaux propres sur dix propriétés. J'ai 270 000 dollars de capitaux propres. Mais, tu sais, 68 dollars par mois, tu ne gagnes que 680 par mois avec dix portes, non ? Et la première fois que quelque chose d'important se produit, comme un imprévu, comme si un nouveau toit était nécessaire, ce serait, vous savez, majeure partie de vos liquidités de l'année, probablement juste pour réparer le toit de l'un des dix maisons. C'est vrai. Il serait donc stupide de le reconnaître si votre objectif était de gagner un revenu passif, payer vos factures. C'est logique, les gars. Vous pouvez donc comprendre pourquoi il est important d'avoir à la fois des flux de trésorerie et des fonds propres lorsque vous faites une bavure. Vous l'avez compris, les gars. Maintenant, si cette présentation a été un peu lourde en mathématiques pour vous, simplifions-la et vous prendrez peut-être une photo de cette diapositive une fois que j'aurai tout compris. Parce que lorsque vous envisagez un marché et que vous voulez faire des bavures, gros, ce sont les trois questions auxquelles vous répondez, d'accord. Tout d'abord, direz-vous, sur la base de mon prix global prévu, la propriété connaîtra-t-elle un flux de trésorerie d' au moins 200 dollars par mois après le refinancement. D'accord. Vous considérez donc tout cela en termes de prix, car vous allez baser le versement hypothécaire sur ce montant. Vous êtes tous d'accord. Le prix est de 55 000 dollars. Vous vous demandez : « Eh bien, quel est le paiement auprès d' une banque, moins toutes mes autres dépenses ? Eh bien, il me reste au moins 200 dollars par mois. C'est la partie trésorerie. Alors, si la réponse est oui, dites-vous que montant de mon prêt ne représentera pas plus de 70 % de la valeur locative estimée. Alors, quand j'ai mis de la nouvelle peinture et cela a chanté de nouveaux sols, je l'ai nettoyée. Je fais ma petite cure de rouge à lèvres Ten K, c'est comme ça qu'on appelle ça. Et je détermine ce que, tu sais, ça va valoir à ce moment-là. Et si 0 % sur tout cela, c'est que cela ne représentera pas plus de 70 % du montant qu' il vaut s'il est prêt à être loué ? Si la réponse est oui à ces deux questions, vous avez une bonne offre. Si la réponse à la deuxième question est non, alors vous devez vous demander serai-je en mesure de réunir l'argent restant pour conclure cette transaction ? Dois-je apporter de l'argent à la table ou dois-je simplement trouver une meilleure offre ? Et j'ai vu des gens dire : «  Oui, je veux apporter de l'argent à la table, Brian, j'en ai. J'en suis arrivée là. Je ne veux pas y aller, mais je ne veux pas rebrousser chemin. J'ai de l'argent juste pour creuser un trou dans le sol et 41 000 dollars ou quoi que ce soit d'autre. Et je veux juste ajouter 15 points à cette offre. Et si c'est toi, alors très bien. Je l'ai déjà fait auparavant. Et ce n'est certainement pas la pire utilisation de votre argent. Tu ne vas pas dépenser cet argent. Vous le mettez simplement dans une maison pour pouvoir le récupérer si vous le vendiez. Hein ? Cependant, gardez à l'esprit que les investisseurs les plus avertis, ceux qui souhaitent utiliser leurs liquidités et obtenir plus de fonds propres et de flux de trésorerie possible, essaient de trouver des moyens de le moins possible de leur propre argent dans la transaction. En conclusion, voici les deux critères essentiels que vous devez prendre en compte lorsque vous concluez une offre sur les oiseaux. Notre flux de trésorerie, 200$ par mois ou plus. Et le ratio prêt/valeur, ou capitaux propres, signifie essentiellement que vous êtes entièrement dans les prix. Pas plus de 70 % de la valeur de cette chose si elle est prête à être louée. D'accord. J'ai donc besoin que vous analysiez les deux séparément. D'accord. Quel que soit le 11 d' entre eux, il est probable que la transaction soit plafonnée. Comme dans l'exemple où nous avons montré que vous pouviez payer plus sur cette propriété tout en conservant un flux de trésorerie de 200 dollars par mois. Hein ? Mais tu devrais apporter tout cet argent à la table. Ensuite, le prêt à la pièce de valeur serait le gouverneur de la transaction, du plafond. L'un de ces deux plafonnera le montant maximum que vous pouvez offrir. Vous devez donc les examiner séparément. Tu dois dire quel est le maximum que je pourrais payer tout en ayant encore 200 dollars par mois. Et ensuite, quel est le maximum que je pourrais payer sans dépasser 70 %, tout compte fait, d'accord ? Et en fait , quelle que soit la plus faible des deux, c'est celle qui sera votre offre maximale autorisée. Ça a du sens ? Lorsque vous trouvez une offre qui répond à ces deux critères. En fin de compte, vous devriez l'acheter , les gars qui ont très peu de liquidités besoin d'une bonne part de fonds propres, deux à 300 dollars par mois et d'un flux de trésorerie net. Il s'agit de l'un des moyens les plus rapides de faire évoluer votre portefeuille. Quand je parle aux gens d'offres que j'ai achetées comme ça, ils sont vraiment jaloux. Ce n'est pas que j'avais un secret sur l'affaire, n'est-ce pas. C'est juste que je sais ce que je dois rechercher, je fais des offres et j' attends que quelque chose comme ça arrive. Et c'est la manière la plus simple, le cadre simple que je veux que vous abordiez à partir de maintenant pour faire des transactions sur les oiseaux. La prochaine étape consiste à sélectionner trois offres disponibles sur votre marché. Appelle les flics pour voir ce qu'ils valent et s'ils sont prêts à être loués, puis fais une analyse pour voir à quoi ils seraient prêts à louer. D'accord. Vous savez donc ce qu'ils vaudraient, vous savez ce qu'ils rechercheraient. Maintenant, déterminez quel est le montant maximum que vous pourriez payer, en fonction des critères de trésorerie et de fonds propres. D'accord ? Si vous le faites, vous aurez une solide compréhension fondamentale de la stratégie de rafale et de la manière de la faire fonctionner pour vous. Et bien sûr, partagez vos réponses, réponses à cette question avec le groupe afin que nous puissions vérifier votre travail assurer que vous l'avez bien fait. Et lorsque vous aurez compris cela, vous saurez exactement quoi offrir à partir de maintenant. 4. Comment choisir un grand marché: Cette formation explique comment choisir un marché intéressant à tout moment, en période de croissance économique. Que faites-vous pour réussir lorsque le marché est franchement fou ? Quand le marché est tel qu'il est actuellement. Et chaque marché semble tellement cher et compétitif, et tout le monde semble faire beaucoup moins de transactions et rester sur la touche en attendant que le marché s'effondre. Comment pouvez-vous continuer à être un investisseur actif ? Est-ce possible ? C'est ce dont nous allons parler ce soir ? Très vite. Je vais partager mon histoire avec vous. Tu le sais probablement. Je ne vais pas entrer dans les détails, mais c'est certainement pertinent par rapport à ce dont nous allons parler ce soir. Et, vous savez que j'ai commencé à Nashville il y a près de dix ans, maisons coûtaient 30 000 dollars. Investir, trouver des offres au moins n'était pas la partie la plus difficile. Le plus difficile a ensuite été de trouver l'argent. Cela a duré deux, peut-être trois ans. Et puis tout à coup, Nashville n'était plus viable tant que marché locatif parce que c'est ce dont nous parlons ce soir. Marchés locatifs, nous ne parlons pas de marchés. Vous pouvez vendre en gros des marchés finaux. Tu peux retourner dans les maisons. Marchés où vous pouvez acheter des maisons où les flux de trésorerie sont positifs. Un homme avisé en matière de rapport loyer/prix. Cette fenêtre temporelle. Ces dernières années à Nashville. Cela existait avant que je ne me lance dans l'immobilier, mais quand je suis arrivée, c'était un peu comme si beaucoup d'autres personnes le faisaient. L'excitation s'est accumulée et des années plus tard, vous n'avez pas pu investir. Mettez cette belle photo filigranée d'une plage sur cette diapositive. Parce que cela m' a presque fait penser être sur la plage, à essayer battre le temps et à essayer de trouver un endroit où me tenir debout sur le sable. Comme l'eau monte de plus en plus haut, vous savez, vous devez monter plus haut sur la plage au fur et à mesure que la marée monte et pour trouver un endroit sec où vous pouvez vous tenir debout, vous asseoir ou marcher. L'eau s'est donc définitivement précipitée sur Nashville et il n'y avait littéralement plus de propriétés locatives. Je me suis donc tournée vers les régions avoisinantes. Je suis d'abord allée à 15 ou 20 minutes de la ville, il y a quelques petits claquements. Murphysboro, dans le Tennessee, est une ville où il était bon d'investir pendant un certain temps, mais cette ville est rapidement devenue plus chère. Et maintenant, vous regardez Murphysboro dans la MLS, comme si les prix s' plus de 100 000 dollars et que c'était vraiment une ville pour un fixe et un flipper, ou pour un promoteur ou un grossiste vente en gros à ces personnes. Hein ? Je suis donc remontée vers le nord jusqu'à Clarksville, dans le Tennessee, et je me suis bien débrouillée Ils ont acheté un certain nombre de . Ils ont acheté un certain nombre de locations et je trouve toujours des offres là-bas, mais c'est devenu beaucoup plus difficile. Et même si vous regardiez ce qu' il y a sur la MLS , les produits les moins chers, 90 000 dollars permettaient d'y obtenir des maisons pour 30 dollars sur la MLS. Je dis que c' était il n'y a pas si longtemps. Hein ? J'y ai donc investi et j'ai obtenu une dizaine de locations, puis, vous savez, que l'eau s'est précipitée et que cette ville a évolué pour devenir ce que l' on pourrait appeler une ville fixe et inversée, et non une ville d'achat et de conservation. Tout simplement parce que vous ne pouvez pas obtenir suffisamment de liquidités. En ce qui concerne le ratio du prix du loyer. Je suis allé plus au sud, 45 minutes au nord de Clarksville, 45 minutes au sud de Columbia, dans le Tennessee. J'ai acheté quelques portes et Columbia. Maintenant, vous pouvez le vérifier si vous allez sur Zillow et que vous regardez les prix, Colombie est trop chère, il fait trop chaud. Tu sais. Tous les autres investisseurs m'ont suivi dans ces régions et ont fait des offres à la hausse. Et parce que ce sont toutes des villes en pleine croissance, parce que vous savez, mon critère est de trouver des villes qui se développent. Il y a juste beaucoup plus de personnes qui s'y installent. Et cela permet d'augmenter le prix, car cela ne fait qu' augmenter le domaine. La Colombie est donc rapidement devenue impossible en ce qui concerne l' achat et la conservation. Puis je suis allé plus au sud, à Huntsville, en Alabama. Vous m'avez entendu en parler. Hein ? Et j'ai conclu une poignée de contrats. Je me rappelle avoir pensé pour la première fois à Huntsville. Les prix y sont : 30 ou 35 000 dollars. Je ne plaisante pas, comme les grossistes vous enverraient par e-mail des offres disant qu'une maison à trois lits à 35 000 dollars nécessite dix mille dollars et un loyer de 800 dollars par mois. Tu es comme quoi ? C'était presque comme si les offres étaient si bon marché. J'avais des doutes à propos de la ville, mais les données montraient qu'elle était en plein essor. Et si vous regardez la MLS maintenant, la solution la moins chère, vous verrez mes B 70, 80, quelque chose comme ça. est devenu beaucoup plus difficile de trouver des locations dans cette ville, alors ce n'est pas impossible comme Clarksville, mais c'est une bataille ardue. Et comme je vais le partager ce soir, ce n'est plus une bataille que je souhaite mener, du moins à court terme. Je suis donc allé plus au sud, le Huntsville. Et en gros, tous les marchés sur lesquels je me suis rendu offraient cette fenêtre de temps pendant laquelle vous pouviez investir et cela a duré de 12 à 36 mois. Ensuite, l'eau est précipitée dedans. Jay. Et je sais que cela est probablement propre à l'ensemble de l'économie dans laquelle nous évoluons. C'est ridicule ou tout ce qui semble monter, monter, monter, ce qui, je le sais, ne durera pas éternellement. Mais comme il en est ainsi depuis dix ans, gros, le prix continue d'augmenter partout. Et les investisseurs passent d'une ville à l'autre. J'ai sauté d' une ville branchée à l'autre. Je vous ai dit d'identifier les villes branchées et d'y aller à fond, n'est-ce pas ? Le problème, selon moi, c'est que vous avez peu de temps pour trouver des offres. Avant que l'eau ne s'engouffre, vous ne pouvez plus creuser pour trouver de l'or et du sable. Vous ne pouvez plus vous y rendre à pied. Tu dois chercher ailleurs. Et la question à laquelle nous sommes confrontés aujourd'hui est cela vaut-il la peine de continuer à aimer connaître un marché ? Formez une équipe là-bas, trouvez un excellent entrepreneur, un gestionnaire immobilier, des prêteurs pour ce marché, découvrez les différents codes postaux, quartiers et marchés des offres. seul fait de pouvoir conclure autant de transactions que possible pendant cette période d'achat avant que cela ne devienne trop cher dans cette concurrence, rapidement envoyé parce que les investisseurs sont affamés. Vous êtes un investisseur, vous comprenez donc ce que vous ressentez. Nous avons faim de bonnes affaires. Tout le monde a faim d'offres en ce moment. Tout le monde a de plus grandes poches et essaie de découvrir quel est le prochain domaine en herbe. Et ils sautent dessus, mais ils sautent d'une zone à l'autre, d'une zone à l'autre. Et cela est à l'origine de ce phénomène lorsque vous avez ces petits achats de Windows. Et c'est la raison pour laquelle je vous ai toujours recommandé rechercher ces marchés en pleine croissance. Parce que personnellement, j'ai gagné beaucoup d' argent en achetant des maisons et en les regardant s'apprécier. En fait, j'ai réalisé plus d'un million de dollars plus-values en actions au cours de ma carrière en achetant et en détenant des maisons et sur des marchés en croissance, n'est-ce pas ? Ce n'est donc pas une mauvaise stratégie, mais je ne veux pas que vous entendiez ce chiffre de millions de dollars et que vous vous disiez : «  Eh bien, je dois le faire ». D'accord ? Mais c'est pourquoi j'ai eu ce conseil à l'origine. C'est logique, non ? Aimez le faire et aimer, tout comme acheter une action sous-évaluée et gagner de l'argent avec elle. C'est le conseil que je t'ai donné. Trouvez le prochain marché en pleine croissance ALLEZ-Y. Mais, comme je l'ai dit, en raison de la forte demande de biens immobiliers en ce moment, ces marchés font l'objet d' offres d'ici 12, voire trois ans maximum une fourchette de prix acceptable pour les investisseurs. Et je pense que c'est là le problème. J'en suis venu à la conclusion que les marchés en croissance ne valaient pas la peine , compte tenu du climat actuel dans lequel nous sommes confrontés aujourd'hui. Cela pourrait changer si le marché enregistre des bénéfices et si la concurrence augmente et que les prix baissent, n' est-ce pas, alors nous allons devoir tout réévaluer. Mais nous ne savons pas quand ce sera le cas. Et je suis comme tous les autres investisseurs depuis des années, plusieurs années, 34 ans, cinq ans, à penser que quelque chose allait arriver. J'achète de l'argent doré, du moins depuis , vous savez, que j'ai commencé à faire cette vacuole comme avant. C'était avant 2015. J'ai pensé que quelque chose allait se passer , mais ce n'est pas arrivé. Mais je sais que la Fed a imprimé plus d'argent au cours des sept derniers mois qu'elle ne l'a fait au cours des sept dernières années. OK, alors réfléchis-y une minute. Cela peut donner l'impression que le marché est en hausse. Comme si j' achetais un tas de choses par carte de crédit. Je peux avoir l'air riche, mais j'empruntais vraiment tout cet argent, n'est-ce pas ? Je pense donc vraiment que quelque chose va se passer, mais je n'ai pas de boule de cristal, je ne sais pas quand. Nous devons donc nous adapter aujourd'hui en fonction de la situation actuelle et devenir de meilleurs investisseurs. Et c'est ce que je fais, et c'est ce que je veux pour vous tous. Parce que je veux tout ce que j'ai appris en tant qu'investisseur. Je tiens à mettre tout cela sur la table ici et maintenant. Je veux mon plafond. Tout ce que j'ai appris, chaque erreur que j'ai commise, tout ce que j'ai appris à éviter ou chaque système que j'ai construit. Je veux que ce soit votre plancher pour que vous commenciez là où je m'arrête. C'est votre point de départ, c'est exactement où j'en suis aujourd'hui. Vous n'avez donc pas à passer une décennie à vivre ce que j'ai vécu et à apprendre cela. D'accord ? Voici donc un aperçu de certaines recherches que j'ai effectuées pour partager avec vous la théorie que j'ai, d'accord ? Encore une fois, j'insiste sur le fait qu'il s'agit d'une théorie. Mais ce que j'ai ici c'est un tas de marchés différents dans la région du South Midwest. Ils sont comme le Tennessee, Floride, l'Arkansas, l'Oklahoma, le Texas. Et ce que j'ai regardé, c'est quelle est leur taille en termes de population, nouveaux ? Si vous regardez la MLS, quel est le prix le moins cher ? S'agit-il alors d'un marché stable, en croissance ou en déclin en termes de taille de population ? D'accord ? Maintenant, le vert et le rouge. Ignorez cela pendant une seconde. D'accord, je vais vous dire ce que cela signifie à la fin. Mais ce que j'ai remarqué, c'est que les marchés en croissance sont , pour la plupart, des marchés en croissance. Je suis désolée, mon écran s'est figé. Je suis désolée. Ce que j'ai appris, c'est que sur les marchés en croissance, le prix est déjà intégré. D'accord ? Donc, si vous regardez la chronique qui dit MLS bon marché, prix moyen, d'accord ? Dans la plupart des cas, le prix de la MLS est déjà supérieur à 100 dollars. Hein ? Ou au moins 70 ans, ce qui, à mon avis, est que je vais partager aujourd'hui, c'est trop cher pour les prix. Vous savez, quel que soit l'étage, j'adorerai les maisons les moins chères que vous puissiez voir sur la MLS. Je vais vous dire où je pense que vous devez vous situer , à savoir ces prix dans le vert. 70, c'est déjà trop haut. Maintenant, vous vous dites probablement : « Eh bien, Brian, il y en a ici qui ont prix de thé réel, comme Indianapolis à sept mille Walton ». Celui-ci est en fait en déclin. Nous n'allons donc pas nous pencher sur cette question parce que nous ne voulons pas de villes en déclin. Jacksonville, 35 ans, je crois qu'il y avait une ville de l'Ohio ici. Ils ont une ligne de démarcation qui comptait 30 000 maisons. Mais ces villes ne fonctionnent pas très bien pour les investisseurs. D'après ce que j'ai vu de la part des clients avec qui j'ai travaillé. D'accord. Et je vais vous expliquer pourquoi je pense que c'est ainsi que je vais vous expliquer pourquoi je pense que les grandes villes qui comptent 800 000 habitants ou plus à des prix bas ne sont pas aussi bonnes que les plus petites des villes où les prix sont bas. D'accord ? Il ne s'agit donc que d'un aperçu de certaines données que j'ai examinées. Et puis si vous regardez les villes qui ont une croissance démographique stable. Donc, quand on fait des recherches, la population n'a pas beaucoup changé. Ensuite, vous obtenez des prix moins élevés, comme vous pouvez le voir ici. Aujourd'hui, les villes plates sont appelées marchés linéaires. Linéaire, c'est-à-dire qu'il ne change pas. Si vous regardez le prix moyen d'une maison, il reste à peu près le même au fil du temps. D'accord ? Beaucoup de gens pensent donc que ces villes sont vraiment ennuyeuses. Mais je commence à me rendre compte que les personnes qui ont le plus de succès investissent dans villes linéaires et qu'elles ne se battent pas contre les autres et contre ces villes en pleine croissance. Et encore une fois, c'est le produit de la folie que connaît le marché à l'heure actuelle. Mais c'est ce que je vois. Grâce à Abilene ici parce que je sais que Blake s'en sort bien là-dedans. Laisse-moi voir si Blake est au téléphone en ce moment. J'espérais qu'il le serait pour qu'il puisse partir ******. Mais je faisais de la publicité pour son marché. Je plaisante, Blake. Mais on vient te chercher, mec. Mais Abilene semble être une bonne ville, car elle se développe également en plus d' être peu coûteuse et petite. Mais que savons-nous à ce sujet ? Est-ce que ce prix moyen va probablement augmenter assez rapidement ? Et même sa sainteté, c'est-à-dire Blake, devra peut-être trouver un nouveau marché. D'accord. Voici donc un petit aperçu de certaines des recherches que j' ai effectuées sur les marchés. Et à cause de ce que j'ai vu, je modifie maintenant mes recommandations en fonction mon expérience et de celle des clients. Et une chose est sûre, les gars, c'est que nous voulons des propriétés bon marché, d'accord ? Vous ne pouvez pas jouer avec des propriétés plus chères, comme 100 K et plus, en particulier. Ou je dirais même que 70 8 100 000 dollars sont plus difficiles à gérer et à générer des flux de trésorerie. D'accord ? À moins que vous n' adoptiez des stratégies différentes, vous utilisez des stratégies différentes. Comme si nous savions que sub2 fonctionne pour Adam Johnson. Nous connaissons les œuvres de Chris Prefontaine en location avec option d'achat. Il existe des stratégies pour faire fonctionner des propriétés plus coûteuses. Mais j'ai eu du succès, dans des propriétés moins chères situées dans les bons quartiers. Comme je vous l'ai montré sur la diapositive précédente, certains des marchés comptant des propriétés principales sont grands, c'est-à-dire qu'ils comptent 800 000 personnes ou plus. Ce que j'ai constaté, c'est que les grands marchés proposant des propriétés bon marché ne signifient pas nécessairement que ce sont de bons marchés, d'accord ? Parce que ce que nous ne voulons certainement pas, c'est ces propriétés bon marché, celles qui ont du sens, louent le rapport qualité-prix, les maisons de moins de 100 000 dollars. Nous ne voulons pas qu'ils soient tous situés dans des quartiers de classe D. Nous voulons ceux de classe C ou mieux. C'est une distinction très, très importante. Et selon ma théorie, augmentation de la population d'une ville semble être liée à propriétés bon marché situées dans les quartiers fréquentés par les écoles secondaires. D'accord ? Et ce que je pense, c'est que les grandes villes auront des classes socio-économiques plus différentes, n'est-ce pas ? Et presque plus de place, si vous voulez, pour que les propriétés bon marché se trouvent dans les pires quartiers, n'est-ce pas ? Alors qu'avec une petite ville, comme je vais le partager avec vous maintenant, ce n'est pas aussi probable. D'accord ? Diminution de la population. Les villes dotées de propriétés bon marché semblent avoir un pourcentage plus élevé de logements. Dans les quartiers de classe C. Les propriétés que j'ai examinées dans les petites villes qui sont bon marché ne le sont généralement pas se trouvent généralement dans de meilleurs quartiers. Ensuite, ces mêmes propriétés à prix similaires dans une grande ville. J'ai pensé à ça comme pourquoi ? Mais il y a une chose à considérer, car les petites villes auront généralement un faible coût de la vie. Ils auront de faibles revenus moyens. Et si vous avez une petite ville et que les maisons coûtent 40 000 dollars, vous savez, certaines de ces maisons, je parle du prix moyen des maisons. Certaines de ces maisons doivent être situées dans de meilleurs quartiers, non ? Vous n'allez pas avoir une petite ville où toute la ville est un quartier de classe D. Hein ? Donc, certaines de ces maisons meilleurs quartiers si l' on tient sont statistiquement plus susceptibles qu'un plus grand pourcentage de ces maisons se situent dans de compte du coût de la vie général dans un logement moyen le prix de la ville est inférieur à celui d'une ville qui pourrait avoir un prix moyen de l'immobilier plus élevé. Mais il se trouve que certaines maisons sont bon marché, bon marché, bon marché. Ces maisons bon marché peuvent simplement être des maisons de classe D.School et elles sont toutes de classe D. School. J'espère donc que cette distinction a du sens. Si ce n'est pas le cas, veuillez demander, les petits marchés les surveillent également beaucoup moins, n'est-ce pas ? Vous n'allez pas lire une liste des meilleurs marchés pour investir à Boston et vous renseigner sur une ville de 80 000 habitants en Oklahoma. Il est tout simplement beaucoup moins probable qu'il y ait de la concurrence. Le mantra dont j'ai toujours eu conscience dans la vie est de regarder ce que font les autres et de toujours faire le contraire. Cela a presque toujours été vrai. Comme si presque tout ce que je fais et que je crois en eux de cette manière, c'est de cette façon que je fais ceci ou cela, presque tout le monde le fait mal. Ils font le contraire de ce que je fais. Et j'ai l'impression d'avoir oublié ce mantra. Dans une certaine mesure. J'ai oublié à quel point il est important d'être comme ce qu'on appelle un investisseur à contre-courant. Et jetez simplement un regard global sur ce qui se passe et ce que font les gens. Et allez à contre-courant et faites le contraire. C'est donc ce que je recommande aujourd'hui. Et aujourd'hui, nous allons ouvrir les yeux et examiner différents types de marchés. Je voudrais d'abord parler recommandations de marché initiales que j'ai faites. OK, revenons un peu en arrière et parlons de la façon dont nous en sommes arrivés là où nous en sommes aujourd'hui. Des recommandations de marché donc originales. Et cela a fonctionné pendant un certain temps. Honnêtement, c'est la COVID qui a vraiment fait mouche dans la machine. Mais cela prouve que nous avons besoin de plus de flexibilité, adaptabilité et d'agilité en tant qu' investisseurs, car tout peut arriver. Mais selon mes recommandations de marché initiales qui étaient autrefois efficaces, nous veillons à ce que offres selon la règle des 1 % soient disponibles sur la MLS. Choisissez une ville avec une population minimale de 100 000 habitants. Assurez-vous de la diversité économique. Assure la force économique. Cette ville devrait être en pleine croissance, puissante et en plein essor, souvent liée à la croissance démographique. Mais vous devez également vérifier cela. Faibles taux d'inoccupation et activité des investisseurs immobiliers. Voyons maintenant où les recommandations initiales ont mal tourné. Tout d'abord, les offres selon la règle du 1 % sont disponibles sur la MLS. Maintenant, réalisez que vous en avez besoin, mais que vous devez également le combiner à un faible prix moyen immobilier pour trouver plus facilement des offres offrant un bon rapport qualité-prix. D'accord ? Donc, ce n'est pas parce qu'il y a 1 % d'offres sur la MLS que ce sera un excellent marché. plupart du temps, ces offres ne seront pas dans les bons domaines. Et puis, au moment où vous gravissez les échelons , vous atteignez la ou les zones dans lesquelles vous voulez vous trouver. Vous avez déjà réduit votre ratio loyer/prix et il est difficile de trouver des offres. Taille minimale de la population de 100 000 habitants. D'accord ? C'était ma recommandation précédente. Et maintenant, je constate que le fait de ne pas plafonner la taille incite à investir dans grandes villes où les propriétés bon marché se trouvent le plus souvent dans des zones défavorisées, comme je l' ai dit, la vigueur économique. C'est encore quelque chose à regarder, comme je vais vous le montrer dans une seconde. Mais une trop grande puissance économique est liée à une ville à forte croissance. Et dans un monde idéal, nous aimerions que notre appréciation de nos investissements augmente fortement. Mais cela est lié à une forte croissance démographique vigueur économique et à une croissance démographique. Augmentez rapidement les prix, augmentez rapidement la concurrence. Et cela entraîne beaucoup de frustration, un manque de résultats et l'absence d' un flux de transactions constant que vous pouvez ajouter à votre portefeuille, puis à l'activité des investisseurs immobiliers. Trop d'activité signifie probablement que la concurrence est déjà trop forte. Parlons donc de ce que je veux que vous regardiez. Maintenant. C'est ce que je veux que vous preniez en compte lorsque vous choisirez vos marchés à l'avenir. Je veux que vous vous intéressiez maintenant à des marchés plus restreints. Je ne veux pas que tu te battes pour pêcher dans les grands étangs. Ryan voulait que je fasse quelques analogies avec la pêche. Je ne veux pas que tu pêches dans les grands étangs. Je veux que vous trouviez que certains petits étangs sont déficients. 50 à 200 K est une plage intéressante à laquelle penser. Je veux également que le prix de départ de la MLS soit inférieur à 50 000$. Et quand je dis cela, je parle d'un regroupement de propriétés. OK, donc je vais arrêter le toboggan pendant une seconde et vous montrer une petite pierre. Une ville que je regarde. Dawn, tout le monde va à Little Rock, d'accord. Parce que je ne sais pas avec certitude si ça va marcher. Mais c'est une ville que je regarde. Et si vous regardez la MLS et c'est vrai, elle ne se trouve peut-être pas au bon endroit. Ce n'est pas quelque chose que j'ai confirmé. Mais votre C, vous voyez un bon nombre de propriétés à cette belle gamme de prix, 50 ou 60 000 dollars, n'est-ce pas ? Et regardez, ça ne s'arrête pas. Il ne s' élève pas à 100 K après avoir vérifié les maisons. Je suis toujours en train de faire défiler la page et maintenant nous en avons 70. Hein ? J'ai donc vu un groupe de propriétés en dessous de 50 K. OK. C'est donc ce dont je parle lors du regroupement. Je ne parle pas d' une maison délabrée. Je parle de voir plusieurs propriétés autour de 50 000 Mark ou moins, disons. C'est donc ce que je veux dire par là. Et quand vous verrez cela, vous devriez déjà être en mesure de confirmer qu'il s' agira également d'offres avec la règle des 1 %. Mais évidemment, confirmez-le manuellement en comparant le loyer à votre prix global pour vous assurer que c'est le cas. Mais une chose que j'ai réalisée, les gars, c'est que, vous savez comment j'en ai parlé avec des propriétés chères, comme si vous achetiez, si vous les regardez, vous commencez à les acheter de plus en plus chères. propriétés, le loyer ne suit pas la hausse du prix. Une maison de 500 000 dollars ne se loue pas pour sept mille dollars par mois. Une maison d'un million de dollars ne se loue pas pour 15 000$ par mois. Comme s'il faudrait que ce soit la même chose qu'une maison de 50 000 dollars ou un loyer de 750 dollars par mois, n'est-ce pas ? Ainsi, plus votre loyer est élevé, plus il n'en va pas de même. La même chose est vraie à mesure que vous devenez moins cher. C'est ce que j'ai remarqué. Lorsque le prix de la maison baisse, les loyers vont suivre cette baisse. Mais à un moment donné, le prix continue de baisser et le loyer commence à stagner. Écrivez. Une maison de 40 000 ne se louera pas pour 400$ par mois, moins, pas dans la bonne zone. C'est vrai. Rincez comme dans une maison à trois chambres. Sur tout marché décent, il faudrait au moins, je ne sais pas, 650 au minimum, n'est-ce pas ? Sûrement plus élevé. Mais le rinçage ne suit pas nécessairement . Le prix a chuté. C'est pourquoi, si vous avez un prix de départ bas, vous aurez plus de facilité à combler l'écart entre ce que vous avez payé et ce pour quoi il loue. Et c'est ce que nous recherchons pour conclure des accords. Quand tu vois ça, c'est comme si j' appuyais sur le bouton d'achat, au revoir, au revoir. Et la principale raison pour laquelle les gens ne sont pas en mesure de conclure des affaires en ce moment n'est rien. Cela semble logique en tant que location. Nous voulons donc supprimer ce goulot d'étranglement dès aujourd'hui. Donc, 50 à 200 000 habitants, des biens bon marché sur le groupe MLS de maisons de 50 000 habitants ou moins . Remarquez que j'ai dit « ne pas grandir à plat ». Je sais que ça a l'air fou. Ce ne sera pas toujours le conseil. Mais je pense que vous devriez envisager des villes comme celle-ci pendant au moins les 12 prochains mois, voire plus, et compléter au minimum vos efforts existants par une ville comme celle-ci, où je vais parler Dans une minute environ. populations stables ne diminuent donc pas mais ne croissent pas non plus. Juste une vieille ville plate et ennuyeuse. Nous voulons toujours la diversité économique. J'ai examiné la diversité économique de certaines villes, petites villes comme celle-ci plus tôt aujourd'hui. Et j'ai vu qu'ils avaient toujours des emplois dans toutes sortes d'industries, simplement parce qu'un endroit est ennuyeux et qu'il ne se développe pas simplement parce qu'un endroit est ennuyeux et qu' . Et vous confirmez simplement qu'il ne s'agit pas d' une ville à cheval unique où tout le monde travaille pour la même entreprise le gouvernement, l' armée ou quelque chose comme ça. Force économique. Vous voulez juste confirmer qu'il est stable. Croissance démographique, vigueur et croissance économiques. J'ai l'impression qu'ils sont vraiment liés. Les villes qui le sont connaissent un déclin démographique. Si vous recherchez des données sur leur économie, cela n'a pas l'air très beau. C'est comme si les choses s'étaient glissées, que des entreprises fermaient leurs portes ou que des entreprises déménageaient dans que des entreprises fermaient leurs portes ou que des entreprises d'autres villes. Ensuite, vous verrez que la population a vraiment diminué Je veux juste que vous regardiez de chômage, quel est le taux de croissance de l'emploi et le taux de croissance des revenus ? Il n'est pas en déclin en tant que peuple. ont un emploi, ils ont raison et ils peuvent le faire fonctionner là-bas et c'est une ville stable. Certains de ces spécialistes des marchés linéaires pourraient vous surprendre. Elle a probablement une meilleure stabilité économique qu' une ville cyclique qui connaît des hauts et des bas à chaque cycle immobilier. Également primitif pour les propriétaires, ce n'est pas quelque chose dont nous avons beaucoup parlé, mais simplement vérifier que votre État est favorable aux propriétaires en termes de différentes lois sur les locataires et de ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire sur les expulsions liées à l'augmentation des loyers ou des dépôts de garantie. Et à quoi ressemblent les impôts fonciers. litiges, c'est comme dans cet État. Cela dépend donc vraiment de l'État, plus que d'une ville. Ensuite, de faibles taux de vacance, tout en veillant à ce qu' ils ne soient pas exorbitants. En fait, Little Rock, la ville que je suis en train de visiter, a un taux d'inoccupation supérieur à ce que je souhaiterais voir s'établir à 11 %. J'ai donc publié un article sur les poches plus grandes aujourd'hui en essayant d'entrer en contact avec certains investisseurs et d'en savoir plus sur les raisons pour lesquelles il en est ainsi. Parce que cela m'a fait un peu hésiter à investir sur ce marché. Je préfère un endroit avec des taux un peu plus bas que ça. Ensuite, je voudrais voir l'activité des investisseurs immobiliers. Je ne veux pas que ce soit la plaque tournante la plus populaire pour l'investissement immobilier, la nouvelle plateforme la plus en vogue. Mais je ne veux pas non plus voir d'activité nulle. Donc, le but est simplement de faire des affaires, d'accord ? C'est ce sur quoi je veux que tu te concentres. Achetez une propriété correctement. Eh bien, vous allez gagner entre deux et 300 dollars par mois. Filet. N'essayez pas de pénétrer sur des marchés en plein essor, pas dans le contexte actuel. D'accord ? Mettez de côté certaines locations ces marchés stables et ennuyeux, ou liquidités mensuelles. D'accord ? Parce que le flux de trésorerie mensuel à la fin de la journée est tout ce qui nous importait vraiment. Quoi qu'il en soit, l'équité, c'est bien. Si vous vendez une propriété, vous pouvez mettre beaucoup d' argent à la banque, mais vous n'avez plus cet investissement. Ou vous pouvez procéder à un retrait, enregistrer les recettes et investir davantage, n'est-ce pas ? L'équité est donc excellente. Mais pour le dépenser, vous puisez dans ce que vous avez ou vous vendez ce que vous avez. C'est pourquoi les gens disent qu'on ne peut pas dépenser de capitaux propres, n'est-ce pas ? Sans sacrifier l'investissement d' manière ou d'une autre, ni le compromettre. Mais le flux de trésorerie mensuel que vous pouvez dépenser sans compromettre l'investissement. Et c'est vraiment le moyen le plus sûr vivre la vie que vous voulez vivre, et c'est, à mon avis, la seule raison pour laquelle nous sommes ici. Nous sommes simplement ici pour acquérir une compétence, pour mieux gérer l'argent afin d'avoir plus de liberté dans notre vie. Je vais donc sélectionner une poignée de marchés. Testez-le au cours des prochains mois. J'ai acheté 50 000 cartes postales aujourd'hui chez Postcard Mania. Mais je vais les diffuser à ma guise au cours des prochains mois sur une poignée de marchés différents J'aurai plus de données à partager très bientôt. Et c'est pour cela que je le fais c'est pour vous aider et pour avoir autant de preuves en temps réel que possible sur ce qui fonctionne. Assurez-vous donc de me demander ce qui fonctionne, selon que vous le regardez maintenant ou si vous pourriez le regarder dans trois à six mois pendant le cours. Dis-moi comment ça s'est passé. Que faire ensuite, les gars, c'est d'abord décider si vous allez vous en tenir à votre marché actuel. Allez-vous continuer à vous en tenir à ce que vous faites ? Est-ce que ça fonctionne ? Ou allez-vous chercher ailleurs ? Bien entendu, comme toujours, publiez dans le groupe Facebook, si vous avez besoin d'aide, vous pouvez toujours continuer à examiner votre marché actuel. Ajoutez également un nouveau marché basé sur nouveaux critères et laissez les deux marchés s'affronter. Ne soyez même pas émotif à propos de votre marché ou émotif en tant qu'investisseur. Laissez les preuves déterminer ce que vous devez faire. Est-ce que ça marche ou pas ? Y travaillez-vous ou non pour atteindre votre objectif de revenu passif ? En fin de compte, ce sont les seuls critères qui ne devraient pas avoir d'importance. Et tu peux, tu n'as pas à abandonner tout ce que tu as fait. Mais je suggère que vous ajoutiez au minimum un nouveau marché en fonction des nouveaux critères que nous avons examinés aujourd'hui et que vous examiniez les deux. En fait, j'ai parlé à un certain Ryan plus tôt aujourd'hui et il souhaite continuer à investir à Huntsville. Et je lui ai dit : «  C'est un homme génial, ça pourrait être une belle pièce à long terme. L'économie pourrait s'effondrer, les prix pourraient chuter. Tout d'un coup. C'est un jeu d'enfant là-bas. Mais en attendant, je leur ai dit d'ajouter un autre marché, comme ceux dont nous avons parlé ce soir, juste pour garantir qu'il puisse obtenir autant d'offres que vous le souhaitez pour bien démarrer temps en temps, voyez ce qui se passe ensuite. Si vous décidez d'ajouter un nouveau marché, utilisez les nouveaux critères. Et je veux que vous sélectionniez au moins trois marchés potentiels qui répondent aux critères que j'ai abordés, puis que vous fassiez part de vos choix au groupe. OK, dites-moi ce que vous avez décidé. Et si tu as besoin d'aide pour prendre cette décision finale. Ensuite, commencez à faire le nécessaire pour générer des prospects et faites des offres pour tester votre théorie. Et souvenez-vous également de cela comme d'une leçon au début de votre carrière, d'accord ? Parce que ce jour va revenir. ne s'agit pas d'un événement ponctuel. Le marché va se calmer pendant un certain temps. Ici, à un moment donné. Ensuite, ça va revenir. Parce que c'est ce que plus de 100 ans d'histoire nous ont appris. Et tu vas devoir te souvenir de cette leçon. Vous devrez vous rappeler que vous pouvez investir sur des marchés en croissance à certains moments et que vous pouvez investir sur des marchés linéaires à d'autres moments. Et le moment est venu pour nous de nous concentrer sur les marchés linéaires, à mon avis, jusqu'à ce que les choses se calment. Cool. J'espère donc que cela vous a été utile et que vous pourrez vous lancer sur votre prochain marché. Et c'est ce que je pense vraiment, même si certains d'entre vous sont frustrés par les efforts que vous avez déjà déployés pour sélectionner des marchés. J'espère que malgré cette frustration, un peu soulagé de ne pas avoir à vous dans un marché ridiculement concurrentiel et trop cher. Et vous n'avez pas à vous battre bec et ongles pour trouver les offres qui vous permettront de constituer votre portefeuille de locations. 5. Suivi de la croissance démographique: Quoi de neuf, les gars Brian ? Et ce sera une courte vidéo juste pour vous montrer comment comprendre ce que fait la population dans n'importe quelle ville. Est-ce que ça grandit ? Est-ce qu'il diminue ou qu'il reste le même ? Il y a donc deux sites Web que j'utilise pour cela. Le premier est celui-ci, census.gov, un immense site Web contenant des tonnes et des tonnes de données. C'est un peu maladroit, honnêtement, mais une fois que vous apprenez à naviguer, cela devient très utile. Je vais donc chercher Nashville, dans le Tennessee, ici dans le bar, parce que c'est là que nous faisons la plupart de nos affaires. Cela va apparaître. Vous voulez cliquer sur ce lien qui contient toutes les données de cette ville. Ensuite, à partir de là , vous pouvez accéder à de nombreux points de données différents sur la ville. Il contient tous les sujets que vous pouvez sélectionner parmi tous ces éléments, tels que le revenu, l'économie, la population. Donc, pour cette vidéo, je ne fais que vous montrer la population. Au 1er juillet 2016, les estimations s'élevaient à 660 001. truc avec le recensement, c'est qu'ils ne mettent pas à jour si souvent. Vous devrez donc parfois examiner des données datant d' un an ou deux, mais elles restent très précieuses. Donc, la principale chose que je recherche ici, c'est que la population augmente, diminue ou reste la même ? Tu ne veux pas acheter de maisons. Dans les villes où la population diminue. C'est vraiment mauvais signe. Juste ici. Populaire, variation en pourcentage de la population, avril 2010 à juillet 2016, 9,4 %. Il a donc augmenté de 9,4 % au cours des six dernières années. S'il avait refusé, il y aurait un petit signe négatif juste devant ce 9.4. C'est donc un endroit où vous pouvez consulter certaines données démographiques qui sont généralement assez précises. Le site City data.com en est un autre. C'est un site web sympa. En fait, je l'ai utilisé lorsque je décidais où déménager et cela m'a aidé à choisir Denver raison de la grande quantité de données que contenait ce site Web. Encore une fois, trouvons Nashville ici. Cliquez sur Tennessee. Ou peut-être que vous cliquez dessus ici. Ensuite, il vous montrera toutes les villes du Tennessee de plus de 6 000 habitants. Je suppose que vous pouvez choisir toutes les villes ici, mais si votre ville ne figure pas sur cette liste de 6 000 et plus, elle est certainement trop petite. Alors repartons, allons à Nashville. Cliquez dessus. 644, c'est ce qu'ils disent. Et c'est une estimation datant de 2014. Le chiffre important ici, et ils disposent en fait de données plus anciennes, est que l'évolution depuis les années 2000 a augmenté de 18 %. C'est vraiment positif qu'il ait tellement grandi en si peu de temps. Regardons donc une autre ville ici. Laisse-moi rentrer. Alabama, Birmingham, j'ai deux propriétés à Birmingham. Regardons ça. Population. En 2014, 212 000. La population a changé depuis 2000, soit moins 12,6. Ce n'est donc pas bon signe. Depuis 2000, la population de Birmingham, en Alabama, a diminué de 12 %. Donc, pour une raison ou une autre, les gens s'éloignent de la ville. Et si vous regardez les prix à Birmingham, vous constaterez que c'est très, très bon marché d' y amener Reynolds et de nombreux investisseurs sont attirés par le fait que c'est bon marché. Mais il y a une raison à cela. Les gens n'aiment pas y vivre. Ils déménagent pour une raison ou une autre, ils découvrent que des options plus abordables sont de meilleures options pour leur argent que ce que Birmingham leur offre style de vie, de disponibilité d'emploi ou quoi que ce soit d'autre. Il y a donc de nombreux autres facteurs que nous allons examiner, bien sûr, et choisir votre marché. Mais celle-ci est importante. Donc, avec le recul, je n'aurais pas dû acheter ces propriétés à Birmingham. Je ne sais pas si je vais les vendre ou les conserver , je suppose que je vais les conserver pour le moment. Heureusement, je n'en ai que quelques-uns là-bas et pas une tonne. J'espère donc que cela aide les gars. C'est un bon point de départ pour choisir votre marché, déterminer si la population augmente, diminue ou reste la même. Et au minimum, cela devrait rester le même. J'ai consulté Memphis ici et elle n'a pas connu une croissance de 1 % seulement depuis l'an 2000. C'est donc resté fondamentalement le même. C'est un peu inquiétant. Beaucoup de gens sont vraiment optimistes à propos locations et Memphis et les gens s'y débrouillent très bien. Mais j'aime investir dans des endroits qui se développent, qui grandissent. C'est comme entrer sur n'importe quel marché au début. Par exemple, si vous deviez investir dans Facebook ou Google à l'époque où ils étaient bon marché ou dans Apple, vous pourriez simplement surfer sur la vague. Cela équivaut à être capable de surfer sur la vague d'appréciation, car il y a beaucoup plus de personnes qui déménagent quelque part. La demande augmente, ce qui fait grimper le prix. Très bien les gars, merci de votre attention. Je te verrai sur le prochain article. 6. Calcul du rapport Rent/prix: Quoi de neuf, tout le monde ? Brian ? Oh, et voici. Donc, dans cette vidéo, je vais vous montrer de manière générale comment vous renseigner sur un marché et voir si les chiffres vont fonctionner. Pour les propriétés locatives. Il existe de nombreux marchés incroyables et l' économie est vraiment forte. Mais il n'existe tout simplement pas d'offres au bon prix qui soit logique en tant que location. C'est donc ce que nous cochons dans cette liste ici. J'ai donc d'abord cherché sur Google et je voulais juste voir si quelqu'un avait dressé une bonne liste de ces marchés et avait fait le travail à notre place. Et en fait, j'ai trouvé un tas de saloperies. Il semblerait que de nombreux articles n'aient pas été écrits par des investisseurs et qu'ils étaient simplement de très haut niveau en utilisant des données et en imprimant des rapports. Celui-ci en est un parfait exemple. Il indique 13 des meilleurs endroits pour acheter une location aux États-Unis. Et cela dépend essentiellement de certains chiffres, du prix médian de l'immobilier, du paiement hypothécaire médian et du loyer médian. Ensuite, il s'agit de calculer le rendement que les gens sont censés obtenir sur cette base. Certains d'entre eux ont l'air plutôt beaux. Je suis comme Baltimore, et je sais évidemment que Nashville est une bonne ville Même si les prix y sont devenus très élevés ces derniers temps, je pense que le prix médian des maisons est nettement supérieur à 166 dollars. Maintenant, nous allons même sortir de Nashville. Ce n'est donc pas vraiment exact. Alors vous en aurez d'autres qui feront bonne figure. Donc, en général, l'article de presse semble correct. Mais ensuite, vous arrivez à Seattle , où le prix médian des maisons pour 50 loyers médians n'est que de 2 200 dollars. Je veux dire, logiquement, vous savez qu' une ville comme Seattle ne fonctionnera pas très bien pour acheter un tas de propriétés locatives rentables. Mais même ces chiffres le confirment. Vous devez être prudent avec ces listes car les marchés s'y faufileront , comme Détroit fonctionne probablement dès le retour, mais nous savons que l'économie est peut-être en cause, mais C'est une vidéo séparée. Bien sûr. Les chiffres sur Boston ne sont pas très bons. Ils ne le font pas non plus à New York. Je veux dire, qui pourrait penser que New York le marché sur lequel ils vont choisir d' acheter des propriétés locatives, n'est-ce pas ? C'est un peu fou. Ces listes ne sont donc pas rédigées par des investisseurs immobiliers. Vous devez être prudent lorsque vous les lisez, mais cela ne fait pas de mal comme point de départ. Donc, pour que cela passe, les deux principales choses que vous devez vérifier sont les suivantes : quel est le voici, c' est un autre article je vais lier dans les notes ci-dessous et qui ressemble Genre, j'ai bien mieux compris. Nombre de ces marchés sont excellents marchés de trésorerie qu'ils ont répertoriés ici. Alors oui, désolée pour ça. La première chose que vous recherchez est la suivante : quelle est la hausse médiane du prix de l' immobilier ? Les maisons en bois coûtent en moyenne sur ce marché. Et c'est une très bonne note. Article. Cela explique en quelque sorte cela et je vais également le lier ci-dessous. Et vous pouvez trouver votre marché ici et voir quel est le prix médian de l'immobilier. Vous pouvez également le rechercher juste pour obtenir numéro à jour, car il a été écrit en 2015. Mais vous voulez vraiment savoir d'une manière générale quel est le prix médian de l'immobilier et quel est votre marché ? Ensuite, quel est le loyer médian ? quoi il y a quelque chose à louer en moyenne. Et voici un autre article que je vais relier ci-dessous et qui montre les loyers médians de 100 des plus grandes villes des États-Unis. Vous pouvez donc dire, d'accord, que le loyer moyen de deux chambres à Phoenix est de 1 000 dollars et que le prix de la maison est de 200 000 dollars. Hein ? Ça n'a déjà pas l'air super beau pour Phoenix, du moins aujourd'hui. Ça a l'air un peu cher. Une fois que vous avez obtenu ces deux chiffres, le prix médian de l'immobilier, le loyer médian, vous avez quelques informations, n'est-ce pas ? Ce n'est certainement pas suffisant pour prendre une décision. Ensuite, je passerais à l'examen de ce qui est réellement en vente sur le marché que vous envisagez. J'ai cité un tas d'exemples ici. Nous avons Cleveland, dans l'Ohio. Donc, ce que je vais faire, c'est mettre la ville dans la barre de recherche, et je ne veux que vendre. Vous n'avez pas encore besoin de cliquer dessus. Uniquement à vendre par âge et par propriétaire. Vous devez vous assurer de ne cliquer que sur les maisons. Ce n'est pas que les appartements, les condos et les maisons de ville ne sont pas de bons investissements, mais ils faussent légèrement les chiffres. Et les condos et les maisons de ville peuvent avoir des frais HOA très élevés et des choses comme ça. Donc, dans les maisons unifamiliales, c'est généralement ce dans quoi nous parlons d'investir de toute façon, n'est-ce pas ? Donc. Sélectionnez simplement les maisons aux fins de votre recherche. Alors. Donc, ici à Cleveland, dans l'Ohio, je veux dire, regardez les prix, comme 5 00078$. C'est comme si pour le prix d'une voiture neuve, vous pouviez vous procurer une voiture toute neuve ou maison à Cleveland, dans l'Ohio. C'est étonnamment bon marché, n'est-ce pas ? Mais ce que cela me dit, c'est que si je pouvais faire louer ces maisons, si je pouvais faire louer ces maisons ce marché fonctionnerait très bien. Parce que les maisons sont si bon marché. Encore une fois, nous n'avons pas exploré les différents quartiers et les endroits où ils sont bons et mauvais. Je vais aborder ce sujet dans une minute. Mais en général, vous regardez les prix des produits en vente à Cleveland, en Ohio, et sur la MLS d'ailleurs. Voilà, c'est bon marché, non ? Très bon marché. Et Cleveland est connue pour être un bon marché pour les flux de trésorerie. Si vous ne considérez que les flux de trésorerie, il est connu pour être l'un des meilleurs marchés. Encore une fois, cette vidéo ne concerne que le rapport entre le loyer et le prix. Il ne s'agit pas d'économie force économique et de tout ça. Nous savons donc que les maisons sont bon marché et Cleveland. Voyons maintenant à quoi correspondent les annonces de location et Cleveland. Et donc, tout ce que vous avez à faire, encore est ouvrir un nouvel onglet à Cleveland, dans l'Ohio. Il vous suffit de sélectionner pour la location. Et puis une autre chose que je fais est que vous devez cliquer sur Louer du plus bas au plus élevé. Vous aussi, sur les maisons, vous devez cliquer sur les moins chères ici pour les trier de la moins chère à la plus chère. Donc ici à Cleveland, 300400500600. En général, juste et encore une fois, il s'agit d'une analyse approximative. Comme d'habitude, les maisons sont vraiment bon marché et les loyers ne sont pas terribles. On dirait que vous pouvez gagner 600 dollars par mois, sept dollars ou quoi que ce soit d'autre pour des maisons dans la région de Cleveland, dans l'Ohio. Très bien. Regardez Greenville, en Caroline du Sud. Très bien, je n'ai encore sélectionné que des maisons. Et je l'ai trié par le moins cher. On dirait que ça commence vers 40. Gran monte rapidement de 50, 60, 70. C'est donc probablement une ville plus stable qu'à Cleveland. Définitivement. Ce sont les prix et encore une fois, c'est ce qui est indiqué sur les sites de la MLS. Vous pensez que vous allez être en mesure d'obtenir de meilleures offres et les produits qui sont listés, que vous devez faire votre propre marketing ou établir un réseau avec des grossistes ou quoi que ce soit d'autre. Vous voulez simplement voir ce qu'est le commerce de détail, quels sont les meilleurs chiffres en dollars devraient presque toujours fonctionner du point de vue du commerce de détail. Ensuite, lorsque vous entrez et achetez des produits à un prix de gros réduit, les chiffres fonctionnent certainement. Quoi qu'il en soit, nous savons à quoi servent les maisons de Greenville. Et puis nous examinons les loyers, 700 ou 800. Cela semble donc bien. Honnêtement, à peu près, si les maisons mesurent 70 ou 80 000 dollars et que les loyers sont de 78 900 dollars par mois, vous contournez la règle des 1 % au prix de détail. Il semble que vous pourriez certainement faire fonctionner Greenville, en Caroline du Sud, du point de vue de la location. Mais encore une fois, vous allez devoir faire preuve de plus de diligence raisonnable. Et j'y reviendrai à la fin. Regardons un endroit comme San Diego, très cher. Je ne sais donc pas ce qu'est cette maison à 90 000 dollars, peut-être une hélice comme une remorque. En fait les maisons les moins chères coûtent environ 300 000 dollars. Et ceux-ci ne font qu'un, il y a un seul lit, d'accord. Il y en a un 32. Ce sont donc de petites maisons comme celle-ci, 700 pieds carrés, 766 pieds carrés. Celui-ci ne fait que 400 pieds carrés pour 320, non ? Donc, pour construire une maison légitime et San Diego, c'est trois lits pour un bain. On dirait que vous êtes au moins à 400 000. Et nous ne savons même pas encore où ils se trouvent. Hein ? Passons ensuite aux prix des loyers et laissez-moi faire le tri entre le prix le plus bas et le plus élevé. Très bien. Donc, en général, je suis surpris que vous puissiez vivre à San Diego pour cette solution bon marché. Certaines d'entre elles ont une chambre, donc je devrais probablement en avoir deux plus sur chacune d'entre elles, car on n'achète pas vraiment des locations d'une seule chambre. Ce n'est généralement pas un bon investissement. On dirait San Diego. Cela pourrait fonctionner de manière surprenante. Mais encore une fois, votre prix d'entrée pour acheter des zéros unifamiliaux, 300 000 dollars par maison. Et nous n'avons même pas touché jusqu' à 3 000 dollars de loyer par mois ici, juste en regardant, il faudrait gagner bien plus que cela pour cette maison pour gagner de l'argent. Donc je ne sais pas. Je trouverais probablement un autre endroit, non ? Je voulais juste vous montrer un marché bon marché pour que vous puissiez voir la différence. C'est comme si c'était un peu plus difficile de voir comment cela pourrait fonctionner, n'est-ce pas ? Contre Greenville, en Caroline du Sud. De plus, préférez-vous maison à 1 300 000 dollars ou préférez-vous acheter quatre ou cinq maisons en Caroline du Sud ? Et puis vous avez quatre ou cinq actifs qui s'apprécient au lieu d'un seul. Et si l'une de vos quatre ou cinq maisons devient vacante alors que les autres sont occupées, aidez-nous à payer les factures hypothécaires. Mais si votre maison à 300 000 dollars est vacante, c'est une grosse facture hypothécaire que vous devez payer et personne ne vous aide à la payer, n'est-ce pas ? Parce que c'est votre seule propriété et qu'elle est vacante. C'est un autre gros problème lié à l'achat maisons chères à des fins de location par rapport à la répartition de votre argent. Regardons donc Memphis. Memphis est un marché locatif très prisé. Encore une fois, de vraies maisons bon marché et nous savons que certaines d'entre elles se trouvent probablement dans des zones que nous n'achèterions pas de toute façon. Mais vous savez juste que si, si le point de départ est à cinq kilomètres, il y a probablement un point d'entrée quelque part dans la ville où vous pouvez entrer et les prix sont certainement assez bas. C'est pourquoi Memphis est une ville si populaire pour l'achat de propriétés locatives, car tout y est si bon marché. Encore une fois, comme la plupart des investisseurs n'achètent pas dans ces zones où les choses coûtent 17 000 dollars, parce que c'est très pénible de les louer. Mais il est bon de savoir que le prix est de commencer à bas, puis d'augmenter à partir de là. Ensuite, nous examinons les montants des loyers pour Memphis. Ça commence assez bon marché. Les maisons que je vous ai montrées sont probablement celles qui sont répertoriées pour toujours, 350 par mois ou peu importe. Encore une fois, il semble que vous pourriez faire en sorte que les chiffres fonctionnent à Memphis, et nous savons que vous pouvez le faire. Il existe d'énormes entreprises clé en main qui vendent des locations à des personnes du monde entier. Et c'est pourquoi, parce qu'il y a juste une abondance de maisons bon marché. Cela m'amène à mon point suivant : une fois que vous avez coché mentalement ces éléments, vous vous dites : « OK, ce marché pourrait fonctionner ». Ensuite, la chose la plus importante est de commencer à creuser plus profondément. Je consulterais le groupe Facebook Rhea local pour ce marché, je trouverais un mentor et je dirais : « Hé, écoute, je cherche à me lancer ce marché, je trouverais un mentor et je dirais : « Hé, sur ce marché. Je suis heureuse de m'associer à moi, à quelqu'un pour mes premières transactions, pour faire du marketing. En échange de ça. J'adorerais téléphoner à un expert local pendant 20 minutes et lui poser des questions sur le marché. Je veux savoir si les gens achètent des locations au bon prix. Je veux. La grande chose que vous voulez vraiment savoir, c'est quels sont les codes CIP des produits et quels sont les mauvais codes postaux ? Historiquement, j'ai beaucoup fait appel à des gestionnaires immobiliers pour le comprendre. Ils vous diront vraiment que je n'ai même rien réussi au nord de cette route parce que tout est terrible. Vous pouvez donc éliminer mentalement cette zone, car si les gestionnaires immobiliers ne cette zone, car si veulent même pas gérer les propriétés qui s'y trouvent, alors pourquoi voulez-vous les y acheter ? Parce que tu as besoin d'un manager, non ? Donc, la prochaine étape est de savoir quels sont les bons codes postaux et quels sont les mauvais codes postaux ? Donc, en y réfléchissant, nous ne nous sommes concentrés sur 17 ou 18 codes postaux et qu'il y en a probablement, je ne sais pas, 30 ou 40 au total, n'est-ce pas ? Nous en avons donc éliminé un tas et c'est bien, c'est comme un soulagement de les réduire. D'accord. C'est tout ce sur quoi je dois me concentrer, car il y a des tonnes et des tonnes de maisons sur le marché, n'est-ce pas ? Il est donc bon de se concentrer sur celles qui ont du sens pour vous. Vous devez donc connaître les codes postaux au-delà de cela, même vous renseigner sur les quartiers. Il y a de bons et de mauvais quartiers , des quartiers en plein essor. Et vous avez besoin, vous avez vraiment besoin d'un contact local, d'un mentor local. Vous pouvez engager un coach ou un éducateur comme moi pour vous montrer comment procéder. Mais personnellement, je ne connais rien de la plupart des marchés. Celles dans lesquelles j'investis. Et il y a tellement de détails , de choses qui se passent et reportages sur les changements et les événements qui se produisent sur le marché. Vous devez donc vraiment rester au courant de tout cela. Et c'est là que vous trouverez un mentor local. Les agents immobiliers sont fantastiques pour vous renseigner, vous savez, sur ce qui se passe sur le marché. Ils ont des rapports de marché qu'ils envoient gratuitement sous forme d'aimant principal et ils vous en enverront une. C'est donc la prochaine étape. Si vous le faites et que vous vous y intéressez, vous découvrez que les gens achètent des maisons au bon prix. Et vous examinez certains des stocks disponibles auprès des grossistes, etc., et les chiffres vous permettront de vous renseigner sur les locations. Alors tu es probablement douée. Vous pouvez probablement le rayer de votre liste. Encore une fois, cette vidéo explique les chiffres fonctionnent pour les locations. Donc, le prix par rapport à ce que vous allez louer, c'est quelque chose que vous devez cocher. se peut que vous le fassiez d'abord, car c'est rapide et facile à comprendre avant de vous plonger dans l'ensemble de l'économie , de la force de cette économie et de tout le reste. Alors voilà, les gars, allez vous chercher de l'argent et je vous verrai sur la prochaine vidéo. 7. Pouvez-vous BRRRR ?: La raison pour laquelle vous en avez besoin, c'est parce que j'ai acheté une maison à Huntsville 30, 35 ou 33 ans ou quelque chose comme ça. Je l'ai payé peut-être 15€ et les réparations. Genre 48. Frais de clôture, encore deux ou trois, quelque chose comme 51. Je pense que le prêteur privé m'a peut-être donné 51 ou 52, comme ça. Mais ensuite, il y a eu quelques milliers de dollars et des réparations imprévues et j'ai dû payer de ma poche pour cela. Même avec tous mes systèmes et mes appels téléphoniques. Comme s'ils avaient arraché un mur, découvert de la moisissure ou quelque chose comme ça, ils ont découvert des œuvres qui devaient être remplacées. Et il n'y a littéralement aucun moyen que je puisse détecter que cette réparation allait se produire. Vous ne pouvez pas aimer que l'inspecteur ne l'ait pas trouvé comme ça. Ce n'est tout simplement pas dans leur rôle professionnel. Il aurait donc fallu arracher les murs avant d'acheter la propriété pour effectuer certaines réparations. C'est pourquoi il est toujours judicieux d'ajouter 10 à 15 % à toutes les réparations que vous pensez pouvoir effectuer, juste pour être prêt et avoir tout cela disponible, mec. Donc, même si nous cherchons des offres ou que nous pouvons obtenir tout l'argent nécessaire pour acheter et l'argent pour tout réparer. Je veux que tu aies au moins cinq kg en réserve. Si votre marque est toute neuve, vous voudrez peut-être avoir plus de sept ou dix 000 dollars, simplement parce que vous êtes plus susceptible de faire une erreur, vous me montrez toutes vos offres, ce qui réduira les chances de le faire. Mais première question dès le départ, vous avez cinq K et des réserves. Si la réponse est non, la première étape consiste à le découvrir. Économisez de l'argent, libérez de l'argent le marché boursier ou sur vos 41 000 dollars ou quoi que ce soit d'autre. Vous pourriez obtenir un prêt personnel de dix mille dollars auprès d'un ami de la famille à un faible taux d'intérêt, je serais d'accord. Profitez de votre première offre ou mettez-la simplement à disposition. Ce que je ne veux pas, c'est que tu achètes une maison, le dos explose et que tu aies environ 13 dollars sur ton compte en banque. Je ne pense pas que quiconque dans ce groupe soit vraiment dans cette situation, mais vous n'avez peut-être pas 3 500 dollars de plus que vous pouvez simplement dépenser pour un H, n' est-ce pas ? Je suis juste assis. C'est donc le but de cette question. Si la réponse est oui, la question suivante à laquelle nous passons est : avez-vous un prêteur privé ? Hein ? Cette question est liée à l'achat initial de la propriété, d'accord. Avec le modèle Burr, soit vous faites un prêt privé, faites des prêts d'argent dur, c'est un peu la même chose, soit vous payez tout en espèces, soit vous demandez au vendeur de conserver le billet pendant un an ou quelque chose comme ça. comme ça. D'accord. Vous ne vous rendez pas dans une banque pour l'achat initial, car elle demandera un acompte. Et vous allez déjà contracter ce genre de prêt sur 30 ans, 5 % sur 30 ans. Et là n'est pas le problème. Le but est de refinancer ce prêt. Si vous contractez ce prêt, si vous le lisez d'entrée de jeu, vous devrez obtenir une mise de fonds de 20 % que vous n'allez pas récupérer. Il ne s'agit donc pas du modèle Bert, car vous utilisez 20 % d'acompte à chaque fois. D'accord ? Voici donc le modèle selon lequel vous avez une stratégie de retrait différente de celle d'une stratégie de refinancement, comme le financement initial et le financement du refi en deux étapes distinctes. Donc, pour le financement initial, avez-vous un prêteur privé sur lequel vous pouvez faire appel ou avez-vous tout l'argent nécessaire à l' achat et à la réadaptation lors de votre prochaine transaction Certaines personnes ont obtenu 50 000 dollars qu'elles pourrait y contribuer et ils le récupéreront avec le refi ou comprenez-vous comment négocier un financement vendeur pour le faire dans le cadre de D ? D'accord. Si la réponse à cette question est non, vous devez acquérir ces relations ou ces compétences , ou toute autre compétence liée à l' ensemble des compétences d'un prêteur pour structurer le financement du vendeur afin que vous puissiez disposer d'une stratégie de financement initiale. Vous devez le mettre en place avant d'aller de l'avant. Vous ne pourrez pas créer le modèle de l'oiseau. J'ai mis une à deux semaines maximum ici parce que tu ne devrais pas supprimer Dalley pour toujours. Les gens m'envoient des messages sur Facebook tout le temps et me disent : Brian, je veux investir dans l'immobilier, mais j'ai besoin d'argent privé. Et je lui dis : « OK, tu pourrais probablement l' avoir d'ici la fin de la journée aujourd'hui, si tu as passé quelques coups de fil, tu sais, ils ne comprennent pas vraiment. Je pense que c'est un gros truc. Ça ne l'est pas Vous devez donc le faire, mais vous devez avoir cela en place pour votre financement initial. Si la réponse est oui, nous passons à cette bulle, qui demande si vous pouvez obtenir un prêt auprès d'une banque résidentielle ou commerciale traditionnelle. D'accord. Donc je dis que, vous savez, vous allez obtenir un prêt de cinq à 30 ans au taux d'intérêt du marché. Je parle des banques traditionnelles. La publicité, c'est bien aussi. Je fais des montgolfières sur cinq ans avec une participation de cinq pour cent et demi auprès de banques commerciales, parfois c'est ce genre de choses. Mais pour obtenir ces prêts, j'ai besoin de mes déclarations de revenus des deux dernières années et ils veulent avoir une cote de solvabilité environ 700 ou plus de six, d'accord ? les déclarations de revenus, j'ai généralement vu des gens obtenir des prêts alors qu'ils ne gagnaient que 40 000 dollars par an. Je ne sais pas si c'est tellement ce que vous avez gagné, mais c'est une question de régularité des revenus. Donc, si vous avez gagné 40 000 dollars l'an dernier, mais qu'elle n'en a gagné que 20 000 en 2018, ils vont mépriser cela. Ou si vous avez gagné mille dollars américains en 2018 et que vous n'en avez gagné que 60 l'année dernière, ils considéreront cela comme une baisse de revenus. Toutes ces règles des banques peuvent vous empêcher de vous retrouver seul. Vous devriez maintenant savoir si vous êtes bancable ou non. Si ce n'est pas le cas, planifiez simplement un appel avec un banquier, le document pour pouvoir le comprendre. Mais c'est la question suivante. D'accord. Êtes-vous bancable ? Nous sommes en train de déterminer, nous réfléchissons à votre stratégie de sortie, n'est-ce pas ? Vous allez donc annuler l'accord avec un prêt privé ou quelque chose comme ça. Nous nous demandons déjà si vous êtes bancable. Tu vas pouvoir t' en sortir, d'accord ? Si la réponse à cette question est non, alors la question suivante est pouvez-vous structurer un accord de financement pour les vendeurs ou pourriez-vous effectuer un financement institutionnel à long terme ? D'accord. Qu'est-ce que cela signifie ? Un financement institutionnel ? En gros, c'est comme une entreprise comme Lending One ou Martial Reddick. Les entreprises qui ne consultent pas vos déclarations de revenus. Maintenant, certains d'entre eux examinent votre cote de solvabilité, accord, donc c'est d' accord, donc c'est un peu comme traiter avec la banque, mais c'est un peu plus facile à gérer. Leurs taux d'intérêt étant plus élevés, vous pourriez être 6,5 % à aimer un Marshall Reddick contre quatre pour cent et demi. Mais votre banque locale, c'est en fait une assez grande différence à long terme. Mais vous pouvez payer 6 % ou peu importe si la maison est toujours rentable, n'est-ce pas ? Je dirais donc que tant que vous en disposiez, vous pouvez toujours analyser des transactions dont vous avez besoin pour connaître le taux d'intérêt à examiner lorsque vous effectuez l'analyse pour voir s'il s'agit d' flux de trésorerie après le refi êtes-vous intéressé à six pour cent et demi ? Vous avez un taux d'intérêt de quatre pour cent et demi, vous devez utiliser le bon taux d'intérêt pour voir si vous pouvez générer des flux de trésorerie en fonction de votre disponibilité. Ça a du sens. Nous l'avons donc dit, nous suivons le graphique ci-dessous. Supposons que vous n'étiez pas banquable pour une banque traditionnelle. De plus, vous n'avez pas pu obtenir de financement vendeur ou de financement institutionnel à long terme. Quel vendeur finance n' est vraiment qu'un ensemble de compétences. Ce n'est pas comme s'il y avait une quelconque qualification pour cela. C'est juste que tu sais déjà comment faire ? C'est vraiment ce que je veux dire par là. Si la réponse à cette question est également non, alors vous allez être bloqué. Et sous la forme de prêts privés pratiquement infinis. D'accord ? Maintenant, cela m'est déjà arrivé. À mes débuts, j'ai découvert le monde de l'argent privé. J'ai commencé à acheter des propriétés locatives, non ? Mais mes revenus étaient comme si je n'étais pas banquable dans les banques traditionnelles. Cela m'est déjà arrivé auparavant. Je n'en avais pas. La plupart du temps, je fais une extension et je ne déclarerai pas mes impôts avant octobre. Mais ensuite, j'ai besoin d'un prêt en mai, juin ou au cours de l'été et ils me disent : «  Non, je ne peux pas le faire pour que vos impôts soient réglés ». Ou je me rappelle avoir aimé gagner beaucoup d'argent en vendant en gros et en retournant. Mais par exemple, si je gagnais 20 % de moins en un an que l'année précédente, la banque qualifiait cela de baisse de revenu. C'était BS parce que je gagnais beaucoup d'argent. Mais en fait, leurs directives disaient que vous ne pouvez pas avoir une baisse de 20 %. Il y a donc eu des années pendant lesquelles je suis passée par ces phases non bancables. Et puis j'obtiendrais un prêt de douze mois auprès d'un prêteur privé, non ? Parce que j'avais cette pièce en place. Mais je ne connaissais pas le financement des vendeurs ou les entreprises qui étaient plutôt institutionnelles. Je ne savais pas qu'on pouvait obtenir des prêts à long terme sans W2. Et c'est là que je me suis retrouvée coincée dans d'interminables poumons financiers privés. Cela signifie que vous allez obtenir l'accord. Vous demanderez au prêteur privé de vous prêter l'argent pendant 12 mois ou autre. Et puis, une fois ces 12 mois écoulés, vous n'aurez plus de stratégie de sortie pour redéfinir la stratégie de sortie, c'est comme ça que je devrais l'appeler. Vous allez donc devoir retourner voir ce prêteur et lui dire, hé, allez-vous renouveler mon prêt ? Allez-vous y aller encore six mois, mais vous y allez encore 12 mois et ils diront : «  Eh bien, oui, je vais le faire, mais je veux deux points et demi de plus ou peu importe, et c'est comme des milliers de dollars » et vous dépensez déjà beaucoup trop pour leur payer 9 à 11 % d'intérêts ou quelque chose comme ça. Vous n'avez déjà pas vraiment de liquidités et vous réduisez vos capitaux propres en leur devant des points supplémentaires, car cela ne fait que s'ajouter à l'impôt sur le montant du prêt. Et j'ai déjà dû le faire auparavant parce que je ne comprenais pas ce que je devais mettre en place à l'avance. Donc, si vous n'avez aucune de ces choses, vous devez définir votre stratégie de sortie du refi. Et il ne s'agit pas simplement de se retrouver coincé dans ce cycle interminable qui consiste à passer d' un prêteur privé à un autre. Maintenant, si la réponse est oui à l'une ou l'autre de ces questions, soit auprès d'une banque traditionnelle soit auprès d'une banque traditionnelle, soit auprès d'une institution, soit vous pouvez obtenir un financement par le vendeur. Nous passons ensuite à cette question. Trouvez-vous des offres à un prix global de 70 % par rapport à la valeur, ce qui est requis pour Burr ? Et c'est un gros problème. Cet organigramme ne porte pas uniquement sur le financement du burr. D'accord. En fait, j' ajoute cette pièce parce que je trouve qu'elle est suffisamment significative. Je n'ai pas tout ajouté. Avez-vous un entrepreneur, bla, bla. Parce que cet organigramme n'est pas très exhaustif. Mais je voulais vous concentrer sur la recherche d'offres à un prix global de 70 % LTV. Beaucoup d'entre vous diront que j'ai des réserves, j'ai des prêteurs privés. Je suis rentable dans l'un de ces deux domaines, mais j'ai du mal à trouver des offres où mon prix global sera de 70 % LTV. Si c'est votre cas et que vous essayez de faire des bêtises, le marketing devrait être votre objectif numéro un jusqu'à ce que le flux de transactions soit satisfaisant. Vous ne devriez donc littéralement rien faire d'autre que du marketing lorsque vous travaillez sur votre immobilier. Voici comment puis-je obtenir plus d'offres devant moi pour pouvoir faire plus d'offres. Et si la réponse est oui, eh bien, vous l'avez deviné, vous pouvez brûler à votre guise. J'espère que cela vous a été utile. Vous pourrez en télécharger une copie. Vous pouvez l'imprimer, le mettre sur votre mur. S'il peut vous être utile de réfléchir à ce processus. Mais ce sont là les éléments essentiels nécessaires à la stratégie de rafale. 8. Pensez à Henry Ford: Avez-vous déjà eu envie d'investir dans l'immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer et vous ne savez pas exactement comment procéder , étape par étape, et vous avez 1 000 questions et tout Ça ne fait que t'embrouiller. Si c'est le cas, cette vidéo de formation est faite pour vous. Dans cette vidéo, je vais vous expliquer une astuce secrète que les personnes les plus performantes utilisent pour obtenir des réponses à ces questions très, très rapidement. Et je vais le faire en racontant quelques histoires. La première histoire parle de Henry Ford, fondateur de Ford Motor Company. Et cela remonte au début des années 1800. Mais ce qui s'est passé, c'est qu'Henry a eu une sorte de débat avec un journal local ou que ce n'était pas un logo. Je pense que c'était le Chicago Tribune ou un autre journal plus important à l'époque. Et comme le journal a traité Henry d'ignorant, à cause de ses convictions politiques, je pense que de toute façon, Henry s'est énervé à ce sujet et a poursuivi le journal en justice. Henry, et le journal ont dû aller au tribunal. Et au tribunal, le journal a été chargé de déclarer Henry ignorant ou de prouver qu'il l' était effectivement. Ils ont dit qu'il figurait dans leur publication ou quoi que ce soit d'autre, c'est vrai. Littéralement, comme si Henry avait dû se présenter à la barre et dans la salle d'audience et qu'ils lui ont posé toutes ces questions, comme des faits historiques. Quand est-ce que Christophe Colomb a découvert l'Amérique et tout ce genre de choses ? Pour essayer de découvrir si Henry était vraiment ignorant. Je sais que ça a l'air ridicule. Je ne sais même pas si les salles d'audience fonctionneraient de cette façon aujourd'hui. Mais Henry a dû s'asseoir là et répondre à ces questions, comme si c'étaient des faits fortuits de l'histoire, à partir de questions du journal. Et Henry n'a pas été en mesure de répondre à beaucoup de ces questions. Et il a été frustré au bout d'un moment parce qu'il semblait que le journal était en train de gagner et qu' ils prouvaient que ce type est ignorant. Il ne sait même pas ce qui s'est passé en 18 ou 12 ans ou quelque chose comme ça, n'est-ce pas ? Henry est donc frustré. Et ce qu'il a dit à la cour, c'est devenu un peu un classique, une réponse ou une réfutation légendaire à ce qui se passait. Alors je vais juste regarder en bas. Je vais vous lire mot pour mot ce qu' Henry a dit en réponse aux avocats ce journal qui le harcelaient avec toutes ces questions. Henry a dit : « Écoutez, laissez-moi vous rappeler que j'ai une rangée de boutons électriques dans mon bureau. Tout ce que j'ai à faire, c'est d' appuyer sur l'un d'entre eux pour appeler la personne qui pourra répondre toute question sur n'importe quel sujet que je souhaite connaître en rapport avec l'entreprise en question. Je m'occupe des affaires. Ils s'occupent des questions. Maintenant, pourriez-vous m'expliquer pourquoi, juste pour répondre à vos questions, je devrais avoir un cerveau plein de culture générale. Lorsque je suis entouré d'employés qui peuvent fournir toutes les informations dont je pourrais avoir besoin. D'accord ? Maintenant, c'est peut-être un peu une bouchée ou une oreille. Little ne vous laissera pas, mais encouragez-vous à le laisser pénétrer une seconde. Parce que l'état d'esprit qu'Henry Ford a révélé ce jour-là, il s'agit simplement de faire avancer les choses, de faire des affaires, obtenir des réponses à vos questions, de comprendre les choses en général. Il contient des leçons vraiment très puissantes. Alors, qu'est-ce que vous remarquez à ce sujet ? Que remarquez-vous à propos de l'approche d' Henry Ford avec sa rangée de boutons-poussoirs électriques ? C'est très différent de l'approche de la personne moyenne pour résoudre un problème. Je connaissais l' histoire de Henry Ford. Je me suis lancé dans l'immobilier et je travaillais dans une épicerie à l'époque, eu aucun succès dans le domaine de l' immobilier. Et j'ai rencontré un mentor qui a accepté de me prendre sous son aile et de m'apprendre le processus de l'immobilier. Et ce mentor me conduisait dans sa voiture au milieu de la journée au travail, et il répondait aux appels via les haut-parleurs Bluetooth sa voiture et me laissait l'écouter, lui parler fournisseurs et sous-traitants et m'a aidé à commencer à comprendre le processus. Et ce type a en fait construit de nouvelles maisons et réhabilité des maisons. Et j'ai remarqué que chaque fois qu'il avait un problème, exemple s'il ne savait pas quelle taille on pouvait construire une maison à cause de la taille du terrain. Il appelait la division locale des planificateurs ou autre et parlait au gars de la réception. Ou si vous ne saviez pas quelle taille de maison vous pourriez construire en fonction du terrain. Il pourrait appeler son architecte. Ou s'il ne savait pas quel type de financement il pourrait obtenir pour un certain projet. Il appelait son banquier ou je me souviens d'une fois où il travaillait avec une dame pour lui acheter une maison. Elle avait une dette de 50 000$, je crois, sur sa carte de crédit. Et c'était un emprunt sur sa propriété pour rembourser cette dette. Il appelle son avocat chargé des titres, qui négocie ensuite cette dette jusqu'à 5 000 dollars, ce que je ne savais même pas possible. C'est peut-être un petit conseil pour la prochaine fois, si jamais vous en avez besoin. Mais le thème général que j'ai remarqué était que chaque fois qu'un problème survenait ou qu'il y avait une question, mon mentor, au lieu de tout savoir et de se dire  : « Oh, j'ai compris, je peux Découvre ça. Il appelait toujours quelqu'un. Il dirait : « J'ai un gars pour ça, j'ai un gars pour ça ». Il appelait toujours, était humble et ouvert à demander de l'aide à d'autres personnes. J'ai vraiment assimilé son approche à son état d'esprit investissement avant en matière d'investissement avant de me lancer seul et de faire ce que je voulais. Et puis je me souviens de l'une des premières maisons que j'ai achetées. C'était un véritable gâchis. Cela a nécessité des tonnes de travail. Et j'étais terrifiée parce que j'étais tellement confuse et que je n'avais aucune idée de ce que je devais faire pour y remédier, du coût que cela allait coûter ou que se passerait-il si je passais à côté de gros problèmes, n'est-ce pas ? Je me rappelle avoir trouvé un inspecteur immobilier qui avait reçu de nombreuses critiques positives. Je l'ai appelé et je l'ai programmé. Et quand j'ai reçu son rapport, eu l'impression qu'une vague de ai eu l'impression qu'une vague de réconfort m'avait envahi parce que ce document faisait environ 35 pages et qu'il contenait détails atroces à propos de chaque détail . un truc à propos de cette maison. Comme s'il était entré dans le grenier, il s'est retrouvé sous le vide sanitaire. Il a vérifié chaque prise électrique, a même écrit sur chaque robinet leur baignoire qu'il n'y avait pas de bouchon. On s'est dit : qui s'en soucie ? Mais peut-être s'est-il rendu compte qu'il était extrêmement méticuleux et qu'il a découvert tout ce qui se passait dans cette maison. Il est monté sur le toit. Il a vérifié tous les systèmes d'une maison , vérifié tous les appareils électroménagers, le chauffe-eau, le retour de la climatisation et du chauffage, comme tout ce à quoi je n'aurais certainement pas pensé. Fais tout de suite. Oui, c'est un exemple où j'ai dû le payer. J'ai donc dû lui payer environ 300 dollars pour qu'il puisse rester à la maison pendant 2 heures et il a passé une heure au téléphone avec moi à lire le rapport. Mais vous pouvez imaginer à quel point je me suis sentie mieux après cela. Ensuite, j'ai pu travailler avec un autre expert, mon entrepreneur, pour déterminer ce qui devait être fait pour réparer la maison. Et combien cela va-t-il coûter, n'est-ce pas ? Et grâce à l'inspection, j'ai pu décider sur quels articles demander à l'entrepreneur de me faire une offre. Puis j'y ai pensé parce que je regardais le profil de l' inspecteur en ligne. Et c'est tout ce qu'il a fait pendant 25 ans. Et je me disais, mec, combien de maisons ce type a-t-il inspectées en 25 ans à faire ça, n'est-ce pas ? Je ne peux même pas imaginer son expérience, nombre de choses différentes qu'il a vues. Et pour moi, essayer de comprendre tout ce qu'il a compris m'amènerait à suivre le même chemin que lui. Je dois donc littéralement devenir inspectrice immobilière agréée et passer les 25 prochaines années à le faire, ce qui me placerait à 60 ans, n'est-ce pas ? Et puis quand j'avais 60 ans, je le fais depuis 25 ans. Je saurais tout ce qu'il sait. Je serais dans sa tête et je dirais j'aurais plus besoin de lui ou mon option serait de simplement lui payer son argent. Et je peux savoir ce qu'il sait aujourd'hui et je peux prendre des décisions intelligentes aujourd'hui. Est-ce que cela a du sens, les gars ? C'est donc littéralement la même chose lorsque vous pensez la mentalité de Henry Ford, où vous vous entourez d'experts qui en savent plus que vous sur sujet en particulier et vous les exploitez. quand tu as des questions sur quoi que ce soit. Un autre exemple d'expert pourrait être un gestionnaire immobilier, n'est-ce pas ? Un gestionnaire immobilier qui fait cela depuis de nombreuses années sur votre marché, n'est-ce pas ? Ils connaîtront tous les bons quartiers, tous les mauvais quartiers, ils sauront exactement à quoi servira une propriété, quel type de locataire vous allez trouver, quel type de postes vacants vous pouvez vous attendre à ce que vous deviez rénover la propriété exactement pour gagner 850 dollars par mois, n'est-ce pas ? Vous pourriez apprendre que, par exemple, j'ai acheté une maison et que j'allais publier FAQ et pour 6 000 dollars, ils vont devoir s'occuper des conduits et tout le reste. Et le gérant de la propriété a dit  : Oh, ne t'inquiète pas pour ça. Il n'y a aucune autre maison dans cette région qui ait une FAQ ou non, ce n'est pas nécessaire, n'est-ce pas ? J'ai donc économisé, je n'ai dépensé que moins de 1 000 dollars en unités de fenêtres. Au lieu de cela. Il y a toujours les 850 par mois que je recherchais. Le système CVC aurait en fait trop investi dans ce domaine à l'heure actuelle. Ce type de connaissance n'est pas quelque chose comme Henry Ford l'a dit. Il ne voulait pas remplir son cerveau de connaissances sur l'histoire et les faits. Je ne veux pas me renseigner sur l'ampleur rénovation d'une maison par quartier et par marché , n'est-ce pas ? Et comment réparer les maisons, combien tout coûte et comment inspecter les maisons. Les gars. La vérité, c'est que je n'ai jamais compris tout ça. Et cela ne m'a pas empêché d'obtenir suffisamment de loyers pour couvrir mes factures grâce à un revenu passif. Parce que je viens d' adopter cette approche qui consiste tirer parti des connaissances et de l'expertise d'autres personnes. Donc, si vous voulez connaître mon secret, obtenir rapidement des réponses à mes questions, ne pas vous soucier de choses que je ne comprends pas et tout ça et obtenir des résultats rapides. Il s'agit toujours de tirer parti des connaissances des autres, même lorsqu'il s'agit de développer cette activité éducative, n'est-ce pas ? J'ai un mentor qui m' aide à économiser de très nombreuses années en m'aidant à sauter des étapes et à sauter le pas. Beaucoup de choses que d'autres personnes rencontrent. Parce que j'ai ce genre de personne sur ma rangée métaphorique de boutons-poussoirs sur mon bureau. OK, donc lorsque vous choisissez votre marché et que vous vous y lancez, la première chose à faire est vraiment commencer à constituer votre équipe. Construisez cette rangée de boutons-poussoirs sur votre bureau où vous pouvez appuyer sur un bouton et obtenir une réponse à toutes vos questions. Il est vraiment très important de constituer autour de vous une équipe de rock composée de personnes qui en savent bien plus que vous en matière d'immobilier. Et c'est le secret d'une croissance vraiment très rapide. logique, les gars. Génial. J'espère que cette vidéo de formation vous a aidé à comprendre l'état d'esprit que je souhaite que vous développiez pour réussir dans ce domaine. Et je vous verrai dans la vidéo suivante, dans laquelle nous expliquerons exactement comment constituer votre équipe et où nous dans laquelle nous expliquerons exactement comment trouverons tous ces différents membres afin que vous puissiez disposer de ces différents membres afin que vous puissiez cette rangée de boutons-poussoirs. Ça a l'air bien. Très bien, à bientôt dans la vidéo suivante. 9. Votre équipe de démarrage: Très bien, quoi de neuf, tout le monde ? Dans cette formation, nous allons donc aborder la constitution de votre équipe. Que fait cette équipe dont vous avez vraiment besoin pour être en mesure de prendre des décisions en toute confiance pour obtenir toutes les propriétés dont vous avez besoin pour les acheter correctement, pour les rénover ? Ensuite, faire en sorte que ce revenu soit réellement passif, ce que beaucoup de gens échouent vraiment à atteindre. C'est ce que nous allons aborder lors de l'entraînement d'aujourd'hui. Donc, si vous ne l'avez pas déjà , prenez un bloc-notes , un stylo, vous aurez envie de prendre des notes. Nous allons passer en revue de nombreux conseils utiles dans cette vidéo de formation ici. air bien, cool. Donc, tout d'abord, je voudrais commencer par une histoire de balade avec mon mentor. L'une des toutes premières personnes à m'avoir appris à investir dans l' immobilier. C'était un jeune homme. Il a changé de maison et je travaillais dans une épicerie ou après l'université , après avoir travaillé dans un bureau et tout ça. Ce type avait déjà du succès dans l'immobilier. Une chose que j'ai remarquée dès le départ, c'est qu' il avait beaucoup de personnes à qui il appelait lorsqu'il avait des questions. Vous savez, quelqu'un a conclu un marché avec lui et il n'était pas sûr du montant de réhabilitation, du niveau de rénovation de la maison ou du prix de vente. Au lieu d'essayer de comprendre tout ça tout seul, il sortait son téléphone composait et il le mettait sur le Bluetooth la voiture pour que je puisse écouter ses appels et je J'ai absorbé sa mentalité ou son état d'esprit à l'égard de l'investissement immobilier, ayant passé tant de temps avec eux et le voyant être mon tout premier mentor. Ce que j'ai réalisé, c'est qu'il ne s'agit pas d'un jeu dans lequel nous sommes des experts en tout. Il s'agit d'un jeu qui consiste à tirer parti des connaissances et de l' expertise que d'autres personnes possèdent littéralement déjà à l' heure actuelle afin atteindre ce résultat et de donner du sens à ces propriétés. Pourquoi est-ce important ? Encore une fois, les gars, l'objectif de l' immobilier n'est pas de devenir un expert en tout. L'objectif est bien sûr de contrôler votre temps, n'est-ce pas ? Vous êtes ici parce que vous voulez un revenu passif. Vous voulez créer un patrimoine grâce à l' investissement immobilier, car cela vous donnera du temps, la liberté, des options , etc., n'est-ce pas ? Si vous pouvez y arriver plus rapidement, si vous pouvez faire appel à d'autres personnes en cours de route, ce sera toujours une meilleure façon procéder que d'essayer de tout faire vous-même, n'est-ce pas ? De plus, le temps qu'il faudrait pour acquérir le même niveau de connaissances que votre équipe est tout simplement impossible. Si vous pensez à quelqu'un qui est inspecteur immobilier depuis 25 ans, il vous faudrait autant de temps pour il vous faudrait savoir tout ce que cette personne sait, pour avoir autant d'expérience et avoir travaillé dans autant de maisons que cette personne possède, non ? Pourquoi essaieriez-vous de rivaliser avec niveau d'expertise alors que vous pourriez simplement payer une petite somme d'argent et profiter de cette situation dès le départ ? C'est la philosophie que je souhaite que vous adoptiez pour l'ensemble de cette formation et les prochaines étapes que vous allez suivre. Une autre chose, les gars, c'est que l' investissement immobilier est une activité relationnelle. Tout dépend de qui tu connais. Passons à la catapulte de vos résultats. Il est donc très important de constituer une excellente équipe. De plus, l'investissement immobilier est une activité relationnelle. Tout dépend de qui tu connais. Et si vous connaissez les bonnes personnes, tout vous tombera sur les genoux. Tout se passera beaucoup plus facilement. Doucement. Vous économiserez de l'argent dans 1 000 domaines différents. C'est fou à quel point tout ce processus devient plus facile quand on connaît les bonnes personnes. constitution de cette équipe, qui n'est en fait qu'une série de relations, est la base pour que tout cela se produise. Les gars, cette formation va se concentrer sur les personnes dont vous avez besoin dans votre équipe. Et une prochaine formation lieu la même semaine, se concentrera sur la façon de les trouver. Donc, quand vous serez confronté à cette situation, je ne veux pas que vous vous stressiez et que vous vous disiez : « Eh bien, Brian, comment puis-je trouver entrepreneur dont vous parlez ? Comment puis-je trouver ces inspecteurs immobiliers ? Ce sera une formation distincte. Il s'agit de savoir qui, juste pour que vous compreniez à quoi ressemblera l'équipe une fois terminée. Cool. Vos objections cachées. Alors les gars, le nom du jeu et de l'immobilier est simple. Vous achetez la bonne propriété. Tu l'achètes au bon prix, d'accord ? Pour ce faire, vous avez besoin de deux choses. Vous avez besoin d'argent pour acheter et vous avez besoin de ces offres. Mais vous avez également une tonne d'objections dont vous ne vous rendez peut-être pas compte et qui se situent sous la surface des offres Just I need money et IND. Quelques exemples seraient, eh bien, je ne sais pas vraiment quoi proposer dans le cadre de cette offre. Eh bien, combien coûtera le loyer de la propriété ? Je ne suis pas sûr de la quantité dont il a besoin et de réparations, etc. C'est vrai. Lorsque vous en arriverez à essayer de faire des offres sur des propriétés, voici ce qui vous viendra à l'esprit, d'accord ? Ces objections et l'objectif de votre équipe sont littéralement de répondre à ces questions à votre place. D'accord ? Donc, c'est ainsi que je veux que vous y pensiez, c' est que lorsque vous avez une question qui apparaît et qu'elle commence généralement par le mot « genre », mais je ne sais pas. Si c'est un bon quartier, n'est-ce pas, vous pouvez contacter votre gestionnaire immobilier et lui dire : «  Hé, est-ce un bon quartier, n'est-ce pas ? Vous trouvez donc toujours un membre de l'équipe pour répondre à toutes les questions qui constituent l'objectif ultime de votre équipe. Ces avis d'experts qu'ils ont. C'est ce qui vous donne la permission d'agir. C'est ce qui vous permet de vous débloquer. Vous pouvez donc continuer à avancer car vous avez la bonne réponse pour savoir si quelque chose est un oui ou un non ou ce que vous devez faire. Ensuite, pour avancer. Nos prêteurs font partie de votre équipe ? La réponse courte est oui, bien sûr, les prêteurs jouent un rôle essentiel dans tout cela. Et vous avez besoin de prêteurs pour vous prêter de l'argent afin que vous puissiez évoluer. En fait, cela comporte tellement d'aspects que je vais aborder les prêteurs dans un prochain module de cette formation. Pour l'instant, nous allons simplement concentrer sur les autres membres de votre équipe qui sont tenus de rassembler tout cela. Ainsi, une fois que vous aurez identifié les meilleurs quartiers, sachez ce que vaut une maison, sachant qu'elle sera louée, pour quelles réparations seront effectuées. Ensuite, vous pouvez vous concentrer sur la recherche de l'argent pour les acheter. Nous aborderons cela très peu de temps après avoir abordé cette étape du team building. Bien. Donc, avant de nous lancer, je tiens à vous dire que vous pouvez remplir certains rôles vous-même au début, d'accord ? Des exemples seraient de faire votre propre comptabilité, de gérer votre propre cure de désintoxication. Vous pouvez effectuer un travail de type gestion de bureau. La plupart des gens commencent par le faire. Vous pouvez même gérer votre propre propriété au lieu d'avoir une société de gestion immobilière. Plus tard, vous voudrez externaliser ces tâches pour vraiment vous donner une liberté financière. Mais je ne veux pas que vous suiviez cette formation et que vous vous disiez : « Eh bien, Brian, il semble qu'il y ait tellement de monde. Est-ce que j'ai vraiment besoin de cette énorme équipe ou quoi que ce soit d'autre ? Et la réponse courte est qu'il se peut que vous n'ayez pas besoin de certains de ces membres de l'équipe au début, et qu'elle pourra ensuite les ajouter plus tard. De plus, certains d'entre vous voudront peut-être faire leur propre travail, exemple si vous aimez gérer une cure de désintoxication, mais vous voulez vraiment essayer d'être le gestionnaire immobilier. Personnellement. Je déteste ce genre de choses, alors j'aime externaliser le plus rapidement possible. Mais si vous ne voulez pas le faire je sais que certaines personnes ne sont pas connectées de la même manière. Alors, par tous les moyens, vous pouvez vous accrocher à autant de ces rôles que vous le souhaitez aussi longtemps que vous le souhaitez, mais je vais probablement changer quelque peu votre état d'esprit à leur sujet juste dans cette vidéo de formation. Nous allons passer en revue l'équipe dont vous avez besoin dans un ordre logique, exemple les personnes dont vous aurez besoin en premier, en second, etc. Cette liste n'est en aucun cas classée par ordre d'importance, d'accord ? C'est juste un ordre pour que vous puissiez rencontrer ces personnes et que vous vous assuriez de rester sur place jusqu'à la fin de cette formation, les gars Je vais vous révéler le ciment qui peut relier tout cela. Je vais vous révéler la pièce qui vous fera pousser un soupir de soulagement. Parce que tu te rendras compte que ce n'est pas autant de travail qu' il n'y paraît, d'accord ? La première personne de votre équipe dont vous aurez besoin pour démarrer cette aventure est un grossiste. Les grossistes sont des personnes dont l'objectif est trouver des propriétés à prix réduit, les obtenir sous contrat et de céder leurs intérêts dans ce contrat à un investisseur immobilier. Par exemple, supposons qu'un grossiste obtienne une maison sous contrat avec un vendeur pour 50$, qu'il puisse vous confier cet entrepreneur pour 60$ à la clôture, vous payez 60 000$ pour la propriété. 50 000 dollars vont au vendeur, 10 000 au grossiste, et c'est ainsi que fonctionne une cession de contrat. vente en gros est une activité extrêmement courante chez les nouveaux investisseurs. Les grossistes veulent souvent acheter des locations, tout comme vous, mais ils ont peur de s'engager. En fait, certains d'entre vous sont peut-être des grossistes occupant cette position. Je l'étais certainement aussi, si vous connaissez mon histoire. Les grossistes veulent également gagner de l'argent rapidement. C'est une autre raison pour laquelle ils font ça. Et il est important que vous sachiez que de nombreux grossistes ne savent comment calculer les chiffres d'un achat. Ils essaient simplement de le placer en dessous de ce qu'ils pensent qu' un investisseur paiera. Mais les grossistes se bousculent pour obtenir des offres toute la journée. Ils commercialisent. Ils prennent les appels, se rendent aux rendez-vous, font des offres, assurent le suivi, font signer le contrat, sortent et font chaque étape du processus pour trouver des offres. Ensuite, ils veulent simplement vous donner leur position sur ce contrat. Ils veulent vous le remettre sur un plateau en argent, quelle que soit la répartition des tâches qui leur sera attribuée. J'ai découvert qu'il est plus facile de s'associer à eux que de les concurrencer, surtout lorsque le marché est très concurrentiel, comme c'est le cas actuellement. Nous discuterons des stratégies plus tard. Cette formation, bien sûr, pour trouver des offres sans grossistes. Mais lorsqu'il s'agit de trouver des propriétés à prix réduit, est essentiel d' avoir des grossistes dans votre arsenal. C'est donc l'un des tout premiers types de personnes avec lesquelles vous allez entrer en contact pour construire cette machine. Le suivant est réel et agent immobilier. La plupart d'entre vous le savent, mais il s'agit d'un courtier immobilier, d'un agent immobilier, la personne qui représente les vendeurs ou les acheteurs de biens immobiliers ou immobiliers. Les gens feront donc appel à des agents immobiliers pour les aider à trouver une maison, à vendre une maison, et aussi pour construire une maison, ce qui signifierait fournir des flics et leur dire : «  Hé, qu'est-ce que ce truc fonctionne ? Et ils proposeront trois autres ventes similaires dans la région. Ensuite, vous pouvez voir ce que pourrait valoir votre maison. vrai, les agents immobiliers ont également une tonne de connaissances sur les différentes choses qui se passent sur votre marché. Comme s'ils savaient quels sont les quartiers émergents. Ils étaient au courant des nouveaux développements majeurs en cours. Ils sont au courant des lois qui sont adoptées, du zonage et de la planification. Ils sont vraiment au courant de beaucoup de choses de ce genre. Et ils peuvent être une excellente source d'informations sur tout ce qui pour moi, est franchement trop ennuyeux à lire, mais j'aime en savoir plus lorsque j' envisage d'acheter une propriété dans une certaine région. Ainsi, lorsque vous engagez un agent immobilier pour vendre votre maison, il inscrit votre propriété sur le MLS, le service d'annonces multiples. Que les autres agents immobiliers voient cette annonce et la montrent à leurs clients. Ensuite, des milliers de regards sont tournés vers chaque propriété de ce type. La concurrence est donc maximale, d' accord, et c'est important de le comprendre. Vous devez concurrencer des personnes qui payent stupidement trop cher pour des immeubles de placement. Ils ne se soucient pas de leur retour ou ils n' ont peut-être pas besoin d'un retour aussi bon. C'est pour cette raison. Toutes les propriétés que j'ai achetées étaient hors marché. D'accord. Je n'ai pas acheté de propriétés sur le marché. J'aurais pu et cela aurait été logique avec le recul. Je les ai achetés il y a de nombreuses années. De toute évidence, maintenant, tout est trop compétitif et trop cher sur la MLS. Je ne fais donc pas appel à des agents immobiliers pour trouver des offres. Je les utilise pour m'aider à conclure des offres. Je dis : « Hé, que vaut ce truc ? Je les utilise pour me donner des conseils sur les quartiers, et parfois je les utilise pour vendre des maisons. Ce sont les principales raisons pour lesquelles vous voudriez un agent immobilier et son équipe. Ce n'est pas l'une des personnes les plus importantes à avoir dans votre équipe, mais c'est une bonne chose à avoir. Et c'est parce que lorsqu' une offre arrive dans votre boîte de réception, et si vous vous posez la question, quelle est la valeur de cette propriété et que pourrait-elle valoir une fois terminée ? Un agent immobilier sera en mesure de vous donner les réponses à ces questions. Ensuite, l'entrepreneur est super, super important ? entrepreneur général est la personne responsable de la supervision quotidienne d'un projet de construction. Les sous-traitants effectueront le travail eux-mêmes ou loueront l'entraînement. Deux sous-traitants différents dont nous parlerons. Ou généralement, ils font une combinaison des deux. Salut, les gars. Sous-traitants. Encore une fois, ce n'est pas toujours la personne qui fait le travail. Vous les avez engagés pour faire le travail et ce sont eux qui décident de la façon dont cela va se passer. Les sous-traitants ajoutent généralement une majoration d'environ 20 % au coût réel du travail. C'est ainsi qu'ils réalisent des bénéfices. Certains entrepreneurs ajoutent également des frais supplémentaires aux matériaux. J'essaie généralement d'éviter les entrepreneurs qui le font. Et les entrepreneurs vous donnent également estimations de réparation des propriétés vous envisagez d'acheter, d' accord, alors vous recevez cette offre dans votre boîte de réception et vous vous demandez Qu'est-ce que c'est ?  » L'estimation sera ? Vous envoyez l' entrepreneur là-bas, il revient, il vous rédige une offre. En disant que ça va coûter 12 000$. Et c'est l'une des principales raisons pour lesquelles vous avez besoin d'un entrepreneur. Parce que vous avez vraiment besoin d' estimations de réparation précises pour déterminer si vous devez acheter une propriété. Vous ne pouvez pas vous permettre de vous tromper de loin sur ce chiffre tromper de loin sur car cela annulerait complètement votre offre, ou vous manquerez d' argent et de propriété, vous devrez rester là, plein de choses peut se produire. Vous avez donc vraiment besoin de quelqu'un qui tient parole. Ils valorisent l'intégrité, de sorte que lorsque des problèmes inattendus surviennent, ils s'en approprient une partie. Par exemple, vous seriez surpris de voir combien de fois une offre de dix mille dollars arrive et que l'entrepreneur découvre quelque chose d'imprévu. Et au lieu de dire que j'aurais dû voir ça, ils disent simplement : «  Non, c'est de ta faute ». Il va falloir 5 000$ de plus maintenant pour faire toutes ces nouvelles choses. Et c'est vraiment nul, non ? Et différents sous-traitants gèrent cela différemment. Vous voulez vraiment quelqu'un qui a beaucoup d' intégrité quand ce genre de choses apparaissent. Vous voulez aussi quelqu'un qui puisse faire un travail de bonne qualité rapidement, n'est-ce pas ? Vous voulez qu'ils fassent un excellent travail. Vous ne voulez pas qu'ils soient toujours confrontés à des retards, qu'ils retardent le projet et qu'ils détruisent tout votre calendrier. Parce qu'un excellent entrepreneur vous fera économiser au moins des dizaines de milliers de dollars, voire des centaines de milliers de dollars au cours de votre carrière d'investisseur. Voilà à quel point cette personne est importante. C'est pourquoi il est littéralement l'un des membres les plus critiques de votre équipe. Je dirais que ce rôle figure probablement parmi les deux membres les plus importants de votre équipe. Et les gars, n'oubliez pas qu'il y a une différence entre les entrepreneurs et les inspecteurs en bâtiment. Les entrepreneurs vous soumettront une offre prête à l'emploi, n'est-ce pas ? Ils n'examinent pas un grand nombre de domaines clés de la maison lorsqu' ils vous donnent cette information. D'accord. Nous allons donc parler des inspecteurs en bâtiment dans une minute. N'oubliez pas que ce n'est pas suffisant. Quand vous avez une piste pour envoyer un entrepreneur là-bas et qu'ils disent que ça va coûter dix mille dollars, vous vous fiez à cela et vous allez acheter la maison. Vous devez inspecter davantage. Mais cette offre initiale d'entrepreneur vous donne de nombreuses indications sur ce à quoi vous pouvez vous attendre. Cool. Ensuite, nous avons des sous-traitants. Un sous-traitant est un type d' entrepreneur qui possède normalement un ensemble particulier de compétences ou se spécialise dans un certain domaine de la construction. Par exemple, on peut citer les électriciens, les plombiers, les menuisiers, les placographes, poseurs de tapis, les peintres, les paysagistes, les couvreurs, les spécialistes des revêtements de sol. Pour certaines rénovations, vous n'aurez pas vraiment besoin de faire appel à un entrepreneur. Par exemple, si vous achetez une maison et qu'elle n'a besoin que d'un nouveau ventilateur de toit, une plomberie modernisée, vous pouvez simplement engager une entreprise de couverture et un plombier. Vous n'auriez pas besoin des dépenses supplémentaires d' un entrepreneur et des frais supplémentaires qu'il entraîne. Parce que le travail n'est pas assez complexe, non ? C'est juste le toit et la plomberie. Si le travail consistait à faire des tonnes de petites choses comme des planchers, de la peinture des appareils électroménagers, une nouvelle salle de bain et de nouvelles fenêtres. Et vous pouvez voir à quel point vous pourriez essayer d'engager un tas de sous-traitants spécialisés, et toutes ces choses seraient un peu stupides. Et c'est alors que vous faites appel à un entrepreneur qui trouve ces personnes lui-même. C'est logique. Ainsi, lorsque vous recherchez des sous-traitants, vous ne recherchez pas n'importe quel vieux couvreur, mais le meilleur couvreur de votre marché. Le meilleur, c'est la bonne combinaison de prix, de valeur et de fiabilité. Il y a des gens qui le sont, ils font un excellent travail, mais ils sont bien trop chers. Il y a des gens qui sont très bon marché, mais leur travail est nul , ils ne vous rappellent pas et ils ne sont pas fiables. Ils ne font pas ce qu'ils disent qu'ils vont faire. Ensuite, il y a les sous-traitants qui se trouvent dans cette situation idéale où vous pouvez compter sur eux en toute honnêteté. Ils font du bon travail. Ils réparent quelque chose, non ? Et leurs prix sont compétitifs. Ils ne sont pas scandaleux. Tout est assez cher en ce moment, le marché étant en hausse autant qu'il l'est. Mais vous voulez toujours payer des prix compétitifs pour tout ce que vous faites. Et de nombreuses personnes essaient de surfacturer et d'arnaquer des personnes parce qu'il existe actuellement une telle demande de sous-traitants et de sous-traitants pour le travail sur les tracteurs. Et tu ne veux pas être un abruti, et tu ne veux pas payer trop cher. donc essentiel de disposer d'une bonne liste d'abonnés que vous pouvez contacter est donc essentiel de disposer d'une bonne liste d'abonnés que vous pouvez contacter pour réussir en matière d'investissement. Et ce n'est pas seulement à ce moment-là que vous achetez et effectuez cette première cure de désintoxication, mais aussi lorsque vous avez besoin de réparations et d'améliorations continues. À titre d'exemple, j'ai récemment eu besoin d'un nouveau toit. Les devis vont et viennent, environ cinq ou plus, comme 6 000$. Cela semblait beaucoup. J'ai donc contacté un vieil ami que j'ai rencontré au du groupe d'investissement immobilier de Nashville qui avait créé une entreprise de couverture et travaillé pour d'autres investisseurs. Et il a fait ce travail pour moi pour 3 500 dollars. Je l'ai fait en une semaine, et il a fait un excellent travail. J'ai donc économisé entre 1500 et 2500$. C'est beaucoup d'argent rien que de connaître la bonne personne. C'est logique. Et si vous aviez une telle liste de contacts ? Pour chaque type de réparation de niche, la maison pourrait avoir recours plomberie, à un plombier ou à un électricien. Plus vous en aurez, plus vous aurez d'argent dans votre poche et ce ne sera que lundi que vous pourrez consacrer à de futurs achats. C'est bon. Ensuite, nous avons le gestionnaire immobilier et l'entrepreneur Je pense que c'est l'autre élément le plus important de votre équipe. Gestionnaires immobiliers. Il s'agit d'une personne ou d'une entreprise engagée pour superviser les opérations quotidiennes d'une unité immobilière. Et pour le dire plus simplement, c'est la personne qui est chargée faire fonctionner votre propriété. D'accord. C'est ce que je dis toujours aux gens. Parce que supposons que vous avez donné votre argent à un directeur financier. Vous vous attendriez à ce qu' ils l'investissent judicieusement et qu'ils s'en occupent à votre place, n'est-ce pas ? Bien sûr que tu le ferais. Lorsque vous cédez votre maison à un gestionnaire immobilier, les attentes ne sont pas différentes. Vous leur transférez le contrôle d'un actif. Et on s'attend à ce qu'ils fassent de leur mieux pour que cet actif soit rentable pour vous, pour que votre argent travaille pour vous et protéger votre argent et votre investissement. Les gestionnaires immobiliers trouvent donc des locataires sur l'écran, louent la propriété, traitent les communications et les plaintes des locataires. Ils collectent, louent les réparations de la poignée jusqu'à un certain montant et ils initient des expulsions. Donc, ce que cela signifie à propos des réparations jusqu'à un certain montant, c'est généralement que vous direz : « Hé, si c'est 300$ ou moins, vous pouvez décider que c'est plus de 300 dollars « Hé, si c'est 300$ ou moins, , appelez-moi ou prévenez-moi avant tu lui donnes le feu vert. Donc, si une FAQ H explose et qu'elle trop volumineuse pour être corrigée. Un gestionnaire immobilier s'assure d'obtenir votre autorisation avant d'effectuer cette réparation. Robert Qia Zaki déclare qu' un excellent gestionnaire immobilier est la clé succès dans le domaine de l'immobilier et je suis tout à fait d'accord. Ils sont très importants parce que c'est littéralement comme le gardien de votre investissement, la personne à qui vous confiez le contrôle de deux personnes. Vous devez donc vous assurer qu'ils traitent cette propriété comme si c'était la leur. Ensuite, il y a un inspecteur en bâtiment. Et un inspecteur immobilier est une personne agréée qui effectue un examen non invasif limité de l'état d'une maison, souvent dans le cadre de la vente de cette maison. Et il ne faut pas confondre cela avec un évaluateur immobilier qui ne fait que déterminer la valeur d'une propriété. D'accord. Et il ne faut pas le confondre avec un entrepreneur qui vous fait une offre sur les articles que vous souhaitez réparer. Ce que fait un inspecteur immobilier, c'est vous donner une évaluation de chaque élément d'une propriété, chaque système principal et d'une maison. Ils le vérifient. Ils enfilent des genouillères et se glissent dans le vide sanitaire. Ils montent dans le grenier. Ils vérifient chaque prise électrique. Ils ont vérifié la plomberie, ils ont vérifié l'électricité. Ils vérifient tous les appareils. Ils ont vérifié les fondations. Ils pourraient grimper sur le toit et regarder les bardeaux évents et la mode, les solins et tout le reste, si du bois pourrit quelque part sur la propriété. Je veux dire, ce qu'ils vous fournissent est très complet. La plupart des rapports que les inspecteurs en bâtiment me remettent comptent généralement 30 pages ou plus. Ils ont des photos, ils détaillent tous les systèmes de la propriété. Ils détaillent également ce que l' inspecteur recommande de corriger. Et généralement, elles sont classées dans la catégorie des réparations très urgentes et importantes et des choses qui doivent être traitées bientôt et pas si pressantes et importantes. Des choses. Cela m'aide beaucoup parce que je veux juste savoir si j'achète une maison où gros imprévu se cache un gros imprévu que l' entrepreneur n'a pas vu. Des problèmes de fondation ou quelque chose comme ça, non ? C'est vraiment ce que j'essaie d'éviter. Quand j'engage un inspecteur immobilier. La plupart des inspections de maisons coûtent environ 300 dollars. Et j'utilise les inspections de la maison ainsi que les offres des entrepreneurs pour obtenir les meilleurs résultats lorsque je détermine l'état de la maison et tout ce que je dois réparer. Cela me permet de me faire une idée très précise du montant réel que coûtera la réhabilitation, car j'ai examiné l' offre de l'entrepreneur et l'inspection de la maison. Si j'ai besoin d'ajouter quelque chose à l'offre de l'entrepreneur, je le ferai. J'ai donc vraiment tout pour ce que j'ai l' intention de cracher sur les réparations. Ne commettez pas l'erreur de vous fier uniquement à l'estimation d'un entrepreneur pour déterminer l'état d'une propriété potentielle. Je l'ai déjà dit, mais cela vaut vraiment la peine de le répéter. Je paie volontiers les 300$ supplémentaires à chaque fois. Je sais donc vraiment dans quoi je m'embarque. Maintenant. Je vous recommande de vous adresser à un inspecteur immobilier certifié nazi. C'est l'abréviation de National Association of Certified Home Inspectors. Et vous pouvez en savoir plus à ce sujet sur leur site Web. J'ai parfois une liste de tous les inspecteurs qui possèdent cette certification. Il s'agit essentiellement de cette formation continue, d'une certification supplémentaire pour un inspecteur immobilier, où si vous savez qu' il est certifié nazi, cela signifie simplement qu'il veut vraiment être inspecteurs immobiliers et ils veulent être les meilleurs inspecteurs possibles. Et évidemment, vous voulez quelqu'un comme lui qui étudie les propriétés que vous allez acheter. Maintenant, la prochaine personne dont vous avez besoin dans votre équipe en tant que chef de projet. Et le chef de projet est la personne qui gère l'entrepreneur pendant une rééducation. Ainsi, lorsque je me suis rendue à ma première réunion de spécialistes de l'immobilier, tous ces investisseurs prospères étaient présents. Beaucoup d'entre eux faisaient plusieurs réhabilitations par an. Je suis en train de parler. Certains d'entre eux ont fait 300 réhabilitations par an. Juste de très grandes entreprises de retournement. Et l'une des choses dont ils ont beaucoup parlé, c'est d'avoir des yeux supplémentaires pour gérer l'entrepreneur qui fait une cure de désintoxication pour vous. Et c'était même le cas. S'ils faisaient des séances de désintox dans leur propre jardin, parce que si vous faisiez autant de séances de désintox par an, même le fait que nous soyons proches votre lieu de résidence n'aurait pas d'importance, n'est-ce pas ? Il va se passer bien trop de choses. Vous devrez tout de même payer quelqu'un pour vous aider à superviser les différents sous-traitants et les différents projets. Ainsi, lorsque vous investissez virtuellement, vous en avez absolument besoin , car vous ne pouvez tout simplement pas conduire dans la rue et gérer l'entrepreneur. Cependant, étant donné la façon dont j'aime investir, la gestion de l' entrepreneur n'est pas une partie très agréable du processus. J'aime donc déléguer cette partie malgré tout. Et une chose que je tiens à dire c'est que le mot chef de projet, le titre de chef de projet sonne un peu lourd ou un peu sérieux, n'est-ce pas ? Comme si ça allait être un travail à plein temps pour une personne ou quoi que ce soit d'autre. La vérité, c'est que ce n' est pas le cas. C'est quelque chose que quelqu'un pourrait faire à temps partiel. Ils pourraient le faire pour toi quatre fois par an. Ce ne sera donc pas le travail à plein temps de quelqu'un. Gérez vos réhabilitations. Vous achetez des locations. Vous n'allez pas acheter cinq ou dix locations à la fois à tout moment , ou quelque chose qui justifierait de payer à quelqu'un un salaire à plein temps. D'accord. Il suffit donc de comprendre que même si le chef de projet ressemble employé à plein temps ou s'il s' agit simplement de trouver quelqu'un qui veut gagner de l'argent supplémentaire, qui est fiable, digne de confiance, qui sort se coucher le matin et peut se présenter à l'établissement. Vous pouvez prendre des photos et des vidéos, c'est du bon sens. Ils n'ont pas vraiment besoin d' expérience dans le domaine de l'immobilier. C'est assez évident si les murs ont été peints, les sols en vinyle ont été posés. Si les fenêtres fonctionnent, leur suffit de s'y rendre et de jeter un œil sur la propriété. Mais pour vous, avant que l' entrepreneur ne soit payé, etc. Encore une fois, dans mon ancien cerveau, toujours recours à cette personne en cure de désintox et j'ai trouvé que c'était exagéré. Quand j'en ai entendu parler pour la première fois, je me suis dit que vous aviez un entrepreneur, puis une autre personne qui gérait un entrepreneur, puis le contrat et que vous la gérez. Puis, au fil du temps, quand j'ai commencé à faire certaines de mes propres activités, je me suis rendu compte que c'était le cas. C'est beaucoup de travail de le faire seule, de gérer des sous-traitants. Et deuxièmement, lorsque vous commencez à investir sur des marchés virtuels, vous ne pouvez pas visiter physiquement la propriété. Cette méthode, qui est de toute façon la meilleure pratique, devient nécessaire lorsque vous commencez une cure de désintoxication à distance, lorsque vous commencez à créer votre entreprise de manière à ne pas vous impliquer dans le quotidien même si vous investissez dans votre propre jardin, ou si vous recommandez de mettre en œuvre cette stratégie, dépensez l'argent supplémentaire pour apprendre à inciter quelqu'un d'autre à faire ce que vous pourriez pense que tu es la seule à pouvoir le faire. Encore une fois, un exemple de ce à quoi cela ressemble. Si vous vivez en Californie, vous achetez une propriété et l'Alabama a besoin d'une rénovation de 15 000 dollars. Une fois que vous avez sélectionné l' entrepreneur pour effectuer ce travail, vous engagez un chef de projet pour visiter la propriété quelques fois par semaine. Ils prennent des photos et des vidéos. Ils confirment que tout le travail est effectué conformément aux attentes. Vous recevez donc des mises à jour régulières. C'est à peu près la même chose que la plupart des gens pensent comme ils le feraient s' ils vivaient dans la même ville que la propriété. Maintenant, le salaire typique d' un chef de projet se situe entre 500 et 1 500 dollars par cure de désintoxication, juste en fonction du montant global que vous allez investir dans la propriété. D'accord. Ce n'est donc pas beaucoup d' argent en plus de ce que coûte la rééducation pour avoir une paire d' yeux supplémentaires et, plus important encore, pour récupérer une partie de votre temps afin de pouvoir le consacrer à autre chose. Encore une fois, les chefs de projet ne sont pas payés tant que le projet n'est pas terminé. D'accord ? Vous n'aimez donc pas trop risquer à l'avance. Vous êtes là comme si vous aviez une police d'assurance. Et une fois que tout est bien fait, ils sont payés, non ? Ils sont donc vraiment motivés à le faire en temps opportun et à le faire correctement. Les chefs de projet m'ont fait économiser beaucoup d'argent, plus d'argent qu'ils ne m'en ont coûté. De nombreuses fois. Ils s'y rendent et disent Brian, tu sais, je sais que le budget, tu vas remettre un H dans cette propriété. Mais je n'ai vu que ses fenêtres et toutes les autres maisons de la rue. Et j'ai vérifié auprès de la gérante immobilière et elle m'a dit qu'une fenêtre, tu sais, ça irait. Ensuite, j'ai vérifié auprès de l'entrepreneur et il pouvait le faire pour vous et vous faire économiser environ 4 000$. Tu veux suivre cette voie ? Et je lui dis : « Waouh, merci d'avoir été proactive et d'avoir découvert ça pour moi ». J'étais sur le point de trop dépenser pour une propriété qui n'avait pas encore besoin d' une telle installation de chauffage et de climatisation. Et donc ce genre de choses arrive tout le temps. Ils y retournent et négocient avec les sous-traitants pour vous sur des sujets et oui, il y a plus d'avantages que le simple fait de gagner du temps. C'est l'essence même du chef de projet. Je vais donner un pourboire, je vous indiquerai dans une prochaine formation le type de personne à rechercher. Mais ne vous laissez pas submerger par cette hausse, d'accord, parce que ce n'est vraiment pas aussi important que ce que l'on prétend. Et il existe de nombreux types de personnes que vous pouvez également engager, faire ce genre de choses à votre place. En fait, de nombreux gestionnaires immobiliers proposent ce service. Comme littéralement la même personne que vous avez choisie pour être votre gestionnaire immobilier. Ils ont déjà les clés. Ils connaissent déjà assez bien la propriété. Certains d'entre eux sont prêts à se déplacer et à effectuer les contrôles réguliers sur la propriété. Cependant, ils peuvent déjà suivre un système s'ils offrent déjà ce service. Et parfois, cela peut ne pas être aussi satisfaisant que ce que vous voudriez vraiment savoir. Je vais expliquer comment mettre en place cet arrangement avec la personne et la gérer lors d'une prochaine formation. Mais à titre d'exemple, j'ai déjà fait appel à un gestionnaire immobilier pour gérer une cure de désintoxication pour moi. Leurs prix varient également considérablement. Certains d'entre eux sont vraiment abordables. Certains d'entre eux sont bien trop chers. Mais sachez simplement qu' il existe de nombreuses options différentes pour sélectionner cette personne. Vous essayez simplement de trouver une réplique de vous qui puisse être une paire d'yeux confiants sur la propriété. D'accord. Vous demanderiez donc à votre Premier ministre s'il propose cela dès le départ, quelles seraient ses conditions. Regarde, tu peux l' avoir dans ta poche arrière. Ensuite, conservez la liste. Alors que vous commencez à explorer votre marché et à rencontrer des gens, vous rencontrez un jeune grossiste affamé ou un autre. nouvel agent immobilier est super organisé, mais il est clair qu'il ne fait pas encore beaucoup d'affaires. Comme si ces types de personnes pouvaient finir par devenir votre chef de projet. Gardez donc une liste de personnes en qui vous pouvez avoir confiance. Sur ce marché. Les gens feront des choses pour de l'argent. Tout ne doit pas nécessairement être formel, officiel ou faire partie de leur titre de poste habituel. J'ai fait appel à des grossistes pour gérer des projets pour moi à plusieurs reprises. Des personnes qui ont déjà conclu des accords et j'espère qu'elles veulent gagner mille dollars supplémentaires, vous savez, afin de trouver des personnes pour le faire sur toute la carte. L'une des principales objections que je reçois à l'égard de l' investissement à longue distance est la bonne , puisque je ne serai pas là et qu' ils insèrent ensuite les craintes ou les inquiétudes qui les inquiètent. Votre travail. Avec ce chef de projet il suffit de se demander : eh bien, que ferais-je si j'étais là ? Comme être précis. Ne vous contentez pas de faire cette déclaration effrayante générale pour ensuite arrêter. Que feriez-vous si vous y étiez ? C'est tellement spécial, tu sais ? Alors, comment pouvez-vous entraîner quelqu'un d'autre à le faire aussi bien 10. La façon simple de financer vos offres: Salut, les gars, Brian Elwood est là. Et dans cette formation, je vais vous expliquer le moyen le plus simple trouver de l'argent pour vos propriétés locatives, d'accord. Parce que la principale objection à laquelle je suis confrontée lorsque j'entraîne des joueurs sur la façon de se lancer dans le jeu, c'est que je n'ai pas l'argent, Brian, ils disent que je n'en ai tout simplement pas les moyens. Et je comprends tout à fait cela parce que j' étais aussi à votre place à un moment donné. Alors, quand je me suis lancé dans l'immobilier, si vous ne connaissez pas mon histoire, j'ai commencé par la vente en gros, trouvant des offres pour d'autres investisseurs. J'ai fait quelques réparations et j'avais bien trop peur d'acheter des locations. Il y avait quelque chose de vraiment permanent là-dedans. Je n'arrêtais pas de reléguer mon rêve d'avoir un revenu passif au second plan. C'est vrai. Et puis un jour , j' ai été assez frustrée et je me suis dit que j'allais acheter une location si ça me tuait, parce que j' assez d'échanger du temps dollars et que j'ai littéralement dépensé tout l'argent que j' avais pour une seule location. J'ai même partagé le coût avec un gars, alors nous l'avons acheté 5050. Le prix d'achat était d'environ 20 000$ pour ce petit quartier de location pourri de la ville. Ensuite, tout notre argent a été dépensé. Et c'est comme si c' était tout l'argent que nous avions. Et les banques ne nous prêtent pas d'argent. Nous avons un historique de revenus très précaire grâce à la vente en gros. Je me souviens avoir gagné environ 8 000$ lors de ma première année dans l'immobilier. C'est vrai. Cela ne convient donc pas à une banque. Je ne sais même pas quelle était ma cote de crédit, n'est-ce pas ? J'étais un peu coincé. J'étais un peu coincé sans argent et sans possibilité d'obtenir de l'argent auprès des banques. J'avais cette propriété locative et j'étais plutôt découragée. Et je regardais toutes ces autres personnes acheter régulièrement des maisons. Et je me suis dit qu'ils entretiennent de très bonnes relations avec les banques ou qu'ils ont beaucoup d'argent et que l'achat et la détention, c'est pour eux. Et je dois juste m'en tenir à gros et j'y arriverai un jour. Et c'est ce que j'ai pensé pendant longtemps. J'aurais vraiment aimé pouvoir remonter le temps me faire plaisir parce que j' vraiment dû acheter des maisons, mais c'est exactement ce que je croyais. Et ce n'est que lorsque j'ai rejoint un groupe de spécialistes de l'investissement immobilier. J'ai été invité à ce groupe par un certain Joe McCall. Beaucoup d'entre vous savent probablement qui il est grâce à coaching immobilier et à son podcast. Il m'invite à découvrir ce groupe de cerveaux, eux et ils participent à la première réunion. Et il y a une centaine de gars dans le groupe et il y a juste quelques rockstars dedans. Je veux dire, il y avait un gars là-dedans avec 225 propriétés locatives. Il y avait un gars dedans avec 150 personnes. Il y avait quelques gars qui avaient 100 personnes qui avaient 50 ou 75 maisons. J'en ai eu un. Quand je me rends à cette réunion, j'ai impression d'être très calme et maladroite , de prendre des notes en espérant que personne ne me demande ce que je fais parce que je me sentais vraiment inférieure au reste du groupe. Mais j'observais attentivement ce que faisaient toutes ces autres personnes pour obtenir leurs propriétés. Et ce que j'ai remarqué, c'est qu'ils n'arrêtaient pas d' évoquer ces termes que je ne connaissais pas. Comme l'argent privé, l'argent des autres, la mobilisation de capitaux, le fait de disposer de lignes crédit auprès d'autres investisseurs privés. Un gars a dit que j'avais gagné 1 million de dollars à 6 %. Je me suis demandé ce que sont ces choses, même moi, n'est-ce pas ? Comment utilisez-vous l' argent des autres pour acheter des propriétés ? Et un gars a dit qu'il avait 100 Reynolds et qu'il n'était jamais allé à la banque pour gagner de l'argent. Et je ne savais tout simplement pas que c'était possible. Je me suis rendu compte qu'une partie de moi était un peu réticente à ce conseil parce que, vous savez, si quelque chose ne vous est pas familier, vous devez simplement le repousser. Comme pourquoi je ne comprends pas ça. Donc je vais juste l'ignorer. C'est une habitude malsaine à laquelle vous devez faire attention. Mais l'autre partie de moi se rend compte, comme Brian, si tu ne t'ouvres pas et commences pas à demander de l'aide à ces gens, tu n' atteindras jamais leur niveau. Je rentre chez moi et je suis, mon esprit, en train de revoir toutes mes notes, j'ai commencé à lire tous ces livres sur l'argent des autres écrits par Robert Key sous le nom de Sakai et d'autres personnes. Et il s'avère que j'ai découvert qu'il existe tout un monde où l'argent des autres existe. Et c'est ainsi que de nombreuses transactions immobilières sont financées, en particulier les transactions de haut niveau, comme les transactions multifamiliales. Et c'est très, très courant d'utiliser l'argent des autres, non ? Puis j'y ai pensé et je me suis dit : « Attends, je suis restée assise ici à dire que les banques ne me prêtaient pas d'argent et que c'est pourquoi je ne peux pas acheter de locations. Mais dont l'argent aux banques prête l'argent des autres. Vous placez littéralement votre argent un compte d'épargne et la banque peut faire demi-tour et prêter cet argent à quelqu'un d'autre avec intérêts. Et ils peuvent le prêter parce qu' ils prêtent votre argent, ils dépensent l'argent des autres pour moi s'ils me prêtaient de l'argent. Et alors je me suis dit Pourquoi ne pas simplement sauter la banque et aller directement voir les autres ? Et si vous pouvez obtenir un bon argumentaire et un bon produit, que la personne est protégée et en sécurité personne est protégée et en sécurité, et tout ce dont nous allons parler, alors vous pouvez essentiellement gagner autant d'argent que vous voulez sans avoir une bonne cote de solvabilité, de bons antécédents financiers, sans avoir à signer votre premier-né et lui donner votre scanner de votre rétine et vos empreintes digitales et sine 900 des documents différents parce qu' il est difficile de travailler avec les banques, n'est-ce pas ? J'ai donc eu un énorme ah, après cette réunion et après avoir étudié, et même si je n'avais pas conclu un marché avec l'argent des autres, je me suis sentie autonome. J'ai eu l'impression que ce serait changement de mentalité ou de stratégie. Cela va faire passer les choses au niveau supérieur pour moi. Bon, maintenant je vais partager mon écran et je vais partager avec vous ce qui s'est passé ensuite. Alors que j'essayais de ma première transaction avec l'argent des autres. Alors je vais le faire maintenant. Je suis donc rentrée de la réunion des cerveaux, comme je l'ai dit, et j'ai lu tous les livres et j'étais vraiment armée ces connaissances sur l'OPM, l'argent des autres, mais j'avais quand même peur de Exécutez ça, non ? Parce que chaque fois que tu fais quelque chose pour la première fois, ça va être vraiment inconfortable. Il est donc important que vous vous souveniez que j'étais forte de ces connaissances et que je cherchais désespérément à acheter des propriétés locatives. Bien sûr. C'est à ce moment-là que cet accord a été conclu. Cette petite maison se trouve à Clarksville, dans le Tennessee. Et nous devons prendre les devants. Et le vendeur dit que nous voulons 33 000$ pour la maison. Et nous avons envoyé le contrat que vous avez terminé, selon l'entrepreneur , qui coûterait 8 000 dollars et des réparations pour le réparer. Il n'y avait donc pas grand chose qui clochait dans la maison. Vous savez, une subvention est assez typique lorsque je prends en charge quelque chose et que je dois le préparer au loyer, puis les 2 000 dollars habituels et les frais de clôture. Je savais donc que j'aurais besoin de 43 000 dollars au total pour acheter cette maison, la réparer et la préparer à louer. Le problème, c'était que les gars, je n'avais pas 43 000 dollars en espèces et que les banques n'allaient pas non plus me prêter 43 000 dollars. Mais j'étais au courant de cette histoire d'OPM avec l' argent des autres, non ? J'ai donc décidé de prendre le risque demander à l'une de ces autres personnes si elle voulait me prêter l'argent. Et j'ai connu ce type quand je faisais du gros et qu' il possédait une quinzaine de propriétés locatives. Il a été l'un de mes mentors. Je l'admirais. Nous avions bu des bières plusieurs fois et je lui avais fait des offres de gros. Alors je l'appelle et je suis vraiment nerveuse et je suis au téléphone en lui disant : « Hé mec, est-ce que tu envisagerais de me prêter de l'argent pour acheter des propriétés locatives ? Tu sais, ma voix tremble et bégaie comme ça parce que demander de l'argent à quelqu'un a quelque chose , n'est-ce pas ? Ça ne fait tout simplement pas très bien. Mais de toute façon, je m'en suis sorti. Et il répond : « Tu sais, je pourrais y réfléchir. À quoi penses-tu ? Ce que j'ai fait, c'est lui envoyer toutes les informations concernant cette affaire en particulier. Je lui ai dit, vous savez, ce qu'il fallait faire, les réparations et, bien sûr, les régler et tout ce genre de choses. Il me rappelle le lendemain et me dit : « Brian, je regarde ton offre et oui, j'aimerais le faire. Faisons l'acier. Je vais te prêter l'argent. Et littéralement, comme si ma mâchoire touchait le sol, je me suis dit : « Tu es sérieux ? Tu es sûr, tu sais quoi ? Tu n'es jamais censé demander, mais je me suis dit : « Tu es sûre ? Il dit : « Oui ». Oui, ça a l'air d'être un accord assez sûr. Il a donc accepté de me donner 45 000 dollars, un peu plus que ce dont j'avais prévu avoir besoin juste pour être en sécurité et m' assurer d'en avoir assez. Et il a dit que les conditions qu'il voulait faire étaient de 9 % d'intérêt, 12 mois, gars. Il allait donc me facturer 9 % sur les 45 000 dollars et il voulait qu'on lui rembourse son argent dans 12 mois. D'accord ? Je devais donc lui payer 337,50$. Donc, comme beaucoup de prêts privés à court terme, il s'agissait uniquement d'un prêt à intérêt. OK, donc cela signifie qu'il n' y a aucun principe. Par exemple, lorsque vous contractez un prêt hypothécaire sur une maison personnelle, chaque paiement que vous effectuez réduit légèrement le capital, n'est-ce pas ? Ce n'est pas le cas pour ces prêts privés de 12 mois. Ils ne concernent généralement que les intérêts. Cela le rend agréable, propre et simple. Où, au bout des 12 mois, je lui dois encore 45 000 dollars. Et tous ces paiements n'ont été que pour des intérêts. Vous n'allez pas réduire beaucoup le capital de toute façon. La première année, seule, compte tenu de la façon dont le prêt est amorti, vous payez une grande partie du capital les premières années de toute façon, même dans le cas d'un prêt sur 30 ans, il ne sert à rien de procéder à un amortissement, comme un prêt principal et intérêt à court terme, vous n'aurez pas autant de succès en lançant un projet privé les prêteurs et les amener à l'accepter. Si c'est confus, vous dites simplement « intérêt uniquement », n'est-ce pas ? Je ne savais pas tout ça. Il me l'a dit dans le cadre de cette offre en particulier et j'ai répondu : «  Cool, donc je vous paie 33 750 dollars par mois pendant les 12 prochains mois. Et quand ces 12 mois arriveront, je devrai trouver un moyen de récupérer tes 45 000 dollars, n'est-ce pas ? Alors j'ai dit oui. Et j'ai conclu le marché. Je l'ai acheté, je lui ai emprunté l' argent pour l'acheter. Et il m'a aussi viré l'argent en plus du coût d'achat, soit 12 000 dollars de plus. Alors je m'en sers pour le réparer. Je l'utilise pour les frais de clôture. Je n'ai donc pas du tout déboursé pour l'acier, ce qui m'a époustouflé J'ai obtenu un prêt de 100 % de l'argent pour l'acheter et le réparer. Ensuite, je l'ai loué pour 900 dollars par mois, après lui avoir payé les intérêts mensuels, les impôts, les assurances, les frais de gestion immobilière, frais de gestion immobilière, puis j'ai budgétisé les 15 % standard pour les postes vacants et des réparations dont je savais qu' elles allaient avoir lieu. Je mettais déjà 237,50$ par mois dans ma poche. Et c'est un flux de trésorerie positif après tout, soit près de trois mille dollars par an. Et les gars se souviennent que je n'ai pas du tout déboursé pour acheter cette offre. Alors je me suis dit : imaginez obtenir une augmentation de 3 000$ par an à votre travail, n'est-ce pas ? Ce serait bien. Eh bien, chaque fois que vous faites ce que je viens de faire ici, vous vous offrez une augmentation de 3 000$ par an. Et combien de fois veux-tu le faire ? Encore et encore jusqu'à ce que vous finissiez par payer toutes vos factures. Tu n'as plus besoin de ce travail, n' est-ce pas ? C'est là tout le problème. Donc ça m'a un peu époustouflé. Ce seul accord, non ? Parce que lorsque vous faites quelque chose pour la première fois et que cela fonctionne, il n'y a rien de tel pour vous donner la confiance nécessaire pour continuer à avancer et à en faire davantage, n'est-ce pas ? Cela m'a donc complètement ouvert les yeux. Cela m'a époustouflé. Et j'ai continué à acheter des locations selon la même stratégie jusqu'à ce que j'en aie environ 25. Et je veux que vous sachiez que mon prêteur pour ce genre de transactions est également content, parce que le gars qui m'a prêté l'argent pour cette maison a prêté 45 000 dollars sur la maison. Une fois que je l'ai réparé, ça valait environ 75 K. OK. Il est donc dedans, quel que soit son pourcentage. Ce n'est même pas 70 % de la valeur, et c'est ce que les banques vous prêteront, n'est-ce pas ? Si je ne l'avais pas payé, exemple si j'arrêtais de leur payer ces intérêts chaque mois ou si, à l'expiration des 12 mois, je disparaissais du réseau et que je ne répondais pas à vos appels téléphoniques il obtiendrait littéralement cette maison d'une valeur de 75 dollars, louée et réhabilitée. Il l'obtiendrait pour son prêt de 45 000 dollars, donc il ne gagnerait pas 30 000$ si je ne le payais pas. Honnêtement, la pire chose qui puisse arriver, c'est que je les paie à temps. Pense à ça, les gars. S'il ne m'aimait pas ou quelque chose comme ça, il voudrait que je fasse des bêtises en cas de défaut et qu'il obtienne la maison parce qu'il s'en sortirait et qu'il obtienne la maison parce qu'il s'en sortirait bien mieux dans ce scénario. Vous pouvez donc voir comment ces prêteurs, lorsque vous structurez une transaction de cette façon, sont protégés. Et c'est vraiment une situation gagnant-gagnant pour vous et pour eux, car ils rédigent ce que l'on appelle un acte de confiance qui est fait auprès de la société de titres. Et c'est comme si c'était écrit par un avocat et enregistré au palais de justice du comté. C'est donc comme un privilège sur la propriété. Même chose si vous obtenez un prêt auprès de Wells Fargo pour acheter une belle maison personnelle en banlieue ou quoi que ce soit d'autre. Vous ne payez pas Wells Fargo, que se passe-t-il ? Ils te saisissent. Ils reprennent la maison. Eh bien, il en va de même pour les prêteurs privés : ils ont un privilège sur la propriété, tout comme Wells Fargo , et ils peuvent saisir et reprendre leur propriété. C'est la même procédure pour les prêteurs privés que pour les banques, d'accord ? Donc, tant que vous ne vous laissez pas influencer par vos prêteurs , ils sont protégés. Disons que c'était un prêteur débutant qui ne connaissait pas son métier, n'est-ce pas ? Disons que tu es allée voir ton grand-père ou quelque chose comme ça et que tu lui as dit, hé, tu devrais vraiment me prêter de l'argent pour cette maison. Disons que c'est dans cette maison que j'ai obtenu l'argent pour cet exemple. Disons que vous avez dit : « Hé, crampes, vous savez, j'ai besoin de 75 000 dollars pour acheter cette maison et la réparer. Et il a accepté de vous le prêter, vous faisant simplement confiance et ne s'y connaissant pas grand-chose à l'immobilier, il serait là pour 100 % de la valeur. logique, car si la maison vaut 75 dollars, il en prête 75. Vous pouvez donc voir à quel point c'est beaucoup plus risqué, exemple si le marché baisse et que la maison ne vaut plus que 55 dollars ou quelque chose comme ça. Il t'a prêté 75 dollars et tu ne peux plus le payer et il reprend la maison. Eh bien, il a perdu 20 000$, non ? Ainsi, personne ne vous prêterait plus de 70, peut-être 80 % de la valeur marchande actuelle de cette propriété. Si c'est comme un débutant qui ne sait pas ce qu'il fait, réduisez encore ce pourcentage, n'est-ce pas ? Comme si j'avais des investisseurs très expérimentés avec qui j'ai travaillé à peine jusqu'à 80 %, et je ne m'inquiète pas pour eux. Il y a un gars avec qui j'ai travaillé qui possède 400 appartements. Il a beaucoup d'argent et il m'en prêtera jusqu'à 80 %. Et je dois littéralement l'appeler et lui envoyer l'adresse, lui dire quel jour je veux fermer ou ne pas avoir à remplir de formalités administratives , sauf pour ce dont la société de titres a besoin. C'est une relation super facile. Et je ne m' inquiète pas non plus pour lui, comme trop se fourrer le cou parce qu'il gère ses propres compositions. Il en sait plus que moi sur l' immobilier. Je sais donc que s'il se sent à l'aise de prêter jusqu'à un certain montant pour quelque chose il est probablement bon et il sera en sécurité. Mais je veux juste vous conseiller de prendre la bonne voie et d'avoir code de moralité, de valeurs ou d'éthique strict , ou quel que soit le nom que vous voulez lui donner. Et ne mettez pas les gens au-dessus de leur tête. D'accord, si c'était quelque chose comme ça, celui-ci était une bonne affaire pour tout le monde. Si quelque chose vaut 75 000 dollars et qu'il est rénové et loué, vous pourriez en emprunter 45 ou peut-être même un peu plus à quelqu'un contre cette somme et il sera en sécurité. Ils pourraient reprendre la maison, la vendre et récupérer la totalité de leur principal investissement et probablement ainsi de suite. Je ne veux juste pas trop en demander aux gens. Il y a une chance que quelqu'un soit nouveau dans le domaine de l'immobilier. Comme si vous pouviez les oublier parce qu'ils ne savent pas ce qu'ils font, qu'ils vous font confiance et qu'ils pourraient leur envoyer des compositions qui ne sont même pas exactes. Et je réponds : « Waouh, oui, la maison vaut 100 dollars. Je vais les prêter à AT et ça ne vaut vraiment que 75€. Vous ne voudriez tout simplement jamais faire cette petite erreur sur la façon de rester là où vous êtes en sécurité et où vos investisseurs sont épargnés grâce à vos investisseurs ou à vos partenaires dans tout cela. Si vous perdez un prêteur, le monde est petit, les nouvelles circulent vite et vous aurez mal à obtenir plus de prêts si vous ne remboursez pas les clients. Encore une fois, j'ai raison sur cette offre. Il était content parce que l'argent était protégé, il recevait ses paiements. Beaucoup d'entre vous se demandent probablement ce qui se passera une fois cet accord terminé, fois les 12 mois écoulés. C'est la grosse augmentation du point d' anxiété, comme si , dans 12 mois, je devais lui payer 45 000 dollars, non ? Qu'est-ce que tu fais ? Eh bien, c'est une bonne question. Il y a deux options. Votre première option est de vous refinancer auprès d'une banque traditionnelle. Voici une sorte de banque. Vous pourriez faire un prêt conventionnel sur 30 ans. Vous pourriez opter pour un prêt commercial de cinq ou dix ans , assorti de moins d'exigences et de règles. Vous pouvez simplement obtenir un prêt hypothécaire et rembourser le prêteur. Si cette maison vaut 75 dollars, je vais juste sortir ma calculette, non ? Les banques vous donneront généralement 70 % du montant de l'évaluation d'une maison pour 75 000 fois 0,7, soit une maison pour 75 000 fois 0,7, 52 500 dollars, c'est ce que la banque vous donnerait probablement à peu près pour cela. Mais ils vont en déduire les frais de clôture. Alors peut-être qu'ils vous en donnent 49 ou 50. Mais tu te souviens que tu ne dois que 45 dollars au prêteur, d'accord ? Vous pouvez donc prendre l'argent de la banque, rembourser le prêteur, puis avoir quelques milliers de dollars en poche. Maintenant, vous avez une banque de billets à long terme qui devrait porter plutôt sur quatre ou cinq, 6 % d'intérêt, et non les 9 % d'intérêt facturés par ce prêteur privé, d'accord ? Donc, si vous pouvez devenir rentable au cours de ces 12 mois, vous devrez peut-être rattraper votre retard en matière d'impôts ou corriger votre dossier de solvabilité. Ou s'il y a une raison pour laquelle vous ne pouvez pas vous rendre dans une banque maintenant, cela vous permet de gagner du temps pour faire ces choses. Mais disons que ce n'est pas une option pour vous. Et vous ne pouvez pas ou ne voulez pas faire ces choses. Vous ne voulez pas traiter avec les banques. Votre deuxième option est que vous pouvez soit renouveler auprès du prêteur actuel. J'aurais pu retourner voir ce type et lui dire : « Hé, tu aimes recevoir ton chèque de 337 dollars par mois ? Pourquoi ne pas y aller encore 12 mois, d'accord ? Et s'il dit oui, vous voulez littéralement écrire une extension au fichier de contrat que vous continuez à envoyer les chèques par la poste. y a rien de nouveau, ce n'est pas comme une nouvelle fermeture ou quoi que ce soit d'autre. Il suffit de l'étendre. Ou une chose que je vais faire, c'est trouver un nouveau prêteur privé me donnera de l'argent, puis il remboursera le prêteur privé actuel. J'ai donc un autre prêteur qui pourrait accorder des prêts 24 mois à des conditions sept ou 8 % meilleures, n'est-ce pas ? Je vais juste le faire venir et payer le premier, les 45 000$. Maintenant que le premier est parti, il est payé. Et puis le nouveau prêteur privé a maintenant le privilège sur la propriété moyennant une subvention de 45  % et je lui verse un paiement chaque mois. Est-ce que cela a du sens ? Donc, quand j'ai commencé, comme je viens de vous décrire mon tout premier contrat. Je ne savais pas exactement ce que je faisais et je prenais donc de l'argent à n' importe qui de toute façon. Donc, à tout moment et au fur et à mesure, je suis devenue plus pointilleuse et je veux de plus en plus billets à trois ou cinq ans et moins, je ne le fais pas vraiment, je ne paie pas, vous savez, plus de 10 % d'intérêts. Comme certains gars, j'étais désespérée au début. Mais plus vous collectez de fonds, plus vous maîtrisez les différentes options qui s'offrent à vous et vous vous souciez moins d'une personne en particulier. Ce sont généralement les moyens habituels pour y faire face. Le paiement arrive à la fin du terme et vous devez rembourser quelqu'un. Maintenant, je voudrais vous parler de la différence entre les bases de référence basées sur les actifs et vos bases de référence, d'accord ? Parce que c'est quelque chose qui vraiment envahi, je me suis rendu compte que c' est ainsi que j'aurais dû aborder le fait de gagner de l'argent tout le temps. D'accord ? Donc, euh, votre prêt basé sur votre base, c'est ce qu'est une banque. Vous êtes basé dans des banques ? OK, et qu'est-ce que cela signifie ? Cela signifie qu'ils veulent tout savoir sur vous. Quelle est votre cote de crédit, quel est votre historique de revenus ? Quelle est ta dette, n'est-ce pas ? Toutes ces bêtises. Ils s'en soucient. Donc, un peu plus sur la propriété elle-même. Je me souviens d'un banquier qui m'a tenu tête seule une fois à l' université parce que je ne le faisais pas. Je n'ai pas payé le paiement pour je ne le faisais pas. Je n'ai pas payé le paiement un matelas que j'avais financé auparavant. Je sais que cela semble complètement ridicule, mais je n'invente rien. J'ai littéralement acheté un matelas auprès de Mattress Firm et je recevais un paiement chaque mois. J'ai raté un paiement de 32$ ou quoi que ce soit d'autre. Cela s'est répercuté sur ma cote de solvabilité et le banquier a suspendu les prêts comme si nous ne pouvions pas les clôturer tant que nous n'aurons pas obtenu d' explication à ce sujet. C'est vrai. C'est juste que, mec, je veux 45 000 dollars contre la maison. Ça en vaut 75. Tu es protégé. Pourquoi tu t'intéresses au matelas de la fac ? Mais ils le font parce que c'est ainsi que fonctionnent les prêts bancaires. Maintenant, les prêts privés sont basés sur des actifs, d'accord ? Cela signifie que ce ne sont pas les prêteurs privés, ils ne se soucient pas de savoir si vous avez des antécédents. Ils veulent simplement savoir quelle est la valeur de la propriété , puis ils en seront propriétaires et utiliseront 60 à 80 % de cette propriété. Leur argent est protégé par l'actif. C'est donc tout ce qui les intéresse, comme il se doit. OK, donc une fois que j'ai réalisé cela, j'ai réalisé que c'est ainsi que les prêts devraient être effectués. Et je me suis aussi rendu compte que beaucoup de prêts qui existent déjà ressemblent à des prêts multifamiliaux, par exemple si vous voulez réunir un groupe d'investisseurs et qu'ils optent un appartement de 200 unités bâtiment. C'est l'argent de tous les autres et ils prêtent tous en fonction de leur actif. Je vous garantis qu'ils ne s' interrogeront pas sur ma cote de crédit. Ils vont se demander comment fonctionne ce bâtiment de 200 unités dans lequel nous sommes sur le point d' investir des millions de dollars, n'est-ce pas ? N'est-ce pas la principale responsabilité de l'accord, pas le paiement du matelas de Brian à l'université ? Oui, ils veulent s'assurer que je suis une bonne personne avec de bons antécédents, je suppose. Ça veut dire que je ne viens pas de sortir de prison ou quelque chose comme ça. C'est vrai. Mais à part ça, tout tourne littéralement autour de la propriété. Parce que tant que la propriété vaut un certain montant et que votre argent y est lié sous la forme d'un prêt. Tu es protégé. Si vous pouvez changer votre façon de penser à obtenir de l'argent pour des propriétés locatives, je ne sais pas, je ne suis pas bancable, je n'ai pas d'argent ou ma cote de solvabilité est nulle. Non, pensez simplement à la valeur de l'actif contre lequel vous voulez gagner de l'argent. Et puis qui va te prêter contre ça ? Qui a le même état d'esprit que toi. Donc, si la maison vaut 80 dollars, vous devriez être en mesure de trouver des personnes pour vous prêter subvention de 50 % pour cette maison. Donc, tout ce que vous avez à faire est de réussir à trouver des offres à prix très réduits. Vous devez vous assurer de bénéficier d' une réduction suffisante par rapport à la zone où ils sont protégés. Si vous avez un contrat pour 70 et qu' il vous en faut 70 000, cela en vaut 80. Ce n'est pas une réduction suffisante, mais une réduction suffisante pour protéger votre prêteur. D'accord. J'espère que cela aidera les gars à comprendre la différence entre les prêts basés sur les actifs et les prêts basés sur vous et l'argent des autres. Et c'est pourquoi je pense que le prêt privé est une bien meilleure stratégie d'investissement que une bien meilleure stratégie d'investissement toujours avoir affaire à des banques. Donc, les gars, le dernier point que je veux vraiment aborder dans cette vidéo, c'est que si vous êtes assis dehors et que vous vous demandez, d' accord, et que je me réveille tous les jours, que suis-je exactement C'est censé être le cas, Brian, pour réussir ? qu'est-ce que je suis censé faire ? Afin de réellement faire bouger les choses et de faire différence dans mes résultats de placement. Ce dont nous avons parlé dans cette vidéo de formation, c'est que dans une large mesure, si vous n'avez pas déjà quelqu'un qui peut vous prêter de l'argent, vous devez obtenir votre prochaine location. collecte de fonds est alors l'une des activités à effet de levier les plus importantes que vous puissiez faire. D'accord ? Je veux dire, mets-toi dans ce scénario futur dans ta tête pendant une seconde. Fermez les yeux et imaginez que vous avez 1 million de dollars assis là à attendre qu' on vous le prête à un taux d'intérêt raisonnable et sans aucune condition, vous pourriez littéralement acheter vos 20 prochaines propriétés locatives ou quelque chose comme ça sans tracas. À quel point cela serait-il libérateur ? Quel degré de confiance cela vous donnerait-il ? Quelle capacité cela vous donnerait-il à évoluer à décoller et à obtenir portefeuille dont vous avez toujours rêvé ? Les gars, c'est une question de prêt. Par exemple, je connais des gens qui ont un père riche qui leur prête des tonnes d'argent et qui ont tout d'un coup un gros portefeuille, ce qui semble être un avantage injuste, n'est-ce pas ? Mais ils n'avaient tout simplement pas de prêteur en place. Ils ont eu de la chance parce que c'était quelqu'un de très proche d'eux. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas retrouver cette personne, qu'il s'agisse d'un membre de votre famille, d'un ami, d'un collègue ou d'une personne de type réseau que vous rencontrez chez un Nandou local une réunion ou une personne que vous avez rencontrée sur Facebook ou une personne à qui vous avez été référé. Ou il peut s'agir d'une grande société de prêt privée, comme Incorporated où c'est une véritable entreprise, mais qui prête toujours de l'argent à des gens comme moi et vous le faites d'une manière plus professionnelle. Il va y avoir un peu plus de paperasserie pour ça, non ? Mais il y a quand même tellement d'options. Et vous devez entrer dans le jeu et commencer à collecter des fonds. Si vous n'avez pas encore tout l'argent dont vous avez besoin pour toutes les locations que vous souhaitez acheter, inscrivez la collecte de fonds comme un créneau horaire sur votre calendrier. Les gars. Je l'ai fait pendant six mois d' affilée quand je m'en suis rendu compte Je m'arrêtais juste 2 heures par semaine et je n'ai pas aimé ça non plus. Ce n'était pas comme si c'était amusant d'appeler prêteurs pour connaître toutes leurs conditions et leurs prix. Et j'étais toujours nerveux, n'est-ce pas ? Mais je l'ai fait et je crois que c'était comme les mardis , de 13 h à 14 h, ou quelque chose comme ça, avant 16 h 00 . Le mardi, je suis arrivée, j'ai sorti ma feuille de calcul et soit je donnais noms que j'avais déjà trouvé ou j'étais en train de trouver de nouveaux noms. Et je le faisais littéralement en accédant à des groupes Facebook de communautés d' investisseurs locales dans ma région, sur mes marchés, en demandant des prêteurs, en les appelant simplement et en leur disant : «  Hé, Vous savez, je suis un investisseur immobilier, j'achète des biens locatifs et j'ai entendu dire que vous prêtiez. J'aimerais juste voir quelles sont vos conditions et voir si nous serions bien placés pour travailler ensemble, le laisser vous le dire et ensuite vous constaterez si vous êtes une bonne personne ou non, n'est-ce pas ? Ce n'est pas très compliqué. Et je l'ai fait pendant six mois d' affilée, 2 h par semaine. Après environ six mois à le faire, j'avais suffisamment de noms sur cette feuille de calcul où je les avais surlignés en vert, ce qui signifiait qu'ils correspondaient bien. Ils ont répondu oui, et leurs termes ont fonctionné pour moi. Et je savais que nous pouvions travailler ensemble. J'ajoute suffisamment de noms sur la feuille de calcul sur laquelle j'ai arrêté de collecter des fonds. Et pourtant, je ne le fais pas avec beaucoup de dévouement parce que la plupart de ces personnes sont toujours là. Je reçois toujours de nouveaux types de références à ce sujet maintenant. Vous n'avez donc pas à le faire pour toujours. Mais jusqu'à ce que vous ayez assez d'argent à porter lorsque cette bonne affaire se présentera, vous pouvez en tirer parti. Ensuite, vous devez vous concentrer là-dessus , car rien ne vous donne la confiance d'avoir l'argent disponible. Alors, consacrez du temps et concentrez-vous sur la collecte de fonds. fonds sera l'une des meilleures choses que vous puissiez faire, comme trouver des offres et faire des offres, collecter les fonds nécessaires pour les acheter. Ce sont les deux ou trois principales activités qui feront ou déferont votre succès en matière de placement. OK, donc j'espère que ça aide les gars. Et dans les prochaines vidéos de formation, nous expliquerons exactement comment trouver les prêteurs étape par étape. Nous allons parler de ce que vous leur dites au téléphone ? Quel est le pitch que vous leur donnerez, je vais vous donner un script à suivre pour tout cela. Restez donc à l' affût des prochaines vidéos. Et je t'y verrai. 11. Questions essentielles: Bien, encore une fois, alors quoi de neuf, tout le monde ? Voici Brian Elwood. Et dans la formation d'aujourd'hui, nous allons passer en revue les questions essentielles que vous devez poser à votre prêteur avant de conclure une transaction avec lui. Dans ce train, vous allez apprendre à peu près toutes les questions que vous pourriez avoir besoin de poser, que ce soit à un prêteur privé ou à une banque, afin d' obtenir toutes les informations d' obtenir toutes les informations sur type de produits de prêt qu'ils proposent. Vous savez donc dans quoi vous vous engagez et vous saurez si vous êtes bancable grâce à la conversation que vous aurez avec ces banquiers. En utilisant ces questions, vous saurez exactement ce que vous devez faire pour être qualifié pour vous débrouiller seul , d' accord. C'est donc vraiment très important car de nombreux termes et conditions différents sont impliqués dans faire seul. Nous allons passer en revue une grande partie de ce que c'est aujourd'hui. Mais il y a bien plus que le taux d'intérêt et la durée, vous savez, et certaines de ces choses auxquelles les gens pensent généralement lorsqu'ils pensent seuls. Tous ces petits détails peuvent vraiment avoir de l'importance. Tout de suite, ou dans cinq, dix ou 15 ans, il est important de poser des questions et d'y réfléchir. Maintenant, si vous ne connaissez pas toutes ces choses, de nombreux pièges vous pourriez rencontrer de nombreux pièges . Les gars, je veux que vous compreniez toute l'étendue de ce dans quoi vous vous engagez du début à la fin du prêt. Vous serez donc parfaitement préparé. Ça sonne bien. Les questions que je suis sur le point de vous révéler vont vraiment combler les lacunes. Ils feront de vous un investisseur bien plus avisé. Ils vont vraiment vous donner l'impression d'être aussi affûté. Je suis du genre à dire, vous voyez de quoi vous parlez lorsque vous êtes au téléphone avec ces prêteurs, ce qui, je le sais, est la principale préoccupation de beaucoup de gens. Très rapidement, ces questions s'appliquent aux banquiers, prêteurs d'argent et aux prêteurs privés. Tous ceux qui vous prêtent de l'argent pour acheter une propriété, d'accord ? Il y a quelques exceptions où, hé, cette question ne s'applique réellement qu'aux banquiers par rapport aux prêteurs privés. Dans ces cas-là. Je l'ai noté à côté de la question. Et n'oubliez pas qu' une version téléchargeable de ces questions est disponible. En bas. Il y aura un lien vers une pièce jointe et vous devriez la télécharger et l'imprimer. La première question que je vous conseille donc de poser aux prêteurs privés est quels différents marchés prêtez-vous ? D'accord ? Maintenant, c'est important parce que, par exemple j'achète au Tennessee et en Alabama. Certains prêteurs prêtent sur ces deux marchés, tandis que d'autres se limitent à l' un ou à l'autre. Et il est important de s' assurer qu'ils empruntent sur votre marché. Ils doivent obtenir une licence différente pour emprunter dans les différents États. Aux États-Unis. Et je trouve que les prêteurs spécialisés sur un marché ont tendance à avoir de meilleurs taux ou qu'il est peut-être un peu plus facile travailler avec eux que quelqu'un qui pourrait dire : « Oh, je suis approuvé seul dans les 50 États, n'est-ce pas ? J'aime donc les prêteurs locaux. Et j'ai juste posé cette question dès le départ, juste pour voir , hé, eh bien, cela pourrait utiliser cette personne partout. C'est juste le Tennessee, est-ce juste l'Alabama ? Alors parfois, je pose cette question dès le départ, juste pour m'en débarrasser. La prochaine question que je vais vous poser est quels types de produits de prêt proposez-vous ? OK. Vous n'avez donc qu'une idée des différents produits qu'ils proposent, n'est-ce pas ? Qu'il s'agisse de prêts forfaitaires sur cinq ans prêts pour des rénovations ou de prêts hypothécaires classiques de 30 ans. Il existe tellement de produits différents. Et vous voulez en quelque sorte avoir une idée du terrain, dès que vous passez un appel pour voir les produits qu'ils proposent sur une feuille de calcul ou sur leur site Web pendant que vous leur parlez. Cela vous aidera beaucoup à tout voir visuellement. J'ai l'habitude de consulter le site Web du prêteur lorsque je suis au téléphone avec lui, juste pour qu' ils puissent aussi savoir : « Hé, ce type est sérieux, il est sur mon site Web, il regarde les différents produits que nous avons. Mais j'aime juste le voir sur une grille. Je peux donc constater qu'au fur et à mesure que j'obtiens des prêts de 5 à 10 % sur 30 ans, le taux d'intérêt baisse en fonction de la durée du prêt ou quelque chose comme ça. Juste pour voir comment ça fonctionne pour eux. Si vous n'avez pas l'impression de comprendre leurs produits, tout d' abord, c'est normal. J'ai téléphoné à des prêteurs qui ne faisaient que me confondre avec tous les différents produits parce qu'ils parlent de me confondre avec tous les différents produits parce qu'ils parlent « c'est si rapide » et de certains termes qu'ils utilisent, je ne le fais tout simplement pas. Je comprends même les abréviations, non ? Les questions suivantes de cette formation vous aideront donc à comprendre ce que tous ces différents détails signifient pour chaque produit de prêt. Quel est le ratio prêt-valeur maximal que vous êtes prêt à atteindre ? Cette question est très importante car vous voulez savoir combien ils vous donneront par rapport à la valeur de la propriété. Ainsi, par exemple , si une maison vaut 70 000 dollars et que le prêteur indique que le Rmax LTV est 70 %, 70 % de 70 000 équivaut à 49 000 dollars. C'est le maximum qu'ils vous prêteraient pour cette propriété. La plupart des prêteurs se situeront entre 60 % et 80 %, car n'oubliez pas que les prêteurs veulent se protéger. Ils ne veulent pas vous prêter 100 % de la valeur d' un objet. La question suivante que vous pourriez vous poser est la suivante : la valeur du prêt est la valeur basée sur la valeur estimée actuelle de la propriété telle qu'elle se trouve ou si vous la basez sur l' ARV après réparation. valeur. OK. Certains prêteurs procèdent donc différemment. Cela vaut donc la peine de demander, comme si une propriété pouvait valoir 50 000 dollars telle qu'elle se trouve aujourd'hui. Mais si tu y mets du travail, ça pourrait en valoir 80, non ? Donc, lorsque le prêteur va vous prêter, utilisera-t-il la valeur telle quelle ou est-il prêt à examiner certaines comparaisons et à voir, hé, que cette propriété pourrait valoir 80 dollars si elle était travaillée ? Je vais donc vous prêter sur la base d'un ARV de 80 000. Il est important de clarifier cette distinction. D'accord ? Donc, comme je l'ai dit, certains vont lancer des compositions, voir ce que cela pourrait valoir la peine de vous prêter sur la base de ce chiffre. Et c'est une distinction très importante si vous ne le faisiez pas à l'avance, pourriez simplement vous heurter à un problème plus tard, car vous ne communiquiez pas clairement sur ce qu'ils feraient aurait du sens ? Seul sur le prix d'achat ainsi que sur les réparations. OK. C'est une question importante à poser. Bien sûr, parce que vous voulez savoir s'ils vous donneront de l'argent pour les réparations. Les banquiers traditionnels ne le font généralement pas, tandis prêteurs privés le font généralement. Et vous vous assurez que l'argent qu'ils apprennent que vous pouvez utiliser à la fois pour l'achat et les réparations , au cas où cela serait nécessaire. Parce que si vous y réfléchissez, si vous deviez acheter une maison pour 35 personnes et qu'il en fallait 15 et du travail, vous auriez besoin de 50 000 dollars pour acheter et rénover cette maison, n'est-ce pas ? Maintenant, si la maison vaut la peine, l'ARV est de 75. Et supposons que le prêteur ait déclaré qu'il vous prêterait sur la base de l'ARV. Nous savons donc qu'ils vous prêtent un peu plus de 50 000 antirétroviraux, je crois, s'ils acceptaient 70 % des 75 000 ARV. Ils pourraient donc vous prêter 50 000$, l'achat et les réparations de cette maison puisque vous allez l'acheter. Mais consacreront-ils une partie de l'argent réparations ou devront-ils tout consacrer à l'achat ? Hein ? Ainsi, lorsqu'il s'agit de réparations, ils feront quelque chose comme vous virer l'argent pour la clôture. Ensuite, le 35 serait pour la fermeture. Ensuite, ils conservaient les 15 autres un compte séquestre auprès de la société de titres, et ce montant était réparti sur une série de paiements. Une fois que vous avez fourni la preuve que vous avez suivi la rééducation, effectué les différentes phases de la rééducation. C'est donc un outil très précieux lorsqu'un prêteur vous prête l'argent pour les réparations, ainsi que pour tout le reste. Mais tu dois le vérifier. Très, très important. Quel taux d'intérêt facturez-vous ? C'est assez simple, mais c'est évidemment quelque chose que vous devez demander, n'est-ce pas ? Vous êtes en train de vérifier vos taux d'intérêt. En 2020, les banquiers se situent autour de 4 à 5 %. Dans le secteur privé, les prêteurs ont un intérêt d'environ 9 à 11 %, d'accord ? Par exemple, le taux d'intérêt que vous choisissez peut faire ou défaire l'investissement. Cela ne semble pas beaucoup, mais si vous y réfléchissez, 4 % contre 8 %, disons, c' est le double, comme si vous payiez littéralement deux fois plus d'intérêts par an. Donc, la plupart des propriétés que je vois connaîtront des flux de trésorerie autour de 45 à 45  % d'intérêt, mais pas entre 9 et 11 %. N'oubliez pas non plus qu'il est acceptable d' emprunter de l'argent à un taux de 9 à 11 %, mais uniquement à court terme, car cela coûte trop cher pour générer des liquidités à long terme. Vous avez donc besoin d'un plan pour vous refinancer à partir de cela. Avec banquier. Quelle est la durée du prêt ? Le terme fait normalement référence à la durée du prêt. Quand les gens prononcent des termes au pluriel avec un S à la fin. Cela signifie généralement toutes sortes de choses, comme le taux d'intérêt , la durée du prêt, etc. Mais lorsqu'ils disent simplement terme singulier, ils font généralement référence à manière dont tant que durera le prêt. Ça peut aller pour n'importe quoi. Cela peut être trois mois, six mois, 12 mois, 51015 ou 30 ans. Et ils proposeront certainement différents produits de prêt qui dureront des durées différentes. Il est donc important que vous posiez des questions à ce sujet. Rechargez-vous des bornes ? Les points I Guys ne sont généralement facturés que par des prêteurs privés. Les banques assumeront les frais de clôture. Donc, en fait, on pourrait presque considérer prêteurs privés comme si leurs frais de clôture étaient de zéro point. Mais points, les frais de clôture sont deux choses distinctes, même s'ils visent le même objectif. Il est donc important que vous vous posiez des questions sur les deux points qui ne sont qu' un pourcentage du prêt remboursé à l'avance. Donc, par exemple si les conditions sont de 50 000$, ce sera le montant qui vous sera prêté. Ils vont te le donner à 6 % plus deux points. Vous paieriez les 2 %, soit les deux points de 50 000 points à la clôture. Et maintenant, deux points, soit 2 % de 50 000, c'est 100$. D'accord ? Donc, en fait si cela prêtait à confusion, on pourrait lire que les termes sont 6 % d'intérêt plus 2 % en points. La seule différence est que 2 % des points sont dus dès la clôture. C'est comme un moyen pour les prêteurs de s' assurer d'obtenir un certain rendement. S'ils n'en ont pas, s'il s'agit d'un prêt à court terme ou si vous avez la possibilité de les rembourser très rapidement avant que de nombreux intérêts ne s'accumulent. Parfois, ils jettent des points et s' assurent d' obtenir au moins, dans ce cas, 1 000 dollars, pour qu'ils puissent se donner la peine de le faire seuls. C'est logique. Vous avez besoin d'un acompte. affirmative, combien ? Maintenant, la raison pour laquelle vous poseriez cette question est assez évidente, n'est-ce pas ? Mais tu dois quand même le demander. Vous êtes en train de vérifier s'ils veulent que vous ayez skin dans le jeu ou non. La plupart des prêteurs privés n'exigent pas d'acompte, mais les banques le font presque toujours. Et c'est une distinction importante car, vous savez, l'acompte affecte considérablement montant d'argent que vous devrez investir dans la transaction, n'est-ce pas ? L'une des principales raisons pour lesquelles je vois des gens penser qu' ils ne peuvent pas se lancer dans l'immobilier est l'acompte. Comme Brian, comment faites-vous pour économiser 20 % ? Encore et encore, non ? Ce n'est pas réaliste pour beaucoup de gens. Il est donc important de savoir ce que l'on attend de vous avec les deux types. Et lorsque vous appellerez des prêteurs, privés ou bancaires, vous allez commencer à comprendre la différence entre les deux. Vous allez comprendre la différence entre le moment où vous utiliseriez l'un et l'autre. Vous verrez, vous verrez où se trouvent prêteurs privés. Ils vous donneront tout l'argent nécessaire à la transaction tant que celle-ci se situe à moins de 70 % de la valeur. Aucun acompte n'est requis. Mais leur taux d'intérêt est fou, non ? Alors que les banques exigent, disons, 15 ou 20 %, mais elles vous offriront le meilleur taux d'intérêt et le plus long terme, et tout ça. Utiliser les deux à des moments différents est donc généralement la meilleure stratégie dans ma façon de procéder. À quelle vitesse parvenez-vous à fermer ? En moyenne ? C'est important parce que vous avez une idée de la rapidité avec laquelle ils peuvent se déplacer. N'oubliez pas que vous n' avez pas toujours à attendre quatre semaines. Vous n' avez pas toujours quatre semaines pour attendre la clôture d'un prêt. Dans un marché très concurrentiel, d'accord ? de travailler avec une banque traditionnelle lente Il peut être difficile de travailler avec une banque traditionnelle lente. Lors d'un premier achat. J'ai parfois essayé de faire appel à une banque traditionnelle plutôt qu' une banque traditionnelle plutôt un prêteur privé dès le départ. Et nous avons dû avoir le contrat pour six ou sept semaines, car le vendeur s' énervait et voulait le conclure. Mais la banque agissait trop lentement avons pas pu conclure et nous avons perdu des transactions à cause de cela. D'accord ? Certaines banques traditionnelles affirment donc qu'elles peuvent fermer leurs portes en deux ou trois semaines, ce qui est génial si c'est vrai. Mais vous devez absolument le demander et le mettre sur la table dès le départ. Quels sont vos frais de clôture ? D'accord, aucun frais de clôture, encore une fois, n'est généralement associé aux banques traditionnelles, non aux prêteurs privés qui facturent normalement des points. Mais vous ne faites que vérifier combien ils facturent pour leur travail. Cela ne devrait pas dépasser, disons, quelques milliers de dollars. J'ai l'impression que le maximum que j'ai jamais vu sur le coût de clôture B était peut-être 3 000 dollars et la monnaie, et le moins de 500 dollars. Cela est en grande partie lié aux frais de fermeture des sociétés de titres, n'est-ce pas ? Ce que les banques appelleront en fait les leurs sont les frais d'établissement de prêts. Ce serait peut-être un meilleur titre pour cette question. Quels ont été les frais de clôture ou les frais de création de prêt, n'est-ce pas ? Les banques les factureront et ce n'est qu'elles facturent de l'argent supplémentaire pour le temps qu'elles consacrent à la mise en place et au fonctionnement du prêt. Y a-t-il une pénalité pour paiement anticipé ? OK. C'en est une que je ne connaissais même pas depuis longtemps. Et je voulais vous en parler parce que c' est vraiment très important. Donc, parfois, vous voudrez refinancer le prêt plus rapidement que la durée du prêt, d'accord. Par exemple, vous pourriez obtenir un prêt de douze mois auprès d'un prêteur privé. Ensuite, vous souhaitez vous refinancer auprès d'une banque au troisième mois seulement. D'accord ? Y a-t-il une pénalité pour faire cela ? Comme si certains prêts étaient assortis d'une garantie d' intérêt minimum de six mois, d'accord ? Donc, dans ce scénario, si vous vouliez rembourser au troisième mois, vous devriez payer des intérêts au 45,6 mois à la clôture, car le minimum d'intérêts était de six mois. Donc oui, il y a une pénalité de remboursement anticipé. OK. Ainsi, les intérêts minimaux garantissent la pénalité de remboursement anticipé. Les gens posent des questions à ce sujet la plupart du temps, c'est en fait la même chose. OK. Mais vous vous assurez simplement pouvoir le faire ou vous savez quelle serait la pénalité si vous le faisiez. J'ai payé cette pénalité à de nombreuses reprises simplement parce que je voulais me refinancer plus tôt, mais j'aurais aimé le savoir dès le départ. donc une question un peu répétitive, mais encore une fois, existe-t-il une garantie d'intérêt minimum ? D'accord ? Encore une fois, c'est parfois la même chose qu'une pénalité de remboursement anticipé. Cela est donc lié à la question précédente. D'habitude, c'est la même chose. Encore une fois. Prêt de 12 mois avec garantie d'intérêt minimum de six mois. Vous devez payer six mois d'intérêts, peu importe la rapidité avec laquelle vous refinancez la transaction. Maintenant, si vous atteignez six mois, votre intérêt minimum est atteint et vous pouvez refinancer à tout moment six mois ou plus tard. Et vous ne payez aucun intérêt supplémentaire. D'accord ? Donc, une fois que vous avez atteint le minimum, vous pouvez le réparer. Il est donc parfois bon d'attendre et d' essayer de trouver le bon moment lorsque ce minimum est atteint. Existe-t-il une option pour prolonger le prêt ? Maintenant, celui-ci est très important aussi, les gars. C'est quelque chose que j'ai dû faire plusieurs fois. Et ce que je veux dire, c'est que vous êtes en train de vérifier si j'ai la possibilité de prolonger ce prêt lors de son exploration, d'accord. Donc, si vous aviez un prêt de cinq ans et qu'au bout de cinq ans, vous deviez certainement rembourser le prêteur, ou est-ce qu'il le prolongerait pour une autre période pour vous ? Cela peut être une bonne idée de vous faire gagner du temps si la date d'expiration du prêt vous semble un peu trop longue et que vous ne l'avez pas planifiée. Ce n'est que l'année dernière que j'ai reçu un billet gonflable de cinq ans sur une propriété La banque m'a simplement envoyé une lettre par la poste disant : «  Hé, tu nous es redevable ». Je pense donc qu'il me restait 14 000$ sur le prêt que je devais. Ce n'était pas grand-chose. La banque dit : « Hé, tu nous dois 14 000$. Faites-le immédiatement. Je suis juste comme What the ****. Et il s'avère que je ne me souvenais tout simplement pas que ce prêt de cinq ans arrivait à expiration. Je ne m'en souvenais pas. La date d'échéance du prêt était arrivée. J'étais juste occupé à faire autre chose. Et je n'avais même jamais contacté cette banque pour lui demander : «  Hé, serais-tu prête à redécouvrir, passer encore cinq ans avec moi ? Nous l'avons fait. Nous les avons contactés. Nous avons demandé les cinq autres années et, heureusement, ils ont accepté. Ils ont demandé des informations. Je pense qu'ils ont aimé une évaluation de la propriété, mais ils ont accepté. Et heureusement, j'ai pu prolonger ce prêt. C'est vrai. Il aurait donc certainement été plus agréable savoir dès le départ et d'être beaucoup plus proactif à ce sujet. fait, la plupart du temps les banques le font parce que c'est dans leur intérêt de gagner plus d'argent. Encore une fois, une question un peu répétitive, mais importante à poser : existe-t-il une option pour refinancer le prêt auprès vous lors de son exploration ? Vous testez les eaux ici pour voir si c'est quelque chose qui pourrait les divertir. De nombreux prêteurs répondront « Oui » parce qu'il est dans leur intérêt de maintenir le prêt et de percevoir davantage d'intérêts. Ils ne veulent pas d' argent en banque. Les banques veulent que leur argent soit utilisé pour elles. Quels types d'exigences avez-vous mon égard pour obtenir l' approbation d'un prêt ? Maintenant, cette question est vraiment puissante et révélera tout ce vous aurez essentiellement besoin. Les réponses à cette question se trouvent peut-être partout. C'est une question un peu complexe. Lorsque je coache des personnes, elles veulent appeler des prêteurs, mais elles se demandent si elles peuvent obtenir une approbation ou non , ou elles ne savent pas vraiment ce qu'elles sont censées dire. Je leur dis simplement de le dire. Je dis simplement : appelez le prêteur au téléphone et dites-lui : « Hé, qu'attendriez-vous de moi pour que j'obtienne l' approbation d'un prêt, puis taisez-vous, prenez des notes et écoutez. OK. Vous êtes donc en train de découvrir si vous allez répondre à leurs normes. Quand il s'agit d'obtenir un prêt. Pour les prêteurs traditionnels. Ils voudront parler de crédit au revenu, où les prêteurs privés parleront principalement de la propriété elle-même. Ils peuvent avoir quelques petites exigences, mais c'est généralement ce à quoi vous pouvez vous attendre. Avez-vous besoin d'une évaluation de la propriété ? Vous demandez si une évaluation sera requise. Maintenant, pour ceux d'entre vous qui ne savent pas ce qu'est une évaluation, il s'agit essentiellement d'une personne certifiée qui se rend sur place et donne son opinion sur la valeur de la propriété et coûte beaucoup d'argent. Parfois, cela peut coûter 600 dollars, non ? Il est donc important que vous sachiez si cela sera nécessaire ou non , car c'est beaucoup d'argent. Et une autre raison importante est que les évaluations peuvent vraiment prendre un certain temps. Certains d'entre eux peuvent prendre littéralement plusieurs semaines et peuvent donc parfois retarder votre fermeture. Vous ne voudriez certainement pas promettre que vous pourriez clôturer dans une semaine et devoir ensuite demander une évaluation car je sais que sur les marchés dans lesquels je suis actuellement , vraiment compétitif. Les évaluateurs sont parfois soutenus pendant trois semaines entières. OK. Il leur faudra peut-être encore une semaine pour vous faire parvenir le rapport. Je sais que ça a l'air fou. C'est dingue. Mais si une banque exige une évaluation ou, parfois, un prêteur privé le fera même. Vous devez le savoir dès le départ pour pouvoir communiquer avec le grossiste ou le vendeur. Et avec une projection honnête de ce qu'ils peuvent attendre de vous en termes de calendrier de clôture. En lien avec cette question, qui paie pour l' évaluation, n'est-ce pas ? Bien entendu, cela est également très important. J'ai vu cela se faire de différentes manières. Parfois, la banque paie pour cela, ce qui est extrêmement agréable. Mais en général, vous devez payer pour cela. Et expliquez les chevalets. Encore une fois, les évaluations sont coûteuses. Cela vaut donc la peine de demander. Est-ce que vous exigez que j'aie une certaine cote de crédit ? OK. Maintenant, encore une fois, vous m'avez déjà posé la question précédente : qu' attendriez-vous de moi pour être seul ? Il s'agit d'une question complémentaire. Si peut-être cela n'est pas abordé. Encore une fois, vous n'êtes pas obligé de poser chaque question de cette liste à chaque fois. Il s'agit d'un guide général pour vous aider à démarrer. Mais voulez-vous poser cette question si cela ne se pose pas ? Parce que les crédits constituent vraiment un obstacle majeur pour beaucoup de gens qui se sentent seuls. Je pense que le crédit est un peu stupide parce qu'il peut être affecté par la moindre chose. Une fois, je ne me suis pas retrouvée seule parce que j'ai raté un paiement pour un matelas à université pour 35,01 et cela figurait toujours sur mon dossier de solvabilité. Mais des trucs stupides comme ça arrivent. Et cela sera généralement demandé par les banquiers, et non par les prêteurs privés. Ils voudront généralement voir votre pointage de crédit. Vous demandez donc s'ils vont obtenir votre pointage de crédit ou non. Et si c'est le cas, où veulent-ils que ce soit ? Est-ce qu'ils veulent que ce soit un 750, un 706 ou un 50 ? Habituellement, ils veulent au moins 600. Avez-vous besoin de mon historique de revenus ? C'est également une question très importante. Et cela ne se produit généralement qu' avec les prêteurs traditionnels. Ils voudront voir vos déclarations de revenus des deux dernières années. privés et les prêteurs d'argent dur ne le demandent pas. Je ne crois pas qu'on m' ait déjà demandé mes déclarations de revenus, alors ils ne savent pas combien d'argent je gagne ou quoi que ce soit d'autre. OK. Et c'est important parce que s'ils ont besoin de votre historique de revenus, vous devez en discuter et vous demander , eh bien, quels sont vos revenus selon vous ? Hein ? J'ai déjà été critiquée pour avoir des revenus en baisse ou parce que mes revenus étaient inférieurs de 20 % un an étaient inférieurs de 20 % un an à ceux de l'année précédente, n'est-ce pas ? Ce que je veux dire, c'est que mes revenus ont explosé lorsque je vendais de nombreuses maisons en gros. Même si j' avais toujours un revenu sain, peu importe qu'il ait diminué de plus de 20 %. Les banques ont donc toutes ces règles étranges. Je n'étais pas au courant de leur existence et j'ai consacré tout ce travail à essayer d'obtenir un prêt, puis ils disaient que tous vos revenus diminuaient. On ne peut pas le faire. C'est vrai. C'était vraiment stupide et perdre du temps, à moi ou à mes chefs de bureau, beaucoup de temps à rassembler tous ces documents avant qu'ils ne s'en rendent compte. me demande pourquoi tu ne m'as pas posé de questions à ce sujet ? Comme le premier jour où nous étions au téléphone. Il est donc important que vous sachiez non seulement qu'ils ont besoin de votre historique de revenus, mais que vous leur demandiez également à quoi doit ressembler votre historique de revenus. Vous savez, quel type de revenu attendez-vous de moi pour ces deux déclarations de revenus ? De quel ratio DTI avez-vous besoin ? Dti signifie dette-revenu et s'adresse uniquement aux banquiers traditionnels. Lynn, les prêteurs privés ne se pencheront pas sur cette question. Et ils examinent essentiellement le montant de vos dettes par rapport vos revenus. Donc, si vous aviez une voiture, supposons que vous ayez un billet de voiture de 25 000$, que vous ayez un prêt étudiant de 10 et que vous ayez une carte de crédit de 10 g. Cela représente donc une dette totale de 45 000$. Et supposons que vous gagniez 100 000$ par an. Votre dette était de 45 000 dollars, vos revenus de 100 000 dollars. Votre ratio dette/revenu serait de 45 %. Mon banquier a un DTI maximum de 45 %. J'imagine que d'autres banquiers sont dans cette situation. Cela vous donne donc une idée de la situation dans laquelle vous souhaitez que votre dette se situe par rapport à vos revenus pour être bancable auprès d'un prêteur traditionnel. Mais ne me croyez pas sur parole car il existe de nombreuses banques différentes. Il existe tellement de produits de prêt différents qu'ils sont partout. Tu dois vraiment faire preuve de diligence raisonnable. Certains banquiers peuvent monter jusqu'à 60 %. Certains banquiers ne s'y intéressent peut-être même pas. Certains banquiers peuvent exiger 25 %. C'est pourquoi il est important que vous le demandiez. Encore une fois, les prêteurs privés ne se penchent pas sur cette question. Vous exigez que j'aie une certaine somme d' argent à la banque. Certains prêteurs ont donc besoin d'un aperçu de votre solde bancaire pour voir si vous avez des réserves. quelque chose se produit, comme votre cure de désintox dépasse votre budget ou quelque chose comme ça, ces prêteurs veulent vraiment voir ce que vous avez. Je me rappelle m'être fait prêter de l'argent par un prêteur privé pour acheter la maison et la réparer. Et il voulait s'assurer que j'en avais au moins cinq ou 10 000. Peut-être qu'il n'y en avait que 5 000 en banque. Au cas où la cure de désintox serait terminée parce que la cure coûtait 15 000 dollars. Et vous pouvez en quelque sorte comprendre leur logique parce que si je n'avais pas d'argent et je lui empruntais 15 000 dollars plus le coût de la propriété pour l'acheter, alors quelque chose d' inattendu surgirait. La cure de désintox ne sera même pas terminée. La Chambre resterait donc là comme si elle était partiellement terminée parce que je n'avais pas d'argent supplémentaire. Vous savez, cela n' atteindrait pas la valeur après réparation sur laquelle le prêteur prête parce qu'il est inachevé, il ne serait pas loué. C'est comme lorsqu'une propriété se stabilise et constitue un investissement plus sûr lorsqu' elle est rentable pour vous. Il est donc important d'avoir un peu d'argent, non ? Alors ne paniquez pas. Si vous n'avez pas d'argent et que vous devez commencer à épargner. Je veux dire, mets juste deux ou trois mille dollars ton compte bancaire que tu pourrais montrer à un prêteur. Et cela les mettra beaucoup plus à l'aise que si vous n'aviez 0$. Mais encore une fois, demandez-leur, car chaque prêteur est différent. Certains prêteurs ne voudraient pas du tout voir cela. Je dirais que la plupart du temps, je n'ai pas eu à envoyer le solde de mon compte bancaire. Mais c'est généralement une bonne question à poser. En général, si vous voulez voir un petit montant, disons entre deux et dix mille dollars selon la propriété et le montant du prêt. Et la plupart ne le demandent pas du tout, comme je l'ai dit, en enfermant des gars. Tout d'abord, j'ai un conseil utile pour vous. Donc, toute la documentation référencée ici, comme la conserver dans un dossier Google Drive. Donc, toutes ces déclarations de revenus, vous savez, s'il s'agit de votre dossier de solvabilité, s'ils veulent voir des copies de vos relevés bancaires. Comme certains prêteurs veulent voir mon loyer. Ils veulent en fait voir les copies de mes cartables d'assurance qui indiquent simplement que j'ai une assurance pour la propriété. C'est fou la quantité documentation que vous devez fournir, n'est-ce pas ? Surtout si vous voulez refinancer une propriété que vous possédez déjà, ils voudront voir un tas de choses sur cette propriété. Et donc, au lieu de simplement répondre à tous leurs e-mails avec toutes ces pièces jointes insensées partout. Il suffit de regarder la liste des informations qu'ils vous envoient ou je vais avoir besoin de toutes ces choses pour commencer. Ensuite, faites simplement glisser tous ces documents dans un dossier Google Drive, rendez le dossier partageable et partagez-le avec eux. Partagez le lien vers le dossier avec votre banquier. Gardez simplement tout dedans d'ici la fin des temps. Vous n'avez alors à rassembler toute cette documentation qu'une seule fois alors que vous n'avez pas encore d'assistant pour le faire à votre place ? Comme moi. C'est un cauchemar. C'est comme un travail à plein temps pour mettre tous ces papiers dans des mélangeurs, c'est fou. Cela vous évitera donc de perdre beaucoup de cheveux. Alors, voici ce qu'il faut faire ensuite, les gars. Imprimez la liste de questions ci-jointe ci-dessous. Je veux que vous appeliez trois prêteurs privés et trois banquiers, d'accord, donc trois de chacun répondent aux questions que nous avons posées ici lors de l'appel avec ces prêteurs, et notez aux questions que nous avons posées ici lors de l'appel avec ces prêteurs, leurs réponses. Vous savez donc quels sont leurs produits de prêt, ce qu'ils attendent de vous. Garantie d'intérêts minimaux, yada, yada. Vous avez obtenu toutes les informations d'eux. Vous aurez alors une bien meilleure idée de votre solvabilité et de ce qu'il vous faudrait exactement pour faire seul. D'accord ? Et cela vous donnera beaucoup de confiance, car vous saurez soit que vous êtes banquable maintenant soit que vous savez exactement quoi faire pour le devenir ? Je veux dire, tu y penses. Obtenir de l'argent pour des propriétés locatives a toujours été le plus gros problème pour tout le monde, n'est-ce pas ? C'est comme si je voulais acheter des cartouches, mais je n'arrivais pas à leur trouver de l'argent. Et c'est la vérité. C'est probablement le plus gros obstacle. Et donc, quelle meilleure utilisation de votre temps que de parler à la personne qui a littéralement de l'argent. Ce sont les gardiens, tous les prêteurs d'argent, n'est-ce pas ? Au lieu de ******** et de m'en plaindre comme je l'ai fait et je le fais encore un petit peu. Pourquoi pas ? Demandez-leur à quoi les choses devraient ressembler pour que je devienne un excellent client, pour que je devienne très rentable, pour que ce soit une évidence, pour que vous me prêtiez de l'argent. Quels sont vos meilleurs clients ? À quoi ressemblent-ils et comment puis-je devenir comme eux ? Il n'y a pas de meilleure façon passer votre temps à le découvrir. Vous pouvez donc vous efforcer de vous y intégrer et d' obtenir des prêts très facilement. Je connais un type qui possède 600 propriétés locatives et qui les obtient toutes auprès d'un banquier commercial sur des billets de cinq ans. Et c'est littéralement comme appuyer sur un bouton pour obtenir un prêt, appuyer sur un bouton pour obtenir un prêt, appuyer sur un bouton pour obtenir un prêt parce qu'il est tellement bancable. D'accord ? Nous voulons donc devenir comme ce type et avoir une excellente relation avec notre banquier. Et en les appelant leur posant des listes, des listes de questions, puis en commençant à se transformer en quelqu'un qui a toutes ses chances d'affilée et qui est bancable. Ce sont littéralement vos prochaines étapes. J'espère donc que vous avez apprécié cette formation. Merci beaucoup d'avoir écouté, et je vous verrai la prochaine fois. 12. Comment trouver des offres: Très bien, donc dans cette formation, nous allons voir comment trouver toutes les offres. Vous aurez toujours besoin de développer un portefeuille locatif qui de payer toutes vos factures. Et nous allons aborder les tactiques, les meilleurs canaux de marketing, et tout ça. Mais nous allons commencer par une petite philosophie parce que je crois que si je peux vous apprendre à réfléchir aux choses, alors vous pouvez vous lancer et exécuter, d'accord ? Et quand tu sors et que tu veux enseigner quelque chose à quelqu'un, je veux que tu t'en souviennes. Tu peux dire à quelqu'un comment faire quelque chose. Mais si vous leur dites comment penser à quelque chose, ils peuvent s'en servir pour prendre leurs propres décisions sur les différents scénarios uniques auxquels ils sont confrontés dans la vie et qui sont bien plus précieux. OK, alors parlons de la façon de penser à la recherche d'un accord dans le cadre de tout ce shbang, du marketing et des ventes. Vous en avez déjà entendu parler. Ce sont les deux parties les plus importantes de toute entreprise. Sans marketing, sans ventes, rien ne se passe, d'accord ? Vous devez attirer des prospects vers une entreprise et convertir ces prospects en une entreprise et convertir ces prospects une offre ou un client, ou quel que soit le nom que vous pourriez donner à votre entreprise ? Correct. Ce sont donc certainement les deux piliers qui font réellement la réussite ou échec de toute entreprise. D'accord. Vous vous dites : « Mais Brian, qu'en est-il de l'achat de propriétés locatives ? Eh bien, trouver des offres, c'est du marketing. D'accord. Trouver des offres revient littéralement les commercialiser, à les négocier et à les conclure sous contrat. Prendre cela jusqu'à la clôture, c'est littéralement une vente. D'accord ? Et plus vous vous améliorez dans ces deux domaines, meilleure est votre entreprise , d'accord ? Le développement des compétences nécessaires pour trouver des transactions sur un marché serré s' avérera donc transactions sur un marché serré s' avérera tout à fait inestimable tout au long de votre carrière d'investisseur. Comme ça. Si vous pouvez apprendre à trouver des offres dès maintenant, vous n'aurez aucun mal à trouver des offres à tout autre moment votre carrière d'investisseur, n'est-ce pas ? Relevez donc le défi de trouver des offres. Maintenant, quand le marché est un peu plus tendu. Si tu veux devenir entrepreneur. C'est du marketing, comme le processus qui consiste à atteindre les gens ou à atteindre des vendeurs directs ou quoi que ce soit d'autre, c'est du marketing. Et vous ne pouvez réussir dans aucune entreprise si votre marketing est nul. C'est vrai. Si vous avez déjà entendu parler du terme « artiste affamé », n'est-ce pas ? C'est comme la personne qui est vraiment douée en art ou en musique ou quoi que ce soit d'autre. Mais ils se débattent, se battent, se débattent. Il y a un auteur ou quoi que ce soit d'autre et ils écrivent de bons livres, mais ils ont juste des difficultés, peut-être dix mille dollars par an , et ils doivent manger des nouilles ramen et tout ça. Mais ils sont si bons dans leur métier. Pourquoi ça ? C'est littéralement parce qu'ils sont nuls en marketing et en ventes et qu'ils ne pensent pas que ce sont des gros mots. Écrivez leur message ou leurs œuvres d'art s'y trouvent. La beauté de leur créativité n'atteint jamais les masses, n'atteint jamais le monde. Et c'est dommage si vous croyez en ce que vous faites, vous devez exceller en marketing et en vente. Et beaucoup de gens qui essaient de ressembler à des investisseurs immobiliers locatifs sont essentiellement l'équivalent d'artistes affamés, ce qui signifie qu'ils nuls en matière de marketing essentiellement l'équivalent d'artistes affamés, ce qui signifie qu'ils sont nuls en matière de marketing. juste ne pas le faire du tout. Et ils se demandent, eh bien, pourquoi cela ne fonctionne pas ? D'accord ? De plus, trouver une bonne offre, les gars, résout tous vos problèmes. Tu trouves une bonne affaire. Ça va être très facile de trouver des financements pour ça. Si tu trouves, si tu m' apportes quelque chose qui vaut 100 000 $ et que tu es comme Brian, j'ai juste besoin de 50 K. Je serais tentée de te prêter l'argent. Si vous pouviez me donner un bon pourcentage d'intérêts. Parce que si tu ne me rembourses pas, j'obtiens une maison à 100 000 dollars pour 50 000 dollars, non ? Mon argent est en sécurité parce que vous avez trouvé une offre aussi solide et très facile à trouver un financement. Vous aurez plus de fonds propres et plus de liquidités, d'accord ? Vous pourriez donc, vous savez, faire des bêtises tout en étant prêt à partir. Tu pourrais sous-estimer la cure de désintox. Vous pourriez y placer le mauvais locataire et perdre l' argent à cause des logements vacants si vous devez les expulser. Tu vois ce que je veux dire ? Comme si tu pouvais gâcher le reste et être prêt à partir. Et j'ai déjà vu cela comme les personnes douées pour le marketing meilleures ventes, elles peuvent gâcher d'autres fondamentaux commerciaux et les meilleures ventes, elles peuvent gâcher d'autres fondamentaux commerciaux tout en gagnant beaucoup d'argent. Il existe de nombreux spécialistes du marketing sur Internet qui, je le sais ne regardent même pas leurs comptes de profits et pertes ou quoi que ce soit d'autre. Ils viennent de s'écraser. Ils ont juste des tonnes de ventes et des marges bénéficiaires très élevées. Ils voient juste tout cet argent sur leur compte bancaire. Ils disent : « Oui ». Nous nous en sortons bien. Et ils n'ont ni systèmes, ni processus, ni membres d' équipe, ni connaissances financières, n' est-ce pas ? Mais ils gagnent beaucoup d' argent parce qu'ils sont vraiment doués pour le marketing et la vente. Je sais donc ce que vous voulez dans ce groupe. Beaucoup d'entre vous veulent un revenu passif, beaucoup d'entre vous veulent démarrer d'autres entreprises. Par exemple, devenir bon en marketing et vente devrait faire partie de votre routine matinale, en gros. Comme s'il s'agissait de cette croissance fondamentale. J'ai lu des livres sur quatre catégories différentes. Marketing, ventes, état d'esprit et affaires. affaires ressembleraient davantage à des principes commerciaux différents et à des éléments fondamentaux commerciaux de ce type. Mais ce sont les quatre catégories qui vous aideront vraiment, d'accord ? Et le marketing et les ventes en représentent littéralement la moitié. Alors tu trouves le deal. Encore une fois, il y a un dicton trouvez l'offre et tout se débrouillera tout seul. Je crois que j'ai fait une recherche sur Google hier et c'est en fait Donald Trump qui avait un dicton, le bus. C'était extrait de son livre, The Art of the Deal , avant qu'il ne soit président. Et c'était comme si on protégeait le côté négatif et le côté positif se débrouillerait tout seul, n'est-ce pas ? En gros, il dit que si vous protégez vos pertes en obtenant une bonne affaire votre avantage sera en place par défaut. Par exemple, si vous trouvez une offre pour environ 25 000 dollars, disons que j'en ai besoin de 15 et que je travaille, vous allez avoir 40 objets d'une valeur de 70 000 ARV, rincer pour 800 dollars, vous aurez 30 000 dollars de capitaux propres. Et ce serait un flux de trésorerie de 2 %. Vous gagnerez beaucoup de liquidités mensuelles sur la façon de vous y prendre. Pouvez-vous voir en quoi vous seriez dans une position beaucoup plus sûre avec un tel accord ? Tu pourrais le vendre et mettre 30 000$ dans ta poche. Vous pouvez donc voir à quel point la maîtrise de cette compétence qui consiste à trouver une offre à prix réduit élimine réellement le besoin de bien d'autres choses. Il existe une autre philosophie d'entreprise commune. J'ai lu cela dans un excellent livre intitulé Ready Fire, Aim. Je pense que c'est de Michael Masterson. Et un excellent livre d'affaires. Il explique comment, si votre entreprise génère un chiffre d'affaires inférieur à 1 million de dollars par an, vous devriez consacrer 80 % de votre temps au marketing et aux ventes. 80 % les gars. Par exemple, si vous travaillez huit heures par jour, cela représenterait 6 heures et le changement serait consacré au marketing et aux ventes. Donc, six heures et demie sur huit seraient consacrées au marketing et aux ventes. Vous pouvez donc voir comment les minutes d'un conseil d'administration, exemple, vous n'avez pas à vous soucier de questions administratives et je dois créer ma LLC et tout est parfait. Comme si vous deviez regarder, rechercher des offres, faire des offres, négocier, trouver de bonnes affaires, environ 80 % de votre temps en ce moment, d'accord ? Créer des changements d'état d'esprit. Et vous, parce que c' est vrai pour les entreprises qui investissent, pas seulement comme un homme d'affaires ordinaire. Et d'autres entreprises d'investissement immobilier. Mike, vendre en gros, retourner, c'est à peu près du marketing. Comme la vente en gros n'est littéralement qu'une machine de marketing et de vente. vous suffit de le marquer pour les propriétés. Vous vendez le vendeur en faisant affaire avec vous, puis vous revendez le contrat à un acheteur. Ce n'est que du marketing et des ventes, en gros, c'est l'ensemble de l' entreprise qui change de la même manière, sauf que vous devez fermer et faire une cure de désintox, mais vous continuez à vendre le vendeur en le vendant. à toi. Vous le vendez à votre acheteur final. Une fois en cure de désintox, tu as raison. C'est principalement du marché et dans toutes ces activités, par exemple, si vous êtes doué pour le marketing et les ventes, vous pouvez perdre des opérations informatiques et vous pouvez quand même gagner beaucoup d'argent avec les locations. Comme si vous n'aviez pas à passer autant de temps à travailler sur l' ensemble de votre entreprise pour évoluer, comme s'il ne s'agissait en aucun cas d'un travail à plein temps. Mais le temps que vous consacrez, 80 % de ce temps devrait être consacré au marketing et aux ventes, d'accord, donc j'espère que cela réorganisera vos priorités et que vous vous dites : « Waouh, comme si je devais dépenser beaucoup plus » de mon temps à trouver des offres, à faire des offres. Je vais vous montrer comment procéder dans cette formation. Mais réfléchis à ça. Supposons que vous ayez fait ce changement après avoir regardé ce film, vous vous dites : d'accord, partir de demain, je vais passer 80 % de mon temps à trouver des offres, à négocier des offres. Qu'est-ce qui changerait pour toi ? quel point pensez-vous que votre entreprise et vos efforts d' investissement seraient meilleurs votre entreprise et vos efforts d' investissement seraient si vous faisiez ce simple changement dans la façon dont vous passez votre temps, vous l'avez compris. Vous devez respecter le fait que trouver accords de négociation est un peu la partie la plus effrayante, n'est-ce pas ? Parce que tu parles, tu parles réellement à des gens. Tu te salis les mains, tu es dans le jeu. La raison pour laquelle les gens ne consacrent pas 80 % de leur temps au marketing et à la vente n'est donc pas simplement parce que. Ils ne savaient pas qu'ils étaient censés faire ça. Comme si certaines personnes regardaient cette vidéo et se disaient : «  Eh bien, j'ai encore besoin de trouver ma LLC ou quoi que ce soit d'autre. Et ce qui se passe généralement là-bas, c'est qu'ils évitent simplement la partie délicate de l'entreprise. Je dis « collant » parce que c'est inconfortable. Hein ? Et je veux que vous vous souveniez de ceci, que peu importe ce qui est inconfortable, peu importe ce qui est, cela me met mal à l'aise en ce moment. C'est littéralement le monde vous dit ce que vous êtes censé faire. D'accord ? Il y a une raison pour laquelle vous avez résistance intérieure à quelque chose. Je n'ai aucune résistance aux choses qui ne s'appliquent pas à moi. Par exemple, je ne me promène pas en pensant comme un homme, je ne devrais vraiment pas être sûre, aime vraiment le skateboard plus souvent. Comme si je n'arrivais pas à croire que je ne faisais pas ça. J'ai vraiment besoin de m'améliorer, mais j'ai trop peur de le laisser tomber en demi-lune. Tu ne sais pas quel nom ? Un exemple stupide. Mais comme si je n'étais pas réticente à l' idée de ne pas consacrer plus de temps parce que cela n'a rien à voir avec mes objectifs ou quoi que ce soit d'autre. Mais je vais résister à des trucs comme Brian, tu devrais être plus vulnérable dans ton contenu. Tu devrais ouvrir. Tu as raconté telle ou telle histoire ? Vous devriez publier davantage sur votre profil Facebook personnel et simplement être plus ouvert avec les gens, car cela vous aidera à partager et à diffuser votre message. Et je suis du genre, je sais, mais ça allait être gênant et bizarre, non ? La seule raison pour laquelle cela me vient à l'esprit c'est comme si l'univers me disait que je ne devrais pas le faire. Et puis mon petit cerveau y résiste parce que c'est la bonne chose à faire, n'est-ce pas ? Optez donc pour les choses auxquelles vous résistez si vous voulez atteindre vos objectifs beaucoup plus rapidement dans la vie, car vous avez ce baromètre interne qui vous indique ce que vous êtes censé faire. Malheureusement, c'est toujours effrayant et nul, mais à quel point le voulez-vous ? Parlons des marchés des vendeurs par rapport au marché des acheteurs. Scott. Quand le marché baisse. Comme c'était le cas en 2009, et ce, pendant des années. Des offres ou partout. Le financement, en revanche, est difficile à obtenir par R pour obtenir des prêts, mais les maisons sont bon marché. Personne n'en veut. Le sentiment, c'est-à-dire l'opinion des investisseurs à l'égard du marché, et l'enthousiasme sont également en baisse. Il faut donc lutter contre cela dans un marché bas de gamme. Quand tout le monde disait que ces maisons étaient trop chères, ou c'est ce que j'avais l'habitude de faire, je regardais les gens se moquer des maisons à 30 ou 40 000 dollars à Nashville lorsque le marché était en baisse, je regardais les gens se moquer des maisons à 30 ou 40 000 dollars à Nashville lorsque le marché était en baisse, parce que le sentiment et l'enthousiasme vers le bas. Et leur opinion sur le marché s' est répercutée sur moi et je me suis dit : «  Oui, je n'y crois pas ». Je ne vais pas payer trop cher avec le recul , c'était vraiment stupide. Donc, la façon dont les gens se sentaient mal importait peu importe ce qu'ils pensaient avoir tort. Ils auraient dû l' acheter. De toute évidence, la maison vaut 200 000 dollars maintenant, non ? Vous devez donc lutter contre le sentiment que tout le monde a. Et lorsque le marché est en hausse, les offres sont plus difficiles à trouver, ce que vous constatez. Aujourd'hui, le financement est beaucoup plus facile à obtenir. Les banques prêtent, les taux d'intérêt sont bas. Le sentiment et l'enthousiasme sont à la hausse, ce qui facilite la motivation , car vous voyez tout le monde s'en prendre à des propriétés. Tout le monde est enthousiasmé par immobilier lorsque le marché est en hausse et tout le monde essaie de se lancer dans le jeu. Donc, une autre chose à vraiment comprendre est qu'en matière de marketing, lorsqu'il s'agit de marketing, vous devez investir du temps ou de l'argent, d'accord ? Lorsque vous recherchez des prospects pour une entreprise, vous n'en obtiendrez aucun à moins que vous n'y consacriez du temps ou de l'argent. D'accord ? Donc, à titre d'exemple, tout comme cette entreprise de coaching, non ? Je pourrais choisir de trouver des pistes manuellement. Cela signifie que je pourrais y consacrer un peu de temps. Je pourrais aller sur Facebook, enregistrer des podcasts. Je peux envoyer des e-mails, envoyer des messages à des personnes, non ? Optez pour de plus grandes poches. Je pourrais y consacrer un peu de temps et trouver des pistes à apporter à ce groupe. Ou je pourrais publier une annonce sur Facebook et cela me coûte de l'argent. Mais sans l'une de ces deux solutions, il n'y a pas de fuite et fin de compte, aucune activité n'a de sens. Donc, pour trouver des locations, vous pouvez choisir de décrocher le téléphone, d'appeler. Beaucoup de gens envoient beaucoup de courriels, ce qui prend du temps. Ou vous pourriez dépenser de l'argent une campagne marketing et inciter les gens à vous appeler. Et vous pourriez même payer un assistant pour qu'il prenne les appels à votre place. C'est de l'argent. Hein ? Et l'un de ces deux vous donnera des feuilles. Vous devrez décider lequel d'entre eux vous souhaitez le creuser pour y consacrer. Peut-être que vous avez un peu moins d'argent et que vous en avez envie, cela ne vous dérange pas d'y consacrer du temps. Ou peut-être que vous n'avez pas beaucoup de temps ou que vous détestez vraiment le processus consiste à créer des leads. Dans ce cas. Vous avez de l'argent à la banque dans cette affaire. Mettez-y de l'argent. D'accord. Lorsque vous pensez à l'argent, souvenez-vous simplement de l' argent que vous consacrez à trouver des prospects, payer quelqu'un pour travailler un peu au téléphone à votre place ou quoi que ce soit d'autre. Ce n'est vraiment rien par rapport à l'argent que vous pouvez gagner à long terme en investissant dans l' immobilier. Donc, si vous décidez de dépenser de l' argent, c'est bon. C'est un investissement. Ce n'est pas vraiment une dépense. Les gens considèrent les coûts de marketing comme des dépenses. Ils les classent en fait comme dépenses sur un compte de profits et pertes. Ce n'est pas une dépense, c'est un investissement dans votre entreprise. Quand tu sors manger des sushis et que tu dépenses 110 dollars parce que tu obtiens cinq rôles, plus des applications, deux choses importantes, le Sakai ou quoi que ce soit d'autre. C'est très bien. Mais vous auriez pu dépenser 110 dollars dans votre entreprise de marketing et vous auriez obtenu un meilleur retour sur cet argent. D'accord ? N'oubliez donc pas qu'investir dans des propriétés similaires n'est pas le seul type d'investissement. Nous investissons dans le développement personnel ou le coaching. Vous pouvez également investir dans le marketing de votre entreprise, ce qui représente également une bonne utilisation de l'argent. Cela peut être une perte d' argent si vous ne le suivez pas ou si vous restez, comme si vous regardiez ce que vous faites. Mais en général, vous allez générer un retour sur investissement. D'accord. Par exemple, combien dépenseriez-vous pour obtenir une propriété avec 30 000 dollars de capitaux propres et 350 dollars par mois de trésorerie ou quelque chose ça, quelque chose comme une très bonne affaire. Vous pouvez détenir cette propriété pour le reste de votre vie et la voir prendre de la valeur de 100 000 dollars ou quoi que ce soit d'autre, n'est-ce pas ? Par exemple, combien dépenseriez-vous pour obtenir ce résultat ? Ce ne serait pas très difficile d'obtenir ce résultat avec beaucoup moins de dépenses marketing, alors vous en tireriez des bénéfices dans les poumons. Il suffit donc de réfléchir à une perspective différente des coûts de marketing. Mais si tu veux des résultats, tu dois consacrer du temps ou de l'argent à ce gars. pièges potentiels à surveiller seraient d'essayer quelque chose pendant seraient d'essayer quelque chose pendant une semaine plutôt que de penser que cela ne fonctionne pas, n'est-ce pas ? Tu dois, tu dois t'en tenir à ça. Je ne fais pas de suivi assez souvent. C'est quelque chose d'important. Toutes ces études ont été menées, Keller Williams, la grande maison de courtage, a réalisé une étude et a découvert que la plupart de ses ventes, découvert que la plupart de lorsqu'elle obtient une annonce ou qu' elle vend une annonce, se font après le sixième ou septième fois. Je pense qu'ils ont fait un suivi. Vous devriez aimer que Google l' étudie et le trouve quelque part. C'est probablement en ligne six à sept fois, donc ils ont dû faire un suivi, d'accord. Pour obtenir un accord. Et si je ne vous avais parlé qu'une seule fois pour ne plus jamais vous parler et que vous n'aviez pas rejoint ce programme comme ça, ce serait honteux. Je n'ai pas pu t'aider. Le suivi est essentiel. Vous devez suivre sans relâche jusqu' à ce que quelqu'un vous dise d'arrêter. Ne consacrez pas non plus un pourcentage suffisant de votre temps à cela. Nous avons parlé de 80 % de ne pas externaliser toute cette partie de l'entreprise si vous n' aimez pas cela ou si vous n'avez pas temps de vous concentrer sur vos efforts de marketing. Encore une fois, abandonnez au bout d'une semaine ou répartissez-vous entre plusieurs canaux marketing au début, nous en reparlerons plus tard. Ou pas du tout de marketing. C'est juste un peu effrayant. Ne pas faire d'offres, ne rien faire pour trouver de nouveaux prospects. Si tu le fais. Cool, je veux dire, ça ne veut pas dire que tu es un perdant ou une mauvaise personne. Cela signifie simplement que vous ne faites rien, que vous ne faites pas les choses correctement en ce moment et que vous avez juste besoin de faire ces changements, donc ne vous en faites pas, mais ne commettez pas cette erreur. Alors, un peu plus sur mon parcours marketing. J'ai commencé à faire du publipostage lorsque j'étais grossiste. Et j'ai trouvé plein de bonnes affaires. C'était beaucoup de travail, non ? Je vais parler de ce qu'il faut pour faire du marketing direct à un vendeur aujourd'hui. J'ai conclu plus de 500 transactions par publipostage, principalement. de gros sont des offres inversées, locations que j'ai achetées. Oui. C'est littéralement 500 et plus facile. Ça marche, non ? Une fois que j'ai fermé le commerce de gros, je suis passé à la recherche d'offres uniquement par l'intermédiaire de grossistes et de gestionnaires immobiliers. Je n'ai jamais acheté de propriété classée à ce jour. Ça ne veut pas dire que ça ne marchera pas. Mais sur mes marchés, ces propriétés sont généralement trop chères et vous n'avez donc pas à consulter les propriétés répertoriées. C'est une grave erreur que je vois des gens faire quand ils sont nouveaux. Ils vont juste m'envoyer des trucs qui sont sur la MLS. Et cela peut fonctionner sur des marchés comme en Ohio ou sur des marchés où tout est si bon marché que même les produits de la MLS fonctionnent. Mais encore une fois, toutes les propriétés de la MLS ne sont pas une bonne affaire simplement parce qu'elles sont bon marché. Il faut que ce soit dans le bon quartier et toutes ces autres choses. Sur certains marchés, vous pouvez emprunter la voie de l'immobilier, mais les marchés que j' ai visités, ceux du Tennessee et de l'Alabama, ne sont généralement pas de bonnes affaires. Si nous obtenons une correction importante de la récession, cela pourrait totalement changer. D'accord ? Parlons donc des meilleurs canaux marketing. Les principaux canaux de marketing pour les locations sont donc les grossistes, les gestionnaires immobiliers et les agents immobiliers. Et directement pour vendre ou commercialiser. Parlons de chacun d'entre eux individuellement. Alors, que faudrait-il pour obtenir des offres auprès de grossistes, comment s'y prendre ? Eh bien, en général, je vais juste faire en sorte que ce soit très simple pour vous les gars. Je ne vais pas trop compliquer les choses parce que cela vous aidera, d'accord ? Ce qu'il faut pour obtenir des offres auprès des grossistes. Vous les trouvez essentiellement sur Facebook sein de différents groupes Facebook locaux. Et tu reçois leurs e-mails. Tu es sur leur liste. Ensuite, vous m'envoyez un e-mail, vous leur envoyez un e-mail toutes les semaines ou toutes les deux semaines, simplement pour rechercher des offres, en leur rappelant vos critères. Lorsqu'ils vous envoient des informations, vous devez analyser leurs offres et vous devez faire des offres. Vous devriez avoir beaucoup de communication avec eux. Fantôme, eux. Vous devez vous faire connaître, pour ainsi dire par eux. Ensuite, vous devez vous y déplacer. Pas de période d'inspection, BS, c'est quelque chose qui se passe en ce moment où ils disent que l'argent sérieux ou est requis et il n'y a pas de périodes d'inspection et tout ça qui ne est apparu au cours des deux dernières années. Cela ne durera peut-être pas, mais c'est un obstacle potentiel que vous devez contourner et que les grossistes posent actuellement. Mais ce n'est qu'un aperçu de haut niveau de ce qu'il faut pour obtenir des offres auprès de grossistes et de gestionnaires immobiliers. Ce qu'il faut pour obtenir une offre de leur part , c'est essentiellement les trouver sur Internet ou par le biais de références et de groupes Facebook. Vous obtenez donc une liste des meilleurs, exemple dix ou 15 heures, et votre marché. Ensuite, vous leur envoyez un e-mail ou vous les appelez, vous leur dites simplement, vous vous présentez, hé, je suis un acheteur au comptant. Ensuite, envoyez-leur un e-mail ou appelez-les une fois par mois pour rechercher des offres. Je vais vous dire quoi leur dire ici dans une seconde. Encore une fois, vous devez analyser tout ce qu'ils vous envoient, faire des offres, beaucoup de communications. Et c'est la clé pour obtenir des offres auprès de gestionnaires immobiliers, d'agents immobiliers. Ce qu'il faut dans ce scénario, c'est littéralement les trouver dans un groupe Facebook, obtenir leur e-mail. J'aime juste voir qui est l' agent immobilier le plus rock d'un marché Même si je ne les utilise pas pour trouver des offres, je les utiliserai aussi. Donnez-moi des cadeaux et vendez-moi des trucs. Si je vends quelque chose, je veux le meilleur agent immobilier qui travaille avec les investisseurs. Envoyez un e-mail et dites simplement : « Hé, ce sont mes critères. Je veux que tu m'envoies des offres. Ils peuvent configurer un petit filtre automatique qui envoie dans votre chaque nouvelle annonce boîte de réception chaque nouvelle annonce correspondant à vos critères. Ensuite, vous devrez parcourir les nombreuses propriétés qu'ils vous envoient, quelque sorte leur donner votre avis sur certaines choses. Et encore une fois, faites des offres sur les offres qu'ils ont envoyées. D'accord ? Vous pouvez donc voir que tout cela est assez simple. Il s'agit littéralement de recevoir des offres qui vous sont envoyées , puis de passer à l'action. Maintenant, vendeur direct, ce qu'il faut. Nous allons donc aborder cela plus en détail. Mais vous obtenez essentiellement une liste à commercialiser auprès d'une certaine liste de personnes que vous souhaitez contacter. C'est peut-être comme des propriétaires absents. Ensuite, vous sélectionnez une maison pour hommes pour envoyer vos lettres. Dans le cas du publipostage, vous devez concevoir un modèle ou un courrier à leur envoyer. Modifiez votre liste pour supprimer les propriétés indésirables. Envoyez votre liste et votre courrier à la maison des hommes avec vos instructions sur la fréquence, etc. Ensuite, vous devez répondre aux appels téléphoniques, travailler avec ces vendeurs pour obtenir la propriété sous contrat, travailler avec eux pendant toute la période de due diligence, jusqu'à la clôture. Vous pouvez donc voir à quel point ce canal marketing est un peu plus impliqué. Et c'est une diapositive importante. Je veux que vous sachiez à quoi vous attendre lorsque vous abordez ces différents canaux de marketing. Nous avons un graphique ici. Et plus on se dirige vers la droite, plus il y a de concurrence sur les prix , plus d'efforts. Nous sommes donc des agents immobiliers, vous aurez le moins d' efforts à faire. Vous voyez que c'est peu sur cette échelle d'effort, car c'est comme si vous receviez des offres. Vous pouvez utiliser l'agent immobilier comme votre concierge. En gros, ils s'occupent de toutes les formalités administratives. Ils parlent au vendeur. C'est agréable et paresseux d'utiliser l'agent immobilier. Mais tu auras le plus de concurrence car les offres seront les plus chères. Il est plus difficile de trouver des offres, mais il est plus facile de voir de nombreuses offres. Les grossistes se situent plus loin sur cette échelle, qui signifie que cela demande plus d'efforts, mais vous obtenez de meilleures offres avec un peu moins de concurrence. Vous pourriez avoir 3 000 personnes qui envisagent une transaction immobilière et 300 personnes qui envisagent une transaction de gros. Donc 10 % de la concurrence. Ensuite, vous revenez d'une étape en arrière. Les gestionnaires immobiliers , cela va demander plus d' efforts parce que vous ne l'êtes pas, gestionnaires immobiliers ne sont pas des spécialistes du marketing, pas pour vendre des offres comme l'est un grossiste, n'est-ce pas ? Les gestionnaires immobiliers ne font que modérer la gestion des propriétés. Vous êtes donc un peu comme entrer dans leur monde si vous demandez des offres. Vous devez donc contacter de manière proactive et remuer la casserole. Ils n'auront pas la chance d'avoir une liste d'e-mails, même offre à vendre ou quoi que ce soit d'autre. Ou s'ils le font, ce sera assez rare. Mais ces offres vont avoir moins de concurrence, n'est-ce pas ? Et ils seront moins chers parce que moins de monde les verra, non ? Le prix ne l'est pas. Plus il y a de concurrence, plus le prix est élevé. Donc, vraiment, ces deux sont liés parce que. Plus d'attention sur quelque chose, ça ne fait que faire grimper le prix. Enfin, ce sera directement adressé au vendeur et vous pouvez voir à quel point celui-ci demande de loin le plus d'efforts, mais c'est aussi le vendeur le moins cher et le moins concurrentiel, de loin à qui le vendeur ne parle peut-être pas n'importe qui d'autre, mais vous êtes peut-être deux ou trois autres personnes. Alors, préférez-vous concurrencer 3 000 personnes avec un agent immobilier ou un vendeur direct à trois personnes, n'est-ce pas ? Vous pouvez voir que je n'ai pas obtenu une meilleure offre de cette façon. Cela dépend simplement si vous voulez faire des efforts ou non. Voici quelques modèles potentiels pour parler aux vendeurs. Je veux donc parler aux différents canaux de marketing, et non aux vendeurs. Donc, les grossistes, en général, vous diriez : « Hé, je suis un acheteur au comptant à Nashville. Eh bien, vous m'avez inscrit sur votre liste d' e-mails et puis, hé, vous avez quelque chose en préparation en ce moment je cherche à acheter quelque chose cette semaine. Mes critères sont les locations de trois chambres. Ensuite, vous dites les codes postaux de votre cible et vous les envoyez chaque semaine, juste pour rester au courant. Pour les gestionnaires immobiliers, cela pourrait dire : Hé, je suis un acheteur au comptant et Nashville, je cherche à acheter quelques nouvelles propriétés ce mois-ci pour que l'un de vos clients ait des propriétés à vendre » cela fait tourner les choses aux gestionnaires immobiliers. Ils ont commencé à penser, oui, que j'ai quelques propriétés à gérer qui étaient vacantes, que le propriétaire et qui est toujours occupé, je pense que vous devriez peut-être vendre, euh, laissez-moi vérifier ce genre de chose. Ensuite, pour les agents immobiliers, ce n'est qu'un terme réel et les investisseurs qui recherchent des locations de trois chambres et les codes postaux, je préfère que les supérieurs fixes ne m' envoient pas de propriétés commerciales. M'enverriez-vous des annonces répondant à mes critères lorsqu' elles arriveront sur la MLS ? C'est littéralement ainsi que se déroule cette conversation. Et encore une fois, cela peut sembler trop simplifié. J'espère que c'est le cas, car ne voulons-nous pas que les choses soient simples ? C'est littéralement tout ce qu'il faut pour obtenir des offres sur ces trois canaux de marketing. Parlons un peu plus vente directe ou du marketing. Avec un vendeur direct. y a littéralement aucune limite à la façon dont vous pouvez obtenir une offre à moindre coût. Vous travaillez directement avec le vendeur. Cela peut être vraiment désespéré. Il n'y a pas d'intermédiaire comme un grossiste. Et de la façon dont il veut sa part, et vous pouvez obtenir les meilleures offres. Et si vous aimez parler aux gens au téléphone, si vous le souhaitez, avoir un contrôle total sur la situation. Vous n'êtes donc pas comme en compétition avec un tas d'autres personnes. Et, vous savez, vous contrôlez le processus de bout en bout. Comme si j'allais contacter la personne, je vais lui demander de m'appeler. Certaines personnes sont comme ça. Hum, si c'est vous, alors le marketing direct sur les salaires est peut-être fait pour vous. C'est peut-être ta meilleure option, d'accord ? Vous allez dépenser de l'argent en marketing avec cette option, dont j'ai déjà parlé. Les gens y sont très opposés. Cependant, vous récupérerez ce que vous avez dépensé et plus encore, grâce aux remises que vous trouverez, littéralement, avez-vous dépensé quelques milliers de dollars Jerome, a conclu une offre. Vous l'obtiendrez probablement pour plus de deux mille dollars moins parce que vous l'avez trouvé vous-même. D'accord ? Vous pourriez donc le trouver pour dix mille dollars de moins que ce que vous auriez payé auprès du grossiste. Et cela pourrait vous coûter 2 000$ à trouver plus une bonne partie de votre temps. C'est logique. Donc, en fait, ce n'est pas une dépense, c'est juste un acompte pour obtenir une offre moins chère, c'est une façon d' examiner les dépenses marketing. Dans mon activité de vente en gros et de revente, je dépensais littéralement entre 100 000 et 250 000 dollars par an en marketing. Et nous en gagnions plus d'un million. Nous avons fait un bon retour sur ce point. D'accord. J'avais l'habitude de dire aux gens comme si j'étais : «  Oui, cette année, 225 000 dollars ont été consacrés au marketing ». Peut-être du genre : « Oh mon Dieu, tu es fou ». Comme ce que nous avons vraiment gagné 1,1 million de dollars en recettes brutes. Alors, sommes-nous fous ? D'où pensez-vous que ces revenus proviennent ? Grâce au marketing, sans ces 200 000 dollars dépensés, nous n'aurions rien gagné comme si c'était de là que venait l'argent. ce qui concerne les types de marketing direct , nous avons parlé un peu du publipostage et nous allons en parler davantage. Mais il y en a d'autres qui utilisent le publipostage. Encore une fois, vous recevez essentiellement une liste et vous leur envoyez un homme avec votre numéro de téléphone dessus. Les publicités Facebook sont une autre publicité très populaire et il vous suffit de diffuser des publicités sur votre marché directement sur une page compressée pour y saisir les informations. vos textes est une autre méthode très populaire. Maintenant, vous obtenez une liste, vous la sautez, tracez pour obtenir les numéros de téléphone et vous utilisez un logiciel pour envoyer des SMS à tout le monde en même temps. Et RVM est l'abréviation de Ringlets Voicemail Vous obtenez une liste, vous la sautez, la tracez pour obtenir les numéros de téléphone, puis vous utilisez un autre logiciel pour leur laisser un message vocal. Il ne suffit pas de les appeler. Ce sont les canaux de marketing qui fonctionnent le mieux à l'heure actuelle pour le marketing direct. D'accord ? Je les ai toutes faites, sauf pour les publicités sur Facebook personnellement, qui sont un peu plus récentes. Et je recommande que si vous voulez le faire, vous commenciez par le publipostage. Vous commencez par quelque chose qui est. moins compliqué, et vous pouvez le faire à un très petit niveau. Dans une liste très ciblée, vous très bonne liste pour commencer par propriétés qui appartiennent à des absents, ce qui signifie que le propriétaire n'y habite pas. C'est donc une location ou c'est comme si un propriétaire en était propriétaire et que cette personne habite hors de l'État. Vous pouvez le récupérer pour les propriétaires absents de l'État. Les propriétés et le propriétaire de l'Alabama vivent donc en Californie et ils en sont propriétaires depuis au moins sept ans. Ils vont donc y avoir une certaine équité. Cela signifie qu' ils seraient plus en mesure de vous le vendre à prix réduit car ils devront moins sur la propriété. En règle générale, vous n'enverrez évidemment que des courriers à vos codes postaux cibles. Et lorsque vous achetez une liste à des fins de marketing, vous vous assurez d' exclure les doublons. D'accord. Donc, si Bob possède 37 propriétés à Huntsville, en Alabama, vous ne voulez pas qu'il figure 37 fois sur cette liste. Si vous ne cliquez pas sur Exclure les doublons, cela apparaîtra et vous lui enverrez 37 lettres le même jour, une pour chaque propriété, ce qui est stupide. Vous n'avez qu'à leur envoyer une lettre pour l'une de ses propriétés. Et puis, quand vous les aurez au téléphone, vous pouvez leur dire : « Hé, avez-vous d'autres propriétés que vous souhaitez vendre ? N'envoyez donc pas plus d'une lettre à quelqu'un. Vous pouvez également parcourir la liste supprimer toutes les propriétés que vous ne souhaitez pas. J'ai des listes qui contenaient publicités, des églises ou des stations-service, même si vous avez cliqué sur résidentiel, comme si des choses étranges apparaissaient. Je scanne généralement le lish juste pour m'assurer de rien. Parfois, plusieurs d'entre elles appartiennent à des banques locales et elles ne vous rappellent jamais. Vous ne voulez donc pas retirer toutes les affaires appartenant à la banque. Vous devez configurer un numéro Google Voice afin ne pas utiliser votre propre numéro personnel pour les appels. Et n'oubliez pas que la cohérence est essentielle. Si vous voulez le faire, vous devez prévoir d'envoyer cette liste au moins six fois avant même de pouvoir juger des résultats. 13. Votre machine de génération de transactions: Le nom de cette formation est de savoir comment créer une machine de génération d'offres directe. C'est une promesse assez importante que de penser que vous pourriez créer quelque chose que vous n' auriez pas à toucher et que vous pourriez simplement des offres pour vous et simplement proposer des offres pour vous et simplement les livrer à votre porte. Et c'est ce que cela va vraiment faire pour vous. Cela va nécessiter une certaine configuration et de l'argent. Mais pour quelqu'un comme moi qui ne veut pas utiliser la technique du « Hustle and Grind », trouvez des offres. Je préfère de loin cette approche. C'est ce dont nous allons parler dans cette formation. Et je ne pensais pas avoir à enseigner cela au groupe, car ces dernières années, toutes les offres que j'ai achetées et que les étudiants ont achetées provenaient de grossistes, gestionnaires immobiliers ou agents immobiliers. Et vous pouvez toujours obtenir des offres auprès de ces sources. Mais elle pouvait les obtenir beaucoup plus facilement que tu ne peux le faire maintenant. Alors je me suis dit Pourquoi mettre en place le marketing direct par les vendeurs ? Cela semble être beaucoup de tracas. Si vous ne voulez acheter que cinq ou 10 dollars par an, ce qui est vraiment bien si vous en achetez cinq ou dix par an en ce qui concerne la vitesse à laquelle vous constituez votre portefeuille. Si vous pouvez le faire sans configurer cela. Avant, je me disais : « Eh bien, pourquoi subir tout ça ? Pourquoi dépenser de l'argent ? Pourquoi parler directement aux vendeurs ? Et c'était ma philosophie à ce sujet. Et je tiens tout de même à dire que le marketing directeur-vendeur n'est en aucun cas obligé pour réussir. Certaines personnes de ce groupe achètent des offres dans le cadre de la MLS, des grossistes, des gestionnaires immobiliers, etc. Mais en raison de la nature concurrentielle du marché actuel, si vous ne commercialisez pas de vendeurs directs, votre alternative est de vous en débarrasser par téléphone, n'est-ce pas ? Il s'agit d'adopter une approche de mise en réseau. C'est un peu comme, tu sais, mon métier de coach. J'ai reçu du coaching à ce sujet et ils disent essentiellement, vous savez, que vous avez deux options. Soit vous apprenez à diffuser publicité payante et vous obtenez des prospects, soit vous vous bousculez sur Facebook toute la journée et vous envoyez des messages à 30 nouvelles personnes par jour et vous participez aux groupes Facebook de personnes partageant les mêmes idées et lancez un tas de chroniques, de frustrations. Trouver des offres est tellement similaire. C'est comme si vous aviez appris la publicité payante et que vous pouviez vous lancer, soit publicité payante et que vous pouviez vous lancer vous lancer dans l' aventure et adopter l'approche du réseautage. Les deux fonctionnent. C'est lequel tu veux faire ? Pour mes introvertis qui préfèrent mettre en place un système pour que les vendeurs les contactent. Cela vous convient peut-être mieux. Et j'ai dépensé des centaines de milliers de dollars en publipostage. Vous êtes donc entre de bonnes mains, car j'ai conclu environ 500 transactions dans le cadre de mon activité de vente en gros et de vente en gros en peu de temps, soit en sept ans environ. Et nous dépensions 100 ou un an, nous avons dépensé environ 220 000 dollars pour du marketing direct, principalement du publipostage. J'ai donc fait beaucoup de choses et de nombreux tests sur des listes et des pièces, des dates de copie et de publication et tout ça. Je partage avec vous ce que je pense être la crème de la crème en matière de publipostage aujourd'hui. Cette formation s'explique le fait que les grossistes ont changé. Et les grossistes m'aimaient depuis des années, comme je l'ai dit. Mais je me suis rendu compte que l'une des raisons pour lesquelles j'obtenais offres de leur part était que j' bonnes relations avec une poignée de grossistes qui me proposent des offres directes. Et si quelqu'un est tout nouveau et qu'il n'a jamais fait affaire avec lui, comme si certains d'entre vous se lançaient sur un nouveau marché, il ne vous traitera pas nécessairement de la même manière si vous n'avez jamais fait affaire avec lui traitez avec eux. De plus, depuis un an ou deux, ils sont vraiment en plein essor parce que c'est un marché réservé aux vendeurs et qu'ils représentent essentiellement le vendeur. Ils n'offrent pas de périodes de due diligence. Ils envoient des offres à une longue liste et il y a tous ces acheteurs maman et papa sur la liste qui payent trop cher pour les offres. Et ça gâche tout. J'ai donc décidé de ne plus suivre cette voie. Et je me suis rendu compte honnêtement, avec le recul, qu'il y a de nombreux avantages à diriger un vendeur auxquels je n'avais pas vraiment pensé, car je considérais cela comme une charge de travail supplémentaire lorsque cela en valait la peine. L'une d'elles est que vous pouvez parler au décideur. Vous pouvez parler directement au vendeur au lieu de le faire. Quelqu'un qui se trouve entre les deux, ce qui signifie que vous avez beaucoup plus de chances d' obtenir un contrat de financement avec le vendeur, car le grossiste, nous le bloquons généralement sous forme de transaction au comptant. Et puis vous dites que je veux m' occuper du financement des vendeurs. Ils ne voudront pas revenir en arrière et renégocier avec le vendeur et ont essayé de le financer. La plupart d'entre eux ne le comprennent pas. De toute façon, une période de diligence raisonnable est également supposée. Il est normal d' avoir une période pendant laquelle vous allez inspecter la propriété, mais les grossistes ne vous le laisseront pas avoir ça. Ils en ont un auprès du vendeur pour pouvoir se rétracter. Mais quand tu veux le faire et qu'il s'agit une véritable inspection, ils ne te laisseront pas faire. De plus, votre argent sérieux est remboursable et vous paierez au moins 10 000 dollars en moins, les frais de gros moyens. Et à l' heure actuelle, de nombreux marchés proposent entre 10 et 15 000 transactions. Cela a toujours été notre moyenne de plus d'une centaine d'offres. Vous allez donc payer beaucoup moins cher pour l'offre. Donc, si vous dépensez 1 500 dollars pour une campagne de publipostage, vous aurez l'impression de dépenser beaucoup d' argent et de ne pas obtenir d'offre, alors vous devrez peut-être dépenser 1 500 dollars supplémentaires et d'ici là vous Tu transpires un peu, non ? Mais ensuite, tu obtiens un accord. Vous avez obtenu l'offre pour 12 000$ de moins que ce que vous auriez payé auprès d'un grossiste. Donc, en fait, c'est un net positif de 9 000$ dans votre poche. Je veux que tu y penses de cette façon. De plus, si vous décidez de parler vous-même aux vendeurs , je vous en parlerai dans une minute ou plus tard. Vous n'êtes pas obligée de le faire, mais si vous le faites, cela vous fera grandir en tant que personne , cela vous poussera, vous repoussera vos limites et vous améliorerez vos ventes. Et c'est juste une conversation un peu agitée lorsque vous négociez et que tout ce qui est difficile vous fera toujours grandir en tant que personne. Vous voulez donc vous tourner vers les choses difficiles. De plus, cela vous d'acquérir une compétence qui vous permettra d'obtenir offres pour le reste de votre carrière. Il est donc très important de ne pas simplement devenir un investisseur immobilier et de trouver un agent immobilier et de se contenter de me dire qu'ils ne m' enverraient aucune offre. Ce n'est pas ainsi que s'y prennent les bons investisseurs prospères et avertis. Ils sont tous des vendeurs directeurs de marché et ils en ont déjà parlé. Cela vous coûte moins d'argent au final, vous obtenez une offre, cela en vaut la peine. De plus, une autre chose qui n'est pas vraiment pertinente ici, c'est que c'est super automatisé, n'est-ce pas ? Comme si vous n'aviez pas à faire autant de travail pour trouver les offres lorsque vous le configurez, cela demande plus de travail au début. Au début, cela demande plus d'argent. Mais une fois que vous en avez terminé, comme si vous aviez des offres qui vous étaient proposées et qu'il y avait beaucoup moins de concurrence, n'est-ce pas ? Parce que les vendeurs, qui ne parlent peut-être qu'à quelques autres personnes plutôt un grossiste, font passer le tout à 300 personnes. J'aime donc le marketing direct pour à peu près toutes les raisons. Voici quelques résultats que j'ai obtenus lors d'une récente campagne. , j'ai réalisé d'autres campagnes Depuis, j'ai réalisé d'autres campagnes avec des résultats similaires. Mais j'ai envoyé 1 200 lettres à Clarksville, Huntsville, j'ai reçu un avertissement sur le taux de réponse de 12 appels. J'avais une copie qui filtrait vraiment les gens qui étaient en colère en disant très franchement qui j'étais. ai obtenu 20 prospects grâce à cela, j'ai obtenu un immeuble de six unités sous contrat et un tas d' autres bons prospects grâce à cet envoi. Quelques vendeurs possédaient plusieurs propriétés et c' était plus que ce dont j'avais besoin pour le moment. Je viens de publier un autre courrier à Little Rock la semaine dernière et j'ai obtenu probablement un taux de réponse d'un demi-pour cent. n'est donc pas aussi bon que les lettres, mais c'étaient des cartes postales et je n'ai probablement dépensé qu'un tiers de ce que j'ai dépensé les lettres sur ces cartes postales. Donc, par dollar, j'ai obtenu un meilleur retour sur investissement sur les cartes postales destinées à Little Rock. pièges à cet égard sont notamment de n'envoyer qu' une seule campagne ou de simplement évaluer vos résultats en fonction d'une seule campagne. C'est vraiment stupide. Il y a tellement de choses que je pourrais dire à ce sujet. Comme le marketing a montré que vous êtes censé toucher les gens six fois avant qu'ils ne répondent vraiment ou quatre fois, ils vous remarquent. Combien de fois avez-vous vu une publicité sur Facebook ou une publicité télévisée ? Des millions de fois, vous pensez que c'est stupide les sept premières fois, puis la huitième fois, vous cliquez dessus. Cela m'est arrivé plusieurs fois. Exact. Donc, vos cartes postales sont essentiellement destinées à ne pas rappeler les vendeurs. Nous faisons un suivi par peur. C'est quelque chose avec lequel j'ai eu du mal. Quand j'ai commencé. Mon téléphone sonnait et je me calmais parce que je ne le savais pas Je pensais que les gens s'en prendraient à moi. Je ne voulais pas leur parler. Et ce n'était pas une bonne chose. Vous pouvez également déléguer cette tâche à un assistant en temps voulu si vous souhaitez suivre une formation à ce sujet dans le cadre ce même module sur la manière d' externaliser vos appels aux vendeurs. De plus, ne pas agir à ce sujet parce qu'il semble que beaucoup de travail est un gros écueil auquel les gens se heurtent. Comme je l'ai dit, c'est un montant décent à configurer. Et puis c'est très facile à partir de là, il suffit d'appuyer sur un bouton pour rincer et répéter ou ne pas agir dessus parce que cela coûte de l'argent. Et comme je l'ai dit, cela finit par être moins cher à long terme. Je veux dire, si vous obtenez l'offre pour dix ou 15 000 dollars de moins, vous n'aurez qu'à obtenir une seule offre sur 10 000 dollars de cartes postales pour atteindre le seuil de rentabilité au lieu de l'acheter sur la MLS ou auprès d'un grossiste. Donc, les composants sont nécessaires pour que cela fonctionne. Tu as besoin d'une liste. Vous avez évidemment besoin d'une liste de noms et d'adresses à envoyer par courrier. Vous devez configurer votre numéro de téléphone. Vous devez écrire la copie que vous allez utiliser. Vous devez sélectionner votre maison de courrier et concevoir votre courrier. La maison pour hommes, ils vous y aideront, mais vous devez la concevoir. Quand tu as tout ça, tu peux rouler et tu es bon. Commençons donc par établir votre liste. Tout d'abord, il est important de noter que les marchés concurrentiels vont s'aggraver. Cela devrait être assez évident. Mais je veux que vous choisissiez d'abord votre marché linéaire. Avant que tu ne fasses quoi que ce soit. Vous pouvez essayer de faire du publipostage marché concurrentiel des propriétés locatives, mais je ne le recommande pas vraiment. Je ne pense pas que ça marchera très bien pour toi. Et je préfèrerais de loin vous voir évoluer sur un marché stable, bon marché, qui passe quelque peu inaperçu de la part de nombreux autres investisseurs et qui vous sera vraiment très utile. Pas seulement parce que vous obtiendrez nécessairement un taux de réponse beaucoup plus élevé. Mais pensez-y. Si le prix de vente moyen d' une propriété est de 50 000 dollars, si c'est littéralement ce qu'elle vaut sur la MLS. Vous avez des vendeurs qui vous appellent, vous savez, comme le copiste. Ils peuvent donc être comme si je voulais une valeur totale de 50 000 dollars. Tu es déjà nerveux ou Chen, comme si je pouvais faire en sorte que ça marche. Si vous évoluez sur un marché concurrentiel, vous allez participer à la même conversation, mais ils en voudront 100 000 et vous ne pourrez pas le faire. Donc, juste cette marque linéaire vous donnera le prix moyen de l'immobilier le plus bas. Et cela augmente en fait l' effet de votre courrier. J'ai obtenu ma liste en amont. Prop Stream est cool. Tu obtiens 10 000 disques par mois pour 100 dollars. Si vous n'utilisez pas Prop Stream, vous pouvez vérifier auprès de l'adresse de courrier que vous avez sélectionnée. Les maisons fournissent généralement un service de tirage de listes. Vous aurez cependant besoin de quelque chose comme des accessoires pour analyser correctement les offres. Je ne veux pas vraiment que tu utilises juste Zillow pour communiquer. Ce n'est pas aussi bon. Donc, prop stream, au moins l'essayer pendant un mois ou deux, c'est ce que je recommande de faire. Parlons donc des critères de liste. Donc, si vous voulez extraire votre liste, vous allez utiliser des accessoires. Rêve. Que devez-vous sélectionner ? Eh bien, nous avons des propriétaires absents. Cela signifie que quelqu'un qui possède une maison n'y habite pas. Ce sont généralement des propriétaires. C'est en quelque sorte la crème de la liste à envoyer par courrier. Cela a toujours été le cas, en ce qui concerne les maisons unifamiliales. C'est ce que tu veux attaquer. Je veux dire, c'est tellement plus facile que d'acheter une maison occupée par son propriétaire. Et comme beaucoup de ces personnes, si elles se trouvent dans une situation difficile et qu' elles doivent vendre, elles n'auront nulle part où aller. Il est donc beaucoup plus facile d' acheter des propriétés occupées par des locataires que des propriétaires appartenant des investisseurs qui souhaitent parfois simplement encaisser. Parfois, ils se vendent à prix réduit. Ensuite, comprenez des choses comme le financement des vendeurs. Nous faisons donc de la propriété absente , puis vous déterminez depuis combien de temps ils en sont propriétaires ? Je fais sept ans. Je ne veux pas que quelqu'un soit propriétaire de la propriété depuis quelques années, nécessairement pour ma stratégie. Vous pouvez également ajouter ces deux critères. Si tu veux. Vous pouvez ajouter des propriétés vacantes sur Prop Stream. Cela va réduire considérablement la taille de votre liste. Comme je l'ai vu faire passer une liste de 3 000 enregistrements à 300. Il est donc très important d'avoir une liste plus longue en 300. Mais si vous vouliez obtenir les meilleurs records, ce sont ceux qui ont été marqués comme vacants en plus des autres critères que nous allons utiliser. Pour une raison ou une autre, vous vouliez commencer modestement et écrire quelques centaines de lettres et vous allez vous en tenir à la vieille école et les écrire vous-même ou quelque chose comme ça. Tu peux le faire. Commencez par le poste vacant. Également libre et clair, vous pouvez ajouter quelque chose qui ne ferait pas ressortir la liste aussi petite que vacante. Vous seriez surpris d' apprendre que quelque chose comme, je pense, 30 40 % des maisons détenues aux États-Unis sont gratuites et sécurisées. C'est assez haut. Je ne me souviens pas du chiffre exact, mais je tiens à dire que c'est 30, quelque chose dans les années 30. C'est donc comme si un tiers des maisons que vous regardez étaient libres et claires. C'est assez fou. Les maisons libres et claires sont donc géniales. Les vendeurs ont plus de marge de manœuvre pour vendre à rabais car ils n'ont pas d'hypothèque. C'est comme étouffer n'importe quelle salle de négociation. Et il est beaucoup plus facile de conclure une transaction de financement pour le vendeur lorsque vous n'avez pas de prêt hypothécaire également impliqué. On l'appelle veut que vous choisissiez une famille unifamiliale ou multifamiliale. Vous pouvez augmenter le nombre d'unités que vous souhaitez. Et si vous payez sur dossier, assurez-vous d'éliminer les doublons avant d'acheter. Prof Stream ne vous facture pas d'enregistrement. Ils n'éliminent pas non plus les doublons, sauf si vous les utilisez pour les cartes postales. Mais je ne le recommande pas pour des raisons que j' expliquerai plus tard. Mais il existe des sites Web tels que lists source.com. Avant, je me procurais toutes mes listes et je payais sur la base du record. J'ai donc toujours éliminé les doublons avant d'acheter Go with prompts streams, vous obteniez 10 000 enregistrements par mois. Comme si vous n'alliez pas les utiliser tous , vous n'avez donc pas à vous soucier d'essayer d' éliminer les doublons, surtout lorsque vous ne pouvez pas le faire en cliquant sur un bouton, comme vous pouvez le faire sur d'autres sites Web. Donc, vous allez probablement finir par utiliser Prop Stream, soit je n'ai pas supprimé les doublons, ce qui est très bien. Je vais vous montrer comment les supprimer. Ou vous pourriez obtenir une liste d'une maison pour hommes, auquel cas ils peuvent les supprimer pour vous et parfois ils vous factureront environ 25 dollars pour cela. Ensuite, vous souhaitez télécharger vos feuilles de calcul. Vous avez donc votre liste et je la télécharge sur Google Sheets. Je vais donc simplement vous montrer à quoi ressemble l'extraction d'une liste dans Prop Stream. Voici une ville que j'ai recherchée, apparemment à un moment donné, Lee's Summit, dans le Missouri. Je n'en sais rien, mais nous allons faire semblant de vouloir le mettre ici. OK. Donc, filtrez, occupé par le propriétaire, vous cliquez sur non, vacant. Je m'en tiens à cela parce que je ne vais pas me contenter de propriétés vacantes. Donc, vous voyez, il y a 40 000 propriétés dans la ville. Dès que vous cliquez, occupé par le propriétaire, cela le ramène à 10 000. OK, donc c'est une baisse assez importante. Et puis, si nous ajoutions gratuitement et clairement, cela ramène le nombre à 7 000. OK. Ainsi, sur ce marché, 7 000 des 10 000 applications TOO et propriétés sont gratuites et claires, plutôt belles et époustouflantes. Ensuite, nous passerions aux informations sur la propriété, les années de propriété, qui diraient sept comme type de propriétaire minimum. Nous allons laisser ça. Alors. Que voulons-nous d'autre ici ? Rien sur les informations sur le prêt hypothécaire. Vous pouvez faire quelque chose comme plafonner la valeur imposable. Si vous ne voulez tout simplement pas ajouter à votre liste des propriétés d'une valeur de 900 000$. Vous savez, vous pouvez plafonner cela, mais vous pouvez aussi le faire après avoir extrait la liste. Je peux vous montrer comment je clique sur les caractéristiques des propriétés et j'exclus toutes les propriétés soumises à des frais HOA. Cela l'a donc un peu réduit. Probablement une tonne d' appartements et d'autres choses que je ne voulais pas voir là-dedans. Nous avons donc des logements occupés par leurs propriétaires, ce n'est pas gratuit et clair. Aucun HOA n'a sept ans ou plus de propriété. Et c'est une bonne chose pour moi. Ensuite, vous sélectionnez Désactivé en cliquant sur cette case, vous cliquez sur Ajouter à la liste , puis vous créez une nouvelle liste. Si vous mettez Lee's Summit, c'est la ville. Ensuite, une fois que cela est enregistré, vous accédez à mes propriétés et vous cliquez sur Listes de marketing. Et puis nous retrouvons celui que nous venons de faire. Ensuite, nous ferions une autre étape où vous supprimeriez certains codes postaux. Alors Lee's Summit, dans le Missouri, laissez-moi voir combien de codes postaux il possède. 3456789 est neuf. J'aurais donc déjà besoin de savoir que je n'investirai dans ces trois ou quelque chose comme ça ou dans ces quatre avant de le faire. Parce qu'alors je pourrais venir ici. Vous pouvez cliquer dessus pour trier la liste par code postal. Et puis, si vous vouliez supprimer la totalité de O15, soit seulement cinq enregistrements, ce qui est bien, par exemple, vous cliquez dessus, cliquez dessus, cliquez sur Actions, Supprimer des enregistrements, supprimer un gars. Donc tu devrais venir ici et enlever les fermetures éclair. Vous pouvez réellement le faire après l'avoir exporté vers. Donc, peu importe que vous le fassiez ici ou sur la feuille de calcul. Ensuite, je cliquerais dessus pour tout sélectionner. Ensuite, j'appuierais sur Exporter. Et le chargement a pris une minute. Mais vous le voyez téléchargé et XLS ici. Ensuite, je pourrais accéder à mon Google Drive. Je peux télécharger ce nouveau téléchargement. Allez. Et donc ça va le télécharger. Je sais que cela prend une minute, les gars, mais je veux vous montrer étape par étape comment procéder pour qu'il n'y ait pas de questions lorsque vous arrivez . Ensuite, vous voulez télécharger, vous cliquez dessus. Et puis toute cette fenêtre contextuelle s'ouvre avec Google Sheets. Et maintenant, vous allez l' avoir dans Google Sheets, Scott. Et c'est là que j'aime avoir la liste à des fins d'édition. Ensuite, je vais procéder au formatage par trois, tandis que cette vue fige une ligne avec la rangée supérieure sélectionnée. Et puis cela fait en sorte que cette colonne d'en-tête ne bouge pas. Ensuite, vous voulez éliminer les doublons. D'accord ? Je vais donc revenir aux diapositives pendant une seconde et nous y reviendrons par le biais de ce document. Vous souhaitez donc utiliser l' adresse du propriétaire pour éliminer les doublons. En effet, si vous utilisez le nom du propriétaire, il peut s'agir de Main Street LLC ou quelque chose comme ça. Ils peuvent avoir plusieurs sociétés à responsabilité limitée. Ce même propriétaire peut avoir plusieurs sociétés à responsabilité limitée. J'ai quelques LLC. Avant, j'en avais plus que ça quand nous faisions plus de flips, de ventes en gros et tout le reste. Mais nous utilisions toutes la même adresse ou la même adresse de boîte postale ? Tu pourrais acheter une adresse. Si quelqu'un avait regardé, il aurait pu le remarquer. OK. Toutes ces SARL ont la même adresse. Ils appartiennent à la même personne. Vous voulez donc utiliser l'adresse du propriétaire, et non le nom du propriétaire, lorsque vous supprimez vos doublons, d'accord ? Vous allez donc déplacer temporairement la colonne d'adresse du propriétaire au premier plan. Je vais vous montrer cela en 1 s. Vous allez utiliser cette formule, que je vais également vous montrer, pour supprimer les doublons. Ensuite, vous allez replacer cette colonne d'adresse du propriétaire là où elle se trouvait. Dieu. Donc, en gros, tu vas ici et tu me laisses en déplacer quelques-unes. Un ou deux. Vous voyez ici, au début de la liste, agit de l'adresse des propriétés s' agit de l'adresse des propriétés que vous essayez d'acheter. Ensuite, ce sont les noms des propriétaires, puis les adresses des propriétaires. D'accord ? Donc, ce que je vais faire, c'est déplacer cette adresse postale parce que je veux la voir ici à l'avance. Ensuite, je vais passer au nom de famille du propriétaire. Parce que je veux voir ça côte à côte pour le faire dans le but de modifier la liste. Vous verrez, nous verrons pourquoi dans une minute. Je vais l'agrandir un peu. D'accord ? Maintenant, nous voulons savoir quels sont les doublons sur cette liste, d'accord ? Par exemple, si un gars possède sept maisons, nous voulons en supprimer six ici. Il n'y en a qu'un seul. OK. Nous allons donc supprimer l'adresse postale. Donc, ce que je vais faire, c'est sélectionner cette colonne. Je vais cliquer sur Format, Formatage conditionnel. Et puis je vais passer à la formule personnalisée. Ensuite, nous y reviendrons. Et c'est ce que nous allons y mettre. Cette formule suscite encore de l'enthousiasme. La bonne nouvelle, c'est que vous n' avez pas à le faire autant de fois. Vous cliquez donc sur OK. C'est maintenant là. D'accord ? Donc, une autre chose à faire est de trier les moutons selon cette colonne. Vous le mettez donc en évidence. feuille de données pour trier les données par colonne B. Ne cliquez jamais sur Trier la plage, car cela ne triera que les éléments de cette colonne B. Elle ne serait donc plus alignée sur tout le reste. Cela gâcherait toute votre feuille de calcul. Ainsi, lorsque vous accédez à des données, vous allez toujours trier la feuille entière. N'allez même pas ici pour courir, c'est risqué. Feuille triée par colonne Z. Et maintenant, nous avons des cas de doublons. Et Siri pense que je lui parle à nouveau. Bien. Voyons voir. Oui, cela s'affiche légèrement différemment de ce que l'on voit normalement. Essaie de déplacer ça ici. Je vais essayer de tester cette formule encore une fois. Vous cliquez donc sur Formule personnalisée. C'est exact. J'avais un dans la formule, mais j'essayais de trier la colonne B. Alors laisse-moi y retourner. mes excuses, les gars. Nous allons le remettre là où il était. C'est bon. Je vais maintenant déplacer l'adresse postale de deux colonnes. C'est pour ça que j'ai bousillé leur mise en forme conditionnelle personnalisée. Maintenant, j'y colle ma formule. Ensuite, je trie la feuille. Voilà. C'est ce que je recherchais. Cela permet donc de mettre en évidence tous les doublons. Comme vous pouvez le constater, toutes ces propriétés appartiennent à ces différentes sociétés, mais elles ont toutes exactement la même adresse postale. Donc je n'en veux pas. C'est intéressant que celui-ci soit JCPenney. Je me demande s'ils sont propriétaires de ces autres entreprises. Toutes sauf une, alors ce sera fait. Vous pouvez voir que celui-ci disparaît parce qu'il ne s'agit plus d'un doublon. Ensuite, je parcourrais cette liste et je la nettoierais. Cela prend un certain temps. Ce n'est pas amusant, mais c'est ce que vous devez faire pour le préparer. C'est donc un doublon, mais Court Company et East Plaza Association n'ont pas l'air de personnes qui vont me vendre une propriété, à prix réduit. Je vais supprimer ces deux services de restauration. Je vais laisser cela parce que c'est probablement comme un entrepreneur qui possède quelques propriétés. J'ai donc laissé celui que vous voyez, le développement, c'est bon. Et puis vous passez en revue et, comme celui-ci, le propriétaire d'ER W possède un tas de propriétés. Nous allons tous les supprimer sauf un. C'est pourquoi il est très important de leur demander s'ils en possèdent ou s' ils souhaitent vendre d'autres propriétés. C'est quelque chose que je veux m'assurer de mettre sur les fiches d'information de la propriété. Comme vous l'avez demandé beaucoup de ces personnes en possèdent plus d'un. Assurez-vous que ça y figure. Il vous suffit donc de parcourir votre liste. Donc, en gros, je vois que tout appartient à une église, donc je vais supprimer les impôts que les églises ne vendent pas vraiment. Mais s'il s'agit simplement du nom de quelqu'un, je vais tous les supprimer sauf un. Ou s'il s'agit d'une LLC, je vais tout supprimer sauf une. Je te dis en quelque sorte deux choses à la fois, d'accord. La première est de savoir s'il s'agit d'un service de santé mentale ou de cette association de propriétaires. Je vais supprimer toutes ces coopératives de crédit pour enseignants. Je suis en train de le supprimer. Propriétaires. OK. C'est donc une chose que j' essaie de vous dire. L'autre point est que pour tous les autres enregistrements contenant un doublon, vous n'avez qu'à les supprimer tous sauf un. Donc, l'entreprise de construction One, Bank of America, vous allez la supprimer ainsi que toutes ces églises. banques, les banques, les compagnies de téléphone vont prendre la tête de tout cela. Cette liste va donc s'allonger un peu et vous le souhaitez, parce que vous ne voulez pas simplement décrocher les bons records, rien. Ça va être un gaspillage de ton argent. Donc, vous parcourez et nettoyez cette liste, je vais supprimer cette banque. Donc, ce que vous pouvez vraiment faire pour sauver votre santé mentale, c'est de ne pas vous inquiéter d'essayer de vous identifier. West Co Lu a été incorporée. Vous pouvez d'abord faire tous les doublons. Donc, tout comme tout supprimer. Mais un de chaque lot de légumes verts comme celui-ci. C'est un peu ce que je fais. Contrôlez Z pour annuler un, tout gâcher. Je sais que tu le sais probablement, mais j'en ai juste utilisé beaucoup. Je vais donc les parcourir et supprimer tous les doublons de ce type sauf un. Et puis, une fois en bas de la liste, je m' assurerai de prendre un café et quelques pauses, car cela vous permettra de sortir votre cerveau. Ensuite, une fois que je suis en bas de la liste, je reviens en haut. Et je commence à regarder cette chronique pour voir qui d'autre je veux. Comme. Ville de. Je vais supprimer cette pharmacie CVS qui s'y trouve. Supprimez cette ville ou cette ville rouge. Je vais le supprimer. C'est comme une entreprise ou une entreprise appartenant au gouvernement ou si elle est incorporée. plupart du temps, ce n'est probablement pas quelqu'un qui va vous vendre ce pétrole et ces minéraux. Je pourrais même le supprimer parce que c'est probablement comme une entreprise différente de quelqu'un qui voudrait échanger ses propriétés avec quelqu'un comme vous. Une autre chose que j'ai mentionnée plus tôt et que vous pouvez faire est venir ici pour établir la valeur estimée, la valeur imposable totale, votre facture. Et vous pouvez supprimer d' autres enregistrements. Alors tu peux y aller, supposons que tu aies fait tout ça. Je veux une autre chose que nous n'avons pas choisie en ce concerne Lee's Summit. Une chose que nous n'avons pas faite c'est de ne pas vraiment entrer dans les détails des caractéristiques de la propriété. Donc, unifamiliale. Vous devez cocher ces trois cases. OK. Parce que j' ai trouvé d'autres types de propriétés sur cette liste. J'ai des terres et des choses comme ça. C'est donc plus facile de régler tout ça, non ? Je peux simplement venir ici et supprimer tout ce qui n'est pas classifié. La plupart d'entre elles seront toujours des maisons. Ensuite, je viendrais ici et supprimerais ces registres agricoles, ruraux et fonciers. Mais vous n'obtiendrez pas ces choses si vous choisissez la bonne chose. J'ai oublié de le sélectionner. J'ai donc loué tous les types de propriétés. Tu veux, tu ne veux pas de drive-through. Vous ne voulez pas de condos ou de terrains. Je n'ai donc pas fait un très bon travail en vous enseignant parce que j'ai oublié une étape très importante, mais je suis heureuse que nous l'ayons franchie. Vous allez donc venir ici, vous allez sélectionner ce que vous voulez. Il se peut que tu veuilles un terrain. Vous savez, certaines personnes veulent une terre réservée aux hommes. En fait, je suis en train de penser à m'y intéresser. Juste parce que tout le monde adore à quel point c'est génial. Et nous avions beaucoup de succès en le vendant en gros à l'époque. Mais vous voulez sélectionner ce que vous voulez. Ensuite, la valeur estimée est un autre élément que vous pouvez trier. Le problème avec la valeur imposable est que ce n'est pas la même chose que la valeur estimée. C'est donc comme une partie de la valeur estimée. Je préférerais que vous utilisiez la colonne qui est la valeur estimée, qui se trouve ici. Donc feuille de banque de données. Alors tu pourrais venir ici si tu le voulais. Et cela ne le met pas dans un ordre précis. C'est comme les 9 à la fin. Ce serait donc à 9 001,900001. Vous devez donc les consulter manuellement, mais vous pouvez supprimer certains d'entre eux, par exemple 900 ou un millier d' enregistrements parce que chaque marché aura des maisons de ce type. Vous pouvez le faire au lieu de le mettre ici sur le front-end. C'est à vous de décider. OK. Vous passiez par là, vous supprimiez les doublons et vous déplaciez des églises, des organisations gouvernementales de l'État. Vous allez quitter des sociétés à responsabilité limitée, trusts, des entreprises de construction, des personnes comme ça qui sont des investisseurs qui vous vendraient ? Je scanne toujours la liste au moins une fois de plus. Regardez tous ces noms de propriétaires et assurez-vous qu'il n'y a plus de doublons. Il semble que chaque fois que je le scanne, je trouve une autre banque ou une église. Donc, c'est comme passer un peigne fin sur votre liste avant de l'envoyer. Vérifiez-le également sur place. Assurez-vous juste de ne pas avoir foiré quelque chose. Donc, vous savez, vous venez ici à l'adresse postale ou pas à l'adresse postale, à l'adresse la propriété, et vous n'auriez qu'au 1302 Southwest Heartwood. Ensuite, nous cliquons dessus pour accéder à cette propriété. Nous cliquons sur Détails. Et puis vous voyez qu'elle appartient à des partenaires d'Aberdeen. Aberdeen Partners est donc là. Donc je n'ai pas tout gâché au moins. Mais si Aberdeen Partners n'était pas le nom du propriétaire et qu'il s' agissait d'un autre nom, cela signifierait que vous avez trié l'un d'entre eux indépendamment du reste de la feuille et qu'il a été brouillé. Et vous devrez probablement appuyer sur Annuler plusieurs fois ou même recommencer à zéro. Mais je regarde toujours ça, même quand je suis du genre, surtout quand je suis sur le point de laisser tomber les chansons house masculines et que les chansons house masculines en sont des preuves. Je reviens à la liste, donc je me demande, d'accord, c'est 603 au sud-ouest du sud-est de Howard, est-ce que c'est vraiment à cette adresse ? Et je le vérifie avec les preuves, juste pour être sûr. Vous souhaitez également ajouter votre nom à la liste. OK. J'adore recevoir une copie de ma lettre, une carte postale chez moi, juste pour savoir que ces articles sont envoyés par la poste. J'ai reçu le mien et j'aime noter quand j'ai reçu mien. Je vis dans le Colorado, et je poste comme en Alabama ou en Arkansas, dans le Tennessee. Dans le Milhouse que j' utilise, c'est en Floride. Je vais donc recevoir ma lettre quelques jours après tout le monde, mais j'aime quand même l'évaluer parce qu' il y a eu un moment où je pouvais dire que l' homme était foutu parce que j'ai reçu ma lettre lundi. Ils ont dit qu'ils l'avaient envoyé vendredi et qu'il n'y avait aucun moyen qu'il passe de la Floride au Colorado en deux jours, n'est-ce pas ? Cela n'arrive tout simplement jamais. J'ai donc pu les appeler à ce sujet et obtenir un certain remboursement, pour ainsi dire de leur part. Ensuite, vous configurez votre numéro de téléphone et j'utilise Google Voice, c'est gratuit et c'est génial. Vous créez donc un compte Google distinct comme je l'ai fait et créé un nouvel e-mail, comme Tennessee Investments, un ou quelque chose comme ça. Je ne me souviens plus de ce que c'était, mais vous devez créer un compte Google et en créer un nouveau. Ensuite, vous pouvez créer un numéro de téléphone ce compte et il ne sera pas mélangé à votre compte Google actuel. Ensuite, vous sélectionnez un numéro de téléphone, choisissez un numéro de téléphone qui se trouve sur le marché sur lequel vous opérez. Donc, si vous bombardez des cartes postales et l'Ohio, choisissez un numéro de téléphone de l'Ohio, ils seront plus à aise avec ça et pour vous rappeler, alors vous devez vous connecter à Google Voice et enregistrez votre messagerie vocale. D'accord ? C'est assez facile à faire. Vous l'enregistrez, vous le téléchargez, mais vous ne voulez pas qu' ils appellent et n'obtiennent rien de ce que vous voulez, euh, tout ce que vous dites la carte postale ou la lettre correspond à ce que dit la boîte vocale, puis le même nom. Ensuite, vous pouvez le configurer de manière à ne pas sonner après 17 h 00 ou à ne pas sonner le week-end. Il y a toutes ces personnalisations avec Google Voice, c'est cool. Ou vous pouvez ajouter que ça ne sonne jamais. Ou tu pourrais faire comme moi et donner à quelqu'un d'autre le soin de se connecter et de donner ton nom à ces appels. Cela dépend vraiment de vous. Ensuite, vous voudrez passer un appel pour un test de maquillage depuis un autre téléphone. Assurez-vous évidemment que cela est configuré et qu'il fonctionne avant envoyer des milliers de courriers avec ce numéro dessus. Parlons maintenant de copie. OK. Vous avez donc votre liste prête à être utilisée. Vous avez configuré votre numéro de téléphone. Maintenant, nous devons décider ce que vous allez leur envoyer. Et la plus grande partie de cela tient à ce qui est écrit dessus, et non à ce qu'est réellement la p 14. Externaliser vos appels de vendeur: Pour réussir, vous devez dès maintenant commercialiser directement auprès des vendeurs. Par exemple, vous devez contourner les grossistes, les agents immobiliers, les gestionnaires immobiliers pour obtenir des offres à des prix décents, pour obtenir une période d'inspection, une période de due diligence. Les choses raisonnables qui sont nécessaires pour conclure des transactions. Parce que sinon, c'est une sorte de démonstration de la situation actuelle du marché. Je dis donc à tout le monde de faire du marketing direct, mais tout le monde n'écoute pas. Et je pense que c'est pour un certain nombre de raisons que nous allons y aller ce soir. Mais i2 a résisté à ce conseil de marketing cellulaire dirigé. Et je sais pourquoi je l'ai fait. Je vais donc partager mon histoire avec vous ce soir, mais surtout, je vais vous expliquer comment vous n'avez pas vraiment à faire grand-chose lorsqu' il s'agit de générer des prospects cette façon lorsque vous mettez en œuvre ce dont nous allons parler ce soir. Alors j'espère que vous êtes attachés, prenez une feuille de papier, prenez un stylo. Cela va vraiment libérer soit un goulot d'étranglement que vous rencontrez actuellement, soit quelque chose que vous allez obtenir chez votre homme d'affaires. Il s'agit donc d'externaliser vos appels aux vendeurs. Comme je l'ai dit, beaucoup de gens évitent le marketing direct. Et voici quelques-unes des principales raisons pour lesquelles ils le font. Premièrement, ils doutaient que cela fonctionne, n'est-ce pas ? Ils doutent que s'ils perdent 1 000 dollars en marketing, ils puissent en tirer des prospects. Et c'est une véritable préoccupation. Je comprends. J'ai abordé cette question dans certaines des autres formations que nous avons dispensées. Mais certaines personnes ne le feront pas pour cette raison. lien vers cela est comme s'ils avaient une aversion pour le simple fait de dépenser de l'argent, point final. Ils préfèrent simplement essayer de trier les choses gratuitement. Cela me rappelle mes amis de Denver qui ne veulent pas payer l'entreprise pour qu'elle vienne chercher leur chien dans leur jardin, ce qui coûte environ huit dollars par semaine ou quelque chose comme ça ou non, soit huit dollars par visite. Notre chien est très sexy. Nous ne venons pas trois jours par semaine. Je dépense donc 120 dollars par mois en service de cerceau. Mais je ne veux pas y aller et faire ça. Je ne veux pas passer mon temps à le faire. Je n'aime pas le faire. Exact. Et vous vous demandez probablement de quoi vous parlez de Ryan. Mais j'ai des amis là-bas. Nous n'allons pas dépenser d'argent pour des choses comme ça pour leur faire livrer de la nourriture, même si cela coûte un peu plus cher, ou pour leur faire tondre le gazon parce qu'ils disent : «  Eh bien, si je peux faire quelque chose moi-même, pourquoi dépenser de l'argent pour Je peux juste vous dire si c'est votre état d'esprit. Tu te tires une balle dans le pied. Si vous voulez devenir entrepreneur, vous voulez être investisseur. Vous voulez utiliser votre temps comme des activités à fort effet de levier. Vous allez devoir changer les choses dans votre cerveau quant à la façon dont vous pensez dépenser de l'argent. Pour que vous puissiez gagner du temps au lieu de perdre du temps à économiser de l'argent, vous ne voulez pas faire la dernière de ces deux options. Troisième raison, les gens redoutent de gérer les appels téléphoniques qui proviendront du marketing direct. Je pense juste à l'avenir, comme tout le monde, si je laisse tomber ces lettres, tous ces gens vont m'appeler ? Je dois le rappeler. Je suis introverti. Je n'aime pas être au téléphone. C'est un gros problème. Alors je ne veux tout simplement rien ajouter à leur assiette. J'ai parlé récemment à un participant à ce programme qui a des enfants, qui a un travail exigeant à plein temps ? Nous étions en train de parler ce que nous allions discuter ce soir. Et il disait simplement, vous savez, que je pense que l'une des raisons pour lesquelles je résiste marketing des directeurs vendeurs, c'est parce que je ne veux tout simplement plus avoir à travailler. Je suis déjà stressée au maximum et j'avais besoin de plus de temps pour ma famille. Je ne veux donc pas ajouter cette nouvelle responsabilité. OK. Maintenant, si l'une des deux dernières, sont celles que j'ai mises en gras qui vous décrivent. Au cours de cette formation, nous allons vous débloquer mentalement. Cela vous débarrassera de cette raison afin que vous soyez enthousiaste et prêt à commercialiser directement auprès des vendeurs. Vous êtes prêts pour ça ? t'excite ? Je l'espère, car cela va vraiment apporter une automatisation indispensable à votre activité d'achat de logements locatifs. Revenons donc un peu à mon histoire. J'ai commencé par faire de la vente en gros, vous savez, et j'étais terrifiée à l'idée de prendre appels des vendeurs comme une foutue crise de panique, terrifiée. En fait, j'allais enfiler un costume que j'avais, un costume complet à fines rayures. Même si c'était un costume pourri, il était trop large pour moi. Et je porterais des chaussures de ville et je me baladais autour du costume, d'une cravate et de chaussures habillées. Un peu comme le cliquetis des chaussures sur le sol. Cela m'a donné l'assurance que je valais peut-être un ****. Je mérite peut-être de parler à ces vendeurs et de leur faire des offres sur leurs propriétés. Je saurais peut-être de quoi je parlais parce que j'étais vraiment une débutante, mais ce n'est pas le cas. Et je buvais tout ce café et j'ai même un peu de paix Bluetooth grâce à mes écouteurs. Je pensais que cela me donnait l' air plus professionnel. Tout était du BS. Mais j'ai juste fait toutes ces choses pour essayer de m'en remettre, un peu comme lorsque j'ai commencé à jouer de la musique, je vivais devant des gens qui boivent beaucoup d'alcool. J'ai ces étranges mécanismes d'adaptation pour surmonter l'anxiété. Mais cela fonctionnait comme mes costumes pour parler aux vendeurs, mais j'étais terrifiée à l'idée. Comme tout le monde, je m'occuperais de toutes les étapes et de la commercialisation. J'ai adoré tout ça. Et puis quand mon téléphone a sonné, j' ai ressenti une sensation de tension en moi. Un peu comme « Non, je ne veux pas que le téléphone sonne ». Je ne veux parler à personne. Et s'ils s'en prennent à moi ? Je vais me raconter toutes ces histoires. C'était comme si au début , ils ne savaient pas ce que je faisais. Même une fois, je me suis associée à mon futur partenaire commercial et nous avons vraiment commencé à faire exploser les choses. Ensuite, j'ai été notre responsable des acquisitions RAM pendant deux ans. Alors j'ai eu l'impression de faire ce que je déteste toujours. J'étais un peu meilleur mais, tu sais, en prenant des appels, mon téléphone a sonné toute la semaine. Il suffit d'analyser leurs prospects, les rappeler, de les suivre, de leur envoyer des SMS, de leur e-mails, de les rencontrer chez eux, de leur faire des offres, de faire un suivi. Homme. C'est beaucoup de travail. Et nous avons finalement embauché un directeur des acquisitions. Avons-nous transféré toutes ces activités à cette seule personne ? Nous adorons cette entreprise et elle a même triplé au cours des 12 prochains mois parce que nous avons simplement insisté sur le fait que notre marketing fonctionnait vraiment. Que le goulot d'étranglement était dû aux ventes et aux appels téléphoniques. Lorsque nous avons mis cette pièce en place, c'est à ce moment-là que nous avons explosé et je n'ai jamais pu parler à un vendeur. Encore une fois. En fait, je n'en avais parlé à personne avant de commencer comme directeur du marketing pour les locations cette année. Je n'en avais pas parlé depuis de nombreuses années jusqu'à cette année, car nous avions toujours eu un directeur des acquisitions dans le secteur immobilier. Quelle que soit votre stratégie de sortie, nous voulons tous des offres. Je dois corriger ce sentiment. Nous voulons juste que quelqu'un d'autre les apporte. Hein ? Nous voulons tous des offres. Nous voulons juste que quelqu'un d'autre nous les apporte sur un plateau en argent. Si c'est le cas, levez la main. Si tu es comme moi, je veux faire des affaires, mais je ne veux pas vraiment sortir et trop me bousculer pour trouver de bonnes affaires. Eh bien, aujourd'hui, je vais vous montrer comment y parvenir. Il est donc important de comprendre que bon fonctionnement des prospects demande beaucoup de travail. C'est comme son propre travail. Tu sais. Si j'y disons que j'ai augmenté mon marketing là où je voulais. Je ne sais pas, 20 ou 30 nouveaux prospects par semaine. Disons que ce serait un travail à plein temps pour que je puisse réellement travailler correctement sur tout cela. Comme si je ne serais même plus capable d'être coach immobilier. En fait, je ne serais pas capable de faire autre chose que parler aux vendeurs, de leur faire des offres et suivi, vous voyez ce que je veux dire ? Même pour la cure de désintox, une fois que je l'aurais achetée, je devrais trouver quelqu'un pour le faire parce que je serais comme un vendeur. Ce sont toutes ces différentes étapes. Tu réponds à ces premiers appels téléphoniques. Il y a généralement une petite étiquette sur le téléphone. Tu le rappelles, tu remplis le formulaire d'admission, tu détermines ce qu'ils veulent. Ils parlent à votre oreille pendant 45 minutes. Ensuite, vous pourriez raccrocher et dire, d'accord, je dois aller analyser la propriété et déterminer ce que je peux offrir. Ensuite, vous les rappelez, vous les contactez, vous négociez. Et puis, la plupart du temps, les revendeurs sont créés et ces saignements font l'objet d'un les revendeurs sont créés et ces saignements font suivi, puis vous devez faire un suivi auprès d'eux au moins toutes les trois ou quatre semaines. Parce que vous obtenez de nombreuses offres grâce au suivi. Vous êtes probablement déjà en train de grincer des dents sur vos sièges en disant : « Bon sang, je ne veux rien faire de tout ça, Brian. Je veux un revenu passif. Je comprends. Nous allons quelque part avec ça, alors asseyez-vous bien. Vous allez faire un suivi régulier. Si l'accord n'est pas conclu. Si vous êtes sous contrat, vous devez coordonner un contrat ou inspecteur pour visiter la propriété. Ensuite, vous devez coordonner la clôture avec le vendeur, planifier, vous savez, obtenir les baux, c'est loué, les clés, les dépôts, les loyers au prorata et les locataires informations et voyez s'ils peuvent être chez la société de titres mardi à 14h00 et c'est toutes ces saloperies, non ? Pour prendre les devants jusqu'à la ligne d'arrivée. Donc, ce que j'ai récemment réalisé, c'est que j'ai compris. Récemment, j'ai reçu une dizaine d'appels entrants de la part de mon marketing en une semaine. C'est normal si tu laisses tomber 1 000 lettres pour recevoir 1 %, tu sais, d'appels. y a donc rien de choquant. Mais je dis que trois ou quatre d'entre eux sont revenus. J'ai obtenu des informations. Je leur ai promis des appels de suivi une fois que j' aurais vérifié les numéros. Et puis j'ai quand même dû les rappeler. Et j'ai commencé à me demander comment je n'avais pas dirigé une entreprise de gros de flip flip à gros volume. Et je me suis dit : « Je savais ce qu'il faut pour vraiment exploiter ces pistes tirer le meilleur parti de tout ce qui se trouvait sur la diapositive précédente ». Je me suis dit que je n'avais pas le temps pour ça. En fait, je ne sais pas entre ce que je fais pour mon activité d'investissement et entre vouloir développer le secteur du coaching et aider davantage de personnes à le faire. Et puis tout ce qui est personnel. Je n'ai pas vraiment le temps. Je ne veux pas travailler plus que ce que je fais actuellement. Exact. J'ai le temps, mais je ne veux tout simplement pas m'y consacrer. De plus, je n'aime pas vraiment parler aux vendeurs. Vous savez, ce n'est pas une partie inutile de l'entreprise, mais ce n'est pas quelque chose qui me plaît vraiment. J'ai donc commencé à réfléchir à une solution. Et l'une des choses que mon entraîneur m'a vraiment apprises, c'est le pouvoir de la délégation. Construire une vraie machine où vous pouvez vous asseoir et la regarder fonctionner. Vous êtes très peu nombreux , n'est-ce pas ? Comme si ta voiture fonctionnait. Vous savez, sauf si c'est le cas, à moins que vous ne parliez de la Buick 990 de Ryan. voitures de la plupart des gens fonctionnent sans beaucoup d'entretien, n'est-ce pas ? Tu dois changer l'huile. Tu dois l'apporter au magasin. Mais c'est automatique, non ? Ce truc baratte. Vous, allumez-le et faites ce que vous êtes censé faire, il est censé faire. Vous voulez penser à votre entreprise comme à la construction d'une voiture géniale ? Vous voulez penser comme un propriétaire, pas comme un employé. J'ai donc commencé à me demander, en ce qui concerne ces appels aux vendeurs, qui pourrait mieux traiter ces prospects que moi. Parce que quelqu'un se contente de trouver les meilleurs prospects sous contrat et de me le faire savoir. Tu vois ce que je veux dire ? Comme si vous receviez dix appels par semaine, ne préféreriez-vous pas que quelqu'un d'autre rappelle toutes ces personnes, analyse toutes ces offres et négocie avec la plupart des gens, fasse le tri entre les bonnes et les plus folles ? et ensuite, prenez des rendez-vous pour vous, prenez des photos, et revenez avec la seule offre au prix indiqué, n' est-ce pas ? Ou le propriétaire était prêt à financer le vendeur ou quoi que ce soit d'autre et à dire : « Hé, j'ai compris ». Je t'en ai trouvé un, j'ai un bon contrat. Tu le veux ? C'est ce que j' imaginais construire. Puis je me suis dit : « Eh bien, qui meurt vraiment d'envie de ces pistes ? Qui veut de telles opportunités ? Qui saisirait l' occasion de parler aux vendeurs ? Je suis assise ici comme si j'y résistais. Tu sais, tu sais, un des jours où tous ces appels arrivent, j'étais comme si je faisais déjà plein de choses et je regardais mon téléphone sonner encore et encore et je me disais : ** ** ça. J'ai encore du travail à accomplir. J'étais assise là à résister. D'autres personnes adoreraient ça. Comment pouvons-nous mettre les choses en place ? C'est alors que j'ai pensé au grossiste. Parce qu'il y a quelqu'un qui aime prendre des appels, rappeler les gens, négocier, analyser des prospects, des rendez-vous, faire des offres, suivi, téléphoner. En fait, c'est ce que font les grossistes toute la journée. C'est leur travail à plein temps. Ce sont essentiellement des spécialistes du marketing, et beaucoup d'entre eux sont mauvais dans ce domaine. Et ils ont besoin de plus de feuilles, surtout sur le marché actuel. OK. Donc, ce que j'ai fait, c'est que je l'ai appelé un grossiste avec qui j'ai des antécédents. Il conclut activement des transactions sur mes marchés ensemble et je viens de lancer l'idée. Je me suis dit : « Hé, voici le problème que j'ai ». Vous avez probablement un problème avec un nombre insuffisant de prospects. Comment pouvons-nous trouver une solution ? Dans 15 ou 20 minutes ? Nous avons élaboré l'arrangement suivant. Je vais donc payer et envoyer le marketing. Il va s'occuper du vendeur pendant le premier appel jusqu'à la table de clôture. OK. Il est donc en charge de toutes les communications avec le vendeur du début à la fin. Et quand il obtient un contrat, j'ai le premier droit de refus , évidemment, d'accord. Parce que je paie pour ces prospects. Ces pistes n' existeraient pas sans moi. Et puis, si je garde quelque chose, je dis : Hé, je veux celui-ci, je vais l'acheter. Je vais lui donner 1 000 dollars. Il obtient donc un petit cadeau pour son temps grâce aux offres que je garde. commission de 1000 dollars, pas de problème. Maintenant, pour chaque piste que je ne veux pas, je dis simplement que c'est la tienne. Allez travailler chez ce grossiste, vous vous mettrez au travail pour diriger comme vous le feriez habituellement pour guérir, essayez probablement de le vendre en gros. Et en fonction de ce qu' il gagne, il m'en donnera 10 %. Il gagne dix mille dollars, je reçois 1 000 dollars, il gagne 15 dollars de subvention. J'en reçois 1 500. Parfois, tu gagnes 30 et je gagne trois subventions. fait, cela ne fera que me rembourser mes dépenses de marketing, car il obtiendra probablement une offre de gros en un mois aux prospects et j'obtiendrai probablement une offre de location chaque mois grâce aux prospects. Si sa vente en gros lui rapporte dix mille dollars, il m'en donnera 1 000. Et si j'en garde un, je lui en donnerai 1 000 et c'est un lavage. C'est donc l'arrangement que nous avons trouvé. Et ce n'est pas un arrangement rare, les gars. OK. En fait, ce type faisait déjà avec un autre investisseur. Il l'est, tu sais ce que je veux ? Je lui ai proposé l'idée. Il dit : « Oui, je le fais déjà pour un gars. Je me suis assuré qu'il avait la bande passante pour le faire pour moi aussi. Mais cela n'est pas rare. En fait, certains coachs vous apprennent simplement à le faire et à être simplement le spécialiste du marketing. Je pense que si vous connaissez Joe McCall, spécialiste de la vente en gros et des options de location, il travaille en partenariat avec des grossistes sur différents marchés. Il fait du marketing pour les transactions, puis ils négocient les prospects et partagent les bénéfices avec lui d'une manière ou d'une autre. Nous modélisons donc en quelque sorte cette approche uniquement avec l'achat de locations. Vous devez comprendre que si vous êtes le vendeur, vous tirez les ficelles. Celui qui a les pistes a l'or. est donc préférable de consacrer votre temps à apprendre à générer des prospects. Ironiquement, cela sera vrai pour toutes les entreprises que vous démarrez, comme certaines de mes amies, et je veux créer une brasserie ici à Denver appelée Ten or Better Brewing. Ou chaque bière contient 10 % d'alcool ou plus. Ça a l'air plutôt mal***, non ? Et oui, peut-être que le concept fonctionnerait. Mais cette idée en elle-même ne sauvera pas l'entreprise. Ce qui sauverait l'entreprise, ce sont les clients, n'est-ce pas ? Il faut donc faire passer le mot, attirer les gens. Des pistes, non ? Même dans une entreprise physique, des personnes qui vous connaissent et qui vont venir vous rencontrer ont des prospects. Et celui qui contrôle les pistes, les yeux, est le véritable acteur principal. Il vaut mieux consacrer votre temps à générer des prospects et à mettre en place les éléments nécessaires pour gérer le reste. Parlons donc de la question de savoir si vous deviez nommer cette personne pour s'occuper de cela à votre place, que ferait-elle ? Quel type d'attentes avez-vous à leur égard ? C'est vraiment important. Tout d'abord, il n'est pas nécessaire qu'ils soient grossistes. D'accord ? Cette personne peut être une variété. Nous en reparlerons dans une seconde, mais il n'est pas nécessaire que ce soit comme faire de la gros pour être votre personne, d'accord. Il doit s'agir d'une personne qui a une certaine expérience des relations avec les vendeurs et qui est disponible pour prendre rendez-vous en personne. Ils doivent donc être locaux au marché dans lequel vous allez investir. Et je veux juste qu'ils aient de l'expérience car parler aux vendeurs peut être un peu difficile pour un débutant. Certains vendeurs sont nuls, impolis. Cela vous intimide. Tu n'es pas la bonne personne pour faire ce travail. La personne qui effectue cette opération doit comprendre qu' elle doit rappeler ces vendeurs dans les 24 heures ou moins. S'ils ne le font pas, ils gaspillent votre argent. Ils doivent travailler ces feuilles de manière agressive. Ils doivent extraire tout le jus du fruit. Si tu n'obtiens pas l'accord, ça ne devrait pas être à cause d'eux. Cela devrait être dû au fait que l' avance n'était pas bonne. Il faut s'attendre à ce qu'ils fassent un suivi avec du plomb. Beaucoup de prospects ne seront donc pas fermés dès le premier appel téléphonique, le premier rendez-vous. Cela ne veut pas dire que c'est terminé. Vous devez les inscrire dans une colonne de suivi toutes les 234 semaines car la situation de vie des gens change et ils seront peut-être prêts à vendre plus tard. De plus, ils devront placer les prospects dans un CRM auquel vous aurez accès et le consulter régulièrement. Il ne s'agit donc pas simplement d'un plan où vous pouvez simplement investir de l'argent dans le marketing , passer les appels sur leur téléphone portable et vous demander ce qui se passe. Non, je vais vous montrer comment le configurer pour que vous puissiez voir tous les appels, écouter tous les messages vocaux, voir le résultat de ces appels. C, les informations sur la propriété et ce qui s'est passé lorsqu' ils ont appelé le vendeur. Vous êtes toujours impliqué à cet égard afin de pouvoir voir ce qui se passe. Vous devez être en mesure de voir si votre marketing fonctionne. Vous devez être capable de voir si c'est le cas, la personne que vous choisissez de faire fait réellement son travail. Vous devez donc ajouter l'accès à tout cela et ils doivent maintenir un CRM et vous donner accès. Ils doivent également communiquer avec vous à propos des prospects, la stratégie d'offre, etc. Comme le gars que j'ai choisi m'a envoyé un message la semaine dernière. Il a dit : « Hé, l'une de vos pistes portait sur un mobil-home. Voici les chiffres des loyers. Les gars ont ouvert un financement pour les vendeurs. Voici ce qu'il pense. Qu'est-ce que tu veux que je fasse ? Quand je lui ai renvoyé quelques idées pour qu'il réfléchisse à l'endroit où je voudrais être avant qu'il ne se rende au rendez-vous. Et, vous savez, parce que je ne veux pas qu'il l'obtienne sous contrat au mauvais prix et ensuite je ne le veux pas. Et puis c'était aussi une sorte de gaspillage de mon argent. Exact. Il y aura donc une certaine communication avec vous et la personne qui prend vos appels. Et je pourrais acheter mon premier mobil-home si cela se fait par le biais d'un financement par le vendeur. Souhaits-moi bonne chance à ce sujet. Donc, une chose à retenir est que tout se résume à la confiance. D'accord ? Peu importe qui tu choisis. Il peut s'agir d'une personne locale qui se lance dans l'immobilier. Ils ont faim et ils ont beaucoup de temps libre. J'ai déjà intégré des personnes comme ça mes directeurs des acquisitions. Les grossistes, en particulier les plus expérimentés, seront probablement votre meilleur choix car ils possèdent l'expérience et l'infrastructure nécessaires pour intégrer vos nouveaux prospects. Mais je veux m'assurer, plus que tout, vous ayez une bonne idée de la personne que vous choisissez, car la relation dépend de la confiance, plus que toute autre chose. D'accord ? Vous allez superviser ce qu'ils font. Mais vous ne voulez pas microgérer une situation où vous avez toujours l' impression de vous demander si cette personne fait son travail plus que tout ? Cela dépendra de votre confiance en eux. Et je crois que notre intuition, ou certains pourraient l'appeler votre instinct, est bien plus sage que nous ne le pensons. De nombreuses fois. Si vous êtes prêt à ralentir suffisamment et à écouter votre intuition, cela vous donnera des réponses. En fait, Malcolm Gladwell a écrit un livre intitulé Blink. Le livre explique comment votre intuition vous donne la réponse presque immédiatement, c'est pourquoi le titre est clignotant. Et si c'est le cas, si vous êtes suffisamment présent pour le remarquer, alors vous avez obtenu votre réponse. Je vais suivre un peu la tangente. Mais comme si quelqu'un disait : « Hé, tu veux du poulet pour le dîner ou tu veux une pizza ? Vous savez immédiatement lequel vous voulez ou si vous ne voulez ni l'un ni l'autre. Mais si vous y réfléchissez et que vous ignorez cette intuition, vous pourriez finir par y aller, disons. Et maintenant, votre cerveau se met en marche. Votre esprit pensant n'est pas toujours aussi intelligent que votre cœur ou votre intestin. Cela vient d'un endroit plus profond que vos pensées. va de même lorsque vous êtes au centre commercial , que vous essayez des vêtements et que vous vous regardez dans le miroir pour voir si vous les aimez, vous savez, immédiatement si vous n'aimez pas immédiatement. C'est à ce moment que tu commences à y penser. Quand tu te trompes. Si vous devez y réfléchir, la réponse est non. D'accord, tu le sauras tout de suite. Vous le saurez également immédiatement. Si tu obtiens un bon, je veux dire, je ne dis pas comme le premier mot qui sort de la bouche de quelqu'un. Vous le saurez tout de suite, vous devrez peut-être avoir une conversation de 10 minutes avec eux. Mais immédiatement après cela, vous saurez que je veux que vous parliez à plusieurs personnes et que vous choisissiez la personne dont vous vous sentez le mieux car vos intuitions sont bien plus intelligentes que vous ne le pensez. Et en même temps, n'y réfléchissez pas trop. Parce que si tu choisis la mauvaise personne et qu'elle ne fonctionne pas, alors ? Choisis quelqu'un de nouveau. Vous contrôlez le numéro de téléphone. Je vais vous montrer comment procéder dans une seconde. Ou vous pouvez simplement en choisir une nouvelle, vous pouvez choisir une nouvelle personne , déposer de nouveaux courriers et rompre toute la relation. C'est donc quelque chose comme si vous pouviez l' annuler très rapidement et facilement si cela ne fonctionne pas. Parlons donc de la configuration. Une fois que vous avez choisi qui répondra à vos appels et que vous vous êtes mis d'accord sur une structure de commission, configurez les choses de manière à avoir accès aux appels entrants ainsi qu' aux prospects et à leur statut. Cela vous aidera à responsabiliser votre personne. Je dois trouver un nom pour ce rôle. Pour l'instant, c'est ta personne. Quelle serait la responsabilité de votre personne ? Et vous serez en mesure de superviser leur activité. Donc, tout ce dont vous avez besoin, c'est d'un numéro de téléphone et d'un CRM. Vous allez donc utiliser Google Voice. Google Voice est un excellent service de numéro de téléphone gratuit. Et vous voulez autoriser la personne que vous allez utiliser à cette fin, vous savez, votre personne. Vous allez leur permettre d' accéder à ce compte Google. Ils auront donc l'e-mail et le mot de passe pour se connecter au compte Google afin d'accéder au numéro Google Voice aux appels et aux SMS avoir l'application sur leur téléphone et de l'utiliser. Et vous ne souhaitez évidemment pas leur donner accès à votre compte Google existant. Vous allez créer un tout nouveau compte Google juste pour créer un numéro Google Voice pour celui-ci. Ensuite, vous et votre personne pouvez vous connecter à ce compte Google et regarder à la fois les appels et les SMS entrants. Vous partagez donc la connexion avec cette personne, puis vous découvrez si elle utilise déjà un CRM. J'espère que tout grossiste digne de ce nom ne met pas les choses sur des fiches trois par cinq, comme certains gars que je connais. Et ils sont en fait au courant de la technologie d'après les années 2000 sur Internet. Et ils ont une sorte de CRM. Je veux dire, j'espère qu'ils ont au moins une feuille de calcul Google. Exact. Mais c'est mieux. lecteur de tuyaux Codio Trello, peu importe. Cela n'a pas vraiment d'importance. Mais un endroit pour simplement saisir les informations de propriété. Et puis il y a un champ de commentaires que vous pouvez utiliser lors de la prochaine date de suivi. Vous devez donc savoir s'ils utilisent un CRM et confirmer : « Hé, j'ai besoin que vous créiez un pipeline ou un espace de travail distinct au sein de celui dans lequel les CRM ont cette fonctionnalité ». Alors ne vous laissez pas embrouiller par ce que c'est, c'est juste une chose. Un CRM permet de séparer un ensemble de prospects d'un autre. Ensuite, vous serez en mesure de séparer vos prospects et cette zone distincte au sein de leur logiciel. Et ils vont vous ajouter à cet espace de travail. Vous recevrez donc des notifications lorsque quelque chose se passe, vous pouvez vous connecter, vous pouvez consulter le statut de chacun des prospects. Vous pouvez voir la dernière fois qu'ils ont été personnalisés, ce qui s'est passé. Et tu veux pouvoir le voir. Vous voulez être en mesure de superviser ce qui se passe avec les prospects que vous générez. Et aussi, à ce sujet, ne compliquez pas trop les choses. Arrangement simple. que vous avez configuré ce numéro de téléphone, ils vous ajoutent à une sorte de CRM où vous pouvez voir les prospects vers lesquels ils se rendent, les saisir au fur et à mesure que ces appels arrivent, puis vous avez terminé. Et encore une fois, je tiens à vous le rappeler , car nous sommes un peu dans le pétrin. Pour garder à l'esprit la vision à long terme. Nous voulons être des spécialistes du marketing et des décideurs, d'accord ? Donc, la seule raison pour laquelle nous faisons cela c'est parce que nous voulons tirer les ficelles. Ensuite, nous voulons juste prendre la décision finale, oui. Je veux acheter ça. Et puis demandez à votre assistant, si vous en avez un, de vous en occuper. le reste, vous savez, par exemple lorsqu'il s'agit de gérer votre portefeuille, mon assistante s'occupe d'une grande partie du travail avec le CPA et le comptable des gestionnaires immobiliers et du banquiers et autres prêteurs privés, et elle rejette 90 % des demandes émanant de toutes ces personnes. Et vous pouvez voir que la façon dont mon entreprise est configurée doit être aussi automatisée que possible. Mais tout en utilisant les meilleures stratégies qui fonctionnent sur le marché actuel, vous savez, si vous voulez réussir dès maintenant, vous devez faire du marketing direct. Mais il y a aussi le problème du fait que cela vous prend beaucoup de temps. Vous devez donc créer un système qui nécessite le moins de temps possible. J'espère que vous adopterez cet état d'esprit que je suis en train de vous enseigner, que vous l'intégrerez à votre entreprise et à tout ce que vous ferez à partir de maintenant. Parce que c'est ainsi que fonctionnent les vrais propriétaires d'entreprise. Je sais que vous avez rejoint ce programme pour obtenir des trucs et astuces pour votre prochaine tâche, vous les aurez. Mais je veux que vous appreniez aussi à penser comme de vrais propriétaires d'entreprise. Je ne dis pas que je suis le gars le plus cubain du quartier, très, très loin de là. Mais quand vous regardez une émission comme Shark Tank et que vous vous demandez Comment diable ces gars ont-ils continué à racheter toutes ces entreprises ? Ne veulent-ils pas simplement ajouter du travail pour eux-mêmes alors qu'ils ne le font pas parce qu'ils disposent d'un système capable absorber toutes ces nouvelles activités ? Ils ont des personnes qui gèrent l' ensemble de leur portefeuille à leur place. Donc, quand tu fais une nouvelle offre, ils s'embrassent et s'embrassent. Ils sont contents. Parce que je sais que cela signifie simplement plus d'argent. Cela ne signifie pas plus de travail. L'une des principales raisons pour lesquelles les gens résistent à instructions que je leur donne ou que quelqu'un leur donne, c'est parce qu'au plus profond d'eux, ils savent que cela demandera encore beaucoup de travail et Je n'ai rien d'autre à faire, Brian. Comme si mon assiette était déjà pleine. J'ai une famille, j'ai un travail ou, tu sais, j'ai un tas de loisirs. Je veux juste voyager davantage. Je ne veux pas faire plus de choses. Alors ralentissez et pensez aux choses un peu plus que vous ne le faites maintenant. s'agit de mettre des pièces en place Il s'agit de mettre des pièces en place où quelqu'un d'autre pourra prendre le ballon et courir avec. C'est un point essentiel à retenir pour réussir en tant qu'investisseur, en tant qu'entrepreneur. Cette formation nous le rappelle. Il explique comment procéder pour une partie de l'entreprise, mais pas pour l' ensemble de l'entreprise. Vous voulez donc devenir un agent de marketing. Vous souhaitez prendre la décision finale d' ajouter ou non une nouvelle offre. Comme sur Shark Tank. Ils sont assis là. Ils se vendent eux-mêmes et prennent ensuite la décision. Et puis boum, c' est presque terminé. J'espère donc que cela vous a été utile. Voici ce qu'il faut faire ensuite, d'accord. Alors, tout d'abord, décidez si vous allez déléguer vos appels ou non. Tu vas le faire ou pas ? Tu n'es pas obligée de faire ça. Tu peux prendre les appels. Peut-être que tu penses que ça te plairait ou quoi que ce soit d'autre. Mais allez dans une direction ou une autre. Si vous décidez de le faire, créez une liste de personnes potentielles avec lesquelles vous pouvez vous associer pour le faire. Les grossistes, les personnes que vous connaissez sur votre marché, publient des publications et les différents groupes Rhea, des groupes Facebook adaptés à votre marché. Découvrez s'il y a quelqu'un de jeune, affamé, prêt à sortir et à se bousculer un peu ? Donnez-vous une idée approximative de la structure de transaction que vous souhaitez utiliser. Tu sais quoi ? J'ai obtenu une commission de 16 000 dollars sur les 10 % des frais de gros. Tu pourrais commencer par ça. Mais il est bon d'avoir une idée approximative avant de passer l'appel avec les personnes potentielles. Parce qu'alors vous allez les appeler et leur faire part de l'idée comme si les candidats ne vous convenaient peut-être pas. Mais voici quelque chose que je cherche à mettre en place et à leur faire dire, oh non, je le veux. C'est comme s'ils devaient être enthousiastes à ce sujet, sinon, vous n'êtes probablement pas la bonne personne. Encore une fois, suivez votre instinct. Qui est le plus qualifié pour le faire et qui est le plus digne de confiance. Et quelqu'un avec qui vous, vous savez, vous vous sentez authentique. Tu t'entends bien avec eux. Vous avez tous les deux les mêmes objectifs, ce genre de choses. C'est ça, les gars. Déployez votre marketing avec le nouveau numéro de téléphone, effacez le rôle des offres dans Hop on the CRM, communiquez avec cette personne et optez pour des offres sous contrat. Et vous allez adorer ce système. ne voudrai plus jamais avoir à bousculer avec propriétés répertoriées ou quoi que ce soit d'autre. J'espère donc que cela vous a été utile et que vous allez l'écraser. 15. Que faire dans les marchés chauds: Nous allons parler d' offres ce soir, les gars. Je pense que c'est probablement le plus gros goulot d'étranglement de tout le monde, rien qu'à en juger par les commentaires que j'ai reçus du groupe. Les gens peuvent choisir leurs marchés, constituer leur équipe. Ils peuvent trouver des prêteurs privés qui peuvent apprendre à analyser les transactions et à faire des offres. Trouvez ces entrepreneurs, et cetera, ces gestionnaires immobiliers. Mais les offres sont le gros problème. Nous allons donc vraiment rester là-dessus jusqu' à ce que ce soit 100 %. Découvrez-le par vous, les gars. Et je vais vous montrer exactement ce que je fais. J'ai même hésité à vous recommander certaines des choses que je vais vous recommander ce soir parce que ce n'était pas vraiment nécessaire. Il y a encore un an. D'accord. Mais comme le marché est ce qu'il est aujourd'hui, je vais modifier ou modifier certaines des recommandations que j'ai faites par le passé. Et je vais également expliquer pourquoi j'ai pris cette décision. Cette formation porte donc sur ce que vous faites lorsque les marchés sont trop chauds pour continuer à trouver de bonnes affaires ? D'accord ? Définissons donc d'abord quoi ressemble un marché trop chaud. Qu'est-ce que cela signifie et comment savoir si cela s'applique à vous ? Eh bien, sur un marché trop chaud , rien sur la MLS n' est une bonne affaire, d'accord ? Par exemple, si tout ce que vous voyez est bien supérieur au prix sur la MLS, c'est un bon signe de départ. Les deux prochaines seraient que vous avez déjà suivi les recommandations traditionnelles que je vous donne. Vous avez donc dix ou 15 grossistes qui trouvent des offres. Vous avez cinq ou dix gestionnaires immobiliers. Et vous contactez chacun de ces deux groupes au moins toutes les deux semaines, vous leur dites : « Hé, souvenez-vous de moi ». Je suis ce type, euh, qui prend feu. Sur quoi travaillez-vous ? Permettez-moi de faire quelques offres sur certains sujets. Vous le faites de manière proactive. Ensuite, lorsqu'ils vous envoient des informations, s'ils vous envoient des informations, vous leur faites des offres sur ces offres et vous vous en tenez à vos critères, qui sont certes un peu stricts, J'apprends aux gens à investir en deux, vraiment s'en tenir à leurs armes. Disposez d'un certain montant de liquidités et de capitaux propres. Je ne fais pas vraiment exception à cette règle, car vous ne seriez pas vraiment un investisseur averti si vous n'obteniez pas bonnes affaires qui généraient flux de trésorerie positifs et qui contenaient ensuite des capitaux propres. Vous sortez donc et vous faites des offres où vous pourriez avoir ces choses. Et ces offres sont fondamentalement bien trop basses par rapport aux autres offres que ces personnes voient. D'accord. Je connais certaines personnes dans le groupe, hé, j'offre 50 000 dollars et ils disent que nous avons reçu des offres à 70 000 dollars toute la journée. La maison ne se loue que 700$ par mois. C'est comme si ces gens achetaient une location là où c'est le meilleur, juste pour atteindre le seuil de rentabilité, il n'y aura pas de flux de trésorerie, n'est-ce pas ? C'est la réalité du marché à l'heure actuelle. Comme si je vendais une petite ligne de terrain zéro, cela ressemble à un condo, mais c'est un mur partagé avec d'autres propriétés. Non. Hoa. Mais je l'ai acheté pour 12 000$ il y a environ six ans. J'en ai investi 30 pour le réparer, mais je viens de le mettre en vente pour 145€. Et cette personne qui en a offert 145, je veux dire, elle a bien trop payé. C'était comme si un couple en cure allait probablement tout faire eux-mêmes, aller chez Home Depot enlever les carreaux et tout installer. Et ils seront en mesure de retirer 20 000 dollars et de réaliser des bénéfices parce qu'ils ne paieront pas les sous-traitants, il leur faudra probablement six à 12 mois pour faire le saut. Mais ils sont probablement à la retraite et on dirait que ce sera amusant. plupart du temps, vous serez en concurrence avec personnes sur ce type de transactions, comme celles qui offrent 15 000 dollars de plus que les autres investisseurs sur cette propriété cotée en bourse. Hein ? Donc, si c'est ce qui se passe sur le marché dans lequel vous vous trouvez à chaque transaction qui se présente, alors vous avez un problème. Si vous l'avez fait et disons que vous avez fait au moins 30 offres et que vous n'avez même pas encore conclu d'offre. D'accord. Alors votre marché est peut-être dans ce que j'appelle un état trop chaud, d'accord ? Il est très important de vous assurer que vous faites tout ce qui précède et que vous êtes prêt. Parce que si ce n'est pas le cas, cela peut être votre solution. Cela pourrait fonctionner. Tout dépend du marché. D'accord ? Donc, ce que j'ai recommandé ici, mais les grossistes et les gestionnaires immobiliers pourraient vous proposer des offres plus que suffisantes. Certains d'entre vous se contenteront peut-être d' acheter une offre tous les trois mois. Ce n'est donc pas comme si vous ne vouliez pas exagérer le marketing et vous faire un travail si ce n'était pas nécessaire, d'accord. Mais je sais que certains d'entre vous le font et que ce n'est pas suffisant, cela ne fonctionne pas pour vous. Je vais donc vous dire quelle est la prochaine étape pour que cela fonctionne pour vous, d'accord ? Encore une fois, assurez-vous faire les choses ci-dessus, car cela ne sert à rien de vous concentrer sur plus de travail ou de complexité si les mesures ou de complexité si les ci-dessus peuvent vous convenir. Donc, en supposant que vous fassiez tout cela, que vous ne trouviez toujours pas de bonnes affaires, il y a vraiment deux ajustements majeurs que vous pouvez apporter, d' accord, et c'est ce que font d'autres investisseurs. J'ai vérifié auprès de mon coach en investissement immobilier et j'ai vérifié auprès d'autres mentors du passé. Je suis juste des investisseurs, je respecte toutes ces choses pour m'assurer qu'ils étaient d'accord avec moi. avant de le recommander. chose à faire est donc de commencer à vous intéresser à un marché marginal en dehors de votre marché national. Cela signifie essentiellement les différentes petites villes, généralement plus petites, qui entourent le domaine, la grande ville que vous avez sélectionnée comme marché. Nous en reparlerons plus en détail dans une seconde. Ce sont donc les premiers ajustements majeurs que vous pouvez apporter. La seconde consiste à commencer directement à vendre ou à commercialiser. D'accord. Ainsi, au lieu de traiter avec des grossistes, des gestionnaires immobiliers, des agents immobiliers, etc., vous contournez toutes ces personnes et vous les signalez directement aux vendeurs eux-mêmes. Nous allons également en parler davantage. Mais pour de meilleurs résultats, il est vraiment recommandé de faire les deux dès maintenant. Si vous voulez vous assurer que vous allez commencer à voir un tas de meilleures offres dès maintenant, alors vous êtes assis. Et n'oubliez pas que je pense que toutes les personnes présentes à cet appel sont investisseurs immobiliers engagés, comme vous. Vous n'êtes pas simplement venu pour intéresser pendant un mois et si cela ne fonctionne pas, vous Vous allez vous débrouiller et échanger des options d'achat d'actions, non ? Donc, juste pour comprendre vos compétences, vous allez améliorer vos compétences en effectuant ces ajustements et vous aurez à nouveau besoin de ces compétences plus tard dans votre carrière. D'accord ? Donc, l'état du marché tel qu' il est actuellement tout simplement pas éternellement durera tout simplement pas éternellement. Nous ne savons pas ce que cela pourrait être. Peut-être que ça ne durera que six à 12 mois ou quoi que ce soit d'autre. Mais je ne recommande pas de rester assis et d'attendre en espérant que les choses changent. Je recommande de s'adapter, de passer à l'action, trouver de nouvelles façons de conclure des affaires dès maintenant. Et c'est le but de cette formation. Certains d'entre vous se demandent probablement pourquoi il est acceptable d'aller sur un marché parallèle, n'est-ce pas ? Parce que la façon dont je vous ai appris, c'est comme : « Choisissez un marché vraiment intéressant, une population croissante ». Je ne veux pas qu'il soit de cette taille, diversité économique, d'un tel ratio de prix de location. Vous allez avoir beaucoup d'appréciation sur le long terme, des choses comme ça. Et j'ai été plutôt enthousiasmé** à propos de ce conseil. D'accord. Alors pourquoi est-ce que tout à coup ça va ? Eh bien, d'une part, ce n'est pas grave car la force et la diversité économiques que vous avez identifiées votre marché national se répercuteront réellement sur les marchés marginaux. D'accord ? Donc, si quelqu'un peut se rendre en voiture d'une ville française à la ville principale, il peut travailler dans la ville principale où l'économie est en croissance et où il y a des emplois. Et ensuite, ils pourront vivre dans la ville française, non ? Ce serait donc comme votre locataire. Et votre locataire profite de l'économie du marché domestique. C'est logique. Le locataire est le marché marginal est fondamentalement lié, connecté à ce marché domestique. Ils ne sont pas totalement séparés l'un de l'autre. Une autre raison est que c'est une bonne idée c'est que vous n'abandonnez pas votre marché national, d'accord ? Tu dis juste, Hé, tu sais, il y a juste beaucoup trop de concurrence en ce moment. Il y a beaucoup trop de personnes qui payent trop cher en ce moment dans ce domaine. Et je vais aller ici et acheter des maisons sur ce marché marginal. Mais une fois les prix baissés, une fois que les choses se seront calmées, vous pouvez simplement revenir en arrière et vous concentrer davantage sur votre marché national. Parce que beaucoup de choses que vous avez déjà configurées s'appliquent. Je veux dire, tant que ce n'est pas plus de 30 minutes en voiture, votre entrepreneur se rendra sur place et se chargera de vous réhabiliter sur votre marché marginal. Nous sommes inspecteurs immobiliers, n'est-ce pas ? Peut-être que les mêmes grossistes et gestionnaires immobiliers que vous allez faire appel pour des offres, connaissent les offres et ce marché marginal, parce que c'est suffisamment proche pour que ce gestionnaire immobilier en gère probablement sur le marché et ils seraient en fait votre gestionnaire immobilier lorsque vous avez acheté quelque chose, etc., c'est logique. Vous n'êtes donc pas en train de réinventer la roue et de vous lancer dans un endroit complètement différent. De plus, il est très important pour vous de suivre ce processus et de conclure quelques transactions si vous essayez toujours de conclure votre première transaction ou si cela fait longtemps que vous n'en avez pas votre première transaction ou conclu une. Peut-être que ta confiance n'est pas très élevée ou quoi que ce soit d'autre. C'est très important pour toi de gagner. D'accord ? Vous n'avez pas étudié ce qui fait le succès des programmes de coaching. Et ils disent, eh bien, que vous devez obtenir une série de victoires rapides. Clients et montrez-leur la feuille de route. Et c'est vrai, parce qu' il s'agit de vous donner confiance en vous et de dire : « Hé, je peux vraiment le faire ». Je peux vraiment l'anéantir. Et pour être franc avec vous, je veux que vous gagniez rapidement, pour ainsi dire, d'accord ? Si vous voulez y réfléchir, si vous voulez être un investisseur qui possède 100 propriétés locatives un jour, est-ce vraiment si important que vous achetiez vos deux ou trois premiers dans un petite ville périphérique parce que le marché était trop chaud et trop cher pour que vous puissiez l'acheter. Une ville plus grande, peut-être meilleure à long terme. Pas vraiment. En fait, c'est peut-être la meilleure chose que vous auriez pu faire. Pas seulement pour gagner en confiance, est-ce pas, mais pour comprendre à quoi ressemble ce processus. Ça va ? Ce n'est pas le cas, ce ne sera pas différent, comme le processus d'achat d' une ville périphérique par rapport à votre marché national. Le processus sera fondamentalement le même. Vous allez faire l' expérience de l'ensemble du processus de bout en bout, 123 fois maintenant. Et oui, peut-être que les inconvénients de ces propriétés ne s' apprécient pas autant à long terme ou quoi que ce soit d'autre. Mais tant que les chiffres ont du sens, c'est toujours une bonne décision. Ensuite, vous pouvez retourner sur le marché national. Une fois que tout sera à nouveau stabilisé, la chose la plus importante que je puisse faire, les gars, c'est de vous faire suivre le processus d'achat d'une location, réhabiliter, de la louer, en le gérant, en le refinançant auprès de la banque, en faisant appel à un prêteur privé pour le démanteler. L'ensemble du processus de due diligence qui consiste à faire appel un inspecteur immobilier et un entrepreneur, puis à gérer cet entrepreneur. Ce processus est un peu ce qui submerge vraiment les gens lorsqu'ils sont nouveaux. Ils y pensent tout le temps. Eh bien, comment ça va, comment fonctionnerait cette partie et tout ça ? Et ils ont vraiment besoin de le faire parce que ce n'est pas vraiment aussi important que ce que quelqu'un peut généralement le croire dans leur tête. D'accord ? C'est donc un autre avantage important si vous faites une bonne affaire sur un marché extérieur. Enfin, si vous choisissez un marché en pleine croissance, comme je vous l'ai demandé, ce marché finira de toute façon par s'étendre à ces villes périphériques. Il ne peut donc pas en être autrement, n'est-ce pas ? La croissance va vers l'extérieur. Il ne peut pas vraiment monter, sauf sous la forme de gratte-ciel ou d'immeubles d' appartements, n'est-ce pas ? Il s'étend principalement vers l'extérieur parce que la superficie de terrain est limitée. Si vous regardez Nashville et la façon dont elle s'est développée, elle s'est tellement développée que de nombreux marchés marginaux Nashville se portent vraiment bien. Parce que le succès de Nashville revient à se répercuter sur les autres villes, c'est logique. Quels sont donc les critères de ce que l'on appelle un marché marginal ? D'accord ? Donc, tout d'abord, il doit se trouver à moins de 30 minutes de votre marché d'origine. Les raisons auxquelles j'ai déjà fait allusion sont les suivantes vous savez, vous avez la même équipe, prêteurs privés, les mêmes entrepreneurs, les grossistes, les gestionnaires immobiliers, les inspecteurs, etc. C'est vrai. Et puis, euh, c'est assez proche pour que les gens puissent se rendre sur ce marché national en voiture pour y travailler ou y aller au restaurant, quelque chose comme ça. Il est important qu' il puisse être conduit. Si tu venais me voir et que tu disais que j'en ai un, mais c'est à 45 minutes. Je vous laisserais probablement le faire à condition de l'examiner et de m'assurer qu' il répond à tous les autres critères. Mais 45 minutes, c'est vraiment trop. J'ai essayé de le maintenir dans les 30, avec une population de plus de 30 000 habitants. Normalement, même si le critère est qu'un marché doit compter plus de 100 000 habitants. Mais pour les marchés marginaux, je suis d'accord avec l'idée de baisser légèrement. Mais tu dois certainement le plafonner quelque part. Vous ne savez pas combien de personnes m'envoient des offres et elles aiment Brian. Regardez cette offre, j'ai découvert que c'était seulement 22 000 dollars pour une maison ou quelque chose comme ça, puis j'ai regardé, je me méfie rapidement, alors je cherche simplement le nom de la ville sur Google et il est indiqué que la population est de 2 700 habitants. Et je lui dis : « Non, tu sais à quel point tu vas avoir du mal à trouver des professionnels pour t'aider, comme des professionnels de l'immobilier dans une ville de cette taille, puis des locataires. Et il n'y aura aucune reconnaissance postes vacants, n'est-ce pas ? Donc 30 000, c'est comme une ville de taille décente. J'ai des Reynolds dans une ville appelée Columbia, dans le Tennessee. Et c'est comme une trentaine de milliers d'habitants. Ils s'en sortent bien. Ce n'est pas la fin du monde, mais c'est comme une petite ville. Vous y allez et vous voyez en quelque sorte les mêmes personnes en un week-end. Mais c'est une belle taille. J'aime l'ambiance et la taille. Je n'irais tout simplement pas en dessous de ce chiffre pour un marché locatif. Et vous ne devriez pas avoir à le faire, et il devrait y avoir de nombreux marchés marginaux sur votre marché national qui comptent plus de 30 000 personnes. Ensuite, la population devrait augmenter. Ce n'est toujours pas négociable. Vous ne voulez pas investir dans un endroit où la population est en déclin. C'est un gros non-non. Les gens gâchent la plupart du temps. Votre population devrait continuer à augmenter, idéalement 1 % par an ou plus. Ensuite, je m'assure toujours qu' il y a d'autres investissements immobiliers en cours. Pour celui qui n'est qu' une preuve de concept. Tu ne seras jamais le premier. Le génie a-t-il découvert quelque part avant tout le monde ? N'essayez même pas de le faire. Nous ne voulons pas être comme le pionnier qui a les flèches et qui nous soutient. Nous voulons que d'autres personnes aient déjà des flèches dans le dos. Parce que je suis entré et que je l'ai découvert. Et ils ont prouvé que c' est un bon endroit pour investir et les loyers sont stables et tout ça. Ensuite, vous pouvez également appuyer sur ces personnes et leur dire quels sont les bons codes postaux ? Y avait-il de bons quartiers ? Qui est un bon entrepreneur ici ? Même processus que dans les grandes villes. Vous devez donc absolument vous assurer que des investissements immobiliers ont été réalisés. Ensuite, vous avez besoin des deux grands acteurs, d'un bon gestionnaire immobilier et d'un bon entrepreneur. Vous pouvez probablement les obtenir votre marché national, à condition qu' ils soient prêts à le faire. Une fois, j'ai eu un excellent entrepreneur à Nashville et je suis allé acheter des propriétés à Clarksville, dans le Tennessee, à 45 minutes et cet entrepreneur n'a pas voulu s'y rendre en voiture. Ils ont juste dit que c'était trop loin. Je comprends un peu parce que ce n'est pas comme s'ils conduisaient là-bas. Ce sont eux qui transportent des tonnes de matériel pour les réhabilitations. Imaginez donc conduire sur l'autoroute avec une remorque pleine de bois pendant 45 minutes par jour pendant sa cure de désintoxication et qu'il avait un équipage de cinq ou dix personnes. C'est comme si ça aurait été assez mouvementé. Je peux donc comprendre pourquoi il n'a pas voulu conduire 45 minutes, mais c'était un peu nul de devoir trouver un nouvel entrepreneur au lieu de faire appel à un gars en qui j'ai confiance. Donc, si vous voulez le faire, ce que vous devez retenir , c'est rechercher sur la carte votre ville natale, puis de voir quelles villes se trouvent à 30 minutes. Et répondent-ils aux critères ci-dessus que nous avons examinés ? Par exemple, je pourrais vous donner un B comme Murphysboro, dans le Tennessee. Si tu le recherches, c'est comme 30. Je pense qu'il a été élevé à 39 minutes de Nashville. Il compte 115 000 personnes. Et c'est un bon marché marginal. En fait, je n' ai qu'une seule location là-bas. Mais je ne me suis pas vraiment concentrée là-dessus, quelle qu'en soit la raison, car j' avais l'impression que d'autres marchés étaient en plein essor. Mais Murphysboro est un marché décent où il faut aller à l'université. C'est le MTSU, il compte 37 000 étudiants, c'est assez grand. C'est qu'elle bénéficie certainement de l'économie de Nashville. Totally serait une ville tout à fait normale pour que vous achetiez des locations. Si tu aurais aimé être allé à Nashville , puis c'est devenu trop cher et tu t'es fait virer. est logique pour que vous puissiez continuer à faire des affaires maintenant. Nous avons donc parlé de la part marginale du marché, c'est le seul ajustement important que vous puissiez apporter. Ensuite, l'élément suivant est le marketing direct, d'accord, et je voudrais vous montrer un peu à quoi vous attendre, ce que je fais moi-même en ce moment. Ainsi, lorsque vous le signalez directement aux vendeurs, l'avantage est que vous contournez l'intermédiaire. n'y a pas de grossistes, aucun gestionnaire immobilier ne connaît d'agents immobiliers. C'est comme si tu allais directement à la source. Tout est toujours plus compliqué lorsqu' il y a moins de parties impliquées. D'accord ? Et donc vous n'allez pas, il y aura très peu de concurrence le vendeur pourrait parler à cinq autres investisseurs, peut-être, mais si un grossiste a son marché quand son contrat, il l'a probablement annoncé à 300 investisseurs. La concurrence est donc bien moindre. Il est également plus facile de faire des transactions sans argent, n'est-ce pas ? Parce que, par exemple, si vous voulez acheter une maison à 50 000 dollars ou quoi que ce soit d'autre, et que le vendeur en veut 50, cela en vaut 75 ou quoi que ce soit d'autre. Par exemple, vous pouvez obtenir l'argent d' un prêteur pour l'acheter, n'est-ce pas ? Mais si les grossistes sont impliqués et qu'ils veulent 10 000 dollars ou si les gestionnaires immobiliers concernés veulent des frais de recommandation de 2 000 dollars. Souvent, le prêteur n'investit pas ses fonds pour couvrir les frais de mission ou les frais de recommandation. Ainsi, cette pièce d' argent dont vous avez besoin pour clôturer doit vous être versée de votre poche. Donc, vous savez, vous aurez plus de facilité à conclure les types de transactions dont nous parlons sans intermédiaire. Il en va de même pour les offres de financement destinées aux vendeurs. grossiste bloque quelque chose là-haut à la recherche d'un financement rapide au comptant pour le vendeur ne fonctionne pas aussi bien, même quand vous le faites, comme je négociais récemment sur les duplex et Huntsville et ils je pense que le vendeur a effectivement ouvert un financement vendeur. Mais le grossiste. 20 ou 30 000 dollars en tant que frais de cession Si le propriétaire devait porter le billet à ma place, je pourrais conclure la transaction sans argent, mais je devrais quand même payer ces 20 à 30 000 dollars au grossiste à la clôture. C'est donc comme si ce n'était certainement pas une offre sans argent. C'est une transaction en espèces de 20 à 30 000 dollars . Tout cela disparaît lorsque le grossiste s'en va. Une autre chose à laquelle vous pouvez vous attendre lorsque vous allez tourner, de devoir dépenser de l'argent pour financer un gars. Vous allez donc devoir faire des chèques et vous demander si c'est confortable. Tu es à l'aise avec. Mais je veux que tu comprennes que ce sera largement remboursé grâce à l'accord lui-même, d'accord ? Vous pourriez donc dépenser littéralement 1 000$ pour obtenir une offre intéressante grâce marketing salarial des directeurs. Et vous pensez probablement que ce serait très difficile à digérer Brian, comme si j'avais déjà investi dans coaching et que maintenant je devais dépenser plus d'argent pour obtenir un marché. Eh bien, laissez-moi vous aider à recadrer votre façon de voir les choses, parce que si vous optez pour une offre par vous-même, vous l'obtiendrez probablement pour 10 à 15 000 dollars de moins que vous l'auriez obtenu auprès d'un grossiste. C'est parce que la moyenne, comme je l'ai demandé à de nombreux grossistes quel est votre écart moyen en ce moment ? Et ils le feraient tous, ils disent généralement 12 000 dollars, 15 ou dix dollars. Il y a toujours quelque chose là-dedans. Ils obtiennent donc des offres 10 à 15 000$ moins chères que vous. Vous dépensez donc 1 000$ pour économiser de 10 à 15 000$. Donc, une fois que vous l'aurez fait une fois, vous aurez un léger changement de paradigme à ce sujet. J'ai dépensé des centaines de milliers de dollars en marketing direct au cours de ma carrière d' investisseur. Lorsque notre activité de vente en gros était à son apogée, nous dépensions plus de 200 000 dollars par an, spécifiquement pour le publipostage. Vous vous demandez probablement pourquoi diable feriez-vous ça ? Eh bien, l'entreprise rapportait plus d'un million de dollars, n'est-ce pas ? Nos coûts de marketing s'élevaient donc à 15 ou 20 % de notre montant brut, ce qui est en fait assez sain et normal. Et la seule raison pour laquelle nous dépenserions autant, c'est parce que chaque fois que nous dépensions 2 dollars, nous en récupérons 10. Le marketing est un investissement et non une dépense. C'est une grave erreur. Les gens font. Vous regardez Shark Tank les gens s' y intéressent et vous vous dites : « Oui, nous avons fait passer notre activité à 300 000 dollars par an et nous l'avons fait sans marketing ». Et ils en sont vraiment fiers. Parce qu'ils pensent que le marketing représente un coût pour eux. J'espère que vous pourrez l'éviter si vous le souhaitez. Et puis il y a les requins qui sont nuls, c'est plutôt bien. Mais pourquoi, pourquoi restes-tu petit ? Par exemple, pourquoi dépenseriez-vous de l'argent en marketing ? Donc, au fur et à mesure que vous pouvez exploser, considérez le marketing comme un investissement dans votre entreprise la même manière que vous investiriez dans votre assistant, dans acquisition d'une LLC ou comme l' acompte sur une propriété, il est facile pour les gens de dépenser de l'argent sur une propriété parce que vous pensez que c'est un investissement. Il est dix points de moins. Ça entre dans le prix d'achat, tu sais, ça en fait partie. Eh bien, le marketing, c'est vraiment la même chose. Vous investissez dans. Votre capacité à obtenir des offres beaucoup moins chères et à vous adresser directement au vendeur. Beaucoup de gens pensent qu'ils ne dépenseront pas ce kilo. Donc, c'est peut-être quelque chose qui pourrait être une nouvelle pilule à avaler. Je ne sais pas si cela vous coûtera si cher. D'accord. Notre coût par prospect varie assez considérablement au cours de nos journées de vente en gros. Ou le coût par transaction, devrais-je dire. Parfois, nous avons dépensé 3 000$ pour obtenir un accord qui nous plaçait au 12e rang. Parfois, nous l'obtenions pour 500 dollars. Cela dépend vraiment de la liste que vous choisissez. Je vais en parler aujourd'hui. Le message marketing et la concurrence du publipostage sur votre marché. D'accord ? Ensuite, déterminez comment vous gérez cet appel, comment vous assurez le suivi, votre niveau de vente, etc. Mais attendez-vous certainement à être plus impliqué. Si vous décidez d'appuyer sur la gâchette du marketing salarial des directeurs, vous devrez configurer votre marketing et parler aux vendeurs. Parlons donc un peu critères applicables au publipostage. C'est ce que je suis en train de faire maintenant. Vous pouvez attendre, me laisser dépenser beaucoup d'argent et vous faire part de la situation. Si vous le souhaitez, laissez-moi essayer, laissez-moi essayer les autres trucs d'abord et Brian, dites-moi en quoi cela me convient parfaitement. C'est mon travail, c'est de faire œuvre de pionnier et de tester pour vous ce qui fonctionne actuellement. Mais je n'ai pas vraiment eu besoin de le faire jusqu'à présent pour trouver des offres. Mais parce que moi et surtout vous avons plus de mal à trouver des offres. C'est pourquoi je suis là pour que nous résolvions ces problèmes pour vous. Je vais donc partager avec vous ce que je fais en ce moment même. Ensuite, vous pouvez décider si c'est quelque chose que vous voulez faire et nous pouvons partir de là. Encore une fois, je vous recommande de commencer par le publipostage. C'est juste parce que je sais que cela fonctionne parce que je l'ai fait. Et je sais que de nombreux grossistes vous proposent offres trop chères et qu' il y a trop de concurrence. Ils ont obtenu ces offres grâce au publipostage. Je le sais parce que je leur ai parlé et que j'ai été l'un d'entre eux. Une chose à retenir, c'est que le publipostage est compétitif, vous devez donc vous tailler une bonne place dès maintenant. Je vais te le montrer. Et je vais passer en revue les critères sur cette diapositive simplement parce que cela est enregistré, cela sera intégré au cours. Vous l'aurez donc là où vous pourrez le voir. Mais ne vous inquiétez pas, car je vais revivre tout cela lorsque nous passerons à la diffusion rapide. Vous voulez des maisons non occupées par leur propriétaire, c'est-à-dire appartenant à des absents, un minimum de cinq ans de propriété. Personne ne vous vendra sa maison à prix réduit s' il l'a achetée l'année dernière, tu vois ce que je veux dire ? Cela n'a même pas de sens. Donc, cinq ans ou plus, vous pouvez le porter à sept ou dix. Si vous voulez réduire le nombre de dossiers que vous avez, ils devraient être vacants. C'est un critère que le logiciel que j'utilise peut respecter. Il ne devrait y avoir aucun frais HOA. Maison unifamiliale. Alors ne sélectionnez pas de chambre. Dans certaines villes. Encore une fois, vous vous demandez probablement : qu'est-ce que cela signifie, Brian ? Je vais l'expliquer. Mais je vous ai recommandé de ne pas installer trois chambres ou plus, car cela gâcherait le logiciel. Vous devez parfois exclure les doublons de votre liste. Supprimez les organisations suivantes, et la copie de votre carte postale sera également très importante. Et je vais vous montrer ce que j'utilise. Je vais donc supprimer cette diapositive et à la diffusion rapide. C'est ce que j'utilise maintenant pour créer des comps, pour examiner les offres, pour ajouter des informations, pour faire mon marketing direct. En tant qu'investisseur, je n'ai jamais vu de plateforme aussi astucieuse que celle-ci lorsqu'il s'agit tout faire en un seul endroit. D'accord. Et je vais vous montrer ce que je veux dire, car nous savons déjà qu'il est utilisé pour effectuer des compositions et analyser des offres, n'est-ce pas ? C'est la principale raison pour laquelle vous l'utilisez ou vous avez pensé devoir l'utiliser. D'accord. Alors jetez un œil à ça. OK, nous avons acheté de la bière Mount Beer Stout ici. En fait, je l'ai escaladé. Désolé, je dois faire défiler mon cerveau, 14 000 pieds. C'est plutôt cool. Je ne sais pas comment ce truc le sait. Je suis à Denver, mais nous allons placer ici, comme Clarksville, un marché dans lequel j'investis et qui me plaît. D'accord. Vous voyez, je viens de chercher Clarksville, dans le Tennessee. Et cela me montre le niveau élevé des chiffres ici. D'accord. Et il y a 70 000 propriétés. D'accord ? Maintenant, si je clique sur Filtrer ici, je peux commencer à ajouter des éléments. Occupé par le propriétaire, oui ou non ou quoi que ce soit d'autre. Je tiens à dire non parce que je veux qu'il soit absent. Les propriétaires remarquent que cela l'a démonté. Nous étions à 70 000. Cela le ramène à 23. Vous pouvez donc suivre le nombre de vos likes ici pendant que vous ajustez vos critères. Maintenant, c'est une fonctionnalité vraiment intéressante de Prop Stream, qu'elle soit vacante ou non. D'accord. Vous voyez combien cela a coûté 23 000 à 1 400 dollars et vous vous demandez probablement ce qui constitue un poste vacant ? Eh bien, ce logiciel invite Stream à obtenir des données du service postal américain sur les personnes qui ne répondent pas à leur courrier depuis cinq semaines ou plus, puis il considère cela comme cette maison doit être vacante. D'accord. So vacant a toujours été l'une des listes de publipostage les plus performantes que nous ayons utilisées. D'accord. Tu sais quoi ? J'ai juste pensé à quelque chose que je n'avais pas mis ici. Gratuit et clair. D'accord. Donc, caractéristiques de la propriété, nous allons cliquer sur « résidentiel ». Nous ne voulons pas de trucs commerciaux. Nous allons cliquer sur Famille unifamiliale. D'accord. Nous allons cliquer gratuitement et effacer. Boum. Vous voyez, nous y arrivons, comme lorsque je l'ai dit dans la diapositive plus tôt à propos de la nécessité de se concentrer. C'est le genre de choses que vous devez faire si vous voulez obtenir des offres dès maintenant. Comme si la propriété appartenait librement, n'est-ce pas ? Il appartient à quelqu'un qui n'y habite pas. Il a été marqué comme vacant. Nous allons dire qu'ils en sont propriétaires depuis au moins cinq ans. Qu' allons-nous mettre d'autre ici ? rien dedans. pense qu'ils ne s'inquiètent pas des privilèges, ou que je ne vais pas vraiment m'intéresser à la valeur estimée. Voilà le truc, les gars. Par exemple, certains marchés ne disposent pas vraiment de données. Chaque chose. Comme si je ne pouvais rien mettre de plus que 150 000. Ça va le démonter encore un peu. Mais d'une part, je ne veux pas vraiment éliminer les propriétés coûteuses, car j'apprends actuellement à proposer options de location et vous pouvez le faire pour des propriétés plus chères. Je veux donc les garder dans mon marketing. Mais je ne crois pas non plus vraiment qu'ils disposent de toutes les données. J'ai dressé des dossiers sur Huntsville tout à l'heure et quand je les ai publiés, j'ai indiqué les caractéristiques des propriétés à trois chambres à coucher. J'ai jeté trois chambres et là la liste est tombée à zéro. D'accord, et c'est juste parce qu'ils n'ont pas les données. Alors on a tout foiré. Mais remarquez que nous sommes occupés par le propriétaire, non. Gratuit et clair. Oui. Vicky ? Oui. Propriété résidentielle, unifamiliale, propriété de cinq ans ou plus , inclut des dates de vente inconnues. Oui. Nous voulons probablement aller de l'avant et inclure cela. Ce n'est pas une petite liste. Alors, est-ce qu'on a tout trouvé ? Oui. D'accord. Ensuite, je peux m'asseoir là et cliquer simplement sur Enregistrer. En fait, ce que je peux faire, c'est sélectionner ceci. J'ai 506 propriétés uniques. Je clique sur Ajouter à la liste, puis je dirai simplement Freedom Accelerator. Nous allons énumérer. Très bien, cela crée une liste marketing. OK, et ensuite je pourrai passer aux campagnes. Je peux cliquer sur Nouvelle campagne. Je peux juste l'appeler Freedom Accelerator, Clarksville list. Ensuite, je peux cliquer dessus. Vous voyez comment il est descendu à 435. Maintenant ? Je suis vraiment désolée. J'ai été un peu distrait. Je vais te le dire. Donc pour 35, ce n'était pas 500 et quelque chose comme ça. Ce logiciel élimine les doublons, ce que j'ai mentionné que vous deviez faire ici. Cela signifie qu' il va y avoir, vous savez, un propriétaire 20 ou 30 propriétés à Clarksville qui répondent aux critères de sélection. Je ne veux pas qu'il soit sur cette liste 20 ou 30 fois. Je veux qu'il soit sur la liste, juste une fois. Vous ne voulez donc pas envoyer 20 lettres à une personne le même jour et simplement charger sa boîte aux lettres et chacune concerne une propriété différente. On suppose que, si vous êtes acheteur, vous serez intéressé par toute propriété dont quelqu'un possède le téléphone portable, vous n' avez donc pas à envoyer une lettre séparée. D'accord ? Quoi qu'il en soit, vous pouvez entrer ici et créer une campagne de cartes postales. Après avoir fait ces 435 personnes, vous sélectionnez votre taille, puis vous sélectionnez votre carte postale. D'accord. Comme vous le souhaitez, ce sont toutes des cartes postales éprouvées que vous pouvez sélectionner. Ensuite, il vous suffit d'aller ici et de cliquer sur Modification avancée. Vous pouvez vous déplacer, cliquer et modifier tous ces textes. Juste, tu sais, Brian bla, bla. Tu peux juste changer des choses comme ça. Vous pouvez cliquer sur une image et la supprimer si vous le souhaitez. Ensuite, vous modifiez également la face avant. Et vous aimez littéralement cliquer sur Imprimer et envoyer. Et boum, boum. Cela va me coûter 200 dollars. Et si je clique dessus, il les commandera pour moi. N'est-ce pas cool ? 53 sens. C'est un peu cher. je payais généralement 0,32 dollar par carte postale alors que je gagnais des milliers par semaine. Mais lorsque vous n'en envoyez que quatre ou 500 à la fois, ils doivent vous facturer. Ce n'est pas un prix terrible. Mais je vais vous montrer quelque chose sur lequel je travaillais tout à l'heure. Comme ça. C'est quelque chose que j'ai écrit plus tôt. C'est vraiment l' Angola que je préférerais que vous preniez lorsque vous rédigez des textes pour vos cartes postales. Ce vendeur a donc, bien sûr, le nom le plus étrange de tous les temps. Vous verrez ce genre de choses sur votre liste. Mais je l'ai dit, vous en avez assez de recevoir des cartes postales, vous demander de vendre votre maison. La vérité, c'est que vendre sa maison à un investisseur immobilier, comme c'est le cas pour les caches, ne convient pas à tout le monde. Si vous voulez avoir une vraie conversation avec un vrai gars et connaître les avantages et les incon 16. Votre activité de ROI la plus élevée: Quand je me suis lancée dans l'immobilier, j'étais terrifiée par tout ça. D'accord. Probablement pire que toi, parce que je suis normalement un type un peu anxieux. Par exemple, si j'avais une émotion, vous pourriez dire que j'ai du mal gérer. C'est probablement de l'anxiété. Ce n'est pas vraiment si mal aujourd'hui j'y travaille. C'est un excellent livre que vous devriez lire. Si vous n'avez pas lu The Power of Now. C'est une toute autre remarque, mais il se trouve que je l'ai ici. Mais quand je me suis lancée dans l'immobilier, comme si mon anxiété était omniprésente, les gars, je me rappelle avoir enfilé un costume. J'avais ce stupide costume ample à fines rayures. Ce n'était même pas comme des chaussures taillées sur mesure pour moi et que je les enfilais littéralement, comme coller le sol de ma maison et essayer de me sentir comme si j'étais professionnelle. La vie était comme un costume Argo. Et j'entends le cliquetis de mes chaussures de ville sur le parquet, ce qui me donne un son puissant. Je suis donc digne de passer ces appels commerciaux. J'étais dans le pétrin. C'est littéralement comme le train de pensées qui me traversait la tête. Quand j'ai débuté dans l'immobilier, j' essayais de faire semblant jusqu'à en faire une ruse et de croire que je pouvais passer ces appels. Et j'ai bu beaucoup trop de café, je me suis énervée et j'ai trop réfléchi à tout ce qui vous a finalement fait savoir qu'un appel à un prêteur, à un vendeur ou quoi que ce soit d'autre. Et les hommes Ce sont des sites comme si je pouvais encore ressentir à quoi ressemblait cette peur. Comme si je savais ce que vous vivez. Je sais ce que c'est d'être un débutant, être un débutant dans n'importe quel domaine. Ce n'est pas drôle, non ? Mais si vous n'affrontez pas cette douleur de front, si vous ne regardez pas le monstre dans les yeux et n' avancez pas dans cette voie, vous ne dépasserez jamais ce que vous êtes actuellement. il y a ceci, il y a une citation qui dit, si vous le souhaitez, que signifie-t-elle ? C'est comme si vous vouliez faire quelque chose que vous n'avez jamais eu auparavant, vous deviez faire quelque chose que vous n'avez jamais fait auparavant. Et cela a du sens si vous y réfléchissez de manière conceptuelle. Mais il est facile d'essayer de trouver d'autres choses à faire, non ? Procrastiner, comme si je savais que je devais vraiment faire quelque chose pour développer mon entreprise, mais c'est un peu effrayant et inconfortable. Je vais littéralement aimer commencer à jouer à des jeux vidéo. Cet ordinateur sur lequel je filme ça ressemble à mon ordinateur de jeu. J'ai une configuration plutôt cool que j'ai construite ici. C'est donc tentant parce que je peux être comme je pouvais faire le plus dur possible ou je pourrais simplement cliquer sur ce bouton ici et commencer à jouer à des jeux vidéo. Et ce sera facile. Et c'est une bonne distraction par rapport à ce que je sais que je dois vraiment faire, non ? Il faut donc en savoir plus. Vous pouvez simplement être conscient de vous-même et honnête à propos de ce qui se passe pour le mieux. Ça ne veut pas dire que tu es un crétin. Vous avez joué à des jeux vidéo une fois, il a dit que c'était lui qui avait passé ces appels. Tu le sais, c'est tout. Eh bien, c'est pour ça que je jouais vraiment aux jeux vidéo, c'est parce que j' essayais juste d'éviter de faire ce truc un peu effrayant. Et demain, je vais, je vais attaquer à nouveau et je vais faire mieux. Tu appelles ça, tu appellerais un chat. Un chat, tu avances , c'est du progrès. En même temps, ne vous en faites pas trop pendant ce voyage. Mais c'est effrayant. Vous êtes un être humain qui fait quelque chose nouveau et d'inconnu pour la première fois. D'autres êtres humains sont impliqués. Donc, désolée, j' ai un cheveu sur le visage. Je ne peux pas le supprimer. D'autres êtres humains sont impliqués, non ? Il y a donc cette peur de se tromper ou d'avoir l'air stupide. Alors oui, c'est normal. Vous êtes un être humain et c'est ce que vous ressentirez lorsque vous faites quelque chose de nouveau, comme essayer de penser à tout ce dans quoi vous pourriez vous lancer. Eh bien, si vous avez un nouvel emploi, un nouveau poste dans la vente et que vous deviez téléphoner ou frapper à la porte. Terrifié au début, jusqu'à ce que tu le découvres. Ce n'est pas différent. Quoi qu'il en soit, les gars, je voudrais entrer dans la leçon aujourd'hui parce que je dis toujours qu'il y a quelques activités que vous pouvez faire pour développer votre entreprise qui l'emportent sur tout le reste. Comme s'ils avaient de loin plus d' impact que toute autre chose. Aujourd'hui, je vais passer en revue l'une d'entre elles parce que je sais que, vous savez, si vous êtes comme moi, vous vous réveillez et vous voulez savoir ce que vous êtes censé faire chaque jour pour Avancez, non ? Comme si vous vous réveilliez que vous buviez votre café, que vous vous asseyiez et Qu'est-ce que je suis vraiment censée faire aujourd'hui ? Pour faire la différence ? Par exemple, quelles sont ces activités à fort effet de levier que je pourrais faire aujourd'hui ? Et puis quelles sont les pertes de temps, etc. Même aujourd'hui, parfois je me réveille et je me dis : « D' accord, qu'est-ce que je suis censée faire encore aujourd'hui, n'est-ce pas ? C'est donc un peu comme une bataille sans fin pour essayer de comprendre ces dictons. Et j'ai toujours souhaité que quelqu'un me dise, par exemple, quel est le type de personne qui a réussi, quoi avez-vous passé du temps ? Quelles priorités avez-vous établies pour obtenir des résultats ? Par exemple, quelles sont les choses qui ont vraiment fait bouger les choses ? Quel genre de choses n' étaient que des distractions et cela n'a jamais eu d' importance de toute façon. Je suis sûr que vous voulez également savoir quel est le chemin le plus simple et le plus indolore pour obtenir un revenu passif, n'est-ce pas ? Par exemple, quel est le moyen le plus rapide de faire en sorte que quelques dizaines de maisons lisent les chèques qui arrivent chaque mois et que vous ayez le choix de travailler ou non, n'est-ce pas ? Nous allons donc examiner, comme je l'ai dit aujourd'hui en profondeur, l'une de ces activités à effet de levier trop élevé car je pense qu' il y en a deux. Ensuite, je vais vous dire quel est l'autre à la fin, juste pour que vous ayez un peu de préfiguration et que vous abordiez celui-ci dans une leçon séparée. OK, revenons un peu en arrière et je voudrais raconter à ceux d'entre vous qui n'en ont jamais entendu parler, je voudrais vous raconter un peu mon histoire de carrière dans l'immobilier. Passons aux points principaux, mais en grande partie, vous savez, quand je suis arrivée là-dedans, quand je suis arrivée là-dedans tout tournait autour de ma volonté de gagner un revenu passif. Les revenus passifs ont cessé de s'échanger du temps contre des dollars. C'était tout le plan. Mais ensuite, je me suis lancée dans la vente en gros et la revente, j' ai été distraite et je me suis dit que je ne pouvais pas acheter de location. Honnêtement, j'ai mis ça de côté pendant des années. Et puis j'en ai eu assez et j'ai acheté une location avec de l'argent. Et, tu sais, je parle d'une subvention de 18 ans, je crois que c'est ce que nous avons payé pour cette maison et je l'ai partagée avec un autre gars. D'accord. Ensuite, nous avons dû investir de l'argent pour le réparer. Et puis, comme après celui-ci, nous n'en avions plus, nous n' avions plus d'argent et c'est tout ce que nous avions. Nous avons eu cette location pourrie. Puis je me suis dit : «  Eh bien, je ne peux pas obtenir de prêt auprès d'une banque parce que je suis un entrepreneur. J'ai un historique de revenus précaire. Comme si j'avais littéralement gagné 8 000 dollars au cours de ma première année en tant qu'entrepreneur, comme du harcèlement pour d'autres investisseurs. Je ne sais même pas quel était mon pointage de crédit, mais je suis sûr que ce n'était pas très bon, non ? Mais les banques n'allaient pas me prêter d'argent. Je n'avais pas d'argent. Alors j'étais un peu coincée. J'avais cette location, mais je me suis demandé Qu'est-ce que je suis censé faire pour continuer à avancer à partir de maintenant ? » J'ai été invité à cette réunion de génie avec tous ces autres investisseurs prospères, n'est-ce pas ? Et j'étais assez connu en tant que grossiste là-bas parce que j'avais fait de nombreuses transactions de gros. Mais j'avais une location et je me rends à la réunion et il y a des gars des centaines de propriétés locatives dans le groupe. Des gars qui ont ce que je rêve. C'est comme si, ouah, ce type a 200 ans et quelque chose loue, ce type a 150 ans, ce type a 100 ans, ce type a 75 ans. Rounds, ce gars a 40 ans, celui-ci en a 60. Comme s'ils étaient juste en train de tout détruire en termes d' achat et de conservation, n'est-ce pas ? Donc, naturellement, je me sentais un peu nerveuse ou inférieure face à eux tous. Et j'ai pris des notes, j'ai commencé à prendre des notes. Je n'ai pas beaucoup parlé. Et j'ai remarqué que ces gars-là parlaient beaucoup de prêts privés. Ils parlent beaucoup d'OPM, qui est l'argent des autres, n'est-ce pas ? Et il semblerait qu'ils aient toutes ces sources de financement. Comme ils diraient , vous savez, j'ai un prêteur qui me prête à 8 %. Et la façon dont ils en parlaient, c'était comme s'ils pouvaient simplement leur envoyer les informations de la transaction par e-mail et l'argent serait là. Comme si c'était une sorte d'arrangement téléphonique. Je n'ai toujours pas vraiment compris. Comme s'il s'agissait d'une banque ou d'une personne ? Qui sont ces gens, j'étais vraiment perplexe. Semblable à ce que vous pourriez ressentir en ce moment. D'accord. Alors, comprenez simplement que si vous êtes toujours perplexe face à l'ensemble du prêt, c'est que vous êtes passé par là. Mais je me suis rendu compte que j'y avais aussi rencontré une dame qui l'avait fait, qui ressemblait à une prêteuse traditionnelle ou quelque chose comme ça ou qui s'y connaissait en matière de prêt traditionnel ? Je pense qu'elle aurait dû me dire : « Oui, tu sais, tu ne peux obtenir que dix prêts auprès d'une banque, comme des prêts sur dix ou 30 ans et ton chat, je lui dis : « Oh, vraiment ? Bon sang, comme si ces gars qui possèdent 200 propriétés n'obtenaient évidemment pas ces prêts bancaires sur 30 ans, n'est-ce pas ? Elle répond : « Oui, certainement pas ». Ils utilisent tous leurs financements. Alors je me suis un peu rendu compte. les banques et les liquidités, il existait un autre monde Outre les banques et les liquidités, il existait un autre monde de financement. Mais je ne l'ai pas vraiment compris. Je suis donc rentrée chez moi après la réunion des cerveaux et j'ai commencé à étudier. J'ai commencé à lire des articles sur l'OPM, l'argent des autres, à lire des livres, à suivre des cours, par exemple en parler à d'autres personnes téléphoner aux membres de Mastermind, etc. Et j'ai appris à mieux le comprendre . Je me suis rendu compte que toute cette histoire d'argent des autres personnes. C'est comme si vous pensez aux banques qui sont comme l'autre option, à qui l'argent doit être prêté aux banques. Prêtez l'argent des autres pour vous. S'il devait vous prêter de l'argent. C'est littéralement ainsi que fonctionne une banque. Ils sortent et disent : « Hé, tu veux garder ton argent avec nous. Nous vous donnerons un quart de pour cent et un compte d'épargne ou autre. Ensuite, ils font demi-tour et mélangent ce montant à 5 % aux particuliers pour les prêts hypothécaires et tout le reste, n'est-ce pas ? C'est à peu près ainsi que fonctionnent les banques. Ils obtiennent de l'argent et le prêtent ensuite. Et si vous n' aimiez pas leur donner, si personne ne mettait son argent à la banque, ils ne seraient pas en mesure de prêter de l'argent. Ils prêtent l'esprit des autres. Je me suis dit : « Eh bien, ne pouvez-vous pas simplement éviter la banque, les banques comme les intermédiaires et vous adresser directement à ces autres personnes ». Et il s'avère que c'est possible. Et c'est exactement ce que font essentiellement tous les gars de The Mastermind. Et ils évitaient toutes les formalités administratives des banques et s'adressaient directement aux autres personnes. Oui, ils leur payaient un peu plus d'intérêts que ce que vous devez payer à une banque, non ? Mais c'est presque comme les banques ou comme des gens qui souffrent, comme s' ils prenaient leur argent. Ils prennent notre argent et ne nous payent rien. Ensuite, ils font demi-tour et prêtent à toutes sortes de taux différents. J'ai déjà obtenu un prêt commercial de 13 % de Wells Fargo. Ils prêtent de l'argent à toutes sortes de taux différents selon le type d'argent. Ils ne payent pas vraiment. Bien entendu, ils fournissent un service similaire de vous donner un compte courant et une carte bancaire. Gardez votre droit. Ce n'est donc pas simplement un intermédiaire qui prend de l'argent et prête de l'argent. Mais je me suis rendu compte qu' on pouvait sauter des bagages et aller directement voir les autres. Mais je n'avais jamais conclu l'un de ces accords, n'est-ce pas ? C'est alors que cette petite maison bon marché à Clarksville, dans le Tennessee, est apparue. Et c'était comme un contrat de location évident, comme si le vendeur voulait 33 000 dollars pour l'acheter. Je savais qu'elle serait louée environ 900 dollars par mois et qu'à ce moment-là que l'entrepreneur a déclaré qu'elle n'avait besoin que de huit mille dollars et de réparations. Vous savez comment parler de la règle du 1 % et elle doit être d'environ 1,5 %. Et celui-ci était plus proche de 2 %, soit le rapport entre le loyer et le prix. C'était donc une évidence , il y aurait beaucoup de fonds propres et vaudrait 75 000 dollars. Et je n'allais y rester que 43 ans ou quelque chose comme ça , juste après la cure de désintox les frais de clôture et le prix d'achat. Mais comme toutes les autres bonnes affaires que j' ai transmises, je n'avais toujours pas l'argent pour acheter celle-ci non plus. Et si je n'avais pas assisté à cette réunion des cerveaux, je m'adapterais à la vente en gros à quelqu'un d'autre ou j'aurais dit non au vendeur ou quoi que ce soit d'autre et je suis passée à autre chose. Mais heureusement, je suis allée à la réunion des cerveaux. J'ai lu des articles à ce sujet, OPM, l'argent d'autres personnes. Alors j'ai pensé à une autre personne, à une autre personne. J'ai pensé à quelqu'un qui pourrait me prêter de l'argent et c'était un autre propriétaire investisseur de Nashville avec qui j' étais ami. Alors je l'appelle et nerveuse, je laisse la voix trembler au téléphone. Je lui demande : « Hé mec, est-ce que tu pourrais envisager de me prêter l'argent pour un logement locatif, tu sais, comme si c' était bizarre comme ça. Et il y a réfléchi et il a répondu : « Oui, tu sais, je pourrais y réfléchir, envoyez-moi les détails. Alors j'ai envoyé les informations par e-mail et il m'a appelé le lendemain et il m'a dit, oui, j'ai littéralement perdu la mâchoire parce que l'argent des autres fonctionnait vraiment. Il a accepté de me prêter l'argent pour acheter la maison et la réparer , payer les frais de clôture et tout le reste. J'ai donc fini par sortir de ma poche. Rien. Il veut que 9 % d'entre eux soient remboursés dans 12 mois. Je suis juste du genre, bien sûr, peu importe, donne-moi l'argent. C'est vrai. Puis je l'ai acheté, réparé, loué. Puis, quand les 12 mois se sont écoulés, je l'ai simplement refinancé et j'ai trouvé un autre prêteur privé pour prendre son poste. Je pense que c'est pour 18 mois. J'avais donc un peu plus de temps à l'époque. Mais mes paiements mensuels, même à 97 ans, nous sommes tels que j'avais encore des liquidités et que je gagnais près de 300 dollars par mois sur cette maison parce que les chiffres étaient si bons, même en lui payant les 9 %. C'est donc cet accord et toute cette séquence d'événements qui m'ont ouvert les yeux sur tout cela. D'accord. Et j'ai réalisé que si j'avais un tas d' autres mecs comme lui, ce type s'appellerait Jeremy, non ? Je me disais que si j'avais un tas de Jeremy avec de l'argent à me donner comme ça, je pourrais tout détruire. J'ai donc décidé que c'était comme si je collectais des fonds de cette manière, appelant des prêteurs, en leur demandant, c'est une activité à fort effet de levier. OK, je viens donc créer une feuille de calcul de base sur Google Sheets. Et j'ai commencé à publier tous ces groupes Facebook me renseigner et à trouver tous les prêteurs possibles. J'ai inscrit n'importe qui sur la feuille de calcul, des banques ou des particuliers ou des entreprises qui accordaient des prêts privés. Je m'en fichais vraiment. J'étais juste comme de l'action massive comme Tony Robbins en parle. Il suffit de décrocher le cadran du téléphone demandé aux gens qui traînaient. Le suivant, le suivant. Je vais vous expliquer comment procéder lors de cet appel. Je vais vous expliquer étape par étape ce qu'il faut faire. Mais j'étais littéralement en train de broyer le téléphone. Je crois que j'ai fermé les mardis après-midi, de 1 à 3 ou deux à quatre heures, ou quelque chose comme ça. C'était donc juste 2 heures par semaine que je bloquais et c'était mon temps de collecte de fonds. Et je l'ai fait pendant cinq ou six mois. Donc, soit je leur donnais des noms, soit je trouvais de nouveaux noms à appeler parce que parfois je n'en avais et je leur posais une série de questions que j'ai en quelque sorte donné le feu vert à certaines d'entre elles ou que je leur posais. en rouge s' ils ne vous convenaient pas. Et comme les gars en cinq ou six mois à faire ça, j'en avais fini. Comme si c'était fait. Je veux dire, que j'avais assez d'argent pour acheter toutes les offres dont j'avais besoin. Je n'ai pas vraiment eu besoin de trouver d'autres sources de financement. J'avais trouvé suffisamment d'options qui me convenaient : ils m'ont dit qu'ils me prêteraient de l'argent et tout ça. Où j'étais bon. D'accord. Et c'est là que je me suis rendu compte comme ça, puis ça m'amène un peu à me tu sais déjà quelle est la seule chose. fonds. collecte de fonds est l'une des deux principales activités à effet de levier que vous pouvez faire pour faire progresser votre entreprise. Quand on y pense, comme lorsque je faisais de la vente en gros, je me demandais ce qu'est le goulot d'étranglement et mon activité. Et je me suis dit : « Eh bien, je veux signer des contrats. Si c'était le cas, je me disais que si j'avais 100 contrats signés, je pourrais probablement tous les annuler et ce ne serait pas un problème. Donc, vous savez, vendre la partie contractuelle n'est pas le goulot d'étranglement. Le problème, c'est l'obtention des contrats, parce que si je les avais, je pourrais m'en occuper, n'est-ce pas ? Alors, quand vous vous demandez quel est le frein à vos efforts d' investissement immobilier ? Pour beaucoup de gens, c'est de l'argent ou cela va devenir de l'argent assez rapidement. Par exemple, vous avez peut-être des plans sur la façon dont vous allez acheter votre première maison ou quoi que ce soit d'autre. Mais comme moi, vous pourriez être à court d'argent ou quoi que ce soit d'autre et vous serez bloqué, n'est-ce pas ? D'un autre côté. Je connais des gens que l'on pourrait qualifier de chanceux ou peu importe, mais je connais des gens qui se sont lancés dans l'immobilier et dont le père avait 1 million de dollars et c'est Ira, c'est comme un prêt solaire vous 500 dollars, Des milliers de dollars pour démarrer et votre immobilier et je vous facturerai un très faible intérêt. Et parce que, tu sais, ce mec a dix locations et tout dépend de la marge de crédit établie par son père ou quoi que ce soit d'autre. Hein ? On pourrait dire que ce type a de la chance ou quoi que ce soit d'autre. Et si vous pouviez trouver des gars qui ont 250 000 dollars à prêter, n'est-ce pas ? Tu ne serais pas dans la même situation. Et les gens qui ont de l' argent dans les coulisses. Et il était question d'un bon taux d'intérêt, c'est rapide et facile et il n'y a pas beaucoup de formalités administratives. Comme s'ils dominaient tout le monde en termes de rapidité avec laquelle ils évoluent et de croissance de leur portefeuille. Si vous y réfléchissez, par exemple si, si vous l'aviez fait, si je vous le disais, je vous prêterais 1 million de dollars à 4 % d'intérêt ou autre pour acheter des locations. Ne serais-tu pas capable de l'écraser ? Par exemple, ne serais-tu pas littéralement capable de sortir et acheter les dix prochaines offres qui se présenteront sur votre bureau ? Ou tu pourrais, tu pourrais faire des offres, mais en toute confiance, en sachant, comme Dude, que j'ai 1 million de dollars qui m'attendent dans les coulisses. Je peux acheter celui-ci pour 40, celui-ci pour 60, celui-ci pour 70, celui-ci pour 30, sont toujours que d'occasion. 20 % de mon argent. Comme vous le pouviez, vous pouviez aller vite et fermer rapidement et tout ça. Ça aiderait vraiment si tu avais quelque chose comme ça, non ? C'est pourquoi passer du temps à y parvenir est l'une des meilleures choses que vous puissiez faire. D'accord ? Je voudrais parler un peu la philosophie qui consiste à se demander pourquoi quelqu'un voudrait vous prêter de l'argent, n'est-ce pas ? Parce que je sais que certains d'entre vous pensent probablement, oui, Brian, qui ne voudrait pas ça, n'est-ce pas ? Comme qui ne voudrait pas obtenir des tonnes d'argent et avoir des prêts privés. Le problème, c'est que je dois sortir et le faire, Brian, comme si je devais passer ces appels et présenter des candidats aux gens, tu sais, et je ne sais pas ce que je fais ni ce qu'il y a à gagner présenter des candidats aux gens, tu sais, et je ne sais pas ce que je fais pour eux. Je ne veux pas mendier de l'argent, genre, je comprends. C'est ce que j'ai ressenti aussi. Je voulais vraiment que vous vous mettiez à la place de vos prospects potentiels, comme la personne qui pourrait vous prêter de l'argent. Tout d'abord, c'est quelqu'un qui a de l'argent et c' est probablement quelqu'un qui essaie d'autres formes d'investissement. Parfois, vous aurez quelqu'un qui a littéralement tout son argent sur un compte d'épargne. Ils ont beaucoup d'argent, mais ils n'en sont probablement pas satisfaits. La plupart des gens se rendent compte que si vous gardez votre argent en espèces ou si vous perdez simplement l'argent à cause de l'appréciation de l'inflation, n'est-ce pas ? Pensez donc aux options actuelles d' un prêteur potentiel. Ils peuvent garder leur argent dans l'épargne et perdre de l'argent à cause de l'inflation. Ils peuvent le mettre en stock et peut-être en tirer un rendement raisonnable. Mais leur argent, c'est comme s'ils ne savaient pas vraiment ce qui se passe. Mais les actions, en général, la plupart des gens ne sont pas vraiment avertis en matière d' actions et, par conséquent, aiment actions et, par conséquent, aiment les fonds indiciels ou répartissent leur argent entre plusieurs titres du Nasdaq, cinq... cent ou quoi que ce soit d'autre, comme si les meilleures actions étaient les actions de premier ordre ou quoi que ce soit d'autre. Ils ont juste réparti leur argent. Ou ils feront comme un Roth IRA et ils investiront de l'argent dans cette entreprise qui investit de manière diversifiée et qui différencie les impôts. Ou ils investiront dans leurs entreprises pour un k, qui investit simplement dans un mélange sûr d'actions. C'est comme ça. C'est une approche tellement passive de l'investissement. Et tout cela offre un rendement assez faible par rapport à ce que vous pouvez obtenir en tant que prêteur privé. Par exemple, peut-être que vous gagnez 5 % et que vous savez où vous pouvez gagner 10, 11 ou 12 % en prêtant. Mais vous courez également toujours le risque de perdre votre principal investissement. Avec ce type d'investissements, vous pourriez investir 50 000 dollars dans les actions de Google. Si le titre baisse de moitié, vous avez 25 000 dollars, n'est-ce pas ? Et tu n'avais aucun contrôle là-dessus. Tout est littéralement mains de Google et quelles que soient les décisions qu'ils prennent, elles dépendent de ce qui se passe sur le marché mondial, n'est-ce pas ? Alors comparez ça à avoir 50 000$ dans une maison. D'accord ? Comme si je venais te voir et que je te disais : « Hé, écoute, voici une maison pour laquelle j'ai besoin de 50 000 dollars. 40 %, c'est pour acheter et avoir tendance à le réparer. Voici cinq comps qui montrent que ce truc va facilement valoir 80 000$. Une fois qu'il sera corrigé, vous aurez un privilège sur la propriété et serez le premier titulaire du privilège en première position. signifie que si je vends cette maison, les 50 000 premiers dollars doivent vous être versés avant que je ne puisse recevoir d'argent. Donc, tout se fait comme à bord avec avocats de Tidal enregistrés au palais de justice du comté. Comme si c'était le même avantage que Wells Fargo aurait votre maison si vous achetiez une résidence personnelle par leur intermédiaire et qu'ils étaient votre courtier hypothécaire ou quoi que ce soit d'autre. Si vous ne leur avez pas versé vos paiements, que se passera-t-il ? Ils vous saisissent et reprennent la maison. Wells Fargo ne vous prêterait jamais plus de 70 % de l'évaluation parce qu'elle veut se prémunir au cas où elle aurait à reprendre la maison. Prêteurs privés, pareil. Vous ne voulez jamais les faire entrer à plus de 70 % de la valeur de la maison. De cette façon, ils sont protégés. Donc, si vous aviez 50 subventions, préférez-vous les mettre dans un sac mixte espérant que ce truc ne tombera pas en panne ? Ou qui sait quel genre de rendement vous allez obtenir. C'est comme croiser les doigts et regarder les actualités tous les matins. Ou nous pourrions accepter une garantie de 10 %. De plus, votre capital est garanti par la maison. Il y a un privilège là-dessus. C'est une maison. Tu peux aller le voir si tu veux. Tu peux frapper aux murs. C'est comme si ce ne serait pas beaucoup plus facile à comprendre pour toi ? Comme un investissement ? Personnellement, je sais que si j' avais 1 million de dollars et que je me disais exactement ce que je voulais être, je voulais juste investir cet argent et ne rien faire. Je préfèrerais de loin le placer dans des transactions financières privées. Et pour le dire dans quelque chose que je n'ai pas compris, comme un portefeuille mixte d'actions où vous êtes simplement à la merci de ce que font toutes ces entreprises. Cela n'a pas vraiment de sens. Vous devez donc comprendre à quel point c'est une bonne affaire pour vos prêteurs potentiels. Comme si tu essayais d'investir comme l'argent de ta grand-mère ou quelque chose comme ça, non ? Quelqu'un, votre mère ou simplement des penseurs comme la personne qui vous tient le plus à cœur. Vous voulez donc vraiment protéger leur argent. Vous voulez que ce soit aussi sûr que possible. Mais tu ne peux pas opter pour une obligation où tu obtiens 1 %, non ? Comme vous devez le constater, même cela n'est pas garanti parce que le gouvernement pourrait changer les choses ou qu'il pourrait faire faillite ou qui sait, n'est-ce pas ? Je ne comprends pas tout ça. Mais ne voudriez-vous pas le placer dans quelque chose où l'argent, ce qu'ils ont apporté, leur capital serait garanti par des garanties ? Hein ? Par exemple, si un étranger et l' allée, si je disais Donne-moi 15 000 dollars et si je ne te rembourse pas, tu peux avoir l' étranger, il en vaut 30 ». Et nous rédigerons tous les documents juridiques pour le prouver. Ne serais-tu pas plus à l'aise de me prêter les 15, sachant que tu obtiens quelque chose valeur de 30$ si je ne te rembourse pas. Maintenant, une voiture n'est même pas un bon exemple parce que je peux détruire la voiture ou cacher leur voiture. Mais on ne peut pas cacher une maison. On ne peut pas vraiment détruire une maison. Je veux dire, tu pourrais, mais c'est à ça que sert l'assurance. systèmes de freins et contrepoids que vous pouvez mettre en place pour vous assurer que votre prêteur ne se fasse pas avoir. S'ils devaient vous prêter 50 000 dollars et que dix événements étaient destinés à la cure de désintox, ils pourraient vous prêter la cure de désintox par tranches de 2 500 dollars pour les paiements et ils ont besoin de preuves que le travail est fait. Des photos et des vidéos avant leur sortie, afin que les autres granulés d'étain restent sous séquestre auprès de la société titulaire et qu'ils soient prêtés en morceaux au la société titulaire et qu'ils soient prêtés en fur et à mesure que vous prouvez que le travail est en cours d'exécution. Et cela protège encore plus le prêteur, car dix mille dollars supplémentaires qu'ils ont prêtés les 50 ne seront pas remboursés à moins que les travaux ne soient prouvés. S'ils vous donnaient les dix d'avance, vous pourriez techniquement aller à Vegas avec. Si je vous dis tout cela, c'est parce que je veux que vous puissiez faire demi-tour et le dire aux prêteurs lorsque vous leur parlez, afin qu'ils sachent qu'il existe vraiment une quantité infinie de les moyens de les protéger. Tu pourrais structurer cet accord. Cependant, c'est logique. Vous pourriez même les obtenir grâce à un prêt à très faible valeur , par exemple si la maison vaut 85, vous pourriez leur emprunter 35 dollars tout en les plaçant toujours en première position. Cela signifie que si vous vendez la maison, les 35 premiers leur seront reversés. Maintenant, une maison qui vaut 85€ ne va pas perdre autant de valeur, n'est-ce pas ? Du moins, je ne pense pas que ce soit le cas, non ? Et même en cas de baisse du marché, la baisse en pourcentage par rapport à la valeur initiale est tout simplement trop importante . Leur risque diminue donc d' autant plus qu'ils prêtent en pourcentage de la valeur de la maison. Maintenant, bien sûr, vous devez être en mesure d'acheter cette maison. Tu devrais être capable de faire quelque chose avec ces 35, non ? Au moins, je pourrais l'acheter et, espérons-le, l'acheter et le réparer. Ou peut-être devriez-vous investir une partie de votre propre argent pour les réparations car ce n'était qu'un exemple hypothétique. Normalement, vous ne serez pas en mesure d'acheter et de réparer une maison pour un total de 35 et ensuite elle en vaudra 85, comme vous pouvez l'écrire, mais vous comprenez ce que je veux dire. Il s'agit d'un exemple hypothétique qui montre que vous pouvez réduire le montant que vous empruntez par rapport à la valeur de la maison afin de protéger encore plus le prêteur s'il s'agit valeur de la maison afin de protéger encore plus le prêteur d'un prêt neuf et qu'il n'est pas super à l'aise avec ça ou quoi que ce soit d'autre. C'est pourquoi quelqu'un voudrait vous prêter de l'argent. Et plus j' y pensais, disais que c'était vraiment une bonne affaire. J'aimerais avoir des proches qui me tiennent à cœur et qui investissent encore en bourse et dans d'autres domaines. Et il y a certaines personnes que je ne veux pas vraiment aborder avec insistance à ce sujet. Hé, tu devrais me donner ton argent. Mais au fond de moi, je sais que leur argent serait beaucoup plus en sécurité avec moi dans transactions où leur argent est protégé par des garanties. Il s'agit d'un pourcentage de prêt sûr par rapport à la valeur. Je ne fais pas de grandes réhabilitations. Je fais juste des trucs prêts à être loués. C'est dans de bons marchés, bons quartiers, vous savez, j'ai fait toutes ces recherches pour m' assurer que l' économie était forte, la population augmentait et que les investisseurs investissaient. Je sais que leur argent serait plus en sécurité avec moi. Et parce que je le sais, une fois que tu auras compris cela, tu seras moins hésitante ou timide à l'idée de sortir et de demander de l'argent aux gens. D'accord ? J'espère que cela peut vous aider, comme des claquements et des choses dans votre cerveau qui se disent d'accord, c'est-à-dire que je dois y penser différemment. Ce n'est pas de la viande qui demande de l'argent. C'est moi qui sors et propose quelque chose qui, pour les gens est vraiment gagnant-gagnant pour eux aussi. Donc, encore une fois, le but de cet appel est de vous permettre d'obtenir une belle marge de crédit. Ce n'est pas vraiment une ligne de crédit, mais vous avez besoin d'une sorte de Rolodex de prêteurs privés qui attendent dans les coulisses, n'est-ce pas ? Vous avez besoin de quelqu'un qui a, peut-être, plusieurs personnes, mais cela devrait représenter quelques centaines de milliers de dollars ou quelque chose comme ça, au moins que vous puissiez emprunter et rembourser et emprunter et rembourser. Et je n'ai pas vraiment évolué. Afin d'accélérer et de le faire rapidement, n'est-ce pas ? C'est donc ce que nous voulons pour vous. Mais lorsque vous réalisez que si vous deviez créer cela, ce serait en fait gagnant-gagnant pour les gens. est là que ça devient cool, parce que c'est comme si vous aidiez les gens et obteniez ce que vous voulez. D'accord ? Alors je veux que vous le voyiez comme ça. Est-ce que cela a du sens ? Si vous le voyez ainsi, vous ne serez pas aussi hésitant. Vous n'allez pas trop tergiverser pour passer ces appels. D'accord. Alors parlons-en maintenant, je suis en quelque sorte à quoi devraient ressembler les appels. OK, passons en quelque sorte à ça. Donne-moi une seconde. J'ai toujours chaud quand je fais ces appels de coaching, mec, je pense que je t'énerve de toute façon. Alors prends un stylo et du papier. Nous allons suivre cette procédure étape par étape. vous avez des questions à ce sujet, saisissez-les dans les commentaires à tout moment, même si vous le regardez plus tard ce soir. Et nous allons voir ce qu'il faut faire ensuite, d'accord ? Pour que cela devienne une réalité, pour que cela se produise pour vous. Vous êtes prêts, les gars ? La première chose à faire est donc de définir quand vous allez le faire. Comme je vous l'ai dit, quand j'ai réalisé que c'était quelque chose d'important pour moi, j'ai fixé un créneau horaire pour collecter des fonds, à raison de 2 heures par semaine. J'ai fait un mardi après-midi. Choisissez simplement une chronologie. Quand pouvez-vous vous engager 2 h par semaine ? Peut-être que c'est deux blocs de temps d'une heure, peu importe. Mais 2 h par semaine que vous devez consacrer à la fonds jusqu'à ce que vous en ayez assez. D'accord ? Si vous le faites, vous réussirez rapidement. Si vous ne le faites pas, vous aurez probablement du mal. C'est vraiment à vous de le faire. Et si, pour une raison ou une autre, vous ne croyez pas pouvoir ou vous ne comprenez pas avant que je ne comprenne pourquoi c'est important et que vous n'allez pas le faire. Dites-le-moi, saisissez-le dans les commentaires, envoyez-moi un message, peu importe. Réglons cela ensemble et éliminons ce blocage pour vous. D'accord. Supposons que vous ayez votre bloc horaire tous les mardis 2 à 4. Tu vas juste t' asseoir et jouer au téléphone. D'accord ? Lorsque vous vous asseyez pour le faire, comme si vous faisiez ce que vous devez faire, vous pourriez taper un script à suivre pendant un certain temps afin de ne pas nerveux et d'oublier des choses. Hum, tu sais, c'est comme si tu t' inquiétais, et s'il me posait des questions à ce sujet, qu'il dactylographiait ce que tu dirais et qu'il l'avait devant toi, boive des tonnes de café et qu'il enfilait un costume loufoque comme je l'ai fait. Si c'est ce qu'il vous faut pour avoir la confiance nécessaire pour passer ces appels. Je te promets que ça deviendra plus facile. Plus tu le fais. Plus vous le faites, plus cela devient facile, comme tout le reste. La première sera la plus effrayante, la seconde la plus effrayante. Troisième appel avec le troisième plus effrayant. Finalement, ils ne sont plus si effrayants. Alors. Maintenant que vous avez le temps de le faire, vous souhaitez créer une feuille de calcul, utilisez simplement Google Sheets. Google Docs est génial pour tout. Je m'en sers pour gérer l' ensemble de mes activités. Mais ils ont Google Sheets, juste des feuilles de calcul, comme dans le Cloud, pour que vous puissiez les mettre à jour. C'est comme si c'était mis à jour partout instantanément. Et vous allez simplement commencer à remplir cette feuille de calcul avec des personnes susceptibles vous prêter de l'argent pour des propriétés locatives. D'accord. Donc, dans un premier temps, vous pouvez penser à quelqu'un que vous connaissez déjà. Vous avez des membres de votre famille. Tu as des amis ? Vous avez des amis de membres famille ou des membres de la famille d'amis, des oncles ou des cousins, d'anciens partenaires commerciaux ou collègues, ou simplement des professionnels du secteur immobilier ou autre secteur que vous connaissez, dressez simplement une liste de toutes les personnes à qui vous pourriez faire une proposition à ce sujet. Ça va ? Ensuite, je veux que vous rejoigniez tous les groupes Facebook existants sur votre marché. Pour l'immobilier. Il devrait y en avoir plusieurs, au moins des groupes ou des pages Facebook, peu importe, vous allez aimer ces pages, rejoindre ces groupes. Alors je veux que tu rejoignes un groupe de pays similaires. Comme s'il y avait une page. Laisse-moi le récupérer tout de suite. Groupe d' investisseurs immobiliers, 17. Analyse d'affaire pour les nuls: Quoi de neuf, les gars ? Dans cette vidéo, je vais donc vous montrer comment analyser un bien locatif potentiel pour voir si c'est une bonne idée de l'acheter ou non. Maintenant, cette même feuille de calcul que vous voyez ici, Sybil est disponible en téléchargement ci-dessous, cliquez sur le lien et je vous recommande de la télécharger sur Google Drive, en particulier Google Sheets. Version Google Drives d'une feuille de calcul. Toutes les formules y resteront. Ensuite, il est dans le Cloud, il est en ligne et mis à jour. Et Google Drive est la bombe. Alors téléchargez-le, mettez-le dans Google Drive et vous le verrez exactement comme je le vois ici. Alors allons-y. Supposons que vous ayez une location potentielle. Tu penses acheter. Accédez à cette feuille de calcul et analysez les chiffres, assurez-vous que c'est vraiment une bonne affaire. Voici donc comment procéder. Les champs jaunes ici sont ceux que vous allez remplir. Vous n'avez pratiquement pas besoin de remplir ces cases blanches. En fait, je vais les rendre gris. Ils seront prépeuplés pour vous. Donc la première chose à faire est de mettre le prix d'achat, d'accord ? Donc, 40 000$, c'est généralement le prix auquel j'achète une maison. Donc j'ai 40 000 dollars ici. Ensuite, vous allez également indiquer le montant des réparations, le nombre de réparations nécessaires pour réparer nombre de réparations nécessaires ce problème maintenant, vous ne connaissez peut-être pas le chiffre exact pour le moment. grossiste vient peut-être de vous donner un numéro. J'espère qu'un entrepreneur est rendu sur place et vous a donné une estimation. Mais nous allons appeler cela dix mille dollars pour les besoins de cet exemple. Donc, 40 pour l'acheter, ont tendance à le réparer. Et j'ajoute 5 000$ à économiser, car en général, les choses coûtent toujours plus de 5 000$. Ils coûtent 5 000$ de plus que ce qu'on vous a dit. Nous découvrons toujours des objets derrière un mur ou des objets pourris dans le sol et la plomberie est masquée. Il y a toujours quelque chose, non ? Quand mon mentor m'a enseigné, ils appelaient cela le «  budget », et ils ajoutaient 5 ou 10 % à leurs chiffres. Ils faisaient de plus grandes séances de rééducation, mais avoir un budget de cinq mille dollars est une très bonne habitude à prendre. Puis acompte. Vous pourriez dire que si vous devez verser un acompte, je suis en mesure d'emprunter tout l'argent pour la plupart des maisons que j'achète . J'ai donc mis zéro ici, pour cet exemple, les frais de clôture. C'est une chose que les gens oublient souvent de prendre en compte, mais c'est quelque chose que vous devez payer. Il s'agit essentiellement d'une assurance titres, frais de préparation du quai payés par la société de titres. Ce ne sont que des trucs de société de titres. Exact. Et d'habitude, c'est deux mille dollars ou 1 500 dollars environ. Dans le Tennessee, vous vous basez sur le prix de la maison, c'est un pourcentage de celui-ci avant l'assurance titres. Ainsi, plus la maison est chère, plus les frais de clôture sont élevés. Les coûts monétaires sont les coûts supportés par le prêteur. Si vous vous adressez à un prêteur conventionnel, ils peuvent appeler ces frais de création de prêt. Si vous vous adressez à un prêteur privé, se peut qu'il appelle cela des points. C'est en fait la même chose. Et je suppose que ça va coûter environ 1 500 dollars. C'est généralement à peu près ce que je paie pour les frais d'établissement du prêt. Encore une fois, c'est un autre chiffre que les gens oublient de prendre en compte. Donc, en gris, nous avons le prix global réel pour l'acheter, le réparer, payer au prêteur les frais d'établissement du prêt, payer les frais de clôture bien différents 40 000 dollars, n'est-ce pas ? Ensuite, nous avons également besoin de votre argent de poche. Dans ce scénario, ce scénario hypothétique. Je fais juste semblant que les prêteurs ne vont me donner que 4035 dollars, disons, et que je vais devoir trouver dix de mon propre argent, d'accord. Je dois ajuster ces 43 500 dollars comme solde du prêt. Ensuite, nous passons au loyer mensuel. Vous savez comment j'ai bien compris ? Les soldes des prêts sont indiqués dans leur prix , moins l'argent que vous apportez, qui, dans ce cas, était l'acompte. Supposons qu'un prêteur vous donne 4035$ pour cette maison. Vous faites vos recherches et vous découvrez qu'il va se lire 850 livres par mois. OK. Vous avez parlé à un gestionnaire immobilier, vous recherchez d'autres Reynolds de la région, vous l'avez mis ici. Suivant. Quel sera votre paiement mensuel au prêteur ? Nous essayons maintenant de déterminer quel sera le flux de trésorerie de la transaction, n'est-ce pas ? Et nous en sommes à 95, 25. En fait, je dois le refaire. Je vais te montrer comment faire. Le solde du prêt est de 4035$ ici, non ? Passez donc à cet autre onglet en bas. Calculateur hypothécaire. Nous allons en mettre 43 500. Ensuite, vous modifiez le taux d'intérêt pour qu'il soit tel qu'il est, puis le nombre d'années. Nous faisons donc semblant d'obtenir un prêt classique sur 30 ans à 5 % d'intérêt Voici le montant du paiement, 23352, d'accord ? Ensuite, il vous montre également, si vous faites défiler l'écran vers le bas, qu'il contient l'ensemble du calendrier d'amortissement. Cela vous indique essentiellement quel sera votre paiement mensuel, quel montant sera consacré au capital, quel montant sera consacré aux intérêts et quels sont les soldes restants, n'est-ce pas ? Donc, si vous voyez qu'au fil du temps, le montant consacré au capital n' augmente que de quelques dollars. Chaque paiement, tu sais, est nul au début, les intérêts diminuent. Si vous descendez, vous voyez ici. Maintenant, quelques années plus tard, la majeure partie de cette somme est consacrée au capital et très peu à l' intérêt, car vous l' avez presque entièrement remboursée. Quoi qu'il en soit, il va juste apparaître à l'écran pour obtenir le montant du paiement et ce scénario, c'est 23352. Alors on revient ici et on le met ici, 23352. Ensuite, vous allez estimer combien vous allez dépenser en assurance chaque mois, puis combien vous allez dépenser en impôts fonciers chaque mois, maintenant ceux-ci sont payés chaque année. Mais si vous savez que c'est 600 dollars par an, ce serait 50 dollars par mois. Vous voulez juste avoir quelque chose dedans pour vous assurer que vous n' avez pas à en tenir compte. Mon assurance et mes impôts correspondent à peu près à ce montant chaque mois par propriété que j'achète. OK. C'est différent dans chaque région, en fonction de votre comté et du fournisseur d'assurance que vous utilisez. postes vacants et les réparations sont importants. D'habitude, vous perdez un pourcentage du loyer brut ici, qui se situe généralement entre 5 et 30 %. Et cela dépend vraiment du degré de ruralité ou de criminalité de la région. Est-ce que le réviseur court dans un quartier vraiment sympa ? Vous pourriez peut-être vous en tirer en utilisant cinq ou sept pour cent ici. S'il s'agissait d'une zone vraiment mauvaise, vous pourriez aller jusqu'à 25 ou 30 %. Mais si vous devez utiliser 30 %, à cause des zones si mauvaises, je me demande presque si vous devriez souscrire à l'offre de toute façon. J'aime acheter dans quartiers à col bleu de niveau C et plus. Et j'en utilise régulièrement 15 % pour ce type de zones. pas un taux de criminalité élevé, ce n'est pas une zone rurale ou quoi que ce soit d'autre. Vous voyez donc que j'ai cliqué dans cette cellule juste ici. Et puis, si vous regardez ici, ça dit dix fois 0,15. Il s'agit donc de multiplier le loyer brut en B2, qui est de 50, par 0,15, soit 15 %. Il calcule donc que 15 % du loyer brut est de 12 750$. Vous budgétisez tout cela à l'avance parce que, vous savez, vous allez avoir des problèmes. Vous allez faire déménager des gens. Ces deux éléments doivent donc être abordés dès le départ. Profitez simplement de 15 % de réduction sur le haut. Ensuite, vous aurez une idée précise du montant de votre flux de trésorerie. Ensuite, il y a la gestion immobilière. Cela ne représente normalement que 10 % du loyer brut. Donc 85 dollars de frais HOA. Je n' achète généralement pas de maisons avec des frais HOA parce que ce n'est pas sous mon contrôle. C'est une autre organisation HOA qui peut décider d' augmenter les frais ou de les réduire. Ils nous ont déjà imposé des frais exorbitants et des choses comme ça. Je n'aime tout simplement pas ça. Quelqu'un d'autre peut perturber mon flux de trésorerie. J'évite donc complètement les frais HOA. Mais si vous en avez un, saisissez-le ici. Vous avez donc toutes vos dépenses totales comptabilisées pour vous ici. Votre paiement plus votre assurance, plus vos impôts fonciers, les postes vacants, les réparations, le gestionnaire immobilier et la HOA. Ce scénario coûte 546 dollars. OK. Nous nous souvenons donc que nous avons commencé avec un loyer brut de 850$. Nous gagnons donc 303$ par mois sur cette offre. Cela semble être une bonne affaire. Je dis dans les notes que vous recherchez au moins 200 ici par mois et un loyer net. Et vous voulez plus que cela si vous vous endettez beaucoup. Une chose dont on ne parle pas beaucoup, mais si vous voulez acheter une maison pour 150 ou 200 000 dollars, seulement pour gagner 200 dollars par mois. Cela ne me semble pas juste. Quand vous pouviez vous rendre sur mon marché , dépenser 50 000 dollars et vous endetter de deux à 300 personnes pour 50 ans, vous pouviez acheter trois ou quatre maisons et avoir trois ou quatre fois plus de liquidités que le le même montant de dette que si vous achetiez une maison pour 150 ou 200 dollars et que vous ne gagniez que deux ou 300 dollars de loyer par mois. Tenez donc également compte du montant de la dette que vous contractez par rapport aux flux de trésorerie. Mais deux à 300 dollars par maison, c'est bien et sain. Vous avez un coussin, et c'est ce qui vous permettra de quitter votre emploi et de remplacer vos revenus ? Le montant des flux de trésorerie est crucial. Vous ne voulez pas rester assis ici avec 50 dollars, disons que ce truc n'est loué que pour 500 dollars par mois. Voyons ce que ce serait. 41$ par mois. Les gens font des affaires comme ça. C'est stupide. Ils vont simplement atteindre le seuil de rentabilité ou réduire leurs chèques pour maintenir leurs loyers à flot. J'ai encore une partie de mon portefeuille où c'est le cas et je devrais probablement les vendre. Je les garde en espérant que le loyer augmentera avec le temps, mais ce n'est pas le cas. Et je les ai rachetés avant de m' rendre compte et j'aurais aimé ne pas les avoir fait, alors ne fais pas la même erreur que moi. Alors. Vous savez que votre loyer mensuel ici, votre loyer net est bon. paiement en espèces est une autre chose que j'ai incluse ici. C'est juste combien d'argent avez-vous investi dans cette transaction ? Tu as investi dix mille dollars. Et puis combien gagnez-vous chaque année ? Tu gagnes 300$ fois sur 12 ou 12 mois, non ? C'est donc environ 3 600$. Tu gagnes un an avec tes dix mille dollars. Cela représente 36 % de rendement en espèces, ce qui est vraiment bien. Maintenant, ce n'est pas très important , car parfois vous n'investissez pas votre propre argent dans la transaction. Et si tu l'as fait, tu avais un zéro ici. Il n'y en aura pas, rien n' apparaîtra ici parce que c'est infini, parce qu'on ne peut pas calculer le rendement sur 0$. Alors ne vous inquiétez pas si cette petite erreur apparaît. Et puis la règle de 1 à 2 %, je l'ai ajoutée ici parce que c'est une façon populaire d'examiner les offres et de les analyser. Mais ce n'est pas une façon de prendre une décision finale. C'est comme la première chose que vous regardez juste pour éliminer certaines des très mauvaises affaires. Et ce que c'est, c'est le loyer d' un mois , soit 850$, divisé par votre prix global de 53 000$. Assurons-nous que j'en ai le droit. Divisé par B7. Ouaip. Donc 850/53501, 0,59. C'est bien. Vous voulez absolument être au-dessus de 1 %. J'ai mis ici 1.3 ou supérieur, c'est vraiment l'algo le plus bas qui est 1.3. Si une offre est inférieure à 1,3, je la transmet simplement parce que je sais que je peux trouver une meilleure offre. Ça y est, les gars. C'est la feuille de calcul qui contient tout. Une chose qui n'est pas là, c'est la question de savoir quelle sera la valeur après réparation. Combien de fonds propres vous allez avoir. Et c'est important. Mais il n'est pas absolument nécessaire d' avoir des capitaux propres dans la maison que vous achetez réellement pour obtenir des flux de trésorerie, car les capitaux propres ne sont pas vraiment dépensables. Cela ajoute en quelque sorte à votre valeur nette. C'est comme une couverture de sécurité si vous vendiez les propriétés. Mais la seule chose qui vous donnera la liberté de quitter votre emploi, de remplacer vos revenus, ce sont les chèques mensuels, chauffage de votre boîte aux lettres chaque mois, n'est-ce pas ? trésorerie sont donc rois et c'est pourquoi c'est tout ce que j'ai inclus ici. J'espère donc que cela aidera les gars. Si vous avez des questions, veuillez les publier dans l'article du groupe Facebook. 18. Liste de contrôle d'analyse: Très bien, donc, dans le cadre de cette formation, je vais partager avec vous ce que je pense être l'un des éléments les plus importants pour vraiment bien réussir, comme réussir. Tout se résume à vraiment comprendre ce que pense un investisseur intelligent, accord, comme entrer dans la tête de quelqu'un qui fait cela. C'est quelque chose pour lequel je m'appuyais constamment sur les autres investisseurs parce que je ne savais tout simplement pas vraiment comment ils détermineraient si une transaction était bonne ou non. Je dirais littéralement : qu'en pensez-vous ? Je dirais oui ou non. Ce que je ne savais pas, c'est que ces investisseurs faisaient tous ces différents calculs dans leur tête. Ils cochaient toutes ces cases dans leur tête sans vraiment me dire quel était leur processus de réflexion. Juste dire oui ou non, c'est une bonne affaire, Brian, et cela me permettrait d' aller de l'avant avec une propriété, mais je ne savais pas pourquoi. Cette formation me permet de suivre ce qui se trouve dans la tête de l'investisseur expérimenté, la personne qui peut prendre de bonnes décisions et qui l'a fait à de nombreuses reprises. Et je vais le mettre sur papier, d'accord ? Ainsi, si vous êtes nouveau ou si vous venez d'apprendre cela, vous aurez un processus éprouvé à suivre. C'est vraiment hermétique. Par exemple, si vous suivez chaque étape de la liste de contrôle, je suis sur le point de la partager avec vous. Tu ne vas pas prendre de mauvaise décision. Il y a toujours une petite chance que cela se produise encore, n'est-ce pas ? Rien n'est prouvé ou garanti à 100 %. Mais cette formation va vraiment vous aider à atteindre 99 % du chemin lorsqu'il s'agit d'analyser les transactions, faire preuve de diligence raisonnable sur les transactions et de vous assurer de prendre la bonne décision. D'accord. Parce que c'est littéralement pour cela que les gens m'engagent. Brian, s'il te plaît, regarde mes offres. Assurez-vous que je ne fais pas quelque chose de stupide. Cette formation fera de vous investisseur intelligent et vous fera découvrir moi et d'autres investisseurs qui l' ont fait des dizaines de fois, afin que vous puissiez suivre notre même processus de réflexion sous forme de listes de contrôle imprimées. Alors pourquoi est-ce important ? Tout d'abord, il est très difficile de se souvenir tout lorsque vous analysez une affaire, d'accord. J'utilise cette liste de contrôle moi-même parce que je ne veux pas toujours compter sur mon propre cerveau pour me souvenir de tout. C'est beaucoup plus fiable pour les objets du système d'information. Et c'est très important, les gars, de ne pas oublier quelque chose qui pourrait ruiner votre affaire vous coûter des tonnes d'argent. Je veux dire, c'est le moyen le plus rapide de se désintéresser de l'immobilier, car l'immobilier ne fonctionnait pas ou quoi que ce soit d'autre. Eh bien, ce qui s'est réellement passé dans ces scénarios c'est que l'offre que vous avez achetée n'a pas fonctionné. Et généralement, si vous analysez le processus suivi par une personne avant d'acheter cette offre. Environ 99 % du temps, vous pouvez pointer du doigt et dire : « Oh, eh bien, vous n'avez pas ordonné d'inspection de la maison. Vous avez donc oublié que la plomberie était corrodée et que c'est une erreur de 10 000 dollars, n'est-ce pas ? Vous devez donc identifier toutes ces choses afin de pouvoir prendre une décision éclairée vraiment intelligente. Je vais donc passer en revue chaque question de la liste de contrôle cette formation pour vous donner plus de contexte sur les raisons pour lesquelles chaque question est importante. Je veux donc que vous utilisiez la liste de contrôle, mais je veux aussi que vous repreniez cette formation au fur et à mesure que vous commencez à l'utiliser, juste pour vous rafraîchir et comprendre pourquoi chaque question ou chaque partie de celle-ci est importante. Donc tu le comprends vraiment aussi. Et vous verrez ci-dessous qu' il y a un lien où vous pouvez télécharger une copie PDF de cette liste de contrôle pour vous-même, et je vous recommande de l'imprimer. Commencez à l'utiliser pour chaque transaction. Vraiment, Brian, utilise cette liste de contrôle pour chaque transaction. Eh bien, laissez-moi vous expliquer cela. La liste de contrôle est une liste exhaustive de tout ce qu'il faut regarder avant d'acheter une propriété. D'accord ? Cependant, lorsqu'il s'agit de faire une offre sur une propriété, vous n'avez pas réellement besoin de suivre toutes ces étapes, n'est-ce pas ? Parce que ce n'est même pas ainsi que cela fonctionne. Comme si tu faisais une offre. C'est un peu général , juste pour voir si vous et le vendeur êtes proches, n'est-ce pas ? Vous essayez d'évaluer la distance entre vous et le vendeur. Est-ce que ça va même finir par être à peu près un accord ? Ensuite, si c'est le cas, si vous êtes sur le point de parvenir à un accord ou si vous y arrivez, vous imprimez cette liste de contrôle et vous passez vraiment à chaque étape. OK, j'espère que c'était logique. Également. Est-ce vraiment tout ce que je dois faire, Brian ? C'est une autre question que je reçois. Cette liste de contrôle contient tout ce que vous devez prendre en compte pour la partie analyse des transactions du processus, accord. Donc, cette liste de contrôle, voici les étapes à suivre pour prendre cette décision d'achat. Que vous disiez Oui, c'est une bonne affaire, je vais l'acheter ou que vous sachiez que l'acier ne répond pas à mes critères. Je ne vais pas l'acheter. D'accord. Cette liste de contrôle n' inclut donc pas toutes les étapes à suivre pour fermer la propriété, n'est-ce pas ? Comme s'il n'incluait pas 0. Non. N'oubliez pas de vous procurer des copies des clés, d'obtenir le dépôt et de lancer le processus de prêt par le dépôt du prêteur, l'argent sérieux auprès de la société de titres. Assistez à la clôture. Il y a d'autres étapes, non ? Littéralement du début à la fin. Ce n'est pas le but de cette liste de contrôle. D'accord ? Le but de cette liste de contrôle est que, lorsque vous l'aurez parcourue, vous pourrez dire en toute confiance que c'est une bonne affaire, ou non, ce n'est pas une bonne affaire. Et vous pouvez prendre la décision finale d'achat. Et même si vous devez annuler votre transaction trois jours avant la clôture parce que les chiffres ne fonctionnent tout simplement pas. C'est quand même bien mieux que d'acheter une mauvaise maison, même si vous avez fini par perdre votre argent. Voici donc à quoi ressemble la liste de contrôle, d'accord, et encore une fois, il y a un lien ci-dessous pour la télécharger, et je vous recommande de le faire maintenant. OK, maintenant nous allons passer chaque ligne de cette liste de contrôle une par une. Et je vais vous expliquer ce que je veux dire par ces étapes et pourquoi elles sont importantes. Donc, tout d'abord, déterminez si la propriété se trouve sur le marché dans lequel vous investissez. D'accord ? Maintenant, cela semble stupide à évoquer ou évident. Mais je vois que beaucoup de gens se laissent distraire ici. Comme s' ils pouvaient décider d' investir définitivement à Fort Worth, au Texas. Et puis un marché arrive à Indianapolis où il n'y en a que 30 000 et ils disent : « Oh mec, c'est une location bon marché. Je pourrais l'acheter. Et ce n'est pas une bonne idée de faire ça, d'accord ? Vous devez vous en tenir au marché que vous avez choisi et comprendre les différents domaines, comme, vous savez, les codes postaux ou les quartiers où avez choisi et comprendre les différents domaines, comme, vous savez, les codes postaux ou vous devez vous éloigner. Vous avez une équipe sur place qui peut examiner la propriété, vous donner des estimations de réhabilitation, gestionnaire immobilier en qui vous avez confiance. Vous savez, ce marché est économiquement solide, ce qui signifie que la population augmente et qu'il est diversifié sur le plan économique. Comme si vous n'achetiez pas une offre sur un marché hors marché. Parce que vous n'avez pas fait toutes ces recherches tout ce travail de base et de construction vous permettrait de prendre des décisions intelligentes, d'accord. Numéro permettant de déterminer si la propriété se trouve dans un code postal approprié. D'accord. La maison se trouve-t-elle donc dans l'un de vos codes postaux cibles ? C'est une question simple. Vous vous assurez simplement ne pas investir dans un code postal. C'est que j'aime vraiment ne pas faire demi-tour. Comme si vous vouliez vous concentrer sur n'importe quel marché. Une fois que vous aurez choisi un marché branché, il y aura quelques codes postaux populaires, d'accord ? Et ce sont ceux que recherchent de nombreux investisseurs. Les prix sont toujours bas, mais de nombreux revirements se produisent. De nombreuses locations sont achetées. Et les choses changent , comme si elles explosaient très vite. Vous voulez investir dans ces codes postaux si possible, car votre propriété se porterait bien mieux, apprécierait mieux à long terme et vos loyers augmenteront davantage. Vous avez donc confirmé, d'accord, cette propriété se trouve sur le marché de mon choix et qu'elle figure également dans l'une de mes cibles, les codes postaux. Encore une fois, essayez de ne pas vous laisser distraire par des offres bon marché qui ne figurent pas dans vos zips cibles. Ensuite, assurez-vous que la propriété se trouve dans un quartier de classe C ou, mieux , dans un quartier de classe C. Qu'est-ce que cela signifie ? Je vais donc vous dire ce qui ne l'est pas. Un quartier de classe C serait comme une zone de guerre. Où vous conduisez dans la rue et vous ne vous sentez tout simplement pas en sécurité. Et il y a comme des gens qui se promènent partout et tabassent des voitures dans les cours et des déchets qui circulent partout. Il ne semble pas que beaucoup d'habitants de ce quartier aient un emploi, car ils seront chez eux toute la journée. C'est peut-être un groupe de personnes handicapées, au chômage ou quelque chose comme ça. Et vous voyez ce que je veux dire quand je dis, en général, vous ne vous sentez pas vraiment en sécurité dans ce quartier et vous n'y vivriez jamais personnellement. Ce serait comme un quartier de classe D, d'accord ? Maintenant, la classe C est un pas en avant par rapport à cela. La classe C ressemble un quartier ouvrier typiquement ouvrier, où les maisons sont entretenues. Et il a l'air propre. Ce n'est en aucun cas une mince affaire. D'accord. Mais la zone est suffisamment sûre, non ? Comme vous vous le dites, je pourrais vivre ici si j'en avais deux. C'est ce que je pense d'un quartier de classe C. Et les quartiers de classe C sont vraiment l'endroit idéal pour investir dans l' immobilier. Généralement parce que les B et les A coûtent trop cher. Les classes D ne sont pas une bonne idée car il y a trop d'incertitude. Donc, vous devez vous assurer, dès le départ, ce truc se trouve dans un quartier de classe C ou mieux. Parce que les codes postaux, les gars, sont larges. Les codes postaux contiennent de nombreux quartiers différents. Différents quartiers constituent un code postal. D'accord ? Ainsi, même s'il se trouve dans l'un des codes postaux de votre cible, vous confirmez s'il se trouve dans ce quartier de classe de sièges ou non. Et encore une fois, si la classe C est le minimum, c'est parce qu'elle permet de réduire la criminalité là-bas, qu'il y aura moins de postes vacants dans vos propriétés et qu'elle causera moins de dégâts à votre propriété. Ça va être plus facile de le louer, de rester loué. Et quand on entre dans les cours de lycée, c'est trop difficile. Est une propriété et un quartier de classe C ou mieux. Ensuite, déterminez si la propriété se trouve à proximité d'un commerce. Maintenant, par commerce, j'entends les entreprises commerciales comme les restaurants, stations-service, les magasins de spiritueux, les cafés, les banques, les concessionnaires automobiles, etc., n'est-ce pas ? Tout ce qui n'est pas une propriété résidentielle est essentiellement une propriété commerciale. Hein ? Vous voulez donc aimer, regarder autour de vous et voir si votre propriété se trouve à proximité de l'une de ces choses. Maintenant, certaines publicités augmenteront la valeur de la propriété. Une autre publicité nuira la valeur de la propriété, d'accord ? Tout dépend de la beauté ou de l' cette propriété commerciale elle-même. Par exemple, vous pourriez aimer vivre près de quelques bons restaurants où vous pourriez vous rendre à pied, n'est-ce pas ? Mais vous regretteriez de vivre près d'une gigantesque usine de bois qui n'était qu'une sorte d'horreur. Et j'étais entourée d'une grande clôture à mailles losangées et de bulldozers à l'extérieur. J'ai déjà acheté des locations à proximité d'un endroit comme ça. Et les locataires que j' y ai placés n'aimaient pas non plus vivre à côté. Il est donc très important de prendre en compte ces éléments. En général, tu sais, si quelque chose se trouve à proximité d'une propriété commerciale indésirable, comme s'il y avait une station-service juste de l' autre côté de la rue ou quelque chose comme ça ? Je me contenterais de réduire de 10 % l'ARV et le loyer estimé. L'un de mes premiers mentors m'a appris qu' il faut tenir compte de tous les petits facteurs X. Nous allons en parler davantage aujourd'hui. Parce qu'un autre exemple est que si une propriété se trouve une rue animée, c'est aussi un facteur X. Une rue animée signifierait comme des routes à quatre voies, rues à sens unique où la circulation est rapide. En gros, n'importe quelle rue plus fréquentée que la moyenne des quartiers où tout est calme et paisible. Qualifiée de rue animée. Encore une fois, voulez-vous vivre dans une rue animée si vous en avez le choix ? Sûrement pas. Vos locataires non plus. Un acheteur ne le ferait pas non plus si vous vendiez cette maison, ne veut pas dire que c'est une mauvaise affaire. Mais vous devez en tenir compte dans vos chiffres. Encore une fois, si vous réduisez généralement votre ARV Andrew, le loyer mensuel de 10 % pour tenir compte de la fréquentation de la rue suffira. Et si vous aviez une rue animée proximité d'une propriété commerciale, je vous offrirais une réduction de 20 %, 10 % pour chaque facteur X que vous trouvez logique. Ensuite, déterminez si la propriété se trouve dans une zone inondable. En 2010, Nashville a connu une inondation massive. C'était comme une inondation vieille de 500 ans. Tout le centre-ville a été inondé, comme de grandes parties des quartiers ont été complètement inondées. En conséquence, Nashville a créé cette immense carte des zones inondables. Et toutes ces propriétés qui avaient été inondées, nous sommes maintenant dans une zone inondable. Et cela a vraiment changé la façon dont les gens investissaient à Nashville, car tout le monde essayait d'éviter ces zones inondables. D'accord, vous devez donc vraiment connaître le marché dans lequel vous vous trouvez. Où se situent les zones inondables ? Et si la propriété que vous allez acheter dans leurs zones inondables fait référence aux zones cartographiées par la ville comme un risque élevé d'inondation. Et ces zones nécessitent souvent une assurance contre les inondations, qui peut s'élever à des centaines de dollars par mois. D'accord. Je veux dire, des centaines de dollars par mois, cela supprimera tous les revenus passifs que vous pensiez tirer d'une propriété. De plus, étant donné que les dégâts d'eau sont sans doute le plus grand ennemi de votre propriété locative, même pour les maisons situées en dehors des zones inondables. Il est conseillé que vous évitiez complètement les zones inondables , d'accord ? Tu peux faire mieux. C'est dans une zone inondable. Passez à la maison suivante. Ensuite, nous allons déterminer le loyer mensuel. D'accord. Nous avons en quelque sorte défini les grandes choses concernant l'emplacement et l'emplacement de la propriété. Nous allons donc maintenant examiner certains des autres chiffres importants. Celui-ci est donc assez évident. Vous, à quoi se louera la propriété une fois améliorée ? Maintenant, votre propriété peut actuellement être louée pour 400 dollars par mois. Ce n'est pas ça qui t'intéresse. Vous vous intéressez au prix de location une fois que vous aurez apporté les améliorations nécessaires, exemple à ce qui se trouve le meilleur du marché, d'accord. Tu dois connaître ce numéro. Vous utilisez simplement des objets comparables et la zone située à moins d'un kilomètre , c'est-à-dire des chambres à coucher, des salles , des pieds carrés, dans un état similaire à se trouvera votre propriété en question autrefois tu le rénoves. Et j'utilise également des outils tels que le compteur de location qui sont également très efficaces pour estimer le loyer mensuel. Mais vous devez déterminer de quoi il s'agit lors de la prochaine étape. Ensuite, déterminez s' il existe des frais HOA. Hoi a est l'abréviation d' association de propriétaires et elle a des frais similaires à des frais mensuels réguliers que vous devez payer s'il existe une association de propriétaires. Maintenant, cela n'existe généralement que pour les condos, les appartements et les maisons qui peuvent se trouver dans ce type de quartier organisé qui aura une association de quartier. Et les frais HOA sont hors de votre contrôle, comme ils le pourraient. Vous pourriez acheter la maison et les frais HOA sont de 100$ par mois. Et puis le mois prochain, je pourrais l'augmenter à 250 parce qu'ils veulent avoir des buissons frais à planter devant ou quelque chose comme ça. Et c'est totalement hors de ton contrôle. D'accord. Ainsi, ces frais HOA, qu'ils soient importants ou non, réduisent considérablement votre flux de trésorerie net mensuel. D'accord ? Il est donc conseillé d' éviter les maisons soumises à des frais HOA pour cette raison, car vous ne pouvez pas les contrôler. Et je veux être en mesure de contrôler toutes les dépenses liées à ma location. Je vous recommande donc éviter les propriétés soumises à des frais HOA. Ensuite, nous allons vérifier leur location mensuelle auprès de votre gestionnaire immobilier. D'accord. Vous avez donc déjà fait vos propres recherches, puis vous allez les confirmer auprès d'un gestionnaire immobilier qui gère les locations dans le même quartier que celui où se trouve la propriété en question. Cela vous donnera souvent une idée beaucoup plus précise du prix de location de votre propriété . Les gestionnaires immobiliers. chiffres sont généralement plus proches de la vérité, bien qu'ils puissent pencher du côté conservateur, ce qui signifie que vous pouvez peut-être obtenir un peu plus que ce qu'ils disent. Mais ce qu'ils disent que vous pouvez obtenir est généralement assez garanti. Cependant, il est toujours bon de le faire vous-même d'abord. Vous ne vous appuyez donc pas toujours sur vos gestionnaires immobiliers Je veux donc que vous le fassiez vous-même et que vous vous en occupiez ensuite. Votre gestionnaire immobilier. vous permettra également de faire des offres Cela vous permettra également de faire des offres plus rapidement si vous apprenez à le faire vous-même et que vous savez comment déterminer le prix de la location. Ensuite, vous souhaitez déterminer l'ARV, qui représente la valeur après réparation. Quelle sera donc la valeur de cette propriété une fois rénovée ? Vous ne vous intéressez pas vraiment à ce que cela vaut d'être assis là tel quel. Tu veux savoir ce que ça vaudra une fois ma cure de désintox. N'oubliez pas que je veux que vous utilisiez pour cela des appareils comparables prêts à être loués, et non des flics du commerce de détail. Parce que vous allez rénover la propriété pour qu'elle soit prête à être louée. Vous n'allez pas le faire pour aimer le commerce de détail complet là où vous vous en trouvez et y mettre les plus belles choses. Si vous ne le pouvez pas, vous ne pouvez pas utiliser une formule aussi complète que possible et qui soit aussi belle que possible, car vous ne rénoveriez jamais une location à ce niveau. Une fois que vous aurez déterminé vous-même l' air V, je veux que vous le vérifiiez auprès de votre agent immobilier. D'accord ? Il suffit donc de l'exécuter ou d'envoyer la transaction à un agent immobilier compétent qui exerce ses activités dans le code postal où se trouve votre propriété. Et vous ne faites que recueillir leur opinion, un deuxième avis professionnel sur la valeur de la maison que vous envisagez d'acheter. est très, très important que vous le fassiez. Parce qu'il y a toujours une raison pour laquelle vous devriez simplement avoir un deuxième regard sur des choses qu'ils pourraient voir, quelque chose que vous n'avez pas vu. Et vous essayez vraiment, tout au long de ce processus, éliminer constamment les incertitudes et de vous concentrer sur la vérité. C'est tout le processus à suivre pour suivre cette liste de contrôle. Ensuite, vous vouliez déterminer si la propriété est actuellement louée ou si des personnes y vivent. D'accord. Et ces locataires vont-ils rester ou partir ? Il est important que vous y réfléchissiez dès le départ, sinon vous allez hériter de ces locataires, ou sont-ils censés être absents à la clôture ? Vous allez faire différentes choses en fonction de ces deux scénarios différents, alors que paient actuellement les locataires par mois ? C'est toujours utile de le savoir. Ensuite, si la propriété est louée, vous devez vous assurer que l'entrepreneur l'inspecteur pourra accéder à toutes les parties de la maison. C'est quelque chose qui est souvent négligé par les investisseurs qui achètent des propriétés locatives. Il ne peut pas y avoir de déchets entassés partout, les gars. Cela entraîne une estimation de réparation inexacte et un rapport d'inspection incomplet. J'ai acheté une propriété à Huntsville qui était occupée par un thésauriseur et il y avait chambres entières remplies de choses. Et l'inspecteur m' a dit, Brian, que je ne peux pas vous donner un rapport d'inspection vraiment précis. Et l'entrepreneur a même dit : « Je ne suis pas sûr de pouvoir vous faire une offre précise. J'ai décidé de lancer les dés et de le faire quand même. Et puis finalement, quand nous avons fermé nos portes et que tout était sorti de là, nous avons découvert toutes sortes de défauts sur murs, le sol, et dans ces pièces, sur les rebords des fenêtres et d' autres objets qui l'entrepreneur et l'inspecteur n'avaient jamais pu le voir parce qu'il y avait trop de déchets. j'allais acheter Quelques mois plus tard, j'allais acheter une autre propriété à Huntsville et j'étais en négociation avec le grossiste. Et il s'avère que cette maison avait également des déchets entassés un peu partout. Comme si je parlais de tas de bouteilles d'eau et sacs poubelles, du sol au plafond dans certaines zones. Personne ne vivait dans cet endroit. Dieu merci. Mais j'ai dit à ce grossiste que si vous n'arrivez pas à obtenir tous ces produits, je ne peux pas les acheter parce que je ne peux pas obtenir une offre inexacte pour mon entrepreneur. C'est donc trop risqué. Et il n'a pas réussi à vider la maison. Le vendeur n'était pas intéressé à payer pour cela ou quoi que ce soit d'autre. J'ai donc littéralement transmis cette offre et c'était dommage car elle aurait probablement été une bonne affaire. Mais parfois, il faut prendre une telle décision. Encore une fois, l'entrepreneur et l'inspecteur doivent pouvoir accéder à toutes les pièces, comme le grenier, le sous-sol et un vide sanitaire. Ils doivent se rendre partout. Rien ne peut être fermé, bloqué, scellé, aucune de ces choses. Sinon, vous êtes simplement en train d'acheter une maison qui réserve des surprises que vous ne connaissiez pas avant de l'acheter. Maintenant, si la propriété est louée et que les locataires restent, vous devez connaître les termes du bail, d'accord. Maintenant, il y a les locataires travaillent mois après mois, ce qui signifie que vous pourriez leur demander de partir et ils doivent partir dans 30 jours. Ou y a-t-il une durée précise sur le bail, par exemple, viennent-ils de signer un nouveau bail d' un ou même de deux ans ? Parce que s'ils le faisaient, vous ne pouvez pas les virer, comme si vous étiez coincé avec ces locataires, mais pour une durée d'un ou deux ans ou quoi que ce soit d'autre. Je suis donc sûr que vous pouvez comprendre pourquoi il serait important de savoir qu'avant de conclure la transaction, pour savoir exactement dans quoi vous vous engagez, le bail accompagne légalement la maison, n'est-ce pas ? Un locataire aurait pu, du moins avec le propriétaire actuel, mais le moins suit la maison. Ainsi, si vous devenez le nouveau propriétaire, vous héritez du bail. Il est donc important que vous sachiez de quoi vous héritez. Vous vous demandez également, en ce qui concerne le fonctionnement du bail, Lorentz peut être augmenté ? S'ils le font mois après mois ? C'est possible, mais s'ils ont déjà un bail d'un ou deux ans à un certain montant de loyer. Vous ne pouvez pas l'augmenter tant que ce bail n'est pas terminé. Ensuite, vous souhaitez vérifier la qualité du quartier auprès du gestionnaire immobilier. Vous avez déjà fait preuve de diligence raisonnable quant à la beauté du quartier, il est temps de le vérifier auprès d'un gestionnaire immobilier. Il ne s'agit donc que d'une étape supplémentaire pour vous assurer que vous investissez dans un quartier sûr de classe C comme nous le souhaitons. D'accord. Et vous souhaitez également vous assurer que votre propriété sera gérée par votre gestionnaire ? J'ai envoyé des gestionnaires immobiliers me dire : «  Oui, Brian, je pense que je louerais 850 dollars par mois et puis je me suis dit « cool ». Et puis quand je vais l'acheter, je me : « Oh, nous ne gérons pas vraiment de propriétés dans cette zone ». C'est trop dangereux ou c'est juste que je suis nul, tu sais, j' aurais aimé te le demander à l'avance. Un, donc peut-être que je ne l' aurais pas acheté, mais même si je l' avais fait, j' aurais su que j'aurais dû trouver un tout nouveau gestionnaire immobilier pour le gérer. Cela peut également être un signe si vous recherchez une propriété et que vous appelez plusieurs gestionnaires immobiliers et qu'ils disent que nous ne gérons pas de propriétés dans cette zone. C'est probablement un signe que vous ne devriez tout simplement pas acheter la maison. Parce que les gestionnaires immobiliers connaissent les villes et les quartiers mieux que quiconque. Ils travaillent tous les jours dans les tranchées pour gérer les propriétés qui s'y trouvent. S'ils ont décidé qu'un endroit vaut même pas leur temps, alors cela ne vaut probablement pas le vôtre non plus. moyen si important de savoir si les maisons se situent dans un bon quartier ou non que parler à ces gestionnaires immobiliers experts. Ensuite, vous devez confirmer l'approbation préalable de votre prêt que vous allez utiliser pour acheter la maison auprès du prêteur que vous prévoyez d' utiliser au même taux que celui que vous utilisez pour analyser la transaction. D'accord ? C'est vraiment important. Si vous avez calculé les chiffres sur la base d'un billet à 30 ans qui a 5 % d'intérêt. Êtes-vous approuvé pour cela par votre prêteur, d'accord ? Obtenez au moins une confirmation verbale que vous êtes prêt à partir afin de savoir que ce que vous projetez se réalisera réellement. Vous souhaitez également confirmer le nombre de points et les frais de clôture que vous pouvez vous attendre à payer si bien Vous pouvez commencer à les prendre . Vous pouvez commencer à les prendre en compte dans vos chiffres Je vais en parler ici dans un instant. Vous demandez donc au banquier, vous savez, quels sont les frais d'établissement du prêt et tout ce que je peux m'attendre à payer lorsque nous aurons clôturé ce prêt. Ensuite, vous voulez obtenir une estimation de l'entrepreneur, d'accord. Et si c'est la première fois obtenez une estimation pour un entrepreneur, que vous obtenez une estimation pour un entrepreneur, par exemple si vous êtes nouveau sur le marché, vous n'avez encore rien acheté ou que vous n'avez pas encore un entrepreneur de confiance ? En gros, vous devriez recevoir plusieurs offres. Et ce que vous faites, c'est envoyer l'entrepreneur rénover toute la maison. Tu dis : « Hé, Bill, je veux que tu ailles là-bas, que tu regardes toute la maison de haut en bas et que tu me donnes une estimation de ce que tu devrais prendre pour la préparer à la location. Les entrepreneurs savent ce que cela signifie. Ils vont utiliser revêtements de sol en planches de vinyle, ils vont peindre et ils vont installer des appareils électroménagers de location et, vous savez, ils ne feront rien non plus parce qu'ils savent que vous êtes un investisseur et que vous essayez de respecter un budget limité, vous voulez obtenir ces offres de la part de ces sous-traitants. Et encore une fois, si c'est la première fois vous recevez plusieurs offres, cela garantit que vous ne payez pas trop cher et que vous avez plusieurs options, d'accord ? Et c'est vraiment important de pouvoir répartir ces offres sur la table basse, de les regarder côte à côte et de dire, « Waouh, ce type facture 5 000 dollars pour les sols et ce gars-là Charge et années 2000, c'est quoi le problème ? Si quelqu'un charge 2000, les deux autres en facturent 5 000. Le gars des années 2000 n'est pas forcément la meilleure option. Parfois, ils se contentent d'enchérir le projet pour l'obtenir, puis ils augmentent le prix pour vous plus tard. Mais il est important d'obtenir toutes ces informations. Et vous voulez avoir plusieurs offres afin de savoir également que vous ne vous faites pas arnaquer. C'est la même raison si vous achetez une Toyota Foreigner et que vous vous rendez chez un concessionnaire pour obtenir un devis sur le modèle limité avec n'importe quel ensemble de garnitures en cuir. Ensuite, vous vous êtes rendu chez deux autres concessionnaires Toyota de la région pour voir exactement ce qu'ils allaient vous facturer pour la même voiture. Tu saurais mieux si tu vas te faire arnaquer ou non, non ? Vous pourriez dire : « D'accord, ils me facturent tous 41 000 dollars environ pour ça. Il semble donc que ce soit le prix standard et qu'il n'y a pas de grande différence entre traiter la situation des offres de plusieurs sous-traitants de la même manière. Ensuite, vous devez vérifier cette estimation auprès votre mentor et d'autres investisseurs du marché. D'accord, alors présentez les offres de votre entrepreneur à votre mentor et à au moins un investisseur local actif. Et assurez-vous simplement de ne pas être surfacturé pour deux objets inclus dans l'enchère. Assurez-vous que rien n'a l'air loufoque, qu'il ne soit hors de propos. Et ce que ces sous-traitants vous facturent. Encore une fois, si c'est la première fois que vous faites appel à l'entrepreneur, faites également des recherches sur l' entrepreneur, assurez-vous qu'il est digne de confiance. Ils ont quelques critiques. Ils peuvent vous fournir quelques références. Toutes ces informations doivent absolument être examinées et s'assurer qu'ils ont une assurance , qu'ils ont une licence et que vous pouvez les rechercher en ligne. Il est très important que vous le fassiez avant de choisir un entrepreneur. Ensuite, vous souhaiterez revoir le contrat ou l'estimation avec votre gestionnaire immobilier. D'accord. Encore une fois, nous sommes en train de revoir cette estimation de l'entrepreneur et nous le faisons pour être vraiment sûrs de bien faire les choses. Il est très important de composer le même numéro. Alors pourquoi l'examineriez-vous avec votre gestionnaire immobilier ? Votre gestionnaire immobilier saura à quel niveau vous devez rénover cette propriété. Vous avez donc demandé à l'entrepreneur me donner une estimation précise, mais l'entrepreneur ne sait pas vraiment ce que vous voulez. Sur cette base. Ce n'est pas comme si tu leur donnais une tonne de directives précises. Vous voyez donc ce qu'ils vous renvoient. Ensuite, vous le montrez au gestionnaire immobilier, car il gère déjà un tas d' autres propriétés dans ce quartier. Ils sauront donc des choses comme, par exemple , Hé, cette zone n'a pas besoin de CVC. Vous pouvez simplement installer des fenêtres et je l'ai appris sur une propriété et cela m'a permis d'économiser 5 000$. Le directeur immobilier a dit : « Vous savez, ils ont un aspirateur et votre offre ici, mais aucune des maisons de ce quartier n'a de FAQ. Et cela n' augmentera probablement pas le montant que vous pourriez obtenir pour le loyer. Quasiment pas du tout. Et je me suis dit : « Oh, mince, je ne vais pas mettre d'aspirateur H. Alors. Je suis allée voir l'entrepreneur et je n'avais pas modifié l'offre pour la fabrication de fenêtres et c'était beaucoup moins cher. Et je suis vraiment content d'avoir choisi cette voie. Encore une fois, l'objectif de l'examen avec le gestionnaire immobilier savoir si vous devez ajouter certains articles ou si vous dépensez trop et de pouvoir supprimer certains éléments de votre enchère. Quel est le niveau de réhabilitation attendu dans ce quartier pour ce type de propriété pour générer le loyer attendu que vous souhaitez qu'il lui rapporte ? Tu es vraiment en train de peaufiner ça ici. Ensuite, vous allez obtenir et examiner un rapport d' inspection de la maison. Vous allez donc leur demander de faire une inspection immobilière certifiée par un inspecteur immobilier certifié nazi, qui signifie National Association of Certified Home Inspectors. J'ai toujours trouvé que les inspecteurs nazis sont beaucoup plus méticuleux et dignes de confiance, qu'ils suivent un processus et qu'ils fournissent simplement de meilleurs rapports sur Skype. Ainsi, lorsque vous recevrez cette inspection, il est important de la revoir avec l'inspecteur, soit par téléphone, soit en personne. Et vous devez les attraper lorsqu'ils sont frais lorsqu'ils viennent de visiter la propriété car ils effectuent plusieurs inspections par jour. Donc, vraiment, si vous pouviez dire : « Hé, vous allez être là de midi à tard pour faire l' inspection, n'est-ce pas ? Oui. Puis-je vous appeler, l'écrire à et vous pouvez simplement me faire vos premières réflexions ou peut-être que le lendemain, ils vous enverront leur rapport d'inspection et, pendant qu'ils sont assis là à le taper, alors que cela leur vient à l'esprit. Haka, on passe un appel rapide et on discute de ça ensemble. Vous allez dépenser quelques centaines dollars pour ce rapport. Alors, obtenez-en pour votre argent en discutant avec la personne qui l'a fait avec la personne qui est entrée dans la maison. Les inspecteurs en bâtiment ont appelé le grenier et le vide sanitaire. Ils testent l'électricité, la plomberie, tous les appareils électroménagers, la FAQ H, comme s'ils faisaient vraiment la maison. Une fois de plus. Vous voulez donc revoir cela avec eux, découvrir ce qu'ils ont trouvé. Et en général, j' aime bien avoir l'opinion des inspecteurs sur les zones les plus préoccupantes et les plus importantes de la propriété qui nécessitent une attention particulière. Tout en disant : « Hé, Monsieur l'inspecteur, qu'est-ce qui vous a le plus inquiété à propos de cette propriété ? Hé, M. l'inspecteur, quelles parties de cette propriété avaient vraiment besoin d'attention ? Quelles parties de cette propriété dois-je absolument aborder tout de suite ? En ce qui concerne les autres pièces, comme des éléments de maintenance à plus long terme et plus différés, je peux m'attendre à les réparer au cours des cinq prochaines années. Excellentes questions à poser. Cela vous en dira long sur la propriété. Prochaine. Vous allez parler à un expert de la fondation si nécessaire. D'accord. Maintenant, il arrive que l'inspecteur et les inspecteurs ne soient pas des experts de la Fondation. Ils le peuvent, ils peuvent repérer des choses. Ils peuvent dire qu'il y a des fissures dans les fondations ou que les solives pourrissent. Il y avait des points faibles sur les sols. Et j'ai déjà vu cela dans des rapports d'inspection où ils disent qu' il est recommandé parler à une société de fondation ou à un ingénieur en structure certifié, ou quoi que ce soit d'autre, quel que soit terme utilisé . juste là. vous différencie simplement de quelqu'un qui se spécialise dans les fondations. J'ai déjà ignoré ce conseil et j'ai acheté une propriété, puis j'ai immédiatement découvert qu'elle contenait environ 20 000 dollars et qu'elle présentait des problèmes de fondation. J'ai dû le vendre. J'ai perdu des milliers de dollars. une erreur vraiment stupide. J'aurais aimé ne pas faire ça. Je ne veux pas que vous fassiez ça non plus. Donc, par tous les moyens, si le rapport d'inspection et/ou l' estimation de l'entrepreneur indiquent que les fondations sont erronées ou foirées. Vous devez parler à un expert en structure avant d' acheter la propriété. Et honnêtement, s'ils disent que c'est quelque chose qui ne va pas avec la fondation, je laisserais simplement passer et acheter une autre maison parce que c'est un gros problème. C'est difficile à réparer, non ? Sans des dizaines de milliers de dollars vous pouvez trouver une propriété qui n'a pas de problèmes de fondation. D'accord. Ensuit 19. Exécuter des peignes 101: Plongeons-nous dedans. Il s'agit donc d'une courte vidéo de formation sur les compositions. Ce sera juste un aperçu de haut niveau de ce que vous devez savoir exactement ce que vous devez savoir pour vous protéger et prendre de bonnes décisions. Juste la philosophie qui explique comment réfléchir aux compositions, aux différents types de valeurs que vous recherchez, etc. Pourquoi est-ce important ? Tout d'abord, une comp est l'abréviation de comparable, ce qui signifie simplement une propriété comparable à votre propriété en question. OK. Et vous essayez de déterminer la valeur actuelle d'une propriété. Et si une propriété a besoin de travaux, vous vous demandez également quelle sera sa valeur future une fois qu'elle sera réparée, d'accord. Si vous avez vu un vélo pour trois mille dollars, disons à vendre. Mais ensuite, dans le même magasin de vélos, vous avez vu un autre vélo qui avait le même cadre, les mêmes roues, les mêmes pneus, les mêmes freins et les mêmes amortisseurs que le premier vélo. Alors, comme la deuxième, ce serait une balade à vélo comparable. Comme si tout était pratiquement pareil. Si le deuxième vélo comparable que vous avez vu ne coûtait que 1 500 dollars, qu'en penseriez-vous ? On pourrait penser que le vélo numéro un à trois mille dollars était une arnaque et vous allez probablement acheter le vélo numéro deux. OK. compositions sont donc un moyen de vraiment déterminer si vous faites une bonne affaire ou non. OK. compositions sont un moyen de déterminer si vous vous faites arnaquer. Il est comme une façon de voir les choses. Parce que vous vous demandez simplement : « Eh bien, que payent les autres pour des propriétés ? Quelles sont les autres propriétés prêtes à être louées dans ce quartier ? Tu sais, que vaudra le mien ? C'est pourquoi nous faisons ça, d'accord ? Et je vais être honnête, gérer des compositions est un peu délicat. C'est pourquoi les gens comptent sur les agents immobiliers pour le faire. S'il vous plaît, envoyez-moi quelques comps ou j'aime les gens ne sachent pas vraiment comment s'y prendre, mais c'est une compétence que vous devez avoir en tant qu' investisseur immobilier, n'est-ce pas ? Par exemple, ne pas apprendre à exécuter compositions reviendrait à essayer d'obtenir bonus sans vouloir utiliser une barre ou quelque chose comme ça, n'est-ce pas ? C'est comme si l'un des éléments essentiels de l' investissement immobilier était d'apprendre à le faire. Et il n'est pas aussi facile de déterminer la valeur d' une propriété que s'il s'agit d'un vélo ou d'une voiture neuve. Ou les valeurs varient beaucoup moins et la plage est plus petite. produits les moins chers sont plus faciles à évaluer car il existe une gamme plus petite comme celle-ci. Un vélo de montagne vaudra entre trois et cinq mille dollars ou quoi que ce soit d'autre. Maisons. Quand ils valent deux dollars sur des dizaines ou des centaines de milliers de dollars, c'est comme s'ils allaient varier énormément. Et aussi parce qu' une propriété comporte de nombreuses variables différentes. Contrairement à un vélo, des dizaines de facteurs différents entrent en ligne de compte dans les maisons. Pas seulement ce qui se trouve dans la maison elle-même, mais aussi tout ce qui se trouve autour de la maison, n'est-ce pas ? Comme le quartier ou la rue dans laquelle il se commerces qui se trouvent à proximité, ou toute autre chose étrange. Nous allons, nous allons en parler ce soir. Également. N'oubliez pas que la valeur d'une maison , entre autres choses, est vraie, mais qu'elle dépend vraiment de ce que quelqu'un est prêt à payer pour l'acheter. L'émotion peut donc même jouer un rôle dans la valeur des maisons, n'est-ce pas ? Si quelqu'un est vraiment enthousiasmé par une propriété, il paiera en fait trop cher. Vous avez déjà vu tous ces multiples scénarios d'inspection proposant des offres dans ce haut de gamme, n'est-ce pas ? Où les gens disent : « Oh mon Dieu, Bob », comme si nous étions allés à la journée portes ouvertes samedi et que 12 autres couples y regardaient. Nous devons faire une bonne offre. Je m'en fous. Payons trop cher, annulons simplement l'inspection, abandonnons l'évaluation pour imprévus. Nous avons besoin de cette maison. C'est ainsi que les gens abordent l' immobilier ces dernières années et ce marché haussier. Et cela augmente la composition de toutes les autres propriétés, n'est-ce pas ? Ou ça se soulève comme une maquette. Donc, si quelqu'un achète trop cher quelques maisons dans la rue, alors toutes les autres personnes de cette rue qui des propriétés comparables se diront : « Eh bien, ma propriété vaut maintenant autant » Parce que regardez, celui-ci est vendu pour ce prix. Et alors ils deviennent arrogants. Et cela finit par créer des valeurs surestimées des propriétés. Et tout cela doit finir par prendre fin, non ? Si vous étudiez l'investissement dans les cycles de marché et d' autres sujets de ce genre, vous vous basez en grande partie sur les émotions, d'accord ? Et la façon dont les gens décident de dépenser leur argent, alors que les gens se resserrent. Tout s'écroule. Je pense que cela va bientôt se produire. J'espère que c'est le cas. Et je sais que nous en avons déjà parlé. donc des pièges potentiels à surveiller lors de l'exécution de compositions. L'une d'elles est de ne pas trouver de compositions pommes à pommes. OK. C'est comme essayer de voir quelle est la valeur d'une maison de trois chambres. Mais vous avez affaire à des maisons à deux chambres, ou vous êtes dans ce quartier, votre propriété en question est, puis vous utilisez des compositions situées dans différents quartiers et c'est C'est juste une sensation différente là-bas. Ce n'est pas aussi beau ou quoi que ce soit d'autre. Ou votre propriété en question se trouve dans une rue animée et il y a un magasin de spiritueux en bas de la rue. Et les comps se trouvent dans de belles rues calmes avec des trottoirs, vous savez, mais la superficie et la baignoire sont les mêmes. Ce n'est toujours pas une combinaison de pommes à pommes. Comme. Presque tout doit être pareil. Et si vous ne trouvez pas tout ce qui est identique, vous allez devoir vous y adapter et je vais vous montrer comment procéder. Une autre chose est la surestimation. Je suis, je suppose qu'on peut dire que c'est un éternel optimiste. Et de nombreuses manières, du moins en ce qui concerne les défis professionnels et de la vie. C'est juste que ce n'est pas le cas. J'ai toujours eu une attitude. Enfin, pas toujours, mais quelque chose s'est réveillé en moi à fin de la vingtaine et j'ai commencé à faire du développement personnel et tout ça. Et j'ai répondu : « Tu sais quoi ? C'est à moi de décider de ma vie. Et quel que soit le défi qui se présente, je peux le résoudre et tout ira toujours bien, je trouverai toujours une solution et je n'ai pas peur d'échouer. Et c'est, bien sûr, une bonne chose à avoir de votre côté, non ? Lorsque vous essayez de faire de nouvelles choses et de réussir et que vous vous retrouvez dans la peur. Je vous encourage à agir ainsi, mais j'ai eu beaucoup de mal à équilibre entre cela, logique et rationalité. Et je regardais une propriété et je me disais : « Eh bien, vous savez, je ne vois pas vraiment de courant et nous devions en valoir 80. Je ne vois aucune chronique. Les chroniques contiennent toutes 65, mais je veux dire, ça finira sûrement par en valoir 80 parce que c'est un quartier génial qui grandit, vous savez, et j'aimerais juste inventer des histoires comme ça pour moi, comme les raisons pour lesquelles tout ira bien. Et cela ne s'est pas toujours passé ainsi. C'était comme embaucher du personnel pour notre activité de vente en gros et je dirais « Je ne sais pas si nous pouvons justifier 50 000 dollars supplémentaires par an et une masse salariale  », mais ce serait sûrement bien si nous obtenions une offre de plus sur le revers ou quoi que ce soit d'autre, j'aimerais juste être trop optimiste et ne pas faire ça avec les compositions. Donc, en gros, c'est comme faire des maths. Donc, vous êtes vraiment conservateur, logique, vous êtes toujours enthousiaste et positif dans l'ensemble. Mais si les chiffres ne fonctionnent pas, vous ne faites tout simplement pas l'affaire. Et le troisième, c'est d'oublier complètement de diriger les flics. Je vois des gens faire ça plus souvent que tu ne le penses, non ? Est-ce qu'ils entrent simplement dans le jeu, vraiment enthousiastes et achètent leur première ou deuxième offre. Et ils ne tiennent pas vraiment compte de la valeur. Ils ne savent pas vraiment ce que ça vaut. Vous savez, j'ai parlé à plusieurs personnes qui ont déjà acheté une propriété. Je me suis dit : « Alors, qu'est-ce que cela signifie que vous êtes en train de le réhabiliter et ensuite, qu'est-ce que l'ARV ? Comme de la laine. Je n'en suis pas vraiment sûr. Je veux dire, le gars a dit que ça valait la peine d'en valoir 100 ou quoi que ce soit d'autre que je me l'ai vendu. Mais ils ne sont pas vraiment clairs à ce sujet. Et c'est juste une erreur courante des débutants. Et tu ne veux pas y arriver. Alors pourquoi avez-vous besoin de connaître la valeur d'une propriété ? Eh bien, simplement pour que vous puissiez déterminer certaines choses, quelle taille vous aurez dessus. Alors, si vous voulez gagner de l'argent avec ce versement hypothécaire, sachant que la banque vous donnera environ 70 %, n'est-ce pas ? Avec quel genre de solitude allez-vous vous retrouver ? Sera un flux de trésorerie. Combien vaut-il s'il est prêt à être loué, n'est-ce pas ? Donc, vous savez, si vous pouvez obtenir l'argent auprès d'un prêteur privé pour l'achat et la réadaptation ou si vous allez devoir apporter de l'argent à la table. N'oubliez pas que si vous êtes entièrement acheté et que les réparations représentent environ 70 % de la valeur. Vous pouvez généralement obtenir toutes ces peluches auprès d' un prêteur à court terme, n'est-ce pas ? Ensuite, à quoi va-t-il servir d'évaluation ? Une fois toi, qui est vraiment similaire à B, non ? Ce qu'il vaudra s'il est prêt à être loué. Mais vous devez également savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir auprès de la banque. D'accord, donc B et C sont la même chose, mais vous devez le savoir pour deux raisons différentes. L'argent à court terme et l'argent à long terme. Il existe maintenant différents types de valeurs que vous pouvez déterminer. Il y a l'ARV et puis il y a la valeur actuelle. Nrv est, bien sûr, la valeur une fois que vous l'avez corrigée. Et la valeur actuelle est la valeur telle qu'elle se trouve actuellement. Et beaucoup de gens n'y regardent pas vraiment . Vous savez, ils n'ont pas l'air de combien d'autres chambres pourries y a-t-il dans ce quartier qui ont besoin de dix ou 15 000 dollars de travail. Et c'est pour quoi ça qu'ils vendent ? Et vous remarquerez que nous n'en parlons pas trop. Est-ce que nous le faisons ? comme essayer de déterminer précisément la valeur d'une chose telle qu'elle se trouve, où elle doit être réparée. C'est parce que la valeur actuelle n'est vraiment pas aussi importante, d'accord ? Vous ne craignez pas vraiment payer le montant exact ou moins que les autres investisseurs qui ont payé pour des transactions nécessitant du travail. OK. C'est parce que ces valeurs sont omniprésentes, les gars. Et cela dépend vraiment de transaction que l'investisseur aurait pu négocier n'importe quel scénario possible. Vu. Des scénarios où, si je devais regarder la situation et me demander : d' accord, qu'achètent les investisseurs ? Réparer les trois chambres supérieures de ce quartier ? Si je regardais toutes les ventes de l'année dernière, elles se situeraient entre 50 000$ et 10 000$. Je me rappelle avoir juste regardé quelques accords avec mon partenaire commercial. Par exemple, comment diable quelqu'un a-t-il obtenu cette maison pour dix mille dollars ? Ils viennent de trouver peut-être un vendeur désespéré ou quelqu'un qui a vécu en Californie et a hérité de la propriété. Ils sont déjà riches et ils voulaient simplement s'en débarrasser. Genre, tu ne sais pas vraiment ce qui s'est passé. Beaucoup d'entre eux ont été vendus hors marché. Vous savez, s'ils sont vendus à des investisseurs. De plus, il est un peu difficile de le dire précisément si vous regardez un tas de propriétés, comme les photos, et qu'elles ont toutes besoin d'être retravaillées, elles doivent toutes être corrigées. C'est un peu difficile d'obtenir des compositions pommes à pommes pour ça. Parce que certaines maisons peuvent être endommagées par la moisissure ou quelque chose comme ça, mais ce n'est pas vraiment évident sur les photos. Et vous n'avez pas d'estimations de sous-traitants jointes aux devis, donc vous ne savez pas ce dont chacune des dix mille maisons aurait pu avoir besoin de 30 000 dollars et de travaux. Et la maison de 40 000 dollars aurait peut-être eu besoin de dix dollars ou quoi que ce soit d'autre. Ou 30 000 auraient pu nécessiter dix 000 dollars, non ? Ils finissent donc tous les deux par contenir 40 kaolin. Encore une fois, vous n'avez pas vraiment à vous inquiéter de savoir, eh bien, que payent les autres investisseurs ? Vous pouvez regarder cela si vous voulez simplement voir comment et comment ne pas payer plus que d'habitude, cela peut être un bon guide. Mais honnêtement, lorsque le marché est vraiment gonflé, comme c'est le cas en 2020, ce que paient les autres investisseurs n'est pas le meilleur indicateur, car les gens payent en fait trop des trucs tout le temps. D'accord ? Encore une fois, votre objectif est simplement de vous assurer d'obtenir une offre pour 70 % de l'air V et flux de trésorerie grâce au versement hypothécaire que vous allez avoir sur cette transaction. Il existe donc deux types d'ARV. Il y a des locations prêtes à être louées et il y a des commerces de détail. Et ne commettez pas l'erreur de regarder les flics du commerce de détail. Les boutiques de détail seraient comme de nouvelles réhabilitations. OK. Comme les planchers de bois franc, les comptoirs en granit, les appareils électroménagers en acier inoxydable. Ils auraient peut-être aimé poser du gazon neuf dans la cour, aménager l'aménagement paysager et construire de nouvelles fenêtres, et vous voyez ce que je veux dire ? Comme le commerce de détail, les entreprises haut de gamme, entreprises de type où ils n'auraient presque rien pu faire de plus à la propriété sans que ce soit juste stupide, comme s' ils avaient fait une cure de désintox maximale, C'est une cure de désintoxication. Ce n'est pas ce que vous recherchez. Vous recherchez des bâtiments qui ressembleront à votre propriété une fois que vous l'aurez rénovée. Cela ressemble donc généralement à de la moquette rose, cuisine et à une salle de bain simples mais propres. Peut-être que vous avez les planchers en planches de vinyle. Vous l'avez probablement fait, peut-être que vous vivez dans une maison maintenant. Mais je suis sûr que vous avez vécu dans logements prêts à être loués par le passé, peut-être à l'université ou quelque chose comme ça, vous louez un appartement et ils posent un nouveau tapis, n'est-ce pas ? Ils ont peint, ils ont installé de nouveaux stores. Mais ce n'est rien d'extraordinaire. Hein ? Papa est parfait pour ce que tu recherches parce que c'est tout ce que tu vas faire à ta propriété. Plateformes que vous pouvez utiliser pour exécuter des compositions. Prop Stream est le service payant le plus populaire à l'heure actuelle. Et ils prennent vraiment de l'ampleur. Je pense que c'est 80 ou 90 dollars par mois. Je partage un abonnement avec Ryan qui, vous savez, fait partie de ce groupe. Et en fait , je me suis plongée dedans ces derniers jours. Je vais en parler avec toi ce soir mieux que je comprends, mais je ne le sais pas vraiment aussi bien que je pourrais le faire. Mais ce serait une plateforme si vous êtes du genre « Je veux connaître toutes les données, je veux la plateforme la meilleure et la plus robuste et adhérer à Crop Stream ». Mais vous pouvez aussi le faire sur. Des endroits comme Zillow et Redfin ou c'est gratuit. Ça va juste être un peu plus compliqué. Nous en ferons également un peu sur Zillow, juste pour vous montrer à quoi cela ressemble. Et le CRS est la plateforme que j'ai utilisée pendant longtemps avant décider de passer au prop stream, juste pour pouvoir utiliser la même plateforme que beaucoup de nos étudiants. Vous savez, c'est plus logique, car CRS n'est pas disponible sur tous les marchés. Et oui, nous allons en quelque sorte passer en revue certaines des différences entre ces services payants pour examiner les compositions et les services gratuits. Vous devriez donc rechercher des variables pour notre superficie en pieds carrés, n'est-ce pas ? Donc, si votre propriété en question mesure 1 200 pieds carrés, vous recherchez quelque chose d'environ 1 200 pieds carrés. Peut-être. Vous le mettriez entre 1 100 et 1 300. Donnez-lui une petite marge de manœuvre, mais vous restez assez serré. Vous voulez que ce soit la même combinaison lit-baignoire. Donc, si votre propriété en question est composée de deux chambres, ne regardez pas trois chambres ou une chambre, car les flics n'en trouvent que deux autres. Encore une fois. Vous voulez qu'il soit prêt à être loué, n'est-ce pas ? attrait de votre maquette. Donc, si la rue dans laquelle se trouve votre propriété en question n' est pas si belle et qu' elle est pleine de clôtures à mailles et de quelques voitures garées dans les jardins des gens, vous savez, ce genre de ambiance régnante. Ne trouvez pas de maquette. Que c'est pour les rues où la maison est mignonne et emporte-pièce , où il y a des trottoirs pelouses bien entretenues et tout ça, n'est-ce pas ? Parce que, tu sais, ce n'est pas une question de pommes à pommes, tu dois vraiment trouver autre chose dans la même rue. Gamme construite la même année. OK. Si je vois une maison construite en 1945, je pourrais redescendre en 1930 et jusqu'en 1960 ou quelque chose comme ça. Donc peut-être 15 ans de chaque côté. Je n'ai pas vraiment de raison valable de le faire. Je sais juste que si tu t'éloignes trop, tu n' auras pas les bonnes compositions. J'ai déjà fait l'erreur de ne pas le savoir. Et je pense à une maison construite en 1940 et à des maisons construites en 2006, ou même en 1985 ou 1995, et ce n'est pas une bonne comparaison parce que la maison est beaucoup plus récente et c'est très différent. Ainsi, à mesure que les maisons se renouvellent, vous pouvez réellement commencer à les voir. Vous voyez ce que je veux dire, les gars ? Par exemple, vous voyez ce que je veux dire quand je parle d'une maison construite dans les années 90 ou au début des années 2000. Beaucoup d'entre eux ont comme le revêtement en vinyle dessus et tout ça. Donc, il s'est en quelque sorte éloigné du quartier Rico, ou peu importe comment on l'appelle les murs ou la brique. Et vous ne voulez tout simplement pas utiliser des propriétés datant d' une toute autre époque pour les comparer à la propriété en question. Donc, si vous pouvez le maintenir dans les limites du champ de tir ou lors de la construction de votre propriété , c'est bien. Également, dans le même quartier. Nous allons en parler longuement ce soir. Et il s'agit simplement de s'assurer que l'utilisateur constituant dans le même quartier est votre propriété concernée. C'est l'un des conseils les plus importants que je puisse vous donner si vous traversez autoroute, la voie ferrée ou si vous vous rendez dans un quartier totalement différent pour trouver des compositions adaptées à votre sujet. propriété, vous allez probablement obtenir les mauvais chiffres. Les quartiers sont un facteur déterminant de la valeur, alors essayez de rester dans un quartier. Je vous montre en quelque sorte à quoi ressemblent les quartiers lorsque nous examinons quelques exemples. Autres facteurs X à surveiller , comme les rues animées. Si votre propriété en question se trouve dans une rue animée, vous souhaitez soit faire une réduction, soit trouver des comps dans une rue animée, des boutiques. Par exemple, s'il y avait un magasin d'alcool, ça pourrait faire un peu mal. Alors qu'un restaurant agréable peut en fait améliorer le rapport qualité-prix, car c'est cool d'aimer être à distance de marche d'un restaurant. Puis les pylônes électriques, d'autres anomalies, comme des trucs bizarres. Comme si j'avais acheté une propriété une fois et deux portes plus loin. Il y a un grand terrain clôturé et rempli bulldozers, et il y a un entrepôt comme ça. Je ne sais pas pourquoi je n'arrive pas à y penser, mais, vous savez, les objets pointus sur le dessus de la clôture pour empêcher les gens d'entrer, comme dans les prisons, mais pour empêcher les gens d'entrer. Et cela a nui à la valeur de la propriété. C'est vrai. Parce que c'était juste une horreur, comme si les locataires devaient voir ce champ de bulldozers tous les jours. Et puis quand je suis allée la vendre, heureusement, je l'ai vendue à un promoteur, mais il l'a probablement achetée moins cher, sachant que lorsqu'il y a construit des maisons, ils se vendaient à moindre coût à cause de cela, les bulldozers ont du sens. Vous recherchez tout ce qui n'est pas une pomme à l'autre et vous êtes vraiment assidu avec nous. Et si cela diminue la valeur de la propriété, vous allez soustraire 10 % de votre ARV pour chaque facteur x. Donc, si vous trouviez une propriété, disons que vous trouviez une propriété d'une valeur de 100 000 dollars, mais qu'elle n'avait pas de facteur X. Hein ? Et votre ordinateur se trouvait dans une rue animée et il y avait un gros pylône électrique face, ou quelque chose comme ça. Je déduirais 10 % pour la rue très fréquentée et 10 % pour la tour électrique. Donc un total de 20 %. J'aurais tendance à penser que même si vous avez trouvé une composition du même lit d'un mètre carré, d'une baignoire, etc., le même quartier en vaut 100. J'aurais tendance à penser que la propriété en question ne vaudra que 80 points parce que nous allons soustraire 20 % pour ces facteurs x. Maintenant, c'est peut-être un peu conservateur. Peut-être que ça en vaut 85, mais tu dois faire attention, non ? Et la règle des 10 % par grand facteur X significatif est votre ami. C'est ce que m'a enseigné l'un de mes premiers mentors. Cela m'a vraiment sauvé parce qu'ils construisaient des tonnes de nouvelles propriétés. Et ils avaient une entreprise énorme qui avait vraiment la chance d'être encadrée par ces personnes. Et ils ne pouvaient pas se permettre de faire des bêtises parce qu'ils empruntaient des millions de dollars en prêts à la construction et autres. Ils ont donc examiné chaque petite variable et cela m'a appris l'importance de le faire quand on dirige des flics. dernière idée est donc, encore une fois, être prudent lorsque vous dirigez des flics, déduire ces dix pour cent. Ne soyez pas trop optimiste. Vérifiez toujours votre travail auprès de votre mentor, vérifiez-le avec moi, vérifiez-le auprès du groupe et vérifiez-le auprès votre agent immobilier. Votre agent immobilier sur votre marché sera une personne formidable pour rebondir de. Ils sont généralement des experts en la matière. Si vous vous imaginez assis et que vous faites des compositions en bois toute la journée, vous deviendrez plutôt bon dans ce domaine. Si tu l'as fait toute la journée. C'est essentiellement ce que font les agents immobiliers. Les gars. Ils font juste des compositions, comme tout le temps. OK. C'est pourquoi nous en tirons parti. Vous finirez par en avoir besoin. Les gens m'ont demandé : « Eh bien, est-ce que je vais embêter l' agent immobilier parce que je ne leur achète rien et que je ne vais pas, vous savez, vous finirez par aimer, comme si je vendais quelques propriétés » dans les prochains mois, pour transformer 1031 en logements multifamiliaux et autres. Et je vais enfin donner un coup de pouce à ces agents immobiliers, merci de m'avoir aidée. Tu veux vendre ces propriétés pour moi ? Tu sais, tu vas y arriver, quelque chose va arriver. Donc un bug. Vos agents immobiliers vos prêteurs vous donneront leurs chroniques, d'accord ? Votre prêteur privé, celui qui va vous prêter l'argent, devinez quoi ? Ils font des comp parce qu'ils le doivent, ils ne se contentent pas de vous faire confiance. Ils gèrent leurs propres comptes pour voir si ce qu'ils vous prêtent pour l' achat et la cure de désintox et tout cela a du sens. OK. Je vais vérifier auprès d'eux aussi. Je vais dire : « Hé, quelle est la valeur de cette propriété ? Je me demande simplement si vous savez combien vous pourrez y prêter. Je vais simplement envoyer cette question aux prêteurs par e-mail lorsque je pense à une offre. Ensuite, lorsque vous faites des offres initiales, encore une fois, utilisez simplement l'ARV qui vous a été fourni, par exemple par le gestionnaire immobilier, le grossiste ou tout autre endroit où vous avez obtenu l'offre pour lui, ou tout autre endroit où vous avez obtenu l'offre pour juste pour une offre rapide. OK. Donc, si l'e-mail du grossiste indique 75 000 ARV, vous pouvez simplement l'utiliser pour l'offre rapide simplement parce que cela permet de tester les eaux et de voir, hé, si cette personne est encore sérieuse parce que vous avez toujours devoir négocier leur prix d'achat à la baisse, n'est-ce pas ? Donc, vous ne faites que voir s'ils sont négociables, puis s'ils le sont, je vous recommande de suivre le processus complet d'exécution des compositions. Enfin, vous devez toujours revenir en arrière et vérifier vous-même la valeur avant de fermer la propriété. Donc je fais tout ça comme des descentes rapides et des trucs sales de haut niveau alors que je cherche juste à trouver un accord. Mais lorsque les choses deviennent sérieuses, lorsque nous avons un contrat et que cette période d'inspection est comme un voyage à emporter. C'est à ce moment-là que je suis sortie et que je me suis dit : « D' accord, on dirait que je suis en train d'acheter ce truc. Laissez-moi vraiment m' assurer que je ne prends pas de mauvaise décision. Permettez-moi de vérifier auprès de mon expert local sur ce marché. Permettez-moi de vérifier auprès cet autre gestionnaire immobilier. Laisse-moi vérifier auprès d' un autre agent immobilier. Laisse-moi juste regarder la colonne. Alors encore une fois. Permettez-moi de regarder l'estimation de cet entrepreneur. Permettez-moi de regarder l' inspection une dernière fois. Ça vaut le coup, les gars. Comme s'il s'agissait d'un achat important pour acheter une propriété et que cela ne devait pas prendre une éternité. Je ne dis pas que vous allez aimer vous cacher dans une grotte pendant un mois et ignorer votre famille parce que vous avez acheté une propriété. Mais faites preuve de diligence raisonnable. Et cela en est une grande partie. Vous vous assurez simplement que votre propriété vaut ce que vous pensez qu'elle vaut. Et au fur et à mesure que vous devenez bon dans ce domaine, vous n'avez pas besoin d'autant d'aide vous êtes plus confiant et tout ça. Mais lorsque vous êtes débutant, vous devez absolument vérifier auprès d'autres personnes la valeur d'une propriété. Très bien les gars, avec ça, sortez et écrasez ça. Sortez et commencez à faire des compositions. Et j'espère que cela vous a été utile. 20. "Offres rapides": De nombreuses personnes sont confrontées à ce problème. Beaucoup de gens se heurtent à ce problème lorsqu' ils essaient de se lancer dans le jeu, d'obtenir leur première location. Et ils voient en quelque sorte des transactions passer tout le temps sur la table et être récupérées très rapidement par d'autres investisseurs. m'ont envoyé des messages comme Brian, tu sais, je n'ai même pas eu le temps de faire venir mon entrepreneur. Ou comment savoir quoi offrir ? Les gens proposent, vous savez, bien plus rapidement sur ces offres et ils me devancent. Je voulais aborder cette question parce qu'il existe un moyen de l'aborder. Le marché tel qu'il est aujourd'hui, tel qu'il est en 2019. C'est un jeu très rapide. Je vais vous parler de la façon dont c'était ici dans un instant. Mais de nos jours, je veux dire, si vous voyez une offre, vous recevez un e-mail. Vous devez sauter dessus ce jour-là pour avoir une chance de l'obtenir. OK. De nos jours, la vitesse est votre amie. OK. Donc, ce dont vous avez besoin, c'est d'une formule simple, grossière et sale pour faire des offres. Si vous pouviez jeter un coup d'œil très rapidement à une offre, vous pourriez simplement renvoyer à ce grossiste au moins une gamme, juste pour que votre voix participe à la conversation. Donc, cet e-mail arrive. Et au lieu de dire : « Oh mon Dieu, combien vont coûter ces nouvelles armoires, n'est-ce pas ? Au lieu de cela, vous êtes comme je le pense, devez payer entre 35 et 40 000 dollars pour cela. Par exemple, si vous pouviez le faire dans les cinq ou dix minutes qui suivent la recherche, cela ne vous serait-il pas utile ? seriez-vous pas en mesure de passer beaucoup plus rapidement à des offres potentielles et de vous faire passer pour un acheteur sérieux ces grossistes et d'avoir une chance de passer un contrat et puis de faire preuve d'une plus grande diligence raisonnable. Cette vidéo n'est donc en aucun cas destinée à vous faire des offres stupides, n'est-ce pas ? De toute évidence. Et puis ne les revérifiez pas vraiment. C'est pour que vous aimiez sauter la ligne et dire : «  Hé, je crois que je le veux, voici ma fourchette de prix. Est-ce que cela fonctionne pour vous ? Si c'est le cas, accordez-moi quelques jours d' inspection pour vraiment obtenir inspection pour vraiment obtenir mon contrat ou un inspecteur. Ensuite, je serai en mesure de vous le dire à 100 % avec certitude et je déposerai l'argent sérieux non remboursable et tout ça. C'est donc essentiellement ce que vous faites. C'est bien mieux aujourd'hui que de rester les bras croisés et d'essayer calculer cette offre exacte, de faire à un entrepreneur et d' appeler votre gestionnaire immobilier, ou surtout de payer 300 dollars pour une inspection à laquelle il ne reste plus qu'à arriver. Ce que vous pensez, c'est cette offre exacte que vous ne pouvez faire que pour découvrir que l' offre s'est vendue il y a environ une semaine. Vous devez donc être capable de le faire aujourd'hui. Très bien, encore une fois, il y a vraiment deux raisons. J'ai déjà expliqué pourquoi c'est important pour toi. La première est que vous sautez devant, que vous agitez la main, que vous levez la main, que vous dites peut-être, peut-être que je veux le marché. Ici, c'est valide. Je pourrais attirer l'attention de la bonne manière au moment où cet accord sera conclu. Pour qu'on ne vous le vole pas. L'autre raison pour laquelle vous voulez procéder de cette façon, c'est parce que 90 % du temps vous me comprendrez quand vous verrez des offres. Tu sais, vu la situation ici en 2019, est trop cher là-bas, non ? Que ce soit sur la MLS, auprès d' un grossiste ou de n'importe où ailleurs, ou pour la vente par le propriétaire. C'est toujours trop cher. OK. Il n'en était pas ainsi avant. Je vais en parler ensuite, mais c'est la réalité du monde dans lequel nous investissons, moins aujourd'hui, d'accord ? Donc, si quelqu' un envoie une offre pour prix de 59 000 dollars que vous lancez les chiffres et que vous vous dites, ****, je ne peux payer que 40 dollars pour cet onglet. C'est en fait un flux de trésorerie, comme Brian m'a appris. Vous devez faire cette offre départ avant de perdre beaucoup de temps sur la transaction. D'accord ? Par exemple, si vous savez que votre offre va probablement arriver dans 40 ans, ça n'a pas vraiment de sens de dire « Hé, je suis intéressée, laisse-moi entrer dans la maison, laisse-moi trouver mon entrepreneur, Laisse-moi faire ça. Laisse-moi le faire. Par exemple, consacrer beaucoup de temps à l'analyser et épuiser votre équipe en l'amenant là-bas. Je vous ai fait des offres et d'autres choses uniquement pour vous proposer quelque chose qui n'aurait probablement jamais été accepté au départ. OK. Il y a maintenant des exceptions à cette règle. Mais c'est vraiment bien de lancer cette offre et de voir comment le grossiste y réagit. Parfois, ils disent : « Non, j'ai déjà trois offres à plein tarif. Et d'autres fois, ils peuvent dire, tu sais, Brian, que je ne peux pas en faire 40, mais je peux peut-être en faire 45. Et puis tout d'un coup, vous les avez sur vos sites, n'est-ce pas ? Ensuite, vous vous dites : « OK, allons-y, rencontrons-nous au milieu de tout ça. Passons ici sous contrat, entre 40 et 45 ans. Permettez-moi de faire venir mon entrepreneur pendant quelques jours , puis je vous donnerai de l'argent sérieusement et vous prendrai une décision ferme à ce moment-là. Vous pouvez donc voir si vous allez même être dans le même univers que le grossiste lorsque vous lancerez votre offre. Et vous voulez lancer le plus bas et les offres avec lesquelles vous vous sentez à l'aise parce que c' le point d'ancrage des prix, c'est comme ça qu'on l'appelle. Tu ne pourras plus vraiment descendre en dessous de ça à l'avenir. Vous pouvez essayer, mais ça ne marche pas bien, c'est une mauvaise négociation, vous savez, sorte d'erreur d'en offrir 40 et revenir en arrière et d'essayer d'en offrir 35 plus tard. Mais si vous offrez 35 et qu'il en 40, c'est acceptable. Assurez-vous donc que l'offre que vous proposez est faible, car sachez simplement qu'il est facile de monter, mais qu'il est pratiquement impossible de la baisser. OK. Alors oui, plongeons-nous un peu dans l'histoire de la façon dont cela s'est produit. Je ne suis donc pas l'investisseur le plus expérimenté au monde, n'est-ce pas ? Je fais ça depuis 2011, 2012, n'est-ce pas ? Mais quand j'ai commencé, c'était un jeu différent. Le jeu était beaucoup plus lent. Il y avait beaucoup moins de concurrence. Quand j'ai commencé. C'était beaucoup plus difficile à obtenir. Prêts bancaires. Et les antirétroviraux étaient plus faibles, ce qui signifie que les valeurs étaient plus faibles. Il est donc plus difficile d'obtenir une propriété de 0,70$ par dollar. Parfois, quand la valeur, quelle est la valeur diminue, n'est-ce pas ? Mais acheter des prix suffisamment bas pour être basés sur les flux de trésorerie, en fonction du prix de location n'a pas été le plus difficile, comme c'est le cas actuellement. OK. C'était donc un jeu différent à l'époque. époque, vous avez vu un accord se conclure et vous pouviez prendre votre temps. Je veux dire, il n'y a pas eu beaucoup de concurrence. Certaines propriétés étaient inscrites sur la MLS à Nashville pour 30 ou 40 000 dollars quand j'ai commencé. Et maintenant, toutes ces annonces coûteraient entre 150 et 200 000 dollars, n'est-ce pas ? Ils ne fonctionneraient donc pas comme des locations, mais à l'époque, propriétés qui, du point de vue de mes flux de trésorerie, auraient clairement du sens , ou simplement rester sur la MLS en attendant que vous les achetiez. Je suis sûr que vous êtes probablement assise là à vous demander « Pourquoi ça ne peut pas être le cas maintenant ? Tout ce que j'ai à dire, c'est de rester ferme parce que ça va revenir. Bien, l'histoire a prouvé que le marché immobilier suit des cycles et qu'il reviendra ensuite. Il y aura un moment où cet enfant nouveau ces conditions. Donc, même si vous vous lancez simplement dans l'immobilier, vous êtes probablement frustré. Par exemple, pourquoi ai-je attendu jusqu'à présent pour participer alors qu'il n'a jamais été aussi difficile de trouver de bonnes affaires. De mon point de vue, comme vous le savez, concentrez-vous sur le point positif, c'est-à-dire que vous êtes entré maintenant pour apprendre le métier. Vous pouvez apprendre à choisir un marché, à identifier un bon quartier trouver une bonne maison, à faire une estimation de réhabilitation appropriée, constituer une équipe et à déterminer prix d'un logement et trouvez des prêteurs pour vous donner de l'argent et établissez comme un petit flot de transactions un petit flot de transactions auprès de grossistes et autres. Le fait que si vous vous trouvez sur cette scène, vous le faites vraiment au moment idéal pour vous positionner en cas de baisse du marché. Parce que beaucoup de gens voudront participer au jeu une fois que tout sera redevenu bon marché. Mais ce seront des débutants qui n' auront aucune idée de ce qu'ils font. Et tu vas déjà être prête à tout nettoyer, d'accord ? Comme si je venais de lire un article récemment qui disait que Warren Buffett transférait actuellement une grande partie de son portefeuille en espèces. Mais pourquoi crois-tu qu'il fait ça ? Parce qu'il voit l'évolution prochaine du marché et qu'il veut disposer de beaucoup d' argent pour pouvoir acheter un tas d' entreprises, des actions ou quoi que ce soit d'autre. Et il sait tout nettoyer. Nous pouvons vraiment bien nous en sortir, comme il l'a fait tout au long de sa carrière. Il a fait le contraire de ce que tout le monde fait, n'est-ce pas ? Vous êtes donc en mesure de écraser alors qu' il devient très facile de commencer à ramasser des maisons. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter de maisons maintenant, mais c'est un peu plus difficile. Vous devez être patient, attendre plus longtemps, vous devez faire plus d' offres, vous allez manquer beaucoup plus d'offres maintenant que vous ne l'auriez fait autrement. époque où les investisseurs ne s'intéressaient pas autant à l'immobilier, c'est un peu étrange de voir comment les gens s'intéressent le plus à l' immobilier alors que l'immobilier est le plus cher, cela n'a aucun sens. C'est pourquoi il est judicieux d'investir à contre-courant et d' investir davantage gens s'y intéressent moins, moins lorsque les gens s'y intéressent davantage, comme c'est le cas actuellement. Quoi qu'il en soit, quand j'ai commencé, c'était comme ça. Honnêtement, malheureusement, comme si je n' achetais pas vraiment beaucoup de locations, je n'en ai vraiment aucune au cours des premières années de ma carrière parce que j'avais juste peur d'acheter des locations. Je vendais des maisons en gros toute la journée. Je ne saurais même pas ce que je peux faire comme une offre fixe et inversée, mais le fait de devenir propriétaire à long terme m'a fait peur. Et j'ai parlé à des gens depuis, comme dans le cadre de ce programme et d'autres programmes de coaching qui pensent la même chose. Ils l'écrasent, le retournent ou le vendent en gros, mais ils ne veulent pas vraiment posséder quelque chose. Mais c'est ce qui fait de vous un véritable investisseur, c'est que lorsque vous possédez une propriété, vous investissez dans un investisseur immobilier sur le long terme. OK. Donc, comme je l'ai dit, quand j'ai commencé, il y avait un tas de maisons bon marché partout. Au fil du temps. C'est devenu plus difficile. C'est vrai. Je ne pouvais donc pas prendre mon temps avec la diligence requise et me dire : « Oui, je pourrais acheter cette maison ». Laisse-moi y réfléchir. Vous avez dû vous adapter et nous avons dû adapter et créer un modèle plus rapide pour pouvoir avoir la main dans la boîte à biscuits et participer au jeu. Et maintenant, en 2019, c'est comme si vous deviez être aussi rapide que possible. C'est donc le but de cet appel. Je veux que vous imaginiez un pêcheur. OK. Photo de pêcheurs assis, vous savez, dans un petit coin du lac avec une canne à pêche. Et il a vu un poisson sauter là-bas tout à l'heure. Il essaie donc d'attraper ce poisson et il reste comme sa canne à pêche dans ce coin à essayer d'attraper ce poisson toute la journée. Hein ? Imaginez ensuite d'autres pêcheurs sur un bateau au milieu du lac et dans la partie la plus profonde du lac. Et ils ont de beaux bateaux de pêche et ils savent, vous savez, comment attacher des cannes à pêche. Comme si vous pouviez les tenir debout sur le côté du bateau sans être tenus par un être humain. Et regardez-les. Imaginez-les comme un bateau plein de ces embarcations, comme un 81012 lignes dans l'eau. lequel de ces deux vous, lequel de ces deux pêchera le plus de poissons ? Hein ? Les premiers pêcheurs, ceux ont une seule ligne et l'eau, sont ceux qui ne voient qu' un seul marché, juste une vision tunnel et qui se disent : « Oh mon Dieu, ce sera le bon ». Je dois m'y intéresser de fond en comble et l'analyser au nième degré. Et je vais prendre deux semaines pour savoir si je veux l'acheter ou non avant de faire une offre. Les gars sur le bateau avec toutes les cannes à pêche dans l'eau sont des investisseurs qui font dix offres par semaine avec la formule simple que je vais vous montrer ici, où c'est très rapide, d'accord ? Ainsi, en faisant plus d'offres, même si elles ne sont que verbales ou si vous pouvez envoyer un e-mail ou une lettre d'intention, c'est comme une façon informelle mais professionnelle de faire une offre. Vous pouvez dire : « Hé, cela sera suivi d'un contrat si vous acceptez. C'est comme avoir beaucoup plus de lignes dans l'eau. Ces dix offres par semaine. Chacun d'entre eux joue sur une autre ligne, non ? Neuf de ces cannes ne captureront peut-être pas de poisson, mais l'une d'entre elles le fera. D'accord ? La réalité est donc qu' il faut aller plus loin et passer à l'action, restant plus plat dans le jeu d'aujourd'hui pour réussir. D'accord ? Alors, très bien les gars, nous allons maintenant passer en revue le processus en quatre étapes pour faire une offre. Vous êtes prêts pour ça ? Je vais l'écrire sur un beau tableau blanc ici. Et je veux que vous preniez des notes. Parce qu'à la fin, je vais vous mettre au défi de sortir et de le faire. Pour aller, prenez cette formule et commencez à faire des offres cette semaine, la semaine prochaine, dès que possible. Et cela vous permettra de participer au jeu, je vous le promets, comme si j'avais un petit groupe de personnes que j'entraîne. Et comme lors du dernier appel, nous nous sommes trompés. C'était comme un engagement de responsabilité de chacun , car nous allions tous faire au moins une offre et tout le monde a fait au moins une, deux ou trois offres. Et cela a complètement changé la donne pour tout le monde. Tout comme tant d'excitation nervosité et encore plus d'action. Parce que. Une fois que vous aurez contacté une autre personne et que vous lui aurez dit : « Hé, je paierai 50 000 dollars pour ça. Comme si c'était un peu comme si ton cou était en jeu. Je veux dire, tu pourrais toujours te retirer, mais ça nuirait un peu à ta réputation. Personne ne veut donc le faire sans être en mesure de le sauvegarder. Si cette offre devait être acceptée ou si, de nombreuses fois, elle était oubliée, n' est-ce pas ? Alors, que faites-vous ? Eh bien, entrer dans le jeu et faire des offres est le moyen de comprendre toutes les autres étapes car vous pouvez supprimer tous les jours en marge et simplement suivre plus de cours de formation et d'autres choses encore. Pour toujours. Tu peux procrastiner pour toujours si tu le souhaites. Si vous êtes vraiment sérieux au sujet de la liberté financière et que vous êtes vraiment convaincu des avantages que cela peut apporter à votre vie apporter à votre vie, la prochaine étape pour vous est de faire des offres. Si vous voulez passer à un autre niveau et que vous ne faites pas d' offres régulières chaque semaine. Chaque semaine. Je te dis juste que c'est la seule chose que tu dois faire. Si une offre est acceptée, tu vas dire : « Oh merdique ». Maintenant, je dois déterminer quelle est vraiment l' estimation de la cure de désintoxication. Maintenant, je dois trouver un financement pour l'acheter. Maintenant, je dois trouver un gestionnaire immobilier et m' assurer que mon estimation de loyer était exacte et tout ça. Cela vous oblige donc à apprendre très vite si vous faites des offres, car vous ne voulez pas faire d'offres et vous retirer tout le temps, votre réputation étant en jeu. Tu ne veux pas avoir l'air stupide. Et comme par magie, les gens ont la capacité de l'écraser et de passer à l'action lorsqu' ils sont pris dans cette combinaison d'offres. Parce qu'une fois que tu es dedans, tu es dedans, tu ne peux pas en sortir. C'est donc une façon de vraiment vous engager dans l'investissement immobilier. Nous allons passer en revue le processus en quatre étapes. Et une petite mise en garde. Tout était sur le point de se terminer. Tout cela repose sur l'hypothèse que vous investissez dans un bon marché et que la maison se trouve dans un bon quartier. D'accord ? Le marché est donc bon et vous vous trouvez dans un bon quartier au niveau de la mer. Ce n'est pas une zone de guerre ou quoi que ce soit d'autre. Si vous ne savez pas vraiment comment choisir un bon marché, rendez-vous sur le site des membres où se trouvent tous les enregistrements d'appels de coaching qui se sont produits dans ce groupe. J'ai fait au moins deux ou trois appels pour savoir comment choisir un marché. Cool. Donc, en supposant que tout cela soit vrai, première étape consiste à déterminer l'ARV. Cool. Je vais juste m'assurer que vous pouvez voir ça. Regardez la vidéo très rapidement. Oui. C'est plutôt bon. Oui. C'est bon. Alors, première étape, déterminez l'ARV. Que vaudra cette maison une fois que tu auras fini de payer ton loyer, en cure de désintoxication. D'accord. Maintenant, remarquez que j'ai dit prêt à louer, n'est-ce pas ? C'est parce que les marins envoient souvent des compositions de quatre. Ouah, désolée, laissez-moi tuer ça. Audio. Les grossistes envoient souvent des comps pour les maisons entièrement rénovées du quartier et ils disent : «  Oui, l'ARV est de 110 ». Eh bien, la superficie est de 110. Si vous détruisez complètement la maison et que vous la réhabilitez pour la vendre au détail, cela reviendrait à démolir les murs. Vous installez une nouvelle plomberie électrique, nouveau toit, de nouvelles fenêtres, nouvel aspirateur, une cuisine et une salle de bain complètement nouvelles. Comme si on parlait, au moins, je ne sais pas, 35 000 dollars de désintox pour tout faire. Ensuite, vous pourriez le vendre pour ces 110 000 dollars. Mais on ne fait pas de rééducation comme ça à moins de réparer Flipper. OK. J'ai probablement fait quelques exceptions. J'ai fait au moins une cure de désintox comme celle à laquelle je puisse penser pour un immeuble locatif, mais nous en avons fait trop, nous avons acheté la maison pour 19 000 dollars et y avons investi 36 ou 37 dollars. En gros, nous avons tout fait. Et maintenant, c'est de loin la plus belle maison du quartier, nous aurions probablement pu faire moins de choses, mais nous avons juste fait l' erreur d'y entrer. Et puis nous nous sommes dit : «  Eh bien, si nous voulons faire ceci, autant le faire ». Et ensuite, nous savons que nous avons tout fait. Mais vous recherchez une maison dans le même état que la vôtre lorsque vous aurez terminé votre cure de désintoxication prête à être louée. OK. La raison en est que vous vous adressez à un prêteur privé et qu' essaie de déterminer ce qu'il va vous prêter. Le prêt vous permet de payer 70  % de la valeur de la maison une fois que vous aurez fini de la réparer. Ils rechercheront également des compositions de ce niveau. Ils ne vont pas regarder cette maison complètement éviscérée et flambant neuve comme si tout était neuf. Vendu pour 100$, non ? Ils vont regarder celui qui est vendu pour 75$, qui ne contient que des mises à jour de base, n'est-ce pas ? Et ils vont peut-être baser le prêt sur 70 % de ce montant. C'est donc l'une des raisons pour lesquelles vous devez obtenir un ARV pour ce niveau de rééducation. Vous savez donc ce qu'un prêteur privé va vous prêter. Mais aussi, lorsque vous vous refinancez auprès d'une banque ou d'un autre prêteur pour rembourser, le premier prêteur souhaite que le prêt arrive à échéance. La plupart des mélangeurs ou des banques qui s' apprêtent à accorder un prêt sur cinq ans ou plus exigent une évaluation. Ils vont faire une évaluation de la propriété et vous donner 70 % du montant de votre prêt à long terme. Vous voulez donc vous assurer de savoir à quoi cette maison devrait également servir. OK. Je l'ai donc déjà surestimé. Je l'ai utilisée comme une maquette où c'était trop beau de désintox et je me suis dit que c'était comme si la maison que nous allions valoir 90 dollars. Et puis l'évaluation est revenue à 75 parce que j'ai utilisé le mauvais flic. J'aurais dû utiliser une saloperie de ta gueule ou de ta maquette. En gros, il n'y en avait pas aussi beau. C'est donc la raison pour laquelle vous voulez déterminer ce qu'est l'ARV. Ensuite, je veux que vous ne soyez pas à plus de 70 % de ce chiffre. Pourquoi ? Premièrement, vous pouvez obtenir à peu près tout l'argent de la transaction auprès de prêteurs privés et de banques. Si vous êtes à 70 % prêt-valeur, parce que les banques et les prêteurs se situent à eux seuls à environ 70 % du prêt par rapport à la valeur. vous prêtent tout l'argent, condition qu'ils ne vous prêtent que 70 %. Vous voulez donc que votre prix global, votre prix d'achat plus la cure de désintoxication et tous les frais de clôture soient d'environ 70 % de ce qu'est cet antirétroviral. Et encore une fois, c'est l'ARV d' maison prête à être louée, et non d'une maison de vente au détail complètement détruite. OK. Vous recherchez donc une maison dans le même état que la vôtre. OK. Nous avons déjà en quelque sorte déjà abordé cette question. À moins d'un kilomètre de votre propriété en question. OK. Mais aussi, si cela peut être dans le même quartier, c'est encore mieux. Alors parfois, on dirait qu'il y a une maison juste ici. Et puis il y a un tas de rues. Et puis il y a comme une rivière ou quelque chose qui coule juste ici. Et puis il y a plein d'autres maisons ici, non ? Mais il s'agit de deux quartiers différents. premier quartier, c'est le même quartier, mais vous savez, ils seront toujours à 800 mètres l'un de l'autre. Et ces maisons et ces maisons pourraient facilement se trouver à 800 mètres, à oiseau. Mais ces maisons se trouvent dans un quartier différent de ces maisons. Ce ne sont donc pas les meilleures compositions. Ce quartier pourrait avoir une atmosphère très différente de celui-ci. Très bien, donc vraiment le même quartier avec la même ambiance. Si tu peux trouver une maison ici. Je n'arrivais pas à dessiner assez haut, mais disons que celui-ci se trouvait en fait à 1,6 km, mais qu'il était dans la même grille ici. Je préfèrerais presque cette maquette à celle-ci, dans un autre quartier plus proche. Aujourd'hui, les évaluateurs sont fous et se trompent souvent. Ils ne sont peut-être même pas d'accord avec cela. J'ai eu de très mauvaises évaluations à mon époque et n'importe quel investisseur saurait qu'elles étaient erronées. Mais les évaluateurs ne sont pas tenus de respecter des normes très élevées. OK. Vous prenez donc toujours un petit risque. Quoi qu'il en soit, les entreprises situées à 800 mètres se trouvent idéalement dans le même quartier. Ils ont le même nombre de chambres et, de préférence, le même nombre de salles de bains. Donc, si vous avez une maison à trois chambres, n'utilisez pas de maisons à deux chambres. Vous pouvez en quelque sorte les utiliser pour obtenir un prix au mètre carré à ajouter au mélange. Mais ne composez pas. Si vous en avez, si vous essayez de déterminer la valeur d'une maison à deux chambres. Et si vous considérez des maisons à trois chambres à coucher en guise de comparaison, vous allez obtenir la mauvaise valeur, même si la superficie en pieds carrés est presque la même, parce que cette chambre supplémentaire vaut beaucoup. Vous recherchez donc le même nombre de chambres , puis vous avez votre ARV. OK. Faisons semblant que l'ARV, nous devons faire semblant d'avoir déterminé qu'il était de 75 000. Très bien, parce que nous allons faire comme un petit exemple d' offre ici, objectif. Alors d'accord. Assurez-vous simplement que vous pouvez voir que l'étape numéro deux est déterminée. Le loyer. Nous savons que cette offre en vaudra 75 quand tu feras une cure de désintox. Maintenant, nous devons déterminer le loyer. Celui-ci est rapide et facile. Je ne vais pas y consacrer beaucoup de temps. D'accord ? Pour ce niveau d'analyse, vous pouvez simplement utiliser quelque chose comme un compteur de location. centimètre est considéré comme nul parce qu'il n'est pas la chose la plus précise. Je l'ai trouvé suffisamment précis. Honnêtement. Cela pourrait vous donner une large gamme de logements, comme cette maison, qui se louera entre 700 et 800, n'est-ce pas ? Mais le loyer médian pour la superficie de trois chambres est de 750€. Et il contient de nombreux exemples. Je vais également regarder ce qui est actuellement mis en location, même si ce n'est pas le cas, donc ce n'est pas ce qu'il y a de mieux à faire. Cela compte toujours dans mon esprit. Ou de temps en temps, je consulte mon gestionnaire immobilier, mais je ne le fais pas tout le temps pour faire ces offres initiales approximatives, parce que je ne veux pas épuiser le gestionnaire immobilier en demandant trop d'estimations de loyer. Si vous n'êtes pas sûr, vous pouvez toujours soustraire 50 dollars. Pour être prudent , je pense qu'il pourrait le louer pour 800 dollars, mais je ne suis pas sûre. Utilisez simplement 750 pour faire ces offres initiales approximatives. OK. Donc on va dire qu'on va faire semblant d'avoir un compteur de location. C'était comme si les loyers étaient de 7 à 800 dollars et que nous allions prendre la moyenne et dire que le loyer mensuel est de sept cinquièmes. C'est la deuxième étape. La troisième étape consiste à déterminer le prix global. D'accord ? Alors, qu'est-ce que cela signifie ? Cela signifie que vous déterminez le maximum que vous pouvez payer. Donc, en fait, laissez-moi changer ça en MA the classic. Ma. Oh, d'accord. Cela signifie une offre maximale autorisée. C'est bon. Donc, ce que vous recherchez c'est le maximum que vous pourriez payer pour la propriété. OK. Donc vous avez fait semblant d'être là. Faisons semblant d'être les grossistes, puisque vous avez une offre pour 35 000 dollars, d'accord. Ensuite, vous devez ajouter les réparations. OK. C'est le plus important. Donc, pour les réparations , je vais aborder les choses de deux manières. première est que je vais simplement l'utiliser auprès du grossiste recommandé pour les réparations, sachant que si c'est faux, quand je ferai preuve de diligence raisonnable, je peux simplement l'utiliser contre eux et me dire : « Hé, tu m'as dit que ce serait Dix mille dollars et mon entrepreneur dit 15, donc j'ai besoin que tu réduises le prix de cinq dollars de plus, non ? C'est difficile pour eux de contester cela. Lorsque vous avez une estimation réelle d'un entrepreneur, vous pouvez le faire. Vous pouvez simplement utiliser la boîte. Ou parfois, les grossistes ne proposent tout simplement pas d' estimation des réparations parce qu'ils savent qu'ils ne savent pas vraiment combien cela va coûter. Vous devez donc établir une bonne estimation du prix au pied carré pour votre marché. Donc, comme à Huntsville, où j'investis maintenant, c'est toujours environ dix dollars le pied carré. Et cela n' inclut rien d'important comme un nouveau toit, une nouvelle FAQ H ou de nouvelles fenêtres. Dix dollars le pied carré vous permettront d'acheter les produits de base, comme des sols neufs, de la peinture toute neuve. Cela vous permettra d'installer un meuble-lavabo dans la salle de bain ou toilettes, ou peut-être d'accrocher un mur ici. Y a-t-il de nouveaux stores ? Cela vous permettra d'obtenir de nouvelles prises électriques, de nouveaux interrupteurs, des interrupteurs, de survol et peut-être qu'il y aura une benne à ordures pour éliminer les déchets. Encore une fois, ce sont tous des invités de très haut niveau. De toute évidence, ces choses coûtent en réalité des montants fixes et fixes. Mais je dis juste que c'est assez sûr à moins qu'une maison ne soit comme si elle avait déjà été rénovée. On peut supposer sans risque de se tromper qu'il faudra au minimum dix dollars le pied carré pour le préparer. Prêt. OK. D'après mon expérience, disons que la maison mesure 1 500 pieds carrés à dix dollars le pied carré. Ça fait 15. OK. Et des réparations. Très bien. Alors maintenant, nous en sommes à 50 000$, non ? Ensuite, nous devons prendre en compte quelques autres éléments. Quels seront vos frais de clôture ? Combien cela vous coûtera-t-il d'emprunter de l'argent à un prêteur pour obtenir des points ? Allez-vous alors payer 1 000 dollars à un chef de projet pour gérer votre entrepreneur vous assurer que tout est bien fait ? Je trouve généralement que pour environ 4 000 dollars, vous pouvez obtenir toutes ces choses sur les offres que je propose au moins. Très bien. Ce serait environ 1 500 pour les frais de clôture, 1 500 pour les frais pécuniaires, soit trois points sur 50 000 dollars. Et puis 1 000 pour le chef de projet, c'est 4 000 au total. OK. Encore une fois, nous ne faisons que des chiffres grossiers. Mais je vous apprends un moyen rapide de donner une estimation approximative de ce que vous pouvez offrir, d'accord ? Ils veulent donc 35, 15 dollars et des réparations, et pour k, des frais de clôture et des frais de gestion de projet. 54 000 dollars, c'est ce que vous devriez leur offrir s'ils le souhaitent si vous vouliez leur payer le plein tarif. OK. Cependant, vous ne pouvez pas le faire si vous ne vous sentez pas bien Le loyer doit donc représenter une certaine partie de ce montant. Il y a deux considérations à prendre en compte. La première, on sort ma calculette. Nous avons donc déterminé plus tôt que le loyer était de 750 dollars. Nous avons déterminé que l'ARV était de 75 k. Très bien. Nous savons donc que nous voulons tout notre argent du prêteur, n'est-ce pas ? Nous ne pouvons donc pas dépenser plus de 70 % des antirétroviraux. Nous voulons que les prêteurs et les banquiers nous donnent tout l'argent. Donc, 75 000 fois 0,7, c'est 5025. OK. Cela vous laisserait donc 1 500 dollars sur la table avec nos estimations ici. OK. C'est pas mal. Je veux dire, ça m'arrive. Le plus souvent, la plupart des offres, je rapporte un, deux ou trois gros os. Tout est dit et fait. Ce n'est pas mal pour obtenir un autre loyer avec 20 000 dollars et des capitaux propres et gagner trois mille dollars par an en revenus passifs, n'est-ce pas ? Coche vraiment la case en termes de cette offre, fait à ces chiffres, en termes de se situer à moins de 70 % de l'ARV. Maintenant, l'autre considération est le flux de trésorerie mensuel, car ce serait formidable de demander au prêteur de vous prêter tout l'argent nécessaire à la transaction. Mais si la transaction ne génère pas de flux de trésorerie, peu importe, n'est-ce pas ? Pour y parvenir, encore une fois, la méthode la plus simple consiste à obtenir un mois de loyer, soit 750$, divisé par le prix tout compris, qui dans ce scénario est de 54 000$. Nous voulons que ce chiffre soit égal ou supérieur à 1,5 %. Donc, dans ce scénario, 750/54000 est en fait 0,0, 138. Donc c'est ça, c'est 1,3 %, c'est presque 1,4, mais ce n'est pas 1,5. C' est là que je vous recommande vivement de faire ces offres initiales pour vous assurer d'avoir flux de trésorerie afin que nous sachions que le loyer est 750. Nous ne pouvons pas changer cela pour en faire un taux d'environ 1,5 %. Que pouvons-nous changer ? Eh bien, nous pouvons modifier le prix tout compris, non ? Ce que nous faisons, c'est abaisser le seuil de 750/50 000 qui est interdit. C'est exactement 1,5. D'accord ? Donc 50 000 dollars, c'est vraiment le maximum que nous puissions obtenir sur cette offre. Et si nous ne pouvons pas modifier le montant de la cure de désintoxication et les coûts fixes, alors nous devons déduire mille dollars du prix d'achat. OK, alors combien pouvons-nous offrir la personne qui en veut 35 pour cette offre ? C'est exact. Si tu le dis, 31 000, mec, 31 000, c'est le maximum que nous puissions offrir. J'ai dit au début qu'il s' agissait d'un processus en quatre étapes, mais j'ai fini par combiner accidentellement les étapes 3.4 dans cette partie. Il vous suffit donc d'apprendre les quatre étapes. Ne vous inquiétez pas pour la quatrième étape. Il y en a plus un. C'est essentiellement ce que j'avais à l'origine. C'était comme si vous aviez déterminé votre prix tout compris. Et puis la quatrième étape est de faire votre offre en utilisant ce montant plus 1,5 %, n'est-ce pas ? Nous avons donc déterminé que le maximum nous pouvions payer, le maximum que nous pouvions payer pour atteindre 70 % des antirétroviraux , était en fait de 50 à 5. Et puis, le maximum que nous pouvions offrir pour un ratio de 1,5 % est en fait de 31. 31 000$ est notre remise maximale autorisée ou allez-vous offrir 31 000$ tout de suite au grossiste ? Tu devrais probablement. Parce que c'est le maximum que vous pouvez payer. Je ne pense pas qu'il y ait quelque chose de mal à vouloir que 35 commencent par 27, n'est-ce pas ? Et puis laisse-les, tu sais, t'aider à te lever un peu plus. Tu as commencé à 27 ans, ils en veulent 35. Vous allez immédiatement voir à quel point ils disposent de flexibilité. Beaucoup de monde lorsque vous fixez un point d'ancrage extrêmement bas, comme si vous pouviez même commencer à 25. Cela les amène à s' y retrouver psychologiquement . Le minimum qu'ils peuvent emporter tout de suite. Tu sais, si tu passes à 25 ans, ils pourraient ne pas le faire. Je ne peux pas descendre en dessous de 30. Et tu dis oui, parce que je savais que je pouvais vraiment payer 31$ pour l'acier. C'est vrai. C'est donc vraiment ce que tu ferais. Suivant. Vous ne vous contenteriez pas de dire 31, allez-y et dites 25. Mettez-vous à l'aise en faisant des offres avantageuses. Je me sens un peu mal à l'aise en ce moment. La négociation est vraiment puissante. C'est grâce à la négociation que vous pouvez gagner de l'argent le plus rapidement de votre vie. D'accord ? Alors dites-moi si cela a du sens, les gars. Je vais juste récapituler cette dernière partie une fois de plus, juste parce que je sais que c'est devenu un peu confus. Alors, un accord est conclu. Nous avons déterminé que lorsque nous effectuerons une cure de désintoxication prête à être louée, elle vaudra 75 000 dollars. Nous avons vérifié que les estimations de loyer étaient des loyers, des compteurs ou autre. Nous avons déterminé que les loyers étaient d'environ 750 pieds carrés, puis nous avons utilisé puis nous avons utilisé la superficie de 1 500 pieds carrés. Nous l'avons simplement multiplié par dix (10$ le pied carré ) pour obtenir 15 000 dollars et des réparations. OK. Nous savons alors qu'il y en a environ 4 000 et des coûts supplémentaires. Donc, au mieux que nous puissions payer, vous savez que vos réparations et vos coûts fixes sont fixes et le prix d'achat est la partie flexible de l'équation, d'accord ? Nous savons donc que le maximum que vous pouvez payer pour obtenir tout l'argent du prêteur est de 5025$, n'est-ce pas ? Cela représente 70 % de l'ARV. Mais pour qu'il soit de 1,5 %, ce qui signifie simplement un flux de trésorerie. Si nous devions le décomposer comme un mois de loyer moins l'hypothèque, moins le directeur immobilier , moins les impôts, moins les assurances, tout ça, ce que vous devez faire comme si cette offre devait être acceptée pour être sûr. Mais si c'est 1,5  % ou, vous savez, qu'il vous restera probablement une bonne partie de votre trésorerie chaque mois , c'est le but de tout cela, n'est-ce pas ? Donc, pour atteindre ce ratio, un mois de loyer divisé par le prix tout compris, vous ne pouvez payer que 50 000 dollars, n' est-ce pas ? 7750/50000 est de 1,5 %. Nous savons donc que le prix total doit être de 50$. Parce que n'importe lequel, des deux ou moins, n'est-ce pas ? Vous pouvez payer jusqu'à 5025 dollars et obtenir tout l'argent du prêteur, mais vous ne pouvez payer que 50 dab. Il répond à vos besoins de trésorerie. Vous prenez donc le plus petit des deux chiffres et c'est le maximum que vous pouvez offrir. Vous devez d 21. Analyse de transactions réelles: Au lieu que je discute sans arrêt de la théorie de l'investissement immobilier ou vous apprenne un autre sujet que je vous apprenne un autre sujet, nous nous contenterions de nous salir les mains et d'examiner certaines offres. Je vais partager mon écran avec toi. Je vais en écrire un tas sur ce tableau blanc ici. Et nous allons simplement suivre le véritable processus que je suit lorsqu'il s'agit d'analyser les transactions. Donc, à titre de petit avertissement, je n'aurai pas toujours le logiciel approprié pour créer des compositions pour les offres que vous m'avez envoyées. S'ils ne sont pas sur mon marché. Et nous allons juste faire une analyse approfondie. Le but de cet appel de coaching est donc de voir ce que je pense de l'analyse des transactions, comment je le fais réellement et comment je produis une offre. Comment je produis comme cette offre initiale. Parce que la façon dont vous l'avez fait, c'est vous qui avez fait l'offre en premier ? Imaginez si vous essayiez. Disons qu'il y a, je ne sais pas, 101520 nouvelles offres disponibles sur votre marché chaque semaine. D'accord ? Imaginez que vous essayiez trouver un entrepreneur dans chacune de ces maisons, que vous alliez les examiner personnellement, ou que vous passiez des heures et des heures analyser les chiffres et Vous essayez de tout obtenir ? Exactement parfait. Comment pensez-vous que cela se passerait ? Eh bien, tout d'abord, ce serait très difficile d'essayer de le faire pour 20 offres différentes chaque semaine. Il est également impossible de faire appel à un entrepreneur pour autant de maisons, comme dans un délai raisonnable, c'est impossible. OK, donc, la façon dont les investisseurs les plus expérimentés abordent les choses est qu'ils ont appris à faire des offres initiales approximatives sur quelques propriétés qui ont du sens parmi ce groupe. Et ce n'est que si quelque chose est accepté qu'ils se lancent. Donc tu es un peu comme si tes offres étaient comme si tu expulses Laura, tu pêchais. Tu fais du casting, du casting. Et après tout, 20 lancers, boum, tu enfonces quelque chose, tu l'enfonces. équivaut à ce que vous obteniez le retour d'un contrat signé, c'est-à-dire que quelqu'un accepte votre offre. Ce n'est qu'une fois que vous avez attrapé le poisson ou obtenu le contrat signé vous vous lancez et que vous envoyez un entrepreneur sur place, que vous payez peut-être pour une inspection de la maison , que vous vous penchez vraiment sur les détails du loyer et vous devez vérifier auprès de votre gestionnaire immobilier et tout ça, avant cela, c'est comme dire aux gens termes généraux ce que vous pensez pouvoir payer, montrer de véritables intérêts, puis un contrat ou un une lettre d'intention ou au moins un e-mail disant : « Hé, je peux payer 35 000 dollars pour tester niveau d'intérêt des gens votre offre ou leur sérieux. Certaines personnes ne vous répondront même pas. qui signifie que c'est une bonne chose que vous n'ayez pas passé beaucoup de temps à analyser l'affaire, n'est-ce pas ? Ce que nous allons faire aujourd'hui, c'est comme cette analyse directe, grossière et sale que vous devez comprendre. Ça ne l'est pas, ce n'est toujours pas paresseux. Vous êtes toujours en train de chercher et d'essayer de trouver le plus près possible ou le bon numéro. Mais tu verras ce que je veux dire. D'accord. Alors, sans plus tarder, voyons que je sais qu'au moins deux offres ont été publiées sur le groupe Facebook. J'apprécie que vous le fassiez. Qu'est-ce qui se passe ? Je pense que c'est comme ça que tu l'as dit. Alors quoi de neuf, Ron, comment allez-vous ? Donc, si vous avez des offres, vous voulez que je les consulte dans les commentaires. D'accord. Et je vois déjà le 2805 High Street et 3 007, 52e rue sud-ouest jusqu'à K. Nous allons donc commencer par ces deux-là. Nous allons commencer par Marx Deal, 805 High Street à Heart Cell, en Alabama. OK, alors laisse-moi partager mon écran. C'est une analyse initiale approximative. Ce que je vais faire, c'est mettre ça dans Google, d'accord ? Et cela suppose, bien sûr, qu'il s'agit d'un marché qui fonctionne et tout le reste, alors nous sommes en quelque sorte en quelque sorte en train de le regarder à partir d'une cellule cardiaque de haut niveau, d'accord. On dirait donc une petite ville qui se trouve un peu la périphérie de ce qui serait le plus grand nombre de personnes ici ? Huntsville. D'accord. C'est à l'extérieur de Huntsville. Au sud-ouest de Huntsville. Je veux tout de suite savoir à quelle distance se trouve Huntsville car la proximité d'une grande ville compte 48 minutes, mais il y a un crash show. Je ne sais pas combien ça coûte quand il n'y a pas de circulation ou quoi que ce soit d'autre. Peut-être que c'est 35 min, on va appeler ça 40. Alors peut-être à 40 minutes de Huntsville. Il se trouve donc à une distance en voiture de Huntsville, ce qui est une bonne chose, car vous pourriez techniquement vivre dans une cellule cardiaque et vous rendre à Huntsville pour le travail et revenir. Cette ville à cellules cardiaques peut donc en quelque sorte tirer parti de l'économie de Huntsville. Au-delà de cela, je ne sais pas si c'est une ville où il fait bon investir et si je veux connaître sa population. La taille de la population est très rapide. Il n'y en a que 14 000, donc c'est assez inquiétant. C'est assez petit. Très bien. Ainsi, même si vous êtes à quelques minutes en voiture de Huntsville, le nombre de locataires que vous pouvez obtenir provient d'un pool de 14 000. Ce n'est donc tout simplement pas très grand. Et puis la prochaine chose que vous voudriez savoir, c'est : est-ce que ça grandit ? Et je ne vais pas passer beaucoup de temps à examiner les marchés lors de cet appel de coaching, d'accord, mais je veux juste que vous sachiez que c'est ainsi que je pense que si je n'avais jamais entendu parler d'une ville auparavant, je suis tout de suite comme un vrai curieux. D'accord, et vous pouvez voir ici que le nombre de cellules cardiaques n' augmente pas vraiment, d'accord ? La croissance oscille autour de 0 % si vous regardez ces chiffres ici, d'accord ? Donc, c'est aussi un peu inquiétant, c'est juste comme : d'accord, quel sera le taux de vacance ? Hein ? Est-ce que ce sera difficile de louer une propriété ici ? Ce sont donc certaines choses que je considérerais avant d'acheter cette maison. Cependant, dans l'intérêt de votre apprentissage, allons-y et supposons que ce marché fonctionne effectivement à la caisse, d'accord ? Et commençons à regarder la maison elle-même. Ça a l'air bien. Je vais donc voir la rue et j'essaie de me faire une idée du quartier. Et ce quartier a l'air plutôt sympa. Hein ? Ça a l'air plutôt décent. Il y a un terrain vacant juste à côté , on peut vraiment savoir si c'est une bonne ou une mauvaise chose. Il y a en fait un autre terrain vacant à côté. Donc deux terrains vacants, c'est plutôt intéressant. Et puis ces maisons ont l'air plutôt neuves. Comme s'ils n'avaient pas l'air d'avoir plus de 20 ans , je ne sais pas. Je ne suis pas doué pour deviner l'âge des maisons, mais elles ont peut-être l'air un peu plus anciennes. Mais ce quartier ressemble peut-être à un quartier de classe B. Un peu plus beau que les quartiers dans lesquels j'achète habituellement. Cela me surprend. C'est comme si j' achetais une maison à la périphérie de Huntsville et d'une population incroyable de 14 000 personnes. Pourquoi ces quartiers sont-ils si beaux ? Tu vois ce que je veux dire ? J'ai peut-être tort de le supposer, mais c'est une question de curiosité, c'est comme si je voulais en savoir plus sur ce quartier. Mais en général, si j' ai regardé la vue sur la rue, c'était pour voir s' il y avait quelque chose de louche. Comme. Si c'était vraiment comme un quartier avec des tonnes de maisons délabrées étaient des maisons fermées. Il y a encore une fois la propriété en question, donc nous pouvons la voir un peu ici. C'était en 2014. Cela fait donc cinq ans que ce Google Street View a été mis à jour et vous pouvez le voir en haut à gauche. Mais encore une fois, le quartier est sympa. Il y a des trottoirs, de grandes et belles maisons, d'accord. Pour que tous partent et regardent ensuite le quartier. Ensuite, je reviens au post de Mark et je vais essayer de zoomer pour que vous puissiez voir ou acheter le prix de 2029, estimation de la cure de désintox de 30 à 40, quoi je m'attendrais si vous ne l'obtenez que pour 22 ARV sur la base du grossiste, 85 à 90 000. OK, je vais écrire certains de ces chiffres ici. Vous allez l'acheter pour 23 dollars en gros, disons que les 35 années de rééducation se situent au milieu de votre prix tout compris de 30 à 40 dollars, 354 à 550 à 5508 000 dollars. Tout le monde sait qu'en fait, je pense qu'un moyen plus simple de le faire ensemble serait de consulter les feuilles de calcul puisque je partage mon écran avec vous. Et voyons ce qui est, ce qui l'intègre. C'est donc 805. Bonjour, j'ai une maison sur High Street, à Columbia, dans le Tennessee. Votre prix d'achat est de 2029$. Très bien, et si vous voulez une copie de cet analyseur original, que j'utilise, déposez-la dans les commentaires. Rappelez-moi de partager le lien avec vous par la suite. Mais c'est quand même l'ancien prix d'achat, 2029. La rééducation en estime 30 à 40. Très bien, nous allons donc mettre cela dans les réparations. Nous en ferons 35 000. Nous supposerons que c'est environ 1 500, plus les frais de clôture. Très bien. Il dit ARB 85 à 90, donc je vais mettre 8075, juste le couper au milieu. D'accord. Vous avez donc besoin de tout votre argent pour conclure cette transaction. Si tu l'as acheté pour 23$, tu y mets 35$. Il y en a 1 500 et les frais de clôture seraient de 59 400. Après réparation, la valeur est de 87 500. Alors je n'ai pas ici Quel est le prêt à évaluer que le prêteur vous accordera, d'accord, prêteurs privés ou quoi que ce soit d'autre, 65 à 80 % en général, donc j'en ai mis 70 ici. Le but de cette feuille , qui comprend les trois feuilles de ce tuteur et la feuille de calcul, le but de celle-ci, est simplement d' analyser la situation financière, et non les flux de trésorerie. Je me suis rendu compte que l'analyse d'une transaction se fait en deux étapes : c'est comme si c'était le flux de trésorerie de Willett et puis-je obtenir tout l'argent d'un prêteur privé, n'est-ce pas ? Ce sont les deux principales choses que vous voulez savoir. Je l'ai donc divisé en un onglet de flux de trésorerie et un onglet de financement par actions, c'est ce à quoi nous nous trouvons actuellement. D'accord ? Donc, si le prêteur vous donne 70 % sur cette transaction sur les 8075, disons qu' il est d'accord ou qu'elle convient que cela vaut , alors que le maximum qu'il vous donnera est 61 250 dollars sur la transaction. Cela représente 70 % de l'ARB. Ensuite, il y aura aussi des points en jeu, d'accord. Trop. Nous appellerons cela prétendre que le prêteur veut, disons, trois points, ce qui revient à trois. Cela représenterait donc environ 1 800 dollars en tant que frais d'établissement de prêt payés à l'avance. D'accord. Donc, si vous ajoutez cela à l'argent initial nécessaire ici, qui était de 5094 dollars. Laisse-moi zoomer. J'espère que vous pouvez voir ça. Très bien. Peut-être un peu trop grand. Quand tu ajoutes ça. Les points 1 800 dollars par rapport à l'argent initial nécessaire, qui était de 5 094 dollars, vous obtenez 61 237 dollars. Il s'agit maintenant du prix d'achat plus les réparations les frais de fermeture du manteau les points ou les frais d'obtention du prêt. Donc 61, c'est aussi le montant total que vous allez apporter à la table. C'est assez drôle. Si vous regardez le montant maximum du prêt, c'est le même montant. Donc, par exemple, si un prêteur vous accordait 70 % sur cette transaction et que la transaction vaut effectivement 8075 dollars. Une fois le problème réglé, ils devraient être prêts à vous donner 61 200 dollars et c'est ce dont vous avez besoin. C'est pourquoi ce truc dit que l' argent de poche nécessitait un montant négatif de 12,50$. C'est presque comme si j'étais surprise que cela se soit passé ainsi. C'est un bon exemple, honnêtement, de conclure un marché sans argent. D'accord ? Alors, n'oubliez pas que cela ne signifie pas que vous devez absolument conclure l'accord. C'est à ce stade que vous passez à la caisse, par exemple, pourriez-vous conclure la transaction avec une grande partie de votre propre argent ? Parce que je sais que beaucoup d'entre vous ne veulent pas utiliser de banque ou ne peuvent pas utiliser de sac, vous n'avez pas d'argent pour l' acompte. Fais-moi confiance. Je comprends. J'y suis allé. Il a été élevé pendant la majeure partie de ma carrière. Vous voulez donc savoir si c'est possible ? Et on dirait que c'est le cas. D'accord. Donc, l'onglet suivant que nous allons passer en revue est l'onglet flux de trésorerie. Et dès la sortie de la porte. Vous savez, je suis jolie, j'aime la règle du 1 % , pour analyser les choses. Alors, regardons d'abord ça. D'accord. Ce serait donc le cas pour moi de les accomplir et encore une fois, en 2029, des réparations 35, des frais de clôture, 1 500 dollars. Les coûts monétaires s'élevaient à 1 800 dollars, le tout au prix de 61 dollars. Ensuite, laisse-moi voir ce que tu as dit. Il louerait entre sept et 801 points. D'accord. Je vois que vous avez quelques exemples ici. J'ai compris. Alors appelez ça 750, c'est le loyer. C'est ici. Donc 750$, c'est le loyer. Tout ce que je suis, c'est une offre de 61 à 1,3 %. D'accord. Donc, quand nous avons examiné le ratio prêt/valeur à ce sujet, il semblait bon, n'est-ce pas ? Comme si vous pouviez obtenir tout l'argent d'un prêteur. Mais maintenant, quand on regarde les flux de trésorerie, ça n'a pas l'air aussi beau, d'accord ? Et pourquoi ça ? Si ça doit valoir 87 dollars, tu peux avoir tout l'argent nécessaire, pourquoi est-ce parce que le loyer est un peu seul ? D'accord. C'est étonnamment bas pour ce que cela vaudrait, n'est-ce pas ? Si la maison l'est. Ça vaut le coup. On dirait que c'est dans un quartier agréable. C'est assez surprenant que vous ne puissiez en obtenir que 750. Vous pouvez voir que si vous pouviez obtenir 850, cela le ferait passer presque à un point pour. Il y a donc une grande différence ici. Mais encore une fois, nous essayons juste d'en arriver à une offre initiale approximative, n'est-ce pas ? Si votre offre est acceptée, vous pourriez alors vous adresser à un propriétaire ou à un gestionnaire immobilier et lui demander, mais cela soulève également un autre point de préoccupation, c'est lorsque vous vous trouvez dans une ville avec seulement 14 000 personnes, combien y a-t-il de sociétés de gestion immobilière ? Y en a-t-il de bons ? Hein ? Pouvez-vous leur demander des choses comme ça et ils vous répondront rapidement. Les grandes villes, tout comme les grandes villes ont plus de restaurants et d'autres activités, elles ont tendance à avoir plus de professionnels dans tous les domaines, juste plus de personnes parmi lesquelles choisir. Cela finit par vouloir dire que c'est pour cela que New York possède certains des meilleurs restaurants, n'est-ce pas ? Parce qu'il y en a tellement, il y a tellement de concurrence comme s'il y en aurait de très bonnes, n'est-ce pas ? Et il en va de même pour les gestionnaires immobiliers similaires. Il pourrait n'y avoir qu'un ou deux mauvais gestionnaires immobiliers dans la ville. Je n'en ai aucune idée. Je suis juste en train d'inventer des trucs, mais ça pourrait être un obstacle de toute façon. 750$ par mois de loyer, c'est ce que nous allons utiliser. D'accord. Alors laisse-moi remplir le reste. Nous avons examiné la règle des 1,3 % et nous avons constaté qu'elle était un peu faible. Alors voyons voir ici. D'accord, celui-ci, nous le savons, ne nécessite aucune somme d'argent. Nous savons qu'après avoir réparé une force de valeurs lui-même, je pourrais supprimer l'onglet Office. Le solde de votre prêt va revenir à l'onglet financement par actions, n'est-ce pas ? Si vous obtenez le montant total, cela peut être 61. Très bien. Loyer mensuel, nous avons versé une hypothèque de 750$ à 63 ans. Ce n'est pas correct. En fait, je dois y aller pour qu'il y ait un troisième onglet sur la feuille de calcul appelé calculateur hypothécaire. J'ai intégré un petit calculateur hypothécaire ici pour vous les gars. En gros, tout ce que vous faites, c'est obtenir le solde du prêt, ce que vous comptez emprunter au prêteur, et vous le saisissez dans ce champ en haut à gauche, 61, 200. Et nous allons faire semblant d'obtenir un financement à long terme plus tard , d'accord, donc il ne s' agit pas de voir les choses comme si je pourrais avoir des flux de trésorerie avec eux quand je paierai flux de trésorerie avec eux quand je paierai dix ou 12 % du prêteur privé, vous aurez probablement un peu plus d'équilibre pendant cette période, mais vous utilisez tout l'argent nécessaire pour l'acheter. Vous pouvez donc atteindre le seuil de rentabilité jusqu'à ce que vous puissiez rembourser auprès de la banque ou jusqu'à ce que vous stabilisiez le remboursement auprès d'un prêteur privé à long terme à 6,5 % ou autre. Vous pouvez donc inscrire le taux d'intérêt que vous vous attendez à obtenir plus tard dans ce champ de taux d'intérêt, alors j'ai un prêt de 5 % sur trois ans ici. C'est donc comme d'habitude lorsque vous arrivez de la banque. Ensuite, en haut à droite, il vous indique quel sera votre paiement mensuel. 328. Il existe également d'autres champs ici, tels que le montant que vous payez au total la part qui sera constituée d'intérêts si vous n'avez pas remboursé. Et c'est ce que l'on appelle un tableau d' amortissement ici. Il vous indique le montant de chaque paiement que vous effectuez, le montant du capital, montant des intérêts solde restant. Mais vous pouvez constater qu'au cours des 30 années que vous avez passées à effectuer ces paiements, votre paiement reste toujours de 328,50$. Nous revenons à l'onglet Cashflow. Nous l'avons inscrit dans 35823. Très bien. Ensuite, l'assurance présumera que c'est 50$, puis les impôts fonciers, c'est probablement environ 50$. Les impôts fonciers sont bon marché et l'Alabama coûte environ cinq dollars pour 100 dollars de valeur imposable, ce qui est bien différent de la valeur estimée, comme la maison que j'ai achetée à Huntsville la semaine dernière, évalué à 35 ans, mais la valeur imposable pour des raisons fiscales n'est que de 5 000$. D'accord. C'est donc à partir de cela que vous calculez les impôts fonciers. C'est 5$ pour chaque 100$ de valeur imposable. Maintenant, c'est en Alabama. C'est à Huntsville. Cela pourrait même être un peu moins cher car c'est en dehors des limites de la ville. On dira que c'est 40 dollars par mois. D'accord. Maintenant, pour les postes vacants et les réparations, j'utilise normalement 15 %, mais je pourrais augmenter ce chiffre à 20 % simplement parce que c'est une si petite ville et que j'ai un peu peur d'un plus grand nombre de postes vacants. Gestionnaire immobilier : dix pour cent. Vos dépenses totales s'élèvent donc à 673€. Laisse-moi m'assurer que c'est juste. Nous avons donc un paiement hypothécaire de 35 850 dollars d'assurance, 40 dollars d'impôts fonciers, une réparation Kinsey vieille de 150 dollars et 75 dollars auprès de gestionnaires immobiliers. 673 correspond à vos dépenses totales et votre flux de trésorerie net mensuel serait de 76$. D'accord ? Ce n'est donc évidemment pas suffisant. La raison pour laquelle l'argent contre de l' argent apparaît sous la forme d'une barre oblique DIV zéro ici, c'est parce que lorsque vous vous dites que vous avez investi 0$ dans la transaction, l'argent que vous avez besoin, il ne peut pas calculer de rendement sur ce car le rendement est en fait infini. D'accord ? C'est donc une bonne chose. Donc, la barre oblique DIV zéro équivaut à un retour infini, c'est bon. Donc, même si le flux de trésorerie est faible, c'est comme si vous n'aviez pas investi votre propre argent dans la transaction, n'est-ce pas ? C'est donc quelque chose à prendre en compte. Mais le truc, est que c'est quand vous êtes impliqué dans un accord aussi serré que celui-ci. Si la propriété devient vacante ou s'il y a des réparations imprévues, vous passez d'un rendement infini de 76$ par mois à un remboursement très rapide de l' ancien argent. Vous n'êtes qu'à 76$ au-dessus de l'eau. Tu vois ce que je veux dire ? Vous êtes donc sur le point de plonger dans le négatif. Il n'est donc pas conseillé de faire cette offre à ces chiffres. OK, Mark, donc ce que je te recommande , c'est d'offrir moins, d' accord, c'est vraiment la seule façon de le faire. Voyons voir, vous avez dit aux grossistes qu'il pouvait travailler avec moi sur le prix. Il devrait l'être parce que si je calcule 65 %, la plupart des choses que je pourrais faire seraient de 55 K. Oui, il semblerait que je sois peut-être plus réalisable. Il a dit croire que 30 000 dollars l'obtiendraient et que 40 000 dollars rasés étaient déjà louables au détail. ai un contrat, je suis prêt à me déplacer, donne-moi une estimation. Donc, ce que tu pourrais faire, c'est 50 dollars pour faire des compositions. C'est un peu stupide. Je pense que tu n'as probablement pas besoin de payer ça. Je n'ai jamais entendu parler de personnes accusées pour cela, mais je suppose que les agents immobiliers doivent facturer leur temps. Je pense que ce que je fais parfois, c'est qu'avec le grossiste , je lui dis : « D'accord, mec, tu as dit que c' étaient les 30 000 chiffres pour le préparer. Alors voyons voir ici. Vous offrez donc des offres similaires en fonction de ce qu'ils disent ou pire encore, alors nous en mettrons 30 ici. Et voyons comment cela va changer les choses. 30. Vous êtes donc tous d'accord. Le prix est maintenant de 56. D'accord ? Donc, si nous en revenons au... euh, vous allez toujours emprunter tout ça au prêteur, n'est-ce pas ? Nous allons donc revenir au calculateur hypothécaire 5062 ou quoi que ce soit d'autre, qui ramène un paiement à 301. Nous allons donc le mettre à jour. Nous n'avons donc fait que modifier les réparations. 301. Alors maintenant, votre flux de trésorerie est de 134. C'est un peu mieux. Mais nous voulons vraiment en voir au moins 200, non ? Tu vois ce que je veux dire ? Par exemple, pour que je me sente vraiment bien avec cette offre. Nous avons déjà supprimé tout ce que nous croyions pouvoir éliminer grâce aux réparations. Nous devons donc maintenant commencer à réduire le prix d'achat. Faisons comme si nous en avions offert 15 000. Vous n'êtes qu'une fin. 4083 sera renvoyé à votre calculateur hypothécaire ou les paiements à 59. Retournez à notre onglet flux de trésorerie, mettez-le à jour à 259. Nous sommes juste en train de travailler sur ces chiffres, les gars, c'est tout ce que je fais pour les amener là où ils ont du sens pour vous et c'est une bonne affaire pour vous. C'est ainsi que vous deviendrez un investisseur avisé. Nous en sommes donc toujours à 176, en offrant 15. Très bien, donc nos dépenses sont toujours élevées. J'ai 20 % pour les postes vacants et les réparations. C'est peut-être faux, mais c' une petite ville, je ne veux pas changer les choses. Je vais donc le faire et je ne veux pas que vous preniez l' habitude de canaliser les chiffres là où vous pouvez les faire fonctionner. Vous savez, les gens diront  : « Eh bien, vous savez, s'il se louait pour 800 dollars, je pourrais le faire. Mais tu ne sais pas s'il va fonctionner pour 800. Soyez donc prudent, maintenez-le à 7 h 50, faites-le fonctionner à ce prix. Ensuite, si vous finissez par obtenir des centaines, cerise sur le gâteau, abaissons le prix d'achat à 12 000€. D'accord. Maintenant, nous en sommes à 4053 pour l'hypothèque. 243 par mois contre 43. Nous en sommes maintenant à 192. Tu sais, on se rapproche. Alors peut-être pourriez-vous en offrir dix ou quelque chose comme ça. 10 000. 10 000. Je sais aussi ce que tu penses. Comme s'il voulait 2029. Je ne peux pas en offrir dix. Je comprends. Mais le truc, c'est que vos chiffres doivent fonctionner. Il y a des réparations d'échelle, c'est un minimum de 30 grans, vous savez, sans compter les surprises ou peut-être le fait de payer pour un chef de projet, vous êtes toujours là à 4033. Nous allons donc y retourner. 32 est maintenant votre paiement si vous l'avez obtenu à ce prix-là et maintenant nous en sommes à 203$ ? Oui D'accord. Amrita, 1,7 % environ, je t'ai demandé Mark, ou à quelqu'un d'autre qui regarde cette offre, ne serais-tu pas ravie de l'obtenir pour dix mille dollars au lieu de 20 à neuf ? Parce que tu dois quand même nous en mettre 30. Donc, vous devez tout de même y être pour 4033$ pour le préparer à être prêt à être loué. D'accord. Non prêt pour la vente au détail. Je veux dire, je viens d'acheter une maison à Huntsville et elle sera prête à être louée pour environ 50 dollars. Et il sera loué pour environ 825$ et il est plus proche de la ville et de tout ça. Donc, si vous pouvez obtenir une maison à Huntsville plus performante pour un peu plus, pourquoi en paieriez-vous plus de dix ? Tu vois ce que je veux dire ? Pourquoi ne pas simplement aller à Huntsville et souscrire à l'une des offres auxquelles je souscris. C'est donc une façon de le présenter à votre grossiste. Mais c'est le processus. Tu regardes. Ils demandent un prix et tu te dis : « OK, mec cool, c'est le chiffre imaginaire que tu as trouvé. Il est temps pour moi de trouver mon numéro imaginaire. Cela repose en fait sur un investissement discipliné. J'espère donc que cela vous aidera. Je dirais littéralement, parce que ce grossiste pourrait même l'avoir sous contrat pour dix et vous voyez ce que je veux dire ? Ils pourraient donc être réalisables. Ou s'il dit non, il faut que ce soit 15, peut-être que vous l' aurez sous contrat pour 15. Tu vas chercher un entrepreneur et tu verras s' il peut faire la cure de désintox pour 25$ et préparer le loyer. C'est vrai. Tu essaies toujours de faire en sorte que l'accord fonctionne, mais tu dois commencer doucement parce que tu ne peux pas baisser. Vous ne pouvez monter qu' une fois que vous avez commencé. Donc, la dernière chose que je veux regarder ici, 35640, c'est que j'aime voir quelles autres maisons sont à vendre. Alors c'est parti, on est dans cette petite poche, 3h36. Je vais donc aller à cellule cardiaque de Zillow et nous examinerons la carte. Tu veux t' assurer que tu ne joues pas au crétin et que tu ne te fais pas arnaquer. n'y a donc pas grand-chose à vendre dans cette poche. C'est bon marché, non ? Il semblerait que votre propriété en question se trouve ici. D'accord. Sa rue. C'est juste ici. Et tu as l'air, il n'y a pas grand-chose à vendre. Nous pouvons regarder des articles similaires, récemment vendus et à louer et vous être utiles. Cela nous a donné beaucoup de foutaises. D'accord. Alors, est-ce que c'est comme tout ça les dernières ventes ont eu lieu ? La chose la moins chère que je puisse voir, c'est six mille dollars. C'est peut-être un terrain vacant. Je ne sais même pas. Ou juste une maison vraiment démolie. En voici un pour 44. Alors on n'a pas beaucoup de terrain à louer, tu sais, en voici un pour 650€. Et vous vous demandez depuis combien de temps cela trouve sur les marchés des 21 cotés en bourse depuis 24 jours. C'est en bon état, mais c'est un appartement. D'accord. Ce n'est donc pas une bonne composition. Mais le simple fait que, quand on regarde les quatre loyers de cette ville, comme si je retirais ces trois autres, ces deux autres. comme l'apparence de toutes les cellules du cœur, il y a deux propriétés qui lui permettent de fonctionner. Et celui-ci est en vente depuis 34 jours, l'autre depuis 24 jours. Cela peut donc signifier deux choses, comme une les gens réclament locations là-bas et il n'y a rien de disponible, donc tout a été récupéré. Ou cela pourrait signifier qu'il n'y a pas de demande, n'est-ce pas ? Et c'est pourquoi il n'y a rien. En général, ce sont les villes dans lesquelles j' investis et il y a un tas de choses à louer. Et pour une raison ou une autre, même si cela semble contre-intuitif, cela me met plus à l'aise, car cela signifie simplement qu'il y a plus de choses qui s'y passent. J'espère donc que c'est logique. Mais en supposant que vous consultiez ce marché et que vous vous sentiez à l'aise avec celui-ci, vous cochez toutes ces cases. Alors je dis que dix K est votre première offre. Vous expliquez pourquoi vous tombez en panne. Voici ces chiffres. Et la bonne nouvelle, si vous l'avez obtenu, c'est que vous n'avez qu'à en emprunter 43 au prêteur, n'est-ce pas ? Et si ça vaut 87€, alors c'est beaucoup plus facile de le refinancer. Vous n'avez droit qu'à 50 % de la valeur. Mais plus important encore, vous avez vos 200 dollars de trésorerie par mois. C'est ce que je pense de cet accord. Maintenant, si vous postez des questions, je vais y répondre. Il se peut que je doive les atteindre à la fin parce que je veux atteindre un zéro acier. Parce que juste pour gagner du temps, il m' a fallu environ 30 minutes pour l'ajouter à l'analyse de celui-ci. Et tu y arriveras plus vite. Comme je ne l'aurais probablement pas fait, il m' aurait fallu dix ou 15 minutes pour le faire sans l' expliquer en même temps. Ne pensez donc pas que cela vous prendra une éternité, mais cela devrait montrer pourquoi vous ne devriez jamais vouloir faire plus que cela pour chaque transaction. Quand tu ne sais même pas, parce que tu ne sais même pas si ce type va accepter ton offre de dix mille dollars. Il pourrait te donner le doigt et ne plus jamais te parler. Ou nous pouvons l'accepter, d'accord, mais faire cette offre avant que vous ne perdiez plus de temps sur l'affaire. C'est logique. Maintenant, nous allons à Oklahoma City, dans l'Oklahoma. Encore une fois, je vais partir du principe que c'est un bon marché et que je coche toutes les cases et tout le reste. Et c'est comme un bon quartier et tout ça, parce que c'est un tout autre type d'analyse pour lequel nous n'avons pas le temps de faire. Ce n'est pas vraiment le but de cette formation. Alors, regardons ça. Nous sommes dans le sud-ouest d' Oklahoma City. vois, il ne semble pas que nous soyons trop loin du centre-ville. J'aime savoir à environ 20 minutes de ce qui semble être le centre-ville. Très bien, et c'est dans les embouteillages, alors peut-être 15 minutes. Nous ne devrions pas avoir d'appels de coaching aux heures de pointe. Il y a trop de monde dehors. Mais nous savons que c'est à environ 15 minutes au sud-ouest du centre-ville. D'accord. Je constate également que c'est proche de l'aéroport. C'est donc probablement plus négatif. J'aurais tendance à penser qu' il a certainement ses avantages, à savoir sa commodité. Mais il va y avoir beaucoup de bruit, non ? Si c'est similaire, si c'est comme un, vous savez, moins que ce ne soit comme un aéroport commercial où ce n'est pas le cas. Mais il ne semble pas que ce soit le cas. On dirait que c'est l'aéroport. C'est beaucoup de places de parking. Donc oui, c'est une chose à laquelle il faut penser, vous savez, pour les locataires, qu'ils soient à proximité des aéroports ou non. Si je suis locataire, je vais vouloir éloigner pour ne pas voir et entendre des avions décoller et atterrir tout le temps. C'est donc juste une question à laquelle il faut réfléchir. Regardons maintenant la rue. Il s'agit donc de la propriété en question, je pense au 3 007, au sud-ouest de la 52e rue. Vous avez encore une solution. D'accord. Voilà à quoi ressemble la maison. auto squelettique à l'avant. C'est donc le carport et le porche de gauche sur la droite. C'est où ? Est-ce cette maison et peut-être qu'ils ont supprimé le port de voiture 3009. D'accord. Ce n'est pas ça. Alors c'est celui-ci ? N° 30, 13. Par ici , désolée, les gars. Parfois, Google Maps ne s'aligne pas exactement. Cette maison. Ça n'en a pas l'air. 3 007 Southwest 5050. C'est bizarre parce que cela n'apparaît pas vraiment sur d'autres sites Web à part cette clôture rouge. Il se peut donc que ce soit la mauvaise image. Si cela a été extrait de Google Maps. Je n'en suis pas vraiment sûr. Comme certaines maisons ou pas. Permettez-moi d'essayer de le coller directement dans Zillow. Et nous sommes toujours en difficulté, en Alabama. Il dit qu'il n'a pas pu trouver cette zone. Je suis désolée, les gars. Nous passerons à autre chose dans une seconde si nous ne le faisons pas. 373119 Nous n'avons pas besoin de savoir exactement de quelle maison il s' agit dans la rue BI, pour quelque raison que ce soit, je n'arrive pas à le trouver. Mais nous supposerons que c'est la rue. Et il semblerait que nous ayons tous les chiffres que vous nous avez fournis. Ce sera donc suffisant. Retournons donc dans la rue et faisons un petit tour. Ce quartier a donc l'air un peu moins beau que celui-ci. L'accord que Mark avait conclu. Mais ça a l'air pas mal. Cela ressemble à un quartier ouvrier américain typique . Tu sais, tu ne vois pas des remorques, des voitures cassées, des maisons barricadées ou quoi que ce soit d'autre ? Cette maison semble avoir été quelque peu rénovée. Retournons dans la rue dans l'autre sens. Assurez-vous simplement que tout va bien. Joli coupé et sec. D'accord. Je ne vois rien de très inquiétant dans les environs immédiats. Il y a cet aéroport dont nous avons parlé, mais oui, donc le quartier a l'air décent. attente d'une enquête plus approfondie, portant sur ces deux exercices examinons ce que nous pourrions peut-être offrir. D'accord. Nous avons donc trois lits, une salle de bain et demie, excellent espace de location, convertissons le garage et construisons une quatrième chambre. Les frais de clôture sont les années 1800 le prix d'achat de 64 ou cinq. Recommençons à remplir à nouveau notre feuille de calcul, 64 ou cinq. Et les frais de clôture pour 1 800 dollars, qui sont négociables. Rehab 15, jour 155. Et puis, après réparation, la valeur 90 à 95. D'accord. Je vais le réduire de moitié et dire 90 à 5. Très bien, donc pour l'acheter , le réparer et payer les frais de clôture, vous en aurez 81 800. D'accord. Après réparation, la valeur est de 90 à 5. Si un prêteur vous donne 70 % de la valeur après réparation, il vous en donnera 64 700. D'accord. Cela signifie que vous allez devoir vous présenter à la table avec près de 19 000$, n'est-ce pas ? Cela inclut les points que vous devez payer 3 % sur ce montant. Vous payez ça d'avance, n'est-ce pas ? Ils demandent donc le prix, c'est une offre qui demande beaucoup d' argent. Maintenant, vous pouvez trouver un prêteur que nous payons jusqu'à 80 %. Disons que vous apportez toujours 10 000$ dans le cadre de cette offre, d'accord ? C'est au prix demandé. Gardons donc cela à l'esprit. Sachant que nous devrons peut-être ajuster le prix d'achat uniquement fonction du fait que nous ne voulons pas apporter autant à la table. Et analysons également le côté trésorerie de la transaction, d'accord ? Donc 64 ou cinq pour l'acheter et 155 pour le terminer, c'est déjà écrit. 60. Frais de clôture : 1 800€. Alors que cela coûte entre 1 800 036 dollars, encore une fois pour le prix tout compris. Ensuite, nous le remplirons dans une seconde. Après réparation, la valeur que vous avez indiquée était de 9025. Je veux dire, très peu de capital dans la transaction, moins de dix mille dollars environ, alors je veux savoir à quel prix elle serait louée. L'impôt foncier et l'assurance devraient être de 70$ par mois. L'impôt foncier ne figure pas ici, il faudrait donc le deviner, à moins que vous ne vouliez le saisir dans les commentaires. Maintenant, nous allons mettre l'assurance à 70 ans. Alors C. J'ai besoin de savoir quel est le loyer. Laissez-moi voir si vous tapez ça ici. J'ai de l'argent en main, un à utiliser tant que je le récupère. Je ne vous ai pas donné l'adresse exacte. C'est très bien. La taxe foncière est de 790€. Je suppose que c'est par an. Nous allons donc le faire en divisant par 12. Donc 65 dollars par mois. C'est bon. Je vais donc le mettre ici. 65 ans, alors j'ai besoin de savoir quel serait le loyer. J'en ai eu et si vous le pouvez si vous la connaissez ou si vous avez une bonne idée, je peux aussi essayer de la rechercher, mais sans la vraie adresse, ce sera un peu difficile. Accédez à Like Rental Meter. Voyons si nous pouvons trouver si c'est une vraie adresse. 750 22. Gestion d'entrepreneur hermétique: Très bien, allons-y. J'espère que vous allez bien. J'ai une leçon aujourd'hui qui, je pense, vous plaira vraiment et qui vous permettra d'en tirer beaucoup de choses Si vous mettez en œuvre ce que je vais vous apprendre, cela vaudra à lui seul le prix d'entrée. Et puis un peu, d'accord. L'un des meilleurs moyens d'économiser de l'argent et de récupérer davantage d'argent dans ce monde d'investissement est également récupérer davantage d'argent dans ce monde d'investissement est la gérer la relation avec l'entrepreneur, la façon dont vous la gérez. Et tout comme la façon dont tu as décidé quoi faire d'une maison comme ça. Je veux dire, les gens perdent tellement d'argent. Et ce soir, nous allons parler de la façon de ne pas le faire. Parce que ce que vous voulez, c' est acheter une maison, la réparer sans problème, sans maux de tête, et la louer, n'est-ce pas ? Vous voulez aussi pouvoir le faire virtuellement assis devant votre ordinateur, vous savez, à 3 000 km de la maison, comme je le fais. OK. Il y a un processus spécifique que vous devez suivre pour y parvenir. OK. C'est ce que nous allons aborder ce soir. Un peu plus sur les raisons pour lesquelles c'est important. Alors les gars, j'ai déjà perdu six figurines. C'est facile de le faire de la mauvaise façon. D'accord ? Cette formation vous permettra d' économiser des dizaines de milliers, voire des centaines de milliers de dollars au cours de votre carrière d'investisseur. Une fois que vous aurez vu ce processus et à quel point il est hermétique, vous comprendrez ce que je veux dire. Les gars. Ils disent que les mariages et les funérailles sont les deux moments où les gens sont les plus émotifs à l'idée de dépenser l'argent ou les plus irréguliers à ce sujet. Comme s'ils s'en fichaient. Il y a tellement d'émotions. L'argent n'est pas un problème, ce n'est pas quelque chose qui le coûtera, n'est-ce pas ? Parce que c'est un mariage ou un enterrement. C'est assez compréhensible. Bizarrement. Les gens semblent le faire pour que les réhabilitations soient bonnes. Je ne sais pas pourquoi, mais le sentiment des gens de dépenser de l'argent disparaît un peu parce qu' on commence à penser que c'est un investissement, pas un coût. D'une certaine manière, c'est vrai. Comme si l'argent était mieux dépensé pour une cure de désintox que pour une nouvelle voiture dont vous n'avez pas besoin. Mais pourquoi gaspiller de l'argent alors que vous pourriez investir cet argent dans futurs investissements ou autre chose. Donc, ce que nous allons passer en revue, c'est une fois que vous aurez déjà sélectionné votre entrepreneur et que vous saurez qu'il est réputé. D'accord ? Ce sera donc dans un entraînement différent. Cette formation porte sur le sujet suivant : OK, je sais avec qui je vais partir et il est temps de recevoir cette offre de leur part. Il est temps de le réduire dans les limites mon budget pour m'assurer de ne pas me faire arnaquer. Ensuite, commencez ce projet avec ce type gérez-le avec succès tout au long du projet et assurez-vous que je suis protégé. C'est ce que nous allons aborder ce soir. Tout d'abord, je veux t'enseigner une partie de la philosophie, d'accord ? Je vais donc d'abord vous montrer comment y penser. Et si vous ne l'avez pas déjà remarqué, j'accorde plus d'importance à la philosophie qu'à la tactique. Je crois que si vous pouvez apprendre à quelqu'un à réfléchir à quelque chose, alors, vous savez , les tactiques, que dois-je faire ici ? Qu'est-ce que j'y fais ? Cela devient beaucoup plus facile parce que vous pouvez essentiellement référer à la philosophie. Un exemple de philosophie, vous savez, que j'ai déjà enseignée, est que les propriétés locatives sont censées exister pour apporter des chèques à votre boîte aux lettres ou non pour créer une nouvelle carrière ou une nouvelle Travaillez pour vous-même. Si vous adoptez cette philosophie, lorsque vous prenez des décisions dans votre entreprise, vous saurez que chaque décision doit être prise en tenant compte de cette philosophie, n'est-ce pas ? C'est pourquoi j'ai consacré tant de temps à la philosophie, car enseigner à quelqu'un comment penser est toujours un don plus précieux que de le lui enseigner. Juste, hé, voici les étapes 12345. Je veux que tu imagines ce scénario pour moi. Cela va sembler un peu étrange, mais imaginez que vous avez embauché quelqu'un pour créer un site Web pour vous. D'accord ? Imaginez qu'il s'agit d'un expert du site Web. Donc, vous avez juste confiance qu'ils vont le rendre incroyable. Et ils vous font une offre, que vous ne comprenez pas vraiment. Vous vous sentez impuissant, alors vous l' acceptez simplement parce que c'est l'expert. Ensuite, vous leur payez la majeure partie ou la totalité de l'argent d'avance pour commencer. Et disons que dans cet exemple hypothétique, vous ne pouvez pas voir le site Web. Ils disent que ce n'est pas encore opérationnel, ne sont pas encore opérationnels, mais ils affirment faire des progrès. Vous ne leur parlez pas régulièrement. Vous vous asseyez et espérez recevoir des mises à jour. Peut-être qu'ils vous envoient des captures d'écran ou quoi que ce soit d'autre. Ils rencontrent des problèmes. Ils ont besoin de plus d'argent , puis ils ont besoin de plus de temps tout à coup. D'accord, le projet a donc quelque peu déraillé. Vous regardez les captures d'écran qu'ils vous ont envoyées. Cela ne ressemble pas à ce à quoi vous vous attendiez, accord, vous n'êtes pas satisfait de la façon dont ce projet se déroule. Tu t'énerves, tu les confrontes à ce sujet. Je n'ai jamais voulu que tu fasses ça. Tu sais, ce n'est pas ce que je voulais. Cela a pris trop de temps. Peu importe. Ils disent que non, vous savez, cela va coûter plus cher. Nous n'avons jamais accepté ce que tu dis. Puis tout d'un coup, ils cessent de répondre à vos appels. Vous appelez ça un escroc, vous allez leur laisser une mauvaise critique. Trouvez une nouvelle personne pour essayer de terminer ce qu'elle a commencé ou peut-être devrez-vous tout recommencer à zéro. Cela semble plutôt misérable, n'est-ce pas ? Maintenant, ce que je viens de décrire, serait une façon un peu stupide de gérer ce projet, n'est-ce pas ? comme si vous étiez assez aveugle et mal informé et qu' il n'y avait pas de communication ou d'attentes claires, n'est-ce pas ? Ne serait-il pas logique de communiquer à quoi elle souhaitait spécifiquement que ce site Web ressemble ? Ou peut-être ne leur payez rien ou une petite somme pour commencer. Ensuite, divisez le reste du projet en livrables et associez des montants de paiement à ces livrables. Ne serait-il pas logique de pouvoir consulter le site Web en détail à tout moment, donner à cet entrepreneur de nombreux commentaires continus afin que vous puissiez obtenir le résultat exactement comme vous le souhaitez. Il ne s' agit évidemment pas de créer des sites Web ici, mais le principe est le même. Quel que soit le projet. Et c'est ce que je veux que vous compreniez. Alors, y a-t-il quelqu'un ici qui soit manager ? Levez la main si vous êtes manager, avez-vous déjà travaillé dans ce domaine ? Avez-vous déjà géré des personnes ou peut-être simplement des projets qui impliqueront inévitablement des personnes ? Auriez-vous été capable de gérer ces personnes et ces projets sans avoir une idée précise ce qui se passait à tout moment, auriez-vous été capable de faire bon travail en tant que responsable des absences ? Oui ou non ? Mon manager, mon poste en entreprise, me préoccupait tout le temps. C'est vrai. Ryan, tu dois le faire. Voici la date limite, voici les résultats spécifiques, vous savez, comme vous me l'avez dit, avez-vous des questions ? Mais sinon, c'est ce que l'on attend de vous. Je peux voir votre productivité grâce au logiciel que nous utilisons. Suivez tout ce que vous faites. Je veux dire, je parle comme s'ils l'étaient, ils étaient appelés comme si tout était défini et clair et que mon manager était un bon manager, n'est-ce pas ? Dans R10, tous les projets pour gérer facilement n'importe quel film de projet, vous devez avoir ces éléments. Vous devez avoir des attentes claires, vous devez avoir une communication claire. Vous devez avoir une gestion continue de ce projet. Vous devez disposer d'une documentation à l' appui, d'un document écrit, auquel vous pouvez vous référer de manière précise et qui constitue un accord. La raison pour laquelle les gens échouent, c'est parce que vous entendez que tous ces contrats sont des histoires d'horreur, n'est-ce pas ? La raison pour laquelle les gens échouent, c'est qu'ils se préparent à échouer dès le départ. Honnêtement, ce que vous devez faire, c'est adopter une position affirmée dès le départ. Vous ne pouvez pas être comme la personne hypothétique que j'ai décrite qui vient d' engager quelqu'un pour créer son site Web et qui est tout ce que je sais. Je ne sais pas ce qu'ils font, mais, vous savez, je les paie beaucoup d'argent, donc j'espère que ça marchera. Comme si c'était, tu sais, c'est drôle. Je viens de prendre l'exemple du site Web de nulle part. Mais, tu sais, les gens traitent ça de la même manière. Tout ce qu'ils ne comprennent pas. Ils aiment juste adopter cette approche « mains en l'air ». Comme si je ne savais pas. Imaginez être manager travailler dans une entreprise américaine et vous dire : «  Oui, je ne sais pas ce que font Bob et il est toujours là ». Même Tootsie Rolls et jouant à Tetris sur son ordinateur. Mais je pense qu'il travaille comme vous perdriez votre poste de manager si c'était ce que vous disiez à propos vos employés ou de vos projets. Je ne sais pas où en est ce projet. Eh bien, vous ne pouvez pas faire ça en cure de désintox sans attendre à ce que la même chose se produise, sans vous attendre à ce que tout explose de manière négative. Vous devez donc être un bon gestionnaire de projet. traits des grands managers sont-ils des choses ici ? J'ai cherché certaines d'entre elles, par exemple quels sont les traits des grands managers ? Et ils comprennent les gens, ils ont de bonnes capacités de communication, détermination et de confiance. Ils savent comment être aux commandes, ce qui est important, et ils savent comment communiquer leur vision, est également vraiment très importante. Je vais donc vous lancer un petit défi. Si vous avez eu des problèmes avec cela par le passé, vous êtes venu me voir pour obtenir de l'aide. Je vais vous lancer un défi et vous dire ce qui se passerait si votre échec au cours de ces expériences passées en tant que sous-traitant se résumait à votre manque de compétences en gestion. Et si vous n'aviez pas pris ce projet par la pluie comme vous auriez dû le faire ? Je me souviens de programmes de réadaptation ratés dans le passé, où des entrepreneurs profitaient de nous, ne nous rappelaient pas, ne se présentaient pas au travail. Tu sais, nous payons trop cher. Je me souviens d'une fois où mon ancien partenaire commercial a dit quelque chose comme « Je vais juste prendre ce projet par les cornes et le mener à bien, parce que quelqu'un doit le faire ». C'était comme si nous étions furieux de devoir le faire. Je n'arrive pas à croire que je doive faire tout ce travail. Je n'arrive pas à y croire après avoir attrapé ce truc par les cornes. Avec le recul. C'est ce que tu dois faire à chaque fois. Et quand il l'a fait, devinez quoi ? Ça a marché. Nous avons mis la pression sur ces sous-traitants. Ils ont fini par arrêter. Nous avons trouvé de nouvelles personnes. Nous l'avons terminé. Nous avons fait de notre mieux pour remédier à une situation difficile, mais nous avons quand même perdu de l'argent à ce moment-là. Mais c'est essentiellement ce que vous ne faites peut-être pas et qui pourrait être à l'origine de ce type. Vous devez donc assumer la responsabilité déroulement de votre projet. De plus, c'est votre propriété. Ce sera votre logement locatif. Une fois tout cela terminé, l'entrepreneur va passer à autre chose. OK. Ce ne sera qu'une idée lointaine. Cette propriété pourrait vivre avec vous pendant des années et des années. Vous, vous savez, vous devez vous assurer de le faire comme vous le souhaitez. Parce que vous devez vivre avec le résultat final et vous êtes le seul à tout payer. D'accord ? Alors, s'il te plaît, arrête d'être un jeu d'enfant. Arrêtez de vous laisser écraser par des sous-traitants. Arrêtez d'être si reconnaissant qu'un entrepreneur vous ait rappelé une fois ou qu'il vous ait fait une offre, n'est-ce pas ? Les gens sont comme ça à cause de la situation actuelle de l'industrie. Où les entrepreneurs sont tellement demandés qu'ils disent : « Oh oui, génial ». Je dois aller là-bas pour me une offre comme si c'était déjà fait. Et ils n'ont jamais fait affaire avec cette personne. Malheureusement, vous ne pouvez pas vous permettre d' être aussi passif lorsqu'il s'agit de gérer. Vous ne pouvez pas simplement décider que vous allez faire confiance à quelqu'un. Et je suis une personne confiante. Comme si je faisais confiance aux gens. Je ne suis pas cette personne cyniques qui dit : « Oh, tout le monde veut me chercher ou quoi que ce soit d'autre, pas du tout. En même temps. Il s'agit d'un accord suffisamment complexe pour que vous ne vous contentiez y lancer sur la vague de confiance. Mauvaise idée. Je ne dis pas d' y aller et d'être un *******. Je dis d'avoir le contrôle de votre projet. Les meilleurs leaders sont deux choses calmes et affirmées. Et je veux que tu sois calme et affirmée. Lorsque vous achetez des propriétés. Ce sera non seulement plus efficace, mais vous passerez plus de temps à le faire . Cette formation vous montrera comment procéder. Un peu sur le point de vue de l'entrepreneur, non ? Parce que c' est vraiment important de parler de ces sous-traitants, vous savez, du genre, ne devrions-nous pas en savoir un peu plus sur eux et sur ce qui les motive ? Donc, une chose à savoir, c'est qu'à l' heure actuelle , leurs services sont très demandés. Chaque fois que le marché est chaud, il se passe beaucoup de choses. Les services de sous-traitance seront très demandés. OK. Comme beaucoup de gens qui disent : «  Hé, donne-moi un peu, donne-moi un peu, j'ai besoin de ceci, j'ai besoin de cela et d'acheter plus de maisons ». Ils peuvent donc refuser de travailler. Ils sont capables d' aimer les surenchères, facturer beaucoup plus. Ils n'ont pas forcément besoin de toi. heure actuelle. Quand le marché est chaud, les choses changent quand le marché se refroidit, d'accord ? Mais vous devez comprendre qu'ils ont beaucoup d'opportunités. De plus, les entrepreneurs perdent beaucoup d'argent, d'accord. Pour des raisons telles que la paie, ils doivent payer tous leurs abonnés et leurs employés horaires. Ils paient une assurance différente, ils paient des impôts, ils ont des licences, ils doivent suivre le rythme. Ils paient tous ces frais et tout ça. Toutes ces choses leur font perdre leurs profits. Les entrepreneurs ne sont généralement pas là, s'enrichissent simplement grâce à ce type de travail. De plus, des entrepreneurs avaient été complètement brûlés par des investisseurs. n'est pas parce que, vous savez, un malentendu s' est produit que c'est la faute de l' entrepreneur. Et une mauvaise communication est généralement la principale cause des problèmes liés à cette relation. Et une mauvaise communication qui va dans les deux sens. Cela ne marcherait pas dans une relation intime si tu aimes vraiment, eh bien, bébé, tu ne m'as pas dit je ne pouvais pas faire ça ou quoi que ce soit d'autre. Et puis elle a dit : « Eh bien, tu aurais dû me dire que tu voulais faire ça ou quoi que ce soit d'autre. Comme si ça ne marcherait pas. Comme si vous deviez être aussi transparent et ouvert et communiquer autant que possible dans toute relation si vous voulez qu'elle prospère, non ? Ce n'est pas différent. Vous vous demandez donc également ce qui motive cet entrepreneur ? Est-ce qu'ils obtiennent ? Ce qui les motive, c'est de faire leur travail le plus rapidement possible. Le plus petit hoquet possible. Ils veulent gagner de l'argent, subvenir aux besoins de leur famille. D'accord, c'est ce qui motive notre entrepreneur. Maintenant, je veux que vous sachiez, au hasard , que le prix facturé par les entrepreneurs pour les travaux fluctue en fonction du prix des maisons elles-mêmes. Et c'est simplement parce que lorsque le prix des maisons augmente, cela signifie qu' il y a une forte demande de biens immobiliers. va donc y avoir une forte demande de services contractuels. C'est ainsi que s'est terminé le marché. Tout coûte plus cher. J'ai littéralement vu les prix des sous-traitants presque doubler sur ce marché parce qu'ils pouvaient facturer plus cher, raison de la forte demande pour leurs services. De plus, juste pour être clair, à ce stade, vous n'avez pas encore acheté la maison. Vous n'achetez pas de maison tant que vous n'avez pas reçu l' offre finale révisée avec votre entrepreneur. Nous allons y arriver et le réussir dans cette formation. Mais sache juste que j'ai vu des gens se faire une estimation approximative. Ils demanderont à un entrepreneur de se rendre sur place et les sous-traitants diront : « Oui, je crois que je l'ai réparé pour 10 000 dollars. Aucune estimation écrite. Ils ne savent même pas ce qui se passe. Ils iraient de l'avant et achèteraient la maison. Ce serait dingue de le faire. Et cela va vous montrer comment procéder dans le sens inverse. De plus, vous devez déjà avoir décidé quels articles ne sont pas négociables, ce qui signifie qu'ils doivent être réparés quoi qu'il arrive, n'est-ce pas ? Supposons, par exemple, que vous songez à acheter une maison et que vous fassiez inspecter votre maison et que, vous savez, il y a des trous dans le plancher. Donc, évidemment, il faut réparer et poser un nouveau plancher en vinyle. Et peut-être que le toit fuit et que la salle de bain est complètement en désordre, comme si elle devait être complètement refaite. Vous avez trois grandes choses qui ne sont pas négociables, par exemple. En d'autres termes, la propriété n'est pas habitable. À moins que vous ne répariez ces choses, vous devez savoir quels sont les éléments à corriger et quels sont les types d'articles de la liste de souhaits lorsque vous rencontrez ce type ? Encore une fois, c'est en travaillant avec votre inspecteur immobilier. C'est comme si vous travailliez avec votre gestionnaire immobilier, comme si je lui demandais de quel niveau j'ai besoin pour rénover la maison et obtenir ces 800 dollars de loyer par mois dans ce quartier. C'est une excellente source de commentaires à ce sujet. Ensuite, cela passe également par le fait de travailler avec l'entrepreneur pour qu'il apprécie l'inspection initiale. Ils proposeront également certaines choses. Mais vous devez avoir une délimitation claire entre les éléments à corriger et les éléments de la liste de souhaits. Un autre conseil est que si vous réduisez les coûts de votre cure de désintox, vous devrez éventuellement y faire face. OK. C'est toujours agréable de penser que, oh, eh bien, je vais juste m'occuper de ça ou nous allons simplement réparer ce toit pour le moment. Même s'il y a déjà deux couches de bardeaux pourris dessus. Tu sais, ça va faire 23 ans et puis tu recevras à nouveau cet appel. Hé, les toits fuient encore. Vous pouvez donc reporter la maintenance, simplement réparer les choses, tout en étant prêt à payer plus tard. J'ai découvert que, généralement, tant que le budget est respecté, vous pouvez vous le permettre. Si vous pouvez régler les choses de la bonne façon dès le départ, vous aurez beaucoup moins de maux de tête. J'ai certaines propriétés que nous avons complètement effacées et que nous avons tout lu. Cela fait 56 ans et, vous savez, bien sûr, je n'en ai jamais entendu parler parce que tout est nouveau. Comme ce qui se casserait, non ? C'est un peu comme acheter une nouvelle voiture. Et j'ai acheté une Toyota étrangère ou neuve il y a quelques années. Et rien ne lui est arrivé, bien sûr, parce qu'elle est encore toute nue et qu'il me reste probablement encore des années avant qu'il n'arrive quoi que ce soit à cette voiture. Et c'est agréable d'avoir cette tranquillité d'esprit, non ? Vous voulez donc faire de même pour votre maison autant que possible. Encore une fois, c'est un peu hors sujet, mais c'est pourquoi il est si important de bien négocier et d' obtenir de bonnes affaires , car lorsque vous avez plus de marge de manœuvre pour régler les choses de la bonne façon, parce que vous n'êtes pas confronté à ce budget très serré. Parlons donc des estimations par poste. Répondez à cette question : payeriez-vous 20 000$ pour quelque chose sans vraiment savoir ce que vous obtenez ? Maintenant, ayez une idée très précise de ce que vous obtenez. Alors ne le faites pas en cure de désintoxication. En une ligne, une estimation vous y aidera. Il s'agit d'une estimation où chaque partie du projet est ventilée ligne par ligne. Un prix est associé à chaque ligne. La liste des estimations vous permet de voir exactement ce pour quoi vous payez. Cela vous permet également d'éliminer tous les éléments inutiles afin ne pas dépasser le budget que vous essayez d'atteindre. Vous souhaitez également séparer les matériaux et la main-d'œuvre si nécessaire. OK. Comme si une nouvelle baignoire devait être incluse dans votre cure de désintoxication. La baignoire elle-même n'est probablement pas incluse dans l'estimation. L'estimation qui vous est faite dit littéralement que main-d'œuvre pour l'installation de la baignoire ne coûte que 300 dollars ou quoi que ce soit d'autre. OK, alors tu sais , d'accord, je vais devoir dépenser encore 300$ pour une baignoire. Cela ne figurera pas sur l'estimation. Nous allons parler davantage des matériaux aujourd'hui. Ou vous aviez besoin d'un nouveau sous-plancher, non ? Parce que le sol était pourri ou quelque chose comme ça, tu as dû le remplacer. matériaux nécessaires sont probablement inclus, car le sous-plancher n'est qu'une terrasse, comme le bois de Home Depot. Et si vous recevez une offre pour un nouveau sous-plancher, ils ne vous diront pas quel est le prix pour le placer comme ceci et les matériaux ou cela. Cependant, cela doit être indiqué sur l'estimation, n'est-ce pas ? En fait, pour simplifier les choses, assurez-vous simplement que l' estimation alterne désormais chaque cas où les matériaux ne sont pas inclus, tous les matériaux dont ils auront besoin. Ceci n'est pas inclus. Comme si le sous-plancher des matériaux serait inclus. Mais si vous voulez poser une planche de vinyle de luxe LDP ou si LDP ou si vous voulez poser du carrelage dans la salle de bain, le matériau, le LDP ou le carrelage ne sont probablement pas inclus. Et en général, vous vous demandez probablement , comment puis-je savoir si quelque chose va être inclus ou non ? plupart du temps, c'est plus personnalisable, comme vous, vous voudrez peut-être choisir une certaine version de quelque chose. Ils ne l'incluront pas parce qu'ils ne savent pas ce que vous voulez. OK. Ils savent donc que matériaux pour cloisons sèches sont la même chose. Comme si je n'avais pas besoin de leur demander quel type de cloison sèche ils veulent ou ce qu'ils voudraient. Mais annulez pour leur demander quel genre de Tyler vous allez mettre dans cette salle de bains. Ils ne peuvent donc pas vous proposer un prix complet pour les matériaux et la main-d'œuvre car ils ne savent pas ce que vous voulez. Donc, s'il s'agit de quelque chose qui peut être personnalisé ou sélectionné de quelque manière que ce soit, il se peut qu'il ne soit pas inclus, mais vous devez le définir. Quoi qu'il en soit. Voici à quoi ressemble une estimation par rubrique. Alors regardez à quel point c'est précis. Cela fait partie d'une estimation que j'ai obtenue et je vais vous fournir à tous cette estimation complète ainsi qu'une autre. Vous pourrez donc les voir également fournir ces sous-traitants de niveau supérieur et dire : «  Hé, c'est à cela que je veux que vous le fassiez ressembler. Mais vous pouvez voir à quel point c'est détaillé, non ? Et c'est une rubrique, je dois l'admettre car il y a une limite pour chaque chose. OK. Sonnette, serrures, réparation de drains français, lavage sous pression, terrasse, plaques de protection sur les interrupteurs, plaques de protection sur les prises, fils, ligne pour la cuisine et la salle de bain comme tout petit objet et C'est 250$ pour ça, non ? C'est ce que tu veux. Vous ne voulez pas juste une longue liste de choses et un gros chiffre en bas. OK. Parlons donc de l'établissement de votre estimation en fonction du budget. Lorsque vous recevrez cette première enchère, vous devrez probablement la repousser pour la placer dans votre fourchette de prix et votre budget. titre d'exemple, supposons que l'enchère arrive à 25 000 dollars et que vous ayez besoin qu'elle soit à 15 000 dollars. C'est un écart assez important, non ? Et beaucoup de gens lèveront littéralement les mains en l'air à ce moment-là. Voici ce que vous devriez réellement faire. Revenez voir l'entrepreneur, dites-lui que vous avez atteint votre budget maximum 15, Graham, veuillez envoyer un budget révisé. Et bien sûr, vous devez garder à l'esprit que vous devez conserver les éléments non négociables dont nous avons parlé plus tôt dans l'estimation. OK. Vous devez les garder dedans parce que cette propriété ne sera pas prête à être louée sans un nouveau plancher, sans peinture ou sans, vous savez, une nouvelle baignoire et des toilettes ou quoi que ce soit d'autre. C'est comme si tu avais décidé de réparer, d'accord. Vous pouvez toutefois faire ces articles différemment, par exemple, au lieu de poser du bois dur, vous optez pour la planche de vinyle ou, au lieu de consulter la FAQ H, vous installez simplement des fenêtres. Il existe de nombreuses façons de réduire les coûts en évitant de créer un mauvais produit. Donc, réduire les coûts de cette expression revient presque à le faire à la brebis ou à sauter des choses. Je ne dis pas de faire ça. Je veux dire qu' au lieu d'acheter la Lexis de Toyota, vous obtenez toujours un bon produit, mais vous ne dépensez pas trop inutilement. Encore une fois, tenez compte du coût des matériaux, des matériaux qui ne sont pas inclus dans l'offre. J'aime en faire une liste séparée parce que si vous choisissez vous-même les finitions pour tout, je veux ce dicton : je veux ce comptoir, je veux ces armoires. Comme si tout cela commençait à s'additionner et que ce n'était pas dans chiffre que vous avez utilisé quand vous vous êtes dit j'essayais de suivre la formule de Brian et d'acheter cette propriété ou quoi que ce soit d'autre, Vous savez, puis j' utilise 15 000 dollars pour les réparations. Mais il s'avère que je n'ai pas pris en compte les matériaux. Vous allez juste être confronté à un tas de coûts surprises que vous n'aviez pas prévus. Vous recevez l'offre révisée de l'entrepreneur. En gros, vous vous opposez et vous dites « Non, je ne peux en dépenser que 15 ». Dites-moi ce que vous pouvez me dire ce que vous pouvez faire. Et puis il revient, compris les objets dont vous avez besoin. De nombreux cas. Il ne reviendra pas à 15 heures. Je reviendrai à 20 ou 18 heures. Ensuite, vous allez devoir revenir au téléphone et dire : «  Hé, merci d'avoir envoyé cette révision un peu, nous nous rapprochons. Pourrions-nous téléphoner, parler de chaque article et voir s'il existe d'autres moyens d' économiser un peu d' argent ici et de le faire. communication, c'est mieux de toute façon Si vous soumettez une offre à votre entrepreneur, vous finirez toujours par parler choses où vous vous dites : « Oh mec, je suis content que nous en ayons parlé » parce que cela aurait pu être un gros problème de communication. Je ne le savais pas. Quand tu voulais que je le veuille, arraches la porte du placard et tu construis un étui à ouvrir. Je ne savais pas que tu voulais dire que tu voulais que ça ressemble à ça ou quoi que ce soit d'autre. Ainsi, non seulement vous trouverez des moyens d'économiser de l'argent, mais il est également sain de discuter d'estimations, surtout lorsque vous ne faites que réfléchir à cette et que vous commencez. Ayez également une attitude positive. Je crois toujours que même à tort, je peux comprendre des choses et peu importe ce que c'est, il y aura un moyen de les comprendre et de nous en sortir . Et cela m'a toujours aidée. Je ne me contente pas de lever les mains ou de renoncer à quoi que ce soit. Et c'est l' attitude que vous devez adopter à l'égard de vos projets. La négativité n'aide jamais. Essayez donc de supprimer complètement cela et de vous concentrer uniquement sur le résultat. Quoi qu'il arrive. La plupart du temps, il existe un moyen de maintenir les enchères dans les limites de la fourchette, d'accord ? Encore une fois, c'est pourquoi je suis conservateur lorsque je vous dis de faire des calculs et faire des offres peu élevées, c'est parce que vous voulez gagner de la place à cause de tous ces coûts supplémentaires qui s'accumulent une fois que tu es vraiment entrée en cure de désintox et que tu te dis  : « Oh, j'ai oublié le matériel. Ai-je oublié, vous savez, le fait que, comme dans ce quartier, il faut, vous savez, de nouvelles cuisines et de nouvelles salles de bains ou que toutes les locations aient de nouvelles cuisines et de nouvelles basses. Donc je ne peux pas m'en tenir à ce vieux truc pourri ou quoi que ce soit d'autre. Ou l'entrepreneur a ouvert le mur de la salle de bain et il y avait des tonnes de moisissure et il a fallu 2 000 dollars pour y remédier, n'est-ce pas ? C'est pourquoi nous sommes prudents dès le départ afin d'avoir des surprises tout en restant à l'aise, car le projet est toujours dans les limites de nos chiffres. Maintenant, voici une chose importante. Tu te fais arnaquer ? Par exemple, comment savoir si l' estimation est juste ou non ? C'est probablement une question que certains d'entre vous se demandent : « Je ne peux pas simplement rester assise là à regarder une estimation d'un poste. Vous savez, par exemple, est-il acceptable de facturer 300$ et de mettre dans une baignoire ou est-ce normal de facturer 4 000$ pour peindre la maison ? Vous savez, certaines de ces choses, par exemple, quand je les regarde, c'est comme si Jésus avait l'air d'avoir beaucoup d'argent. Tu sais, est-ce juste ? Suis-je en train de me faire arnaquer ? y a donc pas vraiment de moyen unique de dire oui ou non à cela, car chaque marché a des prix différents. C'est beaucoup moins cher de travailler au Tennessee qu'à Denver. Nashville, disons alors Denver. Et c'est bien moins cher de travailler au centre du Mississippi qu'à Nashville, n'est-ce pas ? prix est pertinent pour le marché. Et puis vous avez tous les différents types de matériaux. Ensuite, vous devez calculer en fonction de la taille du travail. Vous devez connaître la superficie exacte et tout ça. Il est donc difficile de vraiment le déterminer. Et voici ce que je fais pour assurer de ne pas me faire arnaquer. Je m'assure savoir que je suis dans les limites de ce qui est normal. En ce qui concerne les sous-traitants. Moins cher n'est pas toujours mieux. C'est quelque chose que si vous n'avez pas regardé l'appel, nous l'avons fait dans ce groupe avec Justin, mon sous-traitant à Nashville. Il disait qu'obtenir plusieurs offres dans le cadre d'une offre d'un entrepreneur coûte beaucoup moins cher que les autres. Ils sont probablement juste en dessous des offres d'emploi pour pouvoir les voler aux autres sous-traitants. Et puis ils augmenteront les prix plus tard. Ou ils vont dire : « Hé, tu sais quoi, nous n' avons plus d'argent. Nous avons besoin de plus d'argent. Et à ce moment-là, vous êtes déjà à mi-chemin avec eux. Vous finissez par payer le même montant ou plus que ce que vous auriez payé aux autres entrepreneurs, qui avaient probablement une meilleure réputation parce qu'ils n'étaient pas invités à soumissionner pour obtenir désespérément des emplois. sens. Donc, moins cher n'est pas toujours mieux. Ce que je fais, c'est montrer mon estimation à des investisseurs expérimentés sur mon marché. Je vais juste le publier sur le groupe Facebook de la RIA à Nashville ou quelque chose comme ça que je pourrais dire, je dois payer 6 500 dollars pour un toit sur une maison de 1 200 pieds carrés, C'est un peu exagéré, c' est ce que vous voyez, les gars ? Tout le monde, je vais intervenir sur ce post et dire : Oh mon Dieu, je connais un gars qui peut le faire pour 3 500 dollars. Tu veux son nom ? Et contrairement à ****, oui, parce que ça va me faire économiser 3 000$. C'est vrai. Et si cette personne a des références , une licence et des choses comme si elle avait fait du bon travail pour d'autres personnes. Je vais m'en servir. OK. Donc, si quelque chose ne va pas sur l'estimation, renseignez-vous, assurez-vous de ne pas vous faire arnaquer. Consultez également ce site Web, home wise.com. C'est une excellente ressource pour voir si vous payez trop cher. Et je vais juste quitter ce diaporama pendant une seconde et passer à Home wise et vous montrer comment l'utiliser. Vous devez donc cliquer sur Installation. Et ce site Web est un peu maladroit dans la mesure où il ouvre sans cesse de nouveaux onglets, comme lorsque vous cliquez sur des éléments, mais ne vous inquiétez pas. Disons que je suis allé à la maison, j'ai cliqué sur Installation et que j'ai ouvert cet onglet. Ensuite, il suffit de cliquer sur les comptoirs, puis d'installer le comptoir en stratifié. OK. Alors vous voyez que j'ai saisi le code postal de Nashville. Et disons que le comptoir, vous savez, 120 pieds carrés de comptoir, c'est beaucoup. Ce serait un gros travail. Disons que c'est plutôt 40 pieds ou quelque chose comme ça. OK. Vous voyez donc comment cela a mis à jour les chiffres de votre montre et celui du bas ici. Vous ne voulez pas changer cela 55. Cela change. C'est plutôt cool. Donc, si votre travail mesurait 40 pieds, c'est généralement ce pour quoi vous pouvez vous attendre à payer. OK. C'est donc le coût du comptoir lui-même, 1 300 dollars. Il s'agit du coût de l' installation, de la main-d'œuvre 361, puis des autres emplois, des fournitures, notamment pour acheter des coliques ou des produits d'étanchéité, 100 dollars supplémentaires. C'est ce qu'on appelle l'allocation d'équipement. Je ne cocherais pas cette case parce que je ne paie pas pour leur équipement. Ils ont généralement ces 1 700 dollars. Et j'ai également découvert ce site Web grâce à Justin. Et j'aime ça. Il a dit qu'il était un entrepreneur très expérimenté. Il a déclaré : « Ce site Web est assez précis. Si vous regardez le chiffre le plus élevé, pas le plus bas. OK. Alors utilisez-le, vous savez, et assurez-vous de choisir comme un comptoir en stratifié, n'est-ce pas ? Parce que ce serait différent du comptoir en granit , comme ici. Tu devrais le remplir. Et il semblerait que nous ayons fait 40 pieds pour ça. Cela va coûter plus cher, principalement pour son achat. Installe un peu plus. Mais c'est un excellent moyen de vérifier ce qui vous est facturé lorsque vous examinez ces estimations, home wise.com, pour déterminer ce dont vous avez besoin. Regarde le chiffre le plus élevé. Cool. Parlons des matériaux. Donc, des matériaux, deux choses que vous pouvez y faire. Vous pouvez les acheter vous-même ou demander à l'entrepreneur de vous fournir vos places. Maintenant, généralement, lorsque vous les achetez vous-même, vous demandez toujours à l'entrepreneur se rendre chez Home Depot pour les récupérer. Il vous suffit de donner au caissier votre numéro de carte de crédit, le registre. Ils vous appellent, vous leur donnez votre numéro et ils facturent, ou vous pouvez vous inscrire à une carte Home Depot, si vous voulez que tout soit géré par cette méthode, pour faciliter la tâche. Tu peux le faire si tu es comme je souhaite. Je veux m'en occuper toute seule. Je ne veux pas, je ne veux pas que cet argent passe entre les mains de quelqu'un d'autre. Tu peux le faire de cette façon. J'ai également vu toutes ces façons dont les gens économisent l'argent en demandant des prix aussi compétitifs, par exemple en misant sur Home Depot ou en achetant comme des cartes-cadeaux. Il y a, il y a ces petites stratégies que je n'ai jamais vraiment explorées. Mais si vous voulez vous lancer dans ce genre de choses et essayer d'économiser 5 à 10 %, 15 % sur vos matériaux. Tu peux certainement. J'ai vu beaucoup de gens en parler dans de plus grandes poches, sur Skype. Ou vous pouvez simplement demander à votre entrepreneur d'acheter des articles, vous montrer son reçu , puis de le rembourser. C'est ce que je fais habituellement. Pour choisir les finitions. Vous allez sur le site Web de Home Depot et vous choisissez 23. Que faire ensuite ?: Tu es arrivée jusqu'au bout. Félicitations pour avoir consulté tout ce contenu, et j'espère que vous avez suivi les étapes nécessaires. Si c'est le cas, j' ai encore besoin d'une tonne d'aide. J'ai encore une tonne de questions. Mon premier conseil, si vous ne voulez pas payer pour un coaching, est de trouver un mentor local sur le marché que vous avez choisi, qui a de l'expérience et qui peut vous tenir la main et vous aider pour le reste processus. Il existe de nombreuses façons de rembourser quelqu'un pour cela, exemple en lui envoyant certains des prospects que vous générez. C'est donc une excellente option, vraiment, peu importe ce que vous choisissez de faire à partir de maintenant. Si vous avez besoin d'une aide personnelle de ma part, je propose des forfaits de coaching. Vous pouvez vous rendre sur Brian elwood.net slash real coaching pour tout savoir à ce sujet. Et c'est là que les personnes qui souhaitent m'appeler régulièrement me demandent d' examiner leurs offres, conditions de leur prêt, estimations de leurs sous-traitants, en examinant leur décision en matière de marché et en ayant simplement un œil d'expert sur tout ce que vous faites. Encore une fois, passez à Brian 0 avec coaching immobilier Dotnet Slash. Si vous voulez voir à quoi ressembleront les packages de coaching pour travailler avec moi. Mais j'espère que ce cours vous a beaucoup aidé. Et voici votre succès en matière de création de revenus passifs grâce à des propriétés locatives.