Compra de propiedades de alquiler a larga distancia con el "método BRRR"

1. Te doy la bienvenida a la clase: Si quieres invertir en propiedades de alquiler, pero vives en algún lugar que es demasiado caro. No tienes un montón de dinero para invertir. No tienes un montón de tiempo cada semana para poner en esto. Y no quieres administrar las propiedades tú mismo. Este curso será tu guía. Compré cerca de 40 propiedades de renta fuera del estado mientras vivía en Colorado. Y logré la proverbial libertad financiera cuando tenía 30 años, no fue fácil y cometí un montón de errores en el camino. Así que quería crear un programa para ayudar a otras personas a seguir el mismo camino que yo, pero tener un tiempo mucho más fácil para lograr la libertad financiera. Empecé un programa de coaching inmobiliario y he trabajado con cientos de clientes en este momento. Muchos de mis clientes tienen 20 o 30 alquileres propios hoy en día. Y este curso que he puesto en Skillshare es el curso por el que los llevé a todos. Entonces, si estás comprometido a hacer el trabajo y a seguir el curso este programa que he elaborado va a responder a todas tus preguntas sobre cómo comprar propiedades de alquiler. Nuevamente, aunque vivas en algún lugar que sea demasiado caro, no tienes un montón de efectivo, son un montón de tiempo para poner hacia esto sin más preámbulos, entremos en el curso y te veré ahí. 2. El proyecto de clase: Entonces, cada vez que comienzas un negocio, es bueno tener un plan de negocios, incluso si es como algunos cálculos aproximados en una sola página que describe tu plan para obtener clientes potenciales y crear ventas y retener clientes. Entonces, para el proyecto de clase, vamos a hacer el equivalente a un plan de negocios. Pero para tu empresa inversora inmobiliaria, la mayoría de las veces cuando conozco a un nuevo aspirante a inversionista inmobiliario y me van a decir, si , quiero comprar Reynolds, quiero crear ingresos pasivos, pero su plan no va mucho más allá que ahí. Y con todas esas preguntas sin respuesta que están en su mente, probablemente nunca van a tomar medidas. Una versión mucho mejor de tu plan sería decir algo así como, voy a comprar alquileres en Huntsville, Alabama. Tengo estos tres prestamistas privados de dinero que ya han dicho que me darían el dinero para mis tratos. Tengo a estos dos contratistas que son recomendados y van a hacer las reparaciones por mí. Y también tengo a este administrador de propiedades que va a administrar mis propiedades y darme consejos sobre los barrios de los que debería quedarme fuera. Los que debería buscar para comprar más ofertas. Y ¿ves cuánto más crujiente es eso? Es como un plan muy claro sobre cómo va a funcionar todo. Y te puedo decir una vez que vayas por el curso, aprenderás que si sabes en qué mercado vas a invertir y es un buen mercado porque lo escogiste usando los fundamentos que voy a enseñarte. Y entonces tienes ese equipo en su lugar, Linder, contratista, administrador de propiedades. Tienes todas las piezas de ajedrez en el tablero para hacer los movimientos que finalmente te llevan a adquirir una cartera de propiedades de alquiler. Entonces he creado un documento para que lo llenes o puedes anotar la respuesta a esas cuatro decisiones clave. ¿En qué mercado vas a invertir? ¿De quién vas a sacar el dinero? Quién va a hacer las reparaciones y quién va a administrar la propiedad. Entonces descarga eso y luego llénalo a medida que avanzas a lo largo de este curso. Al final, sube tu documento a la sección de proyectos para que otras personas puedan ver lo que has decidido y vas a motivar e inspirar a los demás alumnos de esta clase también. Entonces ese es el proyecto de clase armando tu plan de negocios de inversión inmobiliaria. Y te veré en el primer video de entrenamiento. 3. 2 criterios BRRRR: Bien, entonces en esta capacitación vamos a repasar los dos criterios esenciales necesarios para la estrategia de rebabas. ¿Bien? Muchos de ustedes están en este programa porque quieren hacer rebabas. Eso significa por renovar, refinanciar la renta, ¿de acuerdo? Y esa es una gran estrategia. Pero viene con un par de cosas que necesitamos repasar en este entrenamiento. Entonces, la mejor estrategia es una de las estrategias más utilizadas que las personas utilizan para hacer crecer su cartera. Y es mi estrategia favorita a partir de ahora mismo. La razón de eso es cuando haces estos tratos, no solo terminas con equidad, así que estás protegido, como que solo debes 50 K en la casa y vale 70 o 75. Pero también sabes con flujo de caja positivo y puedes hacerlo con muy poco de tu propio dinero, ¿verdad? Para que veas por qué es tan popular. Promete mucho cuando lo miras de esa manera. Pero en realidad he visto a mucha gente hacer esta estrategia. El camino equivocado. Personas analizadas. Basado en cualquiera de los dos es lo que se supone que diga eso. Pero el oh, lo siento, eso es realmente correcto. La gente analizará en base a ninguno o sólo en uno de los criterios que vamos a repasar. Los dos criterios esenciales. lo que eso les lleva es que o compran un mal trato o ponen demasiado efectivo en un trato. Y eso simplemente no es sustentable. Puedes hacerlo en un distribuidor para simplemente mojarte los pies. Pero al final quieres estar comprando buenas ofertas como inversionista inmobiliario. Para hacer la estrategia se requiere cierto tipo de trato, vamos a hacer que funcione. Pero más específicamente, de lo que estamos hablando es de un cierto conjunto de criterios sobre el trato que se necesita establecer para que funcione. Entonces hoy vamos a hablar cuáles son esos dos criterios para ejecutar a estos chicos realmente rápidos. Vamos a repasar esto. Ya sabes lo que voy a decir aquí. ¿Cuál es el objetivo final de invertir en bienes raíces? Suficiente flujo de efectivo mensual para cubrir todas tus facturas, ¿verdad? Entonces, si te cuesta cinco K al mes vivir en la unidad cinco K al mes de tu Reynolds, estás financieramente libre. Eso es lo que queremos para ustedes más que nada. Eso es lo que logré para mí hace años. Y es increíble. Y no estoy arrastrando fue como si hubiera podido llegar a ese punto. Ahora puedo pagar mi renta, pagar mi hipoteca, pagar mi factura de comestibles, pagar el pago de mi auto, como todas esas cosas solo de cheques que llegan al buzón. Eso es en última instancia lo que queremos. Por lo que el criterio más importante hora de comprar una propiedad es el flujo de caja. Y si no hay suficiente flujo de caja, que compran suficiente, quiero decir, dos a 300 dólares la puerta, entonces simplemente no compres el trato. Bien. Chicos, no lo hagan. Además, el punto de equilibrio está bien. Entonces, cuando estás analizando el flujo de caja, es importante tener en cuenta que a veces puedes ser equilibrio cuando estás solo en medio de un dinero privado. Pero ya sabes, esto, calificas para financiamiento en el camino y te va a traer de vuelta al flujo de efectivo positivo. Eso es aceptable siempre y cuando estés de acuerdo con pagar la factura de cualquier gasto que aparezca mientras tanto. Entonces, para ser claros, para Burr, nos interesa el flujo de caja después de la refinanciación en el camino, no durante el periodo de préstamo de dinero privado, que suele ser como de tres a 12 meses. Entonces te voy a dar un ejemplo. Costo de la casa 40 K para comprar y necesita 15 k y reparaciones. Hay 3 mil y costos de cierre. Bien. Entonces eso sería 58 K todo n. Digamos que traes tres grandes de tu, de tu propio dinero a la mesa. El prestamista te presta 55 al 12% durante 12 meses. Términos típicos de dinero privado. Tu pago mensual a ese prestamista privado sería de 550. Así que claro que está en la gama alta, ¿verdad? Porque las tasas de interés son tan altas. Y digamos las rentas 875. Entonces vamos a deducir todos los gastos que pagarías en ese escenario. Y siempre uso el 15% de la renta para vacantes y reparaciones. Ahí es donde conseguí ese número. Estarías haciendo la friolera de 12, 50 al mes y flujo de caja, ni siquiera lo suficiente para comprar almuerzo en un restaurante en estos días en este momento, bien. Eso es lo que sería tu flujo durante el periodo de préstamo de dinero privado. Cuando estás pagando esas altas tasas de interés, entonces vas a refinanciar con un banco. Te dan ese mismo 55 k al cuatro y medio por ciento, eso permitiría que el pago cayera 5-50% a 78, lo que saltaría tu flujo de caja de 12 a 283 dólares. Y eso es entonces se convierte en un buen negocio. Y ese es un ejemplo de cortador de galletas de la estrategia de estallido cuando funciona de esa manera. Así que básicamente lo que pasó es por adelantado, estabas ejecutando los números en esto basado en ver oh, voy a hacer 283 al mes cuando me refi y sabías que estarías en un buen efectivo- lugar de flujo, bien. Pero aquí está el pateador Chicos. ¿Qué más es importante en ese escenario? ¿Qué más tenía que pasar para que ese trato saliera por ese camino? ¿Qué pieza crucial de ella no hemos discutido todavía? ¿Alguien nota? La casa tuvo que evaluar la cantidad correcta para el banco refi y le devolviera a pagar a ese prestamista privado el 55, habría tenido que valorarlo la cantidad correcta. Bien. Entonces volviendo al mismo trato, te voy a dar los números otra vez. 40 K precio de compra 15, repara tres costos, 58, todo en tres de su bolsillo, y un préstamo por 55 de un prestamista privado. Ahora bien, la mayoría de los bancos son instituciones de crédito que el préstamo es 70% del valor de la casa. Entonces vamos a usar 70% para estar seguros y 55,000, la cantidad que debes es 70% de qué? Entonces, para determinar que solo lo divides por 0.7, lo que te da 78 mil 571. Entonces, ¿qué significa eso? Esa es la cantidad que tendría que evaluar la casa para que puedas hacer estrategia de nacimiento sin traer ningún efectivo adicional a la mesa. Así que para ser claros, cuando la casa esté arreglada y esté lista lista. Sale el tasador, ellos, regresan con una tasación de 78,000 dólares. Los bancos pueden prestarte el 70% de eso, que es 55,000, que es exactamente la cantidad que necesitas para pagar a su prestamista privado de dinero. Entonces esto es como en un mundo perfecto donde todo volvió a la cantidad justa para pagar al primer tipo, etcétera. Y tu crucero, ¿verdad? Pones tres de los grandes en este trato y tendrías 23 mil inequidad y 200 algunos en flujo de efectivo, ¿verdad? Entonces, ¿cuántas veces podrías hacer eso más de tantas veces como sea posible, bien. Ese es el punto entero. Quiero dejar claro muy rápido que cuando estoy hablando del valor tasado, estamos hablando de ello después de la rehabilitación. Bien. Y estás haciendo rehabilitaciones listas con estos tratos. Entonces tu determinante cuando intentas averiguar como, qué es esto que va a evaluar que estás buscando otras propiedades listas para rentar en ese mismo vecindario, del mismo tamaño, baño de cama, etc. si esa casa fuera a no valorar a los 78,000 que queríamos y entraba más baja. Vas a tener que traer más efectivo a la mesa de cierre para refi esa propiedad y hacer que fluya efectivo. Entonces digamos que sólo se tasó para 72. El banco te va a dar el 70% de eso, que es 50,400, ¿de acuerdo? Pero recuerdas que debes a ese primer prestamista privado 55. Eso te pone trayendo 4 mil 600 al cierre encima de los tres K Ya pones en orden a refi. Eso me ha pasado mucho porque no hice la debida diligencia correcta por adelantado. Y eso reduce tu devolución de efectivo en efectivo en el trato y requiere más efectivo para hacer cada trato. Entonces chicos, esta es la razón por la que conseguir una gran oferta es una gran oferta es lo mejor que se puede hacer en bienes raíces. Si obtienes una gran oferta, entonces no solo el flujo de efectivo estará ahí, sino que todos están en precio estará muy por debajo de ese 70%. Entonces el banco no va a tener tiempo, no hay problema en darte tanto o más de lo que necesitas, ¿verdad? Para refi out y pagar a los prestamistas. Como literalmente comprar una casa por el precio justo. Literalmente, se encarga de todo lo demás. Sólo podemos llegar a un estúpido ejemplo, como si pudieras conseguir una casa por diez mil o algo así y vale 90 mil. Ya sabes, como si tu flujo de caja fuera una locura. Tendrías un prestamista que te diera todo el dinero por ello, ¿verdad? Y sería lo mejor del mundo. Entonces eso no es realista, pero conseguir propiedades por más baratas debería ser el foco. Prefiero que hagas, en vez de, en lugar de hacer como tres ofertas, ya sabes, decidiendo comprar una de ellas, donde es un poco como aceros. Está bien. Prefiero que hagas 30 ofertas y te rechazen 29 veces, pero luego encuentras una muy buena oferta. Porque si construyes una cartera de grandes ofertas, eso es lo único que realmente te va a hacer financieramente gratis, donde tienes cheques, golpeando tu buzón cada mes para pagar tu facturas. Así que asegúrate de dirigir a los policías tipo. Si tu objetivo es hacer este BER con menor cantidad posible de efectivo propio, lo que realmente no debería ser. Asegúrate de ejecutar los comps cuando estés analizando tratos, estoy haciendo ofertas , te aseguro de que la casa evaluará donde la necesitarás. Bien, entonces los dos criterios esenciales, el título de esta formación. Son flujo de caja, cuánto flujo de caja vas a tener después de la refi y cuánto capital vas a tener. O en otras palabras, ¿cuál va a ser tu relación préstamo/valor? ¿Estás en no más del 70% de lo que ese inmueble va a valorar para. Si estás puedes decir que sí a ambas preguntas, entonces tienes un trato sólido. Y ese trato nunca va a hacer mal. Y es de riesgo súper bajo. Tienes un buen trozo de capital en él. Podrías venderlo y poner algo de dinero en tu bolsillo, o puedes sostenerlo y poner flujo de caja en tu bolsillo. Y quieres algo de espacio entre lo que debes y lo que vale. Quieres tanto como sea posible. Porque las propiedades van a apreciar a lo largo tiempo lo que le debes. Va a bajar porque los inquilinos están pagando tu hipoteca y los valores van subiendo porque los bienes raíces históricamente se aprecian, sobre todo si compras en el mercado adecuado. Entonces, cuanto más espacio tenga allí al principio, antes podrá hacer una jugada más avanzada como una refi de efectivo y arrojar ese dinero a su próxima propiedad o propiedad multifamiliar o cualquiera que sea el sentido. Entonces esos son los dos criterios esenciales. Ahora bien, es importante saber que uno de esos dos, ya sea flujo de efectivo o equidad, va a limitar la cantidad máxima que puedes pagar, la cantidad máxima que puedes ofrecer en un trato. Y voy a entrar en ejemplos para explicar eso. Así que recuerda la casa que hablamos antes con el préstamo de 55 k, cuatro y medio por ciento del banco, pago mensual de 278 y el 283 de flujo de caja. Si fuéramos digamos que no sabíamos las comps de running y viendo por qué habría elogiado, digamos que estábamos como cashflow. Flujo de caja. Y solo estábamos viendo el flujo de caja. Bueno, ¿cuánto más podríamos haber pagado por eso? Solo mirando estrictamente el flujo de caja, el precio all-in de 55 K, ¿verdad? Eso te deja con el 283 en cash flow. Si lo golpeamos hasta 60, sigue siendo bueno a las 02:58, 65 a 33, zapato podemos pagar 70,000 todo adentro. Y en esa renta, todavía tienen 207 dólares, así que 75, probablemente iríamos por debajo de los 200, pero podrías pagar hasta 70 mil si solo lo analizas por solo flujo de caja. De nuevo, vamos a ir por este camino conmigo chicos. Y si esta lección se siente como un bocado, es muy, ya sabes, basada en datos estadísticos. Sólo tengan que aguantar conmigo. Puede que tengas que volver atrás y ver esto por segunda vez para captar realmente todas las pequeñas partes de ella. Pero realmente necesitas entender esto. Así que de nuevo, volviendo a esta diapositiva y es como, guau, en realidad podríamos adeudar 70 sobre este total. Va a flujo de efectivo a las 02:07. Entonces, si lo pensaste de esa manera, podrías decir, bien, necesita 15 y reparaciones y tres k y costos de cierre. Así que en realidad podría ofrecer hasta 52 basado en el flujo de caja. Todavía estaría todo en sus 70 y estaría en el flujo de caja en más de 200 meses, tal como dice Brian, ¿verdad? Todo va a estar todo bien. Entonces podría pagar más por el trato, ¿verdad? Pero espera, nuestro precio de compra original en ese mismo ejemplo era de 40 K cuando te he estado mostrando las diapositivas en él antes. ¿Correcto? Entonces, ¿por qué acabo de saltar hasta 52 K? De repente, podrías pagar tanto si lo estuvieras basando solo en el flujo de efectivo y solo estuvieras mirando como, bien, si el pago de la hipoteca en un préstamo de 70.000 dólares menos la administración de propiedades menos, menos, menos es 200 flujo de caja Zelman. Sin embargo, si hiciste eso, si fueras a ese número máximo de préstamo basado solo en el flujo de caja, esa propiedad tendría que evaluar por 100,000 para que la refi sin traer más efectivo a la mesa. ¿Tiene sentido? Entonces esa es la gran advertencia. Tendrías que tener 100 K y luego el banco te da 70%. Por lo que podrían darte los 70 para darte la vuelta y pagar al prestamista, al prestamista privado, el dinero duro a corto plazo, lo que usaste de vuelta. Para que pudieras obtener un préstamo a más largo plazo a la tasa de interés más baja, ¿verdad? Y eso te dejaría con algunos bolsillos vacíos. ¿Bien? Porque si compraste usando esos números y solo estabas basado estrictamente en el flujo de efectivo, y terminaste con un préstamo de 70 k a ese prestamista privado. Y entonces si el banco iba y lo tasaba y volvía a los 78 porque olvidaste ejecutar los comps. Tendrías que traer más de 17 subvenciones a la mesa para refinanciar ese trato. Bien. Entonces ese trato no funcionaría sin esa inyección de efectivo de 17 K de tu parte porque solo te van a dar 70% de los 78,000, bien. Entonces hablamos solo mirar un trato vía como el flujo de caja. Pero una cosa que otras personas van a hacer es en realidad solo mirar la equidad y simplemente ser como, Oh hombre, estoy consiguiendo un buen trato en esta cosa. Voy a convertirlo en una propiedad de alquiler, ¿verdad? Y ni siquiera saben realmente cómo ejecutar los números para el flujo de caja, pero saben ver si van a tener capital. Entonces esto es como el otro gran error. Entonces, si estás tratando de hacer la estrategia de nacimientos sin dinero, compra, sabemos que comprarlo base solo en la renta no funcionaría, pero ¿y si y si hicieras lo contrario? Entonces digamos que encontraste una propiedad que valdría 90 mil dólares en condiciones de renta lista. Bien. Entonces dijiste, bien, bueno, 90,000 veces 0.7, podría obtener hasta 63,000 como préstamo máximo del banco en esta cosa, podrías decir, genial, eso significa que podría pagar hasta 63 K por esto cosa todo en como precio de compra mas reparaciones y todo. Pero, ¿y si no consideraras el hecho de que la propiedad solo se rentaría por 700 dólares al mes? Si tuvieras un préstamo de 63 K y estuviera funcionando por 700 dólares, solo obtendrías 68 dólares al mes y un flujo de caja positivo. ¿Bien? Entonces el trato funcionaría desde un punto de vista sin dinero, ¿verdad? Como si pudieras conseguir todo el dinero para comprarlo. Porque si valía 90 y lo podías conseguir por todo m 63, entonces podrías conseguir prestamistas privados de dinero, bancos, lo que sea para darte todo el dinero para comprarlo. Y tendrías $27,000 de capital. Y podrías mirar eso y ser como, amigo, voy a tener toda esa equidad. Pero, ya sabes, 68 dólares al mes, eso es tan delgado, eso no va a hacer mucho para moverte hacia la libertad financiera. Un trato como ese sería más como un arreglo y una vuelta que una compra y retención porque hay que ganar 20 de los grandes o tal vez un poco más si hiciste una rehabilitación minorista versus no estás listo para rehabilitación. Pero no hay flujo de caja. No quieres una cartera de propiedades que están ganando 68 dólares al mes. Porque puedes mirar tus geniales hojas de cálculo y decir que tengo 27 K y equidad en diez propiedades. Tengo 270 mil en equidad. Pero, ya sabes, 68 dólares al mes, solo ganas 680 al mes con diez puertas, ¿verdad? Y la primera vez que algo grande sucede, como inesperado, como que se necesita un nuevo techo, eso sería, ya sabes, mayor parte de tu flujo de caja del año probablemente solo para arreglar el techo en uno de los diez casas. Derecha. Entonces sería estúpido poseer eso si tu objetivo era ingresos pasivos, pagar tus facturas. Que tengan sentido, chicos. Entonces, ¿puedes ver por qué es importante tener tanto flujo de efectivo como capital al hacer una rebaba? Ustedes lo entendieron. Ahora bien, si esta presentación ha sido un poco pesada para ti, simplifiquemos esto y podrías simplemente tomar una foto de esta diapositiva una vez que la tenga todo afuera. Porque cuando estás considerando un trato y quieres hacer rebabas, básicamente, estas son las tres preguntas que estás respondiendo, bien. Primero, dirías, basado en mi precio all-in proyectado, flujo de caja de la propiedad al menos $200 al mes Después de la refinanciación. Bien. Entonces estás viendo eso todo en precio porque vas a basar el pago de la hipoteca fuera de eso. Estás todo en el precio es de 55 de los grandes. Estás como, Bueno, ¿cuál es el qué es el pago de eso con un banco menos todos mis demás gastos? Bueno, tengo por lo menos 200 dólares al mes sobrantes. Esa es la parte del flujo de caja. Entonces si la respuesta es sí, usted dice, monto de mi préstamo representará no más del 70% del valor listo de la renta tasada? Entonces cuando puse pintura nueva y esto cantaba algunos pisos nuevos, la limpié. Hago mi pequeño diez K la rehabilitación de pintalabios es como lo llaman. Y me doy cuenta de lo que, ya sabes, lo que va a valer en ese momento. Lo que yo 0 en esta cosa todo en es que va a ser no mas del 70% de la cantidad que vale en renta listo condicion? Si la respuesta es sí a ambos, tienes una gran oferta de aves. Si la respuesta al número dos es no, entonces tienes que preguntar Podré traer el efectivo restante a la mesa para hacer este trato? ¿Quiero llevar el efectivo a la mesa o debo simplemente encontrar una mejor oferta? Y he visto a la gente decir: Sí, quiero llevar el efectivo a la mesa, Brian, lo he conseguido. He llegado tan lejos en el trato. No quiero ir, pero no quiero volver atrás. Tengo dinero solo quemando un agujero en el suelo y un 41k o lo que sea. Y yo sólo quiero lanzar 15 otorgados a este trato. Y si ese eres tú, entonces bien. Yo también lo he hecho antes. Y definitivamente no es el peor uso de tu dinero. No vas a gastar ese dinero. Solo lo estás metiendo en una casa para que puedas recuperarlo si la vendes. ¿Correcto? Sin embargo, solo hay que tener en cuenta que los inversionistas más sabios, los que quieren hacer su estiramiento de efectivo y quieren obtener mayor cantidad de capital y flujo de caja posible, están tratando de encontrar formas de poner tan poco de su propio dinero en el trato como sea posible. Entonces, en conclusión, los dos criterios esenciales que hay que tener en cuenta al entrar en cualquier trato de aves. Nuestro flujo de caja, $200 al mes o más. Y la relación préstamo/valor, o equidad básicamente significa que todos están en precios. No más del 70% de lo que esa cosa va a valer en condiciones de renta lista. Bien. Entonces necesito que analices ambos por separado. Bien. Cualquiera que sea 11 de ellos probablemente sea el tope en el trato. Como en el ejemplo donde demostramos que se podía pagar más por esa propiedad y aún así el flujo de efectivo a 200 dólares al mes. ¿Correcto? Pero tendrías que traer todo este dinero a la mesa. Entonces el préstamo a valorar pieza sería el gobernador en el trato, el tope. Uno de estos dos va a tapar la cantidad máxima que puedas ofrecer. Y entonces hay que mirar estos por separado. Tienes que decir lo que es lo más que podría pagar y aún así tener 200 dólares al mes. Y entonces ¿Qué es lo más que podría pagar y no ser mayor al 70%, todo n, bien? Y realmente cualquiera de esos dos es menor, Esa es la que será tu oferta máxima permisible. ¿Tiene sentido? Cuando encuentras un trato que cumpla con ambos criterios. La conclusión es que deberías comprarlo chicos con muy poco efectivo requirieron una buena porción de capital más dos a 300 dólares al mes y flujo de caja neto. Estas son una de las formas más rápidas de escalar su cartera. Cuando le cuento a la gente sobre ofertas que compré así, se ponen muy celosos. No es que tuviera algún secreto en el trato, ¿verdad? Es solo que sé qué buscar y solo hago ofertas y espero venga algo así. Y esta es la forma sencilla, el marco sencillo que quiero que te acerques haciendo ofertas de aves a partir de ahora. Entonces, lo que debe hacer a continuación es elegir tres ofertas disponibles en su mercado. Ejecute a los policías sobre ellos para ver lo que valdrían y rentar condición lista, luego haga un análisis para ver para qué rentarían. Bien. Entonces ya sabes lo que valdrían, ya sabes por lo que se postularían. Ahora, determine qué es lo más que podría pagar, dónde va a cumplir tanto con el flujo de caja como con los criterios de equidad. ¿Bien? Si haces eso, vas a tener una sólida comprensión fundamental de la estrategia de estallido, cómo hacer que funcione para ti. Y claro, comparte tus respuestas, respuestas a esto con el grupo para que podamos volver a verificar tu trabajo, asegurarnos de que lo hiciste bien. Y cuando entiendas eso, sabrás exactamente qué ofrecer de aquí en adelante. 4. Cómo elegir un gran mercado: Esta capacitación trata sobre cómo escoger un gran mercado en cuándo, durante una economía en alza. ¿Qué haces para tener éxito cuando el mercado está honestamente loco? Cuando el mercado es como es ahora mismo. Y cada mercado es como, parece ser tan caro y competitivo y todo el mundo parece estar haciendo un poco menos ofertas y pasando el rato al margen esperando que el mercado se desplome. ¿Cómo continúas siendo un inversionista activo? ¿Es posible? ¿De eso vamos a hablar esta noche? Muy rápido. Voy a compartir mi historia contigo. Probablemente lo sepas. No voy a entrar en un montón de detalles, pero definitivamente es relevante para lo que vamos a hablar esta noche. Y, ya sabes que empecé en Nashville hace casi una década, casas eran 30 de los grandes. Invertir en encontrar acuerdos al menos no fue la parte desafiante. La parte desafiante fue entonces encontrar el dinero. Eso duró dos, quizá tres años. Y entonces, de repente, Nashville ya no era factible como mercado de alquiler porque de eso es de lo que estamos hablando esta noche. Mercados de renta, no estamos hablando de mercados. Se pueden vender al por mayor mercados finales. Se puede voltear en casas. Mercados donde se pueden comprar casas donde hay flujo de caja positivo. Ratio renta a precio chico sabio. Esa ventana de tiempo. Último puñado de años en Nashville. Existía antes de que me metiera en bienes raíces, pero cuando entré, era un poco querer que mucha otra gente lo hiciera. Emoción, solo pon burbujeó y años después no podías invertir. Pon esta hermosa imagen con marca de una playa en este tobogán. Porque casi me recordó como estar en la playa y tratar de ganarle el tiempo y tratar de encontrar un lugar para pararme en la arena. A medida que el agua se precipita en más y más alto, ya sabes, hay que ir más arriba en la playa a medida que rueda la marea y para encontrar un, tratar de encontrar un punto seco para pararse o sentarse o caminar. Y así el agua definitivamente la precipitó en Nashville y literalmente no había más propiedades de alquiler que tener. Así que me ramifiqué a las áreas circundantes. Primero fui a solo 15, 20 min fuera de la ciudad, hay algunos pequeños tattling. Murphysboro, Tennessee es un pueblo que fue bueno para invertir por un tiempo, pero ese pueblo rápidamente se puso más caro. Y ahora miras a Murphysboro en la MLS, como que los precios son como más de 100 mil y realmente es solo una ciudad para un fijo y flipper, o un desarrollador o un mayorista va a al por mayor a esas personas. ¿Correcto? Entonces fui al norte a Clarksville, Tennessee y lo hice bien, se les compró una serie de rentas y sigo viendo ofertas ahí, pero se ha vuelto mucho más difícil. Y miras como incluso miras lo que hay ahí en la MLS , como las cosas más baratas, 90 de los grandes solían poder conseguir casas ahí por 30 en la MLS. Estoy hablando de que esto no fue hace tanto tiempo. ¿Correcto? Entonces invertí ahí y conseguí diez rentas más o menos y entonces, ya sabes que el agua se precipitó y ese pueblo ha evolucionado más como lo que llamarías una ciudad fija y volteada, no una ciudad de compra y retención. Sólo porque no se puede obtener suficiente flujo de caja. En lo que se refiere a la relación precio de renta. Fui al sur más al sur, 45 min al norte de Clarksville, 45 minutos al sur en Columbia, Tennessee. Compré algunas puertas y Columbia. Ahora, ustedes pueden verificar esto si van a Zillow y miran los precios, colombia es demasiado cara, hace demasiado calor. Ya sabes. Todos los demás inversionistas me estaban siguiendo a estas áreas y pujando los precios. Y porque todos estos son pueblos en crecimiento, porque ya sabes, mi criterio es encontrar lugares que estén creciendo. Simplemente hay mucha más gente moviéndose ahí. Y eso puja el precio está a la altura, porque solo aumenta el dominio. Por lo que Colombia rápidamente se volvió no factible en lo que respecta a una ciudad de compra y bodega. Después fui más al sur, Huntsville, Alabama. Ustedes me han escuchado hablar de eso. ¿Correcto? Y conseguí un puñado de tratos hechos. Recuerdo como primero pensando en ir a Huntsville. Precios ahí, 30, 35 mil dólares. No estoy bromeando chicos como los mayoristas te enviarían por correo electrónico ofertas diciendo 35,000 dolares casa tres camas necesita diez mil y renta de trabajo por 800 al mes. Eres como ¿Qué? casi como si fueran las ofertas son tan baratas. Tenía mis dudas sobre el pueblo, pero los datos mostraron que estaba en auge. Y si miras a la MLS ahora lo más barato verás mi B 70, 80, algo así. Ese pueblo se ha vuelto mucho más difícil de encontrar alquileres, entonces no es imposible como Clarksville, pero es una batalla cuesta arriba. Y como voy a compartir esta noche, ya no es una batalla que me interesa pelear, al menos a corto plazo. Entonces fui más al sur, el Huntsville. Y básicamente cada mercado en el que he entrado ha tenido esta ventana de tiempo en la que podrías invertir y ha durado en cualquier lugar de 12 a 36 meses. Entonces el agua es precipitada. Jay. Y sé que esto es probablemente único de la economía general en la que estamos. Esto ridículo o todo igual que aparentar subir, subir, subir, lo que sé que no va a durar para siempre. Pero debido a que ha sido así como los últimos diez años, básicamente, entonces el precio está en todas partes simplemente han seguido subiendo. Y los inversionistas están saltando de un pueblo a otro. He estado saltando de un pueblo caliente a otro. Les he estado diciendo que identifiquen los pueblos calientes y vayan todos ahí, ¿verdad? El problema con eso que estoy viendo es que tienes una pequeña ventana de tiempo para encontrar ofertas. Antes de que el agua se precipite, ya no se puede cavar en busca de oro y esa arena. Ya no se puede caminar por ahí. Hay que buscar en otra parte. Y la pregunta que enfrentamos ahora es, ¿merece la pena seguir gustando aprender un mercado? Construye un equipo ahí, encuentra gran contratista, prestamistas de administrador de propiedades para ese mercado aprende estos diferentes códigos postales, barrios, mercado para ofertas. Sólo para poder hacer tantas ofertas como puedas hacer en esa ventana de compra antes de que se vuelva demasiado cara en esa competencia, rápidamente se arrastra envió porque los inversionistas son tipos hambrientos. Eres un inversionista así entiendes cómo se siente. Teníamos hambre de ofertas. Todo el mundo está hambriento de ofertas en este momento. Todo el mundo se está metiendo en los bolsillos más grandes y tratando de averiguar cuál es esa próxima zona de salto en ciernes. Y están saltando a ella, pero saltando de una zona a otra, a la siguiente a la siguiente. Y está provocando este fenómeno donde tienes estas pequeñas ventanas compradoras. Y la razón por la que siempre te he recomendado que busques estos mercados en crecimiento. Porque personalmente, he ganado mucho dinero comprando casas y viéndolas apreciar. De hecho, he ganado más de 1 millón de dólares en ganancias de capital en la vida de mi carrera al comprar y mantener casas y mercados en crecimiento, ¿verdad? Entonces no es una mala estrategia, pero no quiero que oigas ese número de millones de dólares y luego pienses, bueno, tengo que hacer esto. ¿Bien? Pero por eso originalmente tenía ese consejo. Tiene sentido, ¿verdad? Me gusta hacerlo y me gusta, igual que comprar una acción infravalorada y ganar dinero con ella. Ese ha sido mi consejo para ti. Encuentra el próximo mercado en crecimiento GO ALL IN. Pero, pero como dije, debido a que el deseo de bienes raíces es tan fuerte en este momento, esos mercados se están pujando dentro de 12, tal vez tres años como máximo fuera de un rango de precios aceptable para los inversores. Y eso es lo que creo que es el problema. Ahora he concluido que los mercados en crecimiento no valen el esfuerzo dado el clima actual que enfrentamos hoy. Esto puede cambiar si el mercado recibe y si la competencia sube y los precios bajan, bien, entonces vamos a tener que reevaluar todo. Pero no sabemos cuándo va a ser eso. Y he sido como cualquier otro inversionista desde hace años, varios años, 34 años, cinco años, he estado pensando que algo venía. He estado comprando plata dorada, un poco de ella al menos por, ya sabes, empecé a hacer esa vacuola como antes. Fue antes de 2015. He estado pensando que algo va a pasar y no ha pasado. Pero sí sé que la Fed ha impreso más dinero en los últimos siete meses, luego lo han hecho en los últimos siete años. Bien, así que piénsalo un minuto. Eso puede crear la fachada de que el mercado está arriba. misma manera que si comprara un montón de cosas en una tarjeta de crédito. Puedo parecer que era rico, pero realmente estaba pidiendo prestado todo ese dinero, ¿verdad? Entonces realmente creo que algo va a pasar, pero no tengo una bola de cristal, no sé cuándo. Y así tenemos que adaptarnos hoy en base a dónde están las cosas hoy y convertirnos en mejores inversionistas. Y eso es lo que estoy haciendo, y eso es lo que quiero para todos ustedes. Porque quiero todo lo que he aprendido como inversionista. Quiero traerlo todo a la mesa aquí y ahora mismo. Quiero mi techo. Todo lo que he aprendido, cada error que he cometido, cada cosa que he aprendido a evitar o cada sistema que he construido. Quiero que ese sea tu piso para que empieces justo donde me voy a dejar. Ese es tu punto de partida es exactamente donde estoy hoy. Así que no tienes que pasar por una década de pasar por lo que he pasado y aprender esto. ¿Bien? Entonces aquí hay una instantánea de algunas investigaciones que he hecho para compartir con ustedes la teoría que tengo, ¿de acuerdo? Y nuevamente, destaco que es una teoría. Pero lo que tengo aquí es un montón de mercados diferentes en el área South Midwest. Son como Tennessee, Florida, Arkansas, Oklahoma, Texas. Y lo que miré es, ¿qué tan grandes son poblacionales, nuevos? Si miras en la MLS, ¿cuál es el precio más barato? Entonces, ¿son un mercado plano, o están creciendo, o están disminuyendo en términos de tamaño de población? ¿Bien? Ahora el verde y el rojo. Ignora eso por un segundo. Bien, te diré lo que eso significa al final. Pero lo que noté es que los mercados que están creciendo, bien, en su mayor parte, los mercados que están creciendo. Tengo, lo siento, mi pantalla se congela. Lo siento. Lo que he aprendido es que los mercados que están creciendo, el precio ya está horneado. ¿Bien? Entonces, si nos fijamos en la columna que dice MLS barata, precio promedio, ¿bien? La mayoría de los que dice crecer, el precio en la MLS ya supera los 100 subvención. ¿Correcto? O al menos 70 más, que en mi opinión es que voy a compartir hoy es demasiado para los precios. Ya sabes, que sea cual sea el piso, me van a gustar las casas más baratas que estás viendo en la MLS. Voy a compartir contigo donde creo que necesitas estar, que son realmente estos precios en el verde. 70, ya demasiado alto. Ahora probablemente estés pensando, Bueno Brian, hay algunos aquí que tienen como precios de té reales como Indianápolis a siete grandes Walton. Ese en realidad está disminuyendo. Entonces no vamos a mirar eso porque no queremos ciudades en declive. Jacksonville, de 35 años, creo que aquí había una ciudad de Ohio. Se les ha cortado que tenía casas de 30 K. Pero esas ciudades no están funcionando muy bien para los inversionistas. En cuanto a lo que he visto de clientes con los que he trabajado. Bien. Y voy a compartir con ustedes por qué creo que eso es voy a compartir con ustedes por qué pienso que pueblos más grandes que tienen, ya sabes, 800,000 personas o más con precios baratos no son tan buenos como los más pequeños pueblos que tienen precios baratos. ¿Bien? Entonces esto es solo una instantánea de algunos datos que he mirado. Y luego si nos fijamos en los pueblos que tienen un crecimiento demográfico plano. Entonces, cuando lo buscas, la población no ha cambiado tanto. Entonces estás viendo precios más baratos, como puedes ver aquí. Ahora, pueblos planos, a esos se les conoce como mercados lineales. Lineal, es decir, no cambia. Miras el precio promedio de la vivienda, prácticamente se queda igual con el tiempo. ¿Bien? Entonces mucha gente piensa que esos pueblos son realmente aburridos. Pero estoy empezando a ver que la gente que más éxito está invirtiendo en pueblos lineales y no están pueblos lineales y no están luchando contra todos los demás y estos pueblos en crecimiento. Y esto nuevamente es producto de la locura de que el mercado es eso ahora mismo. Pero eso es lo que estoy viendo. A través de Abilene aquí porque sé que Blake le va bien ahí dentro. Déjame ver si Blake está de guardia ahora mismo. Esperaba que lo fuera para que se sacara ****** de descuento. Pero yo estaba la publicidad es mercado. Es broma Blake. Pero vamos a por ti, hombre. Pero parece que Abilene podría ser genial porque también está creciendo además de seguir siendo barata y pequeña. Pero, ¿qué sabemos de eso? Es que ese precio promedio probablemente va a subir bastante rápido. E incluso su santidad, es decir, Blake podría tener que encontrar un nuevo mercado. Bien. Entonces esto es un pequeño vistazo a algunas de las investigaciones que he estado haciendo en los mercados. Y por lo que he visto, ahora estoy cambiando mis recomendaciones en base a mi experiencia y en base a la de los clientes. Y una cosa que es seguro chicos, es que queremos propiedades baratas, ¿de acuerdo? No puedes meterte con propiedades más caras como 100 K plus especialmente. O incluso diré 70, 8,100 K son más difíciles de meterse y hacerlos flujo de caja. ¿Bien? A menos que hagas estrategias diferentes, empleas estrategias diferentes. Como sabemos que sub2 funciona para Adam Johnson. Sabemos renta para poseer obras para Chris Prefontaine. Existen estrategias para hacer que las propiedades más caras funcionen. Pero he tenido éxito, está en propiedades más baratas que están en los barrios adecuados. Como te mostré en la diapositiva Anterior, algunos de los mercados con propiedades principales son grandes, es decir, tienen 800 mil personas o más. Lo que he visto es que grandes mercados con propiedades baratas es que no necesariamente significa que sean buenos mercados, ¿bien? Porque lo que no queremos seguro es para esas propiedades baratas, las que van a tener sentido, rentar la relación precio, las casas sub 100 K. No queremos que todos esos estén en barrios de clase D. Queremos a los de clase C o mejor. Es una distinción muy, muy importante. Y esta es mi teoría, es que mayor tamaño de población en una ciudad parece estar vinculado con propiedades baratas al estar en los barrios de clase d.school. ¿Bien? Y lo que estoy pensando es que las ciudades más grandes van a tener más clases socioeconómicas diferentes, ¿verdad? Y casi más espacio, si se quiere, para que las propiedades baratas estén en las peores zonas, ¿verdad? Mientras que con un pueblo más pequeño, como voy a compartir con ustedes ahora, eso no es tan probable. ¿Bien? Menor tamaño de la población. pueblos con propiedades baratas parecen tener un mayor porcentaje de viviendas. En barrios clase C. Las propiedades que he visto en pueblos pequeños que son baratos normalmente no lo son, suelen estar en mejores zonas. Entonces esas mismas propiedades de precio similar en una ciudad más grande. Pensé en esto como ¿por qué es eso? Pero una cosa en la que pensar ya pueblos más pequeños suelen tener un bajo costo de vida. Tendrán bajos ingresos promedio. Y si tienes un pueblo pequeño y las casas son de 40 mil, ya sabes, algunas de esas casas, estoy hablando como precios promedio de las viviendas. Algunas de esas casas tienen que estar en mejores zonas, ¿verdad? No vas a tener un pueblo pequeño donde todo el pueblo sea un barrio de clase D. ¿Correcto? Entonces algunas de esas casas, es como estadísticamente más probable que un mayor porcentaje de esas casas van a estar en mejores zonas si el costo general de vida en la vivienda promedio general el precio de la ciudad es más bajo frente a un pueblo que podría tener un precio promedio de vivienda más alto. Pero pasa que tiene algunas casas que están en una barata, barata, que son baratas. Esas casas baratas solo pueden ser las casas de clase d.school y todas son d.school class. Entonces espero que esa distinción tenga sentido. Si no, por favor pregunte, también los mercados más pequeños tienen mucho menos ojos puestos en ellos, ¿verdad? No vas a leer alguna lista sobre los mejores mercados para invertir en Boston y leer sobre alguna ciudad de Oklahoma con 80.000 personas. Es solo que es mucho menos probable que haya competencia. El mantra del que siempre he estado consciente en la vida es mirar lo que todos los demás están haciendo y siempre hacer lo contrario. Eso casi siempre ha sido cierto. Como casi todo lo que hago y creo en ellos así es la manera de hacer esto o que casi todos los demás lo están haciendo mal. Están haciendo lo contrario de lo que yo estoy haciendo. Y siento que olvidé ese mantra. Hasta cierto punto. Olvidé lo importante que es ser como lo que ellos llaman un inversionista contrario. Y solo eche un vistazo general a lo que está pasando y lo que hace la gente. Y ir contra la corriente y hacer lo contrario. Entonces eso es lo que hoy estoy recomendando. Y hoy vamos a abrir los ojos y mirar algunos tipos diferentes de mercados. Primero quiero hablar sobre cuáles fueron las recomendaciones originales del mercado que hice. Bien, vamos, vamos, retrocedamos un poco y hablemos de cómo llegamos a donde estamos hoy. Por lo que las recomendaciones originales del mercado. Y esto funcionó durante bastante tiempo. Honestamente, fue COVID que fue como realmente a través la llave final en la máquina a lo grande. Pero demuestra que necesitamos más flexibilidad, adaptabilidad y agilidad como inversionistas porque cualquier cosa puede suceder. Pero mis recomendaciones originales de mercado que solían ser efectivas, nos aseguramos de que ofertas de reglas del 1% estén disponibles en la MLS. Elige un pueblo con 100 K de tamaño mínimo de población. Asegurarse de que haya diversidad económica. asegura de que haya fortaleza económica. Esa debería ser una ciudad en crecimiento, poderosa y en auge que a menudo se vincula con el crecimiento de la población. Pero también quieres verificar eso. Bajos índices de vacantes y hay actividad inversionista inmobiliaria. Ahora hablemos de dónde salieron mal las recomendaciones originales. En primer lugar, 1% de las ofertas de reglas disponibles en la MLS. Y ahora date cuenta que necesitas tener eso, pero también necesitas combinarlo con un precio promedio bajo de la vivienda para encontrar más fácilmente ofertas con una buena relación rampa a precio. ¿Bien? Entonces solo porque haya 1% de acuerdos en la MLS, no significa necesariamente que va a ser un gran mercado. Muchas veces esos tratos no estarán en las áreas adecuadas. Y luego para cuando subas la escalera hasta cualquiera que sea la zona o las áreas en las que sí quieras estar. Ya has ahogado tu relación renta a precio, y es difícil encontrar ofertas. Cien K de tamaño mínimo de la población. ¿Bien? Esta fue mi recomendación anterior. Y ahora veo que ningún tope en el tamaño lleva a invertir en pueblos más grandes donde las propiedades baratas suelen estar en zonas malas como comenté, fortaleza económica. Esto sigue siendo algo a mirar, como te voy a mostrar en un segundo. Pero demasiada fortaleza económica está ligada a un pueblo de alto crecimiento. Y en un mundo ideal, nos encantaría tener un alto crecimiento en nuestra apreciación de nuestras inversiones. Pero eso está ligado a un alto crecimiento poblacional y fortaleza económica y crecimiento poblacional. Subir rápidamente los precios, rápidamente elevó la competencia. Y lleva a mucha frustración y falta de resultados y falta de un flujo de negociación consistente que pueda agregar a su cartera, luego a la actividad de los inversionistas inmobiliarios. Demasiada actividad probablemente signifique que la competencia ya es demasiado alta. Entonces hablemos de lo que quiero que mires. Ahora. Esto es lo que quiero que consideres a hora de elegir sus mercados en el futuro. Quiero que ahora estés mirando mercados más pequeños. No quiero que peleen en la pesca en los grandes pons. Ryan quería que hiciera algunas analogías de pesca. No quiero que pesques en los grandes estanques. Quiero que encuentres algunos estanques más pequeños deficientes. 50 a 200 K es un buen rango en el que pensar. También quiero el precio de inicio de la MLS por debajo de $50,000. Y cuando digo eso, me refiero a una agrupación de propiedades. Bien, así que mataré el tobogán por un segundo y te mostraré una pequeña roca. Un pueblo que estoy viendo. Dawn, todos vayan a Little Rock bien. Porque no sé con certeza si va a funcionar. Pero este es un pueblo que estoy viendo. Y si miras en la MLS y te conceden, estos pueden no estar en la zona correcta. Eso no es algo que haya confirmado. Pero tu C, ves un buen pedazo de propiedades en este bonito rango de precios, 50, 60 K, ¿verdad? Y mira, no se detiene. No solo sube hasta los 100 K después de buscar casas. Sigo desplazándome y ahora hemos tenido 70. ¿Correcto? Entonces vi un grupo de propiedades por debajo de los 50 K. Bien. Entonces de eso me refiero a la hora de agrupar. No estoy hablando de una casa destrozada. Estoy hablando de ver múltiples propiedades alrededor como 50 K o menos Mark, digamos. Entonces eso es lo que quiero decir con eso. Y cuando veas eso, ya deberías poder confirmar que esos van a ser acuerdos de reglas del 1% también. Pero obviamente, confirme manualmente comprobando la renta contra tu precio all-in para asegurarte de que lo es. Pero una cosa que me he dado cuenta, chicos, es que, ya saben cómo hablé de esto con propiedades caras, como si compran si van a mirar, empiezan a mirar cada vez más caras propiedades, renta no sigue el precio arriba. Una casa de 500.000 dólares no se renta por siete mil al mes. Casa de 1 millón de dólares no se renta por $15,000 mensuales. Al igual que tendría que ser de la misma manera que una casa de 50 K o renta por 750 al mes, ¿verdad? Entonces el, cuanto más caro recojas renta no le da seguimiento. Lo mismo es cierto ya que te sale más barato. Es lo que me he dado cuenta. Cuando el precio de la casa va a bajar, las rentas van a seguir a esa baja. Pero hay cierto punto en el que el precio sigue bajando y la renta empieza a aplanarse. Escribir. Una casa de 40 K no se va a rentar por $400 mensuales, al menos, no en la zona correcta. Derecha. Enjuague como en una casa de tres habitaciones. En cualquier mercado decente debería por lo menos ser algo así como, no sé, 650 como mínimo, ¿verdad? Probablemente más alto. Pero enjuague no necesariamente siguen. El precio ha bajado. Es por eso que si tienes un precio inicial bajo, entonces solo tienes un tiempo más fácil haciendo esa brecha entre lo pagaste por ello y lo que alquila. Y eso es lo que buscamos para hacer tratos. Eso es como cuando ves eso, es como, bien, presiono el botón de comprar, adiós, adiós. Y la mayor razón por la que gente no es capaz de hacer tratos en este momento no es nada. Parece que tiene sentido como alquiler. Por lo que queremos eliminar ese cuello de botella aquí mismo y ahora hoy. Entonces 50 a 200 k tamaño de población, cosas baratas en el grupo MLS de casas en o menos 50 K población plana. Observe que dije no crecer plano. Sé que suena una locura. Ese no siempre será el consejo. Pero creo que deberías considerar pueblos como este por lo menos los próximos 12 meses, si no más, y complementar tus esfuerzos existentes mínimo con un pueblo como este, que voy a platicar aproximadamente en un minuto. Por lo tanto, las poblaciones planas no disminuyen pero tampoco crecen. Sólo una aburrida ciudad vieja y plana. Seguimos queriendo diversidad económica. Estaba viendo la diversidad económica de algunos pueblos, algunos pueblos pequeños como este hoy temprano. Y vi que tienen como, solo porque un lugar es como aburrido y no crece, todavía tienen trabajos en todo tipo de industrias ahí. Y solo estás confirmando que no es un pueblo de un caballo donde todos trabajan para una compañía o el gobierno o los militares o algo así. Fortaleza económica. Sólo quieres confirmar que es estable. Crecimiento poblacional y fortaleza económica y crecimiento. Siento que están realmente atados entre sí. pueblos que son, tienen un declive poblacional. Si buscas datos sobre su economía, no se ve tan bien. Es como cómo se han deslizado las cosas, los negocios han ido sin negocio o los negocios se están mudando a otros pueblos. Y entonces verás que la población declinó a realmente, solo quiero que mires y veas cuál es la tasa de desempleo, ¿ cuál es la tasa de crecimiento del empleo y la tasa de crecimiento del ingreso? No está disminuyendo como pueblo. Tener trabajos, tienen razón y pueden hacer que funcione ahí y es un pueblo estable. Algunos de estos mercados lineales chicos, tal vez te sorprendas. Probablemente tengan una mejor estabilidad económica que una ciudad cíclica que simplemente se apodera y revienta con cada ciclo inmobiliario. También propietario primitivo, esto no es algo de lo que hayamos hablado mucho, sino solo verificar que tu estado sea amigable con los propietarios en términos de las diferentes leyes de inquilinos y lo que puedes y no puedes hacer sobre desalojos en el aumento de rentas o depósitos de seguridad. Y cómo son los impuestos a la propiedad. El litigio es como en ese estado. Entonces eso es realmente una cosa dependiente del estado, más que una ciudad. Entonces bajas tasas de vacantes, todavía solo asegurándose de que las tasas de vacantes no sean una locura. De hecho, Little Rock, el pueblo al que estoy echando un vistazo, tiene tasas de vacantes más altas de las que me gustaría ver 11%. Entonces hice una publicación en bolsillos más grandes hoy tratando de conectar con algunos inversionistas ahí y averiguar más sobre por qué es eso. Porque me hizo dudar un poco sobre invertir en ese mercado. Prefiero ver algún lugar con tasas un poco más bajas que eso. Entonces sí quiero ver alguna actividad inversionista inmobiliaria. No quiero que sea el hub más popular para invertir en bienes raíces, lo más nuevo y atractivo. Pero tampoco quiero ver cero actividad. Entonces el punto es simplemente hacer tratos, ¿de acuerdo? Eso es en lo que quiero que te concentres. Comprar una propiedad correctamente. Bueno, vas a ganar de dos a 300 dólares al mes. Neto. No trates de entrar en mercados calientes, no durante el entorno actual. ¿Bien? Guarde algunos alquileres en esos aburridos mercados estables o el flujo de caja mensual está ahí. ¿Bien? Porque el flujo de caja mensual al final del día es todo lo que realmente nos ha importado. De todos modos, la equidad es agradable. Si vendes una propiedad, puedes poner un montón de dinero en el banco, pero entonces ya no tienes la inversión. O podrías hacer una refi de cash out, inscribir los ingresos y cuantas más inversiones, ¿verdad? Entonces la equidad es genial. Pero para gastarlo, estás aprovechando lo que tienes o estás vendiendo lo que tienes. Por eso la gente dice que no se puede gastar la equidad, ¿verdad? Sin sacrificar la inversión alguna manera ni comprometerla. Pero el flujo de caja mensual que puedes gastar sin comprometer la inversión. Y esa es realmente la forma segura poder vivir la vida que quieres vivir, que es, en mi opinión, toda la razón por la que estamos aquí. Solo estamos aquí para aprender una habilidad, para manejar el dinero de una mejor manera para que tengamos más libertad en nuestra vida. Y así voy a estar seleccionando un puñado de mercados. Prueba esto a lo largo de los próximos meses. Compró hoy 50,000 postales de postal mania. Pero voy a estar extendiendo esos a mi antojo los próximos meses en un puñado de mercados diferentes, voy a tener más datos para compartir muy pronto. Y para eso estoy haciendo eso es para ayudarlos chicos y tener mayor cantidad de evidencia en tiempo real posible sobre lo que funciona. Así que asegúrate de consultar conmigo qué funciona, dependiendo de si estás viendo esto ahora, o podrías estar viendo esto dentro de tres a seis meses en el curso. Check-in conmigo sobre cómo le fue. Qué hacer a continuación, chicos es primero, decidir si van a seguir o no con su mercado actual. ¿Vas a seguir quedándote con lo que estás haciendo? ¿Está funcionando? ¿O vas a buscar en otra parte? Por supuesto, como siempre publica en el grupo de Facebook, si necesitas ayuda con esto, siempre puedes seguir buscando en tu mercado actual. Además, agrega un nuevo mercado basado en nuevos criterios y deja que los dos mercados lo luchen. Ni siquiera seas emocional tu mercado o emocional como inversionista. Deja que las pruebas determinen lo que debes hacer. ¿Está funcionando o no? ¿Estás trabajando hacia tu meta de ingresos pasivos ahí o no? Al final del día, ese es el único criterio que no debería importar. Y puedes no tienes que abandonar todo lo que has hecho. Pero estoy sugiriendo que como mínimo añades un nuevo mercado basado en los nuevos criterios que revisamos hoy y mires en ambos. De hecho, hoy estaba hablando con un Ryan y quiere seguir invirtiendo en Huntsville. Y le dije Ese es un hombre increíble, que podría ser una gran obra a largo plazo. La economía podría chocar, los precios podrían bajar. De repente. Ahí es juego limpio. Pero hasta que eso suceda, les dije que agregaran otro mercado, como los de los que hablamos esta noche, solo para garantizar que pueda obtener tantas ofertas como quieras para empezar bien vez en cuando vea qué pasa después. Si decides que quieres agregar un nuevo mercado, entonces usa los nuevos criterios. Y quiero que selecciones al menos tres mercados potenciales para entrar que se ajusten a los criterios que he repasado, y luego compartas tus elecciones con el grupo. Bien, avísame lo que has decidido. Y si necesitas ayuda para tomar esa decisión final. Y luego empieza a hacer lo que sea necesario para generar leads y hacer ofertas para poner a prueba tu teoría. Y también recuerda esto como una lección a medida que entras en tu carrera, ¿de acuerdo? Porque este día va a volver a llegar. Este no es un evento único. El mercado se enfriará por un tiempo. Aquí en algún momento. Entonces va a volver otra vez. Porque eso es lo que más de 100 años de historia nos han enseñado que hace. Y vas a necesitar recordar esta lección. Vas a necesitar que recuerdes que puedes invertir en mercados de crecimiento en ciertos momentos y puedes invertir en mercados lineales en otros momentos. Y ha llegado el día de que solo miremos en mercados lineales, en mi opinión, hasta que las cosas se enfríen. Fresco. Entonces espero que esto les haya sido útil chicos y salgan a aplastar su próximo mercado. Y realmente pienso que esto, aunque algunos de ustedes se sientan frustrados por los esfuerzos que ya han puesto en los mercados de picking. Espero que del otro lado de esa frustración, haya un poco de alivio que no tengas que buscar en un mercado ridículamente competitivo y caro. Y no tienes que luchar con uñas y dientes para encontrar las ofertas para construir tu cartera de renta. 5. Rastreo del crecimiento de la población: ¿Qué pasa, chicos Brian aquí? Y este va a ser un video corto solo para mostrarte cómo averiguar qué está haciendo la población en cualquier ciudad. ¿Está creciendo? ¿Se está encogiendo o permaneciendo igual? Entonces hay dos sitios web que uso para esto. El primero es este de aquí, census.gov, enorme sitio web con toneladas y toneladas de datos. Honestamente, es un poco torpe, pero una vez que aprendes a navegar, se vuelve bastante útil. Entonces buscaré Nashville, Tennessee aquí arriba en el bar, porque ahí es donde hacemos la mayor parte de nuestro negocio. Esto va a aparecer. Quieres dar click sobre este enlace que contiene todos los datos de esta ciudad. Entonces a partir de aquí se puede entrar en muchos puntos de datos diferentes sobre la ciudad. Dice todos los temas aquí puedes seleccionar de todas estas cosas como ingresos, economía, población. Entonces para este video, solo te estoy mostrando a la población. Las estimaciones al 1 de julio de 2016 son 660,001. Lo que pasa con el censo es que no lo actualizan con tanta frecuencia. Entonces a veces tendrás mirar datos que tienen uno o dos años de antigüedad, pero siguen siendo bastante valiosos. Entonces, ¿lo principal que estoy buscando aquí es que la población crezca, disminuya o se quede igual? No quieres comprar casas. En ciudades donde la población está disminuyendo. Esa es una muy mala señal. Justo aquí. Popula, variación por ciento de población, abril de 2010 a julio de 2016, 9.4%. Por lo que ha subido 9.4% en los últimos seis años. Si hubiera declinado, habrá un pequeño signo negativo justo delante de este 9.4. Entonces este es un lugar donde puedes consultar algunos datos de población que suelen ser bastante precisos. Otro es este sitio web City data.com. Este es un sitio web genial. En realidad lo usé cuando estaba decidiendo a dónde mudarme y me ayudó a elegir Denver porque muchos de los datos que tenía este sitio web. Entonces otra vez, encontremos a Nashville aquí. Haga clic en Tennessee. O tal vez lo hagas clic aquí. Entonces te va a mostrar todas las ciudades de Tennessee con más de 6,000 residentes. Supongo que aquí puedes elegir todas las ciudades, pero si tu ciudad no está apareciendo en esta lista de 6,000 además es demasiado pequeña seguro. Así que vamos otra vez, vamos a Nashville. Haga clic en él. 644 es lo que están diciendo. Y esa es una estimación a partir de 2014. El número importante aquí, y en realidad tienen datos más antiguos, es que el cambio desde la década de 2000, ha subido 18%. Eso es realmente positivo, que haya crecido tanto en tan poco tiempo. Entonces veamos otra ciudad aquí. Déjame regresar. Alabama, Birmingham, tengo algunas propiedades en Birmingham dos. Vamos a ver esto. Población. En 2014, 212,000. La población cambió desde el año 2000, negativo 12.6. Entonces esa no es una buena señal. Desde el año 2000, la población de Birmingham, Alabama ha disminuido 12%. Entonces la gente está, por alguna razón, se está alejando de la ciudad. Y si nos fijamos en los precios en Birmingham, es súper, súper barato llevar a Reynolds allí y muchos inversionistas se sienten atraídos por eso, qué barato es. Pero hay una razón para ello. la gente no le gusta vivir ahí. Se están mudando por alguna razón, están encontrando opciones más asequibles son mejores opciones por su dinero que lo que Birmingham les está dando sobre estilo de vida o disponibilidad laboral o lo que sea. Así que hay muchos otros factores que vamos a repasar, por supuesto, y elegir tu mercado. Pero esta es una grande. Entonces, en retrospectiva, no debería haber comprado esas propiedades en Birmingham. No sé si voy a venderlos o aferrarme supongo que voy a aferrarme a ellos por ahora. Por suerte, sólo tengo unos pocos ahí abajo y no una tonelada. Entonces espero que esto ayude a los chicos. Este es un buen punto de partida para cuando estás eligiendo tu mercado, es averiguar si la población está creciendo, disminuyendo o permaneciendo igual o no . Y como mínimo, debería estar permaneciendo igual. Busqué Memphis aquí y no solo creció 1% desde el año 2000. Entonces básicamente se quedó igual. Eso es un poco preocupante. Mucha gente es muy optimista sobre los alquileres y Memphis y a la gente le va muy bien allí. Pero me gusta invertir en lugares que se están hinchando, están creciendo. Es como entrar en cualquier mercado al principio. Al igual que si ibas a invertir en Facebook o Google cuando eran baratos o Apple, eso, simplemente montas un poco la ola hacia arriba. Esto equivale a poder subir la ola de aprecio porque hay mucha más gente que se mueve a alguna parte. La demanda sube, y eso empuja el precio hacia arriba. Bien chicos, gracias por mirar. Te veré en la siguiente pieza. 6. Cálculo de relación de alquiler/precio: ¿Qué pasa, todo el mundo? ¿Brian? Ah, y aquí. Entonces en este video, te voy a mostrar en general cómo registrarte en un mercado y ver si los números van a funcionar. Para propiedades de alquiler. Hay muchos mercados por ahí que son increíbles y la economía es realmente fuerte. Pero simplemente no hay ninguna oferta al precio correcto para que tenga sentido como alquiler. Entonces eso es lo que estamos marcando en esta lista aquí. Entonces lo que hice primero es que lo busqué en Google y solo quería ver si alguien había compilado una buena lista de estos mercados y un poco hizo el trabajo por nosotros. Y de hecho encontré un montón de basura. Yo parece que muchos de los artículos no fueron escritos por inversionistas y solo eran un poco de muy alto nivel solo usando datos y solo imprimiendo informes. Este es un ejemplo perfecto aquí mismo. Dice 13 de los mejores lugares para comprar un alquiler en EU. Y básicamente está saliendo de algunos números de eso, el precio medio de la vivienda, el pago medio de la hipoteca y la renta media. Y luego se trata de calcular un retorno que supuestamente la gente está obteniendo en base a eso. Algunos de estos sí se ven bastante bien. Soy como Baltimore, y obviamente sé que Nashville es bueno, aunque los precios han llegado muy altos allí últimamente, creo que el precio medio de la vivienda definitivamente está por encima de 166. Ahora, incluso vamos a salir de Nashville. Entonces esto no es realmente exacto. Entonces tienes algunos otros se verán bien. Entonces, en general, el artículo de noticias sí se ve correcto. Pero luego se llega a algo como Seattle donde los precios medios de las viviendas para 50 rentas medianas solo 2,200. Quiero decir, lógicamente, sabes que un lugar como Seattle no va a funcionar muy bien para comprar un montón de propiedades de renta de flujo de caja. Pero incluso estos números lo confirman. Hay que tener cuidado con estas listas porque los mercados se colarán en estas listas como Detroit probablemente funcione a partir de un retorno, pero sabemos que la economía podría estar en duda, pero eso es un video separado. Por supuesto. Los números en Boston no se ven tan bien. Tampoco lo hacen en la ciudad de Nueva York. Quiero decir, ¿quién pensaría que la ciudad de Nueva York es el mercado al que van a elegir para comprar propiedades de alquiler, verdad? Es un poco loco. Por lo que estas listas no están escritas por inversionistas inmobiliarios. Hay que tener cuidado al leerlos, pero no duele como lugar para empezar. Entonces para conseguir que pase, la pareja principal de cosas que quieres ingresar es la primera cosa es, cuál es la este es otro artículo voy a enlazar en las notas abajo que se ve como, lo conseguí mucho más correcto. Muchos de estos mercados son excelentes mercados de flujo de efectivo que han enumerado aquí. Entonces sí, perdón por eso. Lo primero que estás buscando es, ¿cuál es la mediana del precio de la vivienda? Las casas de madera cuestan en promedio en este mercado. Y esta es una marca bastante buena. Artículo. Tipo de establece eso y voy a vincular esto abajo también. Y puedes encontrar tu mercado aquí y ver cuál es el precio medio de la vivienda. También podrías simplemente buscarlo solo para obtener número actualizado porque esto realmente fue escrito en 2015. Pero definitivamente quieres saber en general ¿cuál es el precio medio de la vivienda y tu mercado? Entonces, en segundo lugar, ¿cuál es la renta mediana? qué hay algo para rentar en promedio. Y este es otro artículo que voy a vincular a continuación que muestra la mediana de los alquileres para 100 de las ciudades más grandes de EU. Y así se puede decir, bien, renta media de dos dormitorios para Phoenix es 1,000 y el precio de la casa es de 200,000. ¿Correcto? Ya no se ve súper genial para Phoenix, al menos hoy. Simplemente parece un poco caro. Una vez que tengas esos dos números, el precio medio de la vivienda, la renta media, tienes un poco de información, ¿verdad? Definitivamente no es suficiente para tomar una decisión. Entonces pasaría a mirar lo que realmente está a la venta en el mercado que está considerando. He sacado un montón de ejemplos aquí. Tenemos Cleveland, Ohio. Entonces lo que hago es poner la ciudad en la barra de búsqueda aquí, y solo quiero a la venta. En realidad no necesitas hacer clic en eso todavía. Solo a la venta por edad y dueño. Quieres asegurarte de que solo haces clic en casas. No es que los departamentos y condominios y las casas adosadas no sean buenas inversiones, pero un poco descartan los números un poco. Y los condominios y las casas de pueblo pueden tener tarifas de HOA muy altas y cosas así. Entonces, en las casas unifamiliares suelen ser lo que estamos hablando de invertir de todos modos, chicos correctos. Entonces. Simplemente seleccione casas para el propósito de su búsqueda. Entonces. Entonces aquí en Cleveland, Ohio, quiero decir, mira los precios como 500078. Es como por el precio de un nuevo, puedes conseguir un auto nuevo o podrías conseguir por casas en Cleveland, Ohio. Es como sospechosamente barato, ¿casi no? Pero lo que esto sí me dice es que dang, como, si puedo hacer renta de estas casas entonces este mercado funcionaría genial. Porque las casas son muy baratas. Nuevamente, no nos hemos metido en diferentes barrios y donde están buenos y malos zip. Voy a cubrir eso en un minuto. Pero generalmente, miras los precios de las cosas que están a la venta en Cleveland, ohio y en la MLS para el caso. Ahí, es barato, ¿ verdad? Realmente barato. Y Cleveland es conocido por ser un buen mercado para el flujo de caja. Solo si estás buscando solo el flujo de caja, se sabe que es uno de los mejores mercados. Nuevamente, este video es apenas sobre la relación renta/precio. No se trata de economía y fortaleza económica y todo eso. Entonces sabemos que las casas son baratas y Cleveland. Ahora veamos para qué se anuncian los alquileres y Cleveland. Y así todo lo que tienes que hacer, de nuevo, abre una nueva pestaña puesta en Cleveland, Ohio. Sólo tienes que seleccionar para renta. Y luego otra cosa que hago es que necesites hacer clic en Renta de menor a mayor. También en las casas, necesitas hacer clic más barato aquí arriba para ordenarlo de más barato a más caro. Así que aquí en Cleveland, 300400500600. Generalmente, justo, y de nuevo, se trata de un análisis aproximado. Como en general, las casas son realmente baratas y la renta los montos de renta no son terribles. Parece que puedes conseguir 600 dólares al mes, siete o lo que sea por casas en el área de Cleveland, Ohio. Bien. Mira Greenville, Carolina del Sur. Bien, solo tengo casas seleccionadas otra vez. Y lo tengo ordenado por más barato. Parece que empieza alrededor de los 40. Gran rápidamente sube 50, 60, 70. Entonces probablemente una ciudad más estable que en Cleveland. Definitivamente. Estos son los precios y otra vez, esto es lo que aparece en los chicos de la MLS. Estás asumiendo que vas a poder conseguir un poco mejores ofertas y las cosas que aparecen en la lista, tienes que hacer tu propio marketing o red con mayoristas o lo que sea. Solo quieres ver qué es el comercio minorista, cuáles son los números principales de dólares casi deberían funcionar desde una perspectiva minorista. Entonces cuando entras y compras cosas a un precio de venta al por mayor de descuento, los números definitivamente funcionan. De todos modos, sabemos a qué van las casas en Greenville. Y luego nos fijamos en las rentas, 700, 800. Entonces eso se ve bien, honestamente como solo aproximadamente si las casas son 70, 80 k y las rentas son 78900 al mes, estás tambaleando alrededor de esa regla del 1% al precio minorista. Eso parece que definitivamente podrías hacer que Greenville, Carolina del Sur funcione desde una perspectiva de alquiler. Pero de nuevo, vas a necesitar hacer más la debida diligencia. Y voy a repasar eso al final. Veamos un lugar como San Diego, súper caro. Entonces no sé qué es esta casa por $90,000, mejor una hélice como un tráiler En realidad con las casas más baratas son como 300 K más o menos. Y estos son uno, hay una cama, bien. Hay un 32. Entonces estas son casas pequeñas como esta, 700 pies cuadrados, 766. Este es solo 400 pies cuadrados por 320, ¿verdad? Así que realmente para levantar una casa de fiar y San Diego, eso es tres cama a baño. Parece que eres por lo menos 400 K más o menos. Y aún no sabemos dónde están estos. ¿Correcto? Entonces pasamos a los precios de la renta y dejame ordenar que de bajo a alto. Bien. Entonces en general, en realidad me sorprende que puedas vivir en San Diego por esta solución barata. Algunos de estos son de una habitación, así que probablemente debería tener dos plus en todos estos porque realmente no compras alquileres que sean de una habitación. Esa no es realmente una buena inversión por lo general. Entonces se parece a San Diego. Posiblemente podría funcionar sorprendentemente. Pero nuevamente, tu precio de entrada para comprar ceros unifamiliares, 300 K por casa. Y ni siquiera hemos conseguido hasta 3,000 dólares al mes en renta aquí, solo mirando, necesitarías hacer bien eso en esa casa para poder hacer efectivo. Entonces no lo sé. Probablemente encontraría en otro lugar, ¿verdad? Yo solo quería mostrarles a ustedes el mercado barato para que puedan ver la diferencia. Es como, es un poco más difícil ver cómo podría funcionar esto, correcto. Versus como un Greenville, Carolina del Sur. Además ¿preferirías, por 1300000 dólares casa o preferirías comprar cuatro o cinco casas en Carolina del Sur? Y entonces tienes cuatro o cinco activos que están apreciando en lugar de solo uno. Y si una de tus cuatro o cinco casas queda vacante mientras que las otras están ocupadas y ayudan a pagar las facturas hipotecarias. Pero si estás 300 mil dólares la casa va vacante, Esa es una gran factura hipotecaria que tienes que pagar y nadie te está ayudando a pagarla, bien. Porque es tu única propiedad y está vacante. Ese es otro gran problema con comprar casas caras para rentar versus repartir tu dinero. Entonces echemos un vistazo a Memphis. Memphis es un mercado de alquiler muy popular. Así que de nuevo, casas realmente baratas y sabemos que algunas de estas probablemente estén en zonas que de todos modos no compraríamos. Pero solo sabes que si, si el punto de partida es de cinco K, probablemente haya un punto de entrada en algún lugar la ciudad donde puedas entrar y los precios son definitivamente lo suficientemente baratos. Es por ello que Memphis es una ciudad tan popular para comprar propiedades de alquiler porque ahí todo es muy barato. Nuevamente, como la mayoría de los inversionistas no están comprando en estas áreas donde las cosas 17 de los grandes porque es solo un gran dolor en el cuello rentarlas. Pero es bueno saber que el precio es empezar tan bajo y luego subir a partir de ahí. Entonces nos fijamos en los montos de renta para Memphis. Empieza bastante barato. Las mismas casas que te mostré son probablemente estas que están listadas para siempre, 350 al mes o lo que sea. Entonces otra vez, parece que podrías hacer que los números funcionen en Memphis, que sabemos que puedes. Allí hay enormes empresas llave que venden alquileres a personas de todo el mundo. Y por eso, porque solo hay abundancia de casas baratas. Y así que eso me lleva a mi siguiente punto es que una vez que marques mentalmente estos artículos, estás como, bien, este mercado podría funcionar. Entonces lo siguiente más importante es comenzar a cavar más profundo. Me subiría al grupo local de Facebook de Rhea para este mercado y encontraría un mentor y diría: Oye, mira, estoy buscando entrar en este mercado. Estoy feliz de asociarme con mi, con alguien en mis primeros tratos, voy a hacer algo de marketing. A cambio de eso. Me encantaría hablar por teléfono con un experto local y solo por 20 min y solo preguntarles por el mercado. Quiero saber si la gente está comprando rentas a los precios adecuados. Quiero, Lo grande que realmente quieres averiguar es, ¿cuáles son los códigos CIP de mercancías y cuáles son los códigos postales malos? Históricamente he usado mucho a los administradores de propiedades para averiguarlo. De verdad te dirán que ni siquiera manejé nada al norte de esta carretera porque todo es terrible. Y así mentalmente puedes simplemente eliminar esa zona porque si los administradores de propiedades ni siquiera manejan las propiedades ahí, entonces ¿por qué quieres comprarla ahí? Porque necesitas un gerente, ¿verdad? Entonces ese es un poco el siguiente paso es ¿cuáles son los buenos códigos postales y cuáles son los malos códigos postales? Entonces pensando, sólo nos hemos centrado en 17 o 18 códigos postales y probablemente haya, no sé, 30 o 40 en total, ¿verdad? Así que eliminamos un montón de esos y es lindo, es como aliviar simplemente reducirlo. Bien. Esto es todo en lo que necesito enfocarme porque hay toneladas y toneladas de casas en el mercado, ¿verdad? Entonces es bueno enfocarse en los que tienen sentido para ti. Entonces tienes que aprender los códigos postales más allá de eso, incluso necesitas aprender sobre los barrios. Hay buenos y malos barrios estaba arriba y viniendo barrios. Y necesitas, realmente necesitas un contacto local, un mentor local. Puedes contratar a un entrenador o a un educador como yo para que te enseñe cómo hacer esto. Pero personalmente no sé nada de la mayoría de los mercados. En los que invierto. Y hay tantos detalles y cosas pasando y noticias que salen sobre cambios y cosas que suceden en el mercado. Así que realmente tienes que estar al tanto de todo eso. Y ahí es donde encuentras un mentor local, los agentes inmobiliarios son fantásticos para educar, ya sabes, lo que está pasando en el mercado. Tienen reportes de mercado que envían gratis solo como un lead magnet y te enviarán uno. Entonces ese es el siguiente paso. Si haces eso y profundizas, descubres que la gente está comprando casas a los precios adecuados. Y miras parte del inventario que está disponible de mayoristas y cosas y los números van a funcionar para los alquileres. Entonces probablemente estés bien. Probablemente puedas marcar esto de tu lista. Y nuevamente, este video es de que los números funcionan para los alquileres, así que el precio contra lo que va a rentar para ti, esto es algo que tienes que marcar. Casi podrías hacer esto primero porque es rápido y fácil de entender antes de adentrarte en toda la economía y la fuerza de eso y de todo. Entonces eso es todo, chicos, vayan a buscarles algo de cash flow y veré en el siguiente video. 7. ¿Puedes BRRRR?: La razón por la que necesitas eso es porque como si comprara una casa en Huntsville 30, 35 o 33 o algo así. Yo pagué por ello tal vez 15 y reparaciones. Como 48. Gastos de cierre, otros dos o tres, algo así como 51. Creo que el prestamista privado podría haberme dado 51 o 52, como por ahí. Pero luego hubo como unos cuantos miles de dólares y reparaciones imprevistas y tuve que salir de mi bolsillo para eso. Incluso con todos mis sistemas y marcando. Al igual que arrancaron una pared, encontraron algún molde o algo así, encontraron algún trabajo que necesitara ser reemplazado. Y literalmente no hay manera de que pudiera haber detectado que esa reparación iba a suceder. No te puede gustar inspector no lo habría encontrado así. Simplemente no está en su papel laboral. Así que tendrías que haber arrancado las paredes antes de comprar la propiedad para encontrar ciertas reparaciones. Por eso siempre es inteligente agregar del diez al 15% a lo que creas que van a ser las reparaciones, solo para estar listo para eso y tenerlo disponible, tío. Así que a pesar de que estamos buscando ofertas o podemos conseguir todo el dinero para comprar y el dinero para arreglarlo. Quiero que tengas cinco k por lo menos en reservas. Si tu marca, nueva, tal vez quieras tener más cerca de siete o diez K, Solo porque es más probable que cometas un error, me muestras todas tus ofertas que disminuirán las posibilidades de hacer eso. Pero la primera pregunta justo al salir de la puerta, tienes cinco K y reservas. Si la respuesta es no, entonces el primer paso es averiguarlo. O ahorra el dinero, libera algo de dinero del mercado de valores o tus 41k o lo que sea que tengas que hacer. Podrías obtener un préstamo personal de un amigo de la familia por diez mil y una tasa de interés baja, estaría bien con eso. Ponga hacia su primera oferta o simplemente tenla disponible. Lo que no quiero es que compres una casa, la h espalda explota y tienes como 13 pavos en tu cuenta bancaria. No creo que nadie en este grupo esté realmente en esa situación, pero tal vez no tengas $3,500 extra que puedes simplemente arrojar hacia una espalda H, ¿ verdad? Simplemente sentado por ahí. Entonces ese es el propósito de esa pregunta. Si la respuesta es sí, entonces la siguiente pregunta a la que pasamos abajo es, ¿tienes un prestamista privado? ¿Verdad? Esta pregunta está relacionada con la compra inicial de la propiedad, bien. Con el modelo de rebabas, o haces préstamos privados, préstamos de dinero fuerte, esos son un poco lo mismo, o pagas todo en efectivo por ello, o haces que el vendedor retenga la nota durante un año o algo así así. Bien. No vas a un banco para la compra por adelantado porque van a querer un pago inicial. Y ya vas a estar entrando en ese préstamo como a 30 años, 5% a 30 años. Y ese no es el punto. El punto es refi en ese préstamo. Si vas a ese préstamo, lee fuera de la puerta, vas a tener que subir con un 20% de descuento que no vas a recuperar. Por lo tanto, no es el modelo bert porque estás usando 20% abajo cada vez. ¿Bien? Entonces este es el, el modelo es que tienes una estrategia de derribo diferente versus una estrategia de refi, como el financiamiento inicial y el refi financiamiento para separar etapas. Entonces, para el financiamiento inicial, ¿Ustedes tienen un prestamista privado que puedan aprovechar o tienen todo el efectivo para la compra y la rehabilitación en su próximo trato, algunas personas obtuvieron 50 de los grandes que ellos podrían poner hacia ello y luego van a recuperar eso con la refi o ¿entiendes cómo negociar un financiamiento vendedor para hacer eso bajo D? Bien. Si la respuesta a eso es no, entonces necesitas obtener esas conexiones o conjuntos de habilidades o lo que sea que esté conectado con un conjunto de habilidades de prestamista para estructurar el financiamiento del vendedor para que puedas tener una estrategia de financiamiento inicial. Necesitas ponerlo en su lugar antes de seguir adelante. No podrás hacer el modelo de pájaro. Pongo de una a dos semanas como máximo aquí porque no deberías borrar a Dalley en eso para siempre. La gente me envía mensajes en Facebook todo el tiempo y dicen, Brian, quiero invertir en bienes raíces, pero necesito dinero privado. Y yo estoy como, Bien, probablemente podrías tener eso al final del día hoy si has hecho algunas llamadas telefónicas, ya sabes, realmente no entienden. Creo que es como esta gran cosa. No lo es. Entonces tienes que hacerlo, pero necesitas tener eso en lugar para tus finanzas iniciales. Si la respuesta es sí, entonces pasamos aquí abajo a esta burbuja, que pregunta, ¿eres financiable para un préstamo de un banco tradicional residencial o comercial? Bien. Entonces estoy hablando como, ya sabes, vas a obtener desde un préstamo de cinco a 30 años a tasa de interés del mercado. Estoy hablando de bancos tradicionales. Comercial también está bien. Hago globos de cinco años a intereses del cinco por ciento y medio con bancos comerciales, a veces son cosas así. Pero para obtener esos préstamos están requiriendo mis declaraciones de impuestos de los últimos dos años y quieren acreditar puntaje realmente alrededor de 700 o seis altos, ¿de acuerdo? Las declaraciones de impuestos, por lo general, he visto a personas obtener préstamos cuando solo ganaban como 40 mil al año. No sé si es tanto cuánto ganaste, pero es consistencia de ingresos. Entonces, si ganaste 40 mil el año pasado, pero ella solo ganó 20 de los grandes en 2018, van a despreciar eso. O si ganaste como AT grand en 2018 y solo ganaste 60 el año pasado, van a menospreciar eso como ingresos decrecientes. Hay todas estas reglas que tienen los bancos que podrían eliminarte de quedarte solo. Debes saber si ya es tu financiable o no. Si no, solo agendar una llamada con un banquero, ingresa al documento para que lo averigües. Pero esa es la siguiente pregunta. Bien. ¿Eres financiable? Estamos averiguando, estamos pensando en el futuro hacia tu estrategia de salida, ¿verdad? Entonces vas a acabar el trato con préstamos privados o algo así. Ya nos preguntamos, ¿ eres financiable? Vas a ser capaz de refi de eso, ¿de acuerdo? Si la respuesta a eso es no, entonces la siguiente pregunta es, bueno, ¿ puedes estructurar un acuerdo de financiamiento de vendedor o podrías hacer financiamiento institucional a largo plazo? Bien. ¿Qué significa eso? ¿Financiamiento institucional? Eso es básicamente como una compañía como prestar uno o Reddick marcial. Las empresas que no están mirando tus declaraciones de impuestos. Ahora, algunos de esos están mirando tu puntaje crediticio, bien, entonces es como, algo así como tratar con el banco, pero es un poco más fácil lidiar con ellos. Sus tasas de interés son más altas, por lo que podría ser 6.5% para gustarle un Marshall Reddick versus cuatro por ciento y medio. Pero tu banco local, esa es en realidad una diferencia bastante grande a largo plazo. Pero se puede pagar 6% o lo que sea si la casa sigue circulando, ¿verdad? Entonces yo diría, mientras tengas eso disponible para ti, aún puedes salir y analizar tratos que necesitas saber qué tasa de interés mirar cuando estés ejecutando el análisis para ver si va a flujo de caja después de la refi ¿ eres un tipo de intereses del seis y medio por ciento? Tienes cuatro por ciento y medio de intereses chico, necesitas usar la tasa de interés correcta para ver si puedes flujo de caja basado en cuál es tu disponibilidad. Tener sentido. Entonces dijimos, estamos fluyendo por el gráfico aquí. Digamos que no eras financiable para, para el banco tradicional. Y tampoco pudiste hacer vendedor o financiamiento institucional a largo plazo. Qué vendedor financiando chicos es realmente solo un conjunto de habilidades. No es que haya alguna calificación para eso. Es solo que ¿ya sabes cómo hacerlo? Eso es realmente a lo que me refiero con eso. Si la respuesta a esta también es no, entonces te vas a quedar atascado. Y en básicamente un sinfín de préstamos privados de dinero. ¿Bien? Ahora esto me pasó antes. Cuando empecé, descubrí el mundo del dinero privado. Empecé a comprar propiedades de renta, ¿verdad? Pero mis ingresos eran como si no fuera financiable en los bancos tradicionales. Eso me ha pasado antes a mí tampoco. No tenía, muchas veces voy a hacer una prórroga y no voy a presentar mis impuestos hasta octubre. Pero entonces necesito un préstamo hecho en como mayo o junio o en algún momento durante el verano y están como, no, no puedo hacerlo a tus impuestos están hechos. O recuerdo como tener como ganar buen dinero, vender al por mayor y voltear. Pero como si el dinero, si ganara 20% menos un año que hice el año anterior, entonces el banco llamó a ese ingreso decreciente. Era BS porque estaba ganando buen dinero. Pero en realidad fueron sus lineamientos decían que no se puede tener un descenso del 20%. Y así hubo años en los que pasé por estas fases no financiables. Y entonces obtendría como un préstamo de doce meses de un prestamista privado, ¿verdad? Porque sí tenía esta pieza en su lugar. Pero no sabía sobre el financiamiento al vendedor o como empresas que eran como institucionales. No entendía que pudieras obtener préstamos a más largo plazo sin un W2. Y entonces aquí es donde terminé atrapada en interminables pulmones de dinero privado. Lo que eso significa es que conseguirás el trato. Conseguirás que el prestamista privado te preste el dinero por 12 meses o lo que sea. Y entonces cuando se acaben esos 12 meses, no vas a tener una estrategia de salida para refi refi estrategia de salida es lo que debería llamarla. Y entonces solo vas a tener que volver con ese prestamista y decir, oye, ¿vas a renovar mi préstamo? ¿Vas a ir otros seis meses, pero vas otros 12 meses y están como, Bueno, sí, lo haré, pero quiero dos puntos y medio más o lo que sea, y es como miles de dólares y ya estás gastando demasiado pagándoles nueve a 11% intereses o algo así. Ya no estás realmente en el flujo de caja y estás consumiendo tu capital adeudándoles puntos adicionales porque eso solo va en impuestos sobre los monturas de préstamos. Y he tenido que hacer eso antes porque no entendía lo que necesitaba tener en su lugar antes de tiempo. Entonces, si no tienes ninguna de esas cosas, necesitas averiguar tu estrategia de refi exit. Y no solo se queda atascado en este ciclo interminable de pasar de un prestamista privado de dinero Next. Ahora bien, si la respuesta es sí a alguno de estos para ti, ya sea financiable desde un banco tradicional o tu financiable desde una institución, o puedes hacer financiamiento al vendedor. Entonces pasamos a esta pregunta. ¿Está encontrando ofertas a un precio all-in del 70% de préstamo a valor que se requiere para Burr? Y eso es un gran problema. Este diagrama de flujo no se trata solo de la financiación para hacer rebabas. Bien. En realidad estoy lanzando esta pieza porque siento que es lo suficientemente significativa. Yo no tiré todo. Tienes un contratista, bla, bla, bla. Porque no es tan inclusivo este diagrama de flujo. Pero sí quería tirar al centro encontraras ofertas a un precio all-in de 70% LTV. Muchos de ustedes podrían decir, tengo reservas, tengo prestamistas privados. Soy financiable en una de estas dos cosas, pero estoy teniendo problemas para encontrar ofertas donde mi precio all-in va a ser 70% LTV. Si ese es el caso para usted y está tratando de hacer rebabas, marketing debe ser su enfoque número uno hasta que el flujo de tratos sea satisfactorio. Entonces, literalmente, en realidad no deberías hacer nada excepto marketing cuando trabajas en tus bienes raíces. Esos como puedo conseguir más ofertas frente a mi cara para poder hacer más ofertas. Y si la respuesta es sí, bueno, lo adivinaste, puedes quemarte hasta el contenido de tu corazón. Espero que esto haya sido de ayuda. Ustedes podrán descargar una copia de esto. Puedes imprimirlo, ponerlo en tu pared. Si va a ser útil para ti pensar en este proceso. Pero estos son los componentes críticos que se necesitan para la estrategia de estallido. 8. Piensa como Henry Ford: ¿Alguna vez han querido invertir en bienes raíces, pero no tienen idea de cómo comenzar y están totalmente confundidos sobre exactamente cuáles son los procesos paso a paso y tiene 1,000 preguntas y todo solo confunde el **** de ti. Si es así, este video de capacitación va a ser para ti. En este video, voy a romper un hack de mentalidad secreta que el uso ultra exitoso para obtener esas preguntas respondidas realmente, muy rápido. Y la forma en que lo voy a hacer es contando un par de historias. La primera historia es sobre Henry Ford, quien es el fundador de Ford Motor Company. Y esto se remonta a principios del siglo XIX. Pero lo que pasó es que Henry se metió en algún tipo de debate con un periódico local o no era un logotipo. Creo que fue el Chicago Tribune o algún periódico más grande allá atrás. Y porque el periódico llamó a Henry ignorante, algo que ver con sus creencias políticas, creo que de todos modos, Henry se enojó por eso y demandó al periódico. Henry, y el periódico tuvo que ir a la corte. Y en la corte, al periódico se le encargó encontrar ignorante a Henry o demostrar que efectivamente era ignorante. Dijeron que estaba en su publicación o lo que sea, cierto. Entonces, literalmente, como Henry tuvo que subir al estrado y la sala del tribunal y le hicieron todas estas preguntas como hechos históricos. ¿Cuándo descubrió Cristóbal Colón América y esas porquerías así? Para tratar de averiguar si Henry era realmente ignorante. Sé que suena ridículo. Ni siquiera sé si hoy funcionarían así las salas de audiencia. Pero Henry tuvo que sentarse ahí y responder a estos como hechos aleatorios de la historia, de ahí hubo preguntas del periódico. Y Henry no pudo responder a muchas de esas preguntas. Y se frustró después de un rato porque parecía que el periódico estaba ganando y estaban demostrando que, Oye, mira, este tipo es ignorante. Ni siquiera sabe como lo que pasó en el año 18, 12 o alguna porquería como esa, cierto. Entonces Henry se frustra. Y lo que le dijo a la corte fue, se convirtió en algo así como un clásico, se convirtió en una réplica legendaria o refutación a lo que estaba pasando. Así que sólo voy a mirar aquí abajo. Voy a leer para ustedes palabra por palabra lo que Henry dijo en respuesta a los abogados de ese periódico que le estaban acosando con todas estas preguntas. Henry dijo: Escucha, déjame recordarte que tengo una fila de botones eléctricos en mi oficina. Todo lo que tengo que hacer es presionar a uno de ellos para que llame a la persona que pueda responder cualquier duda sobre cualquier tema desee conocer relativa al negocio en cuestión. Yo me ocupo del negocio. Ellos se encargan de las preguntas. Ahora bien, sería tan bueno como para explicar por qué sólo para responder a sus preguntas, debería tener un cerebro lleno de cultura general. Cuando estoy rodeado de empleados que pueden proporcionar cualquier información que pueda querer saber. ¿Bien? Ahora puede ser un poco bocados o un earful. Poco no va a dejar que ustedes les animen a que dejen que eso se empape por un segundo. Porque la mentalidad que Henry Ford ha revelado ese día, solo haciendo cosas, negocios, obteniendo respuestas a tus preguntas, averiguando cosas en general. Contiene unas lecciones realmente, muy poderosas. Entonces, ¿qué notan ustedes sobre eso? ¿Qué notan ustedes del acercamiento de Henry Ford con su fila de pulsadores eléctricos? Eso es muy diferente del enfoque de la persona promedio para resolver un problema. Yo sabía de la historia de Henry Ford. Me metí en el sector inmobiliario y estaba trabajando en una tienda de abarrotes en ese momento, no tuve éxito con los bienes raíces en absoluto. Y conocí a un mentor que accedió a tomarme bajo su ala y enseñarme el proceso de bienes raíces. Y este mentor me conduciría en su auto la mitad del día y trabajaba, y tomaba llamadas por los altavoces Bluetooth su auto y me dejaba escucharlo, hablar con su vendedores y contratistas y me ayudó a comenzar a entender el proceso. Y este tipo en realidad se construyó unas casas nuevas y casas de rehablización. Y me di cuenta que en cualquier momento tenía problema, como si no supiera lo grande que se podía construir una casa por el tamaño del lote. Llamaría a la división de planificadores locales o lo que sea y hablaría con el tipo de la recepción. O si no sabías como qué tamaño de casa podrías construir en base al lote. Podría llamar a su arquitecto. O si no sabía qué tipo de financiamiento podría obtener para un determinado proyecto. Llamaría a su banquero o recuerdo una vez que estaba trabajando con una señora para comprar su casa. Ella tenía 50 mil dólares, creo, de deuda de tarjetas de crédito. Y fue una inclinación colocada contra su propiedad por esa deuda. Llama a su abogado de títulos, quien luego va y trabaja negocia esa deuda hasta los 5.000 dólares, lo que ni siquiera sabía como era posible. A lo mejor ese es un pequeño consejo para próxima vez si ustedes alguna vez lo necesitan. Pero el tema general que me di cuenta fue que cada vez que surgiera un problema o había una pregunta, mi mentor, en lugar de ser como un conocerlo todo y ser como, Oh, tengo esto, puedo averiguarlo. Siempre llamaría a alguien. Él estaría como, tengo un chico para esto, tengo un chico para eso. Siempre llamaría y solo sería humilde y solo estaría abierto a pedir ayuda a otras personas. Realmente absorbí su enfoque en su mentalidad hacia la inversión antes de irme por mi cuenta e hice lo mío. Y entonces recuerdo una de las primeras casas que compré. Fue un completo desastre. Necesitaba toneladas de trabajo. Y estaba aterrorizada porque me sentía tan confundida y no tenía idea de lo que tenía que hacer para arreglarlo o cuánto iba a costar o qué pasaría si por alto algunos problemas grandes, ¿verdad? Recuerdo haber encontrado un inspector de viviendas que tenía un montón de buenas críticas y llamé al tipo y los programé. Y cuando recuperé su informe, fue como ola de Estoy reconfortante como que me inundó porque esta cosa tenía como 35 páginas de largo y entraba detalles insoportables sobre cada pequeño cosa con respecto a esa casa. Al igual que el tipo se metió en el ático, se metió debajo del espacio de rastreo. Comprobó cada toma de corriente eléctrica, cada grifo incluso escribió en su bañera le falta un tapón. Fue como, ¿a quién le importa eso? Pero tal vez se dio cuenta de que era extremadamente minucioso y encontró cada cosa que estaba pasando con esa casa. Se levantó en el techo. Comprobó cada sistema que una casa ya ha revisado todos los electrodomésticos, el calentador de agua, el h atrás para aire acondicionado y calor como todo lo que definitivamente no hubiera pensado en hacer en ese momento. Sí, ese es un ejemplo donde tuve que pagarle. Entonces tuve que pagarle como tal vez 300 dólares por eso para que él estuviera en la casa por 2 h y pasó una hora al teléfono conmigo repasando el reporte. Pero puedes imaginar lo mucho mejor que me sentí después de eso. Y luego pude trabajar con otro experto, mi contratista, para averiguar qué hay que hacer para arreglar la casa. Y cuánto va a costar eso, bien. Y usando la inspección, pude decidir por qué artículos pedirle al contratista que me hiciera una oferta. Entonces estaba pensando en esto porque estaba mirando al inspector es como perfil en línea. Y eso es todo lo que llevaba 25 años haciendo esto. Y yo estaba pensando, hombre, como, cuántas casas se inspecciona este tipo en 25 años de hacer esto, ¿verdad? Ni siquiera puedo imaginar cuánta experiencia tiene, cuántas cosas diferentes ha visto. Y para mí tratar de entender todo lo que entendió básicamente me llevaría yendo por el mismo camino que él bajó. Entonces, literalmente, tengo que convertirme inspector de viviendas con licencia y luego pasar los siguientes 25 años haciéndolo, lo que me pondría a los 60 años, ¿verdad? Y luego, cuando tenía 60 años, lo llevo haciendo 25 años. Yo sabría todo lo que él sabía. Yo estaría en su cerebro y como, ya lo necesitaría o mi opción es simplemente pagarle su dinero. Y puedo saber lo que él sabe hoy y hoy puedo tomar decisiones inteligentes. ¿Eso tiene sentido, chicos? Entonces es literalmente lo mismo cuando piensas el tipo de mentalidad de Henry Ford donde te rodeas de expertos que saben más que tú sobre tu tema en particular y los tocas cuando tengas dudas sobre cualquier cosa. Otro ejemplo de un experto podría ser como un administrador de propiedades, ¿verdad? Un administrador de propiedades que lleva muchos años haciendo eso en tu mercado, ¿verdad? Van a conocer todos los barrios buenos, todos los barrios malos van a saber exactamente para qué se rentaría una propiedad, qué tipo de inquilino vas a conseguir, qué tipo de vacantes esperar exactamente a qué nivel necesitarías renovar la propiedad para obtener como 850 dólares al mes, ¿verdad? Podrías aprender eso, oye, ya sabes, como e.g. I. Compré una casa e iba a poner h preguntas frecuentes y en por $6,000, van a tener que hacer los conductos y todo. Y el encargado de la propiedad dijo: Oh, no te preocupes por eso. No hay otras casas alrededor de esa zona que tengan h FAQ o no es no es necesario, ¿verdad? Y así ahorré, solo gasté menos de 1,000 en unidades de ventana. En cambio. Todavía tiene los 850 al mes por los que estaba filmando. El HVAC en realidad habría estado invirtiendo en exceso para esa área en este momento. Ese tipo de conocimiento no es algo como dijo Henry Ford. No quería rellenar su cerebro con conocimientos sobre historia y hechos. No quiero rellenar mi cerebro con conocimientos sobre cuánto renovar una casa por cada barrio y cada mercado, ¿verdad? Y cómo arreglar casas y lo que cuesta todo y cómo inspeccionar las casas. Chicos. La verdad es nunca he entendido ninguna de esas cosas. Y no me ha impedido conseguir con éxito suficientes rentas para cubrir mis facturas con ingresos pasivos. Porque acabo de adoptar ese enfoque de aprovechar el conocimiento y la experiencia de otras personas. Entonces, si ustedes quieren saber cuál ha sido mi secreto, simplemente obtener respuestas a preguntas rápido, a no preocuparse por cosas que no entiendo y todo eso y obtener resultados rápidos. Siempre es aprovechar el conocimiento de otras personas, incluso cuando se trata de gustar, hacer crecer este negocio educativo, ¿verdad? Tengo un mentor que me está ayudando a salvar muchos, muchos años ayudándome a saltarme pasos y simplemente saltar rana. Muchas de las cosas con las que se encuentran otras personas. Porque tengo ese tipo de persona en mi fila metafórica de pulsadores en mi escritorio. Bien, entonces cuando ustedes escogen su mercado y entran en él, lo primero que deben hacer es realmente comenzar a construir su equipo. Construyendo esa fila de pulsadores en tu escritorio donde puedes presionar un botón y puedes obtener una respuesta a cualquier pregunta que puedas tener. Es muy, muy importante construir un equipo rockstar de gente a tu alrededor que sepa mucho más que tú sobre bienes raíces. Y ese es el secreto para crecer realmente, muy rápido. Tienen sentido chicos. Impresionante. Espero que este video de capacitación te haya ayudado a ver la mentalidad que quiero que desarrolles para tener éxito en esto. Y te voy a ver en el siguiente video donde nos sumergimos exactamente en cómo construir tu equipo y encontrar a todos estos diferentes miembros del equipo para que puedas tener esa fila de pulsadores. Suena bien. Bien, nos vemos en el siguiente video. 9. Tu equipo de arrancador: Bien, ¿qué pasa, todo el mundo? Entonces en este entrenamiento vamos a repasar el montaje de tu equipo. ¿Qué hace ese equipo que realmente necesitas para poder tomar decisiones con confianza para obtener todas las propiedades que necesitas para comprarlas bien, para obtener una renovación? Entonces para hacer que este ingreso sea realmente pasivo, algo en lo que mucha gente realmente falla. Eso es lo que vamos a repasar en el entrenamiento de hoy. Entonces si aún no lo has hecho, definitivamente toma un bloc de notas, toma un bolígrafo, vas a querer tomar notas. Vamos a repasar muchos consejos útiles en este video de entrenamiento aquí. Suena bien, Genial. Entonces, antes que nada, quiero comenzar con una historia aquí de andar por ahí con mi mentor. Una de las primeras personas que me enseñó a invertir en bienes raíces. Era un chico joven. Él volteó casas y yo estaba trabajando en una tienda de abarrotes o después de la universidad y después del trabajo del cubículo y todo eso. Este tipo ya tuvo éxito con los bienes raíces. Una cosa que noté de inmediato es que tenía mucha gente a la que llamaría cuando tuviera preguntas. Sabes, alguien hizo un trato por él y no estaba seguro de cuál sería la estimación de rehabilitación o a qué nivel debería incluso rehabilitar la casa o cuál sería el precio de venta. En lugar de tratar de averiguar todas esas cosas por su cuenta, sacaba su teléfono y marcaba y lo ponía en el Bluetooth en el auto para que yo pudiera escuchar sus llamadas y realmente absorbió su mentalidad o mentalidad hacia la inversión inmobiliaria, habiendo pasado tanto tiempo con ellos y teniéndolo siendo mi primer mentor en la historia. De lo que me di cuenta es que este no es un juego en el que seamos expertos en todo. Es un juego de aprovechar el conocimiento y la experiencia que otras personas literalmente ya tienen en este momento para que puedas lograr este resultado y conseguir que estas propiedades tengan sentido. ¿Por qué es importante esto? Nuevamente, chicos, el objetivo en el sector inmobiliario no es convertirse en un experto en todo. El objetivo es por supuesto, tener control sobre tu tiempo, ¿verdad? Estás aquí porque quieres ingresos pasivos. Quieres el edificio patrimonial que viene de inversión inmobiliaria porque te dará tiempo, libertad, opciones, etcétera, ¿verdad? Si puedes llegar más rápido, si puedes aprovechar a otras personas en el camino, esa siempre va a ser una mejor manera hacerlo que tratar de hacer cada cosa tú mismo, ¿verdad? También el tiempo que tomaría obtener el mismo nivel de conocimiento que tu equipo es simplemente imposible. Si piensas en alguien que lleva 25 años siendo inspector de viviendas, te tomaría tiempo conocer todo lo que esa persona sabe, tener tanta experiencia y haber estado dentro tantas casas como esa persona tiene, ¿verdad? ¿Por qué intentarías competir con ese nivel de experiencia cuando podrías pagar una pequeña suma de dinero y aprovechar ese rojo de la puerta? Esa es la filosofía que quiero que lleves hacia toda esta formación y los próximos pasos que vas a estar dando. Otra cosa chicos es que la inversión inmobiliaria es un negocio de relaciones. Realmente se trata de a quién conoces. Vamos a catapultar tus resultados. Entonces es muy importante que construyas un gran equipo. Además, la inversión inmobiliaria es un negocio de relación. Realmente se trata de a quién conoces. Y si conoces a las personas adecuadas, entonces todo caerá en tu regazo. Todo irá mucho más sin problemas. Suavemente. Ahorrarás dinero en 1,000 áreas diferentes. Es una locura lo fácil que se vuelve todo este proceso cuando conoces a las personas adecuadas. Y así construir ese equipo, que en realidad es solo una serie de relaciones, es la base para hacer que todo esto suceda. Chicos, este entrenamiento va a enfocarse en quien necesites en tu equipo. Y un próximo entrenamiento en la misma semana se va a centrar en cómo encontrarlos. Entonces, cuando estás pasando por esto, no quiero que te estreses y digas: Bueno, Brian, ¿cómo encuentro este contratista del que estás hablando? ¿Cómo encuentro a estos inspectores de viviendas? Ese va a ser un entrenamiento separado. Se trata del quién solo para que entiendas cómo se verá el equipo cuando esté hecho. Fresco. Tus objeciones ocultas. Entonces chicos, el nombre del juego y de los bienes raíces es sencillo. Usted compra la propiedad correcta. Lo compras al precio correcto, ¿de acuerdo? Para ello, se necesitan dos cosas. Necesitas el dinero para comprar y necesitas esas ofertas. Pero hay un montón de objeciones que también tienes de las que quizás no te des cuenta que están por debajo la superficie de solo necesito dinero y tratos IND. Algunos ejemplos serían, bueno, realmente no sé qué ofrecer en ese trato. Bueno, ¿por cuánto se rentará la propiedad? No estoy seguro de cuánto necesita y reparaciones, etcétera. Derecha. Cuando llegas a la etapa de tratar de hacer ofertas en propiedades, estas son las cosas que van a estar apareciendo en tu cabeza, ¿de acuerdo? Estas objeciones y el objetivo de tu equipo es, literalmente, responder estas preguntas por ti. ¿Bien? Entonces así es como quiero que pienses sobre esto, es que cuando tienes una pregunta que aparece y suele empezar con la palabra pero como, pero no sé. Si este es un buen vecindario, cierto, entonces contactarías al administrador de tu propiedad y dirías: Oye, ¿es este un buen vecindario, verdad? Así que siempre estás encontrando un miembro del equipo para responder cada pregunta que es el propósito final de tu equipo. Esas opiniones periciales que tienen. Eso es lo que te da permiso para tomar medidas. Eso es lo que te despega. Así que puedes seguir avanzando porque tienes la respuesta correcta sobre si algo es un sí o un no o qué es lo que necesitas hacer. Siguiente para avanzar. Nuestros prestamistas forman parte de su equipo? La respuesta corta es sí, por supuesto los prestamistas son una parte crítica de todo esto. Y necesitas que los prestamistas te presten el dinero para que puedas escalar. De hecho, hay tanto parte de esto que voy a estar cubriendo prestamistas en un futuro módulo de esta capacitación. Por ahora, solo nos vamos a centrar en los demás miembros de tu equipo que se requieren para pegar todo esto. Entonces una vez que puedas identificar grandes barrios, conoce lo que vale una casa, sabiendo que va a rentar, para, conoce cuáles serán las reparaciones. Entonces puedes concentrarte en encontrar el dinero para comprarlos. Lo cubriremos muy poco después cubriremos esta etapa de teambuilding. Bueno. Entonces, antes de sumergirnos, chicos, quiero decir esto, ustedes mismos pueden cumplir ciertos roles al principio, ¿de acuerdo? Los ejemplos serían hacer tu propia contabilidad, administrar tu propia rehabilitación. Se puede hacer el trabajo tipo office management. La mayoría de la gente empieza a hacer eso. Incluso puedes administrar tu propia propiedad en lugar de tener una empresa de administración de propiedades. Más tarde, vas a querer externalizar esas cosas para realmente darte libertad financiera. Pero no quiero que ustedes pasen por este entrenamiento y digan: Bueno, Brian, Esto parece que tanta gente ¿ realmente necesito este enorme, gran equipo o lo que sea? Y la respuesta corta es que puede haber algunos de estos miembros del equipo que no necesitarás al principio, y luego ella podrá agregar más adelante. Además, es posible que algunos de ustedes quieran hacer algo de su propio trabajo, como si disfrutaran administrando una rehabilitación, pero realmente quieren intentar ser el administrador de la propiedad. Personalmente. Odio cosas así, así que me gusta subcontratar lo antes posible. Pero si no quieres hacer eso porque sé que algunas personas no están cableadas de la misma manera. Entonces por todos los medios, puedes aferrarte a tantos de estos roles como quieras durante el tiempo que quieras, pero probablemente cambiaré tu mentalidad sobre ellos un poco solo en este video de entrenamiento. Vamos a revisar el equipo que necesitas en un orden lógico, como a quién necesitarías primero, segundo, etc. Esta lista no está de ninguna manera en orden de importancia, ¿de acuerdo? Es solo una orden en la que vas a experimentar a estas personas y asegúrate de quedarte hasta el final de este entrenamiento chicos, voy a revelar el pegamento que puede unir todo esto. Voy a revelar la única pieza que hará que des un suspiro de alivio. Porque te darás cuenta de que esto no es tanto trabajo como podría parecer, ¿de acuerdo? La primera persona en tu equipo que necesitarás para llevar a cabo este viaje son los mayoristas. Mayoristas, alguien cuyo objetivo es encontrar propiedades con descuento, conseguirlas bajo contrato y asignar sus intereses en ese contrato a un inversionista inmobiliario. Ejemplo, digamos que un mayorista obtiene una casa bajo contrato con un vendedor por 50, puede asignarle ese contratista por 60 ese cierre, usted paga 60 mil por la propiedad. 50 K de ella va a ese vendedor, diez K va al mayorista, y así funciona una cesión de contrato. venta al por mayor es algo extremadamente común entre los nuevos inversionistas. mayoristas a menudo quieren comprar rentas igual que tú, pero tienen miedo de comprometerse. De hecho, algunos de ustedes podrían ser mayoristas en esa posición. Definitivamente también lo estaba, si conoces mi historia. mayoristas también quieren hacer efectivo rápido. Ahora esa es otra razón por la que están afuera haciendo esto. Y es importante que sepas que muchos mayoristas no están completamente seguros cómo ejecutar los números en una compra. En realidad solo están tratando de conseguirlo por debajo de lo que creen que va a pagar un inversionista. Pero los mayoristas de chicos se esfuerzan por ofertas todo el día. Ellos comercializan. Toman las llamadas, van a las citas, hacen ofertas, dan seguimiento, consiguen firmar el contrato, salen y hacen cada paso del proceso para encontrar tratos. Y luego solo quieren darte su posición sobre ese contrato. Quieren entregarte eso en bandeja de plata por lo que sea que esa asignación sea para ellos. He encontrado que es más fácil asociarse con ellos entonces para competir contra ellos, sobre todo cuando el mercado es súper competitivo, como lo es ahora. Vamos a discutir estrategias más adelante. Esta capacitación, por supuesto, para encontrar ofertas sin mayoristas. Pero a la hora de encontrar propiedades con descuento, tener mayoristas en tu arsenal es esencial. Entonces este es uno de los primeros tipos de personas con las que te vas a conectar para construir esta máquina. El siguiente es real y un agente inmobiliario. La mayoría de ustedes lo saben, pero es un corredor de bienes raíces, agente, la persona que representa a vendedores o compradores de bienes raíces o bienes raíces. Entonces la gente usará agentes inmobiliarios para ayudarles a encontrar una casa, vender una casa, y también para Comp una casa, lo que significaría proporcionar policías y decir: Oye, ¿qué funciona esta cosa? Y ofrecerán otras tres ventas similares en la zona. Y entonces podrás ver lo que podría valer tu casa. Real, los agentes inmobiliarios también tienen un montón de conocimiento sobre diferentes cosas que están sucediendo dentro de su mercado. Como si supieran lo que son los barrios que vienen y vienen. Ellos sabían de los nuevos desarrollos importantes que están ocurriendo. Saben sobre leyes que se están aprobando , zonificación y planeación. Realmente están al tanto de muchas de esas cosas. Y pueden ser una gran fuente de información sobre todas las cosas que para mí son francamente demasiado aburridas de leer, pero me gusta saberlo cuando estoy considerando comprar una propiedad en una zona determinada. Entonces, cuando contratas a un agente inmobiliario para vender tu casa, ellos listan tu propiedad en la MLS, el servicio de listado múltiple. Que otros agentes inmobiliarios vean ese listado y se lo muestren a sus clientes. Entonces hay miles de ojos puestos en cada propiedad así. Entonces la competencia está al máximo, bien, y eso es importante de entender. que competir con personas que estúpidamente están pagando de más por propiedades de inversión. No les importa su regreso o no necesitan un retorno tan bueno, tal vez. Por esa razón. Cada propiedad que he comprado ha estado fuera del mercado. Bien. No he comprado propiedades en el mercado. Podría haberlo hecho y hubiera tenido sentido en retrospectiva. compré hace muchos años. Obviamente ahora todo es demasiado competitivo y caro en la MLS. Por lo que no utilizo agentes inmobiliarios para encontrar ofertas. Los utilizo para ayudarme a comp tratos. Yo digo, oye, ¿qué vale esa cosa? Los uso para darme consejos sobre barrios, y ocasionalmente los uso para vender casas. Esas son las principales razones por las que querrías una inmobiliaria y su equipo. No es una de las personas más importantes para tener en tu equipo, pero es algo bueno tenerlo. Y eso es porque cuando un trato llega a tu bandeja de entrada, y si tienes esa pregunta, ¿qué vale esta propiedad y cuál podría valer cuando se arregla? Un agente inmobiliario podrá darte las respuestas a esas preguntas. Siguiente es contratista, super, super importante? Contratista general es la persona responsable de la supervisión diaria de un proyecto de construcción. Los contratistas realizarán el trabajo ellos mismos o contratarán el entrenamiento. Dos subcontratistas diferentes de los que hablaremos. O por lo general hacen alguna combinación de ambos. Hola chicos. Contratistas. Nuevamente, no siempre son la persona que hace el trabajo. Los contrataste para hacer el trabajo y ellos deciden cómo va a suceder. Los contratistas suelen agregar alrededor de un 20% de carga superior a lo que realmente cuesta el trabajo. Así es como obtienen ganancias. Algunos contratistas también agregan un cargo a los materiales. Normalmente trato de evitar a los contratistas que hacen eso. Y los contratistas también son los que te dan estimaciones de reparación de las propiedades que estás pensando en comprar, bien, así obtienes ese trato en tu bandeja de entrada y estás como, Qué es esto ¿Qué es la rehabilitación estimación va a ser? Envías al contratista allá, ellos regresan, te escriben una oferta. Diciendo que van a ser 12 mil dólares. Y esa es una gran razón por la que necesitas un contratista. Porque realmente necesita estimaciones precisas de reparación para determinar si debe comprar una propiedad. No puedes permitirte equivocarte ese número por un amplio margen porque matará totalmente tu trato, o te quedarás sin efectivo y la propiedad, tienes que sentarte ahí, muchas cosas puede suceder. Entonces realmente necesitas a alguien que cumpla con su palabra. Valoran la integridad para que cuando surjan problemas inesperados, se apropien de ella. Como que te sorprendería la frecuencia con la que llega una oferta a los diez mil y luego el contratista descubre algo imprevisto. Y en vez de decir, debería haber visto esto, ellos solo dicen , No, eso es tu culpa. van a ser otros 5.000 dólares Ahora van a ser otros 5.000 dólares para hacer todas estas cosas nuevas. Y eso realmente apesta, ¿verdad? Y diferentes contratistas manejan eso de manera diferente. De verdad quieres a alguien que tenga mucha integridad cuando esas cosas aparecen. También quieres a alguien que pueda hacer un trabajo de buena calidad de manera rápida, ¿verdad? Quieres que hagan un gran trabajo. No quieres que siempre se encuentren con retrasos están retrasando el proyecto y simplemente matando toda tu línea de tiempo. Porque un gran contratista te va a ahorrar al menos decenas de miles de dólares, tal vez cientos de miles de dólares lo largo de tu carrera inversora. Así de importante es esta persona. Por eso es literalmente uno de los miembros más críticos de tu equipo. Yo diría que este rol probablemente esté entre los dos primeros miembros más importantes de su equipo. Y chicos, recuerden que hay una diferencia entre contratistas e inspectores de viviendas. Los contratistas te darán una oferta lista, ¿verdad? No están examinando muchas áreas clave de la casa cuando te dan ese poco. Bien. Entonces vamos a hablar inspectores de casa aquí en un minuto. Sólo recuerda que no es lo suficientemente bueno. Cuando entra una pista para que envíes a un contratista allá y dicen que van a ser diez de los grandes y solo confías en eso y luego vas a comprar la casa. Hay que inspeccionar más. Pero esa oferta inicial de contratista te da mucha orientación sobre aproximadamente lo que puedes esperar. Fresco. A continuación, tenemos subcontratistas. Un subcontratista es un tipo de contratista que normalmente posee un conjunto particular de habilidades o se especializa en un área determinada de la construcción. Entonces ejemplos serían electricistas, fontaneros, carpinteros, paneles de yeso, hay capas de alfombras, pintores, paisajistas, techadores, especialistas en pisos. Para algunas rehabilitación, en realidad no necesitará usar un contratista, por ejemplo, si obtiene una casa, por lo que solo necesita un ventilador de techo nuevo, alguna plomería actualizada, simplemente puede contratar una compañía de techado y un plomero. No necesitarías el gasto extra de un contratista y los cargos superiores que traen. Porque el trabajo no es lo suficientemente complejo, ¿verdad? Es solo techo y plomería. Si el trabajo era toneladas de pequeñas cosas como pisos y pintura y electrodomésticos y un baño nuevo y ventanas nuevas. Y puedes ver como tratas de contratar a un montón de subcontratistas, especializados, y todas esas cosas serían un poco tontas. Y ahí es cuando traes a un contratista que encuentra a esas personas ellos mismos. Tiene sentido. Entonces, cuando buscas subcontratistas, realmente estás buscando no cualquier techador viejo, sino que estás buscando el mejor techador de tu mercado. Lo mejor equivale a la combinación correcta de precio, valor y confiabilidad. Hay gente que lo son, hacen un gran trabajo, hacen un gran trabajo, pero son muy caros. Hay gente que es súper barata, pero su trabajo apesta y no te devuelven la llamada y no son confiables. No hacen lo que dicen que van a hacer. Después están los subcontratistas que están justo en ese punto óptimo donde tu eres honesto puedes depender de ellos. Hacen un buen trabajo. Ellos arreglan algo, ¿verdad? Y sus precios son competitivos. No son indignantes. Todo es bastante caro en este momento, con el mercado subiendo tanto como está. Pero aún quieres pagar precios competitivos por lo que sea que estés haciendo. Y hay mucha gente tratando de cobrar de más y estafar a la gente porque hay tanta demanda contratistas y subcontratistas que trabajan con tractores en este momento. Y no quieres ser un imbedor, y no quieres pagar de más. Así que tener una buena lista de subs con los que puedas contactar es fundamental para tu éxito inversionista. Y eso no es solo cuando compras y haces esa primera rehabilitación, sino también cuando necesitas reparaciones y mejoras continuas. Como ejemplo, necesitaba un nuevo techo recientemente. Las cotizaciones van y vienen por ahí como cinco o más, como $6,000. Parecía mucho. Así que me comuniqué con un viejo amigo que conocí en el grupo de inversión inmobiliaria de Nashville que había iniciado una empresa de techado y había estado haciendo trabajos para otros inversionistas. Y él hizo ese trabajo por mí por $3,500. Lo hice en una semana, e hizo un gran trabajo. Así que ahorré en cualquier parte 1500-2500 dólares. Eso es mucho dinero por solo conocer a la persona adecuada. Tiene sentido. Entonces, ¿y si tuvieras una lista de contactos así? Por cada tipo de reparación de nicho la casa podría tener, como plomería, un plomero, electricista. Cuantos más de esos tengas, más dinero vas a poner en tu propio bolsillo y eso solo va a ser el lunes que puedas poner para futuras compras. Todo bien. A continuación tenemos administrador de propiedades ahora junto con el contratista, creo que esta es la otra pieza más importante de su equipo. Administradores de propiedades. Es un individuo o empresa que se contrata para supervisar las operaciones diarias de una unidad de bienes raíces. Y para decirlo de manera más simple, esta es la persona que se encarga hacer que su propiedad funcione. Bien. Eso es lo que siempre le digo a la gente. Porque digamos que le diste tu dinero a un gerente financiero. Esperarías que lo invirtieran sabiamente y lo velaran por ti, ¿ verdad? Por supuesto que lo harías. Cuando le das tu casa a un administrador de propiedades, la expectativa no es diferente. Les estás entregando el control sobre un activo. Y se espera que hagan lo mejor posible para que ese activo se realice por usted, para que su dinero funcione para usted y proteja su dinero y su inversión. Entonces las cosas que hacen los administradores de propiedades, encuentran en pantalla a los inquilinos, alquilan la propiedad, los manejan las comunicaciones y quejas de los inquilinos. Recogen, rentan las reparaciones del mango hasta cierto monto en dólares, e inician desalojos. Y entonces lo que eso significa las reparaciones hasta una cierta cantidad en dólares es que normalmente dirás, oye, si son $300 o menos, puedes decidir que son más de 300, llámame o avísame antes le das la luz verde. Entonces, si un H FAQ estalla y va a ser demasiado grande para arreglarlo. Un administrador de la propiedad se asegura de obtener permiso de usted antes de que hagan esa reparación. Robert Qia Zaki dice, un gran administrador de propiedades es clave para el éxito en bienes raíces y no podría estar más de acuerdo. Son súper importantes porque es literalmente como el administrador de tu inversión, la persona a la que estás entregando el control sobre dos. Así que quieres asegurarte de que traten esa propiedad como si fuera suya. El siguiente es un inspector de viviendas. Y un inspector de viviendas es un individuo con licencia que realiza un examen limitado no invasivo del estado de una vivienda, a menudo en relación con la venta de esa vivienda. Y esto no debe confundirse con un tasador de viviendas que sólo determina el valor de un inmueble. Bien. Y además no debe confundirse con un contratista que te haga una oferta por los artículos que quieres arreglar. Lo que hace un inspector de viviendas es que te dan una evaluación de cada artículo de una propiedad, cada sistema principal y una casa. Ellos lo revisan. Se ponen rodilleras y se arrastran hacia el espacio de rastreo. Ellos suben al ático. Revisan cada toma de corriente eléctrica. Revisaron la plomería, revisan la eléctrica. Revisan cada electrodoméstico. Ellos revisaron la fundación. Podrían subir al techo y mirar las tejas y las rejillas de ventilación y la forma en que la moda, el destello y todo lo es, si alguna madera se está pudriendo en cualquier parte de la propiedad. decir, es muy minucioso lo que te proporcionan. La mayoría de los informes que me dan los inspectores de casa suelen ser de 30 o más páginas. Tienen fotos, detallan cada sistema en la propiedad. Además, detallan lo que el inspector recomienda arreglar. Y por lo general se clasificará como súper urgente, reparaciones importantes y cosas que hay que abordar en algún momento pronto y luego no tan apremiantes e importantes. Cosas. Eso me ayuda mucho porque solo quiero saber, estoy comprando una casa donde hay algo grande imprevisto acechando dentro de esa propiedad que el contratista no vio. Problemas de fundación o algo así, ¿verdad? Eso es realmente lo que estoy tratando de evitar. Cuando contrate a un inspector de viviendas. La mayoría de las inspecciones de viviendas cuestan alrededor de 300 dólares. Y uso el hogar y las inspecciones junto con las ofertas de contratistas para obtener los mejores resultados a la hora de determinar el estado de la casa y lo que sea que necesite arreglar. Eso me permite acercarme mucho al monto real en dólares que costará la rehabilitación porque busqué esa oferta de contratista miro esa inspección de vivienda. Si necesito agregar algo a la oferta del contratista, lo hago. Así que realmente tengo todo cubierto en lo que planeo escupir en las reparaciones. No cometa el error de confiar únicamente en la estimación de un contratista al determinar el estado de un inmueble potencial. Ya lo he dicho antes, pero definitivamente vale la pena repetirlo. Con mucho gusto pago los $300 adicionales cada vez. Entonces realmente sé en lo que me estoy metiendo. Ahora. Te recomiendo que vayas con un inspector de viviendas certificado nazi. Eso significa Asociación Nacional de Inspectores Domiciliados. Y puedes conocer más sobre eso en su página web. A veces voy a tener una lista de todos los inspectores que tienen esa certificación. Básicamente es esta educación continua, certificación extra para un inspector de viviendas, donde si sabes que están certificados nazis, eso básicamente solo significa que son serios acerca de ser un inspector de viviendas y quieren ser el mejor inspector que puedan ser. Y obviamente quieres a alguien así que esté buscando propiedades que vas a comprar. Ahora, la siguiente persona que necesites en tu equipo como gerente de proyecto. Y el jefe del proyecto es el individuo que administra al contratista durante una rehabilitación. Entonces, cuando fui a mi primera reunión de mente maestra inmobiliaria, todos estos inversionistas exitosos estaban por ahí. Había un montón de ellos que hacían múltiples rehabas al año. Yo estoy hablando. Algunos de ellos hacían 300 rehabas al año. Simplemente grandes negocios volteando. Y una cosa de la que hablaron mucho fue tener un par de ojos extra para manejar al contratista que está haciendo una rehabilitación por ti. Y este fue incluso el caso. Si estuvieran haciendo rehabilitaciones en su propio patio trasero porque si estuvieras haciendo tantas rehabilitaciones al año, incluso el hecho de que las rehabilitaciones que estamos cerca donde vivías no importaría, ¿verdad? Habrá demasiadas cosas pasando. Aún tendrías que pagarle a alguien para que te ayude a supervisar todos los diferentes contratistas y todos los diferentes proyectos. Entonces, cuando estás invirtiendo virtualmente, absolutamente necesitas esto porque simplemente no puedes conducir por la calle y administrar al contratista. No obstante, la forma en que me gusta invertir, la gestión del contratista no es una parte súper amena del proceso. Entonces me gusta delegar esa parte independientemente. Y una cosa que quiero decir es que la palabra project manager, la title project manager suena un poco pesada o un poco seria, ¿verdad? Así va a ser algún trabajo de tiempo completo para una persona o lo que sea. La verdad es, es que ese no es el caso. Esto es algo que alguien podría hacer a tiempo parcial. Podrían hacerlo por ti cuatro veces al año. Entonces no va a ser el trabajo de tiempo completo de alguien. Gestionar tus rehabs. Estás comprando rentas. No vas a comprar como cinco o diez alquileres a la vez en todo momento o algo que realmente justifique pagar a alguien como un salario de tiempo completo. Bien. Así que entienda que aunque el gerente de proyecto suene como este empleado de tiempo completo o realmente simplemente encuentre a alguien que quiera ganar algo de dinero extra, que sea confiable, confiable, que salga de cama por la mañana y puede presentarse en la propiedad. Se pueden tomar fotos y videos, tiene sentido común. Realmente no tienen que tener experiencia en bienes raíces. Es bastante obvio si las paredes han sido pintadas, los pisos de vinilo han sido tendidos. Si las unidades de ventana están funcionando, solo necesitan ir por allí y poner un par de ojos en la propiedad. Pero para ti antes de que le paguen al contratista, etc. así que de nuevo, en mi viejo cerebro, la rehabilitación siempre se usa esta persona y sentí que era exagerado. Cuando me enteré por primera vez estaba como si realmente tuvieras un contratista y luego tienes otra persona administrando el contrato y tú los estás administrando. Entonces a medida que pasaba el tiempo, cuando empecé a hacer algunas de las mías, me di cuenta de esa. Es mucho trabajo hacerlo sola, administrar contratistas. Y dos, cuando empiezas a invertir en mercados virtuales, no puedes ir físicamente a visitar la propiedad. Y así este método, que es la mejor práctica de todos modos, se vuelve necesario cuando empiezas a rehabilitación de larga distancia, cuando comienzas a configurar tu negocio para que no estés involucrado en el día a día tanto incluso si eres alguien que está invirtiendo en tu propio patio trasero, o recomiendas implementar esta estrategia, gasta el dinero extra para aprender a aprovechar a alguien más para hacer lo que podrías estar pensando que solo tú puedes hacer. Entonces nuevamente, un ejemplo de cómo se ve esto. Si vives en California, compras una propiedad y Alabama necesita una renovación de 15,000 dólares. Una vez que seleccione al contratista para realizar ese trabajo, contrata a un gerente de proyecto para visitar la propiedad varias veces a la semana. Toman fotos y videos. Confirman que todo el trabajo se está haciendo a la altura de las expectativas. Entonces estás recibiendo actualizaciones periódicas. Es más o menos lo mismo que la mayoría de la gente piensa que harían si vivieran en la misma ciudad que la propiedad. Ahora, el pago típico para un gerente de proyecto es en algún lugar alrededor de 500 a $1,500 por rehabilitación, solo dependiendo de la cantidad total en dólares que vas a poner en la propiedad. Bien. Entonces no es un montón de dinero además de lo que cuesta la rehabilitación tener un par de ojos extra y obtener lo más importante, un montón de tu tiempo atrás para que puedas ponerlo hacia otras cosas. Nuevamente, los gestores de proyectos, no se les paga hasta que el proyecto está hecho. ¿Bien? Entonces no eres como arriesgar mucho por adelantado. Realmente estás ahí como una póliza de seguro. Y una vez que esto se hace bien, se les paga, ¿verdad? Por lo que están realmente motivados para hacerlo de manera oportuna y hacerlo bien. He tenido gerentes de proyectos me ahorraron mucho dinero, me ahorraron más dinero del que me costaron. Muchas veces. Ellos van por allá y dicen Brian, ya sabes, sé que el presupuesto el presupuesto, tú vas a poner una H de nuevo en esa propiedad. Pero todo lo que he estado viendo son sus unidades de ventana y todas las demás casas de la calle. Y yo lo comprobé con el administrador de la propiedad y ella dijo que una ventana, ya sabes, va a estar bien. Y luego lo comprobé con el contratista y él podría hacer eso por ti y te ahorraría alrededor de $4,000. ¿ Quieres ir por esa ruta? Y yo estoy como, Guau, gracias por ser proactivo y averiguarlo por mí. Estaba a punto de gastar de más en una propiedad que todavía no necesitaba esa buena configuración de calefacción y aire acondicionado. Y así ese tipo de cosas pasan todo el tiempo. Ellos regresan y negocian con los contratistas por ti en cosas y sí, hay más beneficios que solo recuperar tu tiempo. Esa es la esencia del gerente del proyecto. Te daré propina, te diré en un futuro entrenando el tipo de persona a buscar. Pero no te dejes abrumar por esto más alto, bien, porque realmente no es un problema tan grande como la gente piensa que es. Y hay un montón de diferentes tipos de personas que puedes contratar también, haz este tipo de cosas por ti. De hecho, muchos administradores de propiedades ofrecen el servicio. Como literalmente la misma persona que seleccionaste para ser tu administrador de propiedades. Ya tienen las llaves. Ya están algo familiarizados con la propiedad. Algunos de ellos están dispuestos a repasar y hacer los chequeos regulares en la propiedad. No obstante, pueden tener un sistema que ya siguen si ya ofrecen este servicio. Y a veces puede que no sea tan satisfactorio como lo que realmente querrías saber. Voy a desglosar cómo establecer este arreglo con la persona y manejarlo en una formación futura. Pero solo como ejemplo, he usado a un administrador de propiedades antes he usado a un administrador de propiedades para administrar una rehabilitación por mí. Sus precios también varían ampliamente. Algunos de ellos son como realmente asequibles. Algunos de ellos son muy caros. Pero solo debes saber que hay muchas opciones diferentes que tienes para seleccionar a esa persona. Solo estás tratando de encontrar una réplica tuya que pueda ser un conjunto de ojos confiados en la propiedad. Bien. Entonces le preguntarías a tu PM si ofrecen esto por adelantado cuáles serían sus términos. Sólo mira, puedes tener eso en tu bolsillo trasero. Entonces guárdala lista. medida que empiezas a adentrarte en tu mercado y a conocer gente, conoces a algún joven mayorista hambriento o a algunos. Algún agente inmobiliario nuevo y están como súper organizados, pero claramente aún no están haciendo muchos negocios. Al igual que ese tipo de personas podrían terminar siendo tu jefe de proyecto. Así que mantén una lista de personas en las que simplemente sientes que podrías confiar. En ese mercado. La gente hará las cosas por dinero. No todo tiene que ser formal, oficial, o parte de su cargo regular. He usado mayoristas para gestionar proyectos por mí varias veces. Personas con las que ya han hecho tratos y confío en que quieren ganar mil dólares extra, ya sabes, que puedas encontrar gente para hacer esto en todo el mapa. Una de las mayores objeciones que me sale bien hacia la inversión de larga distancia está bien, ya que no voy a estar ahí y luego insertan cualquier miedo o preocupación que sea que les preocupe. Tu trabajo. Con este proyecto manager cosa es realmente sólo pensar en, bueno, ¿qué haría si estuviera ahí? Al igual que obtener específico. No se limite a hacer esa declaración temerosa manta y luego se detenga. ¿Qué harías si estuvieras ahí? Eso es tan especial, ¿sabes? Entonces, ¿cómo puedes entrenar a alguien más para que haga esa cosa tan bien como podrías? Responde esa pregunta. Ya no tienes que estar ahí. Como una inspección domiciliaria. Un gerente de proyecto es otra capa adicional de seguro para asegurarse de que su rehabilitación salga según lo planeado. Entonces te importa que vaya bien y le estás pagando a alguien más para también le importe que vaya bien. Y dos pares de ojos es mejor que uno, sobre todo cuando soy uno de ellos está ahí en persona. Así que de nuevo, realmente quieres conseguir la rehabilitación que pagaste, hecha de la manera que esperabas, y este es un seguro para asegurarse de que eso suceda. Creo que definitivamente vale $1,000, dar o tomar para asegurarse de que Java se ve bien, se mantiene a tiempo y no pagas por algo que no se hizo. ¿Bien? Entonces, la siguiente pieza de tu equipo que vas a querer encontrar es una compañía de títulos. ¿Bien? That 'll company es un negocio que actúa como agente combinado de la compañía de seguros, el comprador, el vendedor, cualquier otra parte relacionada con una transacción de bienes raíces. En definitiva, cerraron el trato cuando se está comprando una propiedad, se vende por corte. Aseguran que el título sea claro. Eso significa que no hay gravámenes ni juicios contra el vendedor o los bienes. Nunca querría comprar un derecho de propiedad donde estaba un gravamen sobre la propiedad porque los gravámenes y juicios siguen a la propiedad. Derecha. Y así eso tiene que aclararse antes de que fueras a comprar algo alguna vez. Por ejemplo, si un propietario tenía una deuda masiva de tarjetas de crédito, la compañía de tarjetas de crédito puede colocar un gravamen sobre su casa. Y eso significa que si alguna vez se vende la vivienda, la compañía de tarjetas de crédito será reembolsada por lo que se le adeuda de los ingresos de la casa. Los gravámenes pueden provenir de todos los diferentes tipos de lugares. Puede haber una inclinación como un juez en una sala de audiencias puede poner un gravamen sobre la propiedad porque alguien le debe dinero a otra persona. Y el juez ha determinado que, sí, esta persona realmente conoce a esta persona 10 mi 10. La manera fácil de financiar tus ofertas: Hola, qué pasa, chicos, aquí Brian Elwood. Y en esta capacitación voy a repasar la forma más fácil encontrar dinero para tus propiedades de alquiler, bien. Porque la mayor objeción a la que me enfrento cuando estoy entrenando a la gente sobre cómo entrar al juego aquí es, no tengo el dinero, Brian, dicen que simplemente no puedo pagarlo. Y eso lo entiendo totalmente porque yo también estuve en tus zapatos en un momento. Entonces, cuando me metí por primera vez en el sector inmobiliario, si no conoces mi historia, comencé a vender al por mayor, encontrando tratos para otros inversionistas. Yo hice algunas volteretas de fijación y estaba demasiado asustado para comprar rentas. Había algo que se sentía realmente permanente al respecto. Seguí empujando mi sueño de tener ingresos pasivos cada vez más en ese segundo plano. Derecha. Y entonces un día me frustré lo suficiente y estaba como, voy a comprar un alquiler si me mata porque estoy tan cansada de invertir tiempo por dólares y literalmente gasté todo el dinero que tenía en un alquiler. Incluso dividí el costo con un tipo, así que lo compramos 5050. El precio de compra era como $20,000 por esta pequeña mala parte de la ciudad de renta. Entonces se gastó todo nuestro dinero. Y es como, bueno, eso era todo el efectivo que teníamos. Y los bancos no nos están prestando el dinero. Tenemos este historial de ingresos realmente inquebrantable por la venta al por mayor. Recuerdo que hice algo así como $8,000 mi primer año en bienes raíces. Derecha. Para que eso no le quede bien a un banco. Ni siquiera sé cuál era mi puntaje crediticio, ¿verdad? Estaba un poco atascado. Estaba un poco atascado sin efectivo y sin capacidad para obtener dinero de los bancos. Tenía esa propiedad de alquiler y estaba bastante desanimado. Y yo solo estaba viendo todas estas otras personas simplemente comprar casas de manera constante. Y me imaginé que o bien tienen una muy buena relación con los bancos o tienen un montón de efectivo y comprar y retener es para esos tipos. Y sólo tengo que apegarme a la venta al por mayor y llegaré a eso algún día. Y esa fue mi mentalidad desde hace mucho tiempo. Realmente desearía poder retroceder en el tiempo, golpearme porque realmente debería haber estado comprando casas, pero eso es justo lo que creía. Y no fue hasta que me uní a un grupo mastermind de inversión inmobiliaria. Un tipo llamado Joe McCall me invitó a este grupo . Muchos de ustedes probablemente sepan quién es por entrenar a la gente sobre bienes raíces y su podcast. Me invita a echar un vistazo a este grupo de mentes maestras, ellos y están en la primera reunión. Y hay como 100 chicos en el grupo y ahí solo hay algunas estrellas de rock. Quiero decir, había un tipo ahí con 225 propiedades de renta. Ahí había un tipo con 150. Había un par de tipos que tenían 100 chicos han tenido 50 o 75 casas. Yo tenía uno. Y voy a esta reunión y solo estoy como estar muy callada e incómoda y solo tomar notas y esperar que nadie me pregunte qué hago porque simplemente me sentí realmente inferior al resto del grupo. Pero yo estaba observando agudamente lo que todas estas otras personas estaban haciendo para conseguir sus propiedades. Y lo que noté es que seguían mencionando estos términos con los que no estaba familiarizado. Al igual que el dinero privado, el dinero de otras personas, la recaudación de capital, el tener líneas de crédito disponibles de otros inversionistas privados. Un tipo dijo que obtuve 1 millón de dólares al 6%. Yo estaba como qué, ya sabes, como qué son estas cosas, incluso yo, ¿verdad? ¿Cómo usas el dinero de otras personas para comprar propiedades? Y un tipo dijo que tenía 100 Reynolds y nunca ha estado en el banco para conseguir dinero. Y simplemente no sabía que eso era posible. Me di cuenta como que una parte de mí era un poco resistente a ese consejo porque, ya sabes, si algo no te resulta familiar, simplemente lo estás alejando. Como por qué no entiendo eso. Así que sólo voy a ignorarlo un poco. Ese es un hábito poco saludable que hay que tener en cuenta. Pero la otra parte de mí se da cuenta como Brian, si no te abres y empiezas a pedir ayuda a estas personas, nunca vas a llegar a su nivel. Vuelvo a casa y estoy, mi mente está dando vueltas a nuestra reseña todas mis notas, ha comenzado a leer todos estos libros sobre el dinero de otras personas escritos por Robert Key como Sakai y otras personas. Y resulta que descubrí que hay todo este mundo de dinero ajeno. Y esta es una manera en la que se financian muchas ofertas de bienes raíces, sobre todo tratos a un alto nivel como multifamiliar. Y es súper, súper común usar el dinero de otras personas, ¿verdad? Entonces lo pensé y estoy como, Espera, estoy, he estado aquí sentada diciendo que los bancos no me van a prestar dinero y por eso no puedo comprar rentas. Pero cuyo dinero a los bancos presta el dinero de otras personas. Literalmente vas a poner tu dinero en una cuenta de ahorro y el banco podría vuelta y prestarle a alguien más ese dinero con intereses. Y pueden prestarlo porque están prestando tu dinero, están gastando el dinero de otras personas si me prestaran dinero. Y así me di cuenta como ¿Por qué no simplemente saltarse el banco e ir directo a las otras personas? Y si puedes obtener un buen lanzamiento y un buen producto y la persona está protegida y segura y todo eso como estamos a punto de hablar, entonces esencialmente puedes obtener tanto dinero como tú quieres sin tener un buen puntaje crediticio, buen historial de ingresos, sin tener que firmar a tu primogénito y darle tu escaneo de tu retina y tus huellas dactilares y seno 900 diferentes documentos porque es difícil trabajar con los bancos, ¿verdad? Y así tuve esta enorme aha y después de esa reunión y después de estudiar, y a pesar de que no había hecho un trato con dinero de otras personas y me sentía empoderada. Sentí que esto va a ser el cambio de mentalidad o los cambios de estrategia. Eso va a llevar las cosas al siguiente nivel para mí. Bien, entonces ahora voy a compartir mi pantalla y voy a compartir contigo lo que pasó después de eso. Como traté de hacer mi primer trato usando el dinero de otras personas. Así que voy a hacer eso ahora. Así que volví de la reunión de la mente maestra, como dije, y leí todos los libros y estaba realmente armado con este conocimiento sobre OPM, dinero de otras personas, pero todavía estaba asustado como **** de hecho ejecutar en esto, ¿verdad? Porque cada vez que hagas algo por primera vez, va a ser muy incómodo. Entonces es importante que ustedes recuerden que yo estaba armado con ese conocimiento y estaba realmente desesperado por comprar propiedades de alquiler. Por supuesto. Fue entonces cuando llegó este trato. Esta casita se encuentra en Clarksville, Tennessee. Y tenemos que liderarlo. Y dice el vendedor, queremos 33 mil dólares para la casa. Y le mandamos el contrato que estás por encima el contratista dijo que va a ser de 8 mil dólares y reparaciones para arreglarlo. Así que no mucho estaba mal con la casa. Sabes, una beca es bastante típica cuando estoy tomando algo y tengo que prepararlo para rentarlo, luego los típicos 2000 dólares y los costos de cierre. Entonces supe que voy a necesitar 43 mil dólares en total para comprar esta casa y arreglarla y prepararla para rentarla. Ahora bien, el problema eran chicos, que yo no tenía 43 mil dólares en efectivo y los bancos tampoco me iban a prestar 43 mil dólares. Pero yo sabía esta cosa del dinero de otras personas de OPM, ¿verdad? Y entonces lo que decidí hacer fue arriesgarme y de hecho preguntarle a una de esas otras personas si me prestarían el dinero. Y conocía a este tipo desde atrás en mis días de venta al por mayor que tenía como 15 propiedades de alquiler. Fue un mentor mío. Yo le miré. Habíamos tomado cervezas un par de veces y le tenía al por mayor algunas ofertas. Y entonces lo llamo y estoy muy nervioso y estoy al teléfono como, Hey hombre, ¿alguna vez considerarías prestarme dinero para comprar propiedades de renta? Sabes, mi voz es toda temblorosa y tartamudea así porque hay algo pedirle dinero a alguien, ¿verdad? Simplemente no se siente muy bien. Pero de todos modos, lo saqué. Y él va, ya sabes, yo podría considerarlo. ¿Qué estás pensando? Lo que hice es que le envié toda la información sobre este trato en particular. Yo le dije, ya sabes, lo que necesitaba y las reparaciones y por supuesto para abordar y todo ese tipo de cosas. Me llama al día siguiente y se va, Brian, echo un vistazo a tu trato y sí, me gustaría hacer eso. Vamos a hacer el acero. Te voy a prestar el dinero. Y literalmente como mi mandíbula golpeaba el suelo, yo estaba como, ¿Hablas en serio? ¿Estás seguro, sabes qué? Se supone que nunca debes preguntar pero yo estaba como, ¿estás seguro? Él es como, Si. Sí, esto parece un trato bastante seguro y protegido. Y entonces en realidad accedió a darme 45 mil dólares, lo cual fue solo un poco más de lo que proyecté, solo necesitaría estar a salvo y asegurarme de que tuviera suficiente. Y dijo que los términos que quería hacer eran 9% de interés, 12 meses chico. Entonces me iba a cobrar el 9% sobre los 45 mil y quería que le devolvieran su dinero en 12 meses. ¿Bien? Entonces mi pago a él iba a ser de 337.50 dólares. Entonces esto como muchos préstamos privados de dinero cuando son a corto plazo, era solo de intereses. Bien, entonces eso significa que no hay principio. Al igual que cuando vas a conseguir una hipoteca sobre una casa personal, cada pago que haces, golpea un poco al principal, ¿verdad? Ese no es el caso de estos préstamos privados en dinero de 12 meses. Suelen interesarse únicamente. Simplemente lo mantiene agradable, limpio y sencillo. Donde al final de los 12 meses todavía le debo 45 mil. Y todos esos pagos que se han venido realizando fueron sólo por intereses. No vas a quitar mucho al principal de todos modos, en el primer año de solo, la forma en que se amortiza el préstamo, pagas mucho principio en los primeros años de todos modos, incluso como un préstamo a 30 años, realmente no tiene sentido hacer un amortizar como un préstamo principal más intereses a corto plazo, no vas a tener tanto éxito lanzando privado prestamistas y conseguir que lo acepten. Si es confuso, solo dices solo intereses, ¿verdad? No sabía todo eso. Me lo dijo en este trato en particular y yo le dije: Genial, Así que te pago 33750 al mes por los próximos 12 meses. Y luego, cuando lleguen esos 12 meses, tengo que encontrar la manera de llegar a tu espalda de 45 mil, ¿ verdad? Entonces dije que sí. Y yo hice el trato. Yo compré le pedí prestado el dinero para comprarlo. Y también me cableó el dinero además de lo que cuesta comprar, que tiene un extra de 12 mil. Entonces lo uso para arreglarlo. Yo uso eso para los costos de cierre. Entonces no salí de mi bolsillo para nada por el acero, lo cual me fue alucinante, obtuve préstamo del 100% del dinero para comprarlo y arreglarlo. Entonces lo renté por 900 dólares al mes después de pagarle ese pago de intereses cada mes, impuestos, seguros, la cuota de administración de la propiedad, luego presupuestar el 15% estándar para las vacantes y reparaciones que sabía que iban a suceder. Ya estaba poniendo 237.50 dólares mensuales en mi bolsillo para mí. Y eso es un flujo de caja positivo después de todo, que es casi tres mil al año. Y unos chicos recuerdan que no salí del bolsillo para nada a comprar este trato. Entonces me entregué como imaginar conseguir un aumento de 3.000 dólares al año en tu trabajo, ¿verdad? Eso estaría bastante bien. Bueno, cada vez que haces lo que acabo de hacer aquí, te estás dando a ti mismo en $3,000 al año de aumento. Y ¿cuántas veces quieres hacer eso? Una y otra vez hasta que eso finalmente pague todas sus facturas. Ya no tienes que tener el trabajo, ¿ verdad? Ese es el punto entero. Así que esto me voló la cabeza. Este trato, ¿verdad? Porque cuando haces algo por primera vez y funciona, hay nada de eso para darte la confianza para seguir avanzando y hacerlo más, ¿verdad? Y así esto me abrió totalmente los ojos. Me voló la cabeza. Y seguí comprando rentas solo en esta misma estrategia hasta que tuve 25 rentas más o menos. Y quiero que ustedes entiendan que mi prestamista en este tipo de tratos también es feliz, porque ese tipo que me prestó el dinero de esa casa, prestó 45 K contra la casa. Que una vez que lo arregle, valía alrededor de 75 K. Bien. Entonces él está en ello por cualquier porcentaje que sea. Ni siquiera es el 70% del valor, que es lo que los bancos te prestarán, ¿verdad? Si yo no le hubiera pagado, como si dejo de hacer esos pagos de intereses a ellos cada mes o si cuando llegaron los 12 meses, si simplemente desaparecí la red y no devolví tus llamadas telefónicas literalmente conseguiría esa casa que vale 75, que está rentada y rehabitada. Lo conseguiría por su préstamo de 45 K, así que no ganaría 30 mil dólares si no le pagara. Honestamente, lo peor que puede pasar es que les pago a tiempo. Piensen en esos tipos. Él, si no le gusto o algo así, en realidad querría que la fastidiara por defecto y se quedara con la casa porque le iría mucho mejor en ese escenario. Entonces, ¿puedes ver cómo estos prestamistas, cuando estructuras un trato de esta manera, están protegidos? Y es realmente una situación de ganar-ganar para ti y para ellos porque elaboran lo que se llama una escritura de confianza que se hace en la compañía de títulos. Y es como un escrito por un abogado y está grabado en el juzgado del condado. Entonces es como un gravamen sobre la propiedad. misma manera si vas a conseguir un préstamo de Wells Fargo para comprar una bonita casa personal en los burbs o lo que sea. No le pagas a Wells Fargo, ¿qué pasa? ejecutan la hipoteca. Se llevan la casa de vuelta. Bueno, sucede lo mismo con los prestamistas privados ya que tienen un gravamen sobre la propiedad al igual que lo hace Wells Fargo, y pueden hacer una ejecución hipotecaria y pueden recuperar su propiedad. Es el mismo procedimiento para prestamistas privados para bancos, ¿de acuerdo? Así que mientras no le metan a sus prestamistas sobre su cabeza, están protegidos. Ahora digamos que este era un prestamista novato que no sabía sus cosas, ¿verdad? Digamos que te acertaste a tu abuelo o algo así y estabas como, oye, realmente deberías prestarme dinero en esta casa. Y digamos en esto, fue la misma casa donde me dieron el dinero para este ejemplo. Digamos que dijiste, Oye, calambres, ya sabes, necesito 75 mil dólares para comprar esta casa y arreglarla. Y él accedió a prestártelo, solo confiando en usted y sin saber mucho de bienes raíces, estaría en esa cosa por el 100% del valor. Tiene sentido porque si la casa vale 75, presta 75. Para que puedas, ves como eso es mucho más riesgoso, como si el mercado fuera a bajar y entonces la casa ahora solo vale 55 o algo así. Y te prestó 75 y luego no le puedes pagar y se lleva la casa de vuelta. Bueno, perdió 20.000 dólares, ¿verdad? Así que nunca tendrías que alguien te prestara más de unos 70, tal vez el 80% del valor actual de mercado de esa propiedad. Si es como un Novato que no sabe lo que está haciendo, haga que ese porcentaje sea aún menor, ¿verdad? Al igual que tengo inversionistas muy experimentados con los que trabajé poco hacer hasta el 80% y no me preocupan ellos. Hay un tipo con el que trabajé es dueño de 400 unidades de departamento. Tiene mucho dinero en efectivo y me prestará hasta el 80%. Y literalmente solo tengo que llamarlo y enviarle la dirección, decirle qué día quiero cerrar o cero trámites involucrados excepto por las cosas que necesita la compañía de títulos. Es una relación súper fácil. Y tampoco me preocupo por él, como meter el cuello demasiado por ahí porque dirige sus propias comps. Él sabe más de bienes raíces que yo. Y entonces sé que si se siente cómodo prestando hasta cierta cantidad en algo y probablemente sea bueno y va a estar a salvo. Pero solo quiero aconsejarles que tomen el camino alto y tengan un fuerte código de moral y valores o ética o como quieran llamarlo en esto. Y no metan a la gente por encima de su cabeza. Bien, si algo como esto, este era un trato seguro para cualquiera. Si algo vale 75 mil y está renovado y rentado, podrías pedir prestado 45 o tal vez incluso un poco más de alguien en contra de eso y están a salvo. Podrían recuperar la casa, venderla y recuperar toda su inversión principal y probablemente entonces así sucesivamente. Simplemente no quiero pedir demasiado a la gente. Hay una, hay una posibilidad de que alguien sea nuevo en los bienes raíces. Al igual que podrías superarlos porque no saben lo que están haciendo y confían en ti y podrían enviarles algunas comps que ni siquiera son precisas. Y yo voy, guau, sí, La casa vale 100. Les voy a prestar AT y realmente solo vale 75. Simplemente nunca querrías hacer esa pequeña tangente lateral ahí sobre cómo permanecer donde estás a salvo y tus inversionistas se guardan porque tus inversionistas o tus socios en todo esto. Si quemas a un prestamista, es un mundo pequeño como palabra viaja rápido y vas a tener más problemas para conseguir más préstamos si no estás pagando a la gente. Otra vez, mi cilindro en este trato. Estaba contento porque como se protegía el dinero, estaba recibiendo sus pagos. Muchos de ustedes probablemente se estén preguntando, bueno, qué pasa cuando ese trato, cuando terminan los 12 meses. Ese es el gran tipo de aumento de punto de ansiedad como, bueno, en 12 meses tengo que pagarle 45 mil dólares, ¿verdad? ¿Qué haces? Bueno, esa es una buena pregunta. Hay dos opciones. Tu primera opción es refinanciar con un banco tradicional. Aquí hay algún tipo de banco. Podrías hacer préstamo convencional a 30 años. Podrías hacer como un préstamo comercial de cinco años o un préstamo comercial de 10 años donde haya menos requisitos y reglas para esos. Simplemente puedes obtener una hipoteca y luego devolverle el dinero al prestamista. Si esa casa vale 75, sólo voy a sacar mi calculadora, ¿verdad? Los bancos te darán normalmente el 70% de lo que sea una casa tasadores por 75,000 veces 0.7, eso es $52,500 es lo probablemente te daría el banco aproximadamente por esto. Pero van a deducir los costos de cierre de eso. Entonces a lo mejor te están dando 49 o 50. Pero recuerdas que solo le debes 45 al prestamista, ¿de acuerdo? Para que puedas tomar el dinero del banco, pagarle al prestamista y luego tener algunos miles de dólares sobrantes en tu bolsillo. Y ahora tienes un banco de billetes a más largo plazo y eso debería ser más como cuatro o cinco, 6% de interés, no el 9% de interés que está cobrando este prestamista privado, ¿de acuerdo? Entonces, si puedes ser financiable en esos 12 meses, tal vez necesites ponerte al día con algunos impuestos o reparar tu puntaje crediticio. O si hay alguna razón por la que no puedes ir a un banco ahora, te compra algo de tiempo para hacer esas cosas. Pero digamos que esa no es una opción para ti. Y no puedes o no quieres hacer esas cosas. No quieres tratar con bancos. Tu segunda opción es que puedes renovar con el prestamista actual. Entonces podría haber vuelto con este tipo y decirle: Oye, ¿te gusta recibir tu cheque de 337 dólares cada mes? ¿Por qué no vamos otros 12 meses, verdad? Y si dice que sí, literalmente solo te gusta escribir una extensión al archivo de acuerdo que solo sigues enviando los cheques por correo. No hay nada nuevo no hay como otro cierre ni nada. Simplemente lo extiendes. O una cosa que voy a hacer es encontrar un nuevo prestamista privado para que y me dé dinero y luego pagará al prestamista privado actual. Entonces tengo algún otro prestamista que podría hacer préstamos por 24 meses a siete o 8% mejores términos, ¿verdad? Yo solo haré que entre y pague al primer tipo, los 45 mil. Entonces ahora el primer tipo se ha ido, le han pagado. Y entonces el nuevo prestamista privado ahora tiene el gravamen sobre la propiedad por 45 subvenciones y le estoy pagando un pago cada mes. ¿Eso tiene sentido? Así que cuando empecé, como les acabo de describir, chicos, mi primer trato. Realmente no sabía exactamente lo que estaba haciendo y así que simplemente tomaría dinero de cualquiera en cualquier caso. Entonces en cualquier término y a medida que he ido, me he vuelto más exigente y estoy más deseando como notas de tres años o cinco años y más bajas, realmente no, no pago, ya sabes, por encima del 10% de intereses. Como solía hacer algunos chicos, solo estaba desesperado al principio. Pero cuanto más recaudes dinero, astucia o obtienes sobre las diferentes opciones que tienes por ahí y estás menos necesitado de cualquier persona sola. Esas suelen ser las formas típicas en las que lidiarías con eso. pago viene donde termina el plazo y hay que devolverle el pago a alguien. Ahora, quiero hablar con ustedes sobre la diferencia entre los basados en activos y sus líneas de base, ¿de acuerdo? Porque esto es algo que una vez que realmente me hundió, me di cuenta de que así es como debería haberme acercado a conseguir dinero todo el tiempo. ¿Bien? Entonces, uh, tu préstamo basado, uh, tu carga base es lo que es un banco. ¿Los bancos están basados? Bien, ¿y qué significa eso? Eso quiere decir que quieren saber todo sobre ti. ¿Cuál es tu puntaje crediticio, cuál es tu historial de ingresos? ¿Cuál es tu deuda, verdad? Todas las estupideces. ellos les importa. Entonces un poco sobre la propiedad en sí. Recuerdo a banquero aguantando solo una vez en la universidad por mí porque no lo hice no pagué el pago de un colchón que había financiado anteriormente. Sé que suena completamente ridículo, pero no me lo estoy inventando. Literalmente obtuve un colchón de Mattress Firm y recibí un pago por él todos los meses. Me perdí un pago por $32 o lo que sea. Eso surgió en mi puntaje de crédito y el banquero como detuvo los préstamos como si no pudiéramos cerrar hasta que obtengamos una explicación sobre esto. Derecha. Yo soy como, Amigo, quiero 45 de los grandes contra la casa. Eso vale 75. Estás protegido. ¿Por qué te importa el colchón de la universidad? Pero lo hacen porque así son los préstamos bancarios. Ahora los préstamos privados están basados en activos, ¿de acuerdo? Eso quiere decir que no lo hacen los prestamistas privados, No les importa si tienes un historial. Solo quieren saber cuál es la propiedad que vale el activo y luego usarán del 60% al 80% de eso. Su dinero está protegido por el activo. Entonces eso es todo lo que les importa como deberían. Bien, entonces una vez que me di cuenta de esto, me di cuenta de que así es como se deben hacer los préstamos. Y también me di cuenta de que muchos préstamos que ya están ahí fuera son como multifamiliares, por ejemplo, como si vas a conseguir un montón de inversores juntos y van a entrar en un apartamento de 200 unidades edificio. Es el dinero de todas las demás personas y todos están prestando con base en el activo. Te garantizo que no van a preguntarse sobre mi puntaje crediticio. Se van a preguntar cómo en el **** se está desempeñando ese edificio de 200 unidades en el que estamos a punto de poner millones de dólares, cierto. ¿No es esa la principal responsabilidad del trato, no el pago del colchón de Brian en la universidad? Sí, quieren asegurarse de que soy una buena persona con un buen historial, supongo. Como, es decir, no acabo de salir de la cárcel o algo así. Derecha. Pero como aparte de eso, se trata literalmente de la propiedad. Porque siempre y cuando la propiedad valga una cierta cantidad y tu dinero esté atado a eso en forma de un lean. Estás protegido. Si ustedes pueden hacer la transición de bien su forma de pensar en obtener dinero pensar en obtener dinero para propiedades de alquiler, yo no soy financiable o no tengo efectivo o mi puntaje crediticio apesta. No, solo piensa en ¿cuál es el valor del activo contra el que quieres el dinero? Y entonces, ¿quién te prestará en contra de eso? Quién tiene la misma mentalidad que tú. Entonces, si la casa vale 80, deberías poder encontrar personas para prestarte 50 otorgar en esa casa. Así que todo lo que tienes que hacer es ser genial para encontrar ofertas con grandes descuentos. Tienes que asegurarte de que obtienes el trato lo suficiente de descuento a donde están protegidos. Si tienes el trato para 70 y necesitas 70,000 vale 80. Eso no es suficiente un descuento, suficiente de un descuento para proteger a tu prestamista. Bien. Espero que eso ayude a los chicos a entender la diferencia entre préstamos basados en activos y basados en usted y el dinero de otras personas. Y por qué creo que los préstamos privados son mucho mejores como estrategia de inversión versus siempre tener que lidiar con los bancos. Así que chicos, el último punto que realmente quiero conducir a casa en este video es si están sentados ahí afuera y se preguntan como, bien, y me despierto todos los días, qué soy exactamente se supone que está haciendo, Brian, con el fin de tener éxito? Como ¿qué se supone que debo hacer? Con el fin de mover realmente la aguja y marcar diferencia en mis resultados de inversión. lo que hemos hablado en este video de capacitación es que a lo grande, si aún no tienes a alguien que te pueda prestar el dinero, necesitas obtener tu próximo alquiler. Entonces, recaudar dinero es una de las actividades de mayor apalancamiento que puedes hacer. ¿Bien? Es decir, solo ponte en ese escenario futuro en tu mente por un segundo. Cierra los ojos e imagina que tienes $1 millón solo ahí sentado esperando ser prestado a una tasa de interés razonable sin ningún compromiso, literalmente podrías comprar sus próximas 20 propiedades de alquiler o algo así sin complicaciones. ¿Qué tan liberador sería eso? ¿Cuánta confianza te daría eso? Cuánta habilidad te daría eso para escalar y simplemente despegar y conseguir ese portafolio que siempre has soñado. Chicos, se reduce a prestar. Como, conozco gente que tiene un padre rico que les presta toneladas de dinero y de repente tienen una cartera grande y casi parece una ventaja injusta, ¿verdad? Pero simplemente no tenían ningún prestamista molestia ya en su lugar. Tuvieron suerte porque era alguien muy cercano a ellos. No significa que no puedas encontrar a esa persona para, no importa si es un familiar o un amigo, o un amigo de un familiar, o un colega, o una persona del tipo de red que conoces en un Rhea local reunión o alguien con quien te hayas encontrado en Facebook o alguien a quien te refieran. O podría ser una gran organización de préstamos privados como Incorporated donde es un negocio real, pero aún así prestan dinero a gente como yo y tú solo lo haces de una manera más profesional. Va a haber un poco más de burocracia para eso, ¿ verdad? Pero aún así, hay tantas opciones por ahí. Y tienes que meterte en el juego y empezar a recaudar dinero. Si aún no tienes todo el dinero que necesitas por todos los alquileres que quieres comprar, entonces pon recaudar dinero tiene literalmente como un bloque de tiempo en tu calendario. Chicos. Lo hice seis meses seguidos cuando me di cuenta de esto, simplemente me bloqueé 2 h a semana y tampoco lo disfruté. No fue como si fuera divertido llamar a los prestamistas y obtener todos sus términos y precios. Y todavía estaba nerviosa, ¿verdad? Pero lo hice y creo que fue como los martes, 1-3 pm o algo o dos a las 04:00 P.M. y literalmente en el martes se me ocurrió, saqué mi hoja de cálculo y yo estaba llamando nombres que ya tenía encontrado o estaba encontrando nuevos nombres. Y literalmente estaba haciendo eso entrando en grupos de Facebook de comunidades locales de inversión en mis áreas, mis mercados, pidiendo prestamistas y simplemente llamándolos y diciendo: Oye, ya sabes, soy un inversionista inmobiliario, compro propiedades de renta y escuché que estás prestando. Solo me gustaría ver cuáles son tus términos y ver si encajaríamos bien para trabajar juntos y dejar que te lo diga y luego solo encuentras eso si encajas bien o no, ¿verdad? No es súper complicado. Y lo hice por seis meses seguidos 2 h semanales. Después de unos seis meses de hacer eso, tenía suficientes nombres en esa hoja de cálculo donde los había resaltado en verde, lo que significaba que encajaban bien y decían que sí, y sus términos funcionaban para a mí. Y sabía que podíamos trabajar juntos. Agrego suficientes nombres en la hoja de cálculo donde dejé de recaudar dinero. Y aún así no lo hago muy dedicatamente porque tengo a la mayoría de esas personas aún permanecen. Todavía estoy recibiendo nuevos tipos de referencias para eso ahora. Así que no tienes que hacer esto para siempre. Pero hasta que tengas suficiente dinero disponible para usar cuando llegue ese buen trato, puedes aprovecharlo. Entonces tienes que concentrarte en eso porque nada te da la confianza de tener el dinero disponible. Así que bloquea el tiempo y concéntrate en recaudar dinero. Recaudar dinero será una de las mejores cosas que puedes hacer, como al lado de encontrar ofertas y hacer ofertas, recaudar el dinero para comprarlas. Esas son las dos o tres actividades principales que harán o desharán tu éxito invirtiendo. Bien, entonces espero que eso ayude a los chicos. Y en los próximos videos de capacitación, vamos a hablar exactamente sobre cómo encuentras a los prestamistas paso a paso. Vamos a hablar sobre ¿qué les dices por teléfono? Cuál es el tono que les das, te voy a dar un guión a seguir para todo eso. Así que estén atentos para esos próximos videos. Y te veré ahí. 11. Preguntas del prestamista vitales: Bien, otra vez, entonces, ¿qué pasa, todo el mundo? Este es Brian Elwood. Y en la capacitación de hoy vamos a revisar las preguntas vitales que debes hacerle a tu prestamista antes de hacer un trato con ellos. En este tren, ustedes van a aprender casi todas las preguntas que alguna vez necesitarían hacer, ya sea un prestamista privado de dinero o un banco para que puedan obtener cada bit de información sobre qué tipo de productos de préstamo que ofrecen. Entonces ya sabes en lo que te estás metiendo y sabrás si eres o no financiable a través la conversación que vas a tener con estos banqueros. Usando estas preguntas, sabrás exactamente lo que necesitas hacer para estar calificado para estar solo, bien, Así que esto es muy, muy importante porque hay muchos términos y condiciones diferentes involucrados en haciendo solo. Vamos a repasar mucho de lo que esos son hoy. Pero hay mucho más que solo la tasa de interés y el término, ya sabes, y algunas de esas cosas en las que la gente suele pensar cuando piensa sola. Hay todos estos pequeños detalles que realmente pueden importar. Ya sea de inmediato o dentro de cinco, o diez o 15 años a partir de ahora que son importantes para preguntar y pensar. Ahora bien, si no sabes de todas esas cosas, hay muchas trampas diferentes con las que podrías encontrarte. Yo chicos quiero que ustedes entiendan el alcance completo de lo que se están metiendo de principio a fin del préstamo. Entonces estarás completamente preparado. Suena bien. Las preguntas que estoy a punto revelarte realmente van a llenar los espacios en blanco. Te van a convertir en un inversionista mucho más inteligente. Van a hacer que realmente te parezcas tan agudo. Yo soy como, ya sabes de lo que estás hablando cuando estás hablando por teléfono con estos prestamistas, lo cual sé que es la mayor preocupación de mucha gente. Muy rápido, estas preguntas se aplican a banqueros, prestamistas de dinero duro, prestamistas de dinero privado. Alguien que te esté prestando dinero para la propiedad, ¿de acuerdo? Hay algunas excepciones donde hey, Esta pregunta solo es realmente aplicable a los banqueros versus a los prestamistas privados. En esas instancias. Lo he anotado junto a la pregunta. Y solo recuerda que hay disponible una versión descargable de estas preguntas. Abajo. Habrá un enlace a un archivo adjunto y ustedes deberían seguir adelante y descargarlo e imprimirlo. Entonces la primera pregunta que te aconsejo que hagas a los prestamistas privados es, los prestamistas privados es, ¿en qué diferentes mercados presta tu préstamo? ¿Bien? Ahora bien, esto es importante porque por ejemplo I. Comprar en Tennessee y Alabama. Y algunos prestamistas prestan en ambos de esos mercados, mientras que otros son estrictamente uno u otro. Y es importante que te asegures de que hagan préstamo en tu mercado. Tienen que obtener una licencia diferente para prestar en los diferentes estados. En EU. Y encuentro que los prestamistas que se especializan en un mercado tienden a tener mejores tarifas o puede ser un poco más fácil trabajar con ellos que alguien que podría decir, Oh, estoy aprobado solo en los 50 estados, ¿verdad? Entonces me gustan los prestamistas locales. Y yo solo hice esta pregunta por adelantado solo para ver, oye, bueno, eso sería capaz de usar a esta persona en todas partes. Es solo Tennessee, ¿es solo Alabama? Así que a veces voy a preguntar esto desde el principio solo para sacarlo del camino. La siguiente pregunta que voy a hacer es, ¿qué tipo diferente de productos de préstamo ofrecen? Bien. Así que en realidad solo estás teniendo una idea de los diferentes productos que ofrecen, ¿verdad? Todo, desde préstamos globales a cinco años hasta préstamos para renovaciones e Hipotecas Convencionales a 30 años. Hay tantos productos diferentes por ahí. Y quieres obtener una especie de terreno, justo cuando te pones a la llamada para ver los productos que ofrecen en una hoja de cálculo o en su sitio web mientras hablas con ellos. Te va a ayudar mucho ver todo visualmente. Normalmente me subiré al sitio web que tiene el prestamista mientras estoy en el teléfono con ellos, solo para que puedan ellos también pueden decir, Oye, este tipo es serio, está en mi página web, está mirando los diferentes productos que tenemos. Pero sólo me gusta verlo en una grilla. Entonces puedo ver que, oye, como los, a medida que voy 5-10%, préstamos a 30 años, la tasa de interés baja dependiendo de cuanto más largo sea el préstamo o algo así. Sólo para ver cómo funciona para ellos. Si no sientes que entiendes sus productos, antes que nada, esto es normal. He estado en el teléfono con prestamistas que solo me estaban confundiendo el **** con todos los diferentes productos porque hablan de que es muy rápido y algunos de los términos que usan, simplemente no lo hago incluso entender o las abreviaturas, ¿verdad? Por lo que las siguientes preguntas en esta capacitación te van a ayudar a entender qué significan todos esos diferentes detalles de cada producto de préstamo. ¿Cuál es el LTV o préstamo máximo a valorar al que acudirás? Esta pregunta es realmente importante porque quieres saber cuánto te darán en relación a lo que vale la propiedad. Entonces, por ejemplo si una casa vale $70,000, y el prestamista dice que R max LTV es 70% que un 70% de 70,000 es 49,000. Eso es lo máximo que te prestarían en esa propiedad. La mayoría de los prestamistas van a estar en el rango de 60% a 80% porque recuerden, los prestamistas quieren protegerse. No quieren prestarte el 100% de lo que vale algo. La siguiente pregunta que podrías hacer es el valor que préstamo a valor es el valor basado en el valor tasado actual de la propiedad tal como se asienta o lo estás basando en el ARV para después de la reparación valor. Bien. Entonces algunos prestamistas hacen esto de manera diferente. Por lo que vale la pena preguntar como una propiedad podría valer 50,000 ya que hoy se encuentra ahí. Pero si le pones algo de trabajo, podría valer 80, ¿verdad? Entonces, cuando el prestamista te va a prestar, van a usar el valor como es o están dispuestos a mirar algunas comps y ver, oye, esta propiedad podría valer 80 si tuviera algún trabajo hecho a ella. Entonces te prestaré con base en un ARV de 80 mil. Es importante aclarar esa distinción. ¿Bien? Entonces como dije, algunos en realidad ejecutarán comps, mira lo que podría valer la pena prestarte en base a ese número. Y esa es una distinción muy importante que si no la hiciste con anticipación, solo podrías encontrarte con un problema en el camino porque no tenías una comunicación clara sobre exactamente lo que harían, ¿tendría sentido? Solo en el precio de compra así como las reparaciones. Bien. Esta es una pregunta importante que hacer. Por supuesto, porque quieres saber si te van a dar dinero para las reparaciones. Los banqueros tradicionales no suelen hacer esto, o los prestamistas privados suelen hacerlo. Y te estás asegurando que el dinero que aprendan se pueda aplicar tanto a la compra como a las reparaciones en el probable caso de que sea necesario. Porque si lo piensas bien, si ibas a comprar una casa por 35 y necesitaba 15 y trabajar, necesitarías 50 mil dólares para comprar una renovación esa casa ¿verdad? Ahora bien, si la casa vale, el ARV es de 75. Y digamos que el prestamista dijo que te prestarían con base contra el ARV. Entonces sabemos que te prestan un poco más de 50 mil, creo, si harían el 70% de los 75 mil ARV. Y así podrían prestarte a todos 50,000, la compra y las reparaciones de esa casa ya que vas a comprar. Pero, ¿ dejarán que parte del dinero se destine a reparaciones o todo tiene que ir a la compra? ¿Correcto? Entonces, cuando vaya a las reparaciones, harán algo como que te enviarán el dinero para cerrar. Entonces el 35 sería para el cierre. Y entonces mantendrían a los otros 15 en una cuenta de depósito en garantía en la compañía de títulos, y eso se dispersaría sobre una serie de pagos. Una vez que proporcionaste pruebas de que habías hecho la rehabilitación, hiciste las diferentes fases de la rehabilitación. Entonces esa es una herramienta realmente valiosa cuando un prestamista te prestaría el dinero para las reparaciones, junto con todo lo demás. Pero hay que verificar eso. Muy, muy importante. ¿ Qué tasa de interés cobra? Esto es bastante sencillo, pero obviamente es algo que debes preguntar, ¿verdad? Ahora mismo estás comprobando tus tasas de interés. En 2020, los banqueros rondan la marca de cuatro a 5%. En dinero privado los prestamistas están alrededor del nueve al 11% de interés, ¿de acuerdo? Al igual que la tasa de interés que elijas puede hacer o deshacer la inversión. No parece mucho, pero si lo piensas, 4% versus 8%, digamos, es el doble, como literalmente pagas el doble de intereses al año. Entonces muchas propiedades que veo, van a hacer flujo de caja alrededor de la marca de 45, 45% de interés, pero no van a flujo de caja alrededor de la marca del nueve al 11%. Y también recuerda que está bien pedir prestado dinero al nueve al 11%, pero solo a corto plazo porque es demasiado caro para hacer efectivo a largo plazo. Entonces necesitas un plan para refinanciar con eso. Con banquero. ¿Cuál es el plazo del préstamo? Plazo normalmente se refiere a cuánto tiempo va a durar el préstamo. Cuando la gente dice términos plurales con una S al final. Eso suele significar todas las cosas diferentes como la tasa de interés, el término, es decir, la duración del préstamo, etc. pero cuando solo dicen término singular, generalmente se refieren a cómo largo el préstamo va a ir por. Podría ir por cualquier cosa. Podrían ser tres meses, seis meses, 12 meses, 51015, o 30 años. Y definitivamente van a tener diferentes productos de préstamo que van a diferentes cantidades de tiempo. Entonces es importante que preguntes sobre esto. ¿Cobras puntos? Yo chicos, los puntos suelen ser cobrados solo por prestamistas privados de dinero. Los bancos harán costos de cierre. Entonces realmente, casi se podría mirar a los prestamistas de dinero privado como si estuvieran cerrando los costos son cero puntos. Pero los puntos, los costos de cierre son dos cosas separadas, aunque estén destinadas a lograr el mismo propósito. Por lo que es importante que preguntes por ambos puntos son solo un porcentaje del préstamo que se paga por adelantado. Entonces, por ejemplo si los términos son 50,000 dólares, eso va a ser lo mucho que te presten. Te lo van a dar al 6% más dos puntos. Pagarías el 2%, que son los dos puntos de 50 mil al cierre. Y ahora dos puntos, o 2% de 50,000 son $100. ¿Bien? Entonces realmente la forma en que podrías leer eso si eso fuera confuso, es que los términos son 6% interés más 2% en puntos. La única diferencia es que el 2% de los puntos se debe justo al cierre. Esto es como una forma para que los prestamistas se aseguren de obtener algún retorno. Si no tienen, si es un préstamo a corto plazo o si tienes la opción de devolverlos muy rápido antes de que se devenguen muchos intereses. Entonces a veces tiran puntos y para asegurarse de que al menos obtengan, en este caso, mil dólares para que valiera la pena que les costara hacer solos. Tiene sentido. Se requiere un anticipo. Si es así, ¿cuánto? Ahora bien, esto es bastante obvio por qué se lo preguntaría, ¿verdad? Pero aún hay que preguntarlo. Estás comprobando para ver si quieren que tengas skin en el juego o no. La mayoría de los prestamistas privados no requerirán un pago inicial, pero los bancos casi siempre lo harán. Y esa es una distinción importante porque, ya sabes, el anticipo afecta dramáticamente cantidad de efectivo que vas a necesitar para poner en el trato, ¿verdad? Una de las mayores razones por las que veo que la gente cree que no puede entrar en bienes raíces es la parte del pago inicial. Al igual que el hombre Brian, ¿cómo consigues un 20% de descuento? Una y otra y otra vez, ¿verdad? Eso no es realista para mucha gente. Por lo que es importante saber qué se requiere de ti con ambos tipos. Y como llamas a prestamistas, tanto privados como bancos, vas a empezar a entender la diferencia entre ambos. Vas a entender la diferencia entre cuándo usarías uno frente al otro. Ya verás, verás dónde están los prestamistas privados, aunque. Te darán todo el dinero para el trato siempre y cuando esté dentro del 70% del valor. No se requiere pago inicial. Pero su tasa de interés es una locura, ¿verdad? Mientras que los bancos requieren, digamos, 15 o 20% abajo, pero te darán la mejor tasa de interés y el plazo más largo y todo eso. Y así usar ambos en diferentes momentos suele ser la mejor estrategia en la forma en que lo hago. ¿Qué tan rápido puedes cerrar? En promedio? Esto es importante porque estás teniendo una idea de lo rápido que son capaces de moverse. Recuerda, no siempre tienes que esperar cuatro semanas. No siempre tienes cuatro semanas para esperar a que se cierre un préstamo. En un mercado muy competitivo, ¿bien? Trabajar con el banco tradicional lento puede ser problemático. En una compra inicial. Ha habido momentos en los que intenté usar un banco tradicional en lugar de un prestamista privado desde el principio. Y teníamos que tener el contrato por seis semanas o siete en el vendedor se está enojando, están queriendo cerrar. Pero el banco se movía demasiado lento y no pudimos cerrar y por eso hemos perdido tratos. ¿Bien? Entonces algunos bancos tradicionales dicen que pueden cerrar en dos o tres semanas, lo cual es increíble si es cierto. Pero definitivamente quieres preguntar esto y un poco poner esto sobre la mesa justo fuera de la puerta. ¿Cuáles son sus costos de cierre? Bien, sin costos de cierre, nuevamente, normalmente se asocian con bancos tradicionales, no con prestamistas de dinero privados que normalmente cobraban puntos. Pero solo estás comprobando para ver cuánto cobran por su trabajo. No debería ser más de, digamos un par de miles de dólares. Siento que lo más que he visto en el costo de cierre B fue tal vez 3,000 y el cambio y el menos fue quizás $500. Una gran parte de ella en realidad está relacionada con el, los costos de cierre de las compañías de títulos, ¿verdad? Entonces, lo que los bancos llamarán realmente suyas son las tarifas de originación de préstamos. Ese podría ser un mejor título para esta pregunta. ¿Qué tenía costos de cierre o comisiones de originación de préstamos, verdad? Los bancos los cobrarán y son solo ellos cobrando dinero extra por el tiempo que ponen en poner en marcha el préstamo. ¿Existe una penalización por prepago? Bien. Este es uno que ni siquiera conocía desde hacía mucho tiempo. Y yo quería decírselo chicos porque en realidad sí importa mucho. Entonces, a veces vas a querer refinanciar el préstamo más rápido de lo que es el plazo del préstamo, bien. Ejemplo, podrías obtener un préstamo de doce meses de un prestamista privado de dinero. Y luego quieres refinanciar usando un banco a tan solo el mes tres. ¿Bien? ¿Hay una penalización para hacer eso? Al igual que algunos préstamos tienen como una garantía de intereses mínimos de seis meses, ¿de acuerdo? Entonces en este escenario, si quisieras refi out al mes tres, tendrías que pagar intereses el mes 45.6 al cierre porque el mínimo de intereses era de seis meses. Entonces sí, hay una multa por prepago. Bien. Para que los intereses mínimos garanticen, la penalización por prepago. La gente pregunta por esos muchas veces la mayoría de las veces en realidad son lo mismo. Bien. Pero solo te estás asegurando de que puedas hacer esto o ya sabes, cuál sería la pena si lo hicieras. Pagué esta penalización muchas veces diferentes solo porque quería refinanciar antes, pero ojalá hubiera sabido que entraba en ello. Entonces una pregunta un poco repetitiva, pero de nuevo, ¿hay una garantía de interés mínimo? ¿Bien? que de nuevo es lo mismo a veces que una multa por prepago. Entonces eso está ligado a la pregunta anterior. Por lo general, son lo mismo. Otra vez. Préstamo de 12 meses con garantía de intereses mínimos de seis meses. Tienes que pagar seis meses de intereses sin importar lo pronto que refinancies fuera del trato. Ahora, si llegas a seis meses, entonces tu interés mínimo se cumple y luego puedes refinanciar en cualquier momento seis meses o más tarde. Y no pagas ningún interés extra. ¿Bien? Entonces, una vez que alcanzas el mínimo, estás en claro para refi. Entonces a veces es bueno simplemente esperar justo adentro e intentar cronometrarlo bien cuando se golpea ese mínimo. ¿Existe la opción de extender el préstamo? Ahora bien, este también es muy importante, chicos. Esto es algo que he tenido que hacer varias veces. Y lo que quiero decir es que básicamente estás comprobando para ver si tengo la opción de extender este préstamo en su exploración, bien. Entonces, si tuvieras un préstamo de cinco años y en la marca de cinco años, definitivamente te obligaste a devolver el pago al prestamista, ¿ o lo extenderían por otro periodo de tiempo para ti? Esto puede ser agradable comprarte algo de tiempo si la fecha de vencimiento del préstamo te arrastra un poco y no planeaste para ello. Fue solo el año pasado cuando me venía un billete globo de cinco años en una propiedad, el banco solo me manda una carta por correo diciendo: Oye, nos debes. Entonces creo que eran 14.000 dólares quedaban en el préstamo que debía. No fue mucho. El banco dice: Oye, nos debes 14.000 dólares. Hazlo de inmediato. Yo solo soy como Lo que el ****. Y resulta que simplemente no había recordado que ese préstamo de cinco años vencía. No me acordé de eso. El día de vencimiento del préstamo se acercaba. Estaba ocupado haciendo otras cosas. Y nunca me había acercado a ese banco para decir: Oye, ¿estarías dispuesto a volver a encontrar, ir otros cinco años conmigo? Nosotros lo hicimos. Nos acercamos a ellos. Pedimos los otros cinco años y por suerte, ellos lo aceptaron. Pidieron alguna información. Creo que les gustó una tasación de la propiedad, pero estuvieron de acuerdo. Y por suerte, tengo que extender ese préstamo. Derecha. Así que definitivamente hubiera sido más agradable saber esto por adelantado y haber sido mucho más proactivo en ello. De verdad, muchas de las veces los bancos van a hacer esto porque solo es en su mejor interés ganar más dinero. Entonces otra vez, una pregunta un poco repetitiva, pero importante de hacer, ¿ existe la opción de refinanciar el préstamo contigo En su exploración? Estás probando las aguas aquí para ver si esto es algo que entretendrían. Muchos prestamistas dirán Sí porque es lo mejor para ellos mantener el préstamo en mejor para ellos mantener el préstamo marcha y cobrar más intereses. No quieren dinero en efectivo en el banco. Los bancos quieren que su dinero esté fuera y trabaje para ellos. ¿Qué tipo de requisitos tienes de mí para que te aprueben un préstamo? Ahora bien esta pregunta es realmente poderosa y revelará todo lo que te revelará todo lo que básicamente vas a necesitar. Las respuestas a esto podrían estar por todas partes. Esta es una pregunta un poco cargada. Cuando entreno a la gente y ellos quieren llamar a los prestamistas, pero están un poco preocupados por si podrían o no ser aprobados o no saben realmente lo que se supone que deben decir. Simplemente les digo que digan esto. Simplemente digo, pon al prestamista al teléfono y di: Oye, ¿qué requerirías de mí para que me aprueben para un préstamo y luego simplemente cállate, toma notas y escucha? Bien. Entonces estás averiguando si vas a cumplir o no con sus estándares. la hora de conseguir un préstamo. Para prestamistas tradicionales. Van a querer hablar de crédito al ingreso, donde los prestamistas privados de dinero hablarán principalmente de la propiedad en sí. Pueden tener algunos requisitos pequeños, pero eso suele ser lo que puedes esperar. ¿Requieren y tasación del inmueble? Estás pidiendo ver si se requerirá una tasación. Ahora bien, para aquellos de ustedes que no saben lo que es una tasación, básicamente es solo una persona certificada que sale por ahí y hace su opinión sobre el valor de la propiedad y cuesta un montón de dinero. A veces puede costar como 600 dólares, ¿verdad? Y entonces es importante que sepas si esto va a ser requerido o no porque es un montón de dinero. Y otra gran razón es que las tasaciones realmente pueden llevar un tiempo. Algunos de estos pueden tomar literalmente varias semanas por lo que pueden retrasar su cierre a veces. Definitivamente no querrías prometer que podrías cerrar en una semana y luego aún tienes que ordenar una tasación porque sé que en los mercados estoy ahora mismo donde está realmente competitivo. Los tasadores son respaldados a veces tres semanas enteras. Bien. Entonces podría llevarles una semana más llegar el reporte. Sé que suena una locura. Es una locura. Pero si un banco requiere una tasación o a veces un prestamista privado incluso lo hará. Tienes que saber eso entrando para que puedas comunicarte con el mayorista o con el vendedor. Y dada la proyección honesta de lo que pueden esperar de ti en términos de como tu cronología de cierre. Atado a esa pregunta, ¿Quién paga la tasación, verdad? Por supuesto, esto también es muy importante. He visto esto hecho de un par de maneras. A veces el banco realmente va a pagar por ello, lo cual es extremadamente agradable. Pero por lo general hay que pagar por ello. Y explicar caballetes. Las tasaciones, de nuevo son caras. Entonces vale la pena preguntarlo. ¿Me requieres que tenga cierto puntaje crediticio? Bien. Ahora bien, de nuevo, ya has hecho la pregunta anterior de ¿qué requerirías de mí para poder estar solo? Esta es una pregunta de seguimiento. Si tal vez esto no se toca. Nuevamente, no tienes que hacer cada una de las preguntas de esta lista cada vez. Esta es una guía general para comenzar. Pero, ¿quieres preguntar esto si no sale? Porque los créditos realmente son una gran barrera para que mucha gente se quede sola. Creo que el crédito es un poco tonto porque puede verse afectado por la cosa más pequeña. Como una vez no me quedé sola porque falté un pago de un colchón en universidad por $35.01 vez y todavía estaba en mi reporte de crédito. Pero cosas estúpidas como esas surgen. Y esto normalmente lo pedirán los banqueros, no los prestamistas privados. lo general, querrán ver tu puntaje crediticio. Entonces estás pidiendo ver si van a sacar tu puntaje crediticio o no. Y si es así, ¿dónde quieren que esté? ¿Quieren que sea un 750 es 706, 50? Por lo general, al menos quieren 600s altos. ¿Requieren mi historial de ingresos? Esta es una muy importante también. Y normalmente esto sólo va a suceder con los prestamistas tradicionales. Van a querer ver tus declaraciones de impuestos los últimos dos años. Los prestamistas privados y de dinero duro no piden esto. No creo que alguna vez me hayan pedido a uno mis declaraciones de impuestos, así que no saben cuánto dinero hago ni nada por el estilo. Bien. Y esto es importante porque si requieren de tu historial de ingresos, necesitas tener una conversación sobre eso y decir, bueno, ¿dónde quieres que hayan estado mis ingresos? ¿Correcto? He estado amortizado antes por tener ingresos decrecientes o mis ingresos fueron como si fueran 20% menos un año que el año anterior, ¿verdad? Lo que quiero decir, mis ingresos iban por todas partes cuando volteaba muchas casas al por mayor. Aunque todavía hubiera tenido un ingreso saludable, no importaba si había bajado más del 20%. Y así los bancos tienen todas estas reglas raras. Y yo no sabía de ellos y pondría todo este trabajo en tratar de conseguir un préstamo y luego ellos dirían, todos tus ingresos disminuyeron. No podemos hacerlo. Derecha. Y fue realmente estúpido y me desperdició tiempo a mí o a mis gerentes de oficina, mucho tiempo recogiendo todo este papeleo antes de que se dieran cuenta de esto. Es como ¿por qué no me preguntaste sobre esto? Como el primer día que estuvimos al teléfono. Y entonces es importante que te des cuenta, no sólo requieren de tu historial de ingresos, sino que también se les pregunta, ¿cómo necesitas que se vea el historial de ingresos? Ya sabes, como ¿qué tipo de ingresos quieres ver de mí sobre esas dos declaraciones de impuestos? ¿Qué relación DTI requiere? Dti significa deuda a ingresos y esto es para los banqueros tradicionales solo los prestamistas privados de Lynn no van a mirar esto. Y básicamente están mirando cuánta deuda tienes frente a la cantidad de ingresos que ganas. Entonces, si tenías un auto, digamos que tenías una nota de auto por 25 de los grandes y tenías un préstamo estudiantil por diez mil, y tenías una tarjeta de crédito por 10 g. Así que eso es $45,000 en deuda total. Y digamos que ganaste 100 mil dólares al año. Tu deuda era de 45 mil, tus ingresos eran 100 mil. Su relación deuda-ingresos sería de 45%. Mi banquero tiene un DTI máximo de 45%. Me imagino que otros banqueros están en ese estadio de béisbol. Así que eso te da una idea de dónde quieres que esté tu deuda en relación con tus ingresos para ser financiable con un prestamista tradicional. Pero no tomes mi palabra para eso porque hay tantos bancos diferentes por ahí. Hay tantos productos de préstamo diferentes, están por todas partes. Realmente tienes que hacer tu debida diligencia. Algunos banqueros pueden llegar hasta el 60%. Algunos banqueros pueden ni siquiera mirar esto. Algunos banqueros pueden requerir 25 por ciento. Por eso es importante que preguntes. Nuevamente, los prestamistas privados no miran esto. Usted requiere que tenga una cierta cantidad de efectivo en el banco. Por lo que algunos prestamistas realmente requieren ver una instantánea de su saldo bancario para ver si tiene algunas reservas. En el caso de que algo suceda, como tu rehabilitación va por encima del presupuesto o algo así, esos prestamistas realmente quieren ver lo que tienes. Recuerdo que me prestaron el dinero a un prestamista privado para comprar la casa y arreglarla. Y quería ver que tenía por lo menos como cinco o 10 mil. A lo mejor eran solo 5 mil en el banco. En caso de que la rehabilitación se repasara porque la rehabilitación era de 15 mil. Y se puede entender su lógica porque si no tuviera dinero y le estoy pidiendo prestado 15 mil dólares más el costo de la propiedad para comprarla, entonces cualquier cosa en absoluto, aparece inesperada. La rehabilitación ni siquiera va a estar terminada. Entonces la Cámara se sentaría ahí como parcialmente terminada porque no tenía ningún dinero extra. No golpearía, ya sabes, el valor después de la reparación contra el que el prestamista presta porque estaba inconcluso, no se rentaría. Que es como cuando una propiedad se estabiliza un poco y una inversión más segura cuando se está desempeñando para usted. Entonces es importante tener un poco de efectivo, ¿verdad? Así que no te enloquezcas. Si no tienes efectivo y necesitas empezar a ahorrar. O sea, solo consigue dos o tres grandes en tu cuenta bancaria que podrías mostrarle a un prestamista. Y eso va a hacer que se sientan mucho más cómodos que tú teniendo $0. Pero nuevamente, pregúntales porque cada prestamista es diferente. Algunos prestamistas no querrían ver esto en absoluto. Yo diría que la mayoría de las veces no he tenido que enviar el saldo de mi cuenta bancaria. Pero esto es solo en general una buena pregunta para hacer. Por lo general quieren ver una pequeña cantidad, llamémoslo de dos a diez mil dependiendo de la propiedad y el monto del préstamo. Y la mayoría no pide esto en absoluto, como dije, encerrando chicos. En primer lugar, tengo un consejo útil para ti. Entonces toda la documentación referenciada aquí, como mantenerla dentro de una carpeta de Google Drive. Entonces todas esas declaraciones de impuestos, ya sabes, como si es tu puntaje crediticio, si quieren ver copias de tus extractos bancarios. Como algunos prestamistas quieren ver mi rollo de renta. En realidad quieren ver las copias de mis carpetas de seguros lo que solo demuestra que tengo seguro en la propiedad. Es una locura cuánta documentación necesitas aportar, ¿verdad? Especialmente si estás haciendo como un refinanciamiento en algunos de los que ya tienes, van a querer ver un montón de cosas sobre esa propiedad. Y así en lugar de solo responder a todos sus correos electrónicos con todos estos archivos adjuntos locos por todas partes. Solo mira la lista de cosas que te envían o voy a necesitar todas estas cosas para empezar. Y luego simplemente arrastra todos esos documentos a una carpeta de Google Drive, haz que la carpeta se pueda compartir y compártela con ellos. Comparte el enlace a la carpeta con tu banquero. Simplemente mantén todo ahí desde ahora hasta el final de los tiempos. Entonces sólo tienes que reunir toda esta documentación una vez cuando todavía no tienes un asistente para hacer esto por ti? Como yo. Es una pesadilla. Se necesita es como un trabajo de tiempo completo para llevar todos estos papeles a las licuadoras, Es una locura. Así que esto te salvará de que se caiga mucho de tu cabello. Entonces, esto es lo que hay que hacer a continuación, chicos. Imprime la lista adjunta de preguntas abajo. Quiero que llames a tres prestamistas privados y a tres banqueros, Bien, Así que tres de cada uno revisan las preguntas que hemos ido aquí en la llamada con esos prestamistas, anote sus respuestas. Para que sepas cuáles son sus productos de préstamo, qué requieren de ti. Garantía de intereses mínimos, yada, yada, yada. Tienes toda la información de ellos. Y entonces tendrás una idea mucho mejor de lo financiable que eres y exactamente lo que se requeriría de ti para hacer solo. ¿Bien? Y eso te va a dar mucha confianza porque sabrás que o ahora eres financiable o ¿sabes exactamente qué hacer para convertirte en financiable? O sea, tú piénsalo. Obtener el dinero para las propiedades de alquiler siempre ha sido el mayor oso para todos, ¿verdad? Es como cómo hombre, quiero comprar rondas, pero no puedo encontrarles dinero. Y esa es la verdad. el probablemente el mayor obstáculo. Y entonces, ¿qué mejor uso de tu tiempo que hablar con la persona que literalmente tiene el dinero? Ellos son los guardianes, toda la gente de los prestamistas de dinero, ¿verdad? En vez de ******** y quejarme de ellos como lo he hecho y todavía hago un poquito. ¿Por qué no? Solo pregúntales Cómo se verían las cosas para que me convirtiera en un gran cliente, para que me volviera súper financiable, para que sea una obviedad, que me prestes dinero. ¿Cuáles son tus mejores clientes? ¿Qué aspecto tienen y cómo puedo llegar a ser como ellos? No hay mejor manera de pasar tu tiempo y averiguarlo. Para que puedas trabajar para convertirte en eso para que puedas obtener préstamos súper fácilmente. Conozco a un tipo que tiene 600 propiedades de renta y las recibe todas de un banquero comercial en notas de cinco años. Y es literalmente como presionar botón obtener préstamo, presionar botón obtener préstamo, presionar botón obtener préstamo porque es muy financiable. ¿Bien? Entonces queremos volvernos como ese tipo y tener una gran relación con nuestro banquero. Y llamándolos y pidiéndoles listas, listas de preguntas, y luego comenzar a transformarse en alguien que tiene todos sus patos seguidos y que es financiable. Esos literalmente son tus próximos pasos. Así que espero que hayan disfrutado de este entrenamiento. Muchas gracias por sintonizar, y los veré la próxima vez, chicos. 12. Cómo encontrar ofertas: Bien, entonces en esta capacitación vamos a repasar cómo encontrar todas las ofertas. Alguna vez necesitarás hacer crecer una cartera de renta que va a pagar todas tus facturas. Y vamos a entrar en el cómo a las tácticas, los mejores canales de marketing, y todas esas cosas. Pero vamos a empezar con un poco de filosofía porque creo que si puedo enseñarles a pensar en las cosas, entonces ustedes pueden salir y ejecutar, ¿de acuerdo? Y cuando tú, si alguna vez sales y quieres enseñarle algo a alguien, quiero que recuerdes. Se le puede decir a alguien cómo hacer algo. Pero si les dices cómo pensar en algo, entonces pueden usar eso para tomar sus propias decisiones sobre todos los diferentes escenarios únicos con los que se encuentran en la vida y eso es mucho más valioso. Bien, entonces hablemos de cómo pensar en el trato encontrando parte de todo este shebang, marketing y ventas. Ya has escuchado esto antes. Son las dos partes más importantes de cualquier negocio. Sin mercadotecnia, sin ventas, no pasa nada, ¿de acuerdo? Tienes que traer clientes potenciales a un negocio y tienes que convertir esos leads en un negocio y tienes que convertir esos leads un trato o un cliente o como sea que lo llamarías para tu negocio? Correcto. Entonces esos son definitivamente los dos pilares que realmente hacen o deshacen cualquier negocio. Bien. Estás como, Pero Brian, ¿qué pasa compra de propiedades de renta? Bueno, encontrar ofertas es mercadeo. Bien. Encontrar ofertas literalmente es comercializar y negociar esos tratos y conseguirlos bajo contrato. Llevando eso al cierre, eso literalmente son ventas. ¿Bien? Y cuanto mejor llegues a esas dos cosas, mejor será cualquier negocio, ¿de acuerdo? Así que desarrollar la habilidad para encontrar ofertas en un mercado apretado va a ser completamente invaluable para toda tu carrera inversora. Así. Si puedes aprender a encontrar ofertas ahora, entonces no tendrás problemas para encontrar ofertas en cualquier otro momento tu carrera inversora, ¿verdad? Así que asume el reto de encontrar ofertas. Ahora, cuando el mercado es un poco más apretado. Si quieres ser emprendedor. Esto es marketing, como el proceso de llegar a la gente o llegar a vendedores directos o lo que sea, eso es marketing. Y no puedes tener éxito en ningún negocio, haz que tu marketing apesta. Eso es cierto. Si alguna vez, ustedes han oído hablar del término como el artista hambriento, ¿verdad? Es como la persona que es muy buena en el arte o es muy buena en la música o lo que sea. Pero solo están luchando, luchando, luchando. Ahí un autor o lo que sea y escriben grandes libros, pero solo luchan tal vez como diez mil al año, ya sabes, y tienen que comer fideos ramen y esas cosas. Pero son muy buenos en su oficio. ¿Por qué es eso? Es literalmente porque apestan en el marketing y apestan en las ventas y no piensan que esas sean como palabras sucias. Escribe su mensaje o su arte está ahí. La belleza de su creatividad nunca llega a las masas, nunca llega al mundo. Y es una pena si crees en lo que haces, necesitas ser excelente en marketing y ventas. Y mucha gente que está tratando de ser como inversionistas de propiedades de alquiler son básicamente el equivalente del artista hambriento, es decir que ellos, apestan en la comercialización Su o ellos son simplemente no hacerlo en absoluto. Y se preguntan, bueno, ¿por qué no funciona esto? ¿Bien? Además, encontrar mucho, chicos, soluciona todos tus problemas. Encuentras una gran oferta. Va a ser muy fácil encontrar financiamiento para ello. Si encontraras, si me trajeras algo que valía 100 mil y eres como Brian, solo necesito 50 K. Estaría tentado a prestarte el dinero. Si me pudieras dar un buen porcentaje de intereses. Porque si no me devuelves, me dan 100.000 dólares de casa por 50 K, ¿verdad? Mi dinero está seguro porque encontraste un acuerdo tan sólido realmente fácil de encontrar financiamiento. Tendrás más capital y más flujo de caja, ¿de acuerdo? Así que podrías, ya sabes, más o menos estropearlo y seguir siendo bueno para ir. Podría gustarle subestimar la rehabilitación. Podrías poner ahí al inquilino equivocado y perder algo de dinero por vacantes cuando tengas que desalojarlas. ¿ Entiende a lo que me refiero? Como si pudieras fastidiar el resto y estar listo para ir. Y he visto esto antes, como personas que son excelentes en marketing, mayores ventas, en realidad pueden estropear otros fundamentos de negocio y aún así ganar mucho dinero. Hay muchos vendedores de internet por ahí que sé que ni siquiera miran sus estados de ganancias y pérdidas ni nada por el estilo. Simplemente aplastaron. Simplemente tienen como toneladas de ventas, márgenes de ganancia súper altos. Simplemente ven todo este dinero en su cuenta bancaria. Ellos son como, Si. Lo estamos haciendo bien. Y no tienen ningún sistema o proceso o miembros del equipo o entendimiento financiero, ¿verdad? Pero ganan mucho dinero porque simplemente son muy buenos en la comercialización y venta. Y entonces sé lo que ustedes quieren en este grupo. Muchos de ustedes quieren ingresos pasivos, de muchos de ustedes quieren iniciar otros negocios. Como ser bueno en marketing y ventas debería ser parte de tu rutina matutina, básicamente. Como si fuera ese crecimiento fundamental. Leo libros de cuatro categorías diferentes. Marketing, ventas, mentalidad y negocios. negocios serían como más los principios de negocio diferentes y cosas fundamentales del negocio como esa. Pero esas son las cuatro categorías que realmente te ayudarán, ¿de acuerdo? Y el marketing y las ventas son literalmente la mitad de eso. Entonces encuentras el trato. De nuevo, hay un dicho, encuentra el trato y todo nos va a cuidar de nosotros mismos. Creo que ayer estaba buscando esto en Google y en realidad fue Donald Trump quien tenía un dicho, el autobús. Esto fue de su libro, El arte del trato, allá antes de que fuera el presidente. Y estaba diciendo como proteger la bajista y el alcista se cuidará solo, ¿verdad? Básicamente está diciendo como si proteges tu desventaja obteniendo un buen trato tu ventaja va a estar en su lugar por defecto. Entonces ejemplo, si encontraste un trato por como 25 de los grandes, digamos que necesitaba 15 y funciona, vas a estar todo en 40 cosas que valen 70 k ARV, enjuaga por 800 dólares, tendrías 30,000 dólares en equidad. Y sería un 2% están en flujo de caja. Harías mucho flujo de efectivo mensual sobre cómo lidiar con. Puedes ver cómo estarías en una posición mucho más segura en un trato como ese? Podrías venderla y poner 30 de los grandes en tu bolsillo. Entonces, ¿puedes ver cómo dominar esa habilidad de encontrar un trato con descuento realmente solo elimina la necesidad de muchas otras cosas? Hay otra filosofía empresarial común. Leí esto en un gran libro llamado fuego listo, objetivo. Creo que es de Michael Masterson. Y gran libro de negocios. Habla de cómo, Oye, si tu negocio tiene menos de 1 millón de dólares al año en ingresos, deberías estar gastando 80% de tu tiempo en marketing y ventas. 80% chicos. Al igual que si estás trabajando en un día de ocho horas, eso sería como 6 h y el cambio iría hacia marketing y ventas. Entonces como seis y media de 8 h serían marketing y ventas. Para que veas como una junta minuta, como que no necesitas preocuparte por cosas administrativas y necesito configurar mi LLC y conseguir todo eso perfecto. Como deberías estar mirando, buscando ofertas, haciendo ofertas, negociando, encontrando grandes ofertas, como para el 80% de tu tiempo ahora mismo, ¿de acuerdo? Creando algunos cambios de mentalidad. Y ustedes, porque esto es cierto para invertir negocios, no sólo como un típico tipo de negocios. Y otros negocios de inversión inmobiliaria. Mike, venta al por mayor, volteando, esos son prácticamente todo marketing. Al igual que la venta al por mayor es literalmente solo una máquina de marketing y ventas. Simplemente lo marcas para propiedades. Vendes al vendedor haciendo negocios contigo, y luego te das la vuelta y vendes el contrato a un comprador. Es solo marketing y ventas básicamente, eso es todo el negocio volteando la misma manera excepto que tienes que hacer tienes que cerrar y hacer una rehabilitación, pero sigues vendiendo al vendedor al venderlo a ti. Estás vendiendo a tu comprador final en él. Una vez que tengas rehabilitación, tienes razón. Es principalmente de mercado y en todos esos negocios, como si eres excelente en marketing y ventas, puedes chupar las operaciones de TI y aún así ganarás mucho dinero con solo alquileres. Como si no necesitara pasar tanto tiempo trabajando en su negocio en general para escalar como si no fuera un trabajo de tiempo completo de ninguna manera. Pero el tiempo que pasas, 80% de eso debería estar en marketing y ventas, bien, así que espero que esto reordene tus prioridades y tu mente esté como, guau, como debería estar gastando mucho más de mi tiempo encontrando tratos, haciendo ofertas. Les voy a enseñar a ustedes cómo hacer eso en este entrenamiento. Pero piensa en esto. Digamos que hiciste ese turno después de ver esto, dices, bien, partir de mañana, voy a pasar 80% de mi tiempo buscando tratos, negociando acuerdos. ¿Qué cambiaría para ti? Cuanto mejor crees que sería tu negocio y tus esfuerzos de inversión si hicieras ese simple cambio en la forma en que pasas tu tiempo, lo entendiste. Tienes que honrar el hecho de que encontrar acuerdos de negociación es la parte más aterradora, ¿verdad? Porque estás hablando, en realidad estás hablando con la gente. Te estás ensuciando las manos, estás en el juego. Entonces, la razón por la que la gente no gasta el 80% de su tiempo en marketing y ventas no es solo porque. No sabían que se suponía que iban a estar haciendo eso. Como algunas personas verán este video y serán como, bueno, todavía necesito averiguar mi LLC o lo que sea. Y lo que suele suceder allí es que solo están evitando la parte pegajosa del negocio. Digo pegajoso porque es como incómodo. ¿Correcto? Y quiero que ustedes recuerden esto, que lo que sea que sea incómodo, como sea, eso me sienta incómodo ahora mismo. Ese es literalmente el mundo diciéndote lo que se supone que debes hacer. ¿Bien? Hay una razón por la que tienes resistencia interna a algo. No tengo ninguna resistencia a cosas que no me aplican. Como, no voy por ahí pensando como hombre, realmente no debería estar seguro, realmente me gusta el monopatín más a menudo. Como que no puedo creer que no esté haciendo eso. Realmente necesito mejorar, pero tengo demasiado miedo para dejarla caer en la media pipa. ¿ No sabes qué nombre? Estúpido ejemplo. Pero como si no camine con resistencia hacia el hecho de que no estoy como poner más tiempo en eso porque no tiene nada ver con mis metas ni nada. Pero me resistiré a cosas como Brian, deberías ser más vulnerable en tu contenido. Deberías abrirte. ¿Contaste esta o aquella historia? Deberías publicar más en tu perfil personal de Facebook y solo ser más abierto con la gente porque te ayudará a compartir, difundir tu mensaje. Y yo estoy como, lo sé, pero iba a ser incómodo y raro, ¿verdad? La única razón por la que incluso está entrando en mi mente es como si el universo me estuviera diciendo que no debería estar haciéndolo. Y entonces mi pequeño cerebro se resiste porque es lo correcto, ¿verdad? Así que ve hacia las cosas a las que te resistes si quieres lograr tus metas mucho más rápido en la vida, porque tienes este barómetro interno que te está apuntando hacia lo que se supone que debes estar haciendo. Desafortunadamente, siempre es una cosa aterradora lo que apesta, pero ¿qué tan mal lo quieres? Hablemos de mercados de vendedores versus mercado de compradores. Scott. Cuando el mercado está a la baja. Como lo fue en 2009, en adelante desde hace años. Ofertas o en Todas Partes. El financiamiento, por otro lado, es difícil de conseguir por R para obtener préstamos, pero las casas son baratas. Nadie los quiere. sentimiento, que es la forma en los inversores sienten sobre el mercado, y la emoción también están a la baja. Entonces hay que trabajar en contra de eso en un downmarket. Cuando todos dicen que esas casas son demasiado caras o yo solía hacerlo, vi a la gente burlarse de las casas de 30 o 40,000 dólares en Nashville cuando el mercado estaba abajo, porque el sentimiento y la emoción estaban abajo. Y la forma en que se sentían sobre el mercado me frotó y yo estaba como, si, no me lo estoy comprando. No voy a pagar de más mirando atrás, eso fue realmente estúpido. Entonces la forma en que la gente se sentía estaba equivocada, no importaba lo que sintieran que estaban equivocados. Deberían haberlo comprado. Obviamente, la casa vale 200 mil ahora, ¿verdad? Entonces hay que trabajar en contra del sentimiento que todos los demás tienen. Y cuando el mercado sube, las ofertas son más difíciles de encontrar, lo que ustedes están experimentando. Ahora bien, el financiamiento es mucho más fácil de conseguir. Los bancos están prestando las tasas de interés son bajas. El sentimiento y la emoción se han levantado, lo que hace que estar motivado sea más fácil porque estás viendo a todos los demás ir tras propiedades. Todos están entusiasmados con bienes raíces cuando el mercado está subiendo y todos están como tratando de meterse en el juego. Entonces otra cosa a entender realmente es que cuando se trata de marketing, cuando se trata de marketing, hay que invertir ya sea tiempo o dinero, ¿de acuerdo? Cuando encuentre clientes potenciales para un negocio, no obtendrá ningún cliente potencial a menos que esté dedicando tiempo o dinero. ¿Bien? Entonces como ejemplo, igual que este negocio de coaching, ¿verdad? Podría optar por bomber cables manualmente. Es decir, podría dedicarle algo de tiempo. Podría ir a Facebook, podría grabar algunos podcasts. Puedo enviar algunos correos electrónicos, enviar algunos mensajes a la gente, ¿no? Ve y bolsillos más grandes. Podría poner algo de tiempo y voy a conseguir algunas pistas para traer a este grupo. O podría publicar un anuncio de Facebook y eso me cuesta dinero. Pero sin uno de esos dos, no hay filtraciones y no hay y eventualmente no hay negocio tiene sentido. Así que al encontrar rentas, podrías elegir coger el teléfono, llamar. Mucha gente gasta muchos correos electrónicos que lleva tiempo. O podrías gastar dinero en una campaña de marketing y conseguir que la gente te llame. Y entonces incluso podrías pagarle un asistente para que tome las llamadas por ti. Eso es dinero. ¿Correcto? Y uno de esos dos, cualquiera de ellos te conseguirá hojas. Tendrás que decidir cuál de estos quieres excavarlo para dedicarlo a esto. A lo mejor tienes un poco menos de dinero y quieres, te gusta, no te importa poner el tiempo. O tal vez no tienes mucho tiempo o realmente solo odias el proceso de como tocar leads. En ese caso. Tienes algo de dinero en el banco en ese caso. Pongan el dinero hacia él. Bien. Cuando piensas en el dinero, solo recuerda que el dinero que pones conseguir algunos clientes potenciales, pagarle a alguien para que trabaje el teléfono por ti un poco o lo que sea. Realmente va a palidecer en comparación con cantidad de dinero que va a ganar invertir en bienes raíces a la larga. Entonces, si decides dar la vuelta al dinero, está bien. Eso es una inversión. En realidad no es un gasto. La gente ve los costos de marketing como gastos. De hecho, los categorizan como un gasto en un estado de pérdidas y ganancias. No es un gasto, es una inversión en tu negocio. Cuando sales a cenar sushi y gastas 110 dólares porque tienes cinco papeles más Apps, más dos grandes cosas, el Sakai o lo que sea. Eso está bien. Pero podrías haber gastado 110 dólares en tu negocio en marketing y habrías obtenido un mejor rendimiento de ese dinero. ¿Bien? Así que recuerda que invertir en propiedades similares no es el único tipo de inversión. Estamos invirtiendo en crecimiento personal o coaching. También puedes invertir en marketing para tu negocio, y eso también es un gran uso del dinero. Puede ser una pérdida de dinero si no lo rastrea o te quedas son como ver lo que estás haciendo. Pero normalmente vas a producir un ROI. Bien. Como, cuánto gastarías para conseguir una propiedad con 30 mil de capital y 350 dólares al mes de flujo de efectivo o algo así, ya sabes, algo así como un trato realmente bueno. Puedes mantener esa propiedad por el resto de tu vida y verla subir valor en 100 mil o lo que sea, ¿verdad? Al igual que, ¿qué gastarías para obtener ese resultado? No sería súper difícil obtener ese resultado por mucho menos en un gasto de marketing, Entonces realmente lo harías en el pulmón. Entonces solo una perspectiva diferente sobre los costos de marketing en la que pensar. Pero si quieres resultados, tienes que estar gastando tiempo o dinero en este tipo. posibles escollos a tener en cuenta serían probar algo durante una semana que pensar que no funciona, ¿verdad? Tienes que quedarte con eso. No dar seguimiento suficientes veces. Esto es una gran cosa. Ha habido todos estos estudios, Keller Williams, el gran corretaje, hizo un estudio, descubrió que la mayoría de sus ventas donde obtienen un listado o venden un listado, viene después de la sexta o séptima ocasión. Creo que le dieron seguimiento. A ustedes les debería gustar que Google estudie y lo encuentre en alguna parte. Probablemente esté en la línea seis a siete veces, así que tuvieron que hacer un seguimiento bien. Para conseguir un trato. Y si hubiera hablado con ustedes solo una vez y luego nunca más les volviera a hablar y no se unieran a este programa así estaría avergonzado. Yo no te pude ayudar. El seguimiento es clave. Tienes que hacer un seguimiento implacable básicamente hasta que alguien te diga que te detengas. Además no gastar un porcentaje suficientemente grande de tu tiempo en esto. Hablamos de que el 80% no externaliza toda esta parte del negocio si lo odias o no tienes tiempo no siendo consistente con tus esfuerzos de marketing. Nuevamente, rendirse después de una semana o difundirse entre múltiples canales de marketing al principio, hablaremos de eso más adelante. O no comercializar en absoluto. Simplemente un poco escalofriante. No hacer ninguna oferta, no hacer nada para conseguir nuevos clientes potenciales. Si lo estás haciendo. Genial, quiero decir, no significa que seas un perdedor o una mala persona. Simplemente significa que no estás haciendo las cosas, correcto ahora mismo y solo necesitas hacer esos turnos así que no te golpees, pero tampoco cometas ese error. Así que un poco sobre mi viaje de marketing. Empecé haciendo correo directo cuando era mayorista. Y encontré muchas buenas ofertas. Fue un montón de trabajo, ¿verdad? Hablaré de lo que se necesita para hacer dirigir un vendedor marketing hoy. He hecho más de 500 tratos por correo directo, en su mayoría. Oferta al por mayor es ofertas volteadas, rentas que he comprado. Sí. Es que es literalmente 500 más fácil. Funciona, ¿verdad? Una vez que cerré el negocio de venta al por mayor, cambié a buscar ofertas solo a través de mayoristas y administradores de propiedades. Nunca he comprado una propiedad listada hasta el día de hoy. No quiere decir que no va a funcionar. Pero en mis mercados, normalmente, esas propiedades son demasiado caras y así no tienes que mirar cosas listadas. Ese es un gran error que veo hacer a la gente cuando es nueva. Ellos sólo me enviarán cosas que están en la MLS. Y eso puede funcionar en mercados donde como en Ohio o algo donde todo es tan barato que como hasta cosas en la MLS funcionan. Pero de nuevo, no todas las propiedades en la MLS son un buen negocio solo porque es barato. Tiene que estar en el vecindario correcto y todas esas otras cosas. Algunos mercados puedes ir por la ruta de los agentes inmobiliarios, pero mis mercados en los que he estado, Tennessee, Alabama cosas, normalmente no son grandes ofertas. Si conseguimos una gran corrección de recesión, eso podría cambiar totalmente. ¿Bien? Entonces hablemos de la cima para los canales de marketing. Por lo que los principales canales de comercialización para alquileres son mayoristas, administradores de propiedades, Realtors. Y directo para vender o comercializar. Hablemos de cada uno de estos de manera individual. Entonces, ¿qué se necesitaría para obtener ofertas de mayoristas, cómo se hace eso? Bueno, normalmente, sólo voy a mantener esto súper simple para ustedes chicos. No voy a complicarlo demasiado porque eso te va a ayudar, ¿de acuerdo? Lo que se necesita para obtener ofertas de mayoristas. Básicamente los encuentras en Facebook dentro de diferentes grupos locales de Facebook. Y recibes sus correos electrónicos. Te metes en su lista. Entonces me envías un correo electrónico, las mandas por correo electrónico cada semana o dos, solo buscas ofertas, recordándoles tus criterios. Cuando te envían cosas, tienes que analizar sus tratos y necesitas hacer ofertas. Deberías tener mucha comunicación con ellos. Fantasma ellos. Necesitas darte a conocer, así decirlo por ellos. Entonces tienes que navegar por ahí. Sin período de inspección, BS, eso es algo que está pasando ahora mismo donde dicen como dinero serio o se requiere y no hay períodos de inspección y todas esas cosas que solo surgieron en los últimos años. Puede que no dure, pero es un obstáculo potencial que hay que sortear que los mayoristas están posando ahora mismo. Pero eso es solo una visión general de alto nivel de lo que se necesita para obtener ofertas de mayoristas, administradores de propiedades. Lo que se necesita para conseguir un trato de ellos es básicamente encontrarlos en Internet o a través de referencias y grupos de Facebook. Entonces obtienes una lista de los mejores, como diez o 15 PM y tu mercado. Entonces les envías un correo electrónico o los llamas, solo di, preséntate, oye, soy un comprador de efectivo. Entonces envíales un correo electrónico o llámalos una vez al mes después de eso, buscando ofertas. Te diré qué decirles aquí en un segundo. De nuevo, tienes que analizar todo lo que te envían, hacer ofertas, mucha comunicación. Y esas son las tuercas de conseguir tratos de los administradores de propiedades, Realtors. Lo que se necesita en ese escenario es literalmente simplemente encontrarlos en un grupo de Facebook, recibir su correo electrónico. Me gusta solo ver quién es el agente inmobiliario más rockstar en un mercado, aunque no los use para encontrar ofertas, los usaré también. Dame comps y para vender cosas. Si estoy vendiendo algo, quiero el mejor agente inmobiliario que trabaje con inversionistas. Correo electrónico y solo di, Oye, este es mi criterio. Quiero que me envíes tratos. Pueden configurar un pequeño filtro automático que simplemente dispara cada nuevo listado a tu bandeja de entrada que se ajuste a tus criterios. Entonces vas a necesitar mirar a través de muchas propiedades diferentes que te envían, un poco darles retroalimentación sobre algunas de las cosas. Y nuevamente, hacer ofertas sobre las ofertas que enviaron. ¿Bien? Para que veas que todo esto es bastante sencillo. Literalmente es solo recibir algunas ofertas que te envían y luego tomar medidas. Ahora vendedor directo, lo que se necesita. Entonces vamos a entrar en eso con más detalle. Pero esencialmente obtienes una lista para comercializar a cierta lista de personas a las que quieres llegar. Podrían ser como propietarios ausentes. Después seleccionas una casa masculina para enviar tus cartas. En el caso del correo directo, hay que diseñar una plantilla o una pieza de correo para enviarles. Edita tu lista para eliminar las propiedades no deseadas. Envía tu lista y tu pieza de correo a la casa masculina junto con tus instrucciones sobre frecuencia y etcétera. Y luego tienes que tomar las llamadas telefónicas, trabajar con esos vendedores para obtener la propiedad bajo contrato, trabajar con ellos durante todo el periodo de diligencia debida, hasta el cierre. Para que veas como ese canal de marketing está un poco más involucrado. Y esta es una diapositiva importante. Quiero que ustedes sepan qué esperar cuando estén abordando estos diferentes canales de marketing. Tenemos una gráfica aquí. Y cuanto más a la derecha, algo es más competencia de precios más arriba, más esfuerzo. Entonces somos agentes inmobiliarios, vas a tener la menor cantidad de esfuerzo. Ves que es bajo en esta escala de esfuerzo porque eres como que te envíen ofertas. Puedes usar el agente inmobiliario es como tu como tu conserje. Básicamente, hacen todo el papeleo. Hablan con el vendedor. Es agradable y como perezoso usar el agente inmobiliario. Pero vas a tener la mayor competencia en los tratos van a ser los más caros. Más difícil de encontrar ofertas, pero más fácil de ver muchas ofertas. Mayoristas está más atrás en esta escala, lo que significa que se necesita más esfuerzo, pero se obtienen mejores tratos con un poco menos de competencia. Es posible que tengas 3,000 personas buscando un trato de agente inmobiliario y 300 personas buscando un trato mayorista. Entonces 10% la competencia. Entonces retrocede otro paso. Administradores de propiedades chico, eso va a requerir más esfuerzo porque tú, no lo son, los administradores de propiedades no son comercializadores, no para vender tratos como un mayorista es, ¿verdad? Los administradores de propiedades son simplemente escalofriantes administrando propiedades. Así que estás un poco como venir a su mundo si estás pidiendo ofertas. Por lo que hay que llegar proactivamente a ellos y remover la olla. No van a ser bendecidos y una lista de correo electrónico, el mismo trato a la venta o algo por el estilo. O si lo hacen, va a ser bastante raro. Pero esos tratos van a tener menos competencia, ¿verdad? Y van a ser más baratos porque menos gente los ve, ¿verdad? El precio no lo es. Cuanta más competencia, más precio. Entonces realmente esos dos están vinculados porque. Más ojos en algo, simplemente sube el precio. Entonces, por último, será directo al vendedor y se puede ver como ese requiere el mayor esfuerzo con diferencia, pero también es el más barato y la menor competencia por lejos que el vendedor podría no estar hablando alguien más, pero quizá sean otras dos o tres personas. Entonces, ¿preferirías competir con 3,000 personas con un agente inmobiliario o tres personas vendedor directo, verdad? Ya ves que de esa manera no conseguí mucho mejor trato. Simplemente depende de si quieres poner el esfuerzo en o no. Estas son algunas plantillas potenciales para platicar con vendedores. Entonces me refiero a hablar con los diferentes canales de marketing, no con los vendedores. Entonces mayoristas, normalmente lo que dirías es como, oye, soy un comprador de efectivo en Nashville. Bueno, me pones en tu lista de correo electrónico y luego, oye, tienes cualquier cosa en trámite ahora mismo Estoy buscando comprar algo esta semana. Mi criterio son los alquileres de tres habitaciones. Y luego dices tus códigos postales objetivo y solo los estás enviando cada semana básicamente solo para estar en la cima de la mente. Para los administradores de propiedades, podría decir , Oye, soy comprador de efectivo y Nashville, estoy buscando comprar algunas propiedades nuevas este mes a cualquiera de tus clientes tienen propiedades que buscan vender, entonces eso hace que las ruedas de los administradores de propiedades giren. Empezaron a pensar, sí, tengo algunas propiedades de gestión que habían estado vacantes que el tipo que los posee y siempre está ocupado, creo que podrías querer vender, uh, déjame revisar ese tipo de cosa. Entonces para los agentes inmobiliarios, es solo un término real e inversionista que busca alquileres de tres habitaciones y los códigos postales, prefiero las partes superiores de reparador no me envíen propiedades minoristas. Me enviarías listados que cumplan con mis criterios cuando lleguen a la MLS? Así es literalmente como va esa conversación. Y nuevamente, esto podría parecer demasiado simplificado. Espero que sí, porque ¿ no queremos que las cosas sean simples? Esto es literalmente todo lo que se necesita para obtener ofertas de estos tres canales de marketing. Hablemos un poco más sobre venta directa o comercialización. Con vendedor directo. Literalmente no hay límite en cuanto a lo barato que puedes conseguir un trato. Estás trabajando directamente con el vendedor. Eso puede ser realmente desesperado. No hay intermediarios como un mayorista. Y la forma en que quiere su corte, y puedes conseguir las mejores ofertas. Y si eres alguien a quien le gusta hablar con la gente por teléfono, si quieres, tener control total sobre la situación. Entonces no eres como competir con un montón de gente más. Y, ya sabes, estás controlando el proceso de extremo a extremo. Como voy a llegar a la persona, voy a conseguir que me llame. Algunas personas son así. Um, si ese eres tú, entonces directo al marketing salarial puede ser el indicado para ti. Esa podría ser tu mejor opción, ¿de acuerdo? Gastarás dinero en marketing con esta opción, que ya hablé. La gente es muy reacia a. Sin embargo, recuperarás lo que gastaste y luego algunos por los descuentos que encontrarás literalmente, has gastado un par de miles de dólares Jerome hasta un trato. Probablemente lo conseguirás por más de un par de miles de dólares más barato porque lo encontraste tú mismo. ¿Bien? Por lo que tal vez lo encuentres por diez mil menos de lo que hubieras pagado, él, pagado por ello del mayorista. Y podría costarte $2,000 encontrar más un montón de tu tiempo. Tiene sentido. Entonces realmente, esto no es un gasto, es solo un pago inicial para conseguir un trato más barato es una manera, Esa es una forma en la que puedes ver el gasto en marketing. En mi negocio de venta al por mayor y volteo, literalmente gasté entre 100 y 250 mil dólares al año en el tipo de marketing. Y estábamos ganando más de 1 millón. Estábamos haciendo un buen retorno sobre eso. Bien. Así que la gente solía decirle a la gente como estaría como, sí, este año ha estado en 225,000 dólares en marketing. Tal vez como, Oh Dios mío, estás loco. Como realmente lo que ganamos 1.1 millones en ingresos brutos. Entonces, ¿estamos locos? ¿De dónde crees que vinieron esos ingresos? De la comercialización de sin que 200 algo mil gastados, hubiéramos hecho zilch así era de donde venía el dinero. Entonces los tipos de marketing de vendedor directo, hablamos un poco sobre el correo directo y vamos a hablar más de ello. Pero hay algunos otros con correo directo. De nuevo, básicamente estás obteniendo una lista y los estás enviando macho con tu número de teléfono en ella. Los anuncios de Facebook son otro muy popular y simplemente publicas anuncios a tu mercado directamente a una página de squeeze para ingresar la información en ella. Tu voladura de textos es otra muy popular. Ahora obtienes una lista, te saltas, rastreas para obtener los números de teléfono y usas software para enviar mensajes de texto a todos a la vez. Y RVM significa correo de voz de ringlets, obtienes una lista, te saltas, rastreas para obtener los números de teléfono, luego usas un software diferente para dejarles un correo de voz. Se salta más allá de llamarlos. Estos son los canales de marketing que están funcionando mejor en este momento para el marketing de vendedor directo. ¿Bien? he hecho todos excepto los anuncios de Facebook personalmente, eso es un poco más nuevo. Y te recomiendo que si vas a hacer esto, empieces con correo directo. Empiezas con algo que es. Menos complicado, y puedes hacerlo en apenas un nivel muy pequeño. En una lista muy dirigida son muy buena lista para empezar es propiedades que son propiedad de ausentes, es decir, la persona que la posee no vive ahí. Entonces es un alquiler o es como un arrendador que lo posee y esa persona vive fuera del estado. Puedes sacar esto para propietarios ausentes de fuera del estado. Así que las propiedades y dueño de Alabama vive en California y la han poseído desde hace al menos siete años. Entonces van a tener algo de equidad en ello. Y eso significa que serían más capaces de venderte con descuento porque te deberán menos en la propiedad. Por lo general, obviamente solo enviarías correos a tus códigos postales de destino. Y cuando compras una lista para marketing, asegúrate de excluir duplicados. Bien. Entonces, si Bob es dueño de 37 propiedades en Huntsville, Alabama, no quieres enviarlo no lo quieres en esa lista 37 veces. Si no haces clic en excluir duplicados, así es como aparecerá y en realidad le enviarás por correo 37 cartas todas el mismo día, una por cada propiedad, lo cual es estúpido. Sólo hay que enviarles una carta para una de sus propiedades. Y entonces cuando los pones por teléfono, puedes decir, Oye, ¿tienes alguna otra propiedad que te interese vender? Así que no envíes a alguien más de una carta. Además, escanearías la lista, eliminarías las propiedades que no quieras. He conseguido listas que han tenido como cosas comerciales ahí, o iglesias o gasolineras, pesar de que has hecho clic en residencial como si aparecerían cosas raras. Normalmente escaneo lish solo para asegurarme de nada. A veces varios son propiedad de bancos ahí y nunca te devuelven la llamada. Entonces no quieres quitarte todas las cosas del banco. Configurarías un número de Google Voice para que no estés usando tu propio número personal para que las llamadas vayan a. Y recuerda que la consistencia es clave. Si vas a hacer esto, debes planear enviar esa lista por correo al menos seis veces antes de poder juzgar los resultados. Veo que lo configurarías para enviarlos por correo como una vez al mes durante los siguientes seis meses o una vez cada tres semanas. No más frecuente que cada tres semanas. No envíes por correo a alguien todas las semanas ni cada dos semanas. Es con demasiada frecuencia. Cada tres o cuatro semanas es una bastante buena Eso es lo que siempre encontramos fue una frecuencia bastante buena. Entonces la copia que pones en tu correo directo es muy importante para k Como digo, todas estas cosas realmente malas donde es como, Oye, me interesa comprar tu casa, por favor llámame, ¿verdad? Como si tuvieras que hacerlo un poco mejor que eso. Y voy a ayudarles a hacer eso. Entonces esta es la copia de mejor rendimiento que usamos en el pasado. Y se puede ver como es un poco diferente. Esta es una lección de marketing para ustedes. Lo que estoy haciendo es que estoy lanzando piedras a la competencia con este ejemplar. Digo como, oye, ya sabes, cada comprador de vivienda que hay en la historia, todos te están haciendo las mismas viejas promesas como las habías escuchado antes. Pagamos en efectivo, pagamos precios competitivos, costos de cierre, no hay agentes inmobiliarios como están. Y yo soy como si hubieras escuchado estas promesas de una y otra vez. Es como un disco rayado. Entonces digo, ya sabes, oye, esas cosas son fáciles de hacer para los compradores de vivienda. Deberían ir por encima y más allá, sobre todo en este mercado. En nuestra empresa, hacemos eso y mucho, mucho más. Y luego enumero una lista maestra de todos los beneficios como compraré la casa con inquilinos en su lugar. Ni siquiera necesitarás decirle a los inquilinos que están vendiendo desalojarán a los inquilinos y pagarán por ello. Podríamos comprar varias propiedades, pagaremos sus costos de cierre, resolveremos las violaciones del código por usted. Podemos pagar deudas de tarjetas de crédito. No tendrá que quitar basura, cubrirá a su abogado y honorarios legales retrasarán la ejecución hipotecaria por usted. Ayudarle con propiedades heredadas, especialmente si tiene herencia múltiple, fueron compradores reales de vivienda, otras personas están tratando de obtener su propiedad bajo contrato y venderla, te presentará a nuestro agente de títulos. Para resumirlo, no hay problema que no 13. Tu máquina de generación de trato: El nombre de esta capacitación es cómo construir una máquina de generación de acuerdos de manos libres. Ahora, esa es una promesa bastante grande pensar que podrías construir algo que no tendrías que tocar y solo podrías producir ofertas para ti y simplemente entregar ofertas como en tu puerta. Y eso es lo que esto realmente hará por ti. Va a requerir algo de configuración y va a requerir algo de dinero. Pero para alguien como yo que no quiere hacer la técnica de ajetreo y molienda, Encuentra ofertas. Prefiero mucho este enfoque. De eso vamos a hablar en esta formación. Y no pensé que tendría que enseñarle esto al grupo porque durante los últimos años, todas las ofertas que he comprado y las ofertas que los estudiantes han comprado han venido de mayoristas, administradores de propiedades, o agentes inmobiliarios. Y aún se pueden obtener ofertas de esas fuentes. Pero ella solía poder conseguirlos mucho más fácilmente de lo que puedes ahora. Y entonces pensé, ¿Por qué tener que configurar marketing directo de vendedor? Parece mucha molestia. Si solo quieres comprar tal vez cinco o $10 al año, lo cual es realmente bueno si estás comprando cinco o diez al año cuanto a la velocidad a la que estás construyendo tu cartera. Si puedes hacer eso sin configurarlo. Solía pensar como, bueno, ¿por qué pasar por todo eso? ¿Por qué gastar dinero? ¿Por qué hablar directamente con los vendedores? Y esa solía ser mi filosofía sobre eso. Y todavía quiero decir que no se requiere director vendedor marketing para tener éxito de ninguna manera. Hay gente en este grupo que está comprando tratos en la MLS bind deals, mayoristas, administradores de propiedades, lo que sea. Pero debido a la naturaleza competitiva del mercado en estos momentos, si no comercializa a los vendedores, realmente, tu alternativa es molerlo en los teléfonos, ¿verdad? Es para hacer el enfoque de networking. Es como, ya sabes, mi negocio de coaching. He conseguido coaching alrededor de eso y básicamente dicen, ya sabes, tienes un par de opciones. O aprendes a ejecutar publicidad paga y luego obtienes clientes potenciales que te llegan, o te acuestas y mueles en Facebook todo el día y envías mensajes a 30 nuevas personas al día y vas en los grupos de Facebook de gente de mentalidad similar y comenzar un montón de columnas, frustraciones. Encontrar ofertas es muy similar. Es como si hubieras aprendido publicidad paga y puedes levantarte los pies o te aprietas y mueles y haces el enfoque de networking. Ambos funcionan. ¿Cuál quieres hacer? Para mis introvertidos por ahí que preferirían configurar un sistema para que los vendedores se pusieran en contacto con ellos. Esto puede ser una mejor opción para ti. Y he gastado cientos de miles en correo directo. Entonces ustedes están en buenas manos porque he hecho algo así como 500 ofertas en mi negocio mayorista y flip en un corto periodo de tiempo y eso fue en como tal vez un periodo de siete años. Y estábamos gastando 100 o un año, gastamos 220,000 o algo así en marketing de vendedor directo, principalmente correo directo. Así que he hecho mucho de esto y muchas pruebas en listas y piezas y copiar y soltar fechas y todas estas cosas. Es, estoy compartiendo con ustedes lo que creo que es un poco la crema de la cosecha para hacer correo directo hoy. Otra razón de esta capacitación es que los mayoristas han cambiado. Y los mayoristas llevaban años siendo buenos conmigo, como dije. Pero me di cuenta de que algunas de las razones por las que estaba recibiendo tratos de ellos era porque tenía una buena relación con un puñado de mayoristas que me están trayendo tratos directos. Y si alguien es nuevo y nunca ha hecho negocios con él, como algunos de ustedes podrían estar entrando en un nuevo mercado, entonces no necesariamente van a tratarte igual si nunca has hecho un tratar con ellos. Además, en el último año o dos, realmente están en la semilla de poder porque es un mercado de tal vendedor y básicamente representan al vendedor. No están ofreciendo periodos de debida diligencia. Están enviando ofertas a una gran lista y están todos estos compradores de Mamá y Pop en la lista que están pagando masivamente de más por las ofertas. Y eso es estropearlo todo. Entonces he decidido no seguir esa ruta. Y me di cuenta honestamente, en retrospectiva, que hay montones y montones de beneficios para dirigir a un vendedor que realmente no había considerado porque lo había estado viendo como más trabajo cuando valía la pena. Una de ellas es que puedes platicar con el tomador de decisiones. Se llega a hablar directamente con el vendedor en lugar de tener. Alguien en el medio, lo que significa que es mucho más probable consigas un trato de finanzas de vendedor porque el mayorista, generalmente lo cerramos como un trato en efectivo. Y luego dices, quiero hacer financiamiento al vendedor. No van a querer volver atrás y renegociar con el vendedor e intentaron hacer financiamiento al vendedor. La mayoría de ellos no entienden que de todos modos, también se asume un período de debida diligencia es normal tener un período de tiempo en el que vas a inspeccionar la propiedad, pero los mayoristas no te dejarán tener eso. Tienen uno con el vendedor para que puedan echarse atrás. Pero cuando quieres hacer y es una inspección real, no te dejarán hacer. Además, tu dinero serio es reembolsable y pagarás al menos $10,000 menos ofertas de miedo, la tarifa promedio al por mayor. Y muchos mercados en este momento son de diez a 15 K en un acuerdo. Ese fue siempre nuestro promedio a más de cientos de tratos. Y así vas a pagar tanto menos por el trato. Entonces, si gastas 1,500 en una campaña de correo directo, eso va a sentir que estás gastando mucho dinero y es posible que no consigas un trato, entonces podrías tener que gastar otros 1,500 y para entonces estás sudando un poco, ¿verdad? Pero entonces obtienes un trato. Obtuviste el trato por $12,000 menos de lo que hubieras pagado por ello de un mayorista. Entonces realmente eso es un positivo neto de $9,000 en tu bolsillo. Quiero que lo pienses de esa manera. Además, si decides platicar tú mismo con los vendedores, lo cual compartiré contigo en un minuto o más tarde. No tienes que hacerlo, pero si lo haces, te va a hacer crecer como persona solo te va a empujar, empujar tus bordes, y vas a mejorar en las ventas. Y es solo una especie de conversación vanguardista cuando estás negociando y eso, cualquier cosa que sea difícil siempre te va a hacer crecer como persona. Entonces sí quieres gravitar hacia cosas que son duras. Además, esto te está metiendo en una habilidad que te va a permitir conseguir tratos por el resto de tu carrera. Así que es muy importante no solo convertirse en un inversionista de bienes raíces y luego simplemente encontrar un agente inmobiliario y luego sentarse y ser como, hombre, no me están enviando ningún trato. Esa no es la forma en que lo hacen los inversionistas buenos, exitosos y conocedores. Todos ellos directores de mercado vendedores y ya pasaron por eso. Te cuesta menos dinero al final, obtienes un trato, hace que todo valga la pena. Además, otra cosa que no está realmente aquí es que es súper automatizada, ¿verdad? Como si no tuvieras que hacer tanto trabajo para encontrar las ofertas cuando configuras esto, es más trabajo al principio. Al principio es más efectivo intensivo . Pero una vez que hayas terminado con eso, como si tuvieras tratos llegando a ti y haya mucha menos competencia en los tratos, ¿verdad? Porque los vendedores, tal vez sólo hablar con algunas otras personas frente a un mayorista se lo arrebatan a 300 personas. Y así me gusta mucho el marketing de vendedor directo por casi todas las razones. Aquí hay algunos resultados que hice de una campaña reciente. He hecho más campañas desde esto con resultados similares. Pero envié mil 200 cartas Clarksville, Huntsville, tengo que avisar porcentaje de respuesta tasa 12 llamadas. Tenía una copia que realmente filtraba a las personas que estaban enojadas por solo ser muy contundentes con lo que era yo. Obtuve 20 pistas de eso, obtuve un edificio de seis unidades bajo contrato y un montón de otras buenas pistas de ese correo. Yo había un par de vendedores que tenían múltiples propiedades y era más de lo que incluso necesitaba en este momento. Acabo de dejar caer otro correo en Little Rock la semana pasada y probablemente obtuve una tasa de respuesta del medio por ciento. Entonces no tan bueno como lo hacían las cartas, pero eran postales y probablemente gasté sólo un tercio de lo que gasté en las cartas en esas postales. Entonces, por dólar, en realidad obtuve un ROI más alto en las postales a Little Rock. Errores al entrar en esto, uno de ellos es solo enviar una campaña o simplemente juzgar tus resultados por una campaña. Eso es muy tonto. Hay tanto que podría decir sobre eso. Al igual que el marketing ha demostrado que se supone que debes tocar a la gente seis veces antes de que realmente respondan o cuatro, te notan. ¿Cuántas veces has visto un anuncio de Facebook o un comercial de televisión? Como un billón de veces, piensas que es estúpido las primeras siete veces y luego en la octava vez estás pinchando en él. Eso me ha pasado varias veces. Derecha. Entonces tus postales son básicamente que tampoco está llamando de vuelta a los vendedores. Estamos dando seguimiento por miedo. Eso fue algo con lo que me costó. Cuando empecé. Mi teléfono sonaba y yo simplemente me levantaba un poco porque no lo hice pensé que la gente estaría ****** en mí. No quería hablar con ellos. Y eso no estuvo bien. Además, puedes delegar esto a un asistente a su debido tiempo si quieres tener una capacitación sobre eso en este mismo módulo sobre cómo subcontratar tus llamadas de vendedor. Además no actuar sobre esto porque parece que mucho trabajo es un gran escollo con el que se encuentra la gente. Como dije, es una cantidad decente para configurar. Y entonces es muy fácil a partir de ahí, es muy pulsador de ahí tu para enjuagar y repetir o no actuar sobre esto porque cuesta dinero. Y como dije, termina siendo más barato a la larga. Quiero decir, si estás obteniendo el trato por diez o 15 mil menos, solo necesitarías obtener una oferta desde postales por valor de $10,000 hasta el punto de equilibrio versus comprarlo fuera de la MLS o de un mayorista. Por lo que se requieren componentes para hacer que esto funcione. Necesitas una lista. Obviamente necesitas una lista de nombres y direcciones para enviar por correo. Necesitas configurar tu número de teléfono. Necesitas escribir la copia que vas a usar. Debe seleccionar su casa de correo y debe diseñar su pieza de correo. La casa masculina, ellos te ayudarán a hacer eso, pero necesitas diseñarlo. Cuando tienes todo eso, entonces puedes rodar y estás bien. Entonces comencemos con la construcción de tu lista. En primer lugar, es importante señalar que los mercados competitivos van a ir peor. Debería ser algo obvio. Pero sí quiero que ustedes escojan primero su mercado lineal. Antes de hacer nada de esto. Puedes salir e intentar hacer correo directo en un mercado competitivo para propiedades de renta, pero realmente no lo recomiendo. No creo que vaya a funcionar tan bien para ti. Y preferiría verte en un mercado que era estable, barato, y volando bajo el radar algo de muchos otros inversionistas que realmente te va a servir. No solo porque obtendrás necesariamente una tasa de respuesta mucho más alta. Pero como, piénsalo. Si el precio promedio de venta de una propiedad es de 50,000 dólares, si eso es literalmente lo que valen en la MLS. Tienes vendedores llamándote, ya sabes, como el copista. Para que puedan ser es como quiero valor completo 50,000. Ya eres rascoso o chen Como yo podría ser capaz de hacer que esto funcione. Si estás en un mercado competitivo, vas a estar en esa misma conversación, pero van a querer 100 mil y entonces no puedes hacerlo. Entonces solo esa marca lineal te va a dar ese precio promedio más bajo de la casa. Y eso hace, que en realidad plantea el efecto de tu correo. Obtuve mi lista de upstream. Prop stream es genial. Obtienes 10,000 registros al mes por 100 dólares. Si no usas prop stream, puedes consultar con tu casa de correo que selecciones. Las casas suelen proporcionar un servicio de tirar de listas. Sin embargo, necesitarás algo así como accesorios para él, para analizar los tratos correctamente. Realmente no quiero que uses solo Zillow para ejecutar comunicaciones. No es tan bueno. Entonces prop stream, al menos probarlo durante uno o dos meses es lo que recomendaría hacer. Entonces hablemos de Criterios de lista. Entonces, si vas a sacar tu lista, vas a usar accesorios. Sueño. ¿Qué necesitas seleccionar? Bueno, nosotros hacemos propietarios ausentes. Eso significa que alguien que es dueño de una casa no vive ahí. Por lo general, son propietarios. Esa es una especie de crema de la lista de cultivos para enviar por correo. Siempre ha sido por lo que respecta a casas unifamiliares. Eso es lo que quieres atacar. Quiero decir, es mucho más fácil que comprar una casa ocupada por el dueño. Y como mucha de esas personas, si están en una posición apretada y necesitan vender, tampoco van a tener a donde ir. Y así es mucho más fácil comprar propiedades que están ocupadas por inquilinos frente a propietarios propiedad inversionistas que a veces solo quieren cobrar. A veces venderán con descuento. Y luego entender cosas como el financiamiento del vendedor. Entonces nosotros hacemos ausentes poseído y luego seleccionas ¿cuánto tiempo lo han poseído? Yo hago siete años. No quiero que alguien haya sido dueño de la propiedad por solo unos años necesariamente para mi estrategia. También puedes agregar en estos dos criterios. Si quieres. Se pueden agregar en propiedades vacantes en Prop stream. Eso va a traer el tamaño de tu lista de manera, muy abajo. Como lo he visto tomar una lista de 3 mil registros hasta 300. Por lo que definitivamente es importante tener una lista más grande en 300. Pero si quisieras los mejores registros absolutos, serían los que han sido marcados como vacantes encima de los otros criterios que vamos a utilizar. Por alguna razón querías empezar poco a poco y solo hacer unos cientos de letras y vas a quedártela de la vieja escuela y escribirlas tú mismo o algo loco así. Eso se puede hacer. Comience con vacante. También libre y claro, algo podrías agregar que no saque la lista casi tan pequeña como vacante. Te sorprendería saber que algo así como, creo que es como 30 algo por ciento, 30, 40% de las viviendas que se poseen en EU son libres y claras. Es bastante alto. No recuerdo el número exacto, pero quiero decir que son 30 algo en los años 30. Entonces eso es como que un tercio de cada tercera casa que miras es libre y clara. Es bastante loco. Así que las casas libres y despejadas son geniales. Los vendedores tienen más espacio para vender con descuento porque no tienen hipoteca. Eso es como asfixiar cualquier sala de negociación. Y es mucho más fácil hacer un trato de financiamiento de vendedor cuando no tienes una hipoteca que también esté involucrada. Se llama quiere que elijas unifamiliar, multifamiliar. Puedes subir a cuantas unidades quieras. Y si estás pagando por el registro, asegúrate de eliminar duplicados antes de comprar. Prof stream no te cobra por el registro. Tampoco eliminan los duplicados a menos que los uses para las postales. Pero eso no lo recomiendo por razones que explicaré más adelante. Pero hay sitios web como listas source.com. Solía obtener todas mis listas de y pagué por el registro. Así que siempre eliminé duplicados antes de comprar ir con prompts streams, obtendrías 10,000 registros al mes. Al igual que no vas a usar todos esos para que no tengas que preocuparte por tratar de eliminar duplicados, todo cuando no puedes hacerlo con solo hacer clic en un botón como lo puedes hacer otros sitios web. Entonces probablemente vas a terminar, o voy con prop stream y luego no tener los duplicados eliminados, lo cual está bien. Te voy a mostrar cómo eliminarlos. O podrías obtener una lista de una casa masculina, en cuyo caso pueden quitárselos por ti y a veces te cobrarán como 25 dólares por eso. Entonces quieres descargar tus hojas de cálculo. Entonces tienes tu lista y la subo a Google Sheets. Entonces solo te mostraré lo que parece sacar una lista en Prop stream. Aquí hay un pueblo que he buscado, al parecer en algún momento, Lee's Summit, Missouri. No sé nada al respecto, pero vamos a fingir que queríamos sacar esto aquí. Bien. Entonces filtros, ocupado por el dueño, haces clic en no, vacante. Dejo eso como cualquiera porque no voy a hacer solo solo propiedades vacantes. Entonces ves esto, hay 40 mil propiedades en la ciudad. En cuanto hagas clic, lo sabes ocupado por el dueño , lo baja a 10,000. Bien, así que esa es una gota bastante grande. Y entonces si fuimos y agregamos libre y claro, lo baja a 7 mil. Bien. Entonces en este mercado, 7.000 de las 10 mil aplicaciones y TOO y propiedades son gratis y claras, bastante agradables, bastante alucinantes. Entonces íbamos a información de propiedad, años de propiedad, quien diría siete como el tipo mínimo de propietario. Vamos a dejar eso. Entonces. ¿Qué más queremos aquí? Nada en información hipotecaria. Puedes hacer algo así como poner un tope al valor tasado. Si simplemente no quieres obtener propiedades en tu lista que valgan $900,000. Ya sabes, puedes ponerle un tope a eso, pero también puedes hacerlo después de que sacaste la lista, te puedo mostrar cómo hago clic en las características de la propiedad y excluyo cualquier propiedad con tarifas HOA. Así que eso lo bajó un poco. Probablemente un montón de como, condominios y cosas ahí que no quería. Entonces tenemos ocupado por el dueño, no libre y claro. Ninguna HOA tiene siete años o más de propiedad. Y eso es bueno para mí. Entonces seleccionas off haciendo clic en esa casilla, haces clic en agregar a la lista y luego crearías una nueva lista. Pones Lee's Summit, esa es la ciudad. Y luego una vez que esto se guarda, vas a mis Propiedades y haces clic en listas de marketing. Y luego levantamos el que acabamos de hacer. Y luego haríamos otro paso donde se quitaran algunos códigos postales. Entonces Lee's Summit, Missouri, Déjame ver cuántos códigos postales tiene. 3456789 es nueve. Entonces ya necesitaría saber que sólo voy a invertir en estos tres o algo o en estos cuatro antes de hacer esto. Porque entonces podría entrar aquí. Puede hacer clic en esto para ordenar la lista por código postal. Y luego si quisieras eliminar como todos los O15, que son solo cinco registros, lo cual es bueno, solo por ejemplo sake, haces clic en ellos, clic en Acciones, Eliminar registros, eliminar chico. Entonces sí quieres entrar aquí y quitarte las cremalleras. De hecho, puedes hacer esto después de exportarlo a. Entonces realmente no importa si lo haces aquí mismo o en la hoja de cálculo. Entonces haría clic en esto para seleccionar todos. Entonces le pegaría a Export. Y eso ha tardado un minuto en cargarse. Pero lo ves descargado y XLS aquí abajo. Y así entonces podría entrar en mi Google Drive. Puedo subir este Nuevo Subir. Vamos. Y así eso va a subirlo. Yo solo sé que esto está tomando un minuto, chicos, pero quiero mostrarles paso a paso cómo hacer esto para que cuando entren no haya preguntas. Entonces quieres subir, haces clic en él. Y luego todo este pop-up se abre con Google Sheets. Y entonces ahora lo vas a tener en Google Sheets, Scott. Y ahí es donde me gusta tener la lista para fines de edición. Después voy a seguir adelante y formatear tres, mientras que esa vista, la vista congela una fila con la fila superior seleccionada. Y entonces eso hace que esta columna de encabezado no se mueva. Y luego se quiere eliminar duplicados. ¿Bien? Así que voy a volver a las diapositivas por un segundo y volveremos a eso a través de esto. Entonces quieres usar la dirección del propietario para eliminar duplicados. Esto se debe a que si usas como el nombre del propietario, podría ser Main Street LLC o algo así. Pueden tener múltiples LLCs. Ese mismo propietario podría tener múltiples LLCs. Tengo algunos LLCs. Solía tener más que eso cuando estábamos haciendo más flips y ventas al por mayor y esas cosas. Pero todos esos LLC estábamos usando la misma dirección o la misma dirección de PO Box? Podrías comprar dirección. Podrías haberlo hecho si alguien mirara, podrían haber manchado. Bien. Todos estos LLCs tienen la misma dirección. Son propiedad de la misma persona. Entonces quieres usar la dirección del propietario, no el nombre del propietario cuando estás eliminando tus duplicados, ¿de acuerdo? Entonces vas a mover la columna de dirección del propietario al frente temporalmente. Te voy a mostrar esto en 1 s. Vas a usar esta fórmula, que yo también te mostraré, para eliminar duplicados. Y luego vas a mover esa columna de dirección de propietario de vuelta a donde estaba. Dios. Así que básicamente entras aquí y déjame sacar algunos de estos. Uno o dos. Ves por aquí al principio de la lista, esta es la dirección de las propiedades de sí mismas que intentas comprar. Entonces estos son los nombres de los propietarios, y luego estas son las direcciones del propietario. ¿Bien? Entonces lo que voy a hacer es mover solo esta dirección postal porque quiero verla aquí mismo por adelantado. Después voy a pasar por encima del propietario LastName. Porque un poco quiero ver eso lado a lado para simplemente hacer eso con el propósito de editar la lista. Ya verás, veremos por qué en un minuto. Voy a hacer esto un poco más grande. ¿Bien? Entonces ahora queremos saber cuáles son los duplicados en esta lista, ¿de acuerdo? Al igual que si un tipo es dueño de siete casas, queremos eliminar seis de ellas de aquí. Es sólo masculino uno de ellos. Bien. Entonces vamos a salir de la dirección postal. Entonces lo que voy a hacer es que voy a seleccionar esta columna. Voy a presionar Formato, Formato condicional. Y luego voy a golpear fórmula personalizada. Y luego vamos a volver a esto. Y eso es lo que vamos a poner ahí. Esta fórmula se ha excitado todavía. La buena noticia es que no tienes que hacer esto tantas veces. Entonces haces clic en Listo. Eso ya está ahí. ¿Bien? Entonces otra cosa que tenemos que hacer es que tenemos que ordenar las ovejas por esta columna. Entonces lo resaltas. Golpear hoja de ordenación de datos por columna B. Nunca haga clic en Ordenar rango porque eso solo va a ordenar las cosas en esta columna B. Y así ya no estaría alineada con todo lo demás. Arruinaría toda tu hoja de cálculo. Entonces, cuando golpeas datos, siempre vas a ordenar toda la hoja. Ni siquiera bajes aquí a rango es arriesgado. Ordenado hoja por columna Z. Y ahora tenemos instancias de duplicados. Y Siri piensa que estoy hablando con ella otra vez. Bien. A ver. Sí, esto está apareciendo ligeramente diferente a lo que normalmente lo hace. Intenta mover esto aquí. Voy a intentar ejecutar esa fórmula una vez más. Entonces haces clic en Fórmula personalizada. Así es. Tenía un en la fórmula, pero estaba tratando de ordenar la columna B. Entonces déjame regresar. Mis disculpas chicos. Vamos a llevar esto de vuelta a donde estaba. Todo bien. Ahora voy a mover la dirección postal de dos columnas. Eso es lo que fastidié su formato condicional personalizado. Ahora pego mi fórmula ahí dentro. Y luego ordeno la hoja. Ahí vas. Eso es lo que estaba buscando. Entonces lo que esto hace es que resalta todos los duplicados. Como puedes ver, todas estas propiedades son propiedad de estas diferentes corporaciones, pero todas tienen exactamente la misma dirección postal. Entonces no los quiero. Es interesante que este sea JCPenney. Me hace preguntarme si son dueños de estas otras empresas. Todos menos uno de estos, entonces eso se hará. Se puede ver que uno se va porque ya no es un duplicado. Entonces pasaría por esta lista y simplemente la limpiaría. Esto lleva un tiempo. No es divertido, pero esto es lo que tienes que hacer para prepararlo. Entonces esto esto es un duplicado, pero la compañía Court y East Plaza Association no suenan como personas que me van a vender una propiedad, un descuento. Voy a eliminar ambos servicios de restauración. Voy a dejar eso porque eso es probablemente igual que un contratista que tiene algunas propiedades. Entonces dejé el que ves, desarrollo, está bien. Y luego pasas y como esta, quien sea dueño de ER W tiene un montón de propiedades. Vamos a eliminar todos esos excepto uno. Y por eso es muy importante preguntar si son dueños de alguna, tienen alguna otra propiedad que quieran vender. Eso es algo que quiero asegurarme de poner en las hojas de información de la propiedad. Como ustedes preguntaron que muchas de estas personas poseen más de una. Asegúrate de que eso lo haga ahí. Y así solo revisas tu lista. Y así básicamente, veo que todo esto es propiedad de una iglesia, así que voy a eliminar las iglesias fiscales realmente no venden. Pero si es como solo el nombre de alguien, voy a borrar todos menos uno. O si es una LLC, voy a eliminar todas menos una. Te estoy diciendo dos cosas a la vez, bien. Una es si es como alguien como servicio de salud mental o esta Asociación de Propietarios. Estoy borrando todos estos maestros credit union union. Estoy borrando eso. Propietarios. Bien. Entonces eso es una cosa que estoy tratando de decirles chicos. La otra cosa es como para todos los demás registros donde hay un duplicado, solo eliminas todos menos uno. Entonces empresa constructora, One, Bank of America, vas a borrar eso así como todas estas iglesias. Banco, banco, banco, compañía telefónica van a liderar todo eso. Entonces esta lista bajará un poco y quieres que lo haga, porque no quieres simplemente clavar los buenos discos, ni nada. Eso va a ser un desperdicio de tu dinero. Entonces vas a través y limpias esta lista, voy a eliminar este banco. Entonces realmente lo que podrías hacer para salvar tu cordura es no preocuparte por tratar de identificarte. West co Lu incorporado. Podrías simplemente hacer todos los duplicados primero. Así que al igual que acaba de borrar todo. Pero uno de cada lote de los greens así. Esto es un poco lo que hago. Control Z para deshacer a, fastidiar cualquier cosa. Sé que probablemente lo sepas , pero solo usé mucho. Así que voy a pasar y voy a borrar todos menos uno de cada duplicado así. Y luego una vez llego al fondo de la lista y me aseguro de tomar un poco de café y tomar algunos descansos porque a esto le gustará donde salga tu cerebro. Entonces una vez que llego al fondo de la lista, entonces vuelvo a la cima. Y empiezo a solo mirar en esta columna para ver a quién más quiero. Me gusta. Ciudad de. Voy a eliminar esa farmacia CVS ahí. Eliminar esa Ciudad de re pueblo. Voy a borrar eso. Es como una corporación o una cosa de propiedad del gobierno o si está incorporada. Muchas veces, probablemente no sea alguien el que te vaya a vender este petróleo y minerales. Incluso podría eliminar eso porque probablemente sea como un negocio Eso es diferente a como alguien que querría intercambiar sus propiedades por alguien como tú. Otra cosa que mencioné antes que ustedes pueden hacer es que pueden venir aquí al valor estimado, al valor total tasado, a su factura. Y puedes borrar algunos registros más. Para que te puedas ir, supongamos que hiciste todo eso. Quiero otra cosa que no seleccionamos cuando se trataba de Lee's Summit. Una cosa que no hicimos fue que realmente no entramos en detalles sobre las características de la propiedad. Tan unifamiliar. Quieres marcar esas tres casillas. Bien. Porque sí obtuve algunos otros tipos de propiedades en esta lista. Tengo algunas tierras y cosas así. Así que es más fácil limpiar esas cosas, ¿verdad? Yo sólo puedo venir aquí y me limitaría borrar todos estos que no están clasificados. La mayoría de estas todavía van a ser casas. Entonces vendría aquí y borraría estos registros agrícolas, rurales y de tierras. Pero no conseguirás esas cosas si seleccionas lo correcto. Se me olvidó seleccionar eso. Así que en realidad obtuve todo tipo de propiedad en arrendamiento. Quieres no quieres drive-through. No quieres condominios ni terrenos. Entonces no hice un muy buen trabajo enseñándote porque olvidé un paso muy importante, pero me alegro de que lo hayamos cogido. Entonces vas a venir aquí, vas a seleccionar lo que quieras. Tal vez quieras tierra. Ya sabes, algunas personas quieren una tierra masculina. En realidad estoy pensando en incursionar en ello. Sólo porque a todos les encanta lo increíble que es. Y tuvimos mucho éxito al venderlo al por mayor en su día. Pero quieres seleccionar lo que quieras. Entonces el valor evaluado es otra cosa por la que podrías ordenar. El problema con el valor evaluado es que no es lo mismo que el valor tasado. Entonces es como una porción del valor tasado. Prefiero que uses la columna que es valor estimado, que está justo aquí. Así hoja de datastore. Entonces podrías venir aquí si quisieras. Y no lo pone en orden exacto. Es igual que todos los 9's al final. Entonces sería a 9.001.900001. Así que un poco tienes que pasar manualmente, pero podrías pasar y eliminar algunos de estos como 900 algo mil registros porque cada mercado tendrá casas así. Puedes hacer eso en vez de meterlo aquí en la parte delantera. Depende de ti. Bien. Entonces pasarías, eliminarías duplicados, y mudarías iglesias, organizaciones gubernamentales estatales. ¿Vas a dejar LLCs, fideicomisos, constructoras, gente así que que son inversionistas te vendería? Siempre escaneo la lista al menos una vez más. Mira todos esos nombres de propietarios y asegúrate de que los duplicados se hayan ido. Parece que cada vez que lo escanee voy a encontrar otro banco o una iglesia. Así que definitivamente como pasar un peine de dientes fino sobre tu lista antes de enviarla. También compruébalo al contado. Solo asegúrate de que no has fastidiado algo. Entonces como, ya sabes, vienes aquí a la dirección postal o no a la dirección postal, la dirección de la propiedad, y solo tendrías 1302 Duramen del suroeste. Y luego hacemos clic en eso para ir a esa propiedad. Hacemos clic en Detalles. Y entonces ves que es propiedad de socios de Aberdeen. Así que los socios de Aberdeen están aquí. Así que al menos no lo metí la pata. Pero si Aberdeen partners no era el nombre del dueño y era otra cosa, significaría que ordenaste uno de estos independientemente del resto de la hoja y se revolvió. Y probablemente tendrías que presionar deshacer un montón de veces o posiblemente incluso empezar de nuevo. Pero siempre reviso esto incluso cuando estoy como, sobre todo cuando estoy a punto de dejar caer las melodías masculinas y las house masculinas sean pruebas. Vuelvo a la lista así que estoy como, bien, es 603 suroeste sureste Howard, eso realmente va a esta dirección? Y lo reviso con las pruebas solo para estar seguro. Además, quieres sembrar la lista con tu nombre. Bien. Me encanta conseguir una copia de mi carta, una postal en mi casa solo para saber que estas cosas están siendo enviadas por correo. Tengo el mío y me gusta anotar nota cuando obtuve mío y vivo en Colorado, y estoy enviando correos como Alabama o Arkansas, Tennessee. En el Milhouse que estoy usando está en Florida. Así que voy a recibir mi carta un par de días después de que todos los demás lo hagan, pero aún así me gusta medirla porque ha habido un tiempo en el que pude decir que el macho lo fastidió porque recibí mi carta el lunes. Dijeron que lo enviaron por correo el viernes y no hay forma posible de que llegue de Florida a Colorado en dos días, cierto. Eso simplemente nunca sucede. Así que pude llamarlos por eso y obtener algo de recuperación, por así decirlo de ellos. A continuación, configuras tu número de teléfono y yo uso Google Voice, es gratis y es genial. Entonces creas una cuenta de Google separada como yo fui y creé un nuevo correo electrónico como inversiones en Tennessee, una o algo así. No puedo recordar qué era, pero hay que crear una cuenta de Google y una nueva nueva. Y luego puedes crear un número de teléfono en esa cuenta y luego no se mezclará con tu cuenta actual de Google. Después vas a seleccionar un número de teléfono, elegir un número de teléfono que esté en el mercado en el que operas. Entonces, si estás bombardeando postales y Ohio, elige un número de teléfono de Ohio, es más probable que se sientan cómodos con eso y te devuelvan la llamada, entonces debes iniciar sesión en Google Voice y grabar su correo de voz. ¿Bien? Bastante fácil de hacer. Lo grabas, lo subes, pero no quieres que llamen y obtengan nada de lo que quieras, um, lo que sea que estés diciendo en la postal o carta para coincida con lo que dice el buzón de voz y luego el mismo nombre. Entonces puedes configurarlo como para que no suene después de las 05:00 P.M. o no sonó los fines de semana. Hay todas estas personalizaciones con Google Voice, Eso es genial. O podrías agregarlo nunca suena. O podrías hacer lo que yo hago y simplemente darle a alguien más para que inicie sesión y diga su mango en estas llamadas. Realmente depende de ti. Entonces vas a querer tomar una llamada de prueba de maquillaje desde otro teléfono. Obviamente asegúrate de que esto esté configurado y funcione antes de enviar miles de correos con ese número en él. Ahora hablemos de copy. Bien. Entonces tienes tu lista lista para funcionar. Tienes tu número de teléfono configurado. Ahora tenemos que decidir qué les vas a enviar por correo. Y la mayor parte de eso es lo que está escrito en él, no lo que realmente es la paz. Es el mensaje. ¿Bien? Y entonces necesitas tener una dirección de devolución primero, utilizo virtual post comida punto com. Son 15 dólares al mes o algo así. Me da la dirección de California donde alguien que acompaña recibe correo ahí y lo escanean y nos envían un correo cada vez. Y eso es bastante genial. Es como una especie de conserje. Y entonces necesitas tener una dirección de devolución para darles. Y podrías configurar como un PO box local en el mercado donde operas o lo que sea. Algunas de esas empresas tendrán un servicio ahora, o abrirán tu correo y lo escanearán o lo que sea. Pero me gusta la post-comida virtual. Entonces cuando escribes tu copia, lo más importante chicos es hacer que se destaque de la manada. No hagas las cosas de compramos casas. Bien. Al igual que no quiero que uses prop stream por otras razones que no sean esta. Pero si entras aquí, puedes ver que puedes crear una campaña y puedes elegir entre todas estas plantillas que tengan. Y muchos de estos son tan exagerados, ¿verdad? ¿Cuántas veces has visto todo esto? Al igual que si lo piensas bien, ¿Alguno de estos realmente se destaca de los demás? Cansado, arreglando una paliza. mí me gusta, ya sabes, ¿estás boca abajo? Si estás sujeto a como tipo de inversor se haga cargo de hipotecas, que no es algo que yo haga. Pero, ya sabes, todos estos otros son solo que acaban de ser utilizados tantas veces. Y entonces creo que necesitas escribir algo que arroje piedras a estas cosas. O es más relevante al menos para lo que está pasando en la mente de las personas. Una lección rápida sobre redacción publicitaria es que desea ingresar a la conversación que ya está sucediendo en la cabeza del cliente. ¿Bien? Entonces, cuando escribes copia, necesitas pensar en eso como ¿qué está pasando ahora mismo? El coronavirus está pasando. O la elección. Ya sabes, como ustedes pueden robarle esta idea si quieren. 14. Outsource Tus llamadas del vendedor: que tienes que hacer ahora mismo para tener éxito es el mercado directo a los vendedores. Al igual que tienes que moverte por mayoristas, alrededor de agentes inmobiliarios, alrededor de administradores de propiedades para obtener ofertas de precios decentemente, para obtener un período de inspección, un período de diligencia debida. Las cosas razonables que se necesitan para hacer tratos. Porque de lo contrario, es una especie de **** mostrar la forma en que está el mercado en estos momentos. Y así les digo a todos que hagan marketing directo al vendedor, pero no todos escuchan. Y creo que eso es por varias razones por las que vamos a repasar esta noche. Pero i2 se han resistido a este consejo dirigido de marketing celular. Y sé por qué lo hice. Entonces voy a compartir mi historia contigo esta noche, pero lo mejor de todo, voy a compartir contigo cómo no tienes que hacer mucho a hora de generar leads esta manera cuando lo que vamos a hablar esta noche. Entonces espero que ustedes estén atados, agarren un trozo de papel, agarren un bolígrafo. Esto realmente va a liberar ya sea un cuello de botella que actualmente tienes o algo que vas a conseguir en tu chico de negocios. Entonces se trata de subcontratar tus llamadas de vendedor. Como dije, mucha gente evita el marketing directo del vendedor. Y estas son algunas de las principales razones por las que hacen eso. Número uno, dudaron de que vaya a funcionar, ¿no? Dudan que si bajan $1,000 en marketing, van a obtener alguna pista de ello. Y eso es una preocupación real. Lo entiendo. He abordado esa en algunas de las otras capacitaciones que hemos hecho. Pero algunas personas no van a hacer eso por esa razón. Enlace a ello es esto como si tuvieran una aversión a solo gastar dinero periodo. Prefieren tratar de ordenar las cosas gratis. Me recuerda a mis amigos aquí en Denver que no van a pagar a la compañía para que venga a recoger a su perro **** en su patio, que cuesta como ocho dólares a la semana o algo así o no, Son como ocho dólares por visita. Nuestro perro es muchísimo. No hemos venido tres días a la semana. Entonces me estoy gastando 120 dólares al mes en servicio de aro. Pero no quiero salir y hacer eso. No quiero pasar el tiempo haciéndolo. No me gusta hacerlo. Derecha. Y ustedes probablemente están como, de qué diablos estás hablando Ryan. Pero ahí tengo amigos. No vamos a gastar dinero en cosas así o que les entreguen comida aunque cueste un poquito más o que les corten la hierba porque son como, Bueno, si puedo hacer algo yo mismo, por que gastaria dinero en solo puedo decirte si esa es tu forma de pensar. Te estás disparando en el pie. Si quieres ser emprendedor, quieres ser inversionista. Quieres hacer como actividades de alto apalancamiento con tu tiempo. Vas a tener que sacudir las cosas en tu cerebro sobre cómo piensas de gastar dinero. Para que puedas recuperar el tiempo en lugar de gastar tiempo para ahorrar dinero, no quieres hacer lo último de esos dos. Tercera razón, la gente teme manejar las llamadas telefónicas que vendrán del marketing directo del vendedor. Solo estoy pensando en el futuro como todo hombre, bueno, si dejo caer estas cartas, ¿toda esta gente va a estar llamándome? Tengo que devolverle la llamada. Soy introvertido. No me gusta estar al teléfono. Esa es una grande. Entonces simplemente no quieren agregar nada a su plato. Hablé recientemente con un chico de este programa que tiene hijos, ¿quién tiene un trabajo exigente de tiempo completo? Estábamos hablando de lo que vamos a repasar esta noche. Y solo estaba diciendo, ya sabes, creo que una de las razones por las que me he estado resistiendo director vendedor marketing porque simplemente no quiero tener que hacer más trabajo. Ya estoy estresada al máximo y necesitaba más tiempo para mi familia. Entonces no quiero agregar esta nueva responsabilidad. Bien. Ahora bien, si alguno de los dos últimos, los que tenía en negrita te describen. En este entrenamiento te desbloquearemos mentalmente. Se va a deshacer de esa razón para que te entusiasmes y estés listo para comercializar directamente a los vendedores. ¿Están listos para esto? ¿Te emociona por ello? Eso espero porque esto realmente va a poner una pieza de automatización muy necesaria en su negocio de compra de renta. Así que volvamos un poco a mi historia. Empecé a vender al por mayor como algunos de, ya sabes, y me aterrorizaba tomar llamadas de vendedor como un ataque de pánico, aterrorizado. En realidad iría y me pondría un traje que tenía, un traje completo con rayas. A pesar de que era un traje de porquería, era demasiado holgado para mí. Y me pondría como zapatos de vestir y pasearía alrededor del traje y una corbata y los zapatos de vestir. De alguna manera como el chasquido de los zapatos en el piso. Como me dio confianza en que a lo mejor me valió un ****. A lo mejor merezco estar platicando con estos vendedores y haciéndoles ofertas en sus propiedades. A lo mejor sabría de lo que estaba hablando porque realmente era un principiante y no lo hice. Y me tomaría todo este café e incluso tenía un poco de paz Bluetooth a través de mis actos de oído. Pensé que eso me hacía parecer más profesional. Todo era BS. Pero solo hice todas estas cosas para tratar de superarlo un poco como cuando empecé a tocar música, vivo frente a gente que bebe mucho alcohol. Tengo estos raros mecanismos de afrontamiento para superar la ansiedad. Pero funcionó igual que mis trajes funcionaban para hablar con los vendedores, pero me aterrorizaba. Al igual que la gente, yo haría todos los pasos y sacaría el marketing. A mí me encantó todo eso. Y luego cuando sonó mi teléfono, era como esta tirantez dentro de mí. Un poco como No, no quiero que eso no quiera que el teléfono esté sonando. No quiero hablar con nadie. ¿Y si están ****** fuera de mí? Todas estas historias me voy a contar a mí mismo. Eso fue como que en los primeros días no sabían lo que estaba haciendo. Incluso una vez me asocié con mi eventual socio comercial y realmente comenzamos a explotar las cosas. Entonces fui nuestro gerente de adquisiciones RAM por dos años. Entonces estaba como hacer lo que todavía lo odio. Estaba un poco mejor en eso pero, ya sabes, tomando llamadas, mi teléfono suena toda la semana. Basta con analizarlos clientes potenciales, llamarlos de vuelta, darles seguimiento, enviarles mensajes de texto, enviarles un correo electrónico, reunirse con ellos en su casa, hacer ofertas, dar seguimiento. Hombre. Es mucho trabajo. Y finalmente contratamos a un gerente de adquisiciones. ¿Le portamos como toda esa actividad a esa persona? Nos encanta el negocio y el negocio de hecho se triplicó en los próximos 12 meses porque acabamos pisar el gas porque nuestro marketing realmente estaba funcionando. Que el cuello de botella fueron las ventas y las llamadas telefónicas. Cuando pusimos esa pieza en su lugar, fue cuando volamos y nunca pude hablar con un vendedor. Otra vez. De hecho, no había hablado con uno hasta que comencé director vendedor marketing de vuelta para alquileres solo este año. No había hablado con uno en muchos años hasta este año porque siempre habíamos tenido un gerente de adquisiciones en bienes raíces. Independientemente de su estrategia de salida, todos queremos ofertas. Necesito arreglar ese sentido. Sólo queremos que alguien más los traiga. ¿Correcto? Todos queremos ofertas. Sólo queremos que alguien más nos los traiga en bandeja de plata. Si es así levantas la mano. Si eres como yo quiero hacer tratos, pero en realidad no quiero salir y apurarme demasiado para encontrar buenas ofertas. Bueno, hoy voy a mostrarte cómo hacer que eso suceda. Entonces, una cosa que es importante entender es que correcto funcionamiento de los clientes potenciales requiere mucho ajetreo. Es como su propio trabajo. Ya sabes. Si si me dieron digamos que subí mi marketing a donde estaba consiguiendo. No sé, 20 o 30 nuevos clientes potenciales a la semana. Digamos que sería un trabajo de tiempo completo para mí para trabajar realmente todos esos correctamente. Como que ya ni siquiera podría ser coach de bienes raíces. De hecho, no podría hacer otra cosa que hablar con vendedores y hacer ofertas y dar seguimiento y, ¿entiendes a lo que me refiero? Como incluso la rehabilitación, una vez que la compré, tendría que encontrar a alguien que hiciera eso porque solo sería como de un vendedor. Son todos estos pasos diferentes. Tomas esas llamadas telefónicas iniciales. lo general, hay poca etiqueta de teléfono. Le devuelves la llamada, rellenarías el formulario de admisión, averiguas lo que quieren. Te hablan la oreja por 45 min. Y entonces podrías colgar y decir, bien, tengo que ir a analizar la propiedad y determinar lo que puedo ofrecer. Entonces vuelves a llamar, te las agarras , negocias. Y luego la mayor parte del tiempo se hacen los traficantes y así esas hemorragias van en seguimiento y luego hay que darle seguimiento con ellos al menos cada tres o cuatro semanas. Porque obtienes muchas ofertas del seguimiento. Ustedes probablemente ya se están encogiendo en sus asientos como, ****, no quiero hacer nada de esto, Brian. Quiero ingresos pasivos. Lo entiendo. Vamos a algún lado con esto, así que siéntate bien. Vas a dar seguimiento regularmente. Si el trato no se arma. Si te encuentras bajo contrato, necesitas coordinar un contrato o inspector para visitar la propiedad. Entonces tienes que coordinar el cierre con el vendedor, programarlo, ya sabes, obtener los arrendamientos, está rentado, y las llaves y los depósitos y las rentas prorrateadas y los inquilinos información y ver si pueden estar en la compañía de títulos el martes a las 02:00 P.M. y es toda esta porquería, bien. Para tomar ventaja a la línea de meta. Entonces de lo que recientemente me di cuenta fue esto, lo conseguí. Recientemente recibí alrededor de diez llamadas entrantes de mi marketing en una semana. Bastante normal si sueltas mil letras para obtener 1%, ya sabes, llamadas. Entonces no hay nada impactante ahí. Pero yo lo llamo tres a cuatro de ellos de vuelta. Ahí tengo información. Les prometí llamadas de seguimiento una vez que había corrido los números. Y entonces todavía tenía que devolverles la llamada. Y empecé a pensar en como, cómo no había dirigido un negocio de volteo mayorista de alto volumen. Y yo estaba como, sé lo que se necesita para trabajar realmente estos leads para exprimir realmente todo el jugo de todo lo que estaba en la diapositiva anterior. Estaba como, no tengo tiempo para eso. En realidad no sé entre lo que estoy haciendo por mi negocio de inversión y entre querer hacer crecer el negocio del coaching y ayudar a más personas a hacer esto. Y luego solo todas las cosas personales. Realmente no tengo tiempo. No quiero hacer más trabajo del que estoy haciendo ahora. Derecha. Tengo el tiempo, pero simplemente no quiero ponerlo hacia eso. También realmente no disfrutes platicar con vendedores. Ya sabes, no es una parte innecesaria del negocio, pero no es algo de lo que esté súper entusiasmado. Y así empecé a pensar en una solución. Y una de las cosas que mi entrenador realmente me ha enseñado es el poder de delegación. Construyendo una máquina real donde puedas sentarte y verla correr. Muy poco de ustedes como se requiere, ¿verdad? Al igual que tu auto funciona. Sabes, a menos que estés a menos que estés hablando del Buick de los 90 de Ryan. La mayoría de los autos de la gente funcionan sin mucho mantenimiento, ¿verdad? Hay que cambiar el aceite. Hay que llevarlo a la tienda. Pero la cosa está automatizada, ¿verdad? Esa cosa se revuelve. Tú, enciéndelo y hace lo que se supone que debes hacer, se supone que tiene que hacer. ¿Quieres pensar en tu negocio como construir un auto increíble? Quieres pensar como dueño, no como empleado. Y así empecé a pensar, bueno en términos de estas llamadas de vendedores, quién podría trabajar estos leads mejor que yo. Porque alguien solo sale y consigue las mejores pistas bajo contrato y luego hágamelo saber. ¿Entiende a lo que me refiero? Al igual que recibes diez llamadas a la semana, ¿no preferirías que alguien más llame a todas esas personas, analice todos esos tratos y negocie con la mayoría de la gente, separe los buenos de los locos y luego incluso ir a citas para usted, tomar fotos, y luego simplemente volver con el único trato donde tenía un precio correcto? O el dueño estaba dispuesto a hacer un financiamiento a un vendedor o lo que sea y decir, Oye, lo tengo. Te conseguí uno, tengo un buen trato bajo contrato. ¿Lo quieres? Eso es lo que me estaba imaginando construyendo. Entonces yo estaba como, bueno, ¿quién está realmente muriendo por estas pistas? ¿Quién quiere oportunidades como esta? ¿Quién saltaría toda la oportunidad de platicar con los vendedores? Estoy sentado aquí como resistirme. Ya sabes, como, ya sabes, uno de los días en que todas estas llamadas están llegando, yo estaba como ya haciendo muchas cosas y estoy viendo sonar mi teléfono una y otra vez y otra vez y estoy como, ** ** lo. mí se está construyendo más trabajo. Estaba ahí sentada resistiendo eso. otras personas les encantaría. ¿Cómo podemos hacer clic en las cosas en su lugar? Y ahí fue cuando pensé en el mayorista. Porque hay una persona por ahí a la que le encanta tomar llamadas, llamar a la gente, negociar, analizar clientes potenciales, ir a citas, hacer ofertas, seguimiento, moler los teléfonos. De hecho, eso es lo que hacen los mayoristas todo el día. Ese es su trabajo de tiempo completo. Básicamente son marketers, y muchos de ellos son malos en eso. Y necesitan más hojas, sobre todo en el mercado actual. Bien. Y entonces lo que hice es, lo llamo un chico mayorista con el que tengo historia. Activamente está haciendo tratos en mis mercados juntos y yo solo hice flotar la idea. Yo estaba como, oye, aquí está el problema que tengo. Probablemente tengas un problema con no suficientes pistas. ¿Cómo podemos resolver algo? En un rápido 15, 20 min? Se resolvió el siguiente arreglo. Entonces voy a pagar y enviar el marketing. Él va a manejar al vendedor para la llamada inicial hasta la mesa de cierre. Bien. Por lo que está a cargo de toda la comunicación del vendedor de principio a fin. Y cuando consigue un trato bajo contrato, tengo el primer derecho de rechazo sobre él, obviamente, bien. Porque estoy pagando por estas pistas. Estas pistas no existirían si no fuera por mí. Y entonces si me quedo con algo, digo, oye, quiero ese, voy a comprarlo. Le voy a dar mil pavos. Entonces se pone un poco de algo por su tiempo por los tratos que guardo. Comisión de 1000 dólares, sin sudar. Ahora por cada pista que no quiero solo digo que es tuyo. Ir a trabajar en este mayorista se pone a trabajar para liderar como por lo general se curaría probablemente intente al por mayor. Y en base a lo mucho que gane, me va a dar el 10% de eso. Él gana diez de los grandes, yo consigo mil dólares, él hace 15 15 de subvención. Me dan mil 500. A veces podrías hacer 30 y yo haría tres becas. Realmente eso solo me va a reembolsar por mi marketing porque probablemente obtendrá una oferta al por mayor en un mes fuera de los clientes potenciales y probablemente obtendré un trato de alquiler todos los meses de los clientes potenciales. Si su trato al por mayor le da diez mil dólares, me va a dar mil mil. Y si me quedo con uno, le voy a dar mil y es un lavado. Entonces este es el arreglo que se nos ocurrió. Y esto no es un arreglo infrecuente chicos. Bien. De hecho, este tipo, realidad ya estaba haciendo esto con otro inversionista. Él es, ¿sabes lo que quiero? Yo le hice flotar la idea. Él es como, Sí, ya lo estoy haciendo por un tipo. Me aseguré de que tuviera el ancho de banda para hacerlo por mí también. Pero esto no es infrecuente. De hecho, hay algunos entrenadores que simplemente te enseñan a hacer esto y simplemente básicamente ser el comercializador. Creo que si ustedes conocen a Joe McCall, al por mayor, tipo de opciones de arrendamiento, se asocia con mayoristas en diferentes mercados. Él comercializa para los tratos y luego ellos trabajan los leads y luego dividen la ganancia con él de alguna manera. Así que estamos modelando ese enfoque solo con la compra de alquileres. Necesitas entender que si eres el comercializador, tiras de los hilos. El que tiene las pistas, tiene el oro. Así que lo mejor es dedicar tu tiempo a aprender a generar leads. Irónicamente, eso va a ser cierto para cualquier negocio que empieces, como pocos de mis amigos, y quiero comenzar una cervecería aquí en Denver llamada diez o mejor elaboración de cerveza. O cada cerveza es 10% alcohol o superior. Suena bastante mal ***, ¿verdad? Y si, a lo mejor el concepto funcionaría. Pero esa idea en sí no va a salvar el negocio. Lo que salvaría al negocio son los clientes, ¿verdad? Entonces hay que correr la voz, hay que meter a la gente en la puerta. Leads, ¿verdad? Incluso en un negocio de ladrillo y mortero, gente que sabe ti y va a venir, hay pistas. Y el que controla las pistas, los globos oculares está en el asiento de poder real. Lo mejor es que dediques tu tiempo a generar leads y poner piezas en su lugar para manejar el resto. Entonces hablemos de si vas a poner a esta persona en su lugar para que se encargue de eso por ti, ¿qué harían? ¿Qué tipo de expectativas tienes para ellos? Esto es realmente importante. En primer lugar, no tienen que ser mayoristas. ¿Bien? Esta persona podría ser una variedad. Hablaremos de eso en un segundo, pero no tienen que ser como activamente al por mayor para ser tu persona, bien. Debe ser alguien que tenga cierto nivel de experiencia hablando con vendedores y esté disponible para ir a citas en persona. Entonces deberían ser locales para el mercado en el que vas a invertir. Y solo quiero que tengan algo de experiencia porque hablar con vendedores puede ser algo un poco peludo para un novato. Algunos vendedores están ****** de descuento, groseros. Eso te intimida. No eres una buena opción para hacer este trabajo. Tu persona que hace esto debería entender que tiene que llamar a estos vendedores dentro de las 24 h o menos. Si no lo hacen, están desperdiciando tu dinero. Tienen que trabajar estas hojas agresivamente. Llegaron a exprimir todo el jugo de la fruta. Si no consigues el trato, no debería ser por ellos. Debería ser porque el liderato no fue bueno. Se debe esperar que den seguimiento con plomo. Así que muchos clientes potenciales no van a cerrar en la primera llamada telefónica, la primera cita. Eso no quiere decir que se haya acabado. Tienes que ponerlos en una columna de cubo de seguimiento cada 234 semanas porque la situación de la vida de las personas cambia y entonces podrían estar listas para vender en el futuro. Además, se espera que pongan clientes potenciales en un CRM al que tendrás acceso y lo revisen regularmente. Entonces este no es solo un plan en el que simplemente te gusta poner dinero en marketing y poner las llamadas a su celular y solo preguntarte qué está pasando. No, te voy a mostrar cómo configurarlo para donde podrás ver todas las llamadas, escuchar todos los mensajes de voz, ver el resultado de esas llamadas. C, la información de la propiedad, y lo que sucedió cuando llaman al vendedor. Sigues metido en ese sentido para que veas lo que está pasando. Necesitas poder ver si estás comercializando está funcionando. Necesitas poder ver si eres, quien elijas hacer esto en realidad está haciendo su trabajo. Entonces tienes que agregar acceso a todo eso y ellos tienen que mantener un CRM y darte acceso. También tienen que comunicarse contigo sobre los leads, la estrategia de oferta, etc. Al igual que el chico que elegí me envió un mensaje la semana pasada. Dijo: Oye, uno de tus clientes potenciales era para una casa móvil. Aquí están los números de renta. Los chicos abrieron un financiamiento vendedor. Esto es lo que está pensando. ¿Qué quieres que haga? Cuando le envié de vuelta algunas ideas a considerar sobre dónde me gustaría estar antes de que él vaya a la cita. Y, ya sabes, porque no quiero que lo consiga bajo contrato al precio equivocado y entonces no lo quiero. Y entonces eso también fue una especie de desperdicio de mi dinero. Derecha. Por lo que habrá alguna comunicación contigo y con la persona que atiende tus llamadas. Y podría comprar mi primera casa móvil si esto llega a través del financiamiento del vendedor. Deséame suerte en eso. Entonces una cosa para recordar es que todo esto se reduce a la confianza. ¿Bien? No importa a quien elijas. Puede ser alguien local del mercado que apenas se está metiendo en bienes raíces. Y tienen hambre y tienen mucho tiempo libre. He convertido a gente así en mis gestores de adquisiciones antes. mayoristas, especialmente los experimentados, probablemente serán tu mejor apuesta porque cuentan con la experiencia y la infraestructura con la que incorporar tus nuevos leads. Pero quiero asegurarme más que nada, tienes un buen presentimiento sobre la persona que eliges porque la relación depende de la confianza, más que de cualquier otra cosa. ¿Bien? Vas a supervisar lo que están haciendo. Pero no quieres que algún micro maneje una situación en la que siempre estés como pensar en la parte de atrás de tu cabeza como si esta persona estuviera haciendo su trabajo más que nada? Va a depender de que confías en ellos. Y creo que nuestra intuición, o algunos podrían llamarla tu instinto, es mucho más sabia de lo que le damos crédito. Muchas veces. Si estás dispuesto a reducir la velocidad lo suficiente y escuchar tu intuición sobre las cosas, te dará tus respuestas. De hecho, Malcolm Gladwell escribió un libro llamado Blink. El libro trata sobre cómo tu intuición te da la respuesta casi de inmediato, razón por la cual el título es parpadeante. Y luego si estás si estás lo suficientemente presente como para notarlo, entonces has obtenido tu respuesta. Voy a ir un poco de tangente aquí. Pero como si alguien dijera , oye, ¿quieres pollo para la cena o quieres pizza? inmediato sabes cuál quieres o si no quieres ninguno. Pero si lo piensas e ignoras esa intuición, podrías terminar yendo, déjame decirte. Y ahora tu cerebro está pateando. Tu mente pensante no siempre es inteligente como tu corazón o tu instinto. Eso viene de algún lugar más profundo que tus pensamientos. Lo mismo va para como cuando estás en el centro comercial y te estás probando ropa y te miras en el espejo para ver si te gusta, ya sabes, inmediatamente si te gustaría que no lo son inmediatamente. Es cuando empiezas a pensarlo. Cuando metes la pata. Si hay que pensarlo, la respuesta es no. Bien, lo sabrás de inmediato. También lo sabrás de inmediato. Si consigues una buena quiero decir, no estoy diciendo como la primera palabra que sale de la boca de alguien. Lo sabrás de inmediato para esto, tal vez tengas que gustarte tener una conversación de 10 minutos con ellos. Pero luego inmediatamente después de eso, ya sabrás, quiero que hables con varias personas y escojas a la persona que más te da la sensación porque tus intuiciones son mucho más inteligentes de lo que piensas. Y al mismo tiempo, no lo pienses demasiado. Porque si eliges a la persona equivocada y no funcionan, ¿y qué? Escoge a alguien nuevo. Tú controlas el número de teléfono. Te voy a enseñar cómo hacerlo en un segundo. O simplemente puedes elegir una nueva, puedes elegir una nueva persona, dejar caer algunos nuevos mailers y cortar toda la relación. Entonces esto también es algo así como que puedes cancelarlo manera real rápida y sencilla si no funciona. Así que hablemos de conseguir la configuración. Una vez que elijas quién tomará tus llamadas y acuerdes una estructura de comisiones, configura las cosas para que tengas acceso a las llamadas entrantes así como a los leads y su estado. Eso te va a ayudar a responsabilizar a tu persona. Necesito que se me ocurra un nombre para este papel. Por ahora, es tu persona. ¿Cómo respondería tu persona? Y podrás supervisar su actividad. Entonces realmente todo lo que necesitas es un número de teléfono y un CRM. Entonces vas a usar Google Voice. Google Voice es un gran servicio gratuito de números de teléfono. Y quieres permitir a quien sea que vayas a usar para esto, ya sabes, tu persona. Vas a permitirles el acceso a esa cuenta de Google. Entonces tendrán como el correo electrónico y la contraseña para iniciar sesión en la cuenta de Google para acceder al número de Google Voice y las llamadas y los textos y tener la aplicación en su teléfono y usarla. Y obviamente no quieres darles acceso a tu cuenta de Google existente. Vas a crear una nueva cuenta de Google solo para crear un número de Google Voice para ello. Entonces tú y tu persona pueden, pueden iniciar sesión en esa cuenta de Google y mirar en ambos mirar las llamadas y los textos que están llegando. Entonces compartes el inicio de sesión con esa persona y luego averiguas si ya está usando un CRM. Cualquier mayorista que valga la pena es ojalá no poner las cosas en las fichas de tres por cinco como algunos tipos que conozco. Y en realidad están al día con la tecnología post año 2000 ahí en Internet. Y tienen algún tipo de CRM. O sea, ojalá al menos tengan una hoja de cálculo de Google. Derecha. Pero mejor. Unidad de tubería Codio Trello, lo que sea. Realmente no importa. Pero algún lugar para solo ingresar información de propiedad. Y luego hay un campo de comentarios para que puedas en una próxima fecha de seguimiento tipo de cosas. Entonces necesitas averiguar si están usando un CRM y confirmar, Oye, necesito que crees como una canalización o espacio de trabajo separado dentro de aquello en el que los CRM tengan esa capacidad. Así que no te confundas con lo que es eso, es sólo una cosa. Un CRM viene con para dividir un conjunto de leads de otro. Y luego podrás mantener tus clientes potenciales separados y esa área separada dentro de su software. Y te van a sumar a ese espacio de trabajo. Entonces recibirás notificaciones cuando algo suceda, puedes iniciar sesión, puedes mirar el estado de cada uno de los leads. Se puede ver la última vez que fueron personalizados, volvieron a llamar lo que pasó. Y quieres ser capaz de ver eso. Quieres poder supervisar lo que está pasando con los leads que estás generando. Y también en esto no lo compliques en exceso. Arreglo sencillo. ¿Has configurado ese número de teléfono y te agregan a algún tipo de CRM donde puedes ver los leads donde van a ellos van a ingresarlos a medida que lleguen esas llamadas, entonces ya terminaste. Y otra vez, quiero recordarles chicos porque aquí nos estamos metiendo un poco en la maleza. Para tener en cuenta la visión de largo plazo. Queremos ser marketers y tomadores de decisiones, ¿de acuerdo? Entonces, toda la razón por la que estamos haciendo esto es porque queremos tirar de los hilos de las pistas. Y entonces solo queremos tomar la decisión final sobre, sí. Quiero comprarlo. Y luego haz que tu asistente si tienes uno, maneje. El resto, ya sabes, como cuando se trata de administrar tu cartera, mi asistente hace gran parte del trabajo tratando con el CPA y el contable en los administradores de propiedades y el banqueros y otros prestamistas privados, y ella desvía el 90% de las solicitudes de todas esas personas. Y se puede ver como la forma que se configura mi negocio es estar lo más automatizado posible. Pero sin dejar de usar las mejores estrategias que funcionan en el mercado actual, ya sabes, si quieres tener éxito ahora tienes que hacer marketing directo al vendedor. Pero entonces tienes el tema de eso tomando un montón de tu tiempo. Entonces tienes que construir un sistema que requiera el menor tiempo posible. Espero que tomen esta mentalidad que tengo que les estoy enseñando, infusionen esto en sus negocios y en todo lo que hagan de aquí en adelante. Porque así es como lo hacen los verdaderos dueños de negocios. Sé que ustedes se unieron a este programa para obtener algunos consejos y trucos para su próxima tarea, se los conseguirá. Pero quiero que lo hagas, quiero que también aprendas a pensar como verdaderos dueños de negocios. No estoy diciendo que sea el tipo más Mark Cubano de la cuadra muy, muy lejos de eso. Pero cuando ves un programa como Shark Tank y estás como, ¿Cómo el dios siguieron comprando estos tipos todos estos negocios? ¿No son como agregar más trabajo para ellos mismos mientras no lo están porque tengan un sistema que pueda absorber toda esa nueva actividad? Tienen gente que dirige toda su cartera para ellos. Entonces, cuando haces un nuevo trato, están abrazando y chocando los cinco. Ellos son felices. Porque sé que solo significa más dinero. No significa más trabajo. Una de las mayores razones por las que la gente se resiste hacer instrucciones que yo les doy o alguien les da, es porque en el fondo de ellos saben que eso va a ser un montón más de trabajo y No necesito nada más que hacer, Brian. Como mi plato ya está lleno. Tengo una familia o tengo un trabajo o, ya sabes, tengo un montón de aficiones. Yo sólo quiero viajar más. No quiero hacer más cosas. Así que despacio y piensa en las cosas un poco más de lo que eres ahora. Acerca de poner piezas en su lugar donde alguien más tome la pelota y corra con ella. Esa es la conclusión clave para tener éxito como inversionista, como emprendedor. Esta formación es un recordatorio de ello. Es instructivo sobre cómo hacerlo para una pieza del negocio, pero no todo. Y entonces quieres ser comercializadora. Quieres tomar la decisión final de si estás agregando un nuevo trato. Al igual que en Shark Tank. Están ahí sentados. Se venden ellos mismos y luego toman la decisión. Y luego boom, ya están más o menos hechos. Entonces espero que esto les haya sido de ayuda, chicos. Esto es lo que hay que hacer a continuación, bien. Entonces, antes que nada, decide si vas a delegar o no tus llamadas. ¿Vas a hacer esto o no? No tienes que hacer esto. Puedes tomar las llamadas. A lo mejor crees que te gustaría o lo que sea. Pero ir en una dirección u otra. Si decides que lo vas a hacer, crea una lista de personas potenciales con las que puedas asociarte para hacer esto. Mayoristas, personas que conoces en tu mercado, hacen algunos posts y los diferentes grupos Rhea, grupos Facebook para tu mercado. Averigua si hay alguien joven, hambriento, listo para salir y ajetrear un poco? Lleve a una idea aproximada de la estructura del trato que desea utilizar. ¿Sabes qué? me ocurrió una comisión de 16k una en el 10% de la cuota de mayoreo. Podrías comenzar con eso. Pero es bueno tener una idea aproximada antes de subir a la llamada con las personas potenciales. Porque entonces los vas a llamar y les vas a flotar la idea mucho como si los candidatos no fueran una buena opción para ti. Pero aquí hay algo que estoy buscando configurar y hacer que te digan, oh no, quiero esto. Debería ser como que deberían estar entusiasmados con eso o de otra manera, probablemente no encajes bien. Otra vez, ve con tu tripa. Quién es el más calificado para hacer esto y quién es el más confiable. Y alguien con quien tú, ya sabes, solo vibras, sientes que es genuino. Te llevas bien con ellos. Ambos tienen los mismos objetivos, ese tipo de cosas. Eso es, chicos. Despliega tu marketing con el nuevo número de teléfono, lava el rol de las ofertas en hop on ese CRM, comunícate con esta persona y ve y consigue algunas ofertas bajo contrato. Y a ustedes les va a encantar este sistema. Nunca voy a querer volver a tener que ajetrear o meterse con propiedades listadas ni nada nunca más. Entonces espero que esto les haya sido de ayuda chicos y salgan y lo aplasten. 15. Qué hacer en los mercados calientes: Esta noche vamos a hablar de ofertas, chicos. Creo que este es probablemente el mayor cuello de botella de todos solo por los comentarios que he recibido del grupo. La gente puede elegir sus mercados, podrían construir su equipo. Pueden encontrar prestamistas privados que puedan aprender a analizar tratos y hacer ofertas. Encuentra a esos contratistas, etcétera, administradores de propiedades. Pero las ofertas son el gran elefante en la habitación. Y así sólo vamos a quedarnos realmente en esto hasta que esté al 100%. Descúbrelo por ustedes chicos. Y te voy a mostrar exactamente lo que hago. Dudé incluso recomendarte algunas de las cosas que te voy a recomendar esta noche porque en realidad no era necesario. Incluso hace apenas un año. Bien. Pero como el mercado está donde está ahora, voy a cambiar o alterar algunas recomendaciones que he hecho en el pasado. Y voy a explicar por qué también he tomado esa decisión. Entonces esta capacitación es sobre ¿qué haces cuando los mercados están demasiado calientes para seguir encontrando buenas ofertas? ¿Bien? Entonces, primero definamos cómo es un mercado demasiado caliente. ¿Qué significa eso y cómo sabes siquiera si eso te aplica? Bueno, un mercado demasiado caliente es donde nada en la MLS es un buen negocio, ¿de acuerdo? Como si literalmente cada cosa que ves está muy por encima del precio en la MLS, esa es una buena señal de inicio. Las dos siguientes serían que ya has hecho las recomendaciones tradicionales que te doy. Entonces tienes diez o 15 mayoristas que están encontrando ofertas. Tienes cinco o diez administradores de propiedades. Y estás llegando a cada uno de esos dos grupos al menos cada dos semanas, estás diciendo, oye, recuérdame. Yo soy ese tipo, um, que se incendia . ¿En qué estás trabajando? Déjame hacer algunas ofertas sobre algunas cosas. Estás haciendo eso de manera proactiva. Luego, cuando te están enviando cosas, si te están enviando cosas, estás haciendo ofertas en esos tratos y te apegas a tus criterios, lo que es cierto que es un poco estricto, la forma en que enseño a la gente a invertir es dos, realmente apégate a tus armas. Tener una cierta cantidad de flujo de caja y patrimonio. Realmente no hago excepciones en eso porque realmente no serías un inversionista inteligente si no estuvieras obteniendo buenos tratos que tuvieran flujo de caja positivo y luego tuvieran capital en ellos. Entonces vas a salir y estás haciendo ofertas donde tendrías esas cosas. Y esas ofertas son básicamente demasiado bajas en comparación con las otras ofertas que están viendo estas personas. Bien. Conozco a algunas personas del grupo, oye, estoy ofreciendo 50 de los grandes y dicen que tenemos ofertas llegando a 70 mil todo el día. La casa solo se alquila por 700 al mes. Es como si esa gente estuviera comprando un alquiler donde va a agregar mejor, solo un punto de equilibrio para ellos, no va a haber flujo de efectivo, ¿verdad? Esa es la realidad del mercado en estos momentos. Al igual que estoy vendiendo un poco de línea de lote cero suena como un condominio, pero es una pared compartida con otras propiedades. No. Hoa. Pero compré esa cosa por unos 12.000 dólares hace como seis años. Sí puse 30 en arreglarlo, pero acabo de enumerarlo se vendió por 145. Y esa persona que ofreció 145, decir, pagaron de manera excesiva. Fue como una pareja de rehabilitación de mamá y papá probablemente va a ir a hacer todo ellos mismos van a subir a Home Depot y sacar el azulejo e instalar todo. Y van a poder exprimir 20 de los grandes y obtener ganancias porque no van a pagar a los contratistas probablemente les lleve de seis a 12 meses hacer la voltereta. Pero probablemente estén jubilados y hay como, esto va a ser divertido. Muchas veces ustedes van a estar compitiendo con gente en ese tipo de tratos como esas personas ofrecidas como $15,000 más que los otros inversionistas en esa propiedad que cotizaron. ¿Verdad? Entonces, eso es si eso está pasando en el mercado en el que estás con cada trato que se presenta, entonces tienes un problema. Si has estado haciendo eso y digamos que has hecho al menos 30 ofertas y acertaste realmente ni siquiera te has acercado a un trato todavía. Bien. Entonces su mercado puede estar en esto lo que yo llamo estado demasiado caliente, ¿de acuerdo? Es muy importante asegurarse de que está haciendo todo lo anterior esté listo. Porque si no lo estás, entonces hacer eso puede ser tu solución. Podría funcionar. Todo depende del mercado. ¿Bien? Entonces lo que he recomendado aquí arriba, pero los mayoristas y administradores de propiedades podrían conseguirte ofertas más que suficientes. Algunos de ustedes podrían estar contentos con comprar un trato cada tres meses. Entonces no es como si no quisieras exagerar el marketing y hacer un trabajo por ti mismo si eso no fuera necesario, bien. Pero sé que algunos de ustedes están haciendo esto y no es suficiente, no está funcionando para ustedes. Entonces te voy a decir cuál es el siguiente paso para que esto funcione para ti, ¿de acuerdo? De nuevo, asegúrate de estar haciendo las cosas anteriores porque no tiene sentido asumir más trabajo o complejidad si lo anterior, las cosas anteriores podrían funcionar para ti. Entonces asumiendo que estás haciendo todo eso, todavía no estás encontrando buenos tratos, realmente hay dos ajustes importantes que puedes hacer, bien, y esto es lo que estoy viendo haciendo otros inversionistas. Definitivamente lo verifiqué con mi coach de inversión inmobiliaria y lo verifiqué con otros mentores míos del pasado son solo inversionistas a los que respeto todas estas cosas para asegurarme todas estas cosas para asegurarme que estuvieron de acuerdo conmigo antes estoy recomendando esto. Y entonces lo que son es el número uno es empezar a buscar un mercado marginal fuera de tu mercado doméstico. Eso básicamente significa las diferentes ciudades pequeñas, generalmente más pequeñas que rodean dominio, ciudad más grande que has seleccionado como tu mercado. Hablaremos más de eso en un segundo. Entonces esos son los primeros ajustes importantes que puedes hacer. El segundo es comenzar directo a vender o comercializar. Bien. Entonces, en lugar de tratar con mayoristas, administradores de propiedades, agentes inmobiliarios, etcétera, se pasa por alto a todas esas personas y se la marca directamente a los propios vendedores. También vamos a hablar de eso más. Pero para obtener los mejores resultados, es realmente recomendable que hagas ambas cosas ahora mismo. Si quieres garantizar que vas a empezar a ver un montón de mejores ofertas ahora mismo, Entonces has estado sentado. Y también recuerda que creo que todos en esta convocatoria son un inversionista inmobiliario comprometido como tú no solo presentaste a meterse en esto por un mes y si no funciona, tú vamos a desarmar e ir a negociar opciones sobre acciones, ¿verdad? Entonces solo para entender que tus habilidades, vas a subir de nivel tu conjunto de habilidades haciendo estos ajustes y vas a necesitar esas habilidades nuevamente en el futuro de tu carrera. ¿Bien? Entonces este entonces también el estado del mercado como es ahora mismo, simplemente no va a durar para siempre. No sabemos lo que podría. A lo mejor sólo dure otros seis a 12 meses o lo que sea. Pero no recomiendo sentarme y esperar y esperando que las cosas cambien. Recomiendo ajustar, tomar medidas, encontrar nuevas formas de hacer tratos ahora. Y de eso se trata esta formación. Entonces algunos de ustedes probablemente se estén preguntando, como, ¿por qué está bien ir a un mercado marginal, verdad? Porque la forma en que te he enseñado es como, Oye, elige un mercado realmente genial, población creciendo. No quiero que sea de este tamaño, económicamente diverso, esta relación de precio de alquiler. Vas a tener mucho aprecio la larga, cosas así. Y he estado bastante gung ** sobre ese consejo. Bien. Entonces, ¿por qué esto de repente está bien? Bueno, para empezar, está bien porque esa fortaleza económica y diversidad que identificaste en tu mercado interno realmente va a extenderse a los mercados marginales. ¿Bien? Entonces, si alguien puede conducir de una ciudad francesa a la ciudad principal, entonces puede trabajar en la ciudad principal donde la economía está creciendo y hay empleos. Y entonces podrán vivir en la ciudad francesa, ¿verdad? Entonces eso sería como tu inquilino. Y su inquilino se está beneficiando la economía del mercado doméstico. Tiene sentido. El inquilino es el mercado de flecos está básicamente vinculado, están conectados a ese mercado doméstico. No están totalmente separados el uno del otro. Otra razón es por qué esta es una buena idea es que no estás abandonando tu mercado doméstico, ¿bien? Solo estás diciendo, oye, ya sabes, ahora mismo hay demasiada competencia. Hay demasiadas personas pagando de más en este momento en esta área. Y voy a seguir adelante y simplemente ir por aquí y comprar algunas casas en este mercado marginal. Pero una vez que bajan los precios, una vez que las cosas se enfrían, simplemente puedes volver atrás y enfocarte más en tu mercado doméstico. Porque se aplican muchas de las cosas que ya configuraste. Quiero decir, siempre y cuando no sea más que como un viaje de 30 minutos, su contratista conducirá por ahí y hará las rehabs por usted en su mercado marginal. Somos inspector de viviendas, ¿verdad? Tal vez los mismos mayoristas y administradores de propiedades que vas a aprovechar para obtener ofertas, conocer las ofertas y ese mercado de flecos porque está lo suficientemente cerca como para que ese administrador de propiedades probablemente administre algunos por ahí y en realidad serían tu administrador de propiedades cuando compraste algo, etc, tiene sentido. Así que no estás reinventando la rueda y solo tienes que entrar en algún lugar completamente diferente. Además, es muy importante que pases por este proceso y completes algunas ofertas si todavía estás tratando de hacer tu primer trato o tal vez ha pasado un tiempo desde que hiciste un trato. A lo mejor tu confianza no es súper alta ni lo que sea. Es muy importante que consigas una victoria. ¿Bien? No has estudiado como lo que hace que los programas de coaching sean exitosos. Y dicen, bueno, hay que conseguir una serie de victorias rápidas. Clientes y mostrarles la hoja de ruta. Y realmente, porque se trata de levantar tu confianza y decir, Oye, realmente puedo hacer esto. Realmente puedo aplastar esto. Y siendo sinceros con ustedes, quiero que obtengan la victoria rápida, por así decirlo, ¿de acuerdo? Si vas a pensar en esto, si vas a ser un inversionista que tiene 100 propiedades de alquiler un día, ¿realmente importa tanto si compraste tus dos o tres primeros en un ciudad de flecos más pequeños porque el mercado estaba demasiado caliente y caro para que lo compres. Una ciudad más grande, posiblemente mejor a largo plazo. En realidad no. De hecho, podría ser lo mejor que podrías haber hecho. No solo para obtener confianza, bien, sino entender cómo es ese proceso. ¿Bien? lo es, no va a ser diferente, como el proceso de comprar una ciudad marginal versus tu mercado local. Todo el proceso va a ser básicamente lo mismo. Vas a llegar a experimentar todo el proceso de extremo a extremo, 123 veces ahora. Y sí, a lo mejor las desventajas de esas propiedades no se aprecian tanto a la larga ni lo que sea. Pero mientras los números tengan sentido, sigue siendo una buena decisión. Y luego puedes volver al mercado doméstico. Una vez que se estabiliza de nuevo, lo más grande que puedo hacer, chicos, es que pasen por el proceso una vez de la A a la Z de comprar un alquiler, rehablarlo, rentarlo, obtenerlo bajo administración, refinanciar con el banco, usar el prestamista privado de dinero para eliminarlo. Todo el proceso de diligencia debida de usar un inspector de viviendas y un contratista y luego administrar ese contratista. Ese proceso es como lo que realmente abruma a las personas cuando son nuevas. Simplemente piensan en ello todo el tiempo. Como bien, ¿cómo es, cómo funcionaría esa parte y esas cosas? Y solo necesitan hacerlo porque en realidad no es un problema tan grande como alguien podría hacerlo normalmente en su cabeza. ¿Bien? Entonces esta es otra gran ventaja de que solo hagas un buen trato en un mercado externo. Entonces, por último, si te eligen un mercado de rápido crecimiento como te he indicado que hagas, entonces ese mercado se va a extender a esas ciudades exteriores eventualmente de todos modos. Entonces no pueden ser de otra manera, ¿verdad? El crecimiento va hacia afuera. Realmente no puede ir hacia arriba excepto en forma de rascacielos o edificios de departamentos, ¿verdad? Principalmente va hacia porque hay una cantidad limitada de tierra. Si nos fijamos en Nashville y la forma en que crece, ha crecido tanto que a muchos de los mercados marginales alrededor de Nashville les va realmente bien. Porque el éxito de Nashville es como derramarse sobre esas otras ciudades, tiene sentido. Entonces, ¿cuál es el criterio para esta cosa llamada mercado marginal? ¿Bien? Entonces, antes que nada, debería estar dentro de los 30 min de su mercado doméstico. Razones de eso a las que me referí ya es, sabes, tienes el mismo equipo, es que serían los mismos prestamistas privados, contratistas, mayoristas, administradores de propiedades, inspectores, etcétera. Derecha. Y luego también, um, está lo suficientemente cerca como para que la gente conduzca a ese mercado local para que puedan ir a trabajar allí o ir a un restaurante ahí, algo así. Es importante que sea manejable. Si viniste a mí y dijiste que tengo uno, pero está a 45 min de distancia. Probablemente te dejaría hacerlo siempre y cuando le echara un vistazo y me asegurara de que cumpliera con todos los demás criterios. Pero 45 min realmente lo está empujando. Intentó mantenerlo dentro de los 30, población mayor de 30 mil. Normalmente, aunque el criterio es que un mercado debe ser superior a 100 mil en población. Pero para los mercados marginales, estoy bien con bajar un poco. Pero definitivamente tienes que taparlo en alguna parte. No sabes cuánta gente me envía tratos y les gusta Brian, mira este trato, me pareció que son solo 22.000 dólares por una casa o algo así, y luego miré, solo que rápidamente sospecho, así que solo busco en Google el nombre de la ciudad y dice población en 2,700 personas. Y yo estoy como, ****, no, ya sabes cuánto problema vas a tener como encontrar profesionales que te ayuden, como profesionales inmobiliarios en una ciudad de ese tamaño, y luego inquilinos. Y no va a haber mucho aprecio de vacante, ¿verdad? Entonces como 30,000 es como una ciudad de tamaño decente. Tengo algunos Reynolds en una ciudad llamada Columbia, Tennessee. Y es como treinta y tantos mil habitantes. ellos les va bien. No es el fin del mundo, pero es como un pueblo pequeño. Ahí vas y ves a la misma gente en un fin de semana. Pero es un es de buen tamaño. Me gusta la vibra ahí y el tamaño. Simplemente no iría por debajo de eso para un mercado de renta. Y no deberías tener que hacerlo, y debería haber muchos mercados marginales alrededor de tu mercado local que tengan más de 30,000 personas. A continuación, la población debería estar creciendo. Esto sigue siendo un no negociable. No se quiere invertir en algún lugar donde la población esté disminuyendo. Eso es un gran no-no. La gente la fastidia la mayor parte del tiempo. Su población, aún debería haber un aumento, idealmente 1% al año o más. Entonces siempre me aseguro de que se lleven a cabo otras inversiones inmobiliarias. Para uno, eso es solo prueba de concepto. Nunca vas a ser el primero. Son el genio en descubierto en algún lugar antes que nadie. Simplemente ni siquiera intentes hacer eso. No queremos ser como el pionero que consigue las flechas y nuestra espalda. Queremos que otras personas ya tengan flechas en la espalda. Porque entré y lo descubrí. Y demostraron que es un buen lugar para invertir y los alquileres son estables y todo eso. Entonces también puedes tocar a esas personas y decir ¿cuáles son los buenos códigos postales? ¿Había buenos barrios? ¿Quién es un buen contratista por aquí? El mismo proceso que con las ciudades más grandes. Así que definitivamente quieres asegurarte de que se haya realizado alguna inversión inmobiliaria. Entonces necesitas los dos grandes por ahí, un buen administrador de propiedades y un buen contratista. Probablemente puedas obtenerlos de tu mercado nacional siempre y cuando estén dispuestos a hacer ese impulso. Una vez tuve un gran contratista en Nashville y fui a comprar algunas propiedades en Clarksville, Tennessee, a 45 min de distancia y ese contratista no conduciría por ahí. Estaban igual que eso es demasiado lejos. Entiendo un poco porque no es solo como ellos conduciendo por ahí. Son ellos transportando toneladas de materiales por ahí para las rehabas. Así que imagina conduciendo la interestatal con un tráiler lleno de madera como por 45 min todos los días de la rehabilitación y tenía una tripulación de cinco o diez personas. Es como que hubiera sido bastante agitado. Entonces puedo entender por qué no quería conducir 45 min, pero apestaba un poco tener que encontrar un nuevo contratista en lugar de usar al un nuevo contratista en lugar tipo que confío en él. Entonces tu comida para llevar si quieres hacer esto, es buscar, buscar en el mapa y tu ciudad natal y luego ver qué ciudades están a 30 min de distancia. Y ¿cumplen con los criterios anteriores que hemos repasado? Ejemplo, te podría dar una B como Murphysboro, Tennessee. Si lo buscas, es como 30. Creo que lo levantaron como como 39 min de Nashville. Tiene 115 mil personas. Y es un buen mercado de flecos. En realidad solo tengo un alquiler ahí. Pero realmente no me enfoqué en ello por cualquier razón porque sentí que algunos otros mercados estaban en auge más. Pero Murphysboro es como un mercado decente y tiene que llegar a la universidad. Son MTSU, tiene 37 mil alumnos, bastante grandes. Es que definitivamente se está beneficiando de la economía de Nashville. Totalmente sería totalmente una ciudad bien para que estés comprando alquileres. Si quisieras si hubieras estado en Nashville y luego se puso demasiado caro y te echaron. Tiene sentido para que puedas seguir haciendo tratos ahora. Entonces hemos hablado de la pieza del mercado marginal, Ese es el único gran ajuste que puedes hacer. Y luego la siguiente pieza es el marketing de vendedor directo, bien, y quiero mostrarte un poco sobre qué esperar, lo que estoy haciendo ahora mismo con eso yo mismo. Entonces, cuando lo marcas directamente a los vendedores, bueno es que se pasa por alto al intermediario. No hay mayoristas, ningún administrador propiedades conoce a los agentes inmobiliarios. Es como que vas directo a la fuente. Todo siempre es más complicado cuando hay menos partes involucradas. ¿Bien? Y entonces no vas a, va a haber muy poca competencia en el vendedor podría estar hablando con otros cinco inversionistas posiblemente, pero si un mayorista tiene su trato cuando su contrato, probablemente se lo ha tirado a 300 inversionistas chicos. Entonces la competencia es mucho menor. También es más fácil no hacer tratos de dinero, ¿verdad? Porque como si quieres hacer un trato de pájaro y una casa de 50 K o lo que sea, y el vendedor quiere 50 vale 75 o lo que sea. Al igual que, puedes obtener el dinero de un prestamista para comprarlo, bien. Pero si los mayoristas involucrados y quieren diez K o si los administradores de la propiedad involucrados y quieren una tarifa de referencia de 2000 dólares. Muchas veces el prestamista no destinará sus fondos a cubrir las tarifas de asignación o las tarifas de referencia. Y así entonces ese pedazo del efectivo requerido que necesitas un cierre debe salir del bolsillo para ti. Entonces, ya sabes, vas a tener un tiempo más fácil haciendo los tipos de tratos de los que hablamos sin el intermediario también. Lo mismo con los tratos de financiamiento de vendedores. Mayorista encierra algo ahí arriba buscando financiamiento rápido al vendedor en efectivo no funciona tan bien, incluso cuando tú lo haces, como si estuviera negociando a dúplexes y huntsville recientemente y ellos eran en realidad creo que el vendedor en realidad se abrió un vendedor financiamiento. Pero el mayorista. 20 o 30,000 como tarifa de asignación, que si el dueño de la casa llevara la nota por mí, podría hacer el trato sin dinero, pero aún así tendría que pagar esos 20 a 30 K al mayorista al cierre. Entonces es como que definitivamente no es un trato sin dinero. Es un trato en efectivo requerido de 20 a 30,000 dólares. Todo eso desaparece cuando se va el mayorista. Otra cosa a esperar ya que vas a girar, tienes que gastar dinero para financiar chico. Entonces vas a tener que escribir cheques y tienes que preguntarte si eso es cómodo. Te sientes cómodo con. Pero quiero que entiendas que va a ser más que recuperada en el trato en sí, ¿de acuerdo? Entonces podrías gastar literalmente $1,000 para obtener una gran cantidad del marketing salarial del director. Y probablemente estés pensando que eso sería muy difícil de soportar a Brian, como si ya hubiera invertido en coaching y ahora tengo que gastar más dinero para conseguir un trato. Bueno, déjame ayudarte a replantear la forma en que piensas sobre eso porque si vas y consigues un trato por tu cuenta, definitivamente lo vas a conseguir por probablemente de diez a 15 mil más barato que lo habrías conseguido de un mayorista. Eso es porque el promedio, como le he preguntado a un montón de mayoristas como ¿cuál es tu spread promedio ahora mismo? Y todos lo harían, suelen decir como 12 de los grandes o 15 o diez. Siempre hay algo ahí dentro. Así que están consiguiendo las ofertas de diez a 15 K más baratas que tú. Entonces estás gastando $1,000 para ahorrar de diez a $15,000. Entonces, una vez que lo hagas una vez, tendrás un pequeño cambio de paradigma sobre esto. He gastado como cientos de miles de dólares en marketing de vendedor directo a lo largo de mi carrera inversora. Cuando nuestro negocio de venta al por mayor estaba en su apogeo, gastábamos más de 200.000 dólares al año en específicamente correo directo. Probablemente estés como, ¿por qué en el trasero alguna vez harías eso? Bueno, el negocio estaba recaudando más de 1 millón, ¿verdad? Entonces nuestro costo de comercialización fue del 15 o 20% de nuestro bruto, lo que en realidad es bastante saludable y normal. Y la única razón por la que gastaríamos tanto es porque cada vez que gastamos 2 dólares, volvimos a ganar 10 dólares. El marketing es una inversión, no un gasto. Eso es un gran error. La gente hace. Ves Shark Tank que la gente sube ahí y estás como, sí, hemos crecido nuestro negocio a 300.000 dólares al año y lo hicimos sin marketing. Y están como orgullosos de ello. Porque piensan que el marketing es como un costo para ello. Ojalá puedas evitarlo si quieres. Y luego están los tiburones son como dang, Eso es bastante bueno. Pero, ¿por qué, por qué te mantienes pequeña? Al igual que, ¿por qué gastarías dinero en marketing? Entonces, como puedes explotar, definitivamente ve el marketing como una inversión en tu negocio la misma manera que invertirías en tu asistente u obteniendo una LLC o como el pago inicial de una propiedad, es fácil para la gente gastar dinero en una propiedad porque estás como, eso es una inversión. Son diez subvenciones abajo. Entra en el precio de compra, ya sabes, es parte de él. Bueno, el marketing es realmente lo mismo. Estás invirtiendo en. Tu capacidad para conseguir ofertas por mucho más baratas e ir directo al vendedor. Mucha gente aunque no gastará ese k. Entonces eso podría ser algo que podría ser una nueva píldora para que la tragues. No sé si te va a costar tanto. Bien. Nuestro costo por plomo varía bastante en nuestros días de venta al por mayor. O costo por trato, debería decir. A veces gastamos $3,000 para conseguir un trato que nos hizo 12. A veces lo conseguimos por 500. Realmente solo depende de la lista que elijas. Voy a hablar de eso hoy. El mensaje de marketing y la competitividad del correo directo en su mercado. ¿Bien? Entonces definitivamente cómo trabajas esa llamada, cómo haces seguimiento, qué tan bueno eres en las ventas, etc. pero definitivamente esperas estar más involucrado. Si decides apretar el gatillo en el marketing salarial del director, tendrás que configurar tu marketing y tendrás que hablar con los vendedores. Entonces hablemos un poco sobre los criterios para el correo directo. Esto es lo que estoy haciendo ahora. Ustedes pueden esperar y dejarme gastar un montón de dinero e informarles de cómo va. Si quieres si quieres, déjame probar primero déjame probar las otras cosas y Brian, hazme saber cómo está eso totalmente bien para mí. Este es mi trabajo es salir y ser pionero y probar para ustedes Lo que está funcionando ahora mismo. Pero en realidad no he necesitado hacer esto hasta ahora para encontrar ofertas. Pero porque yo y sobre todo ustedes están teniendo más problemas para encontrar ofertas. Esto es lo que estoy aquí para que resolvamos estos problemas por ti. Entonces voy a compartir contigo lo que estoy haciendo ahora mismo mientras hablamos. Y entonces puedes decidir si esto es algo que quieres hacer y nosotros podemos ir de ahí. Así que de nuevo, te recomiendo que empieces con correo directo. Eso es solo porque sé que funciona porque lo he hecho. Y sé que muchos de los mayoristas que te están enviando tratos que están sobrevaluados y hay demasiada competencia. Obtuvieron esos tratos por hacer correo directo. Eso lo sé porque hablé con ellos y solía ser uno de ellos. Una cosa para recordar es que el correo directo es competitivo, así que tienes que hacer un buen nicho ahora mismo. Te voy a mostrar eso. Y voy a traquetear a través los criterios en esta diapositiva solo porque esto se está grabando, se va a poner en el curso. Y así tendrás eso donde puedas verlo. Pero no te preocupes porque voy a volver a pasar por todo esto cuando entremos en prompt stream. Quieres casas no ocupadas por el dueño, significa casas de propiedad ausente, mínimo de cinco años de propiedad. Nadie te va a vender su casa con descuento si acaban de comprar el año pasado, ¿entiendes a lo que me refiero? Eso ni siquiera tiene sentido. Entonces, cinco años o más, puedes toparlo hasta siete o diez si quieres reducir la cantidad de registros que tienes, debería estar vacante. Eso es una pieza de criterio que el software que uso puede hacer. No debería haber ningún cargo de HOA. unifamiliar. Entonces no selecciones una recámara. En algunas ciudades. Otra vez, probablemente estés como, ¿qué significa esto, Brian? Voy a explicarlo. Pero te recomendé que tal vez no pongas tres recámaras o más porque estropeaba el software. A veces necesitas excluir los duplicados de tu lista. Elimine estas siguientes organizaciones, y luego su copia de postal también es realmente importante. Y te voy a mostrar lo que uso. Así que voy a matar esta diapositiva de aquí y saltar a prompt stream. Esto es lo que estoy usando ahora para ejecutar comps, para mirar ofertas, para agregar, para hacer mi marketing directo de vendedor. En mi época como inversionista, nunca había visto una plataforma que fuera tan hábil como esta a la hora de poder hacer todo en un solo lugar. Bien. Y te voy a mostrar a lo que me refiero porque ya sabemos que esto se usa para ejecutar comps y analizar tratos, ¿verdad? Esa es la razón principal por la que lo estás usando o pensaste que necesitabas usarlo. Bien. Entonces echa un vistazo a esto. Bien, tenemos cerveza de monte stout por aquí. De hecho he escalado eso. Lo siento, tengo que desplazarme cerebro, 14,000 pies. Eso es genial. No sé cómo sabe esta cosa. Estoy en Denver, pero vamos a poner como Clarksville aquí, un mercado en el que invierto y que me gusta. Bien. Entonces ya ve, acabo de buscar a Clarksville, Tennessee. Y me muestra el alto nivel como números aquí. Bien. Y hay 70 mil propiedades. ¿Bien? Ahora, si hago clic en Filtrar aquí mismo, entonces puedo ir y comenzar a agregar algunas cosas. Ocupado por el dueño, sí o no o cualquiera quiero decir que no porque quiero que esté ausente. Los propietarios notan que lo derribó. Estábamos en 70 mil. Eso lo baja a 23. Así que puedes ver tu cuenta de ticker como aquí mientras haces ajustes de criterios. Ahora bien, esta es una característica realmente genial de prop stream, ya sea que esté vacante o no. Bien. Ya ves cuánto lo bajó eso 23000-1400 y probablemente estés como, bueno, ¿qué constituye como vacante? Bueno, este software solicita stream obtiene datos del Servicio Postal de Estados Unidos sobre personas que no han estado respondiendo a su correo desde hace cinco semanas o más, y luego lo están contando como esta debe ser una casa vacante. Bien. Así que vacante siempre ha sido una de las listas de correo directo con mejor desempeño que hemos utilizado. Bien. ¿Sabes qué? Sólo pensé en algo que no me puse aquí. Libre y claro. Bien. Entonces características de la propiedad, vamos a hacer clic residencial. No queremos las cosas comerciales. Vamos a hacer click unifamiliar. Bien. Vamos a hacer click gratis y claro. Boom. Verás que estamos consiguiendo, como cuando dije en la diapositiva antes sobre cómo hay que hacer un nicho hacia abajo. Este es un tipo de cosas que tienes que hacer si quieres conseguir ofertas ahora mismo. Al igual que la propiedad es de propiedad libre y clara, ¿verdad? Es propiedad de alguien que no vive ahí. Se ha marcado como vacante. Vamos a decir que la han poseído desde hace al menos cinco años. ¿Qué más vamos a poner aquí? nada ahí dentro. Pensando que no les preocupan los gravámenes, o no voy a meterse realmente con valor estimado. Aquí está la cosa chicos. Al igual que, algunos mercados realmente no tienen datos sobre. Cada cosa. Como si pudiera poner nada más que 150 mil. Lo va a desnudar un poco más. Pero para uno, en realidad no quiero eliminar propiedades caras porque actualmente estoy aprendiendo a hacer opciones de arrendamiento y puedes hacerlo en propiedades más caras. Entonces quiero mantenerlos en mi mercadotecnia. Pero además realmente no confío en que tengan todos los datos ahí. Estaba sacando registros sobre Huntsville antes y cuando lo puse, puse características de propiedad de tres recámaras. Tiré tres habitaciones y justo aquí y la lista se fue a cero. Bien, y eso es solo porque no tienen los datos. Y así lo fastidiamos. Pero fíjate que tenemos ocupado por el dueño, no. Libre y claro. Sí. ¿Vicky? Sí. residencial, unifamiliar, de cinco años o más propiedad residencial, unifamiliar, de cinco años o más incluye fechas de venta desconocidas. Sí. Probablemente queremos seguir adelante e incluir eso. No es una lista pequeña. Entonces, ¿le pegamos a todo? Sí. Bien. Y así entonces puedo sentarme ahí y simplemente hacer clic en Guardar. En realidad puedo lo que puedo hacer es seleccionar esto. Tengo 506 propiedades únicas. Hago clic en Agregar a la lista, y luego solo diré Freedom Accelerator. Vamos a enumerar. Bien, así que eso crea una lista de mercadotecnia. Bien, y luego puedo ir a campañas. Puedo hacer clic en nueva campaña. Sólo puedo llamarlo Acelerador de la Libertad, lista de Clarksville. Entonces puedo hacer clic en esa. Ya ves como bajó a 435. ¿Ahora? Lo siento mucho. Me desvié un poco. Te voy a decir. Entonces para 35, no fueron 500 y algo así. Este software elimina duplicados, lo que he mencionado que tenías que hacer aquí. Lo que eso significa es que va a haber, ya sabes, un tipo que sea dueño 20 o 30 propiedades en Clarksville que cumplan con los criterios que yo lo seleccione. No lo quiero en esta lista 20 o 30 veces. Lo quiero en la lista Sólo una vez. Así que no quieres enviar por correo como 20 cartas a una persona en el mismo día y simplemente cargar es buzón arriba y cada una es sobre una propiedad diferente. Se supone que, oye, si eres comprador, te interesaría cualquier propiedad que alguien tenga el celular para que no tengas que enviar una carta aparte por correo. ¿Bien? Así que de todos modos, quieres puedes entrar aquí y puedes crear una campaña de postal. Hicieron estas 435 personas, seleccionas tu talla y luego seleccionas tu postal. Bien. Como te gusta, estos son todos un montón de postales probadas y verdaderas que puedes seleccionar. Y luego solo tienes que entrar aquí y dar clic en Edición avanzada. Puedes moverte, puedes dar click y editar todos estos textos. Sólo, ya sabes, Brian, bla, bla, bla. Simplemente puedes cambiar cosas así. Puedes hacer clic en una imagen y eliminarla si quieres. Y luego editas también la parte frontal. Y literalmente, al igual que haga clic en imprimir y enviar por correo. Y boom, boom. Esto me va a costar 200 pavos. Y si hago clic en esto, los va a ordenar por mí. ¿No es genial? 53 sentido. Es un poco caro. Al igual que normalmente pagaba $0.32 por postal cuando ganaba miles cada semana. Pero cuando mandas por correo solo cuatro o 500 a la vez, tienen que subir a cobrarte. No es un precio terrible. Pero te voy a mostrar algo en lo que estaba trabajando antes. Así. Esto es algo que escribí antes. Esta es realmente la Angola que preferiría que tomaras cuando escribas copia para tus postales. Entonces este vendedor, por supuesto, tiene el nombre más raro de todos los tiempos. Verás ese tipo de cosas en tu lista. Pero yo dije, estás cansado de conseguir postales, pidiéndote que vendas tu casa. La verdad es vender su casa a un inversionista inmobiliario, como lo es para los cachés, no es una buena opción para todos. Si quieres tener una conversación real con un tipo real los pros y los contras de vender a un inversionista. Dispárame un mensaje de texto, podemos encontrar un momento para hablar. Seré honesto sobre todo. Puedes decidir si es adecuado para ti. Entonces, ¿puedes ver cómo realmente me estoy inclinando por ahí y solo estoy como no actuando en todos los médiums? Como, ya sabes, necesitas destacar porque como todas esas otras plantillas que viste, como a mí, estas son como alguien la ve y simplemente la tira a la basura. Además me siento mejor con el que seleccioné porque soy yo, para mí es auténtico. Me siento bien. Estoy siendo honesto con la persona. Pero de todos modos, lo último que quiero mostrarte es que necesitas editar tu lista de destinatarios última vez antes de enviarla. Entonces ya eliminó duplicados, pero no se quiere enviar por correo a ciertas entidades. Puedes enviar por correo como si dice un fideicomiso viviente escucha puedes no querer enviar por correo como Bank of New York Mellon, ¿verdad? Entonces, dado que estas son listas más pequeñas, en realidad puedes hacer esto manualmente. No es el fin del mundo. ¿Quién más haría yo productos de piso comercial. No sé quién es ese. Asociación de alquiler de Crocker. Eso probablemente sea solo un inversionista. Así que voy a mantener eso ahí. Águila farolada sociedad, eso está bien. ¿Qué más? Iglesia Metodista, vamos a quitar eso. Y los fideicomisos de Properties minusválidos, lo dejaremos ahí. llcs están bien. Como dije, Construction Incorporated, ya sabes, probablemente va a quitar eso solo porque siento que probablemente sea un constructor. Emergente de la comunicación de emergencia del Condado de Montgomery como cualquier cosa que suene como gobierno. O básicamente estás perdiendo $0.50 cada vez que envías un correo a alguien 16. Tu actividad de ROI: Cuando me metí por primera vez en el sector inmobiliario, estaba aterrorizado de todas estas cosas. Bien. Como probablemente peor de lo que eres porque normalmente soy un tipo ansioso como es. Al igual que, si tuviera como una emoción, tú, podrías decir que lucho con, Probablemente sea ansiedad. No es realmente tan malo hoy en día han estado trabajando en ello. Este es un gran libro que ustedes deberían leer. Si no has leído El poder del Ahora. Esa es otra nota al margen, pero resulta que tengo esa sentada aquí. Pero cuando me metí por primera vez en el sector inmobiliario, como mi ansiedad estaba por las nubes chicos, recuerdo ponerme un traje. Tenía este estúpido traje holgé a rayas. Ni siquiera era como hecho a medida para que me quedara y vestir zapatos y me ponía esos y literalmente me gustaría pegar el piso en mi casa y tratar de sentir que yo era la vida profesional era como traje Argo puesto. Y puedo escuchar el chasquido de mis zapatos de vestir en los pisos de madera y eso me hace sonar potente. Por lo que soy digno de hacer estas llamadas de ventas. Yo era un desastre. Eso es literalmente como el tren de pensamiento que me atravesaba por la cabeza. Cuando empecé en el sector inmobiliario, estaba como intentar básicamente fingirlo hasta convertirlo en un truco y creer que puedo hacer estas llamadas. Y he bebido demasiado café y me jodieron todo y pensé todo lo que finalmente te hizo saber esa llamada a un prestamista o un vendedor o lo que sea que fuera. Y los hombres Son sitios como yo todavía puedo sentir cómo se sentía ese miedo. Como si supiera por lo que ustedes están pasando. Sé lo que es ser novato, ser principiante en cualquier cosa. No es divertido, ¿verdad? Pero si no te enfrentas a ese dolor, de frente, si no miras al monstruo los ojos y avanzas hacia eso, nunca superarás donde estás ahora mismo. Cualquiera hay esto, hay una cita que dice si quieres, ¿qué dice? Es como si quieres algo que nunca antes has tenido, vas a tener que hacer algo que nunca antes habías hecho. Y eso tiene sentido si lo piensas conceptualmente. Pero es fácil tratar de encontrar otras cosas que hacer, ¿verdad? Procrastinar, como si tuviera algo que sé que realmente necesito hacer para hacer crecer mi negocio, pero es un poco aterrador e incómodo. Literalmente me gustará, empezar a jugar videojuegos. Esta computadora en la que estoy filmando esto es como es mi computadora gaming. Tengo una configuración bastante genial aquí que he construido. Y entonces es tentador porque como puedo ser como, bueno, podría hacer lo duro que sé que tengo que hacer o simplemente podría hacer clic en este botón aquí y empezar a jugar algunos videojuegos. Y eso va a ser fácil. Y es una buena distracción de lo que sé que realmente necesito estar haciendo, ¿verdad? Entonces hay que saber más. Simplemente puedes ser consciente de ti mismo y honesto sobre lo que está pasando mejor. No quiere decir que seas un vagabundo. Jugaste videojuegos una vez él dijo que hacía esas llamadas. Sólo lo sabes. Bueno, por eso realmente estaba jugando videojuegos es porque solo estaba tratando de evitar hacer esa cosa que da un poco de miedo. Y mañana estoy, voy a, voy a atacar esto de nuevo y voy a hacerlo mejor. Lo estás llamando, llamarías pala. Una pala, estás avanzando, eso es progreso. Al mismo tiempo, no te golpees un poco a medida que avanzas por este viaje. Pero da miedo. Eres un ser humano haciendo algo nuevo y desconocido por primera vez. Otros seres humanos están involucrados. Entonces hay como, perdón, tengo un pelo en la cara. No puedo quitar. Otros seres humanos están involucrados, ¿verdad? Entonces ahí está ese miedo a como posiblemente estropearlo o parecer estúpido. Y entonces sí, es, es normal. Eres un ser humano y te vas a sentir así cuando haces algo nuevo, como literalmente solo tratar de pensar cualquier otra cosa en la que puedas meterte. Bueno, si tienes un nuevo trabajo, un nuevo trabajo de ventas y tenías que hacer llamadas o ir a tocar puertas. Aterrorizado al principio, como hasta que lo descubras. Esto no es diferente. Así que de todos modos chicos, quiero entrar en la lección hoy porque siempre digo que hay un par de actividades que puedes hacer para hacer crecer tu negocio que superan a todo lo demás. Como si fueran por mucho más impactantes que cualquier otra cosa. Y así hoy, voy a repasar cuál es una de esas porque sé que, ya sabes, si ustedes son como yo, despiertan y quieren saber qué se supone que deben hacer todos los días para avanzar, ¿verdad? Como que te despiertas y te tomas tu café y te sientas y estás como, ¿qué se supone que realmente debo hacer hoy? Para marcar la diferencia? Como ¿cuáles son esas cosas de alto apalancamiento que podría estar haciendo hoy? Y entonces, ¿cuáles son las pérdidas de tiempo, etcétera? Incluso hoy, a veces me despierto y voy a estar como, bien, Ahora, ¿qué se supone que voy a hacer hoy de nuevo, verdad? Entonces esto es como una batalla interminable para tratar de averiguar estos dichos. Y siempre deseé que alguien me dijera como, qué señor persona exitosa, en qué tiempo pasaste? ¿Qué priorizaste para obtener resultados? Como ¿cuáles son las cosas que realmente movieron la aguja? Qué tipo de cosas eran solo distracciones y nunca terminó importando de todos modos. Seguro que ustedes también quieren saber cuál es el camino más sencillo e indoloro para obtener ingresos pasivos, ¿verdad? Al igual que, ¿cuál es la forma más rápida de dar ese salto a que unas pocas docenas de casas lean cheques llegan cada mes y tienes la opción de trabajar o no, verdad? Entonces vamos a repasar, como dije hoy en profundidad, una de esas actividades de apalancamiento demasiado alto porque creo que hay dos de ellas. Y luego te diré cuál es el otro al final, solo para que tengas un poco de presagio y cubras esa en una lección aparte. Bien, así que retrocedamos un poco y quiero contar para aquellos de ustedes que no han escuchado esto, quiero contarles un poco de mi historia de meterme en bienes raíces. poco solo salta a las viñetas, pero mucho, ya sabes, eso, ya sabes, cuando me metí en esto, se trataba de querer obtener ingresos pasivos. El ingreso pasivo detuvo el tiempo de negociación por dólares. Ese era todo el plan. Pero luego me metí en la venta al por mayor y volteando y me distraí todo pensé que no podía comprar alquileres. Como honestamente, puse eso en un segundo plano durante años y años. Y luego finalmente me harté lo suficiente y compré un alquiler con efectivo. Y, ya sabes, estoy hablando como 18 beca, creo que es lo que pagamos por esta casa y la dividí con otro tipo. Bien. Entonces tuvimos que poner dinero para arreglarlo. Y luego como después de esa, no teníamos más efectivo y eso era todo lo que teníamos. Teníamos este alquiler de porquería. Y luego estaba como, Bueno, no puedo obtener un préstamo de un banco porque soy emprendedor. Tengo este historial de ingresos inquebrantable. Como que literalmente gané como 8,000 dólares o algo así mi primer año como emprendedor, como aves dogging para otros inversionistas. Ni siquiera sé cuál era mi puntaje crediticio, pero estoy seguro de que no fue tan bueno, ¿verdad? Pero los bancos no me iban a prestar dinero. Yo no tenía efectivo. Y así estaba un poco atascado. Yo tenía ese alquiler Pero yo estaba como, Qué se supone que debo hacer para seguir avanzando desde aquí. Me invitaron a esta reunión de mentes maestras con todos estos otros inversionistas exitosos, ¿verdad? Y allí me conocían un poco como el mayorista porque había hecho un montón de ofertas mayoristas. Pero yo tenía el único alquiler y voy a la reunión y hay chicos ahí con caminata cientos de propiedades de alquiler en el grupo. Chicos que tienen como lo que es mi sueño. Es como, guau, este tipo tiene 200 y algo renta, este tipo es 150, este tipo tiene 100, este tipo tiene 75. Rondas, este tipo tiene 40, este tipo tiene 60. Como si solo lo estuvieran aplastando en términos de todo el asunto de comprar y retener, ¿verdad? Entonces, naturalmente, me sentí un poco nerviosa o inferior alrededor de todos ellos. Y tomé notas, empecé a tomar notas un poco. No hablé mucho. Y me di cuenta de que estos tipos hablaban mucho de préstamos privados. Están hablando mucho de OPM, que es el dinero de otras personas, ¿verdad? Y eso parecía, parecen tener como todas estas fuentes de financiamiento. Como ellos solo dirían, ya sabes, tengo un prestamista que me presta al 8%. Y como la forma hablaban Era como si pudieran simplemente enviarles por correo electrónico la información del trato y entonces el dinero estaría ahí. Como si fuera como una especie de arreglo de llamada telefónica. Todavía no entendía realmente. ¿Como si fuera un banco o era una persona? Como quienes son estas personas como si estuviera realmente confundida. Similar a cómo ustedes podrían sentirse ahora mismo. Bien. Entonces solo entiende que si aún estás confundido por todo el préstamo, has estado ahí. Pero me di cuenta que allí también conocí a una señora que tenía, ¿quién era como una prestamista tradicional o algo así o sabía de los préstamos tradicionales? Creo que sí debería decirme, Sí, ya sabes, solo puedes obtener diez préstamos de un banco, como préstamos de diez, 30 años y tu gato, yo estoy como, Oh, ¿en serio? Bueno, maldita sea, como estos tipos que tienen 200 propiedades obviamente no están recibiendo esos préstamos bancarios a 30 años, ¿verdad? Ella es como, Sí, definitivamente no. Están usando todos sus fondos. Así que eso se dio cuenta. Había algún otro mundo de financiamiento por ahí además de los bancos y el efectivo. Pero realmente no lo entendí. Así que me fui a casa después de la reunión de la mente maestra y comencé a estudiar. Empecé a leer sobre OPM, dinero de otras personas, comencé a leer libros, a tomar cursos como platicar con otras personas al respecto, ponerme al teléfono con miembros de la mente maestra y todo eso. Y crecí para entenderlo mucho mejor. Me di cuenta de que todo esto del dinero de la otra gente. Es como, si piensas los bancos que son como la otra opción, bueno, cuyo dinero a los bancos para prestar. Préstame el dinero de otras personas a ti. Si hubiera que prestarte dinero. Así es literalmente como funciona un banco. Ellos salen y están como, Oye, quieres quedarte con nosotros tu dinero. Te daremos un cuarto de por ciento y una cuenta de ahorro o lo que sea. Y luego se dan la vuelta y mezclan eso al 5% a la gente para hipotecas y esas cosas, ¿verdad? Así es más o menos como funcionan los bancos. Obtienen dinero y luego lo prestan. Y si no fueras como dárselos, si nadie pondría su dinero con el banco, no podrían prestar dinero alguno. Están prestando la mente de otras personas. Yo estaba como, Bueno, no puedes simplemente saltarte el banco, bancos como el intermediario e ir directo a esas otras personas. Y resulta que puedes. Y eso es exactamente lo que todos esos tipos en la mente maestra estamos haciendo esencialmente. Y estaban evitando toda la cinta roja de los bancos y simplemente yendo directo a las otras personas. Sí, ellos les estaban pagando un poco más de interés que tienes que pagar a un banco, ¿verdad? Pero es casi como bancos o como sufrir gente ahí fuera, como llevarse su dinero. Están tomando nuestro dinero y no pagándonos nada por ello. Y luego están dando la vuelta y prestándolo a todo tipo de tasas diferentes. He conseguido como un préstamo comercial de Wells Fargo por 13% antes. Prestan dinero a todo tipo de tasas diferentes dependiendo de lo que sea. En realidad no están pagando. Por supuesto, brindan un servicio como en realidad te dan una cuenta corriente y una tarjeta de cheques. Mantenga su derecho. Entonces no es solo que no son solo un intermediario que toma dinero y presta dinero. Pero me di cuenta como, puedes saltarte bolsas e ir directo a las otras personas. Pero nunca había hecho uno de estos tratos, ¿verdad? Y fue entonces cuando esta casita barata apareció esta casita barata en Clarksville, Tennessee. Y fue como un trato de alquiler sin obviedad como si el vendedor quisiera 33 de los grandes por ello. Sabía que se rentaría como 900 al mes y solo entonces el contratista dice que solo necesita ocho grandes y reparaciones. Ustedes saben hablar de la regla del 1% y tiene que estar en alrededor del 1.5%. Y éste estuvo más cerca del 2%, que es renta a la relación precio. Así que fue como una obviedad y tendría un montón de equidad y valdría 75 mil. Y solo iba a estar en ella por 43 o algo así justo después de rehabilitación y costos de cierre y precio de compra. Pero igual que todas las otras buenas ofertas que han llegado donde la pasé, todavía no tenía el dinero para comprar esta tampoco. Y si no hubiera ido a esa reunión de mastermind, ajustaría al mayoreo a otra persona o le decía al vendedor que no o lo que sea y seguí adelante. Pero por suerte, fui a la reunión de mastermind. He estado leyendo sobre este OPM el dinero de otras personas. Y entonces pensé en otra persona, otra persona. Pensé en como alguien que podría prestarme el dinero y era otro tipo arrendador inversionista en Nashville del que era amigo . Entonces lo llamo y realmente nervioso dejar la voz temblando en el teléfono. Yo soy como, Hey hombre, ¿ alguna vez considerarías prestarme dinero para la propiedad de alquiler, ya sabes, como todo raro así? Y lo pensó y estaba como, si, ya sabes, podría considerarlo, enviarme los detalles. Entonces le envié las cosas por correo electrónico y él me llama al día siguiente y me dijo, sí, mi mandíbula simplemente se me cayó literalmente porque lo del dinero de la otra gente realmente funcionó. Aceptó prestarme el dinero para comprar la casa y para arreglarla y los costos de cierre y todo. Entonces terminé saliendo de mi bolsillo. Nada. Quiere que el 9% quiera que le devuelvan su dinero en 12 meses. Estoy como, claro, lo que sea, dame el dinero. Derecha. Y luego la compré, arreglé, la renté. Y luego cuando llegaron los 12 meses, simplemente lo refinancié y encontré en otro prestamista privado para tomar su posición. Creo que uno es como por 18 meses. Entonces tuve un poco más de tiempo entonces. Pero mis pagos mensuales, incluso a los 97, somos tales que como si todavía estuviera flujo de caja y obtuviera casi 300 dólares al mes en esa casa porque los números eran muy buenos, incluso pagándole el 9%. Entonces eso, ese trato y toda esa secuencia de eventos fue lo que me abrió los ojos a todo este asunto. Bien. Y me di cuenta de que si tenía un montón de otros tipos como él, ese tipo se llamaba Jeremy, ¿verdad? Estaba como si tuviera un montón de Jeremy con dinero para darme así, podría aplastarlo. Y entonces decidí que era como recaudar dinero así, llamar a prestamistas, preguntarles, esa es una actividad de alto apalancamiento. Bien, así que acabo crear una hoja de cálculo básica en Google Sheets. Y empecé a publicar y a todos estos grupos de Facebook y a preguntar por ahí y a encontrar todos los posibles prestamistas que pude. Pongo a cualquiera en la hoja de cálculo, bancos o como particulares o empresas que hicieron préstamos privados. Realmente no me importaba. Yo solo estaba como una acción masiva como habla Tony Robbins. Simplemente levante el dial del teléfono le pidió a gente que pasaba el rato. El siguiente, el siguiente. Les voy a decir chicos como el proceso de cómo hacer esto en esta convocatoria. Te voy a decir el paso a paso de qué hacer. Pero literalmente estaba moliendo el teléfono. Creo que me he cerrado como martes por la tarde 1-3 o dos a cuatro o algo así. Entonces eran solo 2 h a la semana que bloqueé y era mi tiempo de recaudación de dinero. Y lo hice como cinco o seis meses. Y entonces yo estaba llamando nombres o estaba buscando nuevos nombres para llamar porque a veces me quedaba y les hacía una serie de preguntas que tengo un poco Greenlight ciertas o ponía preguntas que tengo un poco Greenlight ciertas ellos en rojo si no encajaban bien. Y como chicos en cinco o seis meses de hacer esto, ya terminé. Como hecho. Quiero decir, que tenía suficiente dinero para comprar todas las ofertas que necesitaba comprar. Realmente no necesitaba encontrar más fuentes de financiamiento. Había encontrado suficientes opciones que me funcionaban donde decían que me prestarían el dinero y todo eso. Donde estaba bien. Bien. Y ahí es cuando me di cuenta así, entonces esto me trae un poco, ya sabes lo que es la única cosa. Recaudar dinero. Recaudar dinero es una de las dos actividades de apalancamiento más altas que puedes hacer para progresar en tu negocio. Si lo piensas, como cuando estaba al por mayor, solía pensar en como, cuál es el cuello de botella y mi negocio. Y yo estaba como, Bueno, quiero firmar contratos. Quiero que si hubiera estado pensando si tuviera 100 contratos firmados, probablemente podría voltear todos esos y eso no sería un problema. Entonces, ya sabes, lo similar vender la parte del contrato no es el cuello de botella. El cuello de botella es conseguir los contratos porque si los tuviera, podría lidiar con ellos, ¿verdad? Um, y entonces cuando te preguntas, como, ¿cuál es el cuello de botella en tus esfuerzos de inversión inmobiliaria? Para mucha gente, es el dinero o va a convertirse en el dinero bastante rápido. Como a lo mejor tienes planes para la forma en que vas a comprar tu primera casa o lo que sea. Pero entonces como yo, podrías ser sacado de efectivo o lo que sea y entonces te quedarás atrapado ¿verdad? En el otro lado. Como, conozco gente que podrías llamar a esta gente un poco afortunada o lo que sea, pero conozco gente que se metió en bienes raíces y su papá tenía 1 millón de dólares y es que Ira era como un préstamo solar te 500, 000 de esto para ponerse en marcha y sus bienes raíces y le cobraré un interés muy bajo. Y para, ya sabes, el tipo tiene diez alquileres y todo es de la línea de crédito de su papá establecida o lo que sea. ¿Correcto? Podrías llamar suerte a ese tipo o lo que sea. Pero, ¿y si pudieras encontrar para chicos con 250.000 para prestar, verdad? No estarías en la misma situación. Y la gente que tiene el dinero sentada en las alas. Y decía una buena tasa de interés y es rápido y fácil y no hay mucha cinta roja. Al igual que dominan a todos los demás en cuanto a la velocidad a la que se encuentran y hacen crecer su cartera. Si lo piensas, como si, si, si hubieras hecho, si te lo dijera, te prestaré $1 millón al 4% de interés o lo que sea para comprar alquileres. ¿No podrías aplastarlo? Al igual que, ¿no sería usted literalmente capaz de salir y comprar las próximas diez ofertas que vienen a través de su escritorio. O podrías, podrías hacer ofertas, pero confianza, solo sabiendo como Dude, tengo 1 millón de dólares esperando entre alas. Puedo comprar este por 40, este por 60, este por 70, este por 30, todavía solo se usan. 20% de mi dinero. Como podrías, podrías ir rápido y podrías cerrar rápido y todo eso. Realmente ayudaría si tuvieras algo así, ¿verdad? Entonces es por eso que dedicar tiempo a conseguir eso es como una de las cosas de mayor apalancamiento que puedes hacer. ¿Bien? Quiero hablar un poco sobre la filosofía en un poco como, ¿por qué alguien querría prestarte el dinero, verdad? Porque sé que algunos de ustedes probablemente estén pensando, sí, Brian, ¿quién no querría esto, verdad? Como quién no querría obtener toneladas de dinero y tener préstamos privados. El problema es que tengo que salir y hacerlo, Brian, como si tuviera que salir y hacer estas llamadas y lanzar a la gente, ya sabes, y no sé qué estoy haciendo o qué hay para ellos. No quiero rogar dinero, como, lo entiendo. Yo también me sentí así. Realmente quería que te pusieras en la piel de tus potenciales prospectos, como la persona que podría prestarte dinero. En primer lugar, es alguien que tiene dinero y probablemente sea alguien que esté probando otras formas de inversión. A veces conseguirás a alguien que literalmente solo tiene todo su dinero en una cuenta de ahorros. Tienen un montón de efectivo, pero probablemente no estén contentos con eso. La mayoría de la gente se da cuenta de que si mantienes tu dinero en efectivo o simplemente pierdes dinero debido a la inflación de apreciación, ¿verdad? Entonces como pensar las opciones actuales de un prestamista potencial. Pueden mantener su dinero en ahorros y perder dinero a causa de la inflación. Pueden ponerlo en existencias y tal vez hagan una devolución razonable. Pero su dinero es como, realmente no saben lo que está pasando. Pero las acciones, por lo general, la mayoría de la gente no es realmente inteligente cuando se trata acciones y con ello les gusta un fondo índice o van a repartir su dinero entre un montón de nasdaq, cinco- cien o lo que sea, como las acciones principales son las acciones de primera línea o lo que sea. Un poco solo esparce su dinero. O van a hacer como una Roth IRA y van a poner dinero en esta cosa que invierte diversificada y difiere impuestos. O invertirán en sus empresas por un k, que solo invierte en una mezcla segura de acciones. Es así. Es un enfoque tan pasivo para invertir. Y todos esos brindan un rendimiento bastante bajo en comparación con lo que puedes hacer como prestamista privado. Como, como tal vez ganas el 5% y sabe donde puedes hacer diez o 11 o 12% de préstamos. Pero también siempre estás en riesgo de perder tu inversión principal. Con ese tipo de inversiones, como podrías poner 50 de los grandes en acciones de Google. Si las acciones bajan la mitad, tienes 25 de los grandes, ¿verdad? Y no tenías control sobre eso. Literalmente todo está como en manos de Google y cualesquiera que sean las decisiones que tomen son lo que pase en el mercado global, ¿verdad? Así que compara eso con tener los 50 grandes en una casa. ¿Bien? Como si viniera a ti y estaba como, Oye, mira, aquí hay una casa en la que necesito 50 mil. 40 de ella es para comprar una tendencia a arreglarlo. Aquí hay cinco comps que demuestran que esta cosa va a valer 80 mil dólares fácilmente. Una vez que esté arreglado, tendrá un gravamen sobre la propiedad será el primer titular de gravamen en primera posición. decir, si vendo esta casa, los primeros $50,000 tienen ir a ti antes de que yo sea para recibir dinero. Entonces todo eso se hace como arriba con abogados de Tidal registrados en los juzgados del condado. Como si fuera lo mismo como lean que Wells Fargo tendría contra tu casa si salieras a comprar una residencia personal a través de ellos y ellos eran tu corredor hipotecario o lo que sea. Si no hiciste tus pagos a ellos, ¿qué pasa? Te hacen una ejecución hipotecaria, también se llevan la casa de vuelta. Wells Fargo nunca te prestaría más del 70% de la tasación porque quieren cojín en caso de que tengan que recuperar la casa. Prestamistas privados, lo mismo. Nunca querrás meterlos a más o menos del 70% de lo que valdrá la casa. De esa manera están protegidos. Entonces, si tuvieras 50 grant, preferirías tirarlo a una bolsa mixta de acciones y esperar que esa cosa no se acuesta. O quién sabe qué tipo de retorno vas a obtener. Es como cruzar los dedos y revisar las noticias todas las mañanas. O podríamos acordar un 10% garantizado. Además tu director está respaldado por la casa. Hay un gravamen sobre él. Es una casa. Puedes ir a verlo si quieres. Se puede tocar en las paredes. Es como que no sería eso mucho más fácil de entender para ti? ¿Como una inversión? Sé por mí personalmente si tenía 1 millón de dólares y estaba como solo quería ser solo quería invertir esto y no hacer nada. Preferiría ponerlo en acuerdos privados de dinero. Y para ponerlo en algo que no entendía, como una cartera mixta de acciones donde es solo que estás a merced de lo que están haciendo todos estos negocios. Realmente no tiene ningún sentido. Entonces necesitas entender lo bueno es esto para tus prestamistas potenciales. Como si tuvieras como si estuvieras tratando de invertir como el dinero de tu abuela o algo así, ¿verdad? Alguien o tu mamá o simplemente pensadores como la persona que más te importa. Así que realmente quieres proteger su dinero. Quieres que sea lo más seguro posible. Pero no puedes ir con como un bono donde estás obteniendo el 1%, ¿verdad? Como tienes que gustar, incluso eso no está garantizado porque el gobierno podría cambiar las cosas o podrían ir a la quiebra o quién sabe, ¿verdad? No entiendo todas esas cosas. Pero no le gustaría ponerlo en algo donde el dinero, lo que aportaron, su principal estaba respaldado por colateral. ¿Correcto? Como si un extranjero y el camino de entrada si yo fuera como, dame dame 15 de los grandes y si no te lo devuelvo, puedes tener al extranjero, vale 30. Y elaboraremos todos los trámites legales para demostrarlo. No te sentirías más cómodo prestándome los 15, sabiendo que obtienes algo vale 30 si no te lo devuelvo. Ahora un auto ni siquiera es un ejemplo tan bueno porque puedo destrozar el auto o ir a esconder su auto. Pero no se puede ocultar una casa. Realmente no se puede destrozar una casa. Quiero decir, podrías, pero para eso está el seguro. Sistemas de cheques y saldos que puedes poner en marcha para asegurarte de que tu prestamista no se joda. Si te iban a prestar 50 de los grandes y diez eventos fueron para la rehabilitación, podrían prestarte la rehabilitación en trozos de 2,500 para pagos y necesitan ver comprobantes de que se está haciendo el trabajo. Fotos y videos antes de su lanzamiento para que otros gránulos de estaño permanezcan en custodia en la compañía de títulos y se preste en trozos a medida que demuestras que se está haciendo el trabajo. Y eso protege aún más al prestamista porque esos diez mil adicionales que prestaron de los 50 no sale pelusa a menos que se prueben las obras. Si te dieran los diez todos por adelantado, técnicamente podrías ir a Las Vegas con él. La razón por la que te estoy diciendo todo esto es porque quiero que puedas darte la vuelta y decirle esto a los prestamistas cuando les hables, que sepan que realmente hay una cantidad infinita de formas en las que puedes protegerlos. Podrías estructurar este trato. Sin embargo, tiene sentido. Incluso podrías conseguirlos con un préstamo muy bajo para valorar, como si la casa va a valer 85, podrías pedirles prestado 35 y aún así tener que estén en primera posición. decir, si vendes la casa, los primeros 35 van a ellos. Ahora bien, en una casa que vale 85 no va a bajar tanto de valor, ¿verdad? Al menos no creo que lo sea, ¿verdad? E incluso en un mercado que va a la baja, es simplemente una caída porcentual demasiado grande del valor original. Entonces su riesgo es aún cada vez menor menos prestan como porcentaje de lo que vale la casa. Ahora claro, tendrías que poder comprar esa casa. Tendrías que ser capaz de hacer algo con esos 35, ¿verdad? Al menos poder comprarlo y ojalá por él y arreglarlo. O tal vez tendrías que poner algo de tu propio dinero y para las reparaciones en eso porque eso era solo un ejemplo hipotético. Normalmente no vas a poder comprar y arreglar una casa por un total de 35 y luego vale 85, como si pudieras escribir, pero entiendes lo que digo. Es un ejemplo hipotético para demostrar que puedes reducir la cantidad que pides prestada en relación a lo que vale la casa para proteger aún más al prestamista si son nuevos y no son súper cómodo con él o lo que sea. Es decir, por qué alguien querría prestarte dinero. Y cuanto más pensaba en esto, como, es un trato muy bueno. Como desearía tener seres queridos que me importan que todavía invierten en el mercado de valores y esas cosas. Y hay ciertas personas a las que realmente no quiero ser insistente al acercarme sobre esto, Oye, deberías darme tu dinero. Pero como en el fondo de mi mente, sé que su dinero sería mucho más seguro conmigo en tratos donde su dinero está protegido por garantías. Están en ello un préstamo seguro para valorar porcentaje. No estoy haciendo rehabilitaciones masivas. Solo estoy haciendo cosas de tipo listo para la renta. Es en buenos mercados, buenos barrios, ya sabes, hice toda esa investigación asegurándome de que la economía era fuerte, población estaba creciendo, donde invirtieron. Sé que su dinero estaría más seguro conmigo. Y porque lo sé como, una vez que entiendas esto, entonces vas a ser menos indeciso o tímido sobre salir y pedirle dinero a la gente. ¿Bien? Espero que eso pueda ayudar como chasquidos y cosas en tu cerebro sobre como bien, esto es, necesito pensar en esto de otra manera. Esto no es carne pidiendo dinero. Este soy yo saliendo y ofreciendo algo que para la gente es realmente un ganar-ganar para ellos también. Entonces todo el propósito de esta convocatoria de nuevo, es que consigas una buena línea de crédito. No es realmente una línea de crédito, pero necesitas un bonito como Rolodex de prestamistas de dinero privado esperando en las alas, ¿verdad? Necesitas a alguien que tenga, tal vez encuentres a varias personas, pero debería sumar unos cientos de grandes o algo así, al menos que puedas pedir prestado y amortizar y pedir prestado y amortizar. Y no han girado un poco. Con el fin de acelerar y hacer esto rápido, ¿verdad? Entonces eso es lo que queremos para ti. Pero cuando te das cuenta de que si salieras y crearas eso, en realidad sería un ganar-ganar para la gente. Ahí es cuando se pone genial porque entonces eres como ayudar a la gente y conseguir lo que quieres. ¿Bien? Entonces quiero que ustedes lo vean así. ¿Eso tiene sentido? Si lo ves así, no vas a estar tan indeciso. No vas a procrastinar tanto para hacer estas llamadas. Bien. Entonces hablemos de ahora, soy una especie de cómo deberían ser las llamadas. Bien, hagamos una transición a eso. Dame 1 s. Siempre me pongo caliente cuando hago estas llamadas de coaching, hombre, creo que de todos modos solo te enciendo. Así que agarra una pluma y papel. Vamos a recorrer esto paso a paso. Tienes alguna duda al respecto, escríbelas en los comentarios en cualquier momento, aunque estés viendo esto más tarde esta noche. Y vamos a pasar por qué hacer a continuación, ¿de acuerdo? Para que esto sea real, para que esto suceda por ti. ¿Están listos? Entonces lo primero es definir cuándo vas a hacer esto. Como les dije chicos, cuando me di cuenta de que esto era algo poderoso para mí, puse un bloque de tiempo donde iba a recaudar dinero y eran 2 h a la semana. Yo hice un martes por la tarde. Solo elige una línea de tiempo. Cuándo puedes cometer 2 h a la semana? A lo mejor son dos bloques de tiempo de una hora, no importa. Pero 2 h a la semana que necesitas gastar recaudando dinero hasta que tengas suficiente dinero. ¿Bien? Si haces eso, tendrás éxito rápido. Si no haces esto, probablemente hayas tenido problemas. Yo realmente ustedes tienen que hacer esto. Y si por alguna razón no crees que puedas o no entiendes hasta que no entienda por qué esto es importante y no lo vas a hacer. Sólo dime, escríbalo en los comentarios, envíame un mensaje, lo que sea. Trabajemos juntos en eso y aclaremos ese bloqueo por ti. Bien. Entonces digamos que tienes tu bloqueo de tiempo todos los martes 2-4. Sólo vas a sentarte y moler los teléfonos. ¿Bien? Cuando te sientas a hacerlo, como hacer lo que tengas que hacer, como podrías, podrías escribir un guión a seguir por un tiempo para que no te pongas nervioso y te olvides de las cosas. Um, ya sabes, son como si te preocupa que y si me preguntara sobre esto, escribe, lo que dirías y tenerlo frente a ti, tomar toneladas de café y ve a ponerme un traje de aspecto tonto como lo hice yo. Si eso es lo que va a tomar para que tengas la confianza para hacer estas llamadas. Te prometo que se vuelve más fácil. Cuanto más lo haces. Cuanto más lo haces, más fácil se pone, como cualquier otra cosa. El primero será el más aterrador, el segundo será el segundo más aterrador. Tercera convocatoria con la tercera más aterradora. Eventualmente no son ese tipo aterrador. Entonces. Ahora que tienes tiempo para hacer esto, quieres iniciar una hoja de cálculo, solo usa Google Sheets. Google Docs es increíble para todo. Lo uso para dirigir todos mis negocios. Pero tienen Hojas de cálculo de Google, solo hojas de cálculo como en la Nube para que la actualices. Es como actualizado en todas partes instantáneamente tipo de cosas. Y solo vas a comenzar a llenar esa hoja de cálculo con gente que posiblemente te prestaría dinero para propiedades de alquiler. Bien. Entonces inicialmente puedes pensar en alguien que ya conoces. Tienes familiares. ¿Tienes amigos? Tienes amigos de familiares o familiares de amigos, o tíos o primos, o viejos socios comerciales o colegas, o simplemente profesionales en la industria inmobiliaria o alguna otra industria que ya conoces, solo haz una lista de todos los que tú, podrías proponerte sobre esto. ¿Bien? Y luego quiero que ustedes se unan a cada grupo de Facebook que existe en su mercado. Para bienes raíces. Debería haber un par de ellos, al menos grupos o páginas de Facebook, no importa, te van a gustar esas páginas, únete a esos grupos. Entonces quiero que te unas a un montón de como nacionales también. Como si hubiera una página. Déjame levantarlo ahora mismo. Grupo de inversionistas inmobiliarios inmobiliarios, mira esto 95,000 miembros. Así es como se llama, grupo de inversionistas inmobiliarios. Mira en la parte superior. Este tipo dice que el capital sabio del fondo es nuestro prestamista preferido. Fondo sabio. Ahí vas a nuevo prestamista. Martin Weisberg acaba de publicar esto como literalmente, esto es lo que estás buscando. Entonces, literalmente, vería ese fondo de capital sabio, pero no lo pongas en mi hoja de cálculo. Y luego haría publicaciones en todos estos grupos de Facebook cada dos semanas más o menos. Ya sabes, buscando más prestamistas. Y solo dices en el post, Oye, soy un yo soy un inversionista inmobiliario. Compro propiedades de renta. Busco fuentes de dinero privado. Por favor, publique su información en los comentarios. Gracias. Eso es. Algo así. Puedes copiarlo y pegarlo en cada grupo. Entonces el mismo post, copy paste, copy paste, send, haciendo diez grupos a la semana o algo así. Mira cuántos nombres obtienes. Va a estallar. E incluso puedes simplemente Google para que te guste el dinero privado, dinero privado para bienes raíces. Estoy haciendo esto ahora mismo. Veamos qué surge. Mi integra, préstamos de dinero fuerte, préstamo puente, dinero privado, préstamo de fondo de costo uno. Aquí hay una lista de bolsillos más grandes indican inversores conectados al capital forestal Grupo Financiero. No estoy bromeando chicos. Cuando te diga eso, voy a llamar a toda esta gente, eso es lo que hice para averiguar de dónde vienen mis prestamistas. Algunos de los mejores prestamistas sí provinieron de los inversionistas inmobiliarios locales de Nashville. Y me sale como el nombre y el número de un individuo. En realidad los, realmente los mejores prestamistas son como tu familia o tus amigos, como alguien que encontrarías en Facebook. Por eso digo estrella con eso. Pero entonces eres más ancho y más ancho y más ancho. Y como, simplemente no me dio un ****. Como acabo de llamar a cualquiera que vi como en cualquier lugar que dijera que no aterrizarían. Y cuando me ponga al teléfono con ellos, me haría las siguientes preguntas. ¿Están listos? Se me olvidó antes que nada, qué tipo de productos de préstamo Así que ofrecen, ¿verdad? ¿Al igual que ofrecen a largo plazo, a corto plazo? La mayoría de los prestamistas tendrán algunas opciones. Entonces no solo va a ser, aquí están mis términos. Va a ser, tengo estas tres opciones y aquí están los términos para esta. 17. Análisis de acuerdo para Dummies: ¿Qué pasa, chicos? Entonces en este video, te voy a mostrar cómo analizar una posible propiedad de alquiler para ver si es una buena idea comprarla o no. Ahora esta misma hoja de cálculo que estás viendo aquí mismo, Sybil disponible para descargar abajo, haz clic en el enlace y te recomiendo subirla a Google Drive, específicamente a Google Sheets. Google Drives versión de una hoja de cálculo. Todas las fórmulas se quedarán en él. Entonces está en la Nube y está en vivo y actualizado. Y Google Drive es la bomba. Entonces descárgalo, póngalo en Google Drive y lo verás igual que yo lo veo aquí. Así que vamos a pasar por esto. Digamos que tienes un alquiler potencial. Estás pensando en comprar. Ven a esta hoja de cálculo y ejecuta los números, asegúrate de que es realmente un buen trato. Entonces así es como haces esto. Los campos amarillos de aquí son los que vas a llenar. Usted prácticamente no tiene que llenar estos blancos. De hecho los voy a hacer grises. Ellos pre-poblarán para ti. Entonces lo primero que vas a hacer es poner el precio de compra, ¿de acuerdo? Entonces $40,000 es típicamente alrededor del precio donde compro casas. Así que tengo 40 mil aquí. Y entonces también vas a poner en el monto de la reparación, cuántas reparaciones se necesitan para arreglar esto ahora, puede que no sepas el número exacto en este momento. Es posible que un mayorista te haya dado un número. Ojalá tuvieras un contratista pasara por allí y te diera un presupuesto. Pero vamos a llamar a esto diez de los grandes por el bien de este ejemplo. Entonces 40 para comprarlo, tienden a arreglarlo. Y pongo aquí sumar $5,000 para que se ahorren porque normalmente las cosas siempre cuestan más de 5,000. Cuestan $5,000 más de lo que te han dicho. Siempre descubrimos cosas detrás de una pared o algunas cosas podridas en el piso y la plomería está enmascarada. Siempre hay algo bien? Cuando me enseñaba mi mentor, lo llaman el, vaya, presupuesto y sumarían cinco o 10% a sus números. Estaban haciendo rehabs más grandes, pero tener un presupuesto de cinco mil dólares es un muy buen hábito en el que meterse. Entonces anticipo. Pondrías eso si se te exige hacer un anticipo, muchas de las casas que compro, soy capaz de pedir prestado todo el dinero. Entonces pongo cero para aquí, para este ejemplo, costos de cierre. Esto es algo en lo que la gente suele olvidar tener en cuenta, pero es algo que hay que pagar. Básicamente es seguro de título, tarifas de preparación de muelle de la compañía de títulos. Todo es cosas de la compañía de títulos. Derecha. Y por lo general son dos grandes o $1,500 más o menos. En Tennessee, en realidad te basas en el precio de la casa, es un porcentaje de ella antes del seguro de título. Entonces, cuanto más cara es la casa, más son los costos de cierre. Los costos monetarios son los costos que van para el prestamista. Si acudes a un prestamista convencional, ellos podrían llamar a estas tarifas de originación de préstamos. Si acudes a un prestamista privado, pueden llamarlo puntos. En realidad son lo mismo. Y sólo estoy adivinando que va a rondar los mil 500 dólares. Eso generalmente se trata de lo que pago por la comisión de originación del préstamo. Nuevamente, este es otro número que gente olvida para factorizarlo. Entonces aquí en gris tenemos el precio real all-in real para comprarlo, arreglarlo, pagar al prestamista la comisión de originación del préstamo, pagar los costos de cierre muy diferentes solo $40.000, ¿verdad? Entonces también tenemos tu efectivo de bolsillo requerido. En este escenario, este hipotético escenario. Sólo estoy fingiendo que los prestamistas sólo me van a dar, digamos 4035 y voy a tener que llegar a diez de mi propio dinero, bien. Necesito ajustar este 43,500 como saldo del préstamo. Entonces vamos a pasar a la renta mensual. ¿Saben cómo hice esto bien? Saldos de préstamo todo en precio menos cualquier efectivo que estés trayendo a la mesa, que en este caso fue el pago inicial. Entonces digamos que un prestamista te va a dar 4035 en contra de esta casa. Haces tu investigación, descubres que se va a leer por 850 mensuales. Bien. Hablaste con un administrador de propiedades, revisas a otros Reynolds de la zona, pones eso aquí. Siguiente. ¿Cuál va a ser tu pago al prestamista cada mes? Ahora estamos tratando de averiguar cuánto flujo de caja va a estar en el trato, ¿verdad? Y tenemos que 95, 25. Esto es en realidad necesito rehacer esto. Te voy a enseñar cómo hacerlo. El saldo del préstamo es 4035 aquí, ¿verdad? Así que ve a esta otra pestaña en la parte inferior. Calculadora de hipotecas. Vamos a poner 43 mil 500. Entonces cambias la tasa de interés para que sea lo que sea, y luego el número de años. Entonces estamos fingiendo que estamos obteniendo un típico préstamo a 30 años aquí con un 5% de interés, aquí está lo que va a ser el pago, 23352, ¿bien? Entonces también te muestra, si te desplazas hacia abajo, tiene todo el cronograma de amortización. Esto básicamente te muestra cuál será tu pago cada mes, cuánto va hacia principal, cuánto va hacia intereses y cuáles son los saldos restantes, derecho. Entonces, si ves con el tiempo aquí, la cantidad que va hacia el principal sube sólo unos pocos dólares. Cada pago, ya sabes, apesta al principio, los intereses bajan. Si vas muy abajo, ya ves aquí. Ahora, a los pocos años de esto, básicamente, la mayor parte va hacia el director y muy poco va hacia el interés porque lo tienes puesto casi todo el camino, póngalo. Pero de todos modos, realmente solo va a venir a la pantalla para obtener el monto del pago y este escenario, son 23352. Entonces entonces volvemos aquí y lo ponemos aquí mismo, 23352. Y luego vas a estimar cuánto vas a gastar en seguros cada mes, y luego cuánto vas a gastar en impuestos a la propiedad cada mes ahora estos se pagan anualmente. Pero si sabes que son 600 dólares al año de lo que serían 50 dólares al mes. Solo quieres tener algo ahí para asegurarte de que lo cuentas no tiene por qué ser acertado. Mi seguro e impuestos son aproximadamente sobre eso cada mes por propiedad que compro. Bien. Es diferente en cada área solo dependiendo de tu condado y qué proveedor de seguros uses. Vacantes y reparaciones es grande. Por lo general, se baja de un porcentaje de la renta bruta aquí, y suele estar en algún lugar en ese rango de 510 a 30%. Y realmente solo depende de lo rural o lo rudo y la delincuencia llenaron la zona. ¿El revisor corre en un barrio realmente agradable? Tal vez podrías salirte con la tuya usando cinco o siete por ciento aquí. Si fuera una zona realmente mala, podrías llegar hasta el 25 o 30%. Aunque si estás teniendo que usar el 30%, porque las áreas que mal, casi me cuestiono si deberías o no comprar el trato de todos modos. Me gusta comprar en una especie de barrios de cuello azul C plus nivel. Y uso 15% regularmente para ese tipo de áreas. No alta delincuencia, no es rural ni nada por el estilo. Entonces ya ves que he hecho clic en esta celda de aquí mismo. Y entonces si miras aquí arriba, dice ser diez veces 0.15. Entonces se está multiplicando la renta bruta en B2, que es un 50 por 0.15, que es 15%. Por lo que está calculando el 15% de la renta bruta es de 12750. Solo estás presupuestando eso por adelantado porque, ya sabes, vas a tener las cosas quebradas. Vas a hacer que la gente se mude. Entonces esas dos cosas tienen que sacarse por adelantado. Simplemente quítate un 15% de descuento en la parte superior. Y entonces obtendrás la imagen real de cuánto vas a tener tu flujo de caja. A continuación, contamos con administración de propiedades. Esto es de manera estándar solo el 10% de la renta bruta. Así que 85 dólares de cuota HOA. Generalmente no compro casas con honorarios de HOA porque no está en mi control. Es alguna otra organización HOA la que puede decidir si aumentar la tarifa, para bajar la tarifa. Nos han golpeado con tarifas locas y cosas así antes. Simplemente no me gusta eso. Alguien más puede meterse con mi flujo de caja. Entonces solo evito las tarifas de HOA por completo. Pero si tienes uno, ingrésalo aquí mismo. Entonces tienes tus gastos totales todos contabilizados para ti aquí. Tu pago más tu seguro, más tus impuestos a la propiedad más vacantes, reparaciones, más administrador de propiedad más HOA. Este escenario, son 546 dólares. Bien. Así que recordamos que empezamos con 850 en renta bruta. Así que estamos obteniendo 303 dólares mensuales en este acuerdo. Esto parece un buen trato. Yo digo aquí en las notas, estás buscando por lo menos 200 aquí al mes y renta neta. Y quieres más que eso si te vas a endeudar mucho. Alguna cosa de la que no hablamos mucho, pero si vas a comprar una casa por 150 o 200 mil, solo para ganar 200 dólares al mes. Eso no me parece correcto. Cuando podrías ir a mi mercado y gastar 50,000 y conseguir dos a 300 ella cada 50 en deuda a la que vas, podrías comprar tres o cuatro casas y tener tres o cuatro veces la cantidad de flujo de caja para el misma cantidad de deuda que tendrías si compraras una casa por 150 o 200 y solo estás ganando dos o 300 dólares al mes en renta. Así que considera la cantidad de deuda que estás asumiendo en relación con los flujos de efectivo también. Pero de dos a 300 dólares por casa es bueno y saludable. Ahí tienes un cojín, y eso es lo que te va a permitir dejar tu trabajo y reemplazar tus ingresos? La cantidad de flujo de caja es crucial. No quieres estar sentado aquí mirando 50 dólares, como, digamos que esta cosa solo se rentó por 500 al mes. Veamos cuál sería eso. 41 dólares al mes. La gente hace tratos como este. Es una estupidez. Simplemente van a estar rompiendo par o cortando cheques para mantener sus rentas de inundación. Todavía tengo un par de mi cartera donde ese es el caso y probablemente debería venderlos. estoy aferrando esperando que la renta suba con el tiempo, pero no lo ha hecho. Y los volví a comprar antes de saber algo mejor y ojalá no lo hubiera hecho, así que no cometas el mismo error que cometí. Entonces. Sabes que tu renta mensual aquí, tu renta neta es buena. efectivo en efectivo es otra cosa que incluí aquí. Es solo ¿cuánto efectivo pusiste en el trato? Pones diez de los grandes. Y entonces, ¿cuánto ganas cada año? Estás ganando $300 veces 12, 12 meses, ¿verdad? Por lo que son alrededor de 3.600 dólares. Estás ganando un año con tus diez mil. Eso es 36% de devolución de efectivo en efectivo, lo cual es realmente bueno. Ahora bien, esto no es súper importante porque a veces es posible que no pongas nada de tu propio efectivo en el trato. Y si lo hiciste, tenías un cero aquí. No va a haber, nada va a aparecer aquí porque es infinito, porque no se puede calcular el retorno en $0. Así que no te preocupes si aparece esta pequeña cosa de error. Y luego la regla del uno al 2%, tiré esto aquí porque es una forma popular de ver los tratos y analizarlos. Pero no es una manera de tomar una decisión final. Es como lo primero que miras solo para eliminar algunos de los tratos realmente malos. Y lo que es es la renta de un mes, que es 850, dividido por tu precio all-in de 53,000 dólares. Asegurémonos de que tengo ese derecho. Dividido por B7. Sí. Entonces 850/53501, 0.59. Eso es bueno. Definitivamente quieres estar por encima del 1%. Pongo aquí 1.3 o superior, ese es realmente el algo más bajo es 1.3. Si un trato es inferior a 1.3, solo lo paso porque sé que puedo encontrar un mejor trato. Esto es chicos. Esta es la hoja de cálculo que lo tiene todo. Una cosa que no está aquí es como, ¿cuál va a ser el valor después de la reparación? Cuanta plusvalía vas a tener. Y eso es importante. Pero no es absolutamente necesario tener capital en la casa que realmente está comprando para el flujo de caja, capital no es realmente gastable. Es solo una especie de que se suma a tu patrimonio neto. Es como una manta de seguridad si tuvieras que vender las propiedades. Pero lo único que te va a permitir libertad para dejar tu trabajo, reemplazar tus ingresos son los cheques mensuales, calentar tu buzón todos los meses, ¿verdad? Y así el flujo de caja es el rey y por eso eso es todo lo que he incluido aquí. Entonces espero que esto ayude a los chicos. Si tienes preguntas, por favor publícalas en la pieza del grupo de Facebook. 18. Análisis de acuerdo Checklist: Bien, entonces en esta capacitación, voy a compartir con ustedes lo que creo que es una de las piezas más importantes realmente conseguir bienes raíces bien, como realmente clavarlo. Todo se reduce a entender realmente cómo piensa un inversionista inteligente, bien, como realmente meterse en la mente de alguien que está haciendo esto. Esto es algo por lo que solía apoyarme tanto en otros inversionistas todo el tiempo porque simplemente no tenía idea de cómo determinarían si un trato era bueno o no. Literalmente solo diría, ¿qué opinas de esto? Yo diría que sí o no. De lo que no me di cuenta es que estos inversionistas estaban haciendo todos estos cálculos diferentes en su cabeza. Estaban marcando todas estas casillas en su cabeza y no me decían realmente cuál era su proceso de pensamiento. Solo decir que sí o no, es un buen trato, Brian, y eso me permitiría avanzar en una propiedad, pero no tenía idea de por qué. Esta capacitación estoy tomando lo que hay dentro la cabeza del inversionista experimentado, la persona que puede tomar buenas decisiones y lo ha hecho varias veces. Y lo voy a poner en papel, ¿de acuerdo? Para que si eres nuevo o si solo estás aprendiendo esto, tendrás un proceso probado a seguir. Eso es realmente hermético. Al igual que si sigues cada paso de la lista de verificación, estoy a punto de compartirlo contigo. No vas a tomar una mala decisión. Siempre hay una pequeña posibilidad que eso pueda pasar, ¿verdad? No hay nada probado o garantizado al 100%. Pero esta capacitación realmente te va a llevar 99% del camino a la hora de analizar tratos, hacer tu debida diligencia en los tratos, y solo asegurarte de tomar esa buena decisión. Bien. Porque eso es literalmente para lo que la gente me contrata. Brian, por favor mira mis tratos. Asegúrate de que no estoy haciendo algo estúpido. Esta capacitación te va a hacer a ti y a Intelligent Investor y te pone dentro de la mente de mí y de otros inversionistas que lo han hecho decenas de veces para que puedas seguir nuestro mismo proceso de pensamiento en una especie de listas de verificación impresas. Entonces, ¿por qué es esto importante? En primer lugar, es muy difícil recordar todo cuando vas a analizar un trato, bien. Yo mismo uso esta lista de verificación porque no siempre quiero confiar en mi propio cerebro para recordarlo todo. Es mucho más confiable para las cosas del sistema IS. Y es muy importante chicos que no pasen por alto algo que podría terminar arruinando tu trato, costándote toneladas de dinero. Quiero decir, esa es la forma más rápida de simplemente perder interés en bienes raíces o bienes raíces no funcionaron o lo que sea. Bueno, lo que realmente pasó en esos escenarios es que el trato que compraste no funcionó. Y por lo general si disecciona el proceso que alguien pasó cuando estaba previo a comprar ese trato. Al igual que el 99% de las veces, puedes señalar con el dedo y decir: Oh, bueno, no ordenaste una inspección domiciliaria. Entonces obviamente te perdiste el hecho de que la plomería estaba corroída y es un descuido de 10,000 dólares, ¿verdad? Por lo que hay que identificar todas estas cosas para que pueda tomar una decisión informada realmente inteligente. Entonces voy a repasar cada pregunta de la lista de verificación en esta capacitación para darle más contexto sobre por qué cada pregunta es importante. Entonces quiero que ustedes usen la lista de verificación, pero también quiero que vuelvan a través este entrenamiento ya que comiencen a usarlo solo para refrescarse de por qué cada pregunta o cada parte de ella es importante. Entonces realmente lo entiendes también. Y verás abajo, hay un enlace donde puedes descargar una copia en PDF de esta lista de verificación por ti mismo, y te recomiendo que la imprimas. Empieza a usarlo para cada trato. De veras, Brian, usa esta lista de verificación para cada trato. Bueno, déjame explicarte eso. La lista de verificación es una lista exhaustiva de todo lo que debe tener en cuenta antes de comprar una propiedad. ¿Bien? Sin embargo, cuando se trata de hacer una oferta en una propiedad, realidad no necesitas hacer todos estos pasos, ¿verdad? Porque ni siquiera es así como funciona. Al igual que haces una oferta. Eso es algo general por adelantado solo para ver si tú y el vendedor están cerca, ¿verdad? Estás tratando de medir qué tan cerca estás de ti y del vendedor. ¿Esto va a terminar incluso por estar en el estadio de ser un trato? Entonces si lo es, entonces si te acercas a llegar a un acuerdo o lo haces, ahí es cuando imprimes esta lista de verificación y realmente pasas por cada paso. Bien, espero que tenga sentido. También. ¿Esto es realmente todo lo que necesito hacer, Brian? Esa es otra pregunta que me sale. Esta lista de verificación es todo lo que necesitas mirar para la parte de análisis de tratos del proceso, bien, Entonces esta lista de verificación, estos son los pasos que tomas para tomar esa decisión de compra. Ya sea que digas Sí, este es un buen trato, voy a comprarlo o saber que el acero no cumple con mis criterios. No voy a comprarlo. Bien. Entonces esta lista de verificación no incluye todos los pasos que debes dar para cerrar la propiedad, ¿verdad? Al igual que no incluye 0. No. Recuerde obtener copias de las llaves y obtener el depósito y comenzar el proceso de préstamo con el depósito del prestamista, el dinero serio en la compañía de títulos. Atender a la clausura. Hay otros pasos, ¿verdad? El literalmente de principio a fin. Ese no es el propósito de esta lista de verificación. ¿Bien? El propósito de esta lista de verificación es cuando la atraviesas, podrás decir con confianza que, oye, esto es un buen trato, o no, esto no es un buen trato. Y puedes tomar esa decisión final de compra. E incluso si necesita retirarse de su trato tres días antes de cerrar porque los números simplemente no están funcionando. Eso sigue siendo mucho mejor que comprar una mala casa, incluso si terminaste perdiendo tu dinero serio. Entonces así es como se ve la lista de verificación, bien, y nuevamente, hay un enlace abajo para que la descargues, y te recomiendo que lo hagas ahora. Bien, entonces ahora vamos a revisar cada línea de esta lista de verificación una por una. Y te voy a explicar a qué me refiero con estos pasos y por qué son importantes. Entonces el primero, determina si la propiedad está en el mercado que estás invirtiendo. ¿Bien? Ahora bien, esto parece una tontería incluso para mencionarlo u obvio. Pero veo que mucha gente se desvía aquí. Al igual que podrían decidir que definitivamente van a invertir en Fort Worth, Texas. Y luego llega un trato en Indianápolis donde solo son 30 mil y están como, Oh hombre, eso es un alquiler barato. Podría comprarlo. Y no es buena idea hacer eso, ¿de acuerdo? Necesitas quedarte con el mercado que escogiste donde entiendes todas las diferentes áreas como, ya sabes, qué códigos postales o calientes, qué vecindarios para mantenerte fuera. Ahí tienes un equipo que puede ir a mirar la propiedad, darte estimaciones de rehabilitación, administrador de propiedades en el que confías. Ya sabes, ese mercado es económicamente sólido, es decir, es, la población está creciendo y es económicamente diverso. Como lo harías no solo por un trato en algunos fuera del mercado. Porque no hiciste toda esta investigación y hiciste todo este trabajo fundacional y trabajo de construcción para prepararte para tomar decisiones inteligentes bien. Número para determinar si la propiedad está en un código postal deseable. Bien. Entonces, ¿la casa está en uno de tus códigos postales objetivo? Pregunta simple. Solo te estás asegurando de que no estás invirtiendo en como un código postal. Eso es que realmente me gusta no dar la vuelta. Como si quisieras enfocarte en cualquier mercado. Una vez que eliges un mercado caliente, va a haber algunos códigos postales calientes, ¿de acuerdo? Y esos son los que buscan muchos inversionistas. Los precios siguen siendo baratos, pero están ocurriendo muchos giros. Se están comprando muchos alquileres. Y las cosas están dando la vuelta ahí como volar muy rápido. Quieres invertir en esos códigos postales si puedes, porque a tu propiedad le iría mucho mejor, mejor apreciación a largo plazo, y tus rentas subirán más. Entonces has confirmado, bien, esta propiedad está en el mercado de mi elección y también está en uno de mis objetivos, los códigos postales. Nuevamente, trata de no desviarte por ofertas baratas que no están en tus cremalleras objetivo. A continuación, asegúrese de que la propiedad esté en un vecindario de clase C o mejor, bien, vecindario de clase C. ¿Qué significa eso? Entonces te diré lo que no lo es. Un barrio clase C sería como una zona de guerra. Donde conduces por la calle y simplemente no te sientes seguro. Y hay como gente caminando por todas partes y golpeando autos en los patios y basura soplando por ahí. No parece que muchos de los ocupantes de ese barrio tengan incluso trabajos porque habrá en casa todo el día. A lo mejor es un montón de gente que está como por discapacidad o desempleo o algo así. Y ya sabes a lo que me refiero cuando digo, simplemente en general no te sientes realmente seguro en ese barrio y nunca vivirías ahí personalmente. Eso sería como un barrio de clase D, ¿de acuerdo? Ahora la clase C es un paso adelante con respecto a eso. La clase C es como un vecindario típicamente de clase obrera de cuello azul, donde las casas se mantienen altas. Y es de aspecto limpio. No es nada elegante de ninguna manera. Bien. Pero la zona es lo suficientemente segura, ¿verdad? Como se podría decir a sí mismo, yo podría vivir aquí si tuviera dos. Así es como me siento acerca de un barrio de clase C. Y los barrios de clase C son realmente el punto ideal para invertir en bienes raíces. Normalmente porque los B y los A cuestan demasiado. Las clases D no son una buena idea porque hay demasiada incertidumbre. Entonces quieres asegurarte, como al salir de la puerta, esta cosa está en un barrio de clase C o mejor. Porque los códigos postales chicos, son amplios. Los códigos postales contienen muchos barrios diferentes. Distintos barrios son lo que conforma un código postal. ¿Bien? Entonces así, aunque esté en uno de tus códigos postales objetivo, estás confirmando si está en ese vecindario de clase de asiento o no. Y nuevamente, la razón por la que la clase C es la mínima es porque asegura que ahí va a ocurrir un menor delito, va a haber menos vacantes en tus propiedades van a haber menos daños a tu propiedad. Va a ser más fácil alquilarlo, quedarse rentado. Y cuando te metes en las cosas de la clase d.school, es demasiado dolor de cabeza. Es una propiedad y un barrio clase C o mejor. A continuación, determinar si el inmueble está cerca comercial. Ahora bien, por comercial, me refiero negocios comerciales como restaurantes, gasolineras, licorerías, cafeterías, bancos, concesionarios de autos, lo que sea, ¿no? Cualquier cosa que no sea una propiedad residencial es básicamente una propiedad comercial. ¿Correcto? Y entonces quieres que te guste, mirar a tu alrededor y ver si tu propiedad está cerca de alguna de estas cosas. Ahora algunos comerciales ayudarán al valor de la propiedad. Otro comercial dañará el valor de la propiedad, ¿de acuerdo? Todo depende de lo agradable o deseable que sea esa propiedad comercial en sí misma. Como por ejemplo, puede que te guste vivir cerca de algunos buenos restaurantes donde puedas caminar hasta allí, ¿verdad? Pero despreciarías vivir cerca de una gran fábrica de madera gigantesca que era una especie de cansancio visual. Y tenía como una gran valla de eslabones de cadena alrededor y un montón de topadoras afuera. He comprado rentas cerca de algo así antes. Y los locatarios que coloqué ahí tampoco disfrutaron vivir al lado de eso. Por lo que es muy importante tomar en cuenta estas cosas. Generalmente como, ya sabes, si algo está cerca de propiedad comercial indeseable, como que hay una gasolinera justo al otro lado de la calle o algo así? Yo acabaría de golpear 10% de descuento sobre el ARV y la renta estimada. Eso es algo que uno de mis primeros mentores me enseñó es que hay que dar cuenta de todos los pequeños factores X. Hoy vamos a hablar más de esos. Porque otro ejemplo es si una propiedad está en una calle muy transitada ahora eso también es un factor X. Una calle transitada significaría como caminos de cuatro carriles, calles de un solo sentido que tienen mucho tráfico de rápido movimiento. Básicamente cualquier calle que esté más ocupada que la calle promedio de los barrios donde todo es tranquilo y tranquilo. Calificada como una calle transitada. De nuevo, ¿quieres vivir en una calle transitada si tienes la opción? Probablemente no. Tampoco sus inquilinos. Tampoco lo haría un comprador si tuvieras que vender esa casa, no significa que sea un mal trato. Pero hay que dar cuenta de esto en sus números. Y nuevamente, si normalmente solo reduce su renta mensual ARV Andrew en un 10% para dar cuenta de la calle transitada será suficiente. Entonces, ¿y si tuvieras como una calle transitada y estuviera cerca de alguna propiedad comercial, seguiría adelante y tomaría 20% de descuento, 10% por cada factor x que encuentres tiene sentido. A continuación, determinar si la propiedad se encuentra en una zona de inundación. En 2010, Nashville tuvo una inundación masiva. Fue como una inundación de 500 años. Todo el Centro se inundó, como grandes partes de los barrios estaban completamente inundados. Y como resultado, Nashville creó este mapa masivo de zonas de inundación. Y todas estas propiedades que se habían inundado, ahora estamos en una zona inundada. Y realmente cambió mucho de la forma gente invirtió en Nashville porque todos intentaban evitar estas zonas de inundación. Bien, entonces realmente necesitas conocer el mercado en el que te encuentras. ¿Dónde están las zonas de inundación? Y es que la propiedad que vas a comprar en sus zonas de inundación se refieren a las zonas que han sido mapeadas por la ciudad para estar en alto riesgo de inundaciones. Y estas áreas suelen requerir un seguro contra inundaciones, que puede ser de cientos de dólares cada mes. Bien. Quiero decir, cientos de dólares cada mes, eso va a eliminar todos los ingresos pasivos que pensabas que obtendrías de una propiedad. Además, dado que el daño por agua es posiblemente el mayor enemigo de su propiedad de alquiler, incluso para casas que no están en zonas de inundación. Es recomendable que ustedes se mantengan alejados las zonas de inundación todos juntos, ¿de acuerdo? Se puede hacer mejor. Eso es en una zona inundada. Solo pasa a la casa de al lado. A continuación, vamos a determinar la renta mensual. Bien. Hemos clavado un poco las grandes cosas sobre la ubicación y dónde está la propiedad. Entonces ahora vamos a indagar en algunos de los otros números importantes. Entonces esta es bastante obvia. Tú, ¿para qué se rentará la propiedad una vez mejorada? Ahora su propiedad podría actualmente ser rentada por 400 dólares al mes. Eso no es lo que te interesa. Te interesa por qué se va a rentar una vez que realices las mejoras, como lo que es lo mejor del mercado, bien. Necesitas saber ese número. Simplemente usa comparables y el área dentro de media milla que están diciendo recámaras, baños, pies cuadrados, en condiciones similares a la forma en que su propiedad sujeto va a ser una vez lo renuevan. Y también uso herramientas como medidor de renta que son realmente buenas para estimar la renta mensual también. Pero hay que determinar qué es esto como siguiente paso. A continuación, determine si hay una tarifa HOA. Hoi a significa asociación de propietarios de viviendas y tienen una cuota como una cuota mensual regular que hay que pagar si hay una asociación de propietarios de viviendas. Ahora bien, esto normalmente solo existe con condominios, departamentos y casas que podrían estar en este tipo de vecindario organizado que tendrá una asociación vecinal. Y las tarifas de HOA están fuera de tu control como podrían hacerlo. Podrías comprar la casa y la cuota de HOA es de $100 al mes. Y luego al mes siguiente podría aumentarlo a 250 porque quieren conseguir unos arbustos frescos para poner al frente o algo así. Y eso está totalmente fuera de tu control. Bien. Entonces estas tarifas HOA, sean o no grandes o pequeñas, cortan profundamente en tu flujo de caja neto mensual. ¿Bien? Por lo que es recomendable evitar casas con tarifas HOA por este motivo porque no puedes controlarla. Y quiero poder controlar cada gasto que esté relacionado con mi renta. Entonces te recomendaría que solo evites propiedades con tarifas HOA. A continuación, vamos a verificar que mensualmente los rentamos con su administrador de propiedades. Bien. Entonces ya has hecho tu propia tarea y luego la vas a confirmar con un administrador de propiedades que administra alquileres en el mismo barrio donde se encuentra la propiedad objeto. Ahora eso a menudo te va a dar una idea mucho más precisa de para qué se rentará tu propiedad. Los administradores de la propiedad. número suele estar más cerca de la verdad, aunque pueden apoyarse en el lado conservador, lo que significa que tal vez puedas obtener un poco más de lo que dicen. Pero lo que dicen que puedes conseguir suele estar bastante garantizado. No obstante, siempre es bueno hacer esto por tu cuenta primero. Entonces no siempre te apoyas en tus administradores de propiedades, así que quiero que lo hagas por tu cuenta y luego quiero que lo manejes. Su administrador de la propiedad. También te permitirá hacer ofertas más rápido si estás aprendiendo a hacerlo tu cuenta y te estás poniendo bastante marcado en cómo determinar que era algo para lo que se alquilará. A continuación, desea determinar el ARV, que significa valor después de la reparación. Entonces, ¿qué valdrá esa propiedad una vez que se reforme? No te interesa realmente lo que vale la pena sentarse ahí como es. Quieres saber, ¿qué va a valer una vez que haga mi rehabilitación? Recuerda, quiero que uses comparables para esto que estén en forma de renta lista, no policías minoristas. Porque vas a renovar la propiedad a una condición de renta lista. No vas a hacerlo para que te guste el retail completo donde lo conseguiste y poner las cosas más bonitas ahí dentro. ver si no puedes, no puedes usar una comp que esté al máximo y diga lo más agradable posible porque nunca renovarías un alquiler a ese nivel. Una vez que determine el aire V por su cuenta, quiero que lo verifique con su agente inmobiliario. ¿Bien? Así que simplemente ejecutarlo o simplemente enviar el trato a un agente inmobiliario experto que haga negocios en ese código postal donde se encuentra su propiedad. Y solo estás obteniendo su opinión, obteniendo una segunda opinión profesional del valor de la vivienda que estás pensando en comprar. Súper, súper importante, que ustedes hagan esto. Porque siempre hay una razón por la que deberías tener un segundo par de ojos en las cosas que podrían ver algo que es que tú no lo hiciste. Y realmente estás tratando de, con todo este proceso, constantemente estás eliminando incertidumbres y perfeccionando la verdad. Ese es todo el proceso de seguir esta lista de verificación. A continuación, se quiso determinar si la propiedad está actualmente rentada o si hay personas que viven ahí. Bien. ¿Y esos locatarios se van a quedar o se van a ir? Es importante que pienses en esto por adelantado o vas a heredar a esos inquilinos, o se supone que deben estar afuera en el cierre? Vas a hacer cosas diferentes en base a esos dos escenarios diferentes, entonces, ¿qué pagan actualmente los inquilinos por mes? Siempre útil saber. Entonces, si la propiedad está rentada, necesario asegurarse de que el contratista en el inspector podrá acceder a todas las partes de la vivienda. Esto es algo que a menudo es pasado por alto por los inversionistas que compran propiedades de alquiler. No puede haber basura amontonada por todas partes chicos. Eso lleva a una estimación de reparación inexacta y un informe de inspección incompleto. Compré una propiedad en Huntsville que estaba ocupada por un acaparador y había habitaciones enteras llenas de cosas. Y el inspector me dijo, Brian, no puedo darle como un informe de inspección realmente exacto. Y el contratista incluso dijo, no estoy seguro de poder darle una oferta exacta. Decidí tirar los dados y hacerlo de todos modos. Y luego finalmente, cuando cerramos y todo eso estaba fuera de ahí, descubrimos todo tipo de defectos en las paredes y el piso y en esas habitaciones en los alféizares de las ventanas y cosas que el e inspector nunca habían podido ver porque había demasiada basura. Entonces iba a comprar otra propiedad en Huntsville unos meses después, y estaba en negociaciones con el mayorista. Y resulta que esa casa también había destrozado apilada por todas partes. Como si estuviera hablando de montones de botellas de agua y bolsas de basura como de piso a techo en algunas zonas. Nadie vivía en este lugar. Gracias a Dios. Pero le dije a ese mayorista que si no puedes sacar todas esas cosas de ahí, no puedo comprarlas porque no puedo conseguir oferta inexacta para mi contratista. Y así es demasiado arriesgado. Y no pudo vaciar la casa. Al vendedor no le interesaba pagar por eso ni nada. Así que literalmente acabo de pasar ese trato y fue una pena porque probablemente hubiera sido un buen trato. Pero a veces hay que tomar una decisión así. El contratista y el inspector nuevamente, tienen que poder acceder a todas las habitaciones como el ático, el sótano y un espacio de rastreo. Tienen que llegar a todas partes. Nada se puede cerrar, bloquear, sellar , ninguna de esas cosas. De lo contrario, solo estás comprando una casa donde te esperan sorpresas que no sabías antes de comprarla. Ahora bien, si la propiedad está rentada y los inquilinos se quedan, necesitas conocer los términos del contrato de arrendamiento, bien. Ahora, están los inquilinos en mes a mes, es decir, podrías pedirles que se vayan y tienen que irse en 30 días. O hay un término específico en el contrato de arrendamiento, como, ¿acaban de firmar un contrato de arrendamiento nuevo de uno o incluso de dos años? Porque si lo hicieron, entonces no puedes echarlos, como si estuvieras atrapado con esos inquilinos, pero esos términos por uno o dos años o lo que sea. Y entonces estoy seguro que puedes ver por qué sería importante saber que entrar en el trato, para saber exactamente en qué te estás metiendo, el contrato de arrendamiento legalmente viene con la casa, ¿verdad? Un inquilino podría tener, al menos con el dueño actual, pero lo menos sigue a la casa. Entonces, si te conviertes en el nuevo propietario, heredas el contrato de arrendamiento. Entonces es importante que sepas lo que estás heredando. Entonces también te estás preguntando, en lo que respecta a la forma en que funciona el contrato de arrendamiento, ¿se puede levantar Lorentz? Si son mes a mes? Puede, pero si ya están en un contrato de arrendamiento de uno o dos años a una cierta cantidad de renta. No puedes levantarlo hasta que se acaben los arrendamientos. A continuación, desea verificar la calidad del vecindario con el administrador de la propiedad. Ya has hecho tu debida diligencia sobre lo agradable que es el vecindario, es momento de verificarlo con un administrador de propiedades. Entonces, es solo un paso extra para garantizar que estás invirtiendo en un vecindario seguro de clase C como queremos que seas. Bien. Y además, ¿quieres asegurarte de que tu propiedad la administrará tu gerente? He tenido administradores de propiedades que envié a tratar para decir, sí, Brian, creo que alquilaría por 850 al mes y luego estoy como, genial. Y luego cuando voy a comprarlo, como, oh, en realidad no administramos propiedades en esa zona. Es demasiado peligroso o es solo que soy como una porquería, ya sabes, ojalá te hubiera preguntado esto antes de tiempo. Uno, así que tal vez no lo hubiera comprado, pero aunque lo hubiera hecho, hubiera sabido que habría tenido que encontrar un nuevo administrador de propiedades para administrarlo. Eso también puede ser una señal si estás si estás buscando una propiedad y luego llamas a varios administradores de propiedades y dicen que no administramos propiedades en esa zona. Probablemente sea una señal de que simplemente no debes comprar la casa. Porque los administradores de propiedades conocen las ciudades y barrios realmente mejor que nadie. Están en las trincheras todos los días administrando propiedades ahí. Si han decidido que un área ni siquiera merece su tiempo, entonces probablemente tampoco valga la pena tu tiempo. Tan grande manera de averiguar si casas en un buen vecindario o no como para hablar con estos administradores de propiedades expertos. A continuación, quieres confirmar preaprobación de tu préstamo que vas a utilizar para comprar la casa con el prestamista que planeas usar a esa misma tasa en términos que usas para analizar el trato. ¿Bien? Realmente importante. Si corriste los números en base a como una nota de 30 años que 5% intereses. ¿Estás aprobado para eso de tu prestamista, bien. Al menos consigue una confirmación verbal que estás listo para ir para que sepas que lo que proyectas en realidad se hará realidad. También quieres confirmar el monto de los puntos y los costos de cierre que puedes esperar pagar tan bien, puedes seguir adelante y empezar a factorizar esos en tus números que estamos voy a hablar de aquí en un rato. Entonces le dices al banquero, ya sabes, cuáles son las comisiones de originación del préstamo y todo lo que puedo esperar pagar cuando cerremos este préstamo. A continuación, quieres obtener una estimación de contratista, bien. Y si esta es la primera vez obtiene un presupuesto de contratista, como si fuera nuevo en el mercado, ¿aún no ha comprado nada o todavía no tiene como un contratista de confianza? Básicamente, deberías obtener múltiples pujas. Y lo que haces es mandar al contratista para que le dé una vez más a toda la casa. Dices, Oye, Bill, quiero que vayas allá y mires toda la casa de arriba a abajo y me des una estimación de lo que tomarías para que esté lista la renta. Los contratistas saben lo que eso significa. Van a usar como pisos de tablones vinílicos y van a pintar y van a poner electrodomésticos a nivel de alquiler y ya sabes, no van a hacer nada también llamativo porque saben que eres un inversionista y estás tratando de trabajar en un presupuesto, quieres obtener esas ofertas de esos contratistas. Y nuevamente, si es tu primera vez, estás obteniendo múltiples pujas, esto asegura que no pagues de más y que tienes varias opciones, ¿bien? Y es muy importante poder extender esas ofertas en la mesa de café y mirarlas una al lado de la otra y decir, guau, este tipo está cobrando $5,000 por los pisos y este tipo cargo y 2000, ¿qué pasa con eso? Si alguien está cobrando 2000, los otros dos tipos están cobrando 5 mil. El tipo del 2000 no es necesariamente la mejor opción. A veces están apenas por debajo de pujar el proyecto para conseguirlo y luego te van a subir el precio más tarde. Pero es importante obtener toda esta información. Y quieres tener múltiples pujas para que también sepas que no te están estafando. Es la misma razón si vas a comprar un extranjero Toyota y vas a ir a un concesionario y obtener la cotización del modelo limitado con cualquier paquete de adornos de cuero. Y luego fuiste a dos concesionarios Toyota más de la zona para ver exactamente lo que te iban a cobrar por el mismo auto. Tendrías una idea mucho mejor de si te van a estafar o no, ¿verdad? Estarías como, bien, todos me están cobrando 41,000 por esto. Por lo que parece que este es el precio estándar y no hay como una gran discrepancia un tratar la situación de ofertas de múltiples contratistas de la misma manera. A continuación, quieres verificar esa estimación del contratista con tu mentor y con otros inversionistas en el mercado, bien, así que muestra tus ofertas de contratista a tu mentor y al menos a un inversionista local activo. Y solo asegúrate de que no te están cobrando de más por dos artículos en la puja. Asegúrate de que nada se vea loco, están fuera de lugar. Y lo que estos contratistas te están cobrando. Nuevamente, si esta es la primera vez que usa al contratista, investigue también un poco sobre el contratista, asegúrese de que sean de buena reputación. Tienen algunas críticas. Te pueden proporcionar algunas referencias. Todas esas cosas definitivamente deben mirarse y asegurarse de que tengan seguro, asegure de que tengan una licencia y pueda buscarlas en línea. Muy importante que lo hagas antes de elegir un contratista para. A continuación, querrás revisar el contrato o estimación con el administrador de tu propiedad. Bien. Así que nuevamente, estamos revisando esta estimación del contratista y lo estamos haciendo para estar realmente seguros de que lo hacemos bien. Es muy importante marcar lo mismo. Entonces, ¿por qué lo revisarías con el administrador de tu propiedad? El administrador de su propiedad sabrá a qué nivel debe estar renovando esa propiedad. Entonces le has dicho al contratista que me dé esa estimación lista, pero el contratista no sabe realmente lo que quieres. Con base en eso. No es como si les estuvieras dando un montón de dirección específica. Entonces ya ves lo que te envían de vuelta. Entonces le muestras al administrador de la propiedad porque ya manejan un montón de otras propiedades en ese vecindario. Y así van a saber cosas como e.g Oye, esta área no requiere HVAC. Simplemente puedes poner unidades de ventana y eso lo aprendí en una propiedad y me ahorró $5,000. El encargado de la propiedad dijo, ya sabes, tienen H vac y tu puja aquí, pero ninguna de las casas de ese barrio tiene h FAQ. Y probablemente no va a aumentar la cantidad que podrías obtener en renta. Apenas en absoluto. Y yo estaba como, oh, dispara, no voy a poner una aspiradora H. Entonces. Fui al contratista y no había cambiado la oferta para hacer unidades de ventana y era mucho más barato. Y estoy muy contenta de haber ido por esa ruta. Así que nuevamente, el propósito de mirarlo con el administrador de la propiedad, estás averiguando si necesitas agregar ciertos artículos o si estás gastando de más y puedes eliminar algunas cosas de tu puja. ¿Cuál es el nivel esperado de rehabilitación en ese barrio para que ese tipo de propiedad traiga en la renta esperada que quieres que la traiga? De veras estás perfeccionando eso aquí. A continuación, vas a obtener y revisar un reporte de inspección domiciliaria. Entonces vas a programarlos para completar una inspección de vivienda certificada usando un inspector de viviendas certificado nazi, que significa Asociación Nacional de inspectores de hogar certificados. Siempre he encontrado que los inspectores nazis son mucho más minuciosos y confiables y siguen un proceso y solo brindan mejores informes por Skype. Entonces, cuando recuperes esa inspección, es importante revisarla con el Inspector ya sea por teléfono o en persona. Y quieres atraparlos cuando estén frescos cuando acaban ver la propiedad recientemente porque hacen múltiples inspecciones todos los días. Entonces, en serio, si pudieras decir, Oye, vas a estar ahí desde las 12 hasta hacer la inspección, ¿verdad? Sí. Te puedo llamar escríbalo y solo puedes darme tus pensamientos iniciales o tal vez al día siguiente te envíen su informe de inspección y como están ahí sentados escribiéndolo mientras está fresco en su mente. Haka, hacemos una llamada rápida y repasamos esto juntos. Vas a gastar unos cientos dólares en este reporte. Entonces consigue el valor de tu dinero platicando con la persona que lo hizo con la persona que entró en la casa. Inspectores domiciliarios llamaron al ático y al espacio de rastreo. Prueban la electricidad, la plomería, todos los electrodomésticos, las H FAQ, como, realmente hacen la casa. Una vez más minuciosa. Y entonces quieres revisar eso con ellos, averiguar qué se les ocurrió. Y solo en general me gusta obtener la opinión de los inspectores sobre las áreas más preocupantes e importantes de la propiedad que necesitan atención? Mientras diga como, Oiga, señor inspector, ¿Cuáles fueron las cosas más preocupantes para usted de esa propiedad? Oiga, señor inspector, ¿qué partes de esa propiedad realmente necesitaban atención? Qué partes de esa propiedad tengo absolutamente que abordar de inmediato. Qué otras partes son como a más largo plazo, mantenimiento más diferido cosas que puedo esperar arreglar en los próximos como cinco años. Grandes preguntas para hacer. Te va a decir mucho sobre la propiedad. Siguiente. Vas a hablar con un experto en fundaciones si es necesario. Bien. Ahora bien, a veces el inspector y los inspectores no son expertos de la Fundación. Pueden ellos pueden detectar cosas. Pueden decir, oye, hay grietas en la cimentación o las viguetas se están pudriendo. Había puntos blandos en los pisos. Y esto lo he visto en los informes de inspección antes donde dicen que se recomienda que hable con una empresa fundacional o un ingeniero estructural certificado o lo que sea, sea que lo digan ahí mismo. Simplemente difiriéndote a alguien que se especializa en fundaciones. He ignorado ese consejo antes y compré una propiedad y luego inmediato descubrí que tenía como $20,000 y problemas de cimentación. Tuve que venderlo. Perdí miles de dólares. Un error realmente estúpido. Ojalá no hubiera hecho eso. Yo tampoco quiero que ustedes hagan eso. Entonces por todos los medios, si el reporte de inspección y/o la estimación del contratista dice algo acerca de que la fundación está equivocada o arruinada. Necesitas hablar con alguien que sea experto en estructura antes de comprar la propiedad. Y honestamente, si dicen que eso es cualquier cosa, que algo está mal con la fundación, yo solo pasaría y compraría otra casa porque es un gran problema. Es difícil de arreglar, ¿verdad? Sin decenas de miles de dólares y se puede encontrar una propiedad que no tiene problemas de fundación. Bien. Entonces, a continuación, desea revisar la inspección y asegurarse de que los artículos importantes estén cubiertos en la oferta del contratista. Bien. Entonces tienes tu inspección. Tienes tu estimación de contratistas. ¿Correcto? Quieres poner esos dos uno al lado del otro sobre la mesa. Y desea revisar un contrato o estimación y asegura de que todos los artículos importantes estén cubiertos en la oferta. ¿Bien? Entonces como si tu contratista estima está sentado aquí y solo tiene como pintura, alfombra, lo que sea. Pero la inspección dice que el techo está desgastado y tiene que ser reemplazado. Tienes que ir y asegurarte de que se agregue un nuevo techo a esa estimación del contratista porque eso es realmente lo que hay que hacer. Entonces me gusta mirar estos dos uno al lado del otro solo para asegurarme ¿ el contratista incluyó todo lo que el inspector encontró en esa oferta que me dio? Entonces si no lo hizo, El siguiente paso es obtener una oferta de contratista revisada si es necesario. Bien. Entonces después de revisar la inspección, el estimado original que estás obteniendo con el contratista, estás diciendo, Oye, encontré al inspector, encontré algunas otras cosas que no estaban en tu oferta. Es importante. Necesito que agregues estas dos o tres cosas y me consigas una oferta revisada, ¿de acuerdo? Ahora, vas a ejecutar algunos números, ¿de acuerdo? este momento has conseguido mucha información. Sabes que las propiedades y un buen mercado y un buen código postal, está en el barrio correcto. ¿Sabes eso? Cuánto va a rentar para ti. Entiendes la situación con los inquilinos. Has hablado con el contratista y luego con el inspector de viviendas, y luego has conseguido y luego con el administrador de la propiedad sobre la rehabilitación, y luego has vuelto, has revisado el estim 19. Correr Comps 101: Vamos a sumergirnos. Entonces este es un breve video de entrenamiento sobre comps. Esto solo va a ser una visión general de alto nivel de exactamente lo que necesitas saber para protegerte y tomar buenas decisiones. Apenas la filosofía de cómo pensar en las comps, los diferentes tipos de valores que buscas, etcétera. ¿Por qué esto es importante? En primer lugar, una comp es la abreviatura de comparable, lo que solo significa propiedad comparable a su propiedad objeto. Bien. Y estás tratando de determinar lo que vale una propiedad en este momento. Y si una propiedad necesita trabajo, también te estás preguntando cuál será ese valor futuro una vez que esté arreglado, bien. Si viste una bicicleta por tres mil digamos a la venta. Pero luego en la misma tienda de bicicletas, viste otra bicicleta que tenía el mismo cuadro, llantas, llantas, frenos y choques que la primera bicicleta. Entonces como el número dos, ese sería un paseo en bicicleta comparable. Como si todo fuera prácticamente igual. Si esa segunda bicicleta comparable que viste fuera de sólo 1.500 dólares, ¿qué pensarías? pensaría que esa bicicleta número uno a los tres grandes era una estafeta y probablemente vas a comprar la bicicleta número dos. Bien. Entonces las comps son una manera de realmente solo determinar como si estás obteniendo un buen trato o no. Bien. Comps son una forma de determinar si te están estafando. Es como una manera de mirarlo. Porque solo estás pensando como, bueno, ¿qué están pagando otras personas por las propiedades? ¿Cuáles son otras propiedades en renta listas condiciones que se venden para este barrio? Sabes, ¿qué va a valer el mío? Por eso hacemos esto, ¿de acuerdo? Y voy a ser honesto, ejecutar comps es un poco complicado. Es por eso que la gente confía en los agentes inmobiliarios para hacerlo. Por favor envíame algunas comps o me gusta que gente realmente no sepa cómo hacer esto, pero es una habilidad que tienes que tener como inversionista inmobiliario, ¿verdad? Como no aprender a ejecutar comps sería como tratar de obtener beneficio pero no estar dispuesto a usar una barra o algo así, ¿verdad? Es como que uno de los elementos básicos de la inversión inmobiliaria es aprender a hacer esto. Y no es tan fácil determinar el valor de una propiedad como es una bicicleta o un auto nuevo. O los valores varían mucho menos y es un rango menor. Cosas más baratas son más fáciles valorar porque hay un rango más pequeño como este. La bicicleta de montaña va a valer de tres a cinco mil o lo que sea. Casas. Cuando valen dos en las decenas o cientos de miles de dólares, como si fueran a variar más salvajemente. Y también porque hay tantas variables diferentes en una propiedad. Al igual que a diferencia de una bicicleta, hay decenas de factores diferentes que entran en las casas. No solo las cosas que están en la casa en sí, sino todas las cosas que están alrededor de la casa, ¿verdad? Como el barrio o la calle en la que está o qué cosas comerciales hay cerca, o cualquier otra cosa extraña. Vamos a, vamos a hablar de eso esta noche. También. Recuerda que el valor de una casa, que otras cosas son ciertas con esto, pero realmente se reduce a lo que alguien va a pagar por ella. Y así la emoción puede incluso jugar un papel en el valor de las casas, ¿verdad? Si alguien está realmente entusiasmado con una propiedad, eso realmente pagará de más. Has visto todos estos escenarios de inspección de múltiples ofertas en este exclusivo mercado, ¿verdad? Donde está la gente como, Oh Dios mío, Bob, como si fuéramos a la jornada de puertas abiertas el sábado y había otras 12 parejas mirándolo. Tenemos que hacer una buena oferta. No me importa. Pagemos de más, solo agitemos la inspección, agitemos la contingencia de tasación. Necesitamos esta casa. Así ha sido la gente sobre propiedades durante los últimos sin importar cuántos años y este mercado alcista. Y lo que eso hace es plantea las comps de todas las demás propiedades, ¿verdad? O plantea como la comp. Entonces, si alguien loco compra sobrepaga por unas casas en la calle, entonces todas las demás personas en esa calle con propiedades comparables van a ser como, Bueno, mi propiedad ahora vale tanto porque mira, este se vende por tanto. Y así se ponen engreídos. Y lo que en última instancia hace es crear valores sobreinflados de propiedades. Y todo eso tiene que llegar a su fin eventualmente, ¿verdad? Si estudias invertir en ciclos de mercado y cosas así, mucho se basa en la emoción, ¿de acuerdo? Y la forma en que la gente está decidiendo gastar su dinero, cuando la gente aprieta. Todo viene derrumbándose. Creo que eso va a pasar pronto. Espero que sí. Y sé que ya hablamos de eso algunos. Así que las trampas potenciales a tener en cuenta al ejecutar comps. Una de ellas es no encontrar comps de manzanas a manzanas. Bien. Entonces estás como tratando de ver cuál es el valor de una casa de tres habitaciones. Pero estás buscando casas de dos habitaciones, o estás en este vecindario por aquí, tu propiedad temática es, y luego estás usando comps que están en diferentes vecindarios y es solo una sensación diferente por ahí. No es tan agradable ni lo que sea. O tu propiedad temática está en una calle muy transitada y hay una licorería al final de la carretera. Y los comps están en bonitas calles tranquilas con aceras, ya sabes, pero los pies cuadrados y el baño de la cama es lo mismo. Eso todavía no es una comp de manzanas a manzanas. Me gusta. Prácticamente todo tiene que ser igual. Y si no encuentras todo lo que es igual, vas a tener que ajustarte para eso y te mostraré cómo hacerlo. Otra cosa es sobreestimar. Yo soy, supongo que podrías llamarlo como un eterno optimista. Y de muchas maneras como al menos cuando se trata negocios y desafíos de la vida. Simplemente no he tenido siempre una actitud. Bueno, no siempre, pero algo se despertó en mí cuando tenía veintitantos años y empecé a hacer desarrollo personal y todo eso. Y yo estaba como, ¿sabes qué? Todo esto depende de mí para entender mi vida. Y no importa qué desafío surja, puedo resolverlo y todo siempre va a estar bien y siempre voy a encontrar la manera y no me preocupa fallar. Y eso es, claro, algo bueno tener de tu lado, ¿verdad? Cuando intentas ir a hacer cosas nuevas y tener éxito y vas a entrar en miedo. Te animo a que seas así, pero me metí en muchos problemas al no como equilibrar eso con la lógica real y ser racional. Y yo miraría una propiedad y estaría como, bueno, ya sabes, realmente no estoy viendo ninguna corriente y necesitábamos que valer 80. No estoy viendo ninguna columna. Las columnas están todas con como 65, pero quiero decir, seguramente va a valer 80 eventualmente porque este es un gran vecindario en alza, ya sabes, y solo me gustaría inventar historias como eso para mí, como razones por las que todo va a estar bien. Y no siempre resultó así. Todos fueron como contratar gente para nuestro negocio de venta al por mayor y yo estaría como, no sé si podemos justificar otros 50,000 al año y nómina, pero seguro que va a estar bien si solo conseguimos un trato extra de esto en el flip o lo que sea, solo me gustaría ser demasiado optimista y simplemente no hacer eso con comps. Entonces esto es básicamente como hacer matemáticas. Así que en realidad solo estás siendo conservador, estás siendo lógico, sigues siendo emocionado y positivo en general. Pero si los números no funcionan, simplemente no haces el trato. Y el tercero es olvidarse de dirigir policías por completo. Veo que la gente hace esto con más frecuencia de lo que piensas, ¿verdad? Es que simplemente se meten un poco en el juego, emocionan mucho y compran su primera o segunda oferta. Y en realidad no miran el valor. Realmente no saben lo que vale. Sabes, yo he hablado con varias personas que ya compraron una propiedad. Yo estaba como, entonces, ¿qué dice que lo estás rehabilitando y luego como, qué es el ARV? Como lana. No estoy muy segura. O sea, el tipo dijo que valía la pena ir a valer 100 o lo que sea que me lo vendí. Pero no tienen muy claro eso. Y es solo un error común para principiantes. Y no quieres lograrlo. Entonces, ¿por qué necesitas conocer el valor de una propiedad? Bueno, simplemente para que puedas determinar algunas cosas, qué tamaño solo tendrás en él. Entonces si vas a hacer flujo de caja con ese pago hipotecario, sabiendo que el banco te va a dar como 70%, ¿verdad? ¿Con qué clase de soledad vas a terminar? Será un flujo de caja. ¿Qué va a valer en condiciones listas de renta, verdad? Entonces ya sabes, si puedes obtener el dinero de un prestamista privado para la compra y rehabilitación o si vas a tener que traer dinero a la mesa. Recuerda de nuevo, si estás todo en compra más reparaciones es alrededor del 70% del valor. Por lo general, puedes sacarte toda esa pelusa de algún tipo de prestamista a corto plazo, ¿verdad? Entonces también, ¿para qué va a valorar? Una vez tú, que es realmente similar a B, ¿verdad? Lo que va a valer en condiciones de renta lista. Pero también necesitas saber que sabes cuánto de préstamo puedes obtener del banco, bien, Entonces B y C son lo mismo, pero necesitas saberlo por dos razones diferentes. El dinero a corto plazo y el dinero a largo plazo. Ahora hay algunos tipos diferentes de valores que puedes determinar. Hay ARV y luego hay valor actual. Nrv es por supuesto, el valor después de arreglarlo. Y el valor actual es el valor tal y como se asienta en este momento. Y mucha gente realmente no mira eso ahí mismo. Como, ya sabes, no se ven como, cuántas otras tres habitaciones asquerosas hay en este barrio que necesitan diez o $15,000 de trabajo. Y ¿para qué se venden eso? Y te das cuenta, en realidad no hablamos demasiado de eso. ¿Nosotros? Como tratar de determinar específicamente qué vale algo ya que se sienta, dónde necesita ser arreglado. Eso es porque el valor actual realmente no es tan importante, ¿de acuerdo? Realmente no te preocupa pagar la cantidad exacta o menos que otros inversionistas que han estado pagando por acuerdos que necesitaban trabajo. Bien. Eso es porque esos valores están por todas partes chicos. Y realmente solo depende de ese acuerdo que el inversionista pudiera haber negociado cualquier escenario posible. Visto. Escenarios donde si tuviera que mirar esto y yo estaba como, bien, ¿qué están comprando los inversionistas? Fijador de tres recamaras superiores para en este barrio? Si mirara todas las ventas en el último año, sería de todo, desde 50 mil hasta 10 mil dólares. Recuerdo solo mirar algunos tratos con mi socio de negocios para estar en. Como, ¿cómo en el culo alguien consiguió esa casa por diez de los grandes? Simplemente encontraron tal vez a un vendedor desesperado o a alguien que vivió en California y heredó la propiedad y ya son ricos y solo lo querían de sus manos. Al igual que, en realidad no sabes lo que pasó. Muchos de esos se vendieron fuera del mercado. Ya sabes, si se están vendiendo a inversionistas. Y además, es un poco difícil de decir mirando específicamente si estás mirando un montón de propiedades como las fotos y todas necesitan trabajo, todas necesitan ser arregladas. Es un poco difícil conseguir comps de manzana a manzana para eso. Porque algunas casas tendrán como daños por moho o algo así, pero no es realmente evidente en las imágenes. Y no tienes estimaciones de contratistas ahí sentados apegados a los comps, así que no sabes qué podría haber necesitado cada una de las casas de los diez K 30 K y trabajar. Y la casa de 40 K podría haber necesitado diez K o lo que sea. O 30 K podría haber necesitado diez K, ¿verdad? Entonces ambos terminan siendo 40 caolín. Y así de nuevo, realmente no necesitas preocuparte como, bueno, ¿qué están pagando otros inversionistas? Puedes mirar eso si solo quieres ver como qué, qué no pagar más de lo normal, esa puede ser una buena guía. Pero honestamente a los chicos les gusta cuando el mercado está realmente inflado, como lo es en 2020, que lo que otros inversionistas están pagando no es la mejor guía porque la gente en realidad está pagando de más cosas todo el tiempo. ¿Bien? Entonces nuevamente, tu objetivo con esto es solo asegurarte de que tienes un trato por 70% del aire V y un cash flows con el pago de la hipoteca que vas a tener sobre él. Entonces hay dos tipos de ARV. Hay renta lista y hay venta al por menor. Y no cometas el error de mirar a los policías minoristas. comps minoristas serían como rehabs frescos. Bien. Como pisos de madera, encimeras de granito, electrodomésticos de acero inoxidable. Podrían haber puesto césped nuevo en el patio y paisajismo y ventanas nuevas y ¿ en el patio y paisajismo y entiendes a lo que me refiero? Como retail, como top of the market, tipo comps donde casi no podrían haber hecho nada más a la propiedad sin que solo fuera estúpido, como gastar de más, como hicieron la rehabilitación máxima, Eso es una rehabilitación minorista. No estás buscando eso. Estás buscando comps que van a parecerse a tu propiedad después de rehabilitarla. Entonces normalmente eso parece alfombra rosa, cocina y baño sencillos pero limpios. A lo mejor tienes los pisos de tablones vinílicos. Ustedes probablemente tienen tal vez ustedes viven en uno ahora. Pero estoy seguro de que has vivido en lugares como simples de renta lista en el pasado, tal vez como de vuelta en la universidad o algo así, ya sabes, vas a alquilar un departamento y ponen alguna alfombra nueva, ¿verdad? Ellos pintaron, pusieron algunas persianas nuevas. Pero no es nada elegante. ¿Verdad? Papá es un comp perfecto para lo que buscas porque eso es todo lo que vas a hacer con tu propiedad. Plataformas que puedes usar para ejecutar comps. Prop stream es como el servicio de pago más popular en este momento. Y realmente están ganando mucho vapor. Creo que son como 80, 90 dólares al mes. Estoy dividiendo una membresía con Ryan ahora mismo quien ya sabes, está en este grupo. Y en realidad solo me zambullí en ello en los últimos días. Voy a pasar por eso contigo esta noche lo mejor que entiendo, pero realmente no lo sé tan bien como podría. Pero esa sería una plataforma si eres como, quiero conocer todos los datos, quiero la mejor, la plataforma más robusta y obtener una membresía de crop stream. Pero también puedes hacerlo encendido. Lugares como Zillow y Redfin o es gratis. Simplemente va a ser un poco más complicado. También haremos algunos en Zillow, solo para mostrarte cómo es eso. Y el CRS es la plataforma que usé durante mucho tiempo antes decidir cambiar a prop stream solo para poder estar usando la misma plataforma es muchos de nuestros alumnos. Ya sabes, eso solo tiene más sentido porque CRS no está disponible en todos los mercados. Y sí, repasaremos algunas de las diferencias entre estos servicios de pago para ver las comps y las cosas gratis. Entonces variables deberías estar buscando nuestros metros cuadrados, ¿verdad? Entonces, si tu propiedad temática es de 1,200 pies cuadrados, estás buscando algo alrededor de 1,200. Tal vez. Lo pondrías como de 1,100 a 1,300. Dale un poco de rango, pero lo mantienes bastante apretado. Quieres que sea el mismo combo de cama y baño. Entonces, si tu propiedad temática es de dos dormitorios, entonces no mires tres habitaciones o una recámara para que los policías solo encuentren otros dos. Otra vez. Quieres que esté en condiciones de renta lista, derecho. Su apelación de comp. Entonces, si la calle en la que está tu propiedad temática no es tan buena y tiene como todas las cercas de eslabones de cadena y un par de autos estacionados en los patios de la gente, ya sabes, ese tipo de vibra pasando. No encuentre un comp. Que es para calles por donde la casa es todo como lindo y cortador de galletas y hay aceras y césped bien cuidado y todo eso, ¿verdad? Porque, ya sabes, no se trata de manzanas a manzanas, realmente necesitas encontrar algo más que esté en la misma calle. Rango similar de año construido. Bien. Voy a ver una casa que fue construida en 1945, podría bajar a 1930 y hasta 1960 o algo así. Entonces tal vez 15 años por cada lado. No tengo una razón muy dura para hacer eso. Yo solo sé que si te alejas demasiado, entonces no vas a conseguir las comps adecuadas. He cometido el error antes de no saber de eso. Y estaría mirando una casa construida en 1940 y estoy mirando casas construidas en 2006 o incluso como 1985 o 95, como y esa no es una buena comparación porque la casa es mucho más nueva y es muy diferente. Entonces te puede gustar a medida que las casas se vuelven más nuevas, en realidad puedes empezar a verla. ¿Saben a lo que me refiero? Como, ya sabes a lo que me refiero cuando hablo como una casa que se construyó en los noventa o principios de la década de 2000. Muchos de ellos tienen como el revestimiento de vinilo en ellos y esas cosas. Así que se escapó un poco del bloque rico o como lo llamen paredes o el ladrillo. Y simplemente no quieres usar propiedades que son de una época completamente diferente como comps para tu propiedad objeto. Entonces, si puedes mantenerlo alrededor del rango o cuando se construyó tu propiedad, eso es bueno. También, mismo barrio. Vamos a hablar de eso un montón esta noche. Y es solo asegurarse que el usuario constituyente en el mismo vecindario sea su propiedad objeto. Ese es uno de los mayores consejos que puedo darte si cruzas la interestatal o cruzas las vías del ferrocarril o te adentras en un vecindario totalmente diferente para encontrar comps para tu tema propiedad, probablemente vas a obtener los números equivocados. Los barrios son un gran determinante de valor, así que trata de permanecer dentro de un barrio. Te muestro cómo son los barrios cuando nos metemos en algunos ejemplos. Otros X factores a tener en cuenta, como calles concurridas. Si tu propiedad temática está en una calle muy transitada, entonces quieres descontar por eso o encontrar comps en una calle concurrida, cosas comerciales. Como si hubiera como una licorería, eso podría dolerle un poco. Mientras que un restaurante que es agradable en realidad podría ayudar a la relación calidad-precio porque es genial que le guste estar a poca distancia de un restaurante. Entonces torres eléctricas, otras anomalías como si hubiera cosas raras. Al igual que compré una propiedad una vez y dos puertas abajo. Hay un lote grande que estaba cercado y lleno topadoras y hay un almacén y tenía como lo que sea. No sé por qué no puedo pensarlo pero, ya sabes, las cosas puntiagudas en la parte superior de la cerca para mantener a la gente afuera como en las cárceles, pero para evitar que la gente entre. Y eso restó valor a la propiedad. Derecha. Porque era solo una ostentosa como los locatarios iban a tener que ver ese campo de bulldozers todos los días. Y luego cuando fui a venderlo, suerte, se lo vendí a un desarrollador, pero probablemente lo compró por menos para mí sabiendo que cuando construyó casas ahí, iban a vender por menos por eso, las topadoras tiene sentido. Estás buscando cualquier cosa que no haga de manzanas a manzanas y solo estás siendo muy diligente con nosotros. Y si resta valor a la propiedad, entonces vas a restar 10% de tu ARV por cada factor x. Entonces, si encontraste una propiedad, digamos que encontraste una comp que valía 100 mil, pero estaba encendida como, ya sabes, no tenía factores x. ¿Verdad? Y tu comp estaba en una calle muy transitada y había una gran torre eléctrica al otro lado de la calle o algo así. Deduciría el 10% por la calle transitada y el 10% de la torre eléctrica. Entonces un total de 20%. Yo pensaría que a pesar de que encontraste un comp del mismo baño de cama de pies cuadrados, etc, mismo barrio vale 100. Que yo pensaría que mi propiedad sujeto sólo va a valer 80 porque vamos a restar 20% por esos x factores. Ahora eso podría ser un toque conservador. A lo mejor vale 85, pero como hay que tener cuidado, ¿verdad? Y la regla del 10% POR factor x grande, significativo es tu amigo. Y eso es algo que me enseñó uno de mis primeros mentores. Eso realmente me salvó porque estaban construyendo toneladas de propiedades nuevas. Y tenían un negocio enorme que fue realmente afortunado de ser mentorizados por estas personas. Y no podían darse el lujo de fastidiar porque estaban pidiendo prestados millones de dólares en préstamos para la construcción y esas cosas. Entonces estaban mirando cada pequeña variable y me enseñó la importancia de hacer esto cuando manejas policías. Entonces, pensamientos finales es, de nuevo, ser conservador a la hora de dirigir policías, deducir esos diez por ciento. No seas demasiado optimista. Siempre vuelve a verificar tu trabajo con tu mentor, compruébalo conmigo, compruébalo con tu agente inmobiliario a tu agente inmobiliario en tu mercado será una gran persona para rebotar cosas de. Por lo general, son expertos en esto. Si te imaginas sentándote y haciendo comps como todo el día, de madera, te pones bastante bueno en ello. Si lo acabas de hacer todo el día. Eso es básicamente lo que hacen los agentes inmobiliarios. Chicos. Simplemente hacen comps como todo el tiempo. Bien. Y así los aprovechamos. Eventualmente los necesitarás. La gente me preguntaba, bueno, voy a molestar al agente inmobiliario porque no le voy a comprar nada y no estoy, ya sabes, finalmente te va a gustar como, estoy vendiendo un par de propiedades en los próximos meses para hacer 1031 en alguna multifamilia y esas cosas. Y por fin les estoy echando un hueso a esos agentes inmobiliarios, oye, gracias por ayudarme. ¿Quieres vender estas propiedades por mí? Ya sabes, vas a, algo va a venir alrededor. Entonces un error. Tus agentes inmobiliarios también los prestamistas te darán sus columnas, ¿de acuerdo? Tu prestamista privado, el que te va a prestar el dinero, ¿adivina qué? Corren comps to porque tienen que hacerlo, no solo confían en ti. Ejecutan sus propias comps para ver si en qué te están prestando para la compra y la rehabilitación y todo eso tiene sentido. Bien. Yo también lo consultaré con ellos. Yo diré, Oye, ¿qué obtienes como valor de esta propiedad? Sólo me pregunto si sabes cuánto vas a poder prestar en él. Solo enviaré esa pregunta a los prestamistas por correo electrónico cuando esté pensando en un trato. Entonces, al hacer ofertas iniciales, nuevamente, solo usa el ARV que te proporciona, como por el administrador de la propiedad, el mayorista, o donde sea que consigas el trato para él solo para una oferta rápida. Bien. Entonces, si el correo del mayorista dice 75 k ARV, solo puedes usar eso para la oferta rápida solo porque eso es probar las aguas y ver, oye, esta persona es incluso seria porque siempre tener que negociar a la baja sobre su precio de compra, ¿verdad? Entonces solo estás viendo si son negociables, entonces si lo son, entonces recomendaría entrar y hacer el proceso completo para ejecutar comps. Y por último, siempre tienes que volver atrás y verificar el valor por tu cuenta antes de cerrar la propiedad. Entonces hago todo esto como rápido de alto nivel y cosas sucias cuando solo estoy explorando para un trato. Pero cuando las cosas se ponen serias, cuando vamos bajo contrato y ese periodo de inspección es como quitarle. Ahí es cuando salí friki y me abarroté y estoy como, bien, parece que en realidad estoy comprando esta cosa. Déjame realmente se asegura de que no estoy tomando una mala decisión. Déjame consultar con mi experto local en ese mercado. Déjame que me vuelva a verificar con este otro administrador de propiedades. Déjame consultar con otro agente inmobiliario. Déjame solo mirar la columna. Entonces una vez más. Permítanme ver la estimación de este Contratista. Déjame ver la inspección una vez más. Vale la pena, chicos. Como si fuera una compra grande para comprar una propiedad y esto no tiene que llevar una eternidad. No estoy diciendo que te va a gustar esconderte en una cueva durante un mes e ignorar a tu familia porque compraste una propiedad. Pero haz tu debida diligencia. Y esto es una gran parte de ello. Realmente solo te estás asegurando de que tu propiedad valga lo que crees que es. Y a medida que te vuelves bueno en esto, no necesitas tanta ayuda y tienes más confianza y esas cosas. Pero cuando eres un principiante, definitivamente deberías estar verificando dos veces con otras personas para ver lo que vale una propiedad. Bien chicos, con eso, salgan y lo aplasten. Salgan y comiencen a ejecutar comps. Y espero que eso les haya sido de ayuda, chicos. 20. "Ofertas rápidas": Mucha gente se está encontrando con este tema. Mucha gente se encuentra con este problema donde están tratando de meterse en el juego, tratando de conseguir su primer alquiler. Y están viendo como que las ofertas vuelan por la mesa todo el tiempo y que otros inversionistas los recogen muy rápido. Me enviaban mensajes como Brian, ya sabes, ni siquiera tuve tiempo de meter ahí a mi contratista. O ¿cómo sé siquiera qué ofrecer? La gente está ofreciendo, ya sabes, mucho más rápido en estos tratos y me están golpeando. Yo quería abordar esto porque hay una manera de abordar esto. La forma en que es el mercado hoy, la forma en que es el mercado en 2019. Es un juego de ritmo muy rápido. Voy a hablar de cómo solía ser aquí en un poquito. Pero hoy en día, como, quiero decir, ves un trato, te mandan por correo electrónico. Hay que saltar sobre él ese día para tener la oportunidad de conseguirlo. Bien. La velocidad es tu amiga ahora por días. Bien. Entonces, lo que ustedes necesitan es como esta fórmula simple, ruda y sucia para hacer ofertas. Si pudieras echar un vistazo muy rápido a un trato, podrías simplemente enviar a ese mayorista de vuelta al menos un rango solo para que tu voz esté ahora en la conversación. Para que llegue ese correo electrónico. Y en vez de ser como, Oh Dios mío, ¿cuánto van a costar esos gabinetes nuevos, verdad? En cambio estás como yo pensando, paga alrededor de 35 a 40 mil por eso. Como si pudieras hacer eso dentro cinco o 10 min de la investigación, ¿eso no sería valioso para ustedes? ¿No sería capaz de moverse mucho más rápido a través de posibles acuerdos y salir como realmente un comprador serio para estos mayoristas y realmente tener la oportunidad de ir bajo contrato y luego llegar a hacer la mayor diligencia debida. Entonces este video no está de ninguna manera destinado a que hagas estúpidas ofertas, ¿verdad? Obviamente. Y entonces realmente no los vuelvo a verificar. Esto está pensado para que te guste saltar la línea y decir, Oye, creo que lo quiero, aquí está mi rango de precios. ¿ Eso funciona para ti? Si es así, permítanme que me den unos días de periodo de inspección para conseguir realmente mi contrato o un inspector ahí dentro. Entonces voy a poder decirte 100% seguro y voy a poner dinero serio no reembolsable y todo eso. Entonces eso es esencialmente lo que estás haciendo. Eso es mucho mejor hoy en día que sentarse y tratar calcular esta oferta exacta y conseguir un contratista y llamar a su administrador de la propiedad, o especialmente como pagar 300 dólares por una inspección a todos para llegar. Lo que piensas es esta oferta exacta que puedes hacer solo para enterarte de ese trato vendido como hace una semana. Entonces hay que poder hacer esto hoy en día. Bien, así que de nuevo, realmente hay, hay dos razones. Uno ya he repasado por qué esto es valioso para ti. Una es que estás saltando al frente, estás agitando la mano, estás levantando la mano, digamos que tal vez, tal vez quiero el trato. Aquí es válido. Podría prestar acertándome la atención a medida que sale ese trato. Para que no te lo roben. La otra razón por la que quieres hacerlo de esta manera es porque el 90% del tiempo y ustedes me sentirán en esto cuando vean ofertas. Ya sabes, como están las cosas aquí en 2019, allá demasiado caras, ¿verdad? Ya sea en la MLS o sea de un mayorista o en cualquier otro lugar o a la venta por el propietario. Siempre es demasiado caro. Bien. No solía ser así. Voy a hablar de eso a continuación, pero esa es la realidad del mundo en el que estamos invirtiendo, al menos hoy, ¿de acuerdo? Entonces, si alguien manda un trato por como cuando el precio es de 59 mil y ejecutas los números y estás como, ****, solo puedo pagar como 40 por esta pestaña. En realidad, el flujo de caja es la forma en que Brian me ha enseñado. Tienes que seguir adelante y hacer esa oferta adelantado antes de perder un montón de tiempo en el trato. ¿Bien? Como, si sabes que tu oferta probablemente va a llegar alrededor de los 40, Realmente no tiene sentido ser como, Oye, me interesa, déjame entrar a la casa, déjame buscar a mi contratista, déjame hacer esto. Déjeme hacer eso. Como dedicar mucho tiempo a analizarlo y a desgastar a tu equipo, llevarlos por ahí. Te he dado ofertas y cosas solo para ofrecer algo que nunca iba a ser aceptado en primer lugar, muy probablemente. Bien. Ahora hay excepciones a eso. Pero es realmente bueno simplemente seguir adelante y lanzar esa oferta por ahí y ver cómo reacciona el mayorista ante ella. A veces van a decir, ****, no, ya tengo tres ofertas de precio completo. Y otras veces podrían decir, ya sabes, Brian, no puedo hacer 40, pero podría ser capaz de hacer 45. Y entonces, de repente, los tienes en tus sitios, ¿verdad? Entonces estás como, bien, vamos, vamos, vamos, vamos a encontrarnos en medio de esto. Vayamos bajo contrato aquí en la gama 40, 45. Déjame meter a mi contratista unos días y luego te daré dinero serio y te daré una decisión firme en ese momento. Entonces estás viendo si incluso vas a estar en el mismo universo el mayorista cuando tires tu oferta. Y quieres tirar lo más bajo y ofertas con las que te sientes cómodo porque ese es el ancla de precios es lo que ellos lo llaman. Realmente ya no se puede bajar por debajo de eso en el futuro. Puedes intentarlo, pero no funciona bien, es una mala negociación, ya sabes, especie de error ofrecer 40 y luego volver e intentar ofrecer 35 después. Pero si ofreces 35 y luego llegó a 40, eso es aceptable. Así que asegúrate de que cualquier oferta que ofrezcas sea baja porque solo debes saber que subir es fácil, pero bajar es prácticamente imposible. Bien. Entonces sí, vamos a sumergirnos un poco sobre la historia de cómo llegó a ser así. Entonces no soy el inversionista con más experiencia del mundo, ¿verdad? He estado haciendo esto desde 2011, 2012, ¿verdad? Pero cuando empecé, este era un juego diferente. El juego fue mucho más lento. Había mucha menos competencia. Cuando empecé por primera vez. Fue mucho más difícil de conseguir. Préstamos bancarios. Y los ARV fueron menores, es decir, los valores fueron menores. Así que más difícil conseguir una propiedad de $0.70 sobre el dólar. A veces cuando el, qué, cuál es el valor se ha hundido, ¿verdad? Pero comprar precios lo suficientemente baratos como para basar el flujo de caja, basado en lo que va a rentar no fue la parte difícil, como lo es ahora. Bien. Entonces era un juego diferente en ese entonces. aquel entonces, viste llegar un trato y podías tomarte tu tiempo. Quiero decir, no había como, toneladas de competencia. Había propiedades listadas en la MLS en Nashville por 30, 40 de los grandes cuando estaba empezando por primera vez. Y ahora todos esos serían de ciento 50 a 200,000 listados de dólares, cierto. Entonces no funcionarían como alquileres, pero en el pasado, propiedades que como claramente habrían tenido sentido para mi perspectiva de flujo de efectivo o simplemente sentadas en la MLS esperando que compres. Seguro que probablemente estés ahí sentado pensando como, maldita sea, ¿por qué no puede ser eso ahora? Todo lo que tengo que decir es que cuelgue fuerte porque va a volver. Bien, la historia ha demostrado que el mercado inmobiliario va en ciclos y luego volverá. Habrá un momento en que ese chico, esas condiciones vuelvan a existir. Así que a pesar de que si solo te estás metiendo en el sector inmobiliario, probablemente estés como frustrado. Como por qué esperé hasta ahora para entrar cuando nunca ha sido más difícil encontrar buenas ofertas. La forma en que lo veo como ustedes saben, enfocarse en lo positivo, que es que se metió ahora para que pudiera aprender el oficio. Puedes aprender a elegir un mercado e identificar un buen vecindario y encontrar una buena casa y hacer una estimación adecuada de rehabilitación, y construir un equipo y averiguar para qué se rentaría algo y encontrar prestamistas para darte el dinero y construir como un pequeño flujo de ofertas que vienen tu manera de mayoristas y demás. El hecho de que si, si ese es solo el escenario en el que estás, realmente lo estás haciendo en el momento perfecto para posicionarte para cuando el mercado vuelva a bajar. Porque mucha gente va a querer entrar en el juego una vez que todo vuelva a ser barato. Pero van a ser novatos que no tienen idea de lo que están haciendo. Y ya vas a estar preparado para limpiar, ¿de acuerdo? Al igual que acabo de leer un artículo recientemente que decía que Warren Buffett está moviendo gran parte de su cartera al efectivo en este momento. Pero, ¿por qué crees que está haciendo eso? Porque ve el cambio que viene en el mercado y quiere tener mucho efectivo para poder comprar un montón de negocios o acciones o lo que sea que esté comprando. Y él puede limpiar. Podemos hacerlo muy bien, igual que lo ha hecho en toda su carrera. Ha hecho lo contrario de lo que hacen los demás, ¿verdad? Entonces ustedes se están poniendo en una posición para poder aplastarlo cuando se vuelve muy fácil comenzar a sacar casas. No significa que no puedas comprar casas ahora, pero es un poco más difícil. Tienes que ser paciente, tienes que esperar más, tienes que hacer más ofertas que vas a conseguir, vas a perder muchas más ofertas ahora de las que de otra manera tendrías. Cuando los inversionistas no están tan interesados en las propiedades, es un poco extraño cómo la gente está más interesada en los bienes raíces cuando los bienes raíces son interesada en los bienes raíces cuando los más caros, no tiene ningún sentido. Entonces por eso es inteligente ser un inversor contrario e invertir más fuertemente cuando la gente está menos interesada en, menos cuando la gente está más interesada como ahora. De todos modos, cuando empecé por primera vez, así fue. Honestamente, lamentablemente, como si realmente no estuviera comprando muchos alquileres son realmente ninguno para el primer puñado de años de mi carrera porque solo tenía miedo de comprar alquileres. Yo vendería casas todo el día. Ni siquiera sabría lo que ni siquiera hacer como un acuerdo de arreglar y voltear, pero algo sobre como la propiedad a largo plazo simplemente me asustó el trasero. Y he platicado con gente desde entonces, como en este programa y otros programas de coaching que sienten lo mismo. Lo están aplastando y volteando o vendiendo al por mayor, pero en realidad no quieren poseer algo. Pero eso es lo que te hace como un verdadero inversionista es cuando eres dueño de una propiedad, inviertes en inversionista inmobiliario a largo plazo. Bien. Entonces como dije, cuando empecé por primera vez, había un montón de casas baratas por todas partes. Con el tiempo. Se puso más difícil. Derecha. Así que no podía simplemente tomarme mi tiempo con la debida diligencia y ser como, sí, podría comprar esa casa. Déjame pensarlo. Tenías que adaptarte y nosotros tuvimos que adaptarnos y crear un modelo más rápido para poder tener nuestra mano en el tarro de galletas para estar en el juego. Y ahora aquí en 2019, es como si necesitaras ser lo más rápido posible. Entonces ese es el propósito de esta convocatoria. Quiero que se imaginen a un pescador. Bien. Imagen de pescadores sentados en, ya sabes, un pequeño rincón del lago con una caña de pescar. Y vio a un pez saltar por ahí antes. Entonces está como Solo tratando de atrapar ese pez y simplemente se mantiene como su caña justo en esa esquina tratando de atrapar ese pez todo el día. ¿Verdad? Después imagínese a otros pescadores en un bote en medio del lago y en la parte más profunda del lago. Y tienen unos botes de pesca elegantes y tienen como, ya sabes, como puedes unir cañas de pescar. Como puedes ponerlos de pie en el costado del bote donde no están siendo retenidos por el ser humano. Y sólo observarlos. Imagínalos teniendo como un bote lleno de esos como alrededor de todo el borde, como un 81012 líneas en el agua. Cuál de esos dos crees que va a atrapar más peces? ¿Correcto? Los primeros pescadores, el tipo con la línea única y el agua es la persona que está viendo un trato y solo tiene visión de túnel y siendo como, Oh Dios mío, esta va a ser la indicada. Tengo que ir con todo esto y analizarlo a enésimo grado. Y voy a tomar dos semanas para averiguar si quiero comprarlo o no antes de hacer una oferta. Los chicos del barco con todas las cañas de pescar en el agua son el inversionista que está haciendo diez ofertas a la semana con la fórmula abajo y sucia que les voy a mostrar aquí, chicos, donde es muy rápido, ¿de acuerdo? Entonces haciendo más ofertas, aunque sean solo verbales o puedas enviar un correo electrónico o carta de intención es como una forma informal pero profesional de hacer una oferta. Se puede decir, Oye, esto va a ir seguido un contrato si aceptas. Eso es como tener muchas más líneas en el agua. Esas diez ofertas a la semana. Cada uno de esos está lanzando en otra línea, ¿verdad? Nueve de esas cañas podrían no atrapar un pez, pero una de ellas sí. ¿Bien? Entonces la realidad de ello es que hay que ir hay que ir más amplio y tomar más acción, pero mantenerse más nivelado superficial en el juego de hoy para tener éxito. ¿Bien? Entonces, bien chicos, vamos a repasar el proceso de cuatro pasos ahora para hacer una oferta. ¿Están listos para esto? Voy a escribirlo aquí en una elegante pizarra blanca. Y quiero que ustedes tomen notas. Porque al final de esto, voy a desafiar a ustedes para que salgan y lo hagan. Para ir toma esta fórmula y empezar a hacer ofertas esta semana, semana que viene cuando tan pronto como puedas. Y esto te pondrá en el juego, te prometo como tengo un pequeño grupo de personas a las que entreno. Y como la última llamada, nos equivocamos. Fue como el compromiso de responsabilidad de todos ya que todos vamos a hacer al menos una oferta y todos hicieron como al menos una o dos o tres ofertas. Y cambió totalmente el juego para todos. Al igual que tanta emoción y nerviosismo y tanta más acción. Porque. Una vez que te acerques a otra persona y digas: Oye, yo pagaré 50 mil por eso. Como si fuera un poco como si tu cuello estuviera en la línea. Quiero decir, siempre podrías echarte atrás, pero entonces lastimarías un poco tu reputación. Entonces nadie quiere hacer eso sin poder respaldarlo. Si esa oferta fuera a ser aceptada o muchas veces libres se olvida contrarrestada, ¿ verdad? Entonces, ¿qué haces? Bueno, meterse en el juego y hacer ofertas es la manera de averiguar todos los demás pasos porque puedes eliminar diariamente al margen y simplemente tomar más cursos de capacitación y esas cosas. Para siempre. Puedes procrastinar para siempre si quieres. Si realmente te tomas en serio la libertad financiera y realmente te venden el beneficio que va a crear en tu vida hacer ofertas es el siguiente paso para ti. Si quieres llevar las cosas a otro nivel y no estás haciendo ofertas regulares todas las semanas. Cada semana. Sólo te estoy diciendo que eso es lo único que tienes que hacer. Si se acepta una oferta, te vas a ir, ¡Oh, porquería! Ahora tengo que averiguar cuál es realmente la estimación de rehabilitación. Ahora tengo que encontrar financiamiento para comprarlo. Ahora tengo que encontrar un administrador de propiedades y asegurarme de que mi estimación de renta fuera precisa y todo eso. Entonces te obliga a aprender muy rápido si estás ahí afuera haciendo ofertas porque no quieres hacer ofertas y estar retrocediendo todo el tiempo, tu reputación en la línea. No quieres parecer estúpido. Y la gente mágicamente tiene la capacidad de simplemente aplastarlo y tomar toneladas de acción cuando están atrapados en esa mezcla de hacer ofertas. Porque como una vez que estás dentro, estás dentro, no puedes volver a salir. Y así es una manera de comprometerte realmente con la inversión inmobiliaria. Vamos a repasar el proceso de cuatro pasos. Y una advertencia rápida. Todo estaba a punto de repasar. Todo es bajo el supuesto de que estás invirtiendo en un buen mercado y que sea la casa está en un buen barrio. ¿Bien? Así que el mercado es bueno y estás en un barrio bueno y ligero a nivel del mar. No es como una zona de guerra ni nada por el estilo. Si no estás realmente seguro de cómo elegir un buen mercado, ve al sitio de membresía donde todas las grabaciones de llamadas de coaching están todas las grabaciones de llamadas de coaching que alguna vez han sucedido en este grupo. He hecho al menos dos o tres llamadas sobre cómo elegir un mercado. Fresco. Entonces asumiendo que todo eso es cierto, paso uno se determina el ARV. Fresco. Sólo voy a asegurarme de que ustedes puedan ver esto. Reproduce el video muy rápido. Sí. Es bastante bueno. Sí. Todo bien. Entonces paso uno, determinar el ARV. ¿Cuánto va a valer esa casa una vez que hagas tu renta lista, rehabilitación? Ok. Ahora fíjate que dije renta lista, ¿verdad? Eso es porque los marineros suelen mandar comps que son cuatro, gritos, perdón, déjame matar eso. Audio. Los mayoristas suelen enviar comps que son para casas completamente renovadas en el vecindario y son como, si, ARV es 110. Bueno, la zona es de 110. Si destripan y rehabilitas completamente la casa para venderla al por menor, lo que significaría como desgarrar las paredes. Se pone una plomería eléctrica nueva, techo nuevo, ventanas nuevas, h vac nuevas, cocina y baño completamente nuevos. Como si estuviéramos hablando como, al menos, no sé, 35 mil mil dólares de rehabilitación para hacer de todo. Entonces podrías venderlo por esos 110 mil. Pero no haces rehabilitación así a menos que estés arreglando flipper. Bien. Probablemente haya algunas excepciones que he hecho. He hecho al menos una rehabilitación como esa que se me ocurre para una propiedad de alquiler, pero como, nos excedimos, compramos la casa por 19 mil y le pusimos como 36, 37. Básicamente hicimos de todo. Y ahora es como, con mucho la casa más bonita y el barrio, probablemente podríamos haber hecho menos cosas, pero solo cometíamos un poco el error de meternos en ella. Y luego estábamos como, Bueno, si vamos a hacer esto, bien podríamos hacerlo. Y lo siguiente que sabemos lo hicimos todo. Pero estás buscando una casa que esté en la misma forma en la que va a estar la tuya cuando hagas tu renta lista rehabilitación. Bien. La razón de eso es cuando vas cuando vas a un prestamista privado y ellos están como tratando de averiguar qué te van a prestar. El préstamo te 70% de lo que sea que valga la casa cuando hayas terminado de arreglarla. También van a buscar comps que estén en ese nivel. No van a mirar esa casa completamente eviscerada, completamente nueva como que todo es nueva. Se vende por 100 algo, ¿verdad? Van a mirar ese que se vende por 75, que solo tiene como actualizaciones básicas, ¿verdad? Y tal vez te van a basar el préstamo en el 70% de eso. Entonces, una razón por la que necesitas obtener el ARV para ese nivel de rehabilitación. Entonces ya sabes lo que te va a prestar un prestamista privado. Pero luego también cuando vas a refinanciar con un banco u otro prestamista de algún tipo para pagar el primer prestamista quiere que ese préstamo venza. La mayoría de licuadoras o bancos que van a hacer un préstamo de cinco años o más requieren una tasación. Van a hacer una tasación de la propiedad y te darán 70% de lo que sea para tu préstamo a más largo plazo. Entonces quieres asegurarte de saber por qué debería valorar esa casa también. Bien. Entonces lo he sobreestimado antes. He usado como un comp donde era demasiado agradable de rehabilitación y pensé que era como la casa que vamos a valer 90. Y luego la tasación volvió 75 porque uso al policía equivocado. Debería haber usado una porquería tu porquería o comp. Básicamente no había tan agradable. Y entonces esa es la razón por la que quieres que quieras determinar qué es el ARV. Y entonces quiero que ustedes estén en no más del 70% de lo que es ese número. ¿Por qué? Bueno, uno, puedes obtener prácticamente todo el dinero para el trato de prestamistas privados y bancos. Si estás en 70% préstamo a valor, porque los bancos y prestamistas solitan alrededor del 70% préstamo a valor. El préstamo te da todo el dinero, siempre y cuando solo te presten el 70%. Entonces quieres que tu precio todo incluido, precio compra más rehabilitación más todos los costos de cierre sean aproximadamente 70% de lo que es ese ARV. Y nuevamente, es el ARV de la, um, casa y renta lista condición, no una casa destripada al por menor completa. Bien. Entonces estás buscando una casa en la que esté como en la misma forma en la que está la tuya. Bien. Ya lo hemos repasado. A media milla de su propiedad objeto. Bien. Pero también, si puede ser en el mismo barrio, eso es aún mejor. Así que a veces como se puede ver como que hay una casa aquí mismo. Y luego hay un montón de calles. Y luego hay como un río o algo que corre justo aquí. Y luego hay un montón de otras casas por aquí, ¿verdad? Pero estos son dos barrios diferentes. Barrio uno, este es barrio para sin embargo, ya sabes, todavía estarán a media milla el uno del otro. Y estas esta casa y esta casa podrían estar fácilmente a 0.5 mi de distancia, como vuela el cuervo. Pero estas casas están en un barrio diferente al de estas casas. Entonces no son los mejores comps. Este barrio podría tener una sensación muy diferente a este. Bien, así que realmente mismo barrio que tiene la misma sensación. Si puedes encontrar una casa que esté por aquí. No pude dibujar lo suficientemente alto, pero digamos digamos que este estaba en realidad a 1 mi de distancia, pero estaba en la misma grilla aquí. Casi preferiría esa comp sobre esta de aquí en un vecindario diferente que estaba más cerca. Ahora los tasadores están locos y muchas veces equivocados. Puede que ni siquiera estén de acuerdo con eso. He tenido algunas tasaciones realmente malas en mi día que cualquier inversionista sabría que estaba equivocado. Pero los tasadores no están sujetos a estándares muy altos. Bien. Así que siempre estás tomando un poco de riesgo. Pero de todos modos, las comps que están a media milla de distancia, idealmente, también están en el mismo barrio. Tienen la misma cantidad de recámaras y preferiblemente la misma cantidad de baños. Entonces si tienes una casa de tres recamaras, no uses casas de dos recamaras es comps. Puedes usarlos un poco para obtener un precio similar por metro cuadrado para tirar a la mezcla. Pero no comp. Si tienes como, si estás tratando de averiguar cuál es el valor de unas casas de dos habitaciones. Y estás viendo casas de tres habitaciones como comps, ya sabes, vas a obtener el valor equivocado aunque los metros cuadrados sean casi iguales, porque ese dormitorio extra vale mucho. Entonces estás buscando la misma cantidad de recámaras y luego tienes tu ARV. Bien. Vamos a fingir que el ARV, debemos fingir que determinamos que era de 75 k Bien, porque vamos a hacer como un pequeño ejemplo trato aquí, gol. Entonces bien. Solo asegurándose de que pueda ver que paso número dos está determinado. La renta. que este trato valdrá 75 cuando hagas una rehabilitación. Ahora tenemos que determinar la renta. Este es rápido y fácil. No voy a dedicarle mucho tiempo. ¿Bien? Para este nivel de análisis, solo puedes usar algo como medidor de renta. Centímetro atrapa algunas porquerías por no ser lo más preciso. He encontrado que es lo suficientemente preciso. Honestamente. Podría darte una amplia gama de como esta casa se va a rentar en algún lugar 700-800, derecho. Pero la renta mediana para el área para tres recámaras es de 750. Y tiene un montón de ejemplos. También voy a ver lo que actualmente se encuentra en renta, aunque esas cosas no están rentadas, así que no es lo mejor que se siente como un comp. Todavía cuenta en mi mente. O ocasionalmente lo consultaré con el administrador de mi propiedad, pero no hago eso todo el tiempo para hacer estas ofertas iniciales rudas porque no quiero desgastar al administrador de la propiedad pidiendo demasiadas estimaciones de renta. Si alguna vez no estás seguro, siempre puedes restar 50 dólares. Sólo para ser conservador si eres como, creo que podría alquilarlo por 800, pero no estoy seguro. Simplemente use 750 para los propósitos de hacer estas ofertas iniciales aproximadas. Bien. Así que vamos a decir que vamos a fingir que tenemos en el medidor de alquiler. Fue como si las rentas fueran 7-800 y vamos a tomar el promedio de eso y vamos a decir que la renta mensual es de siete quintos. Ese es el paso dos. El paso tres, es determinar el precio all-in. ¿Bien? Entonces, ¿qué significa eso? Eso significa que estás determinando lo máximo que puedes pagar. Entonces, en realidad déjame dejarme cambiar eso a MA el clásico. Ma. Oh, bien. Eso significa u oferta máxima permisible. Todo bien. Entonces, lo que estás buscando es lo que es lo más que podrías pagar en la propiedad. Bien. Entonces tienes vamos a fingir que ahí vamos a fingir a los mayoristas, ya que tienes un trato por 35 mil, bien. Y luego hay que agregar las reparaciones. Bien. Eso es lo más grande. Y así para las reparaciones, hay dos formas en las que me acercaré. Una es que solo usaré con el mayorista recomendado para reparaciones, sabiendo que si eso está mal cuando voy a hacer la debida diligencia, solo puedo usar eso contra ellos y ser como, oye, me dijiste que sería diez de los grandes y mi contratista dice 15, así que necesito que golpees otros cinco del precio, ¿verdad? Es difícil para ellos discutir con eso. Cuando tienes una estimación real de Contratista, puedes hacerlo. Sólo podrías usar la lata. O a veces los mayoristas simplemente no ponen estimaciones de reparación porque ellos, ya sabes, saben que realmente no saben bien lo mucho que va a ser. Y entonces necesitas llegar a un buen precio por pie cuadrado estimado para tu mercado. Así que para como Huntsville donde estoy invirtiendo ahora, siempre son unos diez pavos el pie cuadrado. Y eso no incluye nada grande como un nuevo techo o nuevas preguntas frecuentes de H o ventanas nuevas. Diez pavos el pie cuadrado te va a hacer que te gusten las cosas básicas, como pisos nuevos, pintura nueva a estrenar. Te conseguirá como un tocador en el baño o un inodoro o tal vez un parche en la pared aquí. ¿Hay algunas persianas nuevas? Te conseguirá algunos enchufes eléctricos nuevos e interruptores de luz, cierne y tal vez haya un contenedor de basura para la eliminación de basura. Nuevamente, esto es todo un invitados de muy alto nivel. Esas cosas obviamente en la realidad, costaban montos fijos fijos. Pero solo digo que es bastante seguro a menos que una casa sea como, ya ha sido renovada. Es bastante seguro asumir que es como mínimo va a necesitar diez dólares el pie cuadrado para prepararlo. Listo. Bien. En mi experiencia, digamos que la casa es de 1,500 pies cuadrados a diez dólares el pie cuadrado. Eso es 15. Bien. Y reparaciones. Bien. Así que ahora estamos en 50.000 dólares, ¿verdad? Entonces tenemos que tener en cuenta algunas cosas más. ¿Cuáles van a ser tus costos de cierre? ¿Cuánto te va a costar pedir prestado dinero a un prestamista por los puntos? Entonces vas a pagar a un gerente de proyecto como 1,000 dólares para que administre a tu contratista para asegurarte de que se haga bien. Generalmente encuentro que por unos 4,000 dólares, puedes conseguir todas esas cosas en los tratos que hago al menos. Bien. Eso sería como mil 500 por gastos de cierre, 1,500 por costos monetarios, que serían como tres puntos sobre 50 de los grandes. Y luego un 1,000 para el gerente de proyecto es de 4,000 en total. Bien. Así que de nuevo, aquí solo estamos haciendo números abajo y sucios. Pero te estoy enseñando una manera rápida de dar estimaciones aproximadas de lo que puedes ofrecer, ¿de acuerdo? Entonces quieren 35, 15 y reparaciones y para k y costos de dinero de cierre y tarifa de gestión de proyectos. 54 k es lo que necesitarías ofrecer si ellos quieren si quisieras pagarles el precio completo. Bien. No obstante, no puedes hacer eso a menos que estés bien, por lo que la renta tiene que ser una cierta porción de esto. Hay dos consideraciones que hacer. El primero, sacamos mi calculadora. Entonces determinamos antes que la renta era de 750 dólares. Determinamos que el ARV era de 75 k. Bien. Entonces sabemos que queremos de nuestro todo el dinero del prestamista, ¿verdad? Y así no podemos gastar más del 70% del ARV. Queremos que prestamistas y banqueros nos den todo el dinero. Entonces 75,000 veces 0.7 es 5025. Bien. Entonces eso te dejaría trayendo mil 500 dólares a la mesa con nuestras estimaciones aquí. Bien. Eso no está mal. O sea, eso me pasa a mí. Lo más común la mayoría de las ofertas, estoy trayendo como uno o dos o tres grand bone. Todo está dicho y hecho. No muy mal para conseguir otro alquiler con 20,000 y equidad y ganar tres mil al año en ingresos pasivos, ¿verdad? Realmente marca la casilla en términos de este trato, lo hace en estos números, en términos de estar dentro del 70% del ARV. Ahora la otra consideración es el flujo de caja mensual porque tener el prestamista te preste todo el dinero para el trato sería genial. Pero si el trato no va a hacer flujo de caja, no importa, ¿verdad? Entonces lo que hacemos para eso, nuevamente, el método abajo y sucio es que queremos un mes de renta, que es 750, dividido por el precio all-in, que en este escenario es de 54 mil. Queremos que eso sea igual al 1.5% o más. Entonces en este escenario, 750/54000 es en realidad 0.0, 138. Entonces eso es lo que, eso es 1.3%, es casi 1.4, pero no es 1.5, que es donde definitivamente te recomendaría hacer esas ofertas iniciales para asegurarte de que tienes flujos de efectivo así sabemos que la renta es 750. No podemos cambiar eso para que esto sea un 1.5% más o menos. ¿Qué podemos cambiar? Bueno, podemos cambiar el precio all-in, ¿verdad? Lo que hacemos es menor que 750/50000 esté prohibido. Es exactamente 1.5. ¿Bien? Entonces 50 K es realmente lo que más podemos estar en este acuerdo. Y si no podemos cambiar el monto de rehabilitación y no podemos cambiar los costos fijos, entonces tenemos que eliminar por grandes del precio de compra. Bien, entonces, ¿cuánto le podemos ofrecer a la persona que quiere 35 en este trato? Así es. Si lo dijiste, 31,000, chico, 31 k será lo máximo que podamos ofrecer. Dije al principio que se trataba de un proceso de cuatro pasos, pero terminé combinando accidentalmente los pasos 3.4 en esta parte. Así que solo aprendes a los cuatro pasos. No te preocupes por el cuarto paso. Ya hay uno. Básicamente es la forma en que originalmente tenía. Estaba como determinado que tienes todo en el precio. Y entonces el paso cuatro es hacer tu oferta usando eso más el 1.5%, ¿verdad? Entonces determinamos que lo más, podíamos pagar, lo más que podemos pagar para ser un 70% de ARV es en realidad era de 50 a cinco. Y entonces lo máximo que podríamos ofrecer para estar en una proporción de 1.5% es en realidad 31. 31,000 es nuestro máximo permitido de descuento o ¿vas y ofreces 31 mil de inmediato al mayorista? Probablemente deberías. Porque eso es lo más absoluto que podrías pagar. No creo que haya nada malo si quisieran 35 para empezar como 27, ¿verdad? Y luego deja que ellos, ya sabes, te levante un poco más. Empezaste a los 27, ellos quieren 35. Inmediatamente vas a ver cuánta flexibilidad tienen. Mucha gente cuando estableces un ancla de precio extremadamente bajo, como incluso podrías comenzar a los 25. Lo que eso hace es que les haga caer psicológicamente a ahí. El mínimo que pueden llevarse de inmediato. Ya sabes, si vas 25, ellos podrían ir no. No hay manera de que pueda ir por debajo de los 30. Y estás como si, porque sabía que en realidad puedo pagar 31 por el acero. Derecha. Entonces eso es realmente lo que harías. Siguiente. No sólo dirías 31, seguir adelante y decir 25. Ponte cómodo haciendo ofertas bajas. Sentirse un poco incómodo en el momento. La negociación es realmente poderosa. Es el dinero más rápido que puedas ganar en tu vida es a través de la negociación. ¿Bien? Así que avíseme si esto tiene sentido, chicos. Simplemente voy a recapitular esa última parte una vez más solo porque sé que se volvió un poco confuso. Entonces entra un trato. Determinamos que cuando hagamos una rehabilitación lista de renta, valdrá 75 mil. Comvisamos que las estimaciones renta son metro de renta o demás. Determinamos que los alquileres son aproximadamente 750, y luego usamos los pies cuadrados de 1,500 pies cuadrados. Simplemente lo multiplicamos por diez $10 el pie cuadrado para obtener 15 k y reparaciones. Bien. Entonces sabemos que hay alrededor de 4 mil y costos adicionales. Y así lo máximo que podemos pagar, sabes que tus reparaciones y tus costos fijos son fijos y el precio de compra es la parte flexible de la ecuación, ¿bien? Entonces sabemos que lo máximo que puedes pagar para obtener todo el dinero del prestamista es 5025, ¿verdad? Eso es 70% del ARV. Pero para que sea 1.5% o lo que solo significa flujo de caja. Si tuviéramos que desglosarlo como un mes de renta menos hipoteca menos administrador de propiedad, menos impuestos, menos seguros, todo eso, cual necesitas hacer eso como si esta oferta fuera a ser aceptada para estar seguro. Pero si es un 1.5 por ciento o, ya sabes, probablemente va a haber un buen pedazo de flujo de caja sobrante para ti cada mes, cual es todo el propósito de esto, ¿verdad? Entonces, para que llegue a esa proporción, un mes de renta dividido por el precio all-in, realidad puedes pagar solo 50 de los grandes, ¿ verdad? 7750/50000 es 1.5%. Entonces sabemos que todo en precio tiene que ser de 50. Porque cualquiera, cualquiera de los dos o inferior, ¿verdad? Podrías pagar hasta 5025 y obtener todo el dinero del prestamista, pero solo puedes pagar hasta 50 dab. Llega a sus requisitos de flujo de caja. Entonces tomas el menor de los dos números y eso es lo máximo que puedes ofrecer. Ya tienes que pagar 15 y reparaciones y cuatro y cerrar dinero y costos de gestión de proyectos. Lo máximo que puedes ofrecer es 31. 31,031 es la oferta de 15 es reparaciones para como los costos. 50 es el precio all-in, tiene sentido. Entonces vas a poder obtener todo el dinero del prestamista y estás en esos 750 al mes, si estás todo en 50, tendrás un si estás todo en 50, tendrás flujo de caja positivo después tu hipoteca y tu propiedad gestión. A menos que haya algo raro como que tu mercado tenga impuestos a la propiedad locos. Así que siempre quieres justificar eso desglosándolo y encontrando los números exactos para todo. Pero de nuevo, esta es tu fórmula abajo y sucia. Entonces, cuando lleguen tratos a partir de ahora, lo que quiero que hagan es pasar por este proceso, dirigir policías, ¿qué va a valer esta cosa cuando haga a todos listos rehabilitación? Plazo en la renta. ¿Para qué se va a rentar esta cosa? ¿Entonces? Cuando tenga esos dos números, debe llegar a un número impar para su estimación de reparación. Y luego solo usas la regla del 1.5% y el 70% de ARV, averigua qué puedes ofrecer. Y realmente siempre te estás asegurando de ofrecer el precio que llegue a la regla del 1.5%. Solo estás haciendo el cálculo ARV para asegurarte que en realidad no necesitas bajarlo aún más para asegurarte de que no tienes que salir de tu bolsillo. Bien. Entonces, si el ARV solo tenía 70, sólo se puede pedir prestado lo que sea que sea, 49 mil o algo así al prestamista. A pesar de que podrías pagar 50. No tienes flujo de caja, podrías ofrecer 49. Podrías ofrecer un descuento extra de $100. Sólo para qu 21. Análisis de la vida real: En lugar de que yo divague todo el tiempo sobre la teoría de la inversión inmobiliaria o enseñarte otro tema que simplemente nos ensuciaríamos las manos y miraríamos algunas ofertas. Compartiré mi pantalla contigo. Voy a escribir un montón en esta pizarra aquí. Y sólo vamos a pasar por el proceso real por el que paso a la hora de analizar tratos. Entonces solo como un pequeño descargo de responsabilidad, no lo hago No siempre voy a tener el software adecuado para ejecutar comps para las ofertas que me enviaste. Si no están en mi mercado. Y solo vamos a hacer como un análisis sucio y sucio. Entonces, el propósito de esta llamada de coaching es ver como pienso sobre el análisis de tratos, cómo lo hago realmente y cómo produzco una oferta. Cómo produzco como esa oferta inicial. Porque la forma en que haces esto, ¿hiciste la oferta primero? Imagínate si lo intentaras. Digamos que hay, no sé, 101520 nuevas ofertas disponibles en su mercado cada semana. ¿Bien? Imagínese si intentara que le gustara realmente conseguir un contratista en cada una de esas casas, o si las mirara personalmente, o pasara horas y horas manejando los números y tratando de conseguir todo? Exactamente jodidamente Perfecto. ¿Cómo crees que iría eso? Bueno, antes que nada, sería muy abrumador tratar de hacer eso por 20 ofertas diferentes cada semana. Tampoco hay forma de que puedas conseguir un contratista en tantas casas, como en cualquier plazo razonable, es imposible. Bien, entonces la forma en que los inversionistas más experimentados abordan esto es que aprendieron a hacer ofertas iniciales rudas en unas pocas propiedades que tienen sentido de ese grupo. Y entonces sólo si algo es aceptado se sumergen. Entonces eres como que tus ofertas son como si estuvieras echando a tu Laura, estás pescando. Estás haciendo casting, casting. Y después de lo que sea, 20 escaños, boom, hundes algo, lo engañas. Ese es el equivalente a que recibas un contrato firmado, es decir, alguien aceptando tu oferta. Solo una vez que atrapas el pez o obtienes el contrato firmado, te sumerges y envías a un contratista por ahí, tal vez pagas una inspección de la casa, realmente ponte al meollo de lo que se rentaría esta y tienes que consultar con tu administrador de la propiedad y todo eso antes de eso eres como decirle a la gente ampliamente lo que crees que puedes pagar, mostrando intereses reales y luego contrato o un carta de intención o al menos un correo electrónico diciendo: Oye, puedo pagar 35 mil para poner a prueba nivel de interés de la gente en tu oferta o su seriedad. Algunas personas ni siquiera te devuelven la escritura. Lo que significa que es bueno que no hayas pasado mucho tiempo analizando el trato, ¿verdad? Lo que vamos a hacer hoy es como ese análisis directo, rudo y sucio que hay que averiguar. No lo es, Todavía no es como perezoso. Todavía estás realmente buscando y tratando llegar lo más cerca que puedas o el número correcto. Pero ya verás a lo que me refiero. Bien. Entonces, sin más preámbulos, veamos Sé que hubo al menos dos ofertas publicadas en el grupo de Facebook. Les agradezco que hagan eso. ¿Qué pasa? Creo que así es como dijiste que lo dijeras. Entonces, ¿qué tal, Ron? ¿Cómo estás? Entonces, si ustedes tienen tratos, quieren que los vea publicarlos en los comentarios. Bien. Y ya veo la 2805 High Street y 3.007 al suroeste 52nd Street a K. Así que empezaremos con esos dos. Empezaremos con el acuerdo de Marx, 805 High Street en células cardíacas, Alabama. Bien, entonces déjame compartir mi pantalla. Así que el análisis inicial áspero aquí. Lo que voy a hacer es poner esto en Google, ¿de acuerdo? Y esto es por supuesto asumiendo que este es un mercado que echa un vistazo y todo, entonces solo estamos un poco, un poco mirarlo desde un alto, alto nivel, bien, célula cardíaca. Entonces esto parece un pueblo más pequeño que está en las afueras de lo que sería el gran conteo por aquí? Huntsville. Bien. Está fuera de Huntsville. Al suroeste de Huntsville. inmediato quiero saber qué tan cerca está de Huntsville porque la proximidad a una ciudad más grande importa 48 min, pero hay un crash show. No sé cuánto es cuando no hay tráfico ni nada. A lo mejor son 35 min, lo llamaremos 40. Entonces tal vez a 40 min de Huntsville. Entonces está a un viaje de Huntsville, lo cual es bueno porque técnicamente podrías vivir en una célula cardíaca de una célula cardíaca y trasladarte a Huntsville para trabajar y regresar. Así que este pueblo de células cardíacas puede apalancar la economía de Huntsville. No sé más allá de eso, si es un gran pueblo para invertir y quiero saber cuál es la población. Tamaño de la población muy rápido. Son sólo 14 mil, así que eso es bastante preocupante. Eso es bastante pequeño. Bien. Entonces, aunque es como dentro de un viaje a Huntsville, la cantidad de inquilinos que puedes obtener es de una piscina de 14,000. Entonces simplemente no es muy grande. Y entonces lo siguiente que querrías saber es como, ¿está creciendo? Y no voy a pasar mucho tiempo mirando los mercados en esta llamada de coaching, bien, pero solo quiero que sepas que así es como pienso como si nunca antes hubiera oído hablar de una ciudad, estoy inmediatamente como verdaderos curiosos. Bien, y puedes ver aquí que la población no está creciendo realmente en células cardíacas, ¿de acuerdo? Se tambalea alrededor del 0% de crecimiento si miras estos números aquí, ¿de acuerdo? Entonces eso también es algo preocupante, es como, bien, ¿cuál va a ser la tasa de vacantes? ¿Verdad? ¿Qué tan difícil va a ser rentar una propiedad aquí? Entonces esas son algunas cosas que consideraría antes de comprar esta casa. No obstante, por el bien de tu aprendizaje, sigamos adelante y supongamos que este mercado efectivamente hace checkout, ¿bien? Y empecemos a mirar la casa misma. Suena bien. Así que voy a la vista de la calle y me pongo a tratar de tener una idea del barrio. Y este parece un barrio bastante bonito. ¿Verdad? Se ve bastante decente. Tiene un terreno baldío al lado en un realmente sé si eso es bueno o malo. En realidad hay otro, un terreno baldío al lado de eso. Entonces dos lotes baldíos, eso es algo interesante. Y entonces estas casas se ven bastante nuevas. Como que no parezcan más de, no sé, 20 años o algo así. No soy bueno adivinando la edad de las casas, pero estas parecen quizá un poco mayores. Pero este barrio parece tal vez un barrio de clase B. Un poco más agradable que los barrios en los que normalmente compro. Eso me sorprende. Estoy como si me estuviera comprando una casa a las afueras de Huntsville y asombrosamente a 14 mil personas. ¿Cómo son estos barrios así de bonitos? ¿Entiende a lo que me refiero? A lo mejor me equivoco al asumir eso, pero eso es un punto de curiosidad, es como, quiero saber más sobre este barrio. Pero en general, la razón por la que miré la vista de la calle fue para ver si había algo incompleto. Me gusta. Si realmente era como un barrio con toneladas de casas golpeadas son casas tapiadas. Ahí está la propiedad objeto otra vez, así que podemos verla un poco aquí. Eso fue en 2014. Por lo que han pasado cinco años desde que se actualizó este Google Street View y se puede ver en la parte superior izquierda. Pero otra vez, bonito barrio. Tiene algunas aceras, tiene algunas casas grandes y decentes , bien. Para que todos salgan y luego miren al barrio. Entonces vuelvo al post de Mark e intentaré acercarme para que ustedes puedan ver o comprar el precio 2029, estimación de rehabilitación 30 a 40, que es lo que esperaría si solo lo están consiguiendo 22 ARV basado en el mayorista, 85 a 90 k Bien, voy a escribir algunos de estos números aquí abajo. Lo vas a comprar por 23 básicamente, digamos que las rehabs 35 irán a mitad de tu precio all-in de 30 a 40, 354-550-5508 K. Todos saben que en realidad, creo que una forma más fácil de hacer esto juntos sería para mí sacar las hojas de cálculo ya que estoy compartiendo mi pantalla con ustedes chicos. Y veamos qué es, qué le da un puñetazo. Entonces esto es 805. Hola, tengo una casa en High Street a es en Columbia, Tennessee. Su precio de compra es 2029. Bien, y si quieres una copia de este analizador original, estoy usando, solo deja eso en los comentarios. Recuérdame compartir el enlace contigo después de esto. Pero de todos modos marca el antiguo precio de compra, 2029. Rehab estima 30 a 40. Bien, así que vamos a poner eso en las reparaciones. Haremos 35 mil. Asumiremos que son alrededor de 1,500 y costos de cierre. Bien. Dice ARB 85 a 90, así que voy a poner 8075, solo cortarlo por el medio. Bien. Entonces tu efectivo total necesario para hacer este trato. Si lo compraste por 23, le pones 35. Hay mil 500 y los costos de cierre serían 59.400. Después de la reparación el valor es de 87,500. Entonces no tengo aquí, ¿Cuál es el préstamo a valorar que te va a dar el prestamista, bien, prestamistas privados o lo que sea, 65 a 80% por lo general, así que pongo 70 aquí. El propósito de esta hoja dentro de esta tutores tres hojas y la hoja de cálculo, el propósito de esta que estamos aquí es realmente solo analizar la situación de financiamiento, no el flujo de caja. Me di cuenta que hay dos pasos cuando analizamos trato es como el flujo de caja de Willett y puedo obtener todo el dinero de prestamista privado, ¿verdad? Esas son las dos cosas principales que quieres saber. Así que lo rompí en una pestaña de flujo y una pestaña de financiamiento de recortes de capital, que en eso es lo que estamos ahora. ¿Bien? Entonces, si el prestamista te dará el 70% en esta marca de trato del 8075 que digamos que está de acuerdo o ella está de acuerdo en que vale que lo máximo que te van a dar es $61,250 en el trato. Eso es 70% del ARB. Entonces también van a haber puntos involucrados, bien. También. Lo llamaremos finge prestamista quiere, digamos, tres puntos, que es lo mismo que tres. Entonces eso sería alrededor de 1,800 dólares como una tarifa de originación de préstamo pagada por adelantado. Bien. Entonces, cuando se agrega eso al efectivo original que se necesitaba aquí arriba, que era 5094. Déjame acercarme. Espero que ustedes puedan ver esto. Bien. A lo mejor un poco demasiado grande. Cuando se agrega eso. Los puntos 1,800 dólares al efectivo original necesario, que era 5094, obtienes 61,237. Ahora ese es el precio de compra más las reparaciones más los costos de cierre de abrigo más los puntos o la comisión de originación del préstamo. Entonces 61 también, es como la cantidad total que vas a traer a la mesa. Bastante gracioso. Si nos fijamos en el monto máximo del préstamo, es la misma cantidad. Entonces, como si un prestamista te diera el 70% en este trato y el trato vale 8075. Una vez que esté arreglado, deberían estar dispuestos a darte $61,200 y eso es lo que necesitas. Por eso esta cosa dice que el efectivo de bolsillo requirió $12.50 negativos. Es casi como exactamente hasta a mí me sorprende que haya resultado así. Es una especie de buen ejemplo, honestamente, hacer un trato sin dinero. ¿Bien? Así que recuerda, esto no significa que definitivamente debas hacer el trato. Esta es la etapa en la que sales como, ¿ podrías hacer el trato con muchos de tu propio dinero? Porque conozco a muchos de ustedes o no quieren usar un banco o no pueden usar una bolsa, no tienen efectivo para el pago inicial. Confía en mí. Lo entiendo. Yo he estado ahí. Es alto fue durante la mayor parte de mi carrera. Y entonces ¿quieres saber si esto es posible? Y parece que lo es. Bien. Entonces la siguiente pestaña que pasaríamos por encima de dos es la pestaña de flujo de caja. Y justo fuera de la puerta. Ustedes saben, soy guapa, me gusta la regla del 1%, gusta, para analizar las cosas. Entonces vamos, primero veamos eso. Bien. Cual seria el asi que tengo que cumplir con estos y otra vez, 2029, reparaciones 35, costos de cierre, 1,500. Los costos monetarios fueron de mil 800, todos en precio 61. Y luego déjame ver lo que dijiste. Se rentaría por siete a 801 punto. Bien. Veo que tienes algunos ejemplos aquí. Lo tengo. Entonces llámala 750 es la renta. Aquí está. Entonces 750 es la renta. Todo lo que soy precio es de 61 a 1.3% trato. Bien. Y así cuando miramos la relación préstamo/valor sobre eso, se veía bien, ¿verdad? Como si pudieras obtener todo el dinero de un prestamista. Pero ahora cuando estamos viendo el lado del flujo de caja de las cosas, no se ve tan bien, ¿de acuerdo? ¿Y por qué es eso? Si va a valer 87, puedes conseguir todo el dinero para gustar, por qué es porque de la renta es un poco solo. Bien. Es un sorprendentemente bajo para lo que valdría, verdad? Si la casa es. Vale tanto. Parece que está en un barrio bonito. Es algo sorprendente que solo puedas conseguir 750. Puedes ver si podrías conseguir como 850, lo golpea casi a un punto para. Entonces aquí hay una gran diferencia. Pero de nuevo, solo estamos tratando de llegar al punto de hacer una oferta inicial aproximada, ¿verdad? Puede que si usted está ofreciendo es aceptado, entonces podría ir a un administrador de propiedad o propiedad aquí y preguntarles, pero eso también trae a colación otro punto de preocupación es cuando estás en una ciudad con solo 14,000 personas, ¿cuántas empresas de administración de propiedades hay? ¿Hay alguno, hay buenos? ¿Correcto? ¿Puedes pedirles cosas así y te responderán rápido? Las ciudades más grandes, al igual que las ciudades más grandes tienen más restaurantes y esas cosas, solo tienden a tener más profesionales en todos los campos, solo más personas para elegir. Simplemente termina significando como, es por eso que la ciudad de Nueva York tiene algunos de los mejores restaurantes, ¿verdad? Porque hay tantos, hay tanta competencia como que va a haber algunos realmente buenos ahí, ¿verdad? Y lo mismo es cierto con los administradores de propiedades similares. Podría haber solo uno o dos malos administradores de propiedades en la ciudad. No tengo idea. Solo estoy inventando cosas, pero podría ser un obstáculo potencial de cualquier manera. 750 al mes en renta como con lo que vamos a correr. Bien. Entonces déjame llenar el resto de esto. Miramos la regla del 1.3% y vimos que estaba un poco baja. Entonces veamos aquí. Bien, ese que conocemos es cero efectivo de bolsillo requerido. Sabemos que después de reparar unos valores se fuerzan a sí mismo, podría borrar ficha office. El saldo de tu préstamo va a volver a la pestaña de financiamiento de capital, ¿verdad? Si obtienes el monto total, puede ser 61. Bien. Renta mensual, ponemos en 750 pago hipotecario a 63. Eso no es correcto. En realidad, necesito tomar así que hay una tercera pestaña en la hoja de cálculo chicos llamada calculadora de hipotecas. Yo había construido aquí una pequeña calculadora de hipotecas para ustedes. Y básicamente todo lo que haces es obtener este saldo de préstamo, lo que planeas pedir prestado al prestamista, y lo conectas a este campo de aquí arriba, arriba a la izquierda, 61, 200. Y vamos a fingir que estamos recibiendo financiamiento a estamos recibiendo más largo plazo en el futuro, bien, así que esto no lo está viendo como si fluyera efectivo con ellos cuando estoy pagando diez o 12% del prestamista privado de dinero, probablemente solo tendrás más equilibrio durante ese periodo, pero estás usando estás obteniendo todo el dinero para comprarlo. Entonces estás bien con el punto de equilibrio hasta que puedas refi con el banco o estabas estabilizando la refi con un prestamista privado a más largo plazo en 6.5% o lo que sea. Así que pondrías cualquier tasa de interés que esperes que se ponga en el futuro en este campo de tasas de interés, entonces aquí tengo un préstamo del 5% a tres años. Entonces es como lo típico cuando llegas del banco. Entonces aquí arriba en la parte superior derecha, te muestra cuál será tu pago mensual. 328. También hay otros campos aquí como cuánto pagas en total, cuánto serán intereses cuando no hayas pagado. Y a esto se le llama tabla de amortización aquí abajo. Te muestra de cada pago que haces, cuánto va al principal, cuánto va a intereses, cuáles son tus saldos restantes. Pero ves a través los 30 años de realizar estos pagos, tu pago siempre permanece $328.50. Volvemos a la pestaña de flujo de caja. Eso lo ponemos en 35823. Bien. Entonces el seguro asumirá es 50 dólares y luego los impuestos a la propiedad, probablemente sean unos 50. Los impuestos a la propiedad son baratos y Alabama, Son como cinco dólares por cada $100 de valor tasado, que es diferente al valor tasado por lote, como la casa que compré en Huntsville la semana pasada, tasado a 35, pero el valor tasado por razones fiscales, sólo hay $5,000. Bien. Entonces eso es lo que calculas los impuestos a la propiedad fuera de. Es $5 por cada $100 de valor tasado. Ahora eso es en Alabama. Está en Huntsville. Entonces esto podría incluso ser un poco más barato porque está fuera de los límites de la ciudad. Lo llamaremos 40 pavos al mes. Bien. Ahora, vacantes y reparaciones, normalmente uso el 15%, pero podría aumentar esto hasta un 20% solo porque es un pueblo tan pequeño y tengo un poco de miedo de más vacantes. Gestor de propiedades diez por ciento. Entonces tus gastos totales son 673. Déjame asegurarme de que eso es correcto. Por lo que tenemos pago de hipoteca 35850 dólares Seguros, 40 dólares impuesto predial, un centenar de dólares 150 años de edad Kinsey reparaciones y 75 con administradores de propiedades. 673 es tu 673 son tus gastos totales y tu flujo de caja neto mensual sería de $76. ¿Bien? Entonces eso obviamente no es suficiente. La razón por la que el cash on cash se muestra como DIV slash zero aquí es porque cuando te dices cuando pones $0 en el trato, el efectivo de bolsillo requerido, no puede calcular un retorno de eso porque el retorno es en realidad infinito. ¿Bien? Entonces eso es bueno. Entonces DIV slash zero es igual a retorno infinito es igual a bueno. Entonces, aunque el flujo de caja es bajo, es como si no hubieras puesto nada de tu propio dinero en el trato, ¿verdad? Entonces eso es algo a considerar. Pero la cosa es, es cuando estás cuando estás involucrado en un trato que es apretado como este. Si la propiedad queda vacante o hay reparaciones inesperadas, se pasa de hacer ese retorno infinito de $76 al mes a pagar dinero viejo muy rápido. Estás a solo 76 dólares por encima del agua. ¿Entiende a lo que me refiero? Entonces estás más cerca de como sumergirte en lo negativo. Por lo que no es recomendable hacer este trato a estos números. Bien, marca, entonces lo que recomendaría es que ofrezcas menos, bien, esa es realmente la única forma en que puedes hacerlo. Entonces vamos a ver, Usted dijo mayoristas que él podría trabajar conmigo en el precio. Él tendría que ser porque si calculo 65%, mayoría de todos y que podría hacer serán 55 K. Sí, eso sí suena como que podría ser más soy viable. Dijo que cree que 30 K lo conseguiría y rentable ya afeitó 40 K al por menor. Tener un contrato, están listos para conducir, dame un presupuesto. Entonces lo que podrías hacer son 50 dólares para ejecutar comps. Eso es un poco tonto. Creo que probablemente no tengas que pagar eso. Nunca he oído hablar de nadie acusado en eso, pero supongo que los agentes inmobiliarios tienen que cobrar por su tiempo. Estoy pensando así lo que voy a hacer a veces es con el mayorista es que voy a estar como, bien hombre, dijiste que estos eran los números 30 mil para prepararlo. Entonces veamos aquí. Entonces ofreces como basado en lo que digan o peor, así que pondremos 30 aquí. Y veamos cómo eso va a cambiar las cosas. 30. Así que estás todo en el precio es ahora 56. ¿Bien? Entonces, si volvemos al, um, todavía vas a pedir prestado todo eso al prestamista, ¿verdad? Entonces volveremos a la calculadora de hipotecas 5062 o lo que sea que fuera, eso lleva un pago a 301. Entonces vamos a actualizar eso. Entonces todo lo que hicimos fue cambiar las reparaciones. 301. Entonces ahora tu flujo de caja es de 134. Es un poco mejor. Pero realmente queremos ver al menos 200, ¿verdad? ¿Entiende a lo que me refiero? Al igual que, para que se sienta muy bien con este trato. Ya hemos afeitado todo lo que creemos que podemos afeitarnos de las reparaciones. Entonces ahora tenemos que empezar a afeitarse el precio de compra. Entonces pretendamos que ofrecimos 15 mil. Estás todos los fines. 4083 volverá a tu calculadora de hipotecas o a los pagos al 59. Vuelve a nuestra pestaña de flujo de caja, actualízala a 259. Solo estamos trabajando estos números, chicos es todo lo que hago para llevarlos a donde tengan sentido para ti y son un buen trato para ti. Así es como serías un inversionista experto. Así que todavía estamos en 176 ofreciendo 15. Bien, entonces nuestros gastos siguen siendo altos. Yo sí tengo 20% es las vacantes y reparaciones. Eso podría estar mal, pero pueblo pequeño, no quiero cambiarlo. Entonces voy a hacerlo y no quiero que ustedes se pongan en el hábito de canalizar los números a donde puedan hacer que funcione. Sabes, la gente va a estar como, bueno, ya sabes, si se rentaba por 800, yo podría hacerlo yo podría hacerlo. Pero no sabes si va a correr por 800. Así que sé conservador, mantenlo a las 07:50, haz que funcione en ese precio. Entonces si terminas obteniendo cientos de guinda en el pastel, bajemos el precio de compra a 12 mil. Bien. Ahora estamos en 4053 para la hipoteca. 243 al mes a 43. Ahora estamos en 192. Ya sabes, nos estamos acercando. Entonces tal vez podrías ofrecer diez o algo así. 10,000. 10,000. Yo también sé lo que estás pensando. Como él quiere 2029. No puedo ofrecer diez. Lo entiendo. Pero la cosa es que tus números tienen que funcionar. Hay una escalera de reparaciones, es un mínimo 30 Gran, ya sabes, eso no incluye sorpresas o tal vez pagar por un gerente de proyecto, todavía estás en 4033. Así que vamos a volver. 32 es ahora tu pago si lo tienes a ese precio y ahora estamos en 203 dólares? Sí. Bien. Amrita, 1.7% o así te había pedido marca o alguien más así está viendo este trato, ¿no estarías como extasiado de conseguirlo por diez mil en vez de 20 a nueve? Porque aún tienes que poner 30 en nosotros. Así que básicamente tienes que estar en él por 4033 para que esté listo para solo estar listo para ser renta listo. Bien. No listo para la venta al por menor. Quiero decir, acabo de comprar una casa en Huntsville y va a ser rentada lista por unos 50. Y se va a rentar por 825 y está más cerca de la ciudad y de todas esas cosas. Entonces, si puedes conseguir una casa en Huntsville que funcione mejor por solo un poco más que ¿por qué pagarías más de diez por esto? ¿Entiende a lo que me refiero? ¿Por qué no ir a Huntsville y comprar una de las ofertas que estoy comprando? Entonces esa es una manera posicionar esto a tu mayorista. Pero este es el proceso. Miras. Están pidiendo precio y tú estás como, Bien, hombre genial, ese es el, ese es el número imaginario que se te ocurrió. Es hora de que se me ocurra mi número imaginario. Eso en realidad se basa en una inversión disciplinada. Entonces espero que eso ayude. Yo literalmente solo a nivel de superficie, porque este mayorista probablemente podría incluso tener esto bajo contrato por diez mil y ¿entiendes a lo que me refiero? Así que en realidad podrían ser realizables. O si dice que no, tiene que ser 15, a lo mejor lo consigues bajo contrato por 15. Ve a buscar a un contratista ahí y a ver si puede hacer la rehabilitación por 25 y conseguir que la renta esté lista. Derecha. Aún intentas que el trato funcione, pero tienes que empezar bajo porque no puedes bajar. Solo puedes subir una vez que empieces. Entonces lo último que quiero echar un vistazo aquí, 35640, es que me gusta ver qué otras casas están a la venta. Entonces nos vamos, estamos en este pequeño bolsillo, 31.36. Así que voy a ir a la célula cardíaca de Zillow y veremos el mapa. Quieres asegurarte de que no estás jugando al lechón y siendo estafado. Entonces no hay mucho a la venta en este bolsillo. Eso es barato, ¿verdad? Parece que tu propiedad temática está justo aquí. Bien. Hola calle. Está justo aquí. Y mira que no hay mucho a la venta. Podemos mirar como, recientemente vendido y en renta y ser serviciales. Eso nos dio mucha porquería. Bien. Entonces, ¿es como todas estas cosas donde ocurrieron las ventas recientes? Lo más barato que estoy viendo son seis de los grandes. Eso podría haber sido un terreno baldío. Ni siquiera lo sé. O simplemente una casa realmente destrozada. Aquí hay uno para 44. Entonces no nos alquilamos mucho, ya sabes, aquí hay uno por 650. Y te preguntas como, ¿Cuánto tiempo lleva eso sentado en los mercados de 21 cotizados desde hace 24 días? Bastante buena forma, pero es un departamento. Bien. Entonces no es una gran comp. Pero como solo el hecho que cuando miras las cuatro rentas en esta ciudad, como si me llevo estas otras tres, estas otras dos. Como mirar en todas las células del corazón, hay dos propiedades para que esté bien. Y este ha estado listado desde hace 34 días, el otro por 24. Entonces esto podría significar un par de cosas como una, gente está gritando por alquileres ahí y no hay nada disponible, así que todo ha sido sacado. O podría significar que no hay demanda para ello, ¿verdad? Y por eso no hay nada. Generalmente las ciudades en las que invierto y hay un montón de cosas en renta. Y por la razón que sea, aunque eso parezca contrario a la intuición, me hace sentir más cómodo porque solo significa que ahí están pasando más cosas. Entonces espero que eso tenga sentido. Pero suponiendo que sí revises este mercado y te sientas cómodo con él, y marques todas esas casillas. Entonces digo diez K es tu primera oferta. Explica por qué se descompone. Estos números aquí. Y la buena noticia si la tienes para eso, solo tienes que pedir prestado 43 al prestamista, ¿verdad? Y si vale 87, entonces es mucho más fácil refinanciar. Solo te queda como el 50% del valor. Pero lo que es más importante, tienes tus 200 dólares al mes de flujo de caja. Esa es mi opinión sobre ese trato. Ahora bien, si ustedes están publicando preguntas, voy a llegar a ellas. Puede que tenga que llegar a ellos al final porque quiero llegar a un acero nada aquí. Porque solo por el bien del tiempo, tardó alrededor de 30 min en agregar para analizar ese. Y vas a llegar más rápido en esto. Como probablemente no lo hubiera hecho, me hubiera llevado quizá diez o 15 minutos hacerlo sin explicarlo al lado de hacerlo. Así que no creas que te llevará una eternidad, pero eso debería ser un testimonio por qué nunca deberías querer hacer más que esto por cada trato. Cuando ni siquiera sabes, porque ni siquiera sabes si ese tipo va a tomar tu oferta de diez K. Podría darte el dedo y no volver a hablarte nunca más. O podríamos tomarlo, bien, pero haz esa oferta antes perder más tiempo en el trato. Tiene sentido. Entonces ahora nos vamos a Oklahoma City, Oklahoma. Estoy de nuevo, voy a asumir que este es un buen mercado y marca todas las cajas y esas cosas. Y esto es como un buen vecindario y esas cosas porque ese es un tipo de análisis completamente diferente para el que no tenemos tiempo. En realidad no es el propósito de esta formación. Entonces, vamos a ver esto. Estamos en el suroeste de Oklahoma City. Mira, no parece que estemos muy lejos del centro. Me gusta saber un poco 20 min más o menos de lo que parece ser el centro de la ciudad. Bien, y eso está en el tráfico, así que tal vez sean 15 min. No deberíamos estar teniendo llamadas de coaching durante la hora pico. Está demasiado ocupado ahí fuera. Pero sabemos que está a unos 15 min al suroeste del centro de la ciudad. Bien. También estoy viendo que está cerca del aeropuerto. Entonces eso probablemente sea más negativo. Yo pensaría que definitivamente tiene sus beneficios siendo que la conveniencia. Pero va a haber mucho ruido, ¿verdad? Si esto es un like, si esto es como un, ya sabes, a menos que este sea como un aeropuerto comercial donde no lo es. Pero no parece que lo sea. Parece que es el aeropuerto. Eso es mucho estacionamiento. Entonces sí, eso es algo en lo que pensar, ya sabes, para los inquilinos como estar cerca de aeropuertos o no. Si soy inquilino, voy a querer estar más lejos de él solo para no ver y escuchar aviones despegar y aterrizar todo el tiempo. Entonces eso es sólo algo en lo que pensar. Entonces ahora veamos la calle. Entonces esta es la propiedad tema, creo que 3,007 al suroeste de la calle 52. Tú esta de una manera más. Bien. Así es como se ve la casa. Cochera esquelética en la parte delantera. Entonces es cochera y el porche izquierdo a la derecha. ¿Dónde está? Es esta casa y tal vez quitaron el puerto de autos 3009. Bien. Eso no es. Entonces, ¿es ésta? No. 30, 13. De esta manera, lo siento chicos. A veces Google Maps no se alinea exactamente. Esa casa. No lo parece. 3,007 Suroeste 5050. Es raro porque realmente no aparece en otros sitios web que no sean esta cerca roja. Entonces esta podría ser la imagen equivocada, posiblemente. Si esto fue sacado de Google Maps. No estoy muy segura. Como algunas casas o no. Déjame tratar de pegar esto directamente en Zillow. Y seguimos en venta dura, Alabama. Dice que no se pudo encontrar esta zona. Lo siento , chicos. Vamos a seguir adelante aquí en sólo un segundo si no lo hacemos. 373119 En realidad no tenemos que saber exactamente qué casa es en la calle BI por cualquier razón, no puedo conseguir que esto se levante. Pero vamos a suponer que esa es la que es la calle. Y parece que aquí tenemos todos los números de ustedes. Así que eso va a ser lo suficientemente bueno. Entonces volvamos a la calle y hagamos un pequeño recorrido. Entonces este barrio se ve un poco menos bonito que el uno. El trato que tenía Mark. Aunque no se ve mal. Esto parece un típico barrio obrero americano. Ya sabes, ¿no estás viendo como tráileres y destrozó autos y tapó casas o algo así? Esa casa parece que ha sido algo actualizada. Volvamos por la calle en la otra dirección. Solo asegúrate de que todo se vea bien. Bastante cortado y seco. Bien. No veo nada súper preocupante en la zona inmediata. Ahí está ese aeropuerto del que hablamos, pero sí, entonces el barrio, se ve decente. Entonces a la espera de una mayor investigación, que se trata de ambos ejercicios vamos a ver lo que tal vez podríamos ofrecer. Bien. Así que tenemos tres camas, un baño y medio, gran área de alquiler, convertir la cochera y hacer una cuarta habitación. Los costos de cierre son 1800 precio de compra 64 o cinco son empecemos a rellenar nuestra hoja de cálculo nuevamente, 64 o cinco. Y costos de cierre por mil 800, que los que es negociable. Rehabilitación 15 dicen 155. Y luego el después de la reparación, el valor 90 a 95. Bien. Voy a cortar eso a la mitad y decir 90 a cinco. Bien, así que para comprarlo y arreglarlo y pagar esos costos de cierre, estás viendo 81 mil 800. Bien. valor después de la reparación es de 90 a cinco. Si un prestamista te diera el 70% del valor después de la reparación, te van a dar 64,700. Bien. Es decir, vas a tener que venir a la mesa con casi $19,000, ¿verdad? Eso incluye los puntos que tienes que pagar 3% sobre eso. Lo estás pagando por adelantado, ¿verdad? Entonces están pidiendo precio, este es un trato bastante intensivo en efectivo. Ahora, podrías encontrar un prestamista al que vayamos hasta el 80%. Digamos que todavía traes 10.000 dólares a la mesa en este trato, ¿de acuerdo? Eso es a ese precio de venta. Así que tengámoslo en mente. Sabiendo que podríamos tener que ajustar el precio de compra basándose únicamente en el hecho de que no queremos aportar tanto a la mesa. Y analicemos también el lado del flujo de caja del trato, ¿de acuerdo? Entonces 64 o cinco para comprarlo y 155 para envolverlo, hazlo ya escrito. 60. El cierre cuesta 1,800. Cuando vuelva a costar alrededor de 1,800 a 8036 por el precio all-in. Y luego lo llenaremos en un segundo. Después de reparar el valor que dijiste era 9025. Quiero decir, muy poca plusvalía en el trato, menos de diez mil más o menos, entonces quiero saber para qué se rentaría. El impuesto a la propiedad y el seguro deben ser de 70 al mes. El impuesto predial no está aquí, así que tendríamos que adivinar sobre eso a menos que quieras escribirlo en los comentarios. Ahora, vamos a poner el seguro es de 70. Entonces C. necesito saber cual es la renta. Déjame ver si escribes eso aquí. Tengo efectivo en la mano uno para usar siempre y cuando lo recupere. No te dio la dirección real. Eso está bien. El impuesto predial es de 790. Me imagino que eso es por año. Entonces vamos a hacer eso duro dividido por 12. Entonces 65 dólares al mes. Todo bien. Entonces voy a poner eso aquí. 65, entonces necesito saber cuál sería la renta. He tenido y si puedes si lo sabes o si tienes una buena suposición, también puedo intentar buscarlo, pero sin la dirección real, eso va a ser un poco difícil. Ir a como medidor de renta. ver si podemos encontrar si esta es una dirección real. 750 a 800. No estoy seguro de si esto es un derecho. Pero dime si eso suena bien. 730 a 800. Voy a poner 775 es la renta. Entonces veamos lo que tenemos aquí. 64 para comprar a 15 para arreglarlo hasta 1,800 y los costos de cierre, estos dineros generativos cuestan all-in poco menos de 84 grandes. Entonces ver el ARV es de 90 para el prestamista. El lado Mac te da una B, digamos 74. Si conseguiste que un prestamista te diera el 80%. Entonces ese sería el monto de tu préstamo, 70 para tus pagos, $397 al mes. Bien. 397. Impuestos, seguros se llenan , vacantes y reparaciones. Supongo que podría bajar eso al 15% de ella de vuelta en una ciudad más grande. Entonces puedes ver que tu renta mensual, renta neta es de solo diez dólares, o demasiado baja. Básicamente es una propiedad de punto de equilibrio y probablemente lo sabías y solo me estás mostrando este trato solo por mirar el precio all-in dividido por el alquiler, dividido por el precio all-in. Ya sabes, es menos de un 1% más o menos. Bien. 930 están diciendo así que vamos a poner eso. Esa es la renta real. Entonces ahora estamos en 119, así que eso es mejor seguro. Pero no es realmente lo suficientemente bueno, sobre todo considerando que vas a poner 83 mil dólares en este trato. Si puedo poner 50 K en un trato que me haga 250 al mes, no quieres poner un tres en algo que te haga 119. ¿ Entiende a lo que me refiero? Al menos así es como siento que hay más dinero involucrado en el trato, aunque provenga del prestamista. Quiero más de vuelta porque me estoy endeudando más, asumiendo un poco más de riesgo. Quieres que eso sea más alto. Entonces veamos qué podemos hacer aquí. Para afinar esto para mejorarlo. Básicamente se trata de bajar el precio de compra, igual que hicimos con el trato anterior. Así que vamos a tomar diez mil de descuento, vamos a llegar a cerca de 55 mil. A ver. 22. Gestión hermética de contratistas: Bien, vamos a rodar. Espero que ustedes lo estén haciendo genial. Hoy tengo una lección que creo que realmente van a disfrutar y realmente van a sacar mucho de como chicos, si implementas lo que estoy a punto de enseñarte, esto va a valer el precio de la entrada solo. Y luego algunos, bien. Una de las formas más importantes también, ahorrar dinero, recuperar más dinero en todo este mundo de inversión es a través de la forma en que manejas la relación con el contratista, la forma en que las manejas. Y así como la forma que has decidido qué hacerle a una casa así. Quiero decir, la gente pierde tanto dinero. Y esta noche vamos a hablar de cómo no hacer eso. Porque lo que quieres es comprar una casa, arreglar esa cosa sin ningún problema, sin dolores de cabeza, y rentarla, ¿verdad? También quieres poder hacerlo virtualmente sentado en tu computadora, ya sabes, a 2,000 mi de distancia de la casa como yo lo hago. Bien. Hay un proceso específico que tienes que seguir para lograrlo. Bien. Eso es lo que vamos a repasar esta noche. Un poco sobre por qué esto es importante. Entonces chicos, ya he perdido seis cifras. Fácil haciendo esto de la manera equivocada. ¿Bien? Esta capacitación te va a ahorrar decenas de miles, más probablemente, cientos de miles de dólares a lo largo de tu carrera inversora. Una vez que veas este proceso y lo hermético que es, entenderás a lo que me refiero. Chicos. Dicen que las bodas y los funerales son los dos momentos en los que la gente más emocionada por gastar dinero o son los más erráticos al respecto. Como que simplemente no les importa. Simplemente hay tanta emoción pasando. El dinero no es objeto, solo lo que cueste algo lo pagará, ¿verdad? Porque es una boda o un funeral. Un poco comprensible. Por extraño que parezca. Parece que la gente hace eso para que las rehabas estén bien. No sé por qué, pero el sentido de la gente de gastar dinero se va un poco por la ventana porque empiezas a pensar, bueno, esto es una inversión, no es un costo. De alguna manera eso es cierto. Al igual que el dinero se gasta mejor en una rehabilitación que como en un auto nuevo que no necesitas. Pero, ¿por qué desperdiciar dinero cuando podrías estar poniendo ese dinero en futuras inversiones o algo más? Entonces también esto, lo que vamos a repasar es una vez que ya hayas seleccionado tu contratista y sepas que son de buena reputación. ¿Bien? Entonces eso va a ser en un entrenamiento diferente. Este entrenamiento es sobre, bien, sé con quién voy y es hora de conseguir esa oferta de ellos. Es hora de bajarlo dentro mi presupuesto para asegurarme de que no me estafen. Y luego iniciar ese proyecto con ese tipo y administrarlos con éxito durante todo el asunto y se asegura de que estoy protegido. Eso es lo que vamos a repasar esta noche. Primero, quiero enseñarte algo de filosofía, ¿de acuerdo? Entonces voy a mostrarte cómo pensar en esto primero. Y si aún no te has dado cuenta, valoro la filosofía sobre la táctica. Creo que si puedes enseñarle alguien a pensar en algo, entonces, ya sabes, las tácticas, ¿qué hago aquí? ¿Qué hago ahí? Eso se vuelve mucho más fácil porque esencialmente puedes referirte a la filosofía. Un ejemplo de filosofía, ya sabes, tengo que ya te he enseñado es que se supone que las propiedades de alquiler existen para llevar cheques a tu buzón o no se supone que crees una nueva carrera o una nueva trabajo por ti mismo. Si adoptas esa filosofía, entonces cuando sales y estás tomando decisiones en tu negocio, sabrías que cada decisión tendría que tomarse con esa filosofía en mente, ¿verdad? Entonces por eso dediqué tanto tiempo a la filosofía, porque enseñar a pensar a alguien es siempre un regalo más valioso que enseñarle. Solo, Oye, aquí tienes los pasos 12345. Quiero que se imaginen este escenario para mí. Va a sonar un poco raro, pero imagina que contrataste a alguien para que construyera un sitio web para ti. ¿Bien? Imagina que son los expertos en sitios web. Así que solo confías en que van a hacerlo increíble. Y te dan una oferta, que en realidad no entiendes. Te sientes impotente, así que solo lo aceptas porque ellos son los expertos. Y luego les pagas la mayor parte o la totalidad del dinero por adelantado para comenzar. Y digamos que en este hipotético ejemplo, no se puede ver el sitio web. Dicen que no está arriba, aún no viven, pero dicen estar progresando. No se habla con ellos de manera consistente. Te sientas, espero recibir actualizaciones. A lo mejor te manden algunas capturas de pantalla o lo que sea. Se encuentran con temas. Necesitan más dinero y luego necesitan más tiempo de repente, bien, entonces el proyecto se ha descarrilado un poco. Miras las capturas de pantalla que te han enviado. No se ve como esperabas, bien, no estás contento con la forma en que va este proyecto. Te enojas, los confrontas al respecto. Nunca quise que hicieras esto. Sabes, esto no es lo que quería. Esto ha tardado demasiado. Lo que sea. Dicen que no, ya sabes, esto va a costar más dinero. Nunca estuvimos de acuerdo con lo que estás diciendo. Entonces, de repente dejan de contestar tus llamadas. Lo llamas estafadores, vas a dejarles una mala crítica. Ve a buscar a una nueva persona para intentar terminar lo que empezó o tal vez tengas que empezar de nuevo. Eso suena bastante miserable, ¿no? Ahora bien, lo que acabo de describir, esa sería una manera tonta de manejar ese proyecto, ¿verdad? Como solo entrar en eso estabas bastante ciego y desinformado y no hay una comunicación clara ni expectativas, verdad. ¿No tendría sentido comunicar cómo quería específicamente que se viera ese sitio web ? O tal vez simplemente no les pague nada o una pequeña cantidad para comenzar. Y luego dividir el resto de ese proyecto completo en entregables y adjuntar los montos de pago a esos entregables. ¿No tendría sentido poder ver el sitio web en detalle todo el tiempo Dale a ese contratista muchos comentarios continuos para que puedas obtener esa cosa exactamente de la manera que querías. Ahora obviamente no estamos hablando de construir sitios web aquí, pero el principio es el mismo. No importa cuál sea el proyecto. Y eso es lo que quiero que ustedes entiendan. Entonces, ¿alguien aquí es gerente? Levanta la mano si eres gerente, alguna vez has estado en la gerencia? ¿Alguna vez has manejado personas o tal vez solo proyectos que inevitablemente van a involucrar a la gente? ¿Habrías podido gestionar esas personas son proyectos sin tener un pulso muy claro sobre lo que estaba pasando en todo momento, habrías podido hacer un buen trabajo como ¿Gestor ausente? ¿Sí o no? Mi gerente mi trabajo corporativo estaba en mi *** todo el tiempo. Derecha. Ryan, tienes que hacer esto. Aquí está la fecha límite, Aquí están los resultados específicos, ya sabes, como me dices, ¿tienes alguna duda? Pero por lo demás esto se espera de ti. Puedo ver tu productividad a través del software que utilizamos. Rastrea todo lo que estás haciendo. Quiero decir, estoy hablando como si fueran ellos estaban marcados como si todo estuviera definido y claro y mi manager era un buen gerente ¿verdad? r10, cualquier proyecto sin problemas para gestionar cualquier proyecto película, hay que tener estas cosas. Hay que tener expectativas claras, hay que tener una comunicación clara. Hay que tener una gestión continua de ese proyecto. que tener documentación de apoyo, algo que esté escrito, que pueda referirse a ese específico y que sea un acuerdo. La razón por la que la gente falla, porque escuchas todos estos contratos son historias de terror, ¿verdad? La razón por la que la gente falla es que se preparan para fallar desde el principio. Honestamente, lo que hay que hacer es tomar una posición asertiva desde el principio. No puedes ser como la persona hipotética que describí que acaba de contratar a alguien para construir su sitio web y es simplemente todo lo que estoy en la oscuridad. No sé qué están haciendo, pero, ya sabes, les pago mucho dinero, así que espero que salga bien. Como que eso es, ya sabes, es gracioso. Acabo de agarrar el ejemplo del sitio web de, de la nada. Pero, ya sabes, la gente trata eso de la misma manera. Cualquier cosa donde no entiendan. Simplemente les gusta tomar esto como las manos en el aire se acercan. Como si no lo supiera. Imagínate como ser un gerente como un trabajo corporativo en Estados Unidos y ser como, Sí, no sé qué hace Bob y siempre está por ahí. Incluso Tootsie Rolls y jugando Tetris en su computadora. Pero creo que está trabajando como si perdieras tu trabajo como gerente si eso fuera lo que estabas diciendo sobre tu gente o tus proyectos. No sé cuál es el estado de este proyecto. Bueno, no se puede hacer eso con una rehabilitación sin esperar que suceda algo similar, sin esperar que esta cosa explote de manera negativa. Entonces necesitas ser un buen gerente de tu proyecto. Rasgos de grandes gerentes son estas cosas aquí busqué algunas de estas como ¿cuáles son los rasgos de los grandes gerentes? Y entienden a las personas, tienen buenas habilidades de comunicación, decisión, confianza. Saben estar al mando importante, y saben comunicar su visión, también muy, muy importante. Así que sólo voy a desafiarte un poquito. Si has tenido problemas con esto en el pasado, viniste a mí a buscar ayuda. Te voy a desafiar y decir qué pasaría si tu falta de éxito en esas experiencias pasadas de contratistas se redujera a tu falta de habilidades gerenciales. Y si no tomaste ese proyecto por las lluvias como debiste tener y hacerlo. Recuerdo las rehabas fallidas en el pasado donde los contratistas se aprovechaban de nosotros, no nos devolvían la llamada, no se presentaban a trabajar. Ya sabes, estamos pagando de más. Recuerdo una vez mi ex socio de negocios dijo algo así como, voy a agarrar este proyecto por los cuernos y simplemente empujarlo hasta la línea de meta porque alguien tiene que hacerlo. Era como si estuviéramos locos que tuviéramos que hacer eso. No puedo creer que tenga que hacer todo este trabajo. No puedo creer después de agarrar esta cosa por los cuernos. En retrospectiva. Eso es lo que tienes que hacer cada vez. Y cuando lo hizo , ¿adivina qué? Funcionó. Esos contratistas, nosotros les presionamos. Terminaron por dejar de fumar. Encontramos algunas personas nuevas. Nosotros lo terminamos. Hicimos lo mejor que pudimos para recuperar una mala situación, aún así perdimos dinero en esa tapa. Pero eso es esencialmente lo quizás no estés haciendo y eso podría estar causando a este tipo. Entonces tienes que responsabilizarte cómo va tu proyecto. Además, esta es su propiedad. Esta va a ser tu propiedad de alquiler. Después de que esto termine, el contratista va a seguir adelante. Bien. Simplemente van a ser un pensamiento lejano. Esta propiedad podría vivir contigo por años y años y años. Tú, ya sabes, necesitas asegurarte de que lo haces la manera que quieres que se haga. Porque tienes que vivir con el resultado final y eres el único que paga por todo. ¿Bien? Entonces, por favor, deja de ser un pushover. Deja de dejar que los contratistas te atropellen. Deja de estar tan agradecido de que un contratista realmente te devolvió la llamada una vez o te dio una oferta, ¿verdad? La gente es así por la forma en que está la industria en estos momentos. Donde contratistas más o menos demandan que son como, Oh sí, increíble. Tengo que que ir por ahí haciéndome una oferta como si ya fuera un trato hecho. Y nunca han hecho negocios con esa persona. Desafortunadamente, no puedes permitirte ser tan pasivo a la hora de gestionar. No puedes simplemente decidir que vas a confiar en alguien. Y soy una persona confiada. Al igual que confío en la gente. Yo no soy esa persona cínica que está como, Oh, todos quieren atraparme o lo que sea, para nada. Al mismo tiempo. Este es un acuerdo lo suficientemente complejo como para que no solo entres en él montando en la ola de confianza. Mala, mala idea. No estoy diciendo que salgas por ahí y sea un *******. Estoy diciendo que tengas el control de tu proyecto. Los mejores líderes son dos cosas que son tranquilas y asertivas. Y quiero que estés tranquilo y asertivo. Cuando compras propiedades. No sólo va a ser más efectivo, sino que vas a tener un mejor tiempo haciéndolo a este entrenamiento te va a mostrar cómo hacer todo esto. Un poco sobre la perspectiva del contratista, ¿verdad? Porque es muy importante es que se está hablando de estos contratistas, ya sabes, como ¿No deberíamos saber un poco más sobre ellos y lo que los impulsa? Entonces, una cosa que hay que saber es que ahora mismo sus servicios están en alta demanda. Cada vez que el mercado está caliente, hay muchas cosas que hacer. Los servicios a contratistas van a tener una gran demanda. Bien. Como mucha gente diciendo: Oye, dame un poco, dame un poco, necesito esto, necesito eso hecho y comprar más casas. Por lo que son capaces de rechazar el trabajo. Son capaces de gustarles las cosas sobrepujadas, cobrar mucho más. No necesariamente te necesitan. Ahora mismo. Cuando el mercado está caliente, las cosas cambian cuando el mercado se enfría, ¿de acuerdo? Pero hay que entender que tienen muchas oportunidades. Además, los contratistas pierden mucho dinero, bien. Debido a cosas como la nómina, tienen que pagar a todos sus subs y a sus chicos por hora. Pagan un seguro diferente, pagan impuestos, tienen licencias, tienen que mantenerse al día. Pagan todas estas tarifas y esas cosas. Hay todas estas cosas que se comen a sus ganancias los contratistas no suelen estar ahí afuera, solo se enriquecen con ese tipo de trabajo. Además, los contratistas habían sido quemados por inversionistas a la derecha. hecho de que, ya sabes, caído alguna falta de comunicación no significa que sea culpa del contratista. Y la mala comunicación suele ser la causa central de los problemas con esta relación. Y mala comunicación que corre en ambos sentidos. Eso no volaría en relación íntima si realmente te gusta, bueno nena, no me dijiste que no podría hacer esto o lo que sea. Y entonces y después ella está como, Bueno, deberías haberme dicho que querías hacer eso o lo que sea. Como que eso no funcionaría. Como tienes que ser lo más transparente y abierto y tanto, tanta comunicación como sea posible en cualquier relación si quieres que prospere, ¿verdad? Esto no es diferente. Entonces piensas también, ¿qué es lo que motiva a este contratista? ¿Están consiguiendo? Lo que los motiva es hacer el trabajo lo más rápido posible. Poco hipo como sea posible. Quieren ganar dinero, quieren mantener a sus familias. Bien, eso es lo que motiva o contratista. Ahora un par de cosas aleatorias que quiero que sepas es esa, el precio que cobran los contratistas por trabajo fluctúa con el precio de las propias casas. Y eso es solo porque cuando sube el precio de las casas, eso significa mucha, hay mucha demanda de bienes raíces. Y así va a haber mucha demanda de servicios para contratistas. Así terminó el mercado. Todo cuesta más. Literalmente he visto precios de contratistas como acercarse a duplicar en este mercado porque pueden cobrar más, porque tienen mucha demanda por sus servicios. Además, solo, solo para que quede claro, en esta etapa, aún no has comprado la casa. No vas a comprar una casa hasta que llegues a la oferta final revisada con tu contratista. Vamos a llegar a ese punto y pasar eso en este entrenamiento. Pero solo sé que he visto gente simplemente obtener como una estimación aproximada. Van a hacer que un contratista vaya allá y los contratistas como si, creo que lo arreglé por 10,000. No hay estimación escrita. Ni siquiera saben lo que se está haciendo. Ellos seguirían adelante y comprarían la casa. Eso sería una locura hacerlo. Y esto te va a mostrar cómo hacerlo de la manera opuesta a eso. Además, es necesario que ya hayas decidido qué artículos no son negociables, es decir, tienen que ser reparados pase lo que pase, derecho. Entonces, por ejemplo, digamos que estás pensando en comprar una casa y te hacen una inspección de la casa y, ya sabes, hay agujeros en el piso. Entonces obviamente tiene que haber como parcheado y luego piso de vinil nuevo puesto. Y tal vez el techo tiene fugas y el baño es como un completo desastre, como necesita ser totalmente rehecho. Tienes tres grandes cosas que no son negociables, como. En otras palabras, la propiedad no es habitable. A menos que arregles esas cosas, necesitas saber cuáles son los artículos que debes arreglar y cuáles son los artículos de la lista de deseos cuando entras en este tipo? De nuevo, eso es a través de trabajar con su inspector de viviendas. Es que estás trabajando con tu administrador de propiedades como le preguntaré al administrador de la propiedad qué nivel necesito para incluso rehabilitación de la casa para obtener esos $800 al mes en renta en este vecindario. Es una gran fuente de comentarios sobre eso. Y luego también viene trabajando con el contratista para que le guste la inspección inicial. ellos también se les ocurrirán algunas cosas. Pero necesitas tener una clara delimitación en tu mente entre debes arreglar y luego las cosas de la lista de deseos. Otro consejo es que si cortas esquinas en tu rehabilitación, tendrás que enfrentarte a eso eventualmente. Bien. Siempre es agradable pensar como, oh, bueno, voy a cubrir un poco sobre eso o simplemente arreglaremos ese techo por ahora. A pesar de que ya tiene como dos capas de tejas asquerosas. Sabes, va a ser un año 23 y luego vas a recibir esa llamada otra vez. Oye, techos goteando otra vez. Así que puedes diferir el mantenimiento, simplemente parchear las cosas, pero solo prepárate para pagar en el futuro. He descubierto que normalmente mientras esté dentro del presupuesto, puedes pagarlo. Si puedes arreglar las cosas más de la manera correcta por adelantado, entonces tendrás muchos menos dolores de cabeza. Tengo algunas propiedades que simplemente destripamos completamente y lo leímos todo. Y ya han pasado 56 años y, ya sabes, claro que no he oído hablar de pío al respecto porque todo es nuevo. Como lo que se rompería, ¿verdad? Es como conseguir un auto nuevo. Y conseguí un Toyota foráneo o hace un par de años nuevo. Y nada en absoluto le pasó, claro, porque sigue siendo nu real y probablemente tengo más años antes de que algo le pase a ese auto. Y es agradable tener esa tranquilidad, ¿verdad? Entonces quieres hacer lo mismo por tu casa tanto como puedas. Nuevamente, esto está poco fuera de tema, pero por eso es tan importante ser bueno negociando y obteniendo buenos tratos porque cuando tienes más espacio para arreglar las cosas de la manera correcta, porque no te enfrentas a este presupuesto realmente ajustado. Entonces hablemos de estimaciones de líneas de pedido. Responde a los de este tipo, ¿alguna vez pagarías 20.000 dólares por algo y no sabrás realmente lo que estabas recibiendo? Ahora tenga un manejo realmente firme de lo que está obteniendo. Entonces no lo hagas en una rehabilitación. En una línea de pedido la estimación te va a ayudar con esto. Esa es una estimación donde cada parte del proyecto se desglosa línea por línea. Tiene un precio adjunto a cada línea. La línea de salida de las estimaciones le permite ver exactamente lo que está pagando. También te permite eliminar cualquier artículo innecesario para que puedas bajar dentro ese presupuesto que estás tratando de golpear. Además, se desea separar los materiales y la mano de obra cuando sea necesario. Bien. Entonces como si una bañera nueva fuera a ser incluida en tu rehabilitación. La bañera en sí probablemente no esté incluida en la estimación. El estimado que te meten literalmente dicen, bañera instalar mano de obra solo $300 o lo que sea que sea. Bien, entonces ya sabes, bien, voy a tener que gastar otros 300 dólares en una tina. No va a estar en la estimación. Hoy vamos a hablar más de materiales. O necesitabas un nuevo subpiso, derecho. Debido a que el piso estaba podrido o algo así, había que reemplazarlo. Los materiales para eso probablemente estén incluidos porque el subsuelo es solo tarima como la madera de Home Depot. Y si obtienes una oferta por un nuevo subpiso, no van a decir como el precio para ponerlo como esto y los materiales o esto. No obstante, eso hay que decirlo en la estimación, ¿verdad? Realmente, para hacerlo simple, solo asegúrate de que la estimación ahora rota cada instancia en la que no se incluyen los materiales, cualquier material que van a necesitar. Esto no incluido. Al igual que se incluiría el subsuelo de los materiales. Pero si vas a bajar el tablón de vinilo de lujo LDP o si vas a poner algún azulejo en el baño, el material, el LDP o el azulejo o probablemente no incluido. Y normalmente la forma en que probablemente te estés preguntando, bueno, ¿cómo sé si algo va a ser incluido o no? Muchas veces, en todo caso, es como más personalizable, como tú, como, es posible que quieras elegir una determinada versión de algo. No lo van a incluir porque no saben lo que quieres. Bien. Entonces saben como material de pared seca es como lo mismo. Como que no necesito preguntarles qué tipo de paneles de yeso quieren o qué querrían. Pero anualidad para preguntarles qué tipo de Tyler vas a poner en ese baño. Por lo que no te pueden cotizar un precio integral por materiales más mano de obra porque no saben lo que quieres. Entonces, si es algo que podría ser como personalizado o escogido de alguna manera, puede que no esté incluido, pero necesitas delinear. De cualquier manera. Así es como se ve una estimación de línea de pedido. Entonces mira lo específico que es esto. Esto es parte de una estimación que obtuve y les voy a proporcionar a todos esta estimación completa así como otra. Entonces podrás ver estos también proporcionan estos contratistas de nivel y decir, Oye, así es como quiero que lo hagas parecer. Pero puedes ver lo detallado que es esto, ¿verdad? Y esto es una línea de pedido debe admitir porque hay una línea para cada cosa. Bien. Timbre, cerraduras, reparación de desagües franceses, lavado a presión, el patio, placas de cubierta en los interruptores, poner placas de cubierta en los tomacorrientes, alambre, la línea para la cocina y el baño como cada pequeña cosa y son 250 dólares por eso, ¿verdad? Eso es lo que quieres. No quieres solo una gran lista de cosas y luego un gran número gordo en la parte inferior. Bien. Entonces hablemos de obtener tu estimación sobre el presupuesto. Cuando recibas esa primera puja, probablemente vas a necesitar retroceder en eso para que esté dentro de tu rango de precios para tu presupuesto. Entonces, como ejemplo, digamos que la oferta llega a 25 de los grandes y necesitas que sea a los 15. Esa es una brecha bastante grande, ¿verdad? Y mucha gente literalmente simplemente levantará las manos en ese momento. Esto es lo que realmente deberías hacer. Vuelve con el contratista, diles que tienes presupuestos al máximo 15, Graham, por favor envía un presupuesto revisado. Y claro, estás teniendo en cuenta que tienes que mantener esos artículos no negociables que discutimos anteriormente en la estimación. Bien. que guardarlos ahí porque esa propiedad no se rentará lista sin un piso nuevo, sin pintura o sin, ya sabes, bañera y aseo nuevos o lo que sea. Es como si hubieras decidido que tienes que arreglar, bien. es posible que pueda hacer Sin embargo, es posible que pueda hacer esos artículos de manera diferente, por ejemplo, en lugar de poner madera dura real, va con el tablón de vinilo o en lugar de hacer H FAQ, simplemente coloca unidades de ventana. Hay muchas maneras de cortar esquinas que donde no está, no estás creando un mal producto. Así que cortar esquinas esa frase casi significa como hacerlo ovejas o saltarse cosas. No estoy diciendo que haga eso. Estoy diciendo como, en lugar de comprar el Lexis por el Toyota, todavía estás obteniendo un buen producto, pero no estás gastando de más innecesariamente. También, nuevamente, tenga en cuenta los costos de materiales, los materiales que no están incluidos en la oferta. mí me gusta hacer una lista separada de esos porque que si estás escogiendo tus propios acabados para todo, quiero este dicho, quiero esta encimera, quiero estos gabinetes. Como todas esas cosas empiezan a sumar y no estaba en ese número que usaste cuando estabas como, estaba tratando de seguir la fórmula de Brian y comprar esta propiedad o lo que sea, ya sabes, y luego utilizo 15 K para reparaciones. Pero resulta que no estaba factorizando los materiales. Sólo vas a ser golpeado con un montón de costos sorpresa que no estabas planeando. Obtienes la oferta revisada del contratista. Básicamente estás empujando hacia atrás y dices No, sólo puedo gastar 15. Dime qué puedes decirme qué puedes hacer que suceda. Y luego vuelve, incluye los artículos que tienes que tener. Lote de casos. No va a volver a las 15:00 a.m. Vuelvo a las 20 o 18. Entonces vas a tener que volver al teléfono y decir: Oye, gracias por mandar un poco esa revisión, nos estamos acercando. Podríamos subirnos al teléfono y simplemente hablar de cada artículo y ver si hay alguna otra manera que podamos ahorrar un poco de dinero aquí y hacer eso. Más comunicación es mejor de todos modos, si haces una oferta con tu contratista, siempre terminarás hablando cosas donde estás como, Oh hombre, me alegro de que hayamos hablado de eso porque eso podría haber sido una gran falta de comunicación potencial. Eso no lo sabía. Tú cuando querías que me gustara, arrancas la puerta del armario y construyes un estuche para que se abra. No sabía que querías decir que querías que se viera así o lo que sea. Entonces, no solo encontrarás formas de ahorrar dinero, sino que es saludable hablar a través de estimaciones, especialmente cuando solo estás envolviendo esto y luego estás comenzando. También tener una actitud positiva. Siempre creo hasta la falta, como si pudiera resolver las cosas y no importa lo que sea, habrá una manera de averiguarlo, podamos superar esto. Y eso siempre me ha ayudado. No me limito a levantar las manos ni rendirme a nada. Y esa es la actitud que debes tomar hacia tus proyectos. La negatividad nunca ayuda. Entonces solo trata de cortar eso por completo y solo enfocarte en el resultado. No importa lo que pase. La mayoría de las veces, hay una manera de obtener las ofertas dentro del rango, ¿de acuerdo? Nuevamente, por eso soy conservador cuando les digo chicos que corran números y hagan ofertas bajas es porque quieren construir en algún espacio por todos estos costos extra que se apilan una vez que realmente te metes en una rehabilitación y estás como, oh, me olvidé de los materiales. Se me olvidó, ya sabes, el hecho de que como este barrio requiere, ya sabes, lo que sea nueva cocina y baño o todos los alquileres tienen cocinas nuevas y bajos. Así que no puedo ir con este viejo y asqueroso o lo que sea. O el contratista abrió la pared en el baño y había toneladas de moho y son 2.000 dólares para remediarlo, ¿verdad? Es por eso que somos conservadores por adelantado es para que nos pegamos sorpresas todavía estaban cómodas porque el proyecto todavía está dentro de nuestros números. Ahora aquí hay una gran cosa. ¿Te están estafando? Al igual que ¿cómo sabes si la estimación es justa o no? Eso es probablemente algo que algunos de ustedes están sentados ahí preguntando como, no puedo simplemente sentarme ahí y mirar una estimación de línea de pedido. Sepa si como, ¿está bien cobrar $300 y poner en una bañera o es normal cobrar $4,000 para pintar la casa? Ya sabes, algunas de estas cosas como, cuando las miro, es como si Jesús pareciera mucho dinero. Ya sabes, ¿esto es justo? ¿Me están estafando? Entonces, realmente no hay una forma de cortador de galletas decir sí o no a eso porque cada mercado tiene precios diferentes. Es mucho más barato hacer el trabajo en Tennessee que en Denver. Nashville, digamos entonces Denver. Y es mucho más barato hacer el trabajo como en medio de Mississippi que en Nashville, ¿verdad? Es relevante para el mercado lo que cuesta el precio. Y entonces tienes todos los diferentes tipos de material. Y luego hay que calcular por el tamaño del trabajo. Hay que saber los pies cuadrados exactos y todo eso. Por lo que es difícil realmente clavar eso. Y esto es lo que hago para asegurarme de que no me estafen. Me aseguro saber que estoy dentro del rango de lo que es normal. Cuando se trata de contratistas. Más barato no siempre es mejor. Eso es algo que si no viste la llamada, hicimos en este grupo con Justin, mi contratista en Nashville. Decía que obtener múltiples ofertas en una oferta de contratistas es mucho más barata que las otras. Probablemente estén poco por debajo de pujar los trabajos para que puedan robarlos a los demás contratistas. Y luego van a subir los precios más tarde. O van a decir, Oye, ¿ sabes qué? En realidad nos quedamos sin dinero. Necesitamos más dinero. Y para entonces ya estás a mitad de camino con ellos. Terminas pagando la misma cantidad o más de lo que habrías pagado a los otros contratistas que probablemente tenían una mejor reputación porque no estaban en puestos de licitación para conseguir trabajos desesperadamente hace sentido. Así que más barato no siempre es mejor. Lo que hago es mostrar mi estimación para experimentar inversionistas en mi mercado. Solo lo publicaré en el grupo de Facebook de la RIA en Nashville o algo así voy a decir , podría decir, Oye, me están cobrando 6,500 por un techo en una en una casa de 1,200 pies cuadrados, eso me parece un poco alto, es eso lo que ustedes están viendo? Todo el mundo, voy a subirme a ese puesto y decir, Oh Dios mío, conozco a un tipo que puede hacerlo por 3 mil 500. ¿Quieres su nombre? Y a diferencia de **** , sí, porque eso me va a ahorrar 3.000 dólares. Derecha. Y si esa persona tiene algunas referencias y tiene licencia y cosas como que han hecho un buen trabajo para otras personas. Voy a usarlas. Bien. Entonces, si algo se ve mal en la estimación, pregunta por ahí, asegúrate de que no te están estafando. También echa un vistazo a este sitio web, home wise.com. Es un gran recurso para ver si estás pagando de más. Y solo voy a salir de esta presentación de diapositivas por un segundo y pasar a Home wise y mostrarte cómo usar esto. Entonces harías clic en la instalación. Y este sitio web es un poco torpe ya que sigue abriendo nuevas pestañas, como cuando haces clic en cosas, pero simplemente no lo estreses. Entonces digamos que fui a la casa, hice clic en la instalación y abrí esta pestaña. Y luego vamos a simplemente hacer clic en las encimeras y luego instalar encimera laminada. Bien. Entonces verás que he puesto en este es el código postal de Nashville. Y digamos que la encimera, ya sabes, 120 pies cuadrados de encimera es mucho. Eso sería un gran trabajo. Digamos que es más como 40 pies o algo así. Bien. Entonces ya ves como eso actualizó tu reloj estos números y este de abajo aquí abajo. No quieres cambiar este 55. Cambia. Es bastante genial. Entonces, si tu trabajo era de 40 pies, esto suele ser lo que podrías esperar pagar. Bien. Entonces este es el costo de la encimera en sí, mil 300 dólares. Este es el costo de la instalación, la mano de obra 361, luego otros trabajos, suministros como podrían tener para comprar cólicos o selladores, otros 100 dólares. A esto se le llama subsidio de equipo. Yo desmarcaría eso porque no pago por su equipo. Suelen tener esos mil 700 dólares. Y también me enteré de este sitio web por parte de Justin. Y me gusta. Dijo que es un contratista muy experimentado. Dijo que este sitio web es bastante exacto. Si nos fijamos en el número alto, no el bajo. Bien. Entonces usa esto, ya sabes, y asegúrate de elegir como encimera laminada, ¿verdad? Porque sería diferente a la encimera de granito, que estaba como aquí mismo. Tendrías que rellenar esto. Y parece que, Digamos que hicimos 40 pies para eso. Va a costar más, principalmente por la compra del mismo. Se instala un poco más. Pero esta es una excelente manera de verificar de nuevo lo que te están cobrando cuando miras esas estimaciones, home wise.com, averigua lo que necesitas. Mira el número alto. Fresco. Hablemos de materiales. Entonces materiales, dos cosas que puedes hacer ahí. Puedes comprarlos tú mismo o hacer que el contratista buy-in proporcione tus asientos. Ahora, normalmente cuando los compras tú mismo, lo que haces es que todavía tienes que hacer que el contratista vaya a Home Depot y los recoja. Simplemente le das al cajero tu número de tarjeta de crédito, el registro. Te llaman, les das tu número y ellos cobran, o puedes registrarte como una tarjeta de Home Depot si quieres que todo pase por eso, hazlo un poco más fácil. Podrías hacer eso si eres como yo quiero quiero hacer un seguimiento de ello por mi cuenta. No quiero no quiero ese dinero corriendo por las manos de otra persona. Puedes hacerlo de esa manera. También he visto todas estas formas en las que la gente ahorra dinero al pedir como precios competitivos, como poner bajos enfrentando a Home Depot o comprando como tarjetas de regalo. Hay, hay, hay estas pequeñas estrategias en las que nunca me he metido realmente. Pero si quieres hacer friki esas cosas e intentar ahorrar 510, 15% en tus materiales. Definitivamente puedes. He visto a mucha gente hablar de ello en bolsillos más grandes, Skype. O simplemente puedes hacer que tu contratista compre cosas, te muestre su recibo y luego las reembolsas. Eso es lo que normalmente hago. Para escoger acabados. Vas al sitio web de Home Depot y escoges cosas como tocadores, bañeras, encimeras, fregadero, el accesorio, lo que sea, y usas materiales de calidad de alquiler como no ir por cosas baratas, pero además no vayas por las mejores cosas. Hay que recordar eso. Se trata de propiedades de renta y estas son inversiones. Entonces, cada dólar extra que gastas , ya sabes, él es como, ¿realmente va a obtener tu regreso? Al igual que las encimeras de granito no te conseguirían un retorno de la inversión por el dinero extra que cuestan en una propiedad que la renta es de $750 al mes. No vas a poder simplemente rentarlo por más porque tiene granito. El inquilino que quiere un alquiler que cueste tanto. Como si no pudieran pagar dinero extra por encimeras de granito , ya sabes, no quieren pagar por eso. Entonces no tiene sentido que lo metas. Por lo general, asegúrese de que los productos tengan buenas críticas. A menudo otra vez, consulto con mi grupo local de Facebook sobre esto. Oye, ¿qué es lo que todos los usan para gabinetes ahora mismo? Porque otros inversionistas, dedican mucho tiempo a ahorrar dinero, encontrar las mejores cosas y aprovechar sus conocimientos. Nunca me había entusiasmado mucho llamar a todas las diferentes tiendas de pintura de la ciudad para verte vender y el galón más barato. Pero hay algún tipo que ya lo hizo y sabe la respuesta a la pregunta. Otra vez, ya sabes, mi filosofía es apalancar la pericia de otras personas. No te conviertas tú mismo en el experto. Entonces normalmente, como iría a Home Depot, su página web, me pondría encimeras y luego seleccionaría laminado. Y acabo de hacer esto para este propósito de esta diapositiva recientemente. Este fue uno de los mejores resultados que surgieron. Bien. Hampton Bay, es una marca decente. Lo uso en rentas. Es laminado. Es un gran material. No es como súper barato. Tampoco es súper caro. Es como justo en el medio. 23. ¿Qué sigue? : Has llegado hasta el final. Enhorabuena por consumir todo ese contenido, y espero que hayas hecho los pasos de acción a lo largo de la salida. Si eres como, todavía necesito mucha ayuda. Todavía tengo un montón de preguntas. Mi primer consejo, si no quieres pagar por el coaching, es encontrar un mentor local en el mercado que elijas, que haya experimentado y que pueda tomarte de la mano y ayudarte a través del resto del proceso. Hay muchas maneras de pagarle a alguien por eso, como enviarle algunos de los leads que generas. Entonces esa es una gran opción para tener, realmente, no importa lo que elijas hacer de aquí en adelante. Si quieres algo de ayuda de mi parte personalmente, sí ofrezco paquetes de coaching. Puedes ir a Brian elwood.net slash coaching de bienes raíces para enterarte de todo sobre esos. Y ahí es donde las personas que quieren estar en llamadas conmigo regularmente me tienen mirando sus ofertas, mirando sus términos de prestamista de dinero, mirando sus estimaciones de contratistas, mirando su decisión de mercado, y solo tener un experto en los ojos de todas las cosas que estás haciendo. Así que de nuevo, ve a Brian 0 con dotnet slash coaching inmobiliario. Si quieres ver cómo van a quedar los paquetes de coaching para trabajar conmigo. Pero espero que este curso te haya ayudado muchísimo. Y aquí está tu éxito creando ingresos pasivos a través de propiedades de alquiler.